1、工程部作业指导书（2005年试用）目 录一、 部门简介-（4）二、 日常管理-（5）2-1 日常管理的主要工作内-（5）2-2 设备运行管理-（5）2-3 计划性维修管理-（5）2-4 设备巡视管理-（6）2-5 节能运行管理-（6）2-6 设备、资料建档及管理-（6）2-7 接管验收标准-（7）2-8 前期介入管理-（9）三、 岗位职责-（10）3-1. 工程部经理岗位职责-（10）3-2. 工程部主管岗位职责-（10）3-3. 专业工程师岗位职责-（11）3-4. 专业领班岗位职责-（11）3-5. 电工岗位职责-（11）3-6. 弱电维修工岗位职责-（12）3-7. 水工岗位职责-（122、）3-8. 空调工岗位职责-（13）3-9. 电梯维修工岗位职责度-（14）3-10. 装修工岗位职责(木、瓦、油工)-（14）3-11. 机房值班人员岗位职责-（14）四、 规章制度-（15）4-1. 交接班制度-（15）4-2. 巡查制度-（15）4-3. 档案借阅制度-（16）4-4. 材料管理制度-（16）4-5. 公用工具管理制度-（17）4-6. 卫生管理制度-（17）4-7. 电梯管理制度-（17）4-8. 电梯安全管理制度-（17）4-9. 临时施工用电管理制度-（18）4-10. 配电室值班制度-（18）4-11. 报告制度-（19）4-12. 配电室防火制度-（19）4-13、3. 配电室（配电柜、箱）的管理制度-（19）4-14. 配电设备维护保养制度-（20）4-15. 配电室事故处理制度-（20）4-16. 倒闸停、送电操作票制度-（20）4-17. 机房值班制度-（22）4-18. 给排水管理制度-（22）4-19. 水泵房（水井）的管理制度-（23）4-20. 公共设施维修保养制度-（23）4-21. 房屋维修制度-（23）4-22. 消防报警系统维护保养制度-（24）4-23. 值班电话制度-（24）五、 操作规程与标准-（24）5-1. 高低压配电柜操作指导-（24）5-2. 空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导-（31）5-3. 蓄水池清洗作业指导-（4、32）5-4. 水泵作业指导-（33）5-5. 水工巡查作业指导-（35）5-6. 风机盘管清洗及检修作业指导-（35）5-7. 空调机巡视检查作业指导-（36）5-8. 空调系统换季作业指导-（36）5-9. 电梯困人救援作业指导-（37）5-10. 房屋（设备设施）养护和修缮作业指导-（37）六、 服务管理规范-（42）6-1. 入户维修工作程序-（42）6-2. 服务用语-（44）6-3. 职业纪律-（45）七、 突发事件说明-（45）7-1. 采暖系统紧急处理程序-（45）7-2. 制冷机紧急处理程序-（46）7-3. 空调机组紧急处理程序-（46）7-4. 配电系统紧急处理程序-（45、7）7-5. 电梯紧急处理程序-（48）7-6. 生活水系统紧急处理程序-（49）7-7. 机房火灾紧急处理程序-（49）7-8. 易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序-（49）八、 表格（附加）一、部门简介XX物业管理有限公司工程部主要负责物业公司所管辖的物业内的设备设施的日常维修和保养任务，保障各设备设施处于正常的安全运行状态，配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作，协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。在物业接管期间，工程部负责熟悉接管项目的结构、设备设施、市政、以及各种系统和管线分布和走向，配合承租方对接管项目施工质量及配套设备设施的完善性、合理性进行6、检查，督促整改。为接管，创造便利条件。工程部负责接管项目施工图纸、设备设施的资料收集和管理工作，以及业户二次装修图纸审核、施工等工作。配合其他部门完成上级领导部署的各项任务。工程部加强员工培训工作，提高管理和技能水平，争创一流的技术，一流的服务，为业户创造一个舒适、幽雅的办公环境。 工程部管理目标：设备设施完好率达到98%维修及时率达到98% 维修合格率达到100% 业户满意率达到95%二、日常管理（一） 日常管理的主要工作内容1.0 目的加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。2.0 范围适用工程部全体员工。3.0 内容3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，7、逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。3.1.2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。（二） 设备运行管理1.0 目的加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内容3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。3.1.2安8、排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。3.1.3及时发现设备的初期问题，及早解决。（三） 计划性维修管理1.0 目的加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内容3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。3.1.2建立设备档案资料卡。3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。3.1.4建立维护保养记录表格。3.1.5编制设备计划维护9、总表。3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3.1.7检查维护保养计划的实行情况。3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。（四） 设备巡视管理1.0 目的加强对辖区内设备设施的日常巡视工作，发现问题、及时处理，防患于未然。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内容3.1.1 巡视流程- - 略3.1.23.1.3巡视内容：巡视所有设备设施运行情况，检查外围的灯具、照明器械，样板楼的电10、气运行情况，发现问题及时处理。（五） 节能运行管理1.0 目的加强设备运行管理，最大限度的降低运行成本，节能增效。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内容3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。3.1.2合理安排公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好，防止冷、热损耗。3.1.4合理安排设备的运行时间。3.1.5准时抄表，监视能源消耗。3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。（六） 设备资料建档及管理1.0 目的加强设备档案资料管理，便于今后的维修保养工作。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内11、容3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。3.1.2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。3.1.3制定资料档案的借阅制度，并认真执行。（七） 接管验收标准1.0 目的统一验收标准，提高验收质量。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。3.0 内容新建房屋的接管验收标准3.1主体结构3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相12、邻房屋的损坏。3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。3.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3.2外墙不得渗水3.3屋面3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。3.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。3.4楼地面3.4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有13、裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水， 不允许倒泛水和渗漏。3.4.3木楼地面应理整牢固，接缝密合。3.5装修3.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。3.5.2进户门不得使用胶合板制作，门销应安装牢固，底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。3.5.3木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。3.5.4门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。3.5.5抹灰应表面平整，不应有空14、鼓、裂缝和起泡等缺陷。3.5.6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。3.5.7油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。3.6电气3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M/KV。3.6.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装15、工程施工及验收规范的要求。3.6.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。3.6.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。3.7水、消防3.7.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。3.7.2高位16、水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。3.7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。3.7.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。3.8采暖3.8.1采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须具备有关部门的检验合格签证。3.8.217、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵活、可靠，控制阀门应开关灵活。3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。 3.9附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。3.9.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。3.918、.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。3.9.3房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。3.9.4房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。3.9.6群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。