1、县城用地面积18公顷棚户区改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论8一、项目背景8、项目名称：XX县XX棚户区改造工程项目8二、项目概况13四、结论与建议14、结论14第二章 项目建设的背景及必要性2、16一、XX县概况16二、项目建设的背景20三、项目建设的必要性21第三章 场地址选择及建设条件25一、建设场址25二、建设条件26三、拆迁方案27第四章 建设方案31一、概况31二、设计原则32三、设计的依据和要求32四、建筑设计33招牌挂商品房开发建筑面积： 19.6万平方米37五、结构设计37、其它现行有关结构设计的规程及规范38六、给排水设计39七、电气设计40八、空调、通风设计41九、燃气设计42十、电视、电话、智能化设计42十一、小区配套设施说明42十二、环境艺术设计说明42十三、消防设计43十四、无障碍设计44、无障碍设计44第五章 建筑节能45一、采用标准和节能规范45二、建设3、项目能源消耗种类和数量分析47三、项目所在地能源供应状况分析48四、建筑物的节能综合指标48五、节能措施和节能效果分析49六、节能节水措施50七、建筑节能51八、建筑设备节能措施：52九、绿色照明54十、给排水节能54第六章 环境影响评价55一、项目所在地环境现状55二、项目建设与运营对环境的影响56三、环境保护措施57四、环境影响评价59第七章 劳动安全卫生消防59一、危害因素及危害程度分析59、项目使用过程中危害因素分析60二、安全措施方案60、消防方案61第八章 组织机构与人力资源63一、组织机构63监 事：宋真道（县人大副主任）64二、物业管理65第九章 项目实施进度66一、建设工期64、6二、项目实施进度安排66 项目实施进度表68第十章 投资估算和资金筹措68一、投资估算依据68二、投资估算说明69三、估算总投资70投资估算表71四、资金筹措72五、资金管理和使用计划72六、还贷计划73第十二章 经济分析74一、编制依据74二、项目效益估算75第十一章 项目效益分析80一、社会影响效果分析80二、社会适应性分析81三、社会风险及对策分析81风险因素与风险程度分析表82第十二章 招标方案84一、编制依据84二、招标方案85、投标单位资质要求86第十三章 结论与建议89一、结论89二、建议91XX县棚户区改造工程项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景、项目名称：XX县XX5、棚户区改造工程项目、建设性质：新建、建设内容：棚户区改造工程项目、总投资：12958.94万元其中：1、申请银行贷款8300万元（约占总投资64%）2、企业自筹4658.94万元（约占总投资36%）、建设规模：1.棚户改造区用地面积：18.2公顷2.棚户区安置用地面积：5.34公顷3.招拍挂用地面积：9.8公顷4.棚户改造区户数：553户 5.棚户改造区人口：1935人6.棚户改造区拆迁建筑面积：10.67万平方米7.新建安置建筑面积：10.67万平方米、承办单位：XX苗族自治县国有资产投资经营有限公司、项目负责人：XX、承办单位概况XX苗族自治县国有资产投资经营有限公司公司成立于2004年36、月，公司性质为国资企业，注册资本为2亿元人民币，其中：实物资产折资1.95亿元；货币资金0.05亿元，公司设在县财政局(县财政局办公楼一楼)。公司法人代表系县常务副县长XX，公司现有员工13人。1、主要经营范围：信用担保或委托贷款。经营国有经营性资产。投资城市基础设施建设及农村基础设施建设等。2、公司经营目标：充分利用XX苗族自治县国有资产存量，通过资本重组盘活国有资产，培育新的经济增长点，最大限度地发挥国有资产在市场经济中承载功能和先导作用，确保国有资产的安全和有效运行，以服务县域经济发展、实现经济效益和社会效益为目标，以县重点项目建设为融资主线，为县域经济重点产业发展发挥示范带动作用，确保7、国有资产的保值增值。、编制依据1、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）2、城市房屋拆迁管理条例3、XX县地区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发号）6、XX苗族自治县县城总体规划（2005-2020）7、城市居住区规划设计（GB50180-93）8、国家有关环境保护、消防、法律、法规标准9、国家有关工程建设专项技术规范、标准10、项目可行性研究报告编制合同、编制原则1、以科学发展观为指导，以建设和谐城市为目的，全面提高弱势群体8、的居住水平，把棚户区改造工程建设成德政工程、阳光工程和民心工程，促进XX县的经济振兴和经济社会协调发展。2、坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准；实行连片改造，不留死角。3、坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一的原则，合理配置人力资源，优化用地结构，根据国家国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的精神，覆盖人口及服务功能，合理确定项目的建设规模，做到规模适宜，功能适用，经济合理、适度超前。（十一）、棚户区改造原则1、坚持全县统一领导、统一组织、加强协调的原则。2、坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则。各地政府在城市棚户区改造的同时，要积9、极推进住房保障制度的建立。棚户区改造的开发项目要实行市场化运作。3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在城市棚户区拆迁补偿安置过程中，要严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。4、坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各地实施棚户区改造要符合城市总体规划，并特别注意历史文化街区和重点文物的保护。（十二）、编制规模1、城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。2、XX县目前急需待改造城市棚户区为XX片区，总用地面积18.2公顷，拆除房屋5510、3户，拆迁建筑面积10.67万平方米。（十三）、项目提出的理由与过程从2000年开始，县政府投入125万元，对县城总体规划、小城镇详细规划进行了系统的修编和编制。2003年，完成了县城近期建设规划，县城局部改造详细规划，东城新区详细规划的编制和报批；2005年完成了教场坝、南门风景苑等片区的详细规划和13个规划设计方案的审查批复；2006年3月底，县城总体规划第三次修编顺利通过了省城规委组织的专业技术评审，县城详规覆盖率由2001年的12%发展到2006年初的75%，完成规划面积20.26平方公里，规划人口10万人，规划城镇化水平达25%以上。1985年底，县城建房面积468259平方米，进入11、二十世纪90年代后，房屋建设逐渐向高层方面发展。建筑布局已由过去的单家独院民政合用逐渐分离发展为行政办公、商业服务、医疗卫生、邮政通讯、精油加工、餐饮服务等功能突出的单体建筑或小区。1980年，征用乾州坝砖瓦厂15亩土地规划建设了一个居民新村。1990年完成县体育馆田径场。1995年开发河滨街，建民、商住房面积15378平方米。到2003年底，县城共建各类房屋面积15757万平方米，人均占有住房面积17平方米。2005年，完成片区开发面积253508平方米，新增城市建设面积1.5平方公里，新增城市人口1.7万人，旧城改造开发面积228760平方米，新区开发建设24748平方米，完成直接投资2312、120.5万元，其中旧城改造17730万元，新区开发建设5390.5万元。XX县自实施城镇化建设战略以来，县城棚户区改造及住房建设、住房保障等工作得到了长足发展，目前已进入全面提质提速、东扩南移的建设战略阶段，但是目前城区内棚户区范围分布广，拆迁量大，居民多等情况，如果依靠政府财政补贴来实施改造，会对县财政造成重大的负担，如果依靠当地房开企业进行改造，一是房开企业的资金投入有限，只能改造小范围的棚户区，不能对整个县城棚户区进行整体统一、有序的改造。二是房开企业作为盈利企业，对民生工程、公益事业不会放在第一位，这会导致改造后的棚户区地理位置偏僻，基础设施配套跟不上，医疗卫生和居住环境得不到良好的13、保障，会出现新一轮的高密度的棚户区出现。根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国家开发银行中低收入家庭住房贷款项目评审指导意见（国家开发银行办公厅文件开行办2007106号）文件精神，结合XX县城市棚户区的改造的需要，故提出向国家开发银行贷款和政府财政补贴的形式进行棚户区改造，为此特提出该建设项目的可行性研究报告。二、项目概况、项目拟建地点本项目拟建为XX片区，规划用地面积为：XX县棚户区改造规划用地面积指标序号安置点规划用地面积(单位：公顷)安置房用地面积(单位：公顷)招牌挂用地面积(单位：公顷)1XX片区18.265.3412.86、建设规模XX县14、棚户区改造建设规模序号安置点安置房建筑面积(万平方米)招牌挂商品房建筑面积(万平方米)总建筑面积(万平方米)1XX片区10.6725.8536.52、投资估算及资金筹措1、项目总投资项目估算总投资12958.94万元，其中：工程费用为9199万元，工程建设其它费用为2203.9万元，基本预备费570万元，银行利息986.04万元。2、资金筹措本项目总投资为12958.94万元，其中：（1）、申请银行贷款8300万元（约占总投资64%）（2）、企业自筹4658.94万元（约占总投资36%）四、结论与建议、结论本项目建设是通过对XX县棚户区改造，解决XX县棚户区居民居住环境恶劣、城市配套实施不完善15、的现状，实现“人有所居”的居住要求，同时通过棚户区的改造，完善城市功能，按照总体规划的要求进行规划设计，提高城市化率，促进经济社会协调发展起到重要的推动作用。该项目建设是十分必要的。