1、物业公司工程维保部职责及设备管理作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 工程维保部职责1、 目的为了加强对物业项目的维修保养工作，组织疑难问题处理、技术把关、技术服务和维修维保，提高物业的完整、完好使用率，促进物业保值升值。2、 适用部门适用于本公司工程维保部3、 职责3.1配合新入住楼宇工程的验收接管，对验收中发现的工程问题及时报告开发公司，督促承建商整改。3.2对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委外工程进行初审，并协助管理处监督施工质量，完成房屋的交接验收。3.3审核各管理处设施设备更新改2、造方案和预算费用，主持外判工程的招投标活动。3.4 编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各管理处管理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、技术能手评比工作。3.5 负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、立卷、存档及档案管理工作。3.6组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理，包括实施日常维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。3.7 审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。3.8 组织对各物业项目设施设备发生故障、事故的调查和鉴定工作，负责向上级提交相关处理意见报告。3.9 指3、导各物业项目开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评工作，协助其整改完善。3.10 制订承接物业管理项目相关系统设施设备标识标牌选用方案，向委托方提供建设性意见，参与讨论。3.11配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼检讲评、楼检整改、督查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务招投标项目的管理方案和设施设备公共能源费用测算工作。3.12负责各小区设施设备运营、维护工作中安全工作的检查、监督、指导，保证工程维护工作中无安全责任事故。3.13 完成上级交办的其他工作。工程维保部经理职责1、 目的为了加强对工程维保部门领导，组织物业接管验收和设施更新改造，组织维修方案计划实施、检查、验收，4、实现物业保值增值。2、 适用职位适用于本公司工程维保部经理3、 职责3.1 负责检查、指导、协调及督促各专业工程师、技术员完成各自范围内工作。3.2 负责组织各专业管理人员参加新物业项目入住前接管验收，完善整改返修。3.3 负责组织物业项目管理设施设备增补更新改造的初步技术方案讨论。3.4 负责组织各物业项目维修保养计划、措施，落实检查整改验收工作。3.5 负责组织拓展业务招投标项目工程方面的讨论和设施设备公共能源费用测算工作。3.6 负责组织物业项目设施设备发生故障事故的调查、鉴定工作并及时上报。3.7 负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联系、公共关系工作。3.8 负责安排办理、组织5、物业项目相关设备的安全年检、年审工作及工程系统技术员工的技术培训和考核工作。3.9 负责指导各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术单据等整理建档工作。3.10 负责组织物业项目各系统设备设施安全运行和正常使用，负责物业项目的节能降耗工作。3.11 负责组织物业项目定期楼检、整改，完成楼检报告。3.12 完成上级交办的其他工作。工程维保部工程师职责1、 目的为了加强工程设施设备维修维保技术管理，审核维修技术方案，对重大维修组织课题调研和技术攻关。2、 适用职位适用于本公司工程维保部工程师3、 职责3.1 负责审核公司各物业项目设施设备维修维保计划、方案、技术可行性，编制工程部维修维保技术规范、6、规程。3.2 负责制订各物业项目设施设备管理卡片、表格式样，对设施设备的日常维修维保进行技术指导，监督检查日常运行。3.3 负责检查、指导资料员对物业项目交竣工图纸、技术资料等实施计算机规范化管理，组织建立标准化、规范化技术资料库。3.4 负责各物业项目节能降耗措施方案,设施设备技术改造、更新，完善方案的审核。3.5 负责各物业拓展项目及参与招投标项目设施设备名称、数量、功率、负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。3.6 协助公司对设施设备发生的故障、事故进行调查，负责组织事故报告的技术性问题分析鉴定。3.7 负责审核物业项目客户装修图纸、装修方案，对重大技术问题组织调研攻关。3.8 负责7、组织工程系统员工的技术培训和考核，参与质量标准文件撰写和内审员培训工作。3.9 负责物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年审安排。3.10 负责物业项目与市政相关单位在日常配合中的工程技术问题的交流、协助、联系工作。3.11完成上级交办的其他工作。工程维保部技术员职责1、 目的为了加强工程维保部的技术力量，检查执行维修方案，计划的落实，指导项目管理处维修保养。2、 适用职位适用于本公司工程维保部技术员3、 职责3.1 负责配合、协助项目管理处完成设施设备技术改造、更新，完善方案的实施及维修维保工作质量的检查。3.2 负责检查、监督项目管理处日常设施设备正常运行、管理、保养情况及安全8、操作规范的执行情况。3.3 参与物业项目的接管验收，负责对验收中的遗漏工程和不足问题统计反馈，监督改进完善。3.4 参与物业项目设施设备维修维保计划及物业设施设备技术改造、更新，完善方案的讨论、制订。3.5 协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文件撰写和内审员培训工作。3.6 负责物业项目技术资料、新材料、新工艺、新技术信息的收集整理，定期汇报给工程维保部领导。3.7 负责检查督促物业项目客户装修房屋按照装修方案和图纸规范施工，协调解决装修管理及技术问题。3.8 负责检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片，提出物业项目节能降耗合理化建议。3.9 完成上级交办的其他工作9、。工程维保部资料员职责1、 目的为了加强物业设施设备和工程维修技术档案资料的统一管理，为维修维保工作提供技术资料依据。2、 适用职位适用于本公司工程维保及项目管理处资料员、文员3、 职责3.1 负责工程维保部工程图纸、技术档案资料的收集、整理、归档、利用及管理工作。3.2 负责对工程图纸、文字资料、图片、光碟、书籍进行分类建帐，编号存档，负责对相关资料输入计算机管理。3.3 负责技术资料的节约，内外文件的传阅、登记和管理工作，收发往来文件、信件，做好会议记录。3.4 负责工程系统技术性资料、图表的打字、装订、复印工作，接待外来客户。3.5 负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。10、3.6 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。3.7 完成上级交办的其他工作。设施设备分类作业指导书1.目的：小区的设施设备品种多、数量大，公司为了识别、建帐和建立标准，对设施设备进行分类。2.适用范围：南京银城物业管理有限公司管理的各个小区。3.引用文件：南京银城物业管理有限公司的企业规定。设施、设备分类的原则，需要用电的及用电附属的属于设备类，不需要用电的属于设施类。4.设施的分类4.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱；4.2机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房、信息机房；4.3停车场：汽车11、库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、窗户、采光天窗、采光天井；4.4 1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。4.5清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；4.6公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐设施（室内、外的免费使用的）；4.7特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基础部分；4.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识；4.9室外排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管12、井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑；4.10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱、各式防火门；4.11人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、各式密闭门；5.设备的分类5.1配电系统：高、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制柜、电表箱、箱式变、母线桥架。5.2消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统；防火卷帘门。5.3供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。5.4排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及浮球式限位控制开关等。5.5风机系13、统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门。5.6供气系统：由煤气公司负责。5.7特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。5.8照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。5.9弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统。5.10道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。5.11空调系统：集群式中央空调系统。5.12特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。