1、目录 1 总论总论.1 1.1 项目概况项目概况.1 1.2 建设内容及规模建设内容及规模.1 1.3 建设单位基本情况建设单位基本情况.3 1.4 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.4 1.5 项目实施进度项目实施进度.5 1.6 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标.5 1.7 编制依据、范围及目的编制依据、范围及目的.6 2 项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性.11 2.1 项目背景项目背景.11 2.2 建设必要性建设必要性.14 2.3 项目建设的可行性项目建设的可行性.18 3 项目建设条件项目建设条件.20 3.1 项目选址项目选址.20 3.2 地理条件地理条2、件.21 3.3 自然条件自然条件.22 3.4 社会经济条件社会经济条件.24 3.5 工程地质工程地质.26 4 建设规模与安置方案建设规模与安置方案.31 4.1 建设内容及规模建设内容及规模.31 4.2 安置方案安置方案.32 5 建筑建筑工程设计工程设计.34 5.1 总体设计总体设计.34 5.2 总平面布置总平面布置.37 5.3 住宅设计住宅设计.39 5.4 结构设计结构设计.43 6 配套公用工程配套公用工程.47 6.1 给排水工程给排水工程.47 6.2 消防消防设计设计.51 6.3 太阳能热水设计太阳能热水设计.52 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究3、报告 2 6.4 供配电工程供配电工程.52 6.5 景观设计景观设计.60 6.6 公共服务设施公共服务设施.60 6.7 道路道路.62 7 环境保护环境保护.64 7.1 环境影响评价依据环境影响评价依据.64 7.2 建设地点环境现状建设地点环境现状.64 7.3 项目执行的环境质量标准项目执行的环境质量标准.64 7.4 主要污染源主要污染源.65 7.5 污染防治污染防治.67 8 节能节能.71 8.1 设计依据及原则设计依据及原则.71 8.2 能耗分析能耗分析.71 8.3 节能设计节能设计.72 9 效益分析效益分析.78 9.1 社会效益社会效益.78 9.2 经济效益经4、济效益.80 9.3 环境效益环境效益.80 10 项目管理及招投标项目管理及招投标.82 10.1 项目项目管理管理.82 10.2 项目招投标项目招投标.82 11 项目实施进度项目实施进度.86 11.1 建设工期建设工期.86 11.2 实施进度安排实施进度安排.86 12 投资估算投资估算.89 12.1 编制依据编制依据.89 12.2 投资估算投资估算.90 12.3 资金筹措资金筹措.90 13 社会稳定社会稳定风险分析风险分析.93 13.1 编制依据编制依据.93 13.2 社会稳定风险识别社会稳定风险识别.94 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断风险评估及初步风险评5、价等级判断.97 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 3 13.4 落实措施后预期风险等级落实措施后预期风险等级.102 13.5 风险分析结论风险分析结论.105 14 结论和建议结论和建议.108 14.1 结论结论.108 14.2 建议建议.108 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 11总论总论 1.1 项目概况项目概况1.1.1 项目名称项目名称大悟县XX镇XX棚户区改造项目1.1.2 建设地点建设地点大悟县XX镇建新街以北，中原街以西1.1.3 建设单位建设单位大悟县XX镇人民政府1.1.4 编制单位编制单位1.1.5 项目性质项目性质迁建1.2 建设内6、容及规模建设内容及规模 1.2.1 建设内容建设内容项目共建设 6 层单元楼 28 栋；3 层幼儿园一栋；3 层社区卫生服务站一栋；3 层室内文体活动中心一栋；3 层社区综合服务中心一栋。项目配套建设路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、绿化等公用工程。1.2.2 建设规模建设规模大悟县XX镇XX棚户区改造项目共拆迁棚户区住户650 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 户，总拆迁面积 58500m2。项目新建安置住宅 650 套，总占地面积48350m2（72.52 亩），总建筑面积 85293m22。项目共建设 6 层单元楼 28 栋（一栋分为 2 个单元共 24 户7、，底层为架空层作为车库），建筑面积 80640m2；幼儿园建筑面积 1200m2；社区卫生服务站建筑 369m2；室内文体活动中心建筑面积 660m2；社区综合服务中心建筑面积 2424m2。绿化面积 28334.5m2。总居住户数650 户，总规划居住人口 3265 人，停车位 300 个。建筑密度 31%，容积率为 1.76，绿地率为 37.92%。小区内外市政工程配套设施：道路、地面硬化及停车场15024.5m2、绿化 18334.5m2；给水管线 8560 米、排水管线 8950 米、消防管线 9520 米、供电线路 10900 米、电视电话电缆线 10700 米。1.2.3 回迁安置8、方式回迁安置方式本项目涉及的房屋拆迁及安置方案，采取货币补偿与产权调换两种方式。房屋货币补偿价格，按市场评估价格对被拆迁房屋进行补偿。合法建房产权调换，按原房建筑面积拆一平方米还一平方米不找差价；违规建房和非法建房自行拆迁按照市场劳务报价进行劳务补偿。本项目位于原土地上建设安置房，先对原有房屋进行拆除后建设安置房。住宅搬迁过渡费按居民签订搬迁协议后搬出旧房起至还建房交付使用，给予过渡费按被拆迁户 500 元/月/户的标准补助。拆迁费每户补助 500 元（搬出、搬进各 250 元），在住户搬出被 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 3拆迁房屋时一次性发放。附属物标准按照大悟县物价局市场9、实时信息价进行补偿。补偿资金分两期支付，即协议签订后给付 50%，其余资金在房屋清腾交付后付清；产权调换的，补偿资金在协议签订后房屋清腾交付后一次性付清。本项目拆迁户原有土地拆迁后收归国有，出让收益用于偿还国开行贷款。根据实际需要，结合安置户人口数量如有分户要求，本项目安置用房户型原则上分为 110 平方米、120 平方米两个户型。安置房屋与原房屋建筑面积的差额部分，按房屋建设成本价结算。1.3 建设单位基本情况建设单位基本情况该项目建设单位为大悟县XX镇人民政府。根据大悟县委文件（201510 号文）关于加快推进大悟县XX省际生态经济试验区建设的意见，2015 年 6 月 12 日大悟县正式10、启动XX省际生态经济试验区建设。XX镇位于大悟县东北部，跨长江、淮河两大流域，地处鄂豫两省交界处，素有湖北北大门之称。为充分发挥XX镇的政治、区位和资源优势，大悟加快推进XX镇省际生态经济试验区建设步伐。县委、县政府确定XX镇省际生态经济试验区建设的“三个五年”阶段性发展目标，坚持“立足生态、着眼经济、全面建设、综合开发”的发展思路，力争实现该镇经济发展和生态保护双赢。县财政每年将整合不少于 8000 万元（县级财政预算不低于 1000 万元）的省 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 4市相关部门财政专项资金，加大对试验区建设的支持力度。据悉，XX镇省际生态经济试验区建设“三个五年”11、目标是：到2020 年，全面完成试验区征地拆迁工作，完成起步区建设 5000 亩，试验区建成区面积达到 10 平方公里，可承载 10 万人居住就业。区内供排水、强弱电、交通通信等主要基础设施和教育卫生、文体社保等公共服务设施基本建成，平台建设整体框架基本形成。XX镇主要经济指标实现翻番，税收达到 8000 万元，试验区内人均可支配收入年均增长 15%。到 2025 年，城市功能基本具备，试验区骨干产业初具规模。绿色新城框架全面拉开，特色生态产业基本形成，经济发展质量和效益显著提高，生态文明主流价值观得以推行，生态功能基本修复，生态经济效益初步显现。XX镇主要经济指标实现翻两番，其中税收达到 112、.5 亿元，生态环境质量进一步提升，居民收入显著提高，区内全面建成小康社会。1.4 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 1.4.1 投资估算投资估算项目总投资 12859.04 万元，其中第一部分工程费用 11299.38 万元（包括建安工程费用 8814.91 万元和配套工程费用 2484.47 万元），占项目总投资的 87.87%；工程其他费用 947.32 万元，占项目总投资的 7.37%；预备费 612.34 万元，占项目总投资的 4.76%。1.4.2 资金筹措资金筹措项目总投资 12859.04 万元，其中：申请国家补助资金 2560 万元，占总投资的 19.90%；自筹资金 113、0299.04 万元，占总投资的 80.10%。大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 1.55项目实施进度项目实施进度 项目建设周期为 18 个月，2015 年 10 月至 2017 年 3 月。1.6 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 表 1-1项目经济技术指标表 项目项目 单单 位位 指指 标标备注备注 总征地面积 平方米4835072.52 亩 其中：建筑用地平方米14991 绿化用地平方米18334.5 道路和停车场用地平方米15024.5 活动场地平方米1930.2.总建筑面积平方米85293 其中：6 层单元楼建筑面积 平方米6930028 栋 幼儿园建筑面积 平方14、米12001 栋 社区卫生服务站建筑面积 平方米3691 栋 室内文体活动中心建筑面积 平方米6601 栋 社区综合服务中心建筑面积 平方米24241 栋 建筑占地面积平方米14991 绿化面积平方米18334.5 住宅总户数户650 总居住人口人3265 平均每户居住人数人5 停车位个300 建筑密度31%容积率1.76 37.92绿地率%市政工程配套设施 其中：道路及停车场平方米15024.5 绿化平方米18334.5 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 6项目项目 单单 位位 指指 标标备注备注 给水管线85米60 排水管线895米0 消防管线95米20 供电线路米10900 15、电视电话电缆线米10700 总投资 万元12859.04100.00%其中：工程费用 万元11299.3887.87%其他费用 万元947.327.37%预备费用 万元612.344.76%资金筹措 万元12859.04100.00%其中：申请国家补助资金 万元2560.0019.90%自筹资金 万元10299.0480.10%建设工期2015.10-2017.18年个月3 1.7 编制依据、范围及目的编制依据、范围及目的 1.7.1 编制依据编制依据（1）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325 号）；（2）大别山革命老区经济社会发展试验区总体规划2011 年（3）长江中下游城市16、群规划2015 年（4）关于编制大悟县XX省际生态经济试验区棚户区改造建设项目可行性研究报告委托书；（5）投资项目可行性研究指南（试用版）（中国国际工程咨询公司编）；（6）中国投资项目社会评价指南（中国国际工程咨询公司 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 7编）；（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委、建设部联合颁发）；（8）湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额（湖北省建设工程造价管理总站编）；（9）城市居住区规划设计规范（GB 5018093）（2002 年版）（10）国家、省、市其他有关设计规范、规定；（11）建设单位提供的相关基础资料。1.7.2 标准规范标准17、规范建筑结构主要规范和标准：住宅设计规范（GB50096-2011）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；工程结构可靠度设计统一标准（GB50153-2008）；建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；砌体结构设计规范（GB50003-2011）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；岩土工程勘察规范（GB50021-2001）（局修 2009 版）；大悟县XX镇XX棚户区改造18、项目可行性研究报告 建筑设计防火规范（GB50016-2014）；建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；低能耗居住建筑节能设计标准（DB42/T 559-2013）；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）；绿色建筑评价标准（GB50378-2006）。给排水及暖通主要规范和标准：建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 版）；民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB 50364-2005）；室外给水设计规范（GB50013-2006）；城市防洪工程设计规范（GB/T50805-2012）；室19、外排水设计规范（GB50014-2006）（2011 年版）；民用建筑采暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；城镇燃气设计规范（GB50028-2006）。电气、仪表主要规范和标准住宅建筑电气设计规范（JGJ242-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；工业与民用电力装置的接地设计规范（GBJ65-83）；电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；20kV 及以下变电所设计规范（GB 50053-2013）；低压配电设计规范（GB50054-20118）；大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 通20、用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）；建筑防雷设计规范（GB50057-2010）；建筑照明设计标准（GB500342013）。1.7.3 研究范围研究范围（1）项目背景及建设的必要性（2）项目建设条件（3）项目建设内容及安置方案（4）项目建筑功能设计（5）环境保护（6）工程节能（7）效益分析（8）项目实施进度（9）投资估算及资金来源（10）社会稳定风险分析1.7.49编制目的编制目的该项目可行性研究报告依据国家有关法令、政策、规程、规范、标准，对项目建设的必要性、棚户区现状及改造计划、建设规模、建设内外部条件、工程技术方案及公用工21、程、环境保护、投资估算及资金筹措、工程节能、社会效益、环境效益和社会稳定风险分析等进行研究。大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 210项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性 2.1 项目背景项目背景 2.1.1 项目背景项目背景随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有 1000 多万户家庭居住在各类棚户区。棚户区的房屋多数结构简陋，功能22、不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。特别是乡镇棚户区远离城区，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。根据国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325 号），我国 2013 年至 2017 年将改造各类棚户区 1000 万户；根据大悟县委文件（201510 号文）关于加快推进大悟县XX省际生态经济试验区建设的意见。按照中央、湖北省、大悟县统一安排，大悟县XX镇人民政府启动了棚户区改造工程23、改造工作，决定由大悟县XX镇人民政府为 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 项目单位，建设大悟县XX镇XX棚户区改造项目。通过棚户区改造，进一步改善大悟县悟XX镇XX650 户棚户区的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展11的成果惠及到广大人民群众。2.1.2 市场运作市场运作 目前的棚户区由于历史原因，存在着诸多的现实问题,比如房屋结构简易、建筑密度较大、房屋建成年限较长、交通道路不便、基础设施简陋、卫生面貌脏乱、消防通道不畅、安全隐患较多等，这些问题的存在不仅给当地居民的生活带来了诸多不便，也与我们建设和谐城市、以人为本的执政理念相违24、背。为了更好的解决老百姓的居住问题，改善老百姓的居住条件，大悟县XX镇人民政府启动建设“大悟县XX镇XX棚户区改造项目”。