1、深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00版本B/0工程部作业指导书修改页页码1/1序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-01版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一） 组织机构： 工程部主管运行领班维修领班运行技工维修技工（二） 岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。物服中心设置一名维修主2、管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。1、 运行班长 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。 负责维修工的考勤及考核。 负责编制设备运行及维护保养计划。2、维修班长 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。 负责维修工的考勤及考核。 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。3、运行技工 执行设备运行作业标准，完成本职工作。 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 服从运行班长的工作安排。 使用文明用语，礼貌待人。4、维修技工深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编3、号WI/GC-01版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1 执行维修作业标准，完成本职工作。 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 服从维修班长的工作安排。 使用文明用语，礼貌待人。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-02版本B/0工程部质量目标页码1/1二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；顾客满意率98%4、；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/0工程部岗位职责页码1/5工程部职责1、负责贯彻公司质量环境安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。5、负责辖区设备设施分承包方的5、日常管理及参与分承包合同的评审。6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。10、负责制定和实施机电设备的最佳运行方案和节能管理计划。11、负责制定和实施机电设备和设施的消防管理方案。12、负责制定和实施工程员工专业技能的培训考核和管理方案。13、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、巡查、监督装修方案的实施。14、负责制定有偿维修服务收费标准，为用户提供有偿维修服务，并根据实际情况定期对收费标准进行调整与修改。15、配合客户物服中6、心做好用户入退伙时房屋设施、设备的交验、记录工作。16、负责辖区设备设施发生紧急事件，必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/0工程部岗位职责页码2/5工程部主管岗位职责1、负责贯彻执行物业物服中心主任布置的一切工作。2、保证小区的所有设备（供配电设备、给排水设备、通讯空调设备、消防报警设备）始终处于正常运行状态。3、接受区内顾客装修计划审批，审查装修施工队资质证书，监督装修施工进度。4、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。7、5、负责审核物服中心提交的物品申购报告，报物业物服中心主任审批。6、检查、监督运行、维修领班工作是否到位，考核每一员工的技术能力和工作态度。7、定期对员工进行技术培训和行为规范训练。8、负责本部门水、电工工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物服中心组织实施。9、编制周、月、年度工作计划。10、紧急事故状态下负责组织抢救设备及人身安全。11、协调与物业物服中心其他部门工作关系。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码3/5工程部领班岗位职责1、负责小区管辖范围内机电设备8、各种管道、顾客房内水电及公共设施等维护检修工作的安排与实施。2、负责变配电、发电、水泵、通讯系统、消防监控系统、机电设备日常运行，操作维护保养的具体组织安排工作。3、负责每日的检查工作，督促各岗位对设备、设施完好情况进行日检并填写日检记录。4、负责安排与检查设备房的清洁卫生工作及监督各岗位交接班人员的落实。5、负责向工程部主管及时汇报有关机电设备存在的问题和提出可行性整改意见及建议。6、负责对机电设备安全及经济运行操作管理工作的落实。7、负责维修人员的具体工作指导和协助。8、负责安排各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。9、负责每月定期检查抄写水电表数据报工程部主管。10、负责监督9、维修工人的服务质量是否符合要求，并填写维修保养服务质量检查记录。11、对维修保养服务质量负主要责任，同时有权向工程部主管提出自身力量与技术确实不能解决的问题。12、负责安排专人对电梯维修保养分包方服务质量的监督检查，及时对电梯进行管理、检查。13、负责贯彻执行工程部主管布置的一切工作。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码4/5维修技工岗位职责1、负责电气动力设备、管线及动力配电箱的巡查与维修工作。2、负责小区内强电线路、电表箱、控制开关、照明开关及各事故照明总电源控10、制柜内的电气元件的检查与维修工作。3、负责电话系统、电视系统、门禁可视对讲系统、弱电系统等线路及元器件的检查维修工作。4、负责生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。5、负责排水管、排水井疏通、清理工作。6、负责为顾客及时处理有关水电等维修方面的问题。7、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。8、负责配合消防中心值班人员定期对自动报警系统设备进行检查试验与维修。9、负责对本岗位工作范围内发现的隐患进行即时处理，处理不了的上报维修领班。10、负责每日维修11、工作记录的填写。11、负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。12、负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，负责完成领导交办的一切工作。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-03版本B/O工程部岗位职责页码5/5运行技工岗位职责1、熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能及维修保养制度。2、按照机电设备管理制度要求，每两小时巡察一次高、低压配电室及水泵房，做好各项机电设备运行的监控、运行记录，会判断和处理一般性的故障及时采取应急措施。3、会判断和处理机电设备发生异常一般性的故障，及12、时采取紧急措施，处理不了的重大异常，及时报告工程部主管安排有关人员协助排除异常。4、严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度，做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养），四会（会操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养），确安管全运行，防止各类事故发生。5、每班巡察一次地下车库、各栋楼梯口公共照明设施，并做好记录。6、紧急事故（如停电、机电设备意外等）时，当值人员须在第一时间到场处理，不能处理的通知工程部主管安排有关人员协助处理。7、每天要对值班室、机房、配电房等工作场所清扫一次，保持室内和设备的整洁。8、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。9、严格遵守交接班制度（交待清13、楚上一班工作情况和存在问题及解决方法），按要求接班，做好上班工作，认真准确及时地做好值班原始记录，做好外来人员出入配电房登记，搞好配电房的安全保卫工作。10、完成领导交办的一切工作。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-04版本B/O工程部交接班制度页码1/1工程部交接班制度1、遵守物服中心的各项规章制度。2、交班人员必须在下班前15分钟准备好交接工作，包括运行记录、维修保养记 录等质量记录的填写，交接工具材料备品等，设备及机房、值班房等的日常清洁。3、接班人员必须在提前15分钟着装到岗，与交班人员14、共同检查设备运行情况、质量记录填写情况、工具材料备品的完好或缺损情况，设备及机房、值班房等的日常清洁情况。4、必须坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗；不得聊谈与工作无关的事，不得翻阅与工作无关的书籍、报纸、杂志等。如需离岗处理故障，应在值班室挂牌告知去向。5、交接班人员在共同完成设备检查、质量记录检查、用品清点无异议后，交接班人员方可签名办理交接班手续。6、有下列情况之一的不得办理交接班，并及时向上级报告。a)接班人员未到岗时。b)接班人员酒后上班或其他造成的神志不清。c)接班人员由于某种原因造成的情绪反常如情绪低落、爆燥等。d)重要设备设施的抢修、维修工作进行中。e)设备运行异常没有做出正确处理15、。f)质量记录填写不完整或工具用品缺损。g)没有做好设备及机房、值班房等的日常清洁。7、质量记录值班及交接班记录表 PR/GC-04-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-05版本B/O工程部变配电运行值班制度页码1/1变配电运行值班制度1、严格遵守交接班制度。2、严格遵守电业安全操作规程，持证上岗，对变配电系统进行运行管理。3、严格按照变配电运行值班作业规程对变配电系统进行巡视、检查、记录，发现故障应立即检查处理或报告。4、 运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。5、运行值班期间不准做私活或与工作16、无关的事情。6、不准带外人进入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。7、做好班前班后的清洁卫生工作。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-06版本B/O工程部供水运行值班制度页码1/1供水运行值班制度1、严格遵守交接班制度。2、严格遵守供水卫生安全作业规程，对供水系统进行运行管理。3、严格按供水作业规程对供水系统进行巡视检查记录，发现故障应立即处理或报告。4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。6、17、不准带外人入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。7、做好班前班后的清洁卫生工作。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-07版本B/O工程部值班工作流程页码1/1工程部值班工作流程D、值班工作流程： 交接班 检查、记录 检查、记录 检查、记录变压器 低压配电室值 班 室高压配电室 检查、记录 检查、记录 检查、记录 检查、记录消防泵房发电机房排污集水坑生活泵房深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MA18、NAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-08版本B/O工程部电气安全制度页码1/2电气安全工作制度（电气安全组织措施）1、工作票制度1、在高压电气设备或线路上工作，应填写工作票或接口头、电话命令执行；口头或电话命令由物服中心主任或工程部主管发布，其他任何个人或部门不得直接向变配电房值班人员发布工作的口头或电话命令。2、工作票是准许在电气或线路上工作的书面命令。工作票填写应准确、清楚，不得涂改；工作票的有效时间，以批准的检修期限为准，到时尚未完工，应办理延期手续后方能继续工作。3、按规定填用工作票之外的其他工作，可采用口头或电话命令，如注油、取样、测量接地电阻、悬挂警示牌和低压带电工作19、等。4、口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录表中，并向发令人复述核对一遍，工作结束后，妥善保管工作票，保存期最少三个月。2、 操作票制度1、凡在运行电气设备上进行倒闸操作，必须填写操作票，操作票是值班人员进行倒闸操作的书面命令，是防止误操作的组织措施。操作票由工程部主管或运行班长批准执行。2、操作票上填写的内容要明确，操作项目要按顺序填写齐全，如操作的刀闸、断路器等,同时应填写上设备编号与控制设备名称，并与实际相符。操作票应字迹清晰、不潦草，不允许涂改。3、实际进行操作时，应由两人进行，一人唱票与监护，另一人复诵与操作，逐项唱票、复诵、共同核对编号与20、位置，取下警告牌，下令操作。操作完毕，在该操作项目栏内做好记录，并记录操作完毕时间等，全部操作完毕，该操作票方可注销，并妥善保管操作票，保存期最少三个月。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-08版本B/O工程部电气安全制度页码2/23、工作许可制度1、电气工作开始前，必须完成工作许可手续，工作许可人即值班人员应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并负责完成施工现场的安全措施，然后分别在工作票上签名，工作班组方可开始工作。2、工作过程中，工作负责人和工作许可人任何一方得擅自变更21、安全措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。3、工程如有特殊情况需要变更时，应事先取得工作许可人的同意，变更内容应记录在工作票中。4、工作监护制度1、工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施，监护人的安全技术等级应高于操作人，监护人由运行班长担任。2、完成工作许可手续后，工作负责人即监护人（运行班长）应向工作人员说明现场安全措施，指明带电部位和其他注意事项，工作负责人必须始终在工作现场，对工作人员的安全认真监护。5、 工作间断、转移和终结制度1、工作间断时，工作人员应从工作现场撤出，所有安全措施保持不变，工作票仍由工作负责人保存，间断后继续工作，无需通过工作许可人。2、每日收工22、，应清扫工作地点，开放已封闭的通路，并将工作票交还值班人员。3、次日复工时，应得到值班人员许可，领回工作票，工作负责人必须重新检查安全措施是否符合工作票要求，而后方可开始工作。4、若无工作负责人或监护人带领，工作人员不得进入工作地点。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-09版本B/O工程部电气安全管理制度页码1/1电气安全技术制度（电气安全技术措施）在高压电气设备或线路上工作，必须采取安全技术措施，具体事项和步骤如下：停电：1、停电，2、验电，3、装设接地线（装置），4、悬挂停电检修警示牌，5、安23、放栅栏。送电：1、拆除栅栏，2、拆除接地线（装置），3、拆除停电检修警示牌，4、送电。电气安全管理制度1、为贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确安管全文明生产，制定本制度；2、工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具保证使用的工具绝缘性能良好；3、绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用；4、绝缘鞋不准裸足穿用；5、在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行，总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，断开隔离开关或者拆除熔断丝，以防止误合闸；6、各供电回路的操作开关，要挂清楚明显的标志牌。停电时先拉负荷开关，后拉隔离开关24、；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关，切忌带负荷拉、合闸；7、尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）；8、在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备；9、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；10、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接，由交班人员负责处理，接班人协助；11、电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-09版本B25、/O工程部电气安全管理制度页码1/112、如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源，如为高压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-10版本B/O工程部电梯设备管理制度页码1/1电梯设备管理制度1、严格遵守交接班制度。2、严格遵守电梯安全运行作业规程，持证上岗，对电梯设备进行运行管理。3、严格按电梯设备巡视检查、维修保养，并做好相关记录，发现故障应立即处理或26、报告。4、不准将无关人员带入电梯机房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。5、机房内不准放置其他物品，保持机房整洁；解困救人、手动盘杆等电梯专用工具不准做其他用途，不准带出电梯机房。6、电梯机房锁门运行，做到人离门锁。7、做好班前班后的清洁卫生工作。工程部作业指导书 18深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-11版本B/O工程部发电机房管理制度页码1/1发电机房管理制度1、发电机房平时应上锁，钥匙由值班员管理，未经领导批准，非工作人员严禁入内；2、值班员27、必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查；3、经常检查发电机机油位，冷却水位是否合乎要求，燃油箱中储油是否充足，蓄电池是否正常；4、发电机每半个月至少空载试运行一次，时间不低于15分钟，平时将发电机置于自动起动状态；5、发电机启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机检查发电机仪表指示是否正常；6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录；7、定期清扫机房，保持机房和设备整洁，发现漏水漏油应及时处理；8、加强防火和消防管理意识，确保机房消防设施完好齐备。工程部作业指导书 47深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROP28、ERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-12版本B/O工程部管理制度页码1/1工具管理制度1、本制度适用于物业物服中心工程部维修班各工种。2、所发放的工具仅用于在物业范围内（经上级批准或工作需要可携带外出）的安装、维修、保养工作。3、根据工种按工具发放标准发放工具，发放后由个人妥善保管，不得外借。4、工具使用达到工具发放标准所规定的期限，可以旧换新，更新工具。5、若工具使用不当，造成工具的损坏或遗失工具，照价赔偿，从月工资中扣除。6、若工具质量或非人为因素以及特殊情况造成的工具损坏或遗失，请示上级领导同意后，可更换和补领新工具。7、主管人员定期按发放标准进行检查，若有工29、具的遗失或损坏按四、五、六条处理。8、员工辞工或辞退离开公司时，应如数交清工具，否则不予办理有关手续。9、员工因工作需要调换工种时，应退回新工种中所未规定的工具并领取不足的工具。10、无论何原因，员工所退回的工具必须与所领取工具的型号、规格、尺寸、数量以及新旧程度相符合，否则按遗失工具处理。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-13版本B/O工程部管理制度页码1/1报告制度A、下列情况必须报告领班：1、主要设备因故需要临时停止或开启；主要设备因故需要临时调整。2、零部件改造、代换或加工修理；设备发生30、故障停台修理。3、运行人员短时间暂离岗位；维修人员工作去向。4、有潜在环境和安全隐患。B、下列情况必须报告工程主管：1、重点设备因故需要进行工况调整；主要设备采用新的运行方式。2、主要设备发生故障或停台检修；系统故障及检修。3、重要部件改造、代换或加工修理。4、领用工具、备件、材料（低值易耗品除外）。5、领班、技工加班、病、事假、补休、换班。6、外协联系工作。7、有潜在环境和安全隐患。C、下列情况必须报告物服中心主任：1、重点设备发生故障或停台检修；影响营业的设备故障或停工。2、系统运行方式较大改变；重点设备主要零部件改换。3、系统及主要设备技术改造或调试安装；系统及设备增改工程或外协施工。431、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。5、主管病、事假、补休、换班。6、存在重大环境和安全隐患。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-14版本B/O工具材料采购领用管理工作规程页码1/2工具材料采购领用管理工作规程1.0目的保证采购的工程部工具材料质量良好,有效控制维修成本、材料库存，确保工具材料合理高效利用。2.0 适用范围适用于公司各物服中心工程部工具材料的采购和领用。3.0 职责3.1 领班负责工具、材料的计划采购上报工作，负责工程仓库的管理、工程材料的领发工作。3.2工程部主管负责工具、32、材料的计划采购统计、整理和工具发放的管理工作；督导仓库管理工作。3.3 物服中心主任负责对计划采购申请的审核和仓库管理的检查工作。3.4物服中心出纳负责工程部工具、材料的采购工作。4.0 工作程序4.1 工具材料的采购审批4.1.1 班长根据本班工作情况如实做好本班工具、材料的计划采购的上报工作；4.1.2工程部主管根据库存情况和班长上报的计划采购物资进行统计、整理后上报物服中心主任审批；4.1.3 物服中心主任对整理后的采购计划进行审核；4.1.4物服中心出纳对审核后的采购工具、材料到通过合同评审的供应商进行购买。4.2 工具材料的验收入库4.2.1采购回来的工具、材料由工程部主管和班长负责33、对照本部门审报的采购申请单对其质量和数量进行验收，准确无误后填写物品入库单报物服中心主任签名；4.2.2对于质量不合要求、型号规格不对的要求采购部人员更换，对于数量不够的要求采购部补足后方可填写物品入库单报物服中心主任签名；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-14版本B/O工具材料采购领用管理工作规程页码2/24.2.3入库手续办完后逐一将物资入库并按规定位子存放，贵重工具材料必须存放于物资保管柜内；4.2.4工程部主管将领回工具材料做好相关入库记录，并做好物品入库单、采购申请单等质量记录的整理和34、保管工作。4.3 工具的领用4.3.1个人工具根据各工种的需要到工程部仓库申请领用； 4.3.2工程部主管在审核后填写个人工具领用登记表，详细记录领用工具名称、型号规格、数量、使用年限等；4.3.3工具领用申请人在领到工具后须在个人领用工具登记表上签名确认；4.3.4公用工具由班长以上级人员领用，并在公用工具领用记录表详细填写工具名称、型号规格、数量、存放位置和保管人等。4.4个人工具使用年限4.4.1工具箱、螺丝刀、钢锉刀、钢卷尺、低压试电笔、电烙铁2年； 4.4.2钢丝钳、尖嘴钳、斜口钳、剥线钳、活动扳手、水管钳3年；4.4.3万用表、油标卡尺、钢直尺、铁锤5年；4.4.4其他专用工具以实35、际使用时的磨损或消耗确定。4.5 材料的领用4.5.1因工作需要领用工程材料到工程部仓库申请领用，并在工程部材料领用记录表上详细填写材料名称、规格型号、数量、用途等；4.5.2领班在接到材料领用申请时，及时将工程材料组织发放，并要求领用人领到工程材料后在工程部材料领用记录表上确认签名。