1、安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告项目深化定位及财务论证呈致：中国长安汽车集团合肥投资有限公司高纬物业咨询（上海）有限公司2012年05月2目录城市宏观环境分析及汽车产业相关物业市场研究项目财务分析项目初步定位附件项目所处区域规划及场地分析品牌商户、酒店运营商、写字楼租户访谈项目名称建议项目经济效益分析3安徽合肥汽车商贸综合体项目定位逻辑线项目地块及所属区域研究综合体物业各个业态市场研究办公楼市场研究商业零售市场研究酒店市场研究其他类型物业市场研究项目所在城市经济及社会经济指标分析资 限 客源 制 户优 条 目势 件 标项目研究产品方案及产品方案的深化市场定位市场更新客户定位商家及运商2、营商访谈产品定位案例研究确定定价策略，开发周期销售周期开 开 租发 发 金成 时 /本 序 售估 建 价算 议 建议现金流量分析物业形态产品组合体量配备布局优化通过严谨的分析论证，确保完善的开发方案是减少项目风险的最佳途径。宏观经济及社会环境研究房地产市场概况亮点挖掘验证项目初步定位竞争分析城市宏观环境分析及汽车产业城市基础资料研究5国内生产总值（GDP及人均）与相关城市横向经济指标比较城市化率外商直接投资及房地产投资城市人口规模城镇居民人均可支配收入社会消费品零售水平城镇居民消费性支出城市产业构成与产业分布房地产相关重大政策及对本项目的影响宏观经济研究总结合肥市概况及规划合肥市城市经济区位城3、市基础资料研究合肥汽车产业分析6合肥城市概况城市区位合肥位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。城市性质合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。城市职能安徽省政治、经济、文化中心全国重要的科研教育基地现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地区域性交通枢纽 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心城市面积全市行政辖区总面积为11408.48平方公里（其中巢湖水面面积769.5平方公里），市区总面积838.52平方公里，中心城区建成面积已达到360平方公里（数据更新4、于2012年2月）。城市区划合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、肥东县、肥西县、长丰县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。7城市经济区位合肥经济圈该经济圈包括合肥、淮南、六安3市及桐城市，土地面积约3.86万平方公里。合肥经济圈从以合肥为区域对外开放的龙头城市，发展成为我国泛长三角的重点城镇群，与武汉城市圈、中原城市群、昌九城镇群、长株潭城市群、南京经济圈等竞争合作，实现中部崛起战略。江淮城市群国家发改委秘书长杨伟民就在中国发展报告2010首发式上，对“十二五”期间及今后全国区域发展的大格局做了清晰的概括，江淮地区首次被列入5、全国重点发展的8大城市群当中，而合肥是江淮城市群中的核心城市，因此在全国最新的生产力布局中，合肥承担起重要的战略功能，起着带动全省，辐射安徽省周边相关地区的作用，逐步向立足中部、连接传统华东地区、且影响全国的区域性特大城市发展。未来合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城区通达运输通道的平均时间控制在20分钟以内，全力打造合肥经济圈“1小时通勤圈”和“1小时生活圈”。合肥经济圈分区区域范围划分建设用地面积人口控制数量老城区环城马路以内地区约5.28平方公里12万左右东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地约81.44平方公里88万左右北区除老城区以外的庐阳6、区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区约31.53平方公里38万左右西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区约35.05平方公里48万左右南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界约35.67平方公里47万左右经开区312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区约60.59平方公里36万左右高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区约63.03平方公7、里35万左右滨湖新区312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区约47.40平方公里56万左右8城市总体规划空间发展策略与空间形态根据合肥市城市总体规划（20062020年），规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。规划“一核一圈五轴”，形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。城市分区规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。项目所在区域合肥北站合肥火车站新桥8、国际机场合肥西站合肥高铁站城市总体规划对外交通系统铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。水运及港口9、在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。910城市总体规划对内交通系统中心城市综合交通规划图城市快速交通网络中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里10、/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。11城市总体规划对内交通系统轨道交通规划根据建设规划，合肥轨道交通建设分为远景、远期和近期。轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里；市域线5条(含1条机场专用线)，全长107.2公里。远期中心城区城市轨道交通远期规划方案由6条城市轨道交通线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里。总体规划分为四个阶段建设第一阶段：20092016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架；第二阶段：20162020年，建设3、4号线，与1、2号线共同形成以11、主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊；第三阶段：20202025年，在骨架网络基础上，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网；第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划的远景目标。4922424312GDP及人均GDP466.3589.7 853.572102.121664.841334.21073.862702.515.00%18.00%17.50%17.00%16.50%16.00%15.50%18.50%0250020001500100050030002003 2004 2005 2006 20012、7 2008 2009 20102003-2010年地区生产总值（亿元）及增长率地区生产总值（亿元）增长率1020023203281255460118960125232658 258441543344826357 5718130580500004000030000200001000060000200320042005200620072008200920102003-2010年合肥人均GDP（元）人均地区生产总值（元）比上一年增长（元）数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2003-2010年的GDP增长来看，GDP经济总量稳步快速上涨，平均涨幅保持在17%以上，且合肥市08年和09年也有高达17%及13、以上的涨幅，基本未受金融危机的影响。从合肥2003-2010年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年合肥人均GDP为54601元。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩5%-8%稳定发展大于8%高速发展4%-5%停滞2010年合肥与一线城市GDP比较(亿元)第三集团第二集团第一集团2010年合肥与一线城市人均GDP比较(元/人)2010年合肥与一线城市社会消费零售总额比较（亿元）2010年合肥与一线城市城镇居民人均消费性支出比较（元）13与相关城市横向比较 2010年，合肥实现地区生产总值（GDP）2702.5亿元，按可比价格计算，比上年增长114、7.5%，增速较上年加快0.2个百分点。随着合肥人民生活水平的不断提高，社会消费零售总额同比增长19.8%，达到839.02亿元。城镇居民消费性支出也不断提高。数据来源：合肥市统计局年鉴后期中期初期城市化水平%1007030城市化水平的Logistic曲线14 城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段：初期：城市的产生和兴起阶段中期：工业化主导城市发展阶段后期：第三产业主导城市发展阶段 我国从改革开发之后才真正走向城市化发展道路，城市化的一般动力机制才发挥作用，同时在城市化过程中，政府政策的大力支持也构成城市化发展的推动力之一，并发挥着不可忽视的作15、用。城市化率2006-2010年合肥城市化率（非农业人口/城市总人口）36.77%40.58%41.75%43.54%43.14%44.00%43.31%38.00%36.00%34.00%32.00%40.00%46.00%44.00%42.00%2004200520062007200820092010城市化率（非农业人口/总人口）数据来源：合肥市统计局年鉴15外商直接投资及房地产投资2008年金融危机之后，合肥外商直接投资逐年增长，2010年外商直接投资增长率高达27.8%，全年新批外商投资企业72户，新增三家境外世界500强企业前来投资，发展势头良好。外商直接投资的增长引起国际化需求的增16、长，包括办公楼，酒店，及高端住宅的需求。合肥市固定资产投资和房地产开发投资逐年增长。2010年，固定资产投资增长率达到24.2%。2005年到2010年，房地产开发投资逐年增长，2010年，房地产开发投资增长率达到22.2%。361.48495.27190.29824.8280.64385.01566.4741.70%2468.4234.10%3066.9724.20%36.40%36.00%47.50%58.90%37.20%1310.4346.90%1838.6440.30%18.50%670.3622.20%819.0320.00%0.00%60.00%40.00%80.00%1000017、3000200040002004200520062007200820092010固定资产投资（亿元）增长率房地产开发投资额（亿元）增长率2004-2010年合肥市固定资产投资及房地产开发投资66.50%9.2411.527.738.5710.96-32.90%27.80%-40%0%-20%40%20%05151020062007200820092010外商直接投资（亿美元）增长率2006-2010年合肥市外商直接投资24.60%10.87%数据来源：合肥市统计局年鉴3.11%478.9486.74491.43494.95455.7444.682.61%2.48%1.93%1.64%203.718、3203.49196.16184.91208.58214.370.72%城市人口规模2004-2010年合肥城市人口规模数据来源：合肥市统计局年鉴 2004至2010年，合肥城市总人口规模和市区人口规模呈上升趋势，且趋势较为平稳。新增人口比例在2006年达到最高值。161.00%0.50%0.00%3.50%3.00%2.50%20010002.00%3001.50%6005004002004200520062007200820092010城市总人口规模（万人）市区人口规模（万人）新增人口比例9684110131342715591171581905110.60%861012.50%13.70%19、21.90%16.10%10.10%11.00%5.00%0.00%10.00%20.00%15.00%25.00%50000100002000015000250002004200520062007200820092010城镇居民人均可支配收入2004-2010年合肥城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）增长率数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2004-2010年城镇居民人均可支配收入可以看出，合肥城镇居民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨。自除2008年至2009年受金融危机影响，居民人均可支配收入增速有所放缓以外，都呈现增长趋势。2010年，合肥城镇居民人均可支配收入为120、9051元，较去年增长11.00%。1721.70%18.30%12.30%1401273986998816599361175210.40%5.70%8.00%18数据来源：合肥市统计局年鉴社会消费品零售水平及城镇居民消费性支出2005-2010年合肥社会消费总零售额从合肥2004-2010年社会消费总零售总额可以看出，合肥社会消费品零售总额稳定上升。近6年来，增长速度均超过两位数。继2005年增长率达到35.3%之后，2008年，合肥社会消费品零售总额增长率再创新高，超过25%。预计在未来，合肥社会消费总零售额还将高速增长。合肥市镇居民消费能力逐年增长。尤其是2007年，消费性支出涨幅达到221、1.70%。2009年，合肥市城镇居民人均消费性支出显著性提高，为14012元，与上一年相比，增长10.40%15.60%239.7735.30%324.418.50%384.3122.00%46925.40%588.36703.4219.60%839.0219.80%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%100080060040020002004200520062007200820092010社会消费总零售总额（亿元）增长率20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%25.00%1500010000500002000020042005200620072008222、00920102003-2009年合肥城镇居民消费性支出及增长率城镇居民人均消费性支出（元）增长率6.32%6.15%5.79%5.75%5.17%4.91%城市产业构成与产业分布40.44%50.40%49.02%46.70%45.25%44.83%47.54%48.99%43.71%42.26%41.16%50.15%52.57%53.94%0.00%20.00%80.00%60.00%40.00%9.16%2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010第三产业第二产业第一产业0.00%15.00%10.00%5.00%25.00%20.00%2003-2010年合肥23、市各大产业增长率2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010第一产业增长率 第二产业增长率 第三产业增长率2004-2010年合肥各大产业在国民经济中所占比重120.00%100.00%数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2004-2010年的按产业分类的GDP数据可以看出，各产业占GDP的比重没有特别明显的变化，其中，第一产业比例出现稳定而细微的下降，第二产业比例则逐年微增。就各大产业增长率而言，第二产业在近7年来增长速度较快，第三产业增长速度较为平缓，同时，第一产业从2004年起增速明显放缓。从产业结构而言，只有当第一及第二产业达到一定的经济总量后，才能带动第24、三产业的发展，同时，第三产业的发展也将促进第一及第二产业。而第三产业相关企业也是办公及商用物业的开发关键支撑因素。192010.1.10国办发出通知，出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不低于40%2010.2.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.3.22国土资源局出台了19条土地调控新政，抑制投机，打击圈地2010.4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.4.15国务院常委会：二套房贷款首付不得低于50%2010.4.17国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即新国十条2010.4.18国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.6.5住25、建部发布关于规范二套房认定标准的通知2010.7.27国务院：出台“新36条”分工细则，鼓励和引导民间资本2010.8.26六部门联合试行住房公积金督察员制度，以确保资金安全2010.9.30商品房首付款比例调整到30%及以上，3套房贷暂停2010.10.7北京、广州等12大城市颁布限购令；2010.10.18财政部：大户型、非自住和高档房将征房产税2010.10.20央行上调人民币存贷基准利率0.25个百分点；住建部：五年期住房公积金贷款利率上调至3.50%2010.11.111月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。2010.11.5监管26、部门：房企贷款总额不得超过在建工程50%2010.11.9住建部：人均住房建筑面积低于当地平均水平，仅限购买普通自住房，方可获公积金二套房贷款2010.11.10央行：16日起上调存款准备金率0.5个百分点2011.1.26出台“国八条”要求各地明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购，政府调控决心进一步彰显。2011.3合肥限购令升级三套房禁购二手房纳入限购范围合肥限购令升级三套房禁购二手房纳入限购范围投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业物业投资市场未来发展空间广阔！20房地产相关重大政策及对本项目的影响2010年住宅重要调控政策一览近两年来对住宅市场的持续调控，在调控的大背景下27、，品牌房企、保险资金、第一阶段第二阶段第三阶段2003年至2008年上半年2008年下半年至2009年第三季度2010-2011房地产相关重大政策及对本项目的影响2003年，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，提出房地产业已成为国民经济的支柱产业，中国房地产市场由此进入飞速发展阶段，国家开始了对房地产市场的调控。伴随着房地产市场的走势，国家对房地产的调控政策也有所转变。我们将2003年以来的房地产调控政策分为三个阶段：紧缩性调控 2003年：调控开始 2004年：调控加强 2006年调控达到顶峰宽松性调控 2008年下半年：调控松绑紧缩性调控 2009年底：稳健性紧缩调控 20128、0年，2011年：重拳出击 国家对于房地产市场的调控政策，重点仍是针对商品住宅市场，对于商用地产没有明确的政策导向。政府对于商品住宅市场的调控政策效果之一便是众多发展商将商用地产作为发展的方向之一，这将带动商用地产市场的蓬勃发展，同时一会引起房地产消费市场对商用地产的关注。对于本项目而言，依然能够有足够的政策空间，应该把握机遇，打造相应的产品，抢占市场先机。21已进入奢侈品品牌（部分）22合肥高端消费能力分析 根据2010胡润财富报告，安徽省千万富豪人数已达到7100人，其中亿万富豪上升至760人，可估算出合肥千万级富豪人数将超过500人。各类排名奢侈品市场 福布斯2011最佳商业城市榜出炉，29、在上榜的100个城市中，合肥市排名第27位，位居安徽省第一。合肥奢侈品市场未来的发展潜力巨大，从引入品牌看，越来越多的国际奢侈品牌例如LV、GUCCI、Cartier、Hugo Boss、Dunhill、Armani等纷纷落户，前景有目共睹。从市场销售业绩看，以金鹰大东门一楼为例，目前年均增幅能够达到两位数以上，杰尼亚去年的销售额预估已经超过两千万，成为全国面积最小、平效最高的一家店。23宏观经济背景小结随着合肥产业结构的进一步升级，第二产业及第三产业的快速发展，商贸服务业的发展，将进一步带动商业地产的开发。合肥汽车产业高速发展，产业集中度不断提高，产品技术水平明显提升，已经成为国内汽车生产大30、市。近年合肥市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发展空间。市政规划的发展方向将能积极推动本区域的发展，从而对本项目的发展起到很好的推动作用。国家对商品住宅的调控力度进一步加大，商业地产市场将引起投资者和开发商的关注。合肥汽车产业简介合肥汽车产业简介合肥汽车产业现状分析合肥汽车产业现存问题合肥汽车产业发展机遇合肥汽车产业发展目标24城市基础资料研究合肥汽车产业分析25合肥汽车产业简介合肥市汽车产业通过坚持走自主创新和自主品牌发展道路，已拥有规模以上汽车整车及专用车生产企业1031、家，零部件生产企业200多家。汽车整车生产企业有安徽江淮汽车股份公司、安凯汽车股份公司、合肥昌河汽车有限公司、安徽安凯车辆制造公司、安徽江淮客车公司等。汽车生产的龙头企业，安徽江淮汽车股份公司（以下简称“江汽股份”）、安凯汽车股份公司（以下简称“安凯股份”）均为上市公司。合肥汽车产业的经济总量正在不断增大。目前，合肥市汽车已形成以轻型、中型和重型载货车、客车、商务车、微型车、轿车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。目前，合肥机动车保有量正以每年24%左右的速度急剧增加，机动车注册保有量已突破83万辆。合肥汽车产业现状分析产业规模不断扩大合肥市的汽车产业随着全国汽车产业的高32、速发展，形成了多品种、全系列的各类整车和零部件生产及配套体系，产业集中度不断提高，产品技术水平明显提升，已经成为国内汽车生产大市。2010年全市汽车产量已达52万辆。汽车产业工业总产值640亿元（其中包括汽车轮胎54亿元），分别比2005年增长370%，年均增长29%，2010年江汽集团产销各类汽车46万辆，产销量在中国汽车行业中排名第10位。技术创新能力不断增强合肥汽车产业一直坚持“以技术创新促进自主品牌发展”的战略，现已形成30多个系列、近400种车型，大大优化了汽车产品的结构。截止到2010年，合肥市在汽车领域拥有国家级重点新产品10项，省级重点新产品25项，荣获国家级科技进步奖10项，33、省级科技进步奖15项，市级科技进步奖16项；拥有专利200多项，其中发明专利36项。产品水平不断提高合肥汽车产业主导产品在细分产品市场中逐步形成优势，江淮汽车集团公司的“宾悦”、“同悦”、“和悦”系列轿车先后成功投放市场。2010年，江淮汽车实现200万辆汽车下线，瑞风商务车销售量位居全国第一，自主品牌“和悦”轿车销售量达10万辆，带动江淮股份公司高达90%的业绩成长。汽车发动机、变速箱、车桥、悬梁、汽车电子等关键零部件已具备相当规模，在国内占据了重要地位。新能源汽车发展迅速合肥市是国内新能源汽车研发和生产起步较早的城市，被列入国家“十城千辆”新能源汽车示范运行的城市。合肥市安凯股份、江汽股份34、国轩高科动力能源有限公司等企业先后研发试制了多种新能源客车、轿车和汽车动力电池，并批量生产，市场反映很好。2010年合肥市生产了150辆纯电动客车、585辆纯电动轿车、建设了全国最大的纯电动汽车充电站，在全国处领先地位，具备了成为全国重要的新能源汽车制造业基地的条件。2627总体规模仍然偏小产业外向度仍需加强产业集群规模不大基础件和基础工艺发展滞后合肥汽车产业现存问题江汽集团股份虽然在2010年全国100家汽车企业销售排名第10位，产量46万辆、销售量46万辆，而四大汽车集团产销量都在200万辆以上（上汽、北汽、长汽，东风）差距很大，与外国的丰田、通用、大众、福特等公司相比更是相差几个数量级35、。即使与省内的奇瑞汽车相比，也有一定差距。奇瑞汽车近年来发展异常迅猛，2010年销量一举突破70万辆，自主品牌居全国第一。当前国内上规模的汽车企业大都以各种方式与世界著名汽车集团进行合资，一汽与德国大众、奥迪，上汽与德国大众、美国通用，东风背后是法国标致雪铁龙、日本日产，广汽有日本本田，北汽有韩国现代，长安是美国福特、法国标致雪铁龙。相比之下，合肥汽车企业与国内外大型汽车企业的合作仍需加强。近几年，随着合肥招商引资力度的加大，围绕江汽等整车企业配套的汽车配套企业增加近100个，使合肥的汽车配套企业达到了200多个，也引进了江森、德尔福、美国车桥等国外公司。但没有形成如天津经济技术开发区里的汽车36、零部件产业集群那样，分别为奔驰、宝马、丰田、现代等整车厂提供配套。尚未突破发展“家门口”市场的观念，去走中性化发展道路，独立经营，创造面向市场为多家整车企业配套的局面。合肥市汽车产业发展迅速，但是为汽车产业配套的基础件如液压件、密封件、塑料件等以及基础工艺如铸造、锻压、热处理、焊接、表面处理等发展滞后，关键的铸锻件、热处理件以及表面处理件，本地不能加工生产，还需要到江浙地区进行外协。