工程部岗位职责1.0工程部经理岗位职责报告上级：物业总经理督导下级：工程部主管联系部门：项目处各部门1.1根据所管辖项目具体情况，结合公司对工程管19、理的要求，制定工程部的规章制度，并指导维修保养工作。1.2组织工程部协调相关部门对新接的物业进行验收。1.3协助物业经理对新接物业进行费用预算。1.4协助管理处做工程部材料及工具的采购计划。1.5拟订工程部年度工作计划。1.6考核评定本部门所有员工的工作态度、技术水平、劳动纪律等情况。1.7抽查各专业系统维修保养工作的质量和效果。1.8做好对本部门员工的定期培训。1.9协助项目经理做好和承租方、业户等在工程方面的沟通协调工作。1.10协助物业部做好业户能源消耗费用的清缴工作。1.11做好上级布置的各项任务。1.12配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作。1.13协助环卫、防疫、劳动局20、等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。2.0 工程部专业领班职责报告上级：工程部经理督导下级：各专业员工联系部门：项目处各部门2.1规范执行岗位责任制，操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成经理下达的各项工作任务；2.2管理好、使用好本职所负责范围的设备，使设备经常处于良好的运行状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行；2.3应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助部门经理做好管理工作，解决技术上的问题；2.4熟悉本专业的系统分布、运行特点、设备性能等，一旦发现问题或发生意外事故，能马上作出正确判断，并迅速组织抢修；2.5做好设备的年、月检修保养计划和备用材料计划，上报21、部门经理审批并负责维修保养计划的实施；2.6做好所负责范围内设备的运行和能源消耗记录及技术档案每月定期汇报予部门经理审阅；2.7做好各班组人员的考勤和维修台帐，每月上报部门经理；2.8核查员工在工作中材料和工具的使用情况，发现问题及时纠正，避免材料浪费或工具损坏；2.9完成上级交办的其他工作2.10监督员工的劳动纪律、服务态度、工作质量、技术水平等，发现问题及时上报；3.0 电工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业3.1工作人员必须持有北京市劳动部门颁发的电工职业有效操作证件。持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导的安排。3.2工作时必须两人以上进行，做好互保，进入工作现场前必22、须按要求穿戴好安全防护用品。3.3严格上下班、交接班制度，不擅离职守，随叫随到，热忱服务，保证24小时有人值班。3.4负责所管辖项目配电室、楼层配电箱、住户照明、电气等设备的日常管理和维修工作，保证电气设备的安全运行。3.5负责所管辖项目所有机房内电器设备的维修和保养。3.6完成所管辖项目内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。3.7根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向领班或经理汇报并设法解决。3.8做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。3.9接到报修任务及时处理,加强工种间的协作配合，23、做到分工不分家，一专多能。3.10及时完成领导交办的任务。4.0 弱电维修工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业4.1负责所管辖项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。4.2严格遵守物业管理公司的各项规章制度。4.3熟练掌握本岗位的专业技术。4.4接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马上抢修。4.5弱电机房内禁止吸烟及明火施工，值班人员不得擅离职守或做与工作无关的事。4.6按时巡视机房设备，详细记录系统设备的运行状态，发现问题及时处理并主动上报。4.7弱电系统更改或新增线路，应认真记录并以图例的方式存档。4.8弱电机房24、内应保持清洁，无关人员不得进入机房。4.9按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。5.0 水工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业5.1水暖工应持有专业“操作证”，具有一定的专业知识。5.2水暖工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能力5.3熟悉并掌握所管辖项目给排水系统的操作规程，及管路走向和阀门位置5.4负责所管辖项目给排水系统日常运行管理及维护保养工作。5.5对水池、水箱、水泵、水表、阀门进行定期检查和维修，确保供水安全5.6定期对排水管道、楼外供水井、排水井、化粪池，进行维护清通，清除淤泥和杂物，防止堵塞，确保畅通。5.7雨季及时检查清理雨水管地漏、确保管路畅通无阻，冬季25、检查楼外供水表井、室内、外消防栓，消防接合器，做好防冻措施。5.8检修压力容器要按照工作程序进行，保证设备安全，压力表每年要按期送检。5.9接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马上抢修。5.10进入客用区域工作时，不得蹬踏或使用客人物品，完工后，迅速清理现场。5.11动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。工作完成后，应及时清理现场。5.12按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。5.13严格遵守物业管理公司的各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。6.0 空调工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业6.26、1空调制冷工应持有专业“操作证”，具有一定的专业知识。6.2空调制冷工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能力。6.3熟悉并掌握新风机组、通、排风系统的服务区域，极其所处位置。6.4负责所管辖项目空调系统、通、排风设备的日常维修和保养工作。并保质保量的完成。6.5合理调整负荷，保证不同区域对温度的不同要求。6.6按时巡检新风机房设备，确保系统正常运行，并认真记录设备的运行情况。6.7定期巡检消防系统的通、排风设备，发现问题，及时处理。6.8对新风机组、风机盘管的过滤网，过滤器进行清洗，保证风道、水路的畅通。6.9接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马27、上抢修。6.10维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。6.11高空作业要有安全防范措施，备好安全带，使用吊船或升降梯要事先检查安全性能方可施工。6.12动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。工作完成后，应及时清理现场。6.13严格遵守物业管理公司的各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。7.0机房值班人员岗位职责7.1机房值班人员必须持证上岗，坚守工作岗位。7.2负责当班运行设备的日常维修工作和一般故障检修。7.3严格遵守各种设备的安全操作规程和巡视检查制度，值班时间不做与本岗位无关的事。7.4无关人员不得进入机房内，非本专28、业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。7.5值班人员负责机房及设备的清洁卫生工作，机房内严禁摆放其他杂物。7.6值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告、并及时处理，在交接班记录上做好详细记录。7.7未经同意，不得随意修改各类设备管理数据，如：制冷机、变频器、软化水、热水温控器、中水加药泵、电接点压力表等。7.8值班人员对当班设备负有全部责任，如违反操作规程或失职造成设备损坏的、以及发生事故隐瞒不报的，将按规定处理。规章制度1.0 交接班制度1.1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。1.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解29、上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。1.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。1.4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。1.5规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间30、除公布表扬外，并发给超时工资。1.6接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。1.7接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。1.8交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。2.0 档案借阅制度2.1工程技术档案是大厦的重要财富，人人都要爱惜。2.2未经批准，不得将大厦的有关档案资料借出。2.3重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。2.4档案资料借阅要严格履行借阅手续。2.5每次限借1本，特殊情况须得到工31、程部经理批准。2.6借期为1个月，到期应办理续借手续。2.7所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。3.0 材料管理制度3.1严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。3.2工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工程部主管批准后，方能购买。3.3工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。3.4工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。3.5领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。3.6大型32、设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后，方能购买。3.7如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。3.8机电管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便计划用料。4.0 公用工具管理制度4.1设备设施应建立档案，设立卡片。4.2设备设施应由专人负责保管，定期检查。4.3对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。4.4对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。4.5专项工具专用，不能代替使用。4.6公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。433、.7个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。4.8对于易损设备如钻头等应节约使用。4.9工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如有损坏要照价赔偿。4.10部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用5.0 卫生管理制度5.1每天对办公室进行1次卫生工作。