1、- 本资料来自 -北京亿城物业管理有限公司作业指导书 文件编号：BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编编写：陈猛、李勇刚、赵连国、李凤山、孟宪智审核：陈猛、李勇刚批准： 荆燕批准日期：2006-8北京亿城物业管理有限公司总目录序号文件名称页码1工程部各岗位职责32机电设备管理规程103锅炉房作业规程134供配电系统作业规程195水泵房作业规程246管道系统作业规程277空调（机房）系统作业规程308消防系统作业规程399楼宇控制系统作业规程4310热力站作业规程4511电梯（机房）作业规程4812弱电系统作业规程5713房屋管理规定6014计量器具管理规定6215工程值班与交接班制度6312、6二次供水水污染应急预案65一、工程部各岗位职责1 目的为了确保大厦或园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。 2 适用范围本职责适用于工程部各岗位的工作。3 职责3.1 工程部经理职责 3.1.1 直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。3.1.2 检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。3.1.3 制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。3.1.4 监督设备档案、库房物资的控制使用。3.1.5 主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。3.1.6 配合其他部门落3、实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。3.1.7 制定并落实节能降耗措施。3.1.8 督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。3.1.9 参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。3.1.10 检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。3.1.11 负责组织员工的专业技能培训。3.1.12 检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。3.1.13 协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。3.1.14 完成上级领导指派的其它工作。3.2 工程部电气主管职责3.2.1 协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织4、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。3.2.2 确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。3.2.3 协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.2.4 每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.2.5 每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.2.6 负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。3.2.7 定期对所属专业的员工进行培训。3.2.8 对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.2.95、 对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。3.2.10 负责编制大厦或园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。3.2.11 监督新设备的安装、调试及验收工作。3.2.12 随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.2.13 时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.3 工程部暖通主管职责3.3.1 协助工程部经理工作，负责空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的组织、实施及班组的管理工作，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保大厦或园区以上设备及系统处于最佳的安全运行水平6、状态。3.3.2 确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。3.3.3 协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.3.4 每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.3.5 每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.3.6 负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级汇报工作情况。3.3.7 定期对所属专业的员工进行培训。3.3.8 对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.3.9 对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。3.3.10 负责大厦空调系统、锅炉设备、给排水系统、机7、械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作。3.3.11 负责编排其所属岗位员工工作值班表。3.3.12 监督新设备的安装、调试及验收工作。3.3.13 随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.3.14 时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.4 工程部行政管理员职责 3.4.1 做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。3.4.2 负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。3.4.3 负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。3.4.4 根据经理意图负8、责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。3.4.5 协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。3.4.6 负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。3.4.7 负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。3.4.8 每年进行清查，做到帐、卡、物一致。3.4.9 负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。3.4.10 负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。3.4.11 负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。3.4.12 保持9、资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。3.4.13 完成经理交办的其他任务3.5 维修技工职责3.5.1 遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。3.5.2 运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的维修保养任务，并且必须保证工作质量。3.5.3 严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。3.5.4 应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。3.5.5 除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识，达到一专多能的要求。3.5.6 发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为10、公司多作贡献。3.5.7 对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。3.5.8 维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。3.5.9 着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。3.6 强电电工职责 3.6.1 必须持有供电局核发的电工操作上岗证。3.6.2 严格遵守电气安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。3.6.3 负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、定期清扫等工作。3.6.4 精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟练掌握11、各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。3.6.5 定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。3.6.6 按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜入配电室的工作。不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。3.6.7 接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清点工具，检修合格签字后，方可离开现场。3.6.8 变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗电气设12、备、设施。3.6.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法3.7 弱电工职责3.7.1 负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系统、电脑等办公设备的运行、维修、保养工作。3.7.2 配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处理报警信息，做好巡视记录和报警记录。3.7.3 值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。3.7.4 定期检查紧急广播系统。3.8 水暖（管）工职责 3.8.1 保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运13、行和日常保养检修工作。3.8.2 保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发生，节约能源。3.8.3 熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用寿命。3.8.4 认真填写设备运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。3.8.5 接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做到文明工作。3.9 空调工职责3.9.1 负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。3.9.2 负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设14、备的运行、检修和巡视工作。 3.9.3 负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理工作。3.9.4 认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常问题及时报告上级领导，及时排除故障。3.9.5 提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。