1、本报告是严格保密的。上海安亭国际汽车城项目上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告市场调研及整体定位报告20122012年年3 3月月赢商网9月福利活动：上传3份，即可马上下载1份VIP资料；上传达到5份，可开通干货之运营宝典专题一键下载功能。活动时间：2014年9月11日10月10日资料上传地址：http:/ 上海国际汽车城成立于2001年，规划面积68平方公里，规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要功能有：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能。制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）2、7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。由于汽车城前期以由于汽车城前期以“形象形象”开发为主，忽略了商开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有业配套建设，造成汽车城只有“汽车汽车”没有没有“人人”u汽车城由多产业链组成，整车全国五大整车基地排名第二，零配件产值排名第一。但由于项目分散，整体带动不足。加之汽车城的开发是以“形象”开发为主，建设初期规划了很多区域休闲设施，而忽略了常住人口对商业生活配套需求，造成商业氛围缺乏，留不住当地的大量的汽车产业人员在此居3、住，上汽工程院每天1000多科研人员下班后乘坐班车回往市区居住生活，造成汽车城今天只有“汽车”没有“人”的尴尬局面。德国人：安亭太孤独了德国人：安亭太孤独了上汽工程院上汽工程院3030辆班车回市区辆班车回市区汽车城：以汽车城：以“形象形象”为本开发模式为本开发模式工业工业区域区域休闲休闲住宅住宅城市城市服务服务项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人汽车物流汽车物流汽车旅游汽车旅游4、汽车贸易汽车贸易汽车研发汽车研发汽车博览汽车博览汽车制造汽车制造+汽车制造汽车制造u保持在整车制造领域的领先性u中高档车制造为主u新能源汽车制造汽车研发汽车研发u重点培育校企联动研发u推动零部件供应商、新能源汽车研发u战略性引入第三方研发商贸商贸教育教育休闲休闲u高等教育u衍生研发等产业居住居住u房地产u居住服务u零部件贸易u城市商业服务u汽车城展览u赛事休闲u城市休闲娱乐项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。上海安亭国际汽车城功能新定位上海安亭国际汽车城功能新定位国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城发展汽车5、制造和研发产业、大力提高生活居住服务业研发园区研发园区大型社区大型社区项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主导区活主导区u新的规划将汽车城核心区内分三级，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务。u一级核心综合服务拥有两种功能，以顾浦河为界，西侧服务主导、东侧生活主导，本案地块属于生活主导区内。u生活主导区内有住宅6、商业、公寓以及高星级酒店等生活配套设施。核心区三级核心核心区三级核心一级核心功能划分一级核心功能划分项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本案本案本报告是严格保密的。新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务务制造主导制造主导服务主导服务主导教育主导教育主导休闲主导休闲主导四个组团：四个组团：服务主导（研发、商务、服务主导（研发、商务、居住服务）居住服务）墨玉路站：商务服务汽车城站：居住服务昌吉路站：研发服务休闲主导（主题服务）休闲7、主导（主题服务）体育休闲、轨道引导主题联动嘉定新城制造主导（区域服务）制造主导（区域服务）城铁站点作用的发挥城铁站周边的交通接驳系统建设南北向交通的衔接构筑教育主导（教育服务）教育主导（教育服务）同济核心功能圈组团，研发导向。黄渡工业区置换生产性服务业组团或教育组团。黄渡老镇功能，形成生活组团。项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本案本案本报告是严格保密的。服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，其中商务办公和研发可引入其中商务办公和研发可引入6 6万产业技术人员万产业技术人员研发园研发园创智创智sohosoho区区研8、发园研发园安达鲁西亚科技园研发园区清华科技园创智SOHO区中关村科技园研发园区创智天地创智SOHO区本案本案项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。居住功能区将建设居住功能区将建设400400万平方米的居民社区，万平方米的居民社区，新增人口新增人口7.57.5万万项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城住宅规划图上海安亭国际汽车城住宅规划图居住规模：居住规模：共约400万平方米。新增居住人口7.5万，住宅类型：住宅类型：SOHO型社区商住混合居住区普通社区国际高端社区本报告是严格保密的。预计预9、计20202020年汽车城核心产业人口达到年汽车城核心产业人口达到2020万，万，居民人口达到居民人口达到1616万，人口总数将达到万，人口总数将达到3636万万3636万万制造业：制造业：1010万万研发：研发：6 6万万其他服务性：其他服务性：4 4万万本地居住：本地居住：9 9万万就业导入：就业导入：6 6万万外来人口：外来人口：1 1万万预计预计20202020年汽车城核心产业人口达年汽车城核心产业人口达到到2020万，居民人口达到万，居民人口达到1616万，人口万，人口总数将达到总数将达到3636万。万。产业人口产业人口居住人口居住人口20202020年上海安亭国际汽车城新增人口年上10、海安亭国际汽车城新增人口产业人口：产业人口：一、制造业一、制造业2012年新增4.8万，2015年7.4万，2020年9.1万。二、研发二、研发2012年新增研发人员6400人；2015年1.8万；2020年5.5万。三、其他生产性服务业三、其他生产性服务业新增2012年2000人，2015年7000万人，2020年2.1万。居住人口：居住人口：一、本地居住人口一、本地居住人口2008年本地居住8.5万，人口综合增长率0.51%。预测2012年8.7万，2015年8.8万，2020年9.0万。二、就业导入人口二、就业导入人口2012年新增0.8万，2015年2.9万，2020年6.6万。三、外11、来居住人口三、外来居住人口2012年新增2000人，2015年4000人，2020年1.0万人。项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。新增商业新增商业50805080万平方米，同时增设文化、万平方米，同时增设文化、教育、医疗、体育等配套服务设施教育、医疗、体育等配套服务设施服务设施：服务设施：1）文化：新建文化中心，中型馆。2）体育：游泳馆、网球、羽毛球等。3）教育：增加中小学、双语幼儿园，新建国际学校。4）医疗：建设综合性医院，近期为二甲远期可升级为三甲，引入专科医院，加快肝胆医院建设零售规模：零售规模：新建商业面积：50-80万平方米。12、文化中心文化中心教育机构教育机构综合医院综合医院国际学校国际学校肝胆医院肝胆医院体育中心体育中心上海国际汽车城商业生活配套规划图上海国际汽车城商业生活配套规划图新建商业新建商业项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人员留下来，预计到员留下来，预计到20202020年汽车城人口将达年汽车城人口将达3636万万完善生活完善生活配套设施配套设施提升商业提升商业消费环境消费环境发展核心产业发展核心产业导入居住人口导入居住人口大力发展商业，丰富和大力发展商业，丰富和提升13、商业环境，目前已提升商业环境，目前已有嘉亭荟大型购物中心有嘉亭荟大型购物中心在建设。在建设。引进医院、幼儿园、引进医院、幼儿园、小学、中学等家庭生小学、中学等家庭生活配套，完善区域内活配套，完善区域内生活需求生活需求为解决汽车城缺乏居住人口为解决汽车城缺乏居住人口的局面，核心发展制造业和的局面，核心发展制造业和研发两个产业，大量吸引高研发两个产业，大量吸引高科技人才在此入住。科技人才在此入住。u汽车城未来发展重点：产业集中化和完善商业配套，扩大制造业和研发产业，汽车城未来发展重点：产业集中化和完善商业配套，扩大制造业和研发产业，引入高科技人才，同时提高居住环境，完善成活配套设施，解决人口导入后14、的引入高科技人才，同时提高居住环境，完善成活配套设施，解决人口导入后的生活居住问题，彻底解决汽车城目前只有生活居住问题，彻底解决汽车城目前只有“汽车汽车”没有没有“人人”的尴尬局面；的尴尬局面；u本案属于汽车城重点打造的居住区域，项目拥有本案属于汽车城重点打造的居住区域，项目拥有“天时地利人和天时地利人和”的环境，不的环境，不断的人口导入将对本案的发展起到至关重要的作用。断的人口导入将对本案的发展起到至关重要的作用。项目属性与核心问题项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。项目属性与核心问题界定项目属性与核心问题界定区域环境区域环境地块分析地块分析核心问题核心15、问题本报告是严格保密的。交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业商务办公及贸易区，居住人口明显不足商务办公及贸易区，居住人口明显不足项目属性与核心问题项目属性与核心问题地块周边环境地块周边环境p东侧：东侧：本案东侧主要分布有汽车研发区和机动车质量检测中心；p南侧南侧：项目南侧坐落着占地1150亩的汽车博览公园；p西侧：西侧：本案西侧不仅有尚都国际小型居住社区，更多的分布着汽车贸易、会展、二手车等汽车产业功能区；p北侧：北侧：项目北侧分布有新城尚上城居住社区和商业土地性质的瑞安地块，同时11号线也紧邻本案北侧。二手车市场二手车市场核心区步行街（核心区步行街（416、S4S店）店）尚都尚都国际国际汽车博览公园汽车博览公园汽车会汽车会展中心展中心汽车汽车博览博览馆馆世贸世贸汽车汽车国家机动车国家机动车产品质量监产品质量监督检测中心督检测中心汽车研发区汽车研发区本案本案轨交11号线瑞安地块瑞安地块新城新城 尚上城尚上城研发管理研发管理培训区培训区本报告是严格保密的。项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的景观资源仅一路之隔，拥有稀缺的景观资源项目属性与核心问题项目属性与核心问题地块四至地块四至安驰路米泉南路博园路汽车博览公园本案地块四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路四面临路通达性好，距离汽车博览公17、园仅一路之隔，拥有稀缺的公园景观之隔，拥有稀缺的公园景观尚上城铃木汽车汽车博览公园高泉路本报告是严格保密的。本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高容积率城市综合体项目，但商业体量配比较容积率城市综合体项目，但商业体量配比较高高项目属性与核心问题项目属性与核心问题项目经济指标项目经济指标u 16c-06 16c-06地块内必须建设一座高度为地块内必须建设一座高度为150150米得五星级酒店（所占用指标为商业指标），作为区米得五星级酒店（所占用指标为商业指标），作为区域内标志性建筑。住宅高度不少于域内标志性建筑。住宅高度不少于2424米。米。u 本案总建筑面积18、约本案总建筑面积约3131万平方米，其中住宅体量万平方米，其中住宅体量1010万平方米，商业面积万平方米，商业面积7.17.1万平方米，办公面万平方米，办公面积积1313万平方米，商业体量配比较高。万平方米，商业体量配比较高。本报告是严格保密的。地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路和安泉路均为断头路，昭示性顺序和安泉路均为断头路，昭示性顺序A A、B B、D D、CCu本案位于安亭东部及国际汽车城的南部，因此大量消费客群将会有西边和北边来本案，因此，安驰路与米泉南路昭示性最好，其次为安驰路与高泉路。博园路因位于项目和汽车公园之间，平时通行车辆较少，可视性19、和可达性均较差，故博园路两头昭示性最差。项目属性与核心问题项目属性与核心问题地块外部昭示性地块外部昭示性安驰路安驰路博园路博园路米泉南路米泉南路高泉路高泉路本报告是严格保密的。地块内商业人流形成两个商业节点（即大转地块内商业人流形成两个商业节点（即大转角十字路）商业价值较高，昭示性较强角十字路）商业价值较高，昭示性较强项目属性与核心问题项目属性与核心问题地块内部昭示性地块内部昭示性根据地块商业人流动线分析，本案地块内有两个人流节点（即为人流交汇区域），商业价值较高；以这两个节点为中心，南北两边商业价值较弱；u地块内有两纵两横商业动线，并形成四个商业节点（即大转角十字路），商业价值较高，地块内有20、两纵两横商业动线，并形成四个商业节点（即大转角十字路），商业价值较高，昭示性较强；昭示性较强；本报告是严格保密的。SWOTSWOT整体发展战略整体发展战略SWOTSWOT本报告是严格保密的。项目整体开发战略以现金流为主线组织开发，项目整体开发战略以现金流为主线组织开发，占据区域领导者地位占据区域领导者地位整体发展战略整体发展战略整体战略整体战略 核心问题核心问题围绕现金流组织开发节奏围绕现金流组织开发节奏高附加值创新引领高附加值创新引领充分挖掘区域演变带来的客户需求充分挖掘区域演变带来的客户需求梳理梳理瑞立品牌，扩大影响力瑞立品牌，扩大影响力以高品质住宅制胜占据区域王者地位以高品质住宅制胜占据21、区域王者地位本报告是严格保密的。项目本体与核心问题界定项目本体与核心问题界定区域环境区域环境地块分析地块分析核心问题核心问题本报告是严格保密的。基于开发商目标下的核心问题梳理基于开发商目标下的核心问题梳理项目属性与核心问题项目属性与核心问题核心问题梳理核心问题梳理本案各物业开发顺序及承担角色本案各物业开发顺序及承担角色为了解决上述问题，我们需要研究：为了解决上述问题，我们需要研究：1、本案涉及的物业类型在嘉定市场市场现状及机会挖掘；2、项目开发阶段的城市发展背景分析；3、各物业类型未来市场供应量；开发商目标开发商目标企业战略：企业战略：1、集团多元化发展，挖掘新经济增长点；2、以安亭项目为依托22、开拓上海市场；项目目标：项目目标：1、快速回笼资金，实现收支平衡；2、树立安亭标杆地产形象；本案整体市场定位及核心竞争力本案整体市场定位及核心竞争力核心问题核心问题本报告是严格保密的。根据前期我司与开发商商议，确定本案各物根据前期我司与开发商商议，确定本案各物业在整体运营中的角色定位业在整体运营中的角色定位项目属性与核心问题项目属性与核心问题开发顺序开发顺序发展阶段发展阶段 随着认可度提高，随着认可度提高，项目南部景观的项目南部景观的住宅和部分酒店住宅和部分酒店式公寓产品可作式公寓产品可作为主要溢价源；为主要溢价源；成熟阶段成熟阶段待项目日渐成熟后，待项目日渐成熟后，保留的商业部分可保留的商业23、部分可带租约出售，作为带租约出售，作为本案后期重要回现本案后期重要回现物业；酒店作为保物业；酒店作为保留物业，占用开发留物业，占用开发资金较大，建议待资金较大，建议待其他物业开发完毕其他物业开发完毕后再行开发。后再行开发。各物业类各物业类型之间开型之间开发关系发关系尚待研尚待研究问题究问题1、住宅产品：区域内热销户型、面积、总价；2、公寓产品：市场上接受度高的产品类型；3、商铺产品：热销商铺的面积、总价范围；4、酒店产品；未来酒店市场的生存空间；地块沿街商铺及地块沿街商铺及部分住宅、酒店部分住宅、酒店式公寓产品作为式公寓产品作为项目的生命线，项目的生命线，快速销售、回现、快速销售、回现、尽快收24、回投资；尽快收回投资；起步阶段起步阶段本报告是严格保密的。项目属性与核心问题界定项目属性与核心问题界定嘉定房地产市场研究嘉定房地产市场研究定位推导及定位方向定位推导及定位方向整体整体开发思路梳理开发思路梳理成本核算及收益分析成本核算及收益分析本报告是严格保密的。嘉定房地产市场研究嘉定房地产市场研究住宅市场住宅市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场商业市场商业市场本报告是严格保密的。