5.2在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。5.3只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。5.4员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。5.5工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。5.6讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。6.0 电梯管理制度6.1电34、梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。6.2机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。6.3轿厢内必须配备专用消防器材。6.4轿厢内环境要保持清洁。6.5每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。 6.6操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次后，再操作电梯运行。6.7在暴风雨来临之前，做好电梯的防雨准备工作。7.0 电梯安全管理制度7.1电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。7.2电梯工每天对管电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。7.3部门经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。7.4部门经理35、组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审，合格后方能担电梯维修保养工作。7.5电梯工和部门经理负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。7.6XXXX统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号。7.7在电梯机房内悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行。7.8经劳动局检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。8.0 临时施工用电管理制度为了加强XXXXX临时施工用电管理，确保XXXXX电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护“XXXX”住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定，望遵照执行。8.1管理处对“XXXX”进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的36、用电量，必须在不影响XXXX正常运作和在“XXXX”供电负荷量允许范围内，在报修缮计划时，必须同时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。8.2住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中登记注明。8.3凡进入XXXX内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电表，在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。8.4进入XXXX的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。9.0 配电室交接班制度配电房是XXXX的供电中心，是XXXX的心脏部位，为加强其管理，特订以下制度37、：9.1配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由配电室值班人员操作，其它人员一概禁止操作。交接班规定：9.2交接班要交接清楚，字迹工整。交班人应将本班设备运行的详细情况填写在交接班日志上。9.3交接班内容：(1) 所属设备运行方式的变更情况、操作、检查、试车情况，设备缺陷变化情况，故障处理情况，天气情况及其它有关注意事项等。(2) 正确传达领导指示及专业人员要求。(3) 工具、仪表、备品、备件是否齐全、完整。9.4无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得书面许可后方能进入。9.5配电室应保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在摄氏35以下。9.6房内禁止乱拉乱接线38、路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管同意方可进行。9.7配电室内设备及线路变更经工程值班工程师同意，重大改变应报工程主管批准。9.8严禁脱岗，值班时禁止做与工作无关的事。9.9严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用测试合格的安全工具，安全工具用后应妥善保存。9.10值班人员应按时巡视，按时抄表，发现问题及时处理并主动汇报，防止事故扩大。9.11进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置，并在离开时复位“自动”位置。9.12配电室应保持清洁，应防止小动物进入配电室。10.0报告制度：出现下列情况报告相关负责人：10.1主要设备发生故障、或停机检修时；10.2影响大厦运行的设备出现故39、障并需要立即检修和施工时；10.3重要设备零部件更换及修理，加工和改造时；10.4系统运行方式的重大改变时；11.0 配电室防火制度11.1严禁在配电室内吸烟、或使用明火。11.2严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。11.3严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。11.4配电室内的消防设备必须年检合格，安全可靠，严禁挪做他用。11.5因工作原因需要在配电室内动用明火时，须持工程部主管批准，保安部填发的动火许可证，在采取了必要的安全防护措施后，方可实施作业。11.6发生火灾应及时扑救并报警，火警电话l19。12.0 配电室（配电柜、箱）的管理制度12.1保证人身安全及设备安全和XXXX，样40、板楼的 正常用电；12.2严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗；12.3严禁无证人员操作电气设备；12.4对已接管验收设备定期进行保养；12.5对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善；12.6工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期巡视检查。发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录。巡视中要听设备有无异常声响，有无异常气味，看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否接实，有无松动。由其重点检查零线接点。13.0 配电设备维护保养制度13.1对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向管理处工程主管报告。1341、.2对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。13.3配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。13.4设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。13.5使用备用设备，需在24小时内加强巡视，并做好巡视记录。13.6工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽查内容记录在配电柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。14.0 配电室事故处理制度配电室一旦出现事故，造成XXXX全区或部分线路停电时，值班人员应能正确分析并及时处理14.1发生事故时，值班人员必须沉着、迅速、准确的处理42、。14.2迅速限制事故的发展，寻找并消除事故的根源，解除对设备及人身安全的危险。14.3尽可能保持设备继续进行，全区停电时应保证对重要负荷（如：电话机房、展厅照明、电梯等）及时恢复供电。14.4必要时，值班人员可改变变配电系统运行方式，使供电恢复正常。14.5处理事故时，除领导和有关人员外，其它外来人员不应进入或滞留事故现场。14.6事故处理过程中，值班人员应与领导保持密切联系，迅速执行领导命令。同时应有明确分工。对事故发生和处理过程作好详细记录14.7对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作，值班人员可先行处理，然后向领导汇报。14.8交接班时发生事故，应由交班人员负责处理，接班人员全力43、协助，待恢复正常后交接班。如一时不能恢复，则有经领导同意后方可交接。15.0 倒闸停、送电操作票制度15.1变电站的倒闸操作必须执行操作票制度，倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程，按章程规定的顺序进行，并采取相应的安全措施。15.2倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。15.3倒闸操作必须由2人进行，其中，正值为监护人，副职为操作人，复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。15.4操作规程：准备工作：由经理讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。操作方式及要求：（1）在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄44、的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。（2）在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网，先通知公司领导，经批准后，提前三个工作日通知相关住户。15.5所有已投入系统的电气设备，不论当时是否有电均应视为带电设备，必须办理停电手续后，方可触及其带电部分。15.6停电手续按下列规定办理：15.7 10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作，由派工负责人 填写停电票，会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续；15.8 在220伏及以上干线部份工作，由派工负责人填写停电票，由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续；15.9 2245、0伏及以上支线部份工作，由工作负责人取得有关人员同意后，切断有关电源，并在断开点处挂停电牌；15.10变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备的断开点处，并将对牌交工作负责人收执；15.11 在入户隔离开关及以前工作时，由变电室主管按有关规定，向供电局办理停电手续。15.12一位工作负责人，一次只能办理一张停电票。15.13变电室值班负责人接到停电票后，应作好以下工作； 15.13.1工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围，及周围带电部份。15.13.2若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；15.13.3不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。