3.9.6 降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。3.9.7 定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施的清洁卫生，保持工作现场清洁。3.9.8 搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。3.9.9 负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及15、盘管风机的清扫检修工作。3.9.10 负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上下水工作。3.9.11 严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。3.10 锅炉工职责3.10.1 按规定检查相关设备设施，确保锅炉处于良好的运行状态，如：回水箱、循环泵、燃烧头、燃气供应等其他配件。 3.10.2 按规定填写运行工作表，记录每台锅炉的运行状况，如：运行时间、燃气数量、水温状况等情况。3.10.3 在所负责的区域范围内，如发现异常情况，必须立即报告上级。3.10.4 保持自己管辖范围内设备、电气操作盘干净整齐。3.10.5 不得擅自离开锅炉房的岗位。3.10.6 负责锅炉房设16、备及其附属设备的预防性的维修。3.10.7 全面掌握锅炉房操作的安全事项及其操作规章。3.10.8 负责大厦或园区冬季采暖、生活热水的供应及相应的维修、保养工作。3.10.9 负责采暖系统、生活热水系统的运行工作。3.10.10 负责锅炉用水软化设备的操作和维修。3.10.11 熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法3.11 综合维修工职责3.11.1 负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、检修工作。 3.11.2 负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。3.11.3 负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。3.117、1.4 负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。3.11.5 负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。3.11.6 负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等易燃物品的使用要有安全防火措施，木屑、刨花要及时装袋，清理工作现场。3.11.7 做木工活、油工活时，工作现场禁止吸烟或动用明火。3.11.8 木工、油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。3.11.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法。二、机电设备管理规程1 目的为确保所有设备处于管理状态，实施标准化管理。2 适用范围适用于各项目所管辖部位的所有用电或油气做动力的设备。318、 职责3.1 各工程部负责编制完善本项目设备设施的管理细则。3.2 公司项目管理部负责审核。3.3 各工程部负责实施、落实。4 工作流程及要求4.1 设备编号 4.1.1 设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级： 级设备：01电梯、02发电机、03生活水泵、04消防泵、05喷洒泵、06稳压泵、07低压配电柜、08高压配电柜、09火灾中央报警控制柜、10消防联动柜、11冷水机组、12空调系统中的冷冻泵、冷却泵和补水泵、13锅炉、14供暖系统中的循环泵和补水泵。 级设备：01正压风机、02排烟风机、03除氧器、04软水器、05新风机组、06冷却塔、07公用天线系统、08对讲报警系统、0919、防盗监视系统、10气体自动灭火设施、11高压开关柜、12变压器、13交通道闸。 级设备：除、级以外的所有设备。如：01区域火灾报警控制箱、02小型控制箱（配电箱）、03排风机、04维修机具、05保安通讯设备、06过滤器、07除湿机、08污水泵、09办公室、食堂、清洁等用的其他设备等等。4.1.2 设备的编号：设备编号由以下四部分组成。第一部分表示设备的类别：用数字表示(见上面标志)；第二部分表示单位的名称：用字母表示；（按项目部名称的汉语拼音大写字母表示。）yy-颐园 yc-亿城中心 kr-卡尔 wh-万城华府 tz-天筑第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用20、罗马数字、表示； 例：01 yy 1 () 电 颐 1 梯 园 号 级 电 管 梯 理4.2 维修保养程序4.2.1 各工程部每年12月15日前做好下一年度的年度设备保养检修工作计划。制定机电设备保养周期，明确保养内容、保养时间和保养人。原则上级设备每月保养检查一次，级设备每季度保养检查一次，级设备每年保养检查一次，并填写机电设备保养、检查记录。保养内容包括设备除污加油；检查有无漏水现象；检查线路接口、零件有无松动；各种电流表、压力表是否工作正常；设备运行时有无异常声响；以及设备本体和设备机房卫生情况等。4.2.2 机电设备的责任人由工程部经理指定，做到专人专管，并在设备标识牌中明示，原则上责21、任人即为保养人。工程部经理和工程主管负有检查的责任，并做好相关检查记录。4.2.3 各工程部每年11月15日至11月30日对设备的运行状况进行全面检查和评估，并统计设备完好率。12月5日前，将、级设备检查评估报告报公司项目管理部复核、存档。4.2.4 发现设备损坏时，保修期内应立即通知维保单位进行维修，未经项目总经理批准维修人员不得私自拆修设备。维保期过后，小问题可由工程部自行解决，需要外委维修时，由工程部经理填写设备外委维修申请表，按审批权限由项目总经理审批后，工程部联系相关单位进行维修。所有维修内容均应填写设备设施日常维修保养记录。经专业人员鉴定无法维修的设备，由工程部经理填写设备报废申请22、单，经项目总经理审批并报公司领导审批后予以报废，所有资料均应放入设备档案中留存。4.2.4 新增设备机具由工程部经理填写设备申购表，按审批权限由相关人员审批并报公司领导审批后，按照采购控制程序购买。采购回的设备应由专业技术人员验证签字确认，验证合格后方可办理入库手续。4.3 工程巡检规定工程责任人应每日巡视并做好检查记录，工程部经理每周进行一次检查。所检查区域和内容包括水泵房、低压配电室、中控室、其他设备房、公共区域照明、土建门窗、标牌、阀门管道、污水雨水井、消火栓等项。在巡视中发现的问题应及时安排工程部进行整改，并在工程值班记录中详细记录；公共区域的报修应指定专人负责维修，工程主管对维修情况23、负有监督检查的责任。5 相关记录5.1 设备设施管理台帐登记表5.2 年度设备保养检修工作计划5.3 月度设备保养检修工作计划表5.4 设备、设施日常维修及保养记录5.5 电专业设备（设施）检修记录表5.6空调专业设备(设施)检修记录表5.7水暖专业设备（设施）检修记录表5.8设备（设施）巡查记录表5.9 来访登记表5.10 工作联系单三、锅炉房作业规程1 目的保证锅炉房设备、设施的正常运行，确保辖区24小时热水供应及季节性采暖工作。为业主提供更好、更高效的服务。2 范围适用于各项目燃气锅炉房。 职责3.1 工程部具体负责锅炉的监管运行工作。3.2 由持证专业司炉工负责运行。3.3 工程部负责24、批准相关工作内容和计划，并监督指导锅炉房运行。 3.4 有关停炉等重大事项，需要报项目总经理批准后实施，并要文字材料报公司项目管理部备案。3.5 司炉工要负责化验水质等相关工作。3.6 工程部负责锅炉房的安全工作。3.7 工程部负责锅炉房计量器具的检定工作。. 锅炉房管理规定4.1管理要求4.1.1锅炉房的主管单位为工程部，司炉工接受工程部的领导，遵守相关的行业规定，积极做好锅炉房的各项工作，为用户提供满意的服务。4.1.2锅炉房为大厦或小区供热的关键部位，衔接着一次管网和二次管网及楼内的供应。站内设备应按规定进行维护保养，使设备处于完好状态。4.1.3 锅炉房内值班室应配制“锅炉房系统图、锅25、炉房大厦（或小区）供热平面图”，以便值班人员熟悉掌握连接方式及供热范围。4.1.4锅炉房值班人员应遵守交接班制度，定时做好工作区域巡视，检查设备运行状况，做好工作记录。4.1.5工程部应在每年供暖前后召开工作会，做好供暖前后的准备、检修工作，通报采暖季中的运行状况，存在的问题，制定解决办法，为来年供热做准备。4.2安全保卫制度4.2.1除锅炉房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入锅炉房必须经工程经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。4.2.2当班人员要坚守岗位、提高警惕，严格执行安全技术操作规程和巡回检查制度的各项要求。4.2.3非当班人员未经同意26、严禁对各种管路阀门及电气开关进行操作。4.2.4锅炉房内严禁存放易燃易爆品。4.2.5消防器材保持常备，严禁随便移动或挪作他用。4.2.6热力系统发生事故时，当班人员须迅速、准确采取措施，防止事故扩大，同时立即报告有关领导。4.2.7保持锅炉房的清洁卫生，备件和工具按指定的地方摆放整齐。4.3巡回检查制度4.3.1为保证设备的正常运行，每两个小时至少进行一次巡回检查并按规定抄录仪表读数。4.3.2设备各元件可见部位是否有异常现象。4.3.3检查水箱水位、补水泵、循环泵、电机及各阀门开关位置等状况是否正常。4.3.4检查安全附件和一次线仪表、二次线仪表是否正常，各指示信号有无异常变化。4.3.527、巡回检查发现问题要及时处理并将检查结果记入锅炉运行记录。5. 运行规范5.1锅炉房燃气安全技术操作规程5.1.1操作前准备。5.1.12检查锅炉设备是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应采取相应的措施修补或请厂家进行维修。5.1.13检查控制电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。5.1.14打开采暖系统中的循环泵阀门，并关闭排污阀；开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满为止。5.1.15在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。5.1.16检查压力表前的旋塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常。5.1.17认真检查28、各燃气管路及主辅机各装置设施, 然后打开供气阀门，查看燃气过滤器是否正常过气。5.1.18烟道上的节门应全部开启（挡风板或截流阀），防止排烟受阻造成事故隐患。5.1.19检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。5.1.110开起采暖系统循环泵，观察是否有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。5.1.2开机5.1.2.1首先完成开机前的操作准备工作。5.1.2.2必须先打开总电源，然后再开启燃烧器旋钮。5.1.2.3开炉后必须先烧小火，再启动大火。5.1.2.4在燃烧机工作进入正常燃烧后，必须认真观察运行情况，必要时对燃气压力进行调整。并随时观察排烟29、情况，必要时调整风门大小。5.1.2.5锅炉正常燃烧后，供、回水温应上升，压力正常，表明燃烧正常。5.1.3紧急停炉的有关规定5.1.3.1在锅炉正常运行过程中，任何人不得随意停炉，除经上级通知或批准外。5.1.3.2在锅炉正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停炉或发生停电、断气故障时所导致锅炉设备停炉，应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报工程部主管或值班经理，待故障排除后按相应操作程序启动。5.2 运行规定5.2.1 每天24小时需要人员值守，不允许脱岗。5.2.2 根据供热要求和温度运行曲线调整锅炉运行的温度和时间。5.2.3 按时填30、写运行记录。5.2.4 按照规定进行水质化验。5.2.5 各种阀门的调整必须与工程部接洽后才可以进行，除非特殊紧急情况。6. 保养规范为了保证锅炉安全运行，必须坚持对锅炉、管道及原有设备进行日常维修保养和定期检修，司炉工应严格遵守执行维修保养计划。6.1 日检6.1.1 值班人员根据运行情况填写锅炉房运行记录，保持室内清洁卫生，每班必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。6.1.2每班应检查阀门、管道、盘根是否有漏水现象，如果有应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力）工作，可在夜间停炉后进行。