1、2012年度项目开发计划及公司经营计划（送审稿）目 录一、 项目范围.4二、 项目经营计划.4（一）、 销售、成本计划.4（二）、 经营报表体现.5三、 项目开发总体计划.5（一）、 项目开发计划.5（二）、 证照办理总控制计划.12四、 设计计划.121、设计计划编制说明.122、设计计划.133、设计跟踪服务. 174、设计费支付计划. 17五、 工程计划.18（一）、工期计划.19（二）、工程管理的难点及应对措施.261、工程管理重难点.262、 现场管理办法:.30六、 销售计划.43（一）、销售回款计划. 431、年度回款计划. .432、销售节点示意图. .433、月度回款计划.42、4（二）销售费用计划. .45（三）、推盘计划. .45（四）、销售难点及应对措施.45七、 客户满意度提升计划.46八、 成本计划.47（一）、目标成本控制体系.47（二）、 动态成本控制.47（三）、成本控制的难点及应对措施.48（四）、招标阶段造价控制. .50（五）、合同管理.51（六）、施工阶段造价控制.51九、 招投标计划.53十、 材料保障措施.54（一）、 钢材供应.54（二）、混凝土供应.54（三）、现场石料利用.54（四）、其他材料供应.54(五)、 单项工程发包方式.55十一、 资金计划. .56十二、 综合管理及人力资源计划.57（一）、综合管理及人力资源总结.57（二3、）、综合管理及团队建设目标.57（三）、2012年度人力资源发展计划.58一、项目范围一、总体用地指标：产权住宅用地168.9公顷商业金融用地26.4公顷总计195.3公顷二、规划建设指标：总建筑面积约351万其中：住宅约200万社区商业约9万地下停车位约70万集中商业约72万注：集中商业未列入2012年度开发计划。二、项目经营计划（一）、 销售、成本计划：项 目住宅（产权房）销售面积（平米）1807208销售合同额（万元）542163万元（根据预估均价测算）销售单价（元/平米）3000元/（预估均价）单位成本（元/平米）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率项 目车位销售数量4、（单位：个）10911个销售合同额（万元）130931万元销售单价（元/个）120000元/个单位成本（元/个）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率项 目社区商业销售面积（平米）90000销售合同额（万元）54000万元销售单价（元/平米）6000元/单位成本（元/平米）因规划仍在调整中，无法估算较为精确的单位成本销售毛利率（二）、 经营报表体现：项 目住宅车位社区商业年初已售未结面积（平米）000年初已售未结合同额（万元）000已售未结项目利润（万元）000本年销售面积（平米）863489平方米4543个0本年销售合同额（万元）259047万元54516万元0本年结算面积（5、平米）000本年结算合同额（万元）000减:期间费用4183.39万元其中:管理费用1992.70万元 销售费用971.52万元 财务费用1219.17万元其他业务利润0营业外收支0物业损益0三、项目开发总体计划（一）、项目开发计划2012年度预计分三期先后开工，开工量为第一期6个地块、第二期8个地块，第三期6个地块，总建面共计： 146.2 万。项目开发总体计划按三期分别编制计划，各期的项目开发计划节点如下：2012年度一期地块项目开发计划编制说明：一期开发地块包括1批次：地块编号:KCK2011-16，共计40.51万。1、建筑面积是以工程部提供的5.12版统计数据为依据；2、预售证的办理6、根据2012年工程开工计划进行编制；.序号工作内容时间（日历天）责任部门前置条件及备注开始时间完成时间工期（日历天）1项目立项备案2011年12月16日2012年1月15日30天总经办本项目按整体立项申报，须先完成项目申请报告及节能评估报告编制工作、公司资质办理完成2第一批次土地证2012年1月5日2012年1月15日10天总经办于12月20日前将第1批次地块契税缴纳完3建设用地许可证2012年1月15日2012年1月21日7天总经办购买地形图、土地合同及立项批复4方案设计已开始2012年1月31日工程部设计组5全成本概算2011年12月20日2012年2月15日25天合同预算部6经营计划书27、011年11月20日2011年12月30日40天总经办7扩初设计2012年2月1日2012年2月29日30天工程设计8房屋分配方案2012年4月1日2012年4月30日30天营销部9全成本测算2012年2月29日2012年3月25日25天合同预算部第一批次单体施工图成果2012年1月10日前提供10建设工程规划许可证2012年2月1日2012年6月15日135天总经办前两证、规划报规方案所需资料及（规划、建筑、消防、人防等）各专项审查通过并缴纳相关规费11施工图设计2012年1月10日2012年4月30日工程设计组根据工程进度分批提供12施工许可证2012年6月15日2012年8月4日50天总8、经办前三证、施工图（经审查合格）、招标备案、施工合同签订及缴纳专项基金13开工2012年2月20日385工程部2月20日开始场地清理及基础工程14成本控制指导书2012年4月30日2012年5月25日25天合同预算部第一批次总图、单体及各专业施工图成果2012年1月10日前15景观设计2012月4月1日2012年6月30日90天工程设计组16进度达预售条件KCK2011-1、22012年9月21日2012年9月30日10天工程部多层封顶断水17KCK2011-3、42012年11月25日2012年12月4日高层达到7层 18KCK2011-5、62012年8月22日2012年9月24日19预售9、证KCK2011-1、2（多层）2012年9月30日2012年10月10日10天总经办前四证办理完毕、面积预测、房号确认、一房一价完成及工程进度（多层封顶断水、高层达到7层）20KCK2011-3、4（高层）2012年12月4日2012年12月14日21KCK2011-5、6（高层）2012年9月24日 2012年8月22日2012年10月5日 2012年9月5日10天总经办6号地块进度于2012年8月中旬达预售条件即可拿到预售证号22签订商品房购房合同2012年8月15日2012年12月30日营销部23主体封顶2012年6月7日2013年1月5日总经办6月只有一栋完成封顶，不具备办理预售许可10、证条件24单体完工2012年12月29日2013年3月21日工程部25完工日期2013年1月30日2013年月5月30日三个地块最早完工及最晚完工日期；5、6号为3月底完工2012年度二期地块项目开发计划编制说明：二期开发地块包括二批次中KCK2011-35、37、38、30、22、21、17、18，共计74.3万。1、建筑面积是以工程部提供的5.12版统计数据为依据；2、预售证的办理根据2012年开工计划进行编制；序号工作内容时间（日历天）责任部门前置条件及备注开始时间完成时间工期（日历天）1项目立项备案2011年12月16日2012年1月15日30天总经办整体立项，项目申请报告及节能评估报11、告编制完成、公司资质办理完2第二批次土地证办理2012年2月5日2012年2月15日10天总经办在2月5日前缴纳完土地款及契税3建设用地许可证2012年1月15日2012年1月22日7天总经办购买地形图、土地合同及立项批复4方案设计已开始2012年2月29日工程设计组为第二批次一期开发的地块5全成本概算2011年2月29日2012年3月25日25天合同预算部6经营计划书2011年11月20日2011年12月3040天总经办7扩初设计2012年3月1日2012年3月31日30天工程设计8房屋分配方案2012年5月1日2012年5月30日30天营销部9全成本测算2012年3月31日2012年4月212、5日25天合同预算部10建设工程规划许可证2012年2月15日2012年6月29日135天总经办前两证、规划报规方案所需资料及（规划、建筑、消防、人防等）各专项审查通过并缴纳相关规费11施工图设计2012年3月20日2012年4月30日40天工程设计组根据工程进度分批提供12施工许可证2012年6月29日2012年8月18日30天总经办前三