1、无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心经营计划书经营计划书杨汉玲杨汉玲TeamTeam无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！前言前言购物中心购物中心：?是城市化进程及出行方式改变的必然产物是城市化进程及出行方式改变的必然产物?是人类消费、体验、社交活动延伸的最佳场所是人类消费、体验、社交活动延伸的最佳场所?是商业互补、差异，满足全方位需求的必然产物是商业互补、差异，满足全方位需求的必然产物?是以百货、超市为主力店同时又集聚各类专业、是以百货、超市为主力店同时又集聚各类专业、专卖、2、餐饮、娱乐等多业态的全新商业场所专卖、餐饮、娱乐等多业态的全新商业场所?是国民经济发展的必然产物是国民经济发展的必然产物无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！目录目录一、无锡市经济分析和生活结构研究一、无锡市经济分析和生活结构研究一、无锡市经济分析和生活结构研究一、无锡市经济分析和生活结构研究二、商业发展规划及政策研究二、商业发展规划及政策研究二、商业发展规划及政策研究二、商业发展规划及政策研究四、四、四、四、商业调研商业调研商业调研商业调研三、区域了解三、区域了解三、区域了解三、区域了解五、消费行为调查与研究五、消费行为调查与研究五、消费行为调查与研3、究五、消费行为调查与研究六、商圈的确定和研究六、商圈的确定和研究六、商圈的确定和研究六、商圈的确定和研究八、项目商业定位八、项目商业定位八、项目商业定位八、项目商业定位七、项目战略规划七、项目战略规划七、项目战略规划七、项目战略规划九、项目规划九、项目规划九、项目规划九、项目规划十、招商实施十、招商实施十、招商实施十、招商实施十一、企划宣传策划建议书十一、企划宣传策划建议书十一、企划宣传策划建议书十一、企划宣传策划建议书十二、投资收益分析十二、投资收益分析十二、投资收益分析十二、投资收益分析十三、结束语十三、结束语十三、结束语十三、结束语无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！4、谋定而后动、决策于千里！无锡市概况无锡市概况无锡市概况无锡市概况无锡地处江苏省南部、中国经济发达无锡地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部，北靠长江，南的长江三角洲中部，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖-濒中国第三大淡水湖-太湖；西离南京183-太湖；西离南京183公里，东距上海1公里，东距上海128公里，是一座28公里，是一座具有三千多年历史的古城，全市总面积为4具有三千多年历史的古城，全市总面积为46 650平方公里，其中市区面积为50平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、县)和5、锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。南长、滨湖和新区七个区。无锡属亚热带季风海洋性气候，无锡属亚热带季风海洋性气候，温和湿润，四季分明，年平均气温温和湿润，四季分明，年平均气温15.5C，雨量充沛，年平均降雨量为115.5C，雨量充沛，年平均降雨量为1000毫000毫米，全年无霜期为230天左右，年米，全年无霜期为230天左右，年平均日照时数为2000小时左右，水平均日照时数为2000小时左右，水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。乡。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！增长率增长率人均寿命人均寿命6、2006年年4.4%77.562007年年2.6%77.432008年年1.9%77.12年份年份性别性别无锡市人口增长及人均寿命表无锡市人口增长及人均寿命表无锡市人口增长一览无锡市人口增长一览584.17599.21599.21610.73400500550600650资料来源：无锡市统计局200620072008单位：万人单位：万人随着社会的发展，近随着社会的发展，近几年无锡市人口总量几年无锡市人口总量保持平稳增长，保持平稳增长，2006年出生率：年出生率：6.70%死亡率：死亡率：6.97%自然增长率：自然增长率：-0.27%2007年出生率：年出生率：7.26%死亡率：死亡率：6.587、%自然增长率：自然增长率：0.68%2008年出生率：年出生率：7.05%死亡率：死亡率：7.05%自然增长率：自然增长率：0.00%无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！国民生产总值国民生产总值国民生产总值国民生产总值无锡市经济高速发展，过去无锡市经济高速发展，过去3年年GDP增长均超过增长均超过12%，0300040005000200620072008近 年近 年 G D P 一 览一 览单位：亿元单位：亿元3300385844194419441915.3%资料来源：无锡市统计局15.3%12.4%2008年实现地区生产总值4419.50亿元，按可8、比价格计算，比上年增长2008年实现地区生产总值4419.50亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。按常住人口计算人均生产总值73053元，按现行汇率折算达10689美12.4%。按常住人口计算人均生产总值73053元，按现行汇率折算达10689美元，一举突破一万美元大关元，一举突破一万美元大关。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！社会消费品零售总量、增速均创新高，社会消费品零售总量、增速均创新高，08年全市实现社会消费品零售总额达年全市实现社会消费品零售总额达1391.48亿元。亿元。第三产业比重逐步优化，优化至第三产业比重逐步优化，优化至19、.44157.6 200620072008959.471134.751391.48050010001500单位：亿元单位：亿元社 会 消 费 品社 会 消 费 品 零零 售售 总总 额额资料来源：无锡市统计局产 业产 业 G D P 占 比占 比第一产业第一产业第三产业第三产业第二产第二产业业资料来源：无锡统计局无锡市近年零售总金额高速增长、第三产业占比不断提升无锡市近年零售总金额高速增长、第三产业占比不断提升16.4%18.3%22.6%消费品零售总额及消费品零售总额及消费品零售总额及消费品零售总额及产业结构情况产业结构情况产业结构情况产业结构情况41%41%1.4%1.4%57.6057.10、60无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！