28合肥汽车产业发展机遇1、自主品牌汽车市场将会扩大2、新能源汽车得到大幅提升3、汽车产业结构调整步伐加快5、汽车销售市场前景广阔4、汽车零部件产业将会快速发展根据国家制定的汽车产业调整和振兴规划，自主品牌乘用车国37、内市场份额要达到40%以上，自主品牌轿车市场份额要达到30%以上，并且自主品牌汽车出口要达到汽车总销量的10%。用车销售总量的5%左右。近日，国家又出台了节能与新能源汽车示范推广财政补助资金管理暂行办法，给新能源汽车发展带来更多机会。目前，我国汽车市场正处在增长期，城乡市场需求潜力巨大，汽车产业发展的基本面没有改变。为积极应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，国家出台了加快汽车产业调整和振兴的一系列措施和政策。“十二五”期间，我国汽车需求仍将保持增长，国外汽车向我国加速转移速度加快，本轮转移，将会带动本土拥有自主品牌的汽车零部件配套企业的发展，尤其是具有自主开发能力的汽车零部件企业，将会为这38、些企业提供了联合开发，定向采购的历史机遇。新能源汽车销量将占乘2009年，在燃油税改革、下调成品油价格以及振兴规划出台的各项促进汽车消费政策推动下，国内车市止跌回稳，汽车销量逐月递增。今后15至20年，是我国汽车产业发展的黄金时期，中国全面进入汽车社会、成为世界汽车大国和强国、成为世界汽车重要生产基地的目标一定能够实现。29合肥汽车产业发展目标1、产业规模显著提升到2015年，汽车整车生产能力达到年产250万辆(其中新能源汽车50万辆)，发动机150万台。本地零部件配套率超过60%。培育产值超千亿大型企业家，产值超百亿企业家，工业总产值达到1500亿元，年均增长20%。累计完成投资700亿元。39、2、大力发展新能源汽车到2015年，完成10万辆新能源汽车的推广任务，其中，在小区、酒店、写字楼等车辆集中地配套建设充电站、建设新能源汽车的检验检测中心、开展电池租赁新商业模式，建设废旧电池的回收再利用工作试点，争取在新能源汽车的生产及推广发面走在世界的前列。相关物业市场研究商业市场研究商业市场研究办公市场研究酒店市场研究合肥商业发展历程合肥商圈概述商业项目租金售价水平现有商业定位分析生活配套市场研究餐饮市场研究娱乐市场研究商业市场展望及总结31四牌楼商圈现有供应与未来供应其他传统商圈现有供应与未来供应新兴商圈现有供应与未来供应现有商业体量分布、业态配比32大卖场大举进入合肥市场家乐福、沃尔玛40、等大型连锁超市进入合肥，充实了合肥的零售形态，合肥多家大卖场销售额排名全国前列。3购物中心雏形显现新建购物中心增多尽管没有真正意义上的购物中心，但元一广场的运营及逐渐成熟让购物中心业态在合肥开始崭露头角。市场上新建购物中心明显增多，第二次商业升级启动。5以传统商业为代表的三孝口商圈形成以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的合肥最早的传统商圈三孝口商圈形成。1百大CBD购物广场、国购广场等商业出现，开始由传统百货向新兴的现代百货转变，也标志着合肥商业市场第一次升级启动。4传统百货慢慢向现代百货转变以百货为主体的四牌楼商圈形成90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商41、圈开始形成和发展。2大量综合体开建2008年开始，新开发项目主要向购物中心方向发展，且基本都采取购物中心+写字楼+酒店+公寓/住宅的综合体开发模式。商业发展历程680年代90年代2002年2004-2006年2006-2008年2008年后33滨湖新区商圈四牌楼商圈新兴商圈元一商圈三里庵商圈高新区商圈合肥商圈概述合肥各大商圈分布传统商圈黄潜望商圈政务新区商圈传统商圈传统商圈以四牌楼为代表，包括三里庵、南七、马鞍山、元一商圈，以传统百货和购物中心为主，作为合肥消费的传统区域。新兴商圈新兴商圈包含高新区、黄潜望、政务新区以及滨湖新区商圈，未来商业体向城西南方向发展，众多项目未来将在新兴商圈集中供应42、。34合肥商圈概述商圈商圈定位发展现状目标客群业态组合代表商户传统商圈四牌楼商圈市级商圈合肥最早的商业中心，业态全，发展成熟全市购物中心、百货、百盛、淮海路步商业街 行街三里庵商圈次市级商圈以大型国购广场为中心，沿街商铺居多全市购物中心、专业市场家乐福马鞍山商圈区级商圈以新都汇广场为中心，沿街商铺餐饮居多包河、滨湖区客群购物中心、超市、万达广场、新都批发市场 汇广场新兴商圈元一商圈南七商圈黄潜望商圈政务新区商圈区级商圈区级商圈区级商圈区级商圈以服装批发市场、大型购物中心为主以购物中心、专业市场为主以购物中心、大型商业中心为主现今供应较少，未来以购物中心为主新站片区蜀山区及包河片蜀山区、高新区政43、务新区购物中心、超市、批发市场百货、专业市场大型超市、商业街商业街元一时代广场华联超市乐购超市、大唐国际购物广场易初莲花滨湖新区商圈高新区商圈区级商圈区级商圈现今单个项目滨湖世纪城，未来万达进驻专业市场、综合类型商业为主城南消费客群高新区及科技园购物中心、商业街百货、商业街滨湖世纪城鼓楼商厦（高新店）35四牌楼商圈现有供应与未来供应商圈现有供应1百盛购物中心2合肥鼓楼商厦3金鹰国际（大东门店）4金鹰富士广场店5金鹰国际(百花店)6合肥百货大楼7百大乐普生8商之都（宿州路店）9商之都（大东门店）10银泰购物中心商圈未来供应1东方广场2恒盛坝上街步行街1淮河路步行街36923合肥商圈概述-四牌楼合44、肥四牌楼商圈5764810121四牌楼商圈辐射人群：全市四牌楼商圈辐射范围较广，作为传统商圈商业项目最为集中，但商业项目间距离较远，影响消费人流通达性即便利性。37四牌楼商圈现有供应及未来供应序号123456789101112现有供应百盛购物中心合肥鼓楼商厦金鹰国际（大东门店）金鹰富士广场店金鹰国际(百花店)合肥百货大楼百大乐普生商之都（宿州路店）商之都（大东门店）银泰购物中心淮河路步行街未来供应坝上街项目东方广场行政区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区行政区瑶海区包河区档次中中高中-中高中低低中-中高低高档低档次-开业年份200119961998201020145、0195920081998200720121998预计开业时间20142012商业总面积（）35000230001035680000122943200018000205002500077038-商业体量30000070000商业层数B1-F4B1-F8F1-F4B1-F5F1-F6F1-F5F1-F5B1-F5F1-F3B1-F9F1-F2商业层数-38四牌楼商圈概述四牌楼商圈作为合肥代表商圈，是合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈。现有四牌楼百货类商业体量在10356-35000平米，购物中心项目在80000平米左右。四牌楼商圈正向高端商业方向发展46、，从金鹰国际到新开业的银泰购物中心，拥有大量高端品牌进驻，表明合肥高端消费市场潜力巨大。F4男装和家用运动装、童装、床用、玩具、服装改制室F3女装女时尚装、女基本衣着、女手袋、休闲装、运动休闲F2女装女时尚装、女基本衣着、女手袋、休闲装、运动休闲F1化妆品珠宝手表珠宝、化妆、手表、星巴克B1超市美食DQ、味千拉面、超市四牌楼商圈现有供应百盛项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）庐阳区淮河路步行街78号百货2001535,000中端1F：66 2F:33-50保底5-10万 扣点女装15-28%楼层业态作为四牌楼最具代表性的百货商业项目，百盛辐射全市消费人群，运营状47、况良好。39四牌楼商圈现有供应金鹰大东门店项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）品牌安徽省合肥市瑶海区长江东路1104号百货19984层10,356高端保底扣点-国际品牌：10%-18%普通品牌：15%-25%高端精品Cartier、Hugo Boss、Dunhill、Ermenegildo Zegna、S.T.Dupont、GIVENCY、PORTS作为早期最为高端品牌的百货，硬件条件不理想，但地理位置处于城市核心商业区，引领合肥高端消费。40F9银泰VIP会所张玉珊纤体、VIP中心F8光影传奇博纳影院、城市英雄电玩、巴贝拉、元绿寿司F7饕餮盛宴蕉叶、俏江南、采48、蝶轩、王品台塑牛排F6悦食悦香外婆家、一茶一坐、蓝马赫、望湘园F5宜居一家乐上Lexon、百易数码、Sony、东田造型、儿童反斗城F4雅士之城VJC、Lampo、Lavico、Hazzys、LacostaF3霓裳艳影MissSixty、Guess、LaDanum、满记甜品F2都会风尚Max&co、JuicyCouture、DKNY、PatriziapepeF1紫醉金迷LV、Tods、Cartier、GUCCI、Coach、Bally等B1优雅生活BHG、DQ、摩提工房、快乐柠檬等四牌楼商圈现有供应银泰购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位长江路98号购物中心2012年初10749、7038高端楼层业态合肥新兴高端综合商业项目代表41四牌楼商圈现有供应淮河路步行街项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）楼层业态庐阳区淮河路商业街1998年1-2层132141中低端60-70F1零售、餐饮特步、太平鸟、乔丹淮河路租金普遍较高，近五年出现租金翻倍的情况，18的沿街商铺年租金高达180万，导致商铺更换频繁。4243其他传统商圈现有供应与未来供应商圈现有供应三里庵商圈1百大CBD2国购广场3华联商厦南七商圈4合肥商业大厦5百大南七商厦元一商圈6元一时代广场（百盛）7温莎国际广场马鞍山商圈8新都会国际购物广场9合肥包河万达其他10明发商业广场11新天地国50、际广场步行街1金大地1912步行街商圈未来供应三里庵商圈1松芝万象城2西环中心广场3合肥之心城南七商圈4新曙光百货元一商圈5信地城市广场二期其他6北京华联和平路购物中心7北京华联蒙城北路购物中心8祥源上城国际合肥其他传统商圈概述合肥其他传统商圈1067811233三里庵商圈11452南七商圈444元一商圈6759马鞍山商圈845合肥其他传统商圈现有供应及未来供应序号123456789101112345678现有供应百大CBD国购广场华联商厦合肥商业大厦百大南七商厦元一时代广场（百盛）温莎国际广场新都会国际购物广场合肥万达明发商业广场新天地国际广场未来供应松芝万象城西环中心广场合肥之心城（梅园置51、业广场）新曙光百货信地城市广场二期北京华联和平路购物中心北京华联蒙城北路购物中心祥源上城国际商圈三里庵三里庵三里庵南七南七元一元一马鞍山马鞍山其他其他商圈三里庵三里庵三里庵南七元一其他其他其他档次中高中-中低中低中-中低中低低-中低中高-高中-档次中-中高-中中-开业年份2006200420101998199320052005-201120122012预计开业时间20122012201320122012201220122014商业总面积（）35000800006000015900-80000500005000017700036000030000商业体量10000060000120000112052、0220000800006000038000商业层数F1-F5B1-F4B1-F4F1-F5-F1-F4F1-F3-B1-F5B1-F3商业层数-合肥其他传统商圈概述合肥其他传统商圈包括马鞍山、元一、南七、三里庵商圈。马鞍山商圈马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空白。三里庵商圈合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高。南53、七商圈传统综合商圈和IT商圈的复合体，借助中国科技大学等学府高校的支持，区域自然形成合肥IT专业商圈，也是合肥市最大的IT商圈。南七片区有着雄厚的工业基础，也是合肥两大汽车专业市场之一。元一商圈新兴代表综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。46三里庵商圈南七商圈元一商圈马鞍山商圈万千百货F6运动、童装、母婴F5男装、内衣、男鞋、户外F4时尚女装、饰品、内衣、女包孩子王、万达影城F3精品女装、饰品、女鞋孩子王、大歌星、室内步行街F2时尚精品、珠宝、VIP室、饰品国美电器、大玩54、家娱乐场、室内步行街F1国际精品、钟表、化妆品、服务台ZARA、室内步行街B1家居床品、厨房用品、美容Spa、进口食品超市、烟酒保健沃尔玛47合肥其他传统商圈现有供应合肥万达项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位楼层业态包河区马鞍山路与芜湖路交叉口购物中心20116F177000高端-中端5F缤纷生活馆床品家饰、工艺瓷器、儿童用品、数码电子4F都市律动馆都市休闲、名品运动、户外3F时尚丽人馆精品女装、名品时装、户外系列、时尚配饰2F名流绅士馆精品男装、名品鞋包、男士配饰、咖啡馆1F风雅精品馆国际精品、欧洲名表、珠宝、女鞋B1超市日用百货、食品饮料、生鲜蔬菜、合家福超市48合肥其他传统55、商圈现有供应百大CBD项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金扣点楼层业态合肥市长江西路360号百货2006F1-F535000中高端扣点：15-30%品牌：AIGNER(爱格纳)、ESCADA(埃斯卡达)、WINDSOR(温莎)、LESCOPAINS(莱卡门)、HAUBER(哈芭)、TOMMY(汤美.希绯格)、Aquascutum(雅格狮丹)、Calvin KleinF4停车区停车、芒果视听歌城、良子足浴F3欢乐坊餐饮、零售F2便利集家乐福、少女、干货区F1活力场家乐福、化妆品、少淑、男装四牌楼商圈现有供应国购广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/56、）长江西路199号购物中心2004B1-F480000中-中低租金：10楼层业态现有品牌：23 KFC、仙踪林、家乐福、屈臣氏、Sport100以主力店超市带动整体商场人气，但项目品牌层次差距较大，动线设计不合理。495F合肥最大的一万多平方米的顶级餐饮聚集地4F4F值得一提的是安徽首家室内大型机游乐城（儿童玩具和童装）；3F生活中心（主题国际影城，书店，网吧）；2F运动街区（街头篮球场、极限运动区）1F潮流街区B1沃尔玛和休闲街区B2大型娱乐城合肥新兴商圈未来供应松芝万象城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商楼层业态蜀山区长江西路478号购物中心2012-2013B2-5F57、100,000中端义福房地产开发有限公司商业包含：一万多的合肥顶级餐饮聚集地、8层的立体停车楼、6块LED电子大屏幕、安徽首家室内大型机游乐城、百米之上合肥顶级的上空会所、安徽首家悬索玻璃幕墙、商业主入口长30米4层落差的豪华景观太空梯、商业主入口24米挑高大堂。50业态签约品牌主力店大洋百货、保利影院、冠军溜冰场、星期八小镇、天空之城电玩城次主力店SEPHORA、i.t餐饮星巴克、哈根达斯、必胜客、海底捞、望湘园、一茶一坐快速时尚H&M、UNIQLO零售绫致、依恋、欧时力51合肥新兴商圈未来供应合肥之心城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商签约品牌合肥市蜀山区长江西路与肥西58、路口西南角购物中心 综合体2013-120000中高梅园投资置业有限公司业态签约品牌主力店大润发、台湾小吃夜市、台湾卡通尼乐园、一兆韦德次主力店屈臣氏餐饮金钱豹国际美食百汇、俏江南专业市场信地红星美凯龙52合肥新兴商圈未来供应信地城市广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商品牌合肥市临泉东路与铜陵路交叉口购物中心、专业市场、商业街2012-2013-200,000中信地置业（合肥）有限公司 信地城市广场集信地红星美凯龙、乐汇商业街、国际购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、高端住宅、餐娱不夜城于一体。53新兴商圈现有供应与未来供应商圈现有供应高新商圈1鼓楼商厦（高新店）黄潜望商59、圈2大唐国际购物广场滨湖区商圈3滨湖世纪城商圈未来供应高新商圈1乐客来购物中心2福乐门国际广场黄潜望商圈3安高城市天地4印象西湖5信旺华府骏苑6大唐国际购物广场二期7港汇广场政务区商圈8新地购物中心（百盛）9绿地花花市街10华润万象城11万达广场12华邦世贸城（银泰）13天徽商业广场14安粮城市广场15港澳广场二期（沃尔玛广场）16中环城54合肥新兴商圈概述合肥新兴商圈161512高新商圈本项目1891012111413政务区商圈黄潜望商圈2 6 57355合肥新兴商圈现有供应及未来供应序号12312345678910111213141516现有供应鼓楼商厦（高新店）大唐国际购物广场滨湖世纪城60、（金源时代购物中心）未来供应乐客来购物中心福乐门国际广场安高 城市天地印象西湖信旺 华府骏苑大唐国际购物广场二期港汇广场新地购物中心（百盛）绿地花花市街华润万象城万达广场华邦世贸城（银泰）天徽商业广场安粮城市广场港澳广场二期 （沃尔玛广场）中环城商圈高新商圈黄潜望滨湖新区商圈高新区高新区黄潜望黄潜望黄潜望黄潜望黄潜望政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区档次中中低中商业类型专业市场、商业街-开业年份200820112011预计开业时间201220132013201220142012201220132013201420122012201220132012201461、商业总面积（）2400080000400000+100000（沿街底商）商业体量7000040000540007000015450070000800001500009000012000012000090000-400000140000120000商业层数F1-F4-F1-F4商业层数-17滨湖万达广场滨湖新区-2014200000-合肥新兴商圈概述新兴商圈包含政府新区、滨湖新区、黄潜望、高新区四个商圈。新兴商圈现有供应较少，政府新区未有优质商业供应。合肥未来商业供应主要集中于新兴商业区，尤其政府新区未来供应将达123万。56高新区商圈黄潜望商圈政务新区商圈F4家庭生活馆床上用品、家居家饰、百大62、电器、儿童用品F3名流绅士馆绅士男装、男士休闲、运动休闲、男性配件F2流行淑女馆成熟女装、特色女装、淑女装、内衣、女性配件F1时尚名品馆化妆品、黄金珠宝、精品名表、皮鞋皮具合肥新兴商圈现有供应鼓楼商厦（高新店）项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位高新区百货2008F1-F424000中楼层业态鼓楼商厦作为区域唯一的百货商业，主要满足高新区的居住人群的日常生活消费需求。576F健身培训红人运动俱乐部、高斯教育5F餐饮娱乐星美国际影城、麻辣香锅、千味久品、汉拿山4F未来生活柏斯琴行、国酒茅台、正武堂3F健康生活沐兰、巴比龙、格格2F时尚生活诺丁山、ONLY、皮尔卡丹、KissCat1F63、精品生活麦当劳、室内攀岩、汇丰银行、珠宝、凯撒、SASAB1综合生活冠军溜冰场、金源古玩城、卜蜂莲花、国美电器、儿童世界58合肥新兴商圈现有供应世纪金源购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位楼层业态徽州大道与紫云路交叉口购物中心 专业市场2011B1-6F400000+100000（沿街底商）中、中低世纪金源购物中心作为滨湖区首个综合性的商业项目，辐射整个南部片区消费人群，但项目品质不高，品牌多为中端及中低。合肥新兴商圈未来供应华润万象城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租售策略政务区天鹅湖南岸习友路和潜山路交叉口西北角购物中心20126层180000中高端购物64、中心持有合肥华润万象城项目作为华润中心重要组成部分的万象城，建筑面积约为33万方，其中商业经营面积约18万方，上盖建筑为约20万方的国际5A甲级写字楼“华润大厦”（含超五星级“合肥君悦酒店”），地上地下停车位约3000个，将建成集购物、休闲，办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型都市综合体。合肥华润万象城项目是华润置地全国范围内第8个立项的万象城，正式建成后，将在合肥搭建一个全新的国际化商业平台，全面提升合肥的城市价值，成为合肥崭新的城市名片。59合肥新兴商圈未来供应安粮城市广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位商圈开发商蜀山区金寨南路和东流路交叉口西北角购物中心2013-3000065、0中-中高黄潜望安徽省安福置业有限公司主题商街和顶级购物中心组成，涵盖了高端百货、生活超市、主题商城、国际影院、餐饮娱乐等多种国际时尚业态。60业态签约品牌主力店百盛百货、金逸国际影城、永辉超市、卡通尼乐园次主力店一兆韦德、屈臣氏餐饮俏江南、金钱豹合肥新兴商圈未来供应新地购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商潜山路与南二环路购物中心20125层150000中高安徽金大地楼层业态新地购物中心致力于打造一个集国际知名品牌与多层次消费业态于一体的时尚精品购物中心。61合肥新兴商圈未来供应乐客来购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商高新区长江西路与红皖路66、交叉口东北角购物中心/商业街/专业市场20123层187520中-中低端安徽乐客来商贸有限公司主力店品牌：TESCO 乐购、月星家居乐客来国际商业中心家居MALL规模达到17万，开业之后将是合肥迄今规模最大的家居卖场，分为家具、建材和家饰三个独立场馆。一站式家居体验中心，以建材、家具、家饰批零为主，辅以体验、服务、文化功能于一体，荟萃国内家居行业数百家优秀品牌，打造合肥家居界的顶级明星市场。乐客来项目通过打造目的性的家居主题来吸引目的性消费人群，通过引进家居主力店来实现项目品牌知名度的提升。6263商业市场分析64商业市场分析规模比较1559200734000 694500216756800067、0346756 381756 406756130000 35000 25000448756420001265088828050601050437038152294 2270002824288425278835582882000000150000010000005000000350000030000002500000450000040000002004-2014年合肥市场商业现有供应及未来供应新增体量商业存量现有商业优质商业存量达126.5万，至2014年商业存量将达到425.2万。2012年为商业集中供应，2012年后期将有155万平米放量供应。单位：注：统计数据不包含商业街，仅包含百货及购物68、中心优质商业合肥从2004年后从单一街铺及百货形式向综合商业方向发展，至2012年合肥商业存量126.5万平米。自2012年后期供应情况来看，未来合肥商业大量供应，至2014年商业体量将达到425万平米。其中，2012年供应量最为集中，将对本项目的未来发展形成竞争。65商业市场分析各商圈供应比较商业现有商业供应集中于合肥传统商圈，四牌楼、马鞍山、三里庵以及元一商圈；此外，滨湖新区由于金源世纪Mall的供应体量较大，占现有供应29%。商业未来供应主要集中于政务新区，占总供应量45%，项目所在高新区占7%，未来政务新区竞争激烈。按合肥非农人口215.84万人计算，合肥人均商业面积0.58平方米/人69、，基于合肥未来供应的迅速增长，未来三年内合肥人均商业面积将超过1平方米/人，未来市场综合性商业已经趋向于饱和，因此本项目将趋向于目的性主题性商业方向。66商业市场分析业态分布注：以上业态比例来源于我司针对贵项目市场调研按不同业态所占项目建筑面积比估算所得，仅供比较参考。从目前各主要项目的业态比例来看，零售比例明显过大，竞争也比较激烈，建议本案降低零售比例，而餐饮、休闲娱乐的比例可适当加大。市场上出现的万达和银泰等新兴商业项目业态更趋于综合性和目的性。合肥市场百货类业态零售占比超过90%，而餐饮业态占5%，故业态分布处于两极分化的局面。商业市场分析租金比较单位：100%单位：元/天现有合肥百货商70、业项目多采用联营保底的方式，保底租金一般为5-15万不等，普通品牌扣点一般为20-23%，而顶级奢侈品品牌扣点为5%-10%。由于合肥主要的大型零售物业以扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，商业项目品质处在中游，因此租金水平不高。6768商业市场分析售价比较在售项目金鹰富士广场店明发商业广场金都新天地百大商业广场温商国际汽车生活广场安徽车市信地城市广场金大地1912商业新华国际广场福乐门国际广场金富街港汇广场大唐国际购物中心乐客来行政区庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区瑶海区新站区新站路蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区高新区售价（元/）50000300006000024000371、00002200050000350004000020000650002100020000从目前各主要项目的售价水平来看，售价以港汇广场最高在65000元，靠近本项目的乐客来商铺售价在20000元左右，说明地理区位对于商铺售价影响较大，本项目地理位置的局限使得项目出售性产品不具优势。69高端中端大众价格品牌本土化国际化目前市场低端端至高端产品项目齐全，品质差异较大，未来推出中高端综合体项目将对市场起到推动和标杆作用。