证、施工图经审查合格、招标备案、施工合同签订及缴纳专项基金13开工2012年4月1日505天工程部开始场地清理及基础工程14成本控制指导书2012年4月30日2012年5月25日25天合同预算部15景观设计2012年4月1日2012年6月30日90天工程设计13、组16进度达预售条件KCK2011-21、22、30、35、382012年12月10日2012年12月19日10天工程部17KCK2011-17、182012年12月21日2012年12月30日18预售证KCK2011-21、22、30、35、38（多层）2012年12月19日2012年12月29日10天总经办地块进度于2012年12月达预售条件即可拿到预售证号19KCK2011-17、18（高层）2012年12月29日2013年1月18日20签订商品房购房合同2012年12月1日持续至2013年2月营销部21主体封顶2012年9月1日2013年4月5日工程部部分栋号封顶，不具备办理预售许可证14、条件22单体完工2013年2月22日2013年6月15日23完工日期2013年5月8日2013年8月28日分别为两组团的完工日期2012年度三期地块项目开发计划编制说明：三期开发地块包括二批次中KCK2011-56、57、7、8、9、10，共计31.35万。1、建筑面积是以工程部提供的5.12版统计数据为依据；2、预售证的办理根据2012年开工计划并达到预售进度的时间节点进行编制；序号工作内容时间（日历天）责任部门前置条件及备注开始时间完成时间工期（日历天）1项目立项备案2011年12月16日2012年1月15日30天总经办按整体立项，项目申请报告及节能评估报告编制完成、公司资质办理完成2取得15、土地证2012年2月5日2012年2月15日10天总经办在2月5日前缴纳完土地款及契税3建设用地许可证2012年1月15日2012年1月22日7天总经办购买地形图、土地合同及立项批复4方案设计已开始2012年2月29日工程设计组5全成本概算2011年2月29日2012年3月25日25天合同预算部第二批次初步设计成果在2012年2月15日前提供6经营计划书2011年11月20日2011年12月30日40天总经办7扩初设计2012年3月1日2012年3月31日30天工程设计8房屋分配方案2012年6月1日2012年6月30日30天营销部9全成本测算2012年3月31日2012年4月25日25天合同16、预算部第二批次单体施工图成果在2012年3月10日前提供10建设工程规划许可证2012年2月1日2012年6月15日135天总经办前两证、规划报规方案所需资料及（规划、建筑、消防、人防等）各专项审查通过并缴纳相关规费11施工图设计2012年4月1日2012年5月1日30天工程设计组12施工许可证2012年6月15日2012年8月4日50天总经办 工程部前三证、施工图（经审查合格）、招标备案、施工合同签订及缴纳专项基金13开工2012年5月10日开始场地清理及基础工程14成本控制指导书2012年5月1日2012年5月25日25天合同预算部15景观设计2012年4月1日2012年6月30日90天工17、程设计组16进度达预售条件KCK2011-56、572013年1月20日2013年1月29日10天工程部多层封顶断水17KCK2011-7、8、9、102012年12月21日2012年12月30日10天高层达到7层，6号地块进度于2012年8月中旬达预售条件18预售证KCK2011-56、57（多层）2013年1月29日2013年2月8日10天总经办前四证办理完毕、面积预测、房号确认、一房一价完成及工程进度（多层封顶断水）19KCK2011-7、8、9、10（多层）2012年12月30日2013年1月9日20签订商品房购房合同2013年1月持续至2013年2月营销部21主体封顶2012-9-218、92013-1-20工程部部分栋号封顶，不具备办理预售许可证条件22单体完工2013-3-72013-4-723完工日期2013年5月20日2013年6月18日(二)、证照办理总控制计划 (证照办理专项计划详见附件1)2012年度五证照办理总控制计划期数地块信息五证获取时间地块编号业态建面 万土地证用地许可证工程规划许可证施工许可证预售许可证一期KCK2011-5、6高层15.62012-1-152012-1-222012-6-152012-8-42012-10-5 2012-9-5KCK2011-3、4高层282012-12-14KCK2011-1、2多层112012-10-10二期KCK219、011-21、22、30、35、38多层212012-2-152012-1-222012-6-292012-8-182012-12-29KCK2011-17、18高层352013-1-18三期KCK2011-7、8、9、10多层142013-1-9KCK2011-56、57多层10.52013-2-8四、设计计划1、设计计划编制说明：1.1 8个单体户型方案从集约用地、柱网合理、功能布局角度完成优化并向指挥部汇报,其中H户型一梯三户指挥部要求调整为一梯四户。 8个单体户型方案需指挥部定案后展开单体建筑方案设计。1.2 总图布置方案从朝向均好性和竖向合理性角度完成平面布置初稿汇报,但各户型需求比20、例、户数指标指挥部需明确回复。1.3 4号地块外扩放坡处理方案需指挥部需明确回复后，经官渡区政府认可后方可进行分地块总图设计工作。1.4 道路、管网接口已按建筑限高和航空限高结合地形地貌完成优化并向指挥部汇报,通勤专用道另行选线问题也同时提出,需指挥部协调空港管委会各部门定案。1.5 穿过服务区的三条冲沟需结合整个流域防洪系统明确处理方案，待空投公司定案。1.6 10宗容积率1.0 的地块用地经济性分析和平面布置对比已完成,需明确处理方式。1.7 项目的整体设计工作于2012年全部完成，2012年度分三期按工程开工顺序提交设计成果，另未列入该年度开发计划中的地块暂分为两期于2012年度分阶段完21、成设计。1.8 力争12月确定前置条件上述协调内容，各批次地块设计计划按以下分表实施。2、设计计划表一： 2012年度一期、二期工程设计计划表序号工作目标工作内容计划时间需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售总经办工程房源需求条件核定 外业数据2规划设计方案设计任务书已完成方案设计委托已完成初步方案已完成规划方案评审、确认已开始2012年1月1日交房标准确定2012年1月1日2012年2月15日总经办工程 合同预算需依据房价定价细目结合招标时交房标准明确细部做法和用材单体设计及评审2012年1月1日2012年2月1日规划报批图已开始对接2012年2月1日3扩初设计结构、基础、设备方案22、2012年2月1日2012年2月20日扩初设计评审2012年2月20日2012年2月29日提前交基础施工中间成果图4施工图设计场地平整施工图设计已开始2012年2月1日单体施工图设计任务书2012年2月20日2012年2月29日详勘2012年2月1日2012年2月29日单体施工图确认及提交2012年3月1日2012年3月31日单体施工图评审、移交工程2012年4月1日供电方案2012年4月2012年6月综合管网设计2012年4月2012年6月雨污水系统设计2012年4月2012年6月5景观设计景观设计方案2012年4月2012年6月景观方案评审2012年4月2012年6月提交景观施工图201223、年4月2012年6月表二： 2012年度三期工程设计计划序号工作目标工作内容计划时间需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售 总经办工程房源需求 条件核定 