1、物业公司高尚住宅小区住户家庭入住管理作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核: 批 准： 发 布： 二XX年X月1. 办理入住手续的前提条件。 小区已经通过接管验收，达到入住条件。 已经通过接管验收，标志是： 房屋无重大质量问题； 工程遗留问题基本得到解决； 工程资料已经齐备； 业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。 达到入住条件，这里指： 小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需； 配套设施基本齐备，建成并能够使用； 管理处有固定的办公场所并开始办公。 物业管理公司已经同委托方签2、订完毕物业管理委托合同。2. 入住的准备工作。 入住的资料的准备。 根据小区的实际情况编写和印制业主公约、住户手册、防火协议、入伙通知书。 入伙通知书的内容要求写明住户服务中心办公地点。业主办理入住手续时应带的资料。证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。 印刷以下各类入住表格：收楼物品领取清单XX业主/住户紧急联络资料登记表XX交楼验收交接表XXXX乐意居住户缴费委托书XX防火协议书住户手册签领声明回执钥匙委托承诺书业主授权印鉴书住宅使用说明书住宅质量保证书 设计办理入住手续流程图。 区内环境：入口处挂住横幅，内容有“欢迎您乔迁XXX”等，插彩旗，营造热烈气氛；插指路牌，由入口处到物3、业管理公司，指路牌标明“住户服务中心 ”字样；入口处标明物业管理公司办公地址和办公时间。 住户服务中心办公环境：张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然； 管理人员着装整洁，精神饱满；办公室内资料摆放整齐有序。3. 办理入住手续流程图：业主到售楼部办理结算手续交验业主身份证护照原件，持有售楼部签字的业主收楼表到住户服务中心办理相关手续非业主代办手续须持业主身份证复印件、受托人身份证原件、合法之委托原件陪同验楼人员领锁匙陪同业主验楼业主同意收楼业主不同意收楼业主在交楼验收交接表上签名并和锁匙交回资料审核、文件签署区人员，办理余下手续业主在4、交楼验收交接表上签名并和锁匙交回资料审核、文件签署区人员.离开4. 发出入住通知。 住户服务中心依据管理公司和发展商联席办公会议议定的入住时间，会同发展商联合向业主发出入住通知。内容包括： 关于预约提前收楼的通知 关于XX一期“满意收楼”工作的公开信 业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。 业主办理入住手续须带以下证件： 业主入伙通知书； 购房合同原件或复印件一份； 业主的身份证原件、建设银行存折复印件各六份，小一寸彩照每人各两张； 单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份； 委托他人办理的，须带业主委托书。5. 入住手续的办理。 验证：物业助理在5、业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查： 购房合同原件； 业主的身份证原件； 单位购房的还须检查其单位营业执照副本； 委托他人办理的，还须检查业主的委托书。 检查无误后，物业助理将购房合同原件。业主及家庭成员的身份证原件。单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。 将业主提供的照片中的一张贴在住户小区业户登记表内，另一张为业主办理业主证。 交纳入住费用：住户服务中心指引业主到财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目： 装修押金：每户交纳2000元装修押金，可于装修完毕后总体验收合格后退回；（可于申报装修时缴纳） 装修垃圾6、清运费：300元（不可退）（可于申报装修时缴纳）； 管理费：以合同收楼日期起下一个月开始收取管理费。 验收房收楼。 物业助理在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入XX交楼验收交接表中。 房屋经验收合格的，物业助理应请业主在交楼验收交接表中签字确认。 