1、 单 位 代 码 10475 学号 104753130122 分类号 F842 硕 士 学 位 论 文硕 士 学 位 论 文 我国保险公司投资养老社区的问题研究我国保险公司投资养老社区的问题研究 学 科、专 业：金融学 研 究 方 向：保险方向 申请学位类别：金融学硕士 申请人：孙 琼 指 导 教 师：何绍慰 副教授 二一六 年 六 月 万方数据 A Study of Insurance Company to Invest Endowment Community in China A Dissertation Submitted to the Graduate School of Henan 2、University in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Economics By Qiong Sun Supervisor:Prof.Shaowei He June,2016 万方数据 万方数据 I 摘 要 人口老龄化是中国目前面临的重要社会问题之一。专家预测，到 2050 年，我国 60岁以上老年人口将达到 4.87 亿，老龄化水平将达 33.3%。曾经让我们引以为傲的人口红利已不复存在，越来越多“四二一”家庭的产生，更是引发社会各界的高度思考。因此，“银发经济”在我国悄然兴起，成为 3、21 世纪的朝阳行业之一。养老社区尤其是高端养老社区的极度紧缺，使其成为诸多企业新一轮投资的焦点。与此同时，作为现代金融服务业三大支柱之一的保险业，与其他机构相比，拥有投资养老社区项目的天然优势：首先，养老社区投资周期长和受益期长的特性与保险资金长期限、稳收益的天性不谋而合；其次，养老社区的投资有利于保险公司在降低经营风险的同时巩固和发展客户；最后，相关政策的放开也为保险公司投资养老社区打开绿色通道。因此，从 2009 年泰康人寿“泰康之家”项目首先获得保监会批准以来，中国人寿、中国太平等多家大型保险公司也开始设计自己的养老社区投资计划。当然，商业保险公司经营养老社区也面临很多困难。第一，受传4、统文化影响，大部分中国人更愿意选择居家养老，对社区养老的概念比较陌生；第二，关于保险公司投资不动产的政策刚刚出台，尚未细化，保险公司贸然投资养老社区容易“碰红线”，而且各级政府给与的支持都处在起步阶段，政策落地还需时间；第三，养老社区在我国毕竟是一种新兴事物，相关研究还不成熟，与之相配套的专业管理人员和老年护理人员也十分紧缺。本文在查阅了众多相关研究的基础之上，对保险公司投资养老社区项目进行了深入论证。首先结合理论和实践分析了保险公司投资养老社区的机遇和挑战，包括相关政策支持等具体情况；然后讨论我国当前保险公司参与养老社区建设的现状和主要存在的问题；接下来引入了具体案例进行了实证分析。国内案例5、选取的是中国太平保险集团旗下的“梧桐人家”高端养老社区项目，“梧桐人家”项目位于上海周浦的上海国际医学园区内，拟投资 39 亿人民币，秉承 5H 服务理念，致力于打造高端老年颐养社区，非常具有代表性。同时，又选择了两个国外案例，一个是美国持续照料退休社区，简称 CCRC。这种养老社区大量从社会中尤其是从保险公司募集建设资金，经营者认为可以把长期的保险资金投入到养老社区的建设中，并且把保险产品和养老社区服务结合起来，这样既万方数据 II 能增加保险公司的收费模式，直接通过购买相关保险产品获得入住资格，同时，养老社区也可借助保险公司庞大的客户资源和销售渠道使之更具市场竞争力。CCRC 的盈利模式非6、常值得我国企业借鉴。另一个是日本的案例，由于受到地域的限制，日本的养老社区一般规模较小，但是麻雀虽小、五脏俱全，不仅设施齐备、服务周到，相关的法律法规以及盈利模式也非常健全，有很强灵活性，也非常值得我国学习。文章在最后提出了对应的发展对策：第一，加强与政府之间的沟通，寻求土地、财政、税收等方面的支持，并加快相关法律法规以及监督制度的完善；第二，结合国情选择适当的模式。在规模上，可以选择全国连锁的形势，在运作上，可以借鉴区域递进型和持续照顾型两种方式；第三，明确盈利模式，准确定位目标客户并加强相关配套保险产品的研发；第四，完善服务体系，加强人才队伍建设；第五，寻求多方合作，提高运营管理效率。关键7、词：保险公司，养老社区，保险投资，策略分析 万方数据 III ABSTRACT The problem of aging population has become an important social problem in the 21st century in China.Chinese above-60-year-old aging population will hit 0.487 billion,accounting for 33.3%of all.There isnt any demographic dividend we have ever been proud of.More8、 and more“421”family set us think about where we can live and when we get old.Therefore,senior economy has been prospering and becoming a sunrise industry in China.The serious shortage of aging community,especially high-end aging community,has become a new investment focus for numerous enterprises.M9、eanwhile,as one of the three pillars of financial service industry,insurance industry has advantages from investments in aging community:firstly,the characteristics of long period and profits period of the investments coincide with those of long term and constant earnings of insurance;secondly,it is10、 helpful for insurance company to strengthen and develop customer and reduce operational risks.Finally,unlocking relevant policies also help a lot.Therefore,since the approval of the project of the house of Taikang Life,there have been several large insurance companies announced their investment pla11、ns in this regard.Of course,there