1、深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼博罗综合体项目前期策划报告筑地地产2010年9月谨呈：惠州麦雅地产深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼发展商目标梳理发展商目标发展商目标通过市场调研，确定项目客户、市场和产品定位。目标深化目标深化1、土地价值最大化2、房产价值最大化3、开发利润最大化4、开发风险最小化5、项目与发展商品牌树立核心问题核心问题1、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求？2、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力？3、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值？4、酒店、写字楼、商业部分如何实现2、销售及经营价值？深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼报告框架2 2项目定位项目定位3 3物业发展建议物业发展建议1 1项目及市场分析项目及市场分析4 4开发步骤建议开发步骤建议4 4筑地简介筑地简介深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼1、地块价值分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标1、占地面积：1058292、容积率3、：4.523、总建筑面积4780004、用地性质：商住综合体类型：酒店、写字楼商业、住宅项目总建面近50万平米，属于中大规模社区。入户大门，博罗门户绝版好地波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标博罗县中心区域动脉联动全城，有利吸引多方客户8沿江公路的扩建开通，给博罗县区带来新的契机，博罗到惠城区车程不到20分钟。且四通八达的交通环境，博罗到珠三角深圳、广州、东莞等城4、市车程均在2小时内。波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标8项目外部配套有博罗中学、博罗体育馆，博罗商业中心街（商业东街），沿江大道；交通、商业联动，居住价值日渐浓郁波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源5、分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标北北南南西西 东东干净利落，视野开阔，交通便利波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标自然景观资源匮乏8本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路36、005号深房广场B座29楼地块SWOT分析地块有近心优势，距离博罗县中心区域较近地块有近心优势，距离博罗县中心区域较近 本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽 沿江路接壤惠城区仅20分钟车程，且与惠州大道连接惠州以及广惠高速的重要通道，是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅2分钟车程。周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山7、景、体育馆全景 本案三面视野开阔，体育馆近在咫尺，远看山景秀丽。本身将有很好的展示面。本案占地本案占地10余平方米，有一定的规模优势，在市场中会产生较大影响力余平方米，有一定的规模优势，在市场中会产生较大影响力 本案占地面积10余平方米，可开发建筑规模近50万平方米，有住宅、酒店、写字楼、商业等丰富产品结构，在本区域内将是一个标杆性项目，势必给市场带来有力的冲击。优势分析：优势分析：StrengthStrength地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标波特五8、力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析周边可借助的发展资源有限周边可借助的发展资源有限 本案不临水系、山景资源、市政公园绿地等，自身无直接利用的景观资源，只能靠内部塑造高品质园林景观，合理规划布局，充分利用远处山景景观。紧靠项目周边已有住宅档次较差，不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象紧靠项目周边已有住宅档次较差，不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象 本案西面为早期住宅群体，厂房、商业、住宅混杂，外部楼体破旧，对本案出入环境带来不利影响。周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的发展带来难度周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的9、发展带来难度 本案离中心商业核心区域有一定的空间距离，周边居住人量以及人流有限。且三面公路均为市政大道，对人流的形成带来局限。紧靠公路所带来的噪音影响紧靠公路所带来的噪音影响 本案三面环路，过往车流量大，带来一定的噪音影响。