6.2周检、月检6.2.1每周定期排污（根据水质化验的结果，对一次水进行处理），防止发生锅炉系统结垢31、现象，造成事故或产生隐患。6.2.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。6.2.3锅炉安全阀应每月手动开启检查（在运行期间），使安全阀灵敏可靠，6.3停炉后保养工作 6.3.1设备运转部位应每季按时加油，机件松动的要进行坚固，不可疏忽大意。6.3.2每月应进行打扫锅炉内积灰，并按规定进行设备检修。 6.4燃气锅炉的维修保养程序（有说明书要按照说明书要求实施。没有要求的按照本要求去做）6.4.1 停止设备运行：切断主开关，确保不出现意外合闸；将连接插头座从燃烧器上拔下；关闭燃气截止阀；6.4.2 移出燃烧器支座，并打开清洁门，卸下烟气回流装置的管道，拆下鼓风燃烧器燃气连接管，将燃烧器法兰32、上四个螺栓拆下，移出燃烧器支座，将螺栓从清扫门上拆下，打开清扫门；6.4.3 拆下清洁盖，将稳流器拉出清扫,不得用力过猛；6.4.4 加热表面,排烟道及排烟管的清扫，用刷子清扫烟道,燃烧室和排烟室,并用吸尘器吸出燃烧残渣，通过清扫孔把排烟管和抽烟罩中的燃烧残渣吸出；6.4.5 检查所有密封垫和密封绳,更换损坏的密封垫和密封绳；6.4.6 检查清洁门,燃烧器入口以及清洁盖的绝热部件,更换损坏部件；6.4.7 推进稳流器,旋紧炉门和清洁盖，将稳流器推至止动器部位，均匀交叉地旋紧炉门螺栓，清洁盖用螺栓上紧,保证密封；6.4.8 检查供热设备侧的接口和防水套管的密封性,拆下顶盖；6.4.9 检查观察口33、和手孔密闭盖的密封性，打开手孔盖,清洁密封材料表面，必要时更换新的密封垫，新的密封垫经过启动运行后要再次上紧,如果设备放过水,则要在注满水后重新打开安全装置；6.4.10 检查烟气回流装置的功能,检查导线和鼓风机有无污垢和生锈,密封是否合格；6.4.11 移进燃烧器支座，将四个螺栓在燃烧器法兰上拧紧，安装燃气接管并检查密封性；6.4.12 检查安全装置的功能。根据生产厂家的说明检查安全阀,水位限定器和压力限定器；6.4.13 检查设备水位及压力是否符合规定,压力过低要补充注水；6.4.14 清扫锅炉前壁上的观察镜，检查密封圈和软管连接件的密封性；6.4.15 水质检查：必须防止加热表面积淀过多34、的水垢或炉垢，注水及补充水碱土总和0.3mol/m3,采暖用水PH值8-9.5；6.4.16 检查绝热垫层是否就位,必要时校正；检查置放环境,排风装置的功能；检查排烟管密封性；最后进行燃烧器校准。6.5板式热交换器的清洗维护6.5.1 关闭热交换器时,热交换器内媒质的压力应逐渐减少,并将热交换器的温度自然降到室内温度；6.5.2 先用尺测量2块挡板中的距离；6.5.3 要拆开前先关紧阀,再将热交换器内的水排掉；6.5.4 用交叉的方式拆开螺帽,松开时将螺帽慢慢放松几公分,要交叉把螺帽松开,依次类推,直到全部可用手松开再将螺栓拿开；6.5.5 面对前挡板将每一片板子右上角的标志记下来,以作为将来35、装回去的依据；6.5.6 将后挡板往后推,从侧面将板片一片片拿下来；6.5.7 用塑胶刷子将板片的脏东西全部刷掉,也可用高压清洗工具清洗。如果刷不掉则购买5%的草酸或弱酸,将板子放入槽中浸泡1-2小时,再用清水和刷子刷干净；6.5.8 刷的过程中尽量不要破坏垫片,用胶直接粘在清槽中,必须使用不含氯的胶粘贴垫片,放几分钟后,待胶固定后再装；6.5.9 清洗后,按排列顺序一片片装回去,依原来标志,先第一片,随后的两面都有垫片,再接着的没有垫片,再两面都有垫片,如此循环重复,直到最后一片；6.5.10 装回螺栓的方式与拆开时相反,用尺测量热交换器两块挡板间的距离,紧固螺栓使其与拆开前的距离相同 (可36、允许误差3%)；6.5.11 安装完毕后,先将阀开1/4,再开泵,几分钟后再开到1/2,再开到3/4,直到全开。6.6年检6.6.1应按照劳动局锅炉监察要求，每年的非供暖期间，将锅炉房设备资料送国家指定的锅炉检测机构进行安全检查；在供暖运行期间，由具有资质的锅炉检测机构或单位检查运行情况。6.6.2每年将压力表和温度表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表和温度表禁止使用。6.6.3应按照劳动局锅炉监察要求，每年要将安全阀设施送国家指定的锅炉检测所报检，如送检不合格，必须更换经检验合格的新安全阀。6.6.4每运行6年应由国家指定的锅炉检测部门进行打压试验，对于不检测或不合格锅炉禁止使用37、。6.7 关于水泵的保养见水泵房作业指导书，耐热轴承必须按照说明书选用润滑剂，如采用二硫化钼进行润滑。7.相关记录7.1 锅炉房运行记录7.2 保养记录 四、供配电系统作业规程1目的保证设备正常运行，确保正常供电。2 范围适用于各个项目高、低压变、配电室。3 职责3.1 工程部具体负责变、配电系统的监管运行工作。3.2 由持证电工负责运行。3.3 工程部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导变、配电系统运行。 3.4 有关停电等重大事项，需要报项目总经理批准后实施，并要文字材料报公司项目管理部备案。4 变、配电室管理制度 4.1负责供电运作和维修的人员必须持证上岗。配电室的值班员必须熟悉电气设38、备情况和有关安全措施。4.2各项目部应建立24小时运行巡视值班制度，对配电装置及变、配电室按规定进行巡查，作好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报项目部或公司项目管理部。4.3配电设备由专职人员负责管理和巡视值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。巡视值班员必须作好巡视值班记录，认真执行交接班制度。4.4供电线路严禁超载供电，变、配电室内禁止擅自接线。应按负荷的需求，有计划的切换变压器。4.5停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。4.6变、配电室内设备及线路变改，要经工程部经理同意39、；重大改变，要报项目总经理批准并报公司项目管理部备案。4.7变、配电室消防设施完好，并有手持式气体灭火器。加装防鼠板防止小动物进入。4.8除变、配电室工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入变、配电室必须经工程经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。4.9加强日常维护、检修，保证变、配电室内公共照明、指示、显示灯具等设备的完好。5停电处理程序5.1基本要求5.1.1 总配高压操作需报告片区供电部门批准或者向其通报操作内容。5.1.2一切操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。5.1.3 一切操作必须由两名正式值班电工（两证齐）来进行，并要穿戴合格的40、防护用具（绝缘靴和手套）。其中一人操作，另一人唱票及监视。5.1.4 一切操作都应先在模拟图板模拟操作，然后再实际操作。所有操作都应严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。操作完毕后，应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。5.1.5操作票由一名本任务操作电工填写，另一名操作电工复核无误后报项目工程经理审批签字后，方可执行。5.1.6.环网进线柜，出线柜严禁操作。若供电局人员操作，须核实其身份，并在操作票上签名。5.2计划性停电5.2.1市电计划性停电，项目部应及时通知业主，并做好解释工作。5.2.2工程部根据工作需要安排的计划性停电，由工程部提前2天详细填写停水/电/热/气/试41、消防设施申请单，详细说明停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项，经工程部经理审核后，报项目总经理审批，并报公司项目管理部备案。a.停电范围涉及到业主用电，经批准后，由工程部以工作联系单的形式知会客服部，客服部提前24小时在管理区域内以书面方式通知业户，并做好解释工作。b.为尽可能地避免妨碍业主用电，工程部计划性停电检修应安排在1:00-5:00进行。c.计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。d.由工程部主管指定一名设备责任人，提前1天作好停电检修所需工具、材料和备用电源的准备及人员安排、相应工作内容培训。.e .指定操作人，填写并明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的42、高压开关柜。f.按操作票在监控下进行停电操作。g.停电后进行验电，悬挂警告牌。h. 操作完毕向主管人员汇报。5.2.3作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.2.4供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。5.3事故性停电5.3.1由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应做好详细记录并迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知工程部、设备负责人处理，并填写突发事件登记表，同时告之客服部和监控中心。5.3.2威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。5.3.3停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向工程部经理报告。5.3.43、4停电检修设备时安全注意事项：a. 由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人。b. 断开隔离开关，必须由现场作业设备责任人用高压验电器、低压验电笔对变压器和配电柜进行验电。c. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线和相关标识牌。d. 最后由工程主管核对，确认安全措施无误后方可进行检修。e. 检修完毕，由设备责任人拆去标识牌和临时接地线。5.3.5作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.3.6供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。6 变配电操作规程6.1正常停、送电操作程序6.1.1 填写操作票，审查操作票。6.1.2 明确操作票的内容，核对要停、送电的设备。6.1.3 拆除停电警44、告牌。6.1.4 在监护下按操作票进行合闸送电操作。6.1.5正常停电作业时，应从各配电室的各负荷侧断路器拉起，依次拉到电源侧断路器，这样开关的开断电流能减至最小，比较安全。6.1.6正常送电作业时，应先从电源侧的开关合起，依次合到负荷侧开关，按这样程序操作可使开关的闭合电流减至最小，比较安全，如某一部分出现故障也容易发现。6.1.7 操作结束后，向主管人员汇报。6.2 配电室各单元区域断路器故障掉闸停电时，应先切断各分户断路器,再合区域断路器。如区域断路器合不上，要先检查区域断路器与分户断路器间线路。如能合上，应先通知所停区域内各户业主断开插座漏电开关，再进行逐户试合闸，判断故障点。如变压器45、处主断路器故障掉闸时，巡视值班电工应先报知电气技术员或电气负责人，由电气负责人协助处理，并知会相关领导和相关部门。处理时应：先查是否因高压侧缺相或断电所引起的失、欠压掉闸，如果是应及时与供电局用电监察科联系。如高压侧供电正常，应先断开低压侧各配电室、接室断路器，然后再从变压器主断路器合起，依次合到各配电室断路器，这样能从前端检测故障点，以免由前端的故障点在合闸时产生的短路电流冲击各支路负荷。 7 供电系统维修、保养7.1每日巡查7.1.1每日由设备责任人对配电室设备进行巡视检查，检查各电气设备运行是否正常，填写配电室运行巡视表，并且作好记录。7.1.2每日由设备责任人维护保养如下项目：配电室室46、内清洁、各种射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、出入口应急指示灯等是否正常运转。7.2每月保养维修7.2.1 配电柜的养护a. 紧固配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。b. 检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备，注意开关和接触器的触点。c. 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。d. 检查动力配电箱(柜)、并除尘。7.2.2高压开关柜的养护a. 检查高压柜接地是否良好，可靠。b. 检查高压电缆，查看电缆头有无老化、破损、放电现象，有无异常声响。c. 检查六氟化硫压力是否正常，有电显示是否正常。d. 检查高压开关操作机构电源是否正常。e. 若无任何异常，清扫47、柜外壳灰尘。f. 若发现异常情况，及时报告，请电力局专业公司维修。7.3每半年保养维修a. 对已停电的变压器除尘，给母排螺栓加中性凡士林并紧固。b. 检查低压配电室及环网柜，并除尘。