外业数据2规划设计方案设计任务书已完成方案设计委托已完成初步方案已完成规划方案评审、确认已开始2012年1月1日交房标准确定2012年1月1日2012年2月15日总经办工程部预算部需依据房价定价细目结合招标时交房标准明确细部做法和用材单体设计及评审2012年2月1日2012年3月1日规划报批图已开始对接2012年3月1日3扩初设计结构、基础、设备方案2012年3月1日2012年3月20日扩初设计评审2012年3月20日2012年3月24、31日4施工图设计场地平整施工图设计已开始2012年3月1日单体施工图设计任务书2012年3月20日2012年3月31日详勘2012年3月1日2012年3月31日单体施工图确认及提交2012年4月1日2012年4月30日提前交基础施工中间成果图单体施工图评审、移交工程2012年5月1日供电方案2012年5月2012年7月综合管网设计2012年5月2012年7月雨污水系统设计2012年5月2012年7月5景观设计景观设计方案2012年5月2012年7月景观方案评审2012年5月2012年7月提交景观施工图2012年5月2012年7月表三： 四期工程设计计划说明：为未列入2012年度开工计划中的第25、二批次的地块序号工作目标工作内容计划时间需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售部 总经办工程部房源需求 条件核定 外业数据2规划设计方案设计任务书已完成方案设计委托已完成初步方案已完成规划方案评审已开始2012年1月1日交房标准确定2012年1月1日2012年2月15日总经办工程 合同预算需依据房价定价细目结合招标时交房标准明确细部做法和用材单体设计及评审2012年3月1日2012年4月1日规划报批图已开始对接2012年4月1日3扩初设计结构、基础、设备方案2012年4月1日2012年4月20日扩初设计评审2012年4月20日2012年4月31日4施工图设计场地平整施工图设计已开始226、012年4月1日单体施工图设计任务书2012年4月20日2012年4月30日详勘2012年4月1日2012年4月30日单体施工图确认及提交2012年5月1日2012年5月30日提前交基础施工中间成果图单体施工图评审、移交工程2012年6月1日供电方案2012年6月2012年8月综合管网设计2012年6月2012年8月雨污水系统设计2012年6月2012年8月5景观设计景观设计方案2012年6月2012年8月景观方案评审2012年6月2012年8月提交景观施工图2012年6月2012年8月表四 五期工程设计计划表说明：未挂牌地块1-5、8、9、12、13，约50万平米序号工作目标工作内容计划时间27、需要配合协调开始完成部门内容1概念设计已完成销售 总经办工程房源需求 条件核定 外业数据2规划设计方案设计任务书已完成方案设计委托已完成初步方案已完成规划方案评审、确认已开始2012年1月1日交房标准确定2012年1月1日2012年2月15日总经办工程部预算部需依据房价定价细目结合招标时交房标准明确细部做法和用材单体设计及评审2012年4月1日2012年5月1日规划报批图已开始对接2012年5月1日3扩初设计结构、基础、设备方案2012年5月1日2012年5月20日扩初设计评审2012年5月20日2012年5月30日4施工图设计场地平整施工图设计已开始2012年5月1日单体施工图设计任务书2028、12年5月20日2012年5月30日详勘2012年5月1日2012年5月30日单体施工图确认及提交2012年6月1日2012年6月30日提前交基础施工中间成果图单体施工图评审、移交工程2012年7月1日供电方案2012年7月2012年8月综合管网设计2012年7月2012年8月雨污水系统设计2012年7月2012年8月5景观设计景观设计方案2012年7月2012年8月景观方案评审2012年7月2012年8月提交景观施工图2012年7月2012年8月3、设计跟踪服务2.1 针对团购特点制定各户型各节点统一技术标准。2.2 在规划、单体初设、施工图设计阶段结合成本控制要求对地库、结构等各专业进行系29、统测算对比后确定经济合理方案。2.3 设计代表进现场，在验槽阶段精确处理地基基础变更。4、设计费支付计划编制说明：1）、支付比例按签订合同付20，规划报审通过20，施工图报审通过50，后期现场服务10计划。2）、道路景观专业施工图按用地面积估算5元/。3）、人防工程设计费按7.5万*40元/分期计算。项 目1月2月3月4月5月6月7月8月现场服务合计省规划院1661662222无470合创15215238076760第二批次地块45645611402282280第三批次地块13246266660施工图审查108490无598人防工程75225300分地块景观绿化专业施工总图325325325930、75合计77429815222104126423253253706043注:省规划院已支付94万.五、工程计划（一）工期计划一期为第一批次地块：K2011-1、2、3、4、5、6（40.51万）一期项目工程计划分项内容开始时间完成时间1 拆迁工作无无2 基础施工图纸完成2011-11-12012-1-203 图纸会审2012-1-202012-2-104 三通一平2011-12-202012-2-205 工程招投标2011-11-12012-1-106 基础施工单位进场2012-2-202012-2-287 基础施工2012-2-202012-9-168 基础验收2012-6-82012-1031、-39 主体施工单位进场2012-2-202012-2-2810 施工临设搭建2012-2-102012-2-2011 主体开工2012-3-262012-6-3012 主体三层2012-4-172012-10-813 主体封顶2012-6-72013-1-514 主体验收2012-6-242013-1-1915 内外装修2012-4-242013-10-1516 领取核验证书2012-12-12013-2-1017 室外管网工程2012-8-102013-2-1018 道路及绿化2012-9-12013-5-3019 甲供材料设备（装修阶段用）订货无无20 甲供室外环境用材料订货无无21 高32、低压配电A 施工用电办理2011-10-102012-12-31B 永久用电报建及施工合同2012-6-12012-12-31C 永久用电施工及验收列入2013年工程计划D 通电列入2013年工程计划22 电话、电视、保安系统列入2013年工程计划23 消防工程A 报建2012-1-102012-3-10B 施工与主体施工同步C 验收列入2013年工程计划D 领取证书列入2013年工程计划24 室外给水工程A 工地施工用水办理2011-8-12011-11-18B 报建（审图）2012-5-102011-7-20C 工程施工 2012-8-10列入2013年工程计划D 验收及通水列入2013年33、工程计划25 环保微处理池施工列入2013年工程计划26 发电机安装及环保A 订货2012-9-1列入2013年工程计划B 施工2012-12-1列入2013年工程计划27 燃气工程A 设计2012-3-202012-5-10B 燃气报建2012-5-252012-6-15C 燃气工程施工2012-6-20D 初验2012-12-29列入2013年工程计划E 工程验收列入2013年工程计划F 领取验收证书列入2013年工程计划G 点火列入2013年工程计划28 规划验收列入2013年工程计划29 质量保证书、使用说明书列入2013年工程计划30 办理竣工证书列入2013年工程计划31 工程移交34、物业公司列入2013年工程计划二期为第二批次中的8个地块计74.3万（即：K2011-21、22、30、35、37、38、17、18）二期项目工程计划分项内容开始时间完成时间32 拆迁工作无无33 基础施工图纸完成2011-11-12012-2-2034 图纸会审2012-2-202012-3-2035 三通一平2012-1-52012-3-3036 工程招投标2011-11-12012-2-2037 奠基2010-12-12010-12-138 基础施工单位进场2012-4-12012-4-1039 基础施工2012-4-12012-10-2940 基础验收2012-8-82013-11-135、341 主体施工单位进场2012-4-12012-4-1042 施工临设搭建2012-3-102012-4-143 主体开工2012-6-142012-7-1044 主体三层2012-7-52012-10-2045 主体封顶2012-9-12013-4-546 主体验收2012-9-152013-4-1947 内外装修2012-7-122013-11-448 领取核验证书2012-12-12014-6-1049 