商业市场分析主要项目定位银泰购物中心金鹰国际（大东门店）合肥万达金鹰富士广场店合肥鼓楼商厦金鹰国际(百花店)商之都（宿州路店）百大CBD百盛购物中心合肥百货大楼百大乐普生华联商厦国购72、广场元一时代广场（百盛）鼓楼商厦（高新店）商之都（大东门店）乐普生南七商业百货大楼 商之都大厦70合肥目前商业项目集中供应，高档次及综合性商业大量入市，本项目应定位目的性特色商业来差异化竞争。单一型消费综合型消费大众从合肥总体商业市场看，档次差异大，近年来供应趋向于大体量、综合性的商业体，对于本项目的未来竞争压力加大。鼓楼商厦总店商厦鼓楼高新店金鹰富士广场金鹰东大门店商之都大东门店百大CBD 百盛元一时代广场 国购广场温莎 新都会国际广场 购物广场商业市场分析主要项目档次定位高端万达71年龄层次低高低高主要年龄段政府消费群体消费层次较高消费层次中档消费层次大众化企业老板及个体户外导入消费群体部73、分旅游人群家庭消费群体学生消费群体商业市场分析消费客群特征消费层次由上图看，当地消费客群主要由政府消费群体、企业老板及个体户、外导入人群、部分旅游消费客群、家庭型消费群及学生消费群，合肥现今商务客群还未形成，有待后期培养。项目应注重各消费层次客群的目的性导入。40岁72商业市场分析消费客群分析四牌楼商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体三里庵商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体南七商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体辐射范围最广主要辐射区域周边元一商圈 政府消费群体 企业74、老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体马鞍山商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体黄潜望商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体高新商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体政务区商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体滨湖新区商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体73合肥餐饮、生活配套、娱乐市场分析菜系徽菜代表商户庐州太太、同庆楼、晚香亭江浙菜川菜外婆家、江南春大酒店蜀山贵人香、俏江南粤75、菜西餐韩式日式会宾楼、静水鱼庄金汉斯汉拿山韩式烧烤西京日本料理徽菜川菜日式合肥餐饮市场研究餐饮分布示意74韩式菜式：合肥现有餐饮主要分为徽菜、江浙菜、川菜、粤菜、西餐、韩式与日式，其中徽菜作为当地市场接受度最高菜系；分布：徽菜与川菜菜系商户分布于全市区域，但如韩式、日式餐饮主要集中于城市核心地段，辐射目的性消费客群。合肥大型超市乐购家乐福数量3大润发沃尔玛易初莲花乐购华联合家福16122250国际品牌国内品牌注：以上超市卖场分布及数量仅供参考分布：合肥市品牌超市分布于次级商圈，主要辐射周边居民日常生活消费。数量：国际品牌超市多已入驻合肥，主流消费市场主要为国内品牌。功能：例如国购广场类型的项目76、通过卖场吸引目的性消费客群，从而提高项目的客流量。7576合肥娱乐市场概述合肥KTV市场目前合肥市场量贩式KTV超过80家，人均消费在40-50元左右，进驻知名品牌为大歌星、钱柜，本地品牌KTV占据市场主流消费市场。合肥影院市场合肥影院超过30家，嘉禾、万达影城、星妹影城、华谊影城等影院。单次消费在35-45元，周末及节假日入座率较高。影院KTV合肥娱乐市场分布77合肥商业市场总结现有项目主要项目名称商业体量业态定位业态配比零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套1金鹰富士广场店80000中-中高75105102银泰购物中心77038高60201553国购广场80000中-中低651010154华联商厦77、60000中551515155元一时代广场（百盛）80000中651010156合肥万达177000中高-高50251510区域未来项目主要项目名称商业体量业态定位业态配比零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套1乐客来购物中心70000中-2福乐门国际广场40000中-78商业总结消费能力合肥消费客群消费能力高同时市场上已经出现高端品牌，随着未来商业体的发展，将会挖掘高端消费人群的消费需求。消费模式从现今合肥商业供应上来看，越来越多体验类目的性消费业态的综合项目进入市场，合肥消费模式正向这种模式发展。消费品牌合肥市场上高端零售已经进驻市场，合肥高端消费人群对于品牌接受度较高，这将会引导本项目定位需求向78、高端方向发展。消费习惯合肥消费者习惯于在中心城区消费，现今合肥商业正从“单核”商业中心向“多核”发展，未来市郊区域将是商业崛起片区。差异化定位元素市场同类产品表现本项目差异化定位方向商业规模定位项目周边商业现有供应较少，但未来将有购物中心、百货类项目入市，与本项目形成竞争。项目需打造区域乃至合肥市主题商业项目标杆，支撑区域商业消费，引入市区消费客群。商业业态定位当地商业百货类主要以零售为主，占95%，购物中心业态分配比较合理。本项目主打以汽车为主题的他目的性消费业态，提高娱乐休闲和餐饮业态比例。商业目标客群区域商业目标客群范围较广，吸引住宅及目的性消费客群为主，有较强的随机性本项目商业目标客群79、不仅是辐射区域居民客群，还将引导其他区域及中心区目的性消费客群。商业主题定位区域单一型以百货为主打的商业定位以综合业态为主打的目的性商业定位79商业总结在项目风险处于可控范围内后，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：商业类产品持有型产品兼顾市场兼容性的同时，保证项目持有类产品拥有不同于市场同类产品的独创优势，确保项目持有类产品的未来运营风险保持在可控范围沿街商铺LifestyleCenter百货合肥商业发展相对落后，商业形态以传统百货和社区型商业为主，大型综合性购物中心的发展正处于起步阶段。购物中心杭州、南京百货和综合性购物中心并存发展80、，传统百货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百货、大卖场及特色休闲购物为一体的购物中心逐渐成为市场主导。商业市场发展趋势上海、北京传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购物中心的形式占据商业市场，同时Lifestyle Center消费模式也成为当前颇受欢迎的商业项目。集休闲、餐饮、娱乐为一体。合肥商业市场正处于由最单一传统的百货类及社区配套类业态逐渐向购物中心转型的过渡起步阶段，故当地消费者对于传统商圈较为依赖情有可原，随着市场发展的渐进过程，消费者随着多样化的市场商业形态的出现，消费理念会随之被引导，商业市场开发还有很大的发展空间；随着主城区的土地资源缺乏，商业地产向新区域拓进已成趋势。故引导多81、样化体验类的消费理念，打造独特综合性的消费场所是本案的市场切入口。80商业模式五典型代表合肥现有备注百货上海第一百货鼓楼商厦零售业最初形态购物中心正大广场万达广场大型零售规模和综合交易开放式商业街新天地-零售建筑群和开放式的消费体验特色主题商业成都兰桂坊-关注某项特色定位来满足消费者的需求特色体验型消费思南公馆-追求精致的消费体验81特色体验型消费特色主题商业开放式商业街未来商业形态将根据消费者的消费习惯的改变，从原有传统的商业类型渐渐向注重特色化体验型消费的商业形态转变。商业市场未来消费趋势分析消费习惯预测百货购物中心相关物业市场研究办公市场研究合肥写字楼市场发展沿革商业市场研究办公市场研究82、酒店市场研究合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼83合肥写字楼市场与经济发展关系合肥市写字楼发展阶段特征上海及合肥甲级写字楼定义分析合肥写字楼市场概览合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析合肥写字产楼产品研究对象高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼84第一产业比重较高第二产业以普通制造业为主第三产业以社会服务业等为主办公楼需求有限甲级办公楼市场尚未启动经济发展办公楼市场启示第一产业比重下降，第二产业比重提升，产业结构中，附加值高、能耗低的先进制造业、信83、息电子产业开始提高比重，但占比之较低第三产业仍以社会服务业为主，金融、房地产业开始起步大型内外资企业开始进入甲级办公楼市场刚开始形成但物业品质一般，大多采用出售的方式，少量出租性的开始出现合肥由于地理、交通和政策等原因，相对南京、上海等城市同阶段要来的缓慢合肥写字楼市场逐渐超越本阶段产业结构得到优化高产值、低能后产业比重提升现代服务业、金融业发展快速对外经济发展较快甲级写字楼需求加速市场内部结构调整，高品质、纯租赁型的办公楼逐渐成为甲级办公楼主要发展趋势合肥的经济发展程度决定的其辐射能力不同于南京、上海等城市，外向型经济相对偏弱。目前的发展决定高品质、纯租赁型办公楼项目在市场上出现困难度较高，84、鲜有出现，销售为主85市场萌芽期初级阶段（19952000）市场发展期发展阶段（20012008）市场提升期（2008至今）结构调整阶段合肥写字楼市场与经济发展关系86合肥市写字楼发展阶段特征合肥写字楼发展阶段历程：合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦、招商大厦为代表的当时较为高档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所；自2000年以后，合肥写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，逐渐形成多个商务中心，市场接受度不断提升，其发展大致可以分为三个明显差异阶段：仁和大厦快速发展期（2008至今）代表楼盘:新地中心85、置地投资广场、蓝鲸国际、汇金大厦、新城国际、富广大厦、IFC安徽国际金融中心代表楼盘:邮电大厦、金城大厦发展特征：起步较晚、起点较低形象转变期（20012008）产品萌芽期（19952000）代表楼盘:财富广场、天徽大厦、上海及合肥甲级写字楼定义分析上海市甲级写字楼定义范畴2.7米，含自动灭火装置、烟雾探测装置等，有架空地板单层建筑面积1500平米；核心筒；无柱方正大空间；得房率70%；按1路电话/30M2 配备；同时提供DDN/ISDN/ASDL和高速光纤接入、全球国际卫星会议系统专业国际性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商每部客梯服务面积小于5000平方米高低分区，双层轿厢86、按1个停车位/100-150M2配备临近地铁、大型公交中转站，至城市主干道在车程5分钟内50-80瓦电力/M2，双供电系统；30-50立方米新风/人/时；4通道空调空置系统业主或单个买家拥有90%以上产权，楼层净高：楼面特点：通信要求：物业管理：客用电梯：停车位：周边交通：机电要求：写字楼权属：合肥市甲级写字楼软硬件现状平均净高2.5米，毛坯交付，无架空地板平均标准层面积约为1200平方米；偏心筒得房率70%；单间面积50-150分割配有电话线，部分配有数据线及网络宽带开发公司自行管理，基本无专业管理公司进行物业管理单双层分区，等候时间过长，合资品牌位置平均每部客梯的服务面积超过7000平方米87、约按1个停车位/200-300M2配备无地铁、交通便利，附近有公交站点中央空调系统或者自行安装挂式空调销售为主，基本以小产权打散出售后由物业统一出租合肥的甲级写字楼刚刚起步不久，市场上真正意义上的甲级写字楼不多，以在建在售的为主，未来12后将会出现较大规模供应趋势，包括新地中心、置地广场、环球中心、IFC安徽国际金融中心等项目。87研究范围界定：本次合肥写字楼市场调研主要研究对象合肥写字楼市场概览市场现有及未来即将入市的：纯办公楼宇或含大面积办公的综合体项目分析研究其现有租金售价水平、硬件指标以及客户组合，将为本项目打造领先市场产品，并采取差异化定位策略提供重要市场依据。由于合肥的写字楼市场发88、展已历经十几年，市场上充斥着一些的办公住宿两用物业。该类物业在硬件以及客户品质上混乱且偏向于居住功能，本报告选择型的此类项目纳入写字楼分析（主要集中在项目所在区域的高新区市场）。8889建筑高度：楼层特征：办公容量：物业管理：周边交通：写字楼权属：租金水平：售价水平：市场代表项目国际标准甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼合肥写字产楼产品研究对象建筑总高150米以上，办公层数25层以上，大堂挑高5.5米以上平均净高2.4-2.7米，主要户型面积100-150 以上分割平均标准层面积约为1200平方米，办公规模3万平方米以上开发公司自行管理，基本无专业管理公司进行物业管理无地铁、交通便利，附近有公交站89、点销售为主，基本以小产权打散出售后由物业统一出租45-60元/平方米/月以上7000元/平方米以上建筑总高100米左右，办公层数15层以上，平均净高2.2米以上，主要户型面积100 以上分割平均标准层面积约为1000平方米，办公面积1.5万平方米以上开发公司自行管理，基本无专业管理公司进行物业管理无地铁、交通便利，附近有公交站点基本以小产权打散出售后由物业统一出租15-45元/平方米/月以上5000元/平方米以上建筑总高250米以上，办公层数35层以上,大堂挑高9米以上平均净高2.7米以上，主要户型面积140-150 以上分割平均标准层面积约为1200平方米以上，办公规模5万平方米以上专业国际90、性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商规划有地铁、交通便利，附近有较多公交站点大业主持有为主，整层或半层销售60元/平方米/月以上10000元/平方米以上置地投资大厦新地中心安徽国际金融中心财智中心金城大厦中环国际大厦合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场区域化发展趋势合肥写字楼市场板块分布特征市中心商务区写字楼分布五里墩商务区写字楼分布濉溪路商务区写字楼分布新站商务区写字楼分布包河商务区写字楼分布高新商务区写字楼分布主要商务区商务条件分析合肥写字楼市场板块发展趋势9091、91政务新区商务区中央商务区商业区省级政务区（规划中）濉溪路：写字楼第一街包河区商务区新站区商务区本项目高新商务区五里墩商务区写字楼呈现区域性发展，裂变出多个重点商务区91合肥写字楼市场区域化发展趋势2005年以来，合肥写字楼开始出现全面发展局面，写字楼产品发展在很大程度上依靠政府干预，很难由市场自发形成，政府也在有意识的从长远商务发展的角度进行规划，合肥写字楼开始出现区域性的发展。商务区布局：项目位于高新区商务区外延板块，属于城市重点发展的新商务核心区。92代表项目：新城国际；平均租金：28-48元/月；平均售价：7000-12000元/；合肥写字楼市场板块分布图五里墩商务区分布：五里墩周边92、；代表项目：汇金大厦平均租金：40-65元/月；平均售价：6300-12000元/；项目所在的区域与中心城区有一定距离，目前商务氛围相对缺失，通过合肥最主要的交通干道长江路与高新区商务区、五里墩商务区、市中心商务区合肥的三大商务区相连接，车行交通十分便捷，未来发展前景看好。合肥写字楼市场板块分布特征根据现有写字楼分布和聚合度以及潜在的发展趋势，合肥的写字楼市场可分为七个相对聚集区域，分为市中心商务区、濉溪路商务区、高新区商务区、五里墩商务区、新站商务区、政务区商务区、包河商务区，共七大板块。濉溪路商务区分布：濉溪路沿线；代表项目：财富广场、新天地中心；平均租金：45-60元/月；平均售价：6593、00-8000元/；本案区域高新区商务区分布：软件园周边；代表项目：浙商大厦、拓基广场；平均租金：15-30元/月；平均售价：3000-7800元/；政务区商务区分布：政务区；新站商务区分布：胜利广场周边；代表项目：蓝鲸大厦、光大广场；平均租金：30-50元/月；平均售价：5500-7500元/；市中心商务区：长江路分布：环城路以内；代表项目：CBD广场、邮电大厦；平均租金：35-72元/月；平均售价：超1万元/；包河商务区分布：马鞍山路及徽州大道沿线；代表项目：绿地赢海、万达广场；平均租金：35-55元/月；平均售价：7000-11000元/；9340多万方超过30万方普遍表现为车位不足合肥94、市核心地段大多在2005 年前后推向市场代表项目租金水平平均价格物业费用出租率入驻企业邮电大厦、CBD中央广场 区域体量35-72元/月 后续供应预计1万元/停车位2.5-5.0元/.月 驱动因素85%左右 推出时间大型国企、工商企业、金融、科教文为主区域特征指标市中心商务区写字楼分布现有主要供应1润安大厦234新华大厦邮电大厦金城大厦5678910CBD中央广场仁和大厦徽商国际大厦香港广场天徽大厦招商大厦未来主要供应123安粮东怡金融广场银泰中心（华侨广场）富世广场（金鹰国际中心）4恒盛坝上街项目11782323459106现有主要供应未来主要供应写字楼分布图项目供应较早，硬件设施相对较老，95、老城区，改造难度较高，未来新增供应不多。见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域。区域评价494五里墩商务区写字楼分布出租率整体90%左右推出时间2004年至今入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主区域特征指标代表项目 汇金广场、置地投资大厦 区域体量 30万方左右平均价格 6300-12000元/后续供应 超过50万方租金水平 40-65元/.月 停车位 基本够用物业费用 2.88-4 元/.月 驱动因素 便利交通、成熟配套序号项目12345现有主要供应置地投资大厦鑫鹏大厦旺城国际汇金大厦鼎新BOSS中心67新华国际金融广场安高城市天地812立基大厦未来主要供应环球中心（之心城）IFC96、安徽国际金融中心3西湖国际广场456新华国际广场港汇广场西环中心广场2568233 114写字楼分布图区域评价 三里庵商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、IFC等。本区域部分写字楼已投入使用，部分楼宇档次较高，是继中心商务区之外办公的较佳选择。该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。现有主要供应7未来主要供应456整体在50%左右推出时间2005年至今房地产、外贸批发零售以及建筑装饰等濉溪路商务区写字楼分布代表项目租金水平平均价格财富广场45-60元/月6500-800097、元/区域体量后续供应停车位约40万方约10万方普遍不够充足物业费用出租率入驻企业95序号12项目现有主要供应星海远航大厦蓝钻尚界345财富广场金鼎广场新天地国际广场67812置地汇丰广场国金大厦富荣大厦未来主要供应祥源广场国光万豪广场区域评价2007年底庐阳区出台濉溪路“写字楼一条街”规划，政府规划成省城写字楼一条街，整体品质较高。以2005年供应财富广场为核心，目前从西到东的3-6元/月 驱动因素 自发形成，后由政府规划 濉溪路是合肥目前办公物业最集中区域。已经投入写字楼入住率较高，诺基亚、中移动、中石油之类的世界500强企业，销售情况相对较好，区域规模化优势初步显现。112345 682798、写字楼分布图现有主要供应区域特征指标未来主要供应代表项目新城国际区域体量50万方租金水平28-48元/月后续供应90多万方平均价格7000-12000元/停车位极为充裕物业费用3.0-3.8元/月驱动因素政府指导，区域氛围出租率整体在60%左右推出时间2005年至今入驻企业贸易、实业、资讯类为主96政务商务区写字楼分布区域评价规划建成市级商务办公中心，目前政务新区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，办公氛围日益浓厚；政策导向对写字楼市场发展起到很大引导和促进作用，虽起步较晚但发展迅速，随着区域配套的不断完善、人气日益聚集。未来将会发展为合肥市最主要CBD之一，新增项目品质较高，整体档次高商务氛围佳99、。序号项目现有主要供应1234567123总商会大厦安德大厦科瑞国际中心（宏源大厦）绿地蓝海新城国际（一期）蔚蓝商务港（一期）财智中心未来主要供应万达天鹅湖广场置地广场（栢悦中心）新地中心456789华润中心新城国际（二期）蔚蓝商务港（二期）百利广场天徽商业广场香溢天鹅湖办公项目101112安粮城市广场华邦世贸城信政白天鹅国际商务中心现有主要供应区域特征指标未来主要供应48写字楼分布图104115 7673 92 131122代表项目蓝鲸国际区域体量约45万方租金水平30-50元/月后续供应20万方左右平均价格5500-7500元/停车位基本够用物业费用2.5-3.5元/月驱动因素便捷交通、物100、流发达等出租率80%左右推出时间2004年以后入驻企业服装、外贸零售业为主97未来主要供应现有主要供应区域特征指标区域评价依靠火车站、汽车站的便利交通和物流条件，近年办公物业开发活跃。主要分布于火车站及胜利广场周边。目前处于起步阶段，从商务环境、办公配套角度看与市中心存在不小差距。但办公环境正在逐步好转，凭借交通及物流优势未来可发展成为次级商务中心。近几年发展迅速，随着蓝鲸大厦等高端办公物业的出现，区域商住两用办公物业占据主导地位的市场格局开始转变，市场逐步正规化。新站商务区写字楼分布序号项目现有主要供应12宝文装饰广场宝文国际大厦345678中环国际大厦恒丰大厦光大国际广场蓝鲸国际利港国际大101、厦香格里拉国际中心912馥邦商务广场未来主要供应大众大厦信地城市广场3利浩财智广场32 1145678239写字楼分布图代表项目新都会环球广场区域体量约45万方租金水平35-55元/月后续供应8万方平均价格7000-11000元/停车位早期较多，新建较少物业费用2.9-4.0元/月驱动因素自发形成，商业交通驱动出租率85%左右推出时间2004年后集中爆发入驻企业营销售后、建筑、装饰类为主98序号项目现有主要供应1234567万达广场恒兴广场新都会环球广场富广大厦金万通大厦世纪阳光大厦绿地赢海89创智广场和地蓝湾(和地广场)未来主要供应12信旺九华国际东方广场区域评价 该区域是合肥市近几年写字楼102、开发较集中的区域之一，主要集中在交通主干道马鞍山路和徽州大道两侧。随着万达广场的交付，绿地赢海的投入使用及后期项目的推出，将大大提升了区域内整体档次和形象，万达广场投入运营将改变区域办公格局。随着南一环路、南北高架和交通1号线的贯通，将进一步提升区域办公条件及氛围。现有主要供应区域特征指标未来主要供应113 2678写字楼分布图包河商务区写字楼分布9254代表项目浙商创业大厦区域体量超过42万方租金水平15-30元/月后续供应10万左右平均价格3500-7800元/停车位充足物业费用1.6-3.2元/月驱动因素政府规划，产业集聚出租率50%左右推出时间集中在2007年以后入驻企业高新技术产业为103、主99高新商务区写字楼分布区域特征指标区域评价该区域是高新产业创业者的“聚集区”，但写字楼配套不全，一些项目档次偏低，商住倒挂现象较严重。该区域市场活跃较低、出租率低、专业写字楼数量不多，区域扩散现象严重，项目分布相对分散。该区域写字楼档次分布差异较大，较为受地段影响租金物业费用差距较大。16781 4 24 393 57859写字楼分布图62101112序号项目现有主要供应123456拓基城市广场（一、二期）昌河大厦浙商创业大厦天怡国际商务中心华亿科学园国轩白宫78910111213富邻广场TOP创展中心TOP创展企业大道鲲鹏国际广场中试科研孵化基地（一期）国家动漫产业园（一期）中瑞大厦未来104、主要供应12福乐门国际广场（公寓式办公）乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）34合肥金濠广场（优山美地公寓式办公）拓基城市广场（三期）56兆信创投大厦沃野广场78浙商大厦（峰尚公寓式办公）西环中心广场9松芝万象城13主要商务区商务条件分析对比项对内交通对外交通商务酒店商务会所等居住氛围与城市功能区距离高新区商务区一般较好一般一般较好较远市中心商务区便利便利齐全齐全浓厚近五里墩商务区便利便利齐全齐全浓厚近濉溪路商务区便利便利齐全齐全浓厚近包河区商务区便利便利齐全一般浓厚近新站区商务区便利便利齐全一般浓厚较远政务区商务区一般一般齐全一般一般较远目前七大商务区，仅有市中心商务区、五里墩商务区、濉105、溪路商务区发展比较成熟，办公成本较高；高新商务区，起步比较晚，整体价格水平较低，物业硬件水平不高、产品竞争力一般，但目前从办公成本因素考虑，本区域具有一定优势。100板块商务条件对比特征101发展方向供应体量市中心可开发土地的供应量有限，未来供应将集中在政务新区及高新区,市中心零星小地块供应。未来3-4年已明确规划的办公项目供应量应该在260万方左右，其中以综合体项目中办公为多，以政务区、五里墩区两大区域最为集中。合肥写字楼市场板块分发展趋势写字楼市场板块发展趋势合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析合肥写字楼市场发展沿革合肥甲级写字楼历年106、新增供应及存量分布合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布合肥写字楼供应类型分布合肥写字楼板块分布比重合肥甲级写字楼板块分布比重合肥乙级写字楼板块分布比重项目办公业态定位方向提炼102103合肥甲级写字楼历年新增供应及存量分布甲级写字楼历年新增供应及存量，万年度供应特征合肥甲级写字楼市场以2005年濉溪路商务区供应的财富一期项目为起步，快速发展起来；至2009与2010年两年为市场供应的第一次高峰，年均供应量超过35万平方米；至2011年底，合肥甲级写字楼市场存量达到103万平方米；至2012年时市场将再一次进入供应高峰期，年供应量超过40万平方米，据初步核算，2012年及以后未来市场确认的甲级供107、应总面积超过170万平方米。