通过政府主导、市场化运作、统一规划的方式，从而达到改善该地区广大居民的生活、居住环境，最大限度的提高居民的生活品质。2.1.3 棚户区现状棚户区现状目前，棚户区改造是大悟县XX镇人民政府建设规划实施中需迫切解决的问题。据有关调查显示，在拆迁区居住用地中平房占 30%左右，多为上世纪 60、70 年代建设的砖木结构的平房。近年来，经过政府的努力，部分棚户区改造逐步实施开发建设，但在还有大部分住宅区得不到改善，依然存在用地混杂、房屋质量差、配套水平低的状况。大悟县XX镇XX棚户25、区改造项目可行性研究报告 近年来，大悟县居民人均住宅面积不断提高，但只靠在家务农这些中低收入家庭住房条件改善处于停滞的状况，这些家庭，微薄的收入只能维持他们的基本生活，大多数居住在低矮昏暗的陈年旧房中。这些家庭对购买住房没有奢望，如何解决弱势群体的居住问题使他们12能安居乐业是政府面临的现实问题。棚户区建筑严重威胁着居民的生命健康和财产安全；污水沟渠破旧，污泥淤积堵塞，污水无组织排放，严重污染了项目区的环境；没有足够的垃圾池，垃圾乱排乱堆，既影响了村容村貌，又破坏了村里的环境且严重影响着居民的生活环境；村里道路以土泥路为主，破损严重，天晴尘土飞扬，雨天泥泞不堪，大中型货车无法进入村内，造成群众26、生产、生活困难，农产品运销难，群众出行难，与外界的经济往来和信息沟通严重滞后，严重影响居民的出行与生活等。社会生产力低下，生产方式落后，文化、教育、卫生发展滞后，发展的环境和条件十分脆弱。基础设施落后，严重制约了经济发展，工业基础薄弱，交通、能源、电力、通讯设施较为落后，交通不便、能源匮乏、信息不灵。同时还存在着城市基础设施条件较差、难以开展物业管理、环境差等现象。不符合土地利用总体规划和城镇建设的总体规划。大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 13 图图 2-1 项目棚户区现状图项目棚户区现状图 项目棚户区建筑均为上世纪 60-70 年代建设的砖木结构的平房，共需拆迁 650 户，需27、拆迁面积 58500 平方米，小区规划建成后安置住户 650 户，住宅面积 80640 平方米。2.2 建设必要性建设必要性2.2.1 项目建设是全面建设小康社会的需要项目建设是全面建设小康社会的需要2012 年年 11 月月 8 日，中国共产党第十八次全国代日，中国共产党第十八次全国代表表大会在人民大大会在人民大会堂开幕。胡锦涛总书记在党的十八大报告中提出：会堂开幕。胡锦涛总书记在党的十八大报告中提出：“综观国际国内综观国际国内大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。我们要准确。我们要准确判断重要战略机遇期内涵和条件的变化，全面把握机28、遇，沉着应对挑判断重要战略机遇期内涵和条件的变化，全面把握机遇，沉着应对挑战，赢得主动，赢得优势，赢得未来，确保到二二年实现全面建战，赢得主动，赢得优势，赢得未来，确保到二二年实现全面建 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 成小康社会宏伟目标成小康社会宏伟目标”。“要在十六大、十七大确立的全面建设小康社要在十六大、十七大确立的全面建设小康社会目标的基础上努力实现新的要求，主要目标是：经济持续健康发展，会目标的基础上努力实现新的要求，主要目标是：经济持续健康发展，转变经济发展方式取得重大进展，实现国内生产总值和城乡居民人均转变经济发展方式取得重大进展，实现国内生产总值和城乡居民人均收入29、比收入比 2010 年翻一番；人民民主不断扩大，文化软实力显著增强，年翻一番；人民民主不断扩大，文化软实力显著增强，人民生活水平全面提高，资源节约型、环境友好型社会建设取得重大人民生活水平全面提高，资源节约型、环境友好型社会建设取得重大进展。进展。14”全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。大悟县XX镇XX棚户区改造项目涉及拆迁户 650 户，3265 人，大部分为农户，家庭收入少，经济状况日益恶化，加上棚户区住房多为上世纪 70 年代兴建的砖混结构的简易平30、房，多数房屋已年久失修。部分农户曾多次上访，呼吁改善其住宿条件。项目建设能有效改善棚户区农户的生活条件，使其达到小康水平。2.2.2 项目建设是践行党的群众路线教育的需要项目建设是践行党的群众路线教育的需要2013年4月19日，中国共产党中央政治局召开会议，决定从2013年下半年开始，用一年左右时间，在全党自上而下分批开展党的群众路线教育实践活动。会议认为，全心全意为人民服务是党的根本宗旨，群众路线是党的生命线和根本工作路线。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 大悟县根据国家和湖北省省有关规定，以“高起点31、规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让棚户区改造家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立棚户区改造安置15房制度的最大受益者。对于群众来说，棚户区改造安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的棚户区改造安置房小区建设将极大地改善棚户区改造家庭的居住条件和生活质量，因建设棚户区改造安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。具体到该项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好该项目建设工作，既是落实大32、悟县市委、市政府关于加快解决棚户区改造家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进大悟县发展的现实需要。可见，该项目的建设是十分迫切和必要的。2.2.3 项目建设是实现共同富裕、保持社会稳定的迫切要求项目建设是实现共同富裕、保持社会稳定的迫切要求棚户区是将有效地解决农户的居住环境问题，同时，能优化产业结构，有利于社会安定、政治稳定，为可持续发展奠定坚实的基础。该项目的开展，不仅有利于改善基本农民群众的生产生活条件，增强该地区自我积累、自我发展的能力，而且有利于优化配置土地资源，恢复和改善生态环境，促进全县经济和社会的可持续发展，促进社会 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 稳定，增33、强该16地区广大人民群众加快脱贫致富奔小康的信心和决心。2.2.4 项目建设是实施项目建设是实施“大别山革命老区经济社会发展大别山革命老区经济社会发展试试验区验区”的举措之一的举措之一在 2010 年 1 月的省政协十届三次会议上，省政协陈春林副主席、民族和宗教委员会李传锋主任、周瑞超专职副主任联名提出了提案关于设立“大别山革命老区统筹发展试验区”的建议。2010年 5 月 10 日，赵斌副省长专门召集省发改委专题研究了大别山革命老区经济社会发展试验区相关问题。2010 年 12 月 15 日，省委书记李鸿忠在大悟、红安调研时再次强调，当前要按照省委、省政府的决策部署，根据省委九届九次全会通过34、的中共湖北省委关于制定湖北省经济和社会发展第十二个五年规划的建议中确定的相关意见，抓紧启动大别山革命老区经济社会发展试验区建设，进一步加快革命老区发展。坚持以县城为龙头，以宣化、河口、新城、大新四个中心镇为重点，以特色镇为依托，加快城镇建设步伐，不断优化城镇空间布局，力争到 2015 年，全县城镇人口达到 34 万人，城镇化水平超过52%以上。围绕“一个中心（县城）、两个组团（孝感北站组团和黄麦岭组团）”的城市框架，坚持“向东拓展、向北延伸、完善功能、发展产业、增加容量”的原则，按照“红、绿、新、适”的城镇发展定位，加快城区配套设施建设和老城连片改造，全面提升综合承载能力，建成省级文明县城、红35、色旅游名城和山水园林城市。按照土地向大户集中、农民向城镇集中、居民向小区集中的“三集中”思路，加快中心镇二、三产业发展，实现产业聚集和人口集中，不断扩大中心 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 镇规模。按照“一镇一业”的发展原则，充挥发挥本地的资源优势，大力推进产业兴镇、市场兴镇、旅游兴镇、文化兴镇，建设一批特色鲜明、产业兴旺、设施配套、环境优美、文化繁荣的特色城镇。加快推进城镇化与新农村建设互动，实行以镇带村、以村促镇、镇村一体建设，逐步将镇区周边村向城镇集中，同时将城镇的各种功能向周边村延伸，不断扩大城镇发展空间。该项目建设是实施“大别山革命老区经济社会发展实验区”17的举措之一36、。2.2.5 项目建设是加快推进“大悟县项目建设是加快推进“大悟县XXXX省际生态经济试验区”的省际生态经济试验区”的举措之一举措之一 该项目的建设是启动大悟县XX省际生态经济试验区的核心区域建设，该项目的建设可实现大悟县委文件（201510 号文）关于加快推进大悟县XX省际生态经济试验区建设的意见中“5000 亩的核心起步区内科学规划现代生态农业产业区、现代商贸服务产业区、生活配套服务区“三区”，率先启动，先行先试。加快核心起步区征地拆迁，启动还建区建设，力争用两年时间完成核心起步区“七通一平”配套建设”的目标。2.2.6 项目建设是促进社会经济增长的需要项目建设是促进社会经济增长的需要当前37、宏观经济正在增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是推动经济社会又好又快发展的根本要求。从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。它可以一手拉 大悟县XX镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。项目的建设，可拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。同时，由于房价上涨，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于18从38、供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。2.2.7 项目建设是项目建设是加强村级管理加强村级管理，节省行政开支节省行政开支的需要的需要实施棚户区改造项目之后，村庄相对减少，人口居住较为集中，交通、通讯等社区基础设施条件相对较好，有利于农村人口、计划生育、社会治安、社区环境等综合治理，使行政管理的难度大大降低，易于发挥管理效能。2.3 项目建设的可行性项目建设的可行性2.3.1 政策优势政策优势为推动棚户区改造项目的实施，国家下达了一系列优惠和促进政策。如对符合条件的安置房购买者或建设者免征城镇土地使用税、印花税、免征土地增值税、免征契税等。同时国家每年下拨大量资金用于棚户区改造。项目建设39、的政策环境良好。2.3.2 地理位置优越地理位置优越XX地处大别山西端南麓，跨长江、淮河流域，鄂豫两省交界，是著名革命老区、历史商贸重镇和全国重点镇，其交通便捷，城镇配套建设基础优良，随着大悟县XX省际生态经济试验区的建设与发展，将带动附近的商业服务、医院、学校、文化娱乐场所的发展，是 大悟县宣化店镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 19居民住宅的黄金地段，必将受到安置户的欢迎。2.3.3 基础设施配套条件良好基础设施配套条件良好随着大悟县宣化店省际生态经济试验区的建设与发展，主干路网、供水、污水处理、街路改造、环卫、城区绿化、城区防洪等工程，基础设施齐全，为项目提供了良好地建设发展环境。2.40、3.4 政府的强力推进政府的强力推进大悟县政府十分重视棚户区改造项目的建设，自 2009 年以来，加大了棚户区改造项目的推进力度，成立了专门机构，制定了棚户区改造规划、实施方案和保障制度。该项目由大悟县宣化店镇人民政府负责组织建设。目前，各项工作正在有序进行中。3 项目建设条件项目建设条件 3.1 项目选址项目选址 3.1.1 选址原则选址原则（1）项目选址，应符合当地城镇规划、区域规划的要求；（2）交通方便，利于车辆迅速出发。并便于利用基础设施；（3）环境安静，应远离易燃、易爆物品的生产和储存区，应设在易燃、易爆的建筑设施上风（或侧风）向不小于 200 米以外的位置。并应远离高压线路及其设施41、，避免强电磁场干扰，避免通讯信号的干扰。大悟县宣化店镇XX棚户区改造项目可行性研究报告 20 3.1.2 场址选择场址选择项目位于大悟县宣化店镇建新街以北，中原街以西，市政配套设施齐全，建设条件较好。表 3-1 用地平衡3.1.3 用地分析用地分析大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目总征地面积 48350m2（72.52 亩）。用地平衡见下表：表 项目项目 单单 位位 指指 标标 备注备注 总征地面积 平方米 48350 72.52 亩 其中：建筑用地 平方米 14991 绿化用地 平方米 18334.5 道路和停车场用地 平方米 15024.5 活动场地 平方米 1930.2 3.1.4 场42、址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别及占地面积 本宗土地权属国有。规划总征地面积 48350m2（72.52 亩），该宗地块规划用地性质为主体建筑物性质是住宅用地。拟选场址技术经济指标见下表：表 3-2 拟选场址技术经济指标表 序号 项目 技术经济指标 1 规划用地面积 48350m2（72.52 亩）2 场址地貌特征 场地平整 3 工程地质 较好 4 交通运输条件 距原悟宣线 200 米，运输方便 5 供水 由宣化店镇市政自来水供给 6 排水 排入宣化店镇市政污水管网 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 21 7 供电 由宣化店镇变电所提供，稳定充足 8 生活、福利设施条43、件 紧邻城镇商业网点、文教及其他公共设施 9 周围环境及相互影响 无明显不利影响 3.2 地理条件地理条件 宣化店镇位于鄂豫两省交界，湖北省孝感市大悟县东北部，竹竿河上游。东邻河南省信阳市新县，与该县卡房乡、苏河镇相连;南接本县黄站镇、丰店镇;西连本县三里城镇、五岳山林场;北望河南省信阳市罗山县，与该县周党镇、定远乡、山店乡相连。境内西部为山地，国土面积 265.5 平方公里，全镇现有 40 个行政村，1 个居委会。镇区位居竹竿河和张墩河交汇处南部，是著名革命老区和历史名镇。宣化店镇交通运输比较发达。108国道贯穿全境，南到武汉 148公里，西距京珠高速公路 40 公里，北离 312 国道 644、0 公里，宣苏、宣卡、三宣、宣山、悟宣公路四通八达，实有通车里程 208公里。3.3 自然条件自然条件 3.3.1 地形地貌地形地貌 宣化店镇位于鄂豫两省边陲，大悟县东北部，与河南省罗山县、新县接壤，所有河流都流向淮河，属温带季风气候，常年降雨在11001200mm 之间，雨量充沛，以黑土、黄沙土为主，海拔高度适宜，气候温和，植被覆盖率高，森林密布，有利于农业、林业的发展，有利旅游观光。镇区绿荫掩映，街道整洁，传统建筑布局典雅，保存完整。镇内九女滩自认风光秀丽迷人，八字沟明清古建筑独具风格。乡村山清水秀，风景优美。民风淳朴，传统文化气氛浓郁。现存的传大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研45、究报告 22 统建筑有：湖北会馆、中原军区司令部、中原军区首长旧居、中原军区大会场、“醉仙楼”、清代巡官等，湖北会馆、中原军区司令部分别是明末清初商会馆和大商家做生意的场所。该项目拟用地块地势较平坦。项目选址地域地势比较平坦，适宜于项目建设。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2002）和中国地震动参数区划图（GB18306-2001），大悟县抗震设防烈度为 6度，该地区地震基本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，地耐力 1830 吨/平方米。3.3.2 气候条件气候条件 宣化店镇位于鄂豫两省边陲，大悟县东北部，与河南省罗山县、新县接壤，所有河流都流向淮河，属温带季风46、气候，常年降雨在11001200mm 之间，雨量充沛，以黑土、黄沙土为主，海拔高度适宜，气候温和，植被覆盖率高，森林密布，有利于农业、林业的发展，有利旅游观光。镇区绿荫掩映，街道整洁，传统建筑布局典雅，保存完整。镇内九女滩自认风光秀丽迷人，八字沟明清古建筑独具风格。乡村山清水秀，风景优美。民风淳朴，传统文化气氛浓郁。3.3.3 水文水文条件条件 整个镇域位于淮河支系竹竿河上游。渠网纵横交错，田间地头具有完善的农田灌溉系统。地下水资源：地下水属上层滞水，主要以大气降水的补给为主，地下水位埋深在 0.7-1.8m，水位年变化幅度在 0.5m 左右。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告47、 23 3.3.4 自然资源自然资源 宣化店镇物产资源丰富，自古以来就有“挑不完的宣化店”之称。矿产方面，现已探明的金属矿藏有金、铜、铁等，非金属矿有萤石、大理石、云母、稀土共 20 多种，特别是萤石储量 80 多万吨，平均品位 82.2%，宣化店中原萤石有限责任公司年生产萤石精粉 2 万吨，年产值 1500 万元，利税 200 万元，二 OO 四年起打入国际市场白云母、瓷石也是中原地区独有。宣化店镇旅游资源十分丰富，河西会馆、中原军区司令部旧址、中原军区会场、东峰庵等革命遗址和纪念地同九女潭、金山岗风景区、中原突围拍摄现场一起构成了历史文物和自然景观交织一起的颇具特色的旅游线路。物产方面，除48、粮油主要农副产品外，还盛产板栗、银杏、花生、黑瓜籽、青油茶、天麻等。其中板栗面积达到 18 万亩，银杏达到 2 万亩。