1、天津中原物业顾问有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 首创瑞景项目报告首创宝翠花都项目前期策划报告目录一、天津宏观市场情况分析41、天津宏观市场情况分析41.1、天津市GDP、人均GDP情况41.2、固定资产投资状况52、居民收入与消费水平62.1、职工平均工资62.2、城区人均可支配收入72.3、消费性支出状况72.4、社会消费品零售总额82.5、各大城市收入状况对比93、天津各行政区域经济运行比较94、红桥区概状105、城市基础设施现状与趋势116.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定116.2、国家发改委同意建设2、京津高速公路天津段项目116.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工126.4、快速路建设136.5、地铁一号线建设情况147、主要政策法规对未来天津市房地产市场的影响167.1、土地政策的分析167.1.1、政策内容167.1.2、政策影响及评析167.2、价格政策的分析177.2.1、政策总结177.3、“5.11”政策评述187.3.1、5月11日七部委联合意见概要187.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析197.4.人民币升值对房地产市场的影响208、红桥区拆迁量20二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势211、天津市整体趋势212.区域房地产市场0405年3、各季度走势分析252.1、市场供需总体变动情况252.1.1、天津市供需量总体走势情况252.1.2、红桥区供需总体走势情况262.1.3、北辰区供需总体走势情况272.2、2005年上半年红桥、北辰区房地产市场各指标供需分析272.2.1、05年上半年区域市场总体供需情况272.2.2、05年上半年区域市场各面积段产品供需情况282.2.3、05年上半年区域市场各户型供需情况292.2.4、05年上半年区域市场各单价区间供需情况302.2.5、05年上半年区域市场各总价区间供需情况312.2.6、05年上半年区域市场各楼体类型区间供需情况33三、区域板块对比分析341、各板块基本情况342、4、各区域未来供应量状况分析38四、竞争对手产品分析391、各板块在售项目基本情况392、产品特征分析412.1、在售各项目基本指标412.2、潜在项目基本情况412.3、产品类型分析432.4、绿化及车位状况463、在售产品户型状况463.1、层高分布分析493.2、开间、进深情况493.3、各户型销售状况分析493.3.1、户室比例情况513.3.2、各户室的销售状况524、项目配套分析575、各项目价格分析595.1、各项目总价情况605.2、总价阻力线分布606、各项目价格变化及销售情况分析617、项目推广情况分析648、供应部分小结67五、主要客群及基本需求特征分析681.竞争项目的成交5、客户需求特征分析682、购房者需求状况692.1、对户型的需求比例692.2、对面积的需求比例702.3、不同产品类型的需求比例702.4、单价承受比例712.5、总价承受比例713、客户访谈总结723.1、对居住条件的满意度723.2、地铁的影响723.3、再次置业的区位选择733.4、产品细节及配套等情况73六、供需对比结论74七、商业市场研究741、天津市商业市场目前的运作模式及发展趋势741.1、典型商业市场的运作模式741.2、天津市商业市场的发展趋势752、天津市典型住宅社区商业配套分析773、本项目周边区域商业市场分析783.1、大型商业设施分析793.2、潜在大型商业设施供应分6、析813.3、区域内各个楼盘项目配套商业分析823.4、区域内街边店铺分析834、本项目商业定位建议844.1、项目商业建筑空间类型的建议844.2、本项目商业业态建议854.3、项目租售价格定位建议85八、项目自身综合素质分析.861、项目来源862、自然条件.87 2.1宗地位置 2.2项目规划条件 2.3基地历史状况. 2.4基地现状. 2.5基地未来规划.3、社会条件 3.1区域概况. 3.2交通分析. 3.3周边生活配套. 3.4对项目有影响的重大市政建设.4、项目swot分析. 4.1优势. 4.2劣势. 4.3机会. 4.4威胁.九项目定位建议.1、项目整体形象定位. 1.1开发7、商自身定位. 1.2市场定位. 1.3项目主题诠释.2、客户群定位. 2.1目标客户所在区域. 2.2客群特征. 2.3客职业分析. 2.4目标客户年龄分析. 2.5目标客户收入情况分析. 2.6重点大客户单位分析.3、价格定位4、产品定位十项目开发周期.一、天津宏观市场情况分析1、天津宏观市场情况分析1.1、天津市GDP、人均GDP情况 数据来源：天津市统计局近几年来，天津市无论GDP总量还是人均GDP均保持了高速发展势头。人均GDP在2004年底首次突破3万元人民币，达到31550元，折合美元为3812美元。2005年，经济运行继续高速发展，截至2005年6月，共完成GDP1577.59亿8、元，比2004年同期增长14.5%。1.2、固定资产投资状况 数据来源：天津市统计局2004年，天津全社会固定资产投资完成1258.98亿元，比上年增长20.3%。受国家宏观调控政策影响，固定资产投资增幅有所下降。其中城镇固定资产投资完成1132.33亿元，增长21.3%。在城镇固定资产投资中，建设与改造投资完成856.12亿元，增长20.2%，房地产开发投资完成263.92亿元，增长24.8%。2005年，天津市计划完成固定资产投资1510亿元，计划增幅与2004年持平。其中工业600亿元，城市基础设施建设和房地产投资500亿元，交通设施110亿元，环保等其它投入300亿元。固定资产投资的增9、加对本项目的影响喜忧参半。一方面，城市基础设施和交通设施的改善有助于整体市场环境的改善，尤其地铁的修建、道路交通的改进对郊区项目有极大利好；另一方面，目前天津房地产市场需求不足，因此，在房地产方面投资的增加将进一步增加本案未来面临的竞争。2、居民收入与消费水平2.1、职工平均工资数据来源：天津市统计局 2000年以后，天津从业人员的劳动报酬稳步上升，05年上半年，从业人员人均劳动报酬为10734元，较上年同期增长13.8%。2.2、城区人均可支配收入数据来源：天津市统计局；天津市城调队近年来，天津城镇居民的人均可支配收入增长态势明显。05年上半年，天津市人均可支配性收入达6189元，比上年增长10、13%。收入的增长促使消费结构升级，在促进住房改善支付能力的同时，也刺激了住房改善的要求。2.3、消费性支出状况数据来源：天津市统计局 从人均消费性支出看，05年上半年，天津市人均消费性支出4549元，较04年同期增长10.1%，低于可支配收入的增长幅度。而购房支出的比例则增加了1.5倍，增幅明显。消费性支出向非消费性支出的分流可以看出，房价上涨带来的经济压力明显，购房资金明显挤占了原本用于改善生活水平的收入，住房价格压力明显。2.4、社会消费品零售总额数据来源：天津市统计局从上图中可以看出，2000年以来，天津市社会消费品零售额长期以13%左右的增长率稳定增长，2005年上半年，全市社会消费11、品零售总额完成592.75亿元，比去年同期增长13.3%，市场总体运行状况良好，社会消费品零售总额继续保持了较快增长。2.5、各大城市收入状况对比数据来源：天津中原数据库3、天津各行政区域经济运行比较区域名称土地面积（平方公里）人口密度（万人/平方公里）户数（户）户籍人口（万人）和平9.974.1413734541.26河西41.21.74825222672.05南开40.642.1417873887红桥21.32.60820176455.55河北321.91524099761.28河东401.82524066266.28北辰478.50.06610626532西青570.80.056972012、032津南420.720.08912241637.33东丽4780.06510792331.24分析：4、红桥区概状红桥区是天津市六个中心市区之一，地处城区西北部，面积为21.3平方公里，下辖10个街道办事处，170个居民委员会，户籍人口55.55万。红桥区还是个多民族聚居的地区，共有23个少数民族，其中回族4.46万人。历史上，红桥区为近海滨卤之地，有九河下梢之称。子牙河、南运河、北运河于三岔河口处汇流入海河，形成独特的地势。区域内跨河桥梁众多，较著名的有金钢桥、北洋桥、勤俭桥、子牙河桥、大红桥、新红桥等。红桥区名即是根据境内古老的“红桥”而得名。这里是天津商业、工业和教育的发祥地。天津最早13、的商业街估衣街，著名的“津菜”以及“津门三绝”中的狗不理包子、耳朵眼炸糕都诞生于此。天津机械铸造业在三条石崛起。天津第一所公立小学文昌宫小学，天津第一所官立中学铃铛阁中学，中国第一所现代大学北洋大学也都在红桥诞生。这些特殊的优势，使红桥区成为天津市发展的“源头”。近几年，红桥区精心构建“一区（运河经济文化商贸区）、三圈（大胡同商圈、西站商圈、丁字沽商圈）、两园（月季花国际科贸城、子牙河南都市型工业园）、一带（咸阳路综合服务型经济带）”区域经济发展布局。紧紧围绕“城建带动、兴三优二”区域经济发展战略，不断加快城市建设步伐，并以此带动经济、社会的协调发展。1998至2003年，红桥区共建成家乐超市14、麦德龙超市、凯莱赛商厦、天津大舞台、百货大楼家居购物中心、红星美凯龙国际家具建材广场等大中型商贸设施40余个，总面积70余万平方米。2003年，红桥区第三产业的增加值是1997年的2.09倍，六年平均增长20.66%。第三产业对红桥区经济的贡献率已达91.88%，对区域经济增长的拉动和支撑作用日益增强。 2003年，红桥区完成区属GDP37.1亿元，同比增长23%。人均6687元，全区财政收入1.9亿元。区属企业从业人员人均劳动报酬为13493元，全区人均可支配收入8955.7元，较上年增长13.1%；人均消费性支出7345.9元，较上年增长9.3%，其中不含居住人均消费性支出6219.3元15、。近几年，红桥区的经济水平有了显著发展，居民可支配收入持续增长。经济的发展、收入的增加促进了居民住房改善的动力和能力。但是，综合看，红桥区在市内六区中各项经济指标均处于较差地位，居民支付能力相对较差，难以承受价格较高的房地产项目。5、城市基础设施现状与趋势5.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定 天津市目前正在制定未来五年郊区城市化发展计划，初步构想在郊区选择确定12个区位优势明显、基础条件较好、发展潜力大的中心镇，建设成现代化小城市。一些郊区县政府所在地还将规划成中等及大城市规模。根据多家部门的初步计划，天津市争取到2010年重点推动郊区12个中心镇的建设发展，使其在农村城市化建设的各16、方面达到现代化小城市的规模。将选择西青区大寺、津南区小站、北辰区双街等中心镇作为天津市城市体系的重要节点，争取5年内使其达到5万人以上规模、10亿元以上生产总值以及2亿元左右的财政收入。尤其是今年加强镇区基础设施和公共设施的建设，年底前新修、拓宽镇区道路38公里，完成给排水管道27万延米，建成4座变电站，同时加强教育、卫生、文化体育等公共设施配套建设，年内扩建7所中学、6所镇级卫生院、9个广场和公园等。据了解，西青区杨柳青镇、津南区咸水沽镇、武清区杨村镇等郊区县政府所在地，将规划建设成中等城市规模。塘沽区还将建成大城市规模。除塘沽区外，其余近郊镇区的开发将在未来对本案产生强烈的冲击。5.2、国17、家发改委同意建设京津高速公路天津段项目 为实现京津两市优势互补，满足天津港集疏运需要，国家发展和改革委员会日前正式批复天津市关于京津高速公路天津段项目的核准申请，同意建设京津高速公路天津段项目。总投资为98.6亿元的京津高速公路天津段项目，其公路起自天津武清区高村（京津界），接拟建的京津高速公路北京段，经南蔡、梅厂、东堤头、胡张庄，止于塘沽区北塘，接拟建的滨海新区环线，全长约101公里。其中终点段约3公里段利用杨北公路拓宽改造。