1、县城用地1.58公顷汽车站棚户区改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论3一、项目概述3二、可行性报告编制的依据9三、主要技术经济指标10第二章 项目建设的必要性和政策的符合性11二、本项目实施的必要性2、13三、政策的符合性14第三章 建设地点及建设条件分析15一、建设地点15二、地址建设条件15三、交通区位条件17四、建设条件分析17五、建设用地、征地拆迁及移民安置分析18第四章 建设规模及建设内容25一、确定建设规模的依据25二、建设规模25三、建设内容26第五章 工程建设方案28一、设计依据28二、户型及平面设计29三、建筑形态与立面设计29四、结构及地基基础设计29五、给排水工程30六、供电及照明工程30七、空调32八、消防工程32第六章 节能方案设计与分析33一、设计依据33二、建筑热工设计33三、给排水节能措施36四、电气节能措施36第七章 环境影响分析38一、环境保护标准38二、3、主要污染源及污染物38三、污染防治措施39四、环境影响评价结论和建议41第八章 项目实施进度安排43第九章 投资估算及资金筹措44一、投资估算44二、资金筹措47三、经济效益评价48第十章 风险分析52一、项目主要风险因素52二、风险防范对策53第十一章 项目招投标55一、招标方式55二、招标组织形式55三、本项目拟采用的招标方式说明55第十二章 结论与建议57一、研究结论57二、相关建议57第一章 总论一、项目概述项目名称：县xx广场二期项目（汽车站一期、二期城市棚户区改造工程）项目拟建地点：县沙城镇长城北路东侧。（一）项目建设单位情况本项目承办单位是县住房和城乡规划建设局。县住房和城乡规划4、建设局，是县政府综合管理全县住房和城乡规划建设和管理工作的行政职能部门，主要负责全县城乡规划、城乡建设、市政公用事业、房地产、建筑业、园林绿化、城市容貌管理等项工作，同时兼人防办的工作职能。局机关设规划建设股等7个行政股室，和建筑工程质量监督站等11个事业机构。下属房产管理处等9个局属企业。目前全系统事业、行政编人员798人，其它人员218人。其中，局机关行政股室、事业机构在职人员132人。该局领导班子团结奋进，具有一定的开拓精神，且从事市政城建工作多年，积累了丰富的工作经验，组织能力强，作风过硬，具备了项目承办能力。局长王玉明同志，大学学历，年富力强，具有很强的开拓精神和创业能力，业绩突出，5、多次获得市、县有关部门授予的荣誉称号和奖励，具备了项目法人负责的能力。（二）项目建设背景1、项目概况目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。张家口市的经济发展在政府及相关部门的大力推动下逐步进入一个工业化、城市化、国际化、市场化整体提升的新阶段，为张家口在较短时期内实施经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求6、。根据“十三五”规划要求，张家口市切实推进棚户区改造进程，转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会的全面发展。xx广场的建设，将全面提升在河北省的城市形象，为城市发展创造价值、创造税收，增加当地财政收入，开创当地居民的全新生活方式，提升整体投资环境，引领和推动城市化进程，提升的城市竞争力。2、项目占地项目拟建地点位于沙城镇城区内，东至广场南路，南至宾馆，西至长城南路，北至xx一期地界，申请用地面积约为1.7973公顷。2、拆迁7、规模 项目总安置建筑面积为51066.4平方米，涉及拆迁安置总户数479户，总安置套数为506套，涉及拆迁安人数1533人，拆迁总占地面积为67141.61平方米，拆除住宅建筑面积为46221.12平方米，其中：（1） 一期项目 拆迁范围，西起长城路，东至广场路，北至存瑞大街，南至联通公司办公楼北巷，总安置建筑面积为31943.3平方米，涉及拆迁安置总户数316户，总安置套数为316套，涉及拆迁安人数1011人，拆迁总占地面积为52512.76平方米，拆除住宅建筑面积为27944.17平方米。（2） 二期项目 拆迁范围，东至广场路，西至长城路，南至宾馆北墙，北至联通公司北巷，总安置建筑面积为18、9123.1平方米，涉及拆迁安置总户数163户，总安置套数为190套，涉及拆迁安人数522人，拆迁总占地面积为14628.85平方米，拆除住宅建筑面积为18276.95平方米。拆迁总占地面积为67141.61平方米，棚改工程利用拆迁面积为17973.16万平方米，净增可利用拆迁面积为49168.45平方米。以上县xx广场二期项目（汽车站一期、二期城市棚户区改造工程）总共506套，均安置在xx广场二期项目1#楼及2#楼内，其中1#安置312套，2#楼安置194套。 棚户区改造工程拆迁安置指标表序号项目单位指标备注合计一期二期一拆迁总用地面积平方米67141.6152512.76 14628.859、 亩100.71 78.77 21.94 棚户区改造项目利用地平方米17973.16 项目新增净用地平方米49168.45 二棚户区安置情况平方米55135.01 34481.49 20653.52 1安置住宅面积平方米51066.40 31943.30 19123.10 2安置储藏室面积平方米4068.61 2538.19 1530.42 2拆迁总户数户479.00 316 163 3安置总套数套506.00 316 190 总套数套611.00 312 299 4拆迁住宅面积平方米46221.12 27944.17 18276.95 5拆迁完成时间年.月.日6总人口人1533 1011 510、22 3、项目总工程规模xx广场二期项目总建筑面积82323.46平方米，其中地上建筑面积66245.34平方米，地下面积总计16078.12平方米。建筑基底占地4326.76平方米，绿化面积5643.57平方米，道路及停车位占地面积8002.83平方米；容积率3.69，建筑密度24.07%,绿地率31.4%。 4、项目建设期 本项目建设期拟定为24个月，自2016年1月2017年12月。5、棚户区改造的必要性棚户区改造是党中央国务院为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）和国务院办公厅关于11、促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议，推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会精神，根据依据河北省发改委和住建厅转发的通知（冀发改投资201661号）、河北省住房和城乡建设厅和河北省财政厅关于印发河北省政府购买棚改服务管理办法的通知、2016年张家口市保障性安居工程工作实施方案、关于调整2016年保障性安居工程城市棚户区新开工目标任务的通知、张家口市政府关于棚户区改造研究利用国开行、农发行资金的相关事宜、2016年县保障性安居工程工作实施方案、县沙城气车站区域棚户区改造项目上（一期）及（二期）范围内房屋征收补偿安置方案等政策、文12、件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，县政府决定对本棚户区实施改造。（三）建设规模及建设内容1、建设规模1#、2#楼总建筑面积66293.22平方米，其中地上建筑面积61396.29平方米，地下建筑面积4896.93平方米；总户数611户。其中1号楼总建筑面积为32742.99平方米，其中地上建筑面积30204.8平方米，地下建筑面积2538.19平方米；共建312户，地上26层，地下2层，层高2.9米，室内外高差0.45米，檐高78米，三个单元，安装6台电梯。其中2号楼总建23456780筑面积为33550.23平方米，其中地上建筑面积31191.49平方米，地下建筑面积2358.13、74平方米；共建299户，地上26层，地下2层，层高2.9米，室内外高差0.45米，檐高78米，三个单元，安装6台电梯。