1、 房地产开发业务流程分享房地产开发业务流程分享 youhaveadream？文件标题-页码项发映像？！项发映像？！项目开发常项目开发常喝醉喝醉不伤感情就不伤感情就伤胃伤胃抛家舍业愧抛家舍业愧长辈长辈身在其中方身在其中方知味知味文件标题-页码首先，说说首先，说说“价值观价值观”你需要问自己，作为一个职业经理人，你是来投奔革命的，还是来投机革命的？你是寻找一个事业的平台还是找一个谋生的饭碗？这个一定要好好地问自己。文件标题-页码 二、二、方法论方法论 有的人其实从来没有离开，而有的人其实从来就没有来过文件标题-页码2013年1月，广西省政府提出将城镇化作为扩大内需的“新推手”和广西最重要的经济增长2、点。其中柳州和南宁以“超大城市”身份担负重要的城镇化使命。1月16日几个数据几个数据1月1日2013年9月，云南省最重要的城镇化目标是合理利用山地资源，推动“城镇上山、工业上坡”。文件标题-页码土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易，取得土地使用权。一级开发一级开发二级开发二级开发前一级开发前一级开发取得土地一级开发授权之前的全部工作自取得土地使用权至建设项竣工交付使用日止的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设房屋销售以及物业管理等。房地产开发业务阶段划分房地产开发业务阶段划分以土地开以土地开发为主线发为主线文件标题-页码实施土地一级开3、发前的所有准备工作，实施土地一级开发前的所有准备工作，是进行土地一级开发、二级开发的基础是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提和前提各项政策的搜集和阅读各项政策的搜集和阅读第一部分第一部分：前一级开发：前一级开发1文件标题-页码第一部分第一部分：前一级开发：前一级开发1统计结果：58项土地相关法规中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日）中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日）土地调查条例（2008年2月7日）土地调查条例实施办法（2009年6月17日）国务院关于深4、化改革严格土地管理的决定（2004年10月21日）国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2002年4月30日）文件标题-页码土地一级开发土地一级开发实施方案实施方案第一部分第一部分：前一级开发：前一级开发1控制性详细控制性详细规划规划很多项目面临窘境很多项目面临窘境退出一级开发退出一级开发第一部分第一部分：前一级开发：前一级开发1龙岩项目龙岩项目一级开发一级开发长达四年长达四年2012年年5月月签订合作协议签订合作协议2009年年5月月获得地块信息获得地块信息2013年年8月月取得首期土地取得首期土地特点：周期长特点：周期长 风险大风险大第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2 2思考：5、房地产开发企业将房地产开发企业将“生地生地”变变“熟地熟地”后转让的税务处理分析后转让的税务处理分析第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2 2根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条第七款的规定，转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。文件标题-页码二、历史背景与政策演变二、历史背景与政策演变1、经营性用地出让方式变革：协议出让协议出让公开市场交易。公开市场交易。国土部：2002年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）北京6、市：关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定（京政办发200233号），但三种情况仍可协议出让：1、绿化隔离带项目；2、小城镇建设项目；3、危旧房改造项目。第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码2004年3月30日国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号）在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。“8“8 31”31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台大限：协议出让制度真正退出历史舞台大限：协议出让制度真正退出历史舞台大7、限：协议出让制度真正退出历史舞台凡发生在新修订的中华人民共和国土地管理法(以下简称新修订的土地管理法)实施前，即1999年月1月1日以前的下列非法占用土地(包括少批多占)行为，在1997一1998年全省非农业建设用地清查时未得到处理的，均列入本次处理的范围。一律采取出让、租赁、作价出资(或入股)等有偿使用方式提供土地使用权。土地出让金按照市、县(区)人民政府公布的当地现行的基准地价或出让金标准，由市、县(区)国土资源行政主管部门办理供地手续时收取。工业项目用地的出让金按所处区域工业用地同等级别的基准地价下浮幅度的低限收取。第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发22003年3月27日 关于8、妥善处理建设用地历史遗留问题的通知(闽政20037号)文件标题-页码二、历史背景与政策演变二、历史背景与政策演变2005年8月1日关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市2005540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发级开发2002年1月31日北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号），成立北京市土地整理储备中心成立北京市土地整理储备中心2、北京土地整理开发相关政策、北京土地整理开发相关政策2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分中心9、，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体体第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码二、历史背景与政策演变二、历史背景与政策演变全省各设区市及所辖县(市)，原则上应均在2001年12月30日前建立土地收购储备制度；2001年10月20日 福建省政府发布福建省政府关于推行土地收购储备制度的通知福建省政府关于推行土地收购储备制度的通知文号:闽政200134号3、福建土地整理开发相关政策、福建土地整理开发相关政策城市规划区内的新增建设用地一律纳入土地储备，由市、县土地行政主管部门依法供地。