全线采用高速公路标准建设，设计速度为120公里小时。其中，起点至京津公路联络线约38公里，及津汉互通立交至唐津互通立交约4公里共计42公里路段，采用双向8车道高速公路标18、准建设，路基宽度为42米；其余路段约59公里，采用双向6车道高速公路标准建设，路基宽度为34.5米。全线在牛镇、和平庄、耿庄、南蔡、杨村北、曹子庄、梅厂、季庄子、东堤头、海丰、津汉和唐津等12处设置互通式立交。据悉，在此项目建设中，还将建设3条联络线。一是京沪高速公路联络线。起自主线和平庄互通立交，止于泗村店。二是京津公路联络线。起自主线曹子里互通立交，经辛庄，止于双街，接外环线，全长18公里。三是津汉公路联络线。起自主线津汉互通立交，经山岭子，止于华明镇，进而接天津外环线，全长19公里。5.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工 旨在方便市民生活的六项便民工程建设目前全面铺开，已19、有121条道路里巷整修完工，20.1公里新建和改造低洼排水工程竣工。 里巷道路整修全市今年安排整修里巷道路300条，共160万平方米，主要分布在市内六区的旧楼区。整修中将以道路整修为主，有条件地方将建设园林设施。对于没有排水设施的将全部予以补建。 新建和改造低洼地区排水工程今年全市将新建、改造低洼地区排水管道50公里，包括里巷道路整修过程中的排水管道补建29公里，市内六区低洼地区排水管道改造21公里。 建设街区小绿地今年全市建设200片街区小绿地。每块绿地面积在500至3000平方米之间，配以景观雕塑、小品等，目前已有110片、36.5万平方米工程动工。 提升公厕档次今年本市将新建公厕100座20、，其中50座高标准星级公厕。这些公厕建设项目分布在快速路、停车楼、地铁1号线车站、二级河道沿岸、公交场站等处。设在地铁1号线的15座厕所目前正在进行内装修工程。 整修候车亭提高品位目前，市内六区的200余个公交中途站候车亭已经动工拆除原站牌，新站牌将于6月底开始安装。整修后的候车亭将安装遮雨棚、坐椅，配公交线路图和醒目站牌。 快速路建设人行天桥今年本市将在快速路上建设21座人行天桥。目前，位于东南半环富民路的人行天桥和纪庄子路段人行天桥已建成。5.4、快速路建设快速路工程今年将重点建设西北半环（复康路立交桥至外环线昆仑北路立交桥）路段，打通东纵、西纵和南横、北横部分通道，实现通车39公里；快速21、路子项工程竣工时间表日前排定。工程名称公里数竣工时间快速路杨桥大街至外环线5.89公里（含志成道与铁东路交口立交）05年8月西青道二期（外环线至杨桥大街）4.8公里05年8月广东路至八纬路路段2.19公里05年8月卫津南路立交至外环线2.62公里段05年9月张贵庄立交匝道不详05年8月卫津南路立交不详05年8月密云路立交不详05年9月普济河道立交（杨桥大街至外环线）2.62公里05年10月东风立交（含靖江路、卫国道至中环线路段）4.93公里05年10月东兴立交不详05年10月十一经路立交（小张贵庄路）2.88公里05年8月快速路的兴建直接拉近了河东、红桥、河西等次中心区与城市中心区的距离，并带22、动区域及沿线房地产市场升值。快速路的兴建，也改善了天津现有的交通状况，从而进一步强化了天津市各区域之外的经济互动。目前，快速路还没有全部完工。如果使快速路融入现有的交通体系并发挥城市交通主干道作用，还有待政府部门进一步努力。本市重点道路建设工程西北半环和西纵红桥段快速路建设工程将全面展开，两万余户居民的动迁工作也即将开始。据了解，红桥区将实施建设西半环、北横和西纵3条快速路以及一批道路拓宽建设项目。这些项目的实施，不仅完善了全市快速路网络，而且将彻底改变红桥区主干道路少，路面狭窄的面貌。西北半环红桥区段快速路全长5200米，南起西青道，贯穿西横堤，跨子牙河，过千里堤至丁字沽三号路进入北辰区，再23、通过红桥区的恒春里，跨北运河，最后与津京公路相通。规划建设后，路面最宽路段约为80米。西纵红桥段快速路长5860米，路面最宽路段约95米。该快速路南起北马路，经河北大街、旱桥、新河北大街、老红桥、桥北大街、丁字沽零号路，过中环线，通过丁字沽南、北大街最后抵达冯家菜园。有关部门表示，西北半环和西纵红桥段快速路的建设将涉及拆迁总户数两万余户，拆除总建筑面积约81万平方米，动迁工作将于近日开始。此外，红桥区将在西青道、子牙河、三号路、北运河及河北大街等处建设多座立交桥，连接市区主干道路，形成中心路网。由于本案近邻红桥区，红桥区是由本案通往市中心商业区的必经之路，因此红桥区快速路的建设将对本案产生极大24、利好。5.5、地铁一号线建设情况根据相关部门计划，05年年底，地铁1号线即将实现试运行。目前，地铁1号线的轨道工程、装修、设备安装等各个建设项目均已经制定好时间表，到05年9月底，各项建设将基本结束，为年底试运行打下坚实基础。 轨道工程5月底结束地铁1号线的轨道工程分为南、北两段，北段工程起点为刘园站，终点为新华路与小白楼站区间段，全长15.142公里，途经刘园、本溪路、勤俭道等12个站点；南段工程起点为双林站，终点为小白楼站，全长约11公里，途经财经大学、华山里、复兴门等10个车站。目前，北段已经完成了铺轨、道床施工，既有线改造等基础工程。南段轨道工程预计将于7月底完成。届时南、北两段轨道工25、程的竣工将为地铁1号线试运行打下坚实的基础。 地铁站装修 7月底结束地铁1号线站内装修工程将于本月全面展开，预计于7月底全部结束。据了解，22个地铁站虽然都将运用通透、明亮、时尚的色彩，但每个地铁站在吊顶、墙壁、地面的色彩和图案运用上又都会有所不同。 自动售检票系统安装 7月底结束地铁1号线各站的自动售检票系统将于本月底正式开始安装，预计于7月底全部完成。该自动售检票系统，可以完成地铁运营的车票制作、售票、检票、财务、统计分析等全过程的自动化管理工作，为乘客提供快捷、简易的购票服务。 设备系统安装 9月底完成据悉，地铁1号线的各种设备安装目前正在紧张进行中，预计将于9月底全部完成，主要包括车辆26、通风、供电、供水、通信、信号、设备监控、防灾报警等。通风、供电、供水三大系统是地铁1号线装修和设备安装的基础，其中通风系统将保证地铁站内空气新鲜，供电系统将满足各车站的供电需求。据悉，这三大基础系统将于7月底全部安装完毕。 电梯系统安装 9月底结束作为本市地铁1号线人性化标志之一的电梯系统已于日前正式开始安装，共包括105部自动扶梯和49部残疾人专用的垂直电梯，安装工作预计将于9月底全部完成。地铁的兴建将极大改善本市现有的交通状况。仅强化市中心的城市枢纽地位，也将缩短地铁延长线的边远区域与中心城区的距离，进而带动本区域的房地产开发热潮，对铁路周边及沿线的房地产市场，尤其是距市中心较远区域的房27、地产市场将起到巨大的促进作用。地铁一号线的投入运营将使本案在与市郊其它板块的竞争中拥有巨大的先天优势。据地铁部门预测，至2008年，每日使用地铁客户将超过6万人次。随着地铁在城市交通中作用的提升，对本案将有一定的拉动作用。但是，地铁的实际施工进度相对计划要慢，今年年底至多进入试运行状态，真正的载客运营将延期至明年。6、主要政策法规对未来天津市房地产市场的影响 2004年以后，国家及各级地方政府加强了宏观调控的力度，其中，2004年，宏观调控的目的主要在于完善“招、拍、挂”制度，并由其规范土地市场供应；2005年，宏观调控更多的针对了房价虚高的情况，以打压房价为主要目的。6.1、土地政策的分析228、004年，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。6.1.1、 政策内容颁布日期颁布单位法规2004年03月01日国土资源部国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报2004年03月16日国土资源部国土资源部关于下达的通知2004年03月30日国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004年04月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知2004年06月08日国土资源部、国家发展和改革委员会关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地29、审批管理的实施意见2004年09月22日全国人大常委会中华人民共和国土地管理法修正案2004年10月28日国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004年11月01日国土资源部土地利用年度计划管理办法修订版2004年11月01日国土资源部建设项目用地预审管理办法2004年11月10日国土资源部关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见 （数据来源：天津中原数据库）6.1.2、 政策影响及评析2004年国家颁布的土地政策具有很强的延续性，旨在通过对加大土地市场的监管力度，从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。土地政策的影响主要表现在以下几个方面： 土30、地市场向良性发展国家对于土地市场的一系列政策，将保障我国土地市场摆脱目前的无序状态，走向健康发展的轨道。首先，国家用地规划科学化。其次，土地管理部门权力集中。国家规定建设用地的审批权将集中于国土资源部，并重新分配了各级土地管理部门的权力，减少了地方滥批用地的现象；再次，土地出让方式市场化。未来土地“招拍挂”将成为土地出让方式的主流，价格将成为未来土地转让流向的决定因素。以招标拍卖为主将大大增加土地交易的公开性和透明度，有助于公正的土地交易市场的形成，进而提高土地资源的使用效率。 土地供应结构发展变化2004年，国务院总理三次批示彻查在建和未建的大型商业设施，如高尔夫球场、大型物流园区及大型购物31、中心等。这一系列措施与03年国土资源部发布的45号文件一脉相承。与之对应将是土地供应结构的巨大变化：首先，大型工业用地项目供地审批从严；其次，豪华住宅项目供地从紧；最后，适应普通住宅市场需求的发展趋势，二三线城市郊区普通住宅土地供应成为土地供应主体。 土地价格、尤其郊县市场土地价格上涨加快相对天津市场，土地转让“招、拍、挂”后，土地价格有了明显上升。尤其郊区土地市场。本案每平米超过1500元的楼面地价，与市内土地价格仅有几百元差额，但最终实现价格则有很大差距。对于房地产商而言，土地成本的压力将越来越大。6.2、价格政策的分析6.2.1、政策总结政策名称颁布日期发布单位对房地产市场的影响政府工作32、报告2005.3.5国务院重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率2005.3.16中国人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；关于切实稳定住房价格的通知（当时未公开）2005.3.26国务院俗称“国八条”。房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任温家宝在国务院常务会议上讲话2005.4.27国务院主要提出改善商品房结构。对国八条内容细化关于做好稳定住房价格工作的意见233、005.5.11国务院转发建设部等七部委意见自6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。天津房管部门监管8项举措出台2005.4天津市房管局重申期房不得转让、上网公布房源不得借故拒售、销售方案网上公示、严格查处变相无证售房等规定，进一步规范房地产市场交易秩序国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知2005.6国家税务总局、财政部、建设部2005年 6月 1日后，对个人购买的住房，凡购买不满两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税及附加税费（共为 5.55%）。6.3、“34、5.11”政策评述6.3.1、5月11日七部委联合意见概要5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出的关于做好稳定住房价格工作的意见，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。