嘉定住宅市场嘉定住宅市场嘉定市场综述嘉定市场综述板块市场分析板块市场分析市场总结市场总结安亭市场分析安亭市场分析赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 2万万嘉定25、住宅市场嘉定住宅市场南翔板块南翔板块21轨交11号线陈翔路35南翔站4中冶祥腾城市广场华润中央公园朗诗绿色街区新城公馆新里崴廉公馆12345住宅产品户型种类较多住宅产品户型种类较多南翔板块住宅产品高端，户型种类较多，主力房型为80-95两房及110以上大三房客群以南翔本地居民为主客群以南翔本地居民为主主要客群为南翔本地居民刚需及首改，又因交通便利，离市区近，部分西北区价格外溢客群来此置业部分单价已过部分单价已过2000020000元元/南翔区域配套完善，产品高端多精装，使区域内住宅成交价格较嘉定其他区域高，部分单价已过20000元/宝翔路本报告是严格保密的。主力户型为主力户型为75-1007526、-1002 2房、小房、小3 3房；客群以本房；客群以本地居民为主；成交单价地居民为主；成交单价13000-1500013000-15000元元/嘉定住宅市场嘉定住宅市场新城板块新城板块75-10075-100的的2 2房及小房及小3 3房房嘉定新城内各楼盘产品均为高层及小高层，主力户型为75-100的2房及小3房，差异不大客群以新城本地居民为主客群以新城本地居民为主客群以本地居民刚需及首改为主，除本地居民外还吸引了少量上海市区客群购买居住单价单价13000-1500013000-15000元元/新城规划完善、配套齐全、景观资源佳、前景美好，新城住宅的平均成交单价较高，仅次于南翔板块好世皇马苑27、中信泰富又一城新城金郡风景里龙湖郦城盘古天地123456白银路马陆站123654永盛路嘉定新城站双单路封周路伊宁路十一号线十一号线白银路站本报告是严格保密的。主力户型主力户型80-9080-902 2房、房、3 3房；客群为老城刚房；客群为老城刚需及首改客群；成交单价需及首改客群；成交单价12000-1450012000-14500元元/嘉定住宅市场嘉定住宅市场老城板块老城板块嘉定北站胜辛路胜竹路城北路1嘉定西站234新城悠活城日月光伯爵天地合景叠翠峰万科金色领域1234合景叠翠峰及万科金色领域年初刚刚开盘，成交套数分别为104套以及181套，以嘉定老城刚需首改客群为主。楼盘少、产品单一楼盘少28、产品单一在售楼盘较少，知名开发商投资，楼盘品质好；产品多为高层、小高层80-902房、3房客群以老城居民刚需为主客群以老城居民刚需为主客群以嘉定老城居民刚需首改为主，因距离市区较远，仅有少量上海市区西北区价格外溢客群单价单价12000-1450012000-14500元元/老城楼盘成交价格在嘉定区域内属中上水平，成交单价12000-14500元/，销售情况较好十一号十一号线线本报告是严格保密的。2 2房户型销售情况好；户型设计合理，户型房户型销售情况好；户型设计合理，户型附加值（赠送露台）更能吸引客群购买附加值（赠送露台）更能吸引客群购买中冶祥腾城市广场中冶祥腾城市广场p有附加值（赠送露台）29、的户型更能吸引客群购买；p功能空间齐全，客厅卧室采光良好；p启示启示：78-11578-1152 2房作房作为主力户型，销售良好。为主力户型，销售良好。新城悠活城新城悠活城p以75-100的2房为主力户型，总价122万左右；p户型设计合理，两厅通透，动线合理，动静分区；p启示：一、低总价的启示：一、低总价的2 2房房销售情况良好；二、合理的销售情况良好；二、合理的户型设计满足大多数购房者户型设计满足大多数购房者的需求。的需求。嘉定住宅市场嘉定住宅市场典型案例典型案例本报告是严格保密的。大面积户型大面积户型的市场需求不高的市场需求不高，难以去化，难以去化好世皇马苑好世皇马苑中信泰富又一城中信泰富30、又一城p以90的2房为主力户型；p户型设计较好，中间套两房客厅及卧室均朝南向，两厅通透，采光好，无面积浪费；p启示：一、启示：一、2 2房户型卧室均房户型卧室均朝南在市场上受欢迎；二、大朝南在市场上受欢迎；二、大面积户型销售情况较小面积差，面积户型销售情况较小面积差，大面积户型比例偏高，影响去大面积户型比例偏高，影响去化。化。p97-100的小3房为其主力户型，80-842房次之；p100的三房户型布局紧凑，使面积利用率达到最高；p启示：一、启示：一、100100左右的小左右的小3 3房能更好的满足客群首改需房能更好的满足客群首改需求；二、大面积户型的市场需求；二、大面积户型的市场需求不高，去31、化难度高。求不高，去化难度高。嘉定住宅市场嘉定住宅市场典型案例典型案例本报告是严格保密的。嘉定住宅市场嘉定住宅市场嘉定市场综述嘉定市场综述板块市场分析板块市场分析市场总结市场总结安亭市场分析安亭市场分析本报告是严格保密的。主力户型主力户型83-10083-1002 2房；客群房；客群 以安亭本地人以安亭本地人刚需及首改为主；成交价格总体偏低刚需及首改为主；成交价格总体偏低安亭住宅市场安亭住宅市场安亭板块安亭板块曹安公路安亭站3452上海汽车城站米泉路墨玉路昌吉路16嘉亭菁苑嘉亭菁苑西上海名邸西上海名邸新城尚上城新城尚上城安亭中央公园安亭中央公园翡翠公馆翡翠公馆新里米兰公寓新里米兰公寓（昌吉东路32、站）（昌吉东路站）1 12 23 34 45 56 683-10083-1002 2房为主房为主安亭区域内各楼盘产品均为高层及小高层，主力户型为83-100的2房，差异不大客群以本地居民刚需为主客群以本地居民刚需为主该区域客群主要为安亭本地居民刚需及首改，并有部分上海国际汽车城的员工首改价格价格11000-1200011000-12000元元/安亭处于上海边缘，离市区较远，除嘉亭菁苑外其余各盘成交价格偏低，成交单价11000-12000元/本报告是严格保密的。小户型产品销售情况比大户型产品好小户型产品销售情况比大户型产品好安亭住宅市场安亭住宅市场典型案例典型案例典型案例：典型案例：嘉亭菁苑嘉亭33、菁苑典型案例：典型案例：新城尚上城新城尚上城p以78-92左右的2房为主力户型；p户型设计合理，中间套两房客厅及卧室均朝南向，采光好，无面积浪费；p启示：一、小户型去化情况启示：一、小户型去化情况较大户型好；二、单价低、精较大户型好；二、单价低、精装修，销售情况好。装修，销售情况好。p133-164的3房为其主力户型，另有部分100大2房；p户型设计规整，采光通风良好，注重舒适性；p启示：大户型产品去化难度启示：大户型产品去化难度高。高。均价：16500元/均价：11000元/本报告是严格保密的。花桥住宅市场项目不多，价格花桥住宅市场项目不多，价格与嘉定安亭住宅价与嘉定安亭住宅价格基本持平，客34、群以当地及部分安亭刚需首改为格基本持平，客群以当地及部分安亭刚需首改为主；主；安亭住宅市场安亭住宅市场花桥板块花桥板块典型案例：典型案例：凯德都会新峰凯德都会新峰p73-109左右的户型较多，部分有附加值，赠送完整功能空间；p单价接近安亭住宅单价，且对上海购房者不限购；p启示：利用户型赠送附启示：利用户型赠送附加值，提高项目性价比，加值，提高项目性价比，吸引花桥和安亭客群。吸引花桥和安亭客群。项目少项目少花桥规划为国际商务区，因此现有住宅项目较少花桥、安亭刚需及首改客群花桥、安亭刚需及首改客群目前花桥住宅项目不多，绿地21城不少客户来自于上海市区，凯德都会新峰以花桥及部分刚需首改为主；价格与安35、亭住宅价格持平价格与安亭住宅价格持平花桥住宅价格在11000-12500元/左右，与嘉定安亭住宅价格基本持平本报告是严格保密的。板块总结：板块总结：安亭在售住宅项目多为小高层高层，户型以75-100 的2房及小3房为主，价格在11000-16000元/，整体销售情况较好，主力客群为安亭本地居民刚需及首改；产品：产品：主力户型为75-100的2房及小3房；新城尚上城及嘉亭菁苑精装修，装修标准2000元/左右，其余毛坯交房；价格：价格：主力价格11000-12000元/，最高15000-17000元/。随着房地产调控政策出台，众多楼盘价格已有所松动，其中新城尚上城已从17000元/跌到11000元36、/；客群：客群：主力客群为安亭本地居民（年轻人婚房、外岗居民、黄渡居民、汽车城产业员工）刚需及首改购买。部分安亭客群因花桥住宅限贷不限购前往花桥置业，客群流失；安亭住宅主力户型以安亭住宅主力户型以75-100 75-100 的的2 2房及小房及小3 3房为主；单价房为主；单价在在11000-1600011000-16000元元/；客群以安亭本地居民刚需及首改；客群以安亭本地居民刚需及首改为主为主总结总结本报告是严格保密的。嘉定住宅市场嘉定住宅市场嘉定市场综述嘉定市场综述各板块市场分析各板块市场分析市场总结市场总结安亭市场分析安亭市场分析本报告是严格保密的。嘉定区作为上海市供应、竞争压力最大的板37、嘉定区作为上海市供应、竞争压力最大的板块未来销售压力巨大；安亭板块存量去化周块未来销售压力巨大；安亭板块存量去化周期长期长上海房地产交易中心“网上房地产”数据显示，截至3月1日18时，上海新房库存余量达到935万平方米，其中嘉定区以121万平方米的库存余量占据首位，约占全市13%的份额。总结：总结：住房限购政策还将继续，房地产市场调控力度将加大，未来嘉定区域将面临以下问题：1、预估2013年嘉定住宅总体量为305万，总体量大，加上限购政策影响，未来销售压力大；2、根据安亭板块2010年及2011年去化体量，预估2012年及2013年住宅存量去化周期为18-21个月，去化周期长；注：1、红色数据38、为预估数据；2、假设2012、2013年新增住宅体量与2011年持平；3、嘉定住宅去化量呈下降趋势，因此预估嘉定区2012年去化量为90万。嘉定住宅市场嘉定住宅市场供应量供应量本报告是严格保密的。嘉定住宅市场总结嘉定住宅市场总结总结总结板块总结：板块总结：嘉定区域以小高层高层公寓为主，户型多为两房，价格13000-14000元/；普通公寓住宅销售情况较好，别墅及高科技住宅市场接受度不高；嘉定区整体供大于求，新房库存量大；产品：产品：以小高层高层公寓为主；其中各项目中两房占面积配比的比重最大，其次是三房，一房和四房比例较小；交房标准多为毛坯，少量精装修，装修标准2000元/左右；价格：价格：主力39、价格约在13000-14000元/，集中在嘉定新城板块，安亭花桥区域集中在10000-12000元/，最高为南翔板块成交价格在20000-23000元/。随着房地产调控政策出台，整个嘉定住宅市场销售价格已经开始松动；客群：客群：主力客群为嘉定本地居民刚需及首改，南翔板块内有部分市区西北片区价格外溢客群；嘉定住宅市场嘉定住宅市场总结总结本报告是严格保密的。嘉定房地产市场研究嘉定房地产市场研究住宅市场住宅市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场商业市场商业市场本报告是严格保密的。酒店式公寓市场酒店式公寓市场市场综述市场综述板块市场分析板块市场分析安亭市场分析安亭市场分析嘉定市场总结嘉定市场总结本报告是严格40、保密的。嘉定酒店式公寓分南翔、嘉定新城、嘉定老城、安亭嘉定酒店式公寓分南翔、嘉定新城、嘉定老城、安亭花桥四个板块发展，其中安亭项目销售情况最好，销花桥四个板块发展，其中安亭项目销售情况最好，销售率在售率在70%70%以上，多为上海市区及安亭投资客购买以上，多为上海市区及安亭投资客购买嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场市场综述市场综述嘉定老城嘉定老城酒店式公寓市场暂时空缺，未来日月光伯爵天地及新城悠活城将推出酒店公寓嘉定新城嘉定新城政府重点打造的大型居住区，总体规划完善，嘉定未来的政治商务中心；4个项目在售，销售率50%；投资客群购买为主，部分本地白领居住南翔南翔三个项目在售，销售率普遍低于541、0%，单价13000-16500元/；购买以投资客为主，部分市区白领自住安亭安亭/花桥花桥安亭在售项目四个，销售情况良好，销售率在70%以上，购买客群主要以上海投资客为主、其次汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；花桥在售项目较多，销售率50%以上，客群以上海投资客为主，部分花桥、青浦的青年及老年购房者自住。注：注：昆山花桥与嘉定安亭无缝对接，客源共享，故在研究嘉定酒店公寓市场的同时也需要研究花桥的酒店公寓市场情况。嘉定酒店公寓南翔南翔安亭安亭花桥花桥本案本案嘉定嘉定新城新城嘉定嘉定老城老城轨交11号线本报告是严格保密的。户型以毛坯小面积户型以毛坯小面积LoftLoft为主；部分精装修；为主；42、部分精装修；以销售直接出售为主，投资客购买居多以销售直接出售为主，投资客购买居多小面积小面积LoftLoft户型为主户型为主以4560LOFT为主要户型，平层户型较少；总价在70-80万左右客群大多为投资客客群大多为投资客嘉定酒店公寓多为投资客购买，南翔板块有部分市区白领自住，新城板块本地上班族自住装修标准多为毛坯装修标准多为毛坯装修多为毛坯，少量精装修，装修标准为2000元/左右，配置全套家具嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场市场分析市场分析销售以直接出售为主销售以直接出售为主以直接出售为主，部分提供代租服务；少许酒店式物业服务或交由酒店管理公司统一经营本报告是严格保密的。晶鼎酒店式公寓，43、晶鼎酒店式公寓，采用售后代租模式比直接采用售后代租模式比直接销售成交量提高销售成交量提高5 5倍倍嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场典型案例典型案例晶鼎晶鼎p建筑面积：23862p户型：LOFT50-77p成交均价：17654元/p总价：85-138万p销售率：88%p开盘时间：2010年8月p层高：5.55m；p装修：精装修p销售模式：售后代租销售模式：售后代租p开盘至2011年7月底平均成交价22234元/，2011年8月至12月平均成交价19324元/p20102010年年7 7月开盘，初期价格较高，未采用代租模式，一年仅售出月开盘，初期价格较高，未采用代租模式，一年仅售出3333套；44、套；20112011年年8 8月降价并推出售出后由开发商代租的营销模式，月降价并推出售出后由开发商代租的营销模式，5 5个月售出个月售出156156套，销售量为初期套，销售量为初期5 5倍倍本报告是严格保密的。规划完善的大型综合社区、成熟的生活配套规划完善的大型综合社区、成熟的生活配套便利的交通都会吸引客群投资购买便利的交通都会吸引客群投资购买嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场典型案例典型案例龙湖龙湖mocomocop建筑面积：10200p户型：平层40-60p成交均价：12288元/p总价：51-72万p销售率：68%p开盘时间：2011年9月p层高：3.6m/4.5m/5.4mp装修：精45、装修，装修标准1800元/p龙湖郦城是嘉定新城首个50万平方米城市综合体，集居住、商业、休闲及社区服务于一体，紧靠中信泰富7万方商业，项目距离地铁站仅300米p2011年9月中旬开盘，开盘均价为15000元/；10月降价至12000元/，10月销售168套本报告是严格保密的。精装修精装修LoftLoft产品在酒店式公寓市场上具有销产品在酒店式公寓市场上具有销售潜力；大型社区完善的规划配套吸引客群售潜力；大型社区完善的规划配套吸引客群投资投资金地金地iworldiworldp建筑面积：9981p户型：LOFT59-70p成交均价：16526元/p总价：100-118万p销售率：50%p开盘时间：46、2011年9月p层高：4.5mp装修：精装修，装修标准2500元/p金地iworld所在的金地格林世界总建筑面积近100万平方米，是一个规划完善的低密度超大型生活社区；临近11号线南翔站，是嘉定区域内距离市区最近的项目，因此吸引到了很多市区白领购买居住p在住宅全部售完、商业配套建设完善后推出酒店公寓产品，社区齐全的各类配套设施吸引客群投资自住嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场典型案例典型案例本报告是严格保密的。嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场市场综述市场综述板块市场分析板块市场分析安亭市场分析安亭市场分析嘉定市场总结嘉定市场总结本报告是严格保密的。四个项目在售，销售情况良好，四个项目在售47、，销售情况良好，销售率销售率70%70%以以上上；主力；主力户型户型45-6045-60；购买以上海投资客为购买以上海投资客为主主安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场市场综述市场综述安亭酒店式公寓分布较为集中，基本都在地铁站周边，在售项目四个，销售情况良好，销售率在70%以上；面积为45-60,平均成交单价在15000元/左右，总价在60-100万；购买客群主要以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客。嘉正国际大厦底特律财富天地汇尊国际尚都国际2 23 34 41 1汇尊国际轨交11号线墨玉路1 12 24 4安亭站3 3曹安公路米泉路底特律财富天地嘉正国际大厦本报告是严格48、保密的。