项目建设用地落实，社会环境条件好，供水供电等市政配套条件完备，项目建成后将产生良好经济效益和社会效益。按照需要与可能，经济适用的原则，确定总投资1.29亿元。 建议1、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便为项目实施提供必要的条件。2、按基本建设程序精心组织项目建设管理，加强项目质量控制、进度控制，严格控制项目投资，按相关规定管好建设资金，保障资金安全运转。3、项目建设必须进一16、步做好地质勘察，由有资质的单位承办，为工程的实施提供基础技术支持。4、充分利用棚户区改造的优惠政策，结合安置用房和廉租房的政策，最大程度的通过改造项目解决棚户区居民居住问题，同时做好拆迁和拆迁过渡安置工作。第二章 项目建设的背景及必要性一、XX县概况XX苗族自治县成立于1956年，是国务院批准成立最早的苗族自治县之一。位于武陵山脉主峰梵净山东麓，东经1083542至1092330北纬274940至283020，属中亚热带季风气候，地处黔、湘、渝两省一市结合部，与湖南的花垣、凤凰相连接，同重庆的酉阳、秀山接壤，区位适中，交通便利，素有“黔东门户”之称。全县辖28个乡镇，416个行政村，国土面积317、400平方公里，人口68.76万人，是XX县地区面积最大、人口最多的农业大县。（一）、全县县域经济发展状况国民经济发展及产业结构的改善情况2006年未全县实现生产总值19.78亿元，按可比价格计算比上年增长%，其中：第一产业增加值8.69亿元，增长6.1%；第二产业增加值4.71亿元，增长1.1%；第三产业增加值6.38亿元，增长14.3%。全县人均GDP达到3018元，农民人均纯收入1692元。2008年未全县实现生产总值316513万元，按可比价格计算比上年增长11.5%，其中：第一产业增加值128536万元，增长9.3%；第二产业增加值97322万元，增长6.7%；第三产业增加值906518、5万元，增长19.1%。全县人均GDP达到5069元，农民人均纯收入2264元。2007年未全县实现生产总值25.2亿元，按可比价格计算比上年增长15.1%，其中：第一产业增加值10.16亿元，增长6.6%；第二产业增加值7.6亿元，增长34.7%；第三产业增加值7.52亿元，增长14.3%。全县人均GDP达到5069元，农民人均纯收入1958元。（二）农业农村的经济发展情况XX县是一个以农业经济为主的县，全县2008年实现农林牧副渔总产值19.4亿元，按90价格计算比上年增长4.3%，其中：农业产值9.6亿元，增长4.6%；林业产值0.3亿元，增长5.3%；牧业产值7.64亿元，增长14.619、%；渔业产值0.22亿元，增长5.4%。现有耕地面积39.66万亩，人均0.58亩，但耕地质量低劣，25度以上的陡坡耕地差不多占现有旱作耕地的三分之一。（三）工业生产情况 我县地下矿产资源丰富，主要矿产资源有锰、铅、锌、磷、钒等，特别是锰矿，全县保有储量5586万吨。近年来为开发矿产资源，一哄而起办了很多锰矿厂、铅锌厂，全县2008年实现工业增加值7.24亿元，按可比价计算比上年增长0.9%，其中：规模以上工业实现增加值6.4亿元，增长-0.6%。规模以上工业主要产品产量：发电量3454万瓦时，水泥2万吨。（四）、固定资产投资固定资产投资保持较快增长。全县完成全社会固定资产投资140446万元20、,比上年增长42.5%，其中:基本建设完成投资65224万元,增长31.53%;更新改造完成投资4901万元,下降437.67%;房地产开发完成投资34553 万元,下降10.39 %;城镇固定完成投资130475万元，增长45.4 %;农村私人建房完成投资9971万元,下降26.1 %。（五）、国内贸易消费品市场销售旺盛。全县实现社会消费品零售总额683574万元,比上年增长28.24%,分县域看：县消费品零售额39952万元,增长28.98%；县以下消费零售额28406万元，增长27.21%，城乡市场同趋活跃。分行业看:批发零售贸易业消费品零售额49868万元,增长19.3%;住宿餐饮业消21、费品零售额15002万元,增长60.05%;其他行业消费品零售额3488万元,增长11.09%。 （六）、交通运输和邮电通信业全县完成各类运输周转量9340万吨公里，比上年增长9.6%，客运输周转量36123万人公里，比上年增长1.67%。全县完成邮电通业务收入6464万元，比上年增长16.6%，其中：电信业务收入5338万元，比上年增长15.1%；邮政业务收入1126万元，比上年增长24%;年末移动电话用户62043万户，互联网宽带2500户，比上年增长4%。（七）、财政税收和金融保险财政收入大幅增长。全县财政税总收入29370万元,比上年增长25.5%,其中:一般预算收入11869万元,增22、长22%。财政总支出98188万元,比上年增长60.2%。金融方面呈现可喜发展.全县金融系统进一步开展全方位优质服务,收效明显.金融存贷款同步增长。年末全县金融机构人民币各项存款余额达到286037万元,比年初增加56597万元,比上年增长24.7%,其中:城乡居民储蓄存款余额169456万元,比年初增加33640万元,增长24.8%。金融机构人民币各项贷款余额达104636万元,比年初增长20.58%。 （ 八）、教育、文化、卫生教育环境进一步改善。教育事业进一步发展。年末，全县现有普通中学41所，在校学生46662人，有专任教师2435人，学校占地面积124万平方米；有小学390所，专任教23、师3191人，学校占地面积110万平方米；幼儿园15所，在园幼儿1万人,校园占地面积15403平方米,适龄儿童入学率98.8%。文化事业健康发展。全县广播电视综合覆盖率95%。卫生事业稳步发展。全县有卫生机构31个,其中：医院、卫生院2个，妇幼保健院（所、站）1个，疾病预防控制中心（防疫站）1个。卫生机构床位数625张，其中医院285张。卫生机构工作人员856人。 （ 九）、人民生活城乡人民生活继续改善。全县在岗职工平均工资为18954元，比上年增长14.75%，全县农民人均纯收入为2264元，比上年增长15.6%，农村居民人均生活消费支出1732.18元，比上年增长214元，增长12.35%24、。其中食品消费支出1051元,恩格尔系数为60%,比上年增长2.5%点（十）、人口年末全县总人口为68.76万人，全年出生率为10，死亡率为4.6，自然增长率为5.4二、项目建设的背景大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确提出，要加快集中成片的棚户区的改造，解决困难住户的住房问题，提高其住房质量，美25、化其居住环境。XX县是以农业、矿产为主的县级市，由于历史的原因和地域的限制，XX县广大农村生产力落后，经济不发达，贫困人口和贫困地域所占的比例较大，要想建设小康社会，必须牢固树立科学发展观，坚持以人为本的发展理念。为解决XX县低收入家庭和贫困家庭的住房，实现使人民群众“住有所居”的要求。据XX县县政府对棚户区的改造计划，拟对XX片区、教场坝片区、公园路片区、平块片区、南门湾片区和黄土坡片区的棚户区住房进行改造，目前只针对XX片区进行改造，以加快城市现代化建设步伐。这将给本项目的建设带来千载难逢的大好机遇。三、项目建设的必要性1、本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当26、前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量上和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。近几年，XX县房价提升较快，价格偏高，目前市中心房价已达2100元/平方米。XX县城区范围内的低收入家庭，多是原国营和集体企业的下岗职工及低保家庭，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商品住房。为彻底解决低收入家庭的住房等基本生活条件，维护社会稳定，构建和谐XX县，帮助低收入家庭改善住户条件就成了县政府的重要工27、作任务。XX县棚户区建设工程，有助于和谐社会的构建，改善提高XX县居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求及购买力，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓的认可，必将成为消费者购房的首选。2、此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要XX县棚户区房屋均属50-60年代修建的木结构房屋，结构简易，年久失修，低矮破旧，基础设施条件差，道路狭窄，消防隐患大。本项目的实施将让老百姓住上好房子，有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，是加快XX县城市化建设步伐的有力举措，28、具有综合的社会经济效益。3、本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目XX片区总建设占用土地18.2公顷，容积率2.0，建筑密度35以下，住宅建筑层数为多层和高层，绿地率为30，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。价格合理，主要销售对象为XX县现有住房难、收入低的人群。建设本项目符合中央关于建设和谐社会的要求，符合当前国家围绕城镇化建设主题的发展要求，符合当前省政府关于加快棚户区改造建设的要求，既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，29、中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，实施本项目是可行而且是很必要的。4、棚户区的居住情况分析（1）.各棚户区房屋现状构成 从上面对XX棚户区的调查结果可以看出，棚户区的建筑主要集中在低层建筑，占地面积大，浪费土地资源。修建时间多为20年前建筑，建筑破损较为严重。建筑面积多为70平方米以上，故此比例进行安置房户型设计。