104合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布乙级写字楼历年新增供应及存量，万年度供应特征合肥乙级写字楼市场以2001年以前供应的邮电大厦、金城大厦等项目为起步，逐步发展起来；至2002与2005年期间，乙级写字楼市场供应相对平稳，2006年期期，合肥乙级写字楼市场年供应供应开始显著上升，在2008年和2011年市场供应迎来两次高峰，分别达到24万和46万平方米；至2011年底，合肥乙级写字楼市场存量达到170万平方米；2012年以后，乙级写字楼供应量开始明显缩减，市场供应下降，据初步核算，2012年及以后未来市场确认的乙级供应总面积约82万平方米，为甲级物业供应量的五108、成。105目前供应类型分布目前合肥市场上以乙级写字楼为主，面积存量约170万，占总体量的62%，主要分布在市中心、包河等老城区；合肥甲级写字楼市场存量为103万平方米，占比重的四成，分布在濉溪路、五里墩等新兴商务区。未来供应类型分布未来合肥市场将出现国际标准的甲级写字楼，新增供应面积达到82万平方米，占新增面积比重30%，主要分布在政务商务区、市中心商务区等中心城区；通常意义上的，甲级写字楼标准的供应面积约124万平方米，占45%，供应比重最大；乙级写字楼新增供应面积约70万平方米，占新增面积比重25%。合肥写字楼供应类型分布注：国际标准甲级写字楼纳入甲级写字楼市场统计范围106合肥写字楼板块109、分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥甲乙写字楼市场总体各区分布相对均衡，每个区比重都在15%左右；目前以政务区比重的分布最高，总面积在47万平方米，五里墩商务区比重最低，总面积在27万平方米，比重仅在10%。市场新增供应分布特征未来的合肥市场新增甲乙级写字楼格局分布将十分区域特征明显。政务商务区新增供应比重达到41%，总面积达到98万平方米，五里墩商务区供应比重为23%，面积达到55万平方米；高新区未来新增的甲乙级写字楼总面积约15万平方米，新增供应相对较小。107合肥甲级写字楼板块分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥甲级写字楼区域性分布差异较为明显，主要集中在濉溪路、政务区、110、包河区等三个，比重都在26%左右；高新区甲级写字楼存量较低，仅占5%左右；市中心商务区、新站商务无纳入甲级统计项目。市场新增供应分布特征未来的合肥市场新增甲级写字楼分布将主要集中在政务商务区，新增面积达到77万平方米；五里墩、市中心区新增甲级办公物业面积分别达到42万和32万平方米，新增供应量也相对较大；其余各区域新增甲级物业相对较小。108合肥乙级写字楼板块分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥乙写字楼存量分布上相对均衡，各个区域分布相对均匀，在15%左右，体量在40万平方米左右；五里墩商务区乙级写字楼存量最低，比重在10%左右。市场新增供应分布特征未来合肥市场新增乙级写字楼供应量上，111、格局分布主要集中在新站商务区和政务商务区，分区供应量达到21万平方米左右，各占比重的三成；五里墩供应量也相对较大，达到13万平方米，占比重的二成；高新区、市中心区、包河区等商务区未来新增供应不大，在5万平方米以下。109合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼高新商务区办公产品研究对象高新商务区写字楼分布高新商务区写字楼供应类型分布高新区公寓式办公介绍高新区产业园区介绍110建筑高度：楼层特征：办公容量：用途功能：位置分布：写字楼权属：租金水平：售价水平：市场代表项目甲乙级写字楼办公园区公寓式办公112、较少为高层建筑，主要为楼层数610层的办公楼宇挑高3.5米，主要户型面积150-250 以上分割，户型最大平均标准层面积约为800-1500平方米，跨度较大，办公规模7万平方米以上以商务办公为主，部分含有政府支持的孵化中小企业的职能，有发展特定行业的相关政策支持主要分布在新区、工业区，公交交通相对较少，以车行为主持有为主，一些销售部分对特定行业有所要求15-20元/平方米/月，租金较低30004000元/平方米建筑总高100米左右，办公层数25层以上平均净高2.2米以上，主要户型面积30-50以上分割，户型最小平均标准层面积约为800-1000平方米，单栋办公面积2万平方米左右可办公，偏向于居113、住功能，水电气设施配置属于民用途最佳位于公共交通相对便利区域，附近商业网点或住宅片区全部销售，买家以个人为主，偏向于投资方面10-30元/平方米/月以上40006000元/平方米建筑高度100米以上，办公层数15层以上，以高层、超高层为主平均净高2.4米以上，主要户型面积80-120 以上分割，户型较大平均标准层面积约为1000平方米以上，办公规模2万平方米以上仅作商务办公为主，不适合居住，配置配套型商业，主要为投资产品分布在交通干道或商业聚集区域、车行、公交交通便利一般全部销售，小业主为主，纯租赁型产品市场还未出现30-45元/平方米/月6000元/平方米以上合肥动漫产业园昌河大厦拓基城市广114、场中试科研孵化基地福乐门广场乐客来汇商中心高新商务区办公产品研究对象代表项目浙商创业大厦区域体量超过42万方租金水平15-30元/月后续供应10万左右平均价格3500-7800元/停车位充足物业费用1.6-3.2元/月驱动因素政府规划，产业集聚出租率50%左右推出时间集中在2007年以后入驻企业高新技术产业为主111高新商务区写字楼分布区域特征指标区域评价该区域是高新产业创业者的“聚集区”，但写字楼配套不全，一些项目档次偏低，商住倒挂现象较严重。该区域市场活跃较低、出租率低、专业写字楼数量不多，区域扩散现象严重，项目分布相对分散。该区域写字楼档次分布差异较大，较为受地段影响租金物业费用差距较大115、。16781 4 24 393 57859写字楼分布图62101112序号项目现有主要供应123456拓基城市广场（一、二期）昌河大厦浙商创业大厦天怡国际商务中心华亿科学园国轩白宫78910111213富邻广场TOP创展中心TOP创展企业大道鲲鹏国际广场中试科研孵化基地（一期）国家动漫产业园（一期）中瑞大厦未来主要供应12福乐门国际广场（公寓式办公）乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）34合肥金濠广场（优山美地公寓式办公）拓基城市广场（三期）56兆信创投大厦沃野广场78浙商大厦（峰尚公寓式办公）西环中心广场9松芝万象城13112高新商务区写字楼供应类型分布目前市场存量类型特征 高新区目前办116、公物业市场显著不同于其他区域，市场上办公产品相对独特，不仅包含甲、乙级写字楼，并拥有园区型写字楼和公寓式办公等产品；目前市场上供应以乙级写字楼和园区型写字楼为主，比重各占五成左右；区域甲级写字楼体量较小，以拓基城市广场为核心代表。（注：园区型办公物业不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围，未来供应巨大、周期长、不确定性高，未纳入研究范围）市场新增供应类型特征未来高新商务区写字楼供应以公寓式办公和甲级办公为主，体量分别达到25万和13万平方米；市场未来新增乙级写字楼较少，据初步分析，物业单价价格水平上乙级写字楼与公寓式办公相对接近，通常开发商通常选择市场上更易销售、总价更低，并可居住的公寓式办公型产117、品。（注：公寓式办公不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围）113高新区公寓式办公乐客来国际商业中心（汇商中心）城市综合体乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）项目位置开发商投资商物业公司项目概况长江西路红皖路交叉口安徽乐克来置业有限公司香港宏峰国际发展有限公司安徽普联物业管理有限公司（1.50元/平方米/月）20万平方米乐客来国际商业中心是合肥西区集购物、休闲、娱乐、旅游四位一体的城市综合体写字楼楼层写字楼体量写字楼层高写字楼标准层面积写字楼分割得房率电梯大堂首期开盘时间租售价格供应时间622层210003.5米1200（含约400平方米酒店）39/49-56/60/70/82/9771%4部118、约200平方米，部分酒店2011年1月（预售）3970元/2012年写字楼区域A座 标准层平面图项目位置长江西路与西二环路交叉口东北角开发商汇福置业(安徽)有限公司投资商香港汇富集团物业公司安徽翔大物业管理有限公司项目概况项目由住宅、公寓、大型shoppingmall三部分构成，总用地近3万多平方米，项目建筑面积约15万平米。写字楼楼层528层（2栋）写字楼体量32000（2栋、产权住宅性质，不纳入写字楼供应统计）写字楼标准层面积单栋700写字楼分割3655平米得房率73.5%电梯单栋3部首期开盘时间2011-3-23租售价格均价6700元/平米供应时间2013-4114高新区公寓式办公福乐门119、国际广场（公寓式办公）城市综合体福乐门国际广场（公寓式办公）标准层平面图写字楼区域115引入企业单位：探奥科技宝葫芦集团合肥汉娱网络技术有限公司宏图动画有限公司金刚智文化科技有限公司风之云互动娱乐有限公司狐狸马科技公司介绍凯鼎信源知识产权代理公司楼号A1A2A3A4B1B2B3层数77771277面积，7861378883118831188259031831318313楼号D1D2D3D4D5D6D7层数 出租面积，7 178277 106857 106857 106867 69117 69117 10685771513负1层B4B5C1C2C3C46612712126367636725903120、178273001529982D8D9合芜蚌创新平台创意产业园合计106851068690263166693022463000一期部分高新区产业园区合肥国家动漫产业园合肥国家动漫产业园（及服务外包基地）合肥国家动漫产业发展基地位于合肥高新技术产业开发区的望江西路与创新大道、潜水中路、文曲路所围绕区域。项目建设用地面积227亩，规划总建筑面积为577288平方米。项目一期四栋楼位于基地东南角，用地2.48公顷，总建筑面积77976平方米，于2010年交付使用。规划集动漫渲染、动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和现代信息传播技术手段动漫新品种等动漫直接产品的开发、合成制作、生产、出版、播121、出、网络传输共享、演出和销售，及与动漫形象有关的玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业及多媒体工作室等为一体的动漫公共技术服务平台。规划主要经济技术指标：规格用地面积151400平方米；总建筑面积577288平方米容积率1.83；建筑密度25%；绿地率43%机动车停车位2770辆（地上2080辆、地下690辆）该案本案建筑指标116该案本案层数777714577512楼号中试1#中试2#中试3#中试4#中试5#中试6#中试7#中试8#合计出租面积886077927792840944813310779263581326568,000引入企业单位：安徽循环经济技术工程研究院、安徽创业软件园合肥122、高新磁材料工程研究中心安徽省大型工程软件研究中心国家生物防护装备工程技术研究中心合工大汽车工程研究院、锦鹏科技交易中心高新区产业园区中试科研孵化基地中试科研孵化基地中试科技园基地项目位于合肥国家科研创新型试点示范区核心功能区，项目紧临长江西路，位于创新大道与皖水路交叉口，区内外路网四通八达，交通便利。项目规划总占地约532亩，规划分为东西两区开发，培育和扶持尚未发掘的高新技术项目以及中小科技企业。目前基地西区一期部分规划用地面积48424平方米，已建成8栋楼宇，总建筑面积7.4万平方米，于2011年投入使用。主要规划指标（西区部分整体项目）：建筑密度规划为为19.43；容积率为2.33、绿地率123、60.39；地上车位315个、地下车位110个。一期八栋建筑指标：合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场代表项目分析合肥主要代表写字楼售价水平合肥主要代表写字楼租金水平合肥主要代表写字楼规模和电梯配置合肥主要代表写字楼标准层设定与本项目定位借鉴关键建筑指标合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼需求分析合肥写字楼核心客户特征合肥写字楼市场总结117118合肥写字楼市场代表项目分析档次形象售价水平（元/平方米）12000100008000600040001400016000新地中心安徽国124、际金融中心国际甲级标准合肥甲级标准合肥乙级标准公寓式办公财智中心财富广场置地投资大厦蓝鲸国际中环国际大厦新都汇环球福乐门国际广场汇商中心公寓式办公结合合肥写字楼项目各项指标，在价格水平和档次形象的最终表现上，市场上项目主要分为4种代表类型，给予本项目定位的主要参考意义。结合本项目的各项条件和未来收益预期，办公物业档次适合定位公寓式办公类型办公产品。合肥写字楼代表项目分析合肥主要代表写字楼售价水平合肥现有主要纯写字楼售价情况合肥写字楼市场上开发商几乎都将办公物业散售，整体持有鲜有出现，主要甲级写字楼目前的平均售价约为7500-10000元/平方米。乙级写字楼价格水平与公寓式办公位于同一阶层，在5125、000-6500元/平方米水平，竞争力较弱，未来逐渐为市场淘汰。新地中心与安徽国际金融中心为合肥未来确定供应典型的国际甲级标准写字楼代表，售价达到12000元平方米以上，119 安徽国际金融中心以更佳的地位条件取得售价水平更高，本项目周边环境支撑度不够，暂无法达到。国际甲级标准现有主要写字楼项目售价情况，元/合肥甲级标准合肥乙级标准公寓式办公120合肥主要代表写字楼租金水平合肥写字楼市场主要为小业主委托物业管理进行租赁；通常情况下大业主持有型租金高于小业主型项目；合肥甲级写字楼租金水平在45-65元/平方米/天，乙级写字楼租金水平主要分布在20-40元/平方米/天；中心城区的邮电大厦项目为大业126、主持有项目，物业主方为国有大型企业，对租户有一定要求，并可承担一定时期的空置租金损失，租金报价较高，达到60-70元/天，因项目供应时间较早，各项配置已相对落后。合肥现有写字楼项目租金情况现有主要写字楼项目租金情况，元/月合肥甲级标准合肥乙级标准121双分层，通用情况下为高低分区相对适宜，电梯品牌以国内或合资为主，大部分甲级写字楼配置品牌为合资型上海三菱。合肥主要代表写字楼规模和电梯配置现有主要写字楼规模和电梯服务面积电梯服务面积甲级办公规模合肥写字楼规模和电梯服务面积合肥写字楼规模上，甲级楼宇办公规模通常超过3.5万平方米，乙级写字楼规模超过2.0万平方米，通常情况下写字楼规模越大，越有利于127、提升项目整体商务氛围和降低项目的管理成本。合肥写字楼单个电梯服务平均在7000平方米左右，一些较老项目服务水平超过8000平方米，电梯单122合肥主要代表写字楼标准层设定现有主要写字楼项目标准层面积，合肥甲级写字楼物业标准层面积分布主要集中在1400-1600平方米的区间范围，；乙级写字楼楼宇标准层面积主要分布在800-1200平方米的区间范围；公寓式办公标准面积在700-1200平方米，为提升住宿功能方面品质，不宜过大。合肥现有写字楼项目租金情况甲级物业乙级物业写字楼硬件指标国际甲级相对标准合肥甲级相对标准公寓式办公相对标准写字楼部分面积大于50000平方米30000-50000平方米200128、00-40000平方米楼层净高2.7米2.4-2.6米2.2-2.4米标准层面积1400-1800平方米1400-1600平方米700-1200平方米客梯服务面积小于6000平方米6000-8000平方米5000-7000平方米车位比例150-180平方米/车位200-280平方米/车位150-260平方米/车位大堂配置大于500平方米，挑高9米以上300500平方米，挑高6米以上大于200平方米123与本项目定位借鉴关键建筑指标合肥现有写字楼项目在基本建筑指标上与国际化标准的甲级写字楼存在差距，真正意义上的甲级标准的写字楼供应，将在未来23年才进入市场。合肥未来供应甲级写字楼多位于知名开发商129、开发的综合体项目内，主要分布于濉溪路、五里墩、政务区三个区域，其带来的先进理念使得合肥未来写字楼硬件配置水准越来越高。未来的客户在选择写字楼时不只会注重办公区域形象和交通的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配比、空调等。未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，需注意对硬件配置的提升性需求。项目高端办公定位指标项目公寓式办公定位指标合肥写字楼现有客户结构分析写字楼现有驻户行业分布（按办公面积）写字楼现有驻户来源地分布（按数量）合肥写字楼驻户分布特征 基于合肥的产业特征，目前中写字楼的入驻客户中，金融类、生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦130、有一定比例；金融类比重达到23%，包括商业银行、投资担保公司、投资管理公司、保险公司等不同企业是最主要的租户来源；在企业来源地上，写字楼驻户中以省内企业比重最高，达到43%，外资企业仅有7%。124写字楼现有驻户不同面积区间分布（按数量）写字楼现有驻户分行业平均面积，合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼驻户面积分布特征 从各个行业平均办公面积看，房地产类和金融类排名前列，分别为574平方米、476平方米，其他行业公司平均办公面积约在200平方米左右；在不同面积区间内，100-200平方米区间内的企业数量最多，达到58%;值得注意的是，300平方米以上的企业数量亦占到20%；125126户则相对131、集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司合肥写字楼现有客户结构分析合肥现有写字楼驻户不同面积区间的行业分布特征（按数量）现有客户数量分布特征作为两大主力面积区间，100-200平方米区间上的客户行业分布较为分散，300平方米以上客127自外省市进入合肥的公司，市级企业则大多面积在200平方米以下。合肥写字楼现有客户结构分析合肥现有写字楼驻户不同面积区间的来源地分布特征（按数量）现有客户数量来源地特征对不同面积区间的来源地特征分析表明，300平方米以上的企业主要为安徽省级企业和128合肥主要写字楼客户拓展意愿情况合肥写字楼40%的租户对办公面积有拓展意意愿，主要为租约到期和企业发展扩张因素等普通132、需求，但其选择办公场所考查周期较长。企业拓展意愿度主要由经营情况、行业发展趋式或总部规划影响。拓展意愿较强企业主要考虑为突出企业形象，选择最好最新的楼进行搬迁.合肥写字楼需求分析客户拓展意愿129合肥主要写字楼企业拓展方式本地企业主要考虑购买方式经行面积拓展，即可降低办公成本，也可提高企业形象和资本积累。省外企业或境外知名企业主要考虑租赁形式进行，其对租金变化并不敏感。合肥写字楼需求分析客户拓展方式咨询服务类以律师、广告、会计、文教等企业为主的专业服务类公司是合肥写字楼的主要吸纳力量。和一二线城市相比，合肥服务行业尚处于发展初期，专业高质量知名服务公司较少，目前此行业以合肥本地企业占据主导地位133、，租金承受能力有限。根据成熟市场发展经验来看，这一行业将会成为优质写字楼的最主要客户群体之一。金融类机构银行、保险、投资等大型金融机构以金融服务类公司对办公场地的需求量大，目前是写字楼是合肥最重要的吸纳力量，该类企业租金承担水平较强。近年来随着中国内地金融市场的开放，国际国内金融企业将对高品质办公物业需求将会进一步增大。130物流贸易类贸易行业是指通过商务往来实现物品的交易和服务。其行业属性决定其对于办公场所的需求。贸易类公司数量众多，且规模不同，导致该行业对于物业的需求呈现明显的区分。大型知名贸易公司对于办公楼的品质和地段要求较高，而多数中小型贸易公司则选择便宜的乙级写字楼甚至是商务楼进行办134、公。该行业是目前市场上办公需求最活跃的行业。电子通信类高科技信息类企业指以高科技和信息类产品研发、生产、销售及售后服务为主的公司。该产业对物业需求呈现两极分化：合肥优质写字楼里的高科技信息类企业多为外资或国内知名公司，而普通写字楼楼内的租户则是销售和服务环节的小型公司。合肥写字楼核心客户特征核心客户行业类型需求特征131合肥写字楼规模上，甲级楼宇办公规模通常超过3.5万平方米，乙级写字楼规模超过2.0万平方米；单个电梯服务平均在7000平方米左右，一些较老项目服务水平超过8000平方米，电梯品牌以国内或合资为主，大部分甲级写字楼配置品牌为合资型上海三菱。合肥甲级写字楼物业标准层面积分布主要集中135、在1400-1600平方米的区间范围；公寓式办公标准面积在700-1200平方米。合肥写字楼市场总结合肥写字楼供应情况合肥甲级写字楼市场以2005年濉溪路商务区供应的财富一期项目为起步，快速发展起来；至2011年底，合肥甲级写字楼市场存量达到103万平方米；据初步核算，2012年及以后未来市场确认的甲级供应总面积超过170万平方米。目前合肥的七大商务区，仅有市中心商务区、五里墩商务区、濉溪路商务区发展比较成熟，办公成本较低；高新商务区，起步比较晚，整体价格水平较低，物业硬件水平不高、产品竞争力一般，本区域处于弱势地位。合肥写字楼需求情况合肥写字楼销售去化较好，投资型写字楼产品市场吸纳快速，体现136、出现有市场对于甲级写字楼的强劲需求。基于合肥的产业特征，写字楼的入驻客户中，金融类、生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；金融类比重最高达到23%；不同面积区间中，100-200平方米企业数量最多，达到58%;，300平方米以上企业数量亦占到20%；两大主力面积区间，100-200平方米区间客户行业分布较为分散，300平方米以上客户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司。写字楼租户以本市本省企业占绝对比例，租户拓展意愿度达到40%，外来企业以租赁形式为主，本地企业考虑购买。合肥写字楼租金售价情况合肥写字楼市场上开发商几乎都将办公物业散售，整体持有鲜137、有出现。目前的平均售价约为7500-10000元/平方米；乙级写字楼价格水平与公寓式办公位于同一阶层，在5000-6500元/平方米水平；合肥甲级写字楼租金水平在45-65元/平方米/天，乙级写字楼租金水平主要分布在20-40元/平方米/天。合肥写字楼建筑指标情况项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析合肥写字楼市场发展演进路线图办公业态开发关键指标方向办公差异化定位亮点提炼13251企业在自建工厂内或厂区内办公楼中办公133合肥写字楼市场发展演进路线图办公功能产品发展历程形成以第三产业（金融贸易138、/专业服务业等）为主要客户的CBD地段要求较高地段要求较低产品品质较高产品品质较低合肥写字楼市场现状具有完整商务功能的办公楼推向市场，并形成集中的CBD234在市区出现有办公功能的物业或商住两用型物业对办公成本较为敏感的企业迁往近郊或远郊商务园区内其他有政策驱动形成的具有孵化功能的科技或研发类商务园区根据我们的研究，合肥当地办公楼市场发展到第二层次成形，并往第三层次发展的过程，写字楼发展处于市场提升阶段的关键转变期。目前在市区主要为有销售型甲级办公物业和早期供应目前沦为乙级标准的写字楼，并且随着大量未高品质综合体项目推出具有完整商务功能的办公楼，将引导合肥的办公楼市场形成具有真正甲级写字楼的集139、中性CBD。成熟市场办公功能产品的发展历程，对于本项目办公开发具有极大的指导意义。项目位于城西新区域区域，周边办公氛围极不成熟，第二产业规模迅速扩大，第三产业支撑不够，写字楼的开发不可冒进，可以适当考虑基于现有市场在产品品质上与市场其他项目形成错位竞争。项目名称类型供应时间写字楼面积（）标准层面积（）主力户型（）得房率电梯服务面积（/部）安徽国际金融中心国际甲级20131530002000120/200/450/200068.2%8500新地中心国际甲级2013年1700001400132/140/198/20266.7%7700置地投资大厦甲级写字楼200838000170019/55/78140、/120/340/36070.3%5428财富广场甲级写字楼20101550001000-140060/95/13/260/335/103469-73%8157财智中心甲级写字楼2010460001560600/150082%(整层分割)4600福乐门公寓式办公公寓式办公20133200070040-6073.5%6400乐客来公寓式办公公寓式办公201221000120039/49-56/60/70/82/9771%7000134本项目甲级办公层高（米）4.2标准层面积（平方米）1600-1800户型区间中大户型客梯服务面积（平方米/部）5000停车位配比（平方米/个）125-150得房率（141、目标）72%特色办公（含公寓式办公）（最高限高）-中小户型600012575%办公业态指向合肥主要代表写字楼项目指标未来甲级写字楼市场竞争激烈，未来中心城区新增供应巨大，客户对写字楼硬件要求也越来越高。而区域周边的商务氛围和需求较弱，工业用地具有自建办公，孵化器园区提供大量办公面积进行竞争。因此，我们建议本项目在写字楼品质上与其他现有项目进行差异化竞争，产品类型档次上进行错位，开发两种产品，并略微的领先于市场。合肥现有主要写字楼项目净层高在2.4-2.6米之间，尚未完全满足国内对优质写字楼的层高要求。主要写字楼项目存在电梯配置数量不够，等候时间过长的问题，等各方面配置问题，车位方面合肥相关标准142、已相对较高，符合国家标准达到125个，因项目为综合体，各业态之间车位可相互共用，建议相对降低对应指标。项目的公寓式办公产品部分物业建议开发挑高型产品（目前国内主要城市规划上已开始限制，合肥暂无规定），可作为合肥市场上的稀缺特色产品，提升物业的使用价值和售价水平。