5.13绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施）。5.14通讯14、设备：对讲机（属于基础设施）、网络线路。5.15辅助设备：空压机、管道疏通机。6、计量设备万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表、噪声仪。设施、设备的完好标准一、目的：建立企业关于设施设备完好的统一标准，使得设施设备在一个标准下得到全员管理。二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。三、引用标准：四、标准内容1 设施的完好标准1.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶： 表面平整，无裂缝、表面无不明孔洞、无异物，无连续1平方米及以上的起皮和龟裂，无空15、鼓。表面为瓷砖的，无脱落、缺角，对于有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面： 地面平整，无裂缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，对于有裂痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。1.1.3楼梯间： a、扶手能够正常使用，平整无断裂，无脱落。b、楼梯护栏固定牢固，无缺损，无断裂。能够正常使用。c、通风窗开启、关闭灵活，附件齐全，消防上有要求不能开启的窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护栏安装牢固，无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线固定牢靠，布管排线整齐，穿墙洞封堵完好。f、各类设备箱，箱盖齐全，开关箱门灵活，箱锁16、完好，表面油漆完好，无脱落、锈蚀。1.1.4外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层龟裂不进行完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落，墙体无开裂。1.1.5雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅，无堵塞，外观整洁无开裂破损。1.1.6避雷接地：各连接点牢固可靠，避雷带无断裂，连接成整体。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合规范要求。1.1.7屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟排水通畅，无堵塞。避雷带连接可靠，油漆完好，避雷接地达到的要求。平屋面女儿墙无裂缝、破损。屋面不渗水，保温隔热层完好。1.1.8露台：公用露台的地平应平整、不起沙、无空鼓，无裂纹。17、用护栏进行防护的，护栏固定牢靠，护栏油漆完好。信报箱：表面清洁，箱盖无脱落，箱体不变形，固定牢靠。1.2机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、配电间、消防泵房、电梯机房、信息机房。墙面及顶：表面清洁平整，无连续1平方米及以上的起皮和龟裂。无空鼓。顶面、墙角与墙底无渗水现象。各管道孔封堵严密无渗水。顶面、墙面上各类线盒盖板齐全，无裸露的空盒。敷设于表面的各类线缆安装整齐，横平竖直，没有各种线缆拖挂。且各类线盒无渗水现象。无积尘、表面清洁、无大面积污染。地面：水泥地面无空鼓、不起沙，无裂纹，表面平整。油漆地面应当表面平整，油漆颜色、厚度均匀、不起皮、没有超过0.1平方米以上的脱落。瓷砖的地面瓷砖18、无破损、无缺损，且瓷砖必须为防滑瓷砖。静电地板地面的应当静电地板牢固无缺损、无破损，表面没有严重的污染。各类地面都应当没有异物突起。配电房及配电间内任何形式的地面不得有任何积水。其他机站房内如果有水源，应当设有排水沟或排水槽或淌水沟引水至集水坑后排出机站房。排水沟或排水槽或淌水沟无堵塞，引水通畅。各类机站房内各类标识：有机站房名称标识、消防标识、设备铭牌标识、设施设备运行状态标识，系统图标识、机站房布置标识，摆放配件的区域，应有标识，如“配件区”等。安装于表面的标示牌外观完好、无破损、文字清晰、无错误，固定牢靠无翘曲变形，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。各19、类机站房内的消防灭火器：消防灭火器摆放在明显和便于拿取的地方。灭火器外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。把手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用的接驳器完整。1.2.5各类机站房照明：照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无外露线头，灯光明亮程度与灯源功率相匹配。控制开关开启和关闭灵活，无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。1.2.6门和门锁：油漆完好，无脱落。门开启、关闭灵活。门能够被关闭严密，无阻20、塞与阻碍。门锁完好，能够将门锁住锁牢。配电房门口应配有防鼠板：有变压器或有电缆沟的配电房门口都应当设有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既没有变压器也没有电缆沟的配电房和配电间可以不设防鼠板。各机站房的窗户：所有窗户上的玻璃完整无缺损，无裂缝。窗户无缺扇现象，各窗扇推拉灵活，配件齐全，关闭时严密，不渗水，能够防止小虫子的进入。配电房内的绝缘地垫：分布于各类配电屏、配电柜的四周，表面平整，无开裂、无破损、无孔洞，宽度不得小于50公分，必须紧靠于各类配电屏、配电柜的底框，不得有间隙。各机站房的通风：有百叶通风的，百叶应当完好，无破损、缺损现象，固定牢靠，能够防止小动物的进入。有通风孔的应当通风孔21、通畅，无积尘，通风孔应当加装防护网，防止小动物的进入。接地排：如果机站房内设有接地排的（如配电房），有接地排的应当明装于各墙面的墙底，离地10公分至20公分之间，接地排宽度不小于3公分，表面应当刷有黄绿或黄黑相间的油漆，各技撑点和各连接点都应当牢固可靠连接可靠。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合规范要求。1.3停车场：包括汽车库与自行车库的地面、墙面、顶、采光窗、采光井。汽车库与自行车库的墙面、顶：房屋结构完好，无裂缝、无破损、无不明洞口。墙面及顶清洁平整，无连续1平方米及以上起皮、龟裂。汽车库与自行车库的地面：平整，不起沙，无裂纹，不积水。停车场内的消防器材：按1.10的要求22、。消防灭火器摆放在明显和便于拿取的地方。墙面与顶的管线走线整齐，无拖、挂现象，符合施工规范要求。1.3.5采光窗：窗扇齐全，开启、关闭灵活，各小配件齐全，无渗水现象。玻璃完好，无裂缝与破损。窗前防护栏应固定牢靠，平整，无断裂，能够正常使用。油漆完好无锈蚀。采光井：井壁平整，无开裂，内无杂物。排水通畅。1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。小区道路：路面平整，无破损，无积水。路牙：平整，无碎裂，固定牢靠。小区围墙：墙面平整无裂缝，表面涂料无污染。围墙表面的瓷砖粘贴牢靠，无脱落现象。采用围栏形式的，栏杆整齐，无断裂，固定牢靠，23、油漆完好，无锈蚀。小区门楼：门楼无裂缝，墙面平整，涂料表面无污染，瓷砖表面粘贴牢靠，无脱落。门楼上有悬挂或粘贴的牌、匾，应悬挂整齐，不歪斜。各类坡道：坡道平整，无开裂、破碎。各式雨篷：不漏水，不开裂，固定牢靠，1.4.7小区岗亭：能够正常使用，无破损，表面清洁，无渗水。外表面粘贴的文字等整齐。岗亭内桌子完好，岗亭门开启、关闭灵活。岗亭窗户开启灵活，玻璃完好。1.4.8小区内建筑小品：雕塑应完好，固定平稳，无安全隐患，表面的文字清晰，无错字、缺字、少字现象。长廊或木制品坚固，无松动，连接牢固，无安全隐患，无断裂、腐烂现象。假石、假山固定牢靠，无安全隐患。各类景观桥：水泥桥应坚固，桥体无开裂，无裂24、缝、桥面平整，木质桥应坚固，木材质地细密不开裂，无腐烂，木质表面平整，无破损和安全隐患。1.4.10小区地面上的路阻、路桩：路阻无断裂，无破损，安装牢固。固定路桩无破损，安装整齐牢固。移动路桩无破损。1.5清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；垃圾箱、垃圾筒：外观无破损，油漆完好、无脱落，有盖的能够正常使用。有联动装置的，联动性能稳定，工作可靠。垃圾车：车体整洁，活动盖板灵活，外观油漆完好，车把手平直，车轮转动灵活，车胎气压充足，钢丝无断裂。拖把池：瓷砖无破损、无脱落，排水畅通。垃圾场：符合环保要求。1.6公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐设施（室内、外的免费25、使用的）。能够正常使用，无断裂，无异常声响，起固定作用的部件固定牢靠。起连接作用的部连接牢靠。各配件齐全，油漆完好。转动处应加注润滑。周围的警示牌和使用须知等标牌：参照1.8标识的要求。1.7特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各类水景池（基础部分）。消防水箱、蓄水池：池体本身无漏水、渗水现象。管道与水池的连接处无渗水现象。浮球阀或水位控制器性能良好，活动正常。排污阀与进水阀开启、关闭灵活。泳池：池壁、池壁边、池底的瓷砖完整无破损。无任何裂缝，不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟盖完整无断裂、破损，铺设平整。生活水箱：箱体完整且封闭，无渗水、漏水。箱体四周26、清洁无杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的盖板封闭严密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测达到标准的使用周期内使用。1.7.4水景池：池壁、池底完整无破损。不渗水、不漏水。采用大理石或瓷砖的池壁、池底，完整无破损、瓷砖无松动、无脱落。1.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、交通标识、警示标识、消防标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识、移动式标识牌；各类固定标识牌：安装于室外的标识牌文字清晰，无错误，安装平整、牢固，外观无破损、油漆无脱落，具备防水性能。安装于表面的标示牌文字清晰，无错误，固定牢靠，无磨损、松动、脱落，指示正27、确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。临时标识牌：指“正在维修，请勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，请您当心”、举办一些活动时的提示牌“XXX地方，请上X楼”或“办理XX事项，向前左转”等。这些标识牌无破损，固定或粘贴牢靠，无错字、字迹清晰、内容明确。