will surely be numerous difficulties.1.Being influenced by traditional cultures,most Chinese would like to be supported home.Intergeneration support mode has rooted in their minds.2.Relevant policies in this aspect were just unveiled without details.Investing aging 12、population property will make it easy to walk into the untouchable field.Besides,government support at all levels is still in its infancy,which acquires time to implement.3.Aging community is still a new thing after all,some related studies are still not so mature without matching professional manag13、ers and nurses for the elder.With regard to the possible problems,the paper introduces two cases to analyze empirically.The first one is the project of high-end aging community Chinese parasol home under Taiping Insurance Company.The project is located in Shanghai International Medical Zone of Zhoup14、u Zhen in Shanghai,with a planned investment of 2 billion,guiding by 5H service ideas and being devoted to high-end aging community,thus serving a confident,independent,fulfilling,blissful and carefree life.Its a representative one.Another case is a classic case abroadCasualty Care Research Center i15、n America,CCRC in short.They raise construction funds from society,especially insurance company.Proprietors think they can put long-term 万方数据 IV insurance into the construction of aging community,combining insurance products with aging community service,which can enlarge charging mode by purchasing 16、related insurance products directly to get the right to check in,aging community can also be more competitive by virtue of huge customer resources and marketing channels.It is referential for insurance company to adopt this kind of profit model.With the above-mentioned case,the paper finally provide17、s a few development strategies for the investments to aging community of the commercial insurance company:1.to build up the construction of relevant law system,strengthen the support from the government.2.To combine with our national conditions to design a suitable profit model.3.To reinforce the co18、nstruction of related talent team.4.To introduce advanced operating system,enlarge service measures,etc.KEY WORDS:Insurance company,pension community,insurance assets,strategy analysis 万方数据 V 目 录 摘 要.I ABSTRACT.III 目 录.V 第一章 绪论.1 一、研究背景.1 二、研究意义.2 三、国内外研究综述.3（一）国外研究综述.3（二）国内研究综述.4 四、研究方法和思路.5（一）研究方法19、.5（二）研究思路.5 五、研究创新和局限.6（一）研究创新.6（二）研究局限.6 第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战.7 一、养老模式的类型.7 二、养老产业、养老社区和养老地产的概念.7 三、我国养老社区的投资主体.8 四、我国保险公司投资养老社区的机遇.9（一）需求量很大.9（二）政府出台相关优惠政策.10（三）高净值人群增多.11 （四）保险公司自身优势.11 五、我国保险公司投资养老社区的挑战.12（一）社区养老的理念尚未普及.12（二）配套设施及相关人才缺乏.13（三）国家财政支持不到位.13（四）相关政策落实不到位.13（五）竞争压力大.13（六）保险公司投资养老社区缺乏经20、验.13 第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析以“梧桐人家”养老社区为例.15 一、国内保险公司参与养老社区建设的现状.15 二、中国太平“梧桐人家”高端养老社区项目案例.16（一）运作模式.16（二）“梧桐人家”养老社区的设计亮点.18 三、我国当前养老社区的问题分析.21（一）服务对象狭窄.21（二）部分养老社区存在功能缺失.21 万方数据 VI（三）过度追求短期回报.21（四）缺乏配套的政府支持.21 第四章 国外保险公司投资养老社区的概况和启示.23 一、美国养老社区概况以及 CCRC.23（一）美国持续照料退休社区概况.23（二）CCRC 