室外管网工程2012-11-6列入2013年工程计划50 道路及绿化2012-11-17列入2013年工程计划51 甲供材料设备（装修阶段用）订货无无52 甲供室外环境用材料订货无无536、3 高低压配电A 施工用电办理2011-10-102012-12-31B 永久用电报建及施工合同2012-6-12012-12-31C 永久用电施工及验收列入2013年工程计划D 通电列入2013年工程计划54 电话、电视、保安系统列入2013年工程计划55 消防工程A 报建2012-2-102012-4-10B 施工与主体施工同步C 验收列入2013年工程计划D 领取证书列入2013年工程计划56 室外给水工程A 工地施工用水办理2011-8-12011-11-18B 报建（审图）2012-7-102012-9-10C 工程施工2012-11-6列入2013年工程计划D 验收及通水列入20137、3年工程计划57 环保微处理池施工列入2013年工程计划58 发电机安装及环保A 订货2012-9-1列入2013年工程计划B 施工2012-12-1列入2013年工程计划59 燃气工程A 设计2012-3-12012-4-30B 燃气报建2012-5-52012-5-25C 燃气工程施工2012-6-1列入2013年工程计划D 初验列入2013年工程计划E 工程验收列入2013年工程计划F 领取验收证书列入2013年工程计划G 点火列入2013年工程计划60 规划验收列入2013年工程计划61 质量保证书、使用说明书列入2013年工程计划62 办理竣工证书列入2013年工程计划63 工程移交38、物业公司列入2013年工程计划三期地块为第二批次中的6个地块,计31.35万(即:K2011-56、57、7、8、9、10）三期项目工程计划分项内容开始时间完成时间64 拆迁工作无无65 基础施工图纸完成2011-11-12012-3-2066 图纸会审2012-3-202012-4-2067 三通一平2012-1-52012-4-3068 工程招投标2011-11-12012-3-2069 奠基2010-12-12010-12-170 基础施工单位进场2012-5-102012-5-2071 基础施工2012-5-102012-12-572 基础验收2012-9-7列入2013年工程计划7339、 主体施工单位进场2012-5-102012-5-2074 施工临设搭建2012-4-202012-5-1075 主体开工2012-7-23列入2013年工程计划76 主体三层2012-8-142012-11-2677 主体封顶2012-9-29列入2013年工程计划78 主体验收2012-10-13列入2013年工程计划79 内外装修2012-8-21列入2013年工程计划80 领取核验证书2012-12-1列入2013年工程计划81 室外管网工程2012-11-27列入2013年工程计划82 道路及绿化2012-12-17列入2013年工程计划83 甲供材料设备（装修阶段用）订货无无84 40、甲供室外环境用材料订货无无85 高低压配电A 施工用电办理2011-10-102012-12-31B 永久用电报建及施工合同2012-6-12012-12-31C 永久用电施工及验收列入2013年工程计划D 通电列入2013年工程计划86 电话、电视、保安系统列入2013年工程计划87 消防工程A 报建2012-4-102012-5-10B 施工与主体施工同步C 验收列入2013年工程计划D 领取证书列入2013年工程计划88 室外给水工程A 工地施工用水办理2011-8-12011-11-18B 报建（审图）2012-8-102012-10-10C 工程施工2012-11-27列入2013年41、工程计划D 验收及通水列入2013年工程计划89 环保微处理池施工列入2013年工程计划90 发电机安装及环保A 订货2012-9-1列入2013年工程计划B 施工2012-12-1列入2013年工程计划91 燃气工程A 设计2012-3-12012-4-30B 燃气报建2012-5-52012-5-25C 燃气工程施工2012-6-1列入2013年工程计划D 初验列入2013年工程计划E 工程验收列入2013年工程计划F 领取验收证书列入2013年工程计划G 点火列入2013年工程计划92 规划验收列入2013年工程计划93 质量保证书、使用说明书列入2013年工程计划94 办理竣工证书列入42、2013年工程计划95 工程移交物业公司列入2013年工程计划 (二) 工程管理的难点及应对措施1、工程管理重难点1.1不良地基的处理区内冲沟、基岩裸露区、落水洞、洼塘分布较广，加强工程勘察，尽最大努力查明不良地质条件，对于查明的溶蚀、洼地、冲沟布置建筑物。将其作为绿地、泄洪通道等。 对部分溶洞、漏斗处理充分借鉴本地区溶洞、漏斗处理方法处理，必须保证基础符合设计要求，否则不得设置建筑物。对回填区域土层采用强夯、固结灌浆等措施保证地基符合设计要求。强夯置换地基处理的技术要点： 先采取点夯置换，夯击能可选2000kNm，夯坑间距4米；然后采取1000kNm的满夯，持续数遍，每遍时间间隔以孔隙水压力43、消散时间为准。 夯坑填料应采用透水性好、不易液化的碎石，最后两击夯沉量按10mm控制。满夯过程中注意检查夯沉量及设计基底标高，若填料不够及时补料。 复合地基承载力的检测采用平板载荷法及动力触探法。 按照地基处理规范要求，大面积施工前应进行试夯。 1.2 废水、废物排放 在施工期间应设沉淀池，使施工过程中产生的雨污水、场地积水等经沉淀处理达标后排放； 施工场所的临时的简易生活设施，主要是临时厕所，设旱厕，委托环卫部门定期清运； 必要时采取导流和使用水泵等措施，以此保证施工期排水通畅。 施工废物进行无害化处理，不直接向环境排放对环境有损害的废物。及时清运，不污染场内环境。1.3 质量通病及控制措施44、 1.3.1 首层地面防潮层1.3.2 门窗收口做法1.3.3、二次结构墙体开裂 1.3.4、平屋面及露台渗漏保温层积水1.3.5、回填土下沉2、 现场管理办法:施工单位进场即签订三 方 工 作 程 序 管 理 规 定与承诺书：承 诺 书我们分别是昆明新机场生产生活配套服务区建设工程项目的建设单位、监理与施工单位，为了做好项目的管理工作，打造长水地产品牌，争创精品工程，共同编制了三方工程程序管理规定（含建设工程处罚实施细则），现作出以下承诺：1、已熟知并完全同意三方工程程序管理规定（含建设工程处罚实施细则）的全部内容，并从进场开工时开始执行。2、在项目实施全过程中，无条件地遵守和执行三方工程程45、序管理规定（含建设工程处罚实施细则）的规定，认真履行好职责与义务。建设单位（盖章）：监理单位（盖章）：承包单位（盖章）： 日期: 年 月 日2.1 施工总平面布置图2.2 现场水电、道路管理办法新机场生产生活服务区施工项目临时用水管理办法为了本工程项目的顺利实施，使参管参建单位在本项目的施工工作顺利开展，在施工期间确保供水正常、确保供水管网高效运行，特制定本管理办法、参加本工程项目建设的参管参建单位必须严格遵守执行：1、项目施工现场各施工单位的临时用水、必须在开发公司的书面同意下、在工程部水电工程师指定的主供水管网预留出水口自行安装不大于DN50的水表计量后经支管供水，严禁随意私自在主供水管网46、上开口。2、由于主供水管网上安装总表计量，总表与分表有水损和产生误差、施工单位必须每月按时抄核用水表数，经开发公司工程部汇总后、各施工单位用水量按比列分摊后才是该单位的实际用水量。3、施工单位在道路开口、施工车辆通行、基础开挖时、不得破坏主供水管道，不得有不经计量水表的偷水行为、则否开发公司工程部有权对施工单位停止供水，造成的一切损失后果和流失的自来水产生的费用由施工单位承担、并要求及时修复供水管道，同时按每发现一次对当事的施工单位做出5000元10000元的经济处罚。4、国家专业施工单位（指：水、电、煤气）、各专业分包单位到主包单位施工时，分包单位必须在主包单位指定下、自行安装水表计量用水，47、当月实际用水费加25%的管理费后由主包单位直接向分包单位收取、分包单位必须服从主包单位的一切安全管理。