现有建筑的结构框架结构所占比例非常小，建筑结构稳定性较差，建筑安全存在一定隐患。从消防部门统计的资料反映，XX棚户区存在以下问题：1、该片区无消防规划，建筑物分布杂乱无章。建筑物依山而建，道路不通畅。 2、无消防车通道。3、无基本消防设施。4、无消防水源。30、5、无城市消防给水系统。由此可见棚户区的现状是随时都有发生重大火灾的危险，由其他部门统计来看，该片区现基本通水，但只能供应饮用。无行车道路通至棚户区，无法满足消防等其它要求。无公厕、垃圾转运站等基础设施。棚户区电网线路陈旧，需要改造。棚户区无规范的通讯设施。由于棚户区建筑密度高，居住人口多，房屋间距小的特点，造成棚户区犯罪率居高不下，成为犯罪分子滋生的温床。 综上所述，XX县XX棚户区改造迫在眉睫，通过项目的实施，彻底的解决棚户区居民的基本居住要求，对避免火灾的发生、降低犯罪率、提高居民的卫生条件起到积极的推动作用。第三章 场地址选择及建设条件一、建设场址根据XX县总体规划、XX苗族自治县国民31、经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要以及建设用地许可证，建设地址为XX片区。1、场址现状(1)地点与地理位置本项目选址于XX县城区内，交通便利，地理位置优越，周围资源条件齐全。（2）场址土地权属类别及占地面积根据XX县国土资源局开发区分局初步审核，该地块土地利用现状为规划居住用地。建设单位已取得土地使用权证。土地用途为居住用地，土地使用年限70年。总用地面积18.2公顷。（3）现有场址利用情况该项目所在地有部分旧式棚户区，所有住户基本上已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。2、建设规模和主要建设内容（1）建筑规模：棚户区总户数（户）总人口（人）用地面积（公顷）安置房用地面积（公顷）招牌挂土地面32、积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）安置建筑面积（万平方米）招牌挂商品房建筑面积（万平方米）XX片区553193518.25.349.810.6710.6719.62、主要建设内容安置房以90平方米以下的户型为主，为多层建筑，占总安置建筑面积的75；90平方米以上的户型占安置建筑面积的25，为小高层建筑。二、建设条件（一）、规划条件XX县规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（二）、土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。场地原为建设用地，基本平整，无33、较大高差，地形地貌简单，不良地质作用不发育，无不良地质灾害。（三）、基础设施情况交通方面，建设地点均有公路经过,交通便利。通信方面，项目区处于通住程控范围之内。供水方面，自来水水厂承诺完全能满足该项目的施工用水和建成后的工作生活用水。用电方面，已与国家电网并网运行，场地附近均有高压电缆，电力供应有保障。各项基础设施完善，适合于房屋建设。（四）、周边环境分析周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。（五）、建筑材料供应钢材、砖、水泥、砂石等均可就地采购。（六）、资源节约措施项目所需主材均可在XX县采购，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进34、行复试，合格后方可使用。水和电由XX县供水公司、供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。三、拆迁方案为了加快城市建设步伐，大力提高城镇化建设水平，切实改善人居环境，促进地方经济发展，按照统一规划、统一设计、统一管理、统一建设的原则进行拆迁安置补偿，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国物权法贵州省城市房屋拆迁管理办法结合我县的棚户区改造实际，特制定本房屋拆迁安置补偿方案。1、拆迁范围平块片区、XX片区、教场坝片区、公园路片区、南门湾片区、黄土坡片区内所有建（构）筑物。2、拆迁期限2010年-20135、3年完成。3、补偿方式采取货币补偿和产权调换两种方式。4、补偿标准及范围（1）房屋按“产权证”载明的性质，面积按房产证或评估测量面积，实行“拆一还一”结构成新互不补差，并结合建设规划，实行统一规划、统一设计、统一管理、统一建设的方式进行安置。选择货币补偿的按照重置法评估价格进行补偿。（2）经批准未超期限的临时建筑，原有约定或承诺的按约定或承诺兑现。原无约定或承诺的，按原修建时的建筑成本价适当补偿。超期的临时建筑自行拆除，不予补偿。（3）未取得“一书两证”（选址意见书、建设用地规划许可证、建设规划许可证）的改、扩、建（含加层）违法违章建（构）筑物，按松党办发（2006）1号文件及相关法律法规的规36、定执行。（4）取得合法手续的住房改为非住房的房屋，根据建设部200588号文件，结合我县实际，除按原住房性质补偿外，按建筑成本价补偿改造资金。（5）本次棚户区改造各片区皆就近设安置小区，实行统一规划、统一设计、统一管理、统一建设的方式给予被拆迁户回迁（建设地点及规划设计图予以公示）。回迁房设计一梯两户六楼一底，第一层（及地下停车房）修建成框混结构。实行谁先签订拆迁合同谁优先选择回迁安置房的原则。（6）回迁安置房设置为90以下的占75%，90以上的占25%两类户型；供回迁户选择。返还房屋面积不足被拆迁户面积部分，由拆迁人按重置评估价格补偿给被拆迁人。超面积部分30以内的按现行建筑成本价补偿给拆迁37、人，超面积30以外的按市场价补差。（7）回迁户原有经营用房的，还房在安置小区主街道临街面。返还面积不足被拆迁面积部分，由拆迁人按重置评估价补偿给被拆迁人。超面积5以内按市场价优惠10%补差，5以外的超面积根据市场价补差。（8）选择产权调换的，建筑占地部分的土地作产权调换，不另作价补偿。建筑占地之外的宅基地为建设空地，按当地国土部门征地价格予以补偿。（9）回迁安置房的水、电、闭路、电信线路由拆迁人负责安装入户。选择产权调换的互不补差，选择货币补偿的，拆迁人按重置评估价格补偿给被拆迁户。5、建筑附属物补偿按重置评估价进行补偿。6、室内装饰装修补偿按重置评估价格进行补偿7、搬家费、临时安置补助费（过38、渡费）及停业损失补助费。（1）搬家费：住房补助5元/，经营房补助8元/，门面补助10元/。实行一次性补助。（2）过渡费：住房5元/每月，经营房8元/每月，门面10-20元/每月。（3）停业损失费凭工商营业执照、税务登记证等证照一次付给使用人停业补助费每间650元。（4）因拆迁人的责任，使自行安排房屋临时过渡的被拆迁人延长过渡期的从18个月以后增加临时过渡补助费，增加标准按贵州省城市房屋拆迁管理办法第三十三条规定执行。8、被拆迁的商业门面和生产经营房认定，须具备下列条件。（1）有国土、建设、房产部门的相关证件载明房屋的性质。（2）有工商、税务等证照（特种行业有其主管部门核发的生产经营许可证照。（39、3）有生产经营现状9、其它事项（1）拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同，并在合同约定的时间内移交房屋后，被拆迁人方可领取补偿费。（2）国家机关、事业单位、国有企业办公楼及厂房的拆迁安置补偿按相关政策由拆迁人与被拆迁单位签订房屋拆迁安置补偿协议（3）本方案由县房产事业局负责解释。第四章 建设方案一、概况本项目建设场地位于XX片区。拆除原有片区上的棚户建筑后，采用就地集中安置的原则。二、设计原则1、安置住宅建设应符合城市规划要求，经济、合理、有效地使用土地和空间，保障居民的基本生活条件和环境，宜楼则楼，宜平则平。2、安置住宅必须做节能设计，并应根据XX县的气候条件，充分利用可再生能源。3、安40、置住宅外部环境设计应综合考虑采光、通风、消防、管线埋设、视觉卫生、公共服务设施、道路交通、公共绿地等标准要求。4、住宅套型设计应符合XX县自然、民俗及资源条件以及当地的居民收入水平、住房实际情况和财政状况。套内空间应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求。每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间和封闭式阳台等基本空间，回迁安置住宅应当满足回迁居民入住使用功能要求。5、卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风，室内净高不应低于2.40m。厨房应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于4 m2，应设置洗涤池、案台、炉灶等设施。卫生间应设置便器、洗浴器、洗面器等设施，使用面积不应小于3m2。41、三、设计的依据和要求1、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）2、城市房屋拆迁管理条例3、XX县地区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发号）6、现行国家设计规范、规程和技术条件。7、本工程设计范围包括建筑、结构、给排水、电气、暖通、工程造价。四、建筑设计、主要设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、贵州省居住建筑节能设计标准（DBJ52-49-2008）；3、高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-2042、05）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）5、城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；6、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；7、民用建筑室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；8、建筑设计资料集（第二版）；9、城市居住区规划设计（GB50180-93）10、住宅建筑规范（GB50368-2005）11、住宅设计规范（GB50096-1999）12、其他相关设计标准和规范。