项目项目食品类食品类衣着类衣着类家庭设备用品及服务类家庭设备用品及服务类医疗保健类医疗保健类交通和通讯类交通和通讯类教育文化娱乐服务类教育文化娱乐服务类居住类居住类其他商品和服务类其他商品和服务类消费性支出总和消费性支出总和2007年年48841043840902126916181090552121982008年年5543.341029.44886.2926.351246.161618.161120.52568.0112938.18所占比重所占比重42.84%7.96%6.85%7.16%9.63%12.51%11、8.66%4.39%100%增长率增长率13.5%-1.3%5.5%2.7%-1.8%0.1%2.8%2.9%6.07%资料来源：无锡市统计局无锡市城镇居民生活费支出分类无锡市城镇居民生活费支出分类无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资38843全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资38843元，比上年增长13.0%。市区城市居民人均可元，比上年增长13.0%。市区城市居民人均可支配收入23605元，比上年增长13.0%。农民人均纯支配收入23605元，比上年增长13.0%。农民人均纯收入11280元，比上年增长112、2.5%。城市居民收入11280元，比上年增长12.5%。城市居民人均消费性支出13563元，比上年增长10.7%人均消费性支出13563元，比上年增长10.7%。农村居民人均消费性支出7。农村居民人均消费性支出7943元，比上年增长943元，比上年增长10.7%。10.7%。城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款余余额额2008年年2007年年2006年年存款余额存款余额2285.12亿元亿元1730.05亿元亿元1689.45亿元亿元增长率增长率32.10%2.40%16.40%类型类型年份年份资料来源：无锡市统计局0200003000040000200620072008人均年收入人均年收入人均13、年可支配收入人均年可支配收入近近年年市市区区人人均均年年收入及年可支配收入及年可支配收入收入38，84323，605近年市区人均近年市区人均经经济济指指标标2008年年2007年年2006年年人均人均年收入年收入38843元元34375元元29658元元人均年可人均年可支配收入支配收入23605元元20898元元18189元元类型类型年份年份单位：元单位：元无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！010203040502006年年2008年年2007年年无无 锡锡 市 汽 车 保市 汽 车 保 有 量有 量单位：万辆资料来源：无锡市统计局社会车辆私人轿车14、随着无锡经济的发展，人均可支配收入的不断提随着无锡经济的发展，人均可支配收入的不断提高，以及城市道路建设、基础设施的不断完高，以及城市道路建设、基础设施的不断完善，近几年的汽车保有量有着大幅提升，善，近几年的汽车保有量有着大幅提升，特别是私家轿车数量，更是明显。特别是私家轿车数量，更是明显。06年，汽车35.73万年，汽车35.73万辆，增长23.1。私人汽车19辆，增长23.1。私人汽车19.72万辆，比上年增加4.51万辆。.72万辆，比上年增加4.51万辆。07年汽车43.23万辆，增长21%。年汽车43.23万辆，增长21%。私人汽车年末达到25.67万辆，比上年增加5.95万私人汽车15、年末达到25.67万辆，比上年增加5.95万辆；08年汽车49.94万辆，增长15.5%。私人汽辆；08年汽车49.94万辆，增长15.5%。私人汽车年末达到31.79万辆，比上年增加6.11万辆。车年末达到31.79万辆，比上年增加6.11万辆。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！国内国际旅游业稳定发展国内国际旅游业稳定发展。全年共接待旅游、参观、访问及从事各项。全年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的入境游客64.96万活动的入境游客64.96万人次，比上年下降14.7%；接待国内游客3682.44人次，比上年下降14.7%；接待国内游客36816、2.44万人次，比上年增长9.9%。旅游总收入达520.30万人次，比上年增长9.9%。旅游总收入达520.30亿元，比上年增长16.7%。全市拥有年接待游客10亿元，比上年增长16.7%。全市拥有年接待游客10万人以上的景区35个，国家5A级景区1家，国家万人以上的景区35个，国家5A级景区1家，国家4A级景区13家，3A级景区8家，2A级景区4A级景区13家，3A级景区8家，2A级景区12家。年末全市星级宾馆已达612家。年末全市星级宾馆已达63家，其中五星级宾馆63家，其中五星级宾馆6家，四星级宾馆18家。全市拥有国际旅行社16家，四星级宾馆18家。全市拥有国际旅行社16家，国内旅行社117、家，国内旅行社102家，全国工农业旅游示范点1202家，全国工农业旅游示范点12家。家。类型类型年份年份境内境内(万人）(万人）境外境外（万人)（万人)收入收入（亿元）（亿元）07年07年3 3350.76350.7676.1576.154 445.7645.7608年08年3 3682.44682.4464.9664.965 520.3020.30增长率增长率9.90%9.90%-14.70%14.70%16.70%16.70%资料来源：无锡市统计局无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！无锡市商业环境无锡市商业环境无锡市商业环境无锡市商业环境“小上海18、小上海”之称的无锡商业繁荣，购物便利。八佰之称的无锡商业繁荣，购物便利。八佰伴、商业大厦、新世界百货、三阳百盛、伴、商业大厦、新世界百货、三阳百盛、大洋百货、第一百货、保利广场等大型商厦；沃大洋百货、第一百货、保利广场等大型商厦；沃尔玛、麦德龙、家乐福、欧尚、易初莲花、尔玛、麦德龙、家乐福、欧尚、易初莲花、百安居、欧倍德等大型外资购物中心，都百安居、欧倍德等大型外资购物中心，都是中外籍人士经常光顾的购物场所。是中外籍人士经常光顾的购物场所。无锡的酒店业亦极其发达，无锡太湖饭店、无无锡的酒店业亦极其发达，无锡太湖饭店、无锡湖滨饭店、无锡喜来登大酒店、无锡太锡湖滨饭店、无锡喜来登大酒店、无锡太湖花19、园度假村、无锡新锦江大酒店、无锡大饭店湖花园度假村、无锡新锦江大酒店、无锡大饭店等，均为国际星级标准的大酒店，可供外等，均为国际星级标准的大酒店，可供外籍人士休憩下榻。籍人士休憩下榻。在无锡，您可以享受到丰富多彩的文化生活和在无锡，您可以享受到丰富多彩的文化生活和休闲情趣。