7.4年度保养维修a. 在供电局对高压设备进行停电试压检测时，由设备主管组织人员对低压电力配电屏、柜进行检修。b. 由设备主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。8相关质量记录8.1 工作联系单8.2 突发事件处理记录表8.4 设备（设施）巡查记录表8.4 停水/电/热/气试消防设施申请单8.5 年度设备48、设施检修保养计划8.6 月度设备、设施检修保养计划8.7 设施、设备日常维修及保养记录8.7 配电室运行记录表8.8 电专业设备（设施）维修保养记录表8.9 操作票8.10 来访登记表 五、水泵房作业规程1目的保证小区的高区正常用水，使生活水泵房内的设备、设施正常运行。2 范围适用于各项目所管辖的生活水泵房。3 职责3.1 工程部经理负责审批保养计划。3.2 水暖工负责具体保养工作。3.3 电工负责相关配电柜保养工作。3.4 主管负责具体保养工作。3.5 工程部经理负责监督保养工作。4 管理规定 4.1水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责监控、清洁、定期保养及维修。449、.2水泵房内机电设备由维修人员负责，由值班人员操作。4.3生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。4.4生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。4.5确保污水泵等相关设备处于正常状态。 4.6水泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。4.7水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔、溢流口、泄水口等部位需用不锈钢纱网包扎，钥匙由专人保管。4.8水泵房责任人按规定定期取水样送市防疫站进行水质检测。4.9 注意观察水箱水位，确保水位始终处于正常状态。4.10注意消毒设备处于正常状态，所用材料处于正常水平。4.11除水泵房工作人员和有关领导、管理人50、员之外，其他人员未经批准不得入内。外来人员进入水泵房必须经工程经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。5 操作规程5.1生活水泵的操作程序5.1.1水泵正常自动启动a. 检查各连接部位是否安全可靠。b. 检查泵体及各管道是否有漏水现象。c. 检查各个进、出阀门是否开启。d. 检查生活水箱是否满水，管道及水泵是否已上水，压力表显示是否正常。e. 检查电子水处理仪是否通电，并是否能正常工作。f. 以上各项均符合要求后，合上电源，将控制手柄放在自动状态下起动电机，然后检查泵转向是否相符。g. 当电机已徐徐起动后，观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否上升，在达到正常转速且压力表显示值达到51、正常时，观察泵体、管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象；用手指背触摸电机、泵体温度情况及振动程度；试听电机是否正常运行。h. 待一切正常后，在巡视表格上做好记录，方可离开生活水泵房。5.1.2水泵停机a. 将控制手柄放在停止状态上，停止泵的运行。b. 切断控制系统总电源。c. 待泵停稳后，关闭管道系统的进、出口阀门及压力表阀门。d. 断开电子水处理仪电源并关闭其进、出口阀门。5.1.3水泵紧急操作程序当其中一台水泵发生故障时，要及时切换至另一台运行，可按照上述正常操作程序进行。当变频器发生故障时，要切换到手动状态下运行，可按照上述正常操作程序进行，但必须有操作人员一直观察水泵出口系统压力，不得52、超出规定压力，一旦超出范围要及时停止水泵运行，待压力下降后可进行第二次启动，可重复多次进行。6 保养规范6.1 保养要求：6.1.1 水泵类型不同，保养要求也不同，在制定保养要求前要按照说明书要求进行具体操作。6.1.2 本规定是按照多级普通管道泵(非石墨轴承)要求进行编制的。6.1.3 各个项目按照自己水泵类型进行具体编制保养规范。6.2 每日检修6.2.1每日由设备责任人对生活水泵房内设备进行巡视检查，检查阀门、管道、盘根是否有漏水现象，各电气设备运行是否正常，填写生活水泵房运行记录表。如果有异常现象，应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力），可在夜间停泵后进行，并执行管道系统操作指导53、书中计划性停水程序。6.2.2压力表显示是否正常。6.2.3水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有异响和异常振动。6.3每周检修6.3.1保持室内清洁卫生，每周必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。6.3.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。6.3.3 每周对备用泵进行切换一次6.4每月检修6.4.1设备运转部位应每月按时加油，机件松动的要进行坚固。6.4.2 每月紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除尘。6.5年度检修6.5.1 每年将压力表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表和温度表禁止使用。6.5.2 饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗54、一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由公司项目管理部存档。6.5.3 根据使用情况，必要时更新各项标识。7相关记录7.1 年度设备保养检修工作计划7.2 月度设备保养检修工作计划表7.3 设备、设施日常维修及保养记录7.4 水暖专业设备（设施）检修记录表7.5 设备（设施）巡查记录表7.6 来访登记表7.7 工作联系单六、管道系统作业规程1目的 维持设备良好性能，确保热力、采暖、生活热水、自来水、污水、中水、雨水管网运行正常。2范围适用于各项目的给水、排水、采暖热水等管道系统。3职责3.1工程部经理负责全面统筹安排。3.2设备责任人负责相关管道及设备的运行维护。3.3工程主管负责抢修工作。355、.4水工负责相关的管道维护检修工作。3.5电工负责有关电力供应和电气操作。4工作内容和要求4.1计划性停水4.1.1市政供水管网停水，项目部应及时通知业主，并做好解释工作。4.1.2项目部需要的计划性停水，由工程部提前2天详细填写停水/电/热/气/试消防设施申请单，详细说明停水设备名称、内容、范围、停水起止时间及注意事项，经工程部经理审核后，报项目总经理审批，并报公司项目管理部备案。a. 停水范围涉及到业主用水，在经批准后，由工程部以工作联系单的形式知会客户服务部。客户部应提前24小时在园区内以书面等方式通知顾客，并做好解释工作。b. 为尽可能地避免妨碍业主用电，工程部计划性停水检修尽量安排156、 :00-5:00进行。c. 计划性停水，必须保证消防设施处于警戒状态。d. 由工程部主管指定一名设备责任人提前1天作好停水检修所需人员安排、培训、工具、材料等。4.1.3饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由公司项目管理部存档。4.2事故性停水4.2.1水路系统小范围紧急抢修，由值班人员向主管负责人报告。主管负责人组织人员抢修。4.2.2如属水管爆裂事件，设备责任人或值班责任人应迅速赶到现场，并立即关闭事故段的所有阀门，减少水损失，及时组织人员抢修，并立即知会客服部印发紧急通知，并填写突发事件处理登记表。4.2.3停水时间、原因、恢复送水57、时间必须迅速向工程部报告。4.2.4如属水源被投毒或污染类事件，应立即关闭所有水房，停止供水，立即报告工程部和项目总经理、公司项目管理部、公司领导，联系卫生、防疫部门，组织人员抢救中毒人员。及时查找毒源或污染源，采取有效措施，直到水源清洁经防疫部门确认合格后方可恢复供水。4.2.5如属缺水情况，设备负责人应及时组织人员进行检查，在查明原因后，立即抢修，恢复供水。4.3水暖系统维修、保养计划4.3.1每日维护检修a. 泵房设备的运行状况由设备责任人负责并记录。b. 各阀门、阀件及管网是否漏水。4.3.2每月维护检修a. 地沟内是否有杂物和积水。b. 无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换58、试验并记录。c. 各阀门、阀件及管网是否漏水4.3.3每季度维护检修a. 井盖标识是否清晰正确。b. 地沟内是否有杂物和积水。c. 污水、雨水管道是否排水畅通。4.3.4年度维护检修a. 采暖、热水、自来水管网每年3至6月份进行年检。除年检期间外，采暖系统在非供暖季要时刻处于充水保养状态。b. 雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检，污水、雨水管网全面疏通，化粪池清掏。c. 采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检。d. 入户井及以上级控制阀门检修，主要检修内容是更换添料、阀门螺杆及其连接螺栓涂油防锈。e. 除污器、分集水缸、软水箱等管网附属设备检修，主要检修内59、容是冲洗、防腐、保温、刷漆。f. 根据使用情况，必要时更新各项标识。g. 水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。5 相关质量记录5.1 年度设备保养检修工作计划5.2 月度设备保养检修工作计划表5.3 设备、设施日常维修及保养记录5.4 水暖专业设备（设施）检修记录表5.5 设备（设施）巡查记录表5.6 来访登记表5.7 工作联系单5.8 突发事件处理记录表5.9 停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单七、空调（机房）系统作业规程1 目的规范空调设备及装置保养工作，确保空调设备及装置各项性能完好。 2 适用范围 适用于各项目辖区内的空调设备及装置维修保养。 60、3 职责 3.1 工程部经理负责审核空调设备及装置维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。 3.2 暖通主管负责组织制定空调设备及装置保养年度计划并组织监督该计划的实施。 3.3 空调维修工及机电维修工具体负责实施空调设备及装置的维修保养。 3.4 客服部负责向有关用户通知停用空调和进行维护保养的情况。 管理规定4.1空调系统管理制度4.1.1空调机组运行时，空调工应每小时巡视一次，详细填写空调主机组运行记录表。4.1.2空调机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程部经理批准后，由指定人员操作。空调机组要按照设备说明书进行规范性的61、保养维修。4.1.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、控制柜故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告工程主管。4.1.4中央空调温度达不到要求、冷冻机组控制异常等故障，应通知工程主管到现场处理并报工程部经理。4.1.5安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。4.1.6空调机组其自动控制系统出现故障后，工程主管应及时报告工程部经理，并组织技术人员进行检修，查明原因向工程部经理报告。4.1.7自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经工程部经理同意，不得私自拆修。4.1.8每半年对网络控制器及模块箱进行保养。4.1.9工程主管负责监督检查分包对冷冻62、/冷却循环系统水处理的过程和结果。4.1.10每次空调设备及装置的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由空调系统责任人报告经工程部经理批准后方可延时。 4.1.11对于突发性的设备设施故障，先经工程部经理和项目总经理口头批准后，可以先组织解决而后填写突发事件处理记录表(7.5-58)并上报公司项目管理部。 4.1.12 空调维修工及机电维修工应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后行政管理员存档。 4.1.13 空调设备及装置因维修保养等原因需要停空调时，应由设备责任人填写停水/电/热/空调/气/试消防设63、施申请单（7.5-66），经工程部经理和项目总经理批准后通知客服部，由客服部提前24小时通知有关用户。4.2空调机房管理制度4.2.1空调机房的全部设备，必须由值班员操作，非值班人员禁止操作，无关人员须工程部经理许可方可进入空调机房。4.2.2保持良好的室内照明和通风。 4.2.3机房内地面、门窗、设备应保持清洁完好，通道畅通。严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物。