5、水费按昆明市自来水公司、市政用户5.6元/m3(国家现行定价)收取、如遇国家水价调整，则按调整后的水费标准收取，开发公司工程部应将调整后的水费标准及时以书面通形式知施工单位、并按起止日期抄表计量、分别计价，施工单位必须在接到水费通知单之日起、5个工作日内到开发公司指定的地点缴清上月的水费，否则开发公司工程部有权停止供水、造成的一切经济损失由施工单位承担。6、在接到上级国家部门停水停电的通知、开发公司工程部应及时通知施工单位，因国家电力部门停电及上一级供水系统停水（自来水公司）、一切不可抗力48、因素造成的停水、带来的一切施工损失由施工单位自己承担。7、施工单位在使用施工现场的地下水作为施工用水时、需经国家有关部门对地下水质检测合格，经开发公司工程部、监理公司书面同意、对建筑结构无影响时，方可作为施工用水、施工单位并对工程质量终身负责。8、目前供水高程约在20552065米之间，末端供水压力6.5MPa2.3. 现场电管理办法新机场生产生活配套服务区项目施工临时用电管理办法为了本工程项目的顺利实施，使参管参建单位在本项目的建设工作顺利开展，在施工期间确保施工供电正常、确保供电线路安全高效运行，特制定本管理办法，参加本工程项目建设的参管参建单位必须严格遵守执行：1、项目施工现场各施工单位49、的临时用电、必须在开发公司的书面同意下，在指定的相变出线回路开关上搭接、为明确产权、责任、相变和出线回路开关前的主供电源由电力部门进行日常安全维护、监理公司进行安全监管，出线开关后至各施工单位的供电线路的日常维护、供电安全由施工单位自行负责。严禁私拉乱接，（负荷必须满足开关额定电流）搭接施工用电时、需经开发公司工程部水电工程师现场见证、按规定安装电表计量，项目现场施工用电、由主包单位按开发公司工程部水电工程师同意的方案做合理的供电平面布置，由于国家电力部门停电及不可抗力的因素停电造成的损失、有施工单位负责。2、施工单位必须按时抄核每月的用电表数（和昆明供电局哟定的抄表日同时进行）、在收到本月南50、方电网昆明供电局电费收费单后、需及时在5个工作日内按自己的用电量、到南方电网昆明供电局营业厅缴费（或办理托收）、缴费后需复印2份缴费单据到开发公司工程部存档，以便完善管理。3、施工单位的现场施工临时用电、必须满足施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-2005之规定、因施工单位用电不满足国家建设工程相关规范和用电安全建设规范造成的后果及一切经济损失由施工责任单位承担。4施工单位在施工现场架设的供电线路，安全距离、架空高度、必须满足国家建设工程相关规范及施工现场建设用电安全技术规范。项目施工区域内的中国电信，军用光缆、电信光缆、施工单位不得随意破坏、在开发公司协调好产权单位后、在按要求改迁，自行51、改迁出现的一切经济损失由责任单位承担。5、施工单位供电线路、不得做出不经过计量表的偷电行为，未经开发公司工程部同意向施工区域外供电的行为，否则开发公司工程部有权对施工单位停止供电、要求及时做出整改、同时按每发现一次对当事的施工单位做出5000元20000元的经济处罚。6、本项目临时施工用电费用管理、实行当月总表数与分表数的差额按用电数额比例分摊方式计费，收费凭据以南方电网昆明供电局下发的收费单据为准。两家施工单位共用一台相变的，电费由两家施工单位友好协商解决承担。7、对施工单位在施工过程中用电，造成的一切安全事故、由施工单位承担。施工单位应本着节能环保的原则，、科学布线、合理使用工程施工机械设52、备和施工照明灯具，因超容量使用电力造成费用增加和国家电力管理部门的处罚、停电造成的一切损失由施工单位承担。8、国家专业施工单位（指：水、电、煤气）、各专业工程分包单位到主包施工单位施工时，在开发公司协调下、主包单位应为分包单位提供施工电源、并按规定安装电表计量、当月实用电费加20%的管理费由主包单位直接向分包单位收取。分包单位必须服从主包单位的安全管理、对用电线路定期检查，并对用电负安全责任，对存在供电隐患的线路、主包单位有权拒接向分包单位供电。9、开发公司指挥部设在施工现场的办公室、监理办公室等办公的用电线路、由所在区域的施工单位进行日常维护、并保证正常供电，不得影响日常办公。10、项目施工53、现场监理公司、在对各施工单位施工用电进行日常检查时，发现用电线路、施工用电机械设备存在安全隐患的，监理工程师必须及时制止上报并下发整改通知书，对拒不整改、又不在规定时限内按供电规范要求整改完成的，监理公司有权对责任施工单位作出5000元10000元一次的经济处罚，开发公司工程部水电工程师立即停止供电，直到施工单位按用电安全技术规范要求整改完毕，经监理专业工程师检查合格、施工单位向开发公司工程部、监理公司提出书面供电申请后方可实施供电。2.4 .现场道路管理办法原市政道路图长水航城雨污水临时排放管理办法 目的 长水航城位于喀斯特岩溶较为发育地质区域，地下裂隙、孔洞较为发育，为避免在整个项目建设期54、间由于生活、建设施工对地质和自然环境造成污染，营造一个文明的生产、生活环境，特制订本办法。 适用范围长水航城雨污水临时排放管理办法适用于长水航城开发有限公司、监理公司及所有参加建设的施工单位包括入住现场及未入住现场的施工单位。3、管理要求3.1、办公生活区3.1.1、管理人员办公、生活区及民工生活区所产生的生活污水倒入污水收集口，统一进入污水管网，进入化粪池，不得随意随地倾倒；3.1.2、禁止使用含磷洗涤剂清洗衣物；3.1.3、厨房设置隔油池，捞起油污及残渣剩菜后，经过沉淀，污水统一排入污水管网，不得直接排入污水管网；3.1.4、现场设置厕所，粪坑不得用土坑代替，不得泄漏、渗漏，统一收集粪便，55、经沉淀后排入污水管网，不得随意随地大小便；特别是房屋主体完成后，不得在建筑物内大小便3.1.5、各道路场平施工单位设置自己的定点机械维修场所，废弃的液体油脂和固体油脂不得随意乱丢乱倒，更不得排入雨污水管网中，收集后各单位自行组织带出长水航城施工现场；3.1.6、搅拌机前台、砼送泵、运输车辆清洗处设置沉淀池，污水经过沉淀后排入污水管网，不得直接排入污水管网；3.1.7、现场施工人员不得在施工现场洗涤衣物，衣物统一到生活区洗涤；3.1.8、生活区设置雨水收集口，将雨水同一排入雨水管网中；3.1.9、雨污分流，严禁将污水排入雨水管网中，将雨水排入污水管网中；3.1.10、给谁施工单位冲洗水管的遗水排56、入污水管网，禁止用作施工用水、3.1.11、各施工单位入场时规划各自的雨污水排放布置图和雨污水排放管理办法，并随施工组织设计一起报审；4、管理机制4.1、长水航城总体分为三个施工管理区，所以长水航城雨污水临时排放管理办法由三个区长作为执行管理的第一责任人，对建设单位项目经理负责；各区长指定建设方执行人，各施工单位指定一个执行责任人，一同组成长水航城雨污水临时排放管理办法执行小组；4.1.2、执行小组每月召集小组成员，展开现场检查工作，并作出月报；5、惩罚措施5.1、对进场不上报排水方案和各自雨污水临时排放管理办法的施工单位处以5000元罚款，并及时补报方案和雨污水临时排放办法；不入住现场的施工57、单位只报雨污水临时排放管理办法、5.2、对于执行雨污水临时排放管理办法态度轻慢、不认真、不积极的施工单位处以5000元罚款；5.3、日常检查中对违反管理要求中每一项的行为，每次罚款1000元；5.4、对在已建建筑物内大小便的，属于主体单位的每便罚款500元，如果是未入住施工现场施工单位人员和配合单位施工人员所为的，每便1000元；不能确定行为责任人的，由主体施工单位承担罚款；5.5、罚款每月召开检查小组会议时当场上缴，如不上缴则加倍从工程款中扣除；5.6、罚款开具收据，上缴长水航城开发有限公司财务；5.7、本着“取之于民 用之于民”的原则，年终实行评比，奖励执行管理办法较好的施工单位。标段划分58、图 根据与主体施工单位洽谈情况，现初步拟定两套标段划分方案，结合各主体施工单位洽谈成果进行合理分配。六、 销售计划（一）销售回款计划1、年度回款计划2012年度昆明新机场生产生活配套区将正式展开销售。按照项目开发计划2012年可销售的产品主要包括住宅、车位和社区商业三类，截止2012年12月计划回款总额为43.13亿，其中2011年回款21.6亿，2012年回款21.53亿。