并且是针对正在发生的事情，在事情结束之后，这些标牌将拆除。移动式标识牌：指张贴通知、告示、警示、禁止等使用的金属或非金属支架、标牌、展板，有机玻璃板、易拉宝等。移动式标识牌本体坚固，无翘曲变形。外观完好，无破损、有油漆的油漆保持完好。1.9室外给排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井28、盖）、集水坑；外排管道：通畅、无淤积、无堵塞。化粪池：无堵塞、少淤积、无漫溢、井盖无缺损。雨、污管井：无堵塞、少淤积、井圈无破损，井盖无缺损。井壁井底无严重损坏，无严重漏水。管井盖：完整，无开裂。在草坪中的管井盖外表面应油漆成绿色。路面的管井盖油漆成黑色。明暗沟：进出水通畅、沟内无积水和淤泥、无鼠洞，无塌陷。沟盖无缺损，无断裂，无严重锈蚀。集水坑：坑体无塌陷，坑体四壁平整。坑内无碎石，无杂物和淤泥淤集。位于地表面的应加装盖板，盖板完好，封闭严密。给水管道：公共场所的所有给水总管、支管、水阀，无跑、冒、滴、漏现象。给水通畅。各阀门无锈蚀，开、关灵活，关闭严密。对于露出地表的给水管道在冬季（12月29、1月、2月）有防冻措施。对于业主的生活用水，表前由市政供水公司负责，表后由业主负责。1.10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱、各式防火门； 室外消防接合器、消火栓（室外）：外观完好，安装牢固，表面红色油漆完好，无锈蚀。用消防扳手打开关闭的阀门后能迅速打出有一定压力的水流。消防栓（室内）、大型消防箱：普通消防箱体内消防器材完整，无缺损，应含有水枪头，接驳器，水龙带，水龙带整齐盘起，无发霉现象。箱体外壳完整无破损，箱门开启关闭灵活，门锁完好。箱门玻璃完整无破损。水管阀门开启、关闭灵活，无锈死现象。整个消防箱安装牢固。大型消防箱内消防器材完整，无缺损，应含有30、水枪头，接驳器，消防板斧、小沙桶、小铁锹、水龙带，水龙带整齐盘起，无发霉现象，有24瓶消防灭火器，消防灭火器应达到1.10.3的要求。箱体外壳完整无破损，箱门开、闭灵活，门锁完好。放置的地点应明显。灭火器：外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。把手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用的接驳器完整。各式防火门：开关灵活，关闭严密，带闭门器的应当能够自动关闭。1.11人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、各式密闭门；集气室、进、排风竖井、滤毒室、31、隔音间：墙面、地面、顶表面平整，无裂缝。有瓷砖的表面，瓷砖无脱落、无破损。室内没有人防规定以外的其他管线洞口。室内无杂物。有灯光照明的按设备完好标准2.8的要求。密闭门：门开关转轮上都抹有黄油进行润滑，把手转动灵活，把手定、限位上都装有开口销，门转动灵活，能够密闭。要求找开的密闭门，其外角下都有木块进行支撑。都用油漆刷成黄色，油漆无脱落、平整。防爆地漏：地漏完整，无开裂、断裂现象，无缺损，无杂物堵塞，排水通畅。1.11.4各式密闭门：油漆完好，关闭严密可靠。大型门处于开启状态时，门下应当有木料垫住，防止过重变形。带有活动盖板的密闭门，活动盖板应当灵活。二、设备的完好标准2.1配电系统：高、低压32、配电柜、配电箱、配电柜、电气控制箱、电气控制柜、照明箱、电表箱、箱式变；高、低压配电柜：进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容柜、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表面的各类元器件完好无缺损。电压、电流、功率因素等仪表显示正常，指示灯能准确指示工作状态。柜内空气开关、计量仪表、指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。与供电回路操作有关的指示明显准确，如“开”、“停”、“ON”、“OFF”、“严禁合闸”及回路的标签。配电箱、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表面的各类元器件完好无缺损。电压、电流表显示正常。有指示灯的指示明亮正确33、。柜内空气开关、互感装置、保护装置、接触器工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。空气开关上回路标签正确、明显。电气控制箱、电气控制柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表面各类元器件完好无缺损。柜内空气开关、保护装置、主回路接触器、控制线路、辅助工作回路电气连接可靠，动作灵敏、准确。导线绝缘良好。保护接零可靠。照明箱：外观清洁，箱盖完整，箱门锁完好。各开关标志清楚，动作灵活。2.1.5电表箱：外观清洁，玻璃完整，箱门锁完好，箱内布线整齐，电表上铅封完好清晰。计量准确。2.1.6箱式变：运行正常。无异常声响，无异常气味。封闭严密，箱锁牢固。警示明显。2.2消防系统：消防自动报警系34、统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统；防火卷帘门消防喷淋系统：系统能够正常运行。电机和水泵启动后运转平稳，无异常声响，运行中电机不发烫。主泵启动后，可以将水压打到额定压力。 主泵停机后管道能够保压，当压力低于0.2MP时，增压泵自动补压。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。管道上的压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。系统末端完全打开放水阀后消防警铃能够报警。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按2.1的要求。2.2.2消防自动报警系统：系统能够正常运行。各烟感探头、区域报警器工作正常，红色指示灯每隔几秒闪烁35、一次。报警蜂鸣器报警鸣响时声音响亮。消防报警控制柜上显示屏清晰，各按键灵敏，无损坏。消防报警控制柜上输出电压和电流达到规定的要求。独立的24V电源完好。蓄电池充电完好。2.2.3消防泵供水系统：系统能够投入运行。电机启动后运转平稳，无异常声响，不发烫。主泵启动后，根据不同的控制区域可以将水压打到规定值以上，主泵停止后，系统最不利点能够保持压力在0.2MP以上。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按2.1的要求。2.2.4消防增压泵系统：系统能够投36、入运行。电机启动后运转平稳，无异常声响，不发烫。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气控制柜按2.1的要求。2.2.5防火卷帘门：固定牢靠。电气控制开启、关闭灵活。无卡住现象。有消防自动报警系统的，应和消防自动报警系统进行联动，受控准确、灵敏。手动拉链完整，能卷开启与关闭帘门。卷帘门的滑动轨道平整，门滑动无妨碍。2.3供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道；供水系统：自动供水系统能够自动正常运行。2.3.2供水系统的供水泵：运行平稳，不发热、无异常响声供水系统的管道阀门：无跑、冒、滴、漏现象。油漆完好。止回阀能够起到回流关闭的作用。供水系统的压力达到设计的要求，系统中所有的压37、力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。2.3.5供水系统的电源控制柜：电气控制柜按2.1的要求。2.4排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及限位控制开关等；潜水泵、排污泵：能够正常运行。各类泵体运转无异常响声，排水过滤器不堵塞，排水通畅。潜水泵、排污泵附属的各种阀门、接头、管道、浮球限位：接头连接可靠，管道无锈蚀，管道与阀门的油漆分色，油漆完好，管道及阀门固定牢固。有止回阀的止回阀能够回水关闭。浮球限位动作灵敏、可靠。电气控制箱：按照2.1的要求。2.5风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门；2.5.1风机、送风、引风机：风动电机运行正常。启动38、后运转平稳，无异常声响，电机不发烫。2.5.2风机管道及阀门：风管无抖动，无异常声音，无泻漏。风阀开启灵活，零配件齐全。2.5.3支架：电机和风管的固定支架应牢靠，油漆完好，无锈蚀。2.5.4电气控制系统：额定电流在正常范围。电气控制柜按2.1的要求。2.6供气系统：煤气供气系统煤气供气系统：由煤气公司负责维护保养。小区内的所有室外煤气管道没有漏气现象。小区内有煤气调压站的，应保持煤气调压站四周无杂物，门锁完好。2.7特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统电梯系统机房部分：（1）、机房内的消防标识、机站房标识、设备运行状态标识完好按照1.8的要求，照明完好按照2.8的要求。同时电源插座齐全，通39、风良好。救援操作及轿厢平层标志齐全。制动器手动松闸扳手应挂在容易接近的墙上标志明显。（2）、机房与滑轮间不得放置非电梯用的物品。通道应保持通畅。滑轮间的入口处，急停开关动作可靠。（3）、供电相序改变会或错相不会改变电梯运行和开关门方向等功能的，可不采用错相保护装置。供电相序改变会或错相会改变电梯运行和开关门方向等功能的，必须采用错相保护装置。且保护装置能够正常工作。必须安装断相保护装置且该装置能够正常工作，在电梯运行中应起保护作用。（4）、电气设备金属外壳（安全电压的除外）均应接地良好。接地线必须并接至接地线柱上。（5）、曳引机应设有适量润滑油，油标应齐全，油位显示应清晰。减速箱运行时无异常声40、音和振动。（6）、曳引轮任一绳槽的磨损不得使曳引绳接触绳槽底部。制动器动作灵活，各部件齐全、可靠。（7）、制动器闸瓦与制动轮工作表面应清洁。线圈铁芯无油污、锈鉵及积尘。制动时两侧闸瓦应紧密、均匀地贴合在制动轮的工作面上，松闸时应同步离开，限速器各活动润滑部位应有可靠润滑，运行时无异常声音。（8）、限速器运转平稳，其调节部位整定标记应完好，无拆动痕迹，校验期有效，当与安全钳联动时，无颤动现象。（9）、上、下限位装置动作可靠。上、下限位保护开关，应在轿厢或对重接触缓冲器前起作用，并在缓冲器被压缩期间保持其动作状态。电梯系统井道、轿厢与层站部分：（1）、电梯以检修速度运行，人为动作轿顶紧急停止开关，41、电梯均应立即停止运行。轿顶检修操纵时，机房、井道及轿厢内除急停止开关外的各按钮操作应无效。导靴固定螺栓无松动，靴衬磨损量未超过其厚度的1/3。（2）、对重块应可靠固定。对重设有反绳轮时，其润滑良好，护罩及挡绳装置功能可靠。（3）、导轨支架无松动，压板牢固。采用封闭式井道时，所设置的照明正常。（4）、层门锁钩、锁臂及动接点动作灵活，在电器安全装置动作之前，锁紧元件的最小啮合长度为7mm。（5）、由轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域外时，无论层门由于任何原因被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。