5.0相关文件和质量记录5.1公用设备工具领用记录表 PR/GC-14-015.2个人工具领用登记表 PR/GC-14-025.3仓库材料备料清单 PR/GC-14-035.4材料领用记录表 PR/GC-14-045.5公用设备借领用记录表 PR/GC-14-05 5.6采购申请表 PR-7.2-02深圳市普乐康36、物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-15版本B/O安全用电、用水、管理燃气管理规定页码1/1根据省、市安全用电、用水、用气管理的有关规定，结合本小区的具体情况，对小区供电、供水、供气管理规定如下：1、凡属物服中心管辖范围内的供电、供水系统（即供电局、自来水公司向本小区供电、供水总表以内的）一律由物服中心管理；由供电局、自来水公司直接抄表到户的，由供电、供水部门管理；管道燃气系统由市燃气公司负责管理，其他单位未经许可不得介入。2、顾客出门前应将电器、燃气和水掣阀门（开关）关闭，避免发生事故。3、小区内的供电、供37、水、供气管线均经科学设计，精心安装，顾客不可随意更改，如确需改动，请报告物服中心并请有相关资持的专业人员完成。4、顾客如需要增加用电容量，必须报物服中心确认审批，对符合增容要求的方可增容。5、顾客如需另拉线缆或更换电表的，该工程费（包括材料费）均由顾客负责。6、按规定每单元设计最大功率，标准房7KW，复式房10KW，别墅30KW，请顾客累计电器功率，勿超过最大限量，否则，不可同时使用所有电器。7、有以下现象的均属偷水、偷电、偷气行为，物服中心将按下列规定处理：A、私自增加电气设备容量、且造成电气线路故障的，必须赔偿因此造成的损失，并要重新办理申请增容手续。B、私自装表，接电、接水、接通燃气或绕38、过表接电、接水、接通燃气者，除当场停用，按用量全负荷和入住时间追计电、水、燃气费。C、私自启动电表、水表、燃气表的封印或改动电气运行回路，影响准确计量的，按电器用量负荷和入住时间追计电、水、燃气费外。 D、私自启用电表、水表、燃气表的，不管停用时间长短，按用电容量和入住时间追计电、水、燃气费。E、擅自改动上、下水管道、燃气管道、电气线路（包括通讯、有线电视等的弱电系统）者，应按实际情况纠正。8、顾客违反安全用电、用水、用气规定、拒绝物服中心机电维修人员检查，不采纳安全用电、用水、用气意见及措施而造成事故，影响供电、供水、供气系统或对其他顾客造成损失的，除按实际情况赔偿损失外，还将按有关规定进行39、处罚。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-16版本B/O临时用电管理规定页码1/1临时用电管理规定1、目的 加强楼宇修缮、业户室内装修和小区商业网点的临时施工用电管理，确保电气线路和电气设施设备安全运行。2、临时用电计划申请1）施工前，负责施工单位或业户根据施工项目和用电量大小，向物服中心申报；2）申报中列明所使用电动设备名称、功率和数量；3）物服中心派专业人员对其机械电气设备进行检查核实；4）申请人或单位必须提供专业人员持证上岗。3、临时用电规定1）凡施工所使用的电动设备、工具及线材，必须符合国40、家有关产品质量规定和安全要求；2）在物服中心专业人员指定地点接线，并安装所需保护装置及电度表；3）电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座；4）由专业的持证人员上岗操作。4、施工限制：1）不影响楼宇机电设备的正常运作；2）不超出住宅区供电负荷允许范围；3）噪音大的电动工具，须严格按照装修管理规定时间操作，不能影响顾客的正常休息。5、物服中心禁止以下行为：1）乱拉乱接电线；2）超出设计负荷的临时用电，未经申请的用电；3）直接将电线插入插座的行为。6、物服中心管理权限：1）有权劝阻或制止违章操作；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT 41、CO.,LTD.编号WI/GC-17版本B/O节约用水规定页码1/12）有权对所使用电动设备随时进行检查；3）对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停电等措施节约用水规定1、贯彻执行国家节约用水的法律、法规和政策。2、公司本部及各物服中心内的供水系统经有关部门验收符合要求的设备，任何人不得私自改接供用。3、定期检查维修供水设施，减少水的漏损量，遇有客户投诉及时解决。4、使用自来水要随手关闭水龙头。5、提高水的重复使用率。6、公司所辖物业之绿地、树木、花卉采用节水灌溉方式，不得大水浸灌。7、物服中心负责检查，如发现以大水漫灌方式浇灌绿地、树木、花卉的，必须及时纠正，并交纳浪费的水费。8、绿地、道路42、应当建设低草坪、渗水地面，使用透水性能好的材料。9、公司本部及各物服中心应当使用节水型用水器具。10、各物服中心应积极开展节约用水的宣传工作，总结、推广节约用水的先进经验。11、质量记录公共用水用电统计表 PR/GC-17-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-18版本B/O节约用电规定页码1/1节约用电规定1、节约用电，人人有责，自觉遵守国家法律、法规；采取有效措施，做好安全用电、节约用电、计划用电工作。2、公司本部及各物服中心内的供电系统系经有关部门验收符合要求的设备，任何人不得私自改接供用43、。3、凡是原电表容量不够，需要增容的，必须向工程部主管申请，由物服中心主任审批后，符合增容要求的方准予办理。4、照明用电做到人走灯熄。5、用节能灯替代白炽灯、细管日光灯替代粗管日光灯、电子镇流器替代电感镇流器、金属卤化物灯替代碘钨灯或高压汞灯等。6、电风扇刚启动时应在高速档，达到额定转速后再换中速档或低速档。7、空调使用时做到人离即关。8、严禁使用低效普通电炉。9、公司本部及各物服中心室内布线，应根据所用电器负荷选择电线线径大小，选择合理线长，减少迂回，以降低线损，保证供电质量。10、保持用电设备在经济运行状态下运行，正确掌握负荷特性，减少备用容量。11、应定出电梯使用规定，节约用电。12、改44、进操作，采用减少耗电量的最佳操作方法。 13、加强设备检修，提高检修质量，提高设备的使用效率。 14、测试并计算电能利用率，评价用电合理化程度，为挖掘节电潜力提供依据。 15、质量记录公共用水用电统计表 PR/GC-17-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-19版本B/O噪音管理规定页码1/1噪音管理规定一、声级计的操作方法：1、打开电源开关并选择适当的挡位Hi或Lo；2、要读取即时的噪音量请选择RESPONSE的F（FAST）快速，想获得当时的平均噪应量则选择S（SLOW）慢速，如果要取得噪45、音的最大值可选择MAX HOLD即可读到最大噪音读值；3、要测量以认为感受的噪音请选择FUNCT（功能）的A加权，如果测量机器所发出的噪音则选择C加权，测量前可先选择CAL94dB自我校正一次判断仪器是否正常；4、手持噪音即或将噪音计架在三脚架上以麦克风距离音源的11.5公尺距离量测；5、量测完毕后将电源开关置于POWER OFF位置；二、噪音检测规定1、各物服中心每季度对所辖小区环境噪音进行一次测量，并对重点噪音部位进行重点测量（如发电机的噪音）；2、进入发电机房的工作人员必须佩戴耳塞，以防止噪音伤害；3、按照国家噪音标准规定，分别测试昼间和夜间的音量值，昼间标准值为55Db，夜间标准值为446、5Db；4、测量时必须选择适当的测试点进行测试；5、测试时必须平稳手持仪器或将仪器安置在三脚架上；6、测试必须按照仪器的操作方法正确操作7、对顾客投诉的噪音，要进行单独测试，以确定噪音程度，采取相应措施，消除影响；8、对装修产生的噪音采用限制其工作时间的方法，规定装修时间为：上午8：00-12：00，下午14：00-19：00，节日不得施工；9、将测试值做记录噪声测试记录表 PR/GC-19-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-20版本B/O电梯使用管理规定页码1/1电梯使用管理规定电梯是每位47、业户的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命是您的责任，又可节省您的支出，您应该象爱护您家庭的电视、冰箱一样爱护它，所以你必须严格执行以下规定：1、本电梯为客运电梯，只限于载客，若必须使用电梯运载居室日常生活、办公和贸易样品等货物时，先到物服中心提出申请，批准后方可使用。严禁运载单车、摩托车及单件超重货物。2、应文明操作电梯，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。3、当发生超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。4、须让老人和儿童先入乘座电梯，学龄前儿童须由大人带领乘梯，禁止在电梯内嬉戏玩耍。5、为了您和大家的健48、康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物。6、电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，等维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。7、电梯停用时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。8、搬运货物、垃圾等特别需要时，应报物服中心提出申请，批准后方可使用。9、严禁用电梯运送易燃、易爆危险品。10、乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出时间不许长时间站在门中间。11、电梯出现下列情况，应及时报告物服中心：1）电梯门的开关失去控制；2）运行时有明显的速度异常；3）运行时有异常的振动和响声；4）有漏电现象。深圳市普乐康物业管49、理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-21版本B/O设备管理基本规范页码1/2设备管理基本规范1、运行使用人员“三好”1）管好：管理好设备及设备附件、仪器仪表、安全防护装置，使之完好无损。不擅离岗位，设备发生事故及时上报。2）用好：严格执行操作规格，严禁超负荷运行，保持操作机构灵敏可靠。3）养好：严格按照设备保养规定，做好设备的日常保养和定期保养工作，班前班后做好清洁检查或必要的润滑调整修复工作，保持性能良好。2、运行使用人员“四会”1）会使用：熟悉设备原理、结构、性能和使用范围，严格遵守操作规程。2）会保养：保持设50、备清洁，按日常保养要求精心保养，发现异常情况及时处理。3）会检查：熟悉设备开机前后和运行的检查项目内容，设备运行中要随时观察有无异常情况。4）会排除故障：能正确判断故障征兆和原因，掌握故障排除方法，对排除不了的疑难问题及时报检报修。3、机房工房“四项要求”1）整齐：各种工具附件材料放置整齐合理，线路管道平直整齐，各种标志醒目可视。2）清洁：环境保持清洁，设备保持清洁无尘，管线无漏油漏水漏气漏电，地面无污迹杂物。3）严格：严格遵守交接班制度，严格执行能耗物耗定额，严格执行操作规程和岗位责任制。4）安全：安全防护装置和消防安全设施齐全无缺，压力容器设备和电气设备线路要定期进行预防性试验和接地安全检51、查，定期检查事故隐患及时整改，严禁烟火，机房不存放易燃易爆物品。4、运行操作“五项纪律”1）凭操作证操作设备。2）保持设备整洁，精心保养。3）严格履行交接班制度和操作规程。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-21版本B/O设备管理基本规范页码2/24）设备的附件、工具齐全无损。5）随时监察设备运行情况，发现故障应立即检查报告。5、大型设备“四定”1）定人操作运行。2）定人检查修理。3）定操作规程。4）定维护保养细则。6、“三干净”、“四不漏”、“五良好”1）三干净：机房干净，设备干净，工作场地干净52、。2）四不漏：不漏电，不漏油，不漏水，不漏气。3）五良好：使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好。7、设备事故“四不放过”1）事故原因查不清不放过。2）事故责任人和员工未受到教育不放过。3）缺乏切实有效的防范措施不放过。4）缺乏常备不懈的紧急弥补措施不放过。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-22版本B/O工程部环境/职业健康安全工作规程页码1/4工程部环境/职业健康安全工作规程1.0目的：指导工程部人员按环境和安全要求从事工程各项工作，控制环境和安全事故的发生，保证员工的职业健康安53、全和为顾客提供安全的工作、生活居住环境。2.0适用范围：适用于公司各物服中心工程部。3.0职责：3.1公司经营管理部负责环境/职业健康安全管理程序的制定和督导；3.2物服中心主任负责工作的监督；3.3工程部主管负责工作的计划、组织、指导；3.4工程部领班和技工负责工作的实施。4.0工作规程4.1乙炔气割焊工作4.1.1乙炔气割焊工作必须得到工程部主管的批准。4.1.2乙炔、氧气瓶必须相隔6米以上放置；必须检查气管、气焊割具、接头有无破裂、松动漏气，必须检查气瓶、气焊割具阀门有无漏气，启闭是否活灵活可靠，开启气瓶阀门调节压力在正常使用值。4.1.3工作人员必须持证上岗，必须穿带工作服和使用防护眼54、镜；作业现场必须配备手提灭器，必须对作业现场的易燃、易爆物品进行有效隔离或清理。4.1.4必须按气割焊作业规程进行施工作业，施工作业时必须保证安全通道的畅通，必须保证良好的通风，有利于作业时产生废气的扩散。4.1.5工作中断时必须关闭气阀，以保证安全和节约能源。4.1.6施工作业结束必须关闭气阀，清理作业现场，清点收回工器具，检查作业工件冷却后方可离开。4.2电焊工作4.2.1电焊工作必须得到工程部主管的批准。4.2.2必须检查电焊机、接头、线缆、绝缘有无漏电、松动和损坏；接驳的电源时必须按电业安全作业规程工作；接驳的电源必须符合电焊机输入电压要求。4.2.3工作人员必须持证上岗，必须穿带工作55、服、手套和使用防护面罩；作业现场深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-22版本B/O工程部环境/职业健康安全工作规程页码2/44.2.4必须按电焊作业规程进行施工作业，施工作业时必须保证安全通道的畅通，必须保证电焊机、作业工作面的干燥，防止漏电；必须良好的通风，有利于作业时产生电焊废气的扩散。4.1.5工作中断时必须关闭电焊机电源，以保证安全和节约能源。4.2.6雨天禁止室外电焊作业。4.2.7施工作业结束必须拆除电焊机电源，清理作业现场，清点收回工器具，检查作业工件冷却后方可离开。4.3电气设备运56、行维修保养工作4.3.1工作人员必须持证上岗，必须穿带工作服、绝缘鞋和正确使用电气测量仪表、电气操作工具。4.3.2维修和运行工作必须遵守电气安全作业规程和电气安全工作制度；按体系要求控制维修和运行中产生噪声、废气排放。4.3.3电气设备的大修、运行方式的变更必须经工程部主管批准。4.3.4影响顾客正常用电和安全的电气工作必须做好放置警示标识、通知、隔离和区域管制等安全防范措施。4.3.5工作结束必须撤除警示标识、隔离装置和临时施工电源，通知受影响的顾客恢复供电；清理作业现场，将更换下来的废旧日光灯管、废油、废弃毛巾等固体废弃物投入指定的废弃物回收箱，统一处理；清点收回工器具。4.4机械设备运57、行维修保养工作4.4.1工作人员必须持证上岗，必须穿带工作服和正确使用机械专用工具装备。4.4.2维修和运行工作必须按机械设备运行、维修保养规程进行施工作业；按体系要求控制维修和运行中产生噪声、废水、废气排放。4.4.3机械设备的大修、运行方式的变更必须经工程部主管批准。4.4.4影响顾客正常活动的机械设备运行维修保养工作，必须做好放置警示标识、通知、隔离和区域管制等安全防范措施。4.4.5工作结束必须撤除警示标识、隔离装置和临时施工电源，通知受影响的顾客恢复设备的使用；清理作业现场，将更换下的废油、废弃毛巾等固体废弃物投入指定的废弃物回收箱，统一处理；清点收回工器具。深圳市普乐康物业管理有限58、公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-22版本B/O工程部环境/职业健康安全工作规程页码3/44.5建筑物、设施维护保养工作4.5.1建筑物、设施的维护修善工作必须使用符合环境、安全要求的材料、工器具。4.5.2建筑物、设施的维护修善工作必须遵守建筑施工工艺规范。4.5.3工作人员必须穿带工作服、安全防护用品和正确使用专用工具装备。4.5.4影响顾客正常活动的工作，必须做好放置警示标识、通知、隔离和区域管制等安全防范措施。4.5.5工作结束必须撤除警示标识、隔离装置和临时施工电源，通知受影响的顾客恢复功能的使用；清理作业现59、场，将更换下的化学涂料、油漆和固体废弃物投入指定的废弃物回收箱，统一处理；清点收回工器具。4.6给排水系统维护保养工作4.6.1给排水系统维修保养工作使用符合环境、安全要求的管道及辅助材料。4.6.2给排水系统维修保养工作必须遵守给排水施工工艺规范。4.6.3工作人员必须穿带工作服、安全防护用品和正确使用专用工具装备。4.6.4影响顾客正常活动的工作，必须做好放置警示标识、通知、隔离和区域管制等安全防范措施。4.6.5水池、水箱、泳池的清理遵守水箱清洗操作、送样检测程序，必须使用符合安全要求的清洁用品。4.6.6压力管道、阀门的维修必须控制溢水，防止溢水发生而影响顾客安全、财产和水资源的流失。60、4.6.7雨水、污水管道、井渠、化粪池的清淤必须防范和有效控制有害气体的扩散，防止工作人员中毒。4.6.8工作结束必须撤除警示标识、隔离装置和临时施工电源，通知受影响的顾客恢复供排水使用功能；清理作业现场，将污水、淤泥和其他固体废弃物进行统一处理；清点收回工器具。4.7高空操作业工作4.7.1需要高空作业，必须报告工程部主管。4.7.2必须穿带工作服和安全带等防护用品，必须使用合格牢靠的登高梯或高空作业平台或其他高空作业工具。4.7.3影响顾客正常活动的工作，必须做好放置警示标识、通知、隔离和区域管制深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEM61、ENT CO.,LTD.编号WI/GC-22版本B/O工程部环境/职业健康安全工作规程页码4/4等安全防范措施。4.7.4高空作业人员工作时必须看护和使用好材料、工器具。4.7.5平地上必须有专人看护登高梯或高空作业平台。4.7.6风力在于4级或雨天禁止高空作业，抢修抢险除外（需进行特别安全防范）。4.7.7工作结束必须撤除警示标识、隔离装置和临时施工电源，通知受影响的顾客恢复功能的使用；清理作业现场，清点收回工器具。4.8入户维修工作4.8.1入户维修必须穿带工作服和鞋套。4.8.2维修内容和项目必须向顾客说明，必要时需划出一定临时区域供维修作业用，同时提醒顾客不要超越这一区域，避免安全事故62、发生。4.8.3工作结束必须告诉顾客恢复功能的使用，并向顾客讲解安全使用要点；清理作业现场，清点收回工器具。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作记录在各个工作项目记录表中体现。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码1/8物业项目接管验收工作规程1.0目的 规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0适用范围 适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3.0职责3.1公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接63、管手续。3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 工作程序4.1 接管验收的准备工作。4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。4.1.2成立物业接管小组4.1.2.1在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；4.1.2.2接管验收小组应当由公司以下部门人员组成A、公司行政人事部抽调文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；B、客户服务部64、抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及钥匙的验收移交工作。C、物业（工程）部抽调业务骨干具体负责物业土建、装饰装修、机电设施设备、消防与保安设施设备的验收移交工作。4.1.3 接管验收前的准备 接管验收开始之前接管验收小组做好以下准备工作：4.1.3.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；4.1.3.2派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；4.1.3.3提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O65、物业接管验收工作规程页码2/8里有数；4.1.3.4准备好接管验收记录表格4.2接管验收的工作程序总经理下达接管验收指令公司组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交是否完整要求正确、真实补齐资料 否 是进行硬件设施、设备验收要求发展商限时整改 是否合格 是记录归档4.3资料的接管验收发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料4.3.1物业产权资料4.3.1.1项目开发批准报告 4.3.1.2规划许可证4.3.1.3投资许可证4.3.1.4土地使用合同4.3.1.5建筑开工许可证4.3.1.6用地红线图深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY 66、MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码3/84.3.2 综合竣工验收资料4.3.2.1竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）4.3.2.2建设工程竣工验收证书4.3.2.3规划验收批文4.3.2.4建设消防验收合格书4.3.2.5公共配套设施综合验收合格书4.3.2.6供水接口，供水协议书4.3.2.7高低压变配电验收证书，供电协议书4.3.2.8煤气管道、设备验收证书，供气协议书4.3.2.9卫星接收、有线电视验收证书4.3.2.10通信设施合格证4.3.2.11电梯准用67、证4.3.2.12安保系统验收批文4.3.2.13人防设施验收批文4.3.2.14绿化验收批文4.3.2.15避雷装置验收批文4.3.2.16供水水质检测合格报告4.3.2.17车库验收批文4.3.2.18垃圾间验收批文4.3.2.19排水许可证4.3.2.20入住许可证4.3.3施工设计资料4.3.3.1地质报告书4.3.3.2全套设计图纸4.3.3.3图纸会审记录4.3.3.4设计变更通知单4.3.3.5工程预决算报告书4.3.3.6重要的施工会议纪要4.3.3.7隐蔽工程验收记录深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,68、LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码4/84.3.3.8沉降观测记录4.3.3.9其它可能会影响将来管理的原始记录4.3.4机电设备资料4.3.4.1机电设备出厂合格证4.3.4.2机电设备使用说明书（要求中文）4.3.4.3机电设备安装、调试报告4.3.4.4设备保修卡、保修协议4.3.5业主资料：4.3.5.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等4.3.5.2已购房业主的付款情况或付款方式4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。469、.4.2 接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5接管验收标准和验收方法。4.5.1 验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。4.5.2 验收方法为观感验收标准和使用验收方法。4.6楼宇本体硬件设施的具体验收标准。4.6.1 主体结构4.6.1.1外墙不得渗水4.6.1.2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.6.2 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角70、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差4.6.3内墙面4.6.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码5/84.6.3.2块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4.6.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮，无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。4.6.671、 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。4.6.7门、窗4.6.7.1门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；4.6.