办公差异化定位亮点提炼项目处于高新区非写字楼商圈，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：办公楼产品租售结合型产品差异化定位元素电梯市场同类产品表现电梯配备严重不足，多数现有办公产品难以达到甲级硬件标准本项目差异化定位方向提升电梯配备数量，达到每5000平方米一部客梯，缩短电梯等候时143、间办公楼硬件标准办公楼软件服务类标准办公楼营销策略办公楼主题定位层高装修标准售后管理营销手法产品定位大部分合肥写字楼产品层高低于2.7米，无法达到甲级标准大量写字楼为纯毛坯交房，造成客户未来必须自行进行二次装修销售完毕后，由小业主委托物业进行对外出租，承租方与小业主签订租赁合同项目打散销售给投资或自用类小业主，以小面积分割销售为主主题定位不清晰，雷同产品多提升办公产品的净层高，达到写字楼通行标准2.7米建议采用公共部分精装，单元内简装的交房标准，避免项目内部二次污染建议委托专门的物业管理公司，由小业主授权，由其统一与承租方签订租赁合同，省却承租方的后顾之忧以市场适销分割面积区段为主，在高区可采144、用带租约销售的方式去化，提升项目租户品质的同时，保证未来转售收益错位于市场供应超大的甲级写字楼产品，考虑开发特色办公产品兼顾市场兼容性的同时，保证项目销售类产品拥有不同于市场同类产品的独创优势，为未来项目被市场所接受创造销售亮点135136附合肥典型写字楼项目介绍国际标准甲级写字楼介绍合肥标准甲级写字楼介绍项目位置梅山路18号开发商安徽安兴发展股份有限公司投资商安徽省旅游集团物业公司安兴华安物业项目概况总建筑29万平方米，15万平方写字楼群落、3万平方商业配套写字楼楼层1幢57层、1幢26层办公楼写字楼体量15.3万写字楼层高3.8米写字楼标准层面积2000写字楼分割25层以下为130-200145、25层以上为400-2008得房率68.2%电梯18部大堂900平方大厅，挑空达15米首期开盘时间2010.6.19租售价格15000元/供应时间2012-12-31网上销售总套数现可售套数已销售套数销售率55114039471.5%137国际标准甲级写字楼IFC安徽国际金融中心城市综合体-IFC安徽国际金融中心标准层平面图销售表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）项目位置潜山路与祁门路交汇西南处开发商安徽纵横房地产有限责任公司投资商安徽金大地物业公司金钥匙国际联盟项目概况240米高度与60万平米体量，其中住宅面积约16万、商业建筑约15万平米、写字楼建筑约17万写字楼楼层7-30层（C栋146、，销售）写字楼体量1栋主（8万），2栋副（单栋4万）写字楼层高3.7米写字楼标准层面积1338写字楼分割132/140/198/202得房率66.7%电梯6客1货大堂11.9米首期开盘时间2011-11-23租售价格12000元/供应时间2013-12-30网上销售总套数现可售套数已销售套数销售率317302155%138国际标准甲级写字楼新地中心城市综合体新地中心C栋 标准层平面图销售表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）项目位置开发商安徽置地投资有限公司投资商置地集团/安徽广播集团物业公司安徽省信联物业管理公司项目概况占地面积380亩，总建筑面积90万平米，打造政务区乃至合肥市城市新地147、标。低密度国际别墅社区栢悦府，合肥第一超高层商务写字楼栢悦中心，五星级酒店以及商业中心等。写字楼楼层合肥最高写字楼体量总面积约20万平方米写字楼层高暂未确定写字楼标准层面积暂未确定写字楼分割暂未确定电梯暂未确定大堂暂未确定首期开盘时间暂未确定租售价格暂未确定供应时间2014年以后139城市综合体置地广场（栢悦中心）国际标准甲级写字楼置地广场（栢悦中心）项目位置包河区马鞍山路与芜湖路交口开发商合肥万达广场投资有限公司投资商万达集团物业公司万达物业项目概况包河万达广场总建筑面积约70.4万平方米，于2010年12月24日开业，包括商业、酒店、沿酒吧街、包河金街、5A级写字楼、豪宅及城市公共空间，其148、中自持商业约17.7万平方米。写字楼楼层6、7号共2栋（7-33层）写字楼体量约9.0万写字楼层高3.8米写字楼标准层面积单栋1650（2栋相同）写字楼分割90/102/255/269使用率72.5%电梯8客2货（单栋）三菱电梯大堂约10.5米挑高大堂首期推出时间2009年11月租售价格租金：50-60元/月售价：1.3-1.4万元/（二手）供应时间2011年8月140写字楼区域标准层平面图合肥标准甲级写字楼包河万达广场城市综合体-包河万达广场包河万达广场项目位置南二环路与齐云路交口开发商合肥飞龙置业有限公司投资商合肥瑞泽源置业有限公司物业公司安徽信联物业服务有限公司（3.98元/月）项目概况149、总建筑面积5.6万写字楼楼层1-29层写字楼体量46000写字楼层高4米写字楼标准层面积1560写字楼分割1560（整层或半层销售）使用率82%电梯10部三菱，VIP1部，观光1部大堂21米挑高首期开盘2009-4-16租售价格销售约60%，10000元/供应时间2011-6141合肥标准甲级写字楼财智中心纯写字楼财智中心标准层平面图进驻企业安徽同跃矿业有限公司星空传媒控股中景润置业集团中国大地财产保险股份华安证券中国华能集团项目位置长江西路200号开发商安徽置地投资有限公司物业公司安徽信联物业服务有限公司（3.98元/月）项目概况总建筑面积5.6万写字楼楼层4-26层写字楼体量38000写字150、楼层高2.6米（净高）写字楼标准层面积1600/1700写字楼分割19/55/78/120/340/360使用率70.3%电梯7部，蒂森克虏伯大堂6米层高，约400首期开盘2007-4-3租售价格售完，50-62元/月供应时间2008-8142安邦财产保险股份和谐保险销售有限世纪嘉美家居建材合肥面包新语食品合肥福运行投资管理万学教育大洋百货合肥标准甲级写字楼置地投资大厦写字楼置地投资大厦标准层平面图主要进驻企业合肥佳坤投资担保安徽四维创新置业巴斯夫中国北京指南针科技发展海南航空股份安徽省信用担保集团安徽省莽原农林科技斗山工程机械罗克韦尔自动化合肥奥利维尔贸易中国光大银行安信证券长沙中联重工科技151、江苏弘业期货经纪项目位置肥西路66号开发商合肥蜀山科技投资开发有限公司物业公司第一太平戴维斯（4.00元/月）项目概况总建筑面积近50000平方米，为一栋地下2层，地上28层的高档全能商务办公大厦写字楼楼层3-28层写字楼体量38000写字楼层高3.4米写字楼标准层面积1500写字楼分割19/55/78/120/340/360使用率69.5%电梯6客1货，进口三菱大堂5.5米层高，约300首期开盘2008-5-9租售价格售完，60-70元/月供应时间2009-4143合肥标准甲级写字楼汇金大厦写字楼汇金大厦标准层平面图安徽兆尹信息科技安徽省爱普生物科技安徽省科技产业投资绿源集团驻合肥安徽省洋艺152、进出口安徽省海通路桥工程合肥国合进出口贸易安徽瑞远医疗科技安徽国购投资集团蜀山区政府中国进出口银行安徽省分行上海金城通商务服务蜀山传媒文化公益推广汇总新安徽国泰典当有限公司安徽龙人投资担保公司合肥言称管理顾问主要进驻企业合肥博杰投资顾问安徽汇祥源投资管理安徽泰信担保安徽铂泰投资担保合肥市若浩医疗器械蜀山区会展办公室安徽盛源投资集团华润电力控股项目位置长江路和肥西路交叉口西南角开发商安徽梅园投资置业有限公司物业公司合肥汉博物业服务有限公司项目概况35万城市综合体，含写字楼、酒店和酒店式公寓写字楼楼层A栋（8-36层）写字楼体量约5.6万写字楼层高4.0米写字楼标准层面积A栋2000写字楼分割87153、/140/188/217/375/405电梯8客2货大堂12米挑高，880预计推出时间2012年租售价格销售为主，暂未正式发售B栋整体预售供应时间2013年上半年144合肥标准甲级写字楼环球中心（之心城）城市综合体-环球中心（之心城）标准层平面图写字楼区域项目位置合肥市濉溪路287号开发商安徽置地投资有限公司物业公司信联物业（3.8元/月）项目概况财富广场座落于濉溪路商务区核心，西临庐阳区政府是延绵近1000米的标志性写字楼群，历经多年运营，包括首座、A座、B座、C座相继落成，是合肥最为成功、具有规模和影响力的商务综合体写字楼楼层4-28层写字楼体量155000写字楼层高3.6米（净高2.6米154、）写字楼标准层面积10001400写字楼分割60/95/13/260/335/1034使用率69-73%电梯首座：4客2货，A座：5梯2货B座：5梯2货，C座：5梯2货美国奥的斯电梯大堂5.5米层高首期开盘2005租售价格售完（7500元/，二手售价），租金45-50元/月供应时间2006145合肥标准甲级写字楼财富广场纯写字楼财富广场首座A座B座C座146主要租户：合肥标准甲级写字楼财富广场财富广场A座平面图财富广场C座平面图财富广场B座平面图财富广场首座平面图网上销售总套数现可售套数已销售套数销售率46521125454.6%合肥标准甲级写字楼拓基城市广场城市综合体-拓基城市广场(金座A/155、B)项目位置梅山路18号开发商合肥拓基房地产开发有限公司投资商物业公司项目概况合肥百大集团/拓基地产合肥拓基物业管理有限责任公司（1.2元/月）总建筑面积30万平方米，是集高档住宅、甲级写字楼和大型商业等多种业态为一体城市综合项目写字楼楼层A座：5-28层、B座：3-14层C座：8-26层(未来)写字楼体量写字楼层高写字楼标准层面积写字楼分割电梯大堂首期开盘时间租售价格供应时间A座：29000、B座：28000C座：35000(未来)3.6米A座1208、B座2318、C座1800(未来)A座：45/66/190B座：29/45/51/62/75/83/119A座：4客1货、B座：4客2货40156、0平方米，10米挑空2007-10-18（A座）A座：7500元/、B座：8200元/A座：2009-6B座：2012-4A座B座C座B座 标准层平面图B座，销售表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）A座 标准层平面图147相关物业市场研究酒店市场研究合肥旅游市场概况合肥酒店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结149酒店物业市场研究150作为国家首批三个园林城市之一，合肥有“绿色之城”的美称。市内的包公园、逍遥津公园、环城公园等胜景，城郊的紫蓬山、大蜀山两座森林公园以及徽园等主题公园，吸引了不少中外游客前来参观游览。2011年，李鸿章故居享堂、庐阳区三十岗乡生态农业旅游157、区两家景区又被新增为4A级旅游景点。至此，合肥的4A级旅游景区达到12家，A级以上旅游景区达到31家。“十一五”时期，全市旅游总收入实现翻两番，连续突破100亿元、200亿元大关，年均增长38.2%；国内游客量连续跨越1000万、2000万人次台阶，年均增长35.1%；海外游客从8.3万人次增加到24.3万人次，年均增长30.4%。旅游总收入、国内游客量两项指标的总量均居全省第一位，增幅连续3年居中部省会城市第一位。合肥星级酒店接待的客户主要是以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户为主，其他则大多为为散客和旅行客。合肥旅游客群主要以国内游客为主，占到访客比例的95%以上，海外游客则以亚洲国158、家为主，日韩国家游客占到很大比例。合肥目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有12家，四星级酒店15家，三星级酒店21家。合肥市场不乏国际品牌的五星级酒店，例如合肥元一希尔顿、合肥万达威斯汀等。旅游市场旅游资源市场表现主要客源酒店资源合肥市旅游市场概况合肥市旅游市场概况接待旅客情况及旅游总收入统计资料来源：合肥市统计局 国内外访客：合肥作为安徽省的政治、经济及文化中心，每年吸引了大量国内外访客。过去几年中，合肥国内外访客人次迅速增长。除2008年全球金融危机的影响而导致访客人次增长率下降外，合肥国内外访客人次均达到较高速的年增长，2009年更是出现较大反弹，2010年增长率159、为55.60%。旅游总收入：合肥市旅游总收入逐年递增，除2005年和2008年由于受经济大环境的影响，增长率下降以外，均保持了高速的上升，2010年更是达到247亿元，增长率高达42.9%。随着合肥市政府对城市交通基础设施的不断改善，如：新桥国际机场的全新建设以及地铁线路的规划建设等。预计合肥在今后的几年中，能吸引更多的国内外游客。1512694.289.90%676.4219.20%814.1828.70%1047.9629.40%1355.5327.70%173155.60%50%40%30%20%10%0%60%25002000150010005000300020052006200720160、08200920102005-2010年合肥市接待国内访客人次及增长率国内外游客人数（万人次）增长率100.0524726.90%57.2319.60%68.4246.20%32.10%132.4630.50%172.8842.90%40%30%20%10%0%50%2502001501005003002005200620072008200920102005-2010年合肥市旅游总收入及增长率旅游总收入（亿元）增长率152合肥市旅游市场概况海外客源市场合肥市接待海外游客以外国游客为主要市场，2009年合肥市接待海外旅游者中外国人占82%，港澳台同胞占23%。亚洲游客是合肥市最稳定客源市场，20161、09年日、韩游客占外国人比重为32.4%。其次是欧洲游客占22.0%、美洲游客、大洋洲游客和非洲游客。2010合肥旅游外汇收入1.5亿美元，同比增长39.4%。外籍游客一般对酒店或购物环境要求较高，这也就成为合肥市高端五星级酒店及高端购物中心的主要潜在消费客群。外籍游客前来合肥的数量增加，也将相应增加其对五星级酒店及高端商业的需求量。数据来源：合肥市统计年鉴153合肥星级酒店供应数据来源：合肥旅游局随着合肥访客数量的逐年增加，合肥的五星级酒店在过去的7年中经历了巨大的增长，五星级酒店从05年仅有2家增长到现在的12家，未来四到五年间有大约9家五星级酒店入市，而四星级酒店发展则较缓，从原有的11162、家增长到2011年的15家。从2011年星级酒店的数量分布来看，五星级酒店达到20%的供应比重，三、四星级酒店仍是主要供应，占酒店总数59%，二星级酒店的比例也不低，占总量的21%。从2005年至今，五星级酒店的市场供应量增长迅速。根据我们对五星级酒店管理者的访谈，合肥五星级酒店市场目前主要项目的客房总供应约为4,100间。这一现状将因为多家国际品牌的拟建酒店开业而改变，合肥五星级酒店客房总供应预计将增加5,000间。2005-2011年合肥高星级酒店市场供应（家）酒店名称星级1合肥古井假日酒店五星级2合肥外商国际俱乐部酒店五星级3合肥泓瑞金陵大酒店五星级4合肥元一希尔顿酒店五星级5合肥两淮豪163、生大酒店五星级6合肥天鹅湖大酒店五星级7合肥明珠国际大酒店五星级8安徽外经戴斯酒店准五星级9合肥万达威斯汀酒店准五星级10合肥翡翠湖迎宾馆准五星级11安徽世纪金源大饭店准五星级12安徽高速开元国际大酒店准五星级合肥五星级酒店分布概况据合肥市旅游局统计数据显示，目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有12家。目前合肥星级酒店主要分布在以下区域：瑶海区：作为合肥市的老中心城区，现拥有三家国际品牌的五星级酒店，其中万达威斯汀酒店为合肥档次最高的五星级酒店。蜀山区：蜀山区的五星级酒店较多，部分集中在大蜀山森林公园以东、长江西路以南的位置。154 其他区域：其他区域零散分布着一些五星164、级酒店，例如位于滨湖新区的世纪金源大饭店、位于经开区的外经戴斯酒店等。瑶海区蜀山区数据来源：合肥旅游局合肥四星级酒店分布概况酒店名称星级酒店名称星级9 银瑞林国际大酒店10 合肥华仑瑞雅国际大酒店11 合肥海汇假日酒店12 黄山大厦13 圣大国际饭店14 钱江国际大酒店15 徽颐安港大酒店四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级12345671558安徽饭店和平国际大酒店新文采国际大酒店金环大酒店良苑商务会馆丰乐国际大酒店徽商齐云山庄康源大酒店四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级据合肥市旅游局统计数据显示，目前挂牌的四星级酒店有15家。合肥四星级酒店主要集中分布在瑶海区等老中心城165、区，其他则零散分布在蜀山区等。酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥已考察酒店供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结156酒店名称星级酒店名称星级1合肥元一希尔顿酒店五星级8安徽高速开元国际大酒店准五星级2合肥古井假日酒店五星级9合肥海汇假日酒店四星级3合肥万达威斯汀酒店五星级10丰乐国际大酒店四星级4安徽外经戴斯酒店五星级11新文采国际酒店四星级5天鹅湖大酒店五星级12瑞商瑞雅国际酒店准四星级6合肥两淮豪生大酒店五星级13蜀山大酒店准四星级7合肥外商俱乐部酒店五星级 我们对以上13家合肥四、五星级酒店进行了实地考察，以了解合肥酒店市场概况和这些项目的经营状况、设施配套等信息。合肥166、已考察酒店项目分布本项目位置7、10、11、12、13是距本项目最近的五家高星级酒店。15712345689101113127158 就客源市场而言，商务及会展客源占现有主要酒店项目的68%左右，其他客源包括政府客群、团队旅游等客源占32%左右。合肥已考察酒店项目经营情况已考察酒店客源分析合肥现有主要酒店项目经营状况良好，项目平均入驻率维持在70%至80%。位于蜀山区的天鹅湖大酒店处在政务新区板块，客源吸附力最强，平均入住率达到90%，周边政府客源多数会选择入住此处。位于老城区的万达威斯汀和元一希尔顿是国际酒店管理集团连锁，境外人士和一二线城市商务客人入住比例较高，是合肥同类酒店中档次最高的项167、目。3月至5月的会议会展高峰期间，特别是4月份的全国药交会，合肥高星级均达到入驻率100%的情况，且房价全部恢复为门市价格。合肥高星级酒店的房价普遍不高，四星级酒店旺季价格在280-400元/天，五星级酒店则在380-800元/天，其中万达威斯汀的平均房间最高。酒店名称天鹅湖大酒店酒店地址政务文化新区东流路888号星级五星级酒店运营商-开业时间2008年楼层主楼26层，裙楼5层入住率90%客房类型面积（平方米）标准间28高级双床房28高级大床房28行政双床房32行政大床房32159已考察酒店项目-合肥天鹅湖大酒店酒店共有264间客房已考察酒店项目-合肥天鹅湖大酒店餐饮设施中餐厅西餐厅日餐厅酒吧168、会议设施淮河厅可容纳266人黄山厅可容纳168人长江厅可容纳400人会见厅可容纳30人运动休闲设施卡拉OK健身室室内游泳池按摩室桑拿浴室160棋牌室桌球室乒乓球室酒店致力于专业的综合性会议型酒店，共拥有17个功能各异的多功能厅及会议场馆酒店名称合肥元一希尔顿酒店酒店地址瑶海区胜利路198号星级五星级酒店运营商希尔顿酒店集团开业时间2007年入住率75%161已考察酒店项目-合肥元一希尔顿酒店客房类型豪华双床房豪华大床房高级豪华双床房高级豪华大床房行政双床房行政大床房豪华套房面积（平方米）41414141414182家庭套房120酒店共有561间客房已考察酒店项目-合肥元一希尔顿酒店会议设施 元169、一豪华宴会厅面积1571平方米 元一豪华东厅面积538平方米元一豪华中厅面积512平方米元一豪华西厅面积520平方米SPA水疗设施兰蕙轩水疗中心占地6000平方米两个网球场绿萝轩桑拿中心美容美发沙龙162餐饮设施乐乐熊猫位于酒店3层，提供印度美食、日式寿司和海鲜及奢华的面食吧禅24小时营业，提供中西式自助餐及各式零点佳肴凤还巢合肥顶级食府，提供中式菜肴运动休闲设施室内游泳池健身室莺蝶舸位于酒店大堂，提供鸡尾酒、糕点及小食，夜晚有钢琴及现场音乐演奏咖啡基诺希尔顿享有盛誉的咖啡吧SOHO运动吧酒店共拥有14个功能各异的多功能厅及会议场馆163已考察酒店项目-合肥万达威斯汀酒店酒店名称酒店地址星级酒170、店运营商开业时间入住率客房类型威斯汀大床房威斯汀双床房威斯汀豪华大床房威斯汀豪华双床房行政大床房行政双床房焕彩套房合肥万达威斯汀酒店包河区马鞍山路150号五星级喜达屋酒店集团2010年72%面积（平方米）40404040404092豪华套房行政套房105132酒店共有310间客房已考察酒店项目-合肥万达威斯汀酒店餐饮设施会议设施 Grand Ballroom面积1380平方米 Ballroom A面积460平方米 Ballroom B面积460平方米Ballroom B面积460平方米SPA水疗设施 SPA水疗知味餐厅GRANGE 特色餐厅大堂吧中国元素餐厅DAILY TREATS 西饼屋运动171、休闲设施室内恒温泳池威斯汀健身房164酒店拥有超过 1,800 平米的优雅空间，其中包括含豪华宴会厅在内的 10 间多功能厅。酒店名称合肥古井假日酒店酒店地址瑶海区长江东路1104号星级五星级酒店运营商洲际酒店集团开业时间1998年（合肥第一家五星级酒店）楼层楼高29层入住率85%客房类型面积（平方米）高级客房25豪华房25豪华景观房34行政高级客房25高级套房45行政景观房34豪华套房54165已考察酒店项目-合肥古井假日酒店酒店共有317间客房已考察酒店项目-合肥古井假日酒店会议设施酒店设有3个会议室，现代设备一应俱全，会议场所总面积612平方米，最大的会议室可容纳300人。餐饮设施中餐厅172、西餐厅咖啡厅酒吧运动休闲设施棋牌室桌球室健身室室内游泳池按摩室桑拿浴室166酒店名称外商国际俱乐部酒店酒店地址高新技术开发区科学大道83号星级五星级酒店运营商-开业时间1999年入住率80%客房类型面积（平方米）豪华房26高级豪华房36行政房36行政套房70167已考察酒店项目-合肥外商国际俱乐部酒店酒店共有200间客房已考察酒店项目-合肥外商国际俱乐部酒店会议设施酒店拥有大小不同的会议室，可容纳300多人的多功能厅，设有先进的影音及灯光设备，专业的会议服务。餐饮设施阳光花园西餐厅安徽省合肥市外商活动中心江南渔村有品有味咖啡厅运动休闲设施桌球室乒乓球室壁球室健身室网球场按摩室168室外游泳池客173、房类型面积（平方米）豪华套间50高级单人间22-25豪华单人间22-25高级标准间30豪华标准间30商务豪华间30酒店名称合肥浙商瑞雅国际酒店酒店地址包河区宣城路65号星级四星级酒店运营商粤海（国际）酒店管理集团开业时间2010年楼层楼高15层入住率80%169已考察酒店项目-合肥浙商瑞雅国际酒店酒店共有154间客房已考察酒店项目-合肥浙商瑞雅国际酒店会议设施酒店拥有有多功能会议厅1个，大小会议厅4个餐饮设施廊景园西餐厅宴江都中餐厅大堂吧运动休闲设施金歌新量贩KTV金百合天鹅湖沐浴会所棋牌室美容美发厅健身房170酒店名称星级房间数餐厅酒吧会议室及多功能厅最大容量健身房游泳池SPA其他设施（个）174、（个）（间）（剧院式）合肥两淮豪生大酒店五星级2936110400有有有卡拉OK等合肥外商国际俱乐部酒店五星级158539500有有无桌球室等合肥古井假日酒店五星级383324300有有有棋牌室等合肥元一希尔顿酒店五星级56142141400有有有高尔夫球场安徽外经戴斯酒店五星级365517600有有有交谊舞厅等合肥万达威斯汀酒店五星级3135010400有有有儿童俱乐部等合肥天鹅湖大酒店五星级26431182000有有有康乐中心等安徽高速开元国际大酒店准五星级28851131200有有无棋牌室等合肥新文采国际酒店四星级271307250有无有乒乓球室合肥海汇假日酒店四星级2813112300175、有有无卡拉OK等丰乐国际大酒店四星级222407600有无无棋牌室等蜀山国际大酒店准四星级128406200无有有棋牌室等合肥浙商瑞雅国际酒店准四星级190303250有无无棋牌室等171已考察酒店项目设施总结 这13家酒店的客房数量从128间到561间不等。其中五星级酒店的平均客房数量为328间。所有酒店都拥有宴会厅和会议室或多功能厅，宴会厅最大容量在200到2000人。这13家酒店都设有至少一个为中餐厅。此外，现有主要项目中五星级酒店都拥有健身房和游泳池，75%拥有SPA设施。所有项目均设有其他设施如棋牌室和卡拉OK等。资料来源：高纬环球综合开发策略部酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥酒176、店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结172173酒店名称星级酒店名称星级酒店名称星级酒店名称星级1234博澳-皇冠假日酒店安徽银桥金陵国际大酒店合肥明发戴斯大酒店合肥利港喜来登酒店五星级五星级五星级五星级78910乐客来AXL国际酒店澳中财富中心酒店合肥香格里拉大酒店百利酒店-五星级五星级五星级13141516蓝鼎国际大酒店富通商务港五星级酒店瑞龙国际大酒店君悦酒店五星级五星级五星级五星级19202122天鹅湖万达广场酒店恒盛坝上街68层超五星级大酒店信地城市广场五星级酒店富绅集团项目酒店-五星级五星级五星级23 绿地智慧之城项目酒店五星级56安徽国际金融中心五星级酒店合177、肥银泰中心五星酒店五星级五星级1112滨湖国际会展中心五星级酒店项目白金汉爵大酒店五星级五星级1718包河万基喜来登酒店安徽高速玛丽蒂姆酒店五星级五星级合肥高星级酒店未来供应分析经过我们的调研，我们了解到合肥高星级酒店的未来供应主要有以下23家。在全市范围内都有分布，其中本区域内未来供应4家。我们可以看出，未来几年内合肥高星级酒店供应仍将保持高涨状态。多家国际知名酒店运营商陆续进入合肥市场（如洲际酒店集团、香格里拉酒店集团和喜达屋酒店集团等）。2012年开业项目2013年开业项目2014年开业项目（本位置示意图仅供参考地块具体以实际状况为准）2015年开业项目开业时间待查项目 高新区未来有4家178、高星级酒店供应，项目周边距离最近的酒店即为绿地智慧之城项目酒店。注：表中“-”表示暂未确定星级本项目3公里酒店名称开业时间客房数量1博澳-皇冠假日酒店20125002安徽银桥金陵国际大酒店20123123合肥明发戴斯大酒店20123044合肥利港喜来登酒店20124075安徽国际金融中心五星级酒店（由安徽饭店扩建改造）20133506合肥银泰中心五星酒店-7乐客来AXL国际酒店-8澳中财富中心酒店-9合肥香格里拉大酒店201248410百利酒店201380011白金汉爵大酒店-12蓝鼎国际大酒店-70013富通商务港五星级酒店-14瑞龙国际大酒店-15君悦酒店201534016包河万基喜来登酒179、店-17安徽高速玛丽蒂姆酒店201434018天鹅湖万达广场五星级酒店-19恒盛坝上街68层超五星级大酒店-20信地城市广场五星级酒店-21滨湖国际会展中心五星级酒店项目-40022绿地智慧之城项目酒店-23富绅集团项目酒店-174资料来源：高纬环球综合开发策略部注：表中“-”表示项目处于设计阶段，部分信息待查。