劣势分析：劣势分析：weaknessweakness地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析机会分析：机会分析：opportuni10、tyopportunity博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域 随着体育馆的落成，沿江公路的开通，将对本区域带来空间利好，对区域开发热潮带来推动作用，未来将成为博罗居住以及商业核心区域。整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机 博罗县区域内近年无同类产品的物业开发，对本案项目打造的唯一性和标杆性的树立带来一定机会的可发展空间，有望成为博罗可圈可点的博罗地标物业。城市大发展优势，博罗未来房地发展前景看好，更多投资者11、将进入博罗市场城市大发展优势，博罗未来房地发展前景看好，更多投资者将进入博罗市场 随着市政建设的不断完善，政府招商引资的步伐加大，博罗成为惠城区后花园的地位越来越明显。随着沿江公路的扩建和开通，未来将吸引更多的投资客以及高端客户群来博罗投资和居住，未来的经济发展脉搏更加有力。地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析威胁分析：威胁分析：threatthr12、eat城市绿洲、鸿隆江山的后期产品带来与本案的直接竞争威胁城市绿洲、鸿隆江山的后期产品带来与本案的直接竞争威胁 城市绿洲、鸿隆江山后期高层产品的市场竞争，产品户型大致同类，且竞争项目已是成熟住宅体，居住氛围浓郁、项目内部配套相对完善带来的对比竞争。银行对第二套房贷的控制银行对第二套房贷的控制 自今年4月中旬新政国十条出台，对第二套银行贷款的大幅提高和利率的提高，国政旨在严格控制多次置业贷款，而且从执行力度和决心上都是历届政策最强版，对改善性置业客户形成大幅打压。周边中低档楼盘对客户的分流周边中低档楼盘对客户的分流 周边中低档项目如“城市代号、榕城华庭”以其高性价比对博罗自住客户形成较大吸引力，13、势必将对本项目的客户分流出去。地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析地块地块SWOTSWOT分析小结：分析小结：从项目的竞争优势来看，本身的地段价值以及产品特点仍然比较明显，未来的面临的机会将大于可能存在的威胁。另一方面,项目的自身缺点可以通过项目的总体规划、定位、和产品品质自身的塑造等方面来规避。博罗县县城发展水平加快是本项目可以借助的的机会，县区14、发展所带来的交通建设、基础设施配套建设等等，将较大的改变博罗县现有的城市面貌。且博罗自身商业发展结构的传统化和习性将有利于项目整体的发展。尽管未来市场仍将存在一定的竞争，差异化的定位、产品设计、开发策略及销售策略等可以使本项目脱颖而出。地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标波特五力分析波特五力分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼8客户关心是否是我需要和渴求的产品，性价比是否够高8市场变幻莫测，究竟还有多少潜在的竞争对手，15、他们又会出什么招数呢8股票是房产的替代品，同时客户往往在金钱和实物之间犹疑8规划是否有特色，建筑风格和园林风格是否受到市场认可8我们自身，又如何扬长避短，出奇制胜呢五力制衡，必须从市场和客户出发地块价值分析地块价值分析区位及交通分析区位及交通分析地块条件及四至分析地块条件及四至分析景观资源分析景观资源分析SWOT分析分析波特五力分析波特五力分析内外配套分析内外配套分析经济技术指标经济技术指标深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼项目属性界定因素事实界定区域区位现状l紧靠沿江路、商业东街末端、广汕公路l位于进入博罗县入口处，目前为中等成熟区域l四周住宅的居住档次相16、对不高近城区、县城半成熟区域规模占地105829平方米中等规模资源l交通环境非常优越l体育馆大市政配套临近l有一定的山景自然资源辐射无独享资源，属于县城山水资源次级区域配套l附近中高档商业缺乏l有一定的目的设施及教育资源基本生活配套环境欠佳交通l博罗与外界接壤的交通门户l沿江路、广汕公路形成的交通节点交通环境成熟项目深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼项目价值分析区域价值挖掘：区域价值挖掘：通过对博罗东区发展机遇、发展基础的的研究，我们认为博罗东区应该发挥城市价值，作为博罗中心城区延伸带，融入博罗中心城区发展中。发展基础发展机遇l 本案距离中心核心商业区便捷，17、有条件收到中心城区的辐射；l 居住延伸力来看，住宅发展的方向正在向此延伸；l 开发商对区域的信心、开发实力以及地块的规模效应、产品类别等优良条件使得本案有很大的操作空间。l 沿江公路的开通，市政设施的完善，居住价值有待发挥应有的区域价值；l 从城市发展发展理论与实践看，本区域应该依靠自身交通优势承担缓解中心区域居住功能、承担起另一个中心的作用；l 本区域立足未来城市发展中承担的进步功能，奠定了本区域的城市中心带的地位。从以往典型成功案例看，主打从以往典型成功案例看，主打“城市概念、城市地标城市概念、城市地标”更能发挥项目城市价值，并增加项目更能发挥项目城市价值，并增加项目营销价值，城郊物业立意18、站位在城市层面，并承担城市功能，更易获得成功。