无锡市内的高格调剧场、酒吧、休闲情趣。无锡市内的高格调剧场、酒吧、高尔夫球场、体育健身场馆、图书馆、国家级旅高尔夫球场、体育健身场馆、图书馆、国家级旅游度假区以及教堂、清真寺等，这些都将游度假区以及教堂、清真寺等，这些都将为您高质量的生活锦上添花。为您高质量的生活锦上添花。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千20、里！谋定而后动、决策于千里！无锡市商业无锡市商业无锡市商业无锡市商业无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！类型类型保利广场保利广场八佰伴八佰伴商业大厦商业大厦百盛百盛新世界新世界业态业态购物中心百货百货百货百货商圈商圈站前商贸街中山路中山路中山路中山路定位定位中档高档高档中档中高档目标客层目标客层中薪高薪高薪中薪中高薪商品力商品力促销力促销力服务服务环境环境社会美誉度社会美誉度商业市调商业市调商业市调商业市调无锡市商业分析无锡市商业分析无锡市商业分析无锡市商业分析无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！商业市调商21、业市调商业市调商业市调高档中高档中高档中档中档中低档次中低档次低档低档八佰伴、商业大厦保利广场、百盛.新世界.大洋批发市场.消费群体定位消费群体定位 IMAGE无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！随着随着“十一五十一五”时期商业发展规划指导意见的提出，城市时期商业发展规划指导意见的提出，城市规划理念的不断更新，政府打造城规划理念的不断更新，政府打造城市商业力度的加大，城市居民人均可支配收入不市商业力度的加大，城市居民人均可支配收入不断提高，为零售市场提供了充足的购买断提高，为零售市场提供了充足的购买力，带动了居民消费上行发展，使居民消费结构力，带动了22、居民消费上行发展，使居民消费结构优化升级，居民消费品购买力在逐年大幅优化升级，居民消费品购买力在逐年大幅提高，传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买提高，传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买力，消化这些消费力将依靠复合性综合体力，消化这些消费力将依靠复合性综合体商圈的迅速成熟。经济的发展是促商圈的迅速成熟。经济的发展是促进城市多核心商圈出现的原动力进城市多核心商圈出现的原动力单核向多核的转变单核向多核的转变单核向多核的转变单核向多核的转变无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！合理化的商业规划合理化的商业规划合理化的商业规划合理化的商业规划市中心商务区滨湖23、新城副商务中心太湖太湖广场广场山北山北锡北锡北新区新区蠡溪蠡溪马山马山东亭东亭无锡市区商业网点规划纲要中对中心城商业网点区域布局首次实行商业分级指标,分为市级商业中心、片区商业中心、社区商业中心三个等级。市级商业中心分为市中心商务区和滨湖新城副商务中心,客流量和服务人口分别为50万和30万,是功能齐全的都市商务核心。七个片区商业中心分为蠡溪、山北、新区、东亭、锡北、太湖广场和马山、灵山旅游度假区,以大型超市、百货商场为核心,集聚一定数量的便利店、餐饮店、专卖店,服务人口20万左右,面积10万平方米左右。社区商业中心面积在0.8万至2万平方米之间,服务人口2万至5万,商业网点建设以1至2家中型超24、市为主,配以农贸市场及若干便利店、餐饮店、洗涤洗浴、美容美发和银行、邮电通信、维修、书报亭等生活服务设施，每3000人或300米半径配置一个便利店。同时还将建设九大主要特色商业街。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！解析南长区解析南长区南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的“南大门”，西临京杭大运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和 312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。全区面积22.43平方公里，下辖下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、金匮、扬名6个街道，常住人口34万。南长区是无锡工商业的发祥地。在明清两代，南长区一度成25、为无锡地区的商市中心，有“米码头”、“布码头”、“丝码头”之称。清末民初，成为苏南地区砖瓦生产、冶铸行业和木船修造基地。2008年，南长区完成地区生产总值122.50亿元，增长16.6%；财政一般预算收入12.13亿元，增长15.6%；全社会固定资产投资47.07亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额130.32亿元，增长20.2%；工商登记协议注册外资3.28亿美元，增长300.3%；到位注册外资7855万美元，增长18.8%。取得了经济实力增强、民生显著改善、和谐社会稳步推进的新成绩。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！南长区现状南长区现状本案26、本案无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！南长区房地产调查南长区房地产调查南长区房地产调查南长区房地产调查南长区部分楼盘概览南长区部分楼盘概览编号编号楼盘名称楼盘名称总户数总户数已售套数已售套数编号编号01111213141516171802030405060708楼盘名称楼盘名称总户数总户数已售套数已售套数茂业豪园茂业豪园501324世贸公寓世贸公寓48790古韵坊古韵坊220120首席首席242232嘉德广场嘉德广场97新联家园新联家园950948凯燕环球中心凯燕环球中心726684新世纪花苑新世纪花苑195191朗诗未来之家朗诗未来之家9807727、8阳光城市花园阳光城市花园30802778清扬康臣花园清扬康臣花园18401507中星苑中星苑8120清扬御庭清扬御庭486345时代国际时代国际1326318总计总计111238342资料来源：搜房网无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！太湖广场是无锡重要的旅游、景观点；也是突出展示太湖广场是无锡重要的旅游、景观点；也是突出展示城市文化与城市形象的公共开敞空间。城市文化与城市形象的公共开敞空间。承担着无锡市的旅游、休闲与文化展示等功能。承担着无锡市的旅游、休闲与文化展示等功能。