安亭酒店公寓项目列表安亭酒店公寓项目列表安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场板块分析板块分析面积面积45-6045-60，精装，精装安亭区域LOFT及平层户型均有，主力面积段45-60，均为精装修交付，方便拎包入住客群以投资客为主客群以投资客为主购买以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客单价单价1200012000元元/以上以上除嘉正国际大厦外，其余项目单价均在12000元/以上，其中LOFT户型的单价比平层户型高直接出售为主，有返租直接出售为主，有返租安亭区域项目销售模式以直接出售为主，其中嘉正国际大厦的销售模式为十年返租，年回报率8%本报告是严格保密的。十年返49、租，年回报率十年返租，年回报率8%8%，业主可享每年免费，业主可享每年免费入住礼遇；入住礼遇；返租服务为投资客提供保障返租服务为投资客提供保障安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场典型案例典型案例嘉正国际嘉正国际p建筑面积：38489p户型：平层55-108p成交均价：9332元/p总价：50-100万p销售率：88%p开盘时间：2007年9月p装修：精装修p嘉正国际大厦1-4层为商业配套；5-16层为办公区域；17-25层为安内吉精品产权酒店；酒店客房配备全套品牌家电、家私；紧邻11号线安亭站，交通便捷p十年返租，年回报率8%，业主享有每年免费入住的尊贵礼遇；酒店部分已售罄本报告是严格保密的。50、尚都国际实行二三级销售市场联动，仅尚都国际实行二三级销售市场联动，仅20112011年年7 7月份销售月份销售163163套，是平时销售量的套，是平时销售量的5 5倍倍安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场典型案例典型案例尚都国际尚都国际p建筑面积：27724p户型：Loft40-60；平层50p成交均价：Loft 18000元/；平层12500元/p总价：58-90万p销售率：82%p开盘时间：2010年9月p层高：3.6m/4.5m/5.4mp装修：精装修p50平方米Loft户型买一层送一层，高附加值p精装修交付方便拎包入住，利于出售p实行二三级销售市场联动，促进销售，中原、21世纪等中介门51、店招揽大批上海市区投资客，其中21世纪普陀嘉定门店售出100余套房源Loft：50平层：50尚都国际尚都国际20112011年成交套数折线图年成交套数折线图本报告是严格保密的。从从0909年到年到1111年安亭土地拍卖情况分析，未来两三年安亭土地拍卖情况分析，未来两三年内只有新城尚上城年内只有新城尚上城2.22.2万酒店式公寓推出万酒店式公寓推出安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场供应量供应量根据2009年到2011年安亭土地拍卖情况，总拍卖成交量约为44万，建筑面积达78万，其中只有新城尚上城地块规划酒店公寓体量为2.2万，因此，本案未来主要竞争项目仅为新城尚上城，竞争市场不激烈。本报告是严52、格保密的。安亭酒店式公寓以安亭酒店式公寓以45-6045-60 loft loft户型为主；总价在户型为主；总价在60-10060-100万；客群以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工万；客群以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；销售率在程师等投资兼自住客；销售率在70%70%以上以上总结总结板块总结：板块总结：安亭板块酒店公寓项目不多，主力户型以45-60 loft、平层皆有，总价在60-100万，依托汽车城产业的带动，吸引了众多投资客群购买，整体销售情况良好；产品：产品：主力户型45-60loft为主，loft层高在4.5m-5.4m，平层层高3m，交房标准多为53、精装交付；价格：价格：安亭板块loft单价为16000-18000元/，平层单价在12000元/左右；总价60-100万，因面积小，酒店式公寓销售单价基本高于同区域住宅产品；客群：客群：购买客群主要以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；本报告是严格保密的。项目较多、销售项目较多、销售50%50%以上；主力以上；主力户型户型42-5542-55；多为多为7070年住宅产权；年住宅产权；购买以上海投资客为主购买以上海投资客为主花桥酒店式公寓市场花桥酒店式公寓市场市场综述市场综述花桥酒店公寓项目较多，分布较分散，总体销售情况良好，销售率50%以上；主力面积为42-55，单价大54、多在13000元/以下；花桥酒店式公寓属性为住宅产权，产权年限70年；购买以投资客为主，有外企及台企入驻办公，部分花桥、青浦青年及老年购买自住。亚太广场中宇国际中心绿地21城宏图国际公寓二期大城小室2 23 34 41 1中宇国际中心绿地大道京沪高速3 34 46 65 57 7曹安公路上海绕城高速光明路站兆丰路站1 12 2轨交11号线花桥延伸段规划5 56 67 7西郊世纪华城花桥国际华城中城花桥国际宏图国际公寓二期大城小室本报告是严格保密的。花桥酒店公寓项目列表花桥酒店公寓项目列表花桥酒店式公寓市场花桥酒店式公寓市场板块分析板块分析主力面积主力面积42-5542-55花桥区域LOFT及平55、层户型均有，主力面积段42-55，毛坯及精装修交付均有，精装标准2000元/客群以投资客为主客群以投资客为主购买以上海投资客为主，有外企台企及小型私企入驻办公，部分花桥、青浦青年及老年购买单价低，总价低单价低，总价低花桥区域酒店公寓的单价大多在13000元/以下，因户型面积较小，因此总价多在40-60万7070年住宅产权年住宅产权花桥酒店公寓项目多为70年的住宅产权，且不限购，购买自住客群的生活成本降低本报告是严格保密的。便利的交通环境、成熟的商业商务氛围有利便利的交通环境、成熟的商业商务氛围有利于销售；高性价比的产品去化速度更快于销售；高性价比的产品去化速度更快亚太广场亚太广场p户型：LOF56、T49-54，层高5.4米p单价：平层12500元/、LOFT16000元/p销售率：90%p紧靠紧靠1111号线延伸段兆丰路站，号线延伸段兆丰路站，20122012年底通车年底通车p依托花桥国际商务城，众多投资客前来购买，部分为小型企业注册公司用，有外企高管购买入住花桥酒店式公寓市场花桥酒店式公寓市场典型案例典型案例花桥国际华城花桥国际华城p户型：LOFT42，层高4.95米p装修：精装修，装修标准2500元/p单价：13500元/p销售率：80%（2011年11月开盘）p距离距离1111号线延伸段光明路站号线延伸段光明路站300300米，米，20122012年底通车年底通车p项目为项目为757、070年住宅产权，相比年住宅产权，相比4040年的商业产权的酒店公寓产品，生活居年的商业产权的酒店公寓产品，生活居住成本低；一街之隔的绿地住成本低；一街之隔的绿地2121城成熟的商业配套也能吸引客群购买城成熟的商业配套也能吸引客群购买p项目推出的产品性价比高，小面积项目推出的产品性价比高，小面积LOFTLOFT户型且产权为户型且产权为7070年，价格低，年，价格低，同区域平层户型在同区域平层户型在10000-1250010000-12500元元/，本报告是严格保密的。花桥酒店式公寓主力户型花桥酒店式公寓主力户型42-5542-55 ；总价；总价40-6040-60万；客万；客群以上海投资客为主58、，韩国台湾企业注册办公；销售情群以上海投资客为主，韩国台湾企业注册办公；销售情况良好，销售率况良好，销售率50%50%以上以上总结总结板块总结：板块总结：花桥板块酒店公寓项目较多，主力户型为42-55，总价在40-60万，依托花桥国际商务区的带动，吸引了众多投资客群购买，整体销售情况良好；产品：产品：主力户型42-55，loft与平层均有，交房标准多以毛坯为主，部分精装修；大部分为住宅产权，产权年限70年；价格：价格：花桥板块loft单价为9500-16000元/、平层单价7300-12000元/；loft户型单价比平层户型高；总价在40-60万；单价较安亭区域低；客群：客群：购买客群以上海投59、资客为主，韩国台湾企业在此注册公司办公，有部分花桥、青浦的青年及老年购房者自住；本报告是严格保密的。通过区域环境、未来发展、产品特点等引述通过区域环境、未来发展、产品特点等引述对比，安亭酒店式公寓的发展前景优势明显对比，安亭酒店式公寓的发展前景优势明显安亭酒店式公寓市场安亭酒店式公寓市场对比对比本报告是严格保密的。嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场市场综述市场综述板块市场分析板块市场分析安亭市场分析安亭市场分析嘉定市场总结嘉定市场总结本报告是严格保密的。嘉定酒店公寓市场总结嘉定酒店公寓市场总结总结总结板块总结：板块总结：以南翔、新城及安亭为核心，形成多组团的市场格局，户型以45-60loft60、为主，单价集中在14000-17000元/，商业产权不限购、户型小、总价低等优势吸引了众多投资客及部分自住客购买，其中以安亭板块各项目销售情况最好；产品：产品：以45-60loft户型为主，平层户型较少；交房多为毛坯，部分酒店公寓精装修，装修标准在2000元/左右；价格：价格：单价14000-17000元/，最低11000元/、最高18000元/，总价80万左右；因面积小总价低，实现酒店式公寓成交单价高于同区域的住宅成交单价；客群：客群：投资客为购买主要客群，南翔板块有市区白领购买自住，新城板块有本地上班族自住，安亭板块则为上海国际汽车城产业员工居住，老城板块目前酒店公寓市场空缺，未来有少量酒61、店推出；花桥为商务区办公客群；嘉定酒店式公寓市场嘉定酒店式公寓市场总结总结本报告是严格保密的。嘉定房地产市场研究嘉定房地产市场研究住宅市场住宅市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场商业市场商业市场本报告是严格保密的。嘉定商业市场嘉定商业市场商业市场综述商业市场综述板块市场分析板块市场分析安亭市场分析安亭市场分析市场总结市场总结本报告是严格保密的。嘉定商业主要是以嘉定老城区级商业和嘉定商业主要是以嘉定老城区级商业和7 7个个社区级商业为格局分布社区级商业为格局分布嘉定嘉定老城老城南翔南翔马陆马陆嘉定嘉定新城新城嘉定西嘉定西嘉定北嘉定北白银路白银路安亭安亭花桥花桥本案地铁地铁1111号线号线p嘉定老城商62、业作为嘉定的唯一一个区级商业，集购物中心、大卖场、各沿街商业为一体，业态业种齐全，品牌档次多样化，客群覆盖整个老城居民，区级商业效果明显，影响巨大；p嘉定的7个社区级商业都是以地铁站为依托，体量不是很大，主要服务地铁站点周边住宅居民和地铁人流，随着各站点周边的住宅人口的不断导入，各社区级商业也将逐步成熟，更大程度上满足着消费客群的目的性消费需求，社区级商业功能性明显。嘉定商业市场嘉定商业市场市场综述市场综述区级商业社区级商业本报告是严格保密的。嘉定商业多沿嘉定商业多沿1111号线各站点建设规划、客群号线各站点建设规划、客群单一、业态齐全、档次不断提升单一、业态齐全、档次不断提升特点一：社区级商63、业大多沿特点一：社区级商业大多沿1111号线站点而建号线站点而建特点二：区级商业较少，整体商业不成熟特点二：区级商业较少，整体商业不成熟嘉定目前社区级商业多沿11号线建设和规划，从南翔站商业开始，马陆站、嘉定新城站、嘉定西站、嘉定北站以及安亭等都是围绕11号线规划，商业辐射范围有限整个嘉定区的区级商业只有嘉定老城各商业所形成的集中式商业，其他均为社区级商业，且很多商业在规划和建设中，整体商业还不够成熟特点三：客群多以周边社区和轨交人流为主特点三：客群多以周边社区和轨交人流为主特点四：社区级商业业态均以大卖场为核心特点四：社区级商业业态均以大卖场为核心目前除了嘉定老城商业客群辐射范围较广，其他各64、社区商业的客群多以轨交站点周边社区居民为主，以及各站点的轨交与汽车和公交的中转人流嘉定老城的区级商业囊括了所以业态和各层档次，然后沿11号线各站点的社区级商业均以大卖场为核心，同时在品牌档次上也将随着周边社区入住率的提高不断提升p从住宅成熟度来看，目前嘉定大部分住宅处于建设期，入住率普遍不高，且由于政策因素，开发力度和开发周期逐渐放缓，然而只有等人口不断导入，商业发展才初备基础；p将来的嘉定商业将由现在的单核商业发展成为嘉定主城区商业核心+地铁沿线商业核心的多核心商业格局。嘉定商业市场嘉定商业市场市场综述市场综述70本报告是严格保密的。嘉定老城作为整个嘉定的主城区，是嘉定传嘉定老城作为整个嘉定65、的主城区，是嘉定传统商业核心，距离安亭统商业核心，距离安亭1515公里公里嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定老城嘉定老城p嘉定老城作为嘉定的主城区，拥有庞大的人口基数，繁华的商业氛围，业态业种齐全，品牌档次也呈现多元化，依托州桥景区等旅游业发展，吸引着众多客群前往消费；p嘉定老城距离安亭大约15公里，驱车前往约需30分钟；从距嘉定老城最近的嘉定北站乘地铁11号线至嘉定新城站同站换乘至安亭方向，地铁路线车程约20公里需要大约40分钟。嘉定嘉定老城老城安亭安亭花桥花桥本案地铁地铁1111号线号线1515公里公里安亭站嘉定北站嘉定新城站嘉定老城安亭本报告是严格保密的。嘉定老城主要商业可划分为三个商圈：清河66、嘉定老城主要商业可划分为三个商圈：清河路城中路商圈、博乐路商圈、南门商圈路城中路商圈、博乐路商圈、南门商圈1.1.罗宾森购物广场罗宾森购物广场2.2.东方商厦东方商厦3.3.欧尚超市欧尚超市4.4.乐购超市乐购超市5.5.塔城路城中路段塔城路城中路段6.6.博乐南路塔城路段博乐南路塔城路段7.7.城中路清河路城中路清河路段段1234756城中路博乐南路清河路塔城路清河路城清河路城中路商圈中路商圈博乐路商圈博乐路商圈南门商圈南门商圈嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定老城嘉定老城罗宾森购物广场东方商厦p嘉定老城区商业发展较早，商业成熟，业态业种丰富，品牌档次多样，满足了整个嘉定老城区居民消费需求；p老城67、区主要商业可划分为三个商圈：清河路城中路商圈、博乐路商圈和南门商圈。乐购超市本报告是严格保密的。嘉定老城主要商业例举嘉定老城主要商业例举嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定老城嘉定老城乐购超市城中路清河路段罗宾森购物广场东方商厦本报告是严格保密的。罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心闲于一体的大型购物中心p罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心，给予消费者一站式的购物娱乐体验，迎合了客群的各项消费需求；p从楼层分布的业态来看，相对杂乱，参差不齐，并且以餐饮居多；p相对东方商厦而言，罗宾森的业态品种和主次结构以及品牌层次68、的定位上，都与东方商厦形成错位，避免了恶性竞争的局面；p罗宾森购物广场除了满足客户的购物、餐娱需求外，还配有超市，日常生活品的全方位供应大大吸引了周边区域的居民，为人气的凝聚提供了强有力的支撑。嘉定老城商业嘉定老城商业罗宾森购物广场罗宾森购物广场本报告是严格保密的。东方商厦地处中心城区核心地段，业态以购东方商厦地处中心城区核心地段，业态以购物为主，品牌档次中高端物为主，品牌档次中高端p商场位处嘉定城区中心位置，拥有一定的人气优势和消费人群凝聚力；p购物场所内部装修新颖亮丽，设施较新，给予消费客群良好的购物环境；p业态以购物为主，品牌档次处于中高端，基本符合市场消费群体中高端层次的购物需求；p业69、态分布稍显杂乱，缺乏科学合理化导购。嘉定老城商业嘉定老城商业东方商厦东方商厦本报告是严格保密的。欧尚和乐购欧尚和乐购p大型卖场欧尚嘉定店正式开业于2004年7月，是欧尚开出的第9家分店。项目占地48亩，总建筑面积达1.8万平方米，经营面积近1万平方米，其规模在当地屈指可数，辐射整个嘉定镇东部区域及新成路街道；p乐购位于沪宜公路旁，嘉定长途汽车站对面，开业于2002年，为嘉定镇的首家大卖场，人流量比较大。目前1F沿街部分主要为一些快餐店（KFC）和专卖店（贝拉维拉、艾格、达芙妮），卖场一楼主要经营一些零散百货、手机、数码、家电、美食等。嘉定老城商业嘉定老城商业大卖场大卖场欧尚欧尚博乐路塔城路城中70、路沪宜公路乐购乐购本报告是严格保密的。老城区三条主要商业街位于城区核心地段，老城区三条主要商业街位于城区核心地段，商业品牌知名度较低，多为个体经营业主商业品牌知名度较低，多为个体经营业主嘉定老城商业嘉定老城商业商业街商业街p塔城路城中路段塔城路城中路段位置：位置：塔城路与城中路十字路商区范围；业态：业态：主要是以零售百货业为主，大部分属于低端品牌；租金：租金：7-13.3元/天；特征：特征：老城区繁华商业区域，集中在塔城路与城中路交界区域。辐射范围在1,5公里左右。p博乐南路塔城路段博乐南路塔城路段位置：位置：以博乐路为轴心，北起城中街，南至塔城路，全长800米左右；业态：业态：小型百货、大卖71、场、小商品市场、餐饮、休闲娱乐；租金：租金：3.8-8.5元/天；特征：特征：是嘉定城区以法华塔古街景区为核心开发的综合型商圈，整体品牌档次不高，但由于地利位置优越，人流量较高。p城中路清河城中路清河路路段段位置：位置：以城中路为轴心，北温宿路，南至清河路，全长500米左右；业态：业态：百货、大卖场、餐饮、休闲、娱乐；租金：租金：5.8-12元/天；特征：特征：是嘉定城区目前品质最高的综合型商圈，各商业品牌与市区逐步接轨，是嘉定人最主要的逛街区域。