营销价值，城郊物业立意站位在城市层面，并承担城市功能，更易获得成功。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼2、市场分析深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺19、物业商铺物业写字楼物业写字楼物业楼盘物业类型占地面积（万平方米）鸿隆江山别墅、高层50城市山麓别墅40城市绿洲小高层、高层、别墅在建8万占地，总占地200万城市代号高层3力天博都高层1.1榕城华庭高层10博罗县目前在售典型楼盘深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业8大盘备受关注，主要以大户型为主鸿隆江山城市绿洲n 市场大盘以大户型为主：140-150的大三房，160以上的四房n 高品质楼盘销售较好，总体市场均价：3320、00-3500元/平方米n 小型楼盘以中大户型为主，价格在3000-3200元/平方米左右深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业75642博罗大道博罗大道商业大街商业大街沿江路沿江路1序号楼盘名称1奥林匹克花园2城市山麓3鸿隆江山4城市绿洲5城市代号6力天博都7榕城华庭8项目所在地83主要竞争楼盘深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字21、楼物业写字楼物业商铺物业商铺物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼商铺物业商铺物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业区域商铺类型销售价格租金商业东街街铺10000-13000元/平米30-90元/平米城市绿洲社区商铺6000元/平米城市代号项目底层商业体不售力天博都项目底层商业体未发售博罗县目前商铺情况深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业酒店物业酒店22、物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业商铺物业商铺物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望中园路商业街商业街和平路商业街博罗县商业博罗县商业中心区中心区商业街区业态档次商业东街服饰、零售店中和平路购物中心、服饰、电子中高档中园路购物中心、服饰、电子中高档深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业商铺物业商铺物业宏观市场宏观市场中观市场中观市场微观市场微观市场后市展望后市展望n 博罗县目前开发项目中无大型商业综合体，商业供应较少；n目前商业区域都是早期延续发展起来的商业街23、，近年无新的商业街区落成。n 商业发展趋向呈往商业东街（县区东部）发展延伸态势。发展态势“城市代号”项目底层商铺引进“人人乐”超市，计划2012年开业深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业富华大酒店银城大酒店新世纪大酒店帝都大酒店富华大酒店四星银城大酒店中档帝都大酒店中档新世纪大酒店中档餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧、休闲设施：卡拉OK、健身房、电玩中心 服务设施：商务会议厅、商务中心、停车场、票务服务、商场、时装店、夜总会 歌舞厅、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一体的酒店 餐饮设施：中餐厅、24、西餐厅、酒吧、休闲设施：卡拉OK、健身房、电玩中心 服务设施：商务会议厅、商务中心、停车场、票务服务、商场、时装店、夜总会 歌舞厅、中西餐、健身中心（桑拿）、客房于一体的酒店 n 博罗县酒店较少，都为早期建设。n 规模均在10000平米以内。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业住宅物业酒店物业酒店物业商铺物业商铺物业写字楼物业写字楼物业力天博都信合大厦本案 目前博罗县新开发在售写字楼尽有一栋，早期开发写字楼也尽有信合大厦一栋，博罗写字楼市场供应极少。项目力天博都信合大厦销售价格3500元/租金35元/40-50元/体量11001000左右深圳市筑地投资25、有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼报告框架2 2项目定位项目定位3 3物业发展建议物业发展建议1 1项目及市场分析项目及市场分析4 4开发步骤建议开发步骤建议4 4筑地简介筑地简介深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼本案发展特征发展战略机会机会博罗城市中心区延伸带着眼着眼立足城市大发展，从现状竞争中突围角色角色通过先进规划提升形象，领导区域发展增值增值通过资源再造及产品创新自塑卖点前瞻前瞻突破突破引领引领共生共生总体战总体战略略市场定市场定位位形象定形象定位位产品定产品定位位客户定客户定位位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路30026、5号深房广场B座29楼博罗中心城区延伸带博罗中心城区延伸带都市生活源动力都市生活源动力都市生活源动力都市生活源动力大规模高尚综合体社区大规模高尚综合体社区大规模高尚综合体社区大规模高尚综合体社区近心、通达、交通节点近心、通达、交通节点辐射区域项目功能 立足博罗 面向惠城、深圳、广州 辐射珠三角 打造博罗国际都市主义大盘 搭建服务博罗大发展的生活质量平台 树立博罗进步形象的新标杆 构筑博罗对话惠城的城市活力之源 如今，随着珠三角一体化加快和广深、惠地区对周边城市的辐射力进一步加强，惠州博罗已经成为惠城区城市延伸带，更是担负起“都市后花园”的使命，本案借助此定位从区域中突围而出，承担城市功能，在重27、塑区域形象的基础上，保有良好的市场形象。