4.2.4机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好有效。 4.2.5作好运行记录，应两小时巡查一次，巡查内容包括：听有无异常的声音；看机组各处的压力和温度是否正常；发现异常及时修理并上报。4.2.6定期保养检查，按照保养64、要求进行，及时更换磨损的零件，作好记录。4.2.7根据空调负荷的变化，调节机组，使其达到节能运行的效果。4.2.8未经批准其他人员不准进入机房。若因工作需要确定进入时，需经工程部经理批准，在专业人员陪同下进入机房，并在来访登记上签字。4.2.9由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。空调机房每周打扫一次，机组每月擦洗一次。保证空调机组的正常运行。 操作规程（如说明书上有明确要求，要按照说明书要求进行操作，如无特殊要求，按照本规程执行）5.1空调机组运行操作规程5.1.1开机前的准备5.1.1.1检查机组是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应65、采取相应的措施修补或请厂家进行维修。a. 检查系统中的制冷剂压力是否有泄漏现象，如果系统中制冷剂压力不够时，要进行检漏和充注制冷剂。b. 检查压缩机的油位必须介于油分离器的两个视油镜之间。c. 打开压缩机吸气和排气阀，并将电机冷却阀和制冷剂液管检修阀全部打开，确认回油管上的球阀已打开。d. 检查用户电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。e. 打开空调系统中冷冻补水泵及冷却水阀门,并关闭排污阀,开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满水为止。f. 在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。g. 检查压力表前的旋塞是否处于打开状66、态，压力表指针是否正常。h. 确认压缩机加热器已通电。i. 检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。5.1.2开机试运行a. 首先完成开机前的操作准备工作。b. 开起冷冻和冷却系统循环泵，观察有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。c. 打开机组总电源，确认控制中心的显示能发光。d. 对机组的各参数进行设定，应根据天气的气温、负荷的大小进行设定，尽可能达到节约能源。e. 将控制中心面板上的ON/OFF（开机/停机）拨到ON状态下，起动空调机组。f. 在起动空调机组后，应观察吸、排气压力是否正常，声音、振动是否异常。如果发生异常现象，应立即停机做全面67、检查，待故障排除后，按以上的操作程序再次启动。g. 观察制冷剂视液镜，是否有液态制冷剂流动，有则表明正常运行。5.1.3停机a. 正常停机时，应将控制中心面板上的ON/OFF（开机/停机）拨到OFF状态下。b. 在空调机组正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停机或对于发生停电、停水等故障时所导致机组设备停止，都应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报工程部经理或值班经理，待故障排除后按正常操作程序启动。c. 停止空调系统中的冷冻/冷却循环泵。d. 如果发生长时间停机时，应将空调机组和循环泵的主电源电路拉开，也应将压缩机吸气、排气和电机冷却检修68、阀关闭，防止意外事故发生。5.2 空调系统管理5.2.1 空调机组运行时，应每天详细填写空调主机组运行记录表。5.2.2空调机组、自动控制系统操作、温度运行参数的设定应报工程部经理批准后，由指定人员操作。5.2.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、循环泵系统故障、冷却塔故障等，设备操作人应及时处理并报告工程部经理。5.2.4对于空调温度达不到要求、空调机组控制异常等大修故障，应及时通知设备负责人和维修厂家到现场处理，并报告工程部经理。6 保养规程6.1 保养要求：6.1.1 保养规范必须按照说明书或者其他随机文件要求制定和操作。6.1.2 在说明书没有明确的地方，要按照本规69、定执行。6.1.3 各个项目要明确按照自己制冷机和系统的要求制定详细的操作规范。6.2冷却塔的维护保养：6.2.1日常保养与检查a. 每二小时检查一次进行电流、电压b. 每天到实地检查一次运转情况c. 运转时是否有异响和振动d. 水流是否正常，塔内水位是否正常，每周五检查一次皮带张紧度6.2.2月度保养a. 检查皮带及皮带轮磨损情况，必要时换件或修理，同时检查上皮带轮及键定是否有松动现象b. 轴承加油c. 清洁减速箱内外表面d. 检查主要部件连接螺丝的固定情况e. 清洗过滤器、接水管、喷嘴及冷却水塔内外表面f. 检查调节排污阀6.2.3年度保养a. 检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b. 70、检查保养所有附属阀件c. 检查电路动作的可靠性d. 对电机做年度检修保养e. 清理冷却塔f. 检查和调整浮球阀6.3 空调机组6.3.1日常检查保养a. 机组运转时是否有异响噪音振动和过热现象b. 检视各仪表读数是否正常c. 检查凝结水畅通情况和机组出风情况d. 查电动三通阀的工作状态，风系统的电动风门e. 每周检查一次皮带张紧度，必要时调整风系统的电动风门6.3.2月度保养a. 清洁空气滤网，检查冷却盘管散热片b. 查皮带及皮带轮磨损情况及皮带轮和键是否有松动c. 查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固螺丝检定是否有松动现象。d. 轴承加油e. 清理机组外表及机房环境，每月清理一次过滤器f. 检查电动阀71、工作状态及调节值是否需做调整g. 加油润滑气动控制杆联接点及回风转叶轴承6.3.3年度保养a. 检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b. 清理叶轮、风机壳、检查腐蚀情况、做好防锈保护工作c. 测量记录叶轮密封间隙，检查系统的密封情况d. 检查保养所有附属阀件e. 检查气动调节装置的工作性能及运动部件的磨损情况，并全面检查气动系统密封 性及仪表的准确可靠性f. 检修保温层、查风管是否完好g. 对电机做年度检修保养（电工配合）h. 大修后起动前必须对叶轮、轴承座、电机地脚座螺丝等主要螺栓作一次全面紧固检查，并运行48小时后重新检查一次6.4风机盘管6.4.1月度保养a. 检查室内空调效果是否有异72、常声响及振动，必要时拆下加油或修理，查皮带张紧度及磨损情况b. 查高中低三速工作是否正常c. 清洁回风滤网d. 查冷凝水管及冷冻水管是否有堵管6.4.2年度保养a. 全面检查运转时是否有异常响声及电机过热现象，更换轴承油或轴承b. 检查电机的绝缘性能及电机是否良好c. 电动阀工作是否灵活，阀杆、节门、接口不允许有滴漏d. 查皮带轮的磨损情况e. 查管系是否有漏水、漏气及堵塞现象f. 清洁风机及散热翅片g. 作必要的油漆保养6.5新风机组6.5.1日常保养a. 运行时是否有异响及振动；b. 是否有漏气、漏水现象，冷凝水排泄情况；c. 相对温度调节器的位置是否正常；d. 盘管是否有堵塞现象，风阀是73、否在正常位置。6.5.2月度保养a. 清洁滤网2-3次及机组外表；b. 检查温湿度自动调节装置及各阀件的工作性能；6.5.3年度保养检修各部位工作性能。6.6水泵维修保养：（循环泵、冷冻泵、冷却泵）6.6.1日常保养与检查a. 每二小时检查一次进行电流、电压；b. 运转时是否有异响噪音振动和过热现象；c. 检视各仪表读数是否正常；d. 清洁水泵外表。6.6.2月度保养a. 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承； b. 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴； c. 如水泵脱漆或锈74、蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；d. 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。6.7 软化罐的保养维修6.7.1每天检查仪表指示，是否一个罐供水，另一个处于等待或再生状态，检查盐水储备罐是否在正常的水位；6.7.2每半年检查所有仪表的准确可靠性、手动进行各项操作程序；检查各路阀门锈蚀情况，检查盐泵，排污阀及各路支阀；检修排漏、滴、渗水现象；6.7.3年度检修罐体有无裂纹、开焊或变形现象，若有，应采取措施进行修理。6.8 冷水机组的维护保养6.8.1每天检查是否漏水，各个部位是否正常。6.8.2每月保养内容a. 测量主电机绝缘电阻，检查其是否符合机组规定的数值；b. 校正压力传感75、器；c. 检查测温探头；d. 检查各安全保护装置的整定值是否符合机组规定的数值；e. 手动检查导叶开度是否与控制指示同步，并处于全关闭位置；传动构件连接是否牢固；f. 更换油过滤芯过滤网。6.8.3 年度保养a. 不论是否已用化学方法清洗，每年必须用机械方法清洗一次冷凝器中的水管；b. 每三年清洗一次蒸发器中的水管；c. 根据油质情况，决定是否更换冷冻油。6.9户式空调的维修保养（包括柜机、分体机）(特约维修项目，要按照说明书要求进行)a. 每年4、10月对户式空调进行维修保养，其维修内容和程序如下：b. 清洗空气过滤器、风机扇片、检修操作箱内温度调节、制冷、制热、风速开关、电气接点；c. 给76、风机加油、检修、调整扇叶平稳度；d. 调整制冷制热系统、更换换向阀、膨胀阀、过滤器等；e. 减少噪音、紧固各连接螺丝、更换防震胶垫和密封磁胶条；f. 测量压缩机运行电流、摇测压缩机对地绝缘电阻、插头的接线与接零保护；g. 将更换的零部件贴好标签，以便下次维修保养时注意。7 相关质量记录7.1 年度设备保养检修工作计划7.2 月度设备保养检修工作计划表7.3 设备、设施日常维修及保养记录7.4水暖专业设备（设施）检修记录表7.5设备（设施）巡查记录表7.6来访登记表7.7工作联系单7.8突发事件处理记录表7.9停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单7.10 空调运行记录八、消防系统作业规程1目77、的确保消防系统设备、设施正常运行，为小区安全工作提供保障，把火患消灭在初期阶段。2范围适用于各项目的消防系统，包括消防报警主机及报警装置、联动装置、消防泵房及设备、补压泵房及设备、喷淋泵房及设备、消防附属设备，如排烟风机、正压风机、卷帘门等。3 职责3.1 工程部经理负责审批检修保养计划。3.2 设备责任人负责具体保养。3.3 中控值机人员负责消防主机的使用监督。3.4 工程部主管负责消防设备的检修养护工作的监督。3.5 工程部经理负责全面的监督指导工作。4管理规定4.1 消防设备房作为重点部位，必须设定专人负责。4.2 每天需对消防水泵房、阀室、中控室、稳压水泵房巡视检查一次，并填写记录4.78、3 对于中控室报警，必须及时到报警点进行检查，4.4 消防管理制度要上墙张贴。4.5 消防设备房进出必须进行登记4.6 发现消防设备故障要立即进行抢修，不得延误。4.7 设备房要保持清洁。4.8 设备报警记录要随时记录。4.9 消火栓要每周检查一次（贴封条者无破损可不检查），每半年更换封条一次，确定配件是否完好。4.10 灭火器每周检查一次，查看是否完好，否则要及时补充。4.11 对于灭火器要做成分布图，以便于管理部随时了解灭火器情况。5运行要求5.1 消防设备严禁在调试时随意启动，必须经主管或设备责任人确认无故障和损坏系统的可能方可启动，避免消防泵的随意启动损坏消火栓系统和喷淋泵的启动损坏喷79、淋系统。5.2 中控消防主机须24小时值守。5.3 在系统存在可能导致消防泵和喷淋泵启动的故障，应在查找故障的同时，主机调整到手动状态，不要设置在联动状态，发现报警要及时到现场查看，确定是否有火灾，如果确定有火灾，应按照设备要求，手动启动消防泵或者喷淋，并注意设备运行状态。5.4 烟感和温感等探头，进行测试时主机要调整到手动状态。 6 保养规范6.1消防系统操作、维修和保养6.1.1消防系统维修和保养6.1.1.1设备责任人员每日对消防水泵房巡视并填写巡视记录表，报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由工程部主管或专业技术人员在场，试验时不应妨碍小区正常秩序，报警装置的试验在下班时间（80、写字楼）或不影响住户（居住区）的时间内进行。6.1.1.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次。6.1.1.3送风阀、排烟阀、防火卷帘门每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。6.1.1.4送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。6.1.1.5消防预动作阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确。6.1.1.6消防泵、喷淋泵每季度试运行一次，每月手动盘车一次，保证手动、自动启动正常。