意见的主要内容有： 保证中小套型住房供应为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，意见说，在对这些项目供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。意见还特别强调，切实降低经济适用房的开发成本，其建设单位的利润要控制在3以内。意见进一步明确享受优惠35、政策普通住房标准，以期合理引导住房建设与消费。中原认为，无论从供给还是需求的角度，意见都提出明确的引导思路。预计未来几年天津120平米以下的中小户型的份额将进一步加大。 两年未开发无偿收回土地在土地政策方面，意见要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。中原认为，这项政策将打击一些开发商囤积土地的行为，但实际操作执行难度较大。此举不仅提高了房地产开发准入门槛，并有利于杜绝土地市场的投机行为。但是，在土地成交量较大的前提下，该政策也迫使开发商加快产品上市速度，使竞争更加激烈。 购房两年内转手，全36、额征收营业税为了抑制投机性和投资性购房需求，意见规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。中原认为，住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投机炒作。新税制对投资买房特别是短线投资者影响较大，在抑制投资需求的同时，也相应降低了炒房风险。 实名制购房，期房禁止转让意见决定，实行实名制购房，“期房”将禁止转让，即禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商37、品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。由于目前天津市购房以期房为主，因此，从长期看，该政策对改善性需求的增加有一定负面因素。6.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析从七部委联手推出稳定房价的意见，可以看出政府通过抑制投机性需求控制房价的决心。从具体的出台措施来看，调控政策贯穿房地产开发的整个过程，这也可以看出中央政策对房地产发展态势的密切关注。这些政策有利于优化商品房供应结构，打击房地产投机风潮，平抑房价上涨过快势头，从而力争实现房价的“软着陆”。政策的实施对当前市场需求特别是高档房市场有一定抑制作用。从长远看，对二手房38、转让的控制可能会对一手市场产生强烈的冲击。同时，由于天津市正处于城市建设的飞速发展期，有大量潜在地块等待出售，因此对土地开发的两年限制客观上将会促进供应量的增长，引发激烈的竞争。6.4.人民币升值对房地产市场的影响7月，人民币宣布对美元升值2%。汇率的上升的直接结果在于人民币购买力的上升和美元在中国市场购买力的下降。由此，由于天津市场国外游资的比率极低，同时房地产业很少涉及进、出口问题，汇率的小幅变动难以对房地产市场产生实质影响。但是，由于目前市场存在房价下跌的预期，人民币的升值又恰巧与此预期吻合，因此它将进一步增强人们持币缓购的理念，对需求的增加有着不利影响。7、红桥区拆迁量2003年全市对39、外公布拆迁450万平米，实际拆迁850万平米。住宅600多万2004年全市计划拆迁300万平米，实际拆迁260万。 2005年截止到现在计划拆迁125万，其中住宅52万，非住宅73万。2003、2004恰恰是天津市房价暴涨的2年，随着房价的暴涨，拆迁暴露的问题也越来越多，这与国家建设稳定和谐社会的调子不符，2005年天津市明显将拆迁量降了下来，拆迁主要围绕道路管网来进行，并且大幅降低了住宅拆迁的数量。红桥区本年计划拆迁12万平米，其中住宅仅有5万平米，仅仅只占到总拆迁量的41%，非住宅拆迁量已经上升到59%，共计拆迁面积7万平米。红桥区拆迁价格平均在4000元左右，户均面积15平米，每户手中的40、拆迁款只有6万元，基本不可能购买我们的项目，只能是购买二手房，二手房的业主再次改善居住条件，有可能购买我们的项目。由于03.04年的拆迁量已经消耗，剩下没有消耗的基本也没有条件成为我们的客户，05年拆迁的体量也很小。可以得出结论，拆迁对本项目并不能形成强大的购买力。二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势1、天津市整体趋势分析04年下半年至05年上半年12个月以来的房地产成交数据，可以将05年上半年一、二季度视为天津上半年楼市发展脉络的两个阶段。从今年一季度天津房地产市场的总体表现来看，市场基本上延续了从去年年中以来的稳健发展势头。05年2月份受春节长假的影响，市场回落明显，但属于正常的市场波41、动。第二季度，国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策，对需求市场影响较为直接。今年第二季度，天津商品房成交量逐月走低，特别是中心城区，成交市场更为低迷。受需求下降影响，开发商普遍降低利润预期，天津房价增幅平缓。在市场盘整期内，一些企业也调整各自的项目开发进度，中原认为，从盘整期过渡到恢复期，天津楼市求稳发展的势头不会改变。随着高端产品价格的下降，楼市整体价格水平也被带动向下移动。 土地市场05年上半年，受国家宏观调控政策的影响，天津土地市场表现较为低迷，无论是出让土地还是成交土地，与去年同期相比均有较大幅度回落。根据中原统计，05年上半年天津土地交易中心推出22幅土地，(包括保税区出42、让的9幅公建商业用地)，总占地面积167万平方米，其中14幅为商业、公建用地，1幅为工业用地，其余7幅为住宅及公建用地。在今年上半年的供应土地中，河北区5幅，北辰区3幅，河西区2幅，和平及南开区各1幅，其余9幅均位于保税区。在河北区的一幅编号为津北金(挂)2005-40号的地块，位于金钟河大街两侧，土地出让总面积65.6万平方米，仅此一幅地块，就已经超过河北区04年全年土地供应规模。这也显示河北区经过多年的沉寂后，区域市场的房地产开发在05年有望进入一个集中发力阶段。2005年，由于受国家调控政策影响，土地控制力度趋严，天津市今年上半年房地产土地供应总量不足去年同期的一半，今后这一现象将有所缓43、解。据中原了解，今年下半年土地供应总量相比上半年将成倍增长，同时面向普通住宅的土地供应比重也有望增加。 今年上半年，天津土地交易中心成交土地16幅，(包括位于保税区的8幅公建用地)其中2幅为经济适用房用地，3幅为住宅用地，11幅为商业用地，总占地面积52万平方米。分析上半年天津土地市场成交情况，可以看出今年土地市场的一个趋势：即供应土地除消化中心城区的未开发土地，将逐渐向外扩散。城市运营更加精细化，表现在土地市场则是政府部门对土地出让节奏以及功能定位日益向市场化、科学化接轨。由于需求较为活跃，地价总体水平保持高企。但另一方面，今年上半年，天津市出让土地22幅，成交土地16幅，不仅出让土地成交规44、模较小，从成交情况来看，也反映出开发企业在宏观调控环境下对拿地更为审慎。随着政策环境逐渐明朗，出于对天津市场成长空间的看好，未来土地市场竞争将随着供应量放大而加剧。受地价拉升和容积率规划的影响，天津高层、小高层住宅供应比例将进一步提高。 新盘市场2005年上半年，天津新盘项目有35个(包括部分于上半年推广，预计在05年下半年入市的新项目)。05年天津新盘市场的主要特点有： 中心城区新盘以中高档为主，结构性供需失衡问题仍未缓解。 中小面积普通住宅更受欢迎。 开发企业普遍重视产品的包装策划，部分企业推迟面市以待后市回暖。 与中心城区相比，郊县市场受新政影响较小，新增、成交均较活跃。 高层住宅成为中45、心城区新增供应量主体。 受市场需求引导，小户型住宅项目上市量较为集中，下半年天津新盘供应量将成倍增加。 房地产价格继续上涨，但涨幅持续回落。 未来趋势随着国家规范房地产市场、控制房价快速上涨的一系列政策出台，天津市房地产市场的运行状况出现了显著改变，呈现出新的趋势： 房地产企业强者恒强、弱者恒弱趋势明显房地产企业是标准的资金密集型企业，融资的能力和自身的资金规模是衡量企业强弱的重要标准。土地“招、拍、挂”的施行对土地市场的规范作用明显，小型开发商将很难获得较好土地，企业的强弱分化将更显著，有利于市场的进一步规范。 房地产市场整体价格保持稳定，成交量前景尚不明朗“国八条”等各项房地产新政的主要目46、的在于通过打击炒作平抑目前相对过高的房价，从目前的市场情况看，这些政策已经出现一定效果，天津市的房价上涨势头已基本得到遏制。然而，新政策的主要手段在于抑制需求，力图通过政策手段将炒房者挤出市场，由此达到优化需求结构的目的。由于天津市场的投资者比例相对较小，因此，宏观调控政策的影响更多停留在对改善、安居型购房者的心理冲击。然而，随着土地“招、拍、挂”的严格实施，土地成本实际有了明显上升。并且，统计显示，除梅江等豪宅较集中区域外，天津市成交的住宅用地楼面地价普遍集中在1500元到2000元之间，相对于不同区域之间项目价格的差异，土地成本级差极不明显。因此，虽然市中心高端产品的价格有了比较明显的下降47、趋势，但是，在天津市需求中占主体地位的改善、安居型购房者所直接需求的中端、中低端产品价格受成本影响，其整体价格却呈现出上升趋势。购房者对房价的预期将和项目的实际价格的背离有可能更加严重，未来的成交状况售此影响将出现较大波动。 产品档次、结构整体调整，中端产品大量上市天津市过去一段时间的房价平均水平过高很大程度上在于产品层次的不均衡，高端产品的过量供应和中低端产品的严重不足导致了供需的失衡。目前，城市郊区规划了大量中端板块，高端产品过多的影响有望得到缓解。然而，类似板块的集中放量可能导致中端产品的激烈竞争。中端产品由于成本的限制，难以做到显著的产品差异化。在单价可能提升，需求前景尚不明朗的情况下48、，本案若不能在产品上做到差异化有可能陷入激烈竞争。 产品位置分化明显，市政拉升郊区项目性价比从潜在产品看，目前天津市产品品质、类型随位置的不同分化明显。一方面，市中心、海河沿线将推出大量高端公寓项目；另一方面，市郊普通住宅的供应也有了明显的放量趋势。“新都市主意”与住宅郊区化的同时出现对本案将有明显的利好影响。一方面，市中心项目价格居高不下的供应格局对驱使市中心人口向近郊扩散有明显的促进作用；另一方面，随着市政建设的逐步实现，尤其是地铁、快速路的修建，市郊项目的性价比逐步提升，也可以主动吸引市中心居民的到达。2.区域房地产市场0405年各季度走势分析2.1、市场供需总体变动情况2.1.1、天津49、市供需量总体走势情况与04年相比，05年市场的新增供应量明显下降；由此，市场整体供应量也表现出下降趋势。与此同时，成交量的持续走低的态势也日趋明显。2.1.2、红桥区供需总体走势情况 资料来源：天津市房管局从红桥区的情况看，房地产市场的供销量随天津市的整体情况走低；但成交价格依然持续上涨，从04年3季度到05年2季度，成交单价涨幅达31.3%。2.1.3、北辰区供需总体走势情况 资料来源：天津市房管局 由于北辰区的供应总量较小，因此在各方面均没有明显的规律性。2.2、2005年上半年红桥、北辰区房地产市场各指标供需分析2.2.1、05年上半年区域市场总体供需情况2.2.1.1、05年上半年红桥50、区市场总体供需情况资料来源：天津市房管局红桥区05年上半年整体供应量为58.4平米，新增供应量为9.7万平米，本期销售量达21.1万平米，消化存量11.4万平米。2.2.1.2、05年上半年北辰区市场总体供需情况资料来源：天津市房管局北辰区05年上半年整体供应量为118.1平米，新增供应量为15.1万平米，本期销售量达25.6万平米，消化存量10.5万平米。2.2.2、05年上半年区域市场各面积段产品供需情况2.2.2.1、05年上半年红桥区市场各面积段产品供需情况资料来源：天津市房管局80100平米的户型明显占据了红桥区的主流，供应量与新增供应量占居首位，分别为16.8万与3.6万，其次为151、00120平米和120150平米产品。