2、安置规模本期改造拟拆迁479户，总拆迁面积46221.12平方米，棚户区改造项目总建筑面积55135.01平方米（其中住宅50756.82平方米，机房等建筑309.59平方米，地下储藏室4068.61平方米），安置住宅总户数为479户，安置总套数506套。（四）项目建设周期：24个月（五）投资估算及资金来源本项目总投资为29466万元。资金来源：自有资金5966万元，占总投资20.25%；申请国开行棚户区改造贷款23500万元，占总投资79.75%。其中项目棚户区配套5014、6套住宅，总投资共计24506.4万元，银行货款计19545万元。二、可行性报告编制的依据（一）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）（二）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）（三）住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保【2009】295号）（四）张家口市政府关于棚户区改造研究利用国开行、农发行资金的相关事宜（五）河北省住房和城乡建设厅和河北省财政厅关于印发河北省政府购买棚改服务管理办法的通知（六）河北省发改委和住建厅转发的通知（冀发15、改投资201661号） （七）县城市总体规划、2016年县保障性安居工程工作实施方案、县沙城气车站区域棚户区改造项目上（一期）及（二期）范围内房屋征收补偿安置方案（七）国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（八）国家现行的有关规范和标准（九）建设单位提供的项目基础资料三、主要技术经济指标 项目技术经济指标序号项目单位指标备注合计1#楼2#楼一总用地面积平方米17973.16亩26.96 二总建筑面积平方米66293.22 32742.99 33550.23 1其中地上建筑面积平方米61396.29 30204.80 31191.49 2其中地下建筑面积平方米4896.16、93 2538.19 2358.74 檐高米78.0 78.0 层数层26+负226+负2电梯台12.00 6.0 6.0 单元个6.00 3.0 3.0 每层户数户/层24.00 12.0 12.0 总户数户611.00 312.0 299.0 三棚户区改造总建筑面积平方米55135.01 32742.99 22392.02 1棚户区住宅面积51066.40194平方米50756.82 30039.9220716.9 2栋26层2机房建筑面积平方米309.59 164.88 144.70 3地下储藏室面积平方米4068.61 2538.191530.42 棚户区安置套数套506312194棚17、户区安置户数户479312167安置户均建筑面积M2/户105.96 96.28 124.05 五综合指标1容积率3.42 2绿化率31.4%3建筑密度24.07%4建筑基底占地面积平方米4326.76 5绿化面积平方米5643.57 6道路占地平方米8002.83 7停车位地下个263.00 8地上个63.00 9小计个326.00 10总人口人1955 11人均绿化面积M2/人2.89 六建设规模1总投资，其中万元29466.0 建安投资万元14944.5 财务费用万元494.7 基本预备费万元2146.0 其它费用万元11880.8 七建设期月24 八项资本金万元5966 20.25%九18、银行贷款万元23500 79.75%第二章 项目建设的必要性和政策的符合性一、构建和谐社会的需要党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。胡锦涛同志特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，19、最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2009年，国家发改委、住建部等五部委联合发文关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，明确指出：（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协20、调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。原有建筑全部为低层建筑，房屋大多始建于上个世纪 50-70 年代，居住环境非常差，此区域的建筑及设施 已经全部老化，建筑破败不堪，表皮脱落现象严重，漏雨漏水非常常见。公建设施非常落后，住户内无卫生设施，居民仍使用公共厕所，遇到雨季天气， 道路泥泞交通不便。居民生活用燃料以蜂窝煤、液化石油气为主，供暖采用 小煤炉和土暖气取暖，已经远远不适应城市建设发展的需要，不能满足人民 群众正常的生活条件，不适宜广大人民群众居住和生活。 本项目的建设，可改善该区域居民居住条件，提升县县城的城市形象，推动县21、城市化建设。项目建设符合 县城市建设规划，用地符合县土地利用总体规划。因此，对该区域实施旧城开发改造势在必行。（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。二、本项目实施的必要性中国正确的城镇化道路应该是稳步发展特22、大城市和大城市，积极发展中小城市，有重点的发展小城镇，这样才能使大中小城市和小城镇协调发展。新型城镇化新在人的城镇化，新型城镇化的核心价值是以人为本。所以本项目的建设将严格按照新型城镇化的核心要求，合并村庄建设新城使土地实现集约利用，发展旅游业、物流业、高附加种植业使百姓增加经济收入，最终实现居有其所，老有所养的新型城镇化。三、政策的符合性认真实施棚户区改造规划，落实扶持政策，推进改造进程。林区、垦区和国有工矿（煤矿）棚户区，要坚持居民个人出资，政府、企业给予政策支持和适当补助的原则，充分考虑职工承受能力，合理确定个人和企业的出资比例。城市棚户区改造（危陋住宅区改建），要与保障性住房建设相衔接23、，妥善解决原住户的住房问题。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。 工程涉及的居民479户，拆迁户所在棚户区住房条件极差，低矮简陋，年久失修，加上这些房屋间距狭小，又无消防所需的通道，安全隐患十分严重。群众要求改善住房条件的要求日益强烈。该拆迁住宅楼选址方案属于原址改造，有利于优化用地结构、盘活存量土地，节24、约集约用地。综上所述，该项目符合住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保【2009】295号）、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【2010】56号）、住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保【2010】58号）等文件精神。第三章 建设地点及建设条件分析一、建设地点本项目建设地点位于县沙城镇长城路东侧二、地址建设条件1、地理位置县地处东经1151611558,北纬4044035,位于张家口市东南部, 东部与北京相接，境内南25、北群山起伏，层峦叠嶂，中部是河谷平川，两山夹一川形成“V”型盆地，惯称“盆地”，官厅湖居盆地之中。地势由盆地向南北崛起，西北高东南低，全县平均海拔792米，最低点在幽州村河谷地带，海拔394米;最高点为水口山大黑峰，海拔1978米，县城沙城镇海拔535米。全县地貌形态主要有河川平原、丘陵和山地等类型，河川平原面积602平方公里，占总面积的33.4%;丘陵面积450平方公里，占总面积的25%;山地面积749平方公里，占总面积的41.6%。2、气候特征县地处中纬度内陆地带，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。(1）气温全年平均气温 26、7.7，极端最低气温 -25，极端最高气温 40(2）湿度冬季空气调节室外计算相对湿度 45%，夏季通风室外相对湿度 60%(3）降水量全年平均降水量416.4mm(4）积雪深度最大积雪深度过 310mm(5）冻土深度最大冻土深度 1400mm(6）风向冬季主导风向西北风为主，夏季主导风向东南风为主。