15.14填写停电票安全措46、施栏；15.15 填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全措施；15.16 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施，并以验电器验证停电设备，证明确已无电；15.17 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项；15.18若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；当工作负责人在停电票工作许可证一拦分别签名，并将工作许可证拦撕下交工作负责人，准其开始工作。15.19 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作负责人自行装接，在安全措施栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。15.20全部工作完毕，工作人员应清现47、场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交变电室主管办理注销手续， 并告知全体工作人员，此后该设备视为带电，不得再触及或靠近。15.21变电室主管一收到注销通知后，和工作许可证核对（主管）无误后，撤销一切安全措施，将停电票签字注销。15.22在同一线路上同时有两个组独立工作，必须分别办理停电手续。15.23遇有紧急事故时可以不用操作票，但必须切断所有有关电源，在断开点县挂停电牌，做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录，并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时，可不办理停电手续， 15.24凡县挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注销停电手48、续停电牌，不准摘动。15.25停电票应用钢笔填写，不得涂改，已注销的停电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。 相关表格倒闸停、送电操作票16.0机 房 值 班 制 度16.1值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度，忠于职守、尽职尽责。16.2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要，临时离岗，必须有符合条件的人替岗。16.3根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管辖设备的运行情况，并按规定做好有关记录。16.4如出现设备故障，而当班人员不能处理时，应及时报告给有关负责人。16.5值班人员接到报修通知时，应及时通知有关人员迅速前往维修地点。16.6所有值班岗位都必须安排人员24小49、时值班，且要到岗到位。16.7值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，值班期间严禁睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。16.8因故不能值班者，必须提前通知，以便落实好替班人员，保证岗位上有人工作。17.0给排水管理制度17.1具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。17.2建立正常给、排水的管理制度，严格执行操作规程。17.3水池、水箱、水泵房要上锁，钥匙由专人管理，并持有防疫站核发的“健康证”。17.4定期安排清洁水池、水箱卫生，防止供水水质的二次污染。17.5定期检查给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施，是否有渗漏。17.6定期检查排水系统的管道、隔油50、池、化粪池、室外井等设施，是否畅通.17.7定期检查水表，注意节约用水，合理安排用水计划，及指标分配。17.8制定突发事故的处理方案，当发生跑水、断水故障时，能及时处理，防止事故范围扩大。17.9做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理，防止装修、施工对水泵系统的破坏。17.10限水、停水要提前通知，以便及时通知业户。18.0 水泵房（水井）的管理制度18.1水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员负责，定期检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题，要书面上报主管部门。18.2水泵房内机电设备的操作由专业人员进行，其他人员不得操作，无关人员不准进入水泵房。1851、.3生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下，选择开关位置为自动档，所有操作标志均应简单明确。18.4生活水泵应按规定时间内每月轮换使用，主接处定期检查、擦洗，以保证其正常运转。18.5消防、喷洒泵定期保养，每月进行一次手动盘车，每半年进行一次自动操作检查，每年进行一次全面检查及消防联动试验。18.6水泵房卫生每周打扫一次卫生，生活水箱每半年清洗一次，水泵每周清洁一次。18.8维修值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录；18.9发现异常问题，及时处理，确保设备的正常运行。19.0 公共设施维修保养制度19.1保持公共设施：路灯、道路、下水道等完好，做到灯亮、路面平整、下水道畅通。52、19.2做好公共设施巡视记录，发现问题记录在公共设施巡视记录表上。19.3公共设施的维护保养应尽量不影响大厦的正常运作。19.4维修中做好防护措施，确保业户安全。19.5工程部每月按公共设施保养记录表内容对公共设施全面检查一次，记录本月保养情况。19.6工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在公共设施保养计划表中并按计划组织实施。20.0 房屋维修制度20.1屋修缮前，要有明确修缮要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。20.2房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。20.3粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠53、登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。20.4维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。20.5维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所垃圾，并按工程质量的验收规定验收后，方告竣工。20.6每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订修缮方案。20.7如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。21.0 消防报警系统维护保养制度21.1电工每日巡查消防报警及联动器，发现故障及时排除。22.2每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。22.3每日做系统运行记录检查。22.54、4每半年对设备内部做一次清洁保养工作。22.5每年对火灾探测器清洁一次。22.6每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例20%)22.7每年对电源电压及蓄电池检查一次。22.0值班电话制度22.1禁止长期占用值班电话，接听电话要长话短说，保证线路畅通。22.2严禁拨打各种声讯信息收费电话。22.3任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。操作规程与标准（一） 高低压配电柜操作指导1.0 目的正确操作高低压配电柜，保证人身及设备安全，保证正常供电，避免误操作造成大面积停电。2.0 范围适用于配电室内高低压配电柜的日常运行维护及停送电操作。3.0 职责工程师及配电主管应熟悉配电室内各开关柜内开关性质55、性能及各回路所带负荷性质。值班员应熟悉配电室内各种设备的运行状况及各开关的正常位置。4.0 配电室高压设备使用操作维护规程4.1设备操作步骤：4.1.1直流屏的操作：4.1.2操作前检查直流屏柜各元件无损坏，接线无松动，电池无异常，各路输出开关在断开位置。4.1.3操作步骤：(a)合交流电源开关，给直流屏模块及电池送电。(b)合直流电源开关，向合闸控制母线供电。(c)分别合各路输出开关。(d)停电顺序与上相反。(e)某段母线上设备无操作时，应断开相应的合闸电源，有操作时再合上，操作完毕后马上断开。4.2 10KV操作系统：(a)10KV开关送电前应检查本柜内外前后，确认无误。(b)10KV开56、关应在实验位置，先插好插头，再插好控制保险，柜前实验开关动作正常，再联系送电。4.2.1进线隔离柜操作(10KV)：(a)送电前检查本柜外，还要检查进线柜开关在断开位置。(b)与上一级供电部门联系好后，确认上一级供电部门已将电送到本室后，再将开关推入工作位置，确认触头接触良好，再合闸送电。(c)检查三项电压是否正常平衡。4.2.2 进线柜操作(10KV)：(a)送电前检查本柜外，还要检查各出线开关在断开位置。(b)将开关摇至工作位置，确认触头接触良好，再合闸送电。(c)检查运行是否正常。4.2.3变压器出线柜操作：(a)送电前检查本柜外，还要与现场联系。确认二次侧总开关在断开位置，变压器周围安57、全距离内无人、无异物。(b)开关推入工作位置，确认触头接触良好后再送电。(c)检查三项电压是否平衡，声音、温度是否正常。4.2.4倒路操作：(a)正常时、段母线分段运行，特殊情况下可投母联单电源运行。(b)当一段母线需全部停电时，应先停各出线开关，再停进线或母联开关。送电顺序相反。4.3设备使用过程中安全注意事项:4.3.1电工必须持有“电工执照”并符合公司规定，方可上岗并允许操作。4.3.2一人值班时不得进行高压设备的清扫或检修工作。4.3.3高压系统停、送电检修时，必须严格执行“两票一制”。4.3.4设备停电检修、实验、清扫时，必须验电、放电、装临时接地线、悬挂安全标示牌，并在工作范围内挂58、有明显的安全标志后，方可工作。同时注意是、否有返回电源，工作完毕后必须将临时接地线拆除，并检查工具。4.3.5变压器检修或停电48小时以上，送电前必须摇测绝缘电阻。4.3.6高压10KV母线送电前必须摇测绝缘电阻。4.3.7高压设备检修后、送电前必须摇测绝缘电阻。4.3.8在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况时，应立即断开相关设备电源，再视情况请示处理。4.4交接班注意事项：4.4.1接班人员到岗后，在岗位上面对面的向接班人员逐项交班。4.4.2接班人员未到岗位，未在交接班记录上签字，不准离岗，同时向班长或上级领导汇报，服从领导安排。4.4.3认真听取交接人员的叙述，检查交接班记录的内容如有59、异议及时向交班人员提出。4.4.4交班人员不在岗位，未达到交班条件，拒绝接班，同时向班长或上级领导汇报，服从领导安排。4.4.5接班无异议后，在交接记录上签字。全姓名。4.4.6严格遵守规定的交接班时间，不得迟到或早退。4.4.7交接班记录的交、接班人姓名，必须由进行交、接班的本人签字。不得提前、滞后，不得代签。4.4.8交接班记录要规范、整洁、真实，填写字迹清楚，不漏项、不得涂改、乱划、保管妥善、不损坏、不遗失。4.5直流屏柜操作注意事项：4.5.1正常运行时，两路进线开关必须都处于接通状态。4.5.2监控单元有报警时，应及时检查处理。4.5.3充电模块故障灯亮时，应断开模块交流进线开关，及60、时处理。4.5.4正常运行时严禁蓄电池组退出运行、及时更换损坏的保险。4.5.5交流停电时，严禁电池长期带负荷。当电池低于220V时，必须断开电池负荷。4.5.6不定期检查电池接线是否松动，壳体有无变形、漏液、发热现象。4.5.7严禁电池短路的情况发生。4.5.8 1-2年对电池进行一次核对容量实验。4.6 10KV操作系统注意事项：4.6.1非专业人员不得更改保护定值。