1、物业公司服务中心住宅房屋装修管理作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核: 批 准： 发 布： 二XX年X月1.目的：控制装修行为，确保物业的完好性，保障顾客利益。2.范围：适用于XX公司物业管理服务中心。3.职责：3.1分公司经理负责审批装修申请和装修方案。3.2Butler负责建立装修管理档案并对装修过程进行检查，监督整改和验收工作。4.方法和过程控制:4.1装修申请业主办理装修，Butler必须全程跟进，主动为业主装修提供正确向导，协助业主对房屋装修进行监管。装修期间，Butler与每一户业主保持每周1次沟通，通报装修期间的情况，询问2、业主搬家准备工作进展，联络感情。 .业主及施工单位或业主授权的装修负责人需携带下列资料一同到物业服务中心办理装饰、装修手续：填写完成装修申请表；业主身份证原件（查验），施工负责人身份证原件（查验）、复印件及小一寸彩照3张；装修施工单位营业执照、资质证书（验原件复印件（加盖公章）；装修方案，设计图纸（平面图、立面图、水电施工图等）；非业主的住宅使用人，还须提交经业主签署的书面授权委托书，并注明有关委托事项，如业主为法人，需加盖法人公章；业主、施工单位与物业服务中心签订装修管理协议装修承诺书；费用缴纳，缴费地点为：物业管理服务中心财务室；序号项目费用备注1装修公司装修押金5000元竣工验收合格后退3、回，但装修期间有违规，将从押金中扣除违规处罚2业主装修押金1000元竣工验收合格后退回3垃圾清运费5元/Butler接到业主及施工单位所递交的申请及图纸资料后，将装修申报材料提交服务中心经理审批后，将审批结果反馈给装修公司及业主，如审批同意可通知装修公司到财务部缴纳装修费用。（服务中心将于3个工作日内审批完毕，若进行较大改动的，将在5个工作日内批复）审批后办理施工许可证，要求业主填写装修申明，一起粘贴于门上。发放装修许可证后，施工单位负责人可凭已批准的装修许可证在控制中心办理施工人员出入证，物业服务中心将按每套20元的标准收取相关费用（10元工本费，10元押金），办理出入证时需提供施工人员身份4、证复印件及一寸照片3张； 在装修过程中如需增加或改动项目，需填写装修改建/加建申请表，按上述1-4程序及要求向物业服务中心申请，待物业服务中心批准后方可实施。4.2装修过程管理 房屋装修须严格按照住宅室内装饰装修管理办法及小区装修管理规定装修报批资料施工图纸施工作业。Butler必须学习清楚了解以上法律规定，运用到实际工作中，确保房屋装修安全、合法。房屋结构.1未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案并经政府设计审批部门审批，不得变动建筑主体和承重结构、加大承重负荷；.2不得扩大承重墙上原有门窗尺寸，不得在承重墙上穿洞、拆除连接阳台的墙体；.3在进行地面、内墙面、天篷装修时，请勿5、凿除原结构和水泥面层，不得凿除原楼面水泥层，不得使用大理石等超重装修材料进行地面装修，（地面装修材料厚度不得超过10毫米）不得超负荷吊顶及安装大型灯具等不适当增加楼面静荷载；.4不得任意刨凿、重击顶板、外墙内侧、排烟管道；在顶板安装螺钉的孔径不得大于8mm，钻孔深度不得大于5cm；.5如需做隔墙，必须采用轻质材料(空心砌砖、防火夹板、轻钢石膏板等)；如是木质架或板墙则须涂防火漆，严禁使用不符合消防要求的装修材料。设施设备.1不得擅自改变房屋配套设施设备的使用功能；.2拆移下列设施设备需由相关单位或专业人员实施：A、供水、供电、供气的进户管线改道；B、宽频网络插座、对讲电话等弱电、智能设备、电视6、通讯系统及相关线路；C、消防报警设施等；.3严禁改变、损坏上下水主管道、墙面、地面防水隔热层等；.4严禁不经穿管直接埋设电线或改线。房屋外观.1不得改变房屋外观(包括外墙、外门窗、阳台门窗、阳台、露台之墙面等)；不得搭建建筑物、构筑物；4. 2.3.3不得扩大原预留的抽油烟机、空调、排（换）气扇管孔（窗）；4. 2.3.4不得安装雨篷等一切有碍观瞻的物品；4. 2.3.5所有装修活动必须符合政府的相关规定，保证建筑物外观的协调统一。4. 2.3.6不得在窗户内、外侧或阳台上张贴、悬挂任何广告宣传及标示。阳台、露台、天台4. 2.4.1所有阳台均不得封闭，不得安装防盗网、窗；需保持住宅物业统一外7、观4. 2.4.2不得改造或更换阳台、露台部分的墙面砖及其它房屋外墙部分，禁止对公共露台进行装修、搭建及修建花园；4. 2.4.3阳台、露台不得搭建假山、石等较大型景观；4. 2.4.4阳台上不得安装、设置有碍观瞻之物品；空调安装4. 2.5.1严禁安装窗式空调；4. 