3、地震依据中国地震局制订，由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，本项目抗震地动峰值加速度按0.2g设防，属设计地震第一组，裂度8度，建筑的设计特征周期为0.45S。4、工程地质县地处山前冲洪积平原地貌单元，地基承载力特征值Fak=120220KPa。勘察期间27、实测，地下静止水位深度在地表下 12.5017.30m，地下水类型为潜水。由于地下水埋藏较深，可不考虑地下水对基础材料的腐蚀性。场地浅层土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋仅具有微腐蚀性。湿陷性评价：地基土（粘质粉土层）为级非自重湿陷性场地，湿陷系数随深度增加有减小趋势，地表 8.50m以下土层不具湿陷性。三、交通区位条件县地处河北省西北部，东南与北京市延庆县、昌平区和门头沟区接壤，西与下花园区、逐鹿县交界，北与赤城毗邻。县区位优势显著，县城沙城距北京德胜门120公里，据张家口市中心87公里。交通发达，从县城到北京北三环的车程仅为1小时。按照国际大都市半径标准，实际已成为北京的近郊、项目所在28、地交通发达，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合县总体规划的要求。四、建设条件分析1、项目选址拟建项目位于河北省张家口市县沙城镇长城南路东侧，项目所在地交通发达，为城市中心，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区和文物，不影响通航及军事设施，有利于防洪和排涝等，不会造成相关不利影响，总体建设符合张家口市总体规划要求。拟建项目平面规划已通过规划部门审查，因此，该项目符合土地规划和城市总体规划。2、 用地方案 该项目总占地面积17973.16平方米（约合26.96亩），总建筑面积82323.46平方米，容纳居民611户，可居住人口29、1955人。3、依据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)、建筑抗震设计规范(GB50011-2010)、土工试验方法标准(GB/T50123-1999)等规范。根据地质勘察报告，拟建工程重要性等级为二级，场地等级为二级（中等复杂场地），地基等级为二级（中等复杂地基）。4、拟建场地内无活动断裂、无崩塌、泥石流、岸边冲刷、地下水潜蚀等不良地质作用；未发现地下采空区、地面沉降、地裂缝、化学污染、水位上升等环境地质问题；未发现埋藏的河道、沟滨、墓穴、孤石等对工程不利的埋藏物；经调查该场地内无防空洞存在。场地稳定，地基稳定，地下水对工程建设无影响30、，地形平坦，排水条件良好，适宜进行本工程建设。五、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (一)、 项目选址及用地方案 1、拟建项目新建工程地点县沙城镇长城路东侧。项目所在地交通发达，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区和文物，不影响通航及军事设施，有利于防洪和排涝等，不会造成相关不利影响，总体建设符合张家口市总体规划要求。拟建项目平面规划已通过规划部门审查，因此，该项目符合土地规划和城市总体规划。2、用地方案 该项目为旧城改造项目，现项目用地性质大部分为国有土地。本项目总占地规模17973.16平方米，建筑占地4326.76平方米，绿化用地5643.57平方米，道路及停31、车位用地8002.83平方米。 (二) 土地利用合理性分析 本项目建筑密度为24.07%，容积率为3.69，绿化率为31.4%，符合集约和有效使用土地的要求。 （三）、征地拆迁和移民安置规划方案 1、房屋拆迁原则房屋拆迁补偿办法，结合城区建房和新楼的价位，体现优惠居民的居住要求。2、征收期限以县政府房屋征收公告颁布的期限为准。房屋征收公告规定的开始时间为征收时点。依据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例第十六条“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿”之规定，至本方案发布之日起，凡有上述行为发生的，一律不予32、认定和补偿。3、住宅征收补偿安置方式及标准（1）、补偿安置方式全部实行产权调换。选择产权调换的实行回迁安置。（2）、应安置面积的认定1）、被征收房屋为平房的，征收人按照被征收人房屋所有权证上载明的房屋建筑面积与院落面积之和作为被征收人应安置的建筑面积。2）、被征收房屋为上下两层结构的，以土地使用权证载明的面积与房屋上层建筑面积之和，认定为被征收住宅的建筑面积，房屋产权没有载明为上下两层结构的，上层仅按临时建筑认定。3）、被征收房屋为单元式住宅楼房的，征收人按照被征收房屋所有权证载明建筑面积的1.1倍作为被征收人应安置的建筑面积。（3）、产权调换1）、安置地点：本项目房屋征收区域内。2）、安置户33、型：与被征收房屋应安置面积相近面积户型的高层住宅。3）、安置楼层：被征收人可按“搬迁顺序号”排序自行选择安置楼层（不计楼层差价）。4）、因安置房屋设计、技术规范等原因，造成被征收人安置房屋面积超出应安置面积10以内的（含10），按征收时点被征收房屋房地产评估价购买；超出10的部分，按该项目预售许可批准日的市场价计价购买。被征收人安置房屋面积小于应安置面积10以内的（含10），按该项目预售许可批准日的市场价计价购买。超出10的部分，按征收时点被征收房屋房地产评估价购买。（以上均以户为单位）。5）、安置房屋标准：室内为一般装修，即塑钢窗、普通木门、墙面刷白、普通地板砖、上下水（含普通卫生洁具）、供34、暖设施、普通白炽灯、天然气、电视电话端口入户。室外按照 建筑规划设计要求进行。6）、被征收房屋室内一般装修不予补偿，精装修适当补偿，按房屋确认面积各项累计最多不超过120元。精装修特征为：室内安装门套、窗套、暖气罩、造型吊顶、地面铺设60*60CM以上的地板砖、木地板、固定壁柜等、室外贴外墙砖。7）、被征收房屋装有电话、宽带、有线电视、空调、太阳能热水器的，分别按：电话196元/部，宽带160元/户，有线电视240元/户，空调400元/套（被征收人自行办理上述设施的移装），太阳能热水器按1500元/套的标准给予一次性货币补偿；原有防盗金属（天棚）网、铝塑玻璃天棚的，按其表面积100元给予货币补35、偿。8）、被征收平房有地下室的（须主体与房屋连接，砖石水泥结构、层高1.8米以上），按700元的标准；有菜窖的，按200元的标准均予以货币补偿。9）、单元式楼房建有储藏室的（包括地下储藏室或地上储藏室）的，均按增加2后的面积置换，安置的储藏室超出或不足原储藏室面积部分，按该项目预售许可批准日储藏室市场价的85%标准互相结算差价。储藏室依据“搬迁顺序号”选择置换位置或购买。10）、被征收人购买车位、储藏室的，依据“搬迁顺序号“的排序购买，购买价格按该项目预售许可批准日储藏室市场价的85%标准计价。 6、房屋征收有关补助及奖励 （1）、房屋征收有关补助1） 、搬迁费：选择期房产权调换的，按照被征收36、房屋应安置面积给予20元/的标准，一次性给付被征收人。 2）、临时安置过渡费（仅指住宅）：被征收人实行自行过渡，过渡期限一般不超过36个月。过渡期从征收结束日起计算。征收结束日后签订协议并完成房屋移交的，按签订协议之日起计算。 平房和非单元式楼房按被应安置面积5元/月的标准（按月计算不足500元的，按500元/月给予补偿），单元式楼房按被应安置面积7.5元/月的标准（按月计算不足750元的，按750元/月给予补偿）发放。选择产权调换的，一次性发放24个月的临时安置费，剩余临时安置费待征收人交房时按被征收人实际过渡时间结算。选择货币补偿的，按上述月标准一次性发放12个月的临时安置费。（2）、搬迁37、时效奖励房屋征收实行时效奖励。