1、第一章：项目摘要第一章：项目摘要第二章：市场分析和定位第二章：市场分析和定位一、市场环境及竞争对手的分析二、市场的定位三、市场的经营管理模式第三章：招商方案的制定和执行第三章：招商方案的制定和执行一、招商方案的拟定二、招商政策，租赁合同三、招商工作推进表四、招商过程中的应对策略第四章：商场布局的安排第四章：商场布局的安排第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第五章：合同的签订及租金，保证金的收取第六章第六章 商场装修标准及要求商场装修标准及要求第七章：开业准备工作第七章：开业准备工作一、营销工作计划推进表二、各相关职能部门工作推进表三、安全保卫第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能第八章：长2、效管理对市场内部要求的管理职能一、商户管理二、财务管理三、安全保卫制度四、人事管理制度五、物业管理制度六、营销管理七、会议制度八、企业文化安安徽徽xx（国国际际）家家居居中中心心位位于于合合肥肥市市xx，是是蜀蜀山山区区、高高新新区区、政政务务区区的的交交汇汇点点，北北邻邻xx（国国际际）购购物物广广场场，建建筑筑面面积积约约七七万万平平方方左左右右。占占据据着着得得天天独独厚厚的的地地理理优优势势，3公公里里商商圈圈楼楼盘盘约约有有40个个3-5公公里里的的商商圈圈范范围围内内共共计计有有楼楼盘盘120 家家，合合计计160家家左左右右，按按平平均均每每家家4万万平平方方住住房房开开发发面面3、积积计计算算，总总住住房房开开发发面面积积约约 640万万平平方方。这这些些开开发发的的楼楼盘盘平平均均售售价价都都在在3500-4500元元/平平方方左左右右，面面对对着着的的主主要要购购房房消消费费群群体体是是合合肥肥市市中中高高收收入入人人群群，（知知识识分分子子，老老板板，企企事事业业机机关关公公务务人人员员等等），但但是是由由于于商商业业不不发发达达，居居住住配配套套商商业业购购物物环环境境差差，这这些些楼楼盘盘平平均均入入住住率率只只在在 30%左左右右。如如果果按按平平均均每每户户装装修修400元元/平平方方计计算算，我我们们商商圈圈范范围围内内建建材材的的消消费费总总量量约约在4、在 25个个亿亿左左右右。通通过过随随机机抽抽样样问问询询调调查查，商商圈圈范范围围内内50万万常常住住人人口口的的消消费费者者都都对对华华府府骏骏苑苑的的商商业业充充满满了了期期待待，他他们们平平时时生生活活购购物物经经常常去去的的是是三三里里庵庵国国购购广广场场，或或是是长长江江路路四四牌牌楼楼商商业业中中心心，家家庭庭装装潢潢材材料料和和家家具具的的购购买买除除了了西西边边红红旗旗美美家家居居，金金三三角角建建材材城城外外，主主要要购购买买力力都都放放在在了了东东边边的的各各大大市市场和超市。场和超市。第一章：项目摘要第一章：项目摘要 但但是是，随随着着长长江江路路的的改改造造，传传统统5、商商业业的的逐逐步步退退出出，区区域域经经济济中中心心的的进进一一步步崛崛起起，从从市市场场的的布布局局来来讲讲，合合肥肥市市在在西西南南边边就就是是缺缺少少这这样样的的大大型型家家居居建建材材百百货货一一体体的的商商业业中中心心。红红旗旗美美家家居居和和金金三三角角建建材材城城都都在在不不久久的的将将来来面面临临着着租租赁赁合合同同到到期期，商商业业改改造造等等诸诸多多不不利利因因素素，凤凤凰凰城城家家世世界界体体量量太太小小，向向北北面面没没有有经经济济纵纵深深支支撑撑，南南二二环环上上的的望望湖湖美美家家居居主主要要还还是是要要辐辐射射滨滨湖湖新新区区，目目前前周周边边商商业业环环境境和6、和小小区区楼楼盘盘资资源源较较少少，预预计计需需要要2-3年年才才能能起起来来，目目前前它它的的主主要要目目标标顾顾客客还还是是在在南南面面和和西西南南面面。对对面面的的华华邦邦美美家家居居由由于于我我们们抢抢占占得得了了先先机机，被被迫迫匆匆匆匆上上马马，预预计计体体量量在在3.5万万平平方方左左右右，主主营营是是家家具具。我我们们通通过过东东边边的的几几个个主主要要的的建建材材、家家具具市市场场的的商商户户摸摸底底调调研研发发现现，几几个个大大市市场目前主要的购买力支撑点还是在西南面。场目前主要的购买力支撑点还是在西南面。xx项目投资立项明确，且已作报广宣传推广，在业内已建立项目投资立项明7、确，且已作报广宣传推广，在业内已建立一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理条件、商圈一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理条件、商圈环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大兴趣。只要明环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大兴趣。