验收中发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，物业管理公司应通知发展商在一周内给予解决，并将整改结果通知管理处：发展商一周内未整改完毕的，住户服务中心应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收时间；整改完毕后，由物业助理通知业主二次验收；二次验收不合格的，由物业公司经理/副经理进行跟进，并依据物业管理公司同发展商签订的物业7、管理委托管理合同中的保修条款要求发展商尽快解决。 发放钥匙、业主证： 业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，物业助理应将业主房屋钥匙全部交给业主； 业主收楼有问题，物业助理在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理处以供维修时用； 业主在领取钥匙、业主卡时，物业助理应要求业主在钥匙领用表、业主证领用登记表内签名确认。 签署第2点所述的各类入住表格 签署业主公约、防火协议书(一式两份)交给业主并请业主详细阅读； 请业主签署业主公约、防火协议书； 物业助理将签署业主公约、防火协议书其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。 资料发放：物业助理将以下资料发给业主保存并要求业主在收楼物8、品领取清单签名： 住户手册； 签署后的各类入住表格。6开通水电 物业助理应邀请业主一起将水电表读数抄录在交楼验收交接表。 通知前台开通该业主房屋的水电。7业主档案管理的具体办法详见业主档案管理作业指导书。8本指导书作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。9记录 交楼验收交接表。 业主/住户紧急联络资料登记表 业主授权印鉴书 钥匙委托承诺书 XX收楼物品签收表 住户缴费委托书 住户手册签领声明回执10相关支持文件 装修管理作业指导书。 钥匙管理作业指导书。 业主档案管理作业指导书。11附录入伙通知书。住户报修流程图 住户投诉处理程序住户交纳物业管理服务费指引突发事件应急指引小区物业管理服务指南ID9、智能卡管理公约XX 物业管理有限公司XX住户服务中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX交楼验收交接表尊敬的业主：感谢您购买我司开发的XX 号楼 号房。我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现交付给阁下使用。欢迎阁下对室内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。序号项目验收意见备注1入口大门2客厅及饭厅3主人房客房儿童房工人房4主人房卫生间5公共卫生间6厨房7阳台8玻璃门、窗9排水管10其它水表读数：水表号码：电表读数：电表号码：业主签署： 住户服务中心经办人签署： 日期： 日期： XX 房地产开发有限公司 二OO 年 月 日（此表一式二联，一联交业10、主，一联住户服务中心存档） LJ-D-CW046-01XX 物业管理有限公司XX住户服务中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX业主/住户紧急联络资料登记表序号内 容1物业期数： 期、单位： 号楼 号房 收楼日期： 年 月 日2车位号码； 车牌号码： 3业主姓名：（中文正楷） （英文） 联络地址： （倘与上述地址不同）联络电话号码：（住宅） （办公室） （手机） （小灵通） E-MAIL： 4家庭成员：姓名:_姓别:_与业主关系:_姓名:_姓别:_与业主关系:_姓名:_姓别:_与业主关系:_姓名:_姓别:_与业主关系:_5紧急联络人姓名： 联络电话号码：（住宅）11、 （办公室） （手机） （小灵通） E-MAIL： 6租户姓名：（中文正楷） （英文） 联络地址： 联络电话号码：（住宅） （办公室） （手机） （小灵通） E-MAIL： 7注：余/余等谨此声明上述各项资料全部正确无误，倘上述单位之业权有任何更改，余/余等将会立即通知住户服务中心，住户服务中心若有任何文件资料寄往上述地址，将视为本人已收到。业主/住户签署： 日期： （此表一式二联，一联交业主，一联住户服务中心存档） LJ-D-CW046-02XX 物业管理有限公司XX住户服务中心- - - - - - - - - - - - - - - -业主授权印鉴书本人/司 为XX 号楼号 房之业主，兹12、委 托 为我的代理人，下列人员之印鉴及身份证可以我的名义与XX 物业管理有限公司办理物品放行条、装修申报手续、住户卡申请手续。受委托人印鉴如下：本人/司承诺以上人员除遵守政府相关规定之外，还必须遵守XX住户手册的规定。