4.6.2无论手动合闸还是自动合闸，操动机构必须是在储能状态下进行。4.6.3开关退到试验、或断开位置，并取下摇杆，才能合接地刀闸开关。反之只有接地刀闸打开后，才能将开关从试验或断开位置摇至工作位置。4.6.4隔离开关起隔离电61、压作用，但不能带负荷切断电源。所以在操作时应注意，合闸先合隔离侧再合电源侧，拉闸先拉电源侧再拉隔离侧。4.7设备运行中故障的排除：4.7.1运行中大停电的处理：(a)因上一级掉电发生本室全停电时，应立即断开进线电源开关，然后切断进线隔离开关和各出线开关。检查本室设备无损坏后，与上一级供电部门联系恢复送电。(b)因上一级掉电发生一段进线停电时，先断开该段进线开关，然后切断进线隔离开关和各出线开关。检查本室设备无问题后并及时用母联开关恢复送电。与上一级供电部门联系，待上一级供电部门通知后，再恢复分段运行。(c)因本室原因发生一段进线停电时，应先检查设备，甩开故障设备后先恢复送电，再联系处理故障设备62、。(d)本室设备发生故障，未查明原因、并处理前，不得恢复送电。(e)高压设备发生火灾，应立即将起火设备电源停电，用“1211”、干粉灭火器灭火。4.8关键要害岗位要实行两人或多人操作确认制：4.8.1停送电、倒闸操作必须两人进行，一人操作、一人监护。4.8.2装接地线工作必须由两人进行，先接地线侧，再接设备侧。拆除时相反。5.0维护规程5.1 设备系统图及电气原理图：5.2开关检查规定：5.2.1开关每年检查一次机构动作的灵活性，触头的损坏情况。5.2.2触头损坏严重时应立即更换备件。5.3设备清扫规定：5.3.1高压配电室每天清扫一次，由值班电工负责。5.3.2带电运行设备，应充分利用检修时63、间进行清扫，清扫周期不得超过6个月，由配电室主管负责组织安排清扫。5.3.3配电室每周检查一次防小动物设施情况。5.4设备检查规定：5.4.1设备检查规定：(a)配电室高压设备每班检查，并认真填写设备运行状态记录，重大异常现象及时汇报。(b)值班电工按设备运行状态记录表规定，记录高压侧负荷运行情况。(c)电器设备发生重大事故，恢复送电后，对事故范围内的设备进行特殊的检查。(d)电器设备存在大缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数。5.5检查项目及标准：5.5.1高压开关柜：开关柜骨架结构无变形；柜上电气元件缺失损坏；指示灯、仪表指示正常；柜内配线及端子板无松动，柜内高压母线无变形无松动，无放电痕迹64、；触头接触良好，无放电痕迹。5.5.2直流屏、信号屏：骨架结构无变形；柜上电气元件无缺失损坏；指示灯、仪表指示正常；柜内配线及端子板无松动，无放电痕迹；信号屏系统报警无异常；电池组无变形、过热，密封良好。5.5.3电缆槽、母线排：电缆槽、母线排吊架结构无松动无变形；电缆无破损、母线排接头牢固；进出口封堵严密；密封良好。5.5.4变压器：外壳及面板无损坏；瓷瓶无裂纹；母线、接地线无松动、变形、过热、接头处无放电痕迹；温度正常、通风良好；底座和接地线良好无松动；运行声音有无异常。5.6常见故障及排除方法：5.6.1高压开关柜常见故障排除方法：(a)高压开关运行中内部严重打火、放电；有异常声响，应立65、即通知用电岗位及各相关部门，停电检查处理。(b)高压开关严重损伤，应立即停电处理。(c)高压开关分闸失灵，应停电检查处理。(d)高压开关保护报警、跳闸，应停电检查处理。(e)高压开关运行电流波动异常，应立即停电检查处理。(f)电压互感器一次侧熔丝熔断而二次熔丝未熔断时应摇测绝缘电阻，如绝缘良好，可更换合格熔丝后试送电，如再次熔断则应联系专业部门进行试验。(g)电流互感器发生异常声响，二次回路有打火现象，应立即停电检查二次侧是否开路。5.6.2变压器常见故障处理:(a)变压器一次侧开关掉闸后，如检查证明不是由于柜内故障引起，应检查外部有无闪络、接地、短路及过负荷等，同时应摇测绝缘电阻，待变压器本66、身故障处理完毕或甩掉发生故障的抵压负荷点后，使变压器重新投入运行。(b)变压器发生火灾，首先应断开一次侧开关再断开二次侧开关后进行灭火扑救。视负荷情况将低压联络投入运行。(c)瓷瓶破损应停电处理。(d)母线松动、变形、过热，应停电处理。(e)运行声音异常应停电处理。(f)低压中性线过热应调整三相负荷。5.7设备维护中注意事项：5.7.1严格执行“要害部门登记制度”未经值班人员允许不能进入配电室。5.7.2变压器、配电室加锁、加可视门禁装置。5.7.3配电室必须备有适合电气灭火的消防器材。5.7.4各种安全工具、操作工具齐全，按要求放置，按要求定期送检。5.7.5高压维护操作严格执行北京市供电局67、电气安全规程及公司有关规定及停送电制度。配电室低压设备使用维护规程 6.0设备操作步骤：6.1操作前检查：6.1.1检查配电柜前后内外无杂物。6.1.2配电装置、低压设备表面清洁无积尘，元器件完整，接线端子、接地线良好。6.1.3母线无歪斜、固定卡子无松动，绝缘无损伤。6.1.4低压电气设备停电8小时以上，应先摇测绝缘，母线阻值不低于100兆欧，接触器、互感器阻值不低于10兆欧，二次线对地绝缘不低于2兆欧，方可送电。6.2设备操作步骤：6.2.1正常情况下低压单母线分段运行。6.2.2进线开关操作：(a)检查开关零部件及接线正常。(b)若母线已停电时，还要检查各出线开关在断开位置。(c)确认好68、后将开关摇至工作位置，合闸送电，观察母线电压正常后，分送各出线开关及电容补偿柜开关。(d)停电操作顺序与送电顺序相反。6.3设备使用安全注意事项：6.3.1各低压配电柜所安装的电气元器件不得超负荷使用。6.3.2当母线因故障停电，未查明原因，甩开故障点前，不得合进线开关或低压联络开关。6.4设备运行中故障排除：6.4.1低压柜内发生放电声响，应立即通知有关部门并停电检查处理。6.4.2三相电压发生缺相或电流互感器二次开路时，应及时停电处理。6.4.3当送电时发生越级掉闸，应查明原因并处理后再送电。6.4.4低压母线、电缆过热，应先拉下次要负荷控制温度上升，然后检查，停电处理缺陷设备。6.4.569、总母线停电时，应先断开进线开关，再断开各分路开关。查明原因，然后排除故障点后方可送电。6.4.6部分设备停电应查明原因，甩开故障点后先恢复送电，再联系处理故障设备。6.5关键要害岗位实行两人或多人操作确认制6.5.1进线开关操作时，应两人进行，一人操作、一人监护。7.0设备维护规程：7.1设备电气原理图：7.2设备清扫规定：7.2.1配电室每天清扫一次，由值班电工负责。7.2.2低压配电柜每季清扫一次，间隔不得超过4个月。因连续工作不能停电的设备应充分利用停产检修时间进行清扫，由主管负责安排清扫工作。7.2.3配电室内严禁堆放杂物，做到室内设备无积灰、油泥、地面无积尘、无积水，环境清洁整齐。770、.3设备检查的规定：7.3.1低压配电设备每天检查不少于一次，由值班电工负责。7.3.2设备维护巡回检查路线：进线柜各出线柜联络柜配电室门窗结构通风设施7.3.3检查内容及标准：(a)建筑结构：屋顶结构完整、无漏水；门窗完整密闭、通风设施完好；地面无积水。 (b)低压配电柜：结构、框架无变形、地脚无松动；柜内元器件、母线无损伤，各连接部位紧固，无过热变色；绝缘子表面及螺丝表面清洁，无裂纹、损伤；仪表指示正常。 (c)接地极：接地装置完整、无损伤、无腐蚀、无松动。7.4常见故障排除方法：7.4.1各配电装置的元器件的固定、连接部位，应定期利用停电时间及时紧固。运行中松动，应停电紧固。7.4.2电71、磁铁芯吸合噪音过大，应立即调整或打磨接触器部位。辅助接点接触不良或磨损严重时，要及时检修或更换。7.4.3电气元件过热应及时检查处理。7.4.4信号灯、指示仪表失效时应及时更换或检修。7.5设备维护中的安全注意事项：7.5.1电气发生火灾应先切断电源、再用“1211”、干粉灭火器灭火。7.5.2保持配电室严密，有防止小动物进入的措施。7.5.3非经专业批准，任何人不得随意增减、改变低压配电柜上任何元器件及接线。7.5.4低压回路停电工作时，必须在断开的开关操作手柄上悬挂“禁止合闸 有人工作”安全标示牌。7.5.5修换低压配电柜上的元器件时应断开电源。 配电室干式变压器使用维护规程8.1设备使用72、交接班规定：8.1.1 接班人要严格执行交接班制度规定，填写交接班记录。8.2设备使用交接班内容：8.2.1变压器运行方式的变更及操作、检修、实验情况。8.2.2变压器缺陷故障处理情况及其有关注意事项。9.0设备操作步骤：9.1变压器操作前检查：9.1.1变压器投入运行前，应先将变压器各部清扫擦拭干净，器身、母线上无杂物。9.1.2变压器各部绝缘瓷瓶完整无损。9.1.3电压分线头在预定位置上。9.1.4变压器接地线完好，无损伤。9.1.5温控器完好，温度报警值在140摄氏度,超温跳闸值在150摄氏度,自动起风机值在90摄氏度,自动停风机值在80摄氏度。9.1.6低压进线开关在断开状态。9.2变73、压器送电操作顺序：9.2.1确认受电部位无问题。9.2.2合变压器一次侧高压出线开关。9.2.3测量变压器二次侧电压应在380V420V之间，并且三相电压平衡。9.3设备使用的安全注意事项：9.3.1变压器不允许超负荷使用，运行温度超过140摄氏度，应立即停电检查。9.3.2变压器运行中发生一次侧开关掉闸或一次熔丝熔断，应立即进行停电检查，故障处理后再送电。9.3.3运行中不可用手触摸浇注线圈表面。9.3.4变压器在安装、配线、检修过程中，注意不得使螺母、垫圈等异物掉入变压器中。9.4设备运行中故障的排除：9.4.1 变压器运行中发生一次开关掉闸或一次熔丝熔断，应立即进行停电检查，故障排除后再74、送电。若故障原因为二次侧接地、短路，故障未处理完不得合低压母联。9.4.2温度报警时，应立即查明报警原因，如故障严重应停止运行。9.4.3变压器发生火灾，首先应将一次侧开关及二次侧进线开关断开，再用“1211”或干粉灭火器扑救。9.5变压器要实行两人或多人操作确认制：9.5.1变压器的投入或退出运行的操作必须严格执行“两票两制”认真填写运行日志。10.0设备维护规程：10.1变压器供电范围系统示意图：10.2变压器定时清扫规定：10.2.1运行中的变压器每季停电清扫一次，确因需要不能随时倒路停电的变压器，必须利用检修时进行清扫，两次清扫时间间隔不得超过三个月，由主管负责安排组织。10.2.2配75、电室每天清扫一次，由值班电工负责。10.3变压器使用中的检查：10.3.1检查周期规定：(a)运行中的变压器每班检查一次。(b)负荷急剧变化、恶劣天气或变压器故障处理后，要增加检查次数。10.4变压器检查内容：10.4.1二次侧电流、电压、温升、声音变化情况。10.4.2本体一、二次侧母线无振动，零线接地良好，无过热。10.4.3母线卡子、接头无松动，瓷瓶清洁，有无裂纹和碰伤，无放电痕迹，外壳接地线良好。10.4.4运行中无异味、无异常声响。10.5检查发现有异常情况应及时做好记录并上报，及时修理。10.6变压器常见故障的排除方法：10.6.1瓷瓶破裂或有放电痕迹，要停电更换。10.6.2一、76、二次母线及零线松动，应停电紧固。10.6.3有异常声音应停电检查。10.7安全注意事项：10.7.1变压器停电48小时以上,送电前用2500V兆欧表摇测一次线圈绝缘电阻,阻值在300M以上时，方可送电。10.7.2变压器检修时应认真填写高压电气设备检修工作票。10.7.3变压器新装或停用48小时以上，送电后应空载运行24小时后才可带负荷。10.7.4变压器周围3米之内不准动火，检修时办理动火证，并采取防范措施。（二） 空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导1.0 目的正确操作、检修、水泵的强电箱，保证人身及设备安全，延长设备使用寿命，保证所管辖项目空调及水系统正常运行。2.0 范围适用于所管辖XX77、XX项目内所有空调机控制箱、水泵房及水箱间。3.0 职责（1）维修领班应对各机房设备参数及运行状况有详细了解。（2）维修人员应对各机房位置、用途及强电控制箱的功能及设计参数有较详细的了解。4.0 操作规程4.1准备维修人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查4.2操作4.2.1在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开，停电检查时要挂标示牌。4.2.2停电后必须使用合格的验电器进行验电并逐相进行。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。4.2.3电器设备的指示灯和电压表只能作为78、参考不能作为设备无电的依据。4.2.4检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。