2.5.2空调须安装在物业服务中心指定预留的位置上，不得超出原预留位置，不得任意更改空调摆放位置；4. 2.5.3空调机冷凝水管应接到预留空调排水管上，禁止安装空调雨篷；钻孔不得在楼板、梁、柱等主体钢筋混凝土结构上凿、打洞，穿管等，其它部位如需钻孔的，须向物业服务中心申请，经批准后必须使用专用钻孔机施工。临时动火作业.1须提前一8、个工作日向物业服务中心提出书面动火申请，详细填写临时动火作业申请表，同时提交操作者的有效操作证书复印件；.2若有必要，物业服务中心可以要求申请人提交操作者操作证原件及消防部门的有关批文原件，以供查验；.3动火作业应做到动火前“八不”，动火中“四要”，动火后“一清”。A、 动火前“八不”：（1）防火、灭火措施不落实不动火；（2）周围的易燃杂物未清除不动火；（3）附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；（4）凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存油质的不动火；（5）凡盛装过气体的受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；（6）凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易9、燃、易爆危险的不动火；（7）在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火；（8）未配备相应灭火器材的不动火。B、动火中“四要”：（1）动火前要指定现场安全负责人；（2）现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；（3）发生火灾爆炸事故时，要及时扑救；（4）动火人员要严格执行安全操作规程。C、动火后“一清”：动火人员和现场安全责任人在动火作业结束后，应彻底清理现场余留火种，确保火种安全熄灭，留守现场15至30分钟才能离开现场。关于装修施工时间.1住宅装修施工期限：中小工程为30天，较大工程为90天，如需延期，请向物业服务中心申请10、并填写装修增加项目及延期申请表；.2装修施工时间：星期一至星期五为上午8：0012：00，下午14：0019：00；星期六、星期日及节假日严禁带有噪音、粉尘的施工；搬运装修材料及装修垃圾清运时间：17：0019：00.3本小区首户住户入住前，周六、周日及节假日可按正常时间施工；自首户住户入住之日起，按照第4.1.11.2条规定执行；.4为邻里间之正常起居生活，禁止超时装修，如有违反，物业管理服务中心有权责令停工，以维护小区生活环境。施工人员管理.1业主有责任协助物业服务中心对所雇请的施工单位人员在小区内的行为举止加以约束；.2为减少对小区业主正常生活之干扰，施工人员需按指定路线进出小区，在进出11、小区及在小区内工作时，需将施工人员临时出入证正证挂于左胸前，将出入证副证保留在保安岗亭处，离开小区时，凭出入证主证取回副证；.3一人一证，所有施工人员必须佩戴施工人员临时出入证在小区内工作，任何人不得转借、伪造施工人员临时出入证，否则物业服务中心有权没收并拒绝其进入小区或作为无证人员请离小区；.4施工人员必须遵守管理规定，在公共场所着装整齐，不得随地吐痰、喧哗、打闹、赌博、饮酒、嚼槟榔等不文明行为；.5施工人员只能在装修许可证指定的现场作业，不得串栋、串户，不得拉生意，侵扰其他业主，如非装修必须，不得在公共场所逗留、闲逛或进行与装修无关的事宜，否则物业服务中心有权没收其施工人员临时出入证，清离12、小区并拒绝进入； .6施工人员应于每天晚上19：00前离开小区，不得在小区内留宿，生火做饭；不得在小区拉生意、做广告.7施工人员应妥善保管出入证，凡丢失、转借他人或其他不正常使用出入证而造成无法核销的，按每证50元标准从出入证押金中扣除。施工现场管理.1物业服务中心人员有权进入施工现场巡查，业主及施工单位应服从并配合物业服务中心进行施工现场的管理，不得无理拒绝；.2业主及施工单位应确保不会对楼宇的设备、设施及装修造成损坏，否则，应承担相应的责任，并予以恢复，拒不恢复的将由物业服务中心安排修复，费用由业主及施工单位承担；.3不得从事装修申请批准范围以外的装修或其它影响建筑结构和使用安全的行为，如13、有改动或增加项目，必须重新申请，填写装修加建/改建申请表；.4施工现场应做好安全措施，禁止使用电炉、碘钨灯、电水壶、电饭锅等大功率电器，不得使用高瓦数照明，瓦数一般限制在100W以下，不得在施工现场吸烟、煮食等；.5在使用天那水、油漆及易燃物品过程中，应注意安全，用后妥善处理，日光灯等灯具必须与易燃物品保持适当的安全距离；.6禁止在室内存放易燃、易爆等危险物品；.7禁止在公共场所加工、堆放材料，严禁高空抛物、乱扔垃圾、烟头等；.8装修单位材料，指定地点统一堆放。.9装修单位施工期间，如需要打墙、打孔，必须到物业服务中心申请，经工程部确认后方可进行，违规者按相关规定进行罚款；.10装修单位施工期14、间不得随便私自动用消防水、严禁移动消防器材。