太湖广场国际商务区以太湖广场为核心，东起太湖广场国际商务区以太湖广场为核心28、，东起古运河、南长历史文化古街，西至红星路，古运河、南长历史文化古街，西至红星路，南起清名路、北至永乐路，总占地约4km2，其中南起清名路、北至永乐路，总占地约4km2，其中核心区面积约2 km2。是无锡市发展现代服务核心区面积约2 km2。是无锡市发展现代服务业的重点城区，代表着无锡整个城市的精业的重点城区，代表着无锡整个城市的精华、特大城市国际化进程的形象华、特大城市国际化进程的形象太湖广场解析太湖广场解析无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！编号编号项目名称项目名称体量体量0102030405060708091011九龙仓九龙仓约约200001229、合计合计533277.8百脑汇百脑汇15312嘉德广场嘉德广场31400清扬御庭清扬御庭31000世贸公寓世贸公寓5000清扬首席清扬首席2000新联家园新联家园3000新天地休闲广场新天地休闲广场22565.8阳光城市花园阳光城市花园100000永乐东路永乐东路83000紫金广场紫金广场50000西水东中央生活区西水东中央生活区170000太湖广场商业供应太湖广场商业供应资料来源：搜房网无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！本案本案本案本案第一商圈第一商圈第二商圈第二商圈商圈的确定与研究商圈的确定与研究无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策30、于千里！谋定而后动、决策于千里！消费客群分析消费客群分析30%3km范围范围30%3km范围范围50%1.5km范围范围50%1.5km范围范围20%全市范围及太全市范围及太湖游客湖游客20%全市范围及太全市范围及太湖游客湖游客独一无二的主题、温馨、时尚的购物环境、独一无二的主题、温馨、时尚的购物环境、便捷的地理位置，极大的扩展了项目的客便捷的地理位置，极大的扩展了项目的客群来源群来源周边住宅及酒店将成为项目基础消费客周边住宅及酒店将成为项目基础消费客群，其消费将以满足基础购物需求为主群，其消费将以满足基础购物需求为主填补区域商业市场空白，结合定位，将项填补区域商业市场空白，结合定位，将项目辐31、射范围扩展向整个太湖广场商圈目辐射范围扩展向整个太湖广场商圈无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！消费行为调查与研究消费行为调查与研究0 01001002 20000男性男性女性女性5555位位139139位位为了初步了解太湖周边消费者的消费特征，采取随机调查的方式，共取得了210个样本，其中有效样本194个，有效率92.4%。年龄段分布20岁以下,2.60%21-23岁,19.90%24-30岁,27.70%31-40岁,30.90%41-50岁,12.60%51岁以上,6.30%20岁以下21-23岁24-30岁31-40岁41-50岁51岁以上调32、查样本主要集中在24-40岁，其中少部分女性调查对象有意掩藏自己的真实年龄，使得真实年龄段分析偏年轻。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！人口籍贯比例人口籍贯比例86.50%86.50%13.50%13.50%无锡市无锡市非无锡市非无锡市职业构成职业构成3.30%3.30%17.50%17.50%7.10%7.10%3.30%3.30%6.00%6.00%4.90%4.90%6.00%6.00%32.20%32.20%4.90%4.90%0.50%0.50%14.20%14.20%公务员公务员企业管理人员企业管理人员学生学生金融保险金融保险医疗教育医33、疗教育私营业主私营业主家庭主妇家庭主妇自由职业自由职业离退休人员离退休人员农林鱼牧人员农林鱼牧人员其他其他无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！购买力分析购买力分析200以下,40.10%200-499元,44.30%500-999元,12.50%1000-1999,3.10%2000-4999,0.00%5000元以上,0.00%200以下200-499元500-999元1000-19992000-49995000元以上消费外流分析消费外流分析1.70%30.90%11.00%6.40%6.40%14.80%28.80%香港上海南京杭州常州苏州一年内34、未去外地购物一年内未去外地购物苏州常州杭州南京上海香港无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！商场偏好分析商场偏好分析26.20%26.20%33.50%33.50%22.00%22.00%11.00%11.00%1.60%1.60%5.80%5.80%百盛百盛商业大厦商业大厦八佰伴八佰伴新世界新世界大洋百货大洋百货保利保利无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！品牌关注渠道分析品牌关注渠道分析时尚时尚杂志杂志,39.30%,39.30%因特网,15.40%因特网,15.40%电视电视,26.10%,26.10%现35、场时装发布,现场时装发布,0.90%0.90%基本基本不关不关注,注,18.40%18.40%时尚时尚杂志杂志因特网因特网电视电视现场时装发布现场时装发布基本不关注基本不关注喜欢品牌排序喜欢品牌排序无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！性别交叉分析性别交叉分析39%28%11%15%2%0%0%10%20%30%40%服务最好商场服务最好商场男性男性女性女性男性男性39%28%11%15%2%0%女性女性30%20%18%22%5%1%商业大厦商业大厦百盛百盛新世界新世界八佰伴八佰伴大洋大洋保利保利无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里36、！谋定而后动、决策于千里！性别交叉分析性别交叉分析品牌关注渠道分析品牌关注渠道分析时尚时尚杂志杂志,39.30%,39.30%因特网,15.40%因特网,15.40%电视电视,26.10%,26.10%现场时装发布,现场时装发布,0.90%0.90%基本基本不关不关注,注,18.40%18.40%时尚时尚杂志杂志因特网因特网电视电视现场时装发布现场时装发布基本不关注基本不关注无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！性别交叉分析性别交叉分析无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！品牌关注率品牌关注率无锡茂业购物中心无37、锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！