如果轿门（在多扇门中任何一扇门）打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。（6）、在正常运行和轿42、厢未停止在开锁区域内，层门应不能打开。如果一个层门（在多扇门在任何一扇门）打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。（7）、门锁固定后，以150N的力施加在一个最不利的点上时，门扇之间的间隙不能超过30mm。层门手动开锁装置应灵活可靠，动作后应自动复位。层门滑块磨损量未达到其厚度的1/3，镶入地坎的深度应大于5mm。（8）、轿厢如设有安全窗，则电梯以检修速度运行，人为打开安全窗2次，电梯均应立即停止运行。（9）、轿顶及各层厅门门头的卫生应清洁，无积尘、油泥及杂物。轿顶设有反绳轮时，其护翼和挡绳装置功能可靠，且润滑良好。（10）、曳引绳头组合无缺陷，符合GB7588-95 9.2.3 的要求。曳引43、钢丝绳未出现断股、超标断丝、磨损等报废现象。每个绳头应有锁紧螺母且安装有锁紧销。曳引绳表面清洁不粘有杂质。（11）、安全钳联动机构各部件活动正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。（12）、轿内操纵按钮应动作灵活可靠，信号应齐全清晰。（13）、不需专人驾驶的电梯，轿厢内的紧急照明能正常。不需专人驾驶的电梯，轿门安全触板或光电保护装置动作可靠。（14）、轿厢、轿门无影响乘客安全的严重锈鉵或磨损。轿内报警装置功能正常可靠。层站指示信号清晰明亮，按钮动作正确无误。（15）、火灾时供消防员专用的电梯，消防开关工作可靠。（16）、层门前候梯厅应有足够的照明，即使轿厢照明出现故障也应能分辨层门打开和轿厢平层情况。44、在门关至行程1/3后，阻止关门的力150N。电梯的呼叫警铃、对讲系统、应急照明：呼叫警铃与对讲电话完好。在轿厢内按下警铃键后，能及时与小区监控中心能通话。对讲通话清晰。停电时备用电源能够正常投入工作，保证对讲通话通畅和轿厢内有适合的照度。电梯系统底坑部分：（1）、电梯以检修速度运行，人为动作底坑紧急停止开关，电梯应立即停止运行。（2）、设有补偿链的电梯，补偿链运行时与其它装置及底坑地面无碰撞，二次保护装置齐全可靠。随行电缆两端应可靠固定，不应有打结和扭曲现象，当轿厢压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面和轿厢底边框接触。（3）、安全钳各楔块与导轨间隙均匀，夹紧位置正确。（4）如采用液压缓冲器，其充液45、量正确，柱塞无锈鉵。其电气安全开关动作可靠。（5）、底坑清洁，无积水、杂物。电梯要达到“四清”、“六正常”：机房清、井道清、地坑清、轿顶清，机器正常、控制正常、厅轿门正常、限速器安全正常、信号照明正常。2.7.6升降式立体停车系统的基本要求：运转部位的零部件应保持润滑良好，无卡阻现象。减速箱、润滑装置、液压主机内应有足够的油量。各部件与部件之间联接紧固件应固定可靠，无松动现象。液压系统油管接头联接应可靠，无渗漏现。2.7.7升降式立体停车系统的安全装置、紧急停车装置、行程限制装置、升降横移安全装置设置准确，各装置动作状态正确。2.7.8升降式立体停车系统的机械部份：减速箱运转正常，油量适当，无46、异常振动，无漏油现象。各转动的轴承应保持良好的润滑，转动时无异常声音和明显跳动。滚珠丝杆和螺母间的运动应自如，滚动摩擦的声音正常。滚珠丝杆表面应保持清洁，不粘杂物，不锈蚀，表面无机械损伤。2.7.9升降式立体停车系统的电气部分：配电箱、控制箱接照2.1的要求，箱内各空气开关、接触器、继电器动作正常，电气连接可靠，接触良好，指示灯和信号灯指示明亮、正确。各电动机运转正常，无异常发热，无杂音和气味，系统的各保护接零点清晰、连接可靠。随行电缆两端可靠固定，不应打结或有波浪扭曲现象。制动器不应有过大的摩损，工作表面不应有油污。2.7.10升降式立体停车系统的车台板：车台板、保险架应联接牢固，不应有严重47、锈蚀。2.7.11升降式立体停车系统的导轨压紧螺栓应无松动。接头处台阶应不大于0.5mm。无油垢、积灰、锈斑。缓冲器的缓冲座、缓冲胶垫不得缺损。滑块无磨损，运动正常、灵活。导向轮、导轨平整，润滑良好，表面油漆平整，无锈蚀。2.8照明系统：楼道照明、机站房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。 2.8.照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无外露线头，灯光明亮程度与灯源功率相匹配。控制开关开启和关闭灵活，具有延时功能的开关达到1至3分钟的延时要求，无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。248、.9弱电系统：周界报警系统、红外报警主控系统、门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统；周界报警系统：系统能够投入正常使用。随时采用木板模拟翻越时，监控中心能够立即报警，电脑上闪烁显示报警区域，模拟显示屏上的指示灯与报警信号联动红灯闪烁。每个防区都能够随时进行布防与撤防。室外红外发射与接收器件无损坏或缺失，超出小区围墙顶部30公分至50公分，固定牢靠，无松动现象。红外报警系统：小区监控中心的公共红外报警主控系统能够正常运行。及时收到业主家中的报警，并在电脑上及时反映出来。工作可靠。门禁对讲系统：联络通畅，能够正常使用。各对讲总机、主机、分机振49、铃响亮，通话声音清楚，显示屏显示清晰，按键灵敏，按键无损坏或缺少。监控室对讲总机能够打开单元门。摄像监控系统：监控中心内的显示屏正常工作，显示图像清晰。任何一部摄像机的图像都可以进行大屏幕显示。摄像探头无损坏或缺失。云台摄像机角度和焦距能够进行灵活地调整。室外安装监控探头的固定装置安装牢固。线缆无拖挂现象。2.9.5巡更系统：能够及时输入巡更数据。各巡更点安装牢固。巡更器外观完好，能够采集数据。数据录入器能够将巡更器上的数据输入电脑。2.9.6紧急求救系统：紧急求救的公共主机完好，能够及时收到业主家中的求救信号。小区背景音乐和广播系统：音箱无缺失或损坏，播放清晰无杂音，音量大小受控制。音源如V50、CD、话筒和功放完好。随时都能放音和广播。刷卡系统：刷卡灵敏，反映迅速。与联动的闸臂系统或门禁系统连接可靠，卡刷好后的信号能够立即启动闸臂或受控门。外观完好，固定牢靠。2.10道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统伸缩式电动门：移动开启或关闭灵活，使用正常。控制开关和控制箱的电气连接可靠。保护接零牢靠。伸缩门栅栏无断裂，无破损。油漆完好。伸缩门各配件齐全，完好。闸臂系统：上升或下降灵活，能够正常使用。外壳油漆完好。电气连接可靠。闸臂完好醒目。2.11空调系统：集群式中央空调系统。集群式中央空调系统：系统能够正常运行。循环泵、冷却塔电机、热泵均正常工作，运行中无异常响声，不发烫。管道油漆完好，无锈蚀，51、无渗漏。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象，开启、关闭与指示的状态相符。管道与阀门连接紧密。冷却塔安装牢固，电机运转时无异常振动，进出水通畅，冷却装置水流通畅。控制柜上电源指示准确，水泵开启、停止的显示灯指示正确，电气控制柜按2.1的要求。保护接零牢靠。辅助配件能够正常工作，油位计、进、出口测量水温的温度计、压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。无压燃油锅炉：能够正常运行。供油管路通畅，保证供油。炉体本身自带的仪表工作正常，显示清晰。燃烧器、化油器工作正常。出水能够达到设定值。炉膛完好。2.12特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备2.12.52、1中水处理系统：设备能够正常运行。蓄水池无渗漏。过滤设备的流程标识按1.8的要求。2.12.2泳池过滤设备：每天检测泳池水质的PH值，达到7-7.6的范围内。水处理设备能够循环工作，并能正常运行。水系统运转无误，预过滤、过滤、加药、消毒、循环泵各工序设备运转正常。每年试用前必须由电工对水处理设备进行安全检查一次。2.13绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施）2.13.1草坪机：启动灵活，能够正常运行。机油加注在“add”、“full”之间，回弹绳完好，所有的螺母都处在紧固状态。化油器通畅。空气滤芯不脏污。火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。2.13.2电动绿篱机：电机运53、转正常，电瓶外观完好。充电正常。控制开关操作灵活。甩绳能够用力拉出，工作时保持固定长度。2.13.3电动割灌机：电机运转正常，电瓶外观完好。充电正常。控制开关操作灵活。刀片平整完好。保护外壳完好。2.13.4机动喷雾机：启动灵活，能够正常运行。空气冷却通道通畅。油门控制杆和阻风门动作可靠。所有的螺母都处在紧固状态。空气滤芯不脏污。火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。水容器无水垢，喷头不堵塞。2.14通讯设备：对讲机（属于基础设施）对讲机：能正常使用，发送、接收的通话声音清晰，外观无破损，附件齐全，编号清楚。2.15辅助设备：空压机、管道疏通机2.15.1空压机：压缩机电机运转正常，无异常响声，54、储气罐和减压阀气压正常，空气滤网干净，安全阀性能完好，气压低时能自动补气。2.15.2管道疏通机：能够正常使用，电气连接可靠，机头和底盘支撑固定牢靠，疏通弹簧表面无杂物，机械传动部位润滑良好。维修人员上门处理业主报修的作业程序1、目的：对维修人员上门进行维修服务的过程进行规定，使维修人员在上门服务的全过程中都按照公司的要求进行作业。2、适用范围：在南京银城物业管理有限公司托管的物业内，从事于上门维修服务的过程。3、职责：3.1、公司工程部：负责制定作业程序，对管理处管理人员及维修人员进行培训，督促、检查、考评管理处执行的情况。每半年收集一次意见，通过评审对作业程序进行改进。3.2、各管理处：接55、受工程部的培训，按照制定的作业程序对维修人员不断地进行培训，监督维修人员的作业过程，并对维修人员的作业过程进行考核，接受工程部的检查与考评。3.3、各管理处维修人员：接受公司及管理处的培训，按照作业程序进行服务工作，接受业主的监督和管理处的考评。4、作业程序4.1、按公司员工手册规定的要求着工作服、配戴工作牌、带好维修工具和鞋套上业主家，并按照公司员工手册规定的文明礼貌用语敲门与业主打招呼。并告知业主上门打扰的原因是管理处接到业主的报修，安排维修人员前来进行维修。4.2、在业主分户门外和业主确认需要维修的信息。必须对业主需要进行的维修内容与管理处派单的内容进行核对，核对的内容包括房号、维修的具56、体内容，防止出现误报或误修。维修信息得到确认后，在得到业主允许的情况下穿戴鞋套进入业主家中。4.3、对需要维修的项目进行检查。业主报修时只是描述故障发生后的一些现象，不能代表故障的具体内容准确，因此维修人员应当对故障进行仔细检查。