的盈利模式.24 二、日本小型养老社区概21、况.26 三、国外成熟养老社区对我国的启示.26 第五章 我国保险公司投资养老社区的发展策略.29 一、加强政府政策落实及监管.29（一）完善相关法律法规制度.29（二）争取土地、财政、税收支持.29（三）加强审查监督,控制违规风险.30 二、结合国情选择适当的经营模式.30（一）连锁经营、注重打造自己的品牌.30（二）选择区域递进型或者持续照顾型经营模式.31 三、明确盈利模式.31（一）收费模式.31（二）准确定位目标客户.31（三）加强配套保险产品的开发.32 四、完善服务体系、加强人才队伍建设.32 五、寻求多方合作、提高运营管理效率.33 结 论.35 参考文献.37 致 谢.41 22、万方数据第一章 绪 论 1 第一章 绪 论 一、研究背景 我国将 60 岁以上的人口视为老龄人口，截至 2015 年，我国老年人口达到 2.21 亿，约占总人口的 16%，而且以每年超过 3%的速度快速增长；预计到 2020 年，老年人口将达到 2.43 亿，占总人口的 18%。相关研究显示，2050 年前后，我国 60 岁以上老年人口预计将达到 4.87 亿，老龄化水平将达 33.3%，中国将成为世界上老龄化问题最严重的国家之一。因此，老年人如何养老，已成为政府亟待解决的关键问题之一。1 图 1-1：我国老龄人口总数以及占总人口比例 数据来源：国家统计局 与此同时，我国对高端养老养生服务的需23、求量迅猛增加，养老社区尤其是高端养老社区的潜力巨大。中国社会科学院预测，到 2030 年，我国养老产业的市场规模将会达到 13 万亿元。22012 年中国财富报告指出，2015 年我国高净值家庭(可投资资产超过 600 万元人币)的数量达到 440 万个，中国已成为全球富裕家庭数量第三多的国家，排名仅次于美国和日本。这些富裕家庭在考虑养老问题时，较容易接受西方先进的社区养老理念，愿意在环境优美、服务周到的专业养老社机构中养老。因此，为这些高端人 1 根据人力资源和社会保障部网站相关资料整理 2 全国老龄工作委员会办公室.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告，2006 万方数据我国保险公司投资养老24、社区的策略研究 2 士量身定制的专业养老社区，必然成为商业保险公司等机构的新的利润增长点。目前，国家政府也在大力推进养老体系建设来缓解我国养老产业供不应求的现状，一方面，出台了各项政策方针，鼓励社会力量以独资、合资、参股等多种形式参与养老服务业，同时加快对养老产业减免税收政策的落实；另一方面，在土地征用、市政配套、设施建设等多方面也制定相关优惠政策。与此同时，国家对保险资金投资的限制也在不断放宽。这一系列利好政策的不断出台，给我国保险公司投资养老社区带来了春天。二、研究意义 从理论角度看，保险公司投资养老社区在我国还是一个比较新的领域，相应的研究文献比较少，而政策环境和实践探索的需要又要求这方25、面的理论研究有所进展和突破。本文通过对我国养老社区案例的研究，以及国外相关经验的借鉴分析，为保险公司开拓新的投资渠道献计献策，也为缓解目前我国所面临的养老问题提供新的解决方案。从实践角度来说，鼓励商业保险公司建设养老社区，不仅可以缓解我国人口老龄化的困局，对保险公司自身经营也带来诸多好处。具体分析如下：第一，有利于缓解保险资金“长资短配”的压力。在过去 20 年中,中国保险业迅速发展,积聚了大量可投资资产,但由于管控风险和政策需要，保险资金只是进入了国债、银行存款等短期投资渠道,一方面使得长期的保险资金被迫进入短期的投资途径中去，与保险资产的期限严重不匹配；另一方面也导致了保险资金的低投资回报26、率。保险公司投资建设养老社区，同时满足了保险资金对长期限、收益稳的追求。3 图 1-2：2001-2012 年保险资金投资收益率 数据来源：国家统计局网站 3 赵可伟,我国保险资金投资新渠道研究以养老社区为例,D,北京，对外经济贸易大学，2013.万方数据第一章 绪 论 3 第二，投资养老产业还有助于商业保险公司降低经营风险，巩固和发展客户。养老养生产业是寿险经营的下游产业，与寿险产品营销关系密切。首先，通过养老社区的健康管理系统，可以对客户的健康情况进行评估，降低保险公司经营风险；其次，保险公司可以将养老社区的销售与保险产品相结合，直接通过销售养老年金保险的方式搭售养老社区入住资格，客户在入27、住养老社区时可以直接将定期给付的生存金用于支付相关居住费用，一举两得；最后，作为现代化的金融服务业，商业保险公司十分重视给客户提供全面、卓越的服务体验，养老养生服务作为保险公司重要的附加值服务，可以提升客户的满意度和忠诚度，同时也是公司实力的象征。所以，不管是对保险公司还是对客户来讲，都是一个双赢的局面。三、国内外研究综述（一）国外研究综述 保险公司的投资组合理论，其实是建立在马克维茨（1952）的现代投资组合理论基础之上的。虽然马克维茨的组合理论最初的想法是针对股票投资，但随着后续发展，投资组合标的逐渐拓展到包括债券、不动产等其他领域，保险公司投资养老社区也是这个理论的应用。Mueller 28、在 2010 年研究指出，在保险资金的组合投资中，投资收益与风险正相关，收益越高，投资风险以及监管成本也会越高。由于保险公司对资本充足率有严格要求，因此在设计投资计划时，要在追求收益的同时，控制风险，并兼顾监管信用成本。根据戴维斯 2011 年对美国、日本、澳大利亚、德国等十几个发达国家保险公司的调查，保险公司不动产的投资的长期回报率大约是 6.5%，远远高于投资银行存款、政府债券的收益，甚至超过股票市场的盈利。这为保险公司投资养老社区提供了数据基础。对于养老社区该如何建设，N.Pollak，W.Rheault 和 JL.Stoecke(2014)指出，养老社区不仅应该满足老年人生活上的基本需29、要，还需要关注老年人精神上的需求，应该建立配套的文化娱乐、医疗护理设施，让老人感觉更加快乐、充实。William Warren Bartley（2012）总结了美国养老社区的研究了美国社区的三种形式：一是全托制的“退休之家”，这种社区设施完备，服务周到；二是日托制的“托老中心”，老人白天在中心活动，晚上则回家休息；三是“互助养老”，即老年人相互帮助，结伴认对。艾文史威克（1996）认为老年人的关怀体系可分为社区式养老照顾、专业机构护理模式及家庭养老照顾模式三类，在理想状态下，这三种模式可以组合成一种照料模式，但实际操作中难以做到。万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 4 卡普兰（196530、）强调了养老社区周边环境和人文关怀的重要性。卡斯尔（1976）则强调了社会支持体系的重要性，他认为在对老人进行护理时，需要注重社会各界的支持，只有确立完善的社会支持体系，才能让老人在养老社区的生活不孤单。根据布鲁斯（1972）的理论，老年人的护理应该重点关注老年人的生活质量，而养老社区可以有效提高老人对生活的满意度和幸福感。日本学者村川浩（1998）认为，日本养老方面呈现出阶段式、（二）国内研究综述 目前，相对于实践来说，国内关于养老社区的研究略显滞后，案例分析单一，不成体系。