本报告是严格保密的。嘉定老城作为嘉定传统商业，业态业种齐全，嘉定老城作为嘉定传统商业，业态业种齐全，客群面广，但是由于条件限制，商业发展缓客群面广，72、但是由于条件限制，商业发展缓慢慢总结嘉定老城商业嘉定老城商业商业总结商业总结本报告是严格保密的。南翔板块商业主要分布有南翔老街、嘉天下南翔板块商业主要分布有南翔老街、嘉天下休闲广场、金域广场和中冶祥腾城市广场休闲广场、金域广场和中冶祥腾城市广场金域广场：金域广场：位于南翔地铁站北侧，总体量约2.5万平方米，以家乐福为主力店，带动其他各业态商业发展，主要服务金地格林社区居民，目前项目基本满租，经营情况良好。中冶祥腾城市广场：中冶祥腾城市广场：与轨道交通无缝对接，位于南翔地铁站南侧，总高3层，以城市超市为核心，餐饮和零售业态为主，目前在招商中，开发商意在打造一站式购物餐饮时尚广场。嘉天下休闲广场：73、嘉天下休闲广场：位于槎溪路与沪宜公路路口，古猗园对面。项目旨在打造一站式购物、餐饮、娱乐休闲商业集中地，总高3层，目前招商中，主力店苏宁电器已经开业统一经营管理，且五星酒店已经开始建设。南翔老街：南翔老街：南翔老街坐落于南翔古镇的中心区域古猗园南侧，规划面积14.34万平方米，内有人民街、共和街、解放街和胜利街，为传统的商业区和居民住宅区。内街以古文化特色和南翔小笼特色为主要商业，外街以银华商厦、永乐等现代商业零售以及肯德基等餐饮业态为主，服务于旅游客群和南翔老镇常住居民，人气非常旺盛，满铺经营，且建筑风格为传统的中式风格，非常具有老街特色。轨交11号线南翔站丰翔路1234沪宜公路南翔老街南翔74、老街嘉定商业市场嘉定商业市场南翔南翔本报告是严格保密的。南翔商业以常住居民、旅游客和交通换乘客群为南翔商业以常住居民、旅游客和交通换乘客群为主，业态齐全，品牌正逐渐由低档向中高档转型主，业态齐全，品牌正逐渐由低档向中高档转型p南翔地铁站南侧古猗园的存在加之南翔老城南翔小笼特色，为南翔站商业带来了众多的旅游客群，因此，该区域商业客群不仅有金地格林、中冶祥腾城市广场等社区居民和轨交中转客群，还有一部分来自旅游客流；p该区域商业以南翔地铁站为中心四周扩散，随着嘉天下休闲广场和中冶祥腾城市广场等城市综合体的建成招商，将对整个区域的业态进行有效补充，在品牌档次方面，随着住宅入住率的不断提升，档次将由低档75、向中高档转型。南翔老街嘉天下休闲广场金域广场嘉定商业市场嘉定商业市场南翔南翔本报告是严格保密的。马陆板块商业主要分布有马陆板块商业主要分布有天林商业广场、弘天林商业广场、弘基诚建广场和好世皇马苑商业基诚建广场和好世皇马苑商业天林商业广场：天林商业广场：以百货零售、餐饮、娱乐业态为主，同时沃尔玛的进驻也弥补了整个马陆板块无大型超市的空缺，为天林商业聚焦了人气，使得原本萧条的沪宜公路北段人气异常旺盛，但是目前项目还在发展初期，仍有部分空置，相信在嘉宝紫提湾等大盘的入住率提高以后，商业将发展的更好。弘基诚建广场：弘基诚建广场：位于沪宜公路封周路路口，以肯德基及各色私房菜引领的餐饮业态为主，上下两层，76、分内外街，同时分布有购物、娱乐休闲等业态，打造出休闲+零售+餐饮+娱乐的体验式消费一条街。好世皇马苑商业：好世皇马苑商业：位于马陆地铁站北侧，目前还处于规划期，南侧主要为好世皇马苑一期住宅项目，随着住宅项目的陆续交房，北侧4万平方米商业也将逐步规划开建。马陆站轨交11号线希望路宝安公路永盛路沪宜公路123嘉定商业市场嘉定商业市场马陆马陆本报告是严格保密的。马陆板块商业客群主要以马陆常住居民为主，马陆板块商业客群主要以马陆常住居民为主，商业较少、人气不旺、租金较低商业较少、人气不旺、租金较低p整个马陆板块的商业主要集中在马陆地铁站北侧的沪宜公路上，因为整体体量并不大，因此主要吸引着马陆该区域内的77、常住人群前来消费，又因为区域内住宅相对较少，新建公寓入住率不高，区域内待开发土地和工业区较多，因此人气并没有达到预期效果，仍有部分空置；p该区域商业以沃尔玛为主力店，拉动周边各商业，但是其知名度还不高，影响力也有限，因此租金维持在较低水平，而使得此区域商业形成恶性循环，档次也较当初规划下降不少。弘基诚建广场弘基诚建广场天林商业广场嘉定商业市场嘉定商业市场马陆马陆82本报告是严格保密的。嘉定新城主城区规划面积嘉定新城主城区规划面积120120平方公里，东平方公里，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定新城嘉定新城p嘉定新城主城区78、北起绕城森林、南至蕰藻浜、东起翔浏公路、西至嘉松北路，规划面积120平方公里，规划人口约50万。新城东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场，目前整个新城处于发展初期；p嘉定新城建设强调城市的创新性、独特性和辐射性，服务和辐射上海国际汽车城、工业开发区和周边城镇，将推动嘉定区产业、功能、形态一体化协调发展；p嘉定新城商业的发展必须待嘉定新城住宅发展成熟，人口顺利导入之后，才能逐渐起步，依托轨交11号线带动，未来嘉定新城商业体量巨大。白银路站点白银路站点嘉定新城站嘉定新城站马陆站马陆站本报告是严格保密的。中信泰富又一城商业目前处于待建期，但其中信泰富又一城商业目前处于待建期，但其规划规划7 7万79、商业将惠及众多居民万商业将惠及众多居民 中信泰富又一城商业：中信泰富又一城商业：位于嘉定新城地铁站北侧，云屏路388弄，但是目前商业处于待建期；中信泰富又一城位于嘉定新城核心区域，占地面积约16.37万平方米，规划总建筑面积约53.8万平方米，是一个集住宅、商业、酒店、写字楼于一体的综合性高端社区。中信泰富又一城自身301地块为商业办公产品，其中包含70000余平米的商业配套（精品商业街、SHOPPINGMALL、10000平米大超市等），高档酒店、办公设施，以及影院、健身会所等娱乐设施，生活机能完善，是嘉定新城未来商业核心。轨交11号线嘉定新城站1嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定新城嘉定新城本报80、告是严格保密的。中信泰富又一城二期即将开发，预示着嘉定中信泰富又一城二期即将开发，预示着嘉定新城站商业即将开建，繁华未来指日可待新城站商业即将开建，繁华未来指日可待p中信泰富又一城总共分4期开发。1期住宅已多数交房，2期为商业办公产品，未来的3期和4 期地块也是作为住宅用地，其中2期的商业包含有SHOPPINGMALL、精品商业街、大型超市、高档酒店、办公设施、影院、健身会所等。周边规划中的有行政商务中心、体育休闲公园、科技研发区和居住综合区。该商业所有生活机能非常完善，未来影响力巨大，辐射众多周边社区，将成为嘉定新城未来商业核心，繁华未来指日可待。未来商业区域嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定新城81、嘉定新城本报告是严格保密的。白银路板块商业主要分布有新城金郡商业、白银路板块商业主要分布有新城金郡商业、台北时尚风情街和风景里商业台北时尚风情街和风景里商业台北时尚风情街：台北时尚风情街：位于白银路永盛路口，建筑面积10.5万，该项目正在建设中，保利集团将打造精品商业、娱乐、餐饮、综合办公等多种业态为一体的商业中心。新城金郡商业：新城金郡商业：位于白银路地铁站南侧，总体量约7万平方米，目前金郡的商业正在规划中，主要服务于新城金郡本社区的住宅居民、未来办公客群以及轨交流动人群，从开发商得知将建成以大卖场为核心的社区商业中心。风景里商业：风景里商业：风景里是由保利集团规划建设的，目前项目建设已接近82、尾声，计划将有大卖场等，主要服务于保利在该区域的众多楼盘的社区居民。轨交11号线永盛路白银路伊宁路白银路站123嘉定商业市场嘉定商业市场白银路白银路本报告是严格保密的。白银路板块商业目前处于建设期，未来商业白银路板块商业目前处于建设期，未来商业体量大、影响范围广体量大、影响范围广p就目前而言，白银路板块的商业仍处于建设期，但是从规划和总体量看，这里将成为该区域的商业汇集体，汇集了大剧院、商业街、风情街、大卖场、购物中心等各类业态各种档次的商业，随着住宅的逐步强化，商业氛围也将在保利集团的带领下逐步兴盛；p该区域未来将建有特色风情街商业街以及保利大剧院等，将增强区域商业客群的辐射范围，同时，对本83、区域内的自住居民和交通中转客群也能有效把握，这样的规划足以留住白银路版块内客群，以及对其他区域客流的吸纳。风景里商业风景里商业风景里商业风景里商业台北时尚风情街台北时尚风情街风景里商业风景里商业嘉定商业市场嘉定商业市场白银路白银路87本报告是严格保密的。新城生活广场目前处于建设期，业态业种、新城生活广场目前处于建设期，业态业种、品牌档次、经营管理等有待规划品牌档次、经营管理等有待规划 新城生活广场：新城生活广场：与地铁11号线嘉定西站无缝对接，新城悠活城配套商业，建筑面积达48693，新城悠活城是一个集METRO交通体系、SHOPPING商业体系、APARTMENT 高尚住宅体系、SOHO 商84、务体系四大生活体系为一体的城市综合体，目前商业已经开始动工，主要围绕地铁站本体两侧建设，经营模式、品牌档次、出租出售等信息尚未确定；随着站西侧汽车站即将建成运营，以及已经开通的地铁11号线拉动，嘉定西商业的客群囊括了站周边新城悠活城、万科金色领域等社区的常住居民和地铁、公交、汽车站等交通中转客流，但是由于区域住宅不多，入住率也处在极低水平，很多土地目前待开发，因此区域商业发展还待住宅成熟后人口顺利导入才能逐渐起步。嘉定西站轨交11号线1嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定西嘉定西本报告是严格保密的。新城生活广场是一个新城生活广场是一个集餐饮、休闲、购物为集餐饮、休闲、购物为一体的时尚生活中心一体的时尚85、生活中心P89嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定西嘉定西 新城生活广场使一个集餐饮、休闲、购物为一体的时尚生活中心，铺面多元规划，面积在20-403平方米不等，商业规划多元业态的集中经营，受地铁带动，未来新城生活广场将成为嘉定西区域的商业核心。新城集团在嘉定的商业项目（新城生活广场、新城金郡商业、新城尚上城商业）均围绕地铁站点而建，可见，围绕地铁站点新建商业已成为新城集团在嘉定发展商业的一种策略。项目施工现场项目施工现场项目效果图项目效果图本报告是严格保密的。日月光伯爵天地商业位于日月光伯爵天地商业位于1111号线嘉定北站北号线嘉定北站北侧，商业体量达侧，商业体量达2323万万日月光伯爵天地商业：日86、月光伯爵天地商业：位于11号线嘉定北站北侧，日月光伯爵天地建筑面积达80万，是一个集住宅、办公、商业、酒店式公寓等为一体的大型城市综合体，其中商业体量达23万，包含22万商业中心和1万社区底商，规划有卜蜂莲花、步行街以及各种餐饮、购物、娱乐、休闲等业态业种，项目目前还处于待建时期，随着其住宅部分的陆续交房，人气的逐渐旺盛，商业也将后续跟进，对轨交和公交中转客流包括部分老城居民的吸纳也将逐渐增强。胜竹路嘉定北站轨交11号线平城路城北路1嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定北嘉定北本报告是严格保密的。日月光伯爵天地商业中心将以卢湾日月光中日月光伯爵天地商业中心将以卢湾日月光中心为蓝本，以餐饮为自身特色吸引87、消费客群心为蓝本，以餐饮为自身特色吸引消费客群嘉定商业市场嘉定商业市场嘉定北嘉定北2222万万商业中心商业中心在售在售地块地块地铁地铁 1111号线号线1 1万社万社区底商区底商p日月光伯爵天地的22万商业中心将成为嘉定北区域的商业核心，且以卢湾日月光中心为蓝本，并在业态及入驻品牌上进行全面升级；p卢湾日月光中心最初1F、B1、B2以电子城为主，2-4F为服装鞋帽、黄金珠宝为主，餐饮多集中在4-5F和B2层，业态布局和品牌选择与客群消费习惯不符，开业一年多来经营一直低迷。对业态进行优化升级，以餐饮业态为主，并增加餐饮业态种类和品牌数量，经营大为好转；p嘉定北日月光商业中心将在业态布置和品牌选择88、上将复制优化升级卢湾日月光中心，以餐饮业态为主，适当增加餐饮品牌种类，从而更大程度提升项目人气。本报告是严格保密的。嘉定商业市场嘉定商业市场商业市场综述商业市场综述各板块市场分析各板块市场分析安亭市场分析安亭市场分析嘉定市场总结嘉定市场总结本报告是严格保密的。安亭商业格局划分为老镇商业、新镇商业、安亭商业格局划分为老镇商业、新镇商业、汽车城商业汽车城商业老镇商业：老镇商业：1.1.嘉亭荟城市生活广嘉亭荟城市生活广场场2.2.世昶生活广场世昶生活广场3.3.新源休闲广场新源休闲广场4.4.澳丽好旺街澳丽好旺街5.5.沁乐时尚广场沁乐时尚广场6.6.安亭老街安亭老街7.7.新源路商业街新源路商业街89、8.8.墨玉路商业街墨玉路商业街新镇商业：新镇商业：9.9.安亭新镇商业安亭新镇商业汽车城商业：汽车城商业：10.10.新城尚上城商业新城尚上城商业11.11.尚都国际商业尚都国际商业12.12.安亭瑞仕华庭商业安亭瑞仕华庭商业237864591112老镇商业老镇商业新镇商业新镇商业汽车城商业汽车城商业安亭站101汽车城站昌吉东路站轨交11号线安亭商业市场安亭商业市场市场综述市场综述本报告是严格保密的。安亭商业目前以老镇商业为核心，新镇商业安亭商业目前以老镇商业为核心，新镇商业和汽车城商业正在逐步完善和汽车城商业正在逐步完善特点一：安亭板块目前以单核心商业为主特点一：安亭板块目前以单核心商业为90、主特点二：汽车城未来商业体量巨大前景良好特点二：汽车城未来商业体量巨大前景良好安亭板块目前以老镇商业为核心，新镇商业和汽车城商业目前商业尚未成熟，且老镇居住居民众多，客群丰富，商业发展较早，业态繁多、品牌多样，就目前而言，核心地位不可动摇目前安亭新镇和老镇待开发商业用地不多，只有汽车城还有众多待开发商业区域，随着汽车城各商业陆续动工，未来围绕汽车博览公园等将形成庞大的汽车城商业地带，发展前景良好特点三：规划未来商业业态品牌多样化特点三：规划未来商业业态品牌多样化特点四：安亭新镇人口较少，商业发展缓慢特点四：安亭新镇人口较少，商业发展缓慢虽然新镇商业和汽车城商业尚未成熟，但是随着该区域住宅社区的91、陆续竣工，以及人口的逐渐导入，商业业态和品牌将逐步呈现多元化，新镇商业和汽车城商业也将各自成为区域核心就目前安亭板块商业而言，老镇商业发展非常成熟，板块所有消费客群都会前往老镇消费，安亭新镇由于能源费用等问题导致人口导入过少，使得商业发展难以起步，目前处于停滞期p从住宅成熟度来看，目前安亭特别是汽车城区域的住宅均处于建设期，入住率普遍不高，且由于政策因素，开发力度和开发周期逐渐放缓，然而只有等人口不断进驻，商业发展才初备基础；p将来的安亭商业将由现在的安亭老镇商业为核心商业发展成为老镇商业为主要核心商业、新镇商业和汽车城商业为各区域核心商业的商业格局。安亭商业市场安亭商业市场市场综述市场综述本92、报告是严格保密的。嘉亭荟城市生活广场嘉亭荟城市生活广场p项目介绍：项目介绍：嘉亭荟是一个集住宅、办公、商业、酒店式公寓为一体的城市综合体，嘉亭荟城市生活广场是嘉亭荟的商业部分，预计今年5月开业；p区位区位地段地段：位于墨玉南路1033号，紧邻地铁11号线安亭站；p产品构成：产品构成：由65000平方米的商场和66000平方米的商业性质写字楼构成；p规模体量规模体量：商业建筑面积达65000平方米；p市场市场地位地位：安亭区域内首个一站式城市综合体；p功能定位：功能定位：集零售、餐饮、配套、娱乐、休闲为一体，服务于周边众多常住居民、商务客及地铁流动客群。嘉亭荟城市嘉亭荟城市生活广场生活广场新源路93、曹安公路轨交11号线墨玉路安亭站安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。嘉亭荟城市生活广场商户例举嘉亭荟城市生活广场商户例举嘉亭荟城市生活广场柔和了虚拟和实体购物环境，营造了独特的消费休闲氛围。功能业态包括品牌旗舰店、儿童游乐场、餐饮、娱乐、康体、文化、教育等，同时，上影CGV电影院、上海歌城等丰富了其娱乐业态，大润发卖场的进驻也将为嘉亭荟城市生活广场聚焦人气。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。主力店主力店CGVCGV国际影城、大润发国际影城、大润发次主力店次主力店上海歌城上海歌城主力店：主力店：CGV国际影城是嘉亭荟城市生活广场的主力店，继莘庄和94、大宁两家CGV影院成功运营以来的第三家。大润发同样作为嘉亭荟的主力店入驻，大卖场的进驻将带动嘉亭荟城市生活广场的人气。主力店的引入提升了项目的档次，拉动了项目的客流，增加了项目的吸纳率。次主力店：次主力店：上海歌城是项目的次主力店，一直以倡导健康、时尚、阳光的休闲娱乐为宗旨，消费水平也迎合了商务客、常住居民、大众员工等消费需要，以人性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与自在的欢唱。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。嘉亭荟城市生活广场将成为安亭第一个一站嘉亭荟城市生活广场将成为安亭第一个一站式生活广场式生活广场启示 从对嘉亭荟城市生活广场的分析可以看出：一、找到属于自95、己的客群，根据他们的需求设定业态和品牌，同时注意聚客业态和其他业态之间的互补，对一个商业项目的发展具有实质性的意义；二、主力店的引入对一个商业项目的人气聚焦也必不可缺。