总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位整体定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼中央生活区中央生活区产品稀缺型高档社区产品稀缺型高档社区区位属性独特卖点档次占位总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位整体定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位博罗中央生活区博罗中央生活区绝对领导者绝对领导者区位属性市场占位整体定位深圳市筑地投28、资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼本案整体形象定位演绎诠释的主线本案整体形象定位演绎诠释的主线博罗地标综合体社区，都市博罗地标综合体社区，都市国际生活范本国际生活范本n 无论何处，心在博罗无论何处，心在博罗突出“博罗城脉都市综合体”的概念，强调综合体高尚品质的项目特征；在博罗，无论是本地人还是外地人，城市的进步促使他们追求高质量的都市生活，“质量”被重新定义；将家安在博罗可以享受博罗的宁静、便捷的交通网，与惠州发展的脉络同步；绝对的“博罗中心”，惠博一体化的衔接点。n 由高尚由高尚质朴质朴简单到享受简单到享受自由自由收藏收藏荣耀荣耀内敛的逐步延伸内敛的逐步延伸 逐步延展29、我们对项目精神的诠释，赋予文化符号；（从而降低营销成本）生活是享受的、自由的，魅力之城赋予家以自我的精神；内敛而显成熟，高雅与大气。总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位整体定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位博罗首席城市综合体博罗首席城市综合体仅此一处仅此一处形象占位产品属性唯一属性整体定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼博罗门户通达中央国际生活城博罗门户通达中央国际生活城区位属性级别占位资源属性30、总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位整体定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位 项目定位为博罗首席且唯一一处城市综合体项目，起点一定要高；产品本身的稀缺，特别是仅一、二线城市才能见到的城市综合体，国际化生活模式的诞生，一方面是提升项目形象，另外一方面也有利于项目价值的最大化；本案作为博罗综合体项目的领导者，是提升博罗县城市形象的展示平台，众多买家在此生活将感到极大的优越感和自豪感！也是现代化生活的极大享受，所以我们的户型产品所以我们的户31、型产品应该是适合居家享受的！应该是适合居家享受的！户型配比推导维度一：住宅定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位户型配比推导维度二：市场竞争 本案项目产品推出的时候，主要的竞争对手城市绿洲项目（以大户型洋房为主）、鸿隆江山（高层住宅）、力天博都（以中等户型为主）、城市代号（以中等户型为主）等。同时，博罗本地客户买家主要以自住为主，所以中大户型是最受欢迎的。另外，博罗区域内商铺物业、酒店物业、写字楼物业市场供应较少，而汇聚多类产品的综合体项目更是市场独有，项目产品还将对市场做相应的32、弥补。因此，本案应该集中火力打造适合居家的三房、四房产品，特别是打造倍受市场追捧的120160平米这个面积区间的产品。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位市场调研：您希望购买的户型是：需求三房、四房的客户占了72；超过一半的客户需求100160平米的户型。户型配比推导维度三：客户调研市场调研：您希望购买的面积是：市场调研：您接受的总价范围是：深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户33、定位定位户型配比推导维度四：自身条件 本案四面环路，自然景观资源空白，周边生活配套匮乏，独有优势就是交通资源优越，生活配套及景观资源均需项目自身打造。本案的自身条件决定了其不可能打造博罗最高端的产品，而应该找准特色，主攻中大户型的自住型客户。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位综上所述，建议住宅产品定位为：综上所述，建议住宅产品定位为：高层美宅（中大户型）高层美宅（中大户型）深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼户型舒适度的基本分类根据产品舒适程度、34、业主再置业频次，东莞市区住宅市场的户型特征大致可以分为下述四类：本项目重点要吸引的客户是城市型及舒适型居家的客户本项目重点要吸引的客户是城市型及舒适型居家的客户总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅户型定位 一方面要根据市场供需结构和项目定位来配比户型结构，另一方面还要结合地块条件来调整户型配比。