如以上人员提出办理超出受权范围的活动，住户服务中心有权拒绝并取消其授权资格。委托人签署： 年 月 日（此表一式一联，住户服务中心存档）LJ-D-CW046-03XX 物业管理有限公司XX住户服务中心- - - - - - - - - - - - - - - - 钥匙委托承诺书物业单位：_号楼_房号兹因上述物业仍需修葺，而本人/本公司无暇顾及，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工13、，现谨将单元钥匙交XX花园住户服务中心托管，请代本人/本公司开启大门予修葺人员进入施工。本人/本司承诺：托管期内，本单元之设备物件等，若有任何损失和损毁，概与XX住户服务中心无关，且XX住户服务中心无须负任何责任。本人/本司在工程完工后，将前往住户服务中心取回钥匙，请勿将钥匙交给其他人士。 本人/本司同意上述承诺并签署如下：钥匙共_条（数量）签署人（签字）_公司盖章：_日 期：_ 本住户服务中心代管理之钥匙受到并签署如下：钥匙共_条（数量）经手人（签字）_公司盖章：_日 期：_ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14、- - - - - - - 本人/本司已将托管之钥匙全数收回。 钥匙签收人：_ 住户服务中心经办人：_ 日 期：_ 日 期：_ （此表一式二联，一联交业主，一联住户服务中心存档）LJ-D-CW046-04XX 物业管理有限公司XX住户服务中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX收楼物品签收表 物业单位：_号楼_房号本人 先生/女士（ 身份证：_ ）接获下列文件/物件：1、单位钥匙：单位钥匙共_条，信箱匙 _ 条，大堂锁匙 条 2、乐意居花园住户手册 一本3、前期物业管理服务协议 一本4、住宅质量保证书 一份5、住宅使用说明书 一份表格：1） 交楼验收交接表 1份15、2） 业主紧急联络资料记录表 1份3） 钥匙托管承诺书 1份 业主签署：_ 住户服务中心经办人 ：_ 业主姓名：_ 日 期 ：_ （请以正楷书写）重要通知XX业主必须注意以下事项，并同意不得就以下事项对发展商、经理人、小区住户服务中心进行追讨或诉讼；1、 住宅单位一旦经过装修，无论装修工程之大小，发展商将不会接受有关因施工不当而 引致的质量方面的投诉；2、 发展商将不会负责因业主装修、安装不当而引致之任何渗、漏、堵水情况。（此表一式二联，一联交业主，一联住户服务中心存档 LJ-D-CW046-05XX一期业主入伙通知书尊敬的 女士/先生 :恭喜阁下及您的家人成为XX的尊贵业主!谨代表XX 房地16、产开发有限公司向您致以诚挚的感谢,感谢您一直以来对XX的支持与关爱。经过我们全体员工的共同努力，您购买的XX_ 期 已顺利竣工。我们真诚地期望您和您的家人早日加入XX这个大家庭,一起享受温馨和舒适的写意生活空间!在今后的日子里,我们和 物业管理有限公司将一如既往细心聆听您的建议和意见,不断完善和提高服务质量，回报您及家人对我们的关爱。200 年 月 日前将开始办理XX_ 期 的交楼手续,自即日起阁下可致电本公司预约收楼。届时,请阁下提前备齐有关资料(包括：身份证、楼款、发票、收据、买卖合同)到售楼部缴交有关费用，合计： 元，（其中房款 元，办证费用 元，阳台款 元，面积补差款 元，专项维修资金17、 元，三个月的物业管理费 元）。缴交完所有费用后签署“收楼通知书”到物业管理处签署“相关收楼文件”办理收楼手续，收楼时须携带以下资料及费用：1、业主身份证原件、复印件六张、小一寸彩色相片一张和每个住户的小一寸彩色相片一张。2、商品房买卖合同/认购书、购房的所有收据/发票（包括代收费用收据）。3、若委托他人代理收楼，应递交业主亲自签署的授权书（需经公证机关公证）及被授权人的身份证原件及复印件六份。4、建设银行（XX分行）存折正本及复印件六份（内存500元以上金额）；请阁下及时办理收楼手续，若在上述时间内仍未办理相关收楼入伙手续，本公司将视阁下为同意收楼，由此而产生的一切经济、法律责任均由阁下承担18、。请阁下理解并支持我们的工作。 物业管理有限公司将于 年 月 日起统一收取各业主的物业管理费。 公司全体员工衷心祝您及家人：身体健康、万事如意、事业蒸蒸日上！