6.1.1.7室外地下水泵接合器每季度检修一次，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活81、，水泵接合器功能正常。 6.1.2 消防泵试运行规定6.1.2.1消防栓泵、喷淋泵每季度试运行一次，每月手动盘车一次。6.1.2.2工程部主管提前2天填写停水/电/热/气/试消防设施申请单，由工程程部经理核准，报项目总经理审批后，并以工作联系单的形式通知中控室和安全部到场配合。6.1.3消防泵试运行操作6.1.3.1打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。6.1.3.2观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常，需检修泵或电机。6.1.3.3检查压力是否达到设计要求。6.1.3.4检查是否有不正常漏水现象。6.1.3.5检查联轴器是否有摆动现象。6.1.3.6手动82、试运行后，把选择开关拨到自动位置，由中控室主管在控制中心联动柜上试运行一次。6.2 火灾报警系统维修保养规范6.2.1消防系统每季度（每季度第一个月的第一个星期）对火灾自动报警系统功能检测，检查火灾探测器、手动报警按钮等机器内设置数量是否与实际工作数量相一致，确保每一个监测点处于良好的工作状态。6.2.2每季度（每季度第一个月的第一个星期）对火灾自动报警系统的工作电压进行测试，判断系统管线中的导线的绝缘阻值。确保系统无漏电现象。6.2.3每季度（每季度第一个月的第一个星期）对火灾自动报警系统的火灾优先故障功能试验一次。人为制造故障点，在有故障的前提下，仍能准确报出火警。6.2.4每季度（每季度83、第一个月的第一个星期）对火灾自动报警系统的消音、复位等功能试验一次。确保操作盘正常有效工作。6.2.5每季度（每季度第一个月的第一个星期）做一次模拟吹烟试验。对每一个探测器及手动报警按钮进行模拟实验。对于灵敏度低、有故障的及时更换，确保万无一失。6.2.6每季度（每季度第一个月的第一个星期）做一次探测器的清洗、检查。6.2.7每季度（每季度第一个月）做一次火灾自动报警控制器的内部进行一次清扫。6.2.8每半年（每半年开始时第一个月的第一个星期）做一次主、备电源互切换性能试验。在无主电的前提下，系统至少工作3小时。 6.2.9每季度（每季度第一个月）对地下车库卷帘门进行一次检测（中控室进行强切试84、验，检查卷帘门是否动作）确保其工作正常。6.2.10、 在国家法定假日或北京有重大节日前对消防设施进行维保检测。7质量记录和表格7.1 年度检修保养计划7.2 巡查记录表7.3 停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单7.4 工作联系单7.5 设备（设施）日常保养及检修记录九、楼宇控制系统作业规程1目的确保楼宇自控系统、设备设施正常运行，为工作人员提供舒适的工作环境，也为大厦提供了节约能源的保障。2范围适用于有楼宇控制系统的大厦，该系统提供于大厦的设备设施工作环境，包括空调系统、送排风系统、新风系统、生活供水系统、污水泵启停系统、电梯和配电监测、照明系统。3 职责3.1 工程部经理负责审批维保85、计划，负责检查维保情况及突发设备故障的紧急处理。3.2 设备责任人负责进行维保并填写记录，工程部弱电技工负责保养。3.3 工程主管负责监督巡视和保养工作及工作计划完成情况。3.4 弱电人员负责每天巡视及检查设备保养工作。4 弱电系统的管理制度4.1 设备机房除了每天巡视、维修人员外，无关人员不得入内，特殊情况需要工程部经理批准方可进入，做好登记。4.2 设备发生故障必须立即上报工程部主管和经理，并且按照规范进行恢复。4.3 设备机房每天必须进行清扫，保证房间内无灰尘。4.4 弱电技工每天负责检查DDC及楼控自控系统并做好设备设施的运行记录。4.5 工程部弱电人员应该按照要求进行保养维护。5 运86、行规范遵照本项目设备相关规定执行。6 检修保养规范6.1 DDC盘远程控制系统，楼控电脑计划编辑及使用系统。6.1.1每周进行DDC盘检查，如有损坏现象和线路发现问题，应及时做好维护维保工作。6.1.2每天根据天气变化进行对该系统的启停控制，做好每天各系统的运行记录。6.1.3每次换季时期对各个系统进行检查保养维护全面测试。6.1.4每年年底进行大规模的检测测试保养，并做好相关记录。6.2 楼控电脑系统做好每天运行工作的相关记录。6.2.1每天进行楼控设备巡视，检测各个系统的启停运行状态。6.2.2每月月底进行对电脑各个系统大规模的检查和维护。6.2.3每个季度第一个月进行对电脑除尘清理维护。87、6.2.4每年年底进行对各系统电脑线路的连接进行维护和保养。6.2.5定期对弱电井内进行检查，对井内有接头的部位进行检查维修，对井内有水的部位进行抽水。6.3各系统线路维护保养。6.3.1维修：DDC盘线路的检测检修步骤a. 对线路每个点进行测试；b. 检查各个接点是否接触良好； c. 进行对DDC盘除尘清理；d. 进行每个接点启停试验。6.3.2 保养：a. 规定每月对系统进行一次维护保养。b. 检查新风、排风、照明，各个回路控制返回信号，连线接触是否良好。c. 每季度检查联动控制柜、面板标志指示灯、按钮开关，是否完好，设备缺损进行更换。6.4.3每半年总结这季度内发生的故障或问题，对于经常88、性坏的设备，进行更换。6.4.4在突发故障10分钟内赶到现场，排除故障。对设备损坏严重需要更换的，应及时修复。7 相关质量记录7.1设备（设施）日常保养及检修记录7.2工作联系单7.3停水/电/热/空调/试验消防设施申请单7.4设备、设施巡视记录十、热力站作业规程1目的保证管辖区域内供暖工作正常运行。2范围管辖区内热力站。3职责3.1 工程部经理负责审批相关维修保养计划和方案，负责监督热力站全面工作。3.2 设备责任人负责运行和保养。3.3 工程主管负责监督运行和保养。4管理制度4.1保证设备的正常运行，每两小时至少进行一次巡回检查。4.2检查设备受压元件可见部位是否有异常现象。4.3检查水箱89、水位、补给水泵、循环水泵和电机及各阀门开关位置是否正常。4.4 检查安全附件和一次线仪表、二次线仪表是否正常，各指示信号有无异常变化。4.5 巡回检查发现问题要及时处理并将检查结果记入运行记录。4.6 其他见锅炉房管理制度。5 运行规范及保养规范（见水泵房作业规程和锅炉房作业规程）。6 软化水硬度测试方法6.1 100ml（毫升）软化水样，放在烧杯中；6.2 放入3ml铵缓；6.3 加3-5滴铬黑T；6.4 滴入EDTA液体，直到呈浅蓝色，读滴入格数；6.5 每小格为0.005毫克当量/升，如6小格，则软化水的硬度为0.03毫克当量/升，0.03毫克当量/升为合格。7 全自动软水器操作与维护注90、意事项7.1 保持软水器工作温度为250；7.2 保持入口水压0.20.6Mpa，如经常达不到0.2 Mpa时则须加管道泵；7.3 正常使用过程中，进水阀门不可关闭，使其始终处于开启状态；7.4 使用中若发现排污口、取样口有较多树脂流出时，要立即关闭进水阀门并断电，待查明原因后，才可恢复运行；7.5停用后，重新开始使用软水器时，要将电源插头插到220V插座上，慢慢地打开进水阀门至1/4开启处，此时可听到空气从排水管排出的声音，待空气排净后，全部打开进水阀，再顺时针转动手动再生旋钮，听见“喀嚓”声停止转动，此时已起动再生程序，当手动旋钮转一圈，既再生完成后，从取样口取出水样进行测试，出口硬度不大91、于0.03Mg-N/L后，再投入使用；7.6 长期停用或断电，欲恢复正常运行，每台罐至少需经一次再生后，方可保证得到合格的水质；7.7 日常维护主要工作为监视出水硬度和加盐，不可用碘盐或钙盐作再生剂，为保证盐箱中盐液的浓度能达到饱和，首先保证溶解时间不小于6小时，其次是必须保证盐平面始终高于水平面，当发现出水硬度不合格时，须查找原因，进行处理，同时可根据测试情况，重新设定开始时间和再生各步骤的时间；7.8 防止空气中氧气溶于盐水使树脂中毒，应注意盖好盐箱盖；7.9 水箱淤泥过多会影响再生过程，故应及时清洗；7.10发现故障时，可参照产品“安装与使用手册”的维修指南部分，予以排除。8 板式热交换92、器的清洗维护8.1 关闭热交换器时,热交换器内媒质的压力应逐渐减少,并将热交换器的温度自然降到室内温度；8.2 先用尺测量2块挡板中的距离；8.3 要拆开前先关紧阀,再将热交换器内的水排掉；8.4 用交叉的方式拆开螺帽,松开时将螺帽慢慢放松几公分,要交叉把螺帽松开,依次类推,直到全部可用手松开再将螺栓拿开；8.5 面对前挡板将每一片板子右上角的标志记下来,以作为将来装回去的依据；8.6 将后挡板往后推,从侧面将板片一片片拿下来；8.7 用塑胶刷子将板片的脏东西全部刷掉,也可用高压清洗工具清洗。如果刷不掉则购买5%的草酸或弱酸,将板子放入槽中浸泡1-2小时,再用清水和刷子刷干净；8.8 刷的过程93、中尽量不要破坏垫片,用胶直接粘在清槽中,必须使用不含氯的胶粘贴垫片,放几分钟后,待胶固定后再装；8.9 清洗后,按排列顺序一片片装回去,依原来标志,先第一片,随后的两面都有垫片,再接着的没有垫片,再两面都有垫片,如此循环重复,直到最后一片；8.10 装回螺栓的方式与拆开时相反,用尺测量热交换器两块挡板间的距离,紧固螺栓使其与拆开前的距离相同 (可允许误差3%)；8.11安装完毕后,先将阀开1/4,再开泵,几分钟后再开到1/2,再开到3/4,直到全开。9 相关质量记录9.1锅炉房运行记录表9.2物资能源消耗统计表9.3交接班记录表9.4锅炉水质化验记录表9.5机房出入登记表十一、电梯（机房）作业94、规程目的保证管理范围内的电梯安全运行，按照规程完成电梯的维护工作。范围管理区域内的电梯。职责.1工程部经理负责审批保养计划和监督计划落实。.2工程部主管负责监督计划的实施和检查。.3电梯工负责具体保养或者监督专业公司的保养工作，负责电梯的管理工作。.4相关电工配合电梯管理工作。电梯管理制度4.1 电梯管理规定4.1.1电梯机房实行每日巡查制度。4.1.2电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管。4.1.3值班人员在值班期间不得会客，不得无故离岗、串岗；对讲机随身带，做到随叫随到。电梯出现故障，从故障反映起，不得超过10分钟到场。4.1.4机房应通风良好，照明满足要求，门窗95、关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间。4.1.5机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物。4.1.6每班值班人员巡视所管电梯二次（包括机房、轿箱、轿内轿外指示信号灯、照明等。），并认真填写值班记录。4.1.7值班人员密切监视和掌握各电梯的运行动态，并按规定调整好电梯服务时间的开启。4.1.8机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好有效。4.1.9电梯机房每周至少打扫一次卫生。4.1.10闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，需经工程部经理批准，并在专业人员陪同下进入机房。4.1.11未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备。96、4.1.12由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。4.1.13电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。4.1.14当值班人员遇到电梯出现故障困人时，首先应保持镇定；同时用大堂对讲机向乘客作解释，用电梯闭路监视系统监视被困乘客状况，迅速采取对策，立即通知当班外其它作业人员迅速回岗，严格按照“电梯故障困人救援法”执行，共同解救、修复，并作好记录。4.1.15电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平有限而无法修复时，应立即呈报联系电梯专业公司解决，待电梯修复后，工程部经理应组织技术人员验收合格后，方可使用。4.1.16交97、接班时，交班者应交代清楚各电梯的运行情况并填写值班记录；接班者应按规定巡检时间对机房、各电梯进行异声、异味、乘感、照明及内外显示等项目检查，如有异常情况，应相互协助维修好才交接班。4.2 电梯保养要求4.2.1 维护修理前的安全准备工作：a. 轿厢内或入口的明显处应挂有“维修停用”标牌。b. 让无关人员离开轿厢或其他检修工作场地，关好厅门；不能关闭厅门时，需用合适的护栏挡住入口处。c. 检修电气设备时，一般应切断电源，或采取其他适当安全措施。d. 一个人在轿顶做检修工作时，必须按下轿顶的检修急停按钮，关好厅门，在操作盘上挂“人在轿顶，不准动梯”的警示牌。4.2.2 检修过程中的安全注意事项：a98、. 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须关闭电梯。b. 人在轿顶上工作时，应站立在牢固的位置，脚下不得有油污，以防滑倒。c. 人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件工作情况时，必须牢牢握住轿厢绳头板、轿顶横梁等机件，不能握住钢丝绳，并注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内的司机或维修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。