综合分析，建议本案户型配比为：二房二房 ：三房三房 ：四房四房=10%:70%:20%=10%:70%:20%项目户型两房和四房户型比例较少，户型结构相对单一，仅需结合不同物业从面积和户35、型设计上进行产品丰富，其中两房可设计成“2+1”户型以促进销售；而三房户型属于主导户型，总套数比例占70%，户型结构上进一步细分为紧凑型、舒适型、奢适型三种结构，奢适三房户型也可设计成“3+1”户型，从面积上来看以上三种三房户型分别代表了小、中、大三种户型，面积区间105145平方米，产品多样化，能充分满足不同消费者的置业需求。总体总体战略战略市场市场定位定位形象形象定位定位产品产品定位定位客户客户定位定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅户型定位户型结构户型结构面积区间面积区间建筑面积建筑面积（）（）平均面积平均面积（）（）户型套数户型套数套数套数合计36、合计比例比例合计合计套数比例套数比例项目户型面积套数大致配比表2房2厅1卫（2+1改三房）80-95863房2厅2卫（紧凑型）3房2厅2卫（舒适型）3房2厅3卫（奢适型）4房2厅3卫（奢适型）105-115120-135135-145145-17011213813016010%15%25%15%20%10%70%20%2442442098440992798205050878080366614366488合计244413533000017124882444100%100%140-16015815%36657828深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼项目档次定位n37、 本案将是名副其实的高尚社区而非豪宅，中高档是档次定位的核心，是外在的形象识别特征n 根据项目开发策略，本案可适当导入高档产品，稳固和提升项目整体形象，实现溢价条件小于小于300030003000-33003000-33003300-36003300-36003600-39003600-39003900-45003900-4500大于大于45004500榕城华庭力天博都城市代号城市绿洲鸿隆江山城市山麓奥林匹克花园低档中档高档别墅豪宅本案实现价格与对应档次比较示意本案实现价格与对应档次比较示意本案所处空间深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼根据项目开发的逐步深入38、，根据项目开发的逐步深入，本项目客户分为近期客户、中期客本项目客户分为近期客户、中期客户和远期客户。户和远期客户。前期客户定位，以自住为前期客户定位，以自住为主，避免因投资客较多导致空主，避免因投资客较多导致空置较高，难以形成浓郁的生活置较高，难以形成浓郁的生活氛围，给后期产品带来不好的氛围，给后期产品带来不好的形象认知，客观上造成自住客形象认知，客观上造成自住客户的排斥。户的排斥。核心客核心客户群户群重要客户群游离客户群123中心城区及博罗县城中高端自住置业群；企业主、政府公务员50%50%博罗县城其他私营业主及企事业单位中高管理人员及政府公务员博罗回乡人员；惠城区及珠三角其他投资客户30%39、20%总体战总体战略略市场定市场定位位形象定形象定位位产品定产品定位位客户定客户定位位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼根据项目开发的逐步深入，本项目客户分为近期客户、中期客户和远期客户。根据项目开发的逐步深入，本项目客户分为近期客户、中期客户和远期客户。中期及后期客户定位，将以中期及后期客户定位，将以自住为主，辅以投资。随着开发自住为主，辅以投资。随着开发的成熟，前期业主的入住和产品的成熟，前期业主的入住和产品得到市场的认同，后期将以适当得到市场的认同，后期将以适当吸引投资类客户进入，如：精装吸引投资类客户进入，如：精装酒店式公寓等产品的后期开发，酒店式公40、寓等产品的后期开发，住宅产品以中小为主等配备，吸住宅产品以中小为主等配备，吸引本地和外地投资客。引本地和外地投资客。核心客核心客户群户群重要客户群游离客户群123企业、政府高级管理人群；养老人群40%当地双职工中等收入人群珠三角及其他外来投资客30%30%总体战总体战略略市场定市场定位位形象定形象定位位产品定产品定位位客户定客户定位位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼具体表现近期客户中期新增客户远期新增客户客户来源客户职业家庭结构生活习惯消费习惯置业特点置业倾向客户层级博罗县区为主，周边镇区为辅企业主、企业高管、公务员及双职工家庭三/二口之家或几代同堂追求潮41、流、品味，自我，理性，讲求面子喜欢热闹、好炫耀。满足高品质生活为核心相对较多关注品质、档次、内涵及价格注重质量，期待生活质量的改变中高档为主，高档为辅惠州、深圳客户，珠三角客户养老、投资者三/二口之家或几代同堂用作为后花园打发假期或养老。