1、Page 12014-1-18佛山运通国际广场综合体前期 策划营销方案Page 2价值点挖掘，达成目标价值点挖掘，达成目标PART4 PART4 公寓定位公寓定位.45.45PART3 PART3 商业定位商业定位.25.25PART1 PART1 项目分析项目分析 .4.4PART2 PART2 物业形态验证物业形态验证 .14.14PART5 PART5 物业发展建议物业发展建议.59.59PART6 PART6 定价策略定价策略&经济测算经济测算.9696PART7 PART7 形象定位形象定位.107.107PART8 PART8 营销铺排营销铺排.115.115PART9 PART92、 广告表现广告表现.143.143PART10 PART10 泛澳简介泛澳简介.155.155Page 3地铁规律地铁规律：一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度会提高会提高5倍倍一个人的城市观一个人的城市观：一个人一个人45分钟用他自己的出行方式所能到达分钟用他自己的出行方式所能到达的地区就是他的城市的地区就是他的城市地铁的终极价值地铁的终极价值：无论商业还是生活方式的，就是让城市中心无论商业还是生活方式的，就是让城市中心不止属于少数人，是让这个城市属于所有的人不止属于少数人，是让这个城市属于所有的人城市因地铁而繁华 本项目因地铁更赋价值Pa3、ge 4PART 1项目分析项目分析Page 5旧城改造片区、新城市发展主轴旧城改造片区、新城市发展主轴，与，与城南成熟生活片区成犄角之势，客户认知城南成熟生活片区成犄角之势，客户认知度较高度较高地段印象地段印象p城南板块作为佛山最城南板块作为佛山最早形成的豪宅板块、商早形成的豪宅板块、商务核心，商业旺盛，写务核心，商业旺盛，写字楼林立，住宅小区遍字楼林立，住宅小区遍布，并拥有成熟完善的布，并拥有成熟完善的生活配套以及浓厚的商生活配套以及浓厚的商务氛围；务氛围；p本项目原为新陶陶鱼本项目原为新陶陶鱼翅海鲜酒家所在地，周翅海鲜酒家所在地，周边为即将全面改造的澜边为即将全面改造的澜石片区，以及广佛4、地铁石片区，以及广佛地铁的魁奇枢纽站、东平河的魁奇枢纽站、东平河新城区等城市发展中轴，新城区等城市发展中轴，未来的佛山中央商务区，未来的佛山中央商务区，升值潜力巨大，客户认升值潜力巨大，客户认知度高。知度高。季季季季 华华华华 五五五五 路路路路汾汾汾汾江江江江南南南南 路路路路城南成熟生城南成熟生活片区活片区魁魁魁魁 奇奇奇奇 路路路路东平河高尚商住区东平河高尚商住区亚艺高尚生活区亚艺高尚生活区本项目Page 6两大城市主干道交汇处两大城市主干道交汇处，周边城市路周边城市路网密集，到达性和昭示性优网密集，到达性和昭示性优p魁奇路为大佛山魁奇路为大佛山“四纵九横四纵九横”快速快速路网中的路网中5、的“横四横四”，是连接顺德、禅，是连接顺德、禅城、南海三区的干城、南海三区的干道；道；p本项目位于魁奇本项目位于魁奇路及汾江路两大城路及汾江路两大城市主干道交汇处，市主干道交汇处，5 5分钟车程直达禅分钟车程直达禅桂中心、顺德乐从。桂中心、顺德乐从。季季 华华 路路魁魁 奇奇 路路佛佛 山山 大大 道道汾汾 江江 路路岭岭 南南 大大 道道南南 海海 大大 道道本项目本项目绿绿 景景 路路文文 华华 路路至桂城中心区，至桂城中心区，5 5分钟分钟至广州，至广州，2525分钟分钟至乐从，至乐从，2 2分钟分钟至大良，至大良，3030分钟分钟至禅城中心区，至禅城中心区，2 2分钟分钟区域交通区域交6、通Page 7区域交通区域交通p根据根据魁奇路地铁魁奇路地铁枢纽站地段城市节点枢纽站地段城市节点城市设计方案城市设计方案，魁，魁奇路站规划为地铁奇路站规划为地铁1 1号线和号线和2 2号线的换乘号线的换乘枢纽，结合新佛山客枢纽，结合新佛山客运站，将形成强大的运站，将形成强大的交通换乘系统。交通换乘系统。p项目北面紧邻广佛项目北面紧邻广佛地铁地铁1 1号线出口号线出口,通过通过一次换乘可达广州火一次换乘可达广州火车站、广州新客站、车站、广州新客站、广州市荔湾区、海珠广州市荔湾区、海珠区、花都区、南沙区、区、花都区、南沙区、番禺区等，将于番禺区等，将于20102010年开通。年开通。真正地铁上盖物7、业真正地铁上盖物业，佛山市地铁站枢纽，佛山市地铁站枢纽站口，强大交通换乘系统，无缝链接广佛站口，强大交通换乘系统，无缝链接广佛本本项项目目魁魁 奇奇 路路汾汾 江江 路路广佛地铁魁奇路站出口1号线2号线魁奇站新佛山客运站魁奇路广佛地铁枢纽站地铁2号线地铁1号线Page 8区域配套区域配套项目周边项目周边配套不完善，缺乏商业氛围配套不完善，缺乏商业氛围，依托，依托城南成熟生活板块，城南成熟生活板块，2 2分钟车程内生活教育、休分钟车程内生活教育、休闲娱乐、商务办公配套一应俱全闲娱乐、商务办公配套一应俱全丽日玫瑰名城商业街东江龙饮食娱乐城惠景中学惠景公园季华公园东建世纪广场沃尔玛广场财富大厦市一医8、院好又多佛山二中城南小学惠景市场财政大厦顺联国际流行前线经华大厦华远大厦季华大厦公交大厦厚辉广场发展大厦本项目本项目有色金属市场有色金属市场地铁1号线国际家具城国际家具城澜石金属交易中心澜石金属交易中心Page 9周边环境周边环境项目东临汾江路，北面与魁奇路站地铁出口广场相连，东面及北项目东临汾江路，北面与魁奇路站地铁出口广场相连，东面及北面与鸿业豪庭、丽日玫瑰名城、世博嘉园、财富大厦、信息大厦面与鸿业豪庭、丽日玫瑰名城、世博嘉园、财富大厦、信息大厦隔路相望，西面及南面紧邻村屋，隔路相望，西面及南面紧邻村屋，具有城市感，但村居及厂房具有城市感，但村居及厂房带来部分不良影响带来部分不良影响魁奇路9、财富大厦、信息大魁奇路、财富大厦、信息大厦厦北面地铁出口广场规划用地北面地铁出口广场规划用地新佛山汽车新佛山汽车站规划用地站规划用地西、南面村屋、厂房西、南面村屋、厂房项项目目地地块块东北面鸿业豪庭、丽日玫瑰东北面鸿业豪庭、丽日玫瑰名城名城东面世博嘉园东面世博嘉园东临汾江南路东临汾江南路魁奇路与汾江南路交汇处魁奇路与汾江南路交汇处Page 10区域规划区域规划澜石片区改造，澜石片区改造，东平河北岸新的高尚居住区东平河北岸新的高尚居住区，规划中的医疗教育、休闲娱乐、商务办公配套一规划中的医疗教育、休闲娱乐、商务办公配套一应俱全应俱全本项目B区总面积为226.35亩，位于“一河两岸”的轴心位置，10、是未来城市的核心，确定为未来佛山展示最具现代化气息的窗口，将是城市的名片，在该片区内，将主要建设高档星级酒店、写字楼和商业中心。面积约150万平方米的澜石片区改造，该片区成为佛山史上最大旧改项目。该片区将高起点规划设计,高标准改造建设,建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”Page 11总用地面积总用地面积 11824.9 11824.9用地使用性质用地使用性质商业（办公）公寓用地商业（办公）公寓用地容积率容积率6.06.0建筑密度建筑密度 40%40%绿地率绿地率30%30%建筑层数建筑层数 5-275-27层，建筑高度层，建筑高度11、98.598.5米米限制条件限制条件裙房退缩汾江南路道路红线裙房退缩汾江南路道路红线12.5412.54米，塔楼退缩汾江南路米，塔楼退缩汾江南路21.321.3米；裙房退缩黎明路道米；裙房退缩黎明路道路红线路红线8 8米，塔楼退缩黎明路米，塔楼退缩黎明路道路红线道路红线21.321.3米。米。地块指标地块指标地块呈地块呈狭长不规则形状狭长不规则形状，中小规模，中小规模，容积率较高，同时受规划限制条件较多容积率较高，同时受规划限制条件较多Page 12区位交通区位交通城市发展主轴、主干道交汇口，地铁上盖城市发展主轴、主干道交汇口，地铁上盖规模体量规模体量总用地总用地1.181.18万，中小规模，12、高容积率万，中小规模，高容积率环境配套环境配套缺乏生活配套、商业氛围薄弱，受村屋负面形象缺乏生活配套、商业氛围薄弱，受村屋负面形象影响大影响大区域规划区域规划中央商务区、澜石城市中央商务区、澜石城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”，发，发展潜力大展潜力大地块指标地块指标商业（办公）公寓用地，地块狭长不规则商业（办公）公寓用地，地块狭长不规则项目属性小结：项目属性小结：本项目本项目城市发展主轴城市发展主轴/地铁上盖地铁上盖/投资型宜投资型宜商宜居项目商宜居项目Page 13SWOT分析分析优势优势(S)1、真正地铁上盖，直驳魁奇路地铁站；、真正地铁上盖，直驳魁奇路地铁站；2、临魁奇路、汾江路干道13、，交通便利；、临魁奇路、汾江路干道，交通便利；3、昭示性强，有条件打造区域地标；、昭示性强，有条件打造区域地标；4、开发商实力雄厚，开发经验足；、开发商实力雄厚，开发经验足；5、沿街面长，商业价值大；、沿街面长，商业价值大；6、规划指标弹性大；、规划指标弹性大；劣势劣势(W)1、所处区域存在生活配套不成熟、公、所处区域存在生活配套不成熟、公交线路少，商业气氛薄弱等问题；交线路少，商业气氛薄弱等问题；2、项目东北两侧贴近主干道，日常车、项目东北两侧贴近主干道，日常车流量大，容易受到噪音影响；流量大，容易受到噪音影响；3、用地面积小，地形狭长，设计空间、用地面积小，地形狭长，设计空间受限制受限制机14、会（机会（O）1、东平新城定位以及城市发展向南推进，东平新城定位以及城市发展向南推进，区域价值凸现。区域价值凸现。2、澜石区域改造，趋向形成浓郁的居住氛、澜石区域改造，趋向形成浓郁的居住氛围围3、区域商业形态较分散，未有大型成规模、区域商业形态较分散，未有大型成规模项目。项目。4、直临地铁站及客运总站，巨大人流物流、直临地铁站及客运总站，巨大人流物流前景；前景；5、未来同周边其他项目可形成一个商业圈；、未来同周边其他项目可形成一个商业圈；SO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）威胁威胁(T)1、周边存在其他规划中的大型商业项目，、周边存在其他规划中的大型商业项目，日后面临激烈竞15、争；日后面临激烈竞争；2、目前区域人流及居住密度不足支撑商业、目前区域人流及居住密度不足支撑商业气氛；气氛；3、项目商业体量较大，市场支撑成难点、项目商业体量较大，市场支撑成难点WT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1、最大限度发挥地、最大限度发挥地铁物业地段价值优势铁物业地段价值优势2、业态设置价值最大化、业态设置价值最大化3、形成差异化商业格局、形成差异化商业格局1、弱化居住功能，凸、弱化居住功能，凸显投资及商业价值显投资及商业价值2、着眼于区域商圈、着眼于区域商圈的互补及协调的互补及协调Page 14PART 2物业形态验证物业形态验证Page 15各物业形态各物业形态16、验证验证PARPART TTHREETHREE2 2九鼎国际城星星项目卓远国际季华路板块季华路板块城南板块城南板块岭南大厦财富广场金海广场未来供应集中在季华路和城南板块，定位高端，未来供应集中在季华路和城南板块，定位高端，市场竞争激烈，市场竞争激烈，写字楼价值空间有限。写字楼价值空间有限。片区楼盘写字楼体量城南财富广场22066.9岭南大厦约28000季华商业带金海广场30000九鼎国际城写字楼项目约30000卓远国际30000星星华园地块写字楼30000旧城区国际商业中心25000环球国际广场27017.4写字楼写字楼本项目本项目项目周边商务气氛薄弱Page 16商业商业p魁奇路地铁枢纽站地17、魁奇路地铁枢纽站地段城市节点区域的设段城市节点区域的设计定位为：城市计定位为：城市“交交通枢纽商业圈通枢纽商业圈”，将，将与祖庙片区的旧城商与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸业圈形成南北两大吸引点；引点；p结合城南历史文物古结合城南历史文物古迹，该区域将创造有迹，该区域将创造有人文气息的城市开放人文气息的城市开放空间，并藉此为基础空间，并藉此为基础建设成为美食购物与建设成为美食购物与商务度假并重的城市商务度假并重的城市旅游新中心。旅游新中心。