e. 禁止在井道内和轿顶上吸烟。f. 检修电气部件时，应尽可能避免带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作，预防触电，并有主持和助手协同进行，应注意防止电梯突然启动运行。g. 使用的手灯必须具有带护罩的、电压为36V以下安全99、电压。h. 严禁维修人员站在井道外探身到井道内，以及两只脚分别在轿厢顶与厅门上坎之间或厅门上坎与轿厢板之间进行长时间的检修操作。i. 进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速涨紧装置的断绳开关断开。乘坐电梯须知5.1 学龄前儿童及其他无民事行为能力人员须由成人陪同乘梯。5.2 电梯内请勿打闹嬉戏。5.3 发生火警时，请勿乘用电梯。5.4 电梯内请勿吸烟。5.5 请利用明示的电梯开关，禁止强行扒启及冲撞电梯门。5.6 本电梯限乘 人，警铃响起请自动减员，以免发生危险。5.7 电梯出现故障时，请按故障电话按钮，通知维修人员，听从电话指挥，安全离开梯内。5.8 禁止使用电梯运送超长超大货物。电100、梯运行规范6.1电梯必须按照电梯维修保养制度进行日检查、周保养、月保养、季保养、年保养和检验（必须进行经政府相关质量监督检验部门检验合格），定期进行易损件的检查和更换。6.2电梯内必须张贴乘梯须知和电梯的维修保养单位名称、管理单位名称、联系人、联系电话等必须的联系方式。6.3采取多渠道向住户宣传电梯使用注意事项以及出现紧急情况的处理。6.4电梯运行人员必须经培训后上岗。6.5有违反电梯乘坐须知的行为必须制止，必要时上报公司领导和有关政府部门。6.6必须严格按照服务规程和操作规范对电梯进行操作，严禁违规操作。6.7发现电梯运行异常，立即上报，并请电梯维护管理人员来处理，严禁擅自处理。6.8无关人101、员不得打开电梯轿厢小门及外面开关钥匙，不得随意按动电梯控制小门内按钮，不得破坏或按动消防按钮。电梯保养规范（如本规范与电梯说明书等随机技术文件要求不符合，要按照说明书或随机技术文件来执行） 7.1周保养基本要求：电梯要求每周保养一次(或者根据电梯具体要求两周保养一次)，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。7.2对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。7.2.1电源开关、安全开关。7.2.1.1控制柜总闸及极限开关各电气元件齐全无损伤，接线牢固。7.2.1.2 检查熔断器、熔丝接触情况，接点牢固，应无打火现象。7.2.1.3 急停、安全窗、井底、限位等安全102、开关应接触良好，动作正常、可靠。不准跨接。7.2.2曳引机：外观机体应保证清洁光亮。7.2.2.1减速机 a. 运行时应平稳无异常振动。b. 减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。c. 减速箱油温不超过85。7.2.2.2 电动机 a. 电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音，如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承，轴承是否损坏。b. 电动机油位应在油镜中心附近。d. 电动机使用时环境温度不应高于40，温升不应高于铭牌规定。e. 电动机轴承窜量不大于4mm。7.2.3 制动器7.2.3.1 动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%。 7.2.3.2 抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘103、车轮不应用手能盘动。7.2.3.3 抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。7.2.3.4 抱闸开闭应灵活、自如，线圈温升不超过60。7.2.4控制柜7.2.4.1柜内各电气元件应工作正常，仪表准确。7.2.4.2无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；7.2.4.3柜内反开关无油污无积尘。7.2.5 限速系统7.2.5.1限速轮：外观清洁，动作灵活，无明显月期打点，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。7.2.5.2涨绳轮及安全钳装置：外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮毡垫加油，安全钳各联动机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。7.2.6104、 选层系统 选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。7.2.7 厅、轿门系统 7.2.7.1厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度为7mm，此时外厅门不应能用手扒开。7.2.7.2安全触板、光电装置功能可靠。7.2.7.3厅门、轿门、转动部位及滑道：转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换。 7.2.7.4开关门机构：开关门总程清洁，活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。7.2.8 层显系统，内选、外呼系统。7.2.8.1各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。7.2.105、8.2灯光显示正常，清洁无尘。7.2.9 井道系统7.2.9.1 轿厢，对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。7.2.9.2 油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。7.2.9.3 钢丝绳张力均匀且无断股。7.2.10 卫生铁门至机房间的楼道、机房、轿顶、底坑等部位应保持清洁、无垃圾，清除油污及灰尘。 7.3月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。7.4电梯检查部件及保养维护要求7.4.1 减速机a. 减速机应无异常响声，清除表面积尘油垢。b. 为蜗轮油的滚动轴承加油，检查联轴节有无损伤。c. 检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。7.4.2电106、动机、发电机组，a. 清除其内外灰尘及油污。b. 测速系统工作正常，传动系统无损伤。7.4.3制动器 a. 检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。b. 紧固各连接螺栓。d. 线圈温升不超过60。7.4.4限速系统，a. 清除夹绳钳口处异物、油污。b. 旋转销轴部位加油。 c. 检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损。e. 检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。7.4.5控制柜、励磁柜a. 检查各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。b. 检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重凹凸不平应修复或更换触头。c. 检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。7.4.6 钢丝绳a. 检查钢丝绳锈蚀107、及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。b. 钢丝绳张力应均匀。7.4.7厅轿门系统 清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。7.4.8 选层系统 a. 清除各部位灰尘及油污，调整电气、选层器动作间隙或准确度。b. 为钢带轮及涨绳轮轴加油，为活动拖板导轨加注润滑油。7.4.9导轨：对有自动润滑装置的导轨，应加注机械润滑油。7.4.10 安全装置，a. 检查部位：断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置，急停开关，修检开关、安全窗、限位、极限开关。b. 各安全装置应灵活可靠，无卡阻现象，清除各安全装置的油垢。c. 清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘，保持108、底坑干燥。 7.5半年保养 7.5.1半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。7.5.2 各部位检查、维护、保养要求7.5.2.1电动机、发电机组a. 添加轴承润滑油。 b. 检查修理碳刷刷架、清理导向器。7.5.2.2曳引钢丝绳 a. 调整张力与平均值相差不大于5%。c. 钢丝绳表面油污过多，应清除。d. 检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。e. 检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况 7.5.2.3导靴 a. 清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂。b. 紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。c. 检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮109、应无异常响声，发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。7.5.2.4开门机 a. 检查整个系统，转动部位填充润滑脂。b. 开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。d. 转动系统可靠无损伤。e. 导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。7.5.2.5接线盒及电缆。a. 检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘。b. 检查电缆有无挂碰、损伤，紧固电缆架螺栓。7.5.2.6极限、限位开关a. 对极限开关做越程试验，越程距离为150250mm，销轴部位应加注润滑油。b. 限位开关越程50150mm，销轴部位应加注润滑油。8紧急情况处理8110、.1 电梯漏水时的应急措施。8.1.1当楼层发生跑水，水淹而使井道或底坑进水时，应将轿箱停于进水层的上一层，终止运行，切断总电源，以防止轿箱进水。 8.1.2当底坑内出现少量水或渗水较多时，应将电梯停在二层以上，终止运行并切断总电源。8.1.3当机房或底坑进水较多时，应立即停梯，切断电源，以防止发生短路触电事故。8.1.4当发生漏水时，应尽快切断水源，以保证电气设备不沾水或少沾水。8.1.5漏水电梯在正常使用前必须进行降湿处理，如采取擦拭热风吹干，自然通风，更新管线及有关部件等方法，确认湿水消除，绝缘电阻经重新测试符合要求并经实验运行无异常后，方可投入运行。8.1.6在对电梯漏水进行处理的同时111、，主管级以上人员应在各电梯入口处防止其他状况。8.1.7电梯投入运行后应由电梯维修人员或专业人员对漏水电梯进行值机确认无异常后方可撤离。8.1.8电梯恢复运行后，对漏水原因，处理方法，防范措施等做好详细记录并存档备案。8.2 发生火灾时的措施。8.2.1建筑物或电梯发生火灾后应以立即终止电梯运行为原则。8.2.2发生火灾时，对有消防运行功能的电梯，应立即砸开消防功能玻璃，并按动“消防按钮”使电梯进入消防状态。此消防状态启用后一般人不允许再启动电梯，而只供消防人员及有资格人员使用。8.2.3对于无消防功能电梯应立即将电梯直驶或选层到基站并切断电源或将电梯停于火情尚未蔓延的楼层。8.2.4有关人员112、组织疏导乘客尽快离开轿箱，通过步行楼梯安全撤离。并将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭轿门并切断电源。8.2.5井道内或轿箱发生火灾时，应立即停止运行并疏导乘客尽快撤离，切断电源，用干粉灭火器进行灭火扑救。8.2.6相邻建筑物发生火灾时，也应立即停梯，以免因火灾停梯或停电而造成困人事故。8.3当发生地震时的措施8.3.1禁止企图搭乘电梯逃生。8.3.2轿厢内的乘客应设法使电梯就近到达层站尽快撤离，电梯管理人员应立即切断电梯电源。8.3.3地震停止后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。8.4当电梯操纵盘或其它金属部位有麻电现象时乘客应设法使轿厢就近到达层站尽快撤离。