特点：特点：p崇邦房地产作为上海房地产的新兴力量，已成功开发了包括大宁国际在内的几个知名商业，嘉亭荟城市广场也将以一站式生活广场的方式展示在安亭人面前；p嘉亭荟城市生活广场以统一经营、统一招商的经营管理模式，为后期成功运营奠定了基础，项目只租不售，目前招商已基本完成，有近200个商家进驻；p项目以零售、餐饮业态为主，配套、娱乐、休闲业态为辅，多样化的业态分布将使得项目运营更加成功；pCGV国际影城、大润发、上海歌城等具有影响力的96、商家进驻有助于项目的人气提升；p嘉亭荟是集住宅、商业、办公等为一体的综合体项目，嘉亭荟城市生活广场作为嘉亭荟的商业部分，更是依托嘉亭荟的居住、办公等人群作为消费客群，同时，来自汽车城、老城、轨交流动人群也将成为嘉亭荟城市生活广场的消费主力军。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。世昶生活广场世昶生活广场位于安亭核心位置新源路位于安亭核心位置新源路商业街，全长商业街，全长300300米米世昶生活广场：世昶生活广场：位于安亭核心位置新源路商业街，商业总体量约8000平方米，业态以餐饮业为主，全长约300米。世昶生活广场商业类型以沿街商铺为主，目前满租经营，虽然总商户数目不多，97、但是经营情况良好。114新源路泽普路墨玉路曹安公路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。世昶生活广场以餐饮业态为主，方便了世昶世昶生活广场以餐饮业态为主，方便了世昶大厦商务客群和新源路辐射客群的餐饮消费大厦商务客群和新源路辐射客群的餐饮消费需求需求p世昶生活广场最初是作为世昶商务广场的配套商业，但是由于体量不小，且临街临新源路，逐渐成为新源路南段的餐饮聚集地，方便了大厦商务客群和新源路辐射客群的餐饮消费需求；p项目建筑形态1复2，主力开间面积在100平方米左右，适合做一些小型特色餐饮，同时项目位于新源路上，受新源路商业辐射，使得餐饮业态为主的世昶生活广场整体经营情况良好。98、安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。新源休闲广场新源休闲广场与世昶生活广场一路之隔，与世昶生活广场一路之隔，位于新源路西侧，全长位于新源路西侧，全长300300米，内外街布置米，内外街布置新源休闲广场：新源休闲广场：商业体量11507，与世昶生活广场只有一路之隔，经营情况良好。新源休闲广场以差异化餐饮业态和娱乐休闲业态为主，不仅满足了周边商务客、居民、中转客群的各种餐饮需求，同时还满足了其娱乐休闲消费需求，错位经营，定位精准。113新源路泽普路墨玉路曹安公路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。定位休闲、娱乐、中小型特色餐饮的新源休定位休闲、娱乐、99、中小型特色餐饮的新源休闲广场与世昶生活广场成功错位，经营良好闲广场与世昶生活广场成功错位，经营良好p新源休闲广场定位休闲、娱乐、中小型特色餐饮，主要形态以酒吧、量贩KTV、SPA会所、特色餐饮，与对面市场生活广场有效错位，经营状况良好。同时，充分利用河景观，巧妙布置内街商业，做到收益最大化；p项目定位汽车城俱乐部街区，不仅满足周边商务客和社区居民的餐饮娱乐休闲需求，更满足了汽车城日益增多的商贸、会展、观赛、旅游的人群对休闲娱乐的消费需求。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。澳丽好旺街澳丽好旺街位于新源路北段，临近民丰路，位于新源路北段，临近民丰路，总体量约一万平方米总体100、量约一万平方米澳丽好旺街：澳丽好旺街：位于新源路北段，作为11万的澳丽映象嘉园的社区商业，商业体量约1万，2-3层商业街，没有统一经营管理，开发商出售由小业主自行出租，配套服务业态为主。受新源路商业辐射，经营情况不错，但由于区位靠北且没有主力店，租金只有新源路核心地段的一半。114新源路民丰路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。澳丽好旺街以配套服务业态为主，人气旺盛、澳丽好旺街以配套服务业态为主，人气旺盛、业种齐全、经营良好业种齐全、经营良好p澳丽好旺街作为澳丽映象嘉园的社区商业主要以配套商业为主，同时紧邻新源路商业，业态品牌特点也带有新源路商业的特色，面向整个安亭老镇101、，整体经营状况良好；p项目作为一个商业集中体，虽然没有进行专业的业态定位和品牌筛选，但是由于体量不大，且临近澳丽映象社区和新源路商业，因此吸引了不仅来自周边社区的居民，还有新源路商业街辐射人流。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。沁乐时尚广场沁乐时尚广场位于民丰路位于民丰路806806号，体量号，体量1877118771平方米，目前处于招商阶段平方米，目前处于招商阶段沁乐时尚广场：沁乐时尚广场：位于民丰路806号，体量18771平方米，建筑形态4层商业体，但目前只有三家店铺开业，规划各楼层的招商项目，包括一楼的万宁等目前均没有进驻，前期项目已全部出售，目前统一经营管理，102、招租的租金在1.5-3.5元/平方米/天。13 2新源路民丰路墨玉路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。沁乐时尚广场出售成功、招商失败、业态齐全、沁乐时尚广场出售成功、招商失败、业态齐全、客群单一客群单一p沁乐时尚广场在短短的六个月内将总高四层，体量近两万平方米的商铺一售而空，但是在后期经营方面，由于区位较偏，位于安亭老镇商业的最北段，而且总高四层，北面铁路天然隔断，导致招商成为项目发展的难题，使得项目几乎全部空置；p项目作为一个集中式商业，具有易规划好管理的优势，但是多重因素使得其客群面受限制，客群来源单一，只有安亭老镇北部的部分居民可能前往消费，这是众多商家不愿入驻103、的主因，如果项目能进一步做好宣传和项目包装，并在初期多引进聚客业态，相信后期经营可以有所好转。安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。安亭老街安亭老街政府打造的古镇文化特色的安政府打造的古镇文化特色的安亭老式街区亭老式街区安亭老街：安亭老街：作为政府打造的古镇文化特色的安亭老式街区，拥有150余家大小商铺，安亭老街已逐步成为安亭老镇的形象展示口，商业街以古文化特色小商品为主，不仅吸引了部分旅游客群，更吸引着众多安亭老镇常住居民前来消费。1261314新源路三星路曹新路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。安亭老街商业市场以小商品为主，但是经营安亭老街商104、业市场以小商品为主，但是经营情况一般，更多的展示着老镇形象情况一般，更多的展示着老镇形象p安亭老街商业市场以古文化特色的小商品为主，但是由于宣传不到位、单面铺不互动不循环、同质化现象严重等多方面因素，导致经营情况一般，有10%左右的空置率，租金也低到2.5元/平方米/天，然而，老街更多的起着展示老镇形象的重任；p老街客群主要来自安亭老镇常住居民，其商业消费也是靠这些居民拉动，只有少数旅游客群前往消费。同时，又因为新源路商业与其紧邻，所以老镇居民的目的性消费都集中在新源路，这也是老街经营日趋下降的一个因素。p刚开始大家冲着好奇心都会来我们这里看看，当时还是很热闹的，但是慢慢的政府不加以宣传，而且105、我们这里开店的卖的东西都差不多，竞争太大了，所以我们生意一日不如一日，很多人家都做不下去不做了，就这样，这里慢慢的下去了。老街商户安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业108本报告是严格保密的。新源路商业街新源路商业街位于安亭新源路两侧，全位于安亭新源路两侧，全长近三千米，集齐各种业态业种长近三千米，集齐各种业态业种新源路商业街：新源路商业街：位于安亭新源路两侧，全长近三千米，成为安亭传统的也是最繁华的商业集中地，1F平均租金5元/天，其中新源路核心地段最高租金高达11.8元/天，区位较差铺面也有低到2元/天，2F租金在1.5-2.5元/天，商业街业态齐全、品牌多样，满足了整个安亭区域消费客106、群的目的性消费需求。11528新源路三星路曹新路14安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。新源路系安亭镇最繁荣、热闹的商业街，被新源路系安亭镇最繁荣、热闹的商业街，被称作为安亭的南京路称作为安亭的南京路p新源路系安亭镇最繁荣、热闹的商业街，被称作为安亭的南京路，不论从大卖场世纪联华，还是各色餐饮肯德基、永和大王等，还是购物类型的七匹狼等，还是休闲娱乐的足浴网吧游艺等，样样俱全，商业街集餐饮、零售、配套服务、休闲、娱乐为一体；p项目初期是以传统的配套商业为主、少许餐饮业态，但是随着周边零散配套业的不断发展，新源路商业也随之不断改革，转变成现在的多元化、差异化业态品牌分布格局107、，从而保证客源不流失，经营依然旺盛；p新源路商业街以其根深蒂固的影响力和客群消费习惯，已在安亭扎根，如果说老镇商业是安亭的核心，那么新源路商业街就是老镇商业的核心，客群辐射了整个安亭板块，辐射面大辐射范围广。p我们生活在这里几十年了，不论买菜买衣服还是吃饭，都在这里（新源路上），去市区那么远，不愿出门，也没觉得其他地方比这里好比这里方便的，晚上也经常跟老伴来这里逛逛，这里很热闹的。安亭老镇居民安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业110本报告是严格保密的。墨玉路商业街墨玉路商业街南起曹安公路，北至和静路，南起曹安公路，北至和静路，全长全长15001500米米墨玉路商业街：墨玉路商业街：全长1108、500米，作为安亭金融一条街，分布有众多银行等金融机构。同时墨玉路商业街也分布着各色商务休闲餐饮、特色餐饮等，少量配套、零售业态，该商业街承载着安亭政务、商务等重任，与新源路商业错位经营，人气旺盛。1151630824和静路墨玉路曹安公路安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业本报告是严格保密的。墨玉路商业街汇集了商务客、轨交公交中转客、墨玉路商业街汇集了商务客、轨交公交中转客、汽车城员工、周边居民等众多客群为一体汽车城员工、周边居民等众多客群为一体p墨玉路商业街以银行等金融配套业态为主，各色餐饮、零售业态分布其中，小面积30以下商铺租金在3.5-7元/平方米/天，大面积商铺租金则更低，维持在109、2-4.5元/平方米/天，但是所有商户均满铺经营，人气非常旺盛，可见租金仍有挖掘空间；p该商业街以其独特的业态配比和多样化的档次分布，吸引了不仅来自轨交、公交、汽车的中转客群，还有部分商务、政务客群，以及汽车城的员工和本地居民，吸纳率较高，商业定位满足了其客群的消费需求。p墨玉路白天有很多政府官员、商务人士穿梭其中，而且汽车站也在墨玉路上，人流量非常的大，晚上这里（墨玉路）更是人山人海，逛街的、买衣服的、吃饭的什么人都有，不知道的人还以为在市区呢。西上海名邸售楼人员安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇商业112本报告是严格保密的。老镇商业总结老镇商业总结总结安亭商业市场安亭商业市场老镇商业老镇110、商业本报告是严格保密的。安亭新镇位于沪宁高速以北、吴淞江以南，安亭新镇位于沪宁高速以北、吴淞江以南，总面积总面积5.45.4平方公里平方公里p安亭新镇位于沪宁高速以北、吴淞江以南，总面积5.4平方公里，地处吴淞江、蕰藻浜的三江交汇之处；p安亭新镇作为“一城九镇”率先启动的第一镇，由德国著名的AS&P公司设计规划，打造纯别墅区特色，具有鲜明的德国特色风貌，且整个新镇采用与德国同步的国际一流的工艺技术和建筑材料，实施24小时的集中供冷、供热等系统，住宅内实行全天候恒温系统，居住条件十分优越；p虽然如此优雅的环境，但是入住率并不高，因为住户能承担得起2.8元/平方米/月的物业费，但是承担不起使用热水111、冷气、暖气所产生的能源费用，正常一个月2000元以上的能源费使得众多购房者买得起住不起。北安德路京沪高速南安德路墨玉南路安礼路安亭新镇安亭新镇安亭商业市场安亭商业市场新镇商业新镇商业本报告是严格保密的。安亭新镇商业安亭新镇商业位于安礼路、安智路和安位于安礼路、安智路和安诚路上，以集中商业诚路上，以集中商业+社区底商分布、空置率社区底商分布、空置率高高安亭新镇商业：安亭新镇商业：安亭新镇作为安亭的一个新型小镇，位于安亭板块的南部，商业也是随着住宅的兴起逐步发展。商业总体量达10万平方米，其中集中商业体量4.1万平方米，规划引进大型购物中心，且中心广场拥有教堂等配套设施，其他社区底商总体量5.9112、万平方米，总体商业体量巨大，但由于能源费用过高，普遍住宅的入住率不高，人口导入不够，使得商业也无法正常发展，目前仅十多家配套业态为主的商家入驻，空置率90%以上。安亭商业市场安亭商业市场新镇商业新镇商业1102345 6 789北安德路南安德路京沪高速墨玉南路安礼路新镇商业安智路安诚路集中商业集中商业115本报告是严格保密的。安亭新镇人口导入缓慢，新镇商业发展更是安亭新镇人口导入缓慢，新镇商业发展更是步履维艰步履维艰p安亭新镇作为安亭的新的住宅集聚地，商业发展也至关重要，但是由于居住能源费用较高的因素，导致入住率不高，作为一个新镇，没有一定量的人口保证，发展商业只能是纸上谈兵，拥有集中式商业的113、中心广场目前也全部空置，难以开业，因此，新镇的商业目前处于停滞期，人气氛围和商业氛围亟待提升；p新镇由于区位处于安亭西南部，被吴淞江和蕰藻浜天然阻隔，导致新镇商业的客群有很大的局限性，只针对新镇自身社区居民，因此，客群的单一也使得住宅入住率本不高的新镇，商业无法进一步发展，租金也低到1.5元/平方米/天。p来我们这里吃饭的大多是一些装修工人和清洁工人，这个地方（安亭新镇）都没什么人的，像我们这种100个平方的铺子一年也就5万多块钱，边上空的铺子很多很多的，我们的生意也不怎么样的。安亭新镇沙县小吃安亭商业市场安亭商业市场新镇商业新镇商业本报告是严格保密的。新镇商业总结新镇商业总结总结安亭商业市场114、安亭商业市场新镇商业新镇商业本报告是严格保密的。汽车城商业目前主要分布有新城尚上城商业、汽车城商业目前主要分布有新城尚上城商业、尚都国际商业和安亭瑞仕华庭商业尚都国际商业和安亭瑞仕华庭商业新城尚上城商业新城尚上城商业尚都国际商业尚都国际商业安亭瑞仕华庭商业安亭瑞仕华庭商业米泉南路于田南路安虹路博园路曹安公路上海汽车城站轨交11号线123安亭商业市场安亭商业市场汽车城商业汽车城商业p安亭-上海国际汽车城是上海市政府“十五”计划中的重点建设项目，占地68平方公里，包括核心区、整车和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等五大区域；p汽车城商业目前主要分布有新城尚上城商业、尚都国际商业和115、安亭瑞仕华庭商业，商业总体量不大；p未来汽车城将形成包括汽车城步行街在内的众多商业项目，依托汽车博览公园，发展前景良好。本报告是严格保密的。新城尚上城商业位于地铁新城尚上城商业位于地铁1111号线上海汽车城号线上海汽车城站南北两侧，总体量站南北两侧，总体量1746017460平方米平方米安亭商业市场安亭商业市场汽车城商业汽车城商业p新城尚上城集汇高层住宅、商铺和SOHO办公等多种物业形态于一身，体量达17.3万平方米，目前住宅正在陆续交房，商业部分围绕轻轨站南北两侧商业总体量达17460，其中南侧商业2810、北侧4690、酒店式公寓底商9960；p新城尚上城商业体量不大，由于紧邻轻轨站且位于116、新城尚上城内部，未来商业业态定位多服务社区居民和部分轻轨流动客群，对本案影响不大。新城尚上城商业新城尚上城商业上海汽车城站轨交11号线安悦路曹安公路安谐路安驰路SOHOSOHO底商底商本报告是严格保密的。尚都国际商业作为尚都国际的社区底商，商业尚都国际商业作为尚都国际的社区底商，商业总体量约总体量约35003500平方米平方米安亭商业市场安亭商业市场汽车城商业汽车城商业p尚都国际是由3.4万平方米精装修酒店式公寓和社区底商组成，其中酒店式公寓部分已出售过半，不久也将交房入住，商业部分总体量约3500平方米，目前已基本竣工；p尚都国际商业总套数26套，目前已内部处理18套，出售均价为26096元117、/平方米，由于内部出售商业作为投资商工程抵债，因此单价高于市场，其余开发商自己保留，并且开发商统一经营管理。据售楼人员透露，由于商业体量不大，周边人口欠缺，待今年八月份酒店式公寓交房后商业才开始招商；p由于尚都国际商业总体量不大，商业客群多为自身社区居民，因此对本案未来商业经营影响不大。尚都国际尚都国际安驰路博园路米泉南路尚都国际商业尚都国际商业本报告是严格保密的。安亭瑞仕华庭商业目前处于建设期，总体量安亭瑞仕华庭商业目前处于建设期，总体量1300013000平方米平方米安亭商业市场安亭商业市场汽车城商业汽车城商业p安亭瑞仕华庭集别墅、住宅、商业为一体，总体量40.6万平方米，目前别墅物业在售118、，商业部分处于建设期，不出售也不招商，随着别墅入住率提高，商业部分也将逐步投入运营；p安亭瑞仕华庭商业总体量约13000平方米，主要服务于安亭瑞仕华庭社区居民和部分上海汽车股份有限公司职工以及南部颖奕高尔夫别墅区居民，商业体量有限，辐射范围也有限，本案位置地处安亭瑞仕华庭1公里范围之外，因此，安亭瑞仕华庭商业对本案未来商业的影响也非常有限。