规划为城市规划为城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”，将与祖庙片，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，本项目未区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，18、本项目未来发展潜力巨大来发展潜力巨大魁魁 奇奇 路路汾汾 江江 路路本项目本项目利超国际项目世博商业中心世博商业中心建筑面积达16万平方米，是佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带 商业面积大于18万平方米的综合购物中心Page 172010201020122012年，佛山市场上公寓的供应量有放年，佛山市场上公寓的供应量有放大的趋势，主要集中在禅城季华路、岭南大道沿大的趋势，主要集中在禅城季华路、岭19、南大道沿线以及广佛地铁沿线。线以及广佛地铁沿线。九鼎国际城南区公寓，约九鼎国际城南区公寓，约8 8万平万平米米凯德城脉公寓，共凯德城脉公寓，共1.51.5万万东江国际公寓，东江国际公寓，5 5万万慧港国际四期慧港国际四期,2-4,2-4万万柠檬时代，约柠檬时代，约2 2万万瑞安项目，约瑞安项目，约3 3万平米万平米星星项目公寓，约星星项目公寓，约2 2万万恒福国际公寓，约恒福国际公寓，约2 2万平万平米米2009201020092010年公寓供应放大，但大部分都集中在禅城为主年公寓供应放大，但大部分都集中在禅城为主年公寓供应放大，但大部分都集中在禅城为主年公寓供应放大，但大部分都集中在禅城为主20、公寓公寓本项目本项目利豪名郡公寓，约利豪名郡公寓，约300300套套逸彩美寓，约逸彩美寓，约2 2万平米万平米Page 1818禅桂城区公寓市场发展历程：禅桂城区公寓市场发展历程：0404年起步，年起步，0808年起进入成熟期，价格及租金维持稳定上涨年起进入成熟期，价格及租金维持稳定上涨2004，酒店式公寓概念登陆禅城，引发公寓投资热潮；2005，佛山公寓市场营销全面升级，服务和营销意识加强，但仍属于跟随概念时期；2006，佛山公寓“里程碑”的一年，由此进入全面创新时代，投资全面升温；2007年，佛山公寓应政策之变，市场供应减少，产品上注重物业管理升级；2008年，佛山公寓开始带装修出售，供货21、量进一步减少，但推出即基本售罄。保利花园柠檬时代九鼎国际城南区恒福新城南区江南名居美邦公寓星星华园国际阳光公寓酒店逸彩世家俊怡花园红棉雅苑荟丽精英城世纪名轩东海湾城寓鸿业现代城峰尚0757汇博星辰蓝钻星城盈彩美居东方广场金色家园帝景蓝湾红棉雅苑环球国际广场桂南名都时代名轩2004年2005年2006年2007年7.8万7万9万8.8万22万21万10万9万80万2008年2009-10年保利双子星慧港国际8.5万8.5万2009年起，佛山公寓市场开始放量供应，但价格及租金预计仍年起，佛山公寓市场开始放量供应，但价格及租金预计仍将维持稳定上涨。将维持稳定上涨。公寓公寓Page 1919 200422、-20092004-2009年佛山禅桂公寓物业价格走势图（单位：元年佛山禅桂公寓物业价格走势图（单位：元/平方米）平方米）公寓价格高涨的市场支撑：公寓价格高涨的市场支撑：n产品溢价n增加产品附加值（复式、双阳台、赠送入户花园或大凸窗等），酒店式服务增值；n带精装修及家电出售。客户层面扩大客户层面扩大佛山城市转型，就业人群向商贸方向转移，产生大量白领阶层，并且这一阶层的数量在逐年扩大，再加上广州、深圳来佛山工作的白领也在增多，小户型的需求量也在日渐增加；同时，小户型及公寓租金及售价的稳定增长也增加了对投资客的吸引力。产品溢价，客户层面扩大，支撑价格一路走高，地产品溢价，客户层面扩大，支撑价格一路23、走高，地铁上盖物业受热捧，打造公寓产品有利于提升本项铁上盖物业受热捧，打造公寓产品有利于提升本项目消化速度和溢价，实现快速套现目消化速度和溢价，实现快速套现公寓公寓随着广佛地铁随着广佛地铁1 1号线的即将开通，地铁上盖公寓产品备号线的即将开通，地铁上盖公寓产品备受追捧，地铁方便、快捷、舒适的特性将成为年轻人交受追捧，地铁方便、快捷、舒适的特性将成为年轻人交通的首选。通的首选。Page 20禅桂城区的高级酒店主要集中分布在禅城一带，禅桂城区的高级酒店主要集中分布在禅城一带，现有三星级以上酒店的入住率都保持在现有三星级以上酒店的入住率都保持在80%80%左右左右20酒店酒店项目位置项目位置星级星级24、房间房间数数车位车位数数住宅收费住宅收费出租出租率率标准双标准双人间人间折扣折扣佛山宾馆佛山宾馆汾江南路75号五星5003506388折8080华侨大厦华侨大厦祖庙路14号四星1602005287折7575金城大酒店金城大酒店汾江南路48号四星1861504987折7575金湖酒店金湖酒店普澜二路23号三星1431304807折8080禅城酒店禅城酒店汾江中路103号三星150204987.5折8080南国大酒店南国大酒店汾江南路67号三星200604987.5折7070旋宫酒店旋宫酒店祖庙路1号三星160203206折6060珠江大酒店珠江大酒店亲仁路1号二星60302987折8080 目前25、禅桂城区仅有一家五星级酒店佛山宾馆，从入住率高达目前禅桂城区仅有一家五星级酒店佛山宾馆，从入住率高达80%80%来看，佛山酒店客源充足，高档酒店来看，佛山酒店客源充足，高档酒店明显不足明显不足酒店酒店 Page 21未来未来2-32-3年禅桂地区将兴建多家高档酒店，高档年禅桂地区将兴建多家高档酒店，高档酒店市场竞争日趋激烈。酒店市场竞争日趋激烈。21酒店名称项目选址星级建设进度开业情况备注保利洲际酒店桂城千灯湖五星已封顶预计2008年底美国洲际酒店集团品牌，168米高建筑喜来登酒店桂城千灯湖五星已动工2009年美国喜达屋酒店集团品牌阳光假日国际酒店桂城千灯湖五星刚开始动工2009年尚未落实酒店26、管理公司恒安瑞士大酒店禅城祖庙五星已封顶2008年莱佛士费尔蒙特国际酒店管理公司季华大酒店禅城季华路未定未落实未落实银濠假日酒店禅城季华路未定未落实未落实中盛酒店禅城季华路未定未落实未落实新中源大酒店禅城南庄五星报批中已营业结合现在已有的佛山宾馆，禅桂城区在结合现在已有的佛山宾馆，禅桂城区在20092009年将同时拥有年将同时拥有9 9家高级酒店（家高级酒店（6 6家已确定为家已确定为5 5星级），接近星级），接近广州水平，项目区域即拥有广州水平，项目区域即拥有3 3家，市场竞争激烈家，市场竞争激烈酒店酒店 Page 22岭岭 南南 大大 道道魁魁 奇奇 一一 路路世博家园世博家园丽日豪庭丽日27、豪庭魁奇总站魁奇总站黎冲世博商业中心：星级酒店项目B地块：碧桂园星级酒店项目东江国际酒店东江国际酒店项目项目项目周边拟建的星级酒店项目位置示意图项目周边拟建的星级酒店项目位置示意图季季 华华 五五 路路项目周边酒店项目周边酒店分布图分布图Page 23未来区域高端酒店市场竞争激烈，而且酒店物未来区域高端酒店市场竞争激烈，而且酒店物业投资风险大，回报期长等因素，业投资风险大，回报期长等因素，本项目不建本项目不建议打造酒店物业议打造酒店物业23观点一：佛山禅桂城区目前酒店数量少，明显供不应求，但未来禅桂城区将有多家高端酒观点一：佛山禅桂城区目前酒店数量少，明显供不应求，但未来禅桂城区将有多家高端酒28、店推出，本区域即有店推出，本区域即有3家，高端酒店市场竞争激烈；家，高端酒店市场竞争激烈；观点二：高端酒店物业对项目区位要求严格，必须位于核心商务区或紧邻核心干道，本项观点二：高端酒店物业对项目区位要求严格，必须位于核心商务区或紧邻核心干道，本项目条件缺乏；目条件缺乏；观点三：酒店投资风险大，回报期长，经营难度大，不符合发展商目标，不作考虑；观点三：酒店投资风险大，回报期长，经营难度大，不符合发展商目标，不作考虑；酒店酒店 Page 24物业方向小结物业方向小结写字楼：写字楼：季华路和城南板块未来供应集中，定位高端，市场竞争激烈，季华路和城南板块未来供应集中，定位高端，市场竞争激烈，本项目不建29、议打造写字楼本项目不建议打造写字楼商业：商业：规划为城市规划为城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，项目，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点，项目未来发展潜力巨大未来发展潜力巨大公寓：公寓：未来禅城供应放量，地铁上盖物业受追捧，价格一路走高，有助于提升项目消化速度和溢未来禅城供应放量，地铁上盖物业受追捧，价格一路走高，有助于提升项目消化速度和溢价，实现快速套现价，实现快速套现物业类型物业类型快速回现能力快速回现能力(关键指标关键指标)高价能力高价能力(关键指标关键指标)升值潜力升值潜力(参考指标参考指标)综合评价综合评价公寓公寓 商业商业 写30、字楼写字楼 酒店酒店 泛澳观点：建议形成以泛澳观点：建议形成以公寓公寓+商业商业的物业的物业酒店：酒店：未来区域高端酒店市场接近饱和，本项目不建议打造酒店物业未来区域高端酒店市场接近饱和，本项目不建议打造酒店物业Page 25PART 3商业定位商业定位Page 263.13.1模式探讨模式探讨3商业定位商业定位Page 27从商业方向来看，主要分为集中商业、主题商业、从商业方向来看，主要分为集中商业、主题商业、街铺街铺商业商业方向方向大型集中商业大型集中商业街铺街铺商业分类商业分类商业特征商业特征大体量的商业集中地，以大体量的商业集中地，以沃尔玛、百佳等沃尔玛、百佳等大型百货、步行商业街、商31、业广场、主题大型百货、步行商业街、商业广场、主题广场等形式为主广场等形式为主以满足小区内的商业需求为主，依托小区以满足小区内的商业需求为主，依托小区内的业主，构建小区商业配套和周边消费内的业主，构建小区商业配套和周边消费聚集地聚集地主题集中商业主题集中商业以百货店及电器、陶瓷城、家具城、汽车以百货店及电器、陶瓷城、家具城、汽车市场、五金专业市场等、数码城、食街、市场、五金专业市场等、数码城、食街、酒吧、夜总会等酒吧、夜总会等商业分类商业分类Page 28大型集中商业开发具备以下几个条件：大型集中商业开发具备以下几个条件：在城市核心地带在城市核心地带公共交通发达公共交通发达功能与区域相互补充功能32、与区域相互补充p集中商业永远设置在城市的核心，最繁华的地带p周边环境商业氛围较浓周边环境商业氛围较浓p路网发达，公交设施便捷；便于周边人流聚集地段拥有较高商业价值地段拥有较高商业价值p 例如地铁上盖或者在商业核心区p业态功能能够与周边需求明显互补有足够的人流支撑有足够的人流支撑周边存在较大消费群体周边存在较大消费群体p周边道路需要达到一定的人流值才可以开发集中商业；p附近存在较大消费人群；附近存在较大消费人群；城市核心城市核心人流支撑人流支撑交通便利交通便利周边已具备一定商业氛围周边已具备一定商业氛围商业氛围商业氛围显然，本项目不具备大型集中商业的四大要求，做集中商业的条件不成熟。显然，本项目33、不具备大型集中商业的四大要求，做集中商业的条件不成熟。Page 29商业核心价值：商业核心价值：地铁上盖、城市发展主地铁上盖、城市发展主轴、具备辐射广佛两地范围的商业半径轴、具备辐射广佛两地范围的商业半径佛山最早形成的豪宅板块、商务核心，并拥有成熟完善的生活配套以及浓厚的商务氛围位于澜石改造片区，城市发展中轴，两大城市主干道交汇处，周边城市路网密集，到达性和昭示性优，配套尚未完善，商业氛围淡位于佛山交通枢纽位置，交通网络四通八达，广佛地铁接驳集中商业设计，为商业价值带来大量人流和无限的升值可能。本项目具备辐射广佛两地的商业半径，未来升值潜力巨大！本项目具备辐射广佛两地的商业半径，未来升值潜力巨34、大！城市“交通枢纽商业圈”，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点区位价值区位价值片区认识片区认识交通配套交通配套消费人群消费人群区域规划区域规划价值分析价值分析地块指标地块指标汾江路上近200米的沿街面，最佳展示效果城南板块高档社区、写字楼群集，城市财富人群聚集地，片区消费能力较强Page 30世博商业中心竞争分析竞争分析总用地面积：86822净用地面积：46769商业面积：约16万规划定位：佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进35、驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带 净用地面积：11824.9容积率：6.0建筑面积：约7万，其中商业约2万净用地面积：59591容积率：6.0建筑面积：36万，其中商业约18万规划定位：集商业、居住、客运、公交枢纽于一体的综合性大型建筑。