1、物业公司能源损耗工程维修作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1.0目的为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。2.0适用范围适用于适用公司下辖各项目。3.0职责3.1运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；3.2运营管理部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审；3.3财务综合部负责能耗费用收支核算，财务2、部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管；3.4项目依据该管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标；3.5项目客服部/收费员负责代收能耗费用的催缴；3.6项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗。4.0工作规程4.1能耗分类4.1.1自用能耗：由物业公司代收的业主或使用人专有部分所发生的水、电、气等由业主或使用人自行承担部分的能耗；（如：住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）4.1.2公共能耗：管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等由物业公司承担部分的能耗；（如：共用的电梯、公用的供暖、增压3、水泵、生活、消防水泵、水系景观、游泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）公共能耗分类明细序号能耗输出设备系统能耗产生细项备注1建筑给排水设备系统污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、2暖通空调设备系统中央空调、供暖加热、送风系统3供配电设备系统高压供电、低压供电、稳压供电、配电转换4应急发电设备系统发电机组、电源转换、油品5照明系统路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、车库灯、景观灯、6电梯设备系统电梯供电、电梯稳压、电梯备电、电梯照明、电梯空调、电梯通风7楼宇智能化设备系统监控、可视对讲、门禁、红外对射、背景音乐、车辆道闸、网络程控84、消防设备系统自动灭火、应急照明、喷淋、烟感、温感、卷帘门、应急广播、警铃、手动报警、正压送风、排烟、消防控制柜9园林绿化工程系统喷泉、游泳池、草坪灯、自动浇水、油品10办公后勤设备系统照明、电脑、打印机、空调、点钞机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、燃气等4.1.3业务合作能耗：与物业公司有业务合作的发生的水、电等由经营单位或个人承担部分的能耗；（如：户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、售水机、其他经营类设备用电）4.1.4市政公用能耗：管理项目物业范围内市政配套设备所发生的水、电、气等由市政配套管理单位承担部分的能耗。（如：市政供暖工程使用的水、电，其他市政配套工程从项目接入使用的水、电等）5、4.2水电过户4.2.1项目须查验核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、公区用电、楼层用电、消防用电、绿化及清洁用水、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户；4.2.2项目须查验涉及水电过户的设备设施完好无损坏，如有损坏情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户；4.2.3项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,须将公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的资料，总经理审批后方可过户；4.2.4办理水电过6、户手续时必须对所有相关计量表数进行抄录，明确各承担主体，并经双方负责人签字确认。其他时候能耗承担主体发生变更时，也必须及时抄录相关计量表数，并经双方负责人签字确认（如：交房后公共能耗由开发单位（施工单位）变为物业公司承担、自用能耗由开发单位（施工单位）变为业主或使用人承担，项目物业管理单位变更后公共能耗由原物业公司变为新物业公司承担，正式供暖后供暖能耗由开发单位（施工单位）变为热力公司承担等）。