安拓路安研路安虹路安亭瑞仕安亭瑞仕华庭商业华庭商业安亭瑞仕华庭安亭瑞仕华庭博园路本报告是严格保密的。汽车城商业总结汽车城商业总结总结安亭商业市场安亭商业市场汽车城商业汽车城商业本报告是严格保密的。安亭商业与花桥商业未来将融为一体，客群安亭商业与花桥商业未来将119、融为一体，客群共享，差异化商业定位有助于商业良性发展共享，差异化商业定位有助于商业良性发展p随着11号线今年将延伸至江苏花桥区域，直接将安亭与花桥融为一体；p江苏省唯一的省级CBD花桥国际商务城，集商业、办公和居住为一体。以8万平方米的绿地21城乐和城商业为标杆的花桥国际商务城商业将逐步兴起；p未来几年内，花桥国际商务城建成后将形成拥有30万商务和服务人口，1000万平方米建筑面积的城市格局，随之产生的商业消费也是庞大的，不仅在花桥区域内消费，客群也将蔓延至安亭区域；p安亭区域未来的商业体量也是巨大的，人口导入也会迅速上升，所产生的商业消费也将覆盖整个安亭区域和无缝对接的花桥区域。花桥花桥安亭120、安亭京沪高速曹安公路花安路地铁地铁1111号线号线外青松公路墨玉路花桥商业市场花桥商业市场市场概述市场概述本报告是严格保密的。绿地绿地2121城乐和城商业概况城乐和城商业概况p项目介绍：项目介绍：绿地21城乐和城商业集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，是目前当地仅有的综合性商业中心，乐和城商业是绿地21城目前开业且经营状况良好的商业项目；p区位区位地段地段：绿地大道555号，紧邻在建地铁11号线光明路站；p规模规模体量体量：绿地21城总占地2万亩，其中乐和城商业建筑面积达8万平方米；p市场市场地位地位：目前花桥仅有的综合性商业中心；p功能定位：功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，服务绿地21121、城常住居民以及部分安亭、青浦、花桥等区域客群。绿地21城乐和城商业乐和城商业京沪高速曹安公路上海绕城高速绿地大道安亭安亭5KM5KM花桥花桥花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是严格保密的。绿地绿地2121城乐和城商户例举城乐和城商户例举1、麦当劳2、易买得3、欣网e家4、盛世兴家具城5、劲康家居6、欧洲城家具城7、伊加伊花桥店8、Adidas折扣店9、中影国际影城10、好汉锅11、贝依烘焙12、后宫壹号13、汇易广告14、九号公馆15、LOCK&LOCK16、快客17、汇银家电连锁18、欢歌KTV19、原力健健身中心20、明珠空调21、瀚宇地产22、湘菜馆23、木屋碳烤24、沙县小吃2122、5、环宇房产26、GUCCI桌球27、加州风情小吃28、四海游龙锅贴29、玛丽阿姨洗衣30、绿地人家31、全家32、卡蛙依屋33、喜士多34、盆盆香川菜35、千恒地产36、璟彩银坊37、戴博蓝38、湖彩小馆39、徽府美食40、倩宇装饰41、吉祥混沌42、SEGA43、外贸衣库44、恒洁干洗45、叶青便当46、东北人家47、龙足轩足浴48、湘菜馆49、天府人家50、灶本膳16710111516202126273637454650花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是严格保密的。主力店：易买得、中影国际影城主力店：易买得、中影国际影城次主力店：欢歌次主力店：欢歌KTVKTV、九号公馆、九号公123、馆主力店：主力店：易买得花桥店于2008.6.12盛大开幕，是一个适合消费者需求的生活购物中心；中影国际影城占地3200平方米，6个影厅均为国际先进数字放映机，可容纳近969人同时观影。主力店的入驻提升了项目的档次，拉动了项目的客流。次主力店：次主力店：欢歌KTV和九号公馆是项目次主力店。欢歌KTV以人性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与自在的欢唱，是一个集娱乐卡拉OK和餐饮服务为一体的娱乐场所；九号公馆一个集量贩KTV和酒吧为一体的娱乐场所，聚客性强。花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是严格保密的。绿地绿地2121城乐和城商业餐饮业态占绝对主导地城乐和城商业餐饮业态占绝对主导地位124、，档次中低档位，档次中低档业态描述：通过对乐和城各类商业业态的数量统计分析来看，该商业餐饮业态比重最大占44%，其次是零售占26%，最后配套占14%、娱乐占10%、休闲占6%。档次描述：通过乐和城商业档次统计分析，项目商业档次中低档，低档占到90%，中档只占10%。主力店中影国际影城和次主力店九号公馆的引入，有望提升项目的档次。花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是严格保密的。项目在运营初期采取统一经营、统一招商的项目在运营初期采取统一经营、统一招商的经营管理模式，为后期成功运营奠定了基础经营管理模式，为后期成功运营奠定了基础p绿地21城乐和城商业于2006年底开盘出售，除部分主力店持有125、，其他均出售，不到一年时间已基本售罄，且项目在运营初期采取统一经营、统一招商的经营管理模式，为后期成功运营奠定了基础；p项目运营初期由于没能引进主力店，经营情况惨淡，2008年中旬易买得和麦当劳等进驻，项目开始迅速发展，租金也逐步攀升，各类商家也开始进驻；p目前易买得所在G幢楼为绿地开发商持有，易买得持经营使用权，1F为易买得店中店，零售和餐饮业态为主，2F为易买得商场部分，3F和4F目前空置。预计今年七月份易买得开始招商，1F商家将搬迁至3F和4F，1F将打造成易买得美食广场，2F为易买得商场，3-4F作为易买得店中店进行招租，面积大小和租金待定。花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是126、严格保密的。绿地绿地2121城乐和城商业是目前花桥区域唯一的城乐和城商业是目前花桥区域唯一的综合性商业项目，辐射范围广，经营状况良综合性商业项目，辐射范围广，经营状况良好好启示 从对乐和城商业的分析可以看出：一、统一经营、统一招商的经营管理模式是项目后期成功运营的关键；二、地段并非发展商业的限制条件，找到属于自己的客群，根据他们的需求设定业态和品牌，对一个商业项目的发展至关重要。特点：特点：p乐和城商业是目前花桥区域唯一的综合性商业项目，辐射范围广，业态齐全，档次中低档，经营情况良好，满足了绿地21城、花桥商务区及周边众多乡镇常住居民的消费需求；p项目在运营初期采取统一经营、统一招商的经营管理127、模式，为后期成功运营奠定了基础；p乐和城以餐饮、零售、配套、娱乐、休闲全业态布置，齐全的业态分布使得项目更易聚客、更易经营，且各业态之间相互带动，使得乐和城商业经营持续良好；p易买得、中影国际影城、欢歌KTV、九号公馆等具有影响力的商家进驻有助于项目的人气提升；p绿地21城是集住宅、商业、办公、酒店式公寓等为一体的综合体项目，乐和城商业作为绿地21城的商业部分，更是依托绿地21城的居住、办公等人群作为消费客群，同时来自花桥商务城、张浦、陆家、千灯、石浦、安亭、青浦等区域高达70万常住人口也已成为绿地21城乐和城商业的消费主力军。花桥商业市场花桥商业市场乐和城乐和城本报告是严格保密的。花桥商业总128、结花桥商业总结总结花桥商业市场花桥商业市场总结总结本报告是严格保密的。嘉定特别是安亭在售商业整体销售较好，投嘉定特别是安亭在售商业整体销售较好，投资需求旺盛，为未来商铺销售提供了市场基资需求旺盛，为未来商铺销售提供了市场基础础市场市场去化去化良好良好安亭商业市场安亭商业市场销售市场销售市场本报告是严格保密的。安亭目前销售市场商业项目：世昶生活广场、澳丽好安亭目前销售市场商业项目：世昶生活广场、澳丽好旺街、沁乐时尚广场、尚都国际商业、新城尚上城商旺街、沁乐时尚广场、尚都国际商业、新城尚上城商业、黄渡新天地业、黄渡新天地安亭商业市场安亭商业市场销售市场销售市场p安亭商业销售市场只有六个商业项目，目129、前只有黄渡新天地和新城尚上城商业在售，其他商业均已售完或开发商持有；p澳丽好旺街和世昶生活广场在2010年之前已售罄，且体量不大，对本案借鉴意义不大，尚都国际商业开发商内部销售，部分持有，不做参考；p新城尚上城商业目前直接销售地铁商业7500，已售约35%，后期近1万商业也将在今年推出，商业定位与出售时间与本案错位，对本案影响不大；p沁乐时尚广场销售承诺五年统一经营，每年8%回报，且小面积为主，近2万的商业6个月全部售罄，销售非常成功，值得本案借鉴；p黄渡新天地虽然单价较高、地段不好，但由于三年统一经营，每年6%回报，使得商铺目前已售65%，然而由于面积过大，多数超过100，且均为一楼复二楼，130、使得其销售周期过长，本案应尽量避免。沁乐时沁乐时尚广场尚广场尚都国尚都国际商业际商业世昶生世昶生活广场活广场澳丽好澳丽好旺街旺街黄渡新黄渡新天地天地安亭站汽车城站昌吉东路站轨交11号线嘉松公路曹安公路博园路墨玉路新城尚上新城尚上城商业城商业本报告是严格保密的。新城尚上城轨交二层商业均价新城尚上城轨交二层商业均价2.22.2万，层高万，层高4.84.8米，米，20112011年底开盘至今销售年底开盘至今销售20%20%p目前新城尚上城南侧商业2810和北侧4690已开盘出售，售价1F27000元/，2F18000元/，且目前已出售约20%，2F部分商业被一家公司购买。商铺1F层高4.8m，2F层131、高4.5m，开间面积20-300，今年年底交付使用，由于体量不大且紧邻地铁站本体两侧，因此新城开发商采取直接销售不返租的销售模式，在出售住宅的同时顺带出售商业，后期酒店式公寓4层底商9960预计今年中下旬开盘。安亭商业市场安亭商业市场销售市场销售市场新城尚上城商业新城尚上城商业上海汽上海汽车城站车城站轨交轨交1111号线号线安悦路曹安公路安谐路安驰路SOHOSOHO底商底商四层四层二层二层一层一层四层四层南侧1F、北侧2F南侧1F、北侧1F北侧1F北侧2F南侧北侧北侧本报告是严格保密的。通过统一经营、返租、小面积、主力店的销通过统一经营、返租、小面积、主力店的销售优势，实现快速销售，地段劣势将132、被弱化售优势，实现快速销售，地段劣势将被弱化沁乐时尚广场沁乐时尚广场p小面积商铺一直以来作为商铺出售的销售优势，同时投资客户易被主力店、统一经营、售后返租等销售外壳打动，对地段区位等条件并非十分敏感，因此市场上地段劣势的商铺也可以销售成功；p可通过统一经营、返租、小面积、主力店的销售优势弱化商铺其他劣势，从而达到快速销售的目的，沁乐时尚广场采取售后返租模式，五年统一管理，每年8%回报，销售非常成功。本案相对于新城尚上城商业地段略处劣势，但是完全可以通过销售外壳弱化。安亭商业市场安亭商业市场销售市场销售市场本报告是严格保密的。投资者对总价敏感，易被主力店、统一经营、投资者对总价敏感，易被主力店、133、统一经营、售后返租等销售外壳打动，地段并非限制条售后返租等销售外壳打动，地段并非限制条件件市场表现市场表现1 1：好地段商铺收到投资者关注：好地段商铺收到投资者关注市场表现市场表现2 2：街铺热销、地段不敏感：街铺热销、地段不敏感新城尚上城商业新城尚上城商业刚开盘不久，就已出售约35%甚至有投资客整体购买其二楼部分商铺，项目紧邻上海汽车城地铁站，地段优势使得其销售良好，因此，好地段商铺更易引起投资者关注沁乐时尚广场沁乐时尚广场虽然离地铁等都很远，周边发展尚未成熟，但是其为沿民丰路街铺，因此开盘去化良好，目前已售罄，与此同时，售价也未低于同地段住宅价格市场表现市场表现3 3：小面积商铺价高抢手：134、小面积商铺价高抢手市场表现市场表现4 4：主力店：主力店+返租，带动商业热销返租，带动商业热销世昶生活广场世昶生活广场面积集中在70左右，2008年开盘，均价已近1.1万元/，而当时区域住宅价格还低于1万/，这样的价格却在开盘不久就去化不少，可见小面积商铺价高依然抢手黄渡新天地黄渡新天地并非传统商业价值高地，但依然靠知名餐饮娱乐等主力店带动+返租模式使得其商业已销售65%左右，投资者有了双重心理保障，哪怕价格较高，销售依然火爆p商铺投资者关注地段、投资价值、物业升值、容易被主力店、统一经营、售后返租等销售外壳打动，因而地段并非限制条件；p投资者对于总价非常敏感，80万元以下商铺接受度最高。p本135、项目位于安亭汽车城板块核心，未来通过小面积本项目位于安亭汽车城板块核心，未来通过小面积+销售外壳，销售目标较容易实现；销售外壳，销售目标较容易实现；p通过对安亭商业市场的分析，安亭目前在售商业市场只有新城尚上城商业和黄渡新天地，与本通过对安亭商业市场的分析，安亭目前在售商业市场只有新城尚上城商业和黄渡新天地，与本案商业出售时间错位且体量不大，未来本案商业出售竞争较小、前景良好。案商业出售时间错位且体量不大，未来本案商业出售竞争较小、前景良好。安亭商业市场安亭商业市场销售市场销售市场本报告是严格保密的。安亭商业市场现状安亭商业市场现状总结总结二、组团发展组团发展安亭商业按照区位可划分为老镇商业、136、新镇商业和汽车城商业三个组团商业；五、客群情况客群情况由于安亭商业三个组团中只有老镇商业发展成熟业态齐全，使得新镇和汽车城目前商业客群都前往老镇消费；四、租金水平租金水平目前安亭已开业项目租金以新源路和墨玉路最高，达到2-11.8元/平方米/天，其他商业由于业态、区位等因素使得租金维持在1.5-3元/平方米/天，租金水平有待提升；三、人口导入人口导入安亭新建公寓入住率普遍不高，人口导入相对缓慢，商业的发展必须依托稳定的人口数量；一、市场综述市场综述安亭的商业发展并不成熟，目前商业主要集中在老城区一带，以街铺聚集的商业街形式出现，发展相对缓慢，新镇商业和汽车城商业则还处于规划期和建设期；本报告是137、严格保密的。安亭商业市场未来发展趋势安亭商业市场未来发展趋势p安亭未来将由单核心商业发展成为多核心商业：安亭未来将由单核心商业发展成为多核心商业：依托庞大的上海国际汽车城产业带动，安亭未来将由老镇商业为核心商业发展成为老镇商业、新镇商业、汽车城商业各自为核心的多核商业格局；p汽车城商业将成为安亭新兴商业板块：汽车城商业将成为安亭新兴商业板块：汽车城商业目前众多处于规划期和建设期，未来几年内将陆续面世，随着住宅入住率的不断提升，商业发展将突飞猛进，依托汽车城产业链+汽车博览公园形成汽车城新兴商业地带；p安亭商业未来将与花桥商业相互竞争：安亭商业未来将与花桥商业相互竞争：目前花桥区域和安亭区域商业138、均处于建设期和规划期，未来几年内将同期面市，将形成商业相互竞争、客群共享的局面。总结总结本报告是严格保密的。嘉定商业市场嘉定商业市场商业市场综述商业市场综述各板块市场分析各板块市场分析安亭商业市场分析安亭商业市场分析嘉定市场总结嘉定市场总结本报告是严格保密的。嘉定商业市场现状嘉定商业市场现状现状嘉定商业市场嘉定商业市场总结总结本报告是严格保密的。嘉定商业市场未来发展趋势嘉定商业市场未来发展趋势p构筑商业构筑商业“金三角金三角”：按照嘉定区商业发展规划，将加快推进嘉定新城、国际汽车城和嘉定南部所构筑成的商业“金三角”区域，加大商业投入力度，提高商业运行质量，使商业的能级显著提升，初步形成与现代化139、中等城市相匹配的商业体系；p未来的商业体量巨大：未来的商业体量巨大：随着23万平方米的日月光伯爵天地商业、7万平方米的中信泰富又一城商业等项目的陆续规划建设，未来嘉定商业体量将依托住宅人口的导入不断增加；p品牌档次多样化发展：品牌档次多样化发展：未来嘉定商业将由现在的中低档次逐步提升为低中高档多样化档次分布，也将对目前中高端百货等中高端商业空白区域进行有效补充。嘉定商业市场嘉定商业市场总结总结本报告是严格保密的。项目属性与核心问题界定项目属性与核心问题界定嘉定房地产市场研究嘉定房地产市场研究定位推导及定位方向定位推导及定位方向整体整体开发思路梳理开发思路梳理成本核算及收益分析成本核算及收益分析140、本报告是严格保密的。定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分酒店式公寓部分酒店式公寓部分商业部分商业部分本报告是严格保密的。按照置业驱动因素将购买客群分为以下四类：按照置业驱动因素将购买客群分为以下四类：定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分通过市场分析梳理客户，把握本项目吸引的客户类型从而直接指导到项目定位通过市场分析梳理客户，把握本项目吸引的客户类型从而直接指导到项目定位高端高端置业人群置业人群刚性需求刚性需求置业人群置业人群投资性投资性置业人群置业人群首改首改居住人群居住人群1 12 23 34 4本报告是严格保密的。高端客户的需求集中在单一产品形态和资源高端客141、户的需求集中在单一产品形态和资源占有，本项目高容积率难以这一需求占有，本项目高容积率难以这一需求定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分高端客户置业特点高端客户置业特点p高端客户在不同产品和资源体系下的需求仍然较为简单，集中：高端客户在不同产品和资源体系下的需求仍然较为简单，集中：直接的资源占有和直接的资源占有和单一的外部形态单一的外部形态。