1、房地房地产项目目开开发流程流程总体框架体框架培培训中心中心培训目的 通过培训，使集团全体管理人员普及房地产行业相关知识，使工作中思路更加清晰明确。各部门协作更良好，配合更默契。培训目标1.掌握房地产项目开发 流程。2.掌握房地产项目开发 的总体框架。3.明确哪个阶段该做哪 些环节的工作。课程大纲一、房地一、房地产项目开目开发流程流程总体框架体框架 的的阶段划分段划分二、二、项目整体运作流程目整体运作流程三、房地三、房地产行行业五五证及演及演练1、阶段划分段划分（一）、（一）、项目目论证阶段段（二）、（二）、项目策划目策划阶段段（三）、（三）、设计管理管理阶段段（四）、（四）、销售管理售管理阶段2、段（五）、施工管理（五）、施工管理阶段段（六）、入住及物（六）、入住及物业管理管理阶段段点此进入点此进入房地产专业集成图房地产专业集成图2、项目整体运作流程目整体运作流程一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项目定位等来出具一份项目可行性报告。二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然后土地获得，开始进行证照办理。三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划开始进行产品定位。四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户签约。五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。同时进行项目决算，作出项目后评估。点此进入点此进入房地产开发流程总体框架房地产开发流程总体框架3、房地产行业五证办理及意义3.1房地产行业的3、五证1、什么是房地产行业的五证2、五证的办理流程3.1.1什么是房地产行业的五证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证国有土地使用权证房地产企业3.1.2五证办理的流程1.整个五证办理经过的几个阶段2.每个阶段的操作细节及协助部门3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段销售管理阶段施工管理阶段入住及物业管理阶段3.1.2.2每一个环节的办理细则3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地4、使用权让与土地使用者。按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存 量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；55、）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理送土地主管部门：（1）土地使用权出让（2）土地使用权划拨（3）征用土地（4）地价评估3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)用地者填写投标6、书送达指定方进行投标。(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理拍卖受让土地使用权申请程序：(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明7、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理办理“建设工程规划许可证”所需材8、料如下：1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见；13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证；19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提供的材料。办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理申请人提出申请当地建设工程质量监督部门领取相关表格作出准予认可或不予认9、可决定经办人签署办理意见局领导审批发放证书交纳工本费用资料不全退回申请人补齐携带相关资料交建设工程质量监督站审查1、立项批文（发改局）2、建设用地批准书（土地局）3、建设工程用地许可证（土地局）4、建设工程规划许可证（规划局）5、报建表、中标通知（城建局综合股）6、施工图设计审查合格书及报告（图审中心）7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队）8、地质勘察报告及合同（单位资质证书复印件）9、设计合同（设计单位资质证书复印件）10、施工合同、分包合同（资质、分包资质、项目经理证书、管理人员上岗证书原件及复印件）11、监理合同（资质及人员配备，其中人员：总监授权书、见证取样员授权书、资格证书及相关各10、专业工程师资格证书原件及复印件）12、施工图纸（折叠成A4页面、装订整齐）13、施工组织设计、安全生产措施14、建筑企业安全生产许可证15、职工意外伤害险 农民工工资保证金16、质量监督申请书、安全受监表、施工许可申请表（一式两份）17、安全生产目标责任书（一式两份）18、抗震设防要求确认书（地震局）防雷设计审核意见书(气象局)19、安全措施费（合同价2.48%习岗信用社 帐号：031078010000414501）以上各项标注“”为原件，其余均提供原件留存复印件,复印件盖公司章不予许可 准予认可3.1.2.2.5预售许可证的办理办事流程申请受理初审审核发证公示1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书；2、受理：市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料；3、初审：市场股初审开发企业提交的资料；4、审核：分管领导审核后做出决定，并送达当事人，对不予许可的说明理由并告知权利；5、发证：由主要领导签发后送达；6、公示。3.1.2.2.5预售许可证的办理申报材料 1、申请书；2、土地使用权证；3、开发企业营业执照和资质证书；4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达 25%的比例；5、工程施工合同及关于施工进度的说明；6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日 期等内容，并应当附预售商品房分层平 面图；7、商品房预售款监管协议；8、物业管理合同。THE ENDTHANKS