被征收人从房屋征收公告公布的开始之日起40日内（含40日）签订房屋征收补偿协议且完成搬迁并移交房屋及相关证件的，给予被征收人10000元奖励；40日后且在规定期限内签订征收补偿协议、完成搬迁并移交房屋及相关证件的，给予被征收人3000元奖励；超出政府房屋征收公告时限仍未搬迁的，不予奖励。7、 征收公有房屋补偿安置方式与标准（1）补偿安置方式实行倾向补偿。房屋及附属设施补偿费用由有资质的房地产评估公司评估确定，土地补偿费用由请有资质的土地评估公司评估确定。（2）对租赁公有房屋进行商业或生产经营的承租人，补偿方式如下： 1）、政府征收属不可抗力行为，双方互不追究违约责38、任，自行解除租赁合同，租赁期未满的，剩余期限租金由出租方退还承租人。 2）、搬迁费：按照承租面积20元/的标准，一次性给付承租人。3）、停业补助：按实际经营面积200元/给予补助，出租方与承租方各50%，双方另有约定的从其约定。4）装修费：普通装修按实际经营面积100元300元的给予补助。精装修按实际经营面积300元500元的给予补助。有异议的，可请有资质的房地产评估公司评估确定。（3）临时过渡的单位需发生费用的，按审核后的数额给付。2、 成立拆迁组本项目建设，必须从始至终建立在广泛听取群众意见和取得群众支持基础上。成立搬迁安置工作议事会，有利于发挥居民的民主作用，使政策制定得更加合理，更快捷39、地汇聚民智破解难题，做到科学搬迁、和谐搬迁。(四）、选址评价本项目选址于长城路西侧，地势相对较高，可免受洪水侵扰，而且搬迁后腾出来的地段便于整体规划或开发。建设条件理想，市政配套设施相对齐全，交通、供电、给排水等也较方便，合理的建设条件和建设环境适合本项目建设。第四章 建设规模及建设内容一、确定建设规模的依据（一）住宅建筑设计规范GB50368-2005；二、建设规模（一）需求分析棚户区改造是党中央国务院为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【2009】56号）和住房和城乡建40、设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函（建保综【2010】9号）及河北省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会关于转发住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，县政府决定对本棚户区分两期实施原址改造。根据棚户区分布现状，共改造479户，2016年前全部改造完成。（二）建筑规模本项目需拆迁的479户，户型建筑面积平方米，根据现场的实际情况，以沙城镇房屋拆迁补偿安置方案为依据，本项目拆迁安置补偿建筑面积标准为：拆迁户每户按被置换平房宅基地证载明面积1:1或楼房1：1.1。（二）用41、地规模总用地面积17973.16平方米，26.96亩。三、建设内容1#、2#楼建筑面积统计表序号楼层单位1#楼2#楼小计备注1负一层M21169.751187.91 2357.662负二层M21368.441170.83 2539.2731层M21208.141239.362447.542层M21151.621188.412340.0353层M21151.621188.412340.0364层M21151.621188.412340.0375层M21151.621188.412340.0386层M21151.621188.412340.0397层M21151.621188.412340.03142、08层M21151.621188.412340.03119层M21151.621188.412340.031210层M21151.621188.412340.031311层M21151.621188.412340.031412层M21151.621188.412340.031513层M21151.621188.412340.031614层M21151.621188.412340.031715层M21151.621188.412340.031816层M21151.621188.412340.031917层M21151.621188.412340.032018层M21151.621188.412343、40.032119层M21151.621188.412340.032220层M21151.621188.412340.032321层M21151.621188.412340.032422层M21151.621188.412340.032523层M21151.621188.412340.032624层M21151.621188.412340.032725层M21172.261197.842370.12826层M21172.261197.842370.12927层机房层M2164.88 223.02387.90430合计M232742.99 33550.23 66293.22 其中棚户区住宅面积M44、230039.92 30968.47 61008.39 机房等公建M2164.88 223.02 387.90 地上小计30204.80 31191.49 61396.29 地下储藏室M22538.192358.74 4896.93 电梯台6612单元个336层数层262652每层户数户数/层121224总户数户312299611拟新建1#、2#楼总建筑面积66293.22平方米，其中地上建筑面积61396.29平方米， 地下储藏室4896.93平方米。共计611户，2栋26层楼。本项目棚户区拟新建总建筑面积55135.01平方米，其中地上建筑面积51066.4平方米，地下储藏室4068.6145、平方米。共计479户506套，2栋26层楼，同时配套建设水、电和网络等工程，外墙面装修采用釉面砖，内墙面和地面用砂浆收光即可。 其中1#楼32742.99平方米，312套全部为棚户区改造工程，地上棚户区安置面积30204.8平方米，地下储藏室2538.19平方米；2#楼总建筑面积33550.23平方米，总共299户，其中地上建筑面积31191.49平方米，地下储藏室面积2358.74平方米；其中194套棚户区改造工程总安置面积为22392.02平方米，其中地上住宅安置面积20861.6平方米，地下储藏室1530.42平方米。第五章 工程建设方案一、设计依据1.房屋建筑制图统一标准【GB/T5046、001-2001】2.总图制图标准【GB/T50103-2001】3.建筑制图标准【GB/T50104-2001】4.工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分2002版)5.民用建筑设计通则【GB50352-2005】6.建筑设计防火规范【GB50016-2006】7.住宅设计规范【GB50096-2006】8.住宅建筑规范【GB50368-2005】9.民用建筑热工设计规范【GB50176-93】10.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准【JGJ134-2001】 11.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑节能管理条例（建设部令第76号）；实施工程建设强制性标准监督规定（建设部47、令第81号）；河北省工程建设标准公共建筑节能设计标准（DB13（J）81-2009）；河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准（DB13(J)63-2007）；河北省工程建设标准设计居住建筑节能构造（J08J110）；民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）12.外墙外保温工程技术规范【JGJ144-2004、J408-2005】13.民用建筑工程室内环境污染控制规范【GB50325-2001】 14. 建设方提供的地形图二、户型及平面设计楼西北-东南向布置，棚户区改造建筑面积为55135.01平方米，层高均为2.9米。本住宅楼一梯四户，一共506户。2栋地上26层住宅楼，48、地下两层，屋面防水等级为二级，采用高聚物改性沥青卷材防水屋面，保温材料为挤塑聚苯板。