只要明确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世界百强百安居，合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世界百强百安居，或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥后不久或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥后不久出现经营危机。红星美凯龙与信地集团两大投资方之间，也出现经营危机8、。红星美凯龙与信地集团两大投资方之间，也已经出现了矛盾。已经出现了矛盾。xx如果改作招商引资项目，或许能解决如果改作招商引资项目，或许能解决一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应本地市场，其中风一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应本地市场，其中风险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块项目的品牌风险尚有险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块项目的品牌风险尚有待讨论。待讨论。该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极具竞争力，相信该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极具竞争力，相信在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑效应在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑效应的建材零售市场。的建材零售市9、场。引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引入引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引入合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问题，合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问题，且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建材、装且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建材、装饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐（国际）家饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐（国际）家居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这些居民的呼声，居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这些居民的呼声，还有建材商们的呐喊，希望我们的建材市场尽快开业，有的还有建材商们的呐喊，10、希望我们的建材市场尽快开业，有的到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯定有钱赚。到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯定有钱赚。所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会“赢在望潜赢在望潜板块板块”“赢在赢在xx”。安徽安徽xx（国际）家居中心项目收益前景展望（国际）家居中心项目收益前景展望：(依据培育期三年，租金均价依据培育期三年，租金均价35/平方计算，装修期平方计算，装修期3个月个月)1）租金的收益三年预计）租金的收益三年预计7000万（万（=35元元60000平方平方 33个月）个月）2）质量保证金的占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）质量保证金的11、占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）300-500万万3）可以进行集中收款，资金长期循环占用）可以进行集中收款，资金长期循环占用10-15天天,预计预计50-100万万4）管理运营费用较低，三年预计需要）管理运营费用较低，三年预计需要1500万万5）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）6）市场外围广告牌的收入）市场外围广告牌的收入80-100万万7）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价1.5万万/平方销售计算可以获得房屋销售收益平方销售计算可以获得房屋销售收益2.412、亿，预计租金单价亿，预计租金单价3年年后可以上升到后可以上升到50-70元元/平方，平方，年租金收益年租金收益保守预计可以达到：保守预计可以达到：4300万万8)预计招商过程中先期每户可以收诚意金预计招商过程中先期每户可以收诚意金1-2万万/户户,预计商户预计商户300户，户，总计可以收总计可以收350万万-500万，后期该诚意金转为质量保证金万，后期该诚意金转为质量保证金我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为xx的后续发展提供源源不断的后备资金的后续发展提供源源不断的后备资金。