明细如下表：产 品分 类20112012截止12年12月数量回款金额数量回款金额累计数量累计回款住宅资格确认金约12000户21.6亿约3000户6.4亿约15000户28亿购房尾款-86.3万6.43亿86.3万6.4359、亿车位首付款-9000个5.4亿9000个5.4亿尾 款-4543个1.3亿4543个1.3亿社区商业认筹金-667张认筹卡2亿667张卡2亿合计-21.6亿-21.53亿-43.13亿2、主要销售节点如下：住宅销售节点示意图1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三批次资格确认金收款资格确认金对账完毕开展第一批次选房活动第二、三批次选房活动（5-6月）依照住宅预售证办理顺序，依次签署购房合同，收取购房款尾款（8月份开始）车位销售节点示意图提交 车位捆绑销售方案 供指挥部审核方案通过后收取捆绑销售的车位首付款（47月）共计4个月收取9000个车位销售总额的50%依照车位预售证办60、理顺序，依次签署购车位合同，收取购车位款尾款（8月份开始）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月社区商业销售节点示意图社区商业完成规划1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月集中商业形成初步规划定位报告项目推广定位及VI设计完成集团员工及润城会会员内部认购民航系统员工内部认购（6-7月）项目周边村民内部认购客户会会员回馈活动及客带客营销（9-12月）3、2012年度新机场项目月度回款计划表指 标1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合 计住宅面 积5292743811643590702392863489单 价0.30.30.30.30.3合同额1561、878 13143 19308 0 210718 259047回款额54000106123049 7096 7492 5561 40458 128268车位数 量90009000单 价12合同额108000108000回款额13500135001350013500323 887 1308 1057 9472 67047商业认筹 数量120150185212667认筹单价30303030认筹总额360045005550636020010回款额360045005550636020010合计合同额0010800003600450055502223813143193080210718387057回款额62、00675002411217100180005550973279838801661849929.9215325（二）、 销售费用计划（单位：万元）项目住宅车位社区商业集中商业合计推 广 费 用媒 介 广 告 发 布250250广 告 公 司 设 计4040现 场 环 境 包 装35150185销 售 道 具2055075活 动3052055礼 品 费251035小 计110105200640其 它30（商业考察费）30人 工 及 行 政签约服务费约销售额0.05%，计入行政开支费用约销售额0.8%80代 理 费 用仅计150万顾问费（招商佣金及代理费暂不计入）150客户会303060合 计1463、010550180960（三）、 推盘计划项 目 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合 计住宅00000005292743811643590702392863489车位0090000000000009000社区商业认筹001201501852120000667小 计00900001201501855313943811643590702392873156（四）、 销售难点及应对措施1、 住宅销售难点：1.1 项目规划需在2012年2月以前完成，确保3月份能开展剩余3000套住宅的“资格确认金”收款工作；1.2 机场指挥部能在2012年3月最终明确获得购房资格客户名单，确保三月64、份可以 收取“资格确认金”；1.3 项目建设及证照办理进度须按照计划实施，确保从8月份起能够按计划完成相应面积的预算许可证办理工作，确保签订合同收取尾款。2、 车位销售难点：2.1 车位销售须指挥部同意“1：1捆绑”销售才能实现本年度车位销售计划；2.2 车位须在3月份前完成规划，确定各地块车位数量及搭售办法；3、 社区商业销售难点：3.1 商业销售需要有专业的展示厅，初步计划利用公司现有资源在市区内设置展厅，或在新机场转场运行后机场航站楼显著位置设置展厅。3.2商业销售需要有专业的商业规划顾问公司介入，需要在3月份前完成商业的初步规划设计，才能有效提升产品价值3.3商业线下销售存在较大难度，65、希望集团能协调各分子公司整合资源，让新机场项目的线下销售在集团所有的客户群体中展开。3.4社区商业需在2012年2月份前完成初步规划，以便3月开始的线下销售工作顺利展开。七、客户满意度提升计划1、 收集整理客户信息及资源，及时发放会刊及传递项目工程进度等相关信息2、 节点客户关怀活动：中秋节、春节客户回馈或联谊活动3、 项目展示厅开放：客户体验项目的建设品质活动4、 商业客户月度联谊会：5月份开始，每月进行一次商业客户联谊活动，加深线下销售的商业客户对项目的信心，同时通过客待客增加新的销售机会。八、成本计划(一) 、 目标成本控制体系（建设项目估算详见附件2）根据本项目的特性，与指挥部确定的销66、售房价可能低于实际建设成本，本项目在与指挥部房价测算中尽力争取提高销售价格。一旦确定后，本项目将严控建设过程中的绝对成本，并根据确定的交房标准合理控制相对成本，尽量减少销售价格与建设成本之间的逆向差距。从规划方案、总图方案、初步设计、施工图设计各阶段的有效把控，从设计源头上有效控制成本。按以下图示建立和编制目标成本体系（二）、 动态成本控制根据项目开发中发生的成本费用进行分类，土地费，前期费用（办理证照、中介服务费和规费），建安工程费，管理费，营销费用，财务费用，税金（税收策划），针对各类费用对应财务建立跟踪控制体系，提前测算设定控制目标，及时评价纠偏分析。结合咨询公司提供的动态成本跟踪表格及67、时完善。(三)、 成本控制的难点及应对措施本项目工程各个阶段成本控制难点及应对措施主要从五方面进行分析和管控：1、 总图设计阶段造价控制 根据最后确定的房价合理确定控制目标值、分项造价额度及控制标准，并用以指导设计、业主、造价咨询三方互动，从源头节约投资。2、 方案阶段的控制方案设计阶段的目的是进行多方案比选，探讨最优成本控制方案。在造价控制方面，应做到以下几点： 总平面方案设计中，尽量减少集中车库的面积，根据地形及用地指标增加半地下室独立车位；根据指挥部提供的单体建筑方案进行结构体系优化分析并根据优化成果修改、调整建筑方案；根据优化调整后的建筑方案进行结构试算；造价公司及时跟进分析每一建筑单68、体方案的经济技术指标，确定最优结构方案并形成标准的技术方案成果交由下游设计部门进行统一设计；设计成果经确认后，调整投资估算作为项目的造价控制目标；3、初步设计阶段的控制 初步设计是整个设计过程中最重要的部分，起着将概念具体化、付诸实施的作用，重点在技术方案的研究与选择。应要求设计做到： 认真研究地块竖向，合理进行建筑布局的优化，尽量减少土石方量以及挡墙数量； 仔细研究地勘成果，优化基础选型，提出不良地质的处理方案，合理确定地下车库平面布局； 设计合理、无漏项，满足工艺及功能的要求，符合法规； 各工种符合质量要求、达到深度、相互配合； 根据造价控制指标优化立面造型及剖面设计；根据相对配置清单，做69、出各项配置材料的限价标准； 以经过批准的概算额作为控制目标，作为造价控制依据。如发生设计突破控制额，则应修改设计，把造价控制在限额以内；4、施工图阶段的控制 重大技术路线都在初步设计阶段决定以后，施工图阶段不应再有系统性的大变动，设计做到：各工作设计合理，配合合理，减少“错、漏、碰、缺”；公司委托造价咨询单位根据招标图编制标底或控制价，用来控制投标报价。（四）、 招标阶段造价控制1、 招标策划根据项目情况、建设意图、设计、勘察文件及相关技术标准等，提前对招标工作进行策划。策划阶段涉及的要点：合理划分施工标段、发包模式及总分包界定、选定合同形式、选定计价方式、选定材料（设备）的采购方式及初步确定70、投标人入围方案。