年龄交叉段分析年龄交叉段分析0.0.0000%5.5.0000%1010.0.00%0%1515.0.00%0%2020.0.00%0%2525.0.00%0%3030.0.00%0%3535.0.00%0%4040.0.00%0%服务最好商场服务最好商场3030岁岁以以下下2 27 7.1 10 0%2020.8.80%0%1818.8.80%0%1 19.89.80%0%7.7.3030%1 1.0 00 0%3131岁岁以以上上3 37 7.5 50 0%2222.9.90%0%1212.5.50%0%2020.8.8*1 138、.0 00 0%1.1.0000%商业大厦商业大厦百百盛盛新世界新世界八佰伴八佰伴大洋大洋保利保利无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！0.0.0000%5.5.0000%1010.0.00%0%1515.0.00%0%2020.0.00%0%2525.0.00%0%3030.0.00%0%3535.0.00%0%4040.0.00%0%最喜欢商场最喜欢商场3030岁岁以以下下2 28 8.0 00 0%2929.0.00%0%1010.0.00%0%1 19.09.00%0%7.7.0000%3 3.0 00 0%3131岁岁以以上上3 38 8.039、 00 0%2323.0.00%0%1111.0.00%0%2 24 4%3 3.0 00 0%0.0.0000%商业大厦商业大厦百百盛盛新世界新世界八佰伴八佰伴大洋大洋保利保利ui无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！购买力购买力43.00%49.00%6.00%0.00%0.00%0.00%36.00%40.00%17.00%6%0.00%0.00%200以下以下200-499元元500-999元元1000-1999元元2000-4999元元5000元以元以上上30岁以下31岁以上无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、40、决策于千里！通过图表显示，30岁以下的人更喜欢到外地购物通过图表显示，30岁以下的人更喜欢到外地购物无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！30岁以下的人群通过杂志报刊、因特网的占比较31岁以上人群多，且30岁以下30岁以下的人群通过杂志报刊、因特网的占比较31岁以上人群多，且30岁以下人群更关注大品牌；而31岁以上更倾向与通过电视媒体。人群更关注大品牌；而31岁以上更倾向与通过电视媒体。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！战略先行41、！战略先行！没有战略规划的指导，只是盲目的执行！没有战略规划的指导，只是盲目的执行！无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！项目夜景效果图无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！?纵横时间与空间的大跨度思考纵横时间与空间的大跨度思考?因应现在与未来的差异性定位因应现在与未来的差异性定位无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！?品三国品三国-游太湖游太湖-住万豪住万豪-逛茂业逛茂业?采用递进关系，分类侧重将采用递进关系，分类侧重将“茂业茂业”提升到一个城市相匹配提升到一个城市相42、匹配的都市形象商业综合体的高度的都市形象商业综合体的高度集悠游观光、休闲娱乐、特色餐饮、体验购物、集悠游观光、休闲娱乐、特色餐饮、体验购物、环保教育为一体的复合业态创艺商业项目环保教育为一体的复合业态创艺商业项目借太湖城市广场之名、五星级万豪之势、强推借太湖城市广场之名、五星级万豪之势、强推茂业-城市综合体概念茂业-城市综合体概念扎根无锡市、辐射郊县区、经营江苏省、迈向全中国扎根无锡市、辐射郊县区、经营江苏省、迈向全中国城市体验式消费的先驱者城市体验式消费的先驱者无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！游游悠悠游闲逛游闲逛观观视视觉盛宴觉盛宴健健健健美健43、体美健体学学文文化感染化感染买买琳琳琅满目琅满目食食食食色国香色国香e 互动体验互动体验心心人人性关怀性关怀城市一站式消费的引领者城市一站式消费的引领者无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！战略阶段目标战略阶段目标无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！200720102010201220122014201420162016无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！商业定位分析商业定位分析无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！立地分析44、立地分析项目概述项目概述本项目位于太湖广场南侧，总投资本项目位于太湖广场南侧，总投资本项目位于太湖广场南侧，总投资本项目位于太湖广场南侧，总投资40404040亿元，占地面积亿元，占地面积亿元，占地面积亿元，占地面积5.25.25.25.2万多平方万多平方万多平方万多平方米，总建筑面积近米，总建筑面积近米，总建筑面积近米，总建筑面积近60606060万平方米；万平方米；万平方米；万平方米；其中购物中心其中购物中心其中购物中心其中购物中心27272727万平方米，写字楼万平方米，写字楼万平方米，写字楼万平方米，写字楼7 7 7 7万平方米，五星级酒店万平方米，五星级酒店万平方米，五星级酒店万平方45、米，五星级酒店4 4 4 4万平方万平方万平方万平方米，高级商务公寓米，高级商务公寓米，高级商务公寓米，高级商务公寓14141414万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群；质的标志性商业建筑群；质的标志性商业建筑群；质的标志性46、商业建筑群；无锡茂业城项目分两期建设。其中，一期的商业部分有茂业集团旗无锡茂业城项目分两期建设。其中，一期的商业部分有茂业集团旗无锡茂业城项目分两期建设。其中，一期的商业部分有茂业集团旗无锡茂业城项目分两期建设。