售楼部办公时间：上午9：00下午17：30物业管理办公时间：上午8：00下午18：00 电话：2220826 2229652收楼预约电话： 2826293 2210220本公司客户服务热线：2825333 联系人：梁小姐 关小姐附收楼流程表 XX 房地产开发有限公司 200 年 月 日主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次5/11实施06年 8月19、 18日住户报修流程图 住户提出报修要求，可电话报修也可到住户服务中心报修住户服务中心及时填写报修记录表住户服务中心将填写好的报修记录表送工程部，接收人签领维修材料如是住户提供，则由维修技工进行验证。对有偿维修服务，应在维修单上注明应收金额。维修技工在预约维修时间前到达现场，对报修内容进行现场确认后，在维修单上填写维修项目等内容(要求尽快维修的项目，工程部按维修工作时效要求赶到现场维修)维修完成后，维修技工请住户试用或检查合格后在维修单上签名后确认。将维修单存档，将维修情况向主管领导汇报主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版20、次A/0批准XX文件页次6/11实施06年 8月 18日住户向住户服务中心投诉住户服务中心通知相关部门限时解决住户投诉处理程序相关部门处理完毕后，反馈信息给住户服务中心，住户服务中心安排回访并做回访记录主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次7/11实施06年 8月 18日住户交纳物业管理服务费指引一、 管理、服务收费标准如下表。管理、服务收费明细表收费项目收费标准交款日期备注管理费多层(无电梯)每平方0.8元/M2月每月5日前自缴或银行代划小高层(有电梯)每平方1.3元/M2月每月5日前自缴或银行代划21、停车费摩托车30元/月小车250元/月不定期自缴水费按政府相关规定收取自来水公司通知银行代划电费供电公司通知银行代划电话费电信局通知银行代划电视天线费电视站通知银行代划注：以上收费标准如有改动，住户服务中心及有关单位会及时通知住户二、 按广东省物业管理条例规定，管理服务费从业主入伙之日起计算。入伙是指业主收到书面入伙通知，并按规定时间办理完相应手续之时。业主收到入伙通知后一个月内不按规定办理完入伙手续的，视为入住。三、 业主应于每月5日前到住户服务中心交纳物业管理费，或于每月5日前将钱存于指定的银行，由银行代扣代交。逾期未交者，每日加收千分之一的滞纳金。两个月仍未交者，住户服务中心将采取必要的22、措施催交四、 业主如有更换或产权转让，必须及时以书面形式通知住户服务中心，否则旧业主仍将负责交纳单元管理费和其他费用。主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次8/11实施06年 8月 18日突发事件应急指引一、盗窃的应急指引。1. 当发现盗窃案件时，当事住户要保持镇静，首先要保护自身和他人的人身安全，同时寻找机会通过通讯设备或其他手段呼叫救援，再设法制服罪犯。2. 在保安员或公安人员赶到事发现场时，当事住户应当及时指出案犯逃匿方向，以便有关人员追捕和处理。3. 当事住户及邻近住户要注意观察，看清案犯人数23、衣着、外貌、身体特征以及交通工具的牌号、特征等，并及时报告物业管理公司或公安机关。4. 案发现场如有住户受伤，其他人员应首先设法送其到医院救治或现场救治。二、火警应急指引。1. 火警初期，当事住户应尽力扑救，同时想办法通知管理处和打119报火警。在确定火灾扩大时，尽可能关闭所有门窗以及电和燃气开关，立即从消防楼梯逃生。2. 一旦发生蔓延，住户本着先人员、后财产的原则，先安排人员逃生，最后离开的人员还要检查一下是否还有人在火场。逃生住户千万不要进入电梯或等待电梯逃生，而要立即走消防楼梯离开3. 在逃生疏散过程中，住户尽可能带一条湿毛巾以防烟熏。同时在消防梯中应听从疏散人员的指挥有序地逃离。为避24、免拥挤，应让老人、妇孺先走。三、防台风的应急指引。1. 台风来临之前，住户应留意电台/电视播发的有关风暴进展消息，提前关闭门窗，及时采取其他防风措施，以防意外。2. 各住户阳台的盆栽要提前转移到低处或隐蔽角落，以免坠落伤人或损坏公共财产。3. 台风到来，住户尽可能不要出门，如确实要外出，不可靠近阳台、大树和玻璃墙下。4. 一旦因台风造成门窗损坏或人员受伤，住户应立即与管理处联系，以求及时得到解决。四、防煤气泄漏。当煤气出现泄漏时，请勿使用室内各种电子电气设备，禁止开、关、拨、插等与电有关的设施，煤气胶管燃烧时，不要惊慌，应关闭总阀，打开门窗，迅速离开现场并通知管理处。五、防水浸。住户外出时或停25、水期间应仔细查看节门有无关闭，以防发生水浸，给您带来不必要的损失。如发生水浸时，应切断电气电源，并及时通知管理处。水浸之后及时抽出积水，以防更大的损害。