板栗、银杏已成为宣化店镇的主导产业，宣化店镇已成为名符其实的全国板栗第一镇。到 2014 年，板栗年产量将达到10000 万斤，银杏 1000 万斤。农民人均年受益超过 2000 元。3.4 社会经济条件社会经济条件 3.4.1 大悟县宣化大悟县宣化店镇社会经济概况店镇社会经济概况 宣化店镇辖 40 个行政村，1 个居委会。到 2014 年底，宣化店镇共有417 个村民小组，15647户，总人口70362 人，其中农业人口59762人。非农业人口 10500 人，总户数 17849、30 户，乡村总劳力 33935 人，镇区人口 3.5 万人。国土面积 265.43 平方公里，其中山场面积 28.7万亩，耕地面积 4.8 万亩，镇区面积 3.5 平方公里，拥有中心街、中大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 24 原街、发展大道、沿河大道、会馆街纵向街道和大胜街、北正街、火神街、建新街、大东门街五条纵向街道，呈五横五纵城区布局。镇区供水供电设施齐全，拥有程控电话 8000 户，有线电视用户 5000 户，门面店铺 2534 户，客运站一座、停车场 2 处，集贸市场 1 个，中小学 4 所，保存历史文化传统建筑 20 多处。城镇街区排水、供电、通讯等基本生活设施50、一应齐全，实现了硬化、亮化、净化、绿化“四化”，呈现出现代生活情调。改革开放以来，特别是被列为湖北省重点“口子镇”和重点“中心镇”以来，宣化店镇经济发展现实持续、快速、稳定、协调发展。到 2014 年，实现国内生产总值 12.44 亿元，财政收入 713 万元。农村人平纯收入 5946 元，经济取得长期进展。3.4.2 大悟县宣化店镇产业发展概况大悟县宣化店镇产业发展概况 宣化店立足自身的实际，逐步形成了三大特色产业。1.业特色鲜明。在稳定粮油等主要农业产品同时，大力发展特色产业，走产业化经营之路，全镇建成板栗基地 18 万亩，银杏基地 2万亩，并建立了晚上的科技管理服务网络，使板栗、银杏既高51、产又优质。2014 年全镇板栗产量过 1600 万斤，银杏 520 万斤，先手收入 4000多万元，农民人均受益 600 多元。板栗、银杏已成为宣化的主导产业，宣化店镇已经成为名副其实的全国板栗第一镇。到 2014 年，板栗年产量将达到 10000 万斤，银杏 1000 万斤，农民人均年收益超过 3000元。2.旅游业快速发展。河西会馆、中原军区司令部旧址、中原军区会场、东峰庵等革命遗址和纪念地同九女潭、金山岗风景区、中原突大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 25 围拍摄现场一起构成了历史文物和自然景观交织一起的颇具特色的旅游线路。3商贸业十分活跃。宣化店镇处于鄂豫两省三县十乡52、镇的中心，辐射半径 30 公里，辐射人口 30 万人，是鄂豫两省交界处的商贸中心，自古就有“挑不完的宣化”之美称。是武汉信阳的商品想周边乡镇流动的集散地。进镇经营的个体商户有 2000 余家，且每年以超过 100 户的速度增长，2014 年商品交易额 2.3 亿元。工商税收占财政收入的71%。3.5 工程地质工程地质 3.5.1 地层结构与评价地层结构与评价（1）地质结构 本区勘察深度范围内，场地地基土层可分为 3 层，自上而下逐层描述如下：0 层素填土：灰褐-黄褐色，主要由亚粘土组成，局部夹碎砖、碎石，表层 0.4m 含植物根须，结构松散。1A 层亚粘土：黄褐色，含氧化铁及铁锰质、央狄色斑块53、，稍有光滑，无摇震反应，干强度及韧性中等，硬塑，中等压缩性。1B 层亚粘土：黄褐色，含氧化铁及铁锰质、狄色斑块，稍有光滑，无摇震反应，干强度及韧性中等，软塑，局部硬塑，中等压缩性。1C 层淤泥质亚粘土：灰色，含少量有机质及腐殖质，无摇震反应，干强度及韧性中等，流塑，局部软塑，高压缩性。1D 层亚粘土：狄色，含少量有机质及腐殖质，粉性强，摇震反大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 26 应中等，无光泽反应，干强度及韧性低，软塑，局部流塑，中等压缩性。1E 层亚粘土：灰一灰黄色，含少量有机质及腐殖质，粉性强，摇震反应中等，无光泽反应，干强度及韧性低，软塑，中等压缩性。2A 层亚粘土：54、黄褐色，含氧化铁及铁锰质结核、央狄色团块，稍有光滑，无摇震反应，干强度及韧性中等，硬塑，局部坚硬，中等压缩性。2B 层亚粘土：褐黄色，含少量氧化铁及铁锰质、夹少量灰色斑块，稍有光滑，无摇震反应，干强度及韧性中等，硬塑，局部软塑，中等压缩性。2C 层亚粘土：褐黄色，含氧化铁及铁锰质结核、央灰色斑块，稍有光滑，无摇震反应，干强度及韧性中等，硬塑，局部坚硬，中等压缩性。（2）工程地质结构评价 0 层填土：物质以压粘土为主，央有植物根系，局部地段夹少量碎石、砖块，结构松散，工程性质差。1A 层亚粘土：呈硬塑状态，容许承载力 cr0=180kpa，压缩模量建议值 ES 1-2=7.0Mpa，工程性质较好55、。lB 层亚粘土：软塑，局部硬塑状态，容许承载力建议值Q0=140kpa，压缩模量建议值 ESl-2=6.3 Mpa，工程性质一般。1C 层淤泥质亚粘土：流塑，局部软塑状态，容许承载力建议值Q0=80kpa，压缩摸量建议值 ESl-2=3.2Mpa，为勘察地段最软弱土层。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 27 1D、1E 层亚粘土：砂性强，软塑状态，容许承载力建议值Q0=130-150kpa，压缩摸量建议值 ESl-2=6.1-7.1Mpa，工程性质一般。2A、2B、2C 层亚粘土：呈硬塑坚硬状态，容许承载力建议值Q0=230280kpa，压缩模量建议值 ESl-2=6.5856、.1Mpa，工程性质较好。3.5.2 场地地震效应场地地震效应（1）抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组 根据中国地震烈度区划图，该项目建设场地地震基本烈度为6 度。（2）土的类型、建筑场地类别和抗震地段划分 片区地表下 20 米深度范围内土层等效剪切波速度 Vse 小于260m/s，根据大悟县的地质资料和本次勘察资料，拟建片区场地覆盖层厚度大于 3 米，小于 50 米，故建筑场地类别为 II 类，特征周期值为 0.35s，属于可进行建设的一般场地。（3）地震液化 勘察线路 20 米深度范围内无可液化土层分布，不考虑其地震液化的影响。3.5.3 水文地质水文地质（1）地下水类型、水位57、 勘察场地地下水类型属上层滞水，主要赋存于浅部地层中，地下水接受大气降水的补给为主，向低洼处排泄或蒸发排泄。地下水位埋深在 0.71.8 米，水位年变化幅度在 0.5 米左右。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 28（2）地下水和场地土腐蚀性评价 根据岩土工程勘察规范（GB500212001）附录 G 表 G.0.1和地基土特性，判定拟建区场地环境类型为二类。拟建区场区和附近无明显污染源，根据经验判定场地地下水和土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋。3.5.4 不良地质不良地质 项目区位于 6 度地震区，此外无岩溶、滑坡、泥石流等影响场地稳定性的特殊不良地质作用，工程地质条件总体58、上较好，场地及地基稳定，易于建筑。根据区域地质资料，本场地及其附近均无活动断层及发震断裂通过，区域地质稳定。3.5.5 项目区市政公用设施依托条件项目区市政公用设施依托条件 项目所在区域内有完善的给排水系统、供电及通讯系统，为项目的实施提供了方便。（1）供电：供电线路已铺设至建设场地附近，容量满足项目要求，可直接对项目供电。（2）供水：自来水公司供水管网覆盖项目区，满足项目供水要求。（3）排水：排水采用雨污分流的排水系统，雨水直接排入城区雨水管网，污水经处理达标后排放，排水管网已铺设至建设场地附近，该项目只需就近接入即可使用。（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市大悟县宣化店59、镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 29 联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。3.5.6 地形地貌地形地貌 项目选址位于大悟县宣化店镇建新街以北，中原街以西。项目建设场地较为平坦，适于项目建设。3.5.7 施工条件施工条件（1）物料供应 项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在大悟县内采购供应。（2）场地条件 项目建设选址地势较为平坦，工程地质条件及气候条件较好。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 30 4 建设规模与安置方案建设规模与安置方案 4.1 建设内容及规模建设内容及规模 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目共拆60、迁棚户区住户650户，总拆迁面积 58500m2。项目新建安置住宅 650 套，总占地面积48350m2（72.52 亩），总建筑面积 85293m2。项目共建设 6 层单元楼 28 栋；3 层幼儿园一栋；3 层社区卫生服务站一栋；3 层室内文体活动中心一栋；3 层社区综合服务中心一栋。项目配套建设路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、绿化等公用工程。4.1.1 建设规模建设规模 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目共拆迁棚户区住户650户，总拆迁面积 58500m2。项目新建安置住宅 650 套，总占地面积48350m2（72.52 亩），总建筑面积 85293m2。项目共建设61、 6 层单元楼 28 栋（一栋分为 2 个单元共 24 户，底层为架空层作为车库），建筑面积 80640m2；幼儿园建筑面积 1200m2；社区卫生服务站建筑 369m2；室内文体活动中心建筑面积 660m2；社大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 31 区综合服务中心建筑面积 2424m2。绿化面积 28334.5m2。总居住户数650 户，总规划居住人口 3265 人，停车位 300 个。建筑密度 31%，容积率为 1.76，绿地率为 37.92%。小区内外市政工程配套设施：道路、地面硬化及停车场15024.5m2、绿化 18334.5m2；给水管线 8560 米、排水管线 62、8950 米、消防管线 9520 米、供电线路 10900 米、电视电话电缆线 10700 米。4.2 安置方案安置方案 本项目涉及的房屋拆迁及安置方案，采取货币补偿与产权调换两种方式。房屋货币补偿价格，按市场评估价格对被拆迁房屋进行补偿。合法建房产权调换，按原房建筑面积拆一平方米还一平方米不找差价；违规建房和非法建房自行拆迁按照市场劳务报价进行劳务补偿。住宅搬迁过渡费按居民签订搬迁协议后搬出旧房起至还建房交付使用，给予过渡费按被拆迁户 500 元/月/户的标准补助。拆迁费每户补助 500 元（搬出、搬进各 250 元），在住户搬出被拆迁房屋时一次性发放。附属物标准按照大悟县物价局市场实时信息63、价进行补偿。补偿资金分两期支付，即协议签订后给付 50%，其余资金在房屋清腾交付后付清；产权调换的，补偿资金在协议签订后房屋清腾交付后一次性付清。本项目拆迁户原有土地拆迁后收归国有，出让收益用于偿还国开大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 32 行贷款。根据实际需要，结合安置户人口数量如有分户要求根据实际需要，结合安置户人口数量如有分户要求，该项目安置用房户型原则上分为 110、120 两个户型，家庭常年居住人口为 46 人的安置住房面积为 110；家庭常年居住人口为 6 人以上的安置住房面积为120。安置房屋与原房屋建筑面积的差额部分，按房屋建设成本价结算。大悟县宣化店镇董家巷64、子棚户区改造项目可行性研究报告 33 5 建筑建筑工程设计工程设计 5.1 总体设计总体设计 5.1.1 设计目标设计目标 根据现状地块的形状及其区位优势条件，同时满足住宅建设以及棚户区户数需求，合理利用有限的土地资源为宗旨，设计从节约土地、改善现状环境出发，以求达到居住生活与周边环境的协调统一，强调功能的完善和布局的合理，充分体现“环境美，功能全”的特点；考虑项目建设的开发成本，与村民对环境的要求，寻求最佳的结合点，坚持体现以人为本的基本准则，满足村民对居家生活及公共服务设施的要求，采用街道与组团相结合的设计思路和方法，创造独特优美的空间环境，提高项目整体品质，创造优良的居住环境。5.1.265、 规划原则规划原则 居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则:（1）方便居民生活，有利安全防卫和物业管理。（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 34（3）合理组织人流、车流和车位停放，创造安全、安静、方便的居住环境。（4）在场地总体设计上，充分利用现有基地，满足城镇总体规划要求。根据城镇规划的相关要求，合理组织场地内外的各种人流、车流，力求做到内外交通简洁便利，畅通顺达，避免各种流线间的相互66、干扰。（5）在建筑单体设计上，做到分区明确、流线清晰、布局合理，提高建筑的利用效率。（6）在材料的使用上，积极运用新的技术和新的材料，提高建筑设计的技术含量，以达到先进合理、经济安全、洁净卫生的要求。（7）在场地环境设计上，注重环境的保护和设计，除了对场地环境进行整体设计外，还注重对环境有不利影响的废水、废气、噪音的处理。在减少外界因素对建筑影响的同时也注重建筑对周边环境的影响，力求做到建筑和周边环境的和谐统一。（8）小区绿化设计上通过分区布置，在中央区域填实地面增种大型乔木树种，增加室外用地的多功能性，提高利用率，是绿化率保持在 30%。（9）注重消防安全设计，严格执行国家相关的防火设计规范67、。规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调。（10）合理设置公共服务设施，避免烟气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。（11）精心设置建筑小品，丰富与美化环境。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 35（12）注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设。（13）公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。（14）小区各区域功能区划明确，设置便于识别的标示和路牌。5.1.3 设计指导思想设计指导思想（1）以人为本，充分考虑人的需要，形成一种绿意、自然、和谐、舒适的居住68、环境。（2）设计应具有超前性、先导性。（3）贯彻“尊重自然思想”与“可持续发展战略”，以绿色、和谐为设计目标，注重与周边环境的关系。（4）装修设计应贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、设施齐全，个性鲜明的建筑环境。（5）统一规划，分期实施，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。（6）注重环境设计，使生活更富情趣。5.1.4 设计原则设计原则（1）根据国家有关规范标准进行规划和设计。（2）安全原则：建立良好的安全保障机制，采取有效的安全防范措施，防止项目施工过程中出现安全事故或对周边环境造成污染。（3）“三同时”原则：环保、消防、劳动安全卫69、生等配套设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 36（4）系统原则：大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目建设单位统一规划，统一建设，既要相对独立，又要实现资源共享，各项设施配套合理。5.2 总平面布置总平面布置 5.2.1 总体功能布局总体功能布局 根据现状地块的形状及其区位优势条件，同时满足住宅建设以及还建户数需求，合理利用有限的土地资源为宗旨，从节约土地、融入大悟县宣化店省际生态经济试验区总体发展的形象、改善现状环境出发，以求达到居住生活与周边环境的协调统一。1、遵循现状肌理。住宅平面组合前后错落，打破横平竖直的格局，营造特色空间70、，平面布局形式延续自然曲线，层层推进。2、结合两条轴线打造项目区内部十字街道，在十字街道的交叉节点处设置整个项目区中心景观广场，丰富内部景观环境。3、十字街道将整个项目区划分为四个组团空间，每个组团利用形态不一的院落式布局营造各具特色的组团空间及景观形象。建筑间距以日照分析为基准，结合大悟当地风向以及用地布局综合考虑，住宅采用东西向布局，通风采光良好。在户型的设计上紧凑、合理的利用空间，既能满足住户的需求，又提高了土地利用率。保证住宅之间间距的合理性，满足日照需要和村民公共活动需求。5.2.2 建筑布局建筑布局 总平面设计主要在地块内沿东西向布置 7 排住宅，1 排分四栋，第一排第一栋为 1#71、楼依次到第 7 排第四栋为 28#楼，主要入口位于东侧紧大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 37 邻原 108 国道，进入小区则为小区绿化广场；地块中心设置居民活动广场及社区服务中心；幼儿园位于地块东北方。多层建筑物之间的距离（12m）在小区内合理布置道路、绿化带及休闲、健身场所，使居住者感到有可以停留的空间，从步行道延伸出来的住宅，穿插在绿荫树丛中，使每户均有一个安静、美丽、休闲的居家场所。