未经申请不得改动给水管、下水道或户外装修安装其它东西，一经发现重罚重处；.11装修单位施工期间，必须将装修手续及许可证贴在门上，但不允许粘贴广告或发宣传单。4.3防火责任4.31现场必须配备足够灭火设备，最低要求每50平方米建筑面积配备1个4公斤干粉ABC手提式灭火器，但每个施工现场（包括独立的空间）应至少配备两个；施工单位必须负责施工现场的消防工作，各施工单位必须指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实；对现场施工人员进行防火安全或工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和15、制度；因违反装修管理规定所发生的安全、消防事故，由发生事故的施工单位、个人及雇请施工的业主或住户按规定承担一切经济及法律责任。4.4装修垃圾装修垃圾必须用袋装好、封口， 按规定的时间进行搬运至物业服务中心指定的地点，由物业服务中心统一清运；装修垃圾不得堆放在公共场所影响卫生及消防安全。否则，物业服务中心将代为搬运，费用从装修保证金中双倍扣除。4.5物品放行装修材料、大型贵重装修工具搬离小区时，需由业主到物业服务中心申请办理放行条，对未办理放行条的，物业服务中心有权拒绝搬离小区。4.6装修验收（Butler会同工程部一起进行）初次验收4.6.1.1装修完工前2个工作日通知物业服务中心进行装修初次16、竣工验收；4.6.1.1.2初次装修验收当日，物业服务中心出具验收报告，如有不合格项，装修公司应按照物业服务中心的意见进行整改，直至验收合格为止。4. 6.1.3装修初验收合格后，业主可办理出入证、装修许可证退回手续。4.6.2复检验收4.6.2.1初次装修验收全部合格之日起一个月后，进行装修复检验收，物业服务中心当日出具验收报告；4.6.2.2对于装修复检验收不合格项，业主按照物业服务中心验收意见进行整改，直至验收合格；4.6.2.3装修复检查验收合格后，业主/装修公司凭装修保证金收费凭证办理装修保证金退还，物业服务中心10个工作日内无息退还装修保证金。4.7装修巡查装修期间，掌握一切有关业17、主装修的信息是每一位Butler的工作要求，例如装修进度、工期等。Butler必须每天对所辖房屋进行装修巡查（根据户数数量，每天每户不得少于一次），根据装修过程监管规范进行巡查并记录及拍照，掌握装修状态，并将现场情况每周与业主进行一次汇报。具体巡查要点如下：日常巡查人员监控要求每天对装修户巡查1次并记录在装修现场监控记录表内，装修现场监控记录表须张贴于装修现场。监督装修管理责任书复印件与装修许可证是否按规定张贴。检查施工场地有无按规定配备灭火器。检查装修工人进出所管辖区是否佩带出入卡。检查装修垃圾是否放置于指定地点，园区公共区域是否有违章乱堆现象；监督装修施工按规定时间作业，并督促无留宿证明的18、施工人员及时离开。施工现场是否有打承重梁、柱；有无影响房屋外观施工现象；有无乱接拉电线,有无插座；厨卫间防水检查及监督；对公共的部位及公共管道是否有改变、损坏；装饰施工是否对相邻业主造成损害。预埋管道是否有破损；4.8违规处理巡查时发现违规行为应立即责令整改并拍照，同时汇报给主管，对于不执行整改的须开具装修违章通知书并要求其及时整改。同时根据上级意见，可以给予如下处理：责令停工；责令恢复原状；赔偿经济损失；收取违约金；清退施工人员或施工单位。4.9与业主就装修监管进行沟通为业主提供细意尽心的服务是每名Butler的职责之一，对于正在装修的房屋，Butler必须每周五向业主汇报一次装修跟进情况，汇报的形式为邮件。（时间和形式也可以根据实际情况而定，但必须留下沟通记录）邮件模板：尊敬的xx先生/小姐:您好！为了让您能及时了解、把控装修施工近况，现特向您汇报本周对您的房屋监管情况。如果您需要我们提供其他的帮助或对我们的工作有更好的意见，请不吝及时告知我们，我们将竭力为你行动。附件：装修监管情况汇报表房号： Butler 时间： 月 日 月 日 监管记录项目装修施工状况图片备注拆改工程防水工程布线工程可视对讲安装工程空调墙面地面5. 相关支持文件装修管理程序住户装修手册6.质量记录表格装修申请表装修许可证装修施工人员登记表装修违章通知书装修现场监控记录表物资搬运放行条