三、建筑形态与立面设计建筑形态是设计构思的具象化表现，结合住宅楼的功能特点，为提高实际使用效率，建筑外观采用规则的造型、简洁的线条，形成虚实相生、光影变换的立面感受。在色彩和材质方面，外墙采用真石漆涂料，屋顶采用平屋顶，给人以清洁明快的感觉。立面设计是在满足房间的使用要求和技术经济条件下，运用建筑造型和立面构图的一些规律，结合平面的内部空间组合进行的。进行立面设计时考虑房屋的内部空间关系，相邻立面的协调，各立面墙面的处理和门窗安排，满足立面形式美观要求，同时还考虑各入口、雨篷等细部构件的处理。四、结构及地基基础49、设计抗震设防烈度8度；抗震设防类别为丙类。场地类别类。建筑结构安全等级 二级；地基基础设计等级 二级；建筑抗震设防类别 丙类建筑本场地地形较平坦，无浅层滑坡现象及崩塌、泥石流等地质灾害影响，场区内无溶洞、古墓等地下洞穴，也未发现地面沉降等不良地质现象，该场地稳定。五、给排水工程（一）给水工程1、给水水源在该楼的南北两侧接市政给水管上引出给水管，在棚户区改造外围成环型布置，作为本工程生活及消防水源。本工程生活用水一至六层由厂区给水管直供，水质符合国家生活饮用水卫生标准，不需再作处理。2、用水量估算给水的水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）的规定，用水量按建筑给水排水设计规范（G50、B50015-2003）进行估算。3给水系统给水管为下行上给树枝状形式。给水管仅在厨房留一临时水咀，其余预留管头并做临时封堵；排水管仅安装大便器，其余预留管头高出地面200mm,并做临时封堵。（二）排水系统设计排水系统采用雨污分流。雨水系统根据屋面雨水和阳台排水合理布置。污水排水管道根据改造厨房和卫生间合理布置，所有污水经污水排水管排入市政污水管。污水必须按照国家规定的污水排放标准的要求进行排放处理，主要是生活污水。生活污水经化粪池处理后直接排入市政污水管网。六、供电及照明工程（一）供电来源本项目建设地点在县供电分公司供电范围内，按三级负荷供电。（二）供电范围按供电区域，主要是住宅楼室内用电；51、按供电对象，主要包括照明用电和空调用电两大部分。照明用电主要是室内照明和室外（包括进出入道路等）照明用电；动力用电主要包括空调设备和消防设备等用电。（三）室外线路应保持安全，维护方便，室内线路采用暗线铺设。（四）应设置必需的电源插座。用于照明的光源，应具有寿命长、光效好、可靠性强、一致性好等特点。可根据实际情况选择节能照明灯具。（五）防雷设计本建筑按三类防雷设防。屋面避雷网布置，凡伸出屋面的金属管道及屋顶的金属设备均与避雷网采用-40X4热镀锌扁钢作可靠电气连接。利用建筑物的结构钢筋作防雷引下线，要求每根引下线的冲击电阻不大于30欧姆，在室外地坪下1米处焊出一根1.5米长直径16毫米的热镀锌圆52、钢(详接地平面图)，以便增加人工接地装置。应将接闪器（避雷带、网、避雷小针）、引下线和接地装置三者可靠连接，形成法拉第笼，确保安全。过电压保护：在电源箱内装第一级电涌保护器（SPD）。防雷电波侵入措施：对电缆进出线，在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与接地装置相连。室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。本工程采用综合接地系统，即低压电网接地（TN-S-C接地方式）、电子设备及信号线路接地、防雷接地等共用接地装置，并进行总等电位联结，要求接地电阻不得大于1欧姆。七、空调户内采用电扇和空调综合制冷，电扇拟采用落地扇；空调采用分体式空调器。八、消防工程1、设计依据建筑设计防火规范【GBJ16-87】建筑灭火53、器配置设计规范【GBJ140-90】2、消防给水设计范围：小区室内外消防系统设计。设计原则：以防为主，防消结合。消防水源来自本小区外水塔给水管网，环状布置供水管网及室外地上式消火栓，高层建筑建地下消防水池一座。室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。在不宜用水场所如变配电室、控制室等处设置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。第六章 节能方案设计与分析一、设计依据1.公共建筑节能设计标准【GB50189-2005】2.建筑照明设计标准【GB50034-2004】3.民用建筑热工设计规54、范【GB50176-93】4.建筑外窗气密性分级及检测方法【GB7107-2002】5. 国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程。二、建筑热工设计(一)指标1、规定性指标县属寒冷地区二区，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB13（J）63-2007居住建筑节能设计标准，公共建筑节能设计标准DB13（J）81-2009)，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。 2、建筑节能材料耗用定额张家口市及各县在冬季取暖期间，室外平均温度为零下4.8度，采暖期为153天，度日数为3488，室内温度为18度，采用节能技术后55、新建的住宅建筑物高层住宅每平方米耗热量指标10W，公建及配套依据河北省第二批主要耗能产品单位产品（工序）能耗限额冀发改环资2012196号文，其能耗指标主要包括单位建筑面积综合能耗及单位建筑面积综合电耗，分别为20kgce/m2/a及58kwh/m2/a。天然气耗量为0.6M3/户.日，住宅每平方米照明功率密度为6瓦，体形系数0.25。建筑物采用节能标准设计，建筑物耗能量为0.62Mw，与8081年住宅通用设计能耗水平基础上节能75%，公建节能达50%。楼号气候子区层数体形系数最大窗墙比耗热量指标（W/M2）限值设计值南向北向东向西向限值设计值1#寒冷A区260.260.250.420.30.56、350.3510.2102#260.260.240.540.30.350.3510.2103#30.520.27000.340.214.113设计限值 0.60.30.350.35 3、围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数SC限值：以下数据括号外表小3层，括号内表示3层（1）屋面：K0.3 （0.35）W/(平方米k)（2）外墙（包括非透明幕墙）：K0.35（0.4） W/(平方米k)（3）底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K0.35（0.35） W/(平方米k)（4）外窗（包括透明幕墙）：a)窗墙面积比0.3，K2.1（2.5）b)0.3窗墙面积比0.4，K1.8（2.1）c)0.4窗墙面积57、比0.5，K1.5（1.8）d)0.5窗墙面积比0.6，K1.3（1.5）4、地面和地下室外墙热阻限值：地面0.83（0.56） (平方米k) / W，采暖地下室外墙0.91（0.61） (平方米k) / W5、窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定：(1)每个朝向的窗墙面积比0.6(2)窗墙面积比0.4时，玻璃的可见光透射比0.4(3)外窗可开启面积窗面积的20.25%（二）建筑围护结构节能技术措施1、屋面本工程屋面保温层采用100厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）+80厚（平均）陶粒混凝土找坡层，以满足屋面传热系数K0.3的要求。2、 外墙本工程外墙墙体材料为200厚小型混凝土58、空心砌块。外墙采用外保温构造， 50厚B1挤塑聚苯板，满足外墙平均传热系数K0.35的要求。3、 地面4、 地下室外墙设置50厚聚苯乙烯泡沫塑料板，热阻1.2 (平方米k) / W。5、 地下室底板设置100厚聚苯乙烯泡沫塑料板，热阻1.2 (平方米k) / W。6、 架空楼板和外挑楼板板底喷涂30厚硬质聚氨酯泡沫塑料保温材料，满足传热系数K0.35的要求。