单一的强势资源吸引单一的强势资源吸引单纯的物业形态吸引单纯的物业形态吸引代表项目：代表项目：瑞仕华庭别墅瑞仕华庭别墅社区内瑞仕风情景观组团，南邻国际级高尔夫球场代表项目：代表项目：颖奕高尔夫别墅颖奕高尔夫别墅比邻国际级锦标赛72洞颖奕高尔夫球场142、，全独栋低密度别墅区。p本项目本项目14C14C地块地块3.03.0容积率，物业类型上无法形成别墅产品，无法吸引高端客户。容积率，物业类型上无法形成别墅产品，无法吸引高端客户。本报告是严格保密的。首改客户多表现为对地段、配套及使用面积首改客户多表现为对地段、配套及使用面积的关注，一般以本地客群为主的关注，一般以本地客群为主定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分首改客户置业特点首改客户置业特点p置业关注点增加，由最初对价格、面积、配套、地段的基本关注，逐步升级为对产品置业关注点增加，由最初对价格、面积、配套、地段的基本关注，逐步升级为对产品综合价值的关注；尤其关注现期价值综合价值的143、关注；尤其关注现期价值对城市价值和配套的依赖对城市价值和配套的依赖对户型面积的要求对户型面积的要求 多数首改客户表现对市中心配套的强依赖，关注便利交通、商业配套、知名中小学的住宅区域；住在市中心的客群不会主动外溢。对面积的要求：实际是对功能空间即房间书的要求，多数要求2个房间，实用面积在80-90左右；对价格的要求：此类客户普遍表现为价格敏感，保证房间使用功能的基础上，压缩户型面积控制总价受市场欢迎。p首改客群为本地居民，他们有老房子，但由于居住环境差、户型面积小、首改客群为本地居民，他们有老房子，但由于居住环境差、户型面积小、交通不便等原因决定重新置业；交通不便等原因决定重新置业；本报告是严144、格保密的。刚性需求对价格敏感，追求性价比，满足置刚性需求对价格敏感，追求性价比，满足置业基本要求下更易妥协业基本要求下更易妥协定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分刚性需求客户置业特点刚性需求客户置业特点p刚性需求客户突出表现是价格敏感，追求性价比；在一定价格承受范围内，追求品刚性需求客户突出表现是价格敏感，追求性价比；在一定价格承受范围内，追求品质或地段的提升质或地段的提升地缘性明显地缘性明显价格敏感价格敏感 因居住习惯等原素，购买客群多为本地居民 刚性需求客群对价格要求敏感，追求性价比p刚性需求客群对价格敏感，追求性价比，满足置业基本要求下更易妥协；刚性需求客群对价格敏感，追145、求性价比，满足置业基本要求下更易妥协；p在市场下行期，刚性需求客户也将成为市场主力；在市场下行期，刚性需求客户也将成为市场主力；赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 投资客地域性相对于自住客更弱，只要物业有足够的投资价值，也会前往购买 这部分投资客多从自主演化而来，对投资回报率关注较少，而更关注物业本身的升值p由于现在各项调控措施的出台，较少投资客会投资住宅，因此本项目难以由于现在各项调控措施的出台，较少投资客会投资住宅，因此本项目难以吸引到投资客群；吸引到投资客群；价格敏感价格敏感 从市场表现来看，投资客对价格较为敏感，小面积、低146、总价的产品受到欢迎本报告是严格保密的。结合项目本体、市场表现、客户需求，确定结合项目本体、市场表现、客户需求，确定本项目客群主要为刚性需求和首改客群本项目客群主要为刚性需求和首改客群定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分项目项目本体本体市场市场表现表现客户客户需求需求根据四种置业驱动力结合安亭市场购买客群分析：根据四种置业驱动力结合安亭市场购买客群分析：本案住宅客群以本案住宅客群以刚性需求刚性需求和和首改客群首改客群为主为主从安亭区域项目来看，购买客户主要为安亭地区居民（年轻人婚房、黄渡、外岗居民、汽车城产业人员）的首改和刚性需求；刚性需求客户对价格敏感，追求性价比；首改客户要满147、足置业的基本要求求满足功能空间的同时有良好的配套高端高端客户客户刚需刚需客户客户首改首改客户客户投资投资客户客户刚需刚需客户客户首改首改客户客户高容积率，产品种类多，景观资源良好，依托上海国际汽车城的发展吸引更多客群；本报告是严格保密的。住宅客群定位住宅客群定位定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅客群定位住宅客群定位主要客群主要客群次要客群次要客群 核心客群核心客群 本地再改本地再改购房客群购房客群本地本地刚性购房客群刚性购房客群本地首次本地首次改善性住房客群改善性住房客群核心客群：核心客群：本地刚性购房客群（安亭老镇单身、黄渡镇、外冈镇、大众员工（非本地）；特征：特征：希望在沿轨道交通有148、一便捷的单身住房、夫妻有一方是大众员工，视安亭为第二故乡，置业安家；主要客群：主要客群：本地首次改善性住房客群（安亭老镇婚房、昆山花桥、原黄渡镇、外冈镇）；特征：特征：安亭有老房子，由于环境差、面积小、交通不便等原因重新置业；次要客群：次要客群：本地再改购房客群（安亭老镇、安亭新城、原黄渡镇、外冈镇），特征特征：多位中年人，有一定经济实力，家在嘉定，有老人不便远迁。希望能在老土地上改善更好的居住环境本报告是严格保密的。刚需和首改客户共同表现出总价敏感，关注刚需和首改客户共同表现出总价敏感，关注功能空间和产品品质等特质功能空间和产品品质等特质小面积小面积低总价低总价产品品质产品品质功能空间功能空149、间配套齐全配套齐全基于刚需基于刚需基于首改基于首改p刚需和首改客户共同表现出总价敏感；刚需和首改客户共同表现出总价敏感；p关注功能空间和产品品质等特点。关注功能空间和产品品质等特点。寻找前期客群表现的共性寻找前期客群表现的共性总价适中总价适中产品品质产品品质功能空间功能空间附加值附加值定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分本报告是严格保密的。从产品来看，嘉定区域小面积、低总价产品从产品来看，嘉定区域小面积、低总价产品均受到市场热捧，成为回现最快的产品均受到市场热捧，成为回现最快的产品p早期市场销售阻力大，而资金回现要求高；建议顺应早期市场销售阻力大，而资金回现要求高；建议顺应主流150、客户需求，产品打造以主流客户需求，产品打造以75-10075-100的的2 2房为主房为主75-9075-902 2房，房，被普遍接受被普遍接受我们面积从90到140都有，最好卖的是90左右的小3房。日月光伯爵天地销售员我们78-85左右的2房卖的最好。新城尚上城销售员价格上80-90总价在110万左右最好，年轻人能接受的总价在100万左右的居多。客户访谈如果能做出90-100的紧凑型3房销售情况肯定好，而且单价可以提升。客户访谈定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分本报告是严格保密的。住宅户型面积定位：住宅户型面积定位：100100平方米以内的二房平方米以内的二房为主力房型，占151、比为主力房型，占比60%60%以上以上定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅产品定位住宅产品定位从嘉定整个住宅市场户型面积占比来看，2房80平方米100平方米的房型几乎是占到了50%以上，市场销售率普遍在60%以上，只有个别项目因为销售节点的问题，销售率略点一些。根据市场其他项目户型比例、销售率及市场访谈上看，二房根据市场其他项目户型比例、销售率及市场访谈上看，二房100100平方米以内平方米以内是该区域的主力房型，因此建议本案的主力房型为是该区域的主力房型，因此建议本案的主力房型为100100平方米以内的二房，占平方米以内的二房，占比达到比达到50%50%以上。以上。本报告是严格保密的。定152、位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅总体定位住宅总体定位城市综合体城市综合体大型主题公园大型主题公园景观资源景观资源轨交十一号线轨交十一号线完善成熟完善成熟商业配套商业配套嘉定嘉定绿色绿色生态生态宜居宜居城城本报告是严格保密的。定位推导及定位方向定位推导及定位方向住宅部分住宅部分酒店式公寓酒店式公寓商业部分商业部分备注：此定位环节是将瑞安地块和备注：此定位环节是将瑞安地块和L L南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。本报告是严格保密的。酒店式公寓酒店式公寓居住客群定位居住客群定位项目总体定位项目总体定位购买客群定位购买客群定位本报告是严格保密的。153、本案周边居住客群有国际汽车城制造区、零本案周边居住客群有国际汽车城制造区、零部件区、研发区的产业人员及同济大学教职部件区、研发区的产业人员及同济大学教职员工员工u本案周边居住客群有汽车城制造区、零部件区、研发区的产业人员及同济大学教职员工。u研发区有数千名汽车科技研发高级人才，属于中高端收入人群；u制造区为生产车间，拥有大量一线产业员工，这一群体多为技术工人，收入较普通工人要高，属于中低端收入人群；u零部件配件园为汽车生产过程中配套企业，拥有大量产业员工及企业老板、中高层管理人员，属于中高端收入人群；u同济大学教职员工，是指同济大学中青年教师；酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位研发区研发区6154、4006400制造区制造区31.231.2万万零部件区零部件区31.231.2万万同济大学同济大学本报告是严格保密的。从市场上看，汽车城高管和中层干部、工程师居从市场上看，汽车城高管和中层干部、工程师居住在酒店式公寓，一线产业员工居住在普通住宅住在酒店式公寓，一线产业员工居住在普通住宅嘉正嘉正国际国际1 1、汽车城企业高管长期租赁；、汽车城企业高管长期租赁；2 2、来安亭出差的汽车城企业商务短、来安亭出差的汽车城企业商务短租客群；租客群；底特律底特律财富天地财富天地1 1、汽车城企业中层干部（住房补、汽车城企业中层干部（住房补贴、私家车）；贴、私家车）；2 2、汽车城工程师（月收入、汽车城工程155、师（月收入80008000以以上）；上）；普通普通住宅住宅1 1、汽车城大众制造区一线员工；、汽车城大众制造区一线员工；2 2、零部件园区普通员工；、零部件园区普通员工；酒店式公寓（有服务）：酒店式公寓（有服务）：从市场租赁情况看以汽车城企业高管及来安亭出差的汽车城企业短期商务客；酒店式公寓（无服务）酒店式公寓（无服务）：汽车城企业有住房补贴的中层领导、汽车城工程师（收入8000以上），选择房型多为60平方米的LOFT；住宅：汽车城租赁客中住宅：汽车城租赁客中大多数是制造区和零部件区的一线员工租赁居多，他们有些是一家人居住于此，选择住宅的原因除了价格便宜之外，更多的是考虑住宅有天然气便于生活。156、酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。分析两地块各自优势，确立地块所建产品特分析两地块各自优势，确立地块所建产品特性性VSVS地块地块1 1地块地块2 2u 总体量小，周边酒店服务支撑；总体量小，周边酒店服务支撑；u 商业体量不大，基本生活配套；商业体量不大，基本生活配套；u 周边无任何景观资源周边无任何景观资源u 城市综合体，五星级酒店完善服务城市综合体，五星级酒店完善服务u 10 10万商业大体量，覆盖商业全业态万商业大体量，覆盖商业全业态u 拥有拥有76.876.8万平方汽车博览公园景观万平方汽车博览公园景观通过两块地资源比较发现：瑞安地块在项目体量、商业配套繁华度、周157、边环境及自然景观四通过两块地资源比较发现：瑞安地块在项目体量、商业配套繁华度、周边环境及自然景观四个方面均弱于个方面均弱于L L南地块。结合周边客群的不同需求，因此界定：南地块。结合周边客群的不同需求，因此界定：1 1、瑞安地块酒店式公寓客群为：制造区、零部件园区员工，一房、瑞安地块酒店式公寓客群为：制造区、零部件园区员工，一房LOFTLOFT户型，配置天然气；户型，配置天然气；2 2、L L南地块酒店式公寓客群为：研发区科研人员、国内外商务客群、户型为一房至三房，部南地块酒店式公寓客群为：研发区科研人员、国内外商务客群、户型为一房至三房，部分户型平层设计，有酒店式服务。分户型平层设计，有酒店158、式服务。酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。地块酒店式公寓总体定位地块酒店式公寓总体定位安亭首创安亭首创“双五星双五星”国际国际LOFTLOFT精装公寓精装公寓LoftLoft 采用上下双层设计，在小户型内创造多功能空间 国际化国际化 享受国际完善一流物业服务“双五星双五星”享受国际五星酒店装修及二十四小时配套服务酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。地块酒店式公寓居住客群地块酒店式公寓居住客群1、汽车城企业高管长期租赁；2、来安亭出差的汽车城企业商务短租客群；房型要求：房型要求：平层设计、套房要求面积100平方米左右；1、汽车城企业中层干部（住房补贴私家159、车）；2、汽车城工程师（月收入8000以上）；房型要求：房型要求：LOFT设计、一房面积在60平方米以内；他们对居住环境的舒适性及服务质量要求更高他们的消费实力较强，因此对消费过程中的享受很重视他们注重消费品质与档次，注重私密性，同时也会有细节上的要求酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。地块酒店式公寓产品定位地块酒店式公寓产品定位市场情况汇总市场情况汇总p市场反应酒店式公寓产品面积以一房3575平方米为主；p房型以一房为主，嘉正国际和底特律有大户型，租赁给汽车城企业高管或商务客居住；p多数楼盘存在LOFT产品，层高可达5.4米。户型面积配比原则户型面积配比原则p以一房为主力160、产品；p平层和loft房型两者兼有；p本案周边汽车企业有国内外技术人员及企业高管，因此建议产品配置少量二房、三房中大户型，大房型要有酒店式服务功能。酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。“汽车人汽车人”第一居所第一居所 安亭首个纯安亭首个纯LOFT社区社区地块酒店式公寓定位地块酒店式公寓定位为汽车城制造区、零部件区员工专属定制为汽车城制造区、零部件区员工专属定制安亭第一个真正纯安亭第一个真正纯4.8米挑高社区米挑高社区开创属于开创属于“汽车人汽车人”自己的领地空间自己的领地空间P162本报告是严格保密的。酒店式公寓居住客群定位酒店式公寓居住客群定位汽车城制造区、零部件区一线产161、业员工汽车城制造区、零部件区一线产业员工 面积需求一房面积需求一房6060平方米左右，平方米左右，LOFTLOFT房型设计房型设计 外出就餐较少在家做饭居多，需要天然气配置 周边要有便捷完善的商业配套酒店式公寓酒店式公寓瑞安总体定位瑞安总体定位本报告是严格保密的。酒店式公寓产品定位酒店式公寓产品定位p全部为一房产品。p本案针对的客群是汽车城单身员工，因此建议设计成LOFT房型，体现小面积大空间的产品特性，精装设计。产业一线产业一线员工居住员工居住房型房型经济实惠经济实惠居家居家做饭做饭一房、一房、20402040平方米、层高平方米、层高4.84.8米、简装米、简装配备天然气配备天然气产品产品定162、位定位酒店式公寓酒店式公寓总体定位总体定位本报告是严格保密的。酒店式公寓酒店式公寓居住客群定位居住客群定位项目总体定位项目总体定位购买客群定位购买客群定位本报告是严格保密的。市场上酒店式公寓购买客群以投资客（上海）市场上酒店式公寓购买客群以投资客（上海）为主，其次汽车城企业高管、产业员工、工程为主，其次汽车城企业高管、产业员工、工程师师投资客投资客：面积需求：面积需求50805080平方米，平方米，按照两个项目当时售价，总价均按照两个项目当时售价，总价均在在100100万以内，房型不限；万以内，房型不限；产业员工产业员工：面积需求：面积需求50655065平方平方米，总价在米，总价在8080万163、以内，平层和万以内，平层和LOFTLOFT房型；房型；企业高管企业高管：面积需求：面积需求100100平方米平方米以上大户型，总价在以上大户型，总价在120120万以上，万以上，平层房型，对酒店式服务有需求；平层房型，对酒店式服务有需求；酒店式公寓酒店式公寓购买客群定位购买客群定位嘉正国际嘉正国际投资客投资客u 上海市区投资客、安亭私营业主u总价100万以内企业高管企业高管u 汽车城企业高管自住面积100平方米，对酒店式服务有需求；底特律财富天地底特律财富天地产业员工产业员工u 汽车城产业员工，面积5065平方米，投资兼自住；投资客投资客u上海市区投资客、安亭私营业主u总价100万以内汽车工程164、师汽车工程师u 汽车城高收入工程师，面积需求5065平方米，投资兼自住，LOFT房型；尚都国际尚都国际投资客投资客u 上海市区投资客u总价100万以内本报告是严格保密的。