合肥高星级酒店未来供应分析其中高新区未来供应为4家。合肥未来高星级酒店供应主要有23家，其中蜀山区10家，包河区7家，瑶海区和庐阳区各2家。我们的项目区域高新区内，新增供应4家，为博澳-皇冠假日酒店、乐客来AXL国际酒店、绿地智慧之城项目酒店和富绅集团项目酒店。从全市范围来看，未来新增180、酒店项目主要分布在西南和东北的对角轴线上。酒店名称合肥香格里拉大酒店酒店地址庐阳区北一环财富广场对面星级五星级酒店运营商香格里拉酒店集团开业时间2012年总建筑面积约10万平方米客房量484间175未来供应项目-合肥香格里拉大酒店该项目投资约2亿美元，酒店建成后，将集特色餐厅、健身房、停车场等相关配套设施于一体。功能分区图酒店名称合肥博澳丽苑皇冠假日酒店酒店地址蜀山区西二环路与黄山路交口东北侧星级五星级酒店运营商洲际酒店集团开业时间2012年建筑高度158米客房量约500间176未来供应项目-博澳 丽苑皇冠假日酒店功能分区图酒店名称合肥蓝鼎国际大酒店酒店地址滨湖新区徽州大道与锦绣大道交口东南角181、，毗邻滨湖国际会展中心星级五星级开业时间待定建筑高度300米，共62层客房量约700间177未来供应项目-蓝鼎国际大酒店蓝鼎国际大酒店酒店普通客房、套房及总统套房一应俱全，专属大堂连接普通客房与顶级套房，配备有顶层贵宾餐厅，超五星KTV中心和大型宴会厅作为文化休闲建筑，进一步完善了配套功能。酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥酒店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结178179在中部崛起机遇下，合肥城市化进程明显，旅游业日益发达，加之会展经济带动，五星级酒店扩张成为大势所趋。依据“十二五”规划，预计到2015年底，合肥会展数将达到300场以上，几乎每天都有会展。越来越多跨国182、公司、世界500强企业、研发中心等落户合肥，也为酒店客源提供了强力支撑。目前合肥高星级酒店主要分布在瑶海区和蜀山区，部分分布在政务区、滨湖新区等。合肥星级酒店的未来供应将集中在政务区及滨湖新区，从全市范围来看，主要分布在西南和东北的对角轴线上。合肥星级酒店入住率表现近年来呈逐年上升趋势。2010年，合肥五星级酒店客房入住率高达75%左右，其入住率排名一度跻身全国前十。合肥四星级酒店平均房价在280-400元，五星级酒店平均房价在380-800元，一般3-5月和9-11月为旺季。作为一个未来的现代化科技新城区，高新区仍处在开发阶段，基础设施和达到要求的配套设施尚未完善。国际标准高星级酒店的建立将183、提升该区域的水平，加快相关设施的开发速度。随着交通规划的完善，越来越多的国内和国际公司将会选择入驻该区，为酒店带来更多的客源。合肥酒店市场小结合肥未来高端酒店市场竞争将逐渐呈现，但高新区的市场空白点及未来发展的信心，我们有理由相信高新区的高端酒店市场仍有发展空间，独特的主题及市场定位成为酒店项目制胜的关键。现有项目项目名称星级管理公司品牌房间数配套设施面积百分比客房面积百分比其他（酒店后区等）1合肥两淮豪生大酒店五星级国际29339%50%11%3合肥古井假日酒店五星级国际38330%60%10%4合肥元一希尔顿酒店五星级国际56146%41%13%5安徽外经戴斯酒店五星级国际36540%48184、%12%6合肥万达威斯汀酒店五星级国际31345%43%12%7合肥天鹅湖大酒店五星级国内26450%39%11%8安徽高速开元国际大酒店准五星级国内28843%46%11%本项目档次管理公司品牌房间数配套设施面积百分比客房面积百分比其他（酒店后区等）五星级国际国内350-40042%46%12%180业态开发方向分析-酒店目前合肥主要酒店项目客房数量在264-561间，配套设施占酒店总面积的比例在30%-50%之间，客房面积占酒店总面积的比例在39%-60%。综合市场需求量和空白点考虑，我们认为本项目体量应该在4万平方米左右，一个拥有350-400间客房的国内标准五星级酒店是可靠的选择，这将185、使该待建酒店在未来市场上处于更有竞争力的位置。建议本项目配套比例与市场上所有的竞争性酒店保持相对一致，以满足商务会议类客户为主，且为商务客人提供舒适客房的同时，加以一定的配套，满足商务客人对会晤、餐饮和休闲娱乐的需求。181项目差异化定位亮点提炼在项目风险处于可控范围内后，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：酒店类产品持有型产品差异化定位元素市场同类产品表现本项目差异化定位方向酒店档次定位酒店品牌定位酒店回现能力酒店主题定位区域内未来高端品牌酒店供应量较少，周边仅有少量连锁快捷酒店区域未来酒店供应较少，周边以快捷酒店为主小规模小体量的连186、锁品牌酒店一般投资回报率不高，价格竞争激烈，对业主的资金压力也较大。国际国内五星级品牌定位打造高端商务类酒店，避免与区域内其他酒店直面竞争，针对项目目标商务类客群打造国内品牌高端商务类酒店，精品打造吸引稳定客群引入国内酒店管理品牌，相对国际品牌成本较低或采用整体租赁的方式规避风险，同时获得未来转售增值收益独特的酒店设计迎合对品质生活有一定要求的高端商务人士兼顾市场兼容性的同时，保证项目持有类产品拥有不同于市场同类产品的独创优势，确保项目持有类产品的未来运营风险保持在可控范围根据政府对于项目规划的最新调整许可以及项目的财产测算，本项目酒店业态物业不纳入开发计划。汽车市场研究专业市场研究合肥汽车市187、场研究合肥汽车市场发展合肥汽车市场概述合肥汽配市场概述合肥汽车品牌概述合肥现有车辆中高端品牌市场待进入合肥市场高端汽车品牌分布合肥汽车市场总结183184合肥汽车市场发展合肥汽车市场发展特点：“大”专业市场规模越来越大 产业链拓宽“专”市场专业性强 集聚效应更佳“细”产品种类齐全的基础上细分市场现代化卖场4S店汽配用品超市汽车市场发展历程：汽车功能配套休闲、酒店、餐饮配套汽配装饰美容合肥汽车市场经过了从单一汽车配套到综合业态的一系列发展过渡，未来将向“大”“专”“细”的方向发展。185合肥汽车市场概述汽车市场合肥现有汽车市场分布本项目2010年合肥全市汽车产量已达52万辆，汽车产业工业总产值达188、640亿元，未来“十二五”规划中汽车产业将成为合肥产业发展的重点之一。合肥现有汽车城及汽配市场主要分布于城市东面，例如安徽国际汽车城、馥邦汽车城、合肥名车广场等。安徽国际汽车城馥邦汽车城包河汽车城合肥名车广场集中于城市外围主要汽车专业市场安徽国际汽车城馥邦汽车城包河工业区汽车城合肥名车广场肥西县汽车市场地址北二环路 铜陵北路陵北路与物流大道交叉口包河工业园区安徽蜀山新产业园肥西县体量面积13万5万15万80万-一楼租金15-25 元/月20-45元/月-20元/月20-30元/月功能销售、汽修、美容、汽配、汽车俱乐部销售、汽修、美容、汽配销售、汽修、美容、汽配销售、汽修、美容、汽配汽车试驾、汽189、车俱乐部销售、汽修、美容、汽配二手车交易市场世联二手车交易市场风之星二手车交易市场长江西路二手车交易市场地址国际汽车城内包河汽车城内长江西路和岳西路交叉口档次中高档，08年以后的车为主以中高档轿车的销售，维修为主导中端车为主合肥汽车买卖市场主要为4S店集群，以安徽国际汽车城、馥邦汽车城、包河工业区汽车城等，以国际汽车城最早成立至今已8年。合肥二手车市场近几年发展迅速，形成了三个规模较大的交易市场，汽车保有量增加、汽车更新速度加快、二手车质量提高等因素推升二手车市场日渐成熟。186合肥汽车市场概述合肥汽车买卖市场F1汽车4S店F2汽车展销及二手车交易合肥汽车市场馥邦汽车城项目概述地址投资方单层面190、积层数商业体量（）定位一楼租金水平铜陵北路与物流大道交叉口合肥现代物流园区投资发展有限公司6000四栋两层建筑50000集整车交易、配件供应、维修服务、消费贷款、上牌、保险、汽车装潢美容、汽车用品饰品、汽车俱乐部等为一体大型综合性汽车市场20-45元/月楼层业态经营品牌：悍马、奔驰、丰田、现代、一汽大众、东风悦达起亚、标志、五菱汽车、奇瑞等187合肥汽车市场国际汽车城项目概述地址竣工日期占地面积层数商业体量（）铺位定位租金水平（元/天/）停车位投资额合肥北二环路与铜陵北路交叉口2004100亩1-2层10万700余间安徽地区最大的汽车配件专业市场15-25元/平米.月10002亿元入驻汽车经销191、商品牌为50多家，入驻汽车品牌60多个，周边有凯迪拉克、奔驰等中高端汽车经销店分布，车城内设有车连管理所，二手交易中心，集中物流中心，配套设施有酒店、银行、加油站及商务会所等。合肥全市重点培育的专业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会、中国汽保行业协会、安徽市汽车维修行业协会和安徽市汽车行业协会的大力支持，是安徽市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。188品牌斯柯达、雪铁龙、奥迪、丰田、本田、一汽大众、上海大众、雪佛莱乐驰、别克、欧宝、萨博、东南、通用五菱、比亚迪、猎豹、瑞麟、威麒、奇瑞、夏利、长安、伊斯坦纳等品牌入驻功能一站式的服务，购车、上牌、保险、改装、美容等在广场内一次完成合肥汽车市192、场安徽名车广场项目概述地址4S店面积商业体量（）定位特色业态安徽蜀山新产业园 长江西路4000-5000平方米左右1200多亩综合试驾体验的4S店集群试驾公园、高档俱乐部品牌功能长江西路高架桥修通后，带动名车广场周边交通以及路况的改善，毗邻蜀山的环境也是名车广场的天然优势，也是各类试乘试驾活动举办的好地点。目前名车广场附近没有大型的商业配套设施，周边商业配套不足。除了各4S店内部能够进行二手车交易，世联二手车市场也将方便名车广场区域内的二手车交易，紧邻名车广场的是合肥市蜀山区井岗镇车管所，目前是合肥唯一一家能够办理进口车上牌的车管所，汽车美容、装潢等也在逐步完善。189纬一路纬一路，这里分布着193、一汽大众、北京现代、上海大众、奇瑞、华晨、长丰、福仕达、进口大众、本田、长安、比亚迪、标致、奥迪、众泰数个品牌。纬二路纬二路，这里分布着一汽马自达、斯柯达、东风风神、长城汽车、东风日产、广本、海马、华晨、江淮、广丰、雪佛兰、别克、荣威数个品牌。合肥汽车市场包河汽车城项目概述地址开业时间商业体量（）定位包河工业园区2008年150000包河车城4S店主要集中在纬一路以及纬二路上，这里交通甚为便利，四通八达的拥有20多个知名销售基地以及百多家汽车生产，零部件配套等企业。汽车品牌从2006年6月包河区政府提出车谷的设想，到2007年包河工业园里众多汽车4S店纷纷拔地而起；从名不见经传的汽车配件销售一194、条街，到2008年的“滨湖车城”雏形初现这片土地正向一个“高档次的汽车研发、整车及零部件销售、维修保养等在内的中部文明汽车城”迈进。190191汽车市场总结租金水平最高的为馥邦汽车城，达到32元/平米/月，其次为肥西县汽车市场。店铺租金水平维持在21-32元/平米/月合肥现有汽车专业市场体量在50,000-150,000之间。其中，合肥名车市场体量较大在80万平方米。汽车专业市场规模在不断扩大中，呈现大规模发展趋势。192合肥汽配市场概述汽配市场合肥汽配市场分布本项目现今，汽车对于普通消费者不再是奢侈品，而逐渐成为家庭置业及消费新方向，伴随汽车保有量的迅速、持续提升为汽车维修、汽车配件、汽车用195、品等相关产业的发展带来前所未有的机遇。现有合肥汽配市场经营以批发为主、批零兼营、维修装潢配套为辅，经营各类汽车配件。大地摩汽配市场合肥汽配城华中汽配城集中于合肥城东包河汽车用品基地现有汽配市场大地汽摩配市场地址铜陵北路及北二环路交叉口体量面积（m）13万开发商合肥大地房地产开发有限责任公司一楼租金50元/月售价-功能汽车美容用品区、小车配件区、大车配件区、汽车快修区、摩托车电动车区。华中汽配大市场南淝河路 黄平路25万安徽金路置业有限公司24 元/月1.3万汽修、美容、汽配大车维修、配件、装饰为主，大型车辆客户集中地合肥汽配城合肥长江东路714号16万安徽三联实业 45-55元/.发展有限公司196、 月-汽修、美容、汽配合肥最早的汽配城、业态规划破旧、业态散乱包河汽车用品基地合肥市包河工业区人民大街18号34万合肥宏泰汽车用品市场管理有限公司-汽修、美容、汽配未来温商国际汽车生活广场合肥市长江东路侧10万合肥三联实业有限公司-2.5万-4万汽车文化、生活、娱乐的休闲场所合肥汽配市场概述合肥汽配专业市场现有合肥汽配市场主要集中于城东片区，主要功能是汽修、美容、汽配等基本功能。合肥汽配市场呈现“商铺零散”“业态混乱”“规划不清”“功能单一”的特点，未来本项目将与现有市场产品形成差异化竞争，打造中高端品牌汇集，功能齐全，规划明确的汽车主题项目。193一、二层三层A区汽车综合展厅-B区合资汽车配197、件品牌区、合资汽车配件品牌区、自主汽车配件品牌区汽车电子电器区、汽车内外饰用品区、汽车美容养护用品区C区汽保工具区、进口汽车配件按形象区汽车改装用品区、汽车安全用品区194合肥汽配市场温商汽车生活广场项目概述地址开发商占地面积商业体量（）楼层/分割面积功能定位售价（元/）汽车品牌瑶海区长江东路天长路交汇处合肥三联实业有限公司80亩30万平米1、2层为连体商铺，面积为70-150平米三层是商场内铺，面积为25-50平米汽车文化和生活为主题，汇聚爱车工厂、爱购广场、汽车风情街区、生活广场、奢华酒店、SOHO、都市美居等七大城市功能22000-45000元/平方米195合肥汽配市场总结现今合肥汽配市198、场租金水平不高，华中汽配大市场平均租金不到1元/平米/天，大地汽摩配市场平均租金维持在50元/平米/月。因现有汽配商户多为私营散户，因此承租能力不高，同时带来管理难度。合肥现有汽配市场体量在13万-34万不等，较为分散在市郊区域。因温商国际汽车生活广场地处较中心区域位置，因此体量受到限制。合肥汽车品牌概述合肥中高端汽车品牌分布馥邦汽车城安徽国际汽车城包河汽车城安徽名车广场高端空白市场本项目品牌分布从左图看，合肥市场中高端汽车品牌4S门店主要分布于各大汽车城内。市场空白规模以上的汽车城主要分布于合肥城东，城西还存在市场空白点。高端品牌进入合肥的品牌有：宝马、奔驰、雷诺、雷克萨斯、莲花、凯迪拉克、199、沃尔沃、路虎、保时捷、宾利、捷豹、英菲尼迪等。市场竞争其中：包河汽车城及安徽国际汽车城的规模最大，未来将于本项目形成竞争关系196197合肥现有车辆中高端品牌市场合肥已有品牌奔驰宝马别克捷豹、路虎英菲尼迪 Infinity凯迪拉克雷诺莲花沃尔沃合肥4S门店1家2家5家1家1家1家2家1家1家经销商安徽之星汽车销售服务有限公司合肥宝利丰汽车销售服务有限公司合肥星之宝汽车销售服务有限公司安徽惠风汽车销售有限责任公司安徽惠风汽车国际汽车城分公司安徽申通汽车销售服务有限公司安徽省易和福道汽车销售服务有限公司安徽惠康汽车服务有限公司合肥广鑫行汽车贸易有限公司合肥吉诺英菲尼迪安徽世贸汽车销售服务有限公司安200、徽安天机电工程有限责任公司安徽按天机电工程有限责任公司安徽大名车业（集团）有限公司合肥捷沃汽车贸易有限责任公司地址国际汽车城合肥市庐阳区蒙城北路2100号（与汲桥路交口）合肥市蜀山区湖光路与沁源路交汇处合肥市双七路与当涂路交叉口国际汽车城东首合肥市经济技术开发区合安路十八岗合肥市长江西路合六路88号合肥市包河区繁华大道28号合肥市金寨南路十八岗合肥市包河区繁华大道与长白山路交叉口北50米合肥市包河工业园长春街（纬一路）30号合肥市国际汽车城北二环当涂路与双七路交叉口合肥市合作化南路18号（ABB对面）合肥市长江西路名车广场1019号合肥市新站区国际汽车城F座合肥市北二环路安徽国际汽车城A座首层201、雷克萨斯1家合肥丰源雷克萨斯汽车销售服务有限公司合肥市瑶海工业园新海大道9号国家已进入中国的高端汽车品牌美国凯迪拉克，林肯，克莱斯勒，悍马英国阿斯顿马丁，宾利，劳斯莱斯，莲花，捷豹，路虎，奔驰，宝马，奥迪，保时捷，迈巴赫法国布加迪意大利兰博基尼，法拉利，玛莎拉蒂瑞典萨博，沃尔沃日本雷克萨斯，讴歌，英菲尼迪合肥未有的品牌劳斯莱斯法拉利马萨拉蒂阿斯顿马汀国内门店数量10家10家5家分布北京、上海、成都、杭州、重庆、宁波、青岛、深圳、天津、武汉北京、上海、成都、杭州、青岛、南京、温州、重庆、厦门、昆明北京、上海、成都、杭州、厦门（待开业）待进入合肥市场高端汽车品牌分布已进入中国的高端汽车品牌伴随中国202、豪车进口量的逐年递增，大牌厂商纷纷涉足中国市场，品牌旗舰店或展厅集中于北京、上海、成都、杭州四大城市。同时，豪车品牌也瞄准了中国二、三线城市市场，例如宁波、温州等地开设3S门店，这位本项目引入高端豪车品牌198 提供支持。合肥豪车市场需求 2011年合肥购车均价达到15万多元，其中不乏价格在百万元之上的名车。2011.1-2011.11 合肥新增税征收车辆8378辆，合肥汽车保有量超过80万辆。2011年宝马经销商星之宝的销量超过1000辆，而且多数宝马车型都需要等候短则半年，长则一年的时间。大型企业、集团公司私营业主合肥豪车的主要消费群体：低端、中低端购车消费向中端品牌过度整体汽车销售市场看203、好存在高端消费需求车辆消费存在刚性需求从2011年合肥汽车消费市场情况来看，合肥购车均价有所提高，汽车保有量逐年增加，中高端品牌汽车销售量增加，以及企业对于中高端车辆存在刚性需求。这将推动本项目定位的高端化，以及对于后期运营的信心。199200合肥汽车市场总结品牌：现有合肥汽车市场中高端品牌主要为路虎、奔驰、宝马、莲花、宾利等，阿斯顿马丁、兰博基尼等仍未进入合肥市场，存在高端市场的空白点。规模：现有合肥汽车市场已初具规模，一般体量在15万平米以上，大型汽车城有5个，二手车交易市场3个，但现有汽车市场档次不高，管理有待加强。配套：现有车城主要为汽车相关买卖、零件销售、维修、美容等，产业链延伸出的204、酒店、办公、消费体验类业态较少，且品质不高。运营：市场主要由大小不等的汽车经销商进行汽车销售、汽车维修及配套服务，经销商投资建设4S店，占地10亩的4S店投入一般为1000-5000万不等，且品牌会对经销商进行一定补助。分布：合肥汽车市场分布于市郊区域，城东汽车产业较为发达，城西汽车产业处于起步阶段，城西区域市场有待开发，存在汽车消费的市场空白点。项目所处区域规划及场地分析项目区位条件分析202合肥高新区区域概况项目所处区域规划合肥高新区战略定位合肥高新区片区规划合肥高新区产业现状合肥高新区发展前景项目场地分析高新区合肥高新技术产业开发区1991年，被国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区1205、997年被国家批准为首批对APEC成员特别开放的工业园区203合肥高新区区域概况高新区，东连合肥主城区，北濒合肥市的水资源保护地董铺水库，区内拥有国家级森林公园、野生动物园、蜀峰湾公园等多个公园，绿化率达42。周边集中有合肥地区一大批主要的中央和部属院校及科研院所，园区环境优美、交通便利、配套设施完善，是合肥城市西部组团核心。高新区，朝气蓬勃、欣欣向荣，建成区、国家科技创新型试点市示范区、柏堰科技园、南岗科技园竞相发展，形成了一个以发展高新技术产业为主，兼顾旅游、文教、商贸、人居的现代化科技新城区。高新区，规划科学，定位准确，科技创新资源丰富，创业文化氛围浓厚，内外交通便捷，基础设施日益完善，206、政务环境不断优化，生态环境优美和谐，各项社会事业稳步发展，是投资兴业的热土，是高品质的生活乐土。204互依存、相互助益的能动关系，把高新区建设成为多功能、高效率的现代城市功能组团。合肥高新区战略定位自主创新的示范区按照国家技术创新工程试点省、合肥国家创新型试点市、合芜蚌自主创新综合试验区建设的总体要求，整合创新资源，坚持科技创新与体制创新相结合，造就一批面向市场、具有战略决策能力的企业家，一批具有自主知识产权和高新技术的带头人，突破一批制约产业发展的核心关键技术，不断提高园区综合实力和整体竞争力，带动和促进全省高新技术产业的跨越式发展。战略性新兴产业的优选区依托优越的区位交通条件、良好的产业配207、套基础、突出的科技创新能力、较强的环境承载能力和一流的产业承接环境，在区域发展分工与合作中，以新能源、公共安全、高端通信装备、生物医药和文化创意等产业为重点，积极参与水平分工体系的构建，提高参与垂直分工的层次，实现在产业价值链和主导产品上处于高端。低碳经济的集聚区以可持续发展理念为指导，以集群经济为核心，推进产业结构创新；以循环经济为核心，推进节能减排创新；以知识经济为核心，推进内涵发展创新。从城市生态环境建设、低碳社区建设、低碳化城市交通体系建设等方面入手，创新、完善低碳管理，倡导低碳经济模式与低碳生活方式，实现社会可持续发展。现代城市功能组团以高新技术为特色，以国家高新技术创新基地为核心，208、以建设中国科学城为目标，以实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求为导向，注重金融、商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通城市生活空间的组合，形成相合肥高新区片区规划按照“聚焦示范区、推进合作区、提升建成区”的思路，加快发展建成区、科技创新型试点市示范区、南岗科技园、柏堰科技园、蜀山风景区五大片区。蜀山风景区加强生态环境保护，科学规划蜀山风景区建设,合理利用景区资源，改善交通、服务设施和游览条件，不断提升景区环境品味和文化内涵，将其建设成为一个环境优雅、文化品位较高、娱乐功能较强的现代化综合森林公园，打造为合肥绿色“名片”。建成区坚持优化提升为重点，完善区内209、道路交通体系，加快中心区商业及公共服务、公共活动设施等配套建设，提高供水、供电、供气及污水处理等基础设施保障水平；全面实施环境整治、绿化亮化和城市出新工程，提高建设品位；进一步优化城市空间布局和产业结构，加快现代服务业发展，使城市结构更加合理，城市功能更加完善，市民生活更加舒适便捷，成为高新区环境优美、配套设施齐全的重要功能片区之一。到2015年，建成面积达到14.12平方公里，常住人口15万。柏堰科技园区坚持“高起点规划、高品位建设、高效能管理”，利用五年时间，围绕“家电制造、装备制造、仓储物流、三产配套”等“四大主导产业”，紧扣“工业化、城镇化、生态化”“三化”主题，强力推进“二区联动”，210、不断完善提升东区、全面开发建设西区，将柏堰科技园打造成全省最具影响的高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域。到2015年，努力实现建成面积达到16平方公里，常住人口达到5万人，工业总产值800亿元，力争超过1000亿元。南岗科技园区加强与合肥蜀山区合作共建，重点发展汽车及配件、家电及配件、物流等产业，将南岗科技园建成为集高新技术产业和临港物流商贸产业于一体的科技园区，实现与示范区融合发展。到2015年，建成面积达到12.42平方公里，常住人口4万，产值达800亿元。科技创新型试点市示范区坚持高起点、高标准规划，重点发展智能家电、通信设备、公共安全、新材料、生物医药等特色产业，加快建设省科技成211、果转化示范基地、动漫产业基地、服务外包基地、科技成果交易服务中心、会展中心、科研成果孵化基地、高新技术产业基地等一批标志性项目，成为合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的集中展示区。到2015年，建成面积达到 35.8平方公里，常住人口20万。205206电子信息光机电一体化生物工程与新医药新材料合肥高新区产业现状合肥高新区作为安徽省最大的高新技术产业化基地，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。全区累计引进内外资项目800多个，美国、日本、韩国、德国、英国、法国、香港、台湾等20多个国家和地区的客商兴办了100多家高新技术企业，其中包212、括十几家世界500强企业和跨国公司。四大高新技术产业集群207合肥高新区发展前景十二五规划目标到2015年，高新区经济总量大幅增长，现代高新产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，实现工业化和城市化双轮驱动，在合肥构建区域性特大城市建设中发挥更大作用。项目所处区域规划场地分析项目地块指标周边规划及配套分析外部交通情况分析地铁规划分析新桥机国际场分析项目SWOT 分析项目发展方向分析208内容期期用地位置由长江西路、长宁大道、磨子潭路、双塘路围合而成由长江西路、大别山路、学田路、双塘路围合而成地块面积208亩292亩容积率1.81.5绿地率35%规划业态4213、S店，酒店，相应汽车配套，商贸，集资房等209项目地块指标期期地块初步规划指标项目位于合肥高新区南岗科技区，由长江西路，大别山路，学田路，长宁大道围合而成，总用地面积约500亩，分两期开发。地块实景210周边规划及配套分析大蜀山王咀湖周边景观周边住宅周边学校永和家园南岗中学八一炮兵学院周边其他南岗司法所科技园区如图所示，虽然项目离合肥中心城区有一定距离，但拥有优质的景观资源及教育配套完善。根据高新区未来规划，区域发展方向明确，将形成大型居住社区、商业轴、商业新区。项目区域周边有较多住宅用地（黄色地块），景观资源本区开发高端住宅，未来可为项目提供大量且固定的的高端消费人群。商业轴居住社区本案外部214、交通情况分析长宁大道长江西路项目合阜高速公路绕城高速1、机场高速公路通往合肥新建的新桥国际机场，全线路基施工接近尾声。2、合阜高速公路属于省际高速，通往淮南、六安等方向。项目临近绕城高速的西出入口以及机场高速公路入口，是合肥以及周边城镇前往新桥机场的必经之地。机场高速公路项目南邻长江西路为合肥的东西主干道，是连接主城区导入人流车流的主动脉。211项目临近合肥西门换乘中心，是连通西部城镇如淮南、六安的公共交通枢纽。西门换乘中心注：地铁规划分析轨道交通2号线全长29.4km，2号线不仅在地下行驶，还有一段地上路程，其中，地下线25.14km，高架段3.68km，过渡段0.58km。轨道交通2号线西215、起长江西路与方兴大道交叉口西侧，沿长江西路、长江中路、长江东路行驶，横贯合肥，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。