7、 热桥部位处理：采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。8、 中庭设有排风系统，解决夏季通风降温。三、给排水节能措施1.室外绿化、道路浇洒用水采用天然水体，节约用水。2一、二层采用市政管网供水，充分利用市政压力，节约能源。3选用节水型卫生洁59、具及配水件，坐便器采用容积为6L的冲洗水箱，采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。4.各用水部门均采用计量收费。四、电气节能措施1.节能和环保措施：1)本工程变配电所靠近负荷中心，变压器选用低噪声、高效低能耗节能型产品。变压器低压侧设置集中无功功率自动分相补偿装置，以使高压侧功率因数达到0.90以上；对用电量大、功率因数低的用电设备设置就地无功功率自动补偿装置，以降低无功损耗，提高电压质量，减小导线截面；供电系统采用两路电源同时运行的方式，以减少正常运行时的线路损耗。2)单相用电设备接入低压（AC220380V）三相系统时作到三相负荷的平衡，照明系统三相配电干线的各项负荷分配平衡，最大相负荷不宜60、超过三相负荷平均值的115%，最小相负荷不宜小于三相负荷平均值的85%。3)大功率水泵设置软启动、生活泵和部分空调机组设置变频控制系统，以节约能源。4)照明节能措施:(1)照明光源采用T5直管形三基色荧光灯、紧凑型节能灯、及气体放电灯为主，荧光灯采用T5直管形三基色荧光灯和紧凑型节能荧光灯电子镇流器Cos0.95，气体放电灯采用高光效、高显色性并自带补偿电容Cos0.9，既提高了功率因数，又降低了能耗。(2)照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命铝格栅荧光灯具，灯具效率要求：室内开敞式灯具效率不低于75%，室内隔栅灯具效率不低于60%。(3)照明控制根据功能要求采用分组、分区、动静控制、时61、间控制、光敏调节照度或开关等方式，疏散指示灯采用低能耗LED光源。 1#、2#棚户区住宅楼综合能耗数量能源种类 计量单位年需要实物量参考折标系数年需要折标煤量电力万千瓦时69.03 1.22984.84 耗热量百万千焦35328.89 0.03411204.72 耗水量千吨91.17 0.08577.81 燃气万立方米13.38 12.143162.48 年能耗总量（吨标准煤）1459.86 第七章 环境影响分析一、环境保护标准为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本项目根据国家颁布的有关62、环保法规及省、市环保劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和运营过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。（一）中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例；（二）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定；（三）环境空气质量标准（GB3095-2001）；（四）地表水环境质量标准（GB38382002）；（五）声环境质量标准（GB3096-2008）；（六）污水综合排放标准（GB89781996）。二、主要污染源及污染物施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及63、各种设备产生的噪声污染。建成后主要污染物是生活垃圾、生活废水和油烟废气排放。三、污染防治措施（一）施工期1、对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网（布）或喷洒化学抑尘剂等措施。经计算，利用固定洒水车每2小时洒水一次，抑尘效果达70%左右，500米边界控制浓度小于3.0mg/Nm3。2、施工现场设密闭式垃圾站。3、运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。4、降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。5、按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管64、理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经隔栅及深沉处理达到有关要求后排入市政污水管网，严禁污染周边水体。（二）建成后1、废水治理项目运营期间主要是生活污水，设置雨污分流排水系统，雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响；生活污水需进行简单处理，达标后排入市政管网。2、废气治理废气主要是厨房油烟，油烟需经排烟罩、风机和楼顶净化处理后高空排放。同时，在餐厅周围增加绿化作物来改善空气质量。3、废弃物治理产生的固体废物主要是一般性固体废物。（1）一般性固体废物：1）分类渣土类，如清扫院落的渣土等。普通生活垃圾、厨房、餐厅的废弃物、剩饭剩菜等，果皮果核，废纸废塑料及其它废物。包装材料，65、瓶、罐、盒类等遗弃物。草木类，枯草落叶、干枝朽木等。2）危害此类固体废弃物如不及时收集清理、外运处理，随地分散堆放将影响清洁卫生。堆积长久，将发酵腐败，特别是高气温、高湿度季节挥发释放出有毒有害气体和散发恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，危害身体健康，影响大气环境质量。（2）污水处理污水如不及时清运就会产生恶臭影响环境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生虫卵等，其中相当部分转移到了污泥中，使污泥也具有了传染性。因此要做好污水的处理工作。（3）处置方案1）一般性固体废物对于纸张、塑料、金属等可回收的垃圾分别放置，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成好的分类放置习惯。对于具有危险性危害的垃66、圾，如废旧电池、废灯管等，应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾由环卫部门送垃圾填埋场填埋。2）污水处理从环境保护的角度出发，必须对污水加强管理，在排放到外环境之前应经过无害化处理。通过上述分析，建设项目废弃物均得到妥善处理处置，对环境影响很小。4、绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议本项目在临建筑周围空地合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等。四、环境影响评价结论和建议（一）本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修67、过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影响甚微。（二）施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00次日早6：00不允许施工。若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解68、方可施工。（三）主要污染物防治措施：（1）生活污水：采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为：废水厌氧消化厌氧生物滤池氧化沟排放。（2）砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。