受世博商业中心和利超国际竞争影响，受世博商业中心和利超国际竞争影响，本项本项目宜打造与之形成互补性业态目宜打造与之形成互补性业态对比利超国际项目、世博商业中对比利超国际项目、世博商业中心，本项目在体量、形象、氛围心，本项目在体量、形象、氛围等方面均不占优势，宜采用跟随等方面均不占优势，宜采用跟随战略战略汾江南路魁奇路利超国际项目本本项项目目Page 3136、受世博商业中心和利超国际竞争影响，受世博商业中心和利超国际竞争影响，受世博商业中心和利超国际竞争影响，受世博商业中心和利超国际竞争影响，本本本本项目宜打造与之形成互补性业项目宜打造与之形成互补性业项目宜打造与之形成互补性业项目宜打造与之形成互补性业态态态态本项目商业物业形态宜采用本项目商业物业形态宜采用特色主题商业特色主题商业城市发展主轴地铁上盖商业，规划为城市城市发展主轴地铁上盖商业，规划为城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”，具备辐射广佛具备辐射广佛两地的商业价值两地的商业价值受人流量限制和区域成熟度影响，本项目受人流量限制和区域成熟度影响，本项目不适合做大规模的集中商业不适合做大规模的集37、中商业商业物业形态小结商业物业形态小结强调同周边商业差异化及互补性强调同周边商业差异化及互补性Page 32主题商业业态定位模式主题商业业态定位模式核心功能核心功能核心商圈辐射核心商圈辐射范围范围典型案例典型案例专业市场型专业市场型贸易贸易全市（甚至全国）全市（甚至全国）金属交易中心、钢材城、金属交易中心、钢材城、陶瓷城、家具城、汽车陶瓷城、家具城、汽车市场、五金专业市场等市场、五金专业市场等社区服务型社区服务型购物购物一般为一般为3-53-5公里公里百货店及电器、沃尔玛、百货店及电器、沃尔玛、百佳等大型超市百佳等大型超市休闲娱乐模式休闲娱乐模式某种特定的休某种特定的休闲、娱乐需求闲、娱乐需求38、全市范围全市范围商业步行街、动漫电玩、商业步行街、动漫电玩、潮流店、品牌店、食街、潮流店、品牌店、食街、休闲会所、夜总会等休闲会所、夜总会等主题商业业态有如下几种主题商业业态有如下几种:商业模式商业模式Page 33本项目周边主题购物型百货商场竞争情况本项目周边主题购物型百货商场竞争情况成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，通达性、成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，通达性、昭示性要求高，商业氛围成熟，富有商业特色昭示性要求高，商业氛围成熟，富有商业特色项目项目周边环境周边环境概况概况经营特色经营特色经营状况经营状况东建世纪广场季华商圈核心地段，人流较大，商业39、氛围较浓商场面积20180平方米，共4层，以服装、精品百货为主首层以屈臣氏、KFC为主力店带动人流1楼较好；2楼以上较差；顺联广场季华商圈核心地段，人流较大，商业氛围较浓总建筑面积45000，15层经营面积达29000，共5层，超市、百货与酒楼以国际品牌为龙头的精品百货5楼餐饮较好九鼎国际城季华六路与文华中路交界处，周边人流较少，城中村，美食娱乐行业氛围较浓大型MALL商业规划，商业面积约10万平米。预计2010年之后入市世博嘉园商业中心位于魁奇路和汾江路交汇处，地铁上盖，周边澜石金属市场、人流较少，商业氛围较淡大型MALL商业规划，商业面积约16万平米。预计2010年之后入市利超国际项目位于40、魁奇路和汾江路交汇处，地铁上盖，人流较少，商业氛围较淡大型MALL商业规划，商业面积约18万平米预计2010年之后入市受项目规模限制，同时周边规划中受项目规模限制，同时周边规划中2个大型个大型MALL直接竞争，市场风险大，直接竞争，市场风险大，不具备做大型集中商业。不具备做大型集中商业。未来直接竞争对手，对比本项目，规模、地理位置相对优越未来直接竞争对手，对比本项目，规模、地理位置相对优越模式探讨模式探讨Page 34成功关键要素：行业商业氛围成熟，规模、聚集成功关键要素：行业商业氛围成熟，规模、聚集项目项目概况概况经营特色经营特色经营状况经营状况本项目的经本项目的经营风险营风险华艺装饰材料城41、位于季华路与佛山大道交汇处，占地88000m2，拥有铺位550间，是佛山目前最具规模的装饰材料总汇，装饰材料较好高中国陶瓷城周边陶瓷厂商聚集；总建面75万平方米；每年举办全国一流的陶瓷博览会；陶瓷较差高华夏陶瓷城占地1400亩；包含与陶瓷相关的各类产品与服务；陶瓷一般高佛山国际车城位于佛山大道号，总占地面积1354亩，其中首期工程占地面积119800平方米，总建筑面积约91000平方米，佛山市规模最大的的大型汽车专业市场汽车交易较好高澜石国际金属交易中心位于中国不锈钢名镇；总建面93万平方米；政府扶持；包含与不锈钢相关的各类产品与服务不锈钢等金属交易一般高本项目周边的专业市场特点规模大，与周边42、产业链相关，市本项目周边的专业市场特点规模大，与周边产业链相关，市场空间较小，可行性不大。场空间较小，可行性不大。本项目周边主题购物型专业市场竞争情况本项目周边主题购物型专业市场竞争情况模式探讨模式探讨Page 35项目项目概况概况基本辐射半径基本辐射半径经营特色经营特色经营状况经营状况沃尔玛2007年12月20日开业，商场营业面积约为15，000平方米，约13公里主营生鲜、食品、服装、家电等。一般季华货仓商场成立于一九九八年八月，商场的经营面积约10000平方米约13公里集新鲜街市与传统百货双结合的现代新型货仓式超市。一般好又多2005年9月12日开业，卖场面积达8000平方米，约1-3公里43、主营生鲜、食品、服装、家电等。一般百佳2007年1月1日开业。营业面积3000多平方米，提供商品15000多种，约1-3公里包括“百鲜街”和各种日常生活用品一般易初莲花佛山雅居乐店，未开业约1-3公里本项目片区社区服务型商业丰富，周边缺乏小区住宅支撑，且本项目片区社区服务型商业丰富，周边缺乏小区住宅支撑，且社区服务型商业可实现的商业价值较低，可行性不大。社区服务型商业可实现的商业价值较低，可行性不大。本项目周边社区服务型商业竞争情况本项目周边社区服务型商业竞争情况成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，低租金，成功关键要素：周边生活人口足够，人流量大，消费力较强，低租金，以知名品44、牌的大型超市为代表以知名品牌的大型超市为代表模式探讨模式探讨Page 36成功关键要素：规模、聚集、特色、人气成功关键要素：规模、聚集、特色、人气本项目周边休闲娱乐商业集中，经营畅旺本项目周边休闲娱乐商业集中，经营畅旺 ，竞争激烈，但不同，竞争激烈，但不同业态相对独立，缺乏互动，如与周边同类业态的商家形成显著业态相对独立，缺乏互动，如与周边同类业态的商家形成显著的差异化，本项目可建立竞争优势。的差异化，本项目可建立竞争优势。本项目周边休闲娱乐型商业竞争情况本项目周边休闲娱乐型商业竞争情况名称名称位置环境位置环境规模规模特色特色经营状况经营状况季华美食城季华四路占地15万平方米大型特色食肆聚集，45、香锅里辣、湘源食府、鲤鱼门食神大酒楼、喜洋洋川菜馆等特色餐馆较好天马娱乐城季华路五路经华大厦首层总建筑面积4000多平方佛山中高档大型夜总会俱乐部较好浅水湾休闲会所汾江南路总建筑面积2000多平方大型的沐足、按摩馆，以泰式按摩为特色。同时容纳116个客人，有女宾部。分两层楼，配有蒸气房、浴室、休息室、免费网吧较好丽日玫瑰摩尔坊商业街汾江路旁建筑面积3万平方米广佛地铁出口附近。社区商业定位，一边是品牌商铺，另一边是饮食、娱乐场所。知名商家：六本木、丽日会 较好好乐迪KTV同济西路建筑面积2000多平方米中档、量版式KTV，特色餐饮，有配套自助餐较好模式探讨模式探讨Page 37商业价值的实现商业46、价值的实现对整体品牌的贡献对整体品牌的贡献竞争程度竞争程度项目优项目优势势经营风险经营风险可售性可售性提高项目形象提高项目形象促进后期住宅促进后期住宅价值提升及销价值提升及销售售百货购物模式百货购物模式高低高低高高专业市场模式专业市场模式高低高高低低社区服务型社区服务型低中中低中中特色休闲娱乐特色休闲娱乐购物型购物型高高高高低低高高高高高高娱乐休闲购物是本项目的最佳选择，娱乐休闲购物是本项目的最佳选择，前提是必须与周边竞争对前提是必须与周边竞争对手形成显著的差异化手形成显著的差异化!特色主题商业模式研究小结特色主题商业模式研究小结Page 383.23.2差异化探讨差异化探讨3商业定位商业定位47、 从消费者需求角度从消费者需求角度 从项目价值角度从项目价值角度Page 39佛山消费者的休闲娱乐需求分析物质满足物质满足精神满足精神满足高高低低低低高高日常温饱日常温饱普通聚会普通聚会招待客人或朋友招待客人或朋友重要聚会、庆典重要聚会、庆典家庭享受家庭享受佛山休闲娱乐业的主流佛山休闲娱乐业的主流本项目的机会本项目的机会客户分析客户分析Page 40消费者写真（一）消费者写真（一）自我享受型的高端客户自我享受型的高端客户购房情况：房价房价130130万万 、二次置业二次置业基本特征：刘先生，40岁左右，五口之家，太太为海关职员，同老人一起居住。喜欢清静。消费习惯：业余爱好较少，一般就是喝茶业余48、爱好较少，一般就是喝茶生意很忙没有什么消遣对周边商业的需求：清静点的不要吵的都行，比如服装精品店运动健身美容美发方面的比较喜欢运动健身美容美发方面的比较喜欢酒楼一定要高档的酒楼一定要高档的夜总会KTV就最好不要了，因为太吵了。而且人太杂，不喜欢经济实力强经济实力强需求：高档休闲需求：高档休闲客户分析客户分析Page 41购房情况：总价总价140140万万 一次性付款一次性付款 二次置业二次置业基本特征：林先生：45岁左右，做建筑生意。一家四口，有一儿一女。儿女读高中。拥有一辆私家车拥有一辆私家车，目前住在桂城，自建四层房屋。消费习惯：喜欢喝茶喜欢上佛宾等高档酒楼消费喜欢上佛宾等高档酒楼消费请人49、吃饭喜欢吃饭、唱请人吃饭喜欢吃饭、唱K K、沐足一条龙服务、沐足一条龙服务喜欢旅游，一放假就出游，明天就要去韩国、日本游一般在香港买衣服，很少在本地买对周边商业的需求：超市、市场一定要有最好有间医院，不一定要大，卫生所都好，可以应急希望酒楼、希望酒楼、KTVKTV、桑拿等全都有，方便请客桑拿等全都有，方便请客消费者写真（二）消费者写真（二）应酬广泛的商务人士应酬广泛的商务人士经济实力强经济实力强需求：高档休闲需求：高档休闲客户分析客户分析Page 42购房情况：总价总价7373万万 二次置业二次置业基本特征：陈女士 40岁左右。家庭拥有私车一辆拥有私车一辆 10万左右一家三口前来看楼，其姐已在50、本项目购买一房消费习惯：请客吃年饭等喜欢上佛山宾馆请客吃年饭等喜欢上佛山宾馆对周边商业的需求：超市是必须的酒楼一定要高档酒楼一定要高档不要影响小区居住可以有些可以有些KTVKTV酒吧等方便招待朋友酒吧等方便招待朋友大型健身中心、美容中心挺好大型健身中心、美容中心挺好，但消费价格要适中。消费者写真（三）消费者写真（三）中高端客户中高端客户需求：高档休闲需求：高档休闲经济实力中等经济实力中等客户分析客户分析Page 43本项目的定位方向本项目的定位方向特色休闲娱乐购物特色休闲娱乐购物差异化方向探讨小结差异化方向探讨小结规划定位：规划最大、档次最高的商规划定位：规划最大、档次最高的商业旗舰项目，汇聚51、国际一流名店、超业旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化交流与合作于一体的现代体验式文化交流与合作于一体的现代体验式消费场所，辐射整个周边地区的商业消费场所，辐射整个周边地区的商业中心地带中心地带世博商业中心世博商业中心规划定位：集商业、居住、规划定位：集商业、居住、客运、公交枢纽于一体的客运、公交枢纽于一体的综合性大型建筑。综合性大型建筑。利超国际项目利超国际项目偏重于购物、消费偏重于购物、消费偏重于物流、居住偏重于物流、居住Page 44本项目的业态组合建议：本项目的业态组合建议：以特色中大型餐饮为核心，符合佛山人喜吃乐吃的消52、费习惯；以特色中大型餐饮为核心，符合佛山人喜吃乐吃的消费习惯；融合主流中大型休闲娱乐功能，提供系列化服务，满足客户需求；融合主流中大型休闲娱乐功能，提供系列化服务，满足客户需求；高档次，成为佛山进行高档休闲的首选，提升项目整体品牌；高档次，成为佛山进行高档休闲的首选，提升项目整体品牌；最好是佛山目前没有的，可充分调动佛山人的好奇心和消费欲望。最好是佛山目前没有的，可充分调动佛山人的好奇心和消费欲望。