详见总平面图。5.2.3 功能布局功能布局 小区内功能布局完善，小区周边配套设施齐全，为住户提供生活便捷。所有公共活动空间由功能轴串联起来，居住组团的整体格局结合周边交通情况，绿地内设置了72、供人们娱乐的健身场所（1）给水布局 从小区东侧宣化店镇给水干管上引入两条 DN250 的给水管至本小区，并且采用 DN250 的给水管在本小区室外形成环网。（2）排水布局 各栋楼污水排入楼边埋地化粪池，使用 UPVC 双壁波纹管排到小区东侧宣化店镇污水管网；小区雨水经道路两侧雨水口收集后排入市政雨水管网。（3）消防布局 在小区内相应位置配置室外消防设施，按 120 米间距在小区内设置市政消防栓，市政消防栓的最小管径为 DN100，以保证消防安全。场地布置除消防管网外，每栋建筑外设置一个消火栓。（4）电气布局 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 38 小区供电由宣化店镇供电所供电73、线路引入小区 2 台箱式变压器（采用环网）。5.2.4 交通系统交通系统 采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。小区设有两个主出入口与周边道路相连（详见总平面图）。构建安全、畅通的小区交通流线体系。小区单元楼底层架空层设置为车库 120个，停车位 180 个分别位于小区东、西、南侧，沿小区外墙布置。5.2.5 空间环境及景观布置空间环境及景观布置 小区的环境、绿化和空间之间，充分利用每一条道路和每一个环境之间的节点，突出每一个组团的分区，强调景观主题性，增加识别感和趣味性。“三个最”的原则：令最多的户数、最大的户型、最高的楼层都能够景观价值最大化。临道路一侧结合公建和入口广74、场进行现代化外环境设计，形成道路景观价值带。使中心地带的造景，生态和浪漫柔合在一起，在住宅区内传达一种建筑与自然相融的秩序，以直线型高大乔木数列的空间，弯曲的景观道路，自然形成暖冲林带，及多种不同的景园设计交织在一起，强化小区空间特色。5.3 住宅设计住宅设计（1）该项目所在区域按照气候区划属于区中小城市，该项目住宅南北朝向，日照时间较长；（2）该项目建筑之间的建筑左右间距为 12 米。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 39（3）建筑艺术与风格 小区建筑形体设计突出表现大悟县传统建筑文化和人文特征，其建筑色彩厚重而大气，配以周边大面积的绿化，使建筑群体格调典雅别致，富于居住建75、筑的人情味，让居民体会到历史文脉的传承渗透和亲切和谐的居住气氛，使具有现代功能的住宅建筑群与古朴典雅的城市文化融为一体。建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。（4）建筑特征与结构 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑大悟县的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。住宅小区内建筑物由住76、宅及小区内市政配套等基础设施用房组成。建筑物的造型、朝向和室内采光等要符合建筑规划的技术条件要求，要有利于建筑节能，同时，要尽可能创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 40 建筑物屋面形式、建筑立面设计和建筑物布局，在符合城市规划要求的前提下，既要营造楼群的立体效果，又要与周围建筑相协调。（5）单体平面设计 户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。部分起居室串联阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧77、室配置更衣间大卫生间均是现代人时尚生活的要求。合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休憩区明确干湿分开，起居室、主卧室及餐厅均有良好的景观朝向。开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。（6）单体的立面造型设计 立面造型设计也体现现代城市文化及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素，简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现住宅小区自身的特色。（7）单体竖向设计 6 层单元楼架空层 2m，一层至六层高都为 2.8m，屋顶高 3.2m，长 52 米、宽 13.5 米，基底78、高 0.35m，建筑总高 22.35m。6 层单元楼户型主要为三房一厅带厨卫，注重空间紧凑、实用、布局合理。住宅出入口面向出入的交通道路设计，住宅四周空地合理布置绿地 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 41 其中主卧（长 4.5 米、宽 3.3 米）；次卧（长 3.6 米、宽 3.3 米）；厕所（长 2.4 米、宽 1.8 米）；厨房（长 4.2 米、宽 3.3 米）客厅（长4.2 米、宽 3.3 米）；阳台（长 3 米、宽 1.8 米）；餐厅（长 3.3 米、宽 3 米）住宅设计注重空间紧凑、实用、布局合理。住宅出入口面向出入的交通道路设计，住宅四周空地合理布置绿地。（8）79、各栋楼单体设计 表 5-2 各栋楼单体情况表 名称 长（m）宽（m）屋顶（m）高度（m）结构形式 备注 6 层 52 13.5 3.2 22.35 框架结构 （9）户型设计 户型设计讲究人性化、舒适化和多样化，考虑住户不同的居住需求，还建住房规划为多种户型。主要的房型采用小进深，南北通厅，主卧南向，明厨明卫，具有良好的通风、采光、日照和景观条件。平面布置动态与静态结合，体现食寝分离、居寝分离等原则。管线综布置，管道集中隐藏，水电二表出户，增加电器插座，增设安保措施，配置电话、空调、电视、网络宽带专用线路等，使住户可方便入住。在套型设计上，考虑家庭人数、经济条件不同，设计大小两种户型。A、B 户80、型的建筑面积分别为 110m2、120m2。各种户型面积、数量、比例如下：大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 42 表 5-3 户型面积表 户型编号 面积（m2）数量（套）比例（%）A 120.00 385 59.23 B 110.00 265 40.77 合计 650 100 5.4 结构设计结构设计 5.4.1 设计依据设计依据 住宅设计规范（GB50096-2011）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；工程结构可靠度设计统一标准（GB50153-2008）；建筑结81、构荷载规范（GB50009-2012）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；砌体结构设计规范（GB50003-2011）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；岩土工程勘察规范（GB50021-2001）（局修 2009 版）；建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）。5.4.2 抗震设防抗震设防 根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为 6 度以下。按照建筑抗震设防分类标准大悟县宣化店镇董家巷子棚82、户区改造项目可行性研究报告 43 GB50223-95，本项目建筑场地类别为类，地面粗糙度为 C 类，地基基础设计等级为丙类，抗震设防烈度为 6 度以下，抗震设防措施按6 度处理，抗震设防类别为丙类，框架抗震等级为四级。建筑结构安全等级为二级。结构设计使用年限为 50 年。结构采用的设计基准期为 50 年。5.4.3 结构造型结构造型 根据建筑设计功能要求，本项目中住宅楼采用框架结构。地基基础设计等级：丙级。建筑抗震设防类别：丙类。工程建筑结构安全等级为二级，建筑耐火等级为二级。结构设计使用年限 50 年。5.4.4 基础设计基础设计 项目住宅基础采用人工挖孔桩基础。钢筋混凝土结构的环境类别：83、地面以上及地下非潮湿室内为一类；地面以下及地上潮湿环境为二类。钢筋混凝土构件裂缝控制等级：三级。5.4.5 结构材料选用结构材料选用（1）混凝土 住宅：基础为 C25，墙、构造柱混凝土等级 C25 梁、板混凝土等级均为 C20。（2）砌体结构承重墙 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 44 蒸压灰砂砖，MS7.5 专用砂浆。（3）钢筋 热轧钢筋 HPB300 级、HRB335 级、HRB400 级，冷扎带肋钢筋 CRB550。（4）钢材：Q235B（5）填充墙 采用 B06 级蒸压加气砼砌块，M5 混合砂浆，外墙及分户隔墙为 370 厚加气砼块，强度级别 A5.0，户内隔墙为 84、240 厚加气砼砌块，强度级别不小于 A3.5。5.4.6 荷载荷载 基本风荷载：0.35kN/m2 基本雪荷载：0.50kN/m2 楼面载荷：卫生间：2.0KN/m2 走廊、楼梯：2.0KN/m2 屋面载荷：上人（不包括种植屋面静荷）：3.0kN/m2 不上人：0.5kN/m2 楼/地面装修荷载：1.16 kN/m2 卫生间、盥洗间装修荷载：1.16 kN/m2。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 45 6 配套公用工程配套公用工程 6.1 给排水工程给排水工程 6.1.1 设计依据设计依据 住宅设计规范（GB50096-2011）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；85、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 版）；民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB 50364-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；室外给水设计规范（GB50013-2006）；城市防洪工程设计规范（GB/T50805-2012）；室外排水设计规范（GB50014-2006）（2011 年版）；民用建筑采暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；城镇燃气设计规范（GB50028-2006）。6.1.2 给水设计方案给水设计方案（1）水源：本小区东侧中原街已敷设市政给水干管，给水管径 DN300，供水压力 0.30MPa。本工程所有生活及86、消防用水全部取自市政给水管网。（2）给水系统：从中原街市政给水干管上引入两条 DN250 的给水管至本小区，并且采用 DN250 的给水管在本小区室外形成环网。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 46 根据该项目实际情况，项目项目位于供水干管附近，水压能够满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，故给水系统采用市政水压直接供水。项目铺设给水管线 8560 米：其中主管道为 926 米；干管道为 3200米；支管道为 4434 米。主管道-截流阀-水表-逆止阀-干管道-截流阀-水表-逆止阀-分管到-截流阀-水表-逆止阀 6.1.3 排水设计方案排水设计方案（1）雨水：屋面雨水：87、建筑屋面雨水均采用外排水系统排放。场地雨水：大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城市雨水干管。（2）污水、废水：本工程粪便污水与洗涤废水合流排除，污水立管申顶通气。室内所有排至室外之生活污水，均排至化粪池，达到大悟县污水排放标准后，排入市政污水管网。项目铺设排水管线 8950 米：其主管道为 986 米；干管道为 3095 米；支管道为 4869 米中。6.1.4 管材选用管材选用 室内给水干管采用建筑给水用钢塑复合管（衬塑镀锌焊接钢管），工作压力为 1.0MPa，DN50mm 时采用螺纹连接，DN50mm 时采用卡箍及法兰连接，支管采用 PPR 管，热熔连接。室外给水管采用高密度聚乙烯（H88、DPE）给水塑料管，热熔及电熔连接。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 47 室内污水管采 FPG 中空内螺旋降噪管，粘接。室外排水管采用UPVC 双壁波纹管，粘接。6.1.5 总用水量总用水量 小区用水量见下表：大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 48 表 6-1 项目用水量估算表 序号 名称 用水量标准 数量 最高日用水量（m3/d）日变化系数 平均日用水量（m3/d）年用水天数(天)年用水量（m3/a）排水 比率(%)日排水量（m3/d）平均时用水量（m3/h）时变化系数 最高时用水量（m3/h）1 人员用水 180L/人 d 3265 人 261.20 89、1.40 186.57 365 68099 80%208.96 10.883 2.5 27.208 2 幼儿园 8L/m2d 1200 平方米 13.02 1.40 1.09 280 305 80%10.42 0.543 2.5 1.356 3 社区卫生服务站 5L/m2d 369 平方米 3.26 1.40 0.27 320 86 80%2.61 0.136 2.5 0.340 4 室内文体活动中心 5L/m2d 660 平方米 4.95 1.40 0.41 320 131 80%3.96 0.206 2.5 0.516 5 社区综合服务中心 5L/m2d 2424 平方米 22.41 1.90、40 2.80 320 896 80%17.93 0.934 2.5 2.334 6 绿化浇洒用水 2L/m2d 18334.5 平方米 56.67 1.40 40.48 220 8905 80%45.34 2.361 2.5 5.903 7 未预见用水 按以上用水量10%估算 36.15 23.16 7842 28.92 1.506 0.965 合计 397.66 254.78 86265 318.13 16.569 38.622 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 49 因此经测算，该项目建成后最高日用水量为 397.66m3，最大时用水量 38.62m3/h，年总用水量为91、 86265m3。6.2 消防设计消防设计 6.2.1 设计依据设计依据 住宅设计规范（GB50096-2011）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 版）；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；室外给水设计规范（GB50013-2006）；建筑灭火器的配置设计规范（GB501402005）。6.2.2 消防设计消防设计（1）该项目建筑耐火等级为二级。（2）根据建筑设计防火规范（GB50016-2006）有关规定和消防部门的要求，设置防火装置。在小区内相应位置配置室外消防设施，按 120 米间距在小区内设置市政消防栓，市92、政消防栓的最小管径为 DN100，以保证消防安全。（3）场地布置除消防管网外，建筑物室外设置一个消火栓，室外消火栓栓口处的水压从室外地面算起不应小于 0.1MPa。（4）根据建筑设计防火规范（GB50016-2006）及建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的有关规定，单元式住宅七层及七层以下可不设室内消火栓系统，该项目不设室内消火栓系统。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 50 6.3 太阳能热水设计太阳能热水设计 本小区住宅楼屋面设置户式太阳能热水系统分别供给住户热水，每户 60热水用量为 120L，大悟县为太阳能资源一般地区，按每平方米太阳能集热器产 50L 93、热水计，则每户所需太阳能集热器面积为2.4m2。本设计采用间接式太阳能热水供应系统：在坡屋面板上设置承压式太阳能集热器，在每户阳台设置 120L 的太阳能专用储热水箱及集热循环泵，并辅以 2.2KW 的电能在冬季及阴雨天加热，供给用户 60 度的卫生热水。每户的太阳能热水系统进水管均由其分户水表后的给水支管接来，热水接至相应住户的热水用水点。6.4 供配电工程供配电工程 6.4.1 设计依据设计依据 住宅建筑电气设计规范（JGJ242-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；工业与民用电力装置的接地设计规范（GBJ65-83）；94、电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；20kV 及以下变电所设计规范（GB 50053-2013）；低压配电设计规范（GB50054-2011）；通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）；民用建筑照明设计规范（GB50034-2013）；建筑防雷设计规范（GB50057-2010）；大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 51 建筑照明设计标准（GB500342013）。6.4.1.1 电源及供电现状电源及供电现状 该项目10KV电源由宣化店镇供电所供电线路引入小区2台箱式变压器（采用环网）。