上半年80100平米与100120平米产品的成交量占据市场比重最大，分别为6.3万与6万，成交规模接近，并且均超过其当期新增供应量。2.2 2.2、05年上半年北辰区市场各面积段产品供需情况资料来源：天津市房管局80100平米为北辰区绝对主流产品，各项指标均占据北辰市场最大比例，整体供应量为50.3万，上半年新增供应量10.4万，成交量达12.9万。2.2.3、05年上半年区域市场各户型供需情况2.2.3.1、05年上半年红桥区市场各户型供需情况资料来源：天津市房管局两居室产品为红桥区绝对主流产品，供需量均大幅度超过其余户型；其整体供应量为41.6万，上半52、年新增供应量7.8万，成交量达16.8万，消化存量9万。2.2.3.2、05年上半年北辰区市场各户型供需情况资料来源：天津市房管局两居室产品为北辰区绝对主流产品，供需量占据市场份额最大；其整体供应量为76.5万，上半年新增供应量10.8万，成交量达17.7万，消化存量6.9万。2.2.4、05年上半年区域市场各单价区间供需情况2.2.4.1、05年上半年红桥区市场各单价区间供需情况资料来源：天津市房管局30004000为红桥区内主力单价，整体供应量达23万，位居首位；05年上半年40005000元之间产品的新增供给量为5.2万，已经超过30004000元产品。在上半年成交方面，3000400053、元、40005000元产品的成交量分别为10.5与7.7万，也均超过其各自当期的新增供应量程度。2.2.4.2、05年上半年北辰区市场各单价区间供需情况资料来源：天津市房管局3000元以下为北辰区内主力单价区间，整体供应量达到85.9万，位居首位。30004000元之间产品整体供应量为32.1，位居北辰市场次席，而在05年上半年其新增供应量为8.3万，已超过3000元以下产品新增供应。在05年上半年成交方面，30004000元成交量略低于新增供应量。 2.2.5、05年上半年区域市场各总价区间供需情况2.2.5.1、05年上半年红桥区市场各总价区间供需情况资料来源：天津市房管局总价范围在40554、0万、3040万的产品占据了红桥区市场的主流。4050万之间产品总体供应量与新增供应量分别为15.6万与4.7万，占据市场最大比重。在05年上半年4050万产品成交7.1万，3040万产品成交7.3万，两总价区间成交规模基本持平。2.2.5.2 、05年上半年北辰区市场各总价区间供需情况 资料来源：天津市房管局2030万的总价范围，是北辰区供给市场中产品的主力总价区间，05年上半年，北辰区20-30万总价的产品整体供应量为27.6万平米，新增供应量为10.7万平米，但成交量仅3.5万平米，远低于新增供给量。而3040万、20万以下产品的当期成交量分别为7.7万与5.6万，已经大幅度超过其新增供55、给量与2030万产品的成交量，可见其相对较高的市场认可度。2.2.6、05年上半年区域市场各楼体类型区间供需情况2.2.6.1、05年上半年红桥区市场各楼体类型区间供需情况资料来源：天津市房管局多层产品在红桥区市场中在各项供需指标中，均占据最大比例。其总体供应量为39.4万，新增供给量为5.2万，当期成交量为15.1万，消化存量9.9万。小高层作为市场中次席地位，05年上半年成交量为5.9万，新增供给量4.5万，消化存量4.4万。2.2.6.2 、05年上半年北辰区市场各楼体类型区间供需情况资料来源：天津市房管局多层占据着北辰供应市场的绝对主流地位，其总体供应量为103.6万，在05年上半年新56、增供给量为2.2万情况下，成交量达到25万，消化了大量存量。而相比之下，小高层的市场认可度则相对较低。小结：根据对04年3季度到05年2季度天津市及红桥、北辰房地产市场整体供需量走势分析发现，无论红桥、北辰还是天津市整体市场的新增供应量与当期成交量基本上都呈现出环比下降的趋势，而成交平均单价却呈现出环比上升趋势。从面积区间看，红桥区面积在80100平米以及100120平米产品，北辰区面积在80100平米产品为区域内主流供应产品，市场认可度也相对最高。户型上，红桥区、北辰区均为两居户型占据着市场的主体地位。在价格方面，红桥区单价在30005000元/平米之间，总价在3050万之间的产品，北辰区单57、价3000元以下或30004000元之间，总价在2040万之间的产品，成为各自区域内主要成交产品。而通过对楼体类型分析中发现，北辰区多层住宅占据绝对主流地位，而红桥区在多层占有最大比例情况下，小高层也占有一定的市场份额。三、区域板块对比分析1、各板块基本情况在天津市市区周边正在规划大量居住区域，其中选取与瑞景居住区在位置、规模档次上相类似的区域，作为主要分析板块。包括双街居住区、中北镇西部新城、宜兴埠镇区域、卫国道沿线区域、小海地及双港区域、以北仓镇为中心的京津公路沿线区域、以及对项目构成竞争威胁的市中心区域。 双街居住区双街镇位于天津市北辰区中北部，地处京津走廊。距北京110公里，距天津新港58、50公里，1999年被列为城市总体规划八大组团之一。预计未来该区域整体开发规模将达到500万平米以上。目前，区域内在售项目主要有双街新城和万源星城，分别坐落于京津公路以西，双街镇政府南北两侧目前已开发规模共约100万平米，未来双街新城与万源星城分别将有约380万与40万开发量。目前已建成部分档次偏低，整体区域内交通网络主要依靠京津公路、九园公路、天津外环线组成。周边几乎无大型商业、商务配套，主要以区域内原有低档生活配套为主，缺乏生活、医疗、教育设施的整体规划，整体区域发展相对落后，但位置靠近北辰开发区，更利于吸引北辰开发区工作的人员。 西部新城中北镇位于天津市区西侧西青区，天津外环线西半环从中59、北镇域穿过，镇东与市区接壤，西与杨柳青毗邻，距北京120公里，距天津机场25公里，距天津新港40公里，津浦公路、京福公路通过，地铁二号线的起始站也设于中北镇曹庄。此外，京杭大运河也穿越镇内。在交通状况上，中北镇与市内联系较紧密，便于居住人群向市内辐射。西部新城共计划建设400万平方米居住区，总投资超过100亿元，形成中心镇区绿化环、中心功能区，彻底达到郊区城市化的目标。同时，围绕新城的功能配套，有关部门规划陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施。此外，京杭大运河将穿镇区而过，西青区还将沿运河区内建成占地200亩的景观湖，达到水景效果。规划中，西部新城60、核心区的新镇区将成为天津市的整体生态环境、居住环境最美的高档住宅区之一，并有承担南水北调的京杭大运河穿镇区而过，成为天津旅游观光一大亮点，同时，这些配套设施也将为项目的品质和居民生活的便利性提供坚实保障。建成后，西部新城位于西青区中北镇外环线外一侧，整个项目规划绿化面积将达到45%，商业设施面积达到5%，并且还将建设医院、文化中心、体育中心、娱乐中心等一系列具备城市功能的配套基础设施。目前，已有天津万科、天津金厦、上海房投、深圳招商地产四家开发商确定了在西部新城具体开发项目。其中，万科与招商地产合作开发的假日风景已经开盘，总建筑面积约30万平方米，以低密度洋房和小高层为主。另外，占地384亩的61、金厦项目和占地400余亩的上海房投项目，也将陆续启动。 京津公路沿线区域京津公路沿线目前在售项目有大通绿岛家园，潜在项目有塞维拉、长瀛御龙湾等，未来住宅市场总供应量在80万以上。未来京津公路将拓宽至60米，是北辰区发展重点区域之一。目前周边拥有柳滩、天穆等成熟居民区，商业、商务、生活配套设施虽档次普通，但尚属完善。主要有北辰医院，天穆医院，北辰中医医院，47中学，实验小学，家乐超市，易初莲花超市，北辰公园，滦水园，仓生大厦等等，但由于项目沿公路分布，因此配套建设难于集中利用，项目之间相对也比较分散，难以形成明显的社区氛围。 小海地及双港区域小海地区域依托原有的小海地居住区，周边拥有大规模的原有62、居民区、医院、学校、商业网点，主要包括：第四医院、柳林医院、北师大附中、微山路中学、易初莲花超市、珠峰商场，并拥有科技大学、财经大学、天津工程师范学院等三所大学。生活配套完善、交通便利，但区域内原有居民素质不高，生活水平偏低。近年来开发的项目儒林园、青青家园、三味舒屋等均属于中档住宅，时代新城、海天馨苑等项目在品质上略有提升。目前该区域在售项目仅余海天馨苑四期。双港镇位于津南区北部、南联西青区，西接河西区，北临海河，地处城郊结合部。津歧公路贯穿南北，天津外环线、梨双公路横贯东西，距天津滨海国际机场近 9 公里，距天津港 40 公里。总面积 37.9 平方公里，辖 16 个行政村，现有人口 4 63、万余人，是天津市八大外围组团之一。镇内有天津职业技术师范学院、现代职业技术学院两所高等院校，双港中学等。镇内有卫生院一所，村卫生所 16 家，海河医院、河西结合防治元等。目前已有金地地产与国美集团等企业投资进行房地产项目开发，未来开发量约152，其中国美项目总面积70万平米，金地项目建筑面积达50，万隆柳林项目32万。 宜兴埠镇区域宜兴埠镇坐落在天津市北辰区南部，东至外环线，西至三千路，南至北环路，北至新宜白大道，与河北区接壤。镇内主要道路为三千路、 宜白路、红旗路等双向狭窄道路。对外交通网络主要依靠新宜白大道、津围公路，中环线等城市主干道。镇距市中心6公里，距塘沽新港45公里，距天津北站3公64、里。全镇总面积22.48平方公里，总人口8万。目前镇内多为平房居住区与住宅楼小区，包括学校、医院、超市等各项生活配套设施齐备，但无论商业、住宅其整体档次普遍较低，整体发展相对落后。目前镇内正进行平房拆迁与返迁新房建设工作。宜兴埠镇未来将规划总建筑面积达到150余万，住宅面积达到120万以上的大型综合性项目。 卫国道沿线区域卫国道沿线区域主要指以丽苑居住区为中心，中环线与外环线之间，卫国道南北两侧部分区域。卫国道属于河东区重点建设道路之一，周边目前在售项目有太阳城、风溪花中城、阳光星期八，潜在项目有百合春天等。目前商品房整体已开发规模约82万平米，未来开发规模在168万左右。目前卫国道沿线周边配65、套主要有家世界、易初莲花、大中电器，麦当劳、友朋海鲜酒楼，河东一幼、盘山道小学、七中、八中、工业大学，第一中心医院、武警医院、第三医院、仁爱医院等，各项配套设施较为完善，但呈沿线分布，利用率受到一定影响。卫国道分别与东南半环、中环、外环相交形成经纬，交通状况优越。 各板块概况统计地块名称规模位置交通配套情况自然环境开发商实力瑞景居住区300万平米以上外环线以里，靠近市区。外环线、地铁1号线近建成。较完善，已初具规模刘园苗圃，空气较好。奥林匹克花园置业、顺驰等全国有影响的大型开发商。双街居住区530万平米距市区较远，靠近京津公路、北辰开发区。京津公路较差，生活不便较差顺潮、双赢地产等本地较小开发66、商。西部新城400万平米距市区较远，靠近西青开发区。外环线、地铁2号线将建设。未建，但规划较好京杭大运河水系风光、植物园、曹庄花圃。天津万科、天津金厦、上海房投、深圳招商地产等知名品牌。京津公路沿线共统计约91万平米，未来供应80万以上 北至外环线，南至中环线东西两侧。交通较好配套较全，但沿公路线状分布，利用率不高。较差大通、津滨创辉等大型开发商小海地及双港区域现开发规模约57万，未来供应达170万南至外环线，北至复兴河，东至大沽南路，西至洞庭路交通条件好，大沽路、外环依托原有居民区，配套完善柳林风景区，相对较好泰达、龙都卫国道沿线现开发规模为82万平米，未来开发规模达到168万中环线与外环线67、之间，南北两侧交通条件良好比较完善但沿公路线状分布，利用率不高。一般顺驰、阳光新地、市政建设宜兴埠镇区域159万东至外环线，西至三千路，南至北环路，北至新宜白大道对外交通条件良好比较完善但档次普遍较低较差青岛亚星资料来源：天津中原数据库2、各区域未来供应量状况分析区域名称整体规模已供应量剩余供应量潜在供应量推出时间预计每年上市量（按地块建设周期8年计算）瑞景居住区300万平米以上53.5+40万经济适用房16万148.52002年32.9双街居住区530万平米10043002002年86西部新城400万平米2.927.13702005年49.6京津公路沿线共统计约91万平米，未来供应80万以上68、2441432003年24.5小海地及双港区域现开发规模约57万，未来供应170万57191512003年28.3卫国道沿线现开发规模为82万平米，未来开发规模达到168万81.514622.42002年33.68宜兴埠镇区域159万00159预计2007年31.8总计2037万358.9642.11036255.08+31.8 资料来源：天津中原数据库由此，可以推算，能与本案形成竞争关系的各板块未来三年内平均每年将推出255万平米的产品，至本案入市最后一年，供应量将可能超过280万平米，竞争将日趋严重。 