4.2.5操作人员应听从监护人的指挥，监护人员在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作检查时有权令其停止工作。4.2.6监护人要随时提醒操作人的安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。4.2.7工作终结后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。4.2.8测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于79、钳口中部并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。4.2.9测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。5.0 注意事项5.1对强电箱检修时，严禁带电作业。5.2严禁连续启动大型电动机及大负荷的电器设备。6.0 巡查制度6.1检查人员必须定期按时巡查，每周检查一次。6.2检查内容包括强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、80、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好每天的记录，认真填写在空调机房巡视记录卡上。6.3在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应立即采取临时措施并上报。必要时应停止设备的运行。6.4检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒火、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。6.5巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况，并将所发现问题及处理情况认真填写在空调机房巡视记录表上。7.0 维护保养7.1及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开关、接触器、81、热继电器、指示灯、转换开关等。7.2所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录如有必要应请工程师或维修主管签字确认。7.3保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。7.4认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。7.5严禁带电拉动导线以免发生触电危险。7.6将维修情况记录在空调机房巡视记录表上。（三） 蓄水池清洗作业指导1.0 目的确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范要求。2.0 范围适用于XX物业工程部错误！链接无效。3.82、0 职责3.1由工程部给排水专业负责蓄水池的定期清洗工作。3.2给排水专业工程师负责制定计划并监督实施。4.0 操作规程蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作4.1通知物业部并由物业部通知业户停水。4.2通知保安部停水，加强消防监视。4.3通知强电专业配合并准备照明用具。4.4配合防疫部门指定的专业清洗公司做好清洗工作。清洗步骤（1）根据具体情况提前关掉蓄水池进水阀门。（2）待蓄水池水位降至最低点。（3）关闭所有生活、消防水泵的自控电源。（4）配合清洗公司进行消毒。（5）清洗完毕后，打开蓄水池进水阀门蓄水。（6）当水位达到使83、用标准后，打开所有生活、消防水泵的自控电源。（7）对蓄水池的清洗保养作出完整的记录并填写在蓄水池清洁记录表上。（8）平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。（四） 水泵作业指导1.0 目的确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。2.0 范围适用于XX物业工程部错误！链接无效。内所有水泵，包括：生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。3.0 职责3.1给排水工程师及主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。4.0工作规程4.1生活水泵生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随84、时注油，且每年要换12次新油。保养内容4.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。4.1.2检查盘根是否正常。4.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。4.1.4观察压力表指示是否正常。4.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。4.1.6听水泵机组运行时有无异常杂音。4.1.7注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。4.1.8如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。4.1.9在设备卡片上填写保养记录。4.2消防水泵消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。保养内容4.2.1检查泵体清洁状况。4.2.2检查各种螺丝联结是否牢85、固。4.2.3观察压力表指示是否正常。4.2.4检查盘根是否正常。4.2.5检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。4.2.6听水泵运行时有无杂音。4.2.7在设备卡片上填写保养记录。4.3加压泵及电气控制设备加压泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。保养内容4.3.1观察压力表指示有无异常显示。4.3.2检查加压泵盘根是否漏水。.4.3.3检查机械运转是否正常。4.3.4检查电气控制设备有无断路现象。4.3.5检查电气控制是否灵敏。4.3.6在设备卡片上填写保养记录。4.4污水井及潜水泵要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生86、。保养内容4.4.1检查自控和手控是否运转正常。4.4.2清理污水井中的杂物。4.4.3检查泵体。4.4.4检查水泵是否被杂物堵塞。4.4.5在设备卡片上填写保养记录。（五） 水工巡查作业指导1.0 目的确保设备的安全运行，将事故消灭在隐患之中。2.0 范围适用于XX物业工程部所管辖XXXX项目内水箱间、水泵、表房、污水井的巡视工作。3.0 职责3.1领班负责制定巡视计划、安排班次并负责监督实施。3.2所有水工应对所管辖的设备设施做到心中有数，熟悉地理环境及设备的位置、用途及使用标准。4.0工作规程4.1水箱间：检查水位是否正常；稳压泵运转是否正常；地面是否积水。每天巡视应不少于两次。4.2水87、泵房给水泵：检查水泵运转是否正常；盘根是否正常；电机和泵体发热情况是否正常。每天巡视应不少于两次。4.3总水表井：每天抄表一次，计算每日用水量。污水井：检查污水泵运转是否正常；检查自控是否正常；清除污物。每天巡视应不少于两次。4.4巡查完毕后，填写巡查记录表。（六） 风机盘管清洗及检修作业指导1.0 目的及时正确地对风机盘管进行保养，为业户提供舒适的环境。2.0 范围适用于XX物业工程部错误！链接无效。内所有风机盘管。3.0 职责3.1设备工程师及主管对样板区内风机盘管的清洗、检修制定计划并安排实施及检查。3.2设备水工负责风机盘管的检修及清洗工作。4.0 操作规程4.1风机盘管应定期进行清洗88、和检修，时间安排在换季期间，每年一至两次。4.2翅片应进行冲洗，必要时可使用药剂除垢。4.3用翅片梳子将倒伏的翅片扶起，进行修整。4.4检查风机盘管运行状况，对有异常者进行相应调整。4.5检查温控器状态是否正常，如有异常则进行维修或更换。4.6检查进回水管道和闸阀有无滴漏现象，检查保温是否良好。4.7在设备卡片中填写风机盘管的保养记录。（七） 空调机巡视检查作业指导1.0 目的及时发现设备隐患，避免设备事故发生，保证机组设备正常运行。2.0 范围适用于XX物业工程部错误！链接无效。内所有空调主机。3.0 职责3.1空调工程师及主管负责制定巡视计划，监督实施并检查实施情况。3.2空调维修工负责巡89、视、检查、记录。4.0规程4.1巡查内容：4.1.1耳听：机组运行声音是否正常；4.1.2眼看：管道节门、压力表、温度计指示是否正常；4.1.3手摸：机组有无发热，温度是否过高。4.2巡查程序：4.2.1察看系统压力、温度是否正常；4.2.2节门开度是否正常，风门开度是否正常；4.2.3如需维修，在XX物业空调机巡视表上填写巡查记录。（八） 空调系统换季作业指导每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修（1）空调主机的加氟、换油。（2）冷水系统的保水。（3）每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。（4）热交换器的清洗保养。（5）热水系统的保水。（6）空调主机翅片的清扫。换季启用冷水系统程90、序（1）检查水系统运行状况，确定冷水主管自动跑风处于正常状态。（2）巡视所有空调机，检查有无跑、冒、滴、漏现象，直至水压达到要求，并做记录。（3）检查有无跑、冒、滴、漏现象，直至注水完毕（九） 电梯困人救援作业指导1.0 目的规范电梯困人救援作业程序，确保乘客与电梯安全。2.0 范围适用于XX物业工程部错误！链接无效。内电梯困人救援工作3.0 职责工程部主管负责电梯困人后救援工作的组织实施。工程部值班员负责电梯困人后救援工作。4.0 工作程序当发生电梯困人事故时，工程部值班员应迅速到达事故现场，通过电梯内的电话或直接喊话与被困乘客取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援。告诫被困乘客不可将身体91、任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开状态，服务部值班员应将轿厢门完全关闭。根据停层指灯或用电梯厅门专用钥匙打开厅门。观察判断轿厢所在位置。救援方法：4.1拉下楼顶电梯电源开关。将电梯完全断电。4.2电梯厅门专用钥匙开启厅门。4.3使电梯归首层。4.4协助乘客安全离开电梯轿厢。4.5重新关好电梯门。4.6在故障电梯的首层厅门悬挂暂停服务标志牌。4.7通知通力电梯公司维保人员进行检修。4.8救援工作完毕后，工程部值班员应将困人救援情况完整规范地记录在突发事件登记表。（十） 房屋（设备设施）养护和修缮作业指导1.0 目的 定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。2.0 适用范围 适用于XX92、物业工程部错误！链接无效。内房屋设施的养护和修缮。3.0 职责物业工程部（或值班工程师）负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。3.2 工程人员负责一般性的养护和维修工作。3.3 工程部经理负责外委养护和维修项目的联络、实行情况检查和监督工作，并组织验收。3.4 管理公司经理负责审批管理公司房屋设施养护计划。4.0 工作程序4.1 工程部经理于每年12月制订本物业下年度房屋设施养护计划并报公司总 经理审批。4.1.1 养护4.1.2 工程人员按房屋设施养护计划的规定具体实施养护工作并记录于房屋 设施养护记录表内。4.1.3 工程部主管对养护工作进行监督93、和检查。4.2 修缮4.2.1 一般性的修缮。4.2.1.1 更换水表a） 关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶 圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去； b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致； c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常； d）维修人员会同物业管理部做好用户新启用水表底数记录。