喜欢扎堆，注重口碑效用关注环境质量、规模、交通、服务及配套以养生、保值增值为核心关注项目的市场领导地主及服务品质中高档博罗社会精英、惠州客户企业高管，双职工白领，政府公务员三/二口之家或几代同堂生活简约、富有格调，崇尚自由和享受，大气、内敛感性、注重细节择邻而居，与时俱进易于接收项目的精神内涵，注重与自身的匹配中高档总体战总体战略略市场定市场定位位形象定形象定42、位位产品定产品定位位客户定客户定位位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼时间项目表现点针对客户引导策略主流产品供应策略近期中期远期低附加值，尊贵、高品质，诠释开发理念l塑造产品及配套卖点l优质硬件的的精品工程l提出吸引中高端客户的项目发展主张l软性服务发力l成熟的客户维护体系l稳定口碑、忠诚度及美誉度l完美演绎博罗地标的社会地位及影响力l以成熟的姿态演绎更高层次的文化内涵l提出稀有、珍藏的概念高层（中、大户型为主）高层洋房（中大户型及大户型）高层（大户型、中大户型、小户型及公寓）成熟、大气高附加值、荣耀、感性、文化内涵总体战总体战略略市场定市场定位位形象定形象43、定位位产品定产品定位位客户定客户定位位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅价格预期价格坐标价格坐标开发时期开发时期40004000元元/43004300元元/48004800元元/起步阶段中期后期总体实现4800元/平方米销售均价深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼商业部分定位商业定位建议商业定位建议形象定位形象定位目标消费群定位目标消费群定位档次定位档次定位业态定位业态定位博罗生活方式中心Life Style Center立足配套本案基本生活，服务整个博罗罗阳镇活力街区Eenrgy Street塑造街区气氛，形成区域辐射44、范围影响力，集中商业作为主打形象核心消费群（50%）:博罗县中高端居住人群重要消费群（40%）：项目3公里范围内的中端消费居民偶得消费群（10%）：博罗外来人群，包括惠州、外来镇区消费群中档偏高集中商业+街铺连锁品牌超市（集中商业）+餐饮+零售店铺连锁品牌超市：华润万家、新一佳、人人乐、大润发等餐饮：中档粤菜酒楼、KFC、麦当劳零售店铺：银行、服饰店、洗衣店、药店等深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼本项目的商业市场空间预测常用计算方法：常用计算方法：国外购物中心的通常计算方式为3公里范围内的人均11平方米的商业面积；国内如万达商业广场则按照1平方米/人的特点45、计算总面积；考虑未来的商业发展空间，本项目按1.1计算。项目3公里范围内常住人口在7-9万人左右，本项目计算指标按8万算；项目3公里范围内现有商业面积及未来商业供应体量预计为4万平方米左右计算结果：计算结果：81.144.8万平方米故预测本项目的市场空间为：故预测本项目的市场空间为：5 5万平方米左右。万平方米左右。本项目的商业市场空间预测深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼商业发展建议改为2-3层商业裙楼 主力集中商业次主力集中商业删减删减删减删减删减保留一层次级主力商业体氛围缩减2/3，改为2层设计，此位置增设两个单元住宅建议删减商业面积建议删减商业面积446、 4万平方米，改建住宅在万平方米，改建住宅在1 1号位置，号位置，除入口处内铺保留，其他内部删减。除入口处内铺保留，其他内部删减。1增设商业裙楼 深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼商业价格预期根据市场比较法，预计项目的商铺首层每月每平方米租金为60元左右根据行业经验，设定一手投资回报率为8一手投资回报率一手投资回报率=月平方租价月平方租价*1212个月个月本案参照投资回报价本案参照投资回报价收益还原法首层价格收益还原法首层价格90009000元元/，建议设定在，建议设定在1000010000元元/。收益还原法深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路300547、号深房广场B座29楼二三层价格预测：n二层物业市场价格基本为首层物业的50%，本项目通过空中连廊的增值作用，二层物业价格可达到首层的60%，即 6000-70006000-7000元元/平方米。平方米。n三层物业市场价格基本为首层物业的40%，即4000-45004000-4500元元/平方米。平方米。n因此，项目入市时，商铺价格预测如下：楼层价格预测首层8000-12000元/平方米二层6000-7000元/平方米三层4000-4500元/平方米商业价格预期深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼酒店部分定位商业定位建议商业定位建议形象定位形象定位目标消费群定位48、目标消费群定位档次定位档次定位功能定位功能定位博罗国际生活体验中心Life Style Center立足博罗，服务整个深、惠、广地区五星级国际（商务）酒店核心消费群：会议、接待、娱乐休闲、宴会重要消费群：旅游、商务类客户其他消费群。高档n 会议室、多功能厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、大堂吧、健身中心及SPA 中心、停车场、洗衣房、商店等。n在本项目酒店的行政楼层可以设立行政酒廊，供行政楼层客人休息、用餐和进行商务洽谈。n中餐厅的利润较高，因此建议重视中餐厅的经营建设深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼酒店式公寓定位2 2.