检查分为四种类型：、第一种是通过目视或使用测量工具或采取简单的试验方法就可以查出故障；、第二种是需要拆卸部分家具或打开部分装潢才可以查出故障，但不会造成业主的部分家具或装潢受损，且业主的部分家具或装潢能够完全恢复原样；、第三种是需要打开家具或打开装潢才可以查出故障，但会造成家具或装潢受损，恢复时不一定能够恢复原样。、第四种是利用公司现有的资源采取相应的办法仍无法确定故57、障原因。、第一种和第二种类型的检查完成后可以进入下一个工作步骤，即向业主告知检查后的结果。、第三种和第四种类型的检查，维修人员应当在实施检查前，向业主告知，向管理处汇报，在没有达成相关的协议或没有形成书面的文字记录之前，不可以操作，只有在管理处和业主共同协商方案并得到业主确认的条件下，首先对现场进行各类方式的记录，包括拍照、方字记录、摄像等，现场得到确认后方可按照约定的方案进行检查操作。4.4、将检查的结果向业主告知。首先要告知业主通过仔细检查，故障可能发生的各处环节以及将要采取的维修方式，同时告知业主根据管理处公示的收费项目，此次维修需要进行的收费情况，在业主同意的情况下方可实施维修操作。、58、向业主告知收费情况时，不要和业主协商价格，告诉业主公司有规定维修人员无权对收费价格进行变动，如果业主认为价格不合理，可以找管理处工程主管或管理处经理进行协商。、对于需要更换的元器件或材料，由于目前市场上各种元器件和材料在不同的商店内或不同的时间内价格各不相同，各种元器件和材料的质量物业公司不能替供应商作担保承担风险。因此向业主告知物业公司不承担采购的义务，由业主自行采购，维修人员告知业主采购的型号和要求。4.5、实施维修作业前的再次确认。在业主同意维修后将要进行维修前，维修人员应当询问业主对于需要维修的部位有无特殊情况，有无贵重物品需要移开，以及维修过程中维修人员应当注意的地方，防止维修人员不59、知情业主没有注意在维修过程中给业主带来不必要的损失。4.6、实施维修作业。文明施工，工具摆放在自带的抹布上，需要登高及会落灰尘的地方应铺报纸，物品移动时轻拿轻放，会造成污染的要预先采取措施。维修过程中需要业主协助的，应当使用公司员工手册规定的文明礼貌用语。、特殊情况的应急处理，如渗水严重造成局部淹水、供水管严重渗水，排水管堵住后漫溢、住户总电源跳闸、等严重影响业主生活的事情，应当立即向管理处汇报情况，并提醒管理处既立即安排处理，又同时进行现场记录，记录的方式包括文字记录、拍照、摄像等，留下第一现场的相关证据，为今后的查证提供依据，在不能立即修复的情况下可以采取临时供电、临时供水、临时应急排水、60、安排人员撤离等措施，如果遇到业主家中发生煤气管漏气，应当立即关闭煤气的阀门，切断气源，打开窗户通风，如果煤气主管道有漏气现象，除安排人员撤离外应当立即报告相关单位，这类事情的处理原则是保障业主的安全和业主家中财产损失不扩大。之后配合管理处共同帮助业主处理。、维修后达到的效果。恢复原样、恢复原有的功能、能够使用但存在非维修可以改变的缺陷。、业主新增加的要求处理。短时间内（半小时以内）能够完成、不涉及到增加管理处维修材料的成本、不会意外损坏业主财产、能够满足业主要求的工作可以协助业主进行维修工作。4.7、维修工作完成后清理现场。故障排除维修工作结束后，应当清理工作现场，有业主提供的工具应当归还业主61、，自已的工具应当点清收好，现场有维修后留下的杂物应当清理，更换下来的元器件或材料请业主收好，维修人员不得私自收留。对于部分污染（如手指的痕迹、脚印等）应当采取相应的措施进行清除。现场达到没有维修前的原样。4.8、完成维修任务后请业主进行确认。请业主查看维修单上的内容，请业主在维修单相应的栏内进行填写，需要收费时请业主在维修单上写清楚收取的准确费用。业主如果需要收费票据，向业主告知，可以到管理处去取，也可以由片区管理人员在3天之内送上门。最终请业主对本次维修提出意见并签字确认。4.9、离开业主家时应当使用公司员工手册规定的文明礼貌。4.10、从维修人员进入业主家中至离开的这段时间内，业主有时会询62、问维修人员关于管理处或物业公司的情况，维修人员应当按照管理处给出的相关内容回答问题，不得告知业主有关于物业公司或管理处内部的事情，这些事情包括人事变动，公司内部事情的处理方案，员工的收入，对其他员工的评价，管理处经营情况等，也不得告知业主其他业主家中的情况。可以向业主宣传物管知识，可以明确告知业主物业公司或管理处有规定有些事情维修人员没有权利讲，原因是这些事情的前因后果不清楚，不能片面的说一些问题。4.11、从维修人员进入业主家中至离开的这段时间内，业主为了使维修人员能够更加负责地进行维修，有时会向维修人员赠送一些小的礼品、礼物、香烟等，维修人员一律不得接受，同时告知业主，物业公司和管理处明令63、禁止物业人员接收小礼品，一旦接收会受到公司严厉的处分。4.12、在维修工作中发生了意外造成业主财产损失的情况，维修人员严禁私自处理，必须将情况报告管理处，由管理处代表物业公司负责向业主赔礼道歉及与业主协商对财产损失进行赔偿的方案。个人私自处理都是严重违反公司规定的行为，防止业主一旦对管理处有意见将这些事情向其他业主作负面宣传，造成管理处工作的被动。4.13、维修过程中，业主对维修方式、维修结果、维修收费价格不满意，维修人员不得与业主进行争论或讨论，应当将投诉电话告知业主，请业主或使用电话或到管理处进行投诉，维修人员也可电话联系管理处的片管员上门与业主进行解释。维修人员只负责按照维修单认真做好维64、修工作，适当时可以向业主宣传物管知识，但不得与业主进行争论。4.14、业主对维修单不肯签字确认，或者认为维修后要管理处保修一定的时间后才能签字，或者不付相关的维修费用，遇到这些问题时，维修人员解释后不起作用，应当将维修工作认真完成，然后联系管理处的片区管理员上门与业主沟通，原则是不能一个人进行现场处理，现场必须达到管理处2人或2人以上（含维修人员）进行处理，保证至少有一个见证人。回到管理处后将事情向工程主管（或管理人员）和前台工作人员反映，由管理处留下记录。4.15、维修作业的过程中，遇到特殊紧急的事件发生需要离开业主家时，向业主简单说明情况，并约定多少时间后重新再来进行维修。并且使用公司员工65、手册规定的文明礼貌用语向业主道歉。如果发生业主遇到紧急的事情需要离开时，应当迅速清理现场，留下管理处电话，请业主另约时间再行维修工作。严格禁止维修人员在管理处不知道的情况下工作于没有业主在家中现场，此类事情的处理由管理处负责，维修人员服从管理处的安排。4.16、维修作业过程中遇到业主家中有人来拜访，必须询问业主是否需要先行离开等候业主另行通知，不得自行决定是否继续进行维修作业。如果业主同意继续进行维修作业方可留下继续工作。对业主的客人按公司员工手册规定的礼貌用语打招呼。设施设备的维护保养要求作业指导书一、工作方式：巡检：工作人员对设施、设备目视查看。检查：工作人员对设施、设备采取目视、手动试验66、测量等方法查看。检修：工作人员对设施、设备进行检查、维修。保养：工作人员对设备进行清洁、润滑、调整。维保：工作人员对设施、设备全面检查、维修、保养。年检：对有要求的项目向相应的部门申请检测，并得到结论。二、设施维护的要求：1、 房屋公共部位：物业用房、景观房、屋面、露台、楼梯间、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。物业用房、景观房：每年检查1次屋面、露台：每半年检查1次。楼梯间：每天巡检1次，每年秋季检查1次，维保1次，5年粉刷1次。外墙面：每半年检查1次。雨落水管：每季度巡检1次。避雷接地：每年测试1次。地下室：每季度巡检1次。空置房：每周户外巡检1次。信报箱：每周巡检1次2、 机67、站房房间（指房屋及环境状况，不指设备）：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房。监控室：每天巡检1次，卫生保洁1次，每月检查1次。风机房：每天巡检1次，每周检查1次，每周卫生保洁1次。水泵房：每天巡检1次，每周检查1次，每周卫生保洁1次。配电房：每天巡检1次，每周检查1次，每周卫生保洁1次。消防泵房：每天巡检1次，每周检查1次，每周卫生保洁1次。电梯机房：每周巡检1次。每周保洁1次。3、 停车场：汽车库与自行车库的地面、墙面、顶、采光窗、采光井。汽车库与自行车库的地面、墙面、顶：每季度巡检1次汽车库与自行车库的采光窗、采光井：每季度巡检1次4、 道路及其他：小区道路、路牙、围墙、门68、楼、岗亭、各式坡道、各类雨篷、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。小区道路、围墙、门楼、岗亭、建筑小品、路阻、路桩：每季度检查1次。5、 清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场。垃圾箱、垃圾筒：每季度检查1次，每年维保1次。垃圾车：每季度检查1次，每年维保1次。拖把池：每季度检查1次，每年维保1次。垃圾场：每季度检查1次，每年维保1次。6、 公益设施：体育健身器材（室内、外免费使用的）、儿童游乐设施（室内、外免费使用的）。体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐设施（室内、外的免费使用的）：每周检查1次，每年维保1次。7、特殊给排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基础部69、分；消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度检查1次，每月检查1次。生活水箱：每天巡检1次，每年检测1次。8、标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识、移动式标识牌。楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识：每月检查1次。移动式标识牌、临时标识：每天巡检1次。9、室外排水：化粪池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑。化粪池：根据实际情况进行清理，每季度巡检1次。外排管道（包括雨、污）、70、管井：每季度检查1次，每年疏通1次。明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）：每月检查1次。集水坑：每季度检查1次。10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱。室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱：每天巡检1次，每月检查1次。11、人防：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门。集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门每季度检查1次，每年检测1次。三、设备维护的要求1、配电系统：高、低压配电柜、配电箱、配电柜、电气控制箱、电气控制柜、照明箱、电表箱、箱式变。高、低压配电柜、配71、电箱、配电柜、电气控制箱、电气控制柜、照明箱、电表箱、箱式变：每日巡检1次，每半年检修1次。2、消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统、防火卷帘门。消防自动报警系统：每日巡检1次，使用过程中采取应急维修方式。