第八章 项目实施进度安排科学合理的安排进度是确保项目按期开工和竣工，降低资金投入成本，提高建设效益的重要基础，为使工程建设获得最佳的基建效能，根据本项目工程建设规模及其他情况，初步确定前期工作3个月，建设期21个月，建设周期共24个月，拟定建设实施进度计划为：一、可研报告编制及报批 169、个月二、工程设计方案 1个月三、工程招标（施工准备） 1个月四、工程施工及设备购置、安调 20个月五、竣工验收 1个月项目实施进度表表8-1项目名称前期一期工程20161-3月20164月-12月2017年1月-12月项目前期工作-主体工程-安装工程 -精装修工程-环境美化-第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算1、新增固定资产投资(1)土建工程该项目主要是新建住宅及配套工程，建筑安装工程费用及公共工程中的土建工程费用主要依据河北省二0一二年颁布的全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额等系列定额中的有关规定而进行估算。基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑本地各种因素70、，而进行估算。供水管路及排水管路造价按市政公司提供的造价估算。(2)其它费用(2.1)征地费、拆迁费：土地出租费根据实际成交价进行测算。为拆迁费用用地，征地费用9938.8万元，包括拆迁成本239.5万元、货币补偿1437万元、及其它拆除土地分摊费用8262.3万元。(2.2)建设单位管理费按财政部财建【2002】394号文、河北省财政厅冀财建【2003】号文的规定而计算的。(2.3)工程监理费：按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知，发改价格2007670号文、河北省建设厅关于加强建设工程监理与相关服务收费管理的若干规定而计算的。(2.4)勘察设计费：按国家71、计委、建设部冀200210号文的规定和协议价进行计算的。(2.5)预算编制费：按国家计委、建设部冀200210号文的规定和协议价进行计算的。(2.6)竣工图纸编制费：按国家计委、建设部冀200210号文的规定而进行计算的。(2.7)项目前期工作费：按国家计委计价格1999283号文7的规定而进行计算的。(3.11)招投标机构代理费：按国家计委计价格20021980号文的规定而进行计算的。(2.9)工程质量监督费：按河北省有关规定而行计算的。(2.10)办公及生活家具购买费：按国家计委、中国人民建设银行计标85352号文的规定而进行计算的。(2.11)环评费：按国家计委、国家环保总局计价格20072、2125号文的规定而进行计算的。 （2.12）项目前期费按照国家计委冀价格19991246号文件有关规定而进行计算的。 （2.13）项目评审费按照国家计委冀价格19991246号文件有关规定而进行计算。 （2.14）临时接水、接电费按当地自来水公司、供电公司的规定而进行计算(2.15)预备费基本预备费按国家计委、中国人民建设银行计标85352号文的规定而进行计算的；涨价预备费为0。2、新增流动资金投资 按照国家计划委员会、建设一九九三年颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)中规定的详细估算法进行估算的。（三）估算说明剪力墙高层结构住宅主体结构平均造价按1900元/平方米计算，电梯等设备安装73、工程费按180万元，安装工程按300元/平方米计算。（四）投资估算总投资估算表序号工程费用名称总计（万元）xx广场棚户区改造项目1#楼2#楼1建设工程费用12595.7 6221.2 6374.5 2设备购置费360.0 180.0 180.0 3安装工程费1988.8 982.3 1006.5 4工程建设其他费用11880.8 5863.3 6017.5 4.1勘察费4.9 2.5 2.4 4.2设计费484.0 232.0 252.0 4.3建设单位管理费175.4 86.8 88.6 4.4前期工程咨询费44.4 22.0 22.4 4.5工程建设监理费340.8 168.6 172.274、 4.6环境影响咨询费16.7 8.3 8.4 4.7招标代理服务费595.5 297.6 297.9 4.8施工图预算及竣工图编制费87.1 41.8 45.4 4.9施工图审查费43.6 20.9 22.7 4.1临时设施费149.4 73.8 75.6 4.11公摊拆迁用地费用8262.3 4080.9 4181.4 4.12拆迁成本239.5 118.3 121.2 4.13货币补偿1437.0 709.8 727.2 5基本预备费2146.0 1059.7 1086.3 6建设投资小计28971.3 14306.5 14664.8 7建设期利息494.7 244.3 250.4 8总75、投资合计29466.00 14550.8 14915.2 单方造价4444.8 4443.9 4445.6 总面积66293.22 32742.99 33550.23 其中地下室4896.93 2538.19 2358.74 地上住宅61396.29 30204.80 31191.49 总户数611.00 312.00 299.00 总银行贷款23500.00 11600.00 11900.00 贷款比例79.75%79.72%79.78%自有资金5966.00 2950.77 3015.23 棚户区改造安置总面积55135.01 其中棚户区改造项目银行贷款19545 23500/66293.76、22*55135.01安置总套数（拆迁479户）506 拆迁占地面积67142 39873 27268 层数26+226+226+2户/层12 12 12 1、建设投资本项目总投资额为29466万元，固定资产投资29466万元，详见上表。2、新建流动资金投资本项目新增流动资金投资为0万元。二、资金筹措本项目总投资为29466万元。其中自有资金5966万元,申请国开行棚户区改造贷款资金23500万元。1、资本金注入制本项目总投资为29466万元，其中项目建设单位注入资本金5966万元，占总投资的20.25%。符合国家资本金注入制度的规定。3、资金使用计划按照项目工程进度、陆续投入资金，直至建成投77、入营运。三、经济效益评价(一)、财务评价方法本项目在财务综合评价时，采用发改投资2006135号建设项目经济评价方法与参数【第三版】中规定的方法，进行财务综合评价的。(二）、棚户区效益分析1、财务评价方法本项目为政府棚户区改造项目，不以赢利为目标，故不做详细评价，仅做贷款分析如下:项目建成投产后，甲方自有资金为5966万元，银行贷款资金23500万元,银行贷款年利率为4.145%，每年按季还息,贷款期限20年,建设期第二年借款23500万元，建设期后，每年按季付息等额偿还本金，其中建设期利息494.7万元。详见附表：借款还本付息表。另附2、市场风险分析市场需要融合以形成现代化的营销方式，融资是78、金融和贸易结合的边缘产业，涉及面比较广，是个系统工程，风险控制也是系统工程。单一的就某个问题谈风险控制，是狭隘的，无效的。融资主要有以下控制手段：风险预测、风险预警、风险预防、风险监控、风险锁定、风险转移、风险化解等。本项银行贷款数目很大，应引起项目法人足够的重视。从项目实施过程来，风险主要在于项目承办单位虽然有一定的组织管理经验，但在项目实施期间可能由于多方面的原因或其它的因素，出现了一些影响工程进度的问题，致使建设期延长、竣工使用期推后，从而延迟了项目效益的按期发挥。在项目实施过程中，不可预见的因素比较多，尽管项目考虑8%的不可预见费，有时还是会超支，但从目前县经济发展情况来看，即使超支，79、在一定范围内，也是可以通过项目融资解决的。该项目风险小，项目融资数量大，应做好项目营销策划、广告宣传工作，同时应该受到国家和下花园区政府的大力关照和厚爱，以确保该工程项目减免各项税费的有力落实及投资的及时回收。4、市场风险分析市场需要融合以形成现代化的营销方式，融资是金融和贸易结合的边缘产业，涉及面比较广，是个系统工程，风险控制也是系统工程。单一的就某个问题谈风险控制，是狭隘的，无效的。融资主要有以下控制手段：风险预测、风险预警、风险预防、风险监控、风险锁定、风险转移、风险化解等。本项社会融资数目很大，应引起项目法人足够的重视。