6.4.2 负荷等95、级负荷等级 本工程为三级负荷。6.4.3 用电负荷用电负荷及用电量及用电量 该项目低压负荷采用单位面积负荷密度法进行负荷估算。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 52 表 6-2 项目用电负荷估算表 序号 用电单元名称 数量（m2/台）用电指标（W/m2）运行容量（kW）需要系数（Kx）功率因数（cos）计算系数（tg）有功功率Pc（kW）无功功率Qc（kvar）视在功率Sc（kVA）一、照明用电负荷 1 住宅 80640.00 5 532.00 0.4 0.8 0.75 212.80 159.60 266.00 2 幼儿园 1200.00 5 6.00 0.4 0.8 0.796、5 2.40 1.80 3.00 3 社区卫生服务站 369.00 5 1.85 0.4 0.8 0.75 0.74 0.55 0.92 4 室内文体活动中心 660.00 5 3.30 0.4 0.8 0.75 1.32 0.99 1.65 5 社区综合服务中心 2424.00 5 12.12 0.4 0.8 0.75 4.85 3.64 6.06 6 室外照明 15024.5 1 21.66 1 0.8 0.75 21.66 16.25 27.08 7 照明小计 576.93 243.77 182.83 304.71 二、插座用电负荷 1 住宅 80640.00 15 1596.00 0.97、6 0.8 0.75 957.60 718.20 1197.00 2 幼儿园 1200.00 15 18.00 0.6 0.8 0.75 10.80 8.10 13.50 3 社区卫生服务站 369.00 15 5.54 0.6 0.8 0.75 3.32 2.49 4.15 4 室内文体活动中心 660.00 15 9.90 0.6 0.8 0.75 5.94 4.46 7.43 5 社区综合服务中心 2424.00 15 36.36 0.6 0.8 0.75 21.82 16.36 27.27 6 插座小计 1596.00 957.60 718.20 1197.00 合计 2172.93 98、1201.37 901.03 1501.71 乘以同时系数 Kp=0.9,Kq=0.97 0.78 1081.23 874.00 1386.20 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 53 无功补偿 Q -107.22 变压器合计 0.92 1081.23 766.78 1175.25 变损：PT=0.01Sc 11.75 QT=0.05Sc 58.76 变压器高压侧 0.9 1092.99 825.54 1214.43 变压器选择 选用 2 台 1000kVA 变压器 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 54 表 6-3 项目年用电量估算表 序号 用电单元名称 99、有功功率Pc（kW）日工作小时数（h）年工作天数（d）有功负荷系数 年有功电能（万 kWh）一、照明用电 1 住宅 212.80 12 365 0.7 65.24 2 室外照明 21.66 8 365 0.7 4.43 3 照明小计 234.46 69.67 二、插座用电 1 住宅 957.60 10 365 0.7 244.67 2 插座小计 957.60 244.67 合计 1192.06 314.34 三、损耗 1 一级线路损耗 5.39 2 二级线路损耗 10.78 3 变压器损耗 7.21 项目总计 337.72 经计算，小区用电负荷 1092.99kw，变压器的供电能力为1214.100、43kVA，故选用 2 台 1000kVA 的室外箱式变压器。小区年用电量为 337.72 万 kwh。两台室外箱式变压器分别位于小区西北侧、南侧。6.4.4 供配电系统供配电系统（1）项目高压配电由宣化店镇供电所供电线路引入小区 2 台室外箱式变压器。（2）低压配电干线采用放射式和树干式相结合方式，干线均由附近箱型变压器送至一层梯间，然后再经电力、照明配电箱送至各用户终端，支线均采用塑料铜芯绝缘导线沿桥架或穿钢管敷设。（3）线路敷设，整个住宅区内低压配电线路及道路照明线路均采用电缆埋地敷设，以改善住宅区景观及供电安全性。建筑物中明敷大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 55 线101、缆应采用低烟无卤阻燃电缆，公共疏散通道应急照明采用低烟无卤燃线缆。（4）照明工程 照明系统采用三相五线制，工作电压为 220V，本项目均选择使用节能灯具照明装置，采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器，广泛应用于道路、景观、小区照明及监控等领域。在建筑物内及出入口、楼梯间等重要场所设置应急灯，以保证停电后的人身安全。道路设高效节能照明路灯照明，绿化带设庭院灯、草坪灯。（5）防雷装置 本工程属三类防雷建筑物，接闪器利用建筑物屋顶栏杆四周安装的避雷带、避雷针及由此形成的避雷网，引下线利用建筑物结构柱内外侧两根主筋（16），上端与金属构架焊接，下端连接基础钢筋内主筋，在建筑物外周被用作引下102、线的结构柱其距室外地坪 0.5m 处预埋接地连接板（100 100）作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内的主筋及基础梁底部水平方向的主筋（连成一闭合回路）。要求突出屋面的所有金属物均应就近与屋顶金属构架连接。上述各种连接包括钢筋搭接均为牢固焊接；焊接处应涂防腐漆。（6）接地装置 本工程采用 TN-S 接地系统，应在电源进线处，将 PE、N 线在总等电位联接端子板（MEB）和重复接地，并由此处将工作零线 N 与保护零线（PE）严格分开。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 56 凡用配电设备的非正常带电金属外壳，包括穿线钢管，三极插座接地端等均应与保护线（PE）可靠连接。在建筑物103、内进行总等电位连接，建筑内 PE 线、防雷接地、厕所局部等电位联接均与总等电位联结端子板连接。电气安全接地以及其它需要接地的设备均与防雷保护的接地装置共用接地极，其接地电阻不得大于 1 欧。进出建筑物的各种金属管道及建筑物金属外壳构件均应就近连接到防雷和电气设备的接地装置上。6.4.5 弱电工程弱电工程（1）设计依据 民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；住宅设计规范（GB50096-2011）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）；各工种提供的技术资料。（2）设计范围 有线电视系统、电信系统、门禁系统、数据通信系统。（3）104、有线电视系统 每户设有线电视终端盒 12 个，沿墙暗敷、主卧室、起居室均设置有线电视终端。每层设一个电视接线箱。每个单元引进一路 SYMLY-75-9 四屏蔽同轴电缆，由各单元大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 57 室外穿预埋套管引入，进入该单元的电视总箱，由该箱分别引出 SYWV（Y）-75-7 电缆进入各层的电视接线箱分别入户。有线电视具体开通数量由用户向有线台申请，但建设方提供的水平方向用户线 SYWV（Y）-75-7 及其相应设施均应能满足860MHZ 双向传输的要求。（4）电话系统 每户设 2 对用户线，其中主卧室及其起居室为主分机。各层设一个电话分线箱。每个单元设105、一电话交接箱。估算电话装机容量 650 门（每户至少 1 门）。具体开通电话数量由用户向电信部门申请，但建设方提供电话分线箱。交接箱及多对数干缆均可满足每户开通 2 门电话的需要。（5）数据通信系统 每户设数据通信终端 12 只，分别设于在主卧室及起居室。由 CAT6-UTP TC2ODA 至每个终端。每栋楼各设置一个数据分配箱，于各单元一层嵌墙安装。由住宅区局域网引入一根光缆进入该箱，经光电转换后，引出多对数干缆连接至各用户。（6）其它 各弱电设备选型及布置由电信、网络公司等各弱电系统单位负责。弱电各系统采用联合接地，接地电阻 R1 欧姆。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 106、58 6.5 景观设计景观设计 6.5.1 景观结构景观结构 在住宅楼之间布置绿化带和休闲设施，形成中心绿化。6.5.2 绿化系统绿化系统 绿化景观小区绿化系统，枝状的绿化系统向各个住宅单体发散，形成枝状的绿地渗入到每个单元的宅前屋后，以达到“出门见绿”的目的和生态的人居环境。景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。小区景观设计捕捉和再现的是充满生机活力和生活情趣的空间形态。绿化景观轴将绿化带、活动空间相互交错渗透，为老人、儿童提供安全、舒适的休憩和游戏场所。在树种的选择上，选择有益于人们身心健康的植物和树种，如栽种香樟等乔木，这些乔107、木树荫浓密；栽种经济美观的花草。植物颜色随季节变幻，景观绿化使小区内四季花木茂盛，同时也能使小区内的噪声降低到最低限度。6.6 公共服务设施公共服务设施 1、居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。2、居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 59 3、居住区配套公建的项目，应遵循下列原则：（1）根据规划布局和规划地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整；但不应少于与其居住人口规模相对应的108、应配建项目与千人总指标；（2）当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时；除配建下一级应配建的项目外；还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标；（3）旧区改建和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定；（4）凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部份的面积，按其使用性质纳入配套公建；4、居住区配套公建各项目的规划布局，应符合下列规定：（1）根据不同项目的使用性质和居住区的规划109、布局，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰；（2）商业服务与金融、邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心；（3）基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。（4）配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 60 5、居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场（库），并应符合下列规定：（1）配建公共停车场（库）的停车位控制指标，应符合表 5-7规定；表 6-4 配建公共停车场（库）停车位控制指标 名 称 单 位 自行车 机动车 公共110、中心 车位/100m2建筑面积 7.5 0.3 商业中心 车位/100 m2营业面积 7.5 0.3 集贸市场 车位/100 m2营业面积 7.5 饮 食 店 车位/100 m2营业面积 3.6 0.3 医院、门诊所 车位/100 m2建筑面积 1.5 0.3 注：注：本本表表机动车停车车位以小型汽车为标准当量机动车停车车位以小型汽车为标准当量表表示；示；（2）配建公共停车场（库）应就近设置。6、该项目公共服务设施 小区设置停车位 300 个（车库 120 个，车位 180 个），小区内外市政工程配套设施：道路、地面硬化及停车场 21664.3m2、绿化28334.5m2；给水管线 8560 111、米、排水管线 8950 米、消防管线 9520 米、供电线路 10900 米、电视电话电缆线 10700 米。6.7 道路道路 6.7.1 小区道路小区道路（1）场地内地势平坦，所有道路坡度较小；（2）道路规划过程中以直线为主，人行道与车行道并行设置，可到达小区内各建筑物；大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 61（3）小区内车行道路宽度 7.5m，人行道在车行道的两侧，宽度1.5m，机动车道路面结构采用水泥路面，15cm 厚水泥稳定石屑+15cm厚水泥稳定碎石+10cm 厚水泥砼,道路两侧人行道 10cmC20 水泥混凝土+5cm 厚 M7.5 水泥砂浆+6cm 厚彩色保护砖，112、横断面图如下：10cm厚水泥砼1.5%2%10cmC20水泥混凝土5cm厚M7.5水泥砂浆6cm厚彩色保护砖15cm厚水泥稳定石屑15cm厚水泥稳定碎石建筑后退红线建筑后退红线东2%西道路规划中线1500375037501500人行道车行道车行道人行道1.5%图 6-1 小区内道路横断面图（4）小区停车位 480 个（车库 280 个，车位 200 个），停车率46.15%。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 62 7 环境保护环境保护 环境保护是我国的一项基本国策，该项目应严格按照中华人民共和国环境保护法等有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。按照“三同时”原则，113、环境保护措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，切实做好该项目区域内的生态环境保护工作。该项目在施工期和投入使用后对所在区域的生态环境、声环境、大气环境、社会环境和景观环境会产生一定影响，但通过采取适当措施，可使项目建设带来的不利影响降低到可以接受的程度。7.1 环境影响评价依据环境影响评价依据（1）地面水环境质量标准 GB3838-2002（2）污水综合排放标准 GB8978-1996（3）环境空气质量标准 GB3095-1996（4）城市区域环境噪声标准 GB3096-2008（5）民用建筑工程室内环境污染控制规范 GB50325-2010（6）国家及地方有关法律法规 7.2 建设114、地点环境现状建设地点环境现状 项目选址在大悟县宣化店镇建新街以北，中原街以西，工程建设场地附近没有对本工程造成污染的污染源，周围环境良好。7.3 项目执行的环境质量标准项目执行的环境质量标准（1）控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足环境空大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 63 气质量标准（GB3095-1996）中二级标准要求。（2）控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足 地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的类标准。（3）控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）中的 2 类标准。（4）控制115、该项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。7.4 主要污染源主要污染源（1）施工期 废气污染 施工期间大气污染源主要是工程车及运输车辆排放的尾气及扬尘，主要污染物有 NO2、COD 及 SS。废水污染 项目的废水污染源主要来至项目施工期的施工人员生活污水、施工废水、地下渗水及管道试压后排放的工程废水。主要污染物为COD、BOD、SS 等，污染物的产生浓度分别为：COD180mg/L、BOD150mg/L、SS200mg/L、氨氮 30mg/L，均超过了 GBS9781996污水综合排放标准 中一级标准要求（COD100mg/L、BOD 20mg/L、SS 70mg/L）。噪声污染 施工期间的噪116、声污染主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值下表。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 64 表 7-1 施工机械噪声值及相应限值表 单位：dB（A）机械名称 测点距声 源距离（m）实测值 dB（A）GB12523-90 标准 dB（A）达标距离（m）昼 夜 昼 夜 挖掘机 10 86 75 55 35 355 推土机 10 87 75 55 40 398 搅拌机 10 81 70 55 35 200 振荡器 10 82 70 55 40 224 压路机 10 82 75 55 117、22 224 打桩机 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，昼间即使距声源 40m 处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。固体废物污染 施工中的固体废弃物来源于废弃物料（如焊条、防腐材料等）和生活垃圾。（2）营运期 废水 项目产生的废水主要类型为生活废水，废水量为 69012m3/a，污染物主要为 CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入景区市政污水管网。