一、市场环境及竞争对手的分析一、市场环13、境及竞争对手的分析市场环境市场环境有利因素分析：有利因素分析：周边半径周边半径5公里商圈范围约公里商圈范围约160个新楼盘个新楼盘与大唐（国际）商业广场（与大唐（国际）商业广场（ShoppingMall）的互补性（合肥是第）的互补性（合肥是第一家）一家）目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档西南面没有大型的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点西南面没有大型的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点比较强。比较强。不利因素分析：不利因素分析：公共交通情况不是太好，线路太少公共交通情况不是太好，线路太少商场自身结构有一定的制约性，局限性14、商场自身结构有一定的制约性，局限性商业网要有一定的培育期商业网要有一定的培育期竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）第二章：市场分析和定位第二章：市场分析和定位竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）竞争对手情况分析竞争对手情况分析（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）二、市场的定位二、市场的定位 1）中档、中高档精品建材市场）中档、中高档精品建材市场 2）要求像红星美凯龙一样的集中管理）要求像红星美凯龙一样的集中管理（形象统一；售前、售中、售后统一）（形象统一；售前、售中、售后统一）3）建立自己特色）建立自己特色15、-“时尚、绿色、环保、健康时尚、绿色、环保、健康”4）树立平价形象、打服务牌，品牌牌）树立平价形象、打服务牌，品牌牌三、市场经营管理的指导方针：三、市场经营管理的指导方针：市场统一管理，统一经营，统一形象市场统一管理，统一经营，统一形象 突出经营品牌特色、突出经营品牌个性突出经营品牌特色、突出经营品牌个性一、招商方案的拟定一、招商方案的拟定 商户登记预约商户登记预约目标商户调研、分析目标商户调研、分析建立档案管理建立档案管理 符合市场定位符合市场定位 商户预约、签定诚意金合同商户预约、签定诚意金合同 签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管费用、安全保证金、装修签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管16、费用、安全保证金、装修保证金）保证金）签装修协议签装修协议 进场装修进场装修验收合格验收合格出样开业出样开业第三章：招商方案的制定和执行第三章：招商方案的制定和执行二、招商政策，租赁合同二、招商政策，租赁合同 1）招商政策）招商政策 a.公摊面积拟准备按公摊面积拟准备按1.25或或1.3 b.租金政策：租金政策：35元元/m2均价均价 c.租金、物管等可以一定性收取的费用一年一交租金、物管等可以一定性收取的费用一年一交 2）租赁合同）租赁合同 a.诚意金合同诚意金合同 b.铺位租凭合同铺位租凭合同 c.物业管理合同物业管理合同 d.安全协议安全协议三、推进表三、推进表 1）招商工作分时间段完成17、工作的任务）招商工作分时间段完成工作的任务 2）营销推进表）营销推进表四、招商过程中的应对策略四、招商过程中的应对策略 1）开业时期的变化）开业时期的变化 2）市场竞争的威胁）市场竞争的威胁 3）市场的舆论导向）市场的舆论导向 4）商户身身的变化（有替补、有预警）商户身身的变化（有替补、有预警）一、经过初步规划，现在拟定两个方案以备选：一、经过初步规划，现在拟定两个方案以备选：第一套方案：第一套方案：地下一层卖场经营地下一层卖场经营 卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、橱柜、木门水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、18、橱柜、木门/套装门套装门/防盗门、防盗门、楼梯楼梯门面经营门面经营 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/电工电料电工电料 大理石大理石 玻璃玻璃第一层经营第一层经营 品牌卫浴、品牌卫浴、家居园艺家居园艺/饰品、软体家具（床垫、沙饰品、软体家具（床垫、沙发、软床）发、软床）第二层经营第二层经营 