特色休闲娱乐购物的主题商业特色休闲娱乐购物的主题商业商业定位商业定位强调项目与客户生活的相关性强调项目与客户生活的相关性体现了与竞争对手的区别体现了与竞争对手的区别对广泛的客户产生吸引对广泛的客户产53、生吸引Page 45PART 4公寓定位公寓定位Page 46季华路禅桂在售及将售小户型禅桂在售及将售小户型及公寓分布及公寓分布 亚艺板块亚艺板块柠檬时代九鼎国际城恒福新城南区金地九珑璧汇银环湖国际中海文华熙岸怡翠宏璟鸿祥花园东平河板块东平河板块桂澜路千灯湖千灯湖-桂城东板块桂城东板块江南名居万科金御华府保利星座中海万锦东苑桂南名都美邦公寓桂城东方水岸依云水岸东江国际利豪名郡禅城老城区板块老城区板块凯德天伦世嘉小户型小户型公寓公寓星星华园国际东建文华尚领逸彩美寓Page 47一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度2010年年2009年年0909年年1010年公寓东江国际、利豪国际将成54、为年公寓东江国际、利豪国际将成为本项目的主要竞争对手本项目的主要竞争对手本项目，约本项目，约12001200套套星星华园国际/约3万平米东江国际商住中心/约800套一季度一季度二季度二季度江南名居/3060 平米/约400套，约2万平米美邦公寓，约130套，约7千平米恒福新城南区，约10万项目将遭遇东江国际、星星华园国际、九鼎国际、东建项目将遭遇东江国际、星星华园国际、九鼎国际、东建文华尚领等项目公寓产品的直面竞争文华尚领等项目公寓产品的直面竞争公寓市场公寓市场三季度三季度四季度四季度利豪名郡，约1.3万九鼎国际/约2000户，约8万平方米逸彩美寓，约130套东建文华尚领/约1000套公寓Pa55、ge 48p地点位于禅城区岭南大道东侧、魁奇路南侧，东平新城区内p总用地面积：33459平方米p规划总建筑面积约115286平方米pA地块设三层商业配套裙楼，9层的LOFT公寓一幢，套数121套；26层酒店公寓一幢，套数360套；28层的办公公寓一幢，套数365套。公寓共846套pB地块，11层商住房三幢、18层商住房五幢。住宅套数402套p商业面积2162.6平方米p小汽车位 907 个，摩托车位876 个9FLOFT公寓公寓26F28F11F18F18F18F东江国际概况东江国际概况个盘分析个盘分析酒店公寓酒店公寓办公公寓办公公寓Page 49东江国际产品分析东江国际产品分析面积面积50-56、7050-7070-8070-8080-9080-9090-90-100100100-100-110110110110以以上上合计合计户型户型1+11+1房房34342 2房房37371981983 3房房9 943434545N+1N+1合并户型合并户型1818合计合计0 071711981989 943436363384384（4 40202）比例比例0%0%18%18%52%52%2%2%11%11%16%16%100%100%面积面积30-4030-4040-5040-5050-6050-6060-7060-7070-8070-8080-9080-909090100100合计合计户型户57、型写字楼公写字楼公寓寓190190606075754040365365LOFTLOFT公寓公寓3 32 21313404053539 91 1121121酒店公寓酒店公寓29229244441 12323360360合计合计3 34844841171171161161161169 91 1846846比例比例0.35%0.35%57%57%13.83%13.83%13.7113.71%13.7113.71%1.06%1.06%0.12%0.12%100%100%住宅产品：住宅产品：7090平米占70%公寓产品：公寓产品：4050平米占57%Page 50用地面积用地面积3130931309平方58、米平方米总建总建133495.51133495.51平方米平方米容积率：容积率：绿化率：绿化率：其中商业面积约其中商业面积约35753575平方米；平方米；商务公寓面积约商务公寓面积约5032150321平方米，约平方米，约11581158套；套；住宅面积约住宅面积约43825.5543825.55平方米，总户数平方米，总户数511511户户东建文华尚领东建文华尚领个盘分析个盘分析户型户型户型面积（）户型面积（）套数套数套数比例套数比例2 2房房2 2厅厅707019219211%11%3 3房房2 2厅厅909022422413%13%3 3房房2 2厅厅10010096966%6%商务公寓59、商务公寓30305050约约1158115869%69%汇总汇总总建约总建约9400094000约约16701670100%100%商铺商铺约约35753575车位车位约约10151015个（地下、地表）个（地下、地表）Page 51公寓产品竞争点：公寓产品竞争点：1、地铁概念：“地铁上盖”、“地铁沿线物业”2、公寓精装修：公寓 产品以精装修出售3、产品设计：使用面积赠送、LOFT灵活空间利用4、物业管理：联合酒店管理机构，提供高素质物管服务；5、配套：商业、购物、休闲娱乐配套Page 52案例借鉴案例借鉴-慧港国际慧港国际核心竞争力“成品公寓”项目名称慧港国际项目位置岭南大道总建筑面积约9万60、总套数共1栋约345套（公寓）产品公寓30-50均价公寓8800元/装修标准1000元/推出时间08年1月成交情况推出1栋345多套，开盘当天成交70%，消化消化周期周期1个月个月依靠单一卖点（成品公寓）实现迅速热销及相依靠单一卖点（成品公寓）实现迅速热销及相对高价！对高价！Page 53项目名称桂南名都（二期）项目位置南桂东路与桂澜路交汇处(花苑小学旁)规划总用地22496总建筑面积75120容积率3.33总套数600多套（公寓）产品住宅83-122，公寓32-60均价公寓9000元/装修标准1200元/推出时间08年1月底客户情况投资客占8090，以禅城区为主，案例借鉴案例借鉴-桂南名都桂61、南名都核心竞争力 “地铁上盖”依靠依靠“地铁上盖地铁上盖”单一核心卖点，单一核心卖点，实现迅速走货及高溢价！实现迅速走货及高溢价！依靠单一卖点（地铁概念）实现迅速热销！依靠单一卖点（地铁概念）实现迅速热销！Page 54案例借鉴案例借鉴-美邦公寓美邦公寓核心竞争力“地铁概念+赠送面积+精装修”项目名称美邦公寓项目位置桂城南海大道总建筑面积约0.7万总套数共1栋约130套（公寓）产品公寓30-50均价公寓11000元/装修标准2000元/推出时间09年10月成交情况推出1栋180多套，开盘当天成交100%，消化周期消化周期1个个月月依靠多重卖点（地铁概念依靠多重卖点（地铁概念+赠送面积赠送面积+62、精装修）精装修）实现迅速热销及绝对高价！实现迅速热销及绝对高价！Page 55佛山公寓成功销售的经验总结佛山公寓成功销售的经验总结成品公寓成品公寓地铁概念地铁概念卖点卖点慧港国际慧港国际桂南名都桂南名都美邦公寓美邦公寓地铁地铁+精装修精装修+赠送面积赠送面积结果结果销售快速销售快速相对高价相对高价销售快速销售快速+绝对高价绝对高价公寓多卖点对于销售的帮助较大，增加卖点有利项目销售速度的提公寓多卖点对于销售的帮助较大，增加卖点有利项目销售速度的提升和销售价格的提高。升和销售价格的提高。Page 56本项目公寓卖点建议本项目公寓卖点建议成品公寓成品公寓地铁概念地铁概念卖点卖点赠送面积赠送面积本项目63、本项目物业服务物业服务Page 57本项目的公寓建议：本项目的公寓建议：以以35-45平方米平方米的小户公寓为主，创造条件博取高价；的小户公寓为主，创造条件博取高价；地铁上盖概念，引入地铁出口直接连接负一层商业；地铁上盖概念，引入地铁出口直接连接负一层商业；偷面积设计手法，高使用率，高实用性，填补公寓使用缺陷；偷面积设计手法，高使用率，高实用性，填补公寓使用缺陷；成品公寓为投资者省去装修的烦恼，创造便利的投资机会。成品公寓为投资者省去装修的烦恼，创造便利的投资机会。真正的地铁上盖物业真正的地铁上盖物业超高使用率、成品公寓超高使用率、成品公寓公寓定位公寓定位强调项目与客户生活的相关性强调项目与客64、户生活的相关性体现了与竞争对手的区别体现了与竞争对手的区别对广泛的客户产生吸引对广泛的客户产生吸引Page 58地理位置地理位置交通可达性交通可达性溢价空间溢价空间总体评价总体评价九鼎国际公寓九鼎国际公寓处于成熟的季华路板块，但自身氛围还有待发展处于主干道沿线处于成熟的板块中的未完全成熟区域，区域商务发展潜力很大星星华园国际星星华园国际公寓公寓处于目前已经很成熟都市商务氛围浓郁地段处于地铁口、主干道沿线区域商务发展潜力巨大东江国际公寓东江国际公寓处于未来城市中心区，周边配套尚未完善主干道沿线，公交有待发展随着规划落成，商务发展潜力很大本项目本项目处于城市向南推进的发展中轴，周边配套相对不成熟主65、干道沿线，过境感强，未来有地铁规划中的城市中心及商业圈，新旧两大片区的结合部与主要竞争对手的综合对比与主要竞争对手的综合对比本项目处于目前商业气氛薄弱、生活配套不成熟，但交通本项目处于目前商业气氛薄弱、生活配套不成熟，但交通便利，未来片区发展存在巨大潜力，便利，未来片区发展存在巨大潜力，存在较大市场机会，存在较大市场机会，可以博取高价，快速回现。可以博取高价，快速回现。公寓市场公寓市场Page 59PART 5物业发展建议物业发展建议Page 60商业分析商业分析地块的商业价值分析地块的商业价值分析Block 1Block 2Block 3nB1B1位于地块北侧，地处分江南路与魁奇路交汇口，位66、于地块北侧，地处分江南路与魁奇路交汇口，毗邻地铁出口广场，人流旺盛，进入性、昭示性及商毗邻地铁出口广场，人流旺盛，进入性、昭示性及商业价值最高，适宜设置广场和主入口；业价值最高，适宜设置广场和主入口；nB2B2东临汾江南路，西临村屋，临街面长，人流量、东临汾江南路，西临村屋，临街面长，人流量、进入性及商业价值次之；进入性及商业价值次之；nB3B3位于汾江南路和规划黎明路交汇口，距离地铁口位于汾江南路和规划黎明路交汇口，距离地铁口最远，人流相对较少，商业价值较低。最远，人流相对较少，商业价值较低。在资金回笼压力不大的前提下，建在资金回笼压力不大的前提下，建议适当增加商业体量以提升项目的议适当增加67、商业体量以提升项目的配套。配套。商业价值：商业价值：B1B2B3昭示性区域昭示性区域进入性强区域进入性强区域Page 61本项目打造融合公寓、商业一体的综合性物业本项目打造融合公寓、商业一体的综合性物业物业组合物业组合交叉定位原则交叉定位原则和周边的商业区分优劣势，根据项目的特点和优势和周边的商业区分优劣势，根据项目的特点和优势定位适合自身的业态，造成和周边商业的互补定位适合自身的业态，造成和周边商业的互补总体规划原则总体规划原则对于不同楼层适应的客户进行分区定位，确定商业对于不同楼层适应的客户进行分区定位，确定商业的主题才进行招商和销售；的主题才进行招商和销售；低层分割小面积销售原则低层分割68、小面积销售原则将项目的底层高价值商业尽可能销售，将项目的底层高价值商业尽可能销售，实现较快的资金回收；实现较快的资金回收；高层组合大面积出租原则高层组合大面积出租原则对于高层目前价值较低的部分先行持有，对于高层目前价值较低的部分先行持有，等商业价值凸现后再考虑变现。等商业价值凸现后再考虑变现。商业商业公寓公寓小面积原则小面积原则针对投资客户，控制面积和总价，降低投资门槛；针对投资客户，控制面积和总价，降低投资门槛；高使用率原则高使用率原则增加户型附加值，弥补公寓使用率低的缺点，增加竞争力；增加户型附加值，弥补公寓使用率低的缺点，增加竞争力；精装修原则精装修原则使投资客户投资便捷，有利于投资客户69、的引进；使投资客户投资便捷，有利于投资客户的引进；代租原则代租原则增加物业管理的服务内容，帮助租户进行出租的打理和服务，增加物业管理的服务内容，帮助租户进行出租的打理和服务，增加出租的服务，减少投资客户的打理苦恼。增加出租的服务，减少投资客户的打理苦恼。+Page 62项目概念性规划建议项目概念性规划建议昭示性建筑符号昭示性建筑符号精神堡垒，认同感、标识性、身份象征5层商业裙楼1、充分利用沿街商业价值2、对外昭示性5F24F29F公寓塔楼之间的连廊及平台绿化24层公寓塔楼1、由于地块形状限制，公寓朝向基本为东西朝向；2、建议分为两栋公寓建筑，中间用连廊及平台花园连接。3、考虑项目公寓户型特点、70、项目分期及营销概念的附加，建议分两栋塔楼设计。