1、土地开发业务流程12（一）流程的定义（一）流程的定义 1.1 1.1 流程与业务流程流程与业务流程 1.2 1.2 流程的分类流程的分类（二）土地一级开发（二）土地一级开发 2.1 2.1 土地一级开发定义土地一级开发定义 2.2 2.2 土地一级开发的政府流程土地一级开发的政府流程 2.3 2.3 房地产开发主价值链房地产开发主价值链（三）土地一级开发流程制作（三）土地一级开发流程制作 3.1 3.1 流程制作步骤流程制作步骤 3.2 3.2 步骤步骤1 1：划分业务阶段：划分业务阶段 3.3 3.3 步骤步骤2：确定各业务阶段关键流程：确定各业务阶段关键流程 3.4 3.4 步骤步骤3：确2、定关键流程目标工作项：确定关键流程目标工作项 3.53.5 步骤步骤4：制定流程目录：制定流程目录 3.63.6 步骤步骤5：绘制流程全景图：绘制流程全景图（四）（四）土地一级开发流程汇总与编制土地一级开发流程汇总与编制 4.1 4.1 流程文件汇总流程文件汇总 4.2 4.2 土地一级开发流程编制土地一级开发流程编制目录：目录：流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动（ISO9000）。简单地说，流程就是不能靠一个岗位、一个人的技能和能力完成的工作和活动的集合。操作手则是指人用手活动的一种行为，也是一种技能，含义很广泛。一般是指劳动;劳作;或者按照一定的规范和要领操纵动作。工作指3、引是在不同岗位或不同工作性质而制订的工作思路和工作步骤。3一、流程的定义一、流程的定义 流程与业务流程流程的主次主要的业务流程是由直接存在于企业的主价值链条上的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了采购、生产、销售等活动。辅助的业务流程是由为主要业务流程提供服务的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了管理、后勤保障、财务等等活动。4一、流程的定义一、流程的定义 流程与业务流程6主流程(一、二级)跨部门或跨多个岗位多个关键活动和职能整体概念性规划子流程(三级及以下)支持上级流程个别部门及部门内部活动为主各阶段详细性规划1.2 1.2 流程的分类流程的分类2.1 土地一级开发的定义4、土地一级开发的定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。72.2 土地制度的变迁土地制度的变迁公共建设 1993年以前协议出让 19932004招拍挂 2004年以后89确定土地开确定土地开发综合策划方案合策划方案 政府委托或公开招政府委托或公开招标方式确定一方式确定一级开开发主体主体提供土地开提供土地开发项目完成后的目完成后的经营管理方案管理方案5、组织实施征地、拆迁、施征地、拆迁、规划划设计、市政基、市政基础设施和配套建施和配套建设、交通建交通建设、环境建境建设和投融和投融资“政府主政府主导、统一一规划、划、市市场化运作化运作”的原的原则 政府对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制 按国民按国民经济和社会和社会发展展规划、城划、城市市总体体规划、土地利用划、土地利用总体体规划划和城市土地和城市土地储备供供应计划要求划要求 政府规定的土地一级开发流程政府规定的土地一级开发流程2.4 土地开发模式土地开发模式政府主导政府主导政府政府+企业主导企业主导企业主导企业主导102.3 土地开发的流程构成土地开发的流程构成政府流程政府流程6、企业管控流程企业管控流程1112编制实施方案（市、区两级土地储备机构）项目的提出（原土地所有者或使用者）招标项目授权项目退件项目的提出和初步确定土地征收农转用 市政建设办理立项核准、规划和用地等手续 房屋拆迁 验收审核工作专家审核实施方案委办局联审会审议实施方案实施主体的确定 依据招投标暂行办法执行授权企业管理办法的通知实施具体工作签定土地一级开发验收报告组织土地一级开发现场验收收储入市工作入入市市交交易易收收购购储储备备1314房地产开发主价值链（企业）房地产开发主价值链（企业）土地一级开发房产开发房产经营投资决策规划设计招商采购施工销售物业管理商业经营融资投资决策征地拆迁市政建设产品研发商7、业策划融资投资决策融资产品研发商业策划项目拓展融资成本控制客户服务品牌联盟商业经营物业管理整合服务成本控制15理解流程理解流程编制流程编制流程完善流程完善流程确定业务确定业务工作项工作项确定流程确定流程目录目录流程全景流程全景图图3.1 3.1 流程制作步骤流程制作步骤企业主价企业主价值链值链16 项目论证决策、获取阶段 规划设计阶段项目实施准备阶段项目实施管理阶段入市交易阶段17项目论证项目论证决策、获决策、获取阶段取阶段规划设计规划设计阶段阶段项目实施项目实施准备阶段准备阶段项目实施项目实施管理阶段管理阶段入市交易入市交易阶段阶段181920212223 土地一级开发全景图土地一级开发全景图 4.1汇总土地一级开发业务流程包括 10个一级流程 17个二级流程 29个三级流程。24 4.2编制 根据工作计划安排实施.25