2、 标底编制编制一个合理、可靠的标底必须考虑以下因素： 适应目标工期的要求，对提前工期因素有所反映； 适应招标单位的质量要求，标底中对高于国家验收规范的质量因素有所反映，计算应体现优质优价； 适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素； 考虑招标工程范围及现场条件和合理的施工方案； 考虑一个比较切合实际的施工组织设计，包括合理的施工方案、施工进度安排、施工总平面布置和施工资源估算。3、 标段划分标段的划分主要须考虑： 标段大小：市场惯例及接受程度，主要是垫资能力是否满足公司合作条件； 资金来源：资金管理和分配的需要； 施工企业的承建施工能力； 设计的相对独立性：项71、目类型、设计风格统一协调； 现场条件：现场管理协调、临时设施安排； 专业工程分包与总包造价差异分析，结合与施工单位的合作专题报告测算分析对比。4、 招标方式公开竞争性谈判（场地平整工程）、邀请招标（公司实施项目）5、 发包模式的确定必须综合考量项目设计图纸的深度和进度、项目技术复杂程度、项目规模的大小、资金的筹措、业主对建设工期要求及现场施工条件等因素确定相应的发包模式。（五）、 合同管理项目投资管理的重点是成本控制，成本控制的核心是合同管理；合同预算部对合同的管控如下：1、 合同谈判和签订：条款完善、全面、准确、严密；在追求各自利益平衡中取得主动；2、 履约管理：全面监督、控制和调整，发现缺72、陷分析、协调、修改、补充；进行动态管理，始终处于受控状态。（六）、 施工阶段造价控制 1、基本方法1.1 确定控制目标施工阶段的造价控制目标可以选用以下几项作为确定目标的基础和依据：合同金额 概算数额 估算数额1.2 建立健全过程控制机制造价控制相关管理制度 造价过程控制的程序 强化造价控制资料管理1.3 造价的偏差控制找偏差 分析偏差产生的原因 制定对策和预防措施2、施工阶段造价控制的主要环节2.1 付款控制工程预付款：根据合同的约定和有关规定，在正式开工前预先支付给承包人的款项，是施工准备和所需主要材料、结构件等流动资金的主要来源，工程预付款的支付，表明该工程已经实质性启动。工程进度款工程73、进度款计算一是工程量的核实确认，二是单位计算方法、支付时间、方式按合同中约定。2.2 工程变更控制工程变更一般主要由工程的设计变更而发生，但进度计划变更、施工条件变更等也会引起工程的变更。控制的原则：不提高建设标准 不影响建设工期 不扩大范围 建立工程变更的相关制度 要有严格的程序 明确合同责任2.3 价格审核控制工程款的支付：对各个单位工程和各个工种所完成的实物工程量、实际完成的工程预算值和实际投资支出进行审定、汇总对项目的投资进行分析、预测与控制：根据已完成建设项目的实际支出及对建设项目的未来投资支出趋势预测，找出两者的差异，提出改进或预防措施，将造价控制在预算的范围内。2.5竣工结算工程74、竣工 结算应按法律法规有关规定、以合同为基础、坚持实事求是的原则进行。竣工结算主要从以下几个方面着手：1）注重检查原施工图预算、报价单和合同价2）熟悉竣工图纸、了解施工现场3）计算和复核工程量4）竣工工程量汇总5）套用原单价或确定新单价6）正确计算有关费用7）做竣工结算工料分析8）编写竣工结算说明9）制作竣工结算说明书九、 招投标计划（一）2012年度招标内容及计划（年度招标计划详见附件3）：1、场平场平招标属于一级开发下的工作内容，由空投公司委托我公司进行招标及施工相关内容，虽是委托，但必须采取进入交易中心竞争性谈判的招标方式，目前我公司已在工程部组织下完成了报名场平单位的考察工作，正在与造75、价公司积极对接拦标价编制工作。计划招标工作于1月13日前完成场平招标进交易中心前的准备工作。2、主体、消防、人防根据工程部的施工组织计划，主体施工正式于2012年2月20日开始，考虑施工单位中标后有一个准备期，招标计划完成至施工开始考虑准备时间为15天，整个招标计划控制在35天以内。在初期招标条件不成熟情况下，采取条件性招标的方式，条件成熟情况下，采取清单招标方式。消防、人防属于主体施工中的特殊专业施工项目，招标方式随主体，在各地块主体招标中穿插进行。3、室外工程（排污管网）室外工程大致分给水管网、排水排污系统管网、强弱电、煤气管网，给水管网、强弱电、煤气管网属于垄断性行业，无法通过正常招标方76、式进行，按照昆明市区此部分专业施工具体的操作模式进行。排污管网按工程部施工计划倒排，时间控制同主体。（二）招标方式的选择：1、 条件成熟采取清单招标方式2、 条件不成熟采取条件性招标方式（确定合同原则性条款及具体的定价条件）前提条件：条件性招标：1、前期初步设计图纸2、意向性合作单位确定清单招标： 1、完整设计施工图纸2、意向性合作单位确定十、材料保障措施： （一）、 钢材供应方式:采用乙供为主，部分甲供。具体措施：1、乙供钢材在主体施工合同谈判阶段确定钢材认价原则（以昆明市工程造价信息网数据为准或以现行市场单价为基数，涨跌幅不超过多少比例不做调整）。2、同时，在年末年头钢材价格相对低位时储备77、一定量预计钢材用量高峰期会出现市场供应紧缺规格的钢材，在乙方施工过程中适时供应给乙方，供应价格=进货价+财务成本+仓储保管费+二次吊装费+过磅费。主要储备6.5、8、10的高线，6、8、10的盘螺，20-25的四级钢。预计2012年2月进购2500吨，3月进购2500吨，12月进购5000吨。（二）、混凝土供应方式：采用乙供或甲控乙供方式供应。具体措施：1、在主体施工合同谈判阶段约定由施工单位在项目现场自建搅拌站，同时确定混凝土结算单价，以确保工期和质量和成本可控。2、由我方指定的专业混凝土生产企业在现场建站，集中搅拌供应给施工单位，施工单位自行与该企业对接供货、结算方式，我方核定供货单价及与78、施工单位的结算单价。该企业应优先使用我方现场可利用石料。（三）、现场石料利用结合场平施工，在场平阶段由场平施工单位对石方进行爆破、破碎为粒径不大于70CM的毛料并运送到我方指定堆料场。由我方指定的石料生产企业在项目现场自建石料生产线，将经爆破、破碎过的石料再加工成毛石、狗头石、级配石，合理利用于护坡、挡墙、道路及主体施工中，以求达到最大化资源利用整合，确实有效降低工程成本。（四）、其他材料以乙供或条件式甲控乙购方式供应具体措施：1、在工程开工前能确定的材料采用材料清单形式明确材料名称、规格、品牌范围（每样材料确定3-5个同档次品牌）、结算单价（固定价，合同期内不做调整），作为合同主要要件与合同79、同时订立。2、在工程开工前不能确定的材料（如装饰材料、户内强弱电箱等）采用现场核价方式，即在施工过程中对涉及到的材料进行现场材料选型、定样、封样、核定价格。(五)、 单项工程发包方式 1、专业单项工程采用甲方直接分包方式，主要有：消防、通风工程；绿化及亮化工程；小区智能化工程；电梯采购安装；幕墙工程；供热工程；中水处理回用系统工程；人防设施制安工程；停车场、行车道划线、环氧地坪、交通标志、设施，室外儿童游乐设施、康体设施等。2、非专业单项工程以打包到主体施工中为主，我方主要控制主要材料选型、价格核定，但也不排除部分甲分包。其主要项目有：防水工程；外墙涂料工程；铝合金门窗、铁艺栏杠制安工程；分户80、门、防火门、车库门制安工程等。十一、资金计划（一） 预算编制说明1、企业基本情况云南长水航城开发建设有限公司自2011年1月25日在云南省工商行政管理局注册成立，集团公司对我公司的定位为现金流中心；2、2012年度预算编制基础本年度预算的编制基础是，省建院提供的修建性详细规划、省规院规划设计计划、工程开发计划、材料供应计划、证照办理计划、营销计划、人力资源计划。2.1年初余额的确定，2012年度预算期初现金余额为92833.82万元，是基于如下的预测： 2011年11月已经实现新机场项目住宅资格确认金收款90646万元，12月预计实现新机场项目住宅资格确认金收款7000户约12.6亿。 20181、2年12月份支付第二批土地出让金88303.25万元。支付第一批、第二批土地契税4412.44万元。 归还集团公司往来资金3亿元。 支付勘察设计费868万元。2.2 我公司承担的土地一级开发中的所有工作内容，以龙宇公司的名义进行，相关成本费用及收入不在本预算中体现。（单独预算）2.3 项目开发主体工程施工预计第一期2012年2月动工，第二期2012年4月动工，第三期2012年5月动工；2.4 工程发包方式，暂按如下方式预算： 施工单位垫资到正负零，当月支付上月产值的80%的进度款； 达到可办理预售许可证条件的次月，将施工单位在正负零完成的产值的80%分三个月拨付进度款；2.5项目开发贷款，预计82、申请5亿元，土地证，建设用地许可证办理完成开始申请，建设工程规划许可证、施工许可证办理完成之后，发放贷款。