29F6-29层公寓塔楼Page 63物业组合及竖向分布建议物业组合及竖向分布建议6-29F1-5F5层商业裙楼具有视觉冲击力的建筑符号，距离广场和地铁出口更近，增加人流引入公寓公寓-1F-2F部分商业，部分人防车库地下车库层高3米，总高72米首层高6米，2-5楼层高4.5米，总高24米负1层高4.5米负2层高3.6米Page 64总用地面积总用地面积 11824.9 11824.9地上建筑面积地上建筑面积 65436 65436 地下建筑面积地下建筑面积1400014000总建筑面积总建筑面积（包括地下车（包括地下车库）库）79436 7943671、 用地性质用地性质商业（办公）公寓用商业（办公）公寓用地地容积率容积率6.06.0类型类型位置位置每层面积每层面积（平方米）平方米）总建筑面积总建筑面积所占比所占比例例公寓公寓6-296-29层层180018004.34.3万平方米万平方米54%54%商业商业1-51-5层层450045002.52.5万平方米万平方米31%31%负一层负一层30003000车位车位负一层负一层40004000228228个个（机械停车）（机械停车）14%14%负二层负二层70007000200200个个（产权车位）（产权车位）项目物业面积配比项目物业面积配比Page 655.15.1商业商业5物业发展建议物业72、发展建议Page 66业态建议业态建议方案评价：方案评价：优点：优点：1 1、吸引人流，聚集人气，、吸引人流，聚集人气，有利于带动整个广场商有利于带动整个广场商业氛围；业氛围；2 2、经营相对稳定，风险、经营相对稳定，风险小。小。缺点：租金一般。缺点：租金一般。功能业态规划建议方案功能业态规划建议方案1三层四层五层大型休闲会所、夜总会、大型休闲会所、夜总会、KTVKTV高档酒楼高档酒楼高档酒楼高档酒楼二层特色餐饮（莱茵阁、必胜客、仙踪林等）特色餐饮（莱茵阁、必胜客、仙踪林等）一层负一层银行网点、移动营业厅、星巴克、麦当劳、银行网点、移动营业厅、星巴克、麦当劳、KFCKFC高档服饰、潮流店、品牌73、店、精品皮具、餐饮零食高档服饰、潮流店、品牌店、精品皮具、餐饮零食六层及以上公寓公寓推荐商业以此方案为主要方向。推荐商业以此方案为主要方向。Page 67业态建议业态建议方案评价：方案评价：优点：优点：1 1、拥有一定的主题，、拥有一定的主题，吸引人流的进入；吸引人流的进入；2 2、经营相对有风险，、经营相对有风险，对面商业可能已经覆对面商业可能已经覆盖该主题。盖该主题。缺点：租金相对较低。缺点：租金相对较低。功能业态规划建议方案功能业态规划建议方案2三层四层五层大型休闲会所、夜总会、大型休闲会所、夜总会、KTVKTV高档酒楼高档酒楼高档酒楼高档酒楼二层一层负一层IT IT 通讯潮流产品店通讯74、潮流产品店六层及以上公寓公寓IT IT 产品配件店产品配件店IT IT 通讯潮流产品店通讯潮流产品店Page 68干道型地铁干道型地铁消费型地铁消费型地铁功能以客流快速通过为目的，注重交通空间、疏散消防功能；地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动人流特点人流集中在特定时段，集中在上下班高峰期间。商务人流、游客、体闲、购物人流较多，无论中上下班时间段还是其它时间段人流均较多；地铁商业业态特点主要提供便利性的延伸服务，商业模式为：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等。地铁通道四通八达，出口与周边任意商家相联，形成地下商业走廊，75、业态比较广泛包括：超市、百货、餐饮、体闲娱乐等典型案例案例一：案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：案例二：广州地忒1号线五山站。案例一：案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场案例二：案例二：广州地铁1号线烈士陵园站流行前线对地铁物业的影响人流以路过为主，转化为商机流的机会较小人流转化为商机流的机会较大地铁物业地铁物业本项目的地铁物业方向选择本项目的地铁物业方向选择本项目地铁商业属于消费型地铁商业。本项目地铁商业属于消费型地铁商业。Page 69案例案例流行前线流行前线广州市青春一族最中意之时尚 MALL时尚、流行、“酷酷”商品商品原为广州市东76、山区9406人防工程建筑面积 1.8万平方米地下 1 层商品档次低档顾客为广州本地青少年商场人流极旺流行前线体验点流行前线体验点潮流特区动感廊兰桂坊一级棒美食大本营南梦宫电子游戏世界老鼠街Page 70地下商场地铁接口地下商场地铁接口方向二：特色通道（参考：体育中心站至正佳广方向二：特色通道（参考：体育中心站至正佳广场场方向一：特色街区（参考：公园前站）方向一：特色街区（参考：公园前站）建议采用方向一，以有效引导人流的进入（需与相关部门协商）建议采用方向一，以有效引导人流的进入（需与相关部门协商）Page 71业态建议业态建议功能业态规划建议方案（功能业态规划建议方案（-1层地铁物业层地铁物业77、)业态范围：业态范围：1 1、高档服饰、高档服饰2 2、潮流特区、潮流特区3 3、电子游戏、电子游戏4 4、休闲零食、休闲零食5 5、品牌速饮、品牌速饮6 6、手机配饰、手机配饰机械停车场机械停车场商铺：约商铺：约30003000平方米平方米地铁接驳口人防，机械停人防，机械停车车4000平方米平方米商业面积，商业面积，3000平方米平方米Page 72人行主入口人行主入口人行主入口人行主入口业态建议业态建议功能业态规划建议方案（功能业态规划建议方案（地面地面1层层)入口大堂入口大堂内铺内铺外铺外铺业态范围：银行网点、移动营业态范围：银行网点、移动营业厅、星巴克、麦当劳、业厅、星巴克、麦当劳、K78、FCKFC、连锁便利店、屈臣氏、西点面连锁便利店、屈臣氏、西点面包房等包房等业态范围：高档西餐厅、名业态范围：高档西餐厅、名表配饰、眼镜店、日本寿司表配饰、眼镜店、日本寿司店等店等Page 73业态建议业态建议功能业态规划建议方案（功能业态规划建议方案（地面地面2层层)业态范围：特色餐饮（莱茵业态范围：特色餐饮（莱茵阁、必胜客、仙踪林、大家阁、必胜客、仙踪林、大家乐、真功夫等）乐、真功夫等）业态范围：保养滋补品、美业态范围：保养滋补品、美容美甲、容美甲、化妆品化妆品 香水香水、SPASPA水疗会馆等水疗会馆等首二层局首二层局部架空部架空内铺内铺外铺外铺Page 74佛山市场集中商业商铺规格佛山79、市场集中商业商铺规格参考案例参考案例要素要素指标指标面积面积通过对几个集中商圈的商业街走访，商铺的面积主要集中在3050平米、6080平米，一些经营规模较大的商家，会拿下临近的几间经营，自己可以选择隔开或者打通。层高层高层高一层都在56米左右，二层以上商铺35米即可满足商家的要求。进深进深商铺的进深一般都在7米以上，一般分78米、1012米、1415米，1820的进深，其中1820米进深的商铺主要是经营大规模的业态，如超市、餐饮，百货、专营店等。开间开间目前商铺的开间普遍为34米、56米、78米，而一些大商家拿下几间，可以更拥有更大的临街展示面。Page 75佛山市场典型商业物业车位数量佛山市80、场典型商业物业车位数量佛山典型商业物业佛山典型商业物业商业规模商业规模车位数量车位数量车位指标（车位数量车位指标（车位数量/每千平方米）每千平方米）顺联广场12万平方米1600个13.3永旺商业中心10万平方米2000个20天佑城9万平方米1300个14.4东方广场23万平方米4000个17.4顺联国际购物中心4.5万平方米500个11.1东建世纪广场2万200个10目前佛山典型商业物业目前佛山典型商业物业每千平方米每千平方米配备的车位数在配备的车位数在10-2010-20个个之间。之间。参考案例参考案例Page 76对开间,进深,层高的需求开间和进深符合一般商铺需求，根据经营需求可自由进行空81、间组合；层高最好高一些，至少6米左右，可以自由进行隔层。对建筑配套的需求中餐店对于燃气、上下水、排污、化油等有特殊要求，而超市对于层高、柱间距、楼板承重、卸货区要求较多，各种业态店铺最好能“量身定做”。对交通的要求商业街内需要解决好交通可达性问题，保证人流的贯穿和流动。二楼的商业的步行交通距离要短，直接到达性强。人流交通组织是未来商业街经营好坏的重要保证。对车位的需求中餐300-400平米经营面积理想状态下需30个车位以上；西餐300-400平米经营面积理想状态下需10-15个车位；车位充裕是经营的重要保证。车位充裕是经营的重要保证。经营者佛山商业经营者对商业规划设计的相关佛山商业经营者对商业82、规划设计的相关观点扫描观点扫描典型客户语录：典型客户语录：1、“开间进深比例要合理开间进深比例要合理，进深不能太深，超过，进深不能太深，超过15米就不适合了；米就不适合了；层高最好高一些层高最好高一些，可以隔层。，可以隔层。”梁小姐，禅城某服装店老板梁小姐，禅城某服装店老板2、“排烟管排烟管和和化油池化油池什么的能统一解决最好啦！什么的能统一解决最好啦！”陈先生，桂城某餐饮店经理陈先生，桂城某餐饮店经理3、“车位一定要充足，车位一定要充足，顺德人基本都有私家车。顺德人基本都有私家车。”郝先生，顺德工商局公务员郝先生，顺德工商局公务员客户调查客户调查Page 77本项目商业规划设计指标建议本项目83、商业规划设计指标建议面宽面宽2 2层：层：6 6米米首层：首层：8 8米米-1-1层：层：3-63-6米米进深进深2 2层：层：1010米米首层：首层：12-1512-15米米-1-1层：层：3-63-6米米首层层高首层层高6 6米米2-52-5层层高层层高4.54.5米米主力面积主力面积30-10030-100平方米（可拼合）平方米（可拼合）综合考虑市场竞争及客户需求，综合考虑市场竞争及客户需求，对本项目商业规划设计指标建议如下：对本项目商业规划设计指标建议如下：商业建议商业建议Page 78裙楼裙楼面向汾江南路及魁奇路加强入口的造型处理，打面向汾江南路及魁奇路加强入口的造型处理，打造标志性84、裙楼，进行造标志性裙楼，进行“城界界定城界界定”，加强项目的，加强项目的昭示性，营造商圈氛围，提升项目形象。昭示性，营造商圈氛围，提升项目形象。Block 1Block 2Block 3关键词：品质印象、感官冲击、特色记忆关键词：品质印象、感官冲击、特色记忆Page 79特色广场雕塑特色广场雕塑关键词：昭示性，标杆性关键词：昭示性，标杆性Block 1Block 2Block 3过目不忘的标识过目不忘的标识Page 80立面打造：电子屏，未来商业价值预留立面打造：电子屏，未来商业价值预留前广场前广场可在裙楼前广场及侧面设置户外电子屏，作为广告位出租，获可在裙楼前广场及侧面设置户外电子屏，作为广85、告位出租，获得稳定收入。得稳定收入。Page 81沿街面与公寓结合整体打造商务形象沿街面与公寓结合整体打造商务形象玻璃与大型广告牌的结合；玻璃与大型广告牌的结合；通过标识、小品和特色商铺来提升商业特色；通过标识、小品和特色商铺来提升商业特色；店前小广场设置遮阳伞店前小广场设置遮阳伞,座椅座椅,花池花池,栅栏等营造休栅栏等营造休闲气氛。闲气氛。特色十足、品质感高的商业街区打造特色十足、品质感高的商业街区打造沿街面沿街面Block 1Block 2Block 3Page 825.25.2公寓公寓5物业发展建议物业发展建议Page 83公寓打造公寓打造立面打造立面打造公建化的立面公建化的立面线条简洁86、，商务气息浓厚，低成本形成豪华与大气势的项目形象。案例借鉴香年广场Page 84公寓打造公寓打造大堂打造大堂打造以体现企业实力、现代以体现企业实力、现代感、国际化为目的感、国际化为目的大堂装修以较低成本形成豪华与大气势形象为目的。地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯。墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶。可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等室内小品。Page 85户型创新户型创新提高户型的赠送空间，提提高户型的赠送空间，提升整个空间的使用性升整个空间的使用性商务公寓商务公寓增加赠送面积，提高附加值。