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活；4.6.7.3玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；4.6.7.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；4.6.7.5电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；4.6.7.6不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；4.6.7.7高档装饰门装饰完整。4.6.8 楼梯、扶手4.6.8.1钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；4.6.8.2砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。4.6.9 木装修工程表面光洁、线条顺72、直、对缝严密、牢固。4.6.10饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。4.6.11油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。4.6.12电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。4.6.13有线电视已开通，收视良好。4.6.14开关安装牢固、开关灵活、接触良好。4.6.15灯具安装牢固、完好无损，反应灵敏，发光正常。4.6.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。4.6.17卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。4.6.18给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、无锈迹、流水通畅、有足够压力。4.6.19地漏、排水管道安装73、牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码6/84.6.20门铃、可视/非可视对讲电话、安全防范和红外报警器安装牢固、操作灵活、效果良好。4.6.21智能门禁吸合良好，吸力足够，感应读卡器、键盘式门禁密码器、出门按钮开启操作灵活。4.6.22红外探测器、一氧化碳泄露报警器、火灾报警按钮安装牢固、灵敏度正常、效果良好。4.6.23其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。4.7公共配套设施接74、管验收标准4.7.1天台4.7.1.1天沟、落水口畅通完好；4.7.1.2隔热层、防水层完好。4.7.2 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。4.7.3 屋面避雷设施连接牢固。4.7.4 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、 油漆完好。4.7.5 绿化符合设施要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。4.7.6道路4.7.6.1路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；4.7.6.2路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；4.7.6.3块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；4.7.6.4交通标识线、路牌清楚完好。4.7.75、7 室外消防栓4.7.7.1消防箱标识清楚、玻璃完好；4.7.7.2消防设施配件齐全；4.7.7.3消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。4.7.8 楼栋号牌安装牢固、标识清楚。4.7.9 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。4.7.10保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。4.7.11保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业接管验收工作规程页码7/84.7.12停车场地平整、照明充足、标识76、清楚、安全设施良好、排水设施良好。4.7.13单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。4.7.14明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。4.7.15沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。4.7.16护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。4.7.17台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。4.7.18水池、水箱卫生清洁、无渗漏。4.7.19信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。4.7.20雕塑、小品牢固、完好、安全。4.7.21招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。4.8机电设备的接管验收。4.8.1电梯设备型号、数量与移交清单77、相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理、配件齐全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。4.8.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全、标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。4.8.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。4.8.4 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。4.8.5 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，78、反应敏捷，标识清楚， 表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。4.8.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。4.8.7 保安监控设备：同消防监控设备。（包括周界防越报警系统，闭路电视监控系统、值勤巡更系统、安全防范和防盗报警系统、可视对讲系统）4.9接管验收遗留问题的处理深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业项目接管验收工作规程页码8/84.9.1遗留问题的登记确认4.9.1.1对资料79、验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在工程质量问题处理联系单中并交发展商相关人员签字确认；4.9.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在工程质量问题处理联系单中并请发展商相关人员签字确认。4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。4.9.3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。4.9.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公80、司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。4.10接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2 物业整体移交验收表 PR/GC-23-015.3 房屋及公用设施移交验收交接表 PR/GC-23-025.4 物业单项验收整改记录表 PR/GC-23-035.5 接管物业资料移交表 PR/GC-23-045.6 供配电系统资料验收记录表 PR/GC-23-05 5.7 供配电设备验收记录表 PR/GC-23-065.8 发电机组验收记录表 PR/GC-23-075.9 供/排水系统验收记录表81、 PR/GC-23-085.10消防设备及资料移交表 PR/GC-23-095.11报警系统接地、绝缘检测登记表 PR/GC-23-105.12消防设备检查验收项目表 PR/GC-23-115.13消防设备试验验收项目表 PR/GC-23-125.14弱电系统系统资料验收表 PR/GC-23-13深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-23版本B/O物业项目接管验收工作规程页码9/95.15避雷系统验收记录表 PR/GC-23-145.16工程质量问题处理联络单 PR/GC-23-155.17工程质量82、问题处理联络单复验记录 PR/GC-23-16 深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码1/18建筑物及公共设施维护管理规程1.0目的通过对房屋公共部位及公共设施的日常管理与定期的检查、修缮、养护，保持使用功能及外貌，延长使用寿命，为顾客提供一个安全、舒适、优美的生活和居住环境。2.0适用范围适用于公司管理的各小区范围内的房屋公共部位及室外公共设施修缮养护。3.0职责3.1物服中心主任负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作进行监督和指导。3.2工程部83、主管负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作进行计划和组织。3.3工程部领班和工程部技工负责对房屋公共部位及室外公共设施修缮养护工作的具体实施。4.0工作程序4.1检查维护工作内容4.1.1楼顶：每月检查楼顶一遍，对隔热板、防水层、伸缩缝、存在变形、裂缝的及时维修；每2年对隔热层进行保养一次，并对面砖缝用白水泥沟缝。4.1.2外墙饰面：每月全面检查一边，对明显空鼓、脱落、污迹及时维修；每年清洗两次，在清洗时发现损坏部位及时维修，恢复原样。4.1.3内墙饰面：每月全面检查一次，发现严重破损、污迹要及时修复；每年全面检查一遍，并对破损部分维修；每3年全面检查一遍，空鼓、脱落、污迹全面检修，并刷84、涂料一遍（面砖墙面修复破损部分）。4.1.4楼梯间：每月檫洗两次；梯间踏步每年检查一遍；楼梯间墙面每3年粉刷涂料一遍，裂纹、剥落、空鼓等应及时维修。4.1.5防火门：每日巡视，发现防火门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时维修；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，对合页及闭门器房地产E网-房地产物业管理资料库深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码2/18伤油一次。4.1.6防盗网：每日巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉85、焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。（仅适用于住宅小区）4.1.7窗：每日巡视一遍，对窗门破裂、松脱、变形应及时修复；每年全面检查一遍，对上述问题进行维修外，应检查玻璃是否松动、窗结构是否变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。4.1.8公共地砖：每日巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。4.1.9吊顶：每日巡查一遍，发现损坏应及时修复；每10年揭开天花板检查吊顶龙骨是否松动、吊顶钢丝是否生锈，对龙骨松动、钢丝生锈现象进行更换。4.1.10水泥路面：每日巡查一遍，发现路牙损坏、路86、面塌方、破损应及时维修；每半年定期对路面检查一遍，发现路面起砂、塌方、破损、路牙破损作全面检修。4.1.11露天管道：每日巡查一遍，对节点漏水、脱漆应及时维修；每年定期对露天管道刷防锈漆一遍，室内管道平时巡查发现的掉漆、生锈、漏水情况需及时维修；每5年全面检查并刷防锈漆一遍，特殊情况可增加检修次数。4.1.12楼顶避雷针（线）：每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈，应及时进行维修并刷漆一遍；每日巡视一遍。4.1.13污水井、雨水井：每日巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。4.1.14挡雨蓬：每月冲洗二次；每年全面检查一次，对螺丝部位进87、行加固，对脱胶的进行补胶，破损的进行更换。4.1.15玻璃幕墙：每日巡查一次；每年全面检查一遍，发现有脱胶的应补胶，对玻璃破损的应更换。4.1.16水管闸阀：每日对各闸阀检查一遍；每年全面检查一次，对生锈的应刷防锈漆，对各节点加黄油一次，漏水的拆开检修，对阀门转不动、关不住水的无法检修应更换。4.1.17儿童游乐设施：每日巡查一次，对破损的应及时停用，无法维修的应更换；全年全面检查一次设施性能是否符合使用要求，对使用者可能造成伤害应深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施88、维护管理规程页码3/18及时停用，并进行维修或更换。4.1.18高杆庭院路灯：每日巡视一次；每年全面检查两次，对灯柱基松动的要及时维修加固，对灯罩破损、缺少、松动、电路故障、灯泡烧坏等应及时维修、更换、加固。4.1.19绿化灯：每日巡视检查一次；每年全面检查两次，对灯罩破损、缺少、漏电等故障应及时维修更换，防止行人碰到触电。4.1.20建筑小品、雕塑：每日巡查一次；每年全面检查两次，对破损、脱漆、倒塌等应及时维修或更换。4.2建筑物维修项目标准4.2.1地基基础4.2.1.1 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落，4.2.1.2将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀的部位清除，4.2.1.389、 用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水，4.2.1.4恢复勒脚饰面。4.2.2 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降，4.2.2.1如不严重，应做好巡查和记录，4.2.2.2如有扩展趋势或情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。4.2.2梁、柱、板主体4.2.2.1露筋A、将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨，B、用钢丝刷清洁干净，C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层，D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求恢复饰面。4.2.2.2有孔、洞A、将孔、洞周边已松散的混凝土凿除，并用砂纸将钢筋上的铁锈磨掉，B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞90、，C、充分喷水湿润孔、洞内壁，D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码4/18光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、柱、板）标号高一等级的混凝土嵌填饱满，并养护好，E、按原标准做好饰面。F、破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4.2.3墙体墙体结构的维修适91、用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不在发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。4.2.3.1裂墙A、先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形，B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分 喷水湿润，C、均匀地 涂刷一道素水泥浆，D、再用此砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。4.2.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破坏A、先将酥碱或破损部位的砖体轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰土，B、充分喷92、水 湿润破损面，C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。4.2.3.3墙体室外饰面缺损A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除，B、用钢丝刷清洁干净浮动灰尘，C充分喷是湿润破损面，D、均匀地涂刷素水泥浆，E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.2.3.4 墙体室内饰面缺损维修与4.2.3.3相同4.2.4外墙渗水深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码5/184.2.4.1外装修的分格缝末做二次处理面 引起渗水的，应93、先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。4.2.4.2窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。4.2.4.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂帖，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。4.2.4.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂12道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。4.2.4.5墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边94、加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。4.2.4.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后在用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。4.2.5楼梯间4.2.5.1踏步缺损A、将缺损部位周边已松动部位凿除至结实层，B、用钢丝刷清扫干净浮土，C、充分喷水湿润，D、均匀地涂刷一道素水泥浆，E、用1：3水泥砂浆做好基层，F、修复饰面。4.2.5.2栏板缺损如为混凝土或砌块栏板，可参照4.2和4.3相应规定执行。如为其他金属或木材栏板，维修规定如下A、95、如不能修复，应及时更换新配件，B、使栏板、梯板、扶手连接牢固，深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码6/18C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。4.2.5.3扶手A、如不能修复，应及时更换新配件，B、使栏板、梯板、扶手连接牢固，C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）4.2.6门、窗4.2.6.1检查门窗的附件是否齐全，4.2.6.2检查有无配件损坏，4.2.6.3更换配件，达到预期效果，4.2.6.4维修后对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之96、处，已达到开启自如的目的。4.2.7屋面避雷设施4.2.7.1锈蚀A、用砂纸除锈，B、均匀涂刷两道防锈漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。D、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。4.2.7.2连接部位断开A、除锈清洁后，焊接牢固，B、刷两道防锈漆。4.2.8屋面隔热层、防水层4.2.8.1隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。4.2.8.2 屋面漏（渗）水（刚性屋面）A、用胶泥 或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处渗水，B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理，C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净97、，再用密封材料嵌缝，D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码7/184.3室外公共设施的维修标准4.3.1小区雕塑。4.3.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定期清洁和油漆（按规定定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。4.3.1.2保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位98、派专业人员修复。4.3.1.3保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。4.3.2小区道路（人行道和车道）。 4.3.2.1修补损坏的砼路面如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性。A、将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准，B、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净，C、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里），D、湿润水完99、全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制在3CM），E、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍，然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4.3.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）A、凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润，B、待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序），C、将块材充分洒水或浸湿后，用1：2：5水泥砂浆坐砌100、，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆，深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码8/18D、必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面，E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净，F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。4.3.3路灯。4.3.3.1灯不亮：参照住户室内维修规定中的的关于“灯不亮”的维修规定。 4.3.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两。4.3.4101、雨水管道 4.3.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.3.4.