电梯管理人员应113、切断电梯电源，呼叫电梯维修人员进行检查。9相关质量记录9.1电梯日巡查记录9.2电梯保养计划9.3电梯保养记录十二、弱电系统作业规程1目的确保安防系统设备、设施正常运行，为小区安全工作提供保障。2范围适用于各项目的安全防范系统，包括对讲系统、报警系统、门禁系统、监控系统、周界报警系统、车场管理系统、电讯系统、有线电视系统。3 职责：3.1 工程部经理负责审批维保计划，负责检查维保情况及突发设备故障的处理意见。3.2 设备责任人负责进行维保并填写记录，工程部弱电技工负责日常保养工作。3.3 工程主管负责监督巡视和保养工作。3.4 保安员负责设备的保管和使用，出现问题向安全部经理报告，通过工作联系114、单通知工程部进行维修。4 弱电系统的管理制度4.1 设备机房除了值守、巡视、维修人员外，无关人员不得入内，特殊情况需要工程部经理或安全部经理批准方可进入，并填写进入记录。4.2 设备发生故障必须立即上报工程部主管和经理，并且按照规范进行恢复。4.3 设备机房每天必须进行清扫，保证房间内无灰尘。4.4 安全部门负责使用和巡查安全防范系统和报警对讲等弱电系统，发现问题要及时报告。4.5 工程部门应该按照要求进行保养。5 运行规范按照操作说明书要求进行操作。6 检修保养规范6.1对讲系统、窗磁系统、周界防范系统6.1.1每周进行对讲系统、窗磁系统、周界防范系统检查，是否有损坏现象，发现问题及时维修，115、并填写设备（设施）日常保养及检修记录。6.1.2每季度进行对讲系统、窗磁系统、周界防范系统进行测试，是否能正常使用。6.1.3每年进行对讲系统、窗磁系统、周界防范系统进行全面测试。 6.2 可视对讲及门禁系统6.2.1每月（每月第一个星期）对园区可视对讲系统进行巡视抽检（检修内容主要是分机与中控是否能联网）。6.2.2每月（每月第一个星期）对园区小高层一层门禁主机进行抽检。6.2.3每季度（每季度第一个月）对园区的可视对讲系统及设备所在的弱电间（或弱电箱）进行设备检修、除尘、线路检查。6.2.4每季度（每季度第一个月）对小区内对讲上所能设防（1.门磁窗磁 2.手报按钮）的系统进行抽查测试（需保116、安部门配合）。6.2.5定期对弱电井内进行检查，对井内有接头的进行检查维修，对井内有水的进行抽水。6.3监控系统6.3.1维修：6.3.1.1监视器图像不清晰的检修步骤：a. 调节监视器上的旋钮；b. 检查视频线有无松动； c. 校正镜头焦距；d. 清理镜头和防尘罩上灰尘；e. 检查摄像头或镜头是否损坏。6.3.1.2监视器没有图像的检修步骤：a. 检查摄像头是否通电；b. 检查视频连线有无断裂；c. 检查摄像头是否损坏。6.3.1.3控制器不能控制的检修步骤：a. 检查控制器控制电压有无输出；b 检查控制电压有无输入；c 检查输入插件是否损坏；d 检查输出插件是否损坏。6.3.2保养：a. 117、规定每月对系统进行一次维护保养。b. 检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。c. 检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。d. 检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。e. 对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。6.4周界防范6.4.1每月对于周界报警系统我们提前将围墙边长树枝进行修剪，以免因树枝阻挡红外线造成的报警。6.4.2每季度检查报警及联动控制柜、面板标志指示灯、按钮开关、警铃及手动报警按钮等是否完好，对玻璃片缺少、设备缺损进行更换。 对于经常报警或故障的探头进行清洗工作一次，清洗后不能恢复正常的需进118、行更换。6.4.3每半年总结这季度内发生的故障或问题，对于经常性出现故障的设备，进行更换。6.4.4对突发故障30分钟内赶到现场，排除故障。对于设备损坏严重需要更换的，应及时修复。7 相关记录7.1设备（设施）日常保养及检修记录7.2工作联系单7.3停水/电/热/气/空调/试消防设施申请单7.4设备、设施巡视记录十三、房屋管理规定1 目的 为了保证房屋使用正常，保证公共区域和建筑完好。2 范围适用于本公司物业工程维修中全部房屋。3 管理规定 3.1 房屋完损评定3.1.1每年对现有房屋进行一次完损等级评定。以确定房屋的完好或损坏程度，对于新接的物业，以对物业的接管验收代替完损等级评定。3.1.119、2 公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面的组织和领导，这个评定小组包括公司分管领导、部门分管技术人员及项目部房管员等人员。3.1.3项目部应成立评定小组；小组成员一般有56人组成（包括项目部负责人、水工、电工、泥工、木工、电梯工等）。3.1.4定期组织评定人员进行业务培训，培训方法要采取理论与实践相结合的方法。3.1.5 参加评定工作的人员一定要了解评定方法及标准，还应有高度的责任感，严格的组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持和配合。3.1.6在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。3.1.7房屋完损等级120、的汇总统计工作采用逐级自上而下的方法进行。3.2公共建筑设施的保养程序对公共建筑设施的保养采取日常维护和年度保养相结合的方式进行。维修班长制定公共建筑设施保养计划，按计划进行设施的清洗、更换、刷油、修补，并做好公共建筑设施保养记录。每年还应进行一次房屋完损等级评定，以上资料全部放入房屋管理档案中保存3.3房屋维修回访制度3.3.1各项目部指定专人负责组织定期的维修情况的检查工作，并作为回访工作记录予以保存。3.3.2对房屋的大缺陷、屋面漏水、外墙开裂等维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并做专项记录。3.3.3值班人员当收到业主对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，必须立即报告工程部，工程部应121、在24小时内安排特殊回访与返修4 相关质量记录4.1完损定级评定表4.2建筑登记表4.3公共设施保养计划4.4公共设施保养记录4.5房屋分幢评定表十四、计量器具管理规定1 目的保证管理区域内计量器具完好，计量准确，符合国家标准。2 范围各项目管理区域内的计量工具、设备上的测量仪表都在本规定范围。3 职责3.1 工程部专职责任人负责对计量器具登记。3.2 工程部经理负责审批报检内容，包括种类、数量。4 计量器具定期检定制度 4.1建立计量器具检定台帐，凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一年检定一次。4.2工程部按检定计划表规定时间提前一周，将计量器具根据基准计量器具专人进行自检并作122、记录，然后送计量站检定。4.3 凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。4.4 项目部新购买的计量器具，须上报公司项目管理部建帐，并纳入检定计划。4.5 凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送工程部安排重新进行检定。4.6 计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。4.7 凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。5 相关质量记录5.1计量器具检定台帐5.2计量器具检定计划十五、工程值班与交接班制度1 目的保证设备设施处于管理状态，保证业主报修及时，保证工程管理有序有效。2 范围各工程部。3 职责3.1 工程部经理负责检查监督各项值班123、和交接班工作。3.2 工程主管具体负责值班和交接班的工作落实。3.3 技术工人具体按照规定执行值班和交接班制度。4 管理规定4.1 值班人员应按照值班表轮流值班，未经主管同意不得迟上岗、不上岗、或者找人代替上岗。4.2 交接班双方必须提前10分钟做好交接班的准备工作，正点进行交接。交接班的准备工作主要包括：交班者向接班者交待设备运行状况、设备检修及变更等情况，业主报修未完成的工作或者其他需要交待的工作；接班者要查看设备运行记录，清点仪表、工具，检查设备运行情况。4.3 交接班时间在接班人员未到岗或者因为身体原因神志不清及酗酒等现象时，交班人员不得离岗，应继续值班并向主管反映情况，直到主管安排好124、替班人员，办完交接手续，交班者方可离岗。4.4 交班时间由于此前出现故障未处理完，或者交接班时遇到突发事故，应停止交接班，由交班人员负责处理完毕，接班人协助处理，并及时上报工程主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。4.5 每次交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内干净、整洁。4.6 交接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班登记本上签字。4.7 值班期间不得脱离岗位。4.8 值班期间不得有喝酒、吃零食、打扑克、玩游戏等行为。4.9 值班期间不得大声喧哗。4.10 值班期间要对设备设施按照要求进行检查。4.11 值班期间不论是到业主家维修还是到公共区域检查125、设备，都需要保持对讲畅通，以便能够随时找到值班人员。4.12 值班期间接到业主报修，要及时记录和处理。4.13 遇到恶劣天气和紧急情况，要及时报告主管和更高级别领导。4.14 值班必须确保24小时有人值守。4.15 确保值班期间能够处理工程紧急情况和具备处理工程紧急情况的能力。5 相关质量记录5.1 值班记录表5.2 交接班记录表5.3 突发事件处理记录表二次供水（水污染）应急预案1 目的亿城物业公司为了进一步加强二次供水卫生管理工作，根据生活用水卫生监督管理办法的规定，结合二次供水设施卫生标准及生活用水卫生规范的要求，努力提高我公司处理应急事故能力，最大程度地预防和减少突发公共卫生事件及其造126、成的损害，保障我公司管辖的各项目区域内饮水卫生安全。我公司本着为全体客户提供优质服务的宗旨,坚持以人为本，预防为主的原则，对生活供水设备及管网，坚持每日巡查和定期检查相结合，保证二次供水的安全.严格管理供水机房及设备，处理事故做到迅速、科学，避免造成重大事故。2 组织机构 2.1 各项目应急指挥部为常设机构，负责本预案的组织实施；2.2 工程部经理、客服部经理、安全部经理为现场实施负责人；2.3 各部门主管、专业技术人员及员工案预案规定和命令执行。3 职责：3.1 项目总经理为总指挥，负责指挥、调度、协调二次供水事故的应急处理。3.2 各部门经理现场组织本部门员工,做好应急求援和善后处理的各项127、工作。3.3 项目总经理负责组织调查事故的发生原因和相关责任,并负责向公司及管理部门提交事故报告。4 预防措施 4.1 工程部按照公司设备巡视管理制度，每日对生活水箱及管网进行巡视检查；4.2 保持水箱间的环境卫生清洁，溢水口的防护网保证完好无损,避免交叉污染；4.3 每年（但不得超过12个月）由专业清洗公司对二次供水设备、设施、水箱进行清洗、消毒,并取得卫生防疫部门的检验供水合格报告；4.4 每半年更换紫外线消毒器灯管,确保二次供水设备设施安全正常运行；4.5 水箱检查口、水箱间房门必须上锁，非专业人员禁止入内,保持水箱间的通风；4.6 取得健康证的工作人员方可进入生活水泵房；4.7 将工作128、人员健康证、卫生许可证明示上墙。5 紧急处理预案5.1 如发现水质有异常、或接到报告后，要迅速核实情况，第一时间报告项目总经理；5.2 确定后根据总经理指示，立即停止运行二次供水。5.3 第一时间上报物业公司领导及用水客户；5.4 发现停水及水质污染后，负责人必须在第一时间赶到现场，查明事故发生原因，停止供水并及时通告和广播通知各用水客户；5.5 采取临时送水等措施。5.6 若预计断水时间超过一天以上，须争取消防部门援助，采用消防车送水保证供应用水，同时购买纯净水、矿泉水保证用户生活用水。5.7 待管网恢复供水，取水样送检合格后，方可向恢复供水。5.8 如发现水体投毒，导致三人以上出现呕吐、头129、昏、腹泻、昏倒或死亡，应立即停止供水，并视情况迅速拨打急救电话120，救护、抢救病人。5.9 若需公安部门配合，立即拨打110电话进行报案。保护好现场，稳定用户情绪；5.10 通报上级有关部门到达现场，协助相关部门作好取证、取样工作，配合开展各项调查工作，查明原因，以书面报告的形式，提交相关部门处理。5.11 在处理事故的同时，做好应急供水的各项工作。5.12 查明原因后，首先彻底清除根源和隐患并请专业公司对生活水箱、水泵及管网进行前面消毒清洗处理，待取水样送检合格后，方可恢复供水。5.13 遇有传染疾病或其他紧急情况时，应加强对二次供水水箱及相关设备进行必要的监测和消毒，同时，购买大量纯净水、矿泉水备用，同时，每日取水样进行送检，确保合格用水，一旦发现水污染必须立即停止供水，采取措施。5.14 如遇洪水、山洪暴发等事故发生，污染了供水设施及管网等，必须立即停止供水，按规定及时清理污泥、污沙，反复冲洗水箱、设备及管网。同时，购买大量纯净水、矿泉水供应客户，待取水样送检合格后，方可恢复管网供水。- 本资料来自 -