Page 86首层报建图首层报建图首层实际使用空间首层实际使用空间1 1、阳87、台落地玻璃外移、阳台落地玻璃外移 2 2、原来房间变成厅堂、原来房间变成厅堂 3 3、大门口处设立楼梯通往夹层、大门口处设立楼梯通往夹层 123312编号编号原来户型原来户型原套内原套内分摊分摊建筑建筑每层户数每层户数总户数总户数变化后户型变化后户型变化后套内变化后套内F1F1一房一厅一卫约41约12.4约536108三房三厅两卫约118创新户型示意：创新户型示意：Page 87F1户型使用空间的变化：户型使用空间的变化：12 首层 夹层厅厅厅厅房房房房房房厅厅 约6米高阳台约约10方方约约16方方约约15方方约约12方方约约10方方约约10方方Page 88公寓户型设计示意二层夹层空间复式夹88、层运用挑高平台设计挑高平台设计220024004600Page 89公寓户型打造公寓户型打造提高附加值的基础上，提高附加值的基础上，考虑拼合的灵活性考虑拼合的灵活性公寓户型公寓户型设计中可将厨房功能弱化，考虑办公功能的可行性，并预先考虑拼合的可能性。居住功能办公功能Page 90p入 户 门：选用优质防盗防火大门配防盗门锁p洗手间门：铝合金玻璃门配门锁p窗 户：铝合金玻璃窗p地 面：客厅铺设名牌瓷砖，卧室铺设复合木地板；卫生间铺设高级防滑瓷砖，墙面铺设瓷砖到顶；阳台铺设高级仿古砖；p墙 面：粉刷ICI多乐士环保系列p天 花：客厅、卧室、餐厅粉刷ICI多乐士环保系列，卫生间铝质天花吊顶。p厨 房89、：选用全套组合橱柜，配送洗手盘及水龙头。p卫 生 间：选用国内品牌洁具，包括洗手盘、坐厕、水龙头、梳妆镜、排气扇、毛巾架、厕纸架、淋浴器，冷热水管暗藏；p空 调：按图纸预留空调机位p供 水：设独立水表，暗装到户p供 电：住宅设独立电表4KW，220V电源；品牌配电箱，全屋电线管暗藏，开关、插座采用俊朗或松本品牌，附送照明灯具。p电话及电视网络：预留接口，由电讯运营商负责（须由住户自行报装开通）p可 视 对 讲 机：每户配黑白可视对讲机一个p燃 气：按市燃气公司标准安装到户n样板房装修效果要保证并在样样板房装修效果要保证并在样板房显要地方注明板房显要地方注明“交楼标准交楼标准”“非交楼标准非交楼90、标准”“附送电器附送电器”等字样等字样 建议带建议带1200-1500元元/平米的装修。平米的装修。公寓装修公寓装修Page 91综合考虑市场竞争及客户需求，综合考虑市场竞争及客户需求，对本项目公寓规划设计指标建议如下：对本项目公寓规划设计指标建议如下：公寓规划建议公寓规划建议公寓户型建筑面积公寓户型建筑面积（）（）353545 45 45455555合计合计面积比例建议面积比例建议70%70%30%30%100%100%户型户型套间公寓套间公寓1 1房房1 1厅厅层高（层高（m m）3 35.95.9使用面积（）使用面积（）40-5040-50约约100100类型总建筑面积类型总建筑面积（）91、（）301003010012900129004300043000套数（套）套数（套）669 669 258258927 927 套数比例套数比例72%72%28%28%100%100%Page 925.35.3车位车位5物业发展建议物业发展建议Page 93指标指标总用地面积总用地面积 11824.9 11824.9容积率容积率6.06.0拟建计容建筑面积拟建计容建筑面积 6.56.5万平米万平米车位配置要求车位配置要求约约640640个（不分地上地下）个（不分地上地下）预计商铺车位要求预计商铺车位要求约约400400个个预计公寓车位要求预计公寓车位要求约约220220个个车位设置建议：车位设92、置建议：部分地下一层：约部分地下一层：约228个个（人防，设置机械停车场）（人防，设置机械停车场）地下二层：约地下二层：约200个（设置停车场）个（设置停车场）地面：约地面：约220个个考虑到成本因素，不建议做地下三层车库考虑到成本因素，不建议做地下三层车库Page 94销售建议销售建议本项目处于广佛地铁出口，车位具有巨大的投资价值。本项目处于广佛地铁出口，车位具有巨大的投资价值。销售对象建议：销售对象建议：1 1、本项目客户、本项目客户2 2、投资客户、投资客户销售方式：销售方式：1 1、人防车位：改造成停车位后出让使用权、人防车位：改造成停车位后出让使用权2 2、其他停车位：直接销售、其他93、停车位：直接销售通过通过“投资车位投资车位”的销售模式，最大化回笼资的销售模式，最大化回笼资金，实现项目价值金，实现项目价值Page 95物业面积组合建议物业面积组合建议物业组合物业组合类型类型建筑面积（平米）建筑面积（平米）数量数量公寓公寓30-401200-1500-1F商业商业8-102001F商业商业50-2006-82F商业商业200-5003-43-5F商业商业45003车位车位30-40428公寓小面积销售公寓小面积销售低层商铺分割小低层商铺分割小面积变现面积变现高层商铺组合大高层商铺组合大面积出租面积出租车位打投资概念或者车位打投资概念或者对商业出租对商业出租Page 96PA94、RT 6定价策略及经济测算定价策略及经济测算Page 97项目价格的定制主要在充分考虑宏观市场竞争因素的基础上，结合终端客户心理、项目定位战略及项目优劣势等因素进行综合分析论证而最终确定。项目价格的定位应遵循以下原则：p同现在售竞争楼盘对比p体现项目的定位策略；p根据市场竞争环境，采取竞争导向定价法；p平开高走，越走越高；p按货量品质分类定价;p分期销售，按期定价。定价原则定价原则Page 98搜集交易实例搜集交易实例建立比较实例建立比较实例建立价格比较基础建立价格比较基础分析比较实例分析比较实例修正差异修正差异评估项目价格评估项目价格从从房房地地产产中中介介、楼楼盘盘现现场场、房房管管部部门95、门等等渠渠道道收收集集近近期交易案例期交易案例以以可可比比性性和和完完整整程程度度为为标标准准选选取取与与待待估估有有相相同同效效能能的交易实例的交易实例对对比比较较实实例例的的价价格格作作必必要要的的技技术术处处理理，使使其其与与待待估估物业的价格具共同的比较基础物业的价格具共同的比较基础从多个修正因素比较参照物与待估物之间差异从多个修正因素比较参照物与待估物之间差异分析差异所造成的价格差异，寻找修正差异依据分析差异所造成的价格差异，寻找修正差异依据分析比较实例差异程度，确定比较实例影响权重分析比较实例差异程度，确定比较实例影响权重分析比较实例内部因素影响程度，确定影响比较实例价分析比较实例96、内部因素影响程度，确定影响比较实例价格和待估房产的主导因素格和待估房产的主导因素通通过过比比较较实实例例与与待待估估房房产产的的比比较较，找找到到两两者者之之间间差差价价，并按一定标准对比较物价格进行修正并按一定标准对比较物价格进行修正采采取取综综合合评评估估公公式式，从从修修正正价价格格中中评评估估出出待待估估物物的的租租售价格售价格定价技术路线定价技术路线Page 99注：以下项目按建筑面积计算公寓毛坯售价建议约为9300元/公寓售价评估公寓售价评估价值定价价值定价参照项目参照项目参照项目参照项目参照项目参照项目100%美邦公寓美邦公寓利豪名郡利豪名郡逸彩美寓逸彩美寓建面售价（毛坯）建面售97、价（毛坯）900078008650评分指标评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位区位片区形象片区形象5%8041206804区位价值区位价值15%1001515022.58012交通状况交通状况10%120121501515015自然环境自然环境2%100210021002周边配套周边配套15%60910015609城市规划城市规划8%1209.61501215012产品素质产品素质总体规划总体规划3%1203.610031203.6社区规模社区规模5%1507.58041507.5园林环境园林环境2%1002801.6901.8建筑外观建筑外观8%1209.61209.615012户98、型设计户型设计12%1001212014.415018社区配套社区配套10%10010808909开发商品牌开发商品牌5%100510051005总评分总评分100%101.3118.1110.9比较价格比较价格91179211.89592.85时间因素修正时间因素修正1.11.11.1折算价格折算价格10028.710132.9810552.135参照权重参照权重40%30%20%加权后数目加权后数目4011.483339.8942110.427本项目评估价格本项目评估价格9311.8019311.801Page 100注：以下项目按建筑面积计算首层商铺售价建议约为35000元/商铺售价评估99、商铺售价评估价值定价价值定价参照项目参照项目参照项目参照项目参照项目参照项目100%星星华园国际星星华园国际百花时代广场百花时代广场丽日玫瑰名城丽日玫瑰名城建面售价（毛坯）建面售价（毛坯）380003500018000评分指标评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位区位片区形象片区形象5%603603804区位价值区位价值10%80880812012交通状况交通状况15%100151001515022.5商业氛围商业氛围15%6096098012城市规划城市规划10%120121501515015产品素质产品素质总体规划总体规划10%100101201212012商业规模商业规模15%8100、0121001510015建筑外观建筑外观5%100510051206户型设计户型设计10%120121201212012开发商品牌开发商品牌5%804804804总评分总评分100%9098114.5比较价格比较价格342003430020610时间因素修正时间因素修正1.151.151.6折算价格折算价格393303944532976参照权重参照权重40%40%20%加权后数目加权后数目14732137786595.2本项目评估价格本项目评估价格35105.235105.2Page 101往下页往下页商铺售价评估商铺售价评估二层商铺价格：二层商铺价格：一般二层商业的销售价格为一层的一半左右101、，但本项目的二层商业由于有地一般二层商业的销售价格为一层的一半左右，但本项目的二层商业由于有地铁的支撑，预计二层的商铺价格为：铁的支撑，预计二层的商铺价格为：18000元元/三三-五层商铺价格：五层商铺价格：10000元元/（按照租金水平换算）（按照租金水平换算）车位价格：车位价格：市场上关于机械车位的销售，一般是销售二十年的使用权，市市场上关于机械车位的销售，一般是销售二十年的使用权，市场上的机械停车位二十年使用权的价格为：场上的机械停车位二十年使用权的价格为：5万元万元/个。个。负一层商铺价格：负一层商铺价格：对接广佛地铁一号线，人流较大，预计负一层商业价格为：对接广佛地铁一号线，人流较大102、，预计负一层商业价格为：32000元元/Page 102土地成本市场成本估计约为土地成本市场成本估计约为2.622.62亿元亿元成本分析成本分析往下页往下页土地成本：土地成本：按照土地每平米按照土地每平米40004000元的低价，计算本地块的土地成本约元的低价，计算本地块的土地成本约为为400065463=26174万元万元前提前提禅城区绿景路北侧、文华花园东地块，楼面地价：禅城区绿景路北侧、文华花园东地块，楼面地价：45634563元元/。根据佛山最新成交的土地情况看，禅城区土地的普遍成本大约根据佛山最新成交的土地情况看，禅城区土地的普遍成本大约为为40004000元元/平米。平米。Page103、 103总开发成本总开发成本=土地成本土地成本+建安投资建安投资+其他工程费其他工程费用用+前期费用前期费用+前期阶段应缴其他费用前期阶段应缴其他费用成本分析成本分析序号序号项列名称项列名称费用（万）费用（万）1 1土地成本土地成本261742 2建安工程投资（包含地下室施工）建安工程投资（包含地下室施工）254192.12.1土建及装修工程19556 2.22.2机电设备安装工程3173 2.21发电机及环保设备151 2.2.2 电力系统743 2.2.3 电梯903 2.2.4 消防、烟感、喷淋等339 2.2.5 供、排水管网工程等1014 2.2.6 零星工程（如防雷等）23 2.3104、2.3本项不可预见费406 3 3其他工程费用其他工程费用402 3.1供电外线铺设及临时用电设施90 3.2供水外线铺设及临时用水设施48 3.3环境园林绿化工程245 3.4内、外市政及公建配套18 往下页往下页Page 104总开发成本约总开发成本约5.525.52亿元亿元序号序号项列名称项列名称费用（万）费用（万）4 4前期费用前期费用674 4.1项目定位及可行性研究30 4.2三通一平（含围墙、拆迁平整）120 4.3方案规划、建筑设计、勘测钻探253 4.4项目立项、筹建、公关及工程管理费271 5开发阶段应缴其它费开发阶段应缴其它费956 5.1工程监理、质量监督、安全监督费2105、41 5.2报建、招标费（建筑许可证等）30 5.3城市基础设施配套费685 6其它不可预见费（总投入的其它不可预见费（总投入的3$3$）1500 小结：小结：1+2+3+4+5+61+2+3+4+5+65523355233接上页接上页成本分析成本分析Page 105销售测算销售测算整个项目的销售收入约整个项目的销售收入约9.24亿亿类型类型建筑面积（约）建筑面积（约）销售均价销售均价（元（元/）总价（万元）总价（万元）公寓公寓430004300093009300（毛坯）（毛坯）4128041280商业商业-1-1层层30003000320003200096009600首层首层47004700106、350003500016450164502 2楼商业楼商业450045001800018000810081003-53-5楼商业楼商业128001280010000100001280012800地下车位地下车位产权车位产权车位200200个个1515万万30003000机械停车位，人防机械停车位，人防改建改建 228228个个5 5万万/（个）（个）(20(20年产权年产权)11401140合计合计9237092370万元万元建议持有商业价值较低建议持有商业价值较低3-5楼物业面积，待商业价值凸现后再楼物业面积，待商业价值凸现后再另行考虑。