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。4.3.4.3最后修复地坪。4.3.5化粪池4.3.5.1 如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度。4.3.5.2 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身102、安全事故。4.3.5.3 如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。4.3.6隔油池4.3.6.1 如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。4.3.6.2 如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。4.3.6.3 如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑103、物及公共设施维护管理规程页码9/18物。4.3.7电缆沟4.3.7.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。4.3.7.2 如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。4.3.7.3 如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。4.3.8排水渠4.3.8.1 如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。104、4.3.8.2 如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。4.3.8.3 如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。4.3.8.4 池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。4.3.9儿童游戏场（包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架等） 4.3.9.1 秋千 A、如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修105、理，应及时更换相关配件直至能安全使用为止。B、如转动铰失灵，导致无法转动，因卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。 4.3.9.2钻筒、滑梯深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码10/18A、如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的106、光滑度，B、钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光油，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。4.3.9.3 跷跷板A、如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件，B、转动铰转动不灵，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐加中润滑油；如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。4.3.9.4 沙池 A、如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河沙，沙的量以107、低于池边牙35CM为准。B、池边牙缺损。如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥沙浆补上缺口。4.3.9.5攀登架A、如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑，刷两道防锈漆（保持面漆与原色一致）。 B、如配件（如螺丝、螺母等）缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。4.3.10单车栅、单车架。4.3.10.1单车栅层面漏水（雨水渗漏）：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵108、塞被损孔洞。4.3.10.2单车架如配件缺损，应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码11/184.3.11路障4.3.11.1砼路障：A、如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法为凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。B、如缺损较多，应及时更换新路障。4.3.11.2钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红109、白相间的荧光漆。4.3.12绿化水管管网。4.3.12.1 漏水A、如是水管接头处漏水，应先将水管总水制关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制闭水检查，至不漏为止。B、如水龙头漏水，应先关总水制，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总制，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。4.3.12.2水管锈蚀A、如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。B、如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。4.3.13垃圾屋（池）、垃圾中转站。4.3.13.1如饰面（如110、瓷片、抹灰）被损，可以采用两种方法 A、将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复，B、直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。4.3.13.2 如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损A、检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。B、如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码12/184.4建筑物及公共设施维修养护周期及质量标准序号项 目标 准检查、保养内容与周期1地基基础观测房111、屋无倾斜，地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位。2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3外墙面饰面安装牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次，外墙砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面34年全面修补粉刷一次。4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面补刷漆一次。5楼梯、扶手无混凝土炭化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显裂缝和脱漆现象。发现问题按原样及时修复，每年全面112、检查一次，34年全面补刷漆一次。6公共门窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。7 屋面隔热层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂等现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。8天面护栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年刷漆一次。9消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按“小113、区消防保养规定”执行，消防管道每年检查一次，每23年油漆一次10信报箱箱门、门锁齐全， 开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%每月检查一次，每年保养刷漆一次深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码13/1811房屋标识（栋号、单元号等）字体清晰、醒目、标识齐全、标识牌无损坏喷涂字每年按原样重新喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。12散水坡、屋檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱落开缝现象，无排水不畅现象每季度检查一次，保持上下水管畅通114、，避免积水渗漏，随时检查，发现问题及时维修。13楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面、地面砖上无水泥渣发现问题及时修复，每年全面检查一次。14通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季度检查一次，发现问题及时维修。15上、下雨污水管无堵塞、漏水，流水畅通，管道接口完好，无裂缝、破洞每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年油漆一次。16室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次17道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边115、角整齐无缺口随时检查，发现问题随时修补18水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.5.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补19道板砖、拼花砖不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题随时修补20电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米每季度检查，破损维修或更换深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共116、设施维护管理规程页码14/1821路牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20%车道路1年刷一次黄、黑相间的漆22挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补23踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补24给排水雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，到路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，117、以车驶过不振响为准25明暗沟给排水管道（含绿化用水管阀）、化粪池沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞水管水阀完好，无渗漏，水管通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次26喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀每月检查保养一次27路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯炮等设施完好发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆28儿童游乐设施设施完好，没有损伤，没有安全隐患每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY M118、ANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码15/1829车栅、车架车栅无安全隐患，水泥单车栅梁、柱无明显裂纹，铁架单车栅的栅顶无明显破损、栅架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次30值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂管理规定等镜框整齐、规范。发现问题随时修补，每半年保养一次31道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常按“道闸保养规定”执行31车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次32路障牢固、无明显倾斜（10之内），完好，红白119、间条鲜明、醒目半年漆一次33外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次34垃圾屋、池、中转站（含垃圾屋门锁）门、外体瓷片等完好，无破损、无锈蚀，有“垃圾入口处”标识，垃圾屋、池、中转站周围的排水沟、散水坡利于排水随时检查，发现问题随时维修，每半年全面保养一次35垃圾车、垃圾桶（箱）完好，无破损，无锈蚀随时检查，发现问题随时维修，每季度全面保养一次36文化宣传、娱乐设施（包括网球场、游泳池、门球场、羽毛球场等）宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损围墙每年年底全面刷一次油漆；网球场地面120、每年全面保养一次；游泳池每年4月份全面修补一次37室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有明显破损和面层剥落发现问题随时修补，护栏1-2年刷一次深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码16/184.5建筑物及公共设施定期保养项目一览表类别周期序号检 查 内 容房屋本体设施养护八年1外墙清洗2室外喷涂墙体、墙面一次五年外墙体、墙砖、墙面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补、刷漆一次4上、下雨污水管四年121、油漆一次二年1天面铁栏、避雷网、公共防盗网油漆一次2电子对讲门油漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年油漆一次3房屋标识4设备房油漆一次半年水箱清洗深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O建筑物及公共设施维护管理规程页码17/18类别周期序号检 查 内 容室外公共设施养护一至二年室外各灯围墙护拦一年半灯杆刷漆一次每年1轩道路牙刷一次黄、黑相间的漆2网球场3游泳池每年4月份全面清理、修补一次半年1对易锈蚀雨、污水井盖刷一次黑漆防锈2路灯3车栅、122、车架4值班室、岗亭5车位线、禁停线和标识重刷一次6路障刷漆一次7室外消防栓8垃圾屋、池、中转站（含垃圾屋门锁）每 季垃圾车、垃圾桶每 月喷水池每 周儿童游乐设施深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-24版本B/O房屋公共部位及室外公共设施修缮养护规程页码18/184.3.2检查标准：应完好、屋面无渗漏；5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2建筑物及公共设施巡视检查记录表 PR/GC-24-015.3建筑物及公共设施维护记录 PR/GC-24-025.4123、建筑物及公共设施年度维护计划 PR/GC-24-03深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-25版本B/O工程部空置房检查维修工作规程页码1/2工程部空置房检查维修工作规程 1.0目的加强空置房的管理，及时对空置房内损坏或故障的设施设备进行维修，保证空置房设施设备的良好。2.0范围 适用于公司所管辖物业的空置房管理。3.0职责3.1物服中心主任负责对工程部空置房检查维修工作进行监督和指导。3.2工程部主管负责对空置房检查维修工作进行计划和组织。3.3工程部领班和工程部技工负责对空置房每月一次检查维修工124、作的具体实施。4.0工作程序4.1检查内容4.1.1进户大门、防盗门油漆是否脱落，木门有无干缩裂缝、变形，合页、螺丝是否生锈，门锁开启是否灵活；4.1.2铝合金门、窗启闭是否灵活，有无漏水可能，合页有无生锈，门锁是否完好，密封胶条有无老化、损坏，玻璃有无缺损、破裂；4.1.3车库自动卷帘门手动、自动是否正常，导轨、导轮、链条有无缺油、生锈，胶条有无老化、损坏；4.1.4电源线路、户配箱、开关、插座、照明是否完好，漏电开关是否有效；4.1.5可视对讲门铃是否正常，通讯有无掉线、杂音，紧急报警按钮及通讯是否完好、正常；4.1.6消防烟感、可燃气体报警线路、接头是否完好、正常；4.1.7给水阀是否关125、闭，卫生间、厨房有无水管漏水；4.1.8阳台、天面地漏口有无杂物堵塞，排雨水是否通畅；4.1.9天面、外墙面、窗边门边内墙面有无雨水渗漏或痕迹；4.1.10暴雨、霉雨天气重点检查房屋有无渗漏水，排雨水是否通畅。4.1.11做好空置房的检查维护记录深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-25版本B/O工程部空置房检查维修工作规程页码2/24.2维修工作4.2.1对客服中心每周检查空置房时发现的工程问题，及时报工程部，工程部主管应合理组织安排人员和时间，准备相应的材料，及时进行维修；属开发商保修期内的工程126、项目，工程部主管应及时填写工程质量问题处理联系单报物服中心主任核准后，向开发商发出并要求签收。4.2.2工程部检查中发现工程问题，检查人员能现场处理的应立即处理，不能立即处理的应报工程部领班或主管，由主管组织安排人员及时处理；属开发商保修期内的工程项目，工程部主管应及时填写工程质量问题处理联系单报物服中心主任核准后，向开发商发出并要求签收。4.2.3已过保修期，属物业公司责任维修的空置房，但工程部没有技术处理的维修工作，通过对外委托维修处理。4.2.4做好空置房的检查维护记录5、相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2空置房月巡查维护记录 PR/GC-2127、5-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-26版本B/O装修管理工作规程页码1/5装修管理工作规程1.0目的规范装修管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保障公共设施的正常使用以便合理、安全使用物业。2.0适用范围 适用于公司各物业服务中心所辖的物业装修管理工作。3.0 职责3.1物服中心主任负责装修申请的审批及重大违章装修的处理工作。3.2工程部负责装修申请的审核、装修巡查监管、违章装修的处理、装修施工中的水电管理、装修验收及装修资料保管工作。3.3财务负责核收装修有关费用。128、3.4客户中心责顾客装修申请的咨询、一般违章装修的处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾的清运、装修验收后资料的存档及相关事项的协调。3.5安管部负责装修消防、装修时间控制、留宿人员等事项的巡查及违章事项处理。4.0工作程序4.1 装修申请4.1.1顾客办理装修，客服中心发放的以下资料请顾客签收：装修开工申请表、装修管理公开文件（装修管理规定或住户手册）。4.1.2顾客与物服中心签定物业装饰装修管理协议。4.1.3如必须经有关政府职能部门（如消防部门）批准的写字楼、商业装修项目，则须办理有关审批手续，并将复印件交物业服务中心审批存档。4.1.4顾客需提交的资料（复印件）包括：如实填写的129、住户装修申请表，装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位的营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、房屋装修管理协议等（租户必须持业主委托书）。4.2 审核与审批：4.2.1工程部主管负责审核的装修申请，审查装修图纸、装修说明书，应建议顾客使用环保装修材料，对审核属违约装修项目，工程部主管和客服中心人员应深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-26版本B/O工程部装修管理工作规程页码2/5应耐心向业主解释，直至业主完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户， 不得同意装修开工。承审核完后提交服130、中心主任批准。4.2.2顾客需改变建筑物主体结构与承重结构或加大负荷的，由顾客找原设计单位或具有相应资质的设计单位提出更改方案，报政府设计单位审批部门审批后方可提出相应部位的更改装修申请。4.2.3顾客提交的装修资料以及手续齐全后，根据实际情况工程部三个工作日内给予批复，写字楼及商业用途面积较大的装修，一周内给予批复。4.2.4批复后应与装修单位签署环境/职业健康安全管理责任书并统一存入装修资料档案中。4.2.5不宜审批的项目包括：4.2.5.1涉及有拆改承重墙的；4.2.5.2涉及有消防隐患的；4.2.5.3涉及有破坏公共预埋管线的；4.2.5.4涉及破坏外墙体立面的；4.2.5.5使用破坏131、环境和影响健康安全的装修材料的。4.3缴费4.3.1由物服中心财务出纳根据所在物业区域规定核算出装修押金，或按照物业入伙方案中的装修费用规定缴纳，装修单位缴纳装修押金（商业、写字楼另计）和装修出入证押金及工本费。 4.3.2收取顾客及装修队的各项费用（如：装修税金等）。4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理装修许可证，并登记。4.3.4施工单位凭缴费收据和装修许可证到安管部办理装修人员出入证和或留宿证，并登记。4.4装修监督和装修巡视4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验，凭物品放行条方可放行，严格控制易燃、易爆材料进入所辖物业。其装修人员凭装修出入证（或临时出入证）予以放行。 4.132、4.2动火作业由装修单位填写动火申请表，工程部主管审核签署意见报请物深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-26版本B/O工程部装修管理工作规程页码3/5服中心防火责任人/安管部主管审批，经审批同意后办理动火许可证，由安管部指定专业消防员负责监督。4.4.3物业部每天不少于二次按照装修审批内容和装修现场环境的管理要求进行巡视并填写装修巡视记录。4.4.4安管部每天不少于二次按照装修审批内容和装修人员文明施工、消防安全、留宿人员的要求进行巡视，填写装修巡视记录，发现问题交接班记录本中并及时处理和报告。4133、.4.5工程部每天不少于二次的装修巡视，填写装修巡查记录表，对违约装修立即予以制止，填发经物服中心主任核准的装修违约整改通知书，责令其整改直至符合要求。4.5装修巡查内容4.5.1检查是否擅自开工，是否按规定时间施工，装修工作证、留宿证是否有效；4.5.2检查施工现场是否按规定放置合格灭火器；4.5.3检查是否随意丢弃装修垃圾，抛扔物品；4.5.4检查是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地的施工情况。4.5.5检查是否擅自在室外加装灯、牌、广告等；4.5.6检查有无私自增加线路负荷，乱拉乱接施工电源等违章用电情况； 4.5.7检查有无违章使用电焊、气割、焊和不合格的工器具情况；134、4.5.8检查施工中有无产生超过规定的噪声；4.5.9检查是否使用符合环保和安全要求的装修材料，是否使用合格的装修设备、工具；4.5.10检查有无未按规定安装空调外机及在外墙面安装其他设施设备等破坏外墙及其他影响小区整体协调统一、美观的施工情况；4.5.11检查有无违章搭建和擅自占用公共通道、天台、屋面，有无非法拆除或变动房屋的承重结构和铺装过重地板材料的施工情况；4.5.12检查有无改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调，改变阳台功能及随意封阳台，安装防盗门、防盗网的施工情况；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO135、.,LTD.