1、仅供与贵司交流。9/10/ 中国地产商域网中国地产商域网世联专业服务之世联专业服务之_ _综合体综合体9/10/ 中国地产商域网中国地产商域网综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较比较因素综合体综合体单单功能物业功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性 中国地产商域网中国地产商域网综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合2、体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点世联观点世联观点世联观点世联观点1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系 中国地产商域网中国地产商域网1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力世联观点世联观点世联观点世联观点都市综合体的四种发展模式都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产根据项目的区位及产业资源，结合市场条业资源，结合3、市场条件，确定有可能成为件，确定有可能成为项目核心驱动力的物项目核心驱动力的物业类型，进而确定项业类型，进而确定项目的发展模式。目的发展模式。 中国地产商域网中国地产商域网2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能世联观点世联观点世联观点世联观点酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。4、公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 中国地产商域网中国地产商域网3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响世联观点世联观点世联观点世联观点u与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。u例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业商业商业商业办公办公办公办公酒店酒店酒5、店酒店公寓公寓公寓公寓 作用作用 相互关系相互关系 提升整体档次提升整体档次的有力手段的有力手段 标志性（尤其标志性（尤其是对外地和外籍是对外地和外籍人士）人士）实现较高的销实现较高的销售价格售价格 保持物业形象保持物业形象 外向性较强的组成外向性较强的组成部分部分 可以塑造与其他项可以塑造与其他项目较大的差异目较大的差异 保证开发企业现金保证开发企业现金流的来源流的来源 满足中长期居住者满足中长期居住者需求需求 商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套 商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负面影响来负面影响 酒店为公寓或者酒店为公寓或者办公提供共享的服办公提供共享的服务6、和配套设施务和配套设施 酒店可以提高项酒店可以提高项目整体档次目整体档次 写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客户户 写字楼可提高商业写字楼可提高商业整体档次整体档次 写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共享大堂享大堂 公寓为商业提供客公寓为商业提供客源源 公寓可能降低项目公寓可能降低项目整体档次整体档次 中国地产商域网中国地产商域网4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系世联观点世联观点世联观点世联观点综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值一、最大限度的实现各个物7、业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。着极为重要的意义。首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带8、动公寓的销择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。售。 中国地产商域网中国地产商域网世联研究：综合体四种发展模式世联研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、北京华贸中心 中国地产商域9、网中国地产商域网模式一模式一各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式外因外因内因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模 建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素成功关键因素 中国地产商域网中国地产商域网客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次10、配套完善商场、公寓外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式二模式二以写字搂为核心的模式以写字搂为核心的模式 中国地产商域网中国地产商域网外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式三模式三以酒店为核心的模式以酒店为核心的模式功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力 中国地产商域网中国地产商域网外因外因内因内因成功关键因素成功关键因素模式四模式四以商业为核心的模式以商业为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级11、/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理 中国地产商域网中国地产商域网影响综合体构成的主要因素：区域属性、影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标环境资源、开发目标u区域属性：u环境资源：u开发目标：世联模型世联模型世联模型世联模型商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）售（回笼资金）主导物业的拟合度 世联模型世联模型世联模型世联模型 中国地产商域网12、中国地产商域网 不同模式不同模式的收益方式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租13、，且互不依赖和影响 中国地产商域网中国地产商域网世联对本项目的初步理解世联对本项目的初步理解项目所处的阶段根据项目添加本阶段解决的关键问题做什么？