另行考虑。Page 106利润测算利润测算整个项目的净107、利润约整个项目的净利润约2.17亿亿项列名称计算公式费用（万）销售收入销售收入92,370销售税金及附加（万元）销售税金及附加（万元）5,113营业税（收入5）4618.5印花税（收入0.03）28 城建税（营业税7）323 教育费附加（营业税3）143 财务费用财务费用（成本的6）3000销售净收入（元）销售净收入（元）84,257利润总额利润总额销售收入销售收入-开发成本开发成本29,024税前投资率税前投资率53%53%所得税所得税利润总额利润总额*25%25%7,256净利润总额净利润总额利润利润-所得税所得税21,768税后利润率税后利润率39%39%Page 107PART 7形象108、定位形象定位基于城市发展气质类比基于城市发展气质类比Page 108地铁接轨道路交通大融合带动佛山产业融地铁接轨道路交通大融合带动佛山产业融合、资源优化配置、错位竞争！合、资源优化配置、错位竞争！广广州州佛佛山山珠二珠二环环珠三珠三环环n 交通规划一体化；广佛城市间道路交通体系统一规划，如广州东二环、珠三环、广州华南快速干线、n 广佛道路“无缝对接”；两市道路网规划衔接点共有60处，其中高等级道路18处，主干道29处，次干道及支路13处。n 大型基础设施-资源共享；广州的(如白云国际机场等)直接辐射和服务佛山市域。广州国际航空港、深水港等也直接辐射和服务佛山及整个珠三角地区。n 服务设施一体化109、；邮政、电话、购物中心等设施一体化2010年广佛地铁开通城市气质城市气质Page 109佛山城市向南，城市佛山城市向南，城市“交通枢纽商圈交通枢纽商圈”，未来的城市商业核心圈未来的城市商业核心圈城市气质城市气质n魁奇路地铁枢纽站地段城市节点区域的设计定位为：城市“交通枢纽商业圈”，将与祖庙片区的旧城商业圈形成南北两大吸引点n结合城南历史文物古迹，该区域将创造有人文气息的城市开放空间，并藉此为基础建设成为美食购物与商务度假并重的城市旅游新中心n凭借地理位置优势，该区域将形成强大的交通换乘系统n该区域建成后空中俯瞰将呈现蓝绿双“十”轴交叉的景象，即魁奇路与汾江路地绿色“十”轴、交叉路口原有水涌形成110、地蓝色“十”轴城市城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”城市城市“交通枢纽商业圈交通枢纽商业圈”祖庙旧城商业圈祖庙旧城商业圈Page 110城市气质城市气质多个大型商业综合体的规划，打造佛山最大的多个大型商业综合体的规划，打造佛山最大的办公、居住、购物、饮食、休闲娱乐、医疗与办公、居住、购物、饮食、休闲娱乐、医疗与教育等新城市核心。教育等新城市核心。佛山佛山“魁奇路商圈魁奇路商圈”魁魁 奇奇 路路汾汾 江江 路路本项目本项目利超国际项目世博商业中心世博商业中心建筑面积达16万平方米，是佛山新城市中心组团已规划最大、档次最高的商业旗舰项目，汇聚国际一流名店、超市、百货，是集中购物、饮食、娱乐、文化111、交流与合作于一体的现代体验式消费场所，将引进多个国际知名的零售业、饮食业、娱乐业巨头进驻经营，辐射整个周边地区的商业中心地带 商业面积大于18万平方米的综合购物中心地铁站新佛山汽车站Page 111国际街区国际街区高档休闲娱乐场所高档休闲娱乐场所国际公寓国际公寓高档餐饮高档餐饮时尚精品店时尚精品店广佛地铁上盖广佛地铁上盖 国际风尚地标国际风尚地标项目形象定位：项目形象定位：Page 112到楼下，坐地铁，上班去。到楼下，坐地铁，上班去。地铁上盖、特色休闲、居住特区地铁上盖、特色休闲、居住特区 居住、购物、高档餐饮、休闲、娱乐居住、购物、高档餐饮、休闲、娱乐Page 113项目命名项目命名运通国112、际广场运通国际广场推广主题：动感之都推广主题：动感之都 双城生活双城生活Page 114备选案名备选案名1 1、运通国际中心、运通国际中心2 2、东方运通都会、东方运通都会3 3、运通第一城、运通第一城4 4、东方国际、东方国际项目命名项目命名Page 115PART 8总体营销铺排总体营销铺排Page 1169月下旬月下旬1栋公寓，栋公寓，约约600套套预计预计0909年到年到20102010年上半年佛山新增加公寓体量约年上半年佛山新增加公寓体量约1515万平米，其中禅城万平米，其中禅城约约1010万平米，竞争激烈；建议本项目推售时间选择在万平米，竞争激烈；建议本项目推售时间选择在20102113、010年下半年，年下半年，具体如下：具体如下：公寓推售时间：公寓推售时间：20102010年年9 9月份，即月份，即“十一黄金周十一黄金周”前前商铺推售时间：商铺推售时间：20112011年年1 1月月推售时间推售时间10月下旬月下旬1栋公栋公寓，约寓，约600套套1月推售商铺月推售商铺Page 117项目开盘前营销节点项目开盘前营销节点2010201020112011营销阶段营销阶段工程节点工程节点61012123春节87 7月中售楼处进场月中售楼处进场形象预热期形象预热期准备期准备期开盘强销期开盘强销期商铺形象推广期商铺形象推广期7月中售楼部完工9月下旬取得预售证、样板房、看楼通道完工10114、月中公寓二期取得预售证完成0临时售楼处完工7 7月上旬产品发布会月上旬产品发布会1010月黄金周活动月黄金周活动形象推广期形象推广期5911712月中商铺取得预售证商铺开盘强销期商铺开盘强销期9 9月中旬样板房开放、认筹报月中旬样板房开放、认筹报价格区间价格区间9 9月下旬一期开盘仪式月下旬一期开盘仪式1010月中旬公寓二期认筹报价格区间月中旬公寓二期认筹报价格区间1010月下旬公寓二期开盘仪式月下旬公寓二期开盘仪式元月商铺开盘元月商铺开盘1212月中旬商铺包装展示、月中旬商铺包装展示、认筹、报价格区间认筹、报价格区间面临难题：面临难题：1 1、时间短，工程施工速度要求高；、时间短，工程施工速115、度要求高；2 2、营销节点紧凑，展示时间短，须提前大量蓄客、营销节点紧凑，展示时间短，须提前大量蓄客n交通枢纽商圈中心炒作!n广佛地铁炒作！n扩大目标客户群积累：系列圈层活动n大型活动引爆！n公寓形象强化n强展示/销售动作n商铺强展示/销售动作n商铺形象推广n区域商圈炒作Page 118项目营销总控图项目营销总控图营销节点营销节点营销阶段营销阶段推广主题推广主题活动配合活动配合推广配合推广配合现场展示现场展示形象围墙展示形象围墙展示商铺形象围墙展示商铺形象围墙展示售楼处展示售楼处展示路旗导示展示路旗导示展示国际公寓及个性化时尚国际公寓及个性化时尚家居样板房展示家居样板房展示2010201020116、11201161012123春节859117形象预热期形象预热期准备期准备期开盘强销期开盘强销期商铺形象推广期商铺形象推广期形象推广期形象推广期商铺开盘强销期商铺开盘强销期售楼处进场售楼处进场产品发布会产品发布会样板房开放、认筹样板房开放、认筹一期开盘一期开盘公寓二期认筹公寓二期认筹公寓二期开盘公寓二期开盘商铺开盘商铺开盘商铺认筹商铺认筹铺面包装展示铺面包装展示分展场回路演分展场回路演电视、报纸及户外广告密集轰炸、全面覆盖禅桂城区电视、报纸及户外广告密集轰炸、全面覆盖禅桂城区系列软文炒作、形象导入系列软文炒作、形象导入进场焦点事件活动进场焦点事件活动短信、网络、直邮短信、网络、直邮二期开盘信息117、二期开盘信息+商铺信息渗透商铺信息渗透二期选房活动二期选房活动区域宣传区域宣传+形象宣传形象宣传板房开放板房开放+认筹信息认筹信息售楼处开放售楼处开放户外广告、分众传媒户外广告、分众传媒产品发布会产品发布会开盘信息开盘信息+2+2期认筹信息期认筹信息二期开盘信息二期开盘信息商铺认筹商铺认筹商铺开盘信息商铺开盘信息板房开放活动板房开放活动一期选房活动一期选房活动十一活动十一活动商铺启动活动商铺启动活动商铺认筹活动商铺认筹活动商铺解筹活动商铺解筹活动Page 119第一阶段：第一阶段：2010.52010.5月月-2010.6-2010.6月月该阶段不做具体项目形象推广；主要两条线进行推广宣传：该118、阶段不做具体项目形象推广；主要两条线进行推广宣传：一是区域商业中心形象，二是围绕广佛地铁开通进行项目宣一是区域商业中心形象，二是围绕广佛地铁开通进行项目宣传炒作；传炒作；策略策略目标目标区域预热、利用广佛地铁开通提升项目片区价值！区域预热、利用广佛地铁开通提升项目片区价值！第一阶段重点工作：第一阶段重点工作：售楼处筹建及布置；售楼处筹建及布置；广告公司确定及项目广告公司确定及项目VIVI系统设计；系统设计；项目外立面、园林、交楼标准等方案确定；项目外立面、园林、交楼标准等方案确定；项目围墙上画项目围墙上画市区主要路段户外广告牌布点；市区主要路段户外广告牌布点；网络广告投放网络广告投放销售入场筹119、备。销售入场筹备。Page 1208510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期n考虑到筹备期的建筑高度和工程进度，考虑到筹备期的建筑高度和工程进度，在现场仅通过围墙广告进行宣传，传递在现场仅通过围墙广告进行宣传，传递项目形象，凸显项目气质。项目形象，凸显项目气质。n围墙设计方面，可考虑进行部分异型围墙设计方面，可考虑进行部分异型处理，增强围墙昭示性。处理，增强围墙昭示性。项目形象墙展示项目形象墙展示时间：时间：20102010年年5 5月上旬月上旬售楼处Pa120、ge 1218510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期售楼处筹建售楼处筹建时间：时间：20102010年年5 5月底月底地点：地点：处于汾江南路与魁奇路交界，昭处于汾江南路与魁奇路交界，昭示性可达性强，方便车辆出入停放；示性可达性强，方便车辆出入停放；造型：立面造型富有现代、简约气质，造型：立面造型富有现代、简约气质，吸引眼球吸引眼球面积：约面积：约500本本项项目目售楼处关键物料筹备：1.模型制作2.楼盘折页（项目意象描述和大体简介3.电脑、传真复印机、121、音响、电话、洽谈桌椅、办公桌4.销售系统软件、财务/POS机、保安、保洁人员若干Page 122模型制作模型制作 到位时间：到位时间：20102010年年6 6月中旬月中旬模型建议：模型建议：内部装射灯，楼体可发光；内部装射灯，楼体可发光；同时将商业部分进行包装同时将商业部分进行包装（若已经确定了主力店，可（若已经确定了主力店，可将主力店将主力店LOGOLOGO挂上），渲挂上），渲染项目的商业价值。染项目的商业价值。