消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统：每天巡检1次，每半年试机检修1次。防火卷帘门：每月检查1次，每年维保1次。3、供水系统：包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。二次供水的水泵、阀门及供水管道：每天巡检1次，每年维保1次。分户家中的给水由业主负责，分户外直给水公共部分由市政自来水公司负责。4、排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排72、水管道及限位控制开关等。潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及限位控制开关等：每天巡检1次，每月检查1次，每年维保1次。5、风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道。风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道：每天巡检1次，每月检查1次，每年维保1次。6、供气系统：煤气。煤气：每月巡检1次，维保、急修都由市政煤气公司负责。7、特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。电梯系统：每天巡检1次，每月维保2次，每年检测1次。升降式立体停车系统：每月维保1次，每年检测1次。8、照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）73、。楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）：每日巡检1次。采取应急维修的工作方式。9、弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统；周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统：每月检查1次，维保采取外委方式。10、道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统伸缩式电动门：每月月检修1次。闸臂系统：每月检修1次。11、空调系统：集群式中央空调系统。集群式中央空调系统：运行时间每天巡检174、次，每年维保两次（外委）。12、特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。中水处理设备：每次使用前检查1次。泳池过滤设备：每次使用前检查1次。13、绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施）草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机：每次使用前检查1次，使用完后保养1次。14、通讯设备：对讲机（属于基础设施）。对讲机：使用前检查1次。采取应急维修的方式。15、辅助设备：空压机，管道疏通机。空压机：每季度检查1次。每年维保1次。管道疏通机：每次使用前检查1次。使用完后保养1次。四、计量设备维护要求1、计量设备：压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表。压力表、接地75、电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表：每年进行1次计量。设备设施管理作业指导书1、目的：建立公司管理设施设备的作业方式。2、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管的各住宅物业。3、职责：3.1工程部职责：工程部制定设施设备的完好标准和设施设备的维护保养要求。每半年组织一次对设施设备完好标准和设施设备维护保养要求文件的评审，达到不断改进的目的。每月对小区的设施设备维护保养工作进行检查。协助处理小区各类重大疑难工程问题。组织小区对设施设备进行完好率的统计，对数据进行分析，采取预防措施和纠正措施组织、督促、查验小区个别项目的对外维保委保工作3.2小区工程主管职责：全面了解、熟悉小区内设施、76、设备的位置及配置情况。根据公司对设施设备的维保要求组织建立小区设施设备台帐和维保计划。组织小区维修人员实施维保工作和日常维修工作。负责维修保养工作中签报的沟通工作。负责问题汇报的沟通处理工作。做好设施、设备运行、维修保养的安全预防措施，防止事故发生。3.2.6对标准和要求中不适宜的地方在每份文件的文件意见控制上予以记录，作为今后评审的依据。3.3维修人员职责：按照公司对设施设备的各项管理要求，对小区内设施设备进行巡检、检查、维修保养。对巡检、检查、维修保养工作做好相应的记录。服从小区经理和工程主管的安排。3.3.4在实施标准和要求的实际工作中对标准和要求中不适宜的地方向管理处的管理人员提出意见77、。3.4小区各管理人员职责小区各管理人员在小区的各项工作中，遇到或巡视到达不到设施设备完好标准的现象、故障时应予以记录，并报到管理处指定的人员手中。4、内容4.1工程部按照公司的质量方针和工程部的质量目标对托管物业所涉及到的设施设备制定本公司的设施设备完好标准和设施设备维护保养的要求，并报公司领导批准。得到批准后组织各部门及各管理处人员进行培训。每隔半年组织对设施设备完好标准和设施设备维护保养要求文件的评审，并根据运作情况向公司提出设施设备的管理意见，采取纠正措施和预防措施。4.2工程部督促各小区建立设施设备台帐，审核各小区制定的设施设备维保计划，每月检查各小区设施设备维保计划的执行情况和各项78、记录，填写工程部检查设施设备记录表，对查出的问题督促小区进行纠正。4.3审核各小区关于工程维修维保中的签报，在小区的签报单上提出部门意见向公司领导汇报。指导、协助小区处理各类重大疑难工程问题。必要时联系外协单位进行解决。4.4工程部在公司授权下和外协单位签定小区设施设备的维修维保合同，并对外委项目的工作进行协调和组织验收。4.5工程部在公司领导授权下，负责采购由小区报公司领导批准的，大批量的设施设备。批准的形式是小区的工作签报。4.5工程部每年组织两次培训，内容是关于设施设备的维护、管理和安全运行。形式采取交流经验、工程部安排人员授课、聘请公司以外的专业人员授课等。4.6小区工程主管组织维修人79、员建立起小区的设施设备台帐和名细，并根据公司设施设备的维护保养要求制定本小区的设施设备维保计划，并组织实施。小区所建立的设施设备台帐、设施设备名细、设施设备维保计划须报至工程部得到审核和批准。4.7小区工程主管、维修管理人员和涉及到设施设备管理的人员都要开展培训，学习和掌握公司制定的设施设备的完好标准和设施设备的维护保养要求。并以设施设备的完好标准和设施设备的维护保养要求作为开展设施设备维护、保养、检查工作的依据。实时填写各个文件的文件意见控制作为文件评审和工作改进的依据。4.7小区对设施设备应采取全员管理的方式，分为专业管理和接口管理，专业管理由小区维修人员负责巡检、检查、维修、保养、维保。80、接口管理由管理处安排给其他各部门或片区管理人员。专业管理和接口管理工作的内容见维修人员工作内容作业指导书。4.8工程主管根据本小区的维保计划每月应制定月度计划填入计划单，计划单内要求填入小区维修人员应做的工作和维修主管应做的工作和需要相关部门进行配合的工作。工程主管安排小区维修人员对设施设备进行巡检，巡检到各个机站房时，应填写机站房内相应的表单，电梯巡检表、配电房巡检表、风机巡检表、二次供水泵房巡检表、消防泵房巡检表、中央空调机房巡检表、消防监控室巡检表，工程主管要对设施设备的巡检维护保养情况进行定期定量抽检，小区各管理人员也对设施设备的维护保养情况进行定期定量的抽检和检查。抽检或检查时可依据81、计划单或公司及管理处的临时安排填写设施设备检查表，将要检查的设施设备填入设施设备检查表，按表单的内容进行检查。对于接口管理的设施设备也填写设施设备检查表，依据设施设备的完好标准进行抽检、检查。4.9根据计划或安排，对设施设备进行巡检、抽检、检查时，达不到完好标准的问题和出现的故障都填入问题处理单，每份问题处理单都交到管理处指定的人员手中，指定的人员签收后对问题和故障进行分类、安排和跟踪，最终处理的情况填入问题处理单，处理情况分为“已解决”、“列入下月（或周）工作计划”、“报管理处领导处理”、“报公司相关部门处理”。4.10应急维修应当按照应急维修的流程填单和操作，应急维修的要求见应急上门维修标82、准程序。对于按计划或安排进行的维护保养，填写设施设备维护保养记录，完成后交到管理处指定的工作人员手中，工程管理人员必须进行核查，对完成情况进行评定。4.11工程主管根据月（或周）计划以及临时突发性维修，应采取提醒、布置安全措施，确保各项维修、维护保养工作不发生安全隐患和安全事故。4.12小区各管理人员平时处理日常事务时，通过发现、遇到、巡视到、有业主报到等方式发现设施设备达不到完好标准时，应予以记录报到管理处前台，由前台将情况予以记录转到管理处工程主管或主任，由工程主管或主任填写问题处理单，按本作业指导书4.9的内容进行处理。特别是业主的提醒，在处理完成后还应由管理处将处理情况反馈给业主。设备83、编号作业指导书1.0目的：建立设备编号是为了更好地对各小区的各种设备进行管理。2.0适用范围：银城物业公司所管理的各个小区的各种设备。3.0职责：3.1银城物业公司工程部：制定各种机电设备和测量设备的编号方法。3.2银城物业公司工程部：负责组织实施制定的编号方法。3.3各小区管理处和各管理处的维修水电工：具体实施上标识牌维护标识牌。4.0作业程序：4.1物业公司工程部制定物业公司所管理的各个小区的各种设备的编号方法。同时报请物业公司经理批准，编号方法经批准后既时生效，开始执行。4.2由物业公司工程部负责组织、实施编号方法，组织各小区管理处和各管理处的维修水电工展开工作。同时应按编号建立设施、设84、备的清单。4.3设施设备清单内容包括系统分类设备编号设备名称设备型号规格主要参数和安装位置。4.4系统分类的排列顺序为：供配电设备a、高压配电柜 b、变压器 c、低压配电柜d、发电机 e、楼层配电柜 f、控制柜给排水设备a、地下蓄水池 b、生活水泵系统 c、供水箱d、减压阀 e、闸阀 f、潜水泵电梯设备a、消防电梯 b、客梯 c、货梯 d、扶梯中央空调设备a、中央空调燃油锅炉 b、冷却水塔 c、热泵d、冷却泵 e、循环泵 f、控制柜消防设备a、主控柜 b、模拟柜 c、联动控制柜d、消防水泵 e、喷洒泵f、（排烟正压送风）风机 g、防火卷帘门公用天线设备a、天线架 b、放大器防盗对讲设备a、主机85、电视监控设备a、控制器 b、电视机 c、摄像镜头 c、录像机 d、录像带车辆管理设备a、汽车道闸三表计量设备a、计算机 b、UPS电源绿化机械a、剪草机 b、割灌机 c、打药机测量设备a、卷尺 b、磅称 c万用表加工等固定资产设备4.5设备分类代码名 称代码名 称代码名 称代码高压配电柜GPG消防泵XFB消防电梯XT变压器BYQ喷洒泵PSB客梯KT柴油发电机CFJ潜水泵QSB货梯HT低压配电柜DPG补压泵BYP扶梯FT消防控制柜XKG生活给水泵GSB空调柜机GK中央空调ZK空调水泵KB空调水塔ST电视监控设备JK电子设备DZ三表计量设备JL绿化设备LH水池SC风机FJ汽车道闸DZ防火卷帘门JL86、M防盗对讲DJ公用天线TX阀门FM电机M计量器具Me4.6设备位置代码银城物业：YCWY 九九公寓：JJ 陶谷新村：TG五台花园：WT 聚福园：JFY4.7设备编号方法为设备代码/设备位置-编号顺序例如：YCWY/JJ/XB -001YCWY：银城物业XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表设备编号顺序4.8安装位置应写明设备的具体位置，例如：地下室水泵房。