编号WI/GC-26版本B/O工程部装修管理工作规程页码4/54.5.13检查有无破坏天面、卫生间、厨房等的原有防水的施工情况；4.5.14检查有无擅自改动燃气线路、安装燃气用具的施工情况；4.5.15检查有无擅自改动对讲门铃、网络及电视电话等智能化系统线路，有无擅自改动消防弱电线路和移动消防设施；4.5.16检查是否按国家现行规定的建筑、电气、给排水、装饰装修工程施工规范要求进行施工的情况；4.5.17其他装修违规施工情况。4.6装修违规的处理4.6.1教育，批评，规劝改正；4.6.2责令停工，出具装修违约整改通知书，限期整改；4.6.3责令恢复原状；4.6.5 要求支付违约金，136、须报总经理批准；4.6.6报政府主管部门，须报总经理批准。4.7装修验收4.7.1 装修施工结束后，由施工单位负责人向客服中心提出验收申请；4.7.2物服中心在二日内组织人员验收，物服中心工程部主管和物业部主管与施工单位负责人、顾客共同参与对装修的主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收；4.7.3填写装修验收表，要求顾客、装修单位负责人物服中心工程人员三方共同签字确认；4.7.4对不符合要求的项目，由装修队按整改内容进行整改，直到合格为止，要求顾客对整改后进行再次次确认；4.7.5装修单位在装修验收合格后当日离开。4.8退还押金4.8.1验收之日起十日内，由物服中137、心进行复验。经复验合格后，装修单位负责人和业主在押金收据签字确认并交工程部主管审核签字，报物服中心主任批准后交财务出纳领款。4.8.2装修出入证押金需安管部主管审核签字，报物服中心主任批准后交财务出纳领款，装修施工人员工作证丢失，押金不予退。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-26版本B/O工程部装修管理工作规程页码5/54.9装修档案的管理4.9.1经验收后的装修资料应放入业主档案内，长期保存。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2装修开工申请审批138、表 PR/GC-26-015.3装修许可证 PR/GC-26-025.4装修防火责任书 PR/GC-26-035.5装修延期审批表 PR/GC-26-045.6装修验收表 PR/GC-26-055.7装修违约通知书 PR/GC-26-065.8装修巡视检查情况记录表 PR/GC-26-075.9装修统计表 PR/GC-26-08深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-27版本B/0维修服务工作规程页码1/4维修服务工作规程1.0目的为顾客提供及时满意的有偿和无偿服务，保证维修服务的质量。2.0适用范围139、 适用公司管辖的各物业小区工程部对顾客提供的有偿和无偿维修服务。3.0职责3.1物服中心主任负责督导工程部维修服务工作的开展。3.2工程部主管负责维修服务工作组织和指导，负责定期回访工作。3.3工程部领班和技工维修服务工作的实施。3.4客服中心负责维修服务工作的接报修和定期回访工作。4.0工作程序4.1基本要求4.1.1实行全年365天24小时接受顾客报修，报修电话XXXXXXXX4.1.2工程人员按公司规定统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄，持证上岗；4.1.3接待顾客报修时应态度和蔼，用语规范、耐心热情；4.1.4应做到维修（服务）填写准确、齐全，及时落实任务。4.2维修服务项目和服务标140、准4.2.1服务态度，热情、谦虚、使用文明用语。4.2.2上门时间，接到维修要求，到目的地不超过25分钟，如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。4.2.3提供维修材料，向顾客提供合格有效的所需材料。4.2.4维修服务时间，视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72时，如超出上述时间，应向住户说明原因。4.2.5服务对象满意率，应达到98%。，对不满意的应尽快组织二次维修，使顾客满意。4.2.6洗脸盆、洗菜盆漏水维修，应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项修不超过1小时。4.2.7洗菜盆漏水，接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超1小时。4.2.8洗脸盆141、洗菜盆堵塞，达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-27版本B/0维修服务工作规程页码2/4修时间不超过4小时。4.2.9浴缸堵塞及漏水，达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水，维修时间不超过4小时。4.2.10维修墙内水管，应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清，维修时间不超过72小时。4.2.11修理电器，使电器能达到正常使用，保持原有外观，试用效果使住户满意，小维修不超过2小时，较难的不超142、过72小时。4.2.12疏通马桶，使之相当畅通，即使往马桶里扔少许报纸团也不影响畅通，维修时间不超过2小时，严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、香皂、洗发水瓶等。4.2.13疏通地漏，使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物须清理，维修时间不超过4小时。4.2.14房间没水，此项原因多种，应在1小时内解决住户用水（市政停水除外），阀门、滤网、高位水箱等都可能造成住户家中没水。4.2.15换锁，应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧密性好。维修时间：木门不超过30分钟，铁门不超过2小时。4.2.16水龙头漏水，维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。4.2.17接头143、漏水，应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。4.2.18楼上水漏到楼下，尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净，维修时间不超过72小时。上层住户不在家除外。4.2.19马桶漏水，以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过2小时。4.2.20房间无电，以恢复房间为用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超2小时。比较复杂的不超过24小时。4.2.21灯不亮，应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证，维修时间不超过30分钟。4.2.22住户门铃不响，以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。4.2.23房间插座无电144、，使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉住户。维修时深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-27版本B/0维修服务工作规程页码3/4间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。4.2.24住户门窗修理，使之能开关灵活自如，密封性能良好，维修时间不超过2小时，如玻璃损坏的不超过24小时上门维修时限。4.3维修服务接待4.4.1电话报修，顾客电话（电话响三次前接听）或前来物服中心申报维修服务项目时，客服中心人员应礼貌询问并记录申报项目，及时详细做好来电来访登记表，填写服务作业单，通知工程部人员按时上门提供维145、修服务；4.4.2顾客在现场直接向工程部人员报修时，需临时紧急处理的工程维修项目，工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修，维修工作结束后，需及时回物服中心填写服务作业单请顾客确认签名。4.4上门维修服务4.4.1工程部人员接到服务作业单后，应携带服务作业单、对讲机、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换的器材料或零部件，按预约时间，赶赴需要维修服务的现场。4.4.2工程部人员抵达门口后，应礼貌按门铃（或轻声敲门三下），如几次后无应答，需填写请求再次预约上门维修（服务），粘贴在顾客房门的显眼处。4.4.3入室后，工程人员勘察、检测后，将判断结果告知顾客，并与顾客确认需要维修服务的项目和有关收146、费标准，经顾客确认后方可实施维修服务。4.4.4维修服务时，如需移动居室内的物件时，应征得顾客同意后方可移动，作业完成后应移到原处。4.4.5作业完成后，工程人员应主动及时清理、清扫作业现场，将维修工具放入工具箱，并将作业时产生的污物及杂物用布垫包好带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。4.4.6维修服务完成后，工程人员对已恢复功能的维修服务项目作示范操作，并讲解故障原因及平时操作使用时应注意的事项；请顾客评估维修服务效果，如顾客提出不满意，则应及时整改，直至顾客满意为止；4.4.7请顾客在服务作业单签字确认维修费用和服务满意度后，将服务作业单第二联交顾客，第一联交客户中心，第三联交147、财务。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-27版本B/0维修服务工作规程页码4/44.5有偿维修服务收费标准4.5.1有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规，经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格，或与小区业主委员会签定的物业管理合同中规定的收费标准为准。 4.5.2有偿维修服务收费时，应由财务人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用。4.5.3由于维修质量原因，导致顾客损失，应按实赔偿，导致重复维修，不再另行收费。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程148、 WI/GC-225.2有偿维修服务收费标准 WI/GC-455.3上门未遇再访单 PR/GC-27-015.4服务作业单 PR/WY-10-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-28版本B/O电气设备运行工作规程页码1/5电气设备运行工作规程1.0目的 保障电气设备的的正常运行，为顾客提供稳定可靠电源，方便生活和工作。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的电气设备的运行工作。3.0职责3.1工程部主管负责电气设备的运行管理、组织和督导工作。3.2工程部领班负责电气设备运行的实施和检查工作。149、3.3工程部技工负责电气设备运行的实施、巡查和记录工作。4.0工作程序4.1运行检查工作规程4.1.1每班必须清洁配电室环境，保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍；4.1.2配电室每两小时必须对所有配电设备的运行情况(环境温度、电流、电压、功率因数、运行状况等)巡查一次， 做好巡查记录；4.1.3变配电设备发生异常要及时报告工程领班、主管，派人协助排除故障；4.1.4配电超负荷运行时，应立即检查原因，通知相关超负荷用电单位，同时报告工程部领班主管；4.1.5无关人员禁止入内；非工作人员进入配电室，须经工程部主管同意， 由值班人员陪同方可入内；4.1.6保持消防设施完备，配150、电室内禁止吸烟；保持室内照明、通风良好；4.1.7不得擅自更改变配电室工程设备线路及器材，若要整改须按规程报批同意后组织实施；禁止乱拉乱接线路、堆放杂物；4.1.8交接班时认真听取和察看交班人员的值班和设备运行报告，对于记录不清楚的要当面询问；4.1.9运行人员严格按变配电设备的操作说明操作，供电操作开关的标志要明显，保证设备正常运行；4.1.10全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-28版本B/O电气设备运行工作151、规程页码2/54.1.11严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行作业；4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次；4.1.13电流互感器不得断路，电压互感器不得短路；4.1.14不得带电用兆欧表测绝缘电阻；4.1.15操作高压隔离开关必须戴绝缘手套，穿绝缘鞋；4.1.16因外部供电系统停电，接到通知后工程主管必须报告物服中心主任和通知客服中心前台提前做好准备并向顾客做好解释工作，得到他们的谅解；有备用电源的必须做好临时供电准备；4.1.17内部紧急事件停电， 值班人员应立即判152、断故障，并报告领班或主管组织共同抢修，同时将没有故障的线路恢复供电，向顾客做好解释工作。全面供电后24小时内值班人员写一份详细的故障报告交工程部主管和物服中心主任审阅批示，必要时报工程技术部或总经理批示。4.2供配电系统操作规程4.2.1高压系统安全操作规程环网柜的变压器高压电源断路的操作：仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电，其操作规程如下：4.2.1.1停电A、值班操作人员认真验证电气工作票；B、切换相应变压器低压侧负荷；C、切断变压器高压侧断路器；D、投入高压侧接地闸；E、悬挂标志牌“严禁合闸，有人工作”；F、于变压器低压端进行验电、放电，在高压电缆头上挂上三相153、短路接地线；G、由专人监护。4.2.1.2送电A、检查变压器及设备上有无工具、材料遗漏；B、拆下三相短路接地线；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-28版本B/O电气设备运行工作规程页码3/5C、填写电气工作票终结情况；D、摘下警告标志牌；E、拉开高压接地闸；F合变压器高压侧断路器；G、再送低压端负荷。4.2.2低压系统安全操作规程4.2.2.1停电正常停电检修，根据停电区域范围，部分或全部停电（低压部分指配电房）、动力设备及用户，停电前四小时通知受影响的用户。运行技工按照工作票的停电范围关闭相关154、配电屏开关，在出现事故情况下，应按事故处理规程处理。4.2.2.2操作顺序A、由低压到高压；B、由分开关到总开关；C、经验电无误后，挂上“严禁合闸，有人工作”的警告牌于操作键上；D、维修(检修)工在验定无电后,挂上接地线加以保护。如果是检修电容或摇测电缆阻值时,应先充分放电后,才能进行下步作业。4.2.2.3送电A、操作工认真填写通知单终结情况，并签名；B、检查地线是否拆除，工具材料是否清理干净及负荷的分配是否配合要求；C、确定一切正常后，摘下警告牌按送电顺序进行合闸；D、由高压到低压；E、由总开关到分开关。4.3电气安全工作规程4.3.1在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下155、列三种：填用甲种票；填用乙种工作票；口头或电话命令；4.3.2填用甲种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备或做安全措施者；4.3.3填乙种工作票的工作为：带电作业和带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-28版本B/O电气设备运行工作规程页码4/5设备停电者；转动中的发电机上的工作；4.3.4其他工作用口头或电话命令。口头或电话命156、令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作簿中，并向发令人复诵对一遍；4.3.5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚 。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中；4.3.6一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。事故抢修工作班可不用工作票，但应操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即157、：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。乙工作票签发人有效时间，以批准检修期为限；4.3.7需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意；4.3.8工作票签发人由强电工程师担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员4.3.9（工作许可人）由强电领班或资深技工担任。4.3.10工作票所列人员的安全责任A、工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。B、工作负责人（监护人）；正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育。督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的158、安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。C、工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。D、工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-28版本B/O电气设备运行工作规程页码5/53.0相关文件和质量记录3.1159、工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-223.2变配电运行记录表 PR/GC-28-013.3变配电巡视记录表 PR/GC-28-023.4操作票 PR/GC-28-033.5工作票 PR/GC-28-04深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-29版本B/O电气设备维修保养工作规程页码1/5电气设备维修保养工作规程1.0目的 按规范对电气设备进行有效维修保养，减少电气设备故障的发生，为顾客提供稳定可靠的电源。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。3.0职责3.1工程160、部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。4.0工作程序4.1制定维修保养计划：4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核，维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件，计划时间、责任人、外协方（如必要）、预计费用等；大、中修计划公司总经理审批后执行； 4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中161、心主任审批后执行；4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况，每周五制定下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。4.2日常维修保养：4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成，维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电，必要时须向工程部主管报告；4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等，打扫卫生、保持干净；4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换，恢复原有精度；4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换，恢深圳市普乐康物业管理有限162、公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-29版本B/O电气设备维修保养工作规程页码2/5复至原有状态，需停电维修的，必须事先报告工程部主管；4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换，恢复原有功能；4.2.6维修时不得随意改变原有的接线方式，更换开关、电线等应用相同规格的器件；4.2.7进入营业商铺区域维修保养时必须经该营业场所内工作人员同意，由工作人员陪同方准入内作业；4.2.8在营业商铺区域维修保养作业，如果时间过长会影响到营业，建议在非营业时间段进行，做好相关的记录。4.163、3月度维修保养：4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据月度维修保养计划内容逐一完成，重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘，检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头，检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关的记录；4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程，并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。4.4年度维修保养：4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据年度维修保养计划内严格执行完成，年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行；同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾164、客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知，同时在宣传栏内公示，并要求各部门做好停电期间各种准备；4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定；4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格； 4.4.4年度维修保养重点是对所有低压配电设备（包括负荷开关、电缆或电缆接头、补偿电容等）进行单独检测（包括设备绝缘、开关灵活、接头牢固、计量准深圳市普乐康物业管165、理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-29版本B/O电气设备维修保养工作规程页码3/5确、发热等）；4.4.5对所有的电气接头进行一次加紧处理，电气柜内进行一次彻底除尘；4.4.6年度维修保养同时须遵守4.2项的规程，完成3项中所列的维修保养内容，并对标识掉色、退字做填补，做好相关的记录。4.5电气设备临时故障的排除和维修4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管，并做好相关的记录；4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后166、决定故障排除和维修方案。4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间，要通知做好发电准备工作（如有发电机的）, 保证应急设备的用电；4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源；4.5.5接顾客营业人员或客服中心维修通知的按接报修管理规程处理；确认停电原因和预计停电的时间，由物服中心向顾客发布停电通知，有备用电源的需提供临时电源；4.5.6 工作时均需遵守电气安全工作制度，做好相关的记录。4.6变压器保养4.6.