废气 厨房油烟废气 近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局颁布了饮食业油烟排放标准（GB18483-2001），大悟县宣化店118、镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 65 因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装排风量为 120m3/h、净化效率为 75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）标准要求，不对周围大气环境产生影响。汽车废气 该项目汽车废气主要来源于停车场，占地面积为 22270.37m2，主要是居民日常出行车辆，车型偏小，车辆较少，且项目区内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。固体废物 固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约 368t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。噪声 噪119、声源主要各种设备产生的噪声，厂界噪声符合 GB12348-90 工业企业厂界噪声标准标准要求。7.5 污染防治污染防治（1）施工期 扬尘 a、建筑施工场地设置统一的围档，建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒，施工垃圾应及时清运。b、施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 66 或喷洒覆盖剂等有效措施，并经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。c、施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎120、等措施，防止车辆带泥沙出现场。运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少产尘量。d、施工现场制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责，在易产生扬尘的季节要洒水降尘，大风日加大洒水量和洒水次数。e、混凝土搅拌不在工地进行操作，由专业厂家提供商品混凝土。施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象。噪声 根据声环境质量标准（GB3096-2008）中关于声环境功能区的划分，项目所在地声环境功能区为 4a 类区。噪声声源主要是各类设备及车辆运行时产生的噪声，源强 7086dB（A），因此项目应严格控制各类设备及车辆运行噪声121、值，使其符合标准。a、合理安排施工时间和施工用场地 严禁夜间（2200600 期间）自由作业；施工设备选型上采用低噪声设备，以降低噪声源声压级；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护；搅拌站及其运料通道远离居民、文教区。b、设立简易的隔音棚等工程措施 对位置相对固定的高噪声机械设备，如搅拌站等设在操作棚内，适当设置单面声障。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 67 废水 施工废水主要含泥沙、悬浮物等，拟收集、处理后排至下水管道。施工期间，施工人员驻地应建造临时化粪池，生活污水、粪便水经化粪池处理后，排入市政污水管网。固体废弃物处理 施工期固体废弃物主要来源于废弃物料和生活122、垃圾，这类固体废弃物应收集后由环卫部门处理。（2）营运期 噪声 a、设备选型 对于产噪设备如空调等应在购买时就选择低噪类型的设备，以减少运转时的噪声强度。b、设备安装 产噪设备及通风设备等安装在室内，并对基础采取减震措施。变电箱内附吸声材料，箱壁间接触处加胶片等减振垫。c、合理布局 在规划土地内，沿道路一侧多种植绿化树种，高大的柏树、茂密的樟树等可以较好的减低噪声、抑制尘土。废水 生活污水经化粪池处理，化粪池建设要着重防渗防漏。污水经化粪池处理后，预测污染物排放浓度分别为 COD 为150mg/L、BOD 为 130mgL,SS 为 100mgL。均满足 GB8978-1996大悟县宣化店镇董123、家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 68 污水综合排放标准中的三级标准（COD500mgL,BOD300mgL,SS400mgL）要求。项目污水经该处理设施处理后通过统一规范排污口排放，进入市政污水管网。废气处理 项目区环境空气质量功能区划为二类区，应执行 GB3095-1996环境空气质量标准中二级标准。该项目汽车废气拟采用绿化带、加强管理的方式，其余室内场所产生的废气可考虑自然通风和机械排风结合的方式。固体废弃物处理 项目投入使用后的固体废弃物主要是办公垃圾、生活垃圾等固体废弃物。固体废弃物采用集中管理的方法，由清洁人员收集送至垃圾存放点，由环卫部门统一处理。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改124、造项目可行性研究报告 69 8 节能节能 8.1 设计依据及原则设计依据及原则 8.1.1 设计依据设计依据（1）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2010（2）中华人民共和国节约能源法 （2008 年 4 月 1 日执行）（3）评价企业合理用电技术导则 GB3485（4）评价企业合理用热技术导则 GB3486（5）评价企业合理用水技术导则 GB7119（6）设备及管道保温技术导则 GB4272 8.1.2 设计原则设计原则（1）按照国家节能设计规范的要求，该项目设计中采用的设备和器材应采用相应的先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家颁布淘汰的高能耗设备不可采125、用。（2）凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。（3）对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。8.2 能耗分析能耗分析 该项目所需能源有电力、水。电力为单相 220V 电，单相电主要用于照明、小型电器设备（如小型空调机、电视机、计算机、消防监控、保安监控系统等）。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 70 表 8-1 项目能源消耗量表 能源种类 实物耗量 折标系数 折标量（tce）电力 337.72 万 kw.h 0.1229kgce/kw.h 415.06 水 86265m3/a 0.0857kgce/t 73.92 合126、计 488.98 8.3 节能设计节能设计 8.3.1 建筑节能建筑节能 建筑用能占我国能源消费量的比例逐年上升，建筑节能已成为全社会节能的重点领域之一。为贯彻国家节能减排的要求，该项目根据建筑功能要求，在规划设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、外观体型、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。主要措施如下：建筑物的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、这样设施等方面考虑。（1）该项目合理规划空间布局及控制体型系数。在平面规划上，综合考虑朝向、风127、向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，节约了能源。另外，在建筑设计时控制了建筑物的体形系数不大于 0.26。（2）提高建筑围护结构的保温隔热特性。在保证日照、采光、通风、观景要求的条件下，尽量减少建筑外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 71 本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。屋面采用挤塑保温板保温，外墙采用聚苯乙烯泡沫塑料板（EPS）薄抹灰保温技术，以降低散热损失。外窗均采用塑钢中控玻璃窗。（3）提高外窗的气密性，减少冷空气渗透。门窗材料和结构节能。窗是薄壁的轻质结构，是建筑热交换128、热传导最敏感的区域。冬季，其热损失是墙体的几倍；夏季，阳光透过玻璃射入室内，形成温室效应，造成室内过热，增加空调能耗。窗的节能控制室降低室内能耗的重要措施。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温能耗的 50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。该项目窗体采用中控玻璃的节能设计，由于 2 片玻璃之间存在空气夹层，空气的导热系数低，具有良好的隔热、隔音、美观适用、并可降低建筑物自重的特点。项目窗框采用导热系数低的节能型塑钢窗框，其特点是：保温：结构设计，隔热保温性能卓越；隔音：良好的隔音性能，即使在闹市区也可以闹中取静，使家中免受噪音干扰；耐腐：塑钢型材密度大，抗老化能力强；129、密封：多重防水设计使塑钢型材具有非凡的气密性和防水性，保证了窗体隔热保温的效果。窗墙比：在建筑物的窗体结构上，既要保证有足够的自然采光，又要尽量减少窗墙面积比。在国家节能标准对窗墙比的要求中，北向的窗墙比0.30，东西向的窗墙比0.35，南向的窗墙比0.50，该项目中的窗墙比符合国家标准。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 72 如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。该项目设计功能合理，面积紧凑，外立面及门窗设计合理，可以有效的降低空调使用130、能耗。（4）屋面节能 在建筑物的外围结构中屋顶占了很大的部分，所以加强屋顶节能是建筑节能当中的相当重要的一个环节。屋面的节能措施要点：其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。该项目屋面保温层为 EPS 聚苯板，厚度为 100mm，其热工性能参数传热系数 K 为 0.33W/（K），低于限制传热系数 0.5W/（K），符合国家节能要求。8.3.2 电气节能电气节能（1）使用高光效光源 该项目照明采用集中、分散和自动想结合的控制方式，确定合理的照度值，根据建筑照明131、设计标准（GB500342013）的要求，在满足显色性、启动时间等要求条件下，从发光效率高、显色性好、使用寿命长、启动可靠、方便快捷、性能价格比高等方面选择高光效光源。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 73（2）采用高效率节能灯具 建筑充分利用天然采光，采用科学合理的照明设计和安装方案，减少电量消耗。在照明设计中，选择空光效果好、效率高的灯具，注意灯具的配光曲线，采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。该项目均选择使用节能灯具。图 8-1 太阳能节能灯效果图（3）合理设置灯具 建筑的走廊、楼梯间等公共场所的照明，采用智能照明控制系统，并按建筑使用条件和天然采光状况采132、取分区、分组控制措施；建筑有天然采光的楼梯间、走道的照明，采用节能自熄开关；每个照明开关所控光源数合理。（4）降低供电线路电力损耗 选用电阻率较小的材质做导线，铜芯为佳。减少线路的损耗主要从以下两个方面入手：减少导线长度；增大导线截面。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 74 8.3.3 给排水节能给排水节能 项目严格执行湖北省节约用水管理实施办法，在可行研究报告阶段向水行政主管部门提供节约用水方案评估报告或者制订节约用水措施和方案，配套建设节约用水设施。节约用水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。（1）建设单位建立健全节约用水责任制，明确节约用水记录和用水统计133、分析制度；加强用水设施的日常维护管理；开展节约用水宣传。（2）给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。生活水箱进、出水管布置保证水的良好流动而无死角，保证生活用水符合国家生活引用水水质标准的要求。（3）所有用水器具都选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，工作、生活用水分别安装水表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。（4）生活给水系统采用市政直接供水，充分利用市政给水管网的压力；达到环保节水的功效。（5）绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒。8.3.4 暖通节能暖通节能（1）大空间建筑内条件允许的，采用置换通风134、，可缩短空调系统供冷时间。（2）大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 75 送的空气，降低新风负荷。（3）高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少采暖负荷。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 76 9 效益分析效益分析 9.1 社会效益社会效益 9.1.1 项目对社会影响分析项目对社会影响分析（1）区域社会发展影响 对居民生活水平与质量的影响 棚户区改造项目从根本上改善了原棚户区居民的住宅条件，该项目通过道路、给排水、供热的市政工程，极大的改善了安置区居民的生活条件，从而提高了居民的生活水平和生活质135、量。对居民就业的影响 市政工程的建设，为影响区居民提供了新的就业机会。同时，通过人口集中和居住环境的改善，以及生活水平的提高，居民的消费水平相应提高，也为影响区的居民增加了就业机会。对弱势群体、不同利益群体的影响 棚户区改造，基本上是面向弱势群体，解决其生活保障问题。与棚户区改造配套进行的市政工程建设，与棚户区改造的宗旨完全一样。该项目的建设，提高了弱势群体的生活质量，同时，提高了弱势群体的社会地位和自尊心。同时，安置区的原有住户，在该项目的建设过程中有利影响大于不利影响。对安置区原有居民的不利影响，主要表现在新居民与原有居民分享既有的公共交通设施等，但通过该项目扩建和新建市政工程项目的建设，136、不仅使原有居民享受的公共服务大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 77 恢复到原有水平，许多方面得到了改善。项目的实施，增加了项目影响区政府部门的管理工作量。对地区文化、教育、卫生的影响 由于人口的集中，对安置区的文化、医疗和教育服务设施的服务能力提出了更高的要求，需要加强建设。对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 该项目为城市基础设施建设项目，直接提高了项目地区的城市基础设施水平和社会服务容量，大力促进了项目地区的城市化水平。（2）区域经济发展影响 投资环境的影响 棚户区改造项目的同时，大力改善城市基础设施，有利于改善投资环境。该项目的实施，不仅提高了居民的物质生活水137、平，还有利于提高居民的生活文明水平，进而有利于改善居民的文化观念和全社会的精神风貌，对投资环境的改善具有深远影响。产业结构影响 该项目本身属于第三产业，同时，项目的实施，又间接影响到居民的消费水平，从而提高了项目地区第三产业的比重。该项目的建设将有利于改善当地三次产业的结构，提高第三产业的水平。9.1.2 项目对所在地的互适性分析项目对所在地的互适性分析 该项目影响区域内的不同利益群体，主要为棚户区的安置户、安置区的原有居民、公共服务单位和政府。棚户区安置户拥护和感谢政府的棚户区改造项目，支持配套的市政设施的建设。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 78 9.1.3 社会风险分138、析社会风险分析 该项目由于其自身的性质，与项目实施有直接关系的群众是主要受益方，与项目有间接关系的广大群众，由于城市市政设施和公共服务设施的改善，也从中受益，因而，项目将得到广大群众的理解和支持。政府和公共服务公司在项目实施过程中，通过公众咨询和其他渠道，及时了解广大群众的意愿和诉求，化解各种矛盾，从而得到广大公众的支持。9.1.4 社会评价结论社会评价结论 总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。9.2 经济效益经济效益 棚户区改造项目的建设，不仅具有广泛的社会效益，而且有着巨大的经济效益，主要表现在改善棚户区农户居住环境，增加棚户区农户收入，促进139、棚户区农业经济和地区经济发展等方面。9.3 环境效益环境效益 项目的建设能有效改善当地农户的居住环境，使农户在繁忙的工作之余有一个轻松、舒适的居住环境，改善居民生活的精神环境。项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的小区开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 79 景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。37.92%的绿化率140、保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 80 10 项目管理及招投标项目管理及招投标 10.1 项目管理项目管理 10.1.1 项目组织管理项目组织管理 成立项目管理专班，由项目建设单位负责人挂帅，并委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，对项目实施“全面、全员、全过程”管理，避免出现任何工程质量事故。