4.9设备在贴上标识牌后，由各小区的维修水电工负责维护。若标识掉落，应重新贴上。若标识牌损坏，应向管理处汇报并把损坏的标识牌交到管理处，同时申请新的标识牌重新贴上。管理处应将损坏的标识牌交到物业公司工程部，由工程部统一处理。4.10若87、设备报废，应由管理处向物业公司工程部汇报，将标识牌交到物业公司工程部，由工程部统一处理。设施设备周期性检查作业指导书1、目的：制定小区设施设备进行周期性巡检和检查的要求，小区管理人员定期对设施设备进行检查，达到科学管理设施设备的要求。2、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管的物业小区。3、引用标准：南京银城物业管理有限公司制定 的设施设备维护保养要求和设施设备完好标准4、作业内容：4.1、部分设施设备必须由维修人员负责巡检，必须由维修人员巡检的设施设备在下面会全部列出，其完好标准参照公司制定的设施、设备完好标准，巡检中发现问题填写问题处理单，处理单须经管理处指定的专人审核和负责处理。4.2、88、另一部分设施设备可以由管理处主任安排管理处维修人员或工作人员进行巡检，完好标准参照公司制定的设施、设备完好标准，巡检中发现问填写问题处理单，处理单须经管理处指定的专人审核和负责处理。4.3、必须由小区维修人员负责巡检的工作内容是：4.3.1每天必须由小区维修人员巡检的内容a）监控室、消防控制室、风机房、各水泵房（包含生活供水、中水处理、喷泉及循环水景控制室）、配电房、配电间、消防泵房、消防喷淋泵房、消防增压泵房，设备机房（有协议托管的），机站房内已配置巡检表，巡检表的具体内容见本文件的附录；b）消防监控室内的消防火灾自动报警系统；c）无封闭式房间的电气控制箱、电气控制柜、配电箱、配电柜、照明箱89、；d）自行车库、麾托车库库、汽车库内的排污设备,包括潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及控制箱、柜、限位控制开关；e）集群式中央空调系统的开机期间；f）泳池过滤设备开机期间。4.3.2每周必须由小区维修人员巡检的内容a）室外免费体育设施巡检。b）电梯机房。c）每周必须由小区维修人员检查和卫生的内容：水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房4.3.3每月必须由小区维修人员检查的内容a）防火卷帘门、电动门、道闸；b）特殊给排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；c）特种设备升降式立体停车系统每月维保1次和每部电梯维保2次，可委托外单位或公司内部部门进行；d）监控室、弱电系统周界报警系统、红外90、报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统；e）楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识：每月检查1次；f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景g）明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、室外主排水管道；h）风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道：每天巡检1次，每月检查1次，每年维保1次。4.3.4每季必须由小区维修人员检查的内容a）汽车库与自行车库的地面、墙面、顶棚；b）汽车库与自行车库的采光窗、采光井；c）小区道路、围墙、门楼、岗亭、建筑小品、路91、阻、路桩；d）空压机：每季度检查1次。e）垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；f）化粪池检查和雨污排水管清理；g）雨落水管、集水坑、地下室h）集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、密闭门;4.3.5每年必须由小区维修人员检查的内容a）物业用房、景观房；b）屋面、露台每半年检查1次；c）楼梯间于每年秋季检查1次，维保1次，5年粉刷1次；d）外墙面每半年检查1次；e）避雷接地每年测试1次；f）集群式中央空调系统每年维保两次，可委托外单位进行；g）电梯系统、升降式立体停车系统每年检测1次。4.3.6由管理处主任安排维修人员或工作人员每天巡检的内容，检查的目的是这些设施设备是否满足92、使用功能。a） 楼梯间；b） 楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）；c） 汽车库内轴流引风机；d） 移动式标识牌、临时标识4.3.7由管理处主任安排维修人员或工作人员每周巡检的内容，检查的目的是这些设施设备是否满足使用功能。a）空置房4.3.8由管理处主任安排维修人员或工作人员每月巡检的内容a）消防栓、灭火器、室外消防接合器、消火栓（室外）、大型消防箱。附表：1、配电房巡检表 2、二次供水泵房巡检表3、消防泵房巡检表4、消防监控室巡检表5、电梯巡检表6、风机巡检表7、中央空调机房巡检表8、问题处理单9、自行车库巡检表10、汽车库巡检表梯93、紧急故障处理作业指导书1、目的：为了处理电梯在运行过程中突然发生关人、停车等突发事件，保证业主的人身安全，使乘客及时从电梯轿厢中被放出。2、适用范围：银城物业管理的电梯在遇到关人、停梯以及其他天灾、火灾等意外情况发生。3、职责：31工程部：制定电梯紧急故障处理规程，指导管理处对此规程进行培训，一旦遇到电梯发生紧急情况，救援工作按照规程操作。32公司及管理处全体管理人员：必须完全熟悉此操作规程，工程部和小区维修人员须经过培训，一旦遇到突发事件时，必须严格按照此规程进行操作，确保安全。4、电梯紧急操作规程：4、1电梯在运行中突然发生关人、停车等突发事件时，接报人员或监控人员或维修人员首先通过对讲电94、话告知乘客不必惊慌，管理处马上处理，同时立即电话通知电梯维保部门和公司工程部，维保部门安排维修人员赶到现场采取有效措施放出乘客。同时管处理安排人员安抚乘客，稳定乘客情绪。4、2乘客可拨打急修电话，接报人必须在5分钟内通知以下人员的其中之一，：管理处的值班人员和管理处主任。4、3维保单位和工程部会立即安排维保人员乘出租车30分钟以内赶到现场，采取救援措施。4、4在救援人员赶到现场前这段时间内，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。其他人员只能与乘客进行对话，稳定乘客情绪。4、5救援人员到达现场后，首先立即到机房切断主回路电源，设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置。应以手动盘车方式95、移动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经轿顶、上一层厅门退出。4、6如发现机房、井道、底坑、轿厢进水，应立即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。4、7遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告电梯维保部。4、8电梯发生事故，维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告维保部门和相关的主管部门，并采取有效措施。4、9若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。4、10如果轿厢因超行程或其他原因必96、须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应23人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮转伤人。4、11小事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告工程部；发生重大质量事故或人身伤亡，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，及时报告行业主管部门，并积极配合事故调查。4、12接报人员填写报修记录，详细记录报修的时间、地点、报修人和报修的内容，以及接报后通知相关部门和相关人员的时间、处理进展情况。电梯事故应急处理后，工程部应当向维保单位发出工作联系函，将处理意见附在函内，要求维保97、单位对电梯事故采取相应的纠正和预防，防止再发生类似的故障，确保电梯乘用安全。 4、13工程部应对各类突发事件的进行汇总、分析，提出相应的维保意见，加强维保工作，使电梯始终运行安全、可靠。电梯紧急情况处理的预备方案1、目的：为确保电梯在遇到紧急情况之前能够迅速、果断地做好应急措施，保护业主人身及财产安全。2、适用范围：适用于公司维保的电梯遇到台风、火灾、地震、暴雨、停电、人为损坏等各类突发事件或异常复杂情况。3职责3工程部：负责对有电梯的小区在电梯遇到紧急情况时处理及培训的指导工作，布置与检查安全措施的落实，遇到紧急情况时赶到现场进行指挥与布置。负责组织管理处及相关人员进行处理突发事件及异常情况98、流程的培训，并负责抢险现场指挥及督导。32当值人员：严守岗位，及时报告。33维修人员、管理处各管理人员：参加紧急情况处理流程的培训，遇到紧急情况时在现场按照作业指导书要求的流程进行处理，认真总结工作中的经验，做好预防措施。4工作内容41公司、工程部、小区管理处人人都应注意天气预报以及其他有灾害性天气的预报，遇到有灾害性的天气应互相转告，使大家能够提前做好预防措施。42到暴雨时，管理处应做好防止雨水渗入电梯基底轿坑的措施，应安排值守人员，对暴雨的雨量进行监视，防止有雨水渗入。必要时组织人员在电梯底层轿厢门口或有水会渗入的地方筑坝，防止浸水。对电梯机房应加强巡检，防止机房意外有水浸入，造成事故。必99、要时切断电梯的总电源，停止电梯运行，并于明显位置告知业主，为保障业主的安全，电梯暂停运行。并提供一些必要的帮助，协助业主上楼。43遇到台风、暴雪前，维修人员应对电梯各部位进行必要的检查，确保电梯可以安全运行，防止电梯发生突发事件而维保单位人员遇到交通阻塞不能及时赶到现场。管理处也应加强巡检工作，安排人员增加定时的检查与试运行，如果发生异常情况管理处要作好向业主的解释工作，停止电梯的运行，并启动电梯紧急情况处理规程。44遇到地震预报时，各个管理处进入紧急状态，安排24小时值守人员，必要时停止电梯运行，并告知业主相关情况，为了大家的人身安全，请业主谅解。如果遇到地震，电梯严禁使用，首先必须切断电源100、，由维保单位的电梯维保人员、电梯安检人员对电梯进行全面检查，试运行半天无任何问题后方可投入使用，确保电梯使用万无一失。45遇到火灾时，管理处一边安排工作人员对电梯进行封闭，确保电梯无人后立即到电梯机房切断总电源，另一边立即通知电梯维保单位，可按电梯紧急情况处理规程的联系方式进行操作。