4.2.1.2 更换电表a） 断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型 号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确； b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常； c）维修人员会同94、物业管理部做好用户新启用电表底数记录。4.2.1.3 维修开关 a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因； b）如果是短路故障，道先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检 查线路，查出故障点后给予排除；c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合 格配件进行调换安装。 d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路 负荷减少。4.2.1.4 灯管、白炽灯的维修a） 切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋 头灯泡安装上去，试电查看是否正常； b） 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出95、灯 管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和 镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。c） 其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见本章4.2.1.3、4.2.1.5进行处 理。4.2.1.5 线路检测 a）线路停电检修应及时通知用户； b）用户开关烧坏的处理见本章4.2.1.3维修开关进行处理； c）电表损坏的维修见本章4.2.1.2更换电表进行处理； d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固； e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理； f）当确认故障排除后方可送电。4.2.1.6 门铃维修 a）无电情况时可更换新电池；b） 电极板腐96、蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；c） 因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及 时处理。4.2.1.7 插座无电 a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户； b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况； c）线路短路造成的停电参见本章4.2.1.5e）进行处理；4.2.1.8 水龙头漏水 a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；b） 根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏 水的，必须更换新的水龙头。 c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。4.2.1.9 马桶不通 检查堵塞的原因，用97、马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。4.2.1.10 洗脸（菜）盆堵塞、漏水a） 检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管 道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使用其排水畅通；b） 检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检 查，保证无漏水现象。4.2.1.11 浴缸堵塞、漏水a） 如管道堵塞见4.2.1.10a）进行处理；b） 浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理 待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。4.2.1.12 部分楼层停水 a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上； b）市政98、或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。4.2.1.13 疏通地漏 同本章4.2.1.9处理办法。4.2.1.14 修门窗 a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装； b）清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油； c）更换破损玻璃时注意防止玻璃片跌下伤人。4.2.1.15 换锁 拆下坏锁后先检查是体处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户 更换新锁。4.2.2 非一般性的维修委托专业维修公司进行。4.2.3 时间要求 a）接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不起过25分钟，一 般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要 求特殊的除外）；同99、时应向用户解释原因。 b）功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表 面应无色差，高低不平现象； c）维修时应尽量满足用户的合理要求。4.2.4 维修工作的检查a） 工程部主管每周将维修单整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映， 对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。b） 物业管理部根据维修单对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度 及维修工作的反馈信息，管理公司经理对维修工作进行相应检查。5.0 相关记录5.1 回访工作规程5.2 房屋（设施）年度养护检修计划5.3 房屋（设施）日常养护记录表5.4 维修单服务管理规范（一） 入户维修100、工作程序1.0 目的尽快处理业户的报修，规范维修服务工作，确保为业户提供满意的服务。2.0 适用范围 适用于对XXXX辖区内业户提出的维修服务要求的处理。3.0 职责3.1物业部负责记录报修内容，并传达至工程部。3.2工程人员负责报修内容的现场确认及维修。3.3工程部经理负责维修工作的监督及对有偿维修服务项目表以外的报修内容进行评审。4.0.工作程序4.1.维修户内给排水设施4.1.1 维修人员接到维修指令后5分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，生料带2卷、玻璃胶一桶及针对维修项目备用工具（如皮揣子、疏通机）配换零件若干，干净毛巾1条、干净工101、作手套1副、塑料袋1个。4.1.2 身着干净工装、戴干净工作手套、鞋套，配带工作牌、持维修单按门铃（敲门）。4.1.3 待用户开门后首先问“您好”，“我是德融物业工程部维修人员”，然后礼貌客气地询问是否有项目（水龙头或某阀门）需要维修，在用户首肯后才可进屋维修。4.1.4 在维修时，应尽量保持户内环境干静，不扩散波及太大范围，要举止得体，严禁高声喧哗、散漫放荡。如需挪动房间内设施，须经业主同意后，方可进行，挪动过程中注意轻拿轻放，不得造成损坏。 4.1.5 维修完毕，要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境擦 抹干净。4.1.6 最后请用户试用，验收合格后请用户在“维修单”上签102、名，交付“第一联”与用 户。4.1.7 对有偿维修服务，维修应按照有偿维修服务项目表及收费标准收费并在维修单上注明应收的各项费用金额。 4.1.8 维修人员将签好的“维修单”交给工程部主管，由其转“第二联”给客服部，“第 三联”给财务部。4.2 维修户内电器4.2.1 维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋，带上必备的工具及针对维 修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。4.2.2 身着工装，带干净的工作手套，配带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。4.2.3 待用户开门后首先问“您好”，“我是德融物业工程部维修人员”，然后礼貌客气地询问是否有电器（或某项目） 需要103、维修，用户首肯后才进屋维修。4.2.4 将毛巾铺在待修电器旁边（屋顶、墙上作业除外），工具材料都放在毛巾上。4.2.5 维修完毕，要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境 抹干净4.2.6 最后请用户试用，验收后请用户在“维修单”上签名，交付“第一联”与用 户。4.2.7 对有偿维修服务，维修应按照有偿维修服务项目表及收费标准收费并在维修单上注明应收的各项费用金额。 4.3 用户报修工作流程用户报修（电话）管理公司相关部门人员物业客服部填写维修单 （一式三联）工 程 部 相 关 负 责 人工程维修人员实施 用户验收签字交付“第一联”用户 交付“第二联”与物业客服部交付第三联 与104、财务部 4.4 设备（施）检（维）修工作流程4.4.1 当设备（施）检（维）修时，停电、水、冷气等情况下，遵照以下流程执行上级公司 审 派发书面知单受影响的部门（用户）物业客服部 上 批 报 意 见物业公司 经理 工程部经理 报告批准 现 检查方案报告 场 组 指 织 挥 对 施施工现场 督 策 工工程人员 导4.5 相关记录物业管理公司报修记表维修单（二） 服务规范1.0 服务用语：文明礼让， 态度和蔼， 语气亲切，表达清楚。 您好 请进； 请坐；请讲；对不起；请稍等，让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气；有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打觉了。2.0 服务礼仪：2.1105、整齐干净；佩戴服务标志，态度热情诚恳，行为文明大方。2.2服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品。2.3 接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。2.4服务对象有意见，态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。（三）职业纪律：1.0纪守法，勤政廉洁，办事公道，高效服务。1.1自觉执行有关法律法规，依法行政，依法管理，不得擅自主张，各行其是。1.2爱岗敬业，提高办事效率，不得有冷，硬，拖，卡，和其它刁难行为。1.3坚持原则，秉公办事，不得以职务之谋取私利，不得以任何形式吃，拿106、，卡，要。1.4办实事，为住户排忧解难，不乱收费，不收馈赠,不向住户提无理要求。1.5干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。突发事件处理程序1.0采暖系统紧急处理程序1.1跑水当采暖系统发生跑水事故时，工程维修人员接到通知后，应立即赶往事故现场，同时告知负责人。判明泄漏点后，关闭最近的支路阀门。在修复泄漏点后，通知保洁部将事故现场打扫干净。1.2断电当采暖系统发生断电事故时，值班人员应迅速判明停电原因。如果是供电部门的责任应问清原因及恢复供电时间，如短时间内无法供电，应及时通知楼内业户说明情况，如属本系统原因，首先判明断电原因， 同时启用备用设备。通知维修人员及时进行107、修复。如果是配电室主控制开关原因，应及时检修。如短时间内无法修复，应将电源接到备用的控制开关上，以保证采暖系统的正常运行。