主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次9/11实施06年 8月 18日小区物业管理服务指南一、管理人本公司已被委聘为本小区之管理人，管理公司下设本小区住户服务中心，具体执行对本物业和管理职能，享有并承担业主公约中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。各业主依法享有使用本小区内各种公共设施的权利。作为物业管理人，本公司将负责本小区各类公共设施、设备的保养26、和维修。本公司获全权代表所有业主与政府部门、公共服务部门上或其他有前机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担本小区物业的专项经营业务，代聘各类专业人士，如律师、会计师、工程师或其他顾问等。为保障各业主在本小区的长远利益，以达到物业投资保值和升值的效果，各业主需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。管理费金额可随日后实际开支和管理情况在获政府批准后予以调整，调整前管理公司将事先发出通告。管理费由下列项目构成：1、管理人员及其他服务人员工资、津贴及福利；2、公共设施、设备的日常管理和维修养护费(包括材料、设施损耗等)；3、公共区域水电费；4、公共环境保洁服务费；5、绿化养护费；6、27、环境消杀费；7、维护治安服务费；8、办公费用及固定资产折旧费；9、社会文化活动费；10、聘请专营公司的费用；11、业主大型设备保险费；12、管理公司酬金；13、法定税金；14、其他费用。三、 管理费之缴付。管理费经由业主或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。管理费应每月5日前先期缴付，付款方式如下：1、银行划帐。业主在指定银行存入款项，管理公司每月开出缴费通知单通知银行，银行划帐后开出单据，由管理公司将单据发往各业主信箱，以备业主检查。2、现金缴付以现金缴付，请前往本公司缴付管理费和公摊水电后，请留意即时领回收据，并检查收据是否正确无误。主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写X28、X文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次10/11实施06年 8月 18日四、 管理人员纪律为保障服务水平及管理效能，管理公司聘请专业管理人员及专业维修承造商负责小区日常管理维修事务。恳请各住户合作，严格避免差使管理人员作私人服务。五、 联络途径。为提高管理服务效能，避免不必要误会及阻延，除紧急事件外，业主若不能明白或有任何意见或投诉，请直接赐电告知管理公司。六、 署名投诉及意见。欢迎各住户提供任何有关本小区物业管理的意见。如有请以书面形式通知物业管理公司，并恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。若投诉个别管理或服务人员，请尽可能录取其编号、29、姓名，以便调查及处理。业主对其购买的楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权利(如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承)，但土地所有权仍归国家。对楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否完好无损。如有缺陷请书面告知管理公司，管理公司将代表业主督促承建商予以修复。七、物业管理公司服务时间。本小区管理处设有住户服务中心，工作时间为 早上8：0012：00，下午14：00-18：00。主控部门住户服务中心XX 物业管理有限公司编写XX文件编号LJ-C-W046入住管理作业指导书审核XX文件版次A/0批准XX文件页次11/11实施06年 8月 18日ID智能卡管理公约本小区人作为体现21世纪居住精神的高尚住宅区，在管理上使用ID智能卡的管理制度，即居住于本小区的业主(住户)一律可凭ID智能卡自由进出小区、停车场和住户楼宇，既方便了业主(住户)的居家生活，又强化了小区的治安管理， 是一项行之有效、方便快捷的物业管理措施。为完善对业主(住户)ID智能卡的管理，特别请业主(住户)注意以下事项：一、妥善保管ID智能卡，不要随意将卡借给他人，以防不测。二、如在使用中不慎将ID卡丢失，请于第一时间到物业管理处报失，销卡。物业管理处将在重新输入住户资料后为您办理新卡。三、请注意保存ID智能卡，在保管过程中不宜折叠、刮擦、熏烤，需防潮且要防高温。