其中，一期的商业部分有茂业集团旗下的知名百货进驻和各类品牌专卖店，下的知名百货进驻和各类品牌专卖店，下的知名百货进驻和各类品牌专卖店，下的知名百货进驻和各类品牌专卖店，2007200720072007年年年年10101010月月月月1 1 1 1日隆重开业，住日隆重开业，住日隆重开业，住日隆重开业，住宅部分包含总建宅部分包含总建宅部分包含总建宅部分包含总建6.76.76.76.7万方的47、万方的万方的万方的100100100100平方米两房、平方米两房、平方米两房、平方米两房、140140140140、180180180180平方米三房高平方米三房高平方米三房高平方米三房高级公寓；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、以及各类购物休闲娱级公寓；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、以及各类购物休闲娱级公寓；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、以及各类购物休闲娱级公寓；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、以及各类购物休闲娱乐设施等组成。乐设施等组成。乐设施等组成。乐设施等组成。读万卷书，行千里路无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！立地分析立地分析未来发展分48、析未来发展分析从无锡城市未来发展方向上看，无锡提出了从“运河时代”迈向“太湖时代”的设想。按照无锡“十一五”规划，无锡将着力打造太湖新城。随着城市规划“南拓”，政府南移，太湖新城未来人口将达到100万人，城区面积拓展到100平方公里，太湖广场将成为无锡市政治、经济、金融、文化和商务中心。太湖广场将成为无锡真正意义上的城市广场，成为无锡人民的城市会客厅。按照市政规划，太湖广场面积67万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经 下沉式地下人行景观通道相通，地理位置极其优越。无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动49、决策于千里！立地分析立地分析交通分析交通分析无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！经营分析经营分析竞争力创造竞争力创造通过导入创新通过导入创新KNOW-HOW机械娱乐休憩设施、全新主题概念空间，并引进国际性机械娱乐休憩设施、全新主题概念空间，并引进国际性时尚业态，创造更强的市场竞争力，形成目的性消费，带来大量客流，再通过购物、时尚业态，创造更强的市场竞争力，形成目的性消费，带来大量客流，再通过购物、餐饮美食、娱乐休闲等业态的选择性错位经营，塑造独特的商场风格主题，必能为本餐饮美食、娱乐休闲等业态的选择性错位经营，塑造独特的商场风格主题，必能为本项目提50、供有效、便捷的消费市场竞争策略方针。项目提供有效、便捷的消费市场竞争策略方针。经营经营创新、特色经营模式建立行业排头创新、特色经营模式建立行业排头兵形象，引领无锡商业革命兵形象，引领无锡商业革命交通交通便捷发达的交通网络拉近空间距离便捷发达的交通网络拉近空间距离、缩短行程时间、扩大辐射范围、缩短行程时间、扩大辐射范围商品商品琳琅满目的新奇特商品营造人无我有的直观印象琳琅满目的新奇特商品营造人无我有的直观印象建筑建筑宏伟大气的内外部空间构造创造温宏伟大气的内外部空间构造创造温馨、人性又不失高雅购物环境馨、人性又不失高雅购物环境无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决51、策于千里！项目SWOT分析项目SWOT分析优势优势（Strength）（Strength）劣势劣势（Weakness）（Weakness）项目地理位置优越，交通便利，四通八达项目地理位置优越，交通便利，四通八达位于商务、居住高密度区，消费力较强位于商务、居住高密度区，消费力较强与五星级酒店相互促动与五星级酒店相互促动周边缺乏成熟商业组合，市场需求度高周边缺乏成熟商业组合，市场需求度高产品软硬件条件好，定位起点高、可塑空产品软硬件条件好，定位起点高、可塑空间大间大周边商业多为社区沿街底商，较为零散周边商业多为社区沿街底商，较为零散需自成商圈，对于项目前期定位、招商执需自成商圈，对于项目前期定位、52、招商执行及后期营运管理的要求较高；行及后期营运管理的要求较高；一期百货的经营不佳造成了一定的负面影一期百货的经营不佳造成了一定的负面影响，给二期的招商及社会影响力设置了障响，给二期的招商及社会影响力设置了障碍碍机会机会（Opportunity）（Opportunity）威胁威胁（Threat）（Threat）太湖商务聚集区的建设及无锡政府对商贸太湖商务聚集区的建设及无锡政府对商贸流通业的重新规划、提升为项目提供了极流通业的重新规划、提升为项目提供了极大的依托大的依托作为太湖广场的第一个大型商业项目，竞作为太湖广场的第一个大型商业项目，竞争对手尚未进入或发展起来，为一举奠定争对手尚未进入或发展起53、来，为一举奠定龙头地位赢得了宝贵的时间龙头地位赢得了宝贵的时间太湖商圈尚未成型、须培育，过程将会漫太湖商圈尚未成型、须培育，过程将会漫长及艰苦长及艰苦未来几年商业市场竞争激烈，后续将有大未来几年商业市场竞争激烈，后续将有大量商业地产供应上市量商业地产供应上市无锡的消费习惯注重中山路，改变观念需无锡的消费习惯注重中山路，改变观念需要核心竞争力的创造要核心竞争力的创造无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！定位分析定位分析市场定位：市场定位：?无锡首座一站式、体验型、全客层的大型复合商业购物中心无锡首座一站式、体验型、全客层的大型复合商业购物中心?太湖商圈的54、缔造者、城市多核商业中心的引领人太湖商圈的缔造者、城市多核商业中心的引领人?城市扩张的建设者、时尚创新的制造者城市扩张的建设者、时尚创新的制造者无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！定位分析定位分析形象定位切入点形象定位切入点?是太湖的-联合国评定的中国最具人文内涵的旅游景观区域是太湖的-联合国评定的中国最具人文内涵的旅游景观区域?是城市的-中国最具经济活力区域的前沿城市是城市的-中国最具经济活力区域的前沿城市?是人民的-中国最追求高品位生活及最具备文化底蕴的优秀群体是人民的-中国最追求高品位生活及最具备文化底蕴的优秀群体?政策和舆论的正面导向，提升开55、发商品牌知名度及美誉度政策和舆论的正面导向，提升开发商品牌知名度及美誉度?具备可复制性，可持续发展具备可复制性，可持续发展无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！全新商业模式全新商业模式（有限的空间，无限的商业）Shopping MALLShopping CenterShopping PlazaShopping Square购物中心购物中心商业发展的必然趋势商业发展的必然趋势无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！