笔者结合养老社区运营模式、保险资金运用的相关文献，对养老社区的研究进行了整理。赵立新、海燕等人（2009）指出，随着人31、口老龄化问题的日益严重，传统的家庭养老和机构养老已无法填满我国养老需求缺口，社区养老这种新型的养老模式，逐渐受到社会各界广泛关注。周燕珉在（2012）指出，我国目前的养老社区建设都不是很成熟，很多养老社区在设计时缺乏专门的规划建设标准，只是简单照搬国外模式，缺少创新和灵活转换。宋国宏（2010）认为，当前我国的养老供给严重不足，传统的养老模式己经不堪重负，发展新型养老模式迫在眉睫，但由于人们对于社区养老的概念还比较陌生，而且很少有机构拥有充足资金来投资运作养老社区，所以目前我国新型养老社区的模式还未建立起来，而保险公司拥有巨额的长期可用资金，正好弥补民间力量资金缺乏的难题。刘立峰（2012）认32、为，当前国内的养老社区还处于非常初级的阶段，仅有的几个养老社区也没真正成型，成功经验不多，而且存在许多问题。周巧指出，我国的养老社区还没有正规的规划建设标准，养老社区的规划和建设比较草率。他认为中国未来养老社区要向综合型养老社区的方向发展，也可以向结合旅游、养生地产为一体的度假型养老社区发展。康宇（2012）认为中国养老社区的发展要真正做到以人为本，把老年人看成正常人而非弱势群体，养老社区的服务应该走专业化道路，告别简单的养老院模式，政府应该充分参与并给予相应的政策支持。牛建宏(2011)认为，养老社区投资时间长、回收成本慢，很难获得银行融资，而民间融资成本又过高，只有商业保险公司投资较为合适33、。胡晓平(2010)也研究指出：资金短缺是制约我国养老社区发展的壁垒，发达国家中，政府对养老社区的投资比例一般可以占到 50%，而在我国仅占 30%。万方数据第一章 绪 论 5 四、研究方法和思路（一）研究方法 第一，实地调研法。目前我国尚无由保险公司设计并已经投入使用的综合型养老社区，保险资金对养老社区的投资都处于探索中，故很难有第一手的数据支撑。笔者通过深入调查，走访了多家保险公司，详细了解了保险公司对养老社区建设的总体规划、设计思路和盈利模式，进而分析了养老社区建设所存在的问题及解决办法。第二，比较分析法。本文分析了国内、国外养老社区的经营模式以及发展思路。分别讨论了保险资金参与养老社区34、建设的机遇与挑战，以此来论证保险资金投资养老社区的可能性。第三，案例分析法。对中国太平的“梧桐人家”养老社区以及美国 CCRC 养老社区、日本小型养老社区进行了详细分析，丰富的案例分析增强了文章可信度。（二）研究思路 本文写作思路如下：第一章绪论，包括研究背景、意义，国内外研究综述，研究方法研究思路以及本文创新和不足之处。第二章是理论基础，首先介绍了几种常见的养老方式，以及养老产业、养老社区和养老地产的概念，然后将保险公司和民政部门、房地产开发商、个人及非盈利性组织、医疗机构等投资者作了横向对比，最后对保险公司投资养老社区的机遇和挑战进行了详细论述。第三章首先对国内在建养老社区进行了概括、对比35、，然后对太平人寿正在规划的“梧桐人家”高端养老社区项目进行具体分析，最后结合实例分析我国保险公司投资养老社区所存在的问题。第四章对国外成熟养老社区案例进行了分析，通过对美国续照料退休社区 CCRC 和日本小型养老社区的深入探讨，总结出它的盈利模式，以及对我国保险资金投资养老社区的借鉴意义。第五章结合全篇给出了我国保险公司投资养老社区的具体策略分析。万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 6 五、研究创新和局限（一）研究创新 首先，养老社区的理论在我国本身还是比较新颖的，目前我国还没有成熟的建设经验，虽然已有多家保险公司在积极筹划养老社区的建设，但正式投入使用的还没有。现有的文献大部门着重于36、养老社区本身的建设，或者保险公司的不动产投资，但是二者结合在一起的研究还比较少。其次，以往对保险公司投资养老社区的文章大部分还停留在比较浅显的定性分析上，本文结合比较分析方法、案例分析方法等多种方法，对这个问题进行了比较全面的分析。（二）研究局限 本论文在研究过程中还存在许多不足，主要表现在以下两个方面：第一，没有建立数理和量化模型，如果能用合适的量化手段，推算出保险资金可用于投资养老产业的比例，或者计算出养老社区会给保险公司带来的收益率提升，会使文章更加饱满科学，但是由于专业养老社区在国内还属于新鲜事物，相关的数据比较难获取，量化模型很难建立，如果使用国外的数据建立数理模型，又不一定符合中国37、国情。第二，由于商业保险公司是营利性机构，他们对于投资收益的追求迫使其主要侧重于高端养老社区的建设，而在我国，中低端人群面临的养老问题可能更严重，所以如何引导保险公司投资建设各个层次的养老社区，更多承担社会责任，本文没有提出行之有效的解决办法。所以，笔者在今后将继续完善该研究。万方数据第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战 7 第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战 一、养老模式的类型 根据国务院加快发展养老服务业若干意见中的提法，我国养老模式主要分为居家养老、机构养老以及社区养老。第一，居家养老。是我国接受度最高的养老模式。社会是由许多以血缘关系为纽带的家庭组成，家庭几代人之间靠代际照顾38、实现抚养和赡养。在我国大部分老人希望与子女一起生活，但由于受工作生活、医疗照顾等多方面的制约，实行起来会有一定难度。第二，机构养老。是一种由专门机构将老人集中起来，进行统一照顾的养老模式。这也是当前很多国家国普遍采用的方式，包括由慈善机构、政府建立的福利院、敬老院等，还有商业盈利机构提供的养老院、大型养老社区、老年公寓等。机构养老也是我国未来养老的一种趋势。第三，社区养老。是一种现代化的养老模式。基本思路是在建立养老社区，并配备养老、护理服务中心。社区里的老人不用走出社区，就可以享受到做饭、看护、清扫、心理咨询、医疗护理等全方位的服务。养老社区将老人日常居住与相关养老服务融为一体，形成一种更人39、性化的、新型的养老服务模式，因此在我国发展潜力巨大。二、养老产业、养老社区和养老地产的概念 养老产业是指与老年人健康养生，休闲保养相关的所有产品和服务的相关行业的总称。既包含老年人生活起居服务、旅游服务、护理服务、养老服务、治疗服务、康复训练等多种服务。也包括保健药品、老年食品、老年生活用品、老年房产、护理保健用品等。在这之中，保险公司能够参与和投资的养老服务和产品有养老社区，以及健康保障、养老金规划等相关保险产品。养老地产是指，将养老养生理念融入房地产开发中，开发出更适合老年人居住的复合型地产。养老地产突出了养老养生主题，其设计和规划更符合老年人的生活需要，通常建有适老化的房屋、医疗护理诊、40、老年健身中心、无障碍通道等各类公共设施。从服务内容来看,包括赡养中心、康复疗养中心、高品质住宅、长期照护中心等等。养老社区是指在一定地域范围内建立起来的，以养老养生为目的的社区居民组成的万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 8 社会生活共同体。