各区域基本指标比较地块名称规模位置交通配套情况自然环境开发商实力瑞景居住区双街居住区西部69、新城京津公路沿线小海地卫国道沿线宜兴埠区域注：为较好，为较差，为一般 资料来源：天津中原数据库可以看出，本案所属地块在郊区板块中占有一定优势，除西部新城外，瑞景地块在各方面均优于其它板块。但是，由于在价格上，本案与河东、河西区的部分项目重叠，因此未来可能受到它们的冲击。四、竞争对手产品分析 在产品情况的比较分析中，本司主要截取了各竞争板块及部分红桥区周边价格相似的在售及已知潜在项目进行分析，力图以此得出市场供应的初步结论。1、各板块在售项目基本情况区域项目开发商品牌规模（平米）容积率已供给量（推出）（平米）存量（未推出）瑞景区域天津奥林匹克花园奥林匹克花园置业25万113.811.2燕宇艺术城70、天津燕宇置业30万1.13255翡翠城顺弛集团100.9100京津公路沿线大通绿岛家园大通建设集团28万1.15244双街区域万源星城天津顺潮100万1.26040双街新城双赢地产420万0.7540380中北镇西部新城假日风景万科地产、招商地产30万1.32.927.1小海地及双港区域海天馨苑泰达建设，康因实业42万0.952319时代新城龙都集团20万1.2200三味舒屋天津丰兆房地产开发有限公司14万1.1140卫国道沿线阳光星期八阳光鑫地42万2.8339凤溪花中城钱塘房地产6.5万1.36.50太阳城顺驰地产180万0.8972106市内水木天成天津乐康置业有限公司80万17010津71、河壹号弘泽建设集团10.63万3.855.63富力城富力集团72.42万3.35约2万70万亿城项目大连亿城20万2.5020万龙悦国际海上花园天津德茂峰置业有限公司16万1.23016万资料来源：天津中原数据库本案竞争区域的各在售项目中，产品规模均比较大，容积率较低，除卫国道沿线区域的凤溪花中城外，其余项目体量均在14万以上，即使不考虑双街新城，最大的单体项目太阳城规模也有180万平米。并且都有知名度较高的开发商进行开发。同时，由于各项目的规模巨大，因此都遗留了较大规模的存量，根据统计在售竞争性项目整体存量在770万以上。由于这些项目已经通过前期销售锁定了各自的客群，并在社会上有了一定影响，72、在认知上相对本案已形成较强的竞争力。同时，考虑到市内项目在地理位置上的优越性，本案若想取得足够的竞争优势，必须在户型、园林等产品细节上取得差异化优势。2、产品特征分析2.1、在售各项目基本指标区域项目产品类型层数绿化率车位比瑞景区域天津奥林匹克花园多层、小高层4.5535%1：0.5燕宇艺术城多层635%1：0.9翡翠城多层4.55.543%1：0.4京津公路沿线大通绿岛家园多层公寓、小高层，叠加别墅、联排别墅5.540%1：0.75双街区域万源星城多层公寓、小高层、别墅6，40%1：0.4双街新城2风尚街区多层635%无固定车位中北镇区域假日风景多层公寓、小高层、洋房5，6，1140%1：073、.7小海地区域海天馨苑多层、小高层5.5，91238%1：0.5时代新城多层、小高层4.56，930%1：0.6三味舒屋多层6.536%1：0.5卫国道沿线阳光星期八小高、高层13，2335%1：0.3凤溪花中城多层4，640%1：0.4太阳城多层、小高层、高层、联排别墅4、5；9、2443.8%1：0.3市内水木天成多层5、640%无固定车位津河一号高层18-2945%1：0.7富力城高层18、24-2830%未公布资料来源：天津中原数据库2.2、潜在项目基本情况区域项目位置规模预计上市时间产品类型预计开盘价格瑞景区域首创项目6、7、9、10号地瑞景板块50万06年3月京津公路沿线长瀛御龙湾74、京津公路以西，北辰公园以北总建面35万05年下半年洋房、小高、高层、别墅塞维拉京津公路赵虎庄总建筑面积2805年下半年洋房、别墅4500以上阳光卡地尔高峰路与延吉道交口总建筑面积20万05年下半年4.55.5洋房；小高层4000以下中北镇西部新城金厦项目新津杨公路与外环线交口总建筑面积100余万，一期33万05年下半年4层半、5层半洋房；9层、13层小高层；18层高层；联排别墅上海上投项目万科假日风景对面占地400亩小海地及双港区域国美项目柳林风景区总建筑面积70万待定金地项目双港镇总建筑面积50万06年上半年造纸厂东侧万隆项目大沽南路柳林路西北侧总建筑面积32万待定卫国道沿线国美项目待定百合75、春天卫国道与雪莲路交口南侧总建筑面积22.405年下半年洋房；小高4000张贵庄区域万科项目占地面积600亩待定宜兴埠镇宜兴埠镇项目东至外环线，西至三千路，南至北环路，北至新宜白大道总建筑面积159万待定市内亿城项目青年路红旗路交口20万05年下半年小高、高层龙悦海上国际花园红桥区咸阳路小高、高层未公布40%4500左右资料来源：天津中原数据库2.3、产品类型分析 产品组合情况各在售项目的建筑形式比较丰富，除市内项目以高层为主外，市郊各板块多层、小高层及别墅类产品都有涉及：注：竞争板块中不包含市内项目 资料来源：天津中原数据库从统计情况看，与本案可形成直接竞争的各板块在产品类型上以多层和包括多76、层的组合类产品为主，纯小高、高层的仅有“阳光星期八”一个项目，目前多层产品占据了普通市场的主流地位。从市场反馈看，消费者对洋房类产品认同度最高，对多层产品的偏爱程度也高于小高层。 产品组合比例区域项目名称多层小高层、高层洋房别墅瑞景区域天津奥林匹克花园（2期）未确定未确定0%0%燕宇艺术城100%0%0%0%京津公路沿线大通绿岛家园60%10%0% 30%双街区域万源星城85%左右15%左右0%0%双街新城2风尚街区100%0%0%0%中北镇区域假日风景76%7%17%0%小海地区域海天馨苑（4期）0%100%0%0%卫国道沿线阳光星期八0%100%0%0%凤溪花中城100%0%0%0%太阳城77、69.5% 29%0%1.5%资料来源：天津中原数据库从组合类产品看，目前在售项目的产品组合仍以多层为多数： 注：产品选择为在售项目中余房较多部分 资料来源：天津中原数据库从产品类型的比重看，仍有较多余房的在售产品中，组合类产品主要仍以多层为主，一般多层的比例都在70%左右，可见，在早期的产品规划中，较低的容积率保证各项目的层数以市场最认可的多层为主。但是，若统计在售项目的未推出组团及潜在项目的产品类型分布情况可以发现：小高层和洋房类产品的增加将是未来供应的趋势：注：未售组团包括已推广的潜在项目 资料来源：天津中原数据库统计表明，目前在售及潜在各组团中，小高层和洋房的比重明显增加，纯多层主要集78、中于规划较早的大盘项目如双街新城中，其余多在组合类产品中出现。此外，潜在项目的组合方式也由多层、小高的组合转向洋房、小高的组合，个别项目如金厦西部新城、长瀛御龙湾还规划了部分高层产品，可见，本案未来所直接面对的还是洋房于小高层类产品的竞争。从奥林匹克花园、假日风景等项目的认购、销售情况看，小高层项目的市场阻力正日趋减小。资料来源：天津中原数据库2.4、绿化及车位状况资料来源：天津中原数据库在售项目绝大多数采用地上露天停车形式。各项目普通住宅停车位比例均在1：0.9以下，又以低于1：0.5占大多数，相对市区内项目，对车位比的重视程度不够。统计分析表明，车位比能否达到1：0.7已成为项目档次的标志79、之一。奥林匹克花园1：0.5的车位比已引发业主的诟病。因此，从市场的角度，本司认为，本案的车位比应尽力做到1：0.7以上。绿化率各项目基本相似，一般都在35%-45%之间，因此，景观的设计将成为园林竞争的主要方面。3、在售产品户型状况区域项目主力户型面积区间层高开间（主力）进深（不含台）瑞景区域天津奥林匹克花园一期110130二期90100两居一期50183；二期631233两居厅4.2，主卧3.9三居厅4.5，主卧3.910.611.5燕宇艺术城90100两居70-1602.8厅44.2主卧3.612-12.6（不含1.6的台）翡翠城97104两居109153三居662412.9两居厅44.80、2，主卧3.73.9三居厅4.24.5，主卧3.63.910.712.7（含部分台）京津公路沿线大通绿岛家园9010070-140公寓165-205别墅2.85两居厅4.2、4.5、主卧3.611.111.4双街区域万源星城9050200平米（普通住宅、洋房）；200-400平米（别墅）2.8多层厅3.9、4.3；主卧3.3、3.6小高厅4.2、4.6；主卧3.610.9（不含台）双街新城2风尚街区8010032140平米2.9厅3.9，主卧3.410.2（不含台）中北镇区域假日风景宽景洋房：90100院景洋房：115120三居，100两居宽景洋房90100情景洋房100165院景洋房851381、02.8院景厅4.35、6.6；主卧3.6宽景厅6、6.5；主卧3.5、4.1院景11.512宽景77.8小海地区域海天馨苑100116两居130三居70-1762.8厅3.9、4.2；主卧3.6、3.812.613.6时代新城96-128两室58-1402.8厅4，主卧3.8小高13.9（含台1.35）多层13.5三味舒屋80-110两室80-1303厅3.9，主卧4.2卫国道沿线阳光星期八80120两居130140三居661502.9两居厅3.9，主卧3.613凤溪花中城90100两居115125三居601252.8两居厅3.9、4.2；主卧3.6三居厅4.2；主卧3.613.5（含台1.82、8+1.2）太阳城新领地100两居120130三居新领地102145平均3两居厅4.2，主卧3.6三居厅4.5、主卧3.910.511中央蓝钻110两居；150、165三居中央蓝钻110168两居厅4.2主卧3.6三居厅4、4.8主卧3.9三居12.9两居7.8（非通透）市内水木天成80-100两居58-1822.8厅3.6-4.2卧3.6-3.912米左右津河一号78-132两居44-1623.0-3.15厅3.8-6卧3.0-5.115米左右富力城79-117两居131-136三居67-1973.0厅4.15-5.2卧2.6-3.612-13米资料来源：天津中原数据库3.1、层高分布分析资83、料来源：天津中原数据库在售的16个参照项目中，层高达到2.8米已成为基本要求，奥园等注重档次的项目层高保持在3米左右，市内的项目津河一号甚至在部分楼层设计了3.15的挑高。从未来发展趋势看，增加层高以增加品质和舒适度已成为产品竞争的一个主要环节。因此，建议本案层高至少达到2.9米以上。3.2、开间、进深情况 各项目的开间比较丰富，进深则主要受到楼体类型的限制。但是，大开间、小进深的设计已越来越成为市场的主流。尤其是厅的设计，万科假日风景采用的橫厅设计普遍受到市场的追捧。建议本案在设计时加以参考。 