10.1.2 工程监理工程监理 项目建设实行工程监理，聘请有相应资质的监理公司对项目实施全方位和全过程的管理，使工程建设符合国家有关法律、法规和建筑、结构、设备安装规范。10.1.3141、 工程质量监督工程质量监督 委托工程质量监督管理部门对工程进行监督验收，确保工程质量符合设计要求。10.2 项目招投标项目招投标 根据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会令第9号 建设项目项目建议书增加招标内容和核准招标事项的暂行规定和湖北省招标投标管理办法（湖北省人民政府令第 306 号）的有关要求，该项目将严格按照有关程序进行招投标。10.2.1 招标范围招标范围 中华人民共和国招标投标法 规定全部或者部分使用国有资金大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 81 投资或者国家融资的建设项目，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。142、国家发展计划委员会令第 3 号 工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000 年 5 月 1 日发布）规定建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在 200 万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 50 万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资在 2220 万元人民币以上的。湖北省招标投标管理办法（湖北省人民政府令第 306 号）也对湖北省建设项143、目招投标作了具体规定。根据上述规定，该项目施工单项合同估算价在 200 万元人民币以上，必须实行招标。10.2.2 招标方式招标方式 湖北省招标投标管理办法规定全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或者占主导地位的必须进行招标的项目，应当公开招标。省重大建设项目有下列情形之一不适宜公开招标的，经省人民政府批准，可以邀请招标：（一）因技术复杂或者有其他特殊要求，只有少数几家潜在投标人可供选择的；（二）涉及国家机密或专利权保护的；（三）受自然资源及环境限制的；（四）新技术或技术规格事大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 82 先难以确定的；（五）法律、法规规定不宜公开招标的。根据上述144、规定，该项目实行公开招标。10.2.3 招标组织形式招标组织形式 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。国家发展计划委员会令第 5 号工程建设项目自行招标试行办法规定招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，具体包括：（一）具有项目法人资格（或者法人资格）；（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；（三）有从事同类工程建设项目招标的经验；（四）设有专门的招标机构或者拥有 3 名以上专职招标业务人员；（五）熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章。该项目建设单位不具有编制招标文件和组织评标能力，必须委托招标145、代理机构招标。10.2.4 招标基本情况招标基本情况表表 项目招标基本情况见表 9-1。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 83 表 10-1 招标基本情况表 建设项目建设项目名称：名称：大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料 其他 合计 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 84 11 项目实施进度项目实施进度 11.1 建设工期建设工期 146、项目 2015 年 10 月正式开工，建设周期约 18 个月，2017 年 3 月完成整个项目开发。11.2 实施进度安排实施进度安排 1、2015 年 10 月2015 年 11 月，完成前期准备工作。2、2015 年 12 月2016 年 8 月，完成土建施工。土建施工包括土地平整、棚户区拆迁及小区安置房建设、小区道路铺设、给排水管道铺设。小区安置房建设期主要分为三部分：第一部分为 3 层住宅楼 385 栋的建设；第二部分为 2 层住宅楼 265 栋的建设。3、2016 年 9 月2016 年 11 月，完成设备安装与调试。4、2016 年 12 月2017 年 1 月，完成亮化与绿化。5147、2017 年 2 月2017 年 3 月，竣工验收。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 85 表表 11-1 项目实施进度一览项目实施进度一览表表 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 86 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 87 12 投资估算投资估算 12.1 编编制依据制依据（1）湖北省建筑安装工程费用定额2013；（2）湖北省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及基价表2013；（3）湖北省通用安装工程消耗量定额及单位估价表 2013；（4）湖北省建设工程公共专业消耗量定额及基价表（土石方 地基处理 桩基础 预拌砂浆）2013；（5）湖北省施工148、机械台班费用定额2013；（6）孝感市价格信息2014 年第 2 期；（7）大悟县建设工程造价信息2013 年第 1 期（8）国家计委、建设部颁布工程设计收费标准2002修订本；（9）湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额 鄂建 200626 号；（10）造价审计费参照建设工程造价咨询服务收费标准鄂价房地字200051 号文计取；（11）武汉市政工程设计研究院有限责任公司编类似工程的概算、预算技术经济指标；（12）本次实施方案编制的技术标准、建设规模、工程方案及概算工程量；大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 88（13）其它有关文件及资料。12.2 投资估算投资估算 项目总投资149、 12859.04 万元，其中第一部分工程费用 11299.38 万元（包括建安工程费用 8814.91 万元和配套工程费用 2484.47 万元），占项目总投资的 87.87%；工程其他费用 947.32 万元，占项目总投资的 7.37%；预备费 612.34 万元，占项目总投资的 4.76%。其投资估算表见表 12-1。12.3 资金筹措资金筹措 项目总投资 12859.04 万元，其中：申请国家补助资金 2560 万元，占总投资的 19.90%；自筹资金 10299.04 万元，占总投资的 80.10%。为保证棚户区改造工程顺利实施，全面落实惠民生、促增长的国家政策，保证资金安全，加强资150、金管理，根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行五部委局联合发布的关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295 号），财政部、住房和城乡建设部关于印发的通知（财综201046号）等相关规定。一、棚户区改造资金实行专人负责、专项管理、专款专用、分账核算，规范使用、确保资金安全。棚改资金管理严格实行项目法人责任制，资金使用实行集体会审下的“一支笔”报账制，项目负责人必须对资金的安全合理使用负责。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 89 二、棚户区改造资金按国家及企业统一标准补贴及自筹，分片区按属地原则包干使用。各片区棚户区改151、造工程项目办公室要公开、透明地使用资金，确保资金的有效使用。三、棚户区改造资金用于棚户区改造工程拆迁、安置、建设以及相关基础设施配套建设的开支。包括直接支出和间接费用。工程直接支出是指经过招投标或议标程序，委托专业施工单位施工的主体工程支出。间接费用是指工程设计费、监理费、报建费、绿化费、土地分割费、地上建筑拆迁费，以及其他为棚户区改造工程支出的费用。四、棚户区改造工程施工进度款支付程序及工程结算款支付程序，严格按照工程建设项目管理负责制（试行）第二十九条和第三十条规定执行。工程资金支付要以工程合同、标书、工程进度、工程监理及相关责任人的批示等作为付款的必需依据。充分发挥资金效益，保证工程质量152、。五、各片区棚户区改造工程项目办公室要按照国家棚改工程建设相关政策规定，积极争取并落实各项税费减免优惠政策。六、棚户区改造工程项目办公室要做好项目竣工前各项准备工作，及时编报竣工财务决算。七、棚户区改造工程项目办公室要建立信息报告制度，指定专人负责信息收集、汇总和报告工作，及时了解、掌握建设资金到位、使用和工程进度情况。八、加强对棚户区改造资金的监督检查，对项目建设资金实行跟踪管理，发现问题及时纠正。对挤占、挪用、截留建设资金，以及大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 90 造成资金损失浪费的，要追究相关人员的责任。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 91 表 1153、2-1 投资估算表 序号 工程或费用名称 7.00 数量 单位 单价（元）所占比例 建筑工程 安装工程 设备购置 其他费用 合计 一一 第一部分费用第一部分费用 11299.38 87.87%1 建安工程费用建安工程费用 8814.91 1.1 土建工程 7257.60 1.1.1 住宅主体工程 7257.60 7257.60 80640 m2 900 1.1.2 幼儿园 120.00 120.00 1200 m2 1000 1.1.3 社区卫生服务站 36.90 36.90 369 m2 1000 1.1.4 室内文体活动中心 66.00 66.00 660 m2 1000 1.1.5 社区154、综合服务中心 242.40 242.40 2424 m2 1000 1.2 安装工程 1557.31 1.2.1 水电安装 349.43 698.87 1048.30 80640 m2 130 1.2.2 燃气工程 53.76 107.52 161.28 80640 m2 20 1.2.3 电视电话工程 32.26 64.51 96.77 80640 m2 12 1.2.4 数据通信工程 40.32 80.64 120.96 80640 m2 15 1.2.5 太阳能热水系统 43.33 86.67 130.00 650 户 2000 2 配套工程费用配套工程费用 2484.47 2.1 场平155、土石方 50.00 50.00 25000 m3 20 2.2 电气照明工程 48.64 81.36 130.80 10900 m 120 2.3 消防工程 53.10 61.14 114.24 9520 m 120 2.4 给水工程 61.07 110.13 171.20 8560 m 200 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 92 2.5 排水工程 83.17 140.58 223.75 8950 m 250 2.7 弱电工程 78.70 135.30 214.00 10700 m 200 2.8 高压配电工程 15.00 15.00 2 台 75000 2.9 区内道路156、工程 600.98 600.98 15024.5 m2 400 2.10 围墙 150.00 150.00 3000 m 500 2.11 园林绿化工程 513.37 513.37 18334.5 m2 280 2.12 路灯及泛光灯工程 23.00 65.02 88.02 2.13 景观工程（含公共活动设施）213.11 213.11 二二 第二部分费用第二部分费用 947.32 7.37%1 建设单位管理费 27.36 27.36 2 前期工作费用 41.30 41.30 3 勘察测量费 56.50 56.50 4 工程设计费 579.23 579.23 5 招标代理费 39.55 39.157、55 7 工程监理费 203.39 203.39 三三 第三部分费用第三部分费用 612.34 4.76%1 预备费 612.34 612.34 四四 工程总投资工程总投资 12859.04 85293 m2 1508 100.00%大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 93 13 社会稳定社会稳定风险分析风险分析 13.1 编制依据编制依据 中华人民共和国城乡规划法，2008 年 1 月 1 日；中华人民共和国环境保护法，1989 年 12 月 26 日；建设项目环境保护管理条例（国务院第 253 号令）；中华人民共和国环境噪声污染防治法，1996 年 10 月 29 日；中华158、人民共和国大气污染防治法，2000 年 9 月 1 日；中华人民共和国水污染防治法，2008 年 2 月 28 日；中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2004 年 12 月 29 日 中华人民共和国土地管理法，1998 年 10 月 29 日；中华人民共和国物权法，2007 年 3 月 16 日；信访条例，2005 年 5 月 1 日；城市房屋拆迁管理条例（国务院第 305 号令）；国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知（国办发200446 号）；城市房屋拆迁工作规程（建住房2005200 号）。产业结构调整指导目录（2011 年本），中华人民共和国国家发展和改革委员会令159、第 9 号；国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 94 行办法的通知（发改投资20122492 号）；国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428）；国家突发公共事件总体应急预案，2005 年 8 月 7 日；特别重大、重大突发公共事件分级标准，2008 年 1 月 18 日；湖北省 关于建立重大决策事项社会稳定风险评估机制的意见。13.2 社会稳定风险识别社会稳定风险识别 13.2.1 风险因素分析风险因素分析 通过公示、走访调查、实地观察法、专160、家咨询和查阅相关资料，结合项目及周边社会环境特点确定该项目的风险因素。该项目特征风险类型主要有拆迁及补偿和生态环境影响，考虑到项目的特点，将项目管理、工程方案的设计执行情况和施工安全、卫生与职业健康也纳入特征风险因素进行分析。其中拆迁可能涉及的风险因素包括因土地房屋征用范围、资金落实、移民生活保障、搬迁补偿标准、土地房屋征收补偿程序和方案、否文明拆迁、和各类生活环境影响人群的补偿方案等方面可能引发社会稳定风险；其中技术经济可能涉及的风险因素主要是在工程施工和运营期间可能存在工程安全和环境风险的隐患，通过加强工期管理和安全教育，确保工程质量可以将工程安全的隐患降到可控范围内；资金安全和筹措保障方161、面，建设方有着良好的资金背景和信贷能大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 95 力，能确保按照项目进程落实资本，同时该项目该项目有政府资金和政策支持，所以资金风险可能产生社会稳定风险的可能性较小；其中项目管理可能涉及的风险因素主要是在施工方案和程序、施工款管理、社会稳定风险管理体系和生产经营风险，通过制定合理的工程施工和资金利用方案，加强管理和工程监理，落实社会稳定风险管理责任制度，建立领导负责制，可以将项目管理方面可能发生风险的隐患降到可控范围内；其中生态环境影响可能涉及的风险因素包括大气污染、噪声震动污染、固体废弃物及二次污染和水土流失，通过环境影响评价报告的预测评价，现有大162、气污染控制措施能做到和主体工艺同时运行和停运，避免废气未经处理排入大气，通过在线监测装置的时时监测和环保局的在线监控能确保大气的达标排放；产噪设备配备减震降噪措施，经过预测能够实现声环境质量和厂界噪声排放达标；施工期及时清运渣土，危险废物委托有资质单位及时外运处置，能够避免固体废弃物及二次污染情况发生；其中安全卫生可能涉及的风险因素主要是土方车和其他运输车辆的管理，施工和运行存在的风险、有害因素及安全管理制度，卫生与职业健管理，应急处理机制和排土场滑坡等方面，应严格运输车辆和安全管理，降低可能发生的安全隐患，规范排土场运营，严格执行安全防范措施。13.2.2 主要风险因素主要风险因素 本次分析163、报告通过分析项目进行的各个阶段（决策期、准备、实大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 96 施、运营期），筛查、识别拟建项目全过程对外产生的负面影响，以及项目与当地经济社会的相互适应性等方面问题，全面、动态、全程识别拟建项目设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件，识别出以下可能影响该项目总体目标顺利实现的主要社会稳定风险因素。