同时管理处的义务消防队立即开展扑救工作，做好人员疏散的组织工作。火情处理完毕后，由电梯维保单位的人员对电梯进行全面的检查，并做试运行，确认无任何隐患后方可投入运行。46遇到电梯中有人打斗或发生其他意外事件时，监控人员或遇见的人立即告知管理处，管理处安排人员处理相关事件，必要时停止电梯运行，配合公安机关进行取证工作，101、并告知业主电梯暂停运行一段时间，如发生电梯遇到人为破坏，通知电梯维保单位的人员对电梯进行检查和试运行后再投入使用。47遇到供电线路突然停电，总电源的双路供电会自动投入另一路供电，管理处应立即安排护卫人员对电梯进行巡查，保证电梯内没有关人或其他其他事件的发生，确保业主的人身安全，如果遇到城市大范围停电，造成电梯双路供电失效，管理处立即组织小区维修人员和护卫人员等带上手电筒对每一台电梯进行从楼下到楼上的全面检查，在楼宇的每一层与电梯联系，搜寻有无人员被关在电梯轿厢内，如发现有人被关，立即按照电梯紧急情况处理作业指导书通知电梯维保单位，管理处安排专人与电梯轿厢内的人员进行对话，稳定轿厢内业主的情绪，102、直至维保单位的人员赶到将业主从轿厢内释放出来。恢复供电后，管理处也应安排人员对电梯进行巡检，对每一部电梯进行试运行，确保无任何故障发生再投入运行。48遇到以上各类紧急情况时，值守人员、监控人员都应作好相关的记录，事后由工程部和管理处共同对事件处理的各个步骤进行分析，对需要加强或改进的事项进行总结，提出纠正和预防，纳入到作业指导书中，并以案例形式定期组织人员进行培训，使今后的紧急情况处理工作做得更好。工程设施设备检查考核作业指导书1、目的：建立公司托管的工程设施设备检查与考核的工作流程，使得被托管的设施设备得到本公司科学规范的管理，保证设施设备能够安全可靠地运行及为业主提供满意的服务。 2、适用103、范围： 南京银城物业管理有限公司托管的所有小区。3、职责：3.1、公司工程维保部：负责编制公司对小区工程设施设备管理状况的检查考核作业指导文件，并报公司经理室审批。负责对管理处工程设施设备管理人员及维修人员进行培训，负责对小区设施设备管理的实际情况进行检查、考评。3.2、各管理处主任：全面负责小区内设施设备的管理。3.2、各管理处工程主管或由管理处主任指定的工程设施设备管理人员：接受工程部的培训，按照公司颁布的工程管理类作业指导书的相关要求组织管理处维修人员对小区的设施设备进行管理，负责对作业现场的安全管理，负责对小区设施设备的管理情况进行自查，负责对管理处内各级检查人员、现场作业人员进行培训104、，负责对不符合要求的项目组织整改工作。3.3、各管理处水电维修人员：按照培训的内容实施操作，并接受管理处及公司的检查与抽检。 4、作业程序4.1检查方式检查考核的形式，分为定期和不定期两个形式。.1定期检查是工程部每个月1次对各小区工程设施设备管理状况进行检查与考评。.2不定期检查是工程部根据公司领导的布置或管理处在设施设备管理上出现问题后进行的不固定时间的检查，此类检查是否和管理处的考评相联系由公司领导确定。确定后由工程部通知管理处。检查考核的内容，分为软件和硬件两个部分。.1软件部分，包括工作计划、表格、记录、资料等。.2硬件部分，对检查的设施设备依照公司颁布的设施设备完好标准逐项逐条进行105、检查。检查的步骤.1召开检查考核沟通会议。工程部与管理处沟通检查的具体内容和小区现有设施设备的运营情况，对上次检查出问题的整改情况进行了解，以便于在现场检查时进行核实。会议的内容记录在检查记录表上。.2管理处准备受检的资料。既要准备将要进行检查的软件资料，也要准备上次检查后需整改问题的已整改情况资料。.3分组或不分组对软、硬件进行检查。软件检查是检查年度或月度工作计划和规定填写的表单，通过表单对发生的事情进行跟踪，能够落实到具体的作业人、事情的处理过程及事情的处理结果。检查人员对检查出的不符合标准的情况进行记录，包括进行记录后到现场核实事情的处理与记录是否相符。硬件检查对设施设备的管理情况依据106、企业的设施设备完好标准进行逐项逐条的检查，并对现场的不符合情况进行记录。.4现场检查完毕后通报情况。检查人员向管理处领导通报检查的实际情况，通报时只描述现场记录的事实，对事实不得进行定性或定论的判定，事实记录管理处主任必须签字确认，管理处主任不得拒绝确认，如有异议可以在检查过后向公司领导反应情况。.5检查人员内部会议。检查人员对检查的情况进行汇总，依据企业的设施设备完好标准对现场的事实情况作出判定，是符合标准还是不符合标准。.6检查结果会议。检查人员将本次检查的结果告知管理处，并提出需要整改的意见以及整改的期限，必要时可以向管理处提出参考的整改方案。.7工程部将检查结果报至公司相关的管理部门。107、4.2考核方式考核按照100分制，其中软件工作检查占50分，硬件工作检查占50分。考核的强制性要求.1依据公司对设施设备的分类要求，如果有一类设施设备没有进行管理，既无软件记录，现场检查也不符合公司设施设备完好标准的要求，一次性从评分结果的得分上扣除10分，如果有二类设施设备没有进行管理，既无软件记录，现场检查也不符合公司设施设备完好标准的要求，一次性从评分结果的得分上扣除20分，如果有三类设施设备没有进行管理，既无软件记录，现场检查也不符合公司设施设备完好标准的要求，一次性从评分结果的得分上扣除40分，如果有四类或四类以上设施设备没有进行管理，将停止检查，工程部向公司汇报情况。由公司进行处理108、。.2小区的重要设备系统，包括二次供水设备系统、小区总的供配电系统、车库的消防喷淋系统、小区的消防泵系统、消防报警系统、水处理系统、一个单元内的所有电梯、机械停车系统，检查时发生系统不能运营或不能满足基本的使用功能，非市政或相关责任单位及部门造成的，确属于管理处管理失职造成，出现一类一次性从评分结果的得分上扣除10分，多类按每类10分相加后从评分结果的得分上进行扣除。检查的扣分标准.1表单填写不符合要求的情况a）未按实际情况填写，如设备已发生故障正在维修时，巡检表上反映的情况却是设备符合完好标准。b）填写时不认真，造成表单破损或造成无法识别（包括作业人员的签名）。c）未按规定的时间填写，包括未109、填写或提前填写，如发生提前填写的情况，除检查时进行记录之外，此情况工程部还应当向公司相关部门汇报，由公司相关部门按公司规定进行处理。d）软件管理混乱，寻找困难。表单遗失，在检查的时间段内无法找到。e）某一份表单上反映设备出现问题，但无法从其他有关联的表单上继续跟踪下去或也无法从其他的相关记录、计划、任务单等继续跟踪下去。f）软件未按规定的地点摆放或存放。g）问题处理完毕后未在相关的表单或记录上注明，无法找到事情处理完成后的记录情况。h）表单填写完毕后无人审核和审核时间。.2软件检查考核得分方式见本作业指导书的附录表格。.2硬件检查考核得分方式对检查的设施设备依据企业设施设备完好标准逐项逐条地进110、行检查，对现场情况不符合标准的现象进行记录。a） 检查结束后，不符合标准在3条以内（含3条），工程部将向公司建议对管理处进行加分。b） 检查结束后，不符合标准在4至8条以内（含8条）不扣分，得50分；c） 检查结束后，不符合标准有9至15条，扣5分得45分；d） 检查结束后，不符合标准有15至20条，扣10分得40分；e） 检查结束后，不符合标准有21至25条扣20分得30分；f） 检查结束后，不符合标准有26条至30条，扣40分得10分；g） 检查结束后，不符合标准有31及31条及以上，扣50分，硬件部分不得分。.3检查结果的最终得分方式将软件检查得分和硬件检查得分相加后再加上强制性考评的扣111、分数，得到最终的得分数。见设施设备硬件检查考核内容表(表一)设施设备硬件检查考核内容表(表二)工程设施设备管理检查考核评分表(表三)设施设备硬件检查考核内容表（表一）考核地区： 考核时间： 年 月 日 序号类别检查考核内容备注1房屋公共部位物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱2机站房监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房、信息机房3停车场汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、窗户、采光天窗、采光天井4道路及其他包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩5清洁设施垃圾箱、垃圾筒、垃圾车112、拖把池、垃圾场6公益设施体育健身器材（室内、外的免费使用的）、儿童游乐设施（室内、外的免费使用的）7特殊给排水的配套设施消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基础部分8标识楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、临时标识9室外排水外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑10消防室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱、各式防火门11人防设施集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、各式密闭门设施设备硬件检查考核内容表（表二）考核地113、区： 考核时间： 年 月 日序号类别检查考核内容备注1配电系统高、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制柜、电表箱、箱式变、母线桥架2消防系统消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统；防火卷帘门3供水系统二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道4排水系统潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管道及浮球式限位控制开关等5风机系统风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门6供气系统由煤气公司负责7特种设备电梯系统、升降式立体停车系统8照明系统楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）9弱电系统周界报警114、系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统10道闸系统伸缩式电动门、闸臂系统11空调系统集群式中央空调系统12特殊给排水系统中水处理设备、泳池过滤设备13绿化设备草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于基础设施）14通讯设备对讲机（属于基础设施）、网络线路15辅助设备空压机、管道疏通机16计量设备万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表、噪声仪工程设施设备管理检查考核评分表（表三）受评单位单位地址考评人员考评时间陪同人员项目分值扣分标准不符合数量扣分得分软件类整改类102分/件计划类102分/件巡检类102分/件过程类102分/件结果类102分/件硬件类强制要求*10分/项不符合项按作业指导书的要求0至3项3至8项9至15项16至20项21至25项26至30项31及31项以上最终得分审核时间