3.3、各户型销售状况分析区域项目户型户型面积（平米）比例各户型销售率销售率瑞景区域天津奥林匹克花84、园1期一居50-602%100%100%两居75-8510%10040%三居10010%11515%13015%跃层160以上8%燕宇艺术城3期一居707511%100%80%60%60%两居9410260%三居10012729%4期一居707515%50%两居9410657%三居11613928%翡翠城一居66766%100%100%两居9710452%三居10915338%四居1551683%跃层198-2412%富山东晶一居10711515%100%100%两居12114545%三居138167 40%京津公路沿线大通绿岛家园1期一居664%95%95%两居88-9961%三居118-185、3835%2期一居7811%100%70%两居95-11240%80%三居104-14249%60%双街区域万源星城一居70727%60%二居8811071%三居11513821%双街新城2风尚街区一居32-7020%70%二居70-12060%三居120-14020%中北镇区域假日风景洋房两居9910120%90%70%三居13216580%65%；多层 小高两居8510260%50%三居11614240%70%小海地区域海天馨苑（四期）一居0.5%45%60%两居10212063.5%65%三居12217636%40%时代新城一居58-652%100%100%两居96-12884%三居1286、0-14014%三味舒屋1期一居8011%100%100%两居80-10083%三居1306%2期两居10063%两居10033%三居1304%卫国道沿线阳光星期八一居665%100%30%（占一期）两居8610268%80%三居11014827%50%凤溪花中城一居60705%100%85%两居919760%100%三居11412535%80%太阳城新领地两居10412260%100平米100%90%120平米90%三居12614540%90%中央蓝钻两居11033%60%60%三居150-16516820%市内水木天成一居58-7510%100%80%以上两居80-14258%85%三居187、11-15930%55%四居159-1822%40%津河一号一居4415%50%40%两居78-13269%40%三居13510%20%四居1626%滞销富力城一居67-708.46%50%20%左右二居79-11733.3%20% 三居131-13639.66%滞销四居154-19718.6%滞销资料来源：天津中原数据库3.3.1、户室比例情况在售的各参照项目中，以两居为主力户型的占据了绝大多数：注：各大盘项目近期组团分别统计 资料来源：天津中原数据库统计的各在售项目中，二室比例在61%-80%之间的达到10处，接近50%；其次是二室比例在41-60%的项目，也达到33%。可见，以二室作为主88、力户型是目前市场的主流。从销售情况看，二居室可以在总价与舒适度之间得到合理的平衡，也最受市场的欢迎。3.3.2、各户室的销售状况以下为各参照项目的户型闭和各户型销售状况的统计： 瑞景区域： 京津公路沿线 中北镇 小海地区域 卫国道沿线 市内其它参照项目资料来源：天津中原数据库从各在售项目的统计情况看，销售率与户室数量与面积呈明显的反比关系，户室数量越少，面积越小，销售率越高。可见，在目前房价上升的情况下，通过缩减面积减少总价已成为购房者的普遍选择，但是，假日风景等档次相对较高，户室设计更合理的项目，三居的销售速度并不逊于两居，体现出三居室设计栽种高端产品需求者中仍有相当的市场。4、项目配套分析89、区域项目社区配套会所面积（平米）会所主题、内容瑞景区域天津奥林匹克花园会所， 商业街1.1万运动、包括泳池、羽毛球馆等燕宇艺术城5300平米艺术会所5300艺术类翡翠城3000平米社区生活会所3000社区生活会所、棋牌室等京津公路沿线大通绿岛家园中心广场；大型超市；5000平米大通商贸广场；无会所双街区域万源星城中心景观广场，商业街无会所双街新城2风尚街区社区底商无会所中北镇区域假日风景会所、商业街，幼儿园，2000平米未公布小海地区域海天馨苑幼儿园、小区诊所、3000平米会所、活动场所及广场、商业街、3000平米健身运动时代新城幼儿园、2000平米会所、中心广场2000平米健身房、游泳池等三90、味舒屋1000平米会所水景主题广场1000平米水上会所卫国道沿线阳光星期八800米商业街、6000平米会所、五星级酒店6000平米餐饮、健身、游泳池的综合性会所凤溪花中城中心水景广场无会所太阳城6000平方米商业街；8000平方米运动康体中心；幼儿园；社区医院45000平方米的中小学学区；40000平方米的欢乐谷8000平方米游泳、健身、康体会所市内项目水木天成商业街、幼儿园、社区商业2000平米游泳、健身津河一号商业街、会所3000平米以上内容未定富力城会所、商业（2万平米）未定运动、健身类资料来源：天津中原数据库 从对各已确定的参照项目配套情况的统计看，各参照项目配套主要以社区商业和功能型91、会所为主。中端以上产品均有会所设计，但规模较小的占据了主流，会所功能主要以休闲、健身娱乐为主。5、各项目价格分析区域项目均价主力总价范围优惠幅度实际成交总价（按贷款计算）总价阻力线（万元）一次性贷款瑞景区域天津奥林匹克花园（精装修）一期40004046万2%1%39.645.5燕宇艺术城36003540万2%1%34.639.648翡翠城38003739.53%1%36.639.1京津公路沿线大通绿岛家园公寓39003540万2%1%34.639.654双街区域万源星城3100元/平米（普通住宅）27313%首付款3%273139双街新城2风尚街区2900元/平米23292%0%232939中92、北镇西部新城假日风景宽景洋房东西向4000南北向4300院景洋房4300情景洋房550039452%1%宽景洋房38.644.6院景洋房 39.659.4情景洋房49.59955（院景洋房）小海地及双港区域海天馨苑440044-513%2%43.150时代新城420040542%0%4054三味舒屋400032442%0%3244卫国道沿线阳光星期八480038580%0%385865凤溪花中城440040442%1%39.643.655太阳城新领地460046482%1%45.547.562中央蓝钻440070左右2%1%68资料来源：天津中原数据库5.1、各项目总价情况 资料来源：天津中原93、数据库根据项目档次的不同，各参照项目的总价一般在35-50万之间。品质较高的项目如假日风景、奥林匹克花园或位置较佳的项目海天馨苑、新领地的总价均保持了较高水平，在销售上也取得了成功，可以证明，只要品质得到保证，50万元的总价比较受到市场的认可。5.2、总价阻力线分布 注：总价阻力线选取的主要是近期成交项目情况。 资料来源：天津中原数据库 总价阻力线的统计也反映出这一情况，档次较高的项目总价阻力线一般在50万元左右，超过这一价格，销售速度将明显降低。由此，建议本案入市时，主力户型总价能保持在50万以下。6、各项目价格变化及销售情况分析区域项目均价销售率销售速度（套/月）畅销户型滞销户型开盘时间价94、格涨幅瑞景区域天津奥林匹克花园（精装修）一期4000一期售謦1期90100 2002年5月上涨1200以上二期5000以上（预计）二期未开盘燕宇艺术城3600三期60%淡销期5060旺销期90100一居、两居三居03年10月850四期50%翡翠城3800100%100套（平均月）100平米两居03年7月底1300京津公路沿线大通绿岛家园公寓3900公寓70%，别墅30%淡销期3040旺销期9010099、104平米两居138平米三居03年11月2100叠加别墅4300（上层）；5300（首层）双街区域万源星城3100元/平米（普通住宅）60%（已售部分）淡销期20-30旺销期90100506095、一居90两居大面积三居二期龙郡05年4月17日200双街新城2风尚街区2900元/平米70%（已售部分）淡销期20-30旺销期120150一居两居大面积三居风尚街区03年底认购均价18001100中北镇西部新城假日风景宽景洋房东西向4000南北向4300院景洋房4300情景洋房550072%（已售部分）开盘一周销售约200套宽景、院景洋房90100平米两居院景洋房127平米三居；情景洋房顶层100平米两居2005年7月底免去4%6%优惠小海地及双港区域海天馨苑4400当期60%淡销期5060旺销期110130100平米两居120平米跃层两居04年6月1100时代新城4200100%淡销期60796、0旺销期90100两居，三居无03年6月1400三味舒屋4000100%淡销期7080旺销期90100两居，三居无03年8月1400卫国道沿线阳光星期八480030%（占一期）旺销期9010080120两居，一居130平米以上三居05年5月500凤溪花中城440085%淡销期3040旺销期7080两居，115三居125平米三居04年10月1200太阳城新领地460090%淡销期：2030旺销期8090100平米两居120平米三居120平米两居130140平米三居02年5月1900中央蓝钻440060%100套左右100平米两居无（三居未推出）市内水木天成440080%以上淡销期：4050旺销期97、：200左右一居；二居150平米三居03年7月2000津河一号530040%开盘10售出约200套一居、二居三居、四居05年7月0富力城720020%左右 开盘10日售出140套一居三居、四居05年7月0资料来源：天津中原数据库 根据调查统计，目前各个区域在售项目平均单价处于在3000元4800元之间，其中以双街区域项目单价最低，多在3000元/平米左右；平均单价最高的项目主要处于卫国道沿线区域，单价在44004800元/平米之间；其次为小海地区域项目，平均单价集中在4200元/平米左右；而瑞景区域和京津公路沿线区域项目单价则相对较低，项目均价在4000元/平米以下。 在售项目中，各项目的销售98、速度均比较优秀。旺销期各项目的销售速度一般在80100套，淡销期的销售速度则有一定差距，范围在2080套/月不等，一般在20-40套/月之间淡销期各项目的销售速度主要与单价水平相关，项目的销售速度与楼体类型没有明显的相关性。 从户型情况看，一居及两居的销售速度明显较高。7、项目推广情况分析区域项目首次推广时间项目推广主题广告主诉语推广初期推广中期推广后期推广初期推广中期推广后期瑞景区域天津奥林匹克花园2002年春季房交会不详运动主题开发商品牌不详运动时节 精彩呈献缤纷冬奥 心随我动2002天津奥林匹克花园入驻津城燕宇艺术城2003813艺术；居住文化法式社区风格， 强调项目规划天津首家艺术类展99、馆已开工发现艺术改变生活原版法国概念社区呼吸原版法国艺术原香热销解密生活，艺术城徽旗舰新品，众望面市。翡翠城2003227开发商品牌；项目主题风格；项目品质项目品质；热销情况促销活动顺驰2003年大盘新作设计自己的德式生活尺度空间挑战户型零缺陷“盛夏七月”倾情释放翡翠光芒；顺驰翡翠城宣告 成品房时代来临翡翠城成品房6大诚意标准翡翠城缔造豪宅区准现房完美呈现翡翠城主景观完美呈现翡翠清盘特惠京津公路沿线大通绿岛家园2003410主题风格；社区环境景观；开盘热销情况规划设计、社区配套、产品细节品质；对个别户型进行推广促销森林公园北欧情怀森林公园北欧情怀大通绿岛家园火爆开盘彰显北欧风情邂逅绿岛 激情之100、夜北欧生活解读6.3米开间，不论客厅卧室，舒适是唯一的标准绿岛家园入住通知二期正在热销双街区域双街新城2风尚街区宣传较少宣传较少宣传较少宣传较少宣传较少宣传较少宣传较少万源星城项目品质；投资价值、社区配套、户型格局房地产投资秘笈万源星城 包容一切中北镇区域假日风景2005427从目标客户群角度切入，宣传项目形象；社区配套、规划设计、社区环境开盘热销你是新天津人吗？籍由20年专业创见，定义理想住区标准；全优升级居住样板 改变生活后10年；小海地区域海天馨苑20031129从产品角度切入，宣传项目品质；规划设计、地理位置、社区环境、居住文化、地铁配套项目热销体验产品时代；兹定于12月27日举行海天101、馨苑产品推介会东南亚板块正在向北漂移；有时候，飘是一种沉淀；城铁 SPA 生活家海天馨苑唯一纯板小高层组团火爆热销！时代新城20031121高性价比及初期优惠活动角度切入项目品质2期开盘升值潜力与规划优势河西大型园林主题社区，一期准现房完美呈现6月入住在即成熟品质看涨；时代新城2期大型中心景观区珍贵组团现已新鲜上市欢迎品鉴数字才是硬道理楼市蓝筹 走势高翘三味舒屋200374高性价比及初期优惠活动角度切入；项目热销情况户型格局；居住文化户型格局，规划设计当一切到位以后，幸福仅仅是一种开始；每天10元买套房！健康点亮幸福生活！无论春夏秋冬，书香邀我们入梦2004给您最合心的住宅 ；文化.自然.生活102、卫国道沿线阳光星期八2004917规划设计；项目品质、居住文化开发商品牌；开盘热销特色建材、户型格局、地理位置；项目热销5大元素，凝结50万平米都市生活圈东进 从城市到都市开盘当日，一期全部售罄改变天津的名宅硬度 天津首个全石材海派明宅；这一次跻身上层生活的最短距离 只需跨过中环！事实证明排队，是目前唯一的文明抢夺方式凤溪花中城2004618将开发商品牌作为推广切入点；园林景观；开盘热销情况；户型格局与性价比；收旧抵新等促销活动。