2号线全程将共设车站24座。在线路西端设蜀山车辆综合维修基地一座，供2号线、7号线、8号线共用。在线路东端，设龙岗停车长宁大道站备注：各站点具体位置以政府正式规划文件为准场一座。2号线的高架段位于西段的长江西路上，起点大约位于湖光路站西侧，落点大约位于长宁大道站西侧。所以，水仙路站、创新大道站、长宁大道站3座轨道站将成为高架车站，剩下的21座车站仍将是地下车站。据了解，合肥轨道交通2号线争取在2011年开工，预计2016年年底开通运营。其中，长宁大道站距离我们的项目最近，2号线的开216、通将为本项目导入更多从市区方向前来的目的性消费客群。本区域地铁建设规划地面以高架形式建设。建议项目就地铁的具体规划就行深入对接，预留相关通道和商业空间并在地铁开通后充分对接。212合肥新桥国际机场机场简介机场位置：合肥市肥西县高刘镇机场类别：4E级民用机场距市区距离：31.8千米距本案距离：16千米开工时间：2008年12月19日试航时间：2012年底新桥国际机场的客群服务于合肥以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、皖东、豫东南等地区。机场性质新机场性质为国内干线机场，建成后的合肥新桥国际机场将成为继北京首都、上海虹桥、上海浦东、广州白云、深圳宝安、厦门高崎等机217、场之后，具备国内目前最高飞行区等级4E的机场，可供世界上除A380外已投入商务运营的所有飞机起降。213新桥国际机场合肥市中心214合肥新桥国际机场规划等级及客货流量指标新桥国际机场计划分两期建设，一期工程按照满足2020年旅客吞吐量1100万人次、货邮吞吐量15万吨的需要设计，货运、航空食品、供油等配套设施按照2015年需要建设；远期按2040年、客货吞吐量分别达到4200万人次和58万吨建设。本期建设的飞行区技术等级指标为4E，建设一条长3400米、宽45米的跑道和一条平行滑行道，航站楼建筑面积10.85万平方米，站坪客机位27个，配套建设通信、导航、气象、供油、供水、供电、供气、供热、航218、空公司基地等生产保障设施以及相应的行政办公生活设施。对本项目积极推动作用新桥国际机场建成后，附近区域的经济价值能够迅速得到提升，并带动周边的高新科技产业园区高速发展，新机场承担了振兴合肥西城板块的重任，同时可以有效辐射大合肥经济圈，带动更多的区域客群。对于酒店：新桥国际机场距离我们的项目16公里，随着机场高速公路的施工建成，车行10分钟即可达到本项目，有利于为项目内的高端酒店直接导入更多外来商务和旅游客群。对于办公：项目内含有甲级及特色办公产品，机场的建成可以有效吸引希望兼顾投资、办公、居住功能的商务人士和企业。对于商业：项目地处紧邻的长江西路是市区前往机场的最主要道路，据机场客流估算，将有大219、量的流动消费群体，可以有效导入有购物、休憩、娱乐和餐饮需求的相关客群。215案例分析虹桥机场及其经济辐射圈虹桥机场机场位置：上海市长宁区虹桥路2550号距离市区距离：约13公里机场类别：4E级民用机场停机坪：51万平方米停机位：66个年旅客吞吐量：31,298,812人次（2010年）作为上海第一个民用机场的上海虹桥机场，经过多年的扩建后，现已成为我国最大的国际航空港之一。虹桥综合交通枢纽中心虹桥综合交通枢纽中心总规划面积26.26平方公里，以现有的虹桥机场为基础，将拓展成集城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等交通方式及换乘广场于一身的大型换乘枢纽，设计的综合性堪称空前，是将来上220、海最大的交通枢纽站。216虹桥商务区在虹桥经济技术开发区的基础上，大虹桥经济圈的概念被进一步放大。上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，规划面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，将建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。案例分析虹桥机场及其经济辐射圈虹桥经济开发区虹桥经济技术开发区地处上海市区西部，东起中山西路、西至古北路、北临仙霞路、南界虹桥路，距市中心人民广场6.5公里，离虹桥国际机场5.5公里。1986年经国务院批准成为国家级开发区，经过十多年的开发建设，虹桥开发区221、已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居注餐饮、购物等一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。虹桥机场虹桥商务区虹桥经济开发区市中心虹桥经济开发区和虹桥商务区的建设，正是依托了以虹桥机场为核心的大型交通枢纽中心，为该经济圈导入了更多来自长三角经济圈、长江流域经济带等区域的商务客群。虹桥商务区虹桥经济开发区案例分析虹桥机场及其经济辐射圈对合肥空港经济区的借鉴意义空港经济区随着合肥新桥国际机场的快速建设，合肥空港经济亦迎来发展契机，新桥国际机场建成后，将以空港为依托，发展临空现代服务业，重点引进国内外航空公司总部，吸引高新技术、航空物流、高端服务等行业的龙头企业，加快发展临空总部经济222、等。本案自80年代以来，众多国家在建设机场的同时，同步建设空港园区或经济开发区，在国内亦是如此，如虹桥机场、首都机场等。合肥发展空港经济区不仅能够优化合肥的产业空间布局、提升城市的核心竞争力，而且有利于更大区域投资环境的优化，对周边也具有极大的带动作用。但是相较于大虹桥经济圈的发展规模和前景趋势而言，合肥空港经济区仍相对落后。虹桥综合交通枢纽中心涵盖有虹桥机场、城际高铁、轨道交通、高速公路等多种交通方式，连通整个长三角经济圈，且经过了长时间的全面发展。而对于刚刚起步的合肥空港经济区而言，仍需更多时间去进行深度发展和完善。217项目SWOT 分析劣势威胁优势机会项目南岗科技园的配套以及周边商业商223、务氛围不够完善。消费能力及消费层次的不确定性，为项目客源带来不利因素。项目仅靠本地资源，无法有效支撑项目的正常运营。如何有效导入外来消费客群成为本项目需面临的最大课题。项目位于南岗科技区域，可依托区域内部汽车产业发展，推动房地产的增值。项目内部配套设施完善，周边交通发达，可通往有利于导入外来消费人口。项目地块平整，有利于整体统一规划建设。与周边区域及大蜀山的互动效应对区域整体档次的提升。项目区域南部住宅将带来的固定消费客群资源。合肥高新区及南岗科技园的打造对本项目发展的促进和推动。218219项目发展方向分析 区域内还未出现大体量的综合性项目、包含高档住宅、周边环境自身条件解决方案五星级酒店、224、办公楼、商业配套，未来本项目将成为区域商业核心。片区商业氛围还未形成，利用本项目周边交通优势及自身规模效应集团化发展。进行综合、产业化发展，强调主题化路线，与周边项目协同发展。项目定位及开发策略项目总体定位及开发策略项目总体定位项目开发业态及体量推导项目总体定位及开发策略项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益221222高新区未来地标优越交通条件地块规模效应高层地标高层较高成本市场条件首批国家级高新技术产业开发区安徽省最大的高新技术产业化基地皖中地区汽车产业聚集中心蜀山风景区及城西规划高端住宅片科技物流商贸相结合的南岗科技园集团战略本体条件区域条件市群中市域级地标项目的必然方向。225、整体定位思考政府期望长安集团旗下房地产与汽车产业相结合的标志型项目合肥经济圈中具有鲜明载体特色的产业综合体地标高纬观点：项目的本体条件、区域环境以及市场条件，决定了项目打造承载汽车、商业、地产、文化等诸多元素结合，引领合肥新城市发展方向、江淮城档次定位关系全面超越竞争对手本项目定位为高新区区未来最核心最高层地标建筑，商业物业可引入国际国内品牌，招商经营上具有先天优势。办公酒店类物业依托高度优势也适合定位区域内最高端品质项目。品牌定位关系国际一线顶级品牌本项目为区域形象树立标志，在所有项目中为最先开发项目，可占据先期入市优势。招商上面临一定压力，但品牌选择性强。开发周期关系引领新城区域发展项目为226、区域内开发最早大型城市综合体项目，先入为主，易形成市场口碑效应，提升整个项目在城区中影响力，凝聚项目竞争优势。项目体量大，分地块多，开发周期较长，区域成熟后可区域内发展预期合肥市深具影响力的城市综合体、国内汽车与地产相结合的新典范引导型领先型创新型名片型特色型城市贡献提高高新区在合肥各城区中的魅力和品位契合合肥市高新区商务商贸规划的领导地位建立项目在合肥高端大型城市综合体型中的领导地位和特色型代表政府期望创造更多就业机会和税收引领时尚健康的生活工作消费方式城西片区改造中新的开发模式创新通过项目开发提升区域乃至城市价值企业收获成就市场典范在城市级地产开发可持续发展培养优秀的商业开发管理人才产业多227、元化、提升企业实力形象224项目发展规划最具个性特色的热门的汽车特色商业产业载体体现开发商市场操作的定位方向市场目标合肥长江路的西端起点高新区地产跨越式发展的引擎蜀山区的又一个城市核心区江淮城市群的汽车贸易中心合肥未来几年之内，城市整体建设开发规模庞大，众多大型的综合体项目将纷纷入市，办公、酒店、零售市场各类物业将不断大幅涌现，汇集成又一个波澜壮阔的竞争红海。依托项目区位和产业发展的先天优势，本项目定位适应占据各类物业市场的顶层阳光空间，以超越20年的物业配置标准的，引领合肥房地产市场发展趋势。合肥高新区的标志性项目商业新模式合肥地标,体现“国际地标性”和建筑设计的“国际观”通过“汽车集群优势228、管理”强化各功能聚合、规模效应“以高标准办公、高标准商业、高标准公寓”三大驱动引擎为重点，突出对高新区乃至合肥市的综合贡献提升高新区的国际品牌效应、竞争力和可持续发展性创造合肥、六安、淮南、安庆等地区商务、商业、生活、文化和汽车相结合的城际“新都会”中外汽车企业机构及衍生行业合肥首选进驻之地城市贡献发展动力西部片区将承担疏解中心城人口、集聚新兴产业，带动区域城市化发展、提升合肥经济规模和能级的职能。合肥各城市板块中都将拥有其城市中合体作为其板块发展的名片和载体，提升该区域的形象和功能。毋庸置疑，本项目作为超过50万平方米的大型城市综合体，将成为合肥城市及城西经济发展的新增长点，塑造城市及城西形229、象的新名片，对推动合肥及城西的城市发展、产业优化升级带来不可估量的巨大作用。225战略方向：主要向西、向南发展战略结构：一核一圈五轴切合城市规划西区发展规划承担城区功能项目在合肥的地位合肥城市发展规划合肥城市发展战略:合肥城市发展方向本案互利、共赢版块对接地段本项目辐射新城区大量导入人口，和老城区居民中高端消费需求。依靠版块不同特点，差异化竞争，扩大辐射半径，引导消费。素质项目未来居住人口聚集，对未来商业运营起到基础支撑，同时带来高素质就业人群，高素质人群的聚集促进社会服务业的繁荣与升级，生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入，形成人口置换和产业发展相互促进的的良性循环。通过发展优230、质的居住物业、提供完善的生活配套以及提高公共服务水平吸引高素质郊区化人群的大规模进入，为发展高层次的第三产业储备人才。城市发展城市需要建设资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、城乡协调的片区核心综合体。区域环境项目紧邻长江西路城市大动脉。处于 本项目发展思路新桥国际机场和高新片区核心位置。竞合版块紧靠老城五里墩板块和政务新区两大版块。开发经验业主尚未开发过商业项目，更加需要相关资源的对接和外包。资源高端酒店、写字楼、高端商业、汽车主题商业聚合的影响力和吸附力。提升区域价值，告别西部旧城印象。新城联动项目在合肥的地位版块对接 新城联动企业未来发展规划打造城市西部名片，做最知名的汽车主题综合体样231、板企业。项目所处的城西板块虽然目前商业商务氛围极不成熟，但是依托区域位置的板块对接，区域内的“五大功能分区”，以及本项目的独特资源和规模，项目板块有理由打造辐射市级层面的“大型中高端汽车主题城226市综合体”，并适当引领合肥的消费目光和消费习惯。商业文化的打造群体记忆227仪式化结合汽车旅游每年定期举办活动故事化雕塑、小品构筑情景故事化的城市历史娱乐化配套设施上充分表现商业物业娱乐化文化符号区域地标汽车中心与城市文脉的结合挖掘城市精神，在新时代下赋予城市精神新的含义；重塑片区居民的自豪和自我认同感；通过仪式化、故事化、娱乐化等手段将城市文化与商业充分结合。项目将是高新片区的精神标杆。项目总体定232、位新区新中心，合肥又一城通过项目树立西部部片区形象与城市文脉结合，打造城市的精神领地228合肥窗口活力的、多元的时尚之都，西部明珠城市走廊创建城市视线走廊，美化天际轮廓。生态绿城创建生态环境优美、宜人居住的和谐新城汽车名城建成规范有序、色彩鲜明、风格独具的汽车展示交易中心。项目定位方向229主题定位汽车主题商业开发+商业配套开发为国内国际企业提供较多多吸引点提升整体项目的知名度和物业价值传统开发商业作为裙房配套各业态独立线性开发业态主题店开发形成展示体验中心集群各栋建筑独立分期开发各栋建筑独立统一风格各栋建筑独立统一管理多样风格和多种选择主题开发的强大支撑服务品牌与资源共享多种回报盈利模式优势233、/机遇商业开发模式简单无需找寻主力运营无创新业态的风险劣势/风险缺乏附加价值缺乏核心竞争力需协调业态内部发展需协调各种业态管理需协调业态动线发展需协调业态风格统一产品去化压力周边竞争压力容积率和品质的矛盾优势/机遇主题商业开发形成项目引擎项目特色与竞争力打造目的性消费形成产品溢价利于办公产品去化提升建筑密度利用率劣势/风险主力商户经营合作方的确认业态创新的风险商业突破传统定位的优势商务新地标TheEmergingBusinessOasis主题商业新风尚打造融合4S中心、专业卖场、高端餐饮、休闲娱乐聚合，绿色办公、精品公寓式办公为一体的合肥城西新城中心230项目主题定位利用资源优势，打造甲级办公234、和高星级酒店、精品公寓式办公，适当引领合肥物业发展和升级汽车主题相关商业设施将项目辐射提升至合肥、皖中以外的省域及范围目的性和体验性商业业态为项目导入外来人群，提升项目凝聚力和知名度目的性聚集地231物业产品整体竞争力房地产项目吸引客户主要入驻的最主要因素是财务因素及地理因素。其中市场上多数开发商所普遍采取的提升项目竞争力的措施主要还是停留在利用地方政府的税收优惠以及价格优惠等措施。然而，从一些被视为很难改变甚至是无法改变的影响因素入手，另辟蹊径，则可能为项目创造所独有的竞争力。周边环境及配套：尽管这两个因素是影响项目品质的外部因素，几乎无法改变。但是通过发挥项目自身发展空间，创造优质的项目内235、部环境及配套，可以带动周边环境及配套的相应改变，逐步升级。运营成本（水电等）：对于购买物业的自用型客户，在购置物业后的最大房地产相关支出是维护及运营成本。而能源消耗的开支将是其中最主要的部分。当前，高能效及环保的物业开始在市场中兴起，但还没有得到开发商的普遍重视。有远见的开发商能充分发掘其中的商机及社会效益，开发相应的产品，抢占市场的先机。搬迁成本：企业在作选址决策的时候，搬迁成本占据了财务考量的很大比重，若能打造符合企业需求的物业，则能在很大程度上为其节约相关的成本。无休止的同质化竞争差异化竞争的关键点项目总体定位项目开发业态及体量推导项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益23236、2项目总体定位及开发策略项目业态可行性分析业态选择可行性分析顶层餐饮可行业态否定业态待发展业态233 图示说明：高纬观点：在多种备选业态中进行筛选和减法以实现项目城西新城综合体的多元业态项目的基本业态组合传统商业主题商业专业卖场/4s店公寓式办公甲级办公顶层餐饮汽层餐饮顶层餐饮传统商业（大型超市/日常需求型）购物中心/高端百货顶车主题专业市场甲级办公特色办公（公寓式办公）高星级酒店服务式公寓大型超市：合肥市场对于该业态接受度较高，单店营业额都相对较高，带动外围人群前来消费日常需求型：周围较多居住人群，缺乏相关商业设施购物中心及百货：合肥市场以百货为主，大型购物中心近几年显现，目前区域成熟度支持237、不足。项目商业建筑规划时，硬件格局结构可进行升级，方便未来进行整体改造调整。项目的区域产业导向和目前的专业市场氛围与集聚度，满足项目打造专业市场的基本条件；建议打造汽车类专业市场形成竞合。市场上缺乏真正意义上的甲级办公，内向型经济和第三产业现状对于甲级办公的支撑有限，市区甲级写字楼供应大，区域缺乏高端商务氛围，厂房和孵化园吸收大量需求，宜适量谨慎开发合肥的公寓式办公供应不大，普遍品质不高，以中小型户型为主。建议项目打造高品质特色公寓式办公填补市场空白以及实现资金回收。合肥未来中高端酒店市场新增供应量较多，区域消费人群相对缺乏支撑。酒店开发投入大回收期长，财务回报无法满足要求。合肥市场上无真正意238、义服务式公寓，外籍人士有限，常住型高级雇员较少，外资机构对合肥市场接受度有限公寓式办公和酒店结合的升级产品，投资回收周期长辐射范围至2015年规划常住人口渗透率辐射人口2km辐射圈24万40%9.6万高新区辐射圈44万10%4.4万市中心辐射圈224万5%11.2万六安/淮南中心辐射圈223万1%2.23万本项目辐射总人口27.43万高新区辐射圈市中心辐射圈2342 km 辐射圈本项目为主题型商业未来将会辐射市中心目的消费人群，市中心在本项目所能辐射到的人口范围内，渗透率依离本项目的距离而有所下降商业体量配比建议商业体量建议2公里辐射圈是指以本项目为中心2公里半径内所辐射到的核心圈因本项目位于239、高新区，高新区的居住及工作人群都将在本项目的辐射人口范围内，渗透率相较核心圈有所下降六安/淮南中心辐射圈本项目所在区域所需商业体量高新区现有及未来商业体量本项目所需开发商业体量【本项目未来辐射人口】27.43万人*【合肥市未来人均商业面积】1平方米/人=【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米-【高新区现有及未来商业体量】13.4万平方米=【本项目可以开发商业体量】14万平方米235商业体量配比建议商业体量建议本项目未来辐射人口合肥人均商业面积：1 平方米/人本项目所在区域所需商业体量项目商业体量配比-专业市场专业市场体量可选空间专业市场240、开发空间236专业市场开发空间测算逻辑线项目内部体量承载项目定位品牌需求访谈专业卖场体量需求周边专业市场类型选择专业市场类型市场专业卖场现有体量237汽车商业业态体量及选址项目可行性汽车商业业态汽车4S店高端汽车展厅汽车超市汽车体验工场汽车城/汽车园区/汽车公园/超级汽车大卖场升级汽车市场选址商圈城郊结合区城市核心商圈城区非核心商圈城市非核心商圈城郊区域城郊结合区城郊结合区建筑规模3000-1000030002000-80003万-8万十多万-上百万2-5万2-3万案例国内各大4S店北京金宝街名车群上海企业天地名车群重庆西南中汽汽车超市上海叶隆汽车超市上海宝山威虎汽车梦工场杭州汽车城、成都国际241、汽车博览城成都帅车大卖场昆明汽车立方汽车零售汽车餐饮汽车娱乐汽车培训项目商业体量配比-专业市场市场现有市场体量表现本项目承载体量项目二期总体量：30万项目二期包含业态：二手车市场汽车培训教育4S汽车门店办公项目二期将会包含以上几种功能，为保证各功能的合理运营及项目可实施性，建议二手车市场体量不超过二期总体量的1/2。由上图可以看出，市场上运营良好的汽配市场体量主要集中于10-20万左右，而本项目二期可容纳体量在30万平米以内。考虑各业态之间协同作用及功能发挥，同时介于本项目定位以及未来发展趋势，建议本项目汽配市场体量在10-15万平米。238239写字楼开发体量测算逻辑线项目写字楼开发容量未来242、5年城市发展预测样本城市对照比较市场写字楼总开发容量扣除现有及未来开发项目体量市场剩余可开发容量区域开发比重本区域可开发容量项目吸纳能力评估240270336374218489356766585020001000500040003000700060002010 2011 2012 2013 2014 2015GDP合肥GDP发展预测-政府规划根据合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，全市地区生产总值确保超过6000亿元，年增速16%，第三产业增加值达到GDP比重42%。1135142617722055238427660100050020001500300025002010243、 2011 2012 2013 2014 2015第三产业增加值未来发展趋势GDP（亿元）第三产业增加值（亿元）样本城市近期3000-50001100-1500西安、济南中远期5000-60002000-3000郑州、南京、杭州样本城市选取根据合肥在国内政治、经济属性和地位，参照2010年GDP总量，选择城市区位类似、城市功能定位于合肥未来近似，但是产业发展较快的城市进行比较研究：近期：GDP总量在3000-5000亿元，第三产业增加值在1500-2000亿元，代表合肥未来1-2年的发展趋势；中远期：GDP总量在5000-6000亿元，第三产业增加值在2000-3000亿元，代表合肥未来3-5244、年的发展趋势；241242样本城市选取依据西安西安是省会城市。整体发展上与合肥较为接近，均以工业为主，经济发展成熟度上也较为接近。郑州我国中部重要的经济城市，在原有发达工业的基础上，近几年着力发展第三产业，取得了良好的成效，物流、运输、商贸等产业发展迅速，第三产业所占比例有显著提高，可以作为合肥发展方向和趋势的借鉴。济南虽然属于省会城市，但其经济发展与沿海城市发展仍有一定的差距，与合肥在省内的地位较为接近，具有一定的可比性。杭州未来经济总量发展目标相对接近，第三产业占比在同类型城市中属于较高水平，城市商业化成熟较高南京与合肥在文化历史、区位条件、城市定位等方面存在较多的相似性，也代表了合肥未来245、在鲁中经济中心的大环境下城市发展的方向。243写字楼开发容量预测-模型搭建根据已知的合肥、西安、济南、郑州、南京、杭州六个城市的优质写字楼存量数据（2010年），通过对城市总人口人均办公系数（人/）、单位办公面积GDP产值系数（万元/年）、单位办公面积第三产业产值系数（万元/年）的四个方面进行比较后的系数分析从数据对比中可发现，在相关城市商务发展对比下，合肥写字楼发展速度与其他市场存在一定差距，主要原因为：城市国民经济产值规模较小、第三产业比例偏低、对于商务发展具有较高需求的金融、保险、房地产、商务服务等产业发展仍处于起步阶段，使得合肥办公市场发展处于相对落后阶段。城市GDP总量（亿元）第三产246、业占比（%）城市人口（万人）当年写字楼市场存量（万平方米）城市总人口人均优质办公系数（/人）单位办公面积GDP产值系数（万元/年）单位优质办公面积第三产业产值系数（万元/年）合肥2702.542.24952300.46511.754.96西安3241.4952.28463230.38210.045.24济南3910.852.636043630.60110.775.67郑州404040.28623980.46210.154.08南京5010.3650.78004930.61610.165.15杭州5945.8248.76895560.80710.695.21244写字楼开发容量预测-模型搭建推导247、方案二写字楼开发容量=第三产业产值单位办公面积第三产业产值系数推导方案一写字楼开发容量=GDP 单位办公面积GDP产值系数城市西安济南郑州南京杭州单位办公面积GDP产值系数（万元/年）10.0410.7710.1510.1610.69取均值：10.857时间20112012201320142015写字楼开发容量（万）350.9407.1472.2547.7635.4时间2011（非预计）2012201320142015GDP（亿元）3636.64218.54893.45676.46584.6245写字楼开发容量预测方案一GDP预测产值单位办公面积GDP产值系数合肥写字楼开发容量城市西安济南郑州248、南京杭州单位办公面积第三产业产值系数（万元/年）5.245.674.085.155.21取均值：时间20112012201320142015写字楼开发容量281.3349.5405.4470.2545.5时间20112012201320142015第三产业预测值1426.01771.82055.22384.12765.5246写字楼开发容量预测方案二第三产业预测产值单位办公面积第三产业产值系数合肥写字楼开发容量247写字楼开发容量预测通过研究城市经济总量分析比较，及2011年市场存量（272万平方米），结合研究公示计算，预测：到2015年，合肥市写字楼市场总开发容量范围在如果合肥经济保持持续良249、好的发展，每年的写字楼新增需求量会保持在546-635万平方米之间，均值约590万平方米68-90 万平方米之间，均值约79万平方米年份20112012201320142015方案一（万平方米）350.9407.1472.2547.7635.4方案二（万平方米）281.3349.5405.4470.2545.5市场供应量（万平方米）316.1378.3438.8509.0590.4248合肥写字楼开发空间测算从市场供应情况看，到2015年写字楼市场实际估算总量约为536万平方米，产业预测值开发容量分析所得的市场总容量为均值在590.4万平方米，市场容量空间约为54万平方米；写字楼市场容量估算市250、场容量（万）市场供应量（万）市场可开发面积（万）项目吸纳水平项目可办公面积（万）590.4536.054.415%8.16开发区位商务氛围交通便利 可开发空间 区位优势 办公需求度总分吸纳率权重10%10%50%10%20%100%老城区西城区南城区其他各区本项目43421.553423344335342243422.54.23.242.22.426%20%25%14%15%本项目可开发办公体量项目吸纳率能力评估若项目在2015年进入供应市场：项目办公物业可开发面积为：由于本区域未来所处区位条件优势，且具备较优越的交通环境，但因为商务氛围尚不成熟，因此本项目可开发的办公体量开发将能占市场可开发251、总量的21%，即11.3万平方米，项目定位办公面积不宜超过此峰值。