、建筑设计方案1、总平面设计本项目各片区严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与43、结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。2、建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体44、现现代化城市建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设安置用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。3、建筑单体设计与功能（1）对于安置用房来说，以二室二厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。各功能用房面积满足规范要求。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。（2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间45、既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。（3）建筑单体的设计要相对简约。（4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。（5）局部设计，要更能体现人性化的特点。（6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，更能体现整体感。（7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。（8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。（9）住宅的设计满足安置用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。（10）住宅设计充分体现“46、以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对老年人和儿童居室，更多地予以周到细致考虑。（11）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。（12）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。4、建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。5、平面布置和功能要求（1）住宅平面设计和功能要求以两室一厅的小户型为主，另建有部分三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为90平方米，大户型为125平方米。（2）总平面布置和功能要求项目总平面47、布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和地域特点，并利用地形变化，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。6、主要技术指标、总用地面积： 18.2公顷其中：安置房用地面积： 5.34公顷招牌挂土地面积： 9.8公顷、新建建筑面积： 30.27万平方米其中：新建安置房建筑面积： 10.67万平方米 招牌挂商品房开发建筑面积： 19.6万平方米、建筑总占地面积 5.19万平方米、容积率 2.0、建筑密度 28.5%、绿地率 35%五、结构设计、设计依据1、主要采用设计规范及标准、建筑结构可靠度设计统一标准48、（GB50068-2001）、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）、砌体结构设计规范（GB50003-2001）、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）、贵州建筑地基基础设计规范（DB22/45-2004）、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）、建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）、建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2004）、其它现行有关结构设计的规程及规范、采用标准图集：国标02SG614， 国标03G101-1，国标03G322-1（过梁）、结构设计说明设计依据：国家现行有关设计规范，规程 基本风载：风载0.3kn/m2抗震设防烈度：非抗震49、区建筑结构安全等级：二级结构特征及选型：砖混、框架拟采用主要基础类型：独立基础或桩基础主要结构材料：混凝土C30，钢材HRB-I级HPRII级、本工程结构计算采用中国建筑科研院PKPM系列中的“SATWE”程序（二零零五年四月版本）。、本工程使用活荷载标准值：卧室、客厅：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2走道、楼梯：2.5 KN/m2（消防楼梯3.5 KN/m2）屋面（上人屋面）：2.0KN/m2六、给排水设计（1）给排水设计设计依据：a、建筑方案条件图及有关专业提供的作业图和相关资料；b、室外给水设计规范（GB50013-2006）；c、室外排水设计规范（GB50014-2006）；d、50、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；e、建筑给水排水设计规范GBJ50015-2005；f、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；g、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；h、建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005；（2）给水工程：a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程水源为XX县供水公司，供水压力为0.50-0.6MPa。基地周围市政给水管为环状管网。b、用水水压：本工程分别XX县市政给水管道上接二根DN200mm的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.55MPa。c、给水系统：由51、于项目所在地市政水压较大，能满足房屋用水的需求，故采用常规供水系，直接由市政管网供水。d、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。 （3）排水工程：a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出。本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理构筑物简单处理后排入XX县污水管网。b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管52、排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。七、电气设计（1）设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的设计任务书及设计要求；d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。（2）供电电源本项目每个片区均采用二路10kV独立电源供电。（3）电气照明照度按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。（4）防雷53、本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04Ng0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。八、空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。九、燃气设计由于XX县内无管道煤气，故项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。十、电视、电话、智能化设计普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。十一、小区配套设施说明（54、1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是安置用房，结合地形高差修建一部分地下车库，同时在室外充分考虑地面停车场的设置问题。 （2）每户设独立的水、电表。（3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。十二、环境艺术设计说明（1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。（2）基于上述55、原因和项目自身的环境优势，在进行各地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。十三、消防设计1、新规划安置居住区，街区内的道路考虑到消防车的通行，其道路中心线间的距离不宜大于160m。当建筑物沿街部分的长度大于150米或总长度大于220m，应设置穿过建筑物的消防车通道。当确有困难时，应设置环形消防车道。消防车通道能满足到达每个小区。2、消防车道净宽度和净高度不应小于4.0m。尽头式消防车道应设置回车道或回车场，面积不小于18m18m。