地理位置、工程进度杭洲钱塘房产登陆津门 别样生活拉开帷幕；把3/4的面积留给园林；开盘盛事，掀起抢购狂潮凤溪花中城均价3980元/平方米，轻松实现家的梦想；收旧抵新 103、轻松置业精致空间舒适生活卫国道上，花园洋房的绝版独舞；经典欧式外檐即将亮相太阳城项目规模、社区配套作为推广切入点介绍太阳城的项目动态；销售信息；户型格局、环境景观 太阳城一期入住进入到记时；2003太阳城品质生活年；北美啤酒节明日隆重开幕新领地精准诠释原版澳洲洋房国际生态湖区标准，比肩世界级健康人居 资料来源：天津中原数据库通过比较发现，与本案竞争板块的项目在推广时有几大共性：1、 知名品牌如奥园、顺驰等开发的项目普遍进行品牌宣传。2、 普遍以生活品质作为主要诉求点，根据各项目情况不同，又分为建筑品质、绿化、生活品味、健康等几大类。3、 大盘项目注重宣传的延续性。4、 少数中低端产品在宣传时直104、接宣传低价格，也取得了较好的宣传效果。8、供应部分小结通过对目前市场供应状况的分析，我们得出初步结论：1、目前在售产品以多层及组合类产品为主，组合产品中多层的比例也比较大。但统计潜在项目可以发现，小高层、洋房组合的比重明显增加。2、销售速度一般在80-100套/月，淡季销售速度与户型、单价、总价有明显的负相关。户型越小、单价、总价越低，销售速度越高。但是，产品品质也是消费者考虑的重要环节，在总价一定的情况下，性价比越来越被综合考量。3、总价阻力线一般在50万左右。4、车位上 ，目前在售项目对车位比重视程度不够，较高端项目车位比应在1：0.7以上。5、各项目的绿化率均在35%-45%之间，园林景105、观的细节设计成为竞争的重点。6、2.8米的层高已成为各项目的基本指标，品质较好的项目层高在2.9-3.0米之间。7、两室作为主力户型的配比集中，这一户型配比也最被市场接受。8、大开间，小进深的设计最被市场认可。9、中高端项目普遍有会所设计，除奥林匹克花园外，其余项目的会所面积一般集中在2000平米左右，服务内容以健身、休闲类为主。五、主要客群及基本需求特征分析1.竞争项目的成交客户需求特征分析区域在售项目客群区域来源瑞景居住区燕宇艺术城由于档次较低，客户构成红桥、北辰及拆迁户比重较大，约占70%（其中707所等高端人口占有一定比例），市内其它五区约25%；其余5%主要为郊县人口。主要看中其较低106、的价格，以安居型居民为主。奥林匹克花园1期红桥区40%；北辰区约20%；河北10%；南开10%；和平4%；河西6%；郊县5%；外地5%。主要看中点依次为精装修、物业管理、户型、运动会管翡翠城与奥林匹克花园类似，但市内人群稍多；红桥区约44%；北辰区18%；南开10%；河北10%；河东2%；河西4%；和平4%；郊县2%；其它5%。京津公路沿线大通绿岛北辰区域内周边客户为主，约70%以上，也有少部分市内拆迁户及武清等郊县人口；叠加别墅以天津市内改善型居民为主，部分北京客群。双街万源星城龙郡北辰区域客户及武清区客户为主，约85%以上，极少部分市内其它区域人口。双街新城风尚街区与万源星城龙郡客群类似，107、北辰区域客户及武清区客户为主，约85%以上，极少部分市内其它区域人口。小海地海天馨苑河西区居民为主，占约50%，项目初期拆迁客户居多，后期中改善性客户比例上升，客群中另有大量周边企业员工、教师、开发区从业人员。和一定比例的投资型客户。津南区居民占20%，东丽区客户将近20%，其余为市内居民。三味舒屋河西区本区居民为主，约占70%先期拆迁客户较多，后期改善性客户比例增大，周边项目居民二次购房的客户也占一定比例。时代新城河西区项目周边居民为主，其它区域客户比例相对较大，拆迁户较多，也有较大比例的投资型客群。卫国道沿线太阳城近两期客户群均已中高档收入人群为主，改善型客群达90%以上；客群的辐射范围包108、括整个天津市。而艺阳枫尚的客群以多人数家庭居住较多，新领地则以2-3口之家居多。凤溪花中城主要以河东区客群为主，约70%，其余客群主要阳光星期八对高质量生活需求较高的中档客群中北镇区域假日风景以南开、河西的改善型客群为主，约70%以上，年龄在30、40岁为主的市内改善型或二次置业客群为主，极少部分西青区居民。主要被万科的品牌和产品吸引。资料来源：天津中原数据库统计分析表明，周边板块的各项目主要客群仍以针对市内靠近项目周边区域的中端改善型为主，大盘项目如太阳城在开发后期辐射范围开始向全市范围扩散；而更知名品牌如万科假日风景依托其产品及其它项目在市内的影响，在开发初期就直接吸纳了大量市内不同区域的109、改善型客户。2、购房者需求状况2.1、对户型的需求比例愿购买户型主要集中于二室，占总样本量的75%，其中又以传统的二室一厅一卫比重最高，为总样本量的55%。其次为三室，达17%，一室也有7%的比重。资料来源：2005年春季房交会调研2.2、对面积的需求比例对各面积段的需求以76-90平米和91-105平米为最高，分别为28%和26%，其次为61-75平米和105-120平米，分别为14%和13%。样本以90平米为中线，呈现出较均匀的正态分布。资料来源：2005年春季房交会调研2.3、不同产品类型的需求比例对平层的需求比为69%，其次为错层和跃层，分别为19%和11%。 资料来源：2005年春季110、房交会调研2.4、单价承受比例对单价的承受能力主要在3001-6000元之间，其中3501-4000元最多，为28%，其次为4001-4500元，为24%，4501-5000元和3001-3500元分别为16%和15%。5001-6000元之间的也有9%。资料来源：2005年春季房交会调研2.5、总价承受比例对总房款的承受能力比较分散，其中承受能力在41-45万的占13%，46-50万的占11%，51-60万的占8%。 资料来源：2005年春季房交会调研3、客户访谈总结3.1、对居住条件的满意度奥园：基本满意，尤其对户型的采光和自然环境表示满意，对保安严密带来的安全社区环境也表示认同。但是部分111、访客对其建筑质量表示不满，煤气、下水及物业服务等后期服务的不到位所有访客均不认同。同时，有车族对车位不足不满，中老年人则对人车混行对孩子带来的安全性表示担忧。大通绿岛：居民满意度较低。虽然卫生保安较好，但居民普遍认为其外沿、建筑设计和景观设计均较差，也没有足够的会所功能配套。水木天成：购买水木天成的访客最看重的是水木天成的社区自然环境，中央公园的自然环境是其吸引客群的主因。此外，交通的便利性、较低的价格、适中的户型也是其优势。目前居民对其自然环境和便利性表示满意，但是部分访客对其内部居民素质表示担心。小结：自然环境周边区域的已入住项目主要引人之处。但是，这些项目由于规划较早，在车位配套、人车分112、流等社区规划方面已不能满足居民的要求。因此，若规划时在保证环境的同时在社区摆布，车位、人车分流等规划上引入更先进理念，将成为项目卖点所在。3.2、地铁的影响自住型：项目周边工作：在项目周边工作的访客普遍认为地铁会对未来购物、娱乐带来很大便利，对地铁带来的便利性普遍认可，但部分访客认为高价会冲淡地铁的影响。市中心工作：市中心工作的访客虽然认可地铁的便利性，但普遍表示不会因为地铁搬至郊外。认为市区内便利性更好，无需地铁，同时看中市中心的人文环境。出租行业、自由职业者：该类人群由于普遍有车，因此对地铁并不依赖，但对地铁带来的便利性持肯定态度。退休：该年龄访客往返市中心频次较低，但对地铁的影响普遍看好113、，在自然环境较好的前提下，地铁的通达性被他们看中。投资型：投资型客群对地铁带来的价值升值普遍看好。小结：地铁的作用最被投资客群看中，此外对中老年人群更有吸引力。对于中青年客群而言，市内工作访客虽然看中地铁的便利性，但他们更看重市内生活的便利性和人文环境；在地块周边工作的客群虽看中地铁带来的便利性，但对其影响有限。3.3、再次置业的区位选择瑞景区域客群：居住于瑞景区域的访客主要持三种观点：1、重视房子舒适度，不考虑区位。2、偏爱郊区，市内太乱。持该观点的主要为中老年人。3、由于工作、亲戚在附近，因此仍考虑在附近置业。4、向往市区，主要考虑后代上学及人文环境的优秀。地铁沿线客群：地铁沿线客群主要观114、点为，虽然有地铁仍比较远。但是如价格低于市区幅度较大，性价比优秀，也会积极考虑，一般心理价位4000左右。小结：通过访谈发现，本项目对周边区域的客群影响更大，地铁沿线的客群中，经济能力有限的部分对瑞景区域接受度更高。3.4、产品细节及配套等情况细节：对产品细节受访客群比较统一，统计有以下几点： 中青年客群更偏爱两室，年龄较大，支付能力更强的客群则偏好130平米以下三室； 层高最好在2.9米以上； 希望大厅小卧室的设计，一般卧室面积13-15平米，客厅20平米以上，； 厨、厕希望面积能在8平米以上，喜欢明卫设计； 开间希望能够更大，对飘窗有强烈的要求； 对阳台面积有不同要求，部分访客希望更大，部115、分希望更小，无明确规律。 景观配套：对水木天成的景观普遍较满意，更重视绿地甚于水景。受访客群均希望有会所，会所内容主要仍以球类场馆等休闲健身为主，且均表示会所面积无须过大。精装修：对精装修认同与不认同的比例相当，但所有受访客群均对精装修的质量表示担心。六、供需对比结论 通过供应、需求情况的对比分析，我们得出了以下初步结论：1、 小高层的产品类型对销售速度影响有限，洋房类产品最受市场欢迎。2、 目前产品总价阻力线在50万元左右的情况比较明晰，项目入市时总价不宜过分超过此价格。3、 户型设计建议以两居适中户型为主。4、 大厅、小卧室的产品设计最受追捧，市场希望产品层高2.9米以上，对明卫、飘窗等细116、节有强烈需求。5、 产品规划中，人车分流设计和更高的车位比目前周边竞争项目比较缺乏，是加强产品竞争力的有效途径。6、 需要会所的规划，但会所面积无须过大。7、 景观设计应与居民日常生活休闲相结合。七、商业市场研究1、天津市商业市场目前的运作模式及发展趋势1.1、典型商业市场的运作模式目前天津商业地产通常以开发销售为切入点，分为四种类型：其一，出售商铺产权、经营权，即为“产权式商铺”。大部分都“出售后反租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号。目前购买商铺的投资者真正从事过商业的并不多，大部分人之所以选择买铺是因为其“比炒股更安全”、“稳赚不赔”，加上没有其他的投资渠道，转而期待117、养铺收租赚取利润。目前在天津的商业市场有相当一部分项目为产权式商铺，其中经营运作较好的家世界购物中心，年回报率达到8.8%，所有商铺由家世界统一经营10年，购满商铺3年后，如投资者急需资金，家世界可代售商铺，归还当初购铺的资金，这种运作模式深受投资者的喜爱。其二，出租。商业地产商以项目出租为主，通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态业种，形成自身经营特色，如：女人街，其位于南开区南门外大街，为原来滨江金耀广场百货商场，重新整修后，形成一家集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的综合性商场，商场内商铺全部出租，租金一律10元/天*(含水电费、物业费及推广费)，目前由于业态划分不明显，商品的同质性较多118、，经营状况不是很好。其三，“订单地产”，典型代表即为“万达模式”。2003年12月万达商业广场开张营业，这是万达首次在天津与沃尔玛合作，商业广场共3层，1层为店铺，2、3层为沃尔玛超市。由于其项目的位置、周边商业氛围和自身的原因，目前整体的经营状况不理想。第四，联营。例如目前天津的大型百货类商场多采用该类方式，根据流水额，按照一定的比例收取入住商场内商家的费用。1.2、天津市商业市场的发展趋势本市的各类商业设施总面积已经达850万平方米左右，在未来一两年内，还要增加400万平方米的供应量。本市的人均商业设施面积为0.8平方米，照这样的发展速度，本市人均拥有的商业设施面积将达到1.2平方米，接近119、于一般中等发达国家人均商业设施面积的水平。有关专家预计在未来几年中，本市的商业设施面积将趋于饱和。今后商业市场将呈现以下特点： 将逐渐衍生新的商圈随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。因此不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。如：大悲院商圈，海河水上运动大世界商圈。 地铁快速路将带动商机地铁和快速路所带动的新的商机也是商业供应的一大看点。