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行；4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地167、开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜；4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关；4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌；4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌；4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关；4.6.7开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象，有破深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN 168、PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-29版本B/O电气设备维修保养工作规程页码4/5损的应进行更换；4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝；4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关，用2500V摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于169、10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电；4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌；4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运转情况；4.6.14保养情况详细记录在变压器保养记录表上。4.7低压配电柜保养规程4.7.1在配电柜停电保养的前一天通知客户停电起止时间；4.7.2停电前做好一切准备工作，特别是相关安全措施的准备，工具、备件的准备应齐全；4.7.3由维修班长负责统一指挥，力170、求参加保养工作的人员行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。4.7.4停电4.7.4.1断开柴油发电机的自动空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂警告标识牌，以防发电机发送电（如有发电机）；4.7.4.2逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，并用锁锁住高压柜，悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-29版本B/O电气设备维修保养工作规程页码5/54.7.4.3打开配电柜门，用试电笔检查低171、压母排证实已经停电。4.7.5保养4.7.5.1检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺栓，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏；4.7.5.2用手柄把总开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况；4.7.5.3把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘；4.7.5.4保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25mm2以上导线把电容器172、逐个对地进行放电，然后检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器等清洁柜内灰尘；4.7.5.5保养完毕，清理工具，撤离现场。用500V摇表测试母线的相与相、相与地的绝缘电阻在0.5兆欧以上。4.7.6试运行4.7.6.1断开变压器高压侧的接地开关，确认断开位置后，合上高压器高压侧的负荷开关，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜，并取下标识牌；4.7.6.2逐级合上低压侧空气开关，检查低压配电柜是否正常运行；4.7.6.3配电柜年保情况记录在变配电设备年保记录表上。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 173、WI/GC-225.2动力应急照明配电箱维保记录 PR/GC-29-015.3变配电柜保养记录 PR/GC-29-025.4变压器保养记录 PR/GC-29-035.5设施设备对外委托维修申请表 PR-4.5-045.6设施设备报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-30版本B/O发电机运行检查工作规程页码1/3发电机运行检查工作规程1.0目的 密切监视发电机运行，保障发电机处于良好的运行状态，确保发电机输出稳定正常的电压，为顾客提供必要的应急电源。2.0适用范围 适用公174、司管辖的各物业小区的发电机组。3.0职责3.1工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。3.2工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。3.3工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。4.0工作程序4.1开机前的检查工作4.1.1断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.1.2检查润滑机油油位在正常刻度位置，不能过高，更不能过低。4.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。4.1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路畅通。 4.1.5检查蓄电池的端电压应是DC24V，检查控制面板上是否有警告符号指175、示。4.2手动启动4.2.1将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.2.2当市电停止时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时，断开发电机的自动空气开关。4.2.3打开送电机（未与发电机联动的）4.2.4将控制屏上选择开关置于“手动”位置，发电机组将启动发电。4.2.5静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常。4.2.6若引擎无法顺利启动，启动马达将于75秒后脱离引擎机构，并发出报警信号。再次启动的步骤是等候2分钟让启动马达冷却后，重新启动，若仍不能启动电机，则需按对应的故障显示进行排除。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANA176、GEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-30版本B/O发电机运行检查工作规程页码2/34.3自动启动 将控制屏上的选择开关置于“自动”位置，当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时，值班电工应密切监视运行情况，并每隔1小时进行一次运行记录，行情况填写于发电机组运行记录表。4.4停机4.4.1自动状态下的停机当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上，工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。4.4.2手动状态下的停机4.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开177、关。4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于“停止”位置。4.4.2.3关闭送风机（未与发电机联动的）4.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关。4.4.3紧急状况停机当发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机控制屏上的红色紧急停机按纽实现停机。4.6运行操作检查事项4.6.1首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时，应在发电机运转数分钟后停止并等待15分钟，待机油回到机油盘中后，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使滑机油油位在正常刻度位置。4.6.2发电机与变压器严禁同时运行178、。发电机严禁向市电反送电（并车）。4.6.3事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。4.6.4排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。4.6.5机油压力冷却水温是否正常。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-30版本B/O发电机运行检查工作规程页码3/34.6.6频率偏差是否较大。4.6.7三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。4.6.8各信号灯指示是否正常。4.6.9回风机是否顺畅，消音效果是否理想。4.6.10紧固件是否有松动现象。4.6.11柴油箱油位。4.7发电机179、巡视检查4.7.1巡视检查每小时一次，遇有异常情况应增加巡视次数。4.7.2巡视机油、燃油是否充足。4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足，外观有无锈蚀、积水。4.7.4巡视冷却水是否充足。4.7.5巡视油箱、水箱机身有无渗透漏，传动皮带是否正常。4.7.6巡视控制面板显示是否正常，有无报警信号，处于正确位置。5.0相关文件和质量记录7.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-227.2发电机运行记录 PR/GC-30-017.3发电机房巡视检查记录表 PR/GC-30-02深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,180、LTD.编号WI/GC-31版本B/O发电机维护保养工作规程页码1/2发电机维修保养工作规程1.0目的 保障发电机处于良好的工作备用状态，确保发电机在停电后能及时正常提供应急电源。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的发电机组维修保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责发电机组维修保养计划的制定、组织和督导。3.2工程部领班负责发电机组维修保养工作的组织和实施。3.3工程部技工负责发电机组维修保养工作的实施。4.0工作程序4.1每半个月应使备用柴油发电机试运行一次，试运行时间为1015分钟，做好试运行记录。4.2关闭电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于手动“停止”位置。181、4.3查启动电瓶液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（DC24V）。4.4电机组运行250小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。4.5换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。4.6电机组运行250小时后，拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后，更换空气滤清器。4.7查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换。检查机油油位应在油尺高线位置，不够则加补。发电机组运行250小时后，更182、换机油。4.8查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够则加补 。发电机组运行250小时后，更换水箱中的冷却水，换水后加DCA60L防锈水。4.9检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。4.10每半年对控制屏、断路器、电缆接点进行一次保养。拆开发电机侧板紧固断深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-31版本B/O发电机维护保养工作规程页码2/2路器螺丝，发电机电源输出端与电缆线头螺丝进行紧固，并测试电机绕组绝缘电阻，用压缩空气清除控制屏内灰尘。4.11每半年进行一次模拟停电试验：合上发电183、机组自动开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，停掉市电，观察发电机组自动启动状况，并检查通风、消防系统是否正常运行。4.12充电发电机和启动电机的维修保养周期为运行600小时进行一次：清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外包维修。4.13定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动启动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。4.14发电机组保养情况记录在发电机组保养记录表。5.0相关文件和184、质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2发电机维修保养记录表 PR/GC-31-015.3设施设备对外委托维修申请表 PR-4.5-045.4设施设备报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-32版本B/O避雷系统维护和接地电阻测试工作规程页码1/3避雷系统维护和接地电阻测试工作规程1.0目的 对避雷系统进行必要的维护和定期测试，确保避雷系统接地良好好可靠，避免建筑物及设施设备遭雷击破坏，保障顾客及相关人员的人身和财产安全。2.0适用范围 适用185、公司管辖的各物业小区的避雷系统维护和接地电阻测试工作。3.0职责3.1工程部主管负责制定避雷系统维护和接地电阻的测试工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责避雷系统维护和接地电阻的测试的安排和实施工作。3.3工程部技工负责避雷系统维护和接地电阻的测试实施和记录工作。4.0工作程序4.1避雷系统4.1.1避雷系统的维护4.1.1.1避雷带：每年除锈、防锈；更换损坏的避雷带。4.1.1.2接地线：每年除锈、防锈；更换损坏的接地线；接地电阻测试(不应大于10欧)。4.1.1.3引下线：引下线是否结构牢固、畅通无阻；测试点否夹接紧固，无锈蚀。4.1.1.4接地线：高压环网柜、高压器、配电屏、发186、电机组、水泵房、空调房等金属体与接地线是否连接完好。柜（器）体与接地线是否焊接可靠。如用螺栓结合的，应紧固牢靠。其接点、扁钢油漆颜色是否一致，无锈蚀。4.1.1.5避雷器：高压户处交流阀式避雷器，由于它对交流配电系统保护配电变压器和电缆头，起着重要的作用，所以应作重点检查、保养。4.1.2避雷系统接地电阻测试工作规程4.1.2.1接地电阻测试部位避雷系统重点部位（天面圆钢避雷带）、大型机电设备（高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组等）的接地系统。4.1.2.2地电阻测试时间每年雷雨季节来临前（每年五月初）对接地电阻测试部位进行一次测试。4.1.2.3接地电阻测量方法：深圳市普乐康物业管理有187、限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-32版本B/O避雷系统维护接地电阻测试工作规程页码2/3A接线图：B、电流极到接地网的距离（d13），一般取接地网最大对角线（D）的45倍，电压极到接地网的距离（d13）约为电流极到接地距离的5060%。C、测量时电压极沿接地网和电流极的连线移动三次，每次移动距离为d13的5%左右，测三次R接近即可。D、如d13取45倍D有困难，在土壤电阻率均匀地区，可取2D，d12取D、土壤不均匀d13取3D，d12取1.7D。E、电压极、电流极也可采用三角形布置方法（如下图），一般取d12=d1188、32D，Q30。4.2接地电阻测试仪的使用4.2.1将2.5mm2的电线裸露端固定在测试点的避雷带或接地带上，保持二者接触良好。4.2.2将电线的另一端连接在接地电阻测试仪的接地接线柱上（E接线柱）。4.2.3将两条接地棒按31接线图打入土壤里约15cm。4.2.4将测试线中较长的一条的一端固定在接地电阻测试仪的电流极接线柱上（C接线柱），另一端用鳄鱼夹规定在接地棒上。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-32版本B/O避雷系统维护接地电阻测试工作规程页码3/34.2.5将测试线中较短的一条的一端固189、定在接地电阻测试仪的电压极接线柱上（P接线柱），另一端用鳄鱼夹规定在接地棒上.4.2.6一人以约120转/分的速度匀速摇动测试仪摇把，另一人缓慢调节电阻调节旋钮，直到微电流的指示为零。4.2.7将测试结果记入接地电阻测试记录表中4.3避雷系统巡视检查内容4.3.1避雷带：焊接处是否牢固可靠，光洁平整；各支撑杆稳固、完整。4.3.2引下线：引下线是否结构牢固、畅通无阻；测试点是否夹接紧固，无锈蚀。4.3.3接地线：高压环网柜、高压器、配电屏、发电机组、水泵房、空调房等金属体与接地线是否连接完好。柜（器）体与接地线是否焊接可靠。如用螺栓结合的，应紧固牢靠。其接点、扁钢油漆颜色是否一致，无锈蚀。5.190、0相关文件和记录表格5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.1报警系统接地、绝缘检测登记表 PR/GC-32-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-33版本B/O供水设备运行和维修保养工作规程页码1/5供水设备运行和维修保养工作规程1.0目的 对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作，减少故障的发生，确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责供水设备运行和191、维修保养工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。4.0工作程序4.1水泵运行工作规程4.1.1启动泵前检查4.1.1.1手动检查，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响；4.1.1.2轴承检查，检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线；4.1.1.3阀门检查，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开；4.1.1.4仪表检查，电流表、电压表是否处在合适位置，压力表等是否正常；4.1.1.5外部条件检查，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常；4.192、1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关闭排空阀。 4.1.1.7阀门操作A、开关阀门需根据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死；B、用工具开关阀门需使用相应规格工具，以防过力损坏阀门。4.1.2开泵4.1.2.1通过以上检查工作，确信却属正常，方可点动试机观察（注意观察起动电流，水泵旋转方向）；4.1.2.2点动试机无异常时，可以开启水泵，然后将电气开关摆在自动位置，待其自 动启动运行；4.1.2.3检查启动后（或运行时）的情况，水泵启动后，再次对电动机、电气设备、深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT193、 CO.,LTD.编号WI/GC-33版本B/O供水设备运行和维修保养工作规程页码2/5轴承、各项仪表做一次全部检查。4.2水泵运行检查规程4.2.1察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化，要仔细检查异常原因。4.2.2声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因，需及时排除。4.2.3注意温升，泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35；最高不超194、过75，如感到烫手，就要停车检查。4.2.4观察滴水，填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水，如果填料处发热不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松；如果填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制的供水系统中，水泵能否正常切换运行。4.2.6生活泵、辅助稳压泵4.2.7值班人员每日定时检查供水设备、设施，检查水池水位是否符合要求，检查泵体、管接头、阀门有无渗漏，盘根渗水是否异常，压力表读数是否正常，水泵运转声音是否正常，振动状况及轴承处泵体温度是否正常，检查地面卫生、泵体清洁状况。4.2.8值班人员每日定时检查生活水195、泵电源柜及变频控制柜，检查变频器散热是否良好，检查各指示灯、仪表是否正常，手动、自动转换是否正常，检查显示屏是否能触摸操作，显示屏是否出现异常，检查控制柜及地面卫生状况。4.2.9值班人员做好值班检查记录。4.3水池、水箱清洗规程4.3.1通知，4.3.1.1工程部主管于每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示，通知顾客。4.3.2放水，为确保用户的正常供水，水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池 深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-3196、3版本B/O供水设备运行和维修保养工作规程页码3/5（箱）的前3小时进行（具体时间可视水池大小确定），并记录开始放水时间和结束放水时间。4.3.3二次供水清洗、消毒程序4.3.3.1工具用具的准备：扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。4.3.3.2安全须知A、电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。B、缺氧：有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间。C、注意事项：在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要马上离197、开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。4.3.3.3 除杂物和清洗 ，清洗人员清洗水池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底部，依次反复刷洗 ，刷洗完毕用清水整体冲洗一遍，排出污水。4.3.3.4认真检修水池管道过滤网、水位报警装置、水位计、浮球阀。4.3.3.5消毒A、用1：100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。B、水池内注人适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒药水。4.3.3.6注水，在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达198、到标定的水位高度，并加防虫网及加盖加锁，及时填写水箱、水池清洗记录表。4.4水池、水箱维护规程4.4.1每半年清洗水池一次；每半年检查或更换水池管道过滤网。4.4.2每周清扫水池顶面，水箱及连接设备上的尘土。4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料（盘根）。 4.4.4每年对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。4.4.5认真做好维修保养记录。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-33版本B/O供水设备运行和维修保养工作规程页码4/54.5取水样送检程序4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。199、4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单交物服中心文件管理员存档。