绿色时尚概念商业空间绿色时尚概念商业空间时尚主题购物中心时尚主题购物中心家庭温馨生活领地家庭温馨生活领56、地项目整体定位项目整体定位产品定产品定位位无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！产品定位产品定位业态定位业态定位时尚、温馨家庭生活相关的各业态业种组合而成时尚、温馨家庭生活相关的各业态业种组合而成功能定位功能定位形象定位形象定位环保元素、文化元素、环保元素、文化元素、e化元素、互动元素、运动元素、抽象元化元素、互动元素、运动元素、抽象元素、音乐元素、温馨元素的复合生活空间。素、音乐元素、温馨元素的复合生活空间。集购物集购物.娱乐娱乐.美食美食.休闲休闲.数码数码.竞技竞技.美体美体.文化文化.家具家具.运动等运动等“吃喝玩吃喝玩乐买乐买”为一体的绿色环57、保时尚家庭生活领地。为一体的绿色环保时尚家庭生活领地。(品类齐全品类齐全品质消品质消费费品位生活品位生活)无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！定义以定义以”时尚时尚”为主题的家庭体验式购物中心，通过各模块和子模块商业概念的为主题的家庭体验式购物中心，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共建、传递茂业的市场定位和价值内容组合与互动，共建、传递茂业的市场定位和价值内容1ATM2美容美容美发、瘦身美发、瘦身3儿童教育儿童教育/培训培训主题大店主题大店.A购物购物4123456789服装、饰品、鞋帽服装、饰品、鞋帽药妆店药妆店运动特色主题区运动特色主题区58、图书图书/音像音像/文具文具儿童用品、箱包儿童用品、箱包汽车用品汽车用品家具家居家具家居品牌餐厅品牌餐厅B餐饮餐饮123休闲餐厅休闲餐厅西式快餐西式快餐美食广场美食广场D服务服务C娱乐娱乐12儿童娱乐儿童娱乐e化互动化互动35小吃、零食小吃、零食本土老品牌区本土老品牌区10其它其它健身、健身、SPA产品定位产品定位动漫、影院动漫、影院真冰、竞技真冰、竞技45无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！产品产品 立面图立面图项目立面示意图项目立面示意图8F7F6F5F4F3F2F1F一期百货主力店 4464624.39%欢乐时光2169211.85%工厂中心259、379012.99%生活中心4759626.00%时尚中心4532624.76%欢乐时光欢乐时光-1F邻里中心邻里中心一期百货生活中心生活中心工厂中心工厂中心时尚中心时尚中心无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！精品店精品店精品店主题大店1-3F主题大店1-3F主题大店1-3F主题大店1-3F化妆品专卖主题大店1-3F珠宝名表眼睛专卖一层平面配置图一层平面配置图概念店概念店概念店概念店精品店精品店（主题：奢华盛宴）（主题：奢华盛宴）无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！二层平面配置图二层平面配置图女性专卖女性专60、卖美发美发沙龙沙龙女性专卖女性专卖女女性性专专卖卖男男士士专专卖卖男士专卖男士专卖女性沙龙女性沙龙婚纱婚纱摄影摄影咖啡女性专女性专卖卖（主题：伊甸园）（主题：伊甸园）无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！三层平面配置图三层平面配置图进口商品馆进口商品馆进口商品馆进口商品馆进口商品馆进口商品馆工厂工厂直销直销工厂工厂直销直销（主题：淘宝乐园）（主题：淘宝乐园）家居生活家居生活无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！运动运动儿童主儿童主题馆题馆街客街客街街客客餐饮餐饮修身纤体修身纤体SPA街头街头流行流行冰场冰场四层61、平面配置图四层平面配置图（主题：生活中心）（主题：生活中心）街头街头流行流行无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！五层平面配置图五层平面配置图餐饮餐饮休闲餐休闲餐饮饮餐饮餐饮休闲休闲图书音图书音像像冰场冰场（主题：生活中心）（主题：生活中心）健身健身餐饮餐饮IT时空IT时空无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！三期餐饮娱乐休闲广场效果休闲餐饮、特色酒吧、主题酒吧、雪茄/红酒店无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！三期餐饮娱乐休闲广场效果休闲餐饮、特色酒吧、主题酒吧、雪茄62、/红酒店无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！项目总平图人流人流车流车流规划设计规划设计无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！内部空间参考内部空间参考无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！内部空间参考内部空间参考无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！内部空间参考内部空间参考无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！示例参考示例参考无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而63、后动、决策于千里！广场设施建议广场设施建议无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！环保工程建议环保工程建议无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！监控、播音系统监控、播音系统无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！招商实施招商实施方式方式点对点点对点研讨会研讨会广告广告主力商家的反复沟通交流，以期取得共识及认可主力商家的反复沟通交流，以期取得共识及认可组织行业协会参与，力求资源支持组织行业协会参与，力求资源支持广而告之，发掘潜在商家广而告之，发掘潜在商家无锡茂业购物中心无锡茂64、业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！