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。3、居住区的规划和建筑设计，必须同时设计消防给水系统。设置市政消火栓。民用建筑、广场等应设置56、室外消火栓和室内消火栓。室内、外消防给水管网应布置成环状，且向环状管网供水的进水管不少于2条。室内、外消火栓管道的直径均不小于100mm。室外消火栓的间距不大于120m。每个室外消火栓的用水量按1015L/s。同时按技术规范要求设置消防水泵接合器。4、消火栓距路边不大于2m，距房屋外墙不小于5 m。5、建筑物间的防火间距按耐火等级为一、二级之间，一、二级与三、四级间分别不小于6m、7m、9m；三级与三级、四级之间的距离不小于8m、9m。十四、无障碍设计、主要设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）2、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）、无障碍设计为了满足残疾57、病人使用要求，设计过程中均按城市道路和建筑物无障碍设计规范进行设计。各功能建筑的出入口处都设无障碍坡道。在各主要功能建筑的门厅内都设有楼梯和电梯连通停车场，各建筑内部公共空间的交通设计均按照无障碍设计规范的要求予以考虑，建筑内主楼梯为无障碍楼梯。居住区内按比例设置无障碍住宅。第五章 建筑节能一、采用标准和节能规范1.公共建筑节能设计标准GB501892005；2.绿色建筑评价标准GBT503782006；3.外墙外保温工程技术规程JGJl442004；4.建筑照明设计标准GB500342004；5.建筑采光设计标准GBT500332001；6.绿色建筑评价标准GBT503782006；7.民用58、建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JGJ 2695；8.民用建筑热工设计规范GB5017693；9.民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB 503642005；10.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 1342001；11.建筑节能标准一水泥基复合保温砂浆建筑保温系统技术规程DGJ32J222006；12.采暖通风与空气调节设计规范68500192003；13.民用建筑电气设计规范JGJ/T1692；14.国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知(国办发200533号)；15.国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知(国发200521号)；建筑节能是指在建筑物的规59、划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准和施工验收规程，合理设计建筑围护结构的热工性能，采用低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、给排水和通风系统的运行效率，加强建筑物用能设备的运行管理，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。建筑节能。重点研究开发绿色建筑设计技术，建筑节能技术与设备，供热系统和空调系统节能技术和设备，可再生能源装置与建筑一体化应用技术，精致建造和绿色建筑施工技术与装备，节能建材与绿色建材，建筑节能技术标准，既有建筑节能改造技术和标准。建筑节能新材料、新技术、新产品得到研究和推广。外墙外保温、低温地板辐射采60、暖、新型节能门窗等节能技术和产品被普遍推广使用。灰砂砖、加气混凝土砌块、加气混凝土板的应用，使用散装水泥，进一步推广预拌混凝土、预拌砂浆等措施。大力开展建筑材料节约。进一步推广包括节约建筑材料的“四节”（节能、节水、节材、节地）建筑，积极推进新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料；大力推广应用高强钢和高性能混凝土。二、建设项目能源消耗种类和数量分析目前中国每年竣工建筑面积约为20亿m2，我国建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。建筑能耗包括建筑围护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。本小区主要用能为电力及燃气，主要61、用于民用照明、空调通风、家用电气等。依据DGJ32J11-2005分类，住宅建筑面积120m2以下，用电按8Kw户；住宅建筑面积120m2以上150m2以下，用电按12KW/户；办公部分按70Wm2；商业部分照明按lOOWm2；地下室按15wm2。三、项目所在地能源供应状况分析各居住区主要用能为电力及自来水，主要用于民用照明、空调通风、家用电气、生活用水等。四、建筑物的节能综合指标在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，将采暖能耗从住宅通用设计的基础上节能50(其中建筑物约承担30，采暖系统的承担20)。节能目标50由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明设备效率来分担。照明设备效率节62、能目标参数按建筑照明设计标准GB500342004确定。对围护结构、暖通空调方面的规定值，就是在设定“基准建筑”全年采暖空调和照明的能耗为100情况下，调整围护结构热工参数，以及采暖空调设备能效比等设计要素，直至按这些参数设计建筑的全年采暖空调和照明的能耗下降到50，即定为标准规定值。当建筑物体形系数小于等于标准时，无论是采用内保温还是外保温墙体，都能实现上述目标；当体形系数小于标准时，采用外保温墙体能够实现上述目标。因此，在实施时，如能根据地区气候条件和建筑物体形系数，选择适当的墙体构造，则上述目标是能够实现的。当然，这种全年采暖空调和照明的能耗计算，只可能按照典型模式运算，而实际情况是极为63、复杂的。因此，不能认为所有建筑都在这样的模式下运行。采暖期有关参数及建筑物耗热量、采暖耗煤量指标：XX县采暖期为96天，采暖期室外平均温度1.4，耗热量指标20.0wm2,耗煤量指标9.2kg/m2。五、节能措施和节能效果分析建筑的规划设计是建筑节能设计的重要内容之一，要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是说在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。然而建筑的朝向、64、方位以及建筑总平面设计应考虑多方面的因素，尤其是居住建筑受到社会历史文化、地形、城市规划、道路、环境等条件的制约，要想使建筑物的朝向对夏季防热、冬季保温都很理想是有困难的，因此，只能权衡各个因素之间的得失轻重，选择出这一地区建筑的最佳朝向和较好的朝向。通过多方面的因素分析、优化建筑的规划设计，采用本地区建筑最佳朝向或适宜的朝向，尽量避免东西向日晒。建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗的大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面面积越大，传热损失就越大。但是，体形系数的确定还与建筑造型、平面布局、采光通风等条件相关。体形系数限值规定过小，将制约建筑师的创造性，可能使建筑造型呆板，平面布局困难65、，甚至损害建筑功能。因此，如何合理地确定建筑形状，必须考虑本地区气候条件，冬、夏季太阳辐射强度、风环境、围护结构构造形式等各方面的因素。应权衡利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能地减少房间的外围护面积，使体形不要太复杂，凹凸面不要过多，以达到节能的目的。根据国家居住建筑节能设计标准，有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，结合地方居住建筑和能耗特征，采取合理节能降耗具体措施，取得了一定的节能效果。六、节能节水措施1、配电设计尽量靠近负荷较大的设备，以降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。2、对电、动力按使用要求分小系统进行智能化、自动化管理。3、建筑物设计应尽量满足通风、采光要求66、，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。4、加强自来水管网的管理，及时排除泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。5、本项目建筑内大小便器均配备自动控制节能型冲洗装置，节约冲洗水用量。七、建筑节能本项目的建筑节能要求按民用建筑热工设计规范GB5017693；贵州省居住建筑节能设计标准DB22/48-2005设计。本项目位于贵州省XX县，按节能地域分类属于温和地区，按规定要求，设计应提供建筑体形系数：建筑物外表面积F0（m2）；建筑物体积V0（m3）及体形系数S（S=F0/V0）并附计算书，便于核查。设计还需包括东南西北建筑物各朝向的平均窗墙面67、积比，作为节能计算的基本数据。建筑的建筑节能体系和主要节能技术措施1、屋面保温材料采用厚30聚苯乙烯泡沫挤塑板，总传热系数为0.974W/（M2.K）。2、墙体。外墙采用240厚加气砼空心砌块，外墙采用外保温做法，保温层为30厚聚苯颗粒砂浆，钢筋砼部分（外露）亦可采用上法。3、所有的外窗气密性等级不得低于4级。可考虑采用中空玻璃塑料钢窗。八、建筑设备节能措施：（一）节电途径：1.降低变压器损耗。2.降低输配电线路损耗。3.采用高效节能、高功率因素电气设备4.配电线路优化。5.供配电设备的经济运行。6.提高用电设备平均符合与最大负荷的比例。7.提高系统的功率因素。（二）节电措施和效果：1.根据设68、备容量合理选择变压器容量；选择S11低损耗全密封电力变压器变压器；加强管理不容许变压器长期空载运行。