(1)、项目主要风险因素分析及预防范围和降低风险对策(1.1)、项80、目风险分析：从项目实施过程来，风险主要在于项目承办单位虽然有一定的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其它的因素，出现了一些影响工程进度或工程质量的问题，致使建设期延长、竣工使用期推后，从而延迟了项目效益的按期发挥。在施工中，不可预见的因素比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，尽管项目考虑8%的不可预见费，有时还是会超支，但从目前县经济发展情况来看，即使超支，在一定范围内，也是可以通过项目融资解决的。 (1.2)、风险程度分析该项目风险小，盈利能力好，但是项目融资数量大，应做好项目营销策划、广告宣传工作，同时应该受到国家和县政府的大力关照和厚爱，以确保该工程项目减免各项税费的81、有力落实及投资的及时回收。（四）、市场分析县地处交通要道，京包、丰沙两条铁路交汇于此，京张等多条高速在此通过，是理想的投资热点，所以城市人口俱增，潜在购房户居多。大规模实施保障安居工程，完善住房政策，积极实施保障房配套棚户区改造配套工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。要进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处。所以从保障性住房工程来讲本项目的实施政策险就更小了。本项82、目熟地出让价平均400万元/亩,这是本县最好的城市中心地段,土地的唯一性必将导致土地价格的更高，本项目做为棚户区改造项目,物美价廉，在优美的环境、较低的销售价格、良好的户型及城市化进程加快带动市场需求的加强，证明本项目具有一定的优势。从以上经济分析、项目分析、市场分析可以看出，该项目市场适应能力很强。第十章 风险分析一、项目主要风险因素（一）工程建设风险1）技术难度本本项目建设采用的结构形式和施工技术均为当前国内较先成熟的工艺及技术，设计和施工难度不大，能确保安全、经济、合理，本工程在技术难度上风险较小。2）水文、地质条件本工程抗震设防烈度为8度，场地区域稳定，无不良地质作用，场地地基稳定，根83、据搜集资料及勘探资料，场地地下水存在两种类型，上部为上层滞水，赋存于杂填土中，受大气降水及地表水补给影响。下部为承压水，具有弱承压性，受区域同层侧向补给经流排泄影响，地下水对砼及钢筋砼无腐蚀性。该工程的选址适宜建筑，水文、地质条件方面风险小。（二）投资风险本项目建设规模是根据沙城镇棚户区改造的需要确定的，以国家及省市有关部门所颁布的建设要求和标准为主要依据。本工程的设计规模能较好满足项目的实际需要，工程量变更的风险较小。建设期时间长，材料、设备的价格波动较大，对工程造价有一定影响。（三）政策风险本项目作为一个投资不大，社会经济效益好的拆迁还建项目，符合中央关于国有工矿棚户区改造有关文件精神，市84、区政府及省厅等部门在政策上予以了大力的支持，所以本项目政策风险较小。二、风险防范对策（一）工程风险通过工程地质、水文地质勘察工作并在设计阶段充分考虑风险因素，合理选工用设计形式，采取有效措施，可避免程风险的危害。（二）投资风险建设期材料、设备的价格波动较大，造成工程造价增加，通过设计中采用新工艺、新技术、新技术，施工中加强施工质量管理，采取合理施工工艺和施工组织措施，减少施工成本，降低投资风险。（三）资金风险对本项目属一般风险，地方计划财政部门要根据发展需要，考虑项目近期建设与远期的发展相结合。合理安排建设项目，切实做好项目资金安排计划，量力而行。可以避免出现资本金不到位的情况，降低项目资金85、风险。风险因素和风险程度分析表见下表。风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度灾难性严重较大一般1工程建设风险1.1技术难度1.2水文、地质2投资风险2.1工程量变更2.2材料、设备价格调整2.3工期调整3融资风险3.1利率变化3.2资金供给量3.3资金到位情况4配套条件风险4.1市政配套4.2交通配套5外部环境风险5.1政策法规5.2规划调整第十一章 项目招投标按照中华人民共合国招标投标法（国家发改委2000年第3号令）、工程建设项目招标范围和规模标准和河北省招标投标管理办法规定，本项目的勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标。一、招标方式根据中华人民86、共和国国家发展计划委员会第9号文件关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项的暂行规定，依据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定、河北省中华人民共和国招标投标法确定该工程的招标内容以及核准招标事项。招标方式分公开招标和邀请招标两大类型。二、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标的能力的业主可以自行招标，这需要按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）的规定，向项目审批部门报送书面材料；凡不具备条件的业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。三、87、本项目拟采用的招标方式说明本项目采用单项工作内容发包方式，招标方式为公开招标。委托招标代理机构代理招标。为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，该项目应实行公开招标。招标基本情况详见下表：河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称xx广场二期棚户区改造项目项目建设单位项目单位负责人及电话项目联系人及电话 建设内容总建筑面积55135.01平方米项目建设地点和时限沙城镇,2015-2016年总投资额29466万元资金来源及构成自筹与银行贷款是否含有或拟申请国有投资或国家融资是合同估算额招标范围招标组织形式招标方式不采用（万元）全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标招标方式勘察4.88、9设计484建筑工程12595.7安装工程1988.8监理340.8设备360重要材料其它13691.8拟选择的招标公告发布媒介情况说明： 其它费用为：13691.8万元，本项目建筑面积：安置总建筑面积为55135.01平方米。绿化率31.4%。 建设单位（盖章） 2013年 月 日注：本表一式四份，由项目建设单位填写(详见填表说明)第十二章 结论与建议一、研究结论（一）新城佳苑，能使沙城镇479户的棚户区困难群众居有定所，有效改善居住条件和环境。该项目势在必行。（二）新城佳苑项目投资风险小、社会效益好、可操作性强。（三）本项目建设程序符合国家相关规范。 （四）本项目棚户区配套506套住宅，总89、投资为24506.4万元，银行货款为19545万元。(五）项目规模大时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。(六）项目的定位主题和招商有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施中仍需根据具体情况不断完善。本项目总投资29466万元，投资回收期1.83年，总投资收益率为20.26%。项目建设必要，基础条件具备，市场前景看好，规划设计合理，产品方案优良，经济效益较高，社会效益较好，对环境不利影响较少，同时项目的前期准备充分，自有资金落实有保障。因此，项目综合结论为可行。二、相关建议（一）在建设进度、资金调度等诸多方面应于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。 （二）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（三） 在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。