4.3能耗管控4.3.1能耗管理4.3.1.1前期接入阶段就需要对项目水、电、气等能耗类工程规划、设计情况进行了解，为便于后期管理结合项目实际情况向开发单位提出意见和建议，参考如下：能耗管理前期建议序号7、意见、建议依据备 注1商业配电室内商铺等商业用电与物业共用部位、共用设备和公共设施用电总线分路供电，确保物业共用部位、共用设备和公共设施用电可以安装1块总表单独计量国家发改委“发改价格2013973号”文件国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知规定：“城乡居民住宅小区公用附属设施用电(不包括从事生产、经营活动用电)，执行居民生活用电价格”如商业用电与小区公区用电混用，供电单位无法对小区内公区用电单独计量，无法执行居民用电2物业共用部位、共用设备和公共设施能耗应该分区域、分系统单独计量便于项目能耗统计分析3物业共用部位、共用设备和公共设施能耗计量装置安装位置集中并且合理便于能耗数据8、统计汇总4物业共用部位、共用设备和公共设施用电全部加锁、安全可控制，用水水龙头全部为钥匙开启、绿化用水接口统一使用插口式装置便于项目能耗管控5自用能耗的计量使用预付费系统便于能耗费用的收取6非业主或使用人自用供水供电管线不得从其专有部分明敷经过避免出现私接水电情况，后期核查难度较大7各计量装置需设置在公共区域便于对能耗使用的把控8建议使用节能新产品、新技术路灯、庭院灯可使用太阳能或风能，楼道灯使用声光控LED灯，地库灯使用雷达感应LED灯4.3.1.2施工阶段在对现场的检查过程中，在对水电管路安装情况进行查看时需要重点注意：现场是否按照图纸要求进行施工；现场安装是否便于后期管理；隐蔽工程是否会9、对后期管理造成影响（供水管路的隐蔽工程是否有漏水风险，后期是否便于检查、维修）；针对不利于后期管控的风险点形成书面材料提交开发公司，要求整改。4.3.1.3承接查验时，针对给水和供配电工程要单独验收，比照竣工图纸逐项核对，确保现场情况与图纸相符，不仅能确保验收质量，也便于后期检查维修，项目人员（项目经理、工程维修主管、班长等）必须全程参与验收，熟悉各开关阀门控制区域及管线走向，熟悉各计量装置安装位置及计量区域，检查各计量装置是否分区域、分系统独立安装，是否有漏装或错装情况，发现问题与开发单位协商，确定整改方案及时间，形成书面材料。4.3.1.4老项目接管验收时，由原单位提供图纸及收费交费信息资10、料，根据原单位提供的图纸资料等对给水和供配电管线及计量表安装情况进行仔细排查，如果没有相关资料信息则从前端到后端逐级排查，根据排查情况制作系统图，排查过程中重点关注计量装置安装情况、各开关阀门位置及控制区域、外单位（个人）用水电是否与登记情况相符、各管线老化情况（是否有过载或跑水、漏水风险情况或风险等），发现的问题拍照记录，排查完毕后形成报告明确整改方案和责任人，限期整改。4.3.1.5正式交接时，应该提前确定能耗承担主体及时间，在约定时间双方共同对所有计量表进行抄录，按照要求完成交接或过户手续，双方负责人签字确认。4.3.1.6项目接收后15天内，工程维修负责人建立计量台账（外单位（个人）用11、电（水）情况登记表和能耗统计表），对所有计量装置信息进行统计汇总，统计信息包括但不限于：用户名；用户编号；表号；使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；底数（起始时间计量装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。根据计量台账制定能耗统计汇总方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精确统计。4.3.1.7自用能耗管理4.3.1.7.1自用能耗用户的管理资料应该齐全、有效并且持续性的；4.3.1.7.2新项目接收建立计量台账时必须确保所有自用能耗用户均有登记，包括住宅室内、地下室、商铺等业主或使用人固定且长期的能耗使用；4.3.1.7.3每月根据供电局或自来水公司等12、单位抄表时间同步抄表，之后对各用户分表和总表数据进行对比，检查损耗情况是否合理（一般在5%以内），对各用户分表进行对比分析，重点关注用量极高或极低的用户，关注能耗用量较大的用户（如：饭店、洗车行、网吧等），发现异常情况及时上报、检查并处理；4.3.1.7.4对于饭店、洗车行等用水大户，每月最少两次对其消防给水设施进行检查。4.3.1.8公共能耗管理4.3.1.8.1公共能耗的图纸及管理资料应该齐全、有效；4.3.1.8.2项目维修人员熟悉公区能耗使用情况，使用量较大、容易造成浪费的能耗点必须每天巡查（如：利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地下车库照明、路灯照明等）；13、4.3.1.8.3每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各系统能耗用量进行对比分析，发现用量波动较大时，必须立即检查原因，发现问题及时上报处理；4.3.1.8.4配电室、水泵房等区域在显眼位置张贴能耗对比图，可以更直观地观察能耗波动情况，提示相关人员注意节能降耗。能耗柱状图示例：4.3.1.9业务合作能耗管理4.3.1.9.1项目业务合作需要使用水电的应提前查看现场，安装施工方案需经工程维修主管和项目负责人批准；4.3.1.9.2施工完成经工程维修主管验收通过后可以正式启用；4.3.1.9.3业务合作能耗每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后进行分析对比，发现14、问题及时上报处理。4.3.1.10市政公用能耗管理4.3.1.10.1项目接管验收时应提前确定哪些地方属于市政公用类能耗；4.3.1.10.2因市政公用类能耗用量一般较大，需明确各阶段承担主体；4.3.1.10.3市政管理单位开始运营使用前双方共同抄录计量底数，并签订用水（电）协议，提前约定结算时间（最好一月结算一次）；4.3.1.10.4正常使用后每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后分析用量是否正常，发现问题及时上报处理。