2.根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短供电半径；合理选择线路的导线截面。3.合理的安排和调整工艺流程，改善电气设备运行状态，使电能得到充分利用。4.根据容量，合理选择用电设备，选择节能高效产品。通风和给排水设计的风机及泵类要求合理，使风机及泵类的额定流量和压力尽量接近工艺要求和流量压力，从而使设备运行时的工况经常保持在高效区。所选电机容量比水泵适当大些，在工程设计时把最高效率点设在额定功率的70100之间，从节能上，80的满载时电机的运行效率效果最佳。5.照明设计光源选用荧光灯（69、采用电子整流器），选用高效节能型的灯具和小容量的气体放电灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合。室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，以利于节约能源。6.电表集中设置，供电局计费到户。插座回路设置漏电保护。按标准上述要求进行建筑设计，由于改善了围护结构热工性能，提高了空调采暖设备和照明设备效率，围护结构分担节能率约2513；空调采暖系统分担节能率约2016；照明设备分担节能率约718。总体节能率可达到50。屋顶的节能技术措施：隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到70、美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。九、绿色照明在公共设施中推广高效节能照明系统。尽量充分利用自然光，采用高效照明光源及灯具。公共楼梯安装人体感应照明灯。本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，节约电能。十、给排水节能1.采用节水型卫生洁具及其配件；2.住宅部分大便器采用节水型冲洗水箱；3.商业用房内公共卫生间洗脸盆采用感应水嘴，大小便器均采用感应式冲洗阀；4.实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯间或电梯前室的公共部位设置水表；5.消防栓、室外浇洒及室外水景用水均分别设置水表计量。消防水源利用地下室消防水池；6.71、水池、水箱在溢流水位处设置自动控制报警装置；7.水泵设置带高效区，供水系统采用恒压变频调速控制，竖向分区供水。尽量利用市政管网供水压力直接供水。供水设备均选用节能产品。第六章 环境影响评价一、项目所在地环境现状项目拟建场址位于XX县XX片区、教场坝片区、公园路片区、平块片区、南门湾片区和黄土坡片区，属于居住用地，场址及其周围无名胜古迹和保护性古建筑等。1、空气环境质量现状该项目处于工业企业分布少，但人口密度较高，交通发达的城市建设区内，区域环境空气质量功能属于二类区。2、噪声环境该区昼夜道路两侧噪声可达城市区环境噪声标准二类标准，但交通高峰期和夜间该区域公路两侧超标。3、生态环境项目建设场址处72、于交通干道一侧，除周边各企事业单位的小范围绿化及行道树外，无其他绿化。二、项目建设与运营对环境的影响、施工期污染源1、废渣：在平整场地、建筑施工中时有一定量的建筑废渣。2、废水：建筑施工时将排除一定量的主要含无机物的施工废水。3、粉尘：主要集中在建筑物基础、主体工程施工和室外工程施工时，会产生一定量的施工扬尘。4、噪声：主要为施工机械噪声、运输设备噪声设备及搬运建筑材料等噪声。、运营期污染源1、废渣：主要为生活垃圾。2、废水：主要为生活污水。3、废气：主要为交通车辆尾气。4、噪声：主要产生服务时间内人流、物流所带来的噪声；室外增加车流噪声。5、辐射：无辐射产生。三、环境保护措施、施工期治理措施73、1、施工期噪声应符合当地环境污染控制规划要求，减少夜间作业和避免使用噪声超标的机械施工，必须夜间施工的项目需满足建筑施工场界噪声限制标准的要求。2、施工时以挡板围拦，适量喷水降尘。施工现场出口应作硬化处理或采取相应的除泥、清洗措施，严禁施工运输车辆、机械将泥土带出施工场外污染城市道路。3、设置连续、通畅的排水设施和沉淀设施，防止泥浆、污水、废水外流或堵塞下水道。4、电焊过程中产生的光污染应采取封闭施工等防治污染措施。5、施工废渣土必须及时清运，按城建要求送指定地点填埋堆放。6、装修废气污染可采取以下防治措施：、选材上要选用国家正规机构检定的绿色环保产品，设计上要贯彻环保设计理念，合理搭配装饰材74、料，采用先进的施工工艺，通过以上措施从根本上减少装修污染。、房屋装修后，在投入使用的前六个月要特别注意保持通风。同时可在室内摆放一些如吊兰、常青藤等植物，既美化环境，又可净化空气。、可使用普通化学反应空气净化器、光催化技术制成的空气净化器等空气净化设备解决室内环境污染。、服务期治理措施1、生活污水按国家环保局颁发的污水综合排放标准（GB8978-1996）执行。生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网系统。2、住宅各栋楼均设置垃圾存放点，由专人外运至城市垃圾中转站（点），并通过城市生活垃圾收运系统运至卫生填埋场进行填埋处理。3、按建筑项目绿化、美化设计要求，除建构筑物占地和人行通道外，有条件75、的地方尽量绿化。、绿化各安置区内建设园林式绿化地，使周围环境清爽宜人，绿化率应达到30%以上。楼内设置盆景、盆花、切插花等绿色植物。四、环境影响评价本项目对环境影响较小，通过采取上述环境保护措施不会对环境造成不良影响，该项目从环保角度看可行。第七章 劳动安全卫生消防一、危害因素及危害程度分析、施工过程中危常见危害因素分析1、基础工程施工基坑支护措施不到位，监控不严；2、建筑施工高空坠落，立体交叉施工物体打击；3、“四口”“五临边”未设防护发生坠落事故；4、外脚手架未按规范要求搭设安全防护措施及使用前的检查，验收和整改；5、起重机械在安装、维修、使用过程发生的机械事故；6、用电设备违章架设，无保76、护接地装置，以及施工人员的防范意识不强，使用中的违章操作，发生的触电事故。、项目使用过程中危害因素分析1、消防及竖向交通安全；2、电源电器、防盗、防火及治安安全；3、食物中毒及卫生防疫。二、安全措施方案、施工过程中的安全措施1、项目施工单位必须建立以项目经理、安全员、工长和各段劳动负责人等组成的安全管理网络，制定安全生产责任制和安全培训制度，责任落实到人。特种作业人员必须经培训合格后持证上岗。2、做好“三宝、四口、五临边”的防护工作，高空作业人员必须佩戴合格安全带，设立高空安全围护设施，避免施工人员或建筑物料高空坠落发生人身伤亡事故。3、依照施工现场临时用电安全技术规范的要求，在施工前严格编制77、临时用电施工组织设计，制定安全用电技术措施和电气防火措施并加强监管。施工现场供电采用TN-S 系统。安装、维修与拆除临时用电工程，必须由电工完成。3、起重机械在安装、维修、使用过程中应加强施工现场安全管理，严格执行施工方案，承担建设工程起重吊装作业的单位，施工前必须编订施工方案，并按规定程序进行审核批准；对危险性较大、施工难度高、工艺复杂的大型起重机械安装、拆卸和大型设备吊装的关键节点，建设单位、设计单位、监理单位以及施工单位的负责人应在现场监督、协调，建立统一的指挥系统，确保每一个施工环节安全。4、施工安全费用必要按比例提足，合理使用，确保安全硬件到位。、项目使用过程中的安全措施1、电气方面78、设计考虑静电接地及防雷措施，考虑电气设备起火、防爆及触电措施；漏电保护措施漏电电流不大于30毫安，动作时间不大于20毫秒；自控方案设计对危险设备设置超限报警，操作联销及自动停车等防控手段。2、建筑设计要改善通风条件，严格按防火等级，防腐规范设计，考虑安全通道，安全疏散楼梯。3、加强绿化带建设以美化环境，消音除噪。、消防方案1、在总图布置中按功能分区布置，各单体建筑之间间距按高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005版)及建筑设计防火规范GB50016-206的要求进行确定，设置消防通道和疏散楼梯。2、建筑物耐火等级为一级；防火分区之间的门为甲级防火门，防火卷帘以背火面温升作耐火极限79、判定条件且耐火极限大于3小时；防烟前室、防烟楼梯间均为乙级防火门，管井层层封闭且设丙级防火门。4、消防给水系统由室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷淋系统组成。详见消防设计。3、变电所照明、消防报警中心、消防泵房等重要机房除有两路电源供电外，还设置由（EPS）供电的应急备用电源；全部消防设备按一级负荷供电，即二路电源供电末端切换；对疏散走道、疏散楼梯、安全出口等重要疏散部位照明采用双电源和应急电源（EPS）自动切换供电。第八章 组织机构与人力资源一、组织机构公司实行董事会领导下的总经理负责制。（1）董事会董事长：XX（县委常委、常务副县长）董 事：杨再忠（县财政局局长）杨 锋（县国土资源局局80、长）张盛贵（县房产局局长）杨昌权（县经贸局副局长）杨荣幸（县财政局副局长）董事会下设：总经理：杨再忠常务副总经理：杨荣幸副总经理：李朝敏（县财政局国资股股长）（2）监事会监 事：宋真道（县人大副主任）石服芝（县审计局局长）龙治和（县监察局局长）财务总监：吴晓文（县财政局会计师）91二、物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同81、时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。第九章 项目实施进度一、建设工期根据XX县棚户区改造工程的建设规模、建设条件以及工程的复杂程度初步确定该项目的建设工期为2年。 二、项目实施进度安排在项目资金到位及时的前提下，该项目实施进度分项目前期准备、项目建设、竣工验收等三个阶段进行安排，三个阶段的工作内容和进度安排情况如下： 、项目前期准备工作项目前期准82、备工作主要包括：编制项目可行性研究报告及审批、工程设计以及办理其他相关手续，整个项目前期准备工作拟耗时8个月。、项目建设实施阶段项目建设实施分施工准备和和建设实施两个阶段，计划耗时14个月。具体进度安排如下： 1、施工准备施工准备包括开工前准备和开工审批，拟耗时1个月。