249项目总体定位项目开发业态及体量推导项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益项目总体定位及开发策略项目平面功能建议整体平面落位说明项目主要参数指标租售建议250整体功能分区建议项目一期定位思路项目一期定位办公定位初步建议项目二期定位内容期期用地位置由长江西路、长宁大道、磨子潭路、双塘路围合而成由长江西路、大别山路、学田路、双塘路围合而成地块面积208亩292亩容积率1.81.5绿地率35%规划业态4S店，酒店，相应汽车配套，商贸，集资房等地块初步规划指标项目位于合肥高新区南岗科技区，由长江西路，大别山路，学田路，252、长宁大道围合而成，总用地面积约500亩，分两期开发。期期项目平面功能建议地块初步规划要点整体开发周期建议根据地块区位条件、未来道路规划及地块出让合同约定，建议项目分为两期开发以双塘路为界，东侧为一期开发总面积25万平方米，西侧为二期开发总建筑面积30万平方米。251252A1A2B3CB）4S聚合展示片区A）商业商务片区车4S店提供以外的服务，包括汽车美容、汽车改造、汽车配件采购、汽车相关用品等。该片区处于长江西路主干道和长宁大道交叉路口，区位条件最佳，具有最好的展示面和人流导入。建议在该区域设置项目高档办公楼、高档商场、公寓式办公等，形成综合目的性体验型场所，引导区域的商业消费升级转型，以实253、现该项目的最佳最高用途。该片区通过长宁大道、双塘路等道路，可直接与长江西路连接，车行条件良好，沿磨子潭路两侧，展示效果良好，满足4S店的开设要求。多家4S店的集合形成规模聚集辐射效应，便利的交通条件，可吸引皖中地区相关消费人群。整体功能分区建议C）汽车综合服务片区地块形状较为方整，商业基础条件弱于A、B区域，宜设定相对大面积专业型市场，带动地块内部价值提升，建议以汽车服务为主题，延伸或补充汽B2B1办公产品定位建筑高度超高层高 层多层、小高层公寓式定位判断高度超过100米，有特殊消防要求，建设成本将急剧上升项目地块容积率下限要求，无法设置较低高度产品产品售价水平接近，乙级因运营成本和得房率率，254、与公寓式办公竞争中处于弱势，逐渐淘汰产品类型档次超甲级甲 级乙 级产业园区型创意园区型初步结论不建议不建议需要讨论别墅式办公初步结论：在办公业态产品开发选择上，基于地块规划条件、开发成本和市场产品竞争优势，初步选择开发方向为高度不超过100米的，总面积约8万平方，甲级办公或公寓式办公，两大类型产品。253项目一期定位思路254注：国内相关鉴定机构目前对写字楼等级标准无统一规定，市场约定俗成，不同企业内部制定独立确认标准。本标准建议，只供企业内部或相关公司参考借鉴，介于不同市场地区，相关标准可能不同。甲级办公定位说明甲级写字楼标准说明（写字楼标准划分建议）超甲级标准分值通常在90分以上，甲级标准255、分值通常在80分以上，乙级标准分值通常在标准60分以上；（不满60分一般不纳入写字楼统计样本库）。255与一般意义上甲级写字楼关键区别：主要区别于建筑结构：甲级写字楼办公单元一般为框架通透结构，可自由拼合，并设有公共卫生间、茶水间、设备间等较多公共空间（使之使用率下降，成本上升）。公寓式办公单元内设有卧室、厨房、会客厅、卫生间等，建筑格局分隔明显，不易改动。与一般意义上公寓式住宅关键区别：主要区别于用地性质：是建设在商业用地还是住宅用地上，其次是建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续。公寓式办公说明公寓式办公定义说明：与其他类似产品区别关安全规范，比如消防、荷256、载等方面比住宅楼要更严格，从安全角度来看比住宅楼更有保障。公寓式办公定义标准1：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。（根据办公建筑设计规范）公寓式办公定义标准2：是兼具了办公功能和居住功能的特殊物业形态，其通常为单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积150的，通常按办公建筑处理，而每个单元平均建筑面积400kg/供配电负荷3200KVA，装修交付：粗装车位要求300个以上合作模式租赁，租期20年以上，可自建品牌TESCO乐购品牌简介创建于1919年，是英国最大的零售商，也是全球三大零售企业之一。在全国拥有门店数超过257、3000家，分布13个国家。每周平均为全球超过3000万客户提供服务。2004年，正式进入中国市场，目前旗下在华连锁大卖场已超过60家，分布于东北、华北、华东、上海和华南五大区域的大型零售连锁企业。目标区域国内一、二、三城市均可商户类型英国卖场类品牌拓展策略城市商业中心、社区中心、规划中大型商业地块、住宅密集区；位于城市主干道，2公里范围内人口数量在15万以上406合肥商户访谈-卖场对本项目意向不考虑，地理位置太远条件面积6000-1.5万平米层高5米硬件要求1、建筑物结构：框架或排架结构2、层高：5米3、柱距：8米8米4、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米车位要求-合作模式直营258、，代理品牌易买得品牌简介易买得超市是韩国新世界集团旗下的大型综合超市，其最大的特点就是“百货超市”的经营业态。据介绍，百货超市即所经营的商品除了传统综合超市经营的商品外，还增加了化妆品、服装等百货商场中的商品。并且经营品牌丰富，服装偏重高档化，一些品牌服装也将进入超市，设立品牌专柜。目标区域全国一线大城市和二三线城市商户类型卖场类品牌拓展策略易买得计划截至2015年在华新开门店将增至45家。407合肥商户访谈-卖场品牌家乐福品牌简介家乐福(carrefour)于1995年进入中国后，采用国际先进的超市管理模式，致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务，受到广大消费者的青睐和肯定，其“开心259、购物家乐福”、“一站式购物”等理念已经深入人心。如今，家乐福已成功地进入了中国的47个城市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了182家大型超市，聘请3万多名员工。目标区域遍及中国47个城市商户类型大型超市拓展策略家乐福拟2011年增开20余店对本项目意向在合肥有意向开店，视具体项目位置而定条件面积2万左右层高6米硬件要求1、专用卸货区宽度30米左右2、柱距要求810或99米3、家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。车位要求大型停车场合作模式直营连锁408合肥商户访谈-卖场附件酒店运营商访260、谈品牌温德姆酒店档次及主题定位五星级行政豪华型酒店目标客户定位中高端商务客群、政府客群、外籍访客、旅游客等客房规模要求基本客房数量300间以上，至少250间客房面积要求标准客房面积38-45平方米酒店规模要求酒店总建筑面积控制不限配套设施要求咖啡吧、中餐厅、西餐厅、健身中心、瑜伽室、室内恒温游泳池等硬件设施要求中央空调系统、智能化管理系统、有线及无线网络、消防控制系统等管理模式要求全权管理/委托经营房价水平要求基本房价区间控制在与当地一线国际品牌酒店持平的水平等在合肥拓展情况计划5年在合肥开2-3家集团旗下酒店对运营本项目的意向有初步合作意向，具体合作意向需要集团对周边市场进行进一步分析及考察261、后得出410星级酒店访谈品牌简介：温德姆酒店集团是世界上最大的酒店集团，在全球66个国家经营着约7000家酒店，共拥有588500间客房。品牌华美达广场档次及主题定位四五星级时尚商务型酒店目标客户定位中高端商务客群、政府客群、外籍访客、旅游客等客房规模要求基本客房数量控制在200间以上客房面积要求标准客房30-40平方米酒店规模要求酒店总建筑面积不限配套设施要求咖啡厅、行政酒廊、商务中心、宴会厅、会议室、SPA会馆、游泳、健身房等硬件设施要求中央空调系统、智能化管理系统、有线及无线网络、消防控制系统等管理模式要求全权管理/委托经营/特许经营房价水平要求基本房价区间控制在与当地一线国际品牌酒店持262、平的水平在合肥拓展情况计划5年在合肥开1-2家酒店对运营本项目的意向有初步合作意向，具体合作意向需要集团对周边市场进行进一步分析及考察后得出等411星级酒店访谈品牌简介：世界第一酒店特许经营品牌RAMADA INTERNATIONAL创始于1954年的美国。1959年集团更名为RAMADA，同年第一次出售特许经营权,标志着集团品牌和管理开始进入成熟期。今天,华美达已发展成为包括美国在内的全球134个国家具有1000多家华美达国际酒店的大型酒店管理集团。品牌瑞士瑞颐酒店档次及主题定位五星级行政豪华型酒店目标客户定位中高端商务客群、政府客群、外籍访客、旅游客等客房规模要求基本客房数量控制在250间263、以上客房面积要求标准客房面积35-45平方米酒店规模要求酒店总建筑面积不限配套设施要求咖啡厅、行政酒廊、商务中心、宴会厅、会议室、SPA会馆、游泳、健身房等硬件设施要求中央空调系统、智能化管理系统、有线及无线网络、消防控制系统等管理模式要求全权管理/委托经营房价水平要求基本房价区间控制在与当地一线国际品牌酒店持平的水平在合肥拓展情况3年内在合肥开设1-2家酒店对本项目的意向有初步合作意向，具体合作意向需要集团对周边市场进行进一步分析及考察后得出等412星级酒店访谈品牌简介：瑞颐是拥有三十多年成功经验的瑞士豪华酒店品牌，瑞颐以灵活的管理模式，有效提升酒店市场竞争力和利润。在全球三大洲六个国家管理264、近30家酒店，遍布德国、日本、以至中国厦门、南昌、贵阳、昆明等众多城市。品牌瑞士瑞斯丽酒店档次及主题定位五星级目标客户定位中高端商务客群、政府客群、外籍访客、旅游客等客房规模要求300350间客房面积要求标准客房35-45平方米酒店规模要求酒店总建筑面积不限配套设施要求欧式餐厅、中式餐厅、现代瑞士酒吧、欧式顶级商务会所、温泉水疗SPA、会议厅等硬件设施要求中央空调系统、智能化管理系统、有线及无线网络、消防控制系统等管理模式要求全权管理/委托经营房价水平要求600-800元（人民币）在合肥拓展情况计划5年在合肥开1-2家酒店对本项目的意向有初步合作意向，具体合作意向需要集团对周边市场进行进一步分265、析及考察后得出等413星级酒店访谈品牌简介：“Swisstouches”瑞斯丽酒店管理集团是由瑞士人自主经营管理的瑞士酒店品牌，旨在为全球客户提供瑞士一流的酒店管理与服务，已正式进驻中国市场。品牌海逸酒店档次及主题定位根据业主规划的综合体项目，定位于商务和会议型五星级酒店目标客户定位商务和会展人员、政府客群、外籍访客、旅游客等为主要客源客房规模要求300间客房以上客房面积要求35平米-45平米酒店规模要求营业区域在40000平米以上配套设施要求大堂和大堂吧或休息室，咖啡厅，中西餐厅，一个特色餐饮，一个宴会厅，一些会议设施，一个健身中心和一个室内游泳池等。硬件设施要求达到现行挂牌五星级酒店标准，266、智能化酒店标准管理模式要求全权委托管理房价水平要求平均房价在600-800在合肥拓展情况已经接触了3家对本项目的意向对合肥的市场我们有进驻的目标，对本项目有合作的意向414星级酒店访谈海逸国际酒店集团由和记黄埔有限公司与长江实业（集团）有限公司合资所有，并由和记黄埔地产集团经营。和记黄埔及长江实业（集团）有限公司是李嘉诚集团成员公司。现时由海逸国际酒店集团管理的酒店共有八间，分别是位于香港828间客房的 港岛海逸君绰酒店，拥有554间客房的 九龙海逸君绰酒店、702间客房的 8度海逸酒店、819间客房的 都会海逸酒店、669间客房的 北角海逸酒店、1,102间客房的 嘉湖海逸酒店、737间客房267、的 九龙酒店，以及位于中国大陆，拥有389间客房的 重庆海逸酒店。除此以外，集团亦管理位于香港，拥有800间客房的华逸酒店及拥有822间客房的青逸酒店。附件写字楼客户访谈416写字楼租户问卷调查 合肥市写字楼租户基本情况 租户基本信息及行业分布类型 租户的面积分布和来源地 企业对办公场所选址的相关要素 租户未来拓展意愿度和方式问卷调查目的 问卷调查形式：问卷调查 问卷调查对象：本次问卷调查企业26家，其中10家接受访谈 问卷调查对象接受问卷调查比例：38%问卷调查过程417客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程268、需求交通需求车位需求配套需求安徽金晟律师事务所合肥市长江中路369号CBD中央广场写字楼19楼D区、14层E区50-60人购买后自用2层局部组合，约600平方米中心地段，便利的交通，完善的配套，方便客户到达满足市中心区域服务业务需求，未来有拓展业务需求，会考虑购买新的物业，主要考虑周围企业分布较为密集或政府事业机构较多购买时间较久，当初价格较低未来在新拓展区域会先期租赁，待业务量相对成熟和稳定后，会考虑购买物业电梯偏少，日常上下等候时间太长，早晚高峰时，人员相当拥挤对硬件配置要求相对较低，无特殊需求希望装修装潢提高、大堂感觉更加豪华、大气要求交通便利，最好位于市中心在楼内购买了部分车位项目位于269、市中心区域，周围商业设施较多、商家密集，对本项目无特殊要求，希望餐饮商家相对丰富、档次高端；写字楼客户访谈安徽金晟律师事务所是经安徽省司法厅批准的省直合伙律师事务所。拥有一支经验丰富、专业扎实、业务精湛的律师团队，为社会各界提供及时周到、专业规范、优质高效的法律服务。本所拥有律师及行辅人员五十余名,其中享受国务院特殊津贴的突出贡献专家1名，教授3名，副教授5名，具有硕士或博士学位人员有三十多名，常年为数十家政府机关、企事业单位提供法律顾问服务。418客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套270、需求安徽省赛达科技有限公司合肥市濉溪路278号财富广场首座26楼40-50人购买后自用约350平方米中心地段，便利的交通，较好的项目形象，可树立企业形象和客户信心由于近期在财富广场购买办公物业且进行精装修，已经满足近期业务需求，近期无办公拓展计划对于在财富广场的物业购买价格很满意，目前价格已经上涨财富广场目前的工程条件满足需求，无特殊需求要求交通便利，位于市中心可露天停放工程安装车辆，需要固定普通车位3-5个有充裕车位方便合作公司企业对方前来洽谈业务目前可基本满足需求，最好配置便利店、员工食堂等日常需求服务设施写字楼客户访谈安徽省赛达科技有限公司是以通信电子信息领域为主导产业的高科技企业。主要271、从事光纤数据通信产品、视频监控产品、网络与信息设备、工业自动化控制设备、通信终端产品、计算机软硬件的销售与服务。同时提供系统集成工程、安防工程、通信机房工程、建筑智能自动化工程、计算机软件开发和网络技术支持等服务。自1997年成立以来，先后通过了ISO9001质量体系管理认证和取得安防壹级施工资质，并于2000年的增资扩股为安徽省级企业。419客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套需求合肥兴泰控股集团有限公司合肥市蜀山区肥西路66号汇金大厦8楼约60人购买后自用；约800平方米集团战略，272、客户分布，中心地段，便利的交通，高品质硬件在合肥有较强的市场扩张需求，具体拓展计划将根据集团的实际安排来制定，有在合肥购买写字楼的进一步需求，对商业物业也有需求购买成交价格在7500元/平方米左右无特殊工程需求要求交通便利有停车的需求，要求提供充足的停车位配套完善，基本满足日常工作需求写字楼客户访谈合肥兴泰控股集团有限公司是经市国资委批准设立，并授权经营的国有独资公司，注册资本为人民币8.7亿元。公司以金融为主业，以房地产和资产管理为补充，业务范围涉及银行、证券、保险、信托、基金、租赁、典当、房地产等多个领域。420客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素273、未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套需求合肥奥利维尔贸易有限公司安徽省合肥市长江西路200号置地投资广场1104室10-15人租赁小业主购买后的办公楼约100平方米位于市中心核心地段，靠近多家中高档饭店酒店、大型超市、百货公司，具有较好的品牌形象；同地段价格便宜未来在合肥仍有扩张需求，具体拓展计划将根据公司的实际安排来制定有在合肥租赁高品质写字楼的进一步需求目前的租金为4000-4500元/月电话线路配置8条路以上，无特殊工程硬件需求要求交通便利，方便客户到达无特殊停车要求配套完善，基本满足日常工作需求写字楼客户访谈奥利维尔贸易有限公司是一家经营进口中高端精品葡274、萄酒的贸易机构，专职采购专家常年在世界著名葡萄酒产区，为中国消费者引进世界各地的一线精品葡萄酒，充分利用多年来进口酒类的经验，结合国内市场对产品线进行优化、更新，与法国、智利、澳洲、意大利，西班牙等国的葡萄酒庄和酒商保持合作关系。421客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套需求安徽瑞兰茶叶有限公司合肥市蜀山区长江西路200号置地投资广场1409室40-50人购入，当时售价在7000元/平方米左右347平方米中心地段，便利的交通，完善的配套，总价不超过300万近期无扩张需求，具体拓展计划将275、根据市场拓展分布决定；价格会是影响拓展计划的重要因素，通过购入物业减少办公成本希望售价不会太高，需求面积在300-400平方米，以自用为主无特殊工程要求要求交通便利，位于市中心无特殊车位需求，需要配置2-3个固定车位周边有华联商厦、国购广场等中大型商业配套，能基本满足日常工作需求写字楼客户访谈安徽瑞兰茶叶有限公司经营的green、tea、ginger tea畅销消费者市场，公司与多家零售商和代理商建立了长期稳定的合作关系,企业的工厂坐落于安徽黄山、嵊州可提供质量优异、价格优惠的产品，拥有到达北非和中亚有稳定的运输保证。产品包括眉茶，珠茶，速溶茶，茶包及中国名优茶。主要市场有西非，北非，中亚，中276、东和欧洲，年均产值超过800万美元。422客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套需求安徽天木投资管理有限公司合肥市肥西路与南一环交叉口汇金大厦12A03约10人买卖，当时购入价在8000元/平方米左右约100平方米面积中心地段，便利的交通，周围商务氛围浓厚；物业形象、装修档次要高目前的办公面积已经满足近期业务需求，近期无办公拓展计划，视未来业务发展情况，届时再进行调整租金较高的写字楼可直接购入，对价格敏感度不高，需要高端物业支撑企业形象无特殊工程需求要求交通便利，位于市中心有停车位，客户277、过来停车方便中心位置，周边配套完善，基本满足了日常工作需求写字楼客户访谈安徽天木投资管理有限公司成立于2003年，注册资金10000万元，公司成立至今，已成功为诚小企业及个人成功贷款融资约9亿元人民币。公司面向全国，致力于整合金融资源，以诚信、规范、务实、严谨的态度，成熟的运作模式，通过担保、投资、银行、财务托管等多种多样的金融工具，服务于那些 符合国家有关产业政策导向及政府鼓励支持的项目，为资本的拥有者与价值的创造者架设一条高效的流通渠道，实现社会资源的有效配置。423客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需278、求交通需求车位需求配套需求华夏人寿保险股份有限公司安徽分公司合肥市濉溪路278号财富广场首座九楼200人左右租赁目前办公面积为1000平方米市中心地段，交通便利；楼宇品质；房型不错非传统商圈可以考虑，但是倾向交通好的地标项目2009年搬到这里的，3年租约接近期满，计划进行了续租，近期无扩张搬迁的需求，具体拓展计划将根据公司的实际安排来制定，周围人口密度和层次不高，对项目区域意向度较低，租金在50元/平方米/月，若周围高端居住人群较多，可接受较高租金水平；以租赁为主，购入的话由总部决定，购买面积相对较大。需要中央空调；24小时冷冻水供机房使用；层高2.7米以上；最好有架空地板；公用洗手间；需要广279、告位；由于保险人员多，偏好相对低的楼层；需求面积在600-1000平方米要求交通便利，靠近市中心领导在10人以下，无特殊车位需求需要便利店、食堂小餐厅等配套；倾向综合体项目里配套超市和购物中心，但是动线分开写字楼客户访谈华夏人寿保险股份有限公司成立于2006年12月，是由天津港（集团）有限公司、中国京安信用担保有限公司、天津市高速公路投资建设发展公司等多家大中型企业发起，经中国保险监督管理委员会批准设立的全国性综合人寿保险公司。现注册资本金40亿元。424客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需280、求配套需求上海三菱电梯合肥分公司（销售部）合肥市庐阳区濉溪路287号财富广场三期C座15楼1506-1508约60人租赁，租金约30000元/月600平方米市中心区域、写字楼物业形象、物业配套相对较好，周围企业公司相对知名写字楼内人流量不能太大、杂乱目前已基本满足需求，企业办公场地一般每3/4年搬迁一次，选择当地最好的写字楼合肥房地产市场发展迅速，2011年企业业绩创新高，有较强的拓展意愿可以承担更高水品租金，希望业主给予较长的装修期无特殊工程需求靠近交通主干道、方便上班需要充足停车位写字楼内最好有卫星会议连线设施、视屏会议系统，方便与企业总部开国际会议写字楼客户访谈1987年由上海机电股份有281、限公司与日本三菱电机等四方合资成立的上海三菱电梯有限公司。22年消化吸收国际先进技术，坚持自主创新，追求卓越管理，连续16年在行业中保持了领先的市场地位。现已成为全球年产销量最高的企业，在进取中开拓创新，不断为人们提供“上上下下的享受”，为社会创造更和谐的生活空间的生动创业史。425客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通需求车位需求配套需求中国光大银行合肥分公司合肥市蜀山区长江西路200号置地投资广场1-11层8001000人2007年底，正式购买约1万平方米周围金融企业较多、有期货市场、证券市场、产权282、交易中心等市场最佳市中心地段，方便较多的企业人员和客户公司、个人到达有良好的展示面的店面配合，可开设对外经营的服务网点银行的营业网点拓展，内有专门部分和人员负责，每年年底会制定第二年的开店计划，企业为目前以市中心成熟城区以主，高新区目前还未制定扩展计划在购物中心、高端写字楼大堂等公共区域，可配置自动柜员机，有拓展意愿主要考虑购买，考虑提高企业形象和信任度，对办公场所的装修、设备产品安放会着重考虑。办公室内柱距尽量要大、光线充足，层高要高，利用率可以上去位于主干道路、地铁交通枢纽等公共交通便捷地区，最好有相对独立私密的停车位通道，为VIP客户或运输车辆提供便利停车位充足，一般至少配50个车位，有283、较多的停车位配置，方便客户停车已基本满足员工需需求，周围的商业商务相对可以，写字楼大堂、内部装修要好写字楼客户访谈中国光大银行成立于1992年8月，1997年1月完成股份制改造，成为国内第一家国有控股并有国际金融组织参股的全国性股份制商业银行。已在全国25个省、自治区、直辖市的60个经济中心城市拥有分支机构600多家。在综合经营、公司业务、国际业务、理财业务等方面培育了较强的比较竞争优势，截至2010年末，光大银行资产总额为14840亿元，同比增长23.9%。426客户名称目前办公地点目前办公人数目前办公租售模式目前办公面积选址考虑的主要因素未来业务拓展计划对于价格水平和模式的期望工程需求交通284、需求车位需求配套需求中国电信(合肥分公司)合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场C座 9/10楼150-200人租赁约2000平方米市中心区域,方便客户及企业员工到达有扩张需求，公司制定固定布点计划，主要为主机托管、VPS、网站建设等服务提供场地因为承租面积较大，租金最好给予较多折扣电力配置和地面载荷相对较高中心地段、开车方便进出及到达市区内各个区域需要工程车辆停靠、有地面固定车位提供最好有高档的餐饮场所配置，楼内有员工餐厅、银行业、便利店最好写字楼客户访谈中国网络通信集团公司（以下简称中国网通）在原中国电信集团公司及其所属北方10省（区、市）电信公司、中国网络通信（控股）有限公司、吉通通信有限责285、任公司基础上组建而成。2004年11月，中国网通在纽约、香港成功上市，北京2008年奥运会固定通信服务合作伙伴，是国内外知名的电信运营商。2009年01月07日经国务院同意，中国联合通信有限公司与中国网络通信集团公司重组合并，新公司名称为中国联合网络通信集团有限公司（简称“中国联通”）。427近几年合肥写字楼市场处于发展阶段，以老城区的商务楼宇已相对老化，知名国际国内大型企业集团主要选择进驻在新兴区域包括濉溪路、政务区、五里墩的甲级办公楼，政务区的达到国际化标准的甲级写字楼在未来两三年将推向市场，引起国际国内500强级企业在选定新的办公场所时关注。合肥市金融类公司在写字楼租户比例是最高的，是合286、肥市写字楼市场最主要用户；物流商贸类、生产制造类、电子通信类这些行业的租户是合肥租户群体的重要组成部分；专业的咨询服务公司类比例将随着合肥经济的不断发展、第三产业的提升，未来将比重将不断扩张。合肥写字楼租户层分布相对较宽，行业来源众多。合肥中高档写字楼租户面积单元主要在100-150平方米左右，比重达到48%。租赁面积在200平方米以上的租户开始缩减较少，主要以国有企业、外资公司为主。合肥中端写字楼面积区间多控制在40-100。合肥写字楼企业基本以合肥本地和安徽省内企业为主，民营企业占多数。合肥写字楼40%的租户对办公面积有拓展意愿，主要为租约到期和企业发展扩张因素等普通需求，其选择办公考查期287、较长。企业拓展意愿度主要由经营情况、行业发展趋式或总部规划影响。拓展意愿较强企业主要考虑为突出企业形象，选择最好最新的楼进行搬迁,目前对本项目的区域关注度较低，若未来商业商务发展较好，会考虑。本地企业主要考虑购买方式经行面积拓展，即可降低办公成本，也可提高企业形象和资本积累。省外企业或境外知名企业主要考虑租赁形式进行，其对租金变化并不敏感。写字楼客户访谈总结附件命名建议429本项目的“案名”依据项目整体功能概念主题开发商主观设想开发目标国际区域化的通用性独特性所在地区位的代表性地标性34对项目定位的暗示对地段优势的传递1256对目标客群价值观的迎合项目本身就是广告对项目规模的准确传达7对物业功288、能属性的传达要给人深刻的第一印象8切合实际名副其实地产项目起名导向附件：命名建议430附件：命名建议案名建议1案名建议2案名建议3案名建议4案名建议5案名建议6汇车天下综合城合肥拉德芳斯汽车城车博汇南岗新一城蜀山中心高新时代广场TEAM 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