4.3.1.11项目接收后1个月内（特别是老项目），对于无法确定用户、无法确定用途、无法计量的能耗使用点上报运营管理部，按要求关闭开关阀门并粘贴封签（必要15、时可将其拆除）；4.3.1.12项目接收后2个月内（特别是老项目），增加对自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗等抄表频次（20天一次，必要时10天一次），计算分析对比确保其用量正常，发现异常及时上报、检查并处理。4.3.1.13项目每月抄表后，填报月度能耗报告，每月25日前报运营管理部备案，提报数据必须真实、有效，且经项目负责人审核。4.3.2能耗控制项目根据本地区本项目实际情况结合本管理办法制定具体的能耗管控措施，加强能耗使用的控制，规范管理，提高使用效率，减少能耗用量。加强培训，使每个人都养成节能降耗的良好习惯，形成节约意识和风气。能耗控制常用措施序号降耗管理分类节能降耗管理措施16、备 注1景观水系能耗控制1、假期、周末等重要日期设备开关时间为9:00-11:00 16:00-18:00（常规日可视情况关闭，开发单位有特殊要求的依开发单位要求执行）；2、每月抄表结束后检查结合两期能耗数据读数进行防漏检查；3、销售案场半月清洗1次，全委项目每季度清洗1次；4、喷泉喷射高度因设计情况执行，检测标准为喷射水系不超出水池外。2照明系统能耗控制1、公共车库、楼梯、大堂、架空层等区域开关设置常闭、常开红蓝点标识管理（红点常开、蓝点常闭、红蓝相间白天常闭晚上常开）；2、路灯安装时控器，根据当地季节、气候控制开启，（原则上每日照明时间夏季控制在7小时内，冬季控制在10小时内）；3、车库出17、入口或天井照明灯管可更改回路开关，白天采取自然采光替换照明。3电梯设备能耗控制1、电梯内夏季空调温度开启控制26度，冬季关闭开启鲜风替代（电梯内有空调的情况）；2、全委项目双梯单栋入住率未达到40%实行单梯使用管理（建议）；3、电梯内风口（空调过滤网）每月清洗一次；4、全委项目双梯实行夜间凌晨12:00后单梯运行（建议）;5、电梯内筒灯、射灯类照明更换为单个LED等照明。4绿化设备能耗控制1、绿化区公共水龙头改装为钥匙开启管理；2、绿化接口管理统一使用插口式装置设备；3、绿化浇灌时间规定为日出之前和日落之后（建议，必须控制在早上和傍晚）；4、按照浇灌标准草坪湿度地下土壤10厘米，树木湿度地下土18、壤20厘米。5岗亭能耗管理控制1、室外温度超过30度岗亭空调设置管理标准26度，室外气温低于10度岗亭空调设置管理标准23度，其他时间禁止开启；2、对讲机、电筒等充电完成关闭充电插板；3、岗亭内照明灯开关使用标准与路灯管理标准一致；4、岗亭空调过滤网每月清洗一次。6业务合作能耗控制1、多种经营单独安装计量表按月进行核算；2、电信基站、宽带合作单位等付费周期较长的单位在合作初期根据使用情况预估用水（电）量，预付一部分水电费；3、业务合作能耗核算单价应按照商业用水、电单价进行核算，报公司审批后执行。7外部管理能耗控制1、定期抄表检查偷电、偷水行为；2、巡查电动车未计费私自充电；3、检查未计量施工单19、位私接电线、水管；4、检查装修期间业主使用公共电源；5、外单位使用能耗费用支付渠道清查。8办公后勤能耗控制1、办公设施设备空调、水龙头、冲水器、照明控制开关安装节能节能标识；2、外出办事、休息日等长时间不使用办公设备，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座；3、办公区域和宿舍区域设置照明开关常开、常闭标识；4、其他参照工程管理制度-“安全、节约用电管理”要求执行。9机房能耗管理措施1、机房温度降温每日早晚采取开关窗户，利用外界条件和风扇结合降温；2、机房每日巡查时开启机房照明，离开时关闭（必要时预留少量灯管照明）；3、排风系统根据季节情况合理使用，非夏季时间尽量不开启使用；10能耗管理制度措施20、1、消防水表每日计量检查对比数据；2、每周六夜间20:00进行各楼栋照明开启情况检查；3、每月各计量数据检查对比；4、每月10日利用电笔检查设备通电情况；5、每月25日项目全员能耗分析会；6、每季度评项目节能标兵和耗能黑名单（建议，并有相应奖惩）；7、每季度对项目社区节能减排进行推广宣传。4.4能耗费用管理4.4.1自用能耗费用4.4.2.1抄表计费4.4.2.1.1项目自用能耗由物业公司代收的，维修工每月与抄表员沟通，同步抄表；4.4.2.1.2维修负责人核实抄表信息无误后，交项目负责人和收费员；4.4.2.1.3收费员根据能耗用量和单价计算费用，交客服部负责人；4.4.2.1.4客服部负责21、人安排各区域客服管家通知、收费；4.4.2.1.5自用能耗的收费周期为15天，自抄表后5日内需将收费信息通知到业主或使用人，抄表10日后仍然没有交费的下书面通知（通知内提醒5日内仍然没有交费将限制其使用），抄表15日后仍然没有交费的，由客服部负责人将欠费明细（特殊情况列明欠费理由）交项目负责人，项目负责人安排维修负责人停水、停电（开关或阀门处粘贴封签）；4.4.2.1.6自用能耗欠费超过1个月的，项目需将欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；4.4.2.1.7项目收费员负责自用能耗费用代收执行情况的监管。