本案周边购买酒店式公寓潜在客群有安亭常本案周边购买酒店式公寓潜在客群有安亭常住人口、制造区、零部件区、研发区员工等住人口、制造区、零部件区、研发区员工等研发区研发区64006400人人安亭居安亭居住区住区2323万人万人本本案案制造区制造区零部件零部件区共区共31.231.2万万人人u本案周边多是汽车产业园区，同济大学教育区以及安亭老镇、新镇居民共计约54万人，为本案提供了庞大购买人群；u制造区和零部件配套区共31.2万人u安165、亭常住居民23万人；u研发区6400人酒店式公寓酒店式公寓购买客群定位购买客群定位本报告是严格保密的。本案潜在客群购买需求本案潜在客群购买需求酒店式公寓酒店式公寓购买客群定位购买客群定位本报告是严格保密的。根据市场成交客群结合本案潜在客户，确认根据市场成交客群结合本案潜在客户，确认购买客群特征购买客群特征A.A.投资客：性价比高、易出租；投资客：性价比高、易出租；B.B.汽车城企业高管：酒店服务、商业繁华；汽车城企业高管：酒店服务、商业繁华；C.C.汽车城一线员工：低总价、汽车城一线员工：低总价、LOFTLOFT；D.D.研发区工程师：低总价、研发区工程师：低总价、LOFTLOFT；E.E.住166、宅限购人员：性价比高、易出租；住宅限购人员：性价比高、易出租；市场成市场成交客群交客群A.A.投资客：面积小、总价低、投资客：面积小、总价低、B.B.企业高管：配套完善、商业繁华、企业高管：配套完善、商业繁华、100100平平方米以上；方米以上；C.C.汽车城工程师：小面积、低总价、汽车城工程师：小面积、低总价、LOFTLOFT；D.D.汽车城员工：小面积、低总价、汽车城员工：小面积、低总价、LOFTLOFT；投资客投资客企业高管企业高管汽车城工程师汽车城工程师汽车城一线员工汽车城一线员工住宅限购人员住宅限购人员酒店式公寓酒店式公寓购买客群定位购买客群定位本案潜本案潜在客群在客群本报告是严格保167、密的。酒店式公寓购买客群定位酒店式公寓购买客群定位酒店式公寓酒店式公寓购买客群定位购买客群定位核心客群：核心客群：专业投资客主要来自上海全市，看中小面积低总价，众多产业人员为公寓带来了源源不断的租赁市场；主要客群：主要客群：企业高管看中的是物业具有酒店式高品质服务和稀缺的公园景观资源，投资自住两用途兼有；工程师和一线员工购买是作为首次置业的过渡房；次要客群：次要客群：限购客群面对限购无法购买住宅产品，被迫转向公寓投资；客群消费属性：客群消费属性：主要客群主要客群次要客群次要客群 核心客群核心客群住宅住宅限购客群限购客群投资客投资客（上海全境）（上海全境）企业高管企业高管工程师工程师一线员工一线168、员工本报告是严格保密的。商业商业客群定位客群定位功能定位功能定位业态定位业态定位此定位环节是将瑞安地块和此定位环节是将瑞安地块和L L南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。总体定位总体定位主题定位主题定位主力店调研主力店调研商业投资客分析商业投资客分析本报告是严格保密的。本案周边本案周边潜在消费人群潜在消费人群以常住居民和汽车城以常住居民和汽车城产业人员为主产业人员为主商业商业消费客群定位消费客群定位研发区研发区64006400F1F1赛车赛车场，短场，短暂客流暂客流度假区度假区制造区制造区31.231.2万万安亭居住安亭居住区区2323万万花桥居169、住花桥居住区区1010万人万人口口零部件区零部件区31.231.2万万 本案周边潜在消费人群主要以安亭花桥本地常住人口及国际汽车城内的产业人员，据测算常住人口及产业人员目前已达到50万以上，远期按照规划测算达100万以上安亭、花桥常住人口安亭、花桥常住人口23万和10万；安亭汽车制造业安亭汽车制造业：2012年从业人员31.8万，2020年达到69.3万；研发人员研发人员：2012年6400人，2020年5.5万。F1F1赛车场和度假区：赛车场和度假区：目前客流较少。本报告是严格保密的。本案周边常住居民消费总量本案周边常住居民消费总量商业商业消费客群定位消费客群定位本报告是严格保密的。城市核居170、住人群每年消费金额高达城市核居住人群每年消费金额高达5.35.3亿元亿元城市核居住客群消费主要本案、周边居民及安亭和花桥居民：城市核居住客群消费主要本案、周边居民及安亭和花桥居民：1、本案及周边住宅居民消费达9513000095130000；2、本案及周边酒店式公寓居民消费达102.060000102.060000；3、周边别墅居民消费达65800006580000；4 4、花桥和安亭居民消费达、花桥和安亭居民消费达330.000000330.000000；5 5、总计：、总计：533770000533770000元元年人均消费支出年人均消费支出来源：安亭、昆山年鉴来源：安亭、昆山年鉴商业商业171、消费客群定位消费客群定位本报告是严格保密的。产业核企业商务宴请，预测每周消费金额产业核企业商务宴请，预测每周消费金额18001800万元万元根据安亭上海国际汽车城根据安亭上海国际汽车城30003000家企业数量计算家企业数量计算:每周企业商务消费（餐饮、娱乐、休闲）可每周企业商务消费（餐饮、娱乐、休闲）可达到达到18001800万元；万元；企业数量来源：安亭管委会招商处企业数量来源：安亭管委会招商处商业商业消费客群定位消费客群定位本报告是严格保密的。目前公园客流较少，随着区域的发展，旅游产业目前公园客流较少，随着区域的发展，旅游产业将后势强劲，预测旅游核客群年消费总量将后势强劲，预测旅游核客群172、年消费总量11201120万万元元本案旅游消费客群主要是汽车博览公园和本案旅游消费客群主要是汽车博览公园和F1F1赛车场短暂赛事游客：赛车场短暂赛事游客：1、汽车博览公园10万人是按照上海公园游客比例计算而来；按照计算得出一年的消费总量是1000万元；2、F1赛车场短暂客流是根据赛场座位和上座率计算而来；计算得出一年的消费总量是120万元；商业商业消费客群定位消费客群定位本报告是严格保密的。三股商业消费客群，年消费总量约三股商业消费客群，年消费总量约5.55.5亿元，亿元，居民消费占比最大居民消费占比最大商业商业消费客群定位消费客群定位根据本案周边潜在消费客群居民、企业、旅游者的消费量测算：根173、据本案周边潜在消费客群居民、企业、旅游者的消费量测算：1、商业消费量最大的群体是花桥、安亭及本案周边居民的日常生活消费达到5.3亿元；2、汽车城3000家企业商务往来消费预到1800万元；消费业态主要是餐饮、娱乐、休闲；3、旅游者每年预测14万，消费总量预到1120万元；本报告是严格保密的。商业消费客群定位商业消费客群定位核心客群：核心客群：本案和安亭花桥常住居民成为消费群体主要构成部分；特征：特征：大型餐饮、特色餐饮、影院、亲子游艺、量贩KTV、浴场；主要客群：主要客群：主要表现为汽车城商务宴请；特征：特征：大型餐饮、特色餐饮、商务KTV、浴场；次要客群：次要客群：这一群体目前受发展的限制，174、客流数量较少，但随着公园周边房地产发展，未来这里将成为安亭重要的旅游中心，届时，观光旅游客群将为本案重要的商业消费群体。特征：特征：特色餐饮、亲子游艺。主要客群主要客群次要客群次要客群本案及安亭本案及安亭花桥居民花桥居民核心客群核心客群 汽车城企业商务汽车城企业商务宴请宴请观光旅游者观光旅游者F1F1赛事观众赛事观众商业商业消费客群定位消费客群定位本报告是严格保密的。商业商业客群定位客群定位功能定位功能定位业态定位业态定位此定位环节是将瑞安地块和此定位环节是将瑞安地块和L L南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。南地块视为一体，对项目进行定位方向的确定。总体定位总体定位主题定位主题定位主力175、店调研主力店调研商业投资客分析商业投资客分析本报告是严格保密的。安亭区域内以常住居民和汽车城产业人员为主，安亭区域内以常住居民和汽车城产业人员为主，目前估算人口约目前估算人口约5050万以上，远期估算达万以上，远期估算达100100万以上万以上本案周边潜在消费人口主要是以安亭花桥本地常住人口及国际汽车城内的产业人员，据测算仅常住人口及产业人员目前已达到50万以上，远期按照规划测算达100万以上安亭、花桥常住人口安亭、花桥常住人口23万和10万；安亭汽车制造业安亭汽车制造业：2012年从业人员31.8万，2020年达到69.3万；研发人员研发人员：2012年6400人，2020年5.5万。F1F176、1赛车场和度假区：赛车场和度假区：目前客流较少。研发研发区区64006400F1F1赛车赛车场，短场，短暂客流暂客流度假度假区区贸易贸易区区制造区制造区31.231.2万万安亭居住安亭居住区区2323万万花桥居住花桥居住区区1010万人万人口口本本案案零部件区零部件区31.231.2万万同济大学同济大学商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。根据区域的消费人口的组成，可以确定安亭区域拥有城市、文化、产业三个核心，并具备居住、消费、产业和旅游四大导向。根据消费群体判断，安亭形成城市核、文化核、根据消费群体判断，安亭形成城市核、文化核、产业核三大核心，拥有居住、消费、产业、旅游产业核三大核心，177、拥有居住、消费、产业、旅游等四大导向等四大导向产业核产业核（产业导向）（产业导向）文化核文化核（旅游导向）（旅游导向）城市核城市核（居住导向（居住导向+消费导向）消费导向）安亭安亭上海赛车场上海赛车场汽车主题旅游汽车主题旅游亲子游艺亲子游艺城市观光城市观光生活配套生活配套餐饮导向餐饮导向娱乐导向娱乐导向休闲导向休闲导向会务、展览会务、展览汽车研发汽车研发汽车改装街汽车改装街汽车贸易汽车贸易工业旅游工业旅游商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。城市核的客群商业需求城市核的客群商业需求安亭安亭居住区居住区2323万万花桥居住花桥居住区区1010万万城市核：城市核：是指安亭花桥的常住居民，商业178、需求包括生活配套，餐饮、娱乐、休闲配套；生活配套：生活配套：便利店、烟酒店、美容美发、银行、邮政、花店等；餐饮配套：餐饮配套：大型餐饮、特色餐饮、连锁快餐；休闲、娱乐：休闲、娱乐：健身房、足浴、KTV、桌球。产业核文化核配套配套 餐饮餐饮 城市核城市核便利店便利店烟酒店烟酒店城市功能城市功能美发美发大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮连锁快餐连锁快餐休闲休闲 健身房健身房足浴足浴娱乐娱乐 量贩量贩KTVKTV桌球桌球商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。本案与现有商业嘉亭汇的竞争策略本案与现有商业嘉亭汇的竞争策略通过两个项目对比发现：通过两个项目对比发现：1 1、利用建筑营造异域风情：利用建179、筑营造异域风情：嘉亭汇作为购物中心，内部装修风格多为统一，购物环境略显单调，嘉亭汇作为购物中心，内部装修风格多为统一，购物环境略显单调，而本案作为商业街，可利用不同建筑营造出异域风情，形成与之不一样的购物环境；而本案作为商业街，可利用不同建筑营造出异域风情，形成与之不一样的购物环境；2 2、客群为汽车城商务客群：客群为汽车城商务客群：嘉亭汇客群主要家庭一站式购物消费，以零售为主导带动整个商业嘉亭汇客群主要家庭一站式购物消费，以零售为主导带动整个商业发展；本案周边有众多汽车产业链相关企业，商务消费需求量大，加之目前安亭商务消费市场明显不足，发展；本案周边有众多汽车产业链相关企业，商务消费需求量大180、，加之目前安亭商务消费市场明显不足，因此本案主要消费客群可定位为汽车城商务客群及安亭花桥常住居民；因此本案主要消费客群可定位为汽车城商务客群及安亭花桥常住居民；3 3、特色餐饮带动商业发展：特色餐饮带动商业发展：嘉亭汇是靠零售带动商业发展；而本案根据汽车城商务客可采取以嘉亭汇是靠零售带动商业发展；而本案根据汽车城商务客可采取以最具人气的餐饮业态为主导，引进大型餐厅、特色餐饮、休闲餐饮、连锁快餐等业种，依托餐饮特色带最具人气的餐饮业态为主导，引进大型餐厅、特色餐饮、休闲餐饮、连锁快餐等业种，依托餐饮特色带动整个商业发展；动整个商业发展；商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。产业核的客群商业181、需求产业核的客群商业需求产业核：产业核：是指汽车城零部件区、制造区、研发区的产业人员；他们的商业需求包括一、企业商务消费；二、产业员工生活消费；企业商务：宴请企业商务：宴请大型餐饮、特色餐饮；休闲、娱乐休闲、娱乐浴场、KTV；产业人员：配套产业人员：配套便利店、烟酒店、美容美发等；餐饮配套餐饮配套特色餐饮、连锁快餐；休闲、娱乐休闲、娱乐健身房、量贩KTV、桌球。文化核餐饮餐饮 城市核城市功能城市功能大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮连锁快餐连锁快餐休闲休闲 浴场浴场健身房健身房娱乐娱乐 KTVKTV量贩量贩KTVKTV桌球桌球产业核产业核研发区研发区64006400制造区制造区31.231.2万182、万零部件区零部件区31.231.2万万商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。本案与新源路、墨玉路竞争策略：本案与新源路、墨玉路竞争策略：与安亭现有商业街对比：与安亭现有商业街对比：1 1、本案商业体量大能级高：本案商业体量大能级高：本案为大体量商业，在商业能级上明显高于新源路和墨玉路；本案为大体量商业，在商业能级上明显高于新源路和墨玉路；2 2、提高餐饮品牌影响力：提高餐饮品牌影响力：新源路和墨玉路商业业态丰富，但是缺乏市场知名品牌，特别是大型新源路和墨玉路商业业态丰富，但是缺乏市场知名品牌，特别是大型餐饮和特色餐饮品牌影力较弱，这将是本案商业重要的突破口；餐饮和特色餐饮品牌影力较弱，这183、将是本案商业重要的突破口；3 3、抓住商务消费市场盲点：抓住商务消费市场盲点：新源路和墨玉路消费群主要是以社交和家庭消费为主，商务消费较新源路和墨玉路消费群主要是以社交和家庭消费为主，商务消费较少，尤其适合汽车城企业的商务消费目前还是市场中的盲点，本案利用区位的优势，可将这一群体作为少，尤其适合汽车城企业的商务消费目前还是市场中的盲点，本案利用区位的优势，可将这一群体作为本案目标客群；本案目标客群；4 4、提升区域消费档次：提升区域消费档次：两条商业街档次多为中档，适合商务消费的中高档品牌明显不足；两条商业街档次多为中档，适合商务消费的中高档品牌明显不足；商业商业功能定位功能定位本报告是严格保184、密的。文化核客群的商业需求文化核客群的商业需求F1F1赛车场赛车场旅游度假区旅游度假区（公园、高（公园、高尔夫）尔夫）文化核：文化核：指汽车城旅游度假人群的消费需求，包括一、公园、高尔夫的旅游度假人员；二、F1赛车场的短暂短暂消费群；公园、高尔夫：餐饮公园、高尔夫：餐饮特色餐饮、风味小吃；亲子亲子亲子游乐、亲子教育、儿童摄影；F1F1赛车场：餐饮赛车场：餐饮连锁快餐；城市核城市功能城市功能特色餐饮特色餐饮风味小吃风味小吃连锁快餐连锁快餐产业核文化核文化核亲子游乐亲子游乐亲子教育亲子教育儿童摄影儿童摄影亲子亲子 餐饮餐饮 商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。依据相同体量公园客流预测，未来185、汽车城公园日达依据相同体量公园客流预测，未来汽车城公园日达游客游客300300人次，周末及节假日最高游客人次，周末及节假日最高游客1000010000人次人次 共青国家森林公园位于杨浦东北部，全园总占地1965亩，是上海中心面积最大的森林特色公园。公园以植物造景为主，植树近20万株，品种200多种。游客来自全市范围。日接待游客日接待游客300300人次，周末及节假日最大客流达人次，周末及节假日最大客流达1600016000人。人。共大宁灵石公园位于上海市闸北区，占地面积50万，公园总面积为68万。是上海浦西最大的绿地公园，2002年开放以来，已经成为周边地区亲子出游、跑步健身、休闲小憩的必备选186、择之一，游客来自上海浦西区域。日接待游客日接待游客300300人次，周末及节假日最大客流达人次，周末及节假日最大客流达1600016000人。人。世纪公园位于上海市浦东新区花木行政文化中心，世纪公园总占地面积140.3公顷，以大面积的草坪、森林、湖泊为主体，是上海内环线中心区域内最大的富有自然特征的生态型城市公园，游客来自全市范围。日接待游客日接待游客450450人次，周末及节假日最大客流达人次，周末及节假日最大客流达1500015000人。人。汽车博览公园汽车博览公园 由于知名度不高、周边居民少等原因，目前游客数量较少。随着汽车城规划完善调由于知名度不高、周边居民少等原因，目前游客数量较少。187、随着汽车城规划完善调整，这里将大量导入居住人口，届时公园将成为上海西部重要的旅游度假公园。整，这里将大量导入居住人口，届时公园将成为上海西部重要的旅游度假公园。按照上海周边几个公园每天客流量和周末客流量预测，待汽车公园发展成熟、知名度提高后，未来按照上海周边几个公园每天客流量和周末客流量预测，待汽车公园发展成熟、知名度提高后，未来每天将接待游客达到每天将接待游客达到300300人次，周末及节假日最高客流达人次，周末及节假日最高客流达1000010000人次。人次。商业商业功能定位功能定位本报告是严格保密的。谢谢 谢谢赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/