它有独特的地域范围、归属感、利益、朋友关系网等一系列相关要素。一般情况下，养老社区包含养老地产，单独的养老地产不能算一个养老社区。通常来讲，完善的养老社区中，不仅包括老年住宅，还包括供老年人子女居住的普通住宅区，比如中国太平在上海建立的“梧桐人家”高端养老社区，房间设置上包括一室、两室、三室等多种类型，方便老年人子女在节假日居住。养老地产有时会以独41、立建筑物得形态呈现，比较典型的是万科集团在北京投资建设的“万科幸福汇”。在养老养生产业成熟的美国，养老社区按照提供服务类型的不同，包括健康活力社区、独立生活社区、协助生活社区、记忆护理区和专业护理区等，此外不少养老社区还根据需要，提供减肥、塑形、康复式治疗、喘息式照护、居家护理、临终护理等个性化服务。三、我国养老社区的投资主体 自从我国进入老龄化社会以来，国家政府采取了多种措施鼓励支持社会力量兴办养老服务设施。我国养老社区的投资主体4主要有以下六个。第一，民政部门。民政部门通过设立养老院、社会福利院、老人院、老年公寓等，重点解决孤老优抚对象、以及贫困、失能、独居老年人的基本生活需要，也会建设一42、定的康复训练、文化娱乐、医疗保健等基础服务设施，资金上主要依靠国家财政拨款，入住费用较低。北京汇晨老年公寓是一个比较典型的例子。第二，个人和非营利性组织。该组织通过兴建敬老院、护理院等，为高龄、孤残、患病、贫困老年人提供基础的社会化养老服务。典型案例是天津鹤童老年福利协会，以及由陈琳翰先生成立的天佑安康养老公司以及旗下的欧英明德养老咨询集团。第三，房地产开发商。房地产开发商主要通过两种策略投资养老地产：其一，通过整合旅游、护理等上下游产业，推出集休闲、旅游、养老、养生等功能为一体的综合性养老地产，比如今典集团推出的“红树林模式养老”就采用酒店管理的方式经营养老地产；其二，直接开发老年住宅和养老43、地产，比如万科集团在北京投资的养老地产“万科幸福汇”。第四，保险公司。自从 2009 年泰康人寿“泰康之家”项目首先获得保监会批准以来，中国人寿、中国太平等多家大型商业保险公司也开始规划自己的养老社区。保险公司投资的养老社区主要目的是为其优质客户提供“一站式”的养老养生服务，大部分针 4 欧新煜,赵希男.保险公司投资养老社区的策略研究J.保险研究,2013,1,119-127.万方数据第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战 9 对中高端客户。目前国内的养老社区暂无已经投入使用的案例，基本还处于设计建设阶段。第五，医疗机构及医疗投资机构。有些医疗机构和医疗投资机构借助其在护理、治疗等方面的经验44、优势，发展上下游产业，自办或合办养老护理中心，形成集医、护、养三位一体的高龄人群健康养护、健康管理及慢性病康复服务。例如中国燕达集团在河北廊坊投资设计的燕达国际健康城。第六，外资机构。外资机构近几年来也开始进入中国的养老产业。比如香港挚信资本在 2011 年就向上海亲和源股份有限公司投资 1 亿元人民币，用于发展其集健康、生态、养生为一体的养老服务。表 2-1 养老产业投资主体汇总表 投资主体投资主体 代表项目代表项目 目标客户目标客户 服务特点服务特点 民政部门 北京汇晨老年公寓 低收入人群、孤老优抚对象 满足老人基本生活需要 个体及非盈利组织 天津鹤童老年福利协会 天佑安康养老公司 以贫困45、老人为主 各收入阶层老人 满足老人基本生活需要 部分提供差异化的服务 房地产开发商 今典集团“红树林模式”“万科幸福汇”中高端人群 集休闲、旅游、养老、养生等功能为一体的综合性养老地产 保险公司 太平人寿“梧桐人家”中高端人群“一站式”的养老养生服务 医疗机构及医疗投资机构 燕达国际健康城 中高端人群 集医护养三位一体的健康养护、健康管理及慢性病康复服务 外资机构 香港挚信资本 中高端人群 集健康生态休闲为一体的服务 四、我国保险公司投资养老社区的机遇（一）需求量很大 中国是一个未富先老、未备先老的国家，目前社会公共的养老资源极为紧张，养老院一床难求，很多老人被迫只能居家养老。国际经验表明，846、0 岁以上高龄人群中有超过13%的老人需要专业的护理，这些老人很适合到养老社区养老。在 2012 年年底，我国各类养老机构只有 4 万余家，可提供床位约 390 万张，每千名老人所占床位数为 20.5 张，万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 10 而在 2015 年我国每千名老人拥有床位数为 27.5 张，取得同比增长 10%的成绩，但跟发达国家千名老人平均拥有床位 60 张相比，差距依然很大。5有些孤寡老人、失独老人、留守老人，经常出现独死空房很久才被发现，北京有 81 岁的老人，卖掉房子后揣着 300万却找不到合适的养老院，因此有钱也不一定能买到养老服务。随着中国老百姓个人财富的增47、加，高端养老资源的缺失会越来越严重。图 2-1：每千名老人床位数对比图 数据来源：民政部统计数据 （二）政府出台相关优惠政策6 政府不断放开保险资金投资不动产的相关政策，鼓励保险资金进入以养老社区为代表的社会公共项目。2009 年 10 月 1 日修订的保险法第 106 条首次明确保险资金可以参与不动产的投资。2010 年发布的保险资金投资不动产暂行办法和保险资金投资股权暂行办法，又对保险资金投资不动产的相关要求和条件进行了明确，从而保证了保险公司投资养老产业有法可依。而专业的养老社区属于暂行办法中规定的不动产类型。暂行办法对保险公司投资不动产应具备的专业资格做出了如下规定：保险公司应具备完善48、的管理制度、内控机制和决策流程；要有单独的资产管理部门，并配备一定数量的不动产投资专业人员；公司偿付能力和净资产总额也必须满足监管部门的要求。2012 年颁布的关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知，进一步放宽了 5 杨金培.我国保险公司发展养老社区研究D.石家庄：河北经贸大学,2014.6 杨小龙.寿险公司投资专业养老社区研究D,西南财经大学,2013.万方数据第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战 11 保险资金投资不动产的比例。2016 年 3 月 10 日，政府又一次推出试行办法，鼓励保险资金进入以养老社区为代表的社会公共项目。与此同时，国务院公布的社会养老服务体系建设规划（2049、11-2015 年）中，也明确鼓励和引导金融机构在风险可控和商业可持续的前提下，创新金融产品和服务方式，改进和完善对社会养老服务产业的金融服务，增加对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。因此作为养老产品提供商的保险公司在发展专业养老社区时，亦可以得到国家政策的大力支持。具体来说，国家将从强化统筹规划，加强组织领导；加大资金投入，建立长效机制；建立制度标准，确保规范运营；完善扶持政策，推动健康发展；创新体制机制，强化专业管理；加快人才培养，提升服务质量；运用现代科技进步成果，提高科学管理水平等七个方面着手对投资养老服务产业的企业进行保障支持。