项目可行的物业组合方案选择在哪里做？项目物业的布局方案做多大？做多少？各类物业体量确定及指标确定赚多少？各方案经济测算，比较并获得首选方案对客户目标的理解根据项目添加项目理解项目理解项目理解项目理解 中国地产商域网中国地产商域网针对针对XXXX综合体项目产品定位的前提综合体项目产品定位的前提u前提：解决两个核心前提：解决两个核心问题问题w以哪类物业形式为主以哪类物业形式为主导？导？w在此基础上，各类物在此基础上，各类物业的具体比例如何？业的具体比例如14、何？主导主导所占比例大所占比例大主导的物业形式：引领项目形象、在同类物业的比较中占有优势。各类物业具体比例关系：视主导物业、开发目标、本体资源条件、本体规划条件等综合确定。各类物业比较的各类物业比较的各类物业比较的各类物业比较的基数（数量级）基数（数量级）基数（数量级）基数（数量级）不同不同不同不同世联观点：世联观点：世联观点：世联观点：分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业规模的适应性规模的适应性规模的适应性规模的适应性&竞争状况竞争状况竞争状况竞争状况定位前提定位前提定位前提定位前提 中国地产商域网中国地产商域网客户目标客户目标 Objectives Object15、ives 综合体的前期顾问服务综合体的前期顾问服务 中国地产商域网中国地产商域网世联对于综合体项目的研究思路世联对于综合体项目的研究思路经济大势判断项目价值解析项目属性界定市场可行性判断市场前景判断目标客户判断项目成功发展战略相同属性项目成功因素借鉴中心区研究综合体研究可行的物业类型组合项目经济测算物业组合方案物业布局方案项目开发计划 中国地产商域网中国地产商域网世联对于综合体项目的服务内容世联对于综合体项目的服务内容u项目定位与发展战略确定；u启动区定位与物业发展建议；u商业资源获取与整合；u营销与经营； 中国地产商域网中国地产商域网综合体项目的整体定位与发展战略综合体项目的整体定位与发展战16、略综合体项目的整体定位与发展战略综合体项目的整体定位与发展战略工作阶段工作阶段工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题 客户限制条件及目标梳理 基础资料研究及案例借鉴 项目定位 项目发展战略及分期策略 经济测算 规划设计任务书 项目定位 开发时序与节奏 价值展示 配套开发策略 规划指标分配 资金运用从从市场与竞争市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性弹性项项目目整整体体定定位位与与发发展展战战略略其价值在于其价值在于 中国地产商域网中国17、地产商域网综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议综合体项目启动区定位与物业发展建议工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题按照开发时序确定启动模式，按照开发时序确定启动模式，指导指导单体建筑设计单体建筑设计，使之符合，使之符合项目定位及发展战略项目定位及发展战略其价值在于其价值在于 项目定位与发展战略回顾 启动区位置、规模 启动区产品定位 客户定位 价格定位 启动模式 启动策略 价值展示 启动区物业发展建议启启动动区区定定位位与与物物业业 发发展展建建议议 中国地产商域网中国地产商域网综合体项目营销战略与策略综合体项目18、营销战略与策略综合体项目营销战略与策略综合体项目营销战略与策略工作内容要点工作内容要点解决的关键问题解决的关键问题其价值在于其价值在于 消费者价值取向研究 项目卖点整合 案例借鉴 营销总战略 启动区营销策略 营销价值点整合 营销模式 卖场规划 推广策略 企业品牌的社会营销树立项目形象树立项目形象建立项目知名度建立项目知名度实现项目价值实现项目价值指导指导销售招商销售招商指导广告策略指导广告策略工作阶段工作阶段项项目目营营销销战战略略与与策策略略22密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网世联部分综合体案例世联部分综合体案例密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例一：天津案例一：天津-海河水19、上运动世界项目海河水上运动世界项目n项目位置：项目位置：天津市河西区海河改造第六节点海河水上运动世界内n项目规模项目规模：总建筑面积79万平米，其中公建51万平米，住宅28万平米n项目界定项目界定：直辖市核心区位大规模公建综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p快速发展城市的大规模综合体开发策略与分期p超大规模公建在项目中的处理方法p多种物业形态的市场定位n世联提供服务世联提供服务：区域整体定位；各类物业分主题的功能定位；定位实施的举措；各类物业发展建议；项目开发策略24密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例二：青岛案例二：青岛-世纪广场项目世纪广场项目n项目位置：项目位置：青岛香港西路20、南侧，海滨区域n项目规模：项目规模：占地2.1万平米，容积率4.0n项目界定项目界定：城市中心区域的综合体物业n物业类型：物业类型：公寓、写字楼、商业n世联解决的问题世联解决的问题：u 中心区综合体的发展模式的研究u 地块最大价值的挖掘u 综合体各功能定位使各功能兼容且能业态互动u 功能规划及配比u 产品设计原则及建议25密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例三：合肥案例三：合肥-财富广场三期项目财富广场三期项目n项目位置：项目位置：合肥濉溪路与亳州路交口的东侧n项目规模项目规模：总建筑面积约12万平方米n项目界定项目界定：城市核心区边缘的项目前期成功开发的中等规模综合体项目 n客户面临21、的困惑客户面临的困惑：p想继续开发写字楼，但是不知道市场容量够不够？p没有开发商业的经验n世联提供服务世联提供服务：梳理企业开发战略，分物业类型分析合肥市场；确定综合体的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划 26密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例四：天津案例四：天津-迎宾广场项目迎宾广场项目n项目位置：项目位置：天津市河西区紫金山路n项目规模：项目规模：总建筑面积8.5万平米n项目界定项目界定：都市综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p本案为两栋烂尾楼改造项目，一栋为酒店楼，已定位为超五星级酒店并确定自营；另一栋为写字楼、公寓和商业三个区为一体的综合楼，根据现在的市场条22、件坚持此楼的原有定位，还是进行调整，如何调整即它们的比例关系如何？