4.5.5如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应由物服中心副主任（主管）安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.5.6认真做好维修保养记录。4.6水泵维修保养工作规程4.6.1水泵、稳压泵4.6.1.1每周盘根紧漏一次，每周测量泵起动电流和运行电流，观察泵启动，运行是否异常（200、消防泵，喷淋泵每月一次），4.6.1.2生活水泵每星期轮换使用一次（变频控制供水糸统不需要），消防泵，喷淋泵每月空负载试机一次。4.6.1.3每月给轴承加油，给传动轴箱加油。4.6.1.4每半年进行一次绝缘测量和轴承清洗或更换工作。4.6.1.5每年给全部阀门更换密封填料（盘根）。4.6.1.6供水管道及阀门每3年刷漆一次；4.6.1.7供水阀门井盖每年刷漆一次；4.6.1.8每季度检查各水泵出口压力稳定性，判断叶轮损坏状况。4.6.1.9生活泵控制室控制柜（变频柜）、开关柜：A、每周清洁柜内外卫生一次，确保地面和柜内外清洁，各仪表准确清晰。B、每半年紧固一次各接触线头，接线端子及螺丝，检查空201、气开关，接触器，继电器，调试热继电器，检查远程压力监控部件，检修控制回路。4.6.1.10做好维护保养记录。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-33版本B/O供水设备运行和维修保养工作规程页码5/55.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.1生活水泵运行记录 PR/GC-33-015.2水泵房巡视记录表 PR/GC-33-025.3生活水泵辅助稳压泵维保记录 PR/GC-33-035.4生活水泵变频柜、开关柜维保记录 PR/GC-33-045.5水池、水箱202、设备设施维保记录 PR/GC-33-055.6设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-045.7设备设施报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-34版本B/O排水、排污设施巡视检查和维修工作规程页码1/2排水、排污设施巡视检查和维修工作规程1.0目的 对排水、排污设施进行巡视检查和维修理工作，避免排水、排污管网的堵塞，保障排水、排污设施的完好功能。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的排水、排污设施巡视检查和维修工作。3.0职责3.1工程部主管负责排水、排污设施巡视203、检查和维修工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责排水、排污设施巡视检查和维修工作的安排和实施工作。3.3工程部技工负责排水、排污设施巡视检查和维修工作的实施和记录工作。4.0工作程序4.1日常巡视检查维护工作内容4.1.1检查雨水明沟、水渠内是否有杂物堵塞象，如有应协助保洁部对明沟进行清理疏通，疏通后需将井盖盖严，以防踩翻伤人；4.1.2巡视检查水沟、水渠盖板有无缺损或压坏等，如有应及时报工程部主管或领班，及时组织修复；4.1.3检查排污水管和排污阀门是否正常，阀门开启位置是否正确，阀杆有无生锈、漏水，如有应及时组织维修；4.1.4检查浮球控制阀是否正常，有无异物缠绕失控，如有应及时204、清理；4.1.5检查排污水泵电控箱及电源指示、按钮开关是否正常，开关是否在自动位置；4.1.6检查止排污水泵、止回阀门是否灵活正常，水泵进水口有无异物堵塞；4.1.7做好值班检查和维修保养记录。4.2每月定期巡视检查维护工作内容4.2.1完成上述1中所有的巡视检查维护工作内容；4.2.2检查雨水集水井、排污水井内的泥沙、杂物的沉积情况，如满过井坑1/4时，需通知并协助保洁部对井内的泥沙、杂物进行一次清淤；4.2.3检查并手动（点动）启动一次排污水泵（约10秒种），手动启动检查工作完成后，需将开关拨自动位置；4.2.4清洁控制箱内外卫生，检修各指示灯，按钮，转换开关；深圳市普乐康物业管理有限公司205、SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-34版本B/O排水、排污系统巡视检查和维修工作规程页码2/22.5做好值班检查和维修保养记录。4.3每半年定期巡视检查维护工作内容4.3.1完成上述1和2中所有的巡视检查维护工作内容；4.3.2检修控制电路，紧固接线螺丝，检修空气开关，接触器，检查继电器并调试好；4.3.3检查测量运行电流、绝缘电阻，清理泵内异物，检修叶轮，泵壳，给转动部位加润滑油，保养止回阀、闸阀及相关管道。4.3.4每半年检查化粪池并协助保洁部对各化粪池进行一次清理（吸粪，疏通）；4.3.5污水井，污水管道和雨水井，雨206、水管道，每年需疏通，维修完善一次。4.3.5做好值班检查和维修保养记录。4.4每年定期巡视检查维护工作内容4.4.1完成上述所有的巡视检查维护工作；4.4.2每年对排水管、阀门、止回阀，雨水、污水井盖板刷油漆一次。4.4.3做好值班检查和维修保养记录。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.1排水、排污系统巡视检查记录 PR/GC-34-015.2排水、排污系统维护记录 PR/GC-34-025.3排水、排污泵维保记录 PR/GC-34-035.4设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-045.5设备设施报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物207、业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-35版本B/O消防水设备操作检查和维护工作规程页码1/2消防水设备操作检查和维护工作规程1.0目的 保障消防水设备处于良好的应急备用工作状态，确保火警发生时消防水设备能立即可靠投入使用，增强小区火灾的预防救治能力。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的发电机组。3.0职责3.1工程部主管负责消防水设备操作检查和维护工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责消防水设备操作检查和维护工作的实施和检查工作。3.3工程部技工负责消防水设备操作检查和维护工作的实施、巡查和记录208、工作。3.4安管部负责消防水设备操作检查和协助工程部的维修工作。4.0工作程序4.1消防水设备的操作4.1.1消防泵操作规程见供水泵；4.1.2消防栓（阀）4.1.2.1使用消防栓供水时首先接好消防带接口；4.1.2.2开启消防栓阀门需用专用钥匙（有锁的）。4.1.3消防（火）栓的测试4.1.3.1消火栓开水试验，水喷出距离要大于8米（检测压力）；4.1.3.2将水带与消防栓接口接好，枪头与水带接好；4.1.3.3检测完毕，将阀门关好，并将水带晒干、捆好，再将枪头和水带放置原处；4.1.3.4用专用扳手开启消防栓试验，水喷出距离要大于4米（检查压力）；检测完毕，将阀门关好；出水口盖盖好。4.2209、消防水设备的巡视检查、维护4.2.1消防（火）栓的巡视检查4.2.1.1检查消防箱外表、玻璃是否损坏，报警按钮是否完好；4.2.1.2检查消防箱内水带、枪头、小锤是否齐全；4.2.2检查消火栓外观是否完好，出水口盖是否完好；4.2.3消防泵、喷淋泵、辅助稳压泵巡视检查深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-35版本B/O消防水设备操作检查和维护工作规程页码2/24.2.3.1检查消防泵房设备、设施，检查水池水位是否符合要求，4.2.3.2检查泵体、管接头、阀门、盘根渗水是否异常，各压力表是否正常，4.210、2.4检查泵房卫生、照明及泵体清洁状况4.2.5检查消防泵电源柜及控制柜，检查各仪表、指示灯是否正常，检查控制柜与地面卫生状况。4.3生活水池、消防水池、消防水箱的巡视检查、维护4.3.1值班人员每周巡查水池和消防水箱，检查闸阀是否渗漏，水池盖有无上锁，检查消防水箱外观及连接管件，阀门有否异常，检查消防水箱水位是否异常。4.3.2消防水设备的维护按供水设备维护检查规程执行。4.3.3做好值班维护检查和操作记录。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.1水池、水箱设施设备维保记录 PR/GC-33-055.2消防泵、辅助稳压泵维保记录 PR/GC-35211、-015.3消防泵控制柜维保记录 PR/GC-35-025.4消防泵、喷淋泵每月联动试验表 PR/GC-35-035.5消防报警系统半年试验记录 PR/GC-35-045.6设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-045.7设备设施报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-36版本B/O电梯设备运行检查工作规程页码1/2电梯设备运行检查工作规程1.0目的 保障电梯设备处于良好的运行工作状态，确保电梯平稳安全可靠运行，为顾客提供舒适安全电梯运送服务。2.0适用范围 适用公司212、管辖的各物业小区的电梯设备运行检查工作。3.0职责3.1工程部主管负责电梯设备运行检查的管理和督导工作。3.2工程部领班负责电梯设备运行检查的实施和检查工作。3.3工程部技工负责电梯设备运行检查的实施、巡查和记录工作。3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯运行检查工作。4.0工作程序4.1操作运行工作规程：4.1.1顾客如有大量或大件货物运送，使用电梯需到物服中心申请电梯手动操作运行，经物服中心同意，通知由工程部电梯工执行，或指派工程部其他人员执行手动操作运行电梯，手动操作电梯运行完成后需恢复自动状态，并做好相关记录；4.1.2运送货物占用电梯时间超过1小时需得到客服中心主管同意，超过213、2小时需报物服中心主任同意；4.1.3电梯运送货物手动操作运行或维护保养时由工程部主管通知客服中心，由客服中心通知受影响的顾客，并在电梯口放置“电梯检修，暂停使用”等告示牌；4.1.4做好相关的记录。4.2巡视检查工作规程：4.2.1每天应对小区内所有电梯的主要部分至少巡视一次； 4.2.2检查通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；4.2.3检查曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；4.2.4检查轿厢内照明、风机、通信是否正常，检查操控面板、招梯面板各按钮和指示是否正常, 各继电器、接触器动作是否正常、有无异常声响214、，变压器、深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-36版本B/O电梯设备运行检查工作规程页码2/2电阻器、电抗器温度是否正常, 有无过热现象；4.2.5检查门厅门、轿厢门是否启闭灵活顺畅，门导槽内是否有异物堵塞，检查门厅门、轿厢门等安全开关、限位开关装置是否正常；4.2.6检查机房内控制柜、电机等发热是否正常，各传动机构是否松动、漏油；曳引电机有无异常噪音或气味, 温度是否过高, 曳引电机轴承是否需要加注润滑油, 减速箱是否需要加注润滑油, 油色、油位是否正常, 联轴器是否牢固可靠, 螺栓是否松动；4215、.2.7检查制动器动作是否正常, 制动线圈是否过热, 制动轮上是否有油污，曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机补偿链等运行是否正常, 有无异常声响；4.2.8轿厢和对重导靴油盅油量是否足够，底坑限位器、张紧装置、开关和碰块距离是否异常；底坑有无积水或脏物；4.2.9乘电梯上、下各全程运行1次，亲自感受电梯运行有无异常振动或声响，是否平稳、安全、舒适；4.2.10巡视检查过程中如发现上述情况时, 电梯工应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时即时报告工程部主管,在主管的协同下加以解决，做好相关记录。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2电216、梯巡视检查记录 PR/GC-36-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-37版本B/O电梯设备维修保养工作规程页码1/4电梯设备维修保养工作规程1.0目的 保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、217、巡查和记录工作。3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。4.0工作程序4.1维修保养工作注意事项:4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置“电梯检修，暂停使用”告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。 4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关；以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作218、。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-37版本B/O电梯设备维修保养工作规程页码2/44.1.8严禁维修人员拉吊井道电219、缆线，以防电缆线被损坏或拉断。4.1.9必须使用戴护罩的手持电灯，并采用36伏以下安全电压。4.1.10非维修人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。4.1.11维修保养工作未完时，须关闭所有厅门和设置告示牌护栏等，关闭主电源。 4.1.12离开前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。4.1.13维修保养工作结束须将装好安全罩及挡板及所有开关恢复原状态，清点检查并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。4.2每三个月1次维修保养内容:4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。4.2.2检查制动器组件是否润220、滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧；制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换；限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接221、触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换；各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整；清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-37版本B/222、O电梯设备维修保养工作规程页码3/44.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘；各转动轴应加油。4.2.9轿厢和对重导靴油盒中油量是否正常，滚轮导靴胶皮有无开裂、变形，如有则需更换；清除对重架、结重块、缓冲器上灰尘杂物，清扫底坑、清洁接油盒。4.2.10检查断相保护、超速保护、机械联锁、门厅门和轿厢门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置动作是否灵活可靠,如有则需调整或更换或加油,紧固感应器各部位螺栓,清除灰尘、污物；4.2.11检查223、曳引钢丝绳张力是否正常、一致，断丝有无超过规定数，如有则需做调整或更换；曳引轮绳槽应清洁无油污。4.2.12检查导轨连接板、压道板、中间接线盒端子板是否松动，如有则需拧紧并清洁。4.2.13做好相关的记录。4.3专业电梯公司维修保养工作规程:4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的电梯设备维修保养合同；4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书；4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制；4.3.4工224、程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.1电梯维修保养记录 PR/GC-37-015.2电梯维修单位月考评表 PR/GC-37-025.3设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-04深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-37版本B/O电梯设备维修保养工作规程页码4/45.4设备设施报废申请表PR-4.5-055.5 GB7024.1-865.6三菱电梯维修保养手册5.7奥的斯电梯维修保养225、手册5.8日立电梯维修保养手册5.9东芝电梯维修保养手册5.10广日货梯维修保养手册深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-38版本B/O电梯设备停用和紧急事件处理工作规程页码1/2电梯设备停用和紧急事件处理工作规程1.0目的 确保电梯设备停用和紧急事件发生时，保障乘梯顾客的人身安全和电梯设备的安全。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区的梯设备停用和紧急事件处理工作。3.0职责3.1物服中心主任负责电梯设备停用和紧急事件处理的指挥和和督导工作。3.2工程部主管负责电梯设备停用和紧急事件处理的组织工226、作。3.3工程部领班和技工负责电梯设备停用和紧急事件处理的实施工作。3.4电梯维修保养合同单位负责完成属合同范围内的电梯设备停用和紧急事件处理工作。4.0工作程序4.1电梯设备停用工作规程电梯设备维修保养时，计划停用电梯时间超过半小时需得到工程部主管批准，超过1小时需得到物服中心主任批准，得到同意后方可进行施工作业，客服中心需通知受影响的顾客做好相关的解释工作。4.2电梯设备紧急事件处理工作规程4.2.1电梯设备紧急故障停用进行抢修时，可先进行抢修，同时向工程部主管和物服中心主任报告，电梯设备抢修恢复使用后12小时内由工程部补一份书面报告报物服中心主任审阅批示。4.2.2因电梯故障或停电造成电227、梯困人时，工程部全体人员应立即启动电梯困人员救援工作规程，同时联系电梯公司前来抢修。4.2.3发生火灾的工作规程4.2.3.1小区发生火灾, 工程部人员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态, 电梯运行到基站后, 应使乘客保持镇静, 疏导乘客迅速离开轿厢。4.2.3.2井道内或轿厢发生火灾时, 电梯工应即刻停梯, 疏导乘客迅速离开轿厢, 切断电源，并用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-38版本B/O电梯设备停用和紧急事件处理工作规程页码2/24228、.2.3.3对于上述两种情况, 电梯工应及时通知消防监控中心, 按火警、火灾紧急处理作业规程进行处理；4.2.4电梯浸水的工作规程4.2.4.1当底坑内出现少量进水或浸水时, 应将电梯停在二层以上, 断开电梯总电源；4.2.4.2当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时, 应将轿厢停于进水层站的上一层, 断开电梯总电源；4.2.4.3当底坑、井道或机房进水较多时, 应立即停用电梯, 断开电梯电源总开头；4.2.4.4发生浸水时, 应迅速阻断漏水源；4.2.4.5对浸水机房或底坑进行排水，对浸水电梯应进行除湿处理, 如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)或自然通风等措施；确认浸水已消除, 检测绝缘电229、阻达到要求并且空载测试电梯运行无异常时, 方可投入正式运行。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2设备异常情况及事故记录 PR-4.5-075.3工程部特别事件报告 PR/GC-44-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-39版本B/O电梯困人员救援工作规程页码1/1电梯困人员救援工作规程当电梯发生故障时,监控值班人员或知情人员应及时通知工程部,工程部接报后必须立即通知电梯维修保养单位，同时依照下列步骤先行放出被困乘客：1. 当轿箱停于接近电梯口位230、置(0.5米之内)时1.1确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启厅门查看)1.2关闭电源总开关1.3用专用厅门钥匙开启厅门1.4用人力开启桥厢门(要慢,用力不宜过大)1.5协助乘客离开轿厢1.6 重新将外门关好,(在厅门外不能用手打开为止)2. 当轿厢停于远离电梯口位置时2.1利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢门可能随时移动,不必惊慌, 并告知乘客不得将身体任何部位或物品伸出电梯,同时如轿厢门处于半关闭状态,应将其关闭。2.2进入机房,关闭故障电梯的电源开关2.3救援人员需2名，1救援人员拆除电机之轴承端盖（如有），装上旋柄座及旋柄，用力把持旋柄,另1救援人员手持掣动释231、放杆,轻轻撬开掣动,注意观察平层标志,使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。2.4确认刹车制动无误,放开盘车手轮。2.5然后按照上述“轿厢停于接近电梯口的位置”中的所列步骤救出乘客。3. 遇到其它复杂情况,需等电梯保养单位前来处理，工程部全程协助。4.此规程如与个别电梯实际不相符，则以该电梯制造商提供的困人救援程序为准。5质量记录5.1设备异常情况及事故记录 PR-4.5-075.2工程部特别事件报告 PR/GC-44-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-40版本B/O弱电设备操作规程页码1/4弱232、电设备操作规程1.0目的 正确正确使用和操作弱电设备，确保弱电设备稳定可靠工作，为顾客提供安全、便捷的服务。2.0适用范围 适用于公司管辖的各物业小区的弱电设备操作使用工作。3.0职责3.1工程部主管、安管部主管负责弱电设备操作的管理和督导工作。3.2工程部领班、安管部领班负责弱电设备操作的实施和检查工作。3.3工程部技工、安管部相关人员负责弱电设备操作的实施和记录工作。4.0工作程序4.1火灾报警控制器操作规程4.1.1 故障时，用鼠标点击屏幕上的确认键即可消除故障报警，然后通知维修部门进行维修；4.1.2 火灾时4.1.2.1先隔离火灾报警点；Shift+F10 进入Dos系统4.1.2.233、2输入J1或J2，然后回车4.1.2.3按F2 输入5位数密码，回车；4.1.2.4按1键，回车；1.2.5输入点位代码；4.1.2.6选择Y隔离，选责N打开；4.1.3 处理完毕后，通知工程部派人维修对设备进行复位；4.1.4 若确认是火灾，则按火灾紧急处理程序进行处理；4.2每月喷淋系统联动试验4.2.1打开喷淋泵出口排水阀，以泻掉管内压力；4.2.2打开湿式报警阀上的排水阀；4.2.3几分钟后，则水流开关动作、水力警铃鸣响、压力开关动作、喷淋泵启动；4.2.4控制室人员确认喷淋泵启动；4.2.5手动停止喷淋泵、关闭喷淋泵排水阀、湿式报警阀排水阀；4.2.6试验结束，填写相关记录表；深圳市234、普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-40版本B/O弱电设备操作规程页码2/44.3每月消防栓系统联动试验4.3.1打开消防泵上的排水阀，以泻掉管内压力；4.3.2选择某一消防栓，打开栓内消防按钮；4.3.3这时，消防警铃鸣响、消防灯亮 、消防泵启动；4.3.4控制室人员确认消防泵启动；4.3.5手动停止消防泵，复位消防按钮、主机上复位警铃；4.3.6试验结束，填写相关记录表；4.4每季消防系统联动试验4.4.1组织人员，确定试验时间，通知顾客；4.4.2选定某一烟感或温感，用烟管或电吹风进行喷烟或加热；235、4.4.3几秒钟后，消防警铃、消防广播响起，排烟风启动，排烟阀打开，防火阀关闭,卷帘门关闭；4.4.4上述动作在主机上都应有反应和记录；4.4.5确认正确后，吹净烟感内的烟雾或撤走电吹风；4.4.6试验结束，填写相关记录表；4.5可燃气体自动报警器操作规程4.5.1报警发生时，迅速派工程和安管人员到报警区域察看情况；4.5.2检查属误报，则按消音键；4.5.3然后待报警区域报警灯熄灭后，按复位键即可清除报警；4.6监控系统操作规程4.6.1选择显示器；4.6.2按MON键；4.6.3选择想要调看的摄像机；4.6.4按CAM键，即可调入想看的画面；4.6.5按AUTO PAN键，可停止云台按设定236、程序转动；4.6.6这时，按动方向键可手动转动云台；4.6.7若恢复设定状态，可按SEQ键；4.7对讲门铃、门禁系统操作规程4.7.1.