1.3断水当采暖系统发生断水事故时，值班人员应及时与热力站联系，询问断水原因及时间，如短时间内热力站无法恢复，应及时通知楼内业户，说明情况。1.4换热器漏水当采暖系统换热器发生漏水事故时，值班人员应立即采取措施。关闭漏水的换热器阀门，启用备用的换热器，同时通知负责人会同维修人员判明漏水原因，及时进行修理。1.5泵故障当采暖系统循环泵发生故障时，值班人员应首先关闭有故障的循环泵，及时启动备用的循环泵，以保证采暖系统的正常运行。通知维修人员检修循环泵，同时告知负责人事情经过，以108、便查清事故原因，分清责任。当采暖系统发生事故时，有关负责人应及时通知工程部领导，事故处理完毕后，应填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。2.0制冷机紧急处理程序2.1跑水当制冷机运行中发生跑水时，值班人员应首先停止循环泵的运行，在判明泄漏点后，关闭最近的控制阀门，在确定无泄漏点后，开启备用冷机，同时通知维修人员进行修复。2.2断电当制冷机运行中突然断电时，值班人员应首先检查控制柜是否有电，如不是停电原因造成停机，立即查看冷机显示屏内显示的故障代码，查明故障内容，如属电压低，应及时与供电部门联系，问清原因后，如果短时间内电压不能恢复正常，立即通知负责人，负责人109、应及时通知楼内业户停机原因。如故障显示为冷机内部系统出现问题，应立即通知维保厂家来人检修，同时告知负责人事情经过，经负责人批准后，开启备用冷机。2.3泵故障当制冷机运行中循环泵发生故障时, 值班人员应首先关闭有故障的循环泵，及时启动备用的循环泵，以保证制冷机的正常运行。 通知维修人员检修循环泵，同时告知负责人事情经过，以便查清事故原因，分清责任。2.4机组不制冷当制冷机运行中制冷效果下降时，值班人员应检查机组内的吸、排汽压力是否正常，如果压力过高，应停止运行，通知维保厂家来人维修。同时告知负责人事情经过，经负责人批准后，开启备用冷机。当制冷机发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导，有关负110、责人会同维保人员对事故原因进行分析，未经主管领导批准或主管领导不在现场，任何人不得擅自启动已有故障的冷机，或修改冷机的技术参数。当事故处理完毕后，有关负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。3.0空调机组紧急处理程序3.1跑水当空调机组运行中发生跑水时，值班人员应首先查明泄漏点，立即关闭空调机组的控制阀门，通知维修人员进行修理，如短时间内无法修复，应及时告知受影响的业户，说明情况。3.2断电当空调机组发生断电时, 值班人员应首先检查控制柜是否有电，如不是停电原因造成停机，通知维修人员进行修理，如短时间内无法修复，应及时告知受影响的业户，说明情况。当空调机111、组发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导，事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。4.0配电系统紧急处理程序4.1停电当配电系统运行中，突然发生断电时，配电室值班人员应迅速判断事故原因，如属外线故障，值班人员应向供电部门反映并询问原因及恢复时间。值班人员应立即通知负责人，负责人及时通知辖区内各业户，告知停电原因及时间。同时，工程部应派人及时查看电梯内是否有人被困，在确保安全的情况下疏散乘客。当辖区内断电时，工程部应及时通知保安部、消防中控室，加强巡逻，防止偷盗、抢劫和火灾等事件的发生。当接到供电部门预先通知辖区内暂时停电，值班员应立112、即通知负责人，负责人应及时通知辖区内各业户，并在入口或大厅内张贴停电通知，告知停电原因。4.2触电事故当发生有人触电事故时，应立即抢救，首先应断开与触电者有关的电源开关，用相适应的绝缘物使触电者脱离电源，现场可采用短路法使断路器掉闸或用绝缘杆挑开导线等。脱离电源时须防止触电者摔伤。4.3局部断电当辖区内设备故障造成局部或全部断电时，应在保证安全的前提下由维修人员查找故障原因。在排除故障后及时恢复供电。并通知负责人，负责人及时通知辖区内各业户，告知停电原因及时间。如短时间无法排除或难以自行处理时，工程部应及时提出应急方案。4.4配电系统停送电操作程序在进行停送电道闸操作时，应首先按照操作票的内容113、，详细核对操作设备的编号及断路器的运行状态。在停电时：拉开断路器后，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关。而且各方面至少有一个明显的断开点，使操作人员处于停电设备的范围内工作，并与带电部分保持规定的安全距离。验电时：对检修设备或施工的进出线的各相进行校验，确认设备无电，验电时，应在有人监护下进行。必须使用电压等级合适，经试验合格、实验期限有效的验电器。挂地线时：对于可能送电至停电设备的各方面（包括线路的各支线）或停电设备可能产生感应电压的各部位，都应挂地线，并应挂在工作地点可以看得见的地方。挂、拆地线的操作程序：（1）挂地线时，应先接好接地端，后接导地端。在多层线路上挂地线时，应先挂低压，后114、挂高压；先挂“地”后挂“火”，先挂下层，后挂上层。拆地线时，与上述程序相反。（2）挂、拆地线时，应使用绝缘棒。（3）在带有电容的设备上挂地线时，应预先对设备进行放电。（4）必须使用截面不小于25平方毫米的多股裸铜导线做地线并采用专用的线夹固定在导体上，禁止用缠绕的方法进行接地或短路。（5）地线与检修部分之间不应连接有开关或熔断器。悬挂标示牌和装设临时遮拦时，根据现场工作实际情况，确定应挂的标示牌种类，并应认真执行调度员的命令和工作票上规定的悬挂地点和拆除手续。悬挂标示牌和装设遮拦的规定：（1）在配电室内部的停电工作：在一经合闸即可送电到工作地点的断路器或隔离开关的操作把手上，均应悬挂“禁止合闸115、有人工作！”的标示牌。（2）部分停电工作：工作地点距邻近带电部分小于规定的安全距离时，应装设临时遮拦。送电时：（1）工作负责人应会同值班员对设备进行检查，特别要核对断路器、隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填写的实际情况，核对无误后，双方在工作票上签字；（2）拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌，恢复常设遮拦、换挂“标示牌”等；（3）清点现场工具和材料，不应有遗漏；（4）工作负责人对工作范围进行全面检查，认为无问题后宣布工作终结，待全体工作人员撤离工作地点后，方可办理送电手续；（5）送电后，工作负责人应检查设备情况，运行正常后才可离开现场。低压带电工作的操作程序：（1）工作中应有专人监护。使用116、的工具必须带绝缘柄，严禁使用锉刀、金属尺和带有金属物的毛刷、毛掸等工具；（2）工作时应站在干燥的绝缘物上进行，并带手套和安全帽，必须穿长袖衣；（3）低压接户线工作，应随身携带低压试电笔；（4）在带电的低压配电 装置工作，应采取防止相同短路和单相接地的隔离措施；（5）在带电的电度表和继电保护二次回路上工作时，要检查电压互感器和电流互感器的二次绕组原接地点应可靠。断开电流回路时，应事先将电流互感器二次的专用端子短路，不许带负荷拆、入表尾线。当配电系统发生故障时，有关负责人应及时通知工程部领导，当事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。5.0电117、梯紧急处理程序5.1停电电梯运行中突然停电时，工程部接到通知后，救援人员应立即赶往现场，判明停靠位置，并告诉乘客不要慌乱，保持镇静。同时派人赶往机房，首先，切断动力电源，防止突然来电后，造成对乘客不必要的伤害。如果非供电部门原因，应通知维修人员，检查停电原因，如停电时间较长，要在电梯门口悬挂“正在维修暂停使用”的警示牌。5.2困人处理 当援救人员得知电梯不开门，把乘客困在轿厢里时。应立即赶到现场与轿厢里的人员联系。安慰轿厢里人员要冷静。通过检查，判断故障发生在哪一层后，救援人员到机房拉掉电源，用手盘车，使轿厢进入平层位置后，在安全可靠的疏散乘客。 5.3不运行当发现电梯已发出运行信号（上或下信118、号灯亮）而停在某楼层关门后不动。首先检查是否门关到位或有杂物阻塞电梯门。去除杂物电梯门关严后仍不动，检查该层“召唤”按钮或轿厢内“开门”按钮是否被卡住？检查后发觉没有卡住，工程部应立即通知电梯维保人员赶到现场，并在电梯门口悬挂“正在维修暂停使用”的警示牌。同时告知有关领导，任何人发现电梯不运行时，都有义务马上通知工程部，5.4手动调节使用三角钥匙开启层门时，需将三角钥匙插入层门上的钥匙孔、旋转后打开层门，切勿用力过猛，并看清轿厢是否停在此层，以免发生意外。（注：三角钥匙使用者必须持有劳动安全部门颁发的安全操作证）。转动钥匙，同时向下压电梯控制柜门，即可打开；调整按钮至“有司机”（“有司机”与“119、无司机”相对应）调整按钮至“独立”（“正常”与“独立”相对应）；使用时，先选择要去的楼层，相应楼层指示灯亮后，才有关门动作；楼层指示如果按错，只需将电梯按钮调整至“停止”即可取消（“运行”与“停止”相对应），然后在调回“运行”状态。关门时，需要长时间按“关门”按钮，直至门完全关闭，否则，门自动打开手动状态下，梯内必须有专人职守，不得离开；使用后，将调整过的按钮全部恢复到“有司机”、“正常”、“运行”；经检查无误后，不需要钥匙，直接向上托起控制柜门，入槽后推到头即可。在使用人的任何一次离开之前，使用人必须将电梯调整回自动状态，并应确保正确无误。当电梯发生故障时，应及时通知有关人员，有关人员会同电120、梯维保人员对事故原因进行分析，当事故处理完毕后，有关人员填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。6.0生活水系统紧急处理程序6.1停水当辖区内生活水系统接到停水通知时，值班人员应立即向负责人汇报，负责人及时以书面的方式通知辖区内各业户，告知停水原因及时间。并及时采取应急方案。6.2跑水当辖区内发现或接到跑水通知后，负责人和维修人员应立即赶到事故现场，立刻关闭距离漏水部位最近的水源阀门及电源，水源关闭后及时修理漏水部件，检查周围环境是否有设备、线槽等被水浸泡。若漏水部位在业户房间内，应协助业户将被水浸湿的物品进行转移、安置，通知保洁人员将积水排干，并向业户说明漏121、水的原因，如果漏水给业户造成了一定损失，工程部负责对事故现场进行拍照、记录、查明事故原因。以作为今后赔偿业户损失的依据。如漏水严重时，应通知保安部协助封堵电梯厅、配电室、强电竖井、电话机房以及其他重点部门。同时将电梯升至最高点并关闭，以免被水浸湿重要部件造成损失，6.3投毒四层以下属市政管网，在楼内没有开放口，无法投毒。五层以上由B2水泵房变频泵供水，为防止投毒，水泵房大门锁及水箱锁的钥匙由工程部专人负责，每天定期巡检，确定锁好门后，方可离开。如发现因饮用非饮用水中毒事件,应保护现场,并通知有关部门.6.4断水当发现楼内断水时，工程部应立即派人检查断水区域，判明是高区还是低区，如属低区断水，应122、与上一级供水部门取得联系，通知派人维修，如果是高区断水，派人检查是补水泵的问题还是水箱的问题，及时维修。如断水问题，短时间内无法恢复。应及时通知楼内受影响的业户，告知断水原因，及恢复时间。当生活水系统事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。7.0机房火灾紧急处理程序7.1配电室配电室全年运行，是大厦的重要部位，机房内配备有灭火器一箱，机房内不得使用明火，机房内24小时有电工值班。机房内不得存放杂物，平时注意清扫，禁止吸烟。如发生火灾，应使用“1211”、干粉等灭火器灭火，并通知保安部、消防中控室协助灭火。8.0易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序8.1当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应及时通知主管负责人和保安部，并尽快赶到现场查看原因。8.2抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯、开风扇及任何电器设备，必须立即打开所有门窗，关闭天然气或煤气阀门。严禁现场吸烟 。8.3通知所有人离开现场，有关人员到场检查，保安部负责劝阻围观人员撤离现场。8.4如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。8.5巡视人员在平时巡检时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应及时检查。对天然气及煤气阀门的位置、开关方法应了解和掌握。8.6将详细情况记录下来，尽快呈报主管负责人。47