地铁和快速路的修建将带动地铁商业的发展，未来将逐步形成新的地铁商圈，目前一号线沿线六大地铁站洪湖里站、西南角站、120、鞍山道站、营口道站、下瓦房站、复兴门站周边地块已开始全面招商。本市将崛起全新的地铁大商圈。其中以鞍山道站、营口道站和小白楼站为主要节点的“南京路商圈”将形成。 社区商业将成主流产品建设部有关限制大型商业设施建设的规定，从另一方面推动了社区商业的发展。因此，以社区消费为依托的连锁经营模式将在2005年逐步进入商业地产的主流行列。大多数具备一定规模的住宅社区通常都会预留部分商业设施面积，以满足居民生活的配套。自2004年以来很多住宅房地产项目的商业设施比例和经营水平都已经开始发生根本性的变化。 郊区化发展的趋势天津商业地产呈现出向郊区化发展的趋势，继几年前“家乐”连锁超市落地北辰以来，西青、武清、121、宝坻等大型商业项目相继开业运营，目前静海12万平方米的怡安购物广场和11万平方米的东方商业街正在热销当中。种种迹象表明，天津商业地产正在出现“郊区化”趋势的前兆。 投资理念趋向品牌化品牌化投资也将是明年本市商业地产的重要变化之一。商业地产不仅仅是销售和出租的问题，如何通过前期规划、业态组合、形象推广、后期管理等环节放大产品的含金量，才是一个项目真正的价值所在。目前，天津投资者对于商业地产运营品牌的关注度也明显在提升。有关专家表示，品牌化消费理念是商业地产市场成熟的标志，目前正处于起步期的天津市场能够呈现这样的消费趋势是市场健康的信号，需要更多有责任感的开发商和经营者来共同培养和维护这样的市场氛122、围。 部分项目将转入二手市场这两年大量商业地产项目的入市以及部分项目经营状况等因素的作用下，2005年本市有可能形成商铺二手房市场，但其规模在短期内不会太大。小商铺组合形式的商业地产项目进入二手市场的可能性最大。一些经营状况不够理想的项目已经开始进入转让期，但这种形式的转让大多不会有盈利。由于目前本市商业地产项目的开发和管理企业都是初次接触商业地产，也就形成了其产品经营和整体管理水平不够，租金与盈利不成比例等尴尬局面，很多业主为了减少损失也不得不忍痛转让铺位。2、天津市典型住宅社区商业配套分析楼盘名称所属小区位置建筑面积（）建筑形式经营模式价格（售价：元/、租金：元/天物业：元/月）店铺面积区123、间（）主要经营业态棕榈阳光新世界花园南开16000住宅底商出售1层2万左右2层1.5万左右租金：5-6（物业：2）170400无限制格调街区天江格调南开20000多住宅底商2层、独体3层出售出租售价：1200013000租金：3（含物业费）（物业：2）1402000以大型零售业、休闲娱乐业、精品店为主阳光嘉年华商业广场太阳城河东20000独体出售1层120002层8500（物业：2.5）40800休闲娱乐、妇幼用品、特色餐饮、动态文化、金融商务、生活服务阳光100商业街南开20000住宅底商出售住宅底商20000左右14300住宅底商、超市、会所、餐饮水木天成商业街红桥46000住宅底商出售住124、宅底商6400-1300027300超市、餐饮、住宅底商从上表可以看出：目前天津的社区商业以出售为主，极少有项目是纯出租，在业态组合和后期的经营管理上比较混乱，很难统一管理。大多项目为开发商出售给业主后，业主反租给商户这种形式。这主要是由于天津的开发商大多以做住宅为主，对于商业的操盘及后期运营没有把握，因此都采用出售的方式，这样既可以快速回笼资金，还可以降低商业运作的风险。 社区商业配套比分析通过上图可以看出，规模越大的住宅的商业配套比例越大。但新世界花园除外，由于其地理位置和周边环境的特殊性，其商业配套比例相较较大。 售价分析位置靠近市中心区或靠近中环线的社区商业售价较高，为12000200125、00元/。如：棕榈阳光、天江格调。位于中环线以外外环线以内的大盘太阳城的商业街阳光嘉年华和水木天成商业街，售价较低在640013000元/。 业态分析各大社区商业业态主要以生活配套商业设施为主，主要为社区内居民服务。 建筑形式天津市社区商业大致分为两种形式：街边底商和单栋建筑。规模较小的社区，商铺一般位于小区入口处或者小区中心区的两侧；规模较大的社区，一般有一个集中的商业区，然后各个组团又分设底商。另外有的项目的商业配套面向社区外的主干道，也对外营业，属于邻里型商业。3、本项目周边区域商业市场分析商业地产项目具有严格的区域性，表现在项目位置的不可复制、商业辐射范围的有限性两个方面；准确把握区域126、市场环境中的各项因素、及各因素间的关系，能否充分利用市场空白及机会所在，对项目的市场定位及后期商业运营具有很强的指导意义；因此中原对本项目所在区域商业市场进行针对性分析，为项目定位及全案策划工作提供强有力的支持和依据。3.1、大型商业设施分析大型商业设施列表项目名称位置总建筑面积（）业态开业时间图例家世界奥园店丁字沽三号路延长线奥林匹克花园对面10000大型超市2002年12月集贤佰悦海鲜酒楼丁字沽三号路延长线奥林匹克花园对面12000大型餐饮2004年9月18日家乐家居北辰店北辰区京津公路8000大型超市1999年1月8日易初莲花京津公路店北辰区京津公路25000大型超市2004年11月25127、日根据中原实地调研，项目5公里范围内超过5000以上的大型商业设施共有4家，其中3家大型超市，1家大型餐饮设施，总供应量达到了5.5万。由此可以看出此区域大型超市布点密集，供应量充足。此区域经营最好的超市为家乐北辰店，在1999年开业，目前营业额位居于天津家世界超市13家店的第三。此超市位于南仓道附近，天穆镇政府对面，紧邻京津公路。在家乐入口处引入麦当劳，前来就餐的人较多。此区域的消费客群多为北辰当地的居民和路过京津公路的流动客群。易初莲花京津公路店于2004年底刚刚开业，无论在规模上还是在硬件设施上都优于家乐北辰店，在开业初期曾经火爆一时，分流家乐的一部分客源。但是随着时间的推移，家世界在商128、品的种类和价格上的优势逐渐显现出来，家乐的营业额远远高于易初莲花超市。家世界奥园店为王庄工贸实业总公司与天津家世界连锁商业集团合作开发的大型超市项目，此项目距离本项目不到一公里，于2002年开业以来，经营状况一直不佳，营业额为天津家世界超市13家店的最末。集贤百悦海鲜大酒楼也是王庄工贸实业总公司与集贤饭店合作开发的项目，是王庄工贸实业总公司开发的最大的商业项目，目前此酒店经营状况很好，是市内各区居民举办婚宴、庆典等和公司员工聚餐提供很好的场所。3.2、潜在大型商业设施供应分析瑞景13#地长赢御龙湾商业部分潜在商业设施列表项目名称总建筑面积经营业态意向投入使用时间新天地大厦8000除了餐饮、大型129、超市均可，最好为家电或家具类卖场现房瑞景13#地商业地块总建66000，占地21680，商业用地长赢御龙湾商业部分130000公建（含有商业、酒店、写字楼）“王庄鹏安商业区”位于天津市北辰区与红桥区交界处的瑞景居住区内，辰昌路（原红桥区丁字沽三号路）东侧，奥林匹克花园对面。占地面积13万平米，拟建设集购物、商住、餐饮、文化、娱乐、健身为一体的大型公建群和商住设施，建筑面积10万平米，目前已开发了2.2万平米的超市和酒店。瑞景新天地商厦其坐落于天津市北辰区与红桥区交界处的瑞景居住区内。面临红桥区三号路延长线辰昌路，总建筑面积8000平米，为钢结构三层建筑。原为富山房地产开发公司建设，王庄工贸实业130、总公司于2004年4月将其购买。目前为现房，正在对外整体招商，租金为2元/天*。3.3、区域内各个楼盘项目配套商业分析项目周边社区配套商业列表项目名称配套商业名称总建筑面积（）建筑形式面积区间（）售价（元/）租金（元/天*）主要经营业态奥园澳洲风情商业街20002层独体402005500700012餐饮、药店、邮局、装饰、日常用品等翡翠城豪伯斯客（hbsk）27002层独体1221701层660070002层46005500除餐饮外，其他均可本项目周边的社区商业配套极少，如：燕宇艺术城、富山东晶都没有纯营业性商业设施。从上表中可以看出，距离本项目最近的社区商业配套澳洲风情商业街和豪伯斯客均为集131、中型独体商业，体量不大。其中澳洲风情商业街，位于社区主干道旁，在巴黎居、悉尼居中间，总建筑面积为2000平米，16个商铺，售价在55007000元/，目前租金区间在12元/天*，主要经营业态为餐饮、药店、邮局、装饰、日常用品等。而豪伯斯客在翡翠城1期销售时，曾经销售过，但销售进度比较缓慢，后因顺驰内部问题已搁置，现未开业。据内部人士透露，后期还会启动。3.4、区域内街边店铺分析 京津公路沿线商铺业态分析通过对京津公路沿线业态的实地调研，区域范围内没有中高档的社区百货类物业，许多当地区民需要到市内六区进行消费。此区域作为北辰区最繁华的地带，娱乐健身类行业明显不足；中高档的大型餐饮数量也较少。 辰132、昌路沿线商铺业态分析通过对该区域商业业态的调研得出，餐饮娱乐占13.3%、服装类占33%，手机配件、电信服务类占16.7%，超市占11.7%，五金类占8.3%，汽车配件占6.7%，美容美发占1.7%。 餐饮娱乐业通过对该地区的商业结构的分析中，餐饮业占13.3%，说明当地市场对餐饮业有相当的支持作用。周边存在部分大中型饭店（集贤大酒店）。随着该地区人口结构的改变和消费水平的提高，规范化、规模化的、品质有保障、价位合理的餐饮娱乐经营将成为该地区的主要需求。 服装类由以上数据可知，服装类经营为该区域内主流商业，主要集中在超市的临街门脸，商业街及少部分底商。经营品种多为一些中低档商品。 周边区域商铺133、租金分析周边商铺租金水平位置租金范围建筑形式京津公路沿线0.73.5元/天*街边商铺辰昌路沿线0.83元/天*街边商铺瑞景居住区内12元/天*街边商铺本项目周边区域的店铺经营规模均以小门脸、底商、小型商业街形式为主，业态以餐饮、服装、日用生活用品、五金、汽车配件为主，这类商业业态的形成主要依托于原有的住宅区，因为当地的居民平民化色彩较重，相对较低的收入水平，使他们对日常的生活用品的品质要求不是很高，加之地上建筑物的限制所以形成目前这种小、乱、差的商业格局。因此本区域周边的商铺租金普遍不高，在0.73.5元/天*，主要集中在1.2元/天*左右。4、本项目商业定位建议4.1、项目商业建筑空间类型的134、建议通过对天津市商业设施的空间类型的研究比较发现，在商业发达区域，建筑空间类型往往布置采取“点线结合”的方式。单体、综合体建筑作为“点”，由线商业街进行连接，有效的引导人流，保证总体区域的兴旺。本项目周围居民人口密度低，周边设施商业氛围较淡。若做旺本项目商业部分，最好把商业载体聚集到一起，这样商业聚集效益明显，比较容易后期商业载体的良性运营。项目建议：采取单栋建筑和街边底商两种的空间类型。4.2、本项目商业业态建议 引进小型便利店针对本项目的消费客群，应该引进小型超市，最好设有24小时便利店，规模在80150平米，能够直接满足本项目客群的各个时段的消费，提高项目的附加值。 餐饮类应设置中高档餐135、馆，最好以中餐为主，特别是家常菜、海鲜、川菜最受欢迎。消费客群主要面向社区内居民。 文化娱乐类建一些休闲娱乐场所，例如：茶室、咖啡厅、书吧、健身场所等。另外为了提高本项目的附加值，为业主提供舒适的环境，可把此业态设在会所中，专门为本社区的业主服务。 生活配套设施在商业配套设施上还应该引进银行、通讯通信店、社区医疗设施、美容美发店等。综上所述，社区商业业态建议为：小型便利店+餐饮类+文化娱乐类+生活配套设施4.3、项目租售价格定位建议本项目的价格定位采用市场比较法，将参照周边项目的一些情况进行对比，但由于商业个案细节的差别对最终价格有极大的影响，而本案的具体情况并未确定，因此对比结果将仅供参考。我司认为对于资金雄厚，有一定商业操盘经验的开发商，最好的方式还是持有商铺，以租金收取费用，这样的做法好处有二：一是以租金收取长期利润；二是可以有效地控制零散的商户，有利于商业后期管理，提高项目整体的附加值。因此我司建议开发商采用出租的方式。从出租角度看，商业的租金价格受市场影响很大，而且不同的业态所能承受的租金水平不同，如目前天津市大型超市能承受的租金水平大约为1.1元/天平方米，中餐的平均租金水平大约为3元/天平方米，本项目区域的店铺租金大约为1.2元/天*平方米左右。根据市场比较法，通过对外环线周边的住宅商业项目的市场比较测算后，租金水平定在1.6元/天*左右，临街商铺价格可提高。