品牌家具、窗帘、灯饰品牌家具、窗帘、灯饰/花灯、藤制家具花灯、藤制家具第三层经营第三层经营 品牌家具、移门衣帽间品牌家具、移门衣帽间第四章：商场布局的安排第四章：商场布局的安排第二套方案：第二套方案：地下一层卖场经营地下一层卖场经营 瓷砖、地板、木门、橱柜、木门瓷砖、地板、木门、橱柜、木门/套装门套装门19、/防盗门、防盗门、楼梯楼梯门面经营门面经营 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/电工电料电工电料 大理石大理石 玻璃玻璃第一层经营第一层经营 品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺/饰品饰品第二层经营第二层经营 移门衣帽间、梳理柜移门衣帽间、梳理柜第三层经营第三层经营 窗帘、灯饰窗帘、灯饰/花灯花灯二、一方案、第二方案可操作性及衔接性二、一方案、第二方案可操作性及衔接性为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定 三、每一个20、方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况三、每一个方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况分析及分析及 招商前景和趋势分析招商前景和趋势分析 方案方案1需商户约需商户约350-400户户 方案方案2需商户约需商户约300户商户户商户主要来源与合肥市各大建材和家居市场主要来源与合肥市各大建材和家居市场招商中心现登记有效客户资料招商中心现登记有效客户资料150户户,所需面积约所需面积约28640平方米平方米一一.租金预算及流转流程租金预算及流转流程 1）租金）租金 2）保证金）保证金 3）物管费）物管费 4）保证金）保证金 5）装修安全押金）装修安全押金第五章：合同的签订及租金，保证金的收21、取第五章：合同的签订及租金，保证金的收取制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时效）制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时效）签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）第六章第六章 商场装修标准及要求商场装修标准及要求一、营销工作计划及推进表一、营销工作计划及推进表 1）制定开业营销方案）制定开业营销方案 2）制定开业营销推进表）制定开业营销推进表 3）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持（消防、工商、税务、质检、政府）（消防、工商、税务、质检、政府22、）4）制定开业各相关职能部门的推进表）制定开业各相关职能部门的推进表二、各相关职能部门工作推进表（附件）二、各相关职能部门工作推进表（附件）三、安全保卫三、安全保卫第七章：开业准备工作第七章：开业准备工作一、商户管理一、商户管理 1）上下班考勤制度）上下班考勤制度 2）统一收款制度）统一收款制度 3）价格承诺制度）价格承诺制度 4）服装统一制度）服装统一制度 5）培训制度（商户）培训制度（商户）二、财务管理二、财务管理三、安全保卫制度三、安全保卫制度 开门、关门、值班开门、关门、值班 消防、突发事件应急处理制度消防、突发事件应急处理制度第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能第八章：长效管理对23、市场内部要求的管理职能四、人事管理制度四、人事管理制度 制定各部门责权利的制度制定各部门责权利的制度 各部门考核规定、奖惩制度各部门考核规定、奖惩制度 各部门的培训各部门的培训 各部门的人力资源储备各部门的人力资源储备 正常的工劳管理正常的工劳管理 各流程（管理）的制定和监督实施各流程（管理）的制定和监督实施五、物业管理制度五、物业管理制度 要求用电、水、设备、卫生维修各项制度的建立要求用电、水、设备、卫生维修各项制度的建立六、营销管理六、营销管理 制定总体营销计划，依据全年的市场发展规划和目标制定总体营销计划，依据全年的市场发展规划和目标 列出大的活动计划，营销费用预算列出大的活动计划，营销24、费用预算 要学会要学会“以节兴店以节兴店”的宗旨，没有节日创造节日，推陈出新，的宗旨，没有节日创造节日，推陈出新，全民营销理念的推行全民营销理念的推行七、会议制度七、会议制度 制定长效稳定的会议制度，加强各部门内部及各部门之间的制定长效稳定的会议制度，加强各部门内部及各部门之间的 沟通，保证沟通，保证*畅通，提高工作效率。畅通，提高工作效率。八、企业文化八、企业文化 人事部门及营销部门要制定标准的管理手册及营销手册，导人事部门及营销部门要制定标准的管理手册及营销手册，导入企业入企业CI的标准的标准企业的整体形象为企业的扩张做好准备工作企业的整体形象为企业的扩张做好准备工作目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展谢谢赏鉴谢谢赏鉴xx国际家居中心国际家居中心制作人制作人xx联系方式联系方式x