8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期122、期Page 1238510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期影视宣传片制作 到位时间：到位时间：20102010年年6 6月底月底n内容：演绎内容：演绎“运通国际广场运通国际广场”形象，重点传达项目地段价值形象，重点传达项目地段价值及地铁上盖价值及地铁上盖价值n形式：剪片编辑，制造商务氛围突出区域价值；形式：剪片编辑，制造商务氛围突出区域价值；n长度：长度：1 1分钟，供售楼部播放；分钟，供售楼部播放；Page 1248510年10前期前期筹备筹备及形及形123、象预象预热期热期形象形象推广推广期期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘开盘强销强销期期商铺开商铺开盘强销盘强销期期编号所在区域位置备注预计价格1禅城核心区域优越百货商业人流旺地80万/年2禅城核心区域汾江中路季华路与汾江中路交界60万/年3禅城核心区域岭南大道岭南大道与季华路交界50万/年4桂城东片区魁奇路魁奇路与桂澜路交界50万/年5乐从片区佛山大道南往乐从要道上，针对城区活动频繁的乐从驾车客户（未布点）40万/年6乐从片区东平大桥北通往乐从要道，针对城区活动频繁的乐从驾车客户（未布点）40万/年6户外广告牌城区覆盖示意图户外广告牌城区覆盖示意图户外广告牌城区覆124、盖示意图户外广告牌城区覆盖示意图户外广告牌户外广告牌在禅桂地区黄金地段及各主要通往镇区要道进行在禅桂地区黄金地段及各主要通往镇区要道进行户外广告牌布点户外广告牌布点342本项目1时间：时间：20102010年年6 6月上旬月上旬5Page 1258510年10前期筹前期筹备及形备及形象预热象预热期期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期网络投放网络投放由于本项目的产品线决定了目标客户群以投资者和年轻人为主，由于本项目的产品线决定了目标客户群以投资者和年轻人为主，建议适当投放网络广告建议适当投放网络广告房地125、产行业网站：房地产行业网站：地产街、搜房网、新浪网地产街、搜房网、新浪网投放形式：投放形式：软文软文+硬广硬广投放网络广告投放网络广告时间：时间：2010年年6月中旬月中旬Page 126第二阶段：第二阶段：2010.72010.7月月-2010.8-2010.8月月通过线下不间断圈层营销，直击目标客户；线上推广逐步导通过线下不间断圈层营销，直击目标客户；线上推广逐步导入公寓形象。入公寓形象。策略策略目标目标导入公寓产品形象，实现定向客户积累导入公寓产品形象，实现定向客户积累第二阶段重点工作：第二阶段重点工作：投放网络广告投放网络广告大型产品发布会大型产品发布会售楼部开放售楼部开放全面展开媒体126、推广，全面更新对外推广全面展开媒体推广，全面更新对外推广项目巡展项目巡展Page 127营销活动：产品发布会时间：时间：20102010年年7 7月上旬月上旬活动形式：活动形式：邀请相关政府领导、邀请相关政府领导、北区老业主、主流媒体；炒作北区老业主、主流媒体；炒作城市城市“枢纽商业圈枢纽商业圈”对于整个对于整个中心城市的影响！中心城市的影响！（活动当天（活动当天公布公布“佛山最具投资价值综合佛山最具投资价值综合体评选活动体评选活动”结果）结果）活动主题：见证又一个活动主题：见证又一个 “天河商圈天河商圈”的诞生！的诞生！运通国际广场产品发布会运通国际广场产品发布会8510年10前期前期筹备筹127、备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 128营销活动：道路旗紧密布点，一夜倾城时间：时间：20102010年年7 7月初月初本项目本项目8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 129时间：时间：5 5月下旬项目主页正式开通月下旬项目主页正式开通设计要点：符合项目形象，凸显项目气质设计要点：符合项目形象，凸显项目气质内容：128、项目意象描述和大体简介内容：项目意象描述和大体简介功能：同时开通网上登记功能，使客户可以在网上进行登功能：同时开通网上登记功能，使客户可以在网上进行登记，注册成为项目会员记，注册成为项目会员项目主页开通项目主页开通时间：时间：20102010年年7 7月中旬月中旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 130一场名叫一场名叫“诞生诞生”！的国际大师级行为艺术表演！的国际大师级行为艺术表演目的目的：前期项目形象未有铺垫、活动场地大小受限，因此考虑129、以制作话题，引起关注的事件活动为主，通过邀请通过邀请新闻媒体参加，对事件活动进行后续新闻媒体参加，对事件活动进行后续新闻炒作，新闻炒作，同时建立时尚前沿的国际化形象主题：即将上演的国际化都市中心时主题：即将上演的国际化都市中心时尚生活社区尚生活社区参与人员参与人员：关系诚意客户、特邀嘉宾、新闻媒体，约150人地点：临时售楼处营销活动：售楼处开放活动时间：时间：20102010年年7 7月中旬月中旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 131巡130、展地点巡展形式巡展内容东建大厦、永丰大厦、创业大厦、经华大厦、公交大厦、发展大厦等高档写字楼项目咨询安排部分销售人员现场提供咨询，派发资料百花广场、顺联广场、世纪广场模型展示、项目咨询宣传推广宣传推广选择目标客户密集的写字楼、商场，选择目标客户密集的写字楼、商场，以路演形式，建立发展商品牌，全面储客。以路演形式，建立发展商品牌，全面储客。时间：时间：2010年年8月上旬月上旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 132媒体渠道形式分众传媒3D131、宣传片及项目信息配合巡回路演活动，在白领集中的场所配合巡回路演活动，在白领集中的场所写字楼电梯厅的视频广告，滚动播写字楼电梯厅的视频广告，滚动播放项目放项目3D宣传片，建立发展商品牌，渗透项目信息。宣传片，建立发展商品牌，渗透项目信息。宣传推广宣传推广面向白领的写字楼内分众传媒，全面面向白领的写字楼内分众传媒，全面布点造势布点造势时间：时间：20102010年年8 8月上旬月上旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 133投放时间投放频道投放132、内容投放形式投放时段12.5-12.31翡翠台区域规划、区域规划、认筹信息、售楼部正式落成、样板房开放信息30秒电视形象秒电视形象片片+15秒项目秒项目信息标版信息标版每晚黄金时间高频密集投放宣传推广宣传推广电视，全面覆盖禅桂城区，形象推广电视，全面覆盖禅桂城区，形象推广全面展示全面展示时间：时间：20102010年年9 9月上旬月上旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 134投放时间投放媒体投放内容投放形式11.20-12.20佛山日报/133、南都区域规划、区域规划、认筹信息、售楼部正式落成、样板房开放信息竖半版、1/3竖版宣传推广宣传推广报广，形象价值与项目动态信息全面诉求报广，形象价值与项目动态信息全面诉求时间：时间：20102010年年9 9月上旬月上旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 135第三阶段：第三阶段：2010.92010.9月月-2010.10-2010.10月月线上强化项目高端商务形象，线下强展示进行诚意客户积累线上强化项目高端商务形象，线下强展示进行诚意客134、户积累及筛选！及筛选！策略策略目标目标实现开盘热销实现开盘热销第三阶段重点工作：第三阶段重点工作：楼体展示楼体展示样板房、看楼通道展示样板房、看楼通道展示认筹活动认筹活动开盘活动开盘活动Page 1368510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期楼体展示楼体展示到位时间：到位时间：20102010年年9 9月上旬月上旬建议楼体字挂在一线临汾江南路和魁奇路建筑上，建议楼体字挂在一线临汾江南路和魁奇路建筑上，带带夜间效果夜间效果的，加强昭示。的，加强昭示。Pag135、e 137目的：尽快挖掘区域内客户目的：尽快挖掘区域内客户目标客户：选择中国电信、中国移动、招商银行、周边村目标客户：选择中国电信、中国移动、招商银行、周边村民民团购方式：活动期间凡购买住宅超过团购方式：活动期间凡购买住宅超过5 5套，即可优惠套，即可优惠1 1个百个百分点。分点。媒体配合：短信媒体配合：短信/电视走字电视走字/报纸报纸团购宣传活动团购宣传活动团购宣传活动到位时间：到位时间：20102010年年9 9月上旬月上旬8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘136、强销盘强销期期Page 138目的：利用现场包装展示，将项目形象利用现场包装展示，将项目形象提升至最高，让客户感知项目形象高于价提升至最高，让客户感知项目形象高于价值。值。样板房开放及认筹 到位时间：到位时间：20102010年年9 9月中旬月中旬板房主题纽约曼哈顿巴黎拉德方斯东京新宿香港中环交楼标准8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 139样板房建议全景营销全景营销样板房的展示要结合项目外立面的展示，将样板房、外立样板房的展示要结合项目外137、立面的展示，将样板房、外立面、绿化等展示结合起来，提升项目的形象展示。面、绿化等展示结合起来，提升项目的形象展示。8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 140开盘现场表演开盘现场表演开盘典礼到位时间：到位时间：20102010年年9 9月下旬月下旬地点：售楼部内地点：售楼部内目的：集中式选房，以抽签或排队目的：集中式选房，以抽签或排队等形式，通过现场的热烈气氛，引等形式，通过现场的热烈气氛，引起客户的购买冲动，同时利用客户起客户的购买冲动，同138、时利用客户的羊群心理影响、带动新客成交。的羊群心理影响、带动新客成交。形式：选房形式：选房+（国际风情舞、时装（国际风情舞、时装等表演）等表演）+高档点心提供高档点心提供媒体配合：户外媒体配合：户外/短信短信/销售人员电销售人员电话通知话通知8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 141十一活动同时公开第二期认筹同时公开第二期认筹到位时间：到位时间：20102010年年1010月月1 1日日国际化品味及时尚活动国际化品味及时尚活动Modern 139、showsModern shows主题：主题：20102010世界名牌秋冬时装发布会！世界名牌秋冬时装发布会！时间：时间：20102010年年1010月月1 1日日内容：内容：特邀新丝路模特光临现场走秀特邀新丝路模特光临现场走秀形式：走秀形式：走秀+表演表演+高档精美点心提供高档精美点心提供8510年10前期前期筹备筹备及形及形象预象预热期热期形象推形象推广期广期商铺推商铺推广期广期11769国庆12111年元旦五一圣诞2开盘强开盘强销期销期商铺开商铺开盘强销盘强销期期Page 142所有营销推广费只是作为控制型方案，并非具体实施费用重大活动营销费用应结合市场情况另外估算 累计至开盘当月的营销140、推广费用预计累计至开盘当月的营销推广费用预计(明细明细)（20102010年年5 5月月-10-10年年1010月）月）类型类型分项目内容分项目内容金额（万元）金额（万元）所占比例所占比例%展示类展示类售楼处筹建售楼处筹建10010013.89%30.56%30.56%模型制作类模型制作类30304.17%现场包装类现场包装类808011.11%路旗路旗10101.39%推广类推广类户外广告牌户外广告牌20020027.78%52.78%52.78%报纸报纸50506.94%电视电视50506.94%电视片拍摄制作电视片拍摄制作/3D/3D宣传片宣传片45456.25%宣传资料类宣传资料类10141、101.39%分众分众15152.08%短信、直邮类短信、直邮类10101.39%活动类活动类活动费用类（含现场小型活动）活动费用类（含现场小型活动）10010013.89%13.89%13.89%不可预见类不可预见类20202.78%2.78%2.78%合计合计720720100.00%100.00%首期开盘期营销费用约需要总费用的首期开盘期营销费用约需要总费用的80%80%启动市场，因此总营销费用约为启动市场，因此总营销费用约为900900万元，约占销售金额的万元，约占销售金额的1%1%Page 143PART 9广告表现广告表现Page 144Page 145Page 146Page 147Page 148Page 149Page 150Page 151Page 152Page 153