公寓（含写字楼）定位公寓（含写字楼49、）定位城市首席运营体城市首席运营体/财智价值发现者财智价值发现者 智能化多功能国际型商务空间智能化多功能国际型商务空间 诠释：项目产品涵盖写字楼、商业、公寓、住宅等一系列高端产品物业类型，作为一个如此大规模、高规格的超大型建筑综合体，其本身赋予城市运营的功能，因此其形象定位要站在参与城市运营的高度来诠释本项目的高端形象，这样有助于快速提升本项目的知名度与品牌度。而本项目在处在市政府未来几年内重点建设的区域中，其增值前景相当乐观，掘金机会只留给那些有远见的发现者。总体定位总体定位功能定位功能定位深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼精英创富领袖精英创富领袖置业倾向50、置业倾向买来办公自用型；纯粹投资以出租收益。n大型企业博罗地区办事处、博罗各行业领域知名企业（写字楼方向）；n本地各行领域中的资深名企（房地产、金融、电信、IT等）n有着经济、文化特权背景阶层的本地工商私营户主；本地及周边地区、珠三角投资客；（写字楼、公寓方向）n购买本小区其他物业的业主；n企业高管层、老板层、核心技术人员等；客户定位客户定位形象定位形象定位户型定位户型定位公寓写字楼一房：40-50二房：60-80面积区间：60-1505000元/预期价格4500元/深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼推广案名方向思路案名设置原则：大气、时尚、国际化感强案名推51、介：其他：康斯丹郡、凯旋国际、假日广场深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼报告框架2 2项目定位项目定位3 3物业发展建议物业发展建议1 1项目及市场分析项目及市场分析4 4开发步骤建议开发步骤建议4 4筑地简介筑地简介深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑风格借鉴之欧式类法式风情欧式风情法式风情深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑风格借鉴之现代类建筑风格借鉴之现代类现代元素简52、约时尚百悦尚城魏玛风情深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节外立面总体风格建议主推：现代主义风格备选：现代典雅风格均要体现现代时尚元素现代典雅风格现代主义风格现代主义风格深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建议以下两个能够更好突出品质感的色彩搭配方向：方向一:相同/相近色系色彩搭配方向二:差异化色彩运用，冷暖对比搭配色彩搭配采用相关色色彩搭配采用相关色系，和谐中富于层次系，和谐中富于层次变化。变化。高端住宅的色彩使用有规律可循波托菲诺香蜜湖1号奥林华府建筑设计户型设计园林设53、计风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼冷暖色调的鲜明对比，既可以庄重雅致，冷暖色调的鲜明对比，既可以庄重雅致，也可以跳跃时尚也可以跳跃时尚高端住宅的色彩使用有规律可循波托菲诺香蜜湖1号奥林华府风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼主要色彩建议洋房色调建议：外墙：主色米黄、绛红玻璃：主体清玻、阳台浅绿阳台：主体玻璃、部分实墙基座：主色沉稳深色、石或仿石高档材质风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗54、湖区人民南路3005号深房广场B座29楼底商部分采用鲜艳色彩，打破了沉闷的底色，时尚活泼风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼基座建议主色沉稳深色、石或仿石高档材质架空层核心筒墙面与建筑外墙一致风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼屋顶造型建议坡屋顶坡屋顶设计沉稳、开扬，给人大气稳重之感建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户55、型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节阳台建议主体玻璃、部分实墙深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计玻璃建议主体清玻、阳台浅绿玻风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼局部采用打孔铝塑板（格栅），一方面具有通风采光、隐藏空调机的功能，另一方面美化了外立面，时尚而具有现代感类似于抽屉式的BOX外观，很具有符号化的特点其它细节其它细节：符号化格栅符号化格栅建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B56、座29楼建筑设计户型设计园林设计瓷砖贴面的方式非常具有细节感贴砖处理手法：贴砖处理手法：1、材料：采用暖色调深浅搭配的瓷砖；2、贴砖方式：通过纵横两种手法，贴出变化的效果，使立面层次丰富。