贷款时间按两年预计，利率按基准贷款息率上浮10%预测，即：7.315%（年利率）。2.6 只征不转林地土地费用26617.5万元，考虑到2013年进行支付。(二) 年度经营预算表（详见附件4）十二、综合管理及人力资源计划（一）、综合管理及人力资源总结截至2011年11月24日，在职员工92人,其中:子元集团内部调动人员33人.外部招聘人员59人。2011年总计入职员工68人次：其中总经办入职8人次，办公室16人次，财务4人次，营销策划部4人次，工程部25人次，材料部4人次，合同预算部7人次83、；人员增长率442%。离职9人次：离职率为9.78%。存在的问题：1、规划并初步搭建了公司人力资源管理体系的基本组织框架，形成了人力资源运作雏形；但公司整体的人力资源系统运营平台远未形成；2、较好满足了公司快速成长过程的人才需求，全年人才引进68人；但快速响应的人才引进系统尚未完善，尤其是中高端人才引进及时性不够，缺乏战略招聘意识；3、初步建立了公司的干部任免政策，但人才管理体系从专业构面（任职资格体系、能力模型、员工职业通道、干部评估工具等）到管理构面（选拔、评估、任免、处罚、作风建设、沟通机制、信息管理等）远未完善；4、较好完成了企业文化项目，但文化建设的规范化、日常化须常抓不懈；5、薪酬84、项目已完成最终的套改，但绩效管理体系的配套需要公司多部门的共同努力；6、人力资源管理团队经受住了2011年的压力和考验，但从业人员的专业素质参差不齐，且尚在磨合之中。2011年组建和强化各部门团队，并取得了一些可喜成绩，在2011年的团队建设中，我们很值得骄傲的是，我们团队全体动员不计得失，集体完成了土地摘牌、子元集团十七周年庆典、集中收款等多项工作。特别是在集中收款的几天里，工作人员都放弃休息，连续近十天的高强度工作，我们以公司作为一个团队，没有抱怨，只有共同的参与，共同的责任。但是团队的组建还不成熟，尤其内部管理及服务意识及标准严重不足，还有待改进。同时我们忽视了企业文化的系统建设和新团队85、成员的文化融合工作，造成我们团队核心价值不够凝聚。这些都将成为我们下一步的重要工作。（二）、综合管理及团队建设目标人力团队是公司发展的最基本的基石，打造一个适应市场变化、迎难而上的专业精英团队是降低成本及全面推进公司及公司项目品牌建设的基础。面对公司的项目运作，人才梯队的培育是我团队建设的一重要目标。2012年，也是团队建设需要大幅提升的一年，虽然经2011年度的人员的整合，人力团队在数量和质量上都有了一定的发展，团队融合也在这一年时间里有了明显的提升，但还是表现出诸多的不足。结合2012年的项目实际，还需要在以下方面尽快提升。1、创建富有特色的人才激励和内部培育机制充分关注员工提升和成长空间86、，提高和加快内部培育的效率。5月份前全面引进各级各类人才和建立淘汰机制，淘汰不适合项目目前发展的人员，完成工程部部及成控版块的职能优化，补充当前的团队中的知识结构短板。重点引入产品研发及成本控制的专业技术人才，提高产品研发和成本控制全方位的思考能力，一方面从开发计划开始，从产品的设计、建设各个阶段对营销、工程部门进行要求，尽快实现研发和成本控制部门的核心功能，以期实现公司的战略发展目标。3、 加强公司内部管理规范化结合咨询公司先期提供的流程，继续完善可供复制的内部管理制度、工作流程、工作表单和业务模板等模型。尤其是对计划管理和绩效管理方面建立目标层层分解，层层落实的管理和权责体系。4、 构建长87、水“阳光、活力、高效、创新”的团队精神进一步完善公司企业文化建设，配合公司项目运作，多渠道推广提高公司企业品牌。在强有力的团队文化支撑下，强化执行力，提升全体员工的荣誉感。2012年，我们将组建专门的企业文化推广工作组在上半年度完善企业文化建设各要素，并有针对性成体系开始推广。5、提高团队客户服务意识，认真研究客户，维护好客户。全面打造以服务为核心宗旨的高素质的团队，建设全程、立体的客户服务体系，精心管理业主服务，为公司商业项目的推进及企业品牌的塑造奠定坚实的基础。（三）、2012年度人力资源发展计划（详见附件5：2012年人力资源规划表）1、为公司业务发展战略和经营策略提供组织保障在现有的行88、政办设立专门的人力资源管理分支机构，配备强有力的工作人员，这是从组织机构上强化与员工的日常联系，为员工服务的重要措施，有利于保证工作、活动的制度化、规范化；加强与员工的工作联系。设立员工接待室，随时接待员工的来信来访，也可建立员工接待日，定期接待，还可以走访员工，了解和解决员工工作和活动中的具体问题和困难；定期组织员工学习、参观活动，召开员工活动经验交流会、座谈会、研讨会，交流和总结员工活动经验，通报有关情况，商讨开展员工工作、活动的办法和措施。2、为公司业务发展战略和经营策略提供人才保障 合理招聘、善用人才是企业制胜之道。人才具有多样性。企业经营中的方方面面需要各种各样不同的人才。除技术人才89、外，还有管理人才、市场营销人才、公关人才等等。应该说，一切具有可为企业发展所用的特殊技能或才干的人都是企业的人才。人才是多层次性的。企业经营中，各种人才居于企业组织的不同层次。他们可以是高层的管理者，也可以是生产经营第一线的员工;可以是高级的技术开发专家，也可以是技能娴熟的工人。打破人才完美的观点，树立全面的人才观，自觉地完善管理体制和建立人才流动的机制，从制度上建立起完整的人才体系，有针对性地招揽切实需要的适用人才，而不是把企业的发展寄托于个别的“完人”或“能人”身上。 结合此实际需求，除了集团人力资源部辅助招聘外，我们准备全方位地大力投入，在2012年展开优秀员工的招聘。为之后的工作提供人90、才保障。此外，创造优秀的企业文化，让企业和人才之间形成一种信任机制，十分有利于企业减少不必要的阻力和管理成本，让企业得到更快速稳健的发展。3、构建公司的员工激励体系员工绩效管理制度和分配制度 完善的薪酬体制是企业有效的激励途径，它可以更好的激发员工工作的热情和斗志，全身心地投入到工作中去，不仅让员工觉得实现了自己的人生理想，对企业有了满足感和归属感，而且企业也将会实现利润的最大化，真正实现企业和员工的双赢。考虑到自身的实力和实际条件，我们需制定一套有自己特色的灵活的薪酬制度，采取“底薪+绩效+奖金”的模式：“底薪”基本上差距不大，而“奖金”可以根据工作性质和人才层次的不同，采取不同的计量标准和91、评价方式。从事技术工作的人才，可以根据他参与的项目为企业所带来的效益，以项目提成的方式给与奖励;而对于一般的技术工人，可以采取一次性奖金鼓励其在具体生产或研发过程中的小发明或小创新。从事管理工作的人才，可以采取“目标管理”的方式。制定一定的管理目标，并根据目标完成程度以及效果来确定奖金数额。而对于市场营销方面的人才，则主要以业绩为依据来确定报酬，同时辅以“目标管理”的方式来鼓励人才在开拓新市场，创造潜在消费市场以及推广企业知名度等不能直接计量的工作。积极参与社会福利制度的改革和建设，按照法律规定，根据自身条件，努力建立较为完善的福利保障制度，尽可能地为人才解除后顾之忧，以增强人才对企业的归属感92、。4、提升人力资源系统的专业服务能力和从业人员的人力资源专业水平因为我们是一个新组合的团队，但公司项目起点较高，项目工作任务重，这就要求我们人力资源系统的专业服务能力和从业人员的人力资源专业水平必须做到专业到位、高张远瞩、与时俱进。这就要求从参与企业战略规划的制定；编制年度企业人力资源规划、计划与预算方案；人力资源战略与体系建立；企业机构设置与变革；员工招聘与甄选（特别是中层以上人员）；素质测评与心理测评系统的建立与完善；培训体系运行与效果评估；绩效考评体系建立、运行与跟进；薪酬制度建立与完善；福利体制的完善与跟进；负责建立畅通的沟通渠道；建立有效的激励机制；主导组织文化建设与结构调整；劳动（员工）关系管理；部门内部管理与外部关系协调等方面去逐步完善。5、建立并完善培训体系把好育人留人关，提升管理干部管理水平，提升员工的专业技术能力，从管理中出效率、出效益。按照项目推进情况，2012年总体人员规模从目前的92人下调控制在90人以下，对现有人员进行优胜劣汰，发挥各尽其能、各司其职。附件共五个：附件1：证照办理专项计划附件2：招标计划附件3：建设项目估算附件4：年度经营预算表附件5：人力资源规5859