另外，国务院在 2013 年下发的关于加快发展养老服务50、业的若干意见中提出：到 2020 年，我国要全面建成以居家为基础、社区为依托和机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城市的养老服务体系。从文件中不难看出，中国的老龄化问题不能单单依靠政府解决，更需要借助市场机制，依靠机构养老的方式。其根本原因在于，受财政等多方因素限制，政府所能提供的只能是保障基本养老，根本满足不了日益崛起的高净值人群的个性化需求。就像政府只能建立公交系统，富裕阶层想坐私家车就必须另谋它法。一系列利好政策的不断出台，给我国商业保险公司投资养老社区带来了春天。（三）高净值人群增多 高净值人群的增多为保险公司销售大额保单提供良好的市场环境，在 2011 年德国发布的全球财富报告中就51、指出全球四分之一富裕中产阶级在中国，而且中国富裕家庭的数量达到 300 万户，超过英国、法国，位列世界第二。如太平人寿的推出的“悦享金生”终身养老计划，约定总保费达 200 万以上即可拥有一个“梧桐人家”高端养老社区的入住资格，这类长期高额养老保险计划，对价格不敏感又追求高品质退休生活的高端客户有很大的吸引力。所以近几年来，太平人寿等保险公司不断出现年缴保费过亿的大额保单。（四）保险公司自身优势 第一，资金实力优势。商业保险公司的经营周期比较长，保险合同很多都在二十年以上，在期满赔付之前，往往可以积累起巨额的可用资金，还可以通过开发与养老社区万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 12 相52、匹配的理财产品来筹备建设养老社区所需要的资金，有明显的优势；个人及非营利组织、民政部门单纯依靠财政拨款，不具有长期投入大量资金的能力；房地产开发商一般以高杠杆负债的方式运营，依靠房屋预售款和外部融资，也不太适合养老社区这种投资长、见效慢的项目。有些医疗机构的投资人资金雄厚，也很有优势。国际资本和外资机构现阶段对我国养老产业的投入只是尝试性的，投资不大，未来有可能加大投入。第二，品牌声誉优势。养老社区与保险主业有着天然联系，是寿险营销的下游产业。而且绝大多数保险公司都十分注重品牌声誉，恪守终身服务的价值理念，这给其名下的养老社区带来无形的品牌效应，因此消费者会更倾向于选择其名下的养老社区。民政部53、门、个人及非营利组织举办的养老服务机构，虽然依托政府的声誉，也具有品牌优势，但是非营利机构的服务对象一般为高龄、孤残、患病、贫困老人等，与保险公司的目标客户不重复，并不会对商业性养老机构产生竞争。第三，客户资源优势。保险公司在长期经营过程中，积累了众多的客户，其中还有很多高端客户，这些客户购买能力强且理念先进，他们倾向于在刚刚步入老年的健康阶段，与同龄人居住在自由、有活力社区享受生活，在失能阶段接受专业的护理服务，这些人是养老社区非常好的客户。非营利性养老组织在客户选择方面没有余地，不具有客户优势。由于我国高净值人群在过往最主要的投资就是房产，所以房地产开发商在客户资源方面优势最为明显。医疗机54、构拥有大量有护理、康复、治疗需求的客户，优势明显。国际资本和外资机构在中高端客户层面上有优势。第四，资源配套及整合优势。商业保险公司历来就有整合各项资源以发展其核心业务的光荣传统。比如太平人寿，就整合了美年大健康体检中心、上汽好途邦、中国银联等多方资源为其客户提供全方位的增值服务。所以商业保险公司在整合内外部资源、打通完整产业链、为客户提供包括养老养生服务在内的高品质服务方面，具有其他投资者比不了的优势。五、我国保险公司投资养老社区的挑战（一）社区养老的理念尚未普及 受传统儒家文化的影响，大部分中国人更倾向于居家养老，“代际赡养”的观念依然深入人心。居家养老在很大程度上会形成对社区养老的替代。55、赡养老年人已成为国人责无旁贷的责任，父母养育子女，子女就必须赡养老年的父母，否则会受到舆论的谴责。万方数据第二章 保险公司投资养老社区的机遇与挑战 13 因此很多家庭即使条件允许，家里老人愿意入住养老社区，子女也会尽量说服老人与自己同住。这无形中影响了养老社区的客户来源。7（二）配套设施及相关人才缺乏 养老社区在我国毕竟是一种新兴事物，相关研究还不成熟，与之相配套的软件硬件设施和专业护理人才也十分紧缺。相关基础设施的建设以及人才培养体系的完善都需要一定时间。（三）国家财政支持不到位 目前我国只在公立养老机构实现了新农保、工伤保险、大病统筹、商业保险以及其他社会福利救济制度的对接，也就是说，老年56、人如果选择到公立养老机构入住，可获得一定补偿，而到营利性养老社区居住，将需要支付所有的相关费用，这就使得营利性养老社区在价格上完全不具有竞争优势。这可以通过对接社会保险来解决。比如在美国，养老社区的收入中有 18%来自于政府出资的医疗保险计划(针对年长和失能者)，45%来自政府出资的医疗补贴政策(针对低收入者)，完全由个人或其所购买的商业保险来支付的只占到 37%。（四）相关政策落实不到位 政府关于保险公司投资营利性养老地产的相关政策刚刚出台，还没有来得及细化，保险公司容易“碰红线”，而且各级政府给与的支持都处在起步阶段，土地、税收、财政补贴等政策还不明朗，具体落实还需时间。（五）竞争压力大 57、房地产商、医疗机构、非营利性组织、外资投资者等竞争者各有各的强项，其他投资主体的进入，也会给保险公司带来一定的竞争压力。比如由陈琳翰先生成立的天佑安康养老公司以及旗下的欧英明德养老咨询集团，凭借其专业的运作体系和灵活的运营模式，在未来也会和保险公司形成竞争。（六）保险公司投资养老社区缺乏经验 7 杨利超,浅析保险公司投资养老社区现状J.时代金融 2014,5,(552),258-259.万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 14 首先，没有房地产开发的相关经验，在拿地、规划、各个方面都要从头摸索。第二，缺乏养老社区必备的护理、医疗方面的专业人才和临床经验。最后，欠缺酒店管理、疗养、休闲养58、生等养生方面的专业知识和经验。表 2-2 保险公司投资养老社区的机遇与挑战分析 机遇（机遇（Opportunities）挑战挑战(Threats)养老产业需求量大 政府出台相关优惠政策 高净值人群增多 保险公司自身优势 社区养老的理念尚未普及 配套设施及相关人员缺乏 国家财政支持不到位 相关政策落实不到位 来自其他投资者的竞争压力 保险公司投资养老社区缺乏经验 万方数据第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析以“梧桐人家”养老社区为例 15 第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析 以“梧桐人家”养老社区为例 一、国内保险公司参与养老社区建设的现状 目前，我国多家商业保险公司都在加快投资建设自59、己旗下的养老社区。中国人寿、中国平安、中国太平、新华人寿、合众人寿等七家保险公司投资的养老社区都已经进入建设阶段。