1、*家居广场经营计划一、 项目定位*家居广场经营面积38921.6平方米，采取自营建材超市和家具商场招商两种业态相结合的模式经营，通过自营建材超市的优势带动家具商场的销售。自营建材超市平民化的概念与周边竞争对手（*、居然之家、*）追求高档的经营理念形成差异化。与*家居自营家具商场和建材商场招商相结合的经营模式相比，*模式更具优势。具体如下：1. 建材是家具的上游产品，建材的销售能有效拉动家具的销售，而家具几乎不可能带动建材的销售。2. 建材超市作为源头采取自营的方式可以有效的整合，商品资源、广告资源以及在管理服务上进行有效的控制。*家具建材部分采取招商的方式，因各商户独立经营，难以整合对消费者具2、有吸引力的产品组合，而一旦建材部分在商品质量或销售服务上出现问题将难以控制并直接影响到家具部分的经营。3. *模式可以将整个商场的广告资源重点投向建材超市，结合建材超市优势的商品资源整合出对消费者具有吸引力的营销活动。消费者在建材超市成功的消费体验将形成口碑效应，依靠建材超市形成的优势带动家具商场的销售。*家具的经营模式在资源投放和整合上将形成两难的状况，若将资源重点投放到家具产品，则家具产品的销售无法带动建材产品，建材商户将产生不满的情绪。若将资源重点投放到建材产品，则建材产品各自为政的状况无法整合出对消费者有吸引力的产品组合，营销效果大打折扣。综合上述分析，*采取自营建材超市和家具商场招商3、相结合的经营模式明显优于竞争对手。科学的经营模式和差异化的经营理念将是*立足*商圈的根本。二、 商场租金定位1 *商场招商政策：A，平均租金57.5元/平方米；B，公摊35%；C，空调费5元/平方（合同租赁面积）D，部分商户享受免租1到2个月；E，电费，一户一表，先充后用。2 *招商品政策：A，平均租金60.5元/平方米；B，公摊36%；C，空调费包含在租金内，不再另收空调费；E，电费，一户一表，先充后用。3 *家具招商品政策：A，平均租金48.4元/平方米；B，公摊35%；C，空调费5元/平方（合同租赁面积）D，部分商户享受免租1到2个月；E，电费，一户一表，先充后用。通过以上调研，结合*现4、实的情况，采取“先低后高”的招商策略，各楼层计划租金如下： 单位：元楼层*家具*负1楼5558无无1楼656858自营502楼606353453楼606348404楼5558自营45355楼5053自营4030平均57.560.548440注：1.公摊35% 2空调费按合同租赁面积每平方5元收取三、 家居广场经营预算调研*及*等相近业态商场的经营预算，结合*的现状，制定2012年到2014年*项目经营预算如下： 单位：万元项目2012年2013年2014年备注租金收入11521945194512012年按均价40元计，2013年，2014年按均价45元计；22012年5月1日开始计租，假设租金5、收缴率90%，加上公摊后可出租面积为40000平方米。-成本240360360-税费414141-人工费119411941194-营销费500500500-办公费303030-维修费606060-其他费100100100净利润61685468546其中，人工费构成如下： 单位：元序号职务月薪人数年合计1总经理1500005900002副总经理1000011200003招商经理60001720004招商助理30002720005客服经理40001480006客服专员20001240007财务人员35002840008物业经理50001600009设备专员300013600010电工30001366、00011保安20001228800012保洁2000819200013其他机动2000372000合计3451194000营销费用的制定参考*、*制定。其中*2011年营销费用预算为830万元，*营销费用预算为760万元。考虑到*广告费使用效率高于竞争对手，经营面积小于竞争对手，但知名度积累低于竞争对手的状况，设定2012年营销费用500万元。四、 建材超市经营预算参考百安居、东方家园、国美电器等相似商场制定*建材超市2012年到2014年经营预算如下： 单位：万元项目2012年2013年2014年备注营业收入6000880096801经营面积8000平方，租金2012年50元，2013年和7、2014年按55元计算。2商场计划开业时间2012年5月1日毛利率25%28%30%毛利额150024602900-租金320360360-人工费289828982898-营销费400400400-办公费505050-物流费304448-税费250370410-其他费505050净利润1102896212922其中，人工费构成如下： 单位：元序号职务月薪人数年合计1总经理1500005900002副总经理1000011200003采购经理50001600004采购人员3000103600005销售经理50001600006销售人员20006014400007企划经理60001720008企划人8、员300031080009财务经理500016000010财务人员2000819200011售后经理500016000012售后人员200049600013行政经理500016000014行政人员20005120000合计9752898000营销费制定主要依据百安居、东方家园的运做情况，结合*建材超市刚起步的现实，采取大投入刺激的方式迅速抢占市场，形成行业影响力，为后续连锁店的开拓做好准备。建材超市年广告费用投入900万元，其中500万元来自于家居广场的广告投入，由建材超市统一整合投放，采取如“买建材送家具的活动形式”，使自营的建材超市和招商的家具商场两个部分形成有机的整体。五、 *项目综合效9、益 单位：万元项目2012年2013年2014年家居广场61685468546建材超市1102896212922合计17181750821468六、 *项目各阶段资金需求 单位：万元时间项目说明金额累计20119保证金、租金保证金100，租金360-460-46020119装修启动进度款10%-40-500201110装修款进度款25%-100-600201110流动资金广告、办公等-100-700201111装修款进度款25%-100-800201112保证金、租金保证金2万租金3个月450-35020121建材超市启动办公，软件，流动资金-100-45020123建材商品采购部分经销产品周转资金500-95020125建材超市经营日常资金沉淀600-35020125家具商场经营日常资金沉淀3500综合以上分析，*项目具有投资小，回报快，风险低的特点，直接经济效益显著并具有对后续连锁经营积累经验和人才的间接效益。该项目是一个不可多得的好项目，宜尽快启动。