4.4.2.2预付费4.4.2.2.1项目自用能耗由物业公司代收，且采用预付费系统22、的，由收费员负责费用的收取和充值，项目需另外指定1人临时负责费用的收取和充值（收费员不在时）；4.4.2.2.2预付费系统的管理员账号由公司财务部控制，收费员等使用操作员账号进行充值，操作员账号专人专用，人员调岗或离职时需办理移交手续，密码每3个月更改一次，不得使用“00”、“11”、“16”等重号、连号或有规律易于破解的数字作为密码；4.4.2.2.3每次收费充值都要进行登记，登记内容包括但不限于以下信息：充值人员姓名、房号、联系电话、充值金额、日期及操作人员姓名等；4.4.2.2.4项目收费员每月20日从系统中打印前1月充值明细和汇总与收费明细进行核对，核对无误后交公司财务部和项目负责人备23、案。4.4.2.3为弥补设备及管线运行损耗，代收自用能耗的核算单价需在代缴单价基础上进行上浮，居民类上浮不低于5%，商业或其他类上浮不低于20%，代收核算单价需经总经理审批方可执行；4.4.2.4财务部对物业服务中心的自用能耗费用的收取情况进行财务核对，对物业服务中心自用能耗费用收取情况进行监督管理。4.4.2公共能耗费用4.4.2.1分摊费用4.4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用需要向业主分摊的，必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行；4.4.2.1.2项目向业主分摊的24、能耗费用须明确责任人及责任区域，与物业管理服务费一起收取；4.4.2.1.3物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示；4.4.2.1.4财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理；4.4.2.1.5能耗管理测算指导公式楼内公共照明系统电费:计算公式=照明灯总数（楼道灯）*功率*每日预计开启时间*30天*电价楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数*功率*每日预计开启时间*30天*电价喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12弱电系统25、电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*电价消防泵的电费:计算公式=总功率*每月开启时间*电价排污泵的电费:计算公式=总功率*每月开启时间*电价通风机 计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价排风机 计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价绿化用水计算公式=1吨水约浇100平方米绿地/每次（或0.3吨/平方米每年）保洁用水计算公式=6层楼一次用水0.03吨计算4.4.3业务合作能耗费用4.4.3.1业务合作能耗的核算单价在合同中需进行明确，在代缴单价基础上上浮不低于30%；4.4.3.2业务合作能耗费用每月结算一次，结算周期超26、过1个月的需要预付部分费用，预付款项根据结算周期和设施设备设计用量进行预估；4.4.3.3业务合作能耗欠费超过15天的，关闭开关阀门停止使用，欠费超过1个月的，项目需将欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；4.4.3.4项目收费员负责业务合作能耗费用收取执行情况的监管。4.4.4市政公用能耗费用4.4.4.1市政公用能耗施工调试阶段的费用由开发单位协调支付，接管验收时需要确定支付周期，项目按时抄表，到期后向开发单位发函催收，超1个月未支付需将欠费情况报公司财务；4.4.4.2正式运营后由管理单位负责能耗费用的支付，项目按时组织三方抄表（物业公司、开发公司、市政管理单位），正式运营15天27、内须与市政管理单位签订用水（电）协议；4.4.4.3市政公用能耗费用原则上每月收取，签订协议时需要明确，收费周期超过1个月需上报公司。4.4.4.4项目收费员负责市政公用能耗费用收取执行情况的监管。4.4.5各能耗数据的抄录、统计、分析由项目工程维修部负责，工程维修部将抄录底数报收费员，由收费员根据收费要求核算费用，项目客服部及收费员负责各费用的催收。4.5节能改造4.5.1项目接收后3个月内，项目根据对公共能耗的分析对比情况，制定节能改造计划，报公司审批；4.5.2公司每季度组织一次节能专题会，各项目参与讨论制定本项目节能改造方案；4.5.3节能改造方案制定完成经公司审批后执行；4.5.4改造方法业内常用节能改造措施（参考）序号改造名称改造内容改造周期改造参考价格费用备注1电梯技术节能改造1、电梯控制板改造并联群控技术1周单梯改造费用约500元2、电梯控制柜热能转换电能约15天外单位专业节能公司合作2二次供水节能改造1、将蓄水池水位提高至排水口10厘米1天改造成本约200元2、无负压变频改造约15天外单位专业公司合作3照明系统节能改造1、采用声光控、人体感应灯（红外或雷达）15分钟单只灯泡10-15元，单支灯管20-30元2、规范常亮灯部位安装计时器30分钟单个价格60-80元3、白织灯改造LED灯泡5分钟单个灯泡价格6-12元