城市新区建设、面积较大的旧城改造项目涉及的土地，可进行10、土地储备，并根据建设规划的实施逐步进行收购、征用。制订切实可行的土地统一储备，合理分配土地收益、净地出让、垄断土地一级市场、土地出让公示和融资政策，形成土地收储让运行机制，牢牢掌握土地的收购权、供应牢牢掌握土地的收购权、供应权，增强政府宏观调控土地市场的能力权，增强政府宏观调控土地市场的能力，尽快建立起公开、公平、公正规范有序的土地市场。第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2思考：在这种政策环境下，一级开发所面临的风险。文件标题-页码关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）中，国务院规定，“从200711、年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的收支两条线。”财政部发布的国有土地使用权出让收支管理办法（财综200668号）中，规定：“任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造、国有企业改制等各种名义减免土地出让收入，实行零地价，甚至负地价，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”2009年12月财政部发布的关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综200974号）中规定，“确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额12、划转地方国库。”鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，土地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，以各种方式将收益按照承诺分成。各种方式如何合规？各种方式如何合规？文件标题-页码三、开发模式和流程三、开发模式和流程取得一级开发授权取得一级开发授权经营性用地完成入市交易经营性用地完成入市交易以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标（一）基本流程（一）基本流程土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设第13、二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码（二）重点环节1、一级开发授权批复一级开发实施方案审批表专家会审查联席会审批区国土分局、区政府区国土分局、区政府审核签章审核签章储备机构作为实施主体储备机构作为实施主体开发企业作为实施主体开发企业作为实施主体三、开发模式和流程三、开发模式和流程编制一级开发实施方案国土局内部审核市国土资源局核发一级开发授权批复第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2征用下列土地，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷。文件标题-页码（二）重点环节2、一级开发立项批复规划意见书项目项目建议书14、（代可研）或项目申请报告市发改委立项批复场地影响评价交通影响评价环境影响评价地质灾害评估三、开发模式和流程三、开发模式和流程建设项目用地预审第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码（二）重点环节3、集体土地征收（农用地转用）界桩成果图斑核实征地补偿协议（村民代表大会表决）林地征占用耕地占补一书四方案征地批复勘界技术报告三、开发模式和流程三、开发模式和流程征地结案建设用地批准书土地确权项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码一级开发成本一级开发建设补偿费综合地价入市交易底价土地成交价政15、府收益一级开发利润及税费四、公开市场交易土地出让价格构成四、公开市场交易土地出让价格构成溢价前期工程费征地、拆迁、市政基础设施费财务费用第二部分：土地一级开发第二部分：土地一级开发2文件标题-页码土地一级开发主要工作流程示意土地一级开发主要工作流程示意取得一级开发权建设项目用地预审立项核准规划意见书控制性详细规划征地拆迁市政基础设施规划、建设验收，成本审定，入市交易环评交评园林文保意见授权或招标编制一级开发实施方案编制一级开发实施方案根据一级开发实施方案根据一级开发实施方案编制招标方案编制招标方案返回返回界桩建设用地规划许可证建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁许可证文件标题-页码二级开发主要工作流程（公开市场交易取得土地使用权）建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程规划许可证国有土地使用证开发贷款预测备案工程档案登记人防“五证五证”放线签订国有土地使用权出让合同项目核准设计方案审查扩初、图纸审查产权初始登记第三部分：土地二级开发第三部分：土地二级开发3文件标题-页码国有土地使用证国有土地使用证返回返回建设用地规划许可证建设用地规划许可证二级开发主要流程下次分享二级开发主要流程下次分享文件标题-页码建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证