其它细节其它细节：贴砖手法贴砖手法风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计风格风格色彩色彩造型造型细节细节其它细节其它细节：空调位空调位天悦龙庭竖向隐蔽设置天悦龙庭竖向隐蔽设置统一，尽可能隐蔽统一，尽57、可能隐蔽保证外立面的整体外观美保证外立面的整体外观美深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼其它细节其它细节：下水管下水管在楼体的凹槽位上隐蔽设置在楼体的凹槽位上隐蔽设置风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼其它细节其它细节：夜间灯光夜间灯光 另外，在面向沿江路的外立面上，考虑永久的夜间灯光字，展示楼盘名称。风格风格色彩色彩造型造型细节细节建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计户型舒适性提升户型性价58、比挖掘户型功能弹性户型功能细节加强客餐厅、主卧南北通透宽厅设计、多面采光凸窗、露台、夹层空间入户花园、内庭院功能空间预留可变空间主卧套房、双主卧中西厨房深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼面积115-130130-145 145-160 160-180 户型三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫（带花园）四房三厅二卫四房二厅二卫功能区开间进深开间进深开间进深开间进深客厅40804300430047254600470046005300餐厅26703510280032002650310035003800主卧35904260390045403950500045005159、00本项目主要功能区尺度参考表：本项目主要功能区尺度参考表：建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计户型功能尺度参考户型功能尺度参考强化户型核心功能配备强化户型核心功能配备功能区关键点功能描述入户方式主人房配有衣帽间、洗手间：目前市场衣帽间和洗手间尺度大小有别，为体现居住舒适度，衣帽间和洗手间的空间尺度要求越来越高。会客厅花园赠送面积餐厅与厨房一般入户方式核心功能保证尺度卧室功能核心功能保证尺度彰显主人身份的关键区域，强调会客厅的尺度与采光性，高配置的露台、阳台等，注意空间延展和景观面。增值点结合入户方式，赠送入户花60、园增值点基本功能目前市场注重产品所带来的“益获得”，赠送面积20-30%左右，一方面能够实现项目溢价能力的提高，同时能更好的平衡客户心理尺度感体现主人的生活品质最为重要深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计错层阳台，超大入户花园深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计主卧落地窗，适合观景主卧落地窗，适合观景深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计内花园入户花园入户花园计一半面积入户花园计一半面积送入户花园送入户花园深圳市筑地投资有限61、公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼8紧凑型三房参考户型；8主人套房，紧凑实用；8双阳台设计；8客厅主卧朝南设计；8明厨明卫；8卧室配凸窗设计。建筑设计户型设计园林设计深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计8紧凑型三房参考户型；8主人套房，紧凑实用；8入户花园设计；8客厅主卧朝南设计；8明厨明卫；8卧室配凸窗设计。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计8舒适型三房参考户型；8主人套房，还有衣帽间；8入户花园设计；8客厅主卧朝南设计；8明厨明卫；8卧室配凸窗设计。深圳市62、筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计8享受型三房参考户型；8双套房设计；8双阳台，双花园；8三房可变四房；8明厨明卫；8卧室配凸窗设计。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计8舒适型四房参考户型；8双套房设计，另设工人房；8双阳台，双花园；8四房可变五房；8明厨明卫；8卧室配凸窗设计。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计180度全弧形落地窗主人房度全弧形落地窗主人房落地凸窗落地凸窗8享受型四房参考户型；8超大客厅；8豪华主卧；8配置工人房；8明厨明卫；8落地窗设计。深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建筑设计户型设计园林设计园林借鉴之自然类有花有草，生活无限写意，深受客户欢迎关键点：错落有秩、加强立体感、注重局部水系打造深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼报告框架2 2项目定位项目定位3 3物业发展建议物业发展建议1 1项目及市场分析项目及市场分析4 4开发步骤建议开发步骤建议4 4筑地简介筑地简介深圳市筑地投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼建议项目分四组团开发如图所示