2、建设实施建设实施主要分土建施工和设备采购及安装两个部分，根据该项目拟建规模、结构类型以及建设条件初步测算，计划耗时13个月。、竣工验收阶段竣工验收主要包括验收准备和验收两个阶段，拟耗时2个月。具体进度安排如下：1、竣工验收的准备主要有三方面的工作：一是整理技术资料。各有关单位（包括设计、施工单位）应将技术资料进行系统整理，由83、建设单位分类立卷，交生产单位或使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等。二是绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。三是编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预（概）算执行情况，考核投资效益，报规定的审计和财政部门审查。2、竣工验收建设项目全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向政府质监部门提出竣工验收申请，在质监单位的监督下由参与工程建设的五方责任主体共同对项目进行验收。 项目实施进度表项目实施84、进度表序号项 目第一年第二年一季度二季度三 季 度四 季 度一季度二 季 度三 季 度四 季 度1可研报告编制及审批2项目招标投标3勘察设计4施工准备5工程施工6设备安装7竣工验收第十章 投资估算和资金筹措一、投资估算依据1、贵州省建筑工程计价定额（2004版）。2、贵州省装饰装修工程计价定额（2004版）。3、贵州省安装工程计价定额（2004版）。4、基本建设财务管理规定（财建2002394号文）。5、建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号文）。6、招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号文）。7、工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号文）。8、工程85、建设监理费有关规定（价费字1992479号文）。9、其它相关取费定额、文件及规定。二、投资估算说明1、本项目投资估算范围主要包括建设安装工程费用、工程建设其他费用、基本预备费用三部分。2、建筑安装工程费用估算是根据建筑方案确定的建设规模和建设内容，结合XX县的经济环境条件、主要建设材料市场价格等因素，依据XX县近期竣工的类似建筑单位工程造价及工程建设要求的相关指标进行估算。3、工程建设其他费用估算依据国家有关部门的规定或工程实际发生的费用计划。4、基本预备费按建筑安装工程费用和工程建设其他费用之和的5%估算。5、XX县当地主要建材价格品名规格单位价格水泥水泥325#元/吨410.00 钢筋线材86、普线6.5，Q235元/吨3,680.00 螺纹钢16，Q235元/吨3,480.00 砂石碎石元/立方35.00 岩机砂元/立方40.00 块石元/立方30.00 山砂元/立方20.00 山机细砂元/立方30.00 三、估算总投资本项目总投资12958.94万元。估算投资及具体费用见投资估算表。投资估算表序号工程或费用名称估 算 价 值 （万元）建 筑 工程费设 备 购置费安装 工程费其 他 费 用合 计一第一部分 工程费用88862833091991土建工程853685362建筑室内电气工程165181833建筑室内排水工程118121304室外环境工程（含道路、绿化等）350350二第二87、部分 工程建设其他费用2203.92203.91建设单位管理费46462拆迁土地补偿费6376373搬家费、过渡费7437434项目前期工作费（含立项、可研、环评费用）75755勘察费工程勘察设计收费标准（2002）1381386设计费工程勘察设计收费标准（2002）2452457工程监理费发改价格（2007）670号1861868招标代理服务费计委计价20021980号35359工程保险费（0.35%）32.232.210劳动安全卫生评价费 （0.25%）232311施工图审查费 黔价房调（2001）216号（设计费3.5%）8.68.612竣工图编制费 工程勘察设计收费标准（2002）7.88、57.513竣工结算审计费 黔价经（1999）432号 （0.3%）27.627.6三第三部分 基本预备费 （+）5%570570四 第四部分 建设期贷款利息986.04986.04五总 计8886283303759.9412958.94四、资金筹措本项目以政府收入用于自筹匹配资金及还款，其余资金由该片区可开发利用的土地使用权出让、拍卖所获得的土地收益，作为本项目固定资产贷款偿还的资金来源。本项目总投资为12958.94万元。其中：1、申请银行贷款8300万元（约占总投资64%）2、企业自筹4658.94万元（约占总投资36%）五、资金管理和使用计划为确保项目顺利实施，项目资金严格按照贵州省国89、债专项资金管理办法和财政部基本建设财务管理规定的要求进行管理。在银行设立基本建设专账管理，确保资金使用安全有效，专款专用。根据项目拟定的实施进度，项目建设资金在24个月内使用完毕。序号项目名称建设期合计201020111建设期贷款利息297689.04986.042资金筹措7806.65152.3412958.942.1地方配套部分约20%2806.61852.344658.942.2银行贷款约80%500033008300六、还贷计划 本项目还款来源着重从项目建成当年收益、部分的土地逐年开发增值及出让来还款，本还款计划参照项目建设工期、土地出让时间及土地面积、进行预算。贷款偿还按照5年期（不90、包含建设期），其中建设期不还本，年利率按照5.94%进行等额还款计划。相关的还款本利息计算及还款计划见下表：时间贷款金额贷款利息还款本金还款本息2010年按年结息50002972972011年按年结息3300689.04689.042012年按年结息986.0416602646.042013年按年结息394.4216602054.422014年按年结息295.81 16601955.812015年按年结息197.2116601857.212016年按年结息98.6016601758.6合计2958.12830011258.12第十二章 经济分析一、编制依据（1）国内设备生产厂家的近期报价资料，91、并考虑运输费用和一定程度上浮因素；（2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)，国家计委、建设部；（3）土建：智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）；普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准为（JGJ522006）；建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；（4）安装：全国统一安装工程预算定额贵州省单位估价汇总表、安装工程计算工程量计算规则;（5）市场价调整：工程建设及造价信息；（6）2008年贵州省房屋修缮工程计价定额；(7)XX县经济适用住房管理办法;（8）项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。 二、项目效益估算 （一）土地出让收益测算根据项目业主及政府有关部92、门商定的意见，决定将本项目部分片区可开发利用的土地使用权出让、拍卖所获得的土地收益，作为本项目固定资产贷款偿还的资金来源。1、可出让土地面积根据棚户区现场调查资料及棚户区规划，本工程挂牌土地面积为9.8公顷（约147亩）。按照该片区控制性详细规划，片区开发的地块分两个种类：临街和不临街，其中20%为临街地段，80%为不临街地段，即该工程临街土地出让面积为29.4亩，不临街出让土地面积为117.6亩。2、出让土地价格通过当地市场比较和其他方法分析测算，并按稳妥原则估计项目区各类性质用地2009年的价格：临街土地：综合土地拍卖价格按照180万元/亩。不临街土地：综合土地拍卖价格按照150万元/亩。93、3、土地出让收入测算根据土地出让计划、出让价格、以及各出让土地所在的性质，测算出2013年至2017年土地出让的总收入为22932万元。临街土地土地出让的总收入为：=29.4180=5292万元不临街土地出让的总收入为：=117.6150=17640万元（二）报建规费测算 根据贵州省建设项目部分行政事业性收费一暂时收取管理暂行办法,关于城市基础设施配套费有关事项的通知，关于城市基础设施配套费有关事项的补充通知的规定平均报建规费收取标准按照75元/m2测算，预计在5年内可以收取报建规费735万元，具体测算详见下：报建规费=9.875=735万元（三）贷款偿还合理性分析1、资金来源根据初步测算，根94、据土地出让及报建规费的总收入在为23667万元，具体来源如下：（1）、土地出让收益22932万元；（2）、报建费735万元；2、资金运用工程建设总投12958.94万元，其中自筹资金为4658.94万元，还款利息为2958.12万元，还款本金为8300万元，即工程建设投入使用至还款结束总投资为15917.06万元。3、贷款偿还分析本工程通过土地出让可收益总资金为23667万元，工程建设投入使用至还款结束总投资为15917.06万元，即本项目利润为7749.94万元；贷款偿还分析结果表明，本工程完全能够保证贷款的偿还，工程具有合理可行的偿还能力。4、现金流量依据项目实施进度，本项目分两年内建设完95、成，五年内土地出让完毕，即建设完利润总额约7749.94万元。见现金流量见表 5、静态盈亏分析经测算本项目静态指标：（1）投资利润率(利润总额/总成本)100%48.69%（2）投资利税率(利润总额+营业税金及附加)/总投资额100%51.6%项目建设目的是为了改善XX现有棚户区居民及低收入居民的住房改造及环境综合治理问题，从经济上分析，项目安置用房售价在相关规定范围之内，同是还可以创造7749.94万元的收益，从经济上看，本项目是可行的。