项目准备期间，需要对部分居民进行搬迁，涉及到拆迁补偿等问题，拆迁补偿涉及到当地群众的切身利益，可能因拆迁范围、补偿标准、征收补偿程序、补偿形式、安置点位置不满足居民要求或预期等原因，导致部分群众对相关程序和标准不满意，不配和搬迁，在沟通工作不到位，不能164、及时解决、疏导居民的意见和请求的情况下可能引发社会稳定风险。项目施工期和运营期间按照工程配套环保设施的设计水平，大气和噪声能够满足排放标准，做到达标排放，对大气和声环境可能造成的污染可能性较小，且在可控范围内，不属于主要可能引发社会稳定风险的因素通过分析从初步识别的各类风险因素中筛选、归纳出主要的和关键的单因素风险，主要风险因素识别见下表：表 13-1 主要风险因素识别表 序号 风险类型 发生阶段 风险因素 备注 1 工程风险 准备 房屋拆迁及补偿 短期影响 2 工程风险 实施、运营 环境影响 持久影响 3 工程风险 准备、实施、运营 项目管理 持久影响 4 工程风险 实施、运营 安全 间断影165、响 5 工程风险 实施、运营 社会对项目的包容性 持久影响 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 97 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断风险评估及初步风险评价等级判断 13.3.1 单因素风险评估单因素风险评估 通过识别项目的主要风险因素，通过采用定量和半定量相结合的方法，对每个主要风险因素的风险程度作出进一步分析、预测和估计，估算发生的概率，分析影响程度，判断风险程度。该项目主要涉及以下几类风险因素，根据风险类型和风险事件可能参与的人数，咨询相关专家确定风险发生概率及影响程度：（1）补偿安置风险因素，项目可能由于个别或部分居民对补偿标准、安置方案等不满，因个人期望没有得166、到满足产生负面情绪，在没有及时得到调解情况下让负面情绪蔓延，影响更多的人，引发群体性事件导致社会稳定风险。该项目结合当地居民具体情况和调查收集反馈信息，目前项目所在地经济条件较落后，群众生活环境设施有限，居民房屋比较破旧，出行不便，大部分群众希望能改善居住环境，而该项目不但能根本上改善住房环境，还在原来基础对住房面积有所提升，对居民是一种有利的保障项目。因此该风险因素的风险概率为中等。但在风险发生后，可能出现拉横幅、喊口号，集体上访，围堵现场、堵塞、阻断交通，媒体出现负面报道，扩大事态，初步判断事件参与人数在 200 人以下，影响程度为较大。（2）环境影响风险因素，项目主要涉及的环境风险因素主167、要是施工期间的环境污染和日常运营时的污染。日常根据环境影响评价要求和结论，结合建设单位管理执行能力，环境影响风险概率为较低，风险发生后可能出现媒体的负面报道，部分群众对项目建设实施有意大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 98 见、反应强烈等风险事件，但整体上项目的环境影响风险影响程度为较低。（3）安全风险因素，根据环境影响评价中风险评价结论，在项目实施和运行过程中按照设计和规范流程管理，该风险发生的概率较低，风险发生后可能出现媒体负面报道，部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈等风险事件，参与人数在 200 人以下，影响程度中等。（4）项目管理风险因素，由于项目管理不当，导致不168、文明施工，损害了群众利益，干扰了群众正常生产生活，或者出现施工单位拖欠农民工工资等引发的社会稳定风险事件，风险发生后可能出现群众抗议、围堵现场、阻碍交通等行为，该风险发生概率中等，估计参与人数在 200 人以下，影响程度为中等。（5）项目与当地环境的相互适应关系风险因素，项目施工和运营过程中，可能因公众生活环境改变或自身利益没得满足引起的矛盾，如与当地少数公众因经济利益和环境问题对项目的质疑，情绪较激烈，态度较强硬，沟通不到位的情况下发生社会稳定风险，该风险概率较高，风险发生后可能发生围攻党政机关、要害部门及重点地区、场所，非法聚会、示威、游行、发表过激言论、生出事端等风险事件，初步估计最大参169、与人数可能超过 200 人，影响程度较大。主要风险因素及其风险程度汇总见下表：大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 99 表 13-2 主要风险因素及其风险程度汇总表 序号 风险因素（W）风险概率（P）影响程度（q）风险程度（R）1 补偿安置 中等41%较大73%一般0.2993 2 环境影响 较低24%中等41%较小0.0984 3 项目管理 较低26%中等43%较小0.1118 4 安全 中等49%中等56%一般0.2744 5 社会对项目的包容性 较低33%中等45%较小0.1485 注：1、风险程度概率（p），按照风险因素发生的可能性将风险概率划分为五个档次，很高（概率在170、 81%100%）、较高（概率在 61%80%）、中等（概率在 41%60%）、较低（概率在 21%40%）、很低（概率在 0%20%）；2、影响程度（q），按照风险发生后对项目的影响大小，划分为 5 个影响等级，严重（定量判断标准 81%100%）、较大（定量判断标准 61%80%）、中等（定量判断标准 41%60%）、较小（定量判断标准 21%40%）、可忽略（定量判断标准 0%20%）；3、风险程度（R），可分为重大（定量判断标准为：pq0.64）、较大（定量判断标准为：pq0.36）、一般（定量判断标准为：pq0.16）、较小（定量判断标准为：pq0.04）和微小（定量判断标准为：0.171、04pq0）五个等级。表 13-3 拟建项目综合风险指数定量计算表 风险因素 权重 风险程度(R)风险指数 微小 较小 一般 较大 重大 T=I R W I R1 R2 R3 R4 R5 W1 0.25 0.2993 0.0748 W2 0.15 0.0984 0.0148 W3 0.1 0.1118 0.0112 W4 0.2 0.2744 0.0549 W5 0.3 0.1485 0.0445 1 T=0.2002 该项目各主要风险因素风险权重的确定采用专家打分法确定。综大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 100 上分析，该项目主要单项风险因素中存在 2 个一般、3 个较小172、单项因素风险。综合风险指数为 0.2002。13.3.2 项目初始风险判断项目初始风险判断 社会稳定风险等级判断参考标准见下表：表 13-4 拟建项目社会稳定风险评价等级判断参考标准 风险等级 高（重大负面影响）中（较大负面影响）低（一般负面影响）总体评判标准 大部分群众对项目建设实施有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件 部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突 多数群众理解支持，单少数部分群众对项目建设实施有意见 可能引发风险事件评判标准 如冲击、围攻党政机关、要害部门及重点地区、部位、场所，发生打、砸、抢、烧等集体械斗、群众闹事、人员伤亡时间，非法聚会、示威、游行173、，罢工、罢市、罢课等 如集体上访、许愿，发生极端个人事件，围堵施工现场，堵塞、阻断交通，媒体（网络）出现负面舆情等 如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息 风险事件参与人数评判标准 200 人以上 20 人200 20 人以下 单因素风险程度评判标准 2 个及以上重大或 5 个及以上较大单因素分析 1 个重大或 2 到4 个较大单因素风险 1个较大或1到4 个一般单因素风险 综合风险指数评判标准 0.64 0.360.64 0.36 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 101 结合该项目风险情况，对照风险评价标准，该项目风险等级判断结果见下表：表 13174、-5 拟建项目社会稳定风险评价等级判断结果 判断标准 项目风险估计结果 相符合的等级标准要求 风险等级 总体评判标准 根据调查，多数群众理解支持，认为该项目建设可以改善城市面貌，改善棚户区居民居住环境，可能有少部分群众因利益问题对项目实施有意见 多数群众理解支持，个别群众对项目建设实施有意见 低 可能引发风险事件评判标准 项目具有合法性，根据环境影响评价结果，项目环境污染较小，项目补偿方案按照国家法律标准执行，可能存在如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等 如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等 低 风险事件参与人数评判标准 初步判断项目175、风险发生的情况下参与事件人数在20人200人中间 20人200人 中 单因素风险度评判标准 2个一般、3个较小单因素险 1个较大或1到4个一般单因素风险 低 综合风险指数评判标准 该项目综合风险指数为0.2002 0.36 低 运用该项目风险估计结果同各等项判断标准对照，对项目总体情况、可能引发的风险事件、风险事件参与人数、单因素风险程度和综合风险指数五项进行综合评判，综合评判该项目初始社会稳定风险等级为低。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 102 13.4 落实措施后预期风险等级落实措施后预期风险等级 项目提出的风险防范和化解措施，是结合调查结果和当地实际情况而做出的，充分176、考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素，因此措施具有可行性。项目提出的措施和应急预案得到了大悟县政府的认可，大悟县宣化店镇人民政府成立了维稳办公室，维稳办人员对项目及当地居民情况熟悉，能及时掌握情况，提出的风险防范、化解措施具有有效性。目前项目所在地民风淳朴，领导在群众中具有威信，且该项目得到了各有关部门相关人员的认同和支持，政府部门愿意配合项目对群众进行思想教育和沟通；建设单位大悟县宣化店镇人民政府配备了足够的人员且能保证资金来源；大悟县政府成立了棚户区改造建设指挥部；项目设置了业主方维稳小组，能够保证在矛盾纠纷初期对矛盾进行化解，在社会稳定风险发生时第一时间到达现场，进行有序的工作安177、排，风险措施具有可控性。根据风险措施后各主要风险因素可能变化的结果，重新综合判断项目落实风险防范、化解措施后的预期风险等级。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 103 表 13-6 措施前后各因素风险变化对比表 序号 风险因素（W）风险概率（p）影响程度（q）风险程度（R）措施前 措施后 措施前 措施后 措施前 措施后 1 补偿安置 中等41%较低29%较大73%中等49%一般0.2993 较小0.1421 2 环境影响 较低24%很低14%中等41%较小28%较小0.0984 微小0.0392 3 项目管理 较低26%较低21%中等43%较小34%较小0.1118 较小0.0178、714 4 安全 中等49%很低12%中等56%较小33%一般0.2744 微小0.0396 5 社会对项目的包容性 较低33%很低17%中等45%较小38%较小0.1485 较小0.0646 表 13-7 措施后综合风险指数定量计算表 风险因素 权重 风险程度(R)风险指数 T=I R 微小 较小 一般 较大 重大 W I R1 R2 R3 R4 R5 W1 0.25 0.1421 0.0355 W2 0.15 0.0392 0.0059 W3 0.1 0.0714 0.0071 W4 0.2 0.0396 0.0079 W5 0.3 0.0646 0.0194 1 T=0.0758 大悟县179、宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 104 通过措施前后各主要风险因素对比可知，项目风险程度由措施前存在 2 个一般、3 个较小单项因素风险调整至措施后 4 个较小、1 个微小，结合项目社会稳定风险评价等级判断参考标准，预期风险等级判断表见下表。综合风险指数为 0.0758，采取措施后项目预期风险等级为低。表 13-8 措施后项目预期风险等级 判断标准 项目风险估计结果 相符合的等级标准要求 风险等级 总体评判标准 根据调查，多数群众理解支持，认为该项目建设可以改善城市面貌，改善棚户区居民居住环境，可能有少部分群众因利益问题对项目实施有意见 多数群众理解支持，个别群众对项目建设实施有180、意见 低 可能引发风险事件评判标准 项目具有合法性，项目环境污染较小，项目补偿方案按照国家法律标准执行，可能存在如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等。项目成立了专门维稳办公室及时处理矛盾纠纷，让风险消灭在萌芽阶段 如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等 低 风险事件参人数评判标准 初步判断项目风险发生的情况下参与事件人数在 20 人以下 20 人以下 低 单因素风险程度评判标准 4 个较小，一个微小单因素风险 1 个较大或1 到 4 个一般单因素风险 低 综合风险指数评判标准 该项目综合风险指数 0.0758 0.36 低 大悟县宣化店181、镇董家巷子棚户区改造项目可行性研究报告 105 13.5 风险分析结论风险分析结论 13.5.1 项目主要的、关键的风险因素项目主要的、关键的风险因素 该项目主要、关键的风险因素可能发生在准备期、实施和运营期，主要的工程风险因素为准备期安置补偿问题，实施期和运营期间的带来的环境问题，实施和运营期间的安全问题。项目与社会互适性风险主要风险因素为实施和运行期间包容性带来的社会稳定风险。13.5.2 主要的风险防范、化解措施主要的风险防范、化解措施（1）建立社会稳定风险防范组织机构，明确责任人员，制定应急预案，定期培训演练，完善应急资源，提高应急处置能力。做好社会稳定风险预警防范的动态管理，规范企业182、危情公关管理，正确做好媒体及舆情应对。（2）加强项目的宣传力度，及时同项目区群众的沟通，营造良好的社会舆论氛围。（3）加强项目管理，落实项目资金来源，做好搬迁安置工作，加强施工期、运营期环境监管力度，落实相应的环保和安全措施。（4）严格执行工程发承包、招投标、建筑合同管理等相关法律法规，按合同要求支付工程进度款，及时解决工程量计量及工程质量异议，减少因工期、质量异议及处罚责任分担不清而引发的工程款纠纷，监督承包方将工资发放至个人，建立调解机构，缴纳农民工欠资纠纷保证金，事先掌控矛盾激化信息并提前排解。（5）建立公开公正的信息和沟通平台，全程接收公众监督。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行183、性研究报告 106 13.5.3 项目风险等级项目风险等级（1）项目初始社会稳定风险等级 大部分群众对该项目持支持理解态度，认为该项目是有益于群众切身利益的民生工程，增加他们的就业机会，可能有少部分群众因利益问题对项目实施有意见。预测该项目可能存在个别人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等，且参与人数 20 至 200 人之间，单因素风险程度为 2 个一般、3 个较小。该项目环境污染很小，社会可接受程度高，政府支持力度大，因此该项目初始综合风险就不高，综合风险指数为 0.2002。综合评判该项目的初始风险等级为低。（2）采取措施后的预期等级 虽然该项目初始风险就较低，但184、是为了保障项目的顺利实施，规避不确定性风险的影响，仍然制定了相应的风险防范和处理措施，在措施落后项目风险进一步降低，使项目顺利实施和日常使用更有保障。通过采取措施，项目单因素风险程度为 3 个较小、2 个微小，综合风险指数 0.0758，程度都比措施前降低，措施后项目预期风险等级为低。13.5.4 落实风险防范、化解措施的建议落实风险防范、化解措施的建议（1）重视容易激发矛盾的各个因素，出现疑问及时解决，将矛盾解决在萌芽阶段，不遗留问题，落实各项环境保护措施、风险应急预案、社会稳定风险应急预案。（2）建立沟通渠道，有不满情绪的公众可以通过正常渠道表达大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性研185、究报告 107 情绪，宣泄不满。（3）建立跟踪机制，对有不满情绪公众情绪及时反映，及时解决，防止事态严重或扩大。（4）做好沟通协调工作，对群众建议提出的问题，给予高度的重视，并及时组织相关人员对问题作出解答，化解矛盾。使项目建设最大限度保障公共利益。13.5.5 结论结论 拟建项目符合国家法律法规、及地方规划要求，具有合法性；项目推行棚户区改造，场址选择合理；项目为大悟县宣化店镇人民政府承办，经研究论证形成项目规划建设方案可以满足当地棚户区改造项目所需，项目技术路线可行；项目建立社会稳定风险防范组织机构，采取措施后，社会稳定风险可控，预期风险等级为低。大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目可行性186、研究报告 108 14 结论和建议结论和建议 14.1 结论结论 大悟县宣化店镇董家巷子棚户区改造项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将有效推进大悟县经济的发展，同时也会为大悟县宣化店省际生态经济试验区带来新的发展，为地方经济的发展做出较大贡献。该项目具有较强可行性。14.2 建议建议 1、该项目社会效益良好，应尽快落实建设手续，为项目实施创造好各项建设条件，以保证项目尽早顺利实施，按期完成，发挥其应有的社会效益。2、合理组织建设施工方案，保证项目如期进行。在建设项目过程中加强项目组织管理，执行工程招投标制度、工程监理制度和国家基本建设的有关法律、法规制度，狠抓质量，将项目建成一项实实在在的示范工程。3、建设“绿色花园”，加强节能环保与绿化工程建设。尽量使用节能设备及灯具，加强节能宣传；多使用“软绿化”，提高绿化效果。