渠道建设渠道建设台湾及日韩台湾及日韩资源资源台湾光彩促进台湾光彩促进会旗下机构会旗下机构香港特许连锁香港特许连锁协会旗下机构协会旗下机构开发中开发中欧美资源欧美资源商业顾商业顾问团队问团队美籍华人顾问美籍华人顾问团队团队（资深履（资深履历、国际视野）历、国际视野）台湾及日韩台湾及日韩资源的引进资源的引进香港及东南香港及东南亚资源的引亚资源的引进进国际品牌的国际品牌的引进引进整体解决方整体解决方案的提出案的提出香港及东香港及东南亚资源南亚资源无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！策略策略?主力先行65、主力先行?先难后易先难后易?放水养鱼放水养鱼无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！工作计划工作计划2009年年2010年年6789101112123456789101熟悉项目、提炼卖点2主力接触3协会沟通4招商代理公司确定5主力签约发布会、软文宣传6规划及店铺分割、面积、招商政策确定7现场招商中心成立8项目现场围板9硬广10大招商开始11招商发布会12签约客户进场装修跟进13运营到位14物管到位15开业策划16开业庆典序序号号任务计划任务计划无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！价格策略价格策略?合作多样合作多66、样?主力倾斜主力倾斜?品牌扶持品牌扶持无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！注：以下表中所示面积均为使用面积、价格所对应面积为建筑面积600以下（不含600）600-1200（不含1200）1200-2000（不含2000）2000以上（含2000）月租金（元/月日租金（元/天）月租金（元/月）日租金（元/天）月租金（元/月）日租金（元/天）月租金（元/月）日租金（元/天）1F2F3F4F5F80-1202.67-460-902-345-601.5-21F2F3F4F5F4F休闲、娱乐5F90-1503-575-1202.5-460-902-44-8得67、房率50%75%85%按使用面积计租90-1503-560-1202-454-751.8-2.515-18餐饮120-1804-690-1503-560-1202-415-18按双方友好洽谈协商双赢基础上确定零售管理费（元/月）业态楼层购物中心租金建议无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！1、招商手册1、招商手册2、案场围板2、案场围板3、高炮3、高炮4、报纸媒体4、报纸媒体5、电视台5、电视台6、网络6、网络7、活动举办7、活动举办招商推广无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！开业庆典开业庆典商气商气人气人气68、商机商机无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！七大主题七大主题引爆潮流引爆潮流BBF FC CDDAA惊爆性惊爆性趣味性趣味性延续性延续性紧凑性紧凑性GGE E创意性创意性聚众性聚众性活动定位活动定位以紧凑的流程，完美演绎开幕式！以紧凑的流程，完美演绎开幕式！以惊爆性的促销价格，触动顾客进以惊爆性的促销价格，触动顾客进场及购买的欲望！场及购买的欲望！以趣味性的活动，活络购物中心和以趣味性的活动，活络购物中心和顾客之间的互动！顾客之间的互动！以非销售性的活动，凝聚特定群体,以非销售性的活动，凝聚特定群体,间接引领消费！间接引领消费！以系统的企划案例串联，69、创造客流以系统的企划案例串联，创造客流热潮！热潮！以创意性的后现代手法，雕琢内外以创意性的后现代手法，雕琢内外观环境氛围！观环境氛围！以高科技元素，体验以高科技元素，体验 e 时代数码潮e 时代数码潮流！流！时尚性时尚性无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！物业商铺管理招商租约管理策划分析管理促销管理会员管理结算管理礼品管理系统管理联营管理MISMIS模块构成模块构成实现全面及时准确的信息化实现全面及时准确的信息化实现全面及时准确的信息化实现全面及时准确的信息化IT（电子商务）综管IT（电子商务）综管无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千70、里！谋定而后动、决策于千里！主题网站主题网站(FLASH)消费者服务主题团购业务介紹EventScheduleeZine电子杂誌Photo+VideoB2C+票务网上直播StreamingclassifiedADBlog会员、订单管理Free促销赠品現场音乐新闻动态发布EDI网站泡泡图网站泡泡图无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！收益预估收益预估-建筑面积120，000-建筑面积120，000百货大卖场建筑面积：20,000 百货大卖场日租金：1.00 百货大卖场年租增幅：1.5%百货中卖场建筑面积：12,000 百货中卖场日租金：2.00 百货中卖71、场年租增幅：1.5%百货小卖场建筑面积：28,000 百货小卖场日租金：3.00 百货小卖场年租增幅：3.0%餐饮大卖场建筑面积：12,000 餐饮大卖场日租金：1.30 餐饮大卖场年租增幅：1.5%餐饮中卖场建筑面积：8,000 餐饮中卖场日租金：2.00 餐饮中卖场年租增幅：1.5%餐饮小卖场建筑面积：16,000 餐饮小卖场日租金：3.00 餐饮小卖场年租增幅：2.5%娱乐大卖场建筑面积：16,000 娱乐大卖场日租金：1.80 娱乐大卖场年租增幅：1.5%娱乐中卖场建筑面积：8,000 娱乐中卖场日租金：2.50 娱乐中卖场年租增幅：1.5%总计建筑面积：120,000 加权日均租金：72、2.14 加权年均增幅：2.2%正常面积需求及租金承受（严格控制正常面积需求及租金承受（严格控制5：3：2黄金比例）黄金比例）无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！收益预估收益预估-纯租金模式2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年Total:8.893亿亿总体思路总体思路：2010年10月1日正式开业，开业至2010年10月1日正式开业，开业至年底免租；正式计租2011年始，前三年年底免租；正式计租2011年始，前三年放水养鱼，租金保持低水平并不递增；第四年租放水养鱼，租金保持低水平并不递增；第四年租金相应提高，以后逐年递增均幅3%金相应提高，以后逐年递增均幅3%时间时间2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年预估月均租金预估月均租金（单位：元）（单位：元）6464648082.4084.8787.4290.040.9220.9220.922单位：亿元1.1521.1871.2221.2591.3070.51.01.5无锡茂业购物中心无锡茂业购物中心谋定而后动、决策于千里！谋定而后动、决策于千里！