6、不确定性分析不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，由于进行全面的不确定性分析工作量很大，特别96、是概率分析，所以，除非是对于重大关键骨干项目或不确定性较大的项目，一般只需对盈亏平衡分析和敏感性进行简要分析即可。1)、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量一本一利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域。盈亏平衡分析的目的，是确定投资活动的盈亏平衡点。根据这个平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小。销售价格盈亏平衡点总成本可销售面积15917.06万元98000平方米=1624元预计土地销售平均价格=（18020%+15080%）=156万元/亩=2340元销售率盈亏平衡点销97、售价格盈亏平衡点原销售平均价格1001624元2340元100%69.4即销售收入达预测收入的69.4%时，项目处于盈亏平衡状态2)、敏感性分析影响项目开发利润的主要因素有销售价格和开发成本，在不考虑销售率的情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降5、10计算对经济效益的影响。经过分析，所列两种影响因的敏感性因素中，价格与投资的敏感性相当。因此，项目业主在项目建设过程中，要提出工程质量要求，在满足工程质量的前提下，选择标底低的施工单位，尽可能降低工程投资。同时掌握地地产行情，制定较合理的地价，以获得最大的经济效益。3)、不确定性分析总结（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中98、应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。（4）充分运用项目所具有的优势(包括地段、户型、质量、配套等)，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目的优势和潜在升值能力，制订详尽科学的营销方案，进一步提高销售价格，增加利润。7、经济分析结论由上述指标可以看出,本项目通过土地出让可收益总资金为23667万元，工程建设投入使用至还款结束总投资为15917.06万元，即本项目利润为774999、.94万元；工程在经济上是合理可行的。本项目主要目的是改善XX县现有棚户区居民及低收入家庭的居住问题，同时在相关法律法规规定的范围内尽可能的创造部分收益，故本项目投资可行。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。通过技术经济的论证，该项目在技术、经济上是合理、可行的。建议有关部门尽快组织下一阶段的工作。第十一章 项目效益分析一、社会影响效果分析目前，XX房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多的是商品房的开发。城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素100、以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。但由于目前XX县低收入人群较多，多数居民没有足够101、的经济能力去购买，为此贵州省和XX县最近几年每年都会鼓励或强制性建设一定数量的安置用房来解决低收入人群的住房问题。本项目的建设，目的是为了改善XX县棚户区居民的住房问题，项目的实施对于XX县城区规划、现代化建设具有重要意义。二、社会适应性分析项目位于XX市城区，在保持优势的前提下，积极传播本项目的成本优势以及中小户型的特点，引导住宅理念，体现项目的核心产品竞争力，同时通过一切机会的宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力的关键所在。项目所在区域，已经进行了一系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校、商业网点、菜场、社区102、服务等与百姓生活相关的项目逐渐完善。项目的建成，将成为该区域又一道亮丽的风景。必将改善居民的居住和生活环境，这对改变城市面貌、优化城市布局、改变局部生态环境具有积极的意义。三、社会风险及对策分析影响项目效益的不确定等风险因素可以归纳为下列内容：(1)建设风险：建筑安装工程量、人工、材料价格、机械使用费及取费标准等；(2)融资风险：资金来源供应量与供应时间等；(3)建设工期风险：工期延长；(4)政策风险：XX县政府对城区基础设施改造建设投资力度、利率及通货膨胀。风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风 险 程 度说明灾难性严重较大一般很小1市场风险市场需求量竞争能力户型、价格市场定位2资源风险103、土地3技术风险先进性适用性可靠性4工程风险工程好水文地质工程量5资金风险贷款利率资金来源中断资金供应不足6政策风险政治条件变化经济条件变化政策调整7外部协作条件风险交通运输供水和供电8社会风险9其他风险根据列表，本项目的实施，风险程度很小。存在的风险：在工程实施过程中，工程材料、人工费涨价的可能性较大。对策：合理安排工期，为保障项目的实施，提供一切外部条件。第十二章 招标方案一、编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、贵州省招标投标条例；3、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会第令3号）；4、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会令104、第9号）。二、招标方案、招标范围本项目属中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会第3号令）中规定的“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”和“全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目”，属关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目中的其他交通运输业和公共停车场项目。按照法律法规规定，本项目的勘察、设计、施工（包括土建和安装等）、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购都必须进行招标。、招标组织形式根据贵州省建设厅贵州省工程建设自行招标资格管理暂行办法中自行组织招标资格标准的规定，本项目如自行招标必须具备工程技术、经济人员不少105、于7人；具有中级以上相关专业技术职称的人数不少于机构人员总数的50%，其中主导专业具有高级技术职务的人员不少于2人；专业技术人员应承担过相应工程的招标组织工作的工作业绩，并熟悉和掌握工程招标的业务和有关规定的条件，按照以上规定项目业主不具备自行招标能力，因此本项目的招标组织形式均为委托招标。、招标方式按照中华人民共和国招标投标法的规定，国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的并经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标即不公开招标，除此之外均进行公开招标。本项目不属于上述不公开招标的项目，因此，本项目的招标106、方式均为公开招标。、投标单位资质要求根据国家相关规定，本项目投标单位应具备相应资质，建议项目建筑工程的工程监理、工程勘察单位和工程设计单位资质要求均为乙级以上；工程施工单位资质要求在二级以上，安装企业资质要求在三级以上。该项目具体招标基本情况见下表：招标基本情况表建设项目名称：XX县棚户区改造工程项目招标范围招标组织形式招标方式招标公告招标标段投标单位不采用招标估算备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标发布媒介资质、资格招标方式金额（万元）勘察报刊、网络乙级设计报刊、网络乙级建筑工程报刊、网络三级安装工程报刊、网络三级监理报刊、网络乙级设备报刊、网络生产许可证主要材料报刊、网络生107、产许可证其他情况说明： 建设单位盖章2009年9月24日第十三章 结论与建议一、结论本项目为棚户区建设项目，主要目的为了改善XX市棚户区居民、低收入家庭的住房问题。经分析，项目的建设符合相关政策，所建建筑满足拆迁住户的要求，符合国家、省、市各自的经济适用住房建设管理办法相关规定，同时具有一定的经济效益。本项目的建设，对进一步完XX县总体规划和区域布局，对充分利用土地资源，促进第三产业的发展，改善提高XX县人民的居住条件，满足部分市民尤其低收入人群对现代化的住房要求，早日实现小康生活水平，促进住宅市场的消费，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增长点，将起到积极的作用。本项目的建设，体现了国家对贫108、困住户的关心，是坚持科学发展观，实现和谐社会的具体体现，也是我们党和国家解决民计生的一项重大举措，它的建设，必将极大地缓解XX县居民住房需求矛盾，对于实现贫困住户安居乐业、对社会稳定都起到一定的积极作用。本项目为安置用房和廉租房建设，其主要目的是改善XX县现有棚户区居民及低收入家族的居住问题，同时在相关法律法规规定的范围内尽可能的创造部分收益，故本项目投资可行。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。该项目是XX县政府2009年重点建设的项目。有严格高效的管理措施，有政府和各级部门的配合。该项目是切实可行的。 二、建议1、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便为项目实施提供必要的条件。2、按基本建设程序精心组织项目建设管理，推行限额设计，加强项目质量控制、进度控制，严格控制项目投资。3、业主方进一步做好前期工作，例如建设指挥部人员的组织，加快对危房的拆除和拆迁户过渡房的安置工作。