在建的 17 个养老社区项目，占地 4300 多亩，总投资额在 1000 亿人民币左右。从投入的资金资规模来看，中国平安投入最多，达到 270 亿人民币；合众人寿也大手笔投资 200 亿人民币；中国人寿和泰康人寿分别投资 100 亿和 90 亿人民币；新华保险和中国太平的投资还比较少，分别为 20 亿和 39 亿人民币。8 表 3-1：我国保险公司投资养老社区汇总 保险公司保险公司 养老社区项目养老社区项目 占地面积（万平方米）占地面积（万平方米）计划投资（单位计划投资（单位：亿元60、）：亿元）泰康人寿 上海崇明“泰康之家”133-泰康人寿 北京昌平“泰康之家”30 40 合众人寿 武汉蔡甸区“健康谷”133 120 沈阳棋盘山“健康谷”12 20 广西南宁“健康谷”66 60 安徽合肥“健康谷”67 48 平安人寿 桐乡养生养老综合服务区 150 170 中国人寿 苏州阳澄湖半岛 16-河北廊坊 475 100 海南三亚-太平人寿 上海周浦“梧桐人家”19 39 无锡“梧桐人家”-新华人寿 北京延庆“新华家园”27.2 19.2 北京密云“新华家园”20 9 8 王云魁,于换军,刘芳.保险公司参与养老社区建设的前景分析J,金融教学与研究.2015,2,(160),62-661、6.万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 16 中国人保 上海崇明陈家镇-资料来源：根据各大保险公司官方网站数据整理 二、中国太平“梧桐人家”高端养老社区项目案例 本文主要选取中国太平保险集团旗下的“梧桐人家”高端养老社区项目进行分析。中国太平品牌 1929 年始创于上海，至今已有 87 年历史，中国太平是第一家在境外上市的中资保险集团，也是唯四家“副部级”保险公司之一。凭借其雄厚的央企背景和丰富的海外资本运作经验，太平人寿成为最早获得股权和不动产投资双牌照的保险企业之一。目前，太平人寿梧桐人家高端养老社区选择了上海、无锡、苏州、杭州、厦门等十六个旅游城市作为建造地，候鸟式的独家休闲养老62、，让住户安享有品质的老年生活。其中，上海“梧桐人家”项目位于浦东新区周浦的上海国际医学园区，拟投资 20 亿人民币，秉承 5H 服务理念(Home，Hotel，Health&Hospital，Happiness，Holiday)，致力于打造高端老年颐养社区，为老年人呈现出自信、独立、充实、快乐的养老生活。非常具有典型性。（一）运作模式 2014 年，太平人寿推出第一款直接与养老社区对接的理财产品“卓越尊享终身年金保险（分红型）”，后来又相继推出了“卓越尊享”、“畅想世家”、“悦享金生”等类似产品。借助这种“搭售”的形式，第一批上海“梧桐人家”养老社区的 5000 个入住资格在 2015 年就已63、销售完毕，直接为保险公司带来至少 100 亿的保费收入。本文以正在销售的“悦享金生终身年金保险（分红型）”为例进行详细介绍。“悦享金生”是一款养老年金产品，缴费起点一万元，可以趸交、五年交、十年交、二十年交。购买该产品的客户可以选择从 55 岁、60 岁或 65 岁开始，按年、或者按月领取养老金，保证领取二十年（如被保险人身故由其受益人接着领），领取满二十年之后活多久领多久，而且保证每年领取的养老保险金一年比一年多。此外，该产品还可以附加终身重疾保险、医疗保险、高额意外险和定期寿险，满足客户全方位的保险需求。“悦享金生”计划最大的亮点，在于客户在享有保险分红收益的同时，还将拥有太平人寿提供的高64、端养老社区入住资格。只要累计保费超过 200 万元，即可获得“梧桐人家”的高端养老社区名额一个。保险合同产生的分红收益既可以自由支配，也可用来支付养老社万方数据第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析以“梧桐人家”养老社区为例 17 区每月的房屋租金和服务费用。此外，拥有入住资格后，投保人不仅可以自住，也可以将入住资格转让。这对于很多高端客户，尤其是在北上广等一线城市的客户非常有吸引力，因为在这些城市里，200 万只能购买郊区一套小户型的房子，而且在当地高档养老社区的需求量非常大，够买“欣悦人生”保险计划，不仅为未来养老安排好持续稳定的现金流，而且还可以将养老社区入住资格转让获得增值收益。表 65、3-2：“悦享金生”养老金计划利益演示表 （以 30 岁男性，年缴保费 10 万，20 年缴费，60 岁开始领取养老金为例 单位：元）年年龄龄 高档红利高档红利 中档红利中档红利 低档红利低档红利 当年领取当年领取 累计领取累计领取 累计生息累计生息 当年领取当年领取 累计领取累计领取 累计生息累计生息 当年领取当年领取 累计领取累计领取 累计生息累计生息 61 306273 306273 312049 231318 231318 235680 178617 178617 181986 70 405771 3539516 4193324 274774 2524918 3001619 1915666、2 1850224 2206639 80 548355 8371491 11640666 330372 5579793 7866104 206456 3849435 5497110 90 728734 14819174 24065322 393142 9224748 15431237 221574 5997470 10316562 100 927282 23201596 43898215 455513 13505044 26862261 235221 8290530 17288746 数据来源：太平人寿保险公司奔驰行销系统 养老社区入住费用包含会员费和月费两部分。会员费（押金）是指入住养老社区67、前需要一次性缴纳的押金，离开社区，押金予以退还。月费主要包含每月的房屋使用费（房屋租金和维修费用）和养老服务费（物业费、保洁服务费、文化娱乐服务费、设备使用费和能源费）。另外，太平人寿还为其寿险客户提供一定程度的优惠：第一，客户在养老社区开业三年内申请入住，可以减免累计 18 个月的房屋使用费；如果在养老社区开业三年后申请入住，可以减免累计 9 个月的房屋使用费。第二，客户的配偶或血亲如果入住同一套房屋，可免交房屋使用费，但需支付养老服务费。客户入住时可根据需要选择合适的户型和面积，“梧桐人家”目前提供的户型有：万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 18 表 3-3：“梧桐人家”养老社区68、提供的户型 数据来源：中国太平保险集团官方网站 购买“悦享金生”获得入住资格的客户，太平人寿承诺保证入住。客户最多需要提前一年预约（同业均为一年半），保险公司会根据预约顺序、社区入住实际情况给与安排。社区的各项收费标准依据社区成立时的具体配套设施服务，结合当时的物价水平拟定。一般情况下，客户从太平人寿每年领取的生存金，基本可以覆盖健康老人每月所需的居住费用。（二）“梧桐人家”养老社区的设计亮点 第一，先进的设计理念。作为太平集团投资兴建的第一个大型养老社区，“梧桐人家”项目由美国道林集团规划设计，目前已完成设计并开工建设，预计 2017 下半年投入使用。