开门深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-40版本B/O弱电设备操作规程页码3/44.7.1.1接到呼叫，先按清除键，然后按查询键，查询呼叫地点；4.7.1.2按发码键，可以与呼叫点对话；4.7.1.3问清情况后。可以按开锁键开锁放入，对地库门不能开锁的，请顾客稍候，马上让安管前去开门；4.7.1.4如情况不明，可让安管到呼叫点查明情况；4.7.2 与顾客通话4.7237、.2.1先按栋号，然后按楼号，再按字母键，最后按座号；4.7.2.2接通后即可与顾客通话；4.7.3 接收顾客通话呼叫4.7.3.1接到呼叫；4.7.3.2按清除键；4.7.3.3然后按查询键，查询呼叫顾客；4.7.3.4按发送键，呼叫顾客；4.7.3.5接通后即可通话；4.8红外线对射报警控制器操作规程4.8.1布防，按密码XXXX，再按#键即可布防；4.8.2撤防，按密码XXXX和#键即可撤防；4.8.3报警4.8.3.1当报警响起时，按*X#键并让安管讯速到报警的防区察看情况；4.8.3.2若无异常情况，则按密码XXXX#键，消除报警；4.8.3.3然后按XXXX#键重新布防；4.9注意238、事项4.9.1保证不间断电源的开启；4.9.2系统的不间断电源插座严禁使用其他负载；4.9.3未经工程部主管的同意，严禁修改系统参数；4.9.4系统有关参数的修改和重大维修都应记录在保养表格上；4.9.5监控中心安管员负责监控室内消防设备24小时运行、操作、监控、记录，显示火警信号后，应立即派人前往视察，确认火情后，通过广播、警铃疏散人员并通报值班主管、消防部门；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-40版本B/O弱电设备操作规程页码4/44.9.6如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维239、修；4.9.7当值安管员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍；4.9.8工程部和安管部定期对消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。5.0质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2消防泵、喷淋泵每月联动试验表 PR/GC-35-035.3消防报警系统半年试验记录表 PR/GC-35-045.4CO2气体消防报报警系统半年试验记录表 PR/GC-40-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-41版本B/O弱电设备巡视维护工作规程页码1/4240、弱电系统设备巡视维护工作规程1.0目的 对弱电设备进行正确的巡视维护工作，确保弱电设备稳定可靠运行，为顾客提供安全、便捷的服务。2.0适用范围 适用于公司管辖的各物业小区的弱电设备巡视维护工作。3.0职责3.1工程部主管、安管部主管负责弱电设备巡视维护工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负、安管部领班责弱电设备巡视维护工作的实施和检查工作。3.3工程部技工、安管部相关人员负责弱电设备巡视维护工作的实施和记录工作。4.0工作程序4.1监控系统巡视维护规程4.1.1 主机4.1.1.1每天清洁外表灰尘；4.1.1.2每天检查外表是否完好，检查各插接头是否接触良好；1.1.3每天检查各控制功241、能是否正常，有无异响、异味现象；4.1.2显示器 画面分割器 操作键盘4.1.2.1每天清洁外表、检查外观是否完好无损；4.1.2.2每天观察图像画面是否清晰、完整；4.1.2.3每天检查画面分割是否正确；4.1.2.4每天检查键盘操作是否准确、灵活；4.1.3录像机4.1.3.1每周清洁除尘；4.1.3.2每周检查运转是否正常，有无卡带现象；4.1.3.3每周有无其它异常现象；4.1.4摄像头、云台、解码器 4.1.4.1每周检查外观是否完好无损；4.1.4.2每周检查镜头是否灰尘；4.1.4.3每周检查云台是否转动灵活；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROP242、ERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-41版本B/O弱电设备巡视维护工作规程页码2/44.1.4.4每周检查解码器功能是否正常；4.1.4.5每周检查有无其他异常现象；4.1.5红外线监控装置4.1.5.1每周清洁外表灰尘；4.1.5.2每周检查外观是否完好无损；4.1.5.3每周检查探头是否能发出红外线；4.1.6 填写设备巡视维护表4.2对讲门铃、门禁、道闸设备巡视维护规程4.2.1主机4.2.1.1每天清洁外表，检查操作键盘是否灵活；4.2.1.2每周检查各连接线插接头是否接触良好；4.2.1.3每周检查对讲话筒接头是否良好，话质是否清晰；4.2.2门锁 解码器243、 读卡器4.2.2.1每周检查门锁是否牢固，有无松脱现象；4.2.2.2每周检查解码器指示灯是否正常；4.2.2.3每周检查读卡器是否正常读卡；4.2.3道闸4.2.3.1每日清洁外表灰尘；4.2.3.2每日检查道杆开启是否灵活；4.2.3.3每日检查遥控器能否正常控制道闸；4.2.3.4每日清洁监控电脑外表；4.2.3.5每日检查监控电脑显示是否正常； 4.2.3.6每周检查监控电脑各插接线是否接触良好；4.2.4 填写设备巡视维护表4.3消防报警系统巡视维护规程4.3.1消防主机4.3.1.1每天清洁表面；4.3.1.2每天检查主机上的指示灯是否正常；4.3.1.3每天察看主机上的显示屏显244、示是否正常；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-41版本B/O弱电设备巡视维护工作规程页码3/44.3.1.4每周检查主机备用电池电压是否为24VDC。4.3.2联动柜4.3.2.1每周检查外观是否清洁有无损坏现象；4.3.2.2每周检查柜面上指示灯是否正常；4.3.2.3每周检查有无异味以及其它异常现象；4.3.3监控电脑、打印机4.3.3.1每天检查外观是否清洁、完好；4.3.3.2每天显示内容是否正确； 4.3.3.3每天检查是否有异响、异味；4.3.3.4每周检查各插接头是否接触良好；4.245、3.4消防探头 、消防模块；4.3.4.1每周检查外观是否清洁、运行灯是否闪动正常；4.3.4.2每周检查安装是否牢固，有无松脱现象；4.3.5消防警铃、消防广播、手动报警器、消防电话插孔、消防栓按钮、水流开关、压力开关；4.3.5.1每日检查外观是否清洁、完好；4.3.5.2每周检查线管是否整齐、牢固；4.3.5.3每月检查设备安装是否牢固，有无松脱现象；4.3.6灭火器4.3.6.1每天检查灭火器外观是否清洁、完好；4.3.6.2每天检查安置位置是否合理，标识是否清楚、整洁；4.3.6.3每天检查灭火器上的压力表指示是否在正常区域内，发现压力过低失效，及时上报更换；4.3.7.火灾疏导灯4246、.3.7.1每天检查外观是否清洁、完好；4.3.7.2每天检查安装是否牢固，有无松脱现象；4.3.7.3每周按压试灯键，检查灯是否正常亮，疏导灯在供电和断电时都应亮灯；4.3.8 CO2气体报警系统、泡沫灭火系统4.3.8.1每日检查报警控制器外观是否清洁，面板上指示灯是否正常；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-41版本B/O弱电设备巡视维护工作规程页码4/44.3.8.2每周检查各储气罐、泡沫罐压力是否在正常范围内，外观是否清洁；4.3.8.3每周检查各阀门是否处在规定位置，管道、阀门、湿式报247、警阀、控制器件是否清洁、完好；4.3.8.4每周检查各阀门、器件的标识是否明确、清楚；4.3.9可燃气体报警器4.3.9.1每周检查、清洁控制箱、探头；4.3.9.2每周检查线路是否整洁，有无脱落现象；4.3.9.3每周检查探头安装是否牢固；4.3.10 卷帘门4.3.10.1每周清洁控制器、开关盒、按钮上面的灰尘和污渍；4.3.10.2每周检查卷闸附近的烟/温感是否工作正常； 4.3.10.3每半月检查卷闸门口上下行程、滑轨是否灵活、到位；4.3.11填写设备巡视维护表。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2监控系统巡视维护记录 PR/GC-4248、1-015.3消防报警系统巡视维护记录 PR/GC-41-025.4门禁道闸设备巡视维护记录 PR/GC-41-03深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-42版本B/O弱电设备维修保养工作规程页码1/4弱电设备维修保养工作规程1.0目的 正确维修和保养弱电设备，确保弱电设备稳定可靠工作，为顾客提供安全、便捷的服务。2.0适用范围 适用于公司管辖的各物业小区的弱电设备维修保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责弱电设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。3.2工程部领班负责弱电设备维修保养工作的实施和249、检查工作。3.3工程部技工负责弱电设备维修保养工作的实施和记录工作。4.0工作程序4.1监控系统维修保养规程4.1.1 半年维修保养4.1.1.1主机A、整理线路，处理各插接头；B、检查控制功能、显示功能是否正常；外表是否完好。4.1.1.2显示器 画面分割器 操作键盘A、检查画面分割是否正确；键盘操作是否准确、灵活；B、保证图象画面是否清晰、完整稳定；C、整理线路，确保线路整齐，接触良好。4.1.1.3录像机A、检查运转是否正常，有无卡带现象（硬盘录相机无项）；B、有无其它异常现象C、检查各连接头，保证接触良好。4.1.1.4摄像头、云台、解码器 A、检查外观是否完好无损；B、检修云台，确保250、其转动灵活；C、检修解码器，清扫线路板上灰尘，确保其功能正常；D、调整摄像机位置，以达到最佳视角。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-42版本B/O弱电设备维修保养工作规程页码2/44.1.1.5红外线监控装置A、检修控制器及其接线头，确保其工作正常；B、检查、固定线路；C、检修探头，确保正常发出红外线；4.1.1.6填写半年维修保养表。4.1.2年度维修保养4.1.2.1完成1.1 中半年维修保养内容；4.1.2.2全面检查、清洁主机、显示柜及整个系统线路；4.1.2.3检查、整修云台、摄像机、251、解码器；4.1.2.4检查 、调整、测试红外报警装置，保证设备可靠报警；4.1.2.5检查录象机、画面分割器、操作键盘，保证及动作灵活、可靠；4.1.2.6填写年度维修保养表。4.2对讲门铃、门禁、道闸设备维修保养规程4.2.1半年度维修保养4.2.1.1主机A、检修操作键盘确保操作灵活、可靠；B、处理各连接线插接头保证接触良好；C、检修对讲话筒及接头，保证话质清晰。4.2.1.2门锁 解码器 读卡器A检修门锁，紧固有松脱部位；B清洁读卡器解码器线路板，处理个插接头及接线头。4.2.1.3监控电脑A、清洁电脑灰尘，处理各插接头，保证接触良好；B、清理数据库，确保电脑资料完整、可靠；4.2.1.252、4道闸A、检修道杆及传动机械并加润滑油，以确保其开启、转动灵活；B、检修电路板、遥空器及处理各接线头，确保能正常控制道闸；C、维护电脑软件确保系统运行正常；D、填写半年维修保养表。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-42版本B/O 弱电设备维修保养工作规程页码3/44.3消防报警系统维修保养规程4.3.1 每月维修保养4.3.1.1对主机柜、联动柜内的灰尘进行清扫；4.3.1.2检查电源电压及备用电池电压是否为24VDC；4.3.1.3检查探头、模块是否工作正常并紧固接线头；4.3.1.4检查消防253、广播、消防警铃、消防按钮、消防栓按钮，紧固其接线头；4.3.1.5检查卷帘门，清除其电机及传动链条上的灰尘、油污并加润滑油；4.3.1.6做喷淋泵联动试验一次；做消防泵联动试验一次；4.3.1.7 检修CO2气体报警系统、泡沫灭火系统，确保各储气罐、泡沫罐压力是否在正常范围内；4.3.1.8检修、测试电磁阀，确保其动作灵敏、可靠；4.3.1.9检修可燃气体控制箱、探头，确保其可靠报警；4.3.1.10每盏疏散指示灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电再充电，以延长电池寿命；4.3.1.11利用主机的自检功能进行一次系统自检；4.3.1.12填写月维修保养表。4.3.2半年维修保养4.3.2.1完成254、3.1中每月维修保养内容；4.3.2.2检查探头、模块、消防广播、消防警铃、消防按钮、消防栓按钮、水流开关、压力开关及其线路，对其接触不良的部位进行处理、紧固；4.3.2.3随机抽取不低于5%的温/烟感知器进行喷烟或加热试验，以查验报警是否正确和有效；4.3.2.4随机抽取不低于5%的消防按钮、消防警铃，手动试验以检查能否正确报警；4.3.2.5对整个系统进行联动试验，检查各设备联动情况，主机是否能准确报告测试位置；能否同时自动报响本层及其相邻上下两层警铃、广播；能否自动关闭本层及其相邻上下两层的防火阀；打开排烟阀，开启排烟风机、正压风机；4.3.2.6 对CO2气体报警系统、泡沫灭火系统、可255、燃气体报警器进行模拟试验，确保其能可靠报警；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-42版本B/O弱电设备维修保养工作规程页码4/44.3.2.7填写半年维修保养表。4.3.3年度维修保养4.3.3.1完成3.2中半年维修保养内容；4.3.3.2停机，对整个主机、联动柜内外进行清洁，包括清洁主机内的各个线路板及插接卡； 4.3.3.3对整个系统包括主机内的各接线头及线路板、卡的插接头进行处理，以保持接触良好；4.3.3.4测试各个回路的线路电阻是否在40欧姆以内；4.3.3.5逐个拆下烟/温感，清除其256、外表内腔及底座的灰尘、锈斑，并紧固底座上的接线头；4.3.3.6对所有灭火器、火灾疏导灯进行全面清查，对失效的更换；4.3.3.7对卷帘门进行全面检修，确保其在自动和手动情况下都能正常开启；4.3.3.8 检查并确保各管道、阀门、连接头、储气瓶、跑沫罐无泄漏，必要时对其进行除锈、喷漆；4.3.3.9填写年度维修保养表。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2监控系统维修保养记录 PR/GC-42-015.3消防报警系统月维保记录 PR/GC-42-025.4消防报警系统半年试验记录 PR/GC-35-045.5消防报警年系统维保记录 PR/GC-4257、2-035.6门禁、道闸设备维保记录 PR/GC-42-045.7二氧化碳系统检验记录 PR/GC-42-055.8二氧化碳气体消防报警系统半年试验记录 PR/GC-40-015.9设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-045.10设备设施报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-43版本B/O自购设备、工器具使用和维护保养工作规程页码1/3自购设备、工器具使用和维护保养工作规程1.0目的 确保自购设备、工器具的合理使用和良好维护。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小258、区的自购设备、工器具使用和维护保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责自购设备、工器具使用和维护保养工作的计划、管理和督导。3.2工程部领班负责自购设备、工器具使用维护保养工作的实施和检查。3.3工程部技工负责自购设备、工器具使用和维护保养工作规程的实施。4.0工作程序4.1对讲机操作维护保养规程4.1.1操作4.1.1.1打开开关，调至适当音量；4.1.1.2调整至相应频道，这时可以接收声音；4.1.1.3送出声音时，可按主机身旁的切换按钮，对着送话筒讲话即可。4.1.2维护保养4.1.2.1勿使对讲机暴晒、进水；4.1.2.2勿使对讲机靠近强磁场方检查机上各开关、按钮是否良好；4.1.2.259、3检查对讲机送出、接收的声音是否清晰；4.1.2.4检查电池是否正常。4.2疏通机操作维护保养规程4.2.1操作4.2.1.1将疏通机放置在平整、牢固的地方；4.2.1.2选择相应的疏通杆，插进疏通机；4.2.1.3启动疏通机，用手将疏通杆导入待疏通的管道。4.2.2维护保养4.2.2.1检查电机绝缘电阻是否合格；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-43版本B/O自购设备、工器具操作维护保养工作规程页码2/34.2.2.2检查电线、插头、开关是否有破损、漏电现象；4.2.2.3检查各机械传动部件是260、否转动灵活并加注润滑油。4.3电焊机操作维护保养规程4.3.1操作4.3.1.1将电焊机接好电源，注意电源等级；4.3.1.2将焊把线牵至工作地点，即可进行工作。4.3.2维护保养4.3.2.1检测电焊机绝缘电阻；4.3.2.2检查电源线、焊把线及焊把是否有破损；4.3.2.3检查连接部位是否有松动、接触不良现象。4.4电钻电锤磨光机操作维护保养规程4.4.1操作4.4.1.1使用前检查电线、插头、开关是否破损；4.4.1.2使用人员必须带防护眼镜；4.4.1.3插上电源，即可工作；4.4.1.4使用完毕，檫净工具，妥善保管。4.4.2维护保养4.4.2.1检测电机部分绝缘电阻；4.4.2.2261、检查电机碳刷是否磨坏；4.4.2.3检查机械转动部分并加润滑油；4.4.2.4检查机械转动部分并加润滑油；4.4.2.4检查电线、插头、开关是否破损、漏电。4.5潜水泵操作维护保养规程4.5.1操作4.5.1.1将潜水泵接上电源，注意潜水泵所使用的电源等级；4.5.1.2将潜水泵放入水中，直至水泵被淹没；4.5.1.3送上电源，启动水泵即可；4.5.1.4使用完后清洗水泵，晾干后妥善保管。4.5.2维护保养深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-43版本B/O自购设备、工器具操作维护保养工作规程页码3262、/34.5.2.1检测电机部分绝缘电阻；4.5.2.2检查蹦体是否密封、叶轮是否损坏；4.5.2.3检查电线、插头、开关是否破损、漏电。4.6气焊装置操作维护保养规程4.6.1操作4.6.1.1将氧气钢瓶、乙炔气钢瓶搬至工作地点；4.6.1.2装上减压阀，将压力调至适当压力；4.6.1.3连接好两条气管，装上焊枪或割枪，点火即可工作；4.6.1.4工作人员应穿戴防护面具和手套。4.6.2维护保养4.6.2.1检查氧气钢瓶、乙炔气钢瓶，以确保气量充足；4.6.2.2检查减压阀、焊枪或割枪以确保开关灵活可靠；4.6.2.3检查压力表，以确保指示正确；4.6.2.4检查导气管，发现漏气现象立即更换。263、5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/GC-225.2公用设备工具领用记录表 PR/GC-14-015.3个人工具领用登记表 PR/GC-14-025.4仓库材料备品清单 PR/GC-14-035.5材料领用记录表 PR/GC-14-045.6公用工具借用登记录表 PR/GC-14-055.8设备设施对外委托维修申请表 PR-4.5-045.9设备设施报废申请表 PR-4.5-05深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-44版本B/O工程部紧急事件处理工作规程页码1/3264、工程部紧急事件处理工作规程1.0目的保证工程部人员处理物业设施设备紧急事件的快速性、准确性，以确保小区设施设备发生紧急事件后的影响面最小，损失最低。2.0适用范围 适用公司管辖的各物业小区物业设施设备紧急事件的处理工作。3.0职责3.1物服中心主任负责紧急事件处理工作的组织、指挥和督导。3.2工程部主管紧急事件处理工作的组织和实施。3.3工程部领班和技工紧急事件处理工作的实施。4.0工作程序4.1紧急性电气故障处理程序4.1.1发生市电停电或配电房总开关跳闸停电时，配电值班人员立即手持手电进入配电房检查属于市电停电还是配电房总开关跳闸停电，属市电停电应立即打电话至供电局询问停电原因和来电时间，265、同时报告运行领班和工程部主管，报客服中心前台；4.1.2配电值班人员留守配电值班室等候恢复供电操作，同时接听解答顾客的电话咨询，做好停电的相关记录；4.1.3工程部维修领班立即带领全班人员分头检查电梯困人情况，如有则立即实施电梯困人员救援工作规程，同时向顾客提供必要的电气技术方面的支持，工程部其他技术人员回配电值班室协助配电值班人员工作；4.1.4属配电房总开关跳闸停电，配电值班人员应立即报告运行领班或工程部主管和物服中心主任，同时初步检查分析跳闸停电原因，并做好停电的相关记录；4.1.5维修领班立即带领全班人员检查电气设备，并知会运行值班人员是否属设备故障造成，同时执行1.3项的工作；4.1266、.6运行领班、工程部主管接到报告后立即赶往配电房对事故跳闸停电进行检查分析和处理；4.1.7属于分支线路故障造成总开关跳闸停电，切断故障线路，同时立即将总开关合闸送电，同时对故障线路进行抢修，恢复供电；属设备故障造成，需尽快将设备修复投入使用。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-44版本B/O工程部紧急事件处理工作规程页码2/34.1.8市电恢复供电后配电值班人员立即将总开关合闸送电，并逐一将各分支线路开关合闸送电，并做好供电的相关记录。4.2紧急性溢、停水处理程序4.2.1由于管道破裂、水阀或浮267、球阀失灵等故障发生溢水后工程部人员应首先关闭相关的水阀防止继续溢水，同时立即向工程部其他人员通报要求给予支援，如果溢水发生在负层，排污水泵不能及时自动时转为手动抽水，如果溢水发生在其他楼层，由于没有排污水泵应立即将溢水扫进最近的地漏，避免溢水进入配电室、弱电房等设备机房重地；4.2.2工程部其他人员在接到通报后应立即全力赶赴现场共同清扫溢水，维修班长组织抢修故障管道或设备等，维修工作完成后即时将水阀开启，当事人做好溢水的相关记录；4.2.3市政供水停水后由于小区储水池有一段时间的自供水能力，此时运行人员应立即向自来水公司询问停水原因和恢复供水时间，同时报告运行班长或工程部主管；属市政提前通知停268、水的，运行人员应在停水前将水池水补满，并报告工程部主管和物服中心主任。4.3燃气泄漏处理程序4.3.1当燃气泄漏发生时，运行值班人员应立即先将燃气总阀关闭，报告工程部运行领班和工程部主管，通知安管部派员保证安全，此时泄漏点严禁操作开关各类电气设备，严禁动用任何火源和有可能产生闪点的金属碰撞火花等；4.3.2工程部主管在接到报告后立即赶泄漏点指挥，通知客服中心前台报通知燃气公司抢修；4.3.3工程部人员积极配合安管消防员同共处理燃气泄漏的安全事宜，当值人员做好相关的记录；4.3.4工程部人员积极协助燃气公司的燃气管道抢修，做好相关的记录。4.4火灾事件处理程序4.4.1当发现火警时，工程部当事人269、应立即通知客服中心前台和安管部，并打电话向119报警，同时向工程部主管报告，由工程部主管协调火灾事件的处理；4.4.2工程部运行值班人员坚守岗位，保证供水、供电，保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行；深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-44版本B/O工程部紧急事件处理工作规程页码3/34.4.3凡工程部人员必须积极扑救，不遗余力，务求把火灾事故消灭在萌芽之中，把损失减小到最低限度，同时积极配合安管部或消防部门的火灾扑救工作。5.0相关文件和质量记录5.1工程部环境/职业健康安全工作规程 WI/270、GC-225.2设备异常情况及事故记录表 PR-4.5-075.3工程部特别事件报告 PR/GC-44-01深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-45版本B/0有偿维修服务收费标准页码1/1序号服务项目收费标准序号服务项目收费标准1安装、拆抽油烟机25元/次2拆分体空调80-150元/次3拆窗式空调20-50元/次3空调加雪种80-120元/次5安装热水器30元/次6拆热水器15元/次7安装排风扇25元/次8拆排风扇10元/次9安装坐厕50-100元/次10疏通坐厕30-100元/次11修理坐厕浮球271、10元/次12修理洗手盆、下水管20元/次13疏通地漏（视难易度）20-50元/次14浴缸堵塞处理50-80元/次15铺贴普通地砖、瓷片20元/平米16更换信报箱锁（含材料）15元/个17更换阳台门锁15元/个18更换阳台推拉门滑轮（含材料）25元/个19挂画挂镜框5-18元/幅20安装灯、门铃10-30元/个21安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣绳等20-80元/次22检修电路80元/每人8小时23更换水表5-20元/次24更换开关、插座、电话盒、灯泡、日光灯管、灯罩、水阀、水龙头、软管5-20元/次25渗漏水维修80元/每人8小时更换门锁（木门）25元/把资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！