p商业部分，LV已经有入住意向。在此情况下，什么样的品牌能和LV在业态上匹配，各品牌的需求面积，如何布局？n世联提供服务世联提供服务：根据当前天津市写字楼和酒店式公寓的市场表现状况，结合楼体的现有结构，给出写字楼、公寓的配比及产品设计要点；通过国内奢侈品商业典型案例研究，给出奢侈商业的品牌匹配、规模及布局。酒店商业公寓写字楼27密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例五：北京案例五：北京-西单安福大厦西单安福大厦n项目位置：项目位置：北京西单时代广场南侧n项目规模项目规模：总建筑面积约18万平方米n项目界定项目界定：大型城市23、综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p项目可以发展酒店、写字楼、商场、公寓等各类型物业，究竟怎样组合是最优的？p商业部分选择什么样的形式，选择何种业态？p项目运作资金的静态和动态的现金流是怎样的？n世联提供服务世联提供服务：通过分析项目发展的KPI体系和城市综合体发展模式，提出了适合本项目的酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式；通过研究商业物业的发展规律和成功案例，提出了项目可选择的商业业态及比例、主力店的选择等专项问题的解决方案；项目运作资金的静态和动态的现金流的经济测算28密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例六：北京案例六：北京-光华国际中心项目光华国际中心项目n项目24、位置：项目位置：北京CBD核心区n项目规模项目规模：总建筑面积约20万平米n项目界定项目界定：CBD办公综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p如何解决各个建筑单体之间的内部竞争？n世联提供服务世联提供服务：研究CBD写字楼物业的发展规律；各类办公物业的比例以及各自市场定位和客户定位；提出相关的产品设计建议；在产品设计阶段，进行商业区的功能定位等专题研究29密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例七：北京案例七：北京-长安西点长安西点n项目位置：项目位置：北京西长安街永定路口n项目规模项目规模：总建筑面积约5万平米n项目界定项目界定：写字楼与商业综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p项目25、为住宅立项，但容积率过高，如何在本体条件较差的情况下获取高收益？p区域没有办公物业，本项目如何进行办公物业定位？n世联提供服务世联提供服务：高容积率住宅物业可能的发展方向；中小企业对办公物业的需求特征；项目定位及物业发展建议；产品功能创新建议30密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例八：北京案例八：北京-瑞达世纪鲁谷路项目瑞达世纪鲁谷路项目n项目位置：项目位置：北京石景山区，平行于西长安街延线的鲁谷路南侧n项目规模项目规模：总建筑面积8万平米n项目界定项目界定：写字楼与商业综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p如何确定商业和办公物业的比例，才能使项目整体收益最高并且风险可控？p商业部分26、选择什么样的形式，选择何种业态？p办公物业如何定位？n世联提供服务世联提供服务：区域商业、办公市场调研；类似区域成功商业案例借鉴；大型集中商业商家选址分析；商业定位与商业物业发展建议；办公物业定位与物业发展建议长安街鲁谷路玉泉路规划路规划路玉泉西路地地块块31密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例九：淄博案例九：淄博-张店综合体项目张店综合体项目n项目位置：项目位置：山东省淄博市张店区中心路n项目界定项目界定：城市小型综合体n客户面临的困惑客户面临的困惑：p打算做一部分商业，部分自营作书店，其他部分出售，在此处能不能实现；商业面积做多大，其他业态如何分布？p项目建成后要交付6000平方米27、给张店饭店抵地价，最好是以酒店形式，剩余的部分做什么，继续做酒店，还是做写字楼或公寓？n世联提供服务世联提供服务：世联从张店的商业市场现状和项目楼体特征给出了商业的规模和业态建议。同时，从写字楼、写字楼及公寓的市场状况给出了小型综合体项目的发展方向和物业发展建议32密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例十：乌鲁木齐案例十：乌鲁木齐-南门国际城项目南门国际城项目n项目位置：项目位置：乌鲁木齐市天山区人民路南侧n项目规模项目规模：总建筑面积1820万平米n项目界定项目界定：城市核心地段大型综合体项目n客户面临的困惑客户面临的困惑：p综合体选择什么物业类型，配比怎样？p怎样在目前的市场条件下获28、得既定的利润？p项目运作资金的静态和动态的现金流是怎样的？n世联提供服务世联提供服务：通过对乌鲁木齐总体市场及各种物业市场的扫描找到本项目可以抓住的市场机会，结合项目的本体条件确定综合体物业类型和相应规模；通过对各种物业的产品价值分析、经营方式、开发时机等的建议解决利润的问题；项目运作资金的静态和动态的现金流的经济测算33密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网案例十一：呼伦贝尔案例十一：呼伦贝尔-海拉尔区综合体项目海拉尔区综合体项目n项目位置：项目位置：市中心，东临伊敏河，南临桥头街，西临草市街n项目规模：项目规模：占地面积62586平米，地上建筑面积177920平米n项目界定项目界定：新兴城市中心中等规模综合性建筑群n客户面临的困惑客户面临的困惑：p新兴城市的房地产项目应把握的市场机会p城市中第一个综合建筑群的开发策略p产品设计方向和市场可行性n世联提供服务世联提供服务：对项目整体开发提出开发策略以及根据内部各分类物业形态市场提出定位发展建议；提出产品设计要点建议34密极：保密 中国地产商域网中国地产商域网其他的综合体项目其他的综合体项目大连星期五大道项目大连星期五大道项目惠州大亚湾康汇大厦项目惠州大亚湾康汇大厦项目合肥潜山路综合体项目合肥潜山路综合体项目广州中旅项目广州中旅项目上海绿庭休闲广场项目上海绿庭休闲广场项目 中国地产商域网中国地产商域网9/10/202436