该项目荣获美国第 51 届“金砖奖”最佳69、在建项目大奖提名，而且是该奖项唯一的养老社区项目。美国道林集团，由著名规划师与建筑大师道格拉斯-道林先生创办，成立于 1976 年，全球最知名的美国太阳城养老社区就出自道林集团之手。“梧桐人家”选址上海浦东周浦新区，位于上海国际医学园区中心位置，总投资约 39 亿元，占地约284 亩，绿化率 59%。项目整体设计充分考虑了所在地河道密集、自然气氛浓郁的特点，因地制宜地打造休闲、优雅的居住方式，为住户营造活力十足的交际氛围，创造符合老年人生理心理特征的居住环境。整体建筑风格简洁明亮，更方便老人享受园林化的社区环境。第二，丰富的适老化设施：在房间内的空间处理上，“梧桐人家”充分借鉴国外先进设计理念70、，处处考虑到老年人的行动不便，采用了几十种适老化的专利设计。比如分床设计，既可以满足睡眠质量不好的老人的需求，又可随时将床合起来使用。再比如隐户型 面积 一居室 55-65 平方米 一室一厅/一室两厅 70-90 平方米 两室一厅 95-105 平方米 两室两厅 115-125 平方米 三室两厅 150-160 平方米 万方数据第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析以“梧桐人家”养老社区为例 19 藏设备带，将各类医疗仪器隐藏与床头，以便于在房间内就可以对老人进行救护。类似的专利还有：温度控制、一键开关、开关高度降低、插座高度升高、门廊灯、小黑板、记忆盒子、搁物架、干湿分离、防滑地砖、快速处71、置区、三联动移门、扶手、加厚硬度海绵沙发、圆角书桌、餐桌、移动式出橱柜、嵌入式冰箱、下拉式上柜、电动护理床、电动起身沙发等等。第三，CCRC 持续照顾标理念。社区引入美国持续照料退休社区模式，这样老人在健康状况发生变化时，依然可以在自己熟悉的社区继续居住，并接受与自己身体情况相符的衣食住行、医疗护理等全方位持续照料服务。“梧桐人家”养老社区的园区分为三个区域：A 区：健康活力区。适合身体健康，生活可以自理的老人。B 区：颐养护理区。适合需要介护和介助服务的老人。C 区：商业配套区。有老年大学、社区医院、活动中心等。第四，倡导“5H”的服务理念。“梧桐人家”采用温馨家园、酒店式服务、健康医疗、文72、娱生活、旅居度假(Home，Hotel，Health&Hospital，Happiness，Holiday)为一体的全方位 5H 服务理念，致力于打造高端老年颐养社区，为老年人呈现出自信、独立、充实、快乐的养老生活。Home：关门是小家，开门是大家。社区采用全球顶尖建筑规划公司美国道林公司的设计理念，从住户生理心理需求出发，将品质与便捷舒适相结合。比如餐饮服务，社区会结合老人的健康管理档案和季节特征，由专业营养师为老人搭配每日膳食，均衡营养，更从中医学汲取营养膳食养生理念，让老人享受美味的同时吃出健康。社区餐厅内同时还提供不同特色的面档小吃，满足不同住户的不同口味需要。如有需要，老人还可选择私73、人厨师为其定制营养餐，甚至定制家宴。Hotel：五星级酒店般的热情服务。社区提供贴心家政、秘书室服务、专业维护、24小时安保等周全的生活服务，为入住者配备私人秘书，如儿女般呵护其日常生活；从膳食管理到维修、清洁，无论外出陪同还是代办琐事都处理妥当。社区周围风景宜人，交通便利，社区内楼与楼之间有风雨连廊，呵护老年人出行。完备的报警设备，智能系统布置含有提醒功能、室内照明控制系统和晋级报警系统，随时保证入住老人的安全。Health&Hospital：不可复制的医疗资源。“梧桐人家”坐落于集“医、研、教、产”为一体的上海国际医学园区内；北面是上海国际医学中心，西北角是上海质子重离子医万方数据我国保险74、公司投资养老社区的策略研究 20 院，西面是上海肿瘤医院，南面是澳大利亚承办的一家医疗机构，拥有得天独厚的医疗服务优势。社区提供全面的医护保障，并为每个老人定制健康管理系统，包括健康体检、全方位生活评价、建立健康档案、健康维护与慢性病管理、常用药物管理、营养摄入指导、心理疏导以及健康知识讲堂。并提供专业化护理服务，如介助生活服务、记忆障碍护理和附院康复护理。Happiness：幸福、活力养老。社区提供分享平台和活动场地，鼓励住户根据自己的兴趣爱好与志同道合的朋友组建各类俱乐部。社区内还会定期举办俱乐部式文娱活动，以及悠然学院，主题 party。Holiday：国内首家“候鸟式”养老社区。太平人75、寿未来将会在环渤海地区、长三角、珠三角地区以及中西部地区的十六个风景优美的城市建立养老社区，实现候鸟式养老。社区居民可以随着季节变化，选择不同的地方度假养老，在游玩中享受生活，比如，冬天去海南度假、夏天去哈尔滨避暑。同时，社区将整合专业的旅游服务资源，根据住户的需求和身体情况设置周全的旅程方案，并全程配备照顾人员，帮助老人实现梦想之旅。图 3-1：太平梧桐人家养老社区分布图 资料来源：中国太平保险集团官方网站 万方数据第三章 国内养老社区的发展现状及问题分析以“梧桐人家”养老社区为例 21 三、我国当前养老社区的问题分析 从上文的分析可以看出，我国的养老社区在项目运营、服务理念、盈利模式等方面76、已经有了清晰的规划，但是，毕竟我国的养老社区的建设还处于初级阶段，在实际建设中普遍存在以下问题：（一）服务对象狭窄 目前，我国有 1036 万完全失能的老人，半失能的老人有 1890 万，这需要大量的专业人员进行长期日常化照顾。而目前我国保险公司投资的养老社区，大多数都把主要客户定位成健康能够生活自理的老人，为半自理或者失能老人提供的服务比较少，而且服务设施有限，服务人员素质也不是很高，无法满足老人由自理到半自理再到全护理过程中的需要。（二）部分养老社区存在功能缺失 虽然在建的养老社区规划的都比较好，但是在实际建设过程中，很多存在与宣传不符的现象。有些社区开发的配套设施和服务都不完善，尤其是在77、老人入住后，能否为老人提供完善的后期服务还是未知数。（三）过度追求短期回报 我国现有的养老社区的运营模式与商品房的运营模式很像，就是通过各种手段提高入住率，以便尽快收回投资成本，这就使得在选择住户时，保险公司对老人的年龄、健康状况等未作筛选，客户只要有钱，购买了相关的产品就可入住，这其实可以理解为保险公司打着建设养老社区的幌子，进行商品房的销售，还享受着政府的各项优惠，这种急功近利的做法与发展我国养老事业的初衷相违背，应该严格监管。（四）缺乏配套的政府支持 目前我国政府出台的各项优惠政策普遍针对的是非营利性养老机构，尚无任何具体措施来引导支持兴建营利性养老机构。最明显的，在拿地方面，非营利性养78、老机构可以通过政府直接划拨或者协议出让的方式拿地，而营利性养老社区只能变相的，以工业地产、旅游地产的名义拿地，因此加重了保险公司投资养老地产的成本。万方数据第四章 国外保险公司投资养老社区的概况和启示 23 第四章 国外保险公司投资养老社区的概况和启示 一、美国养老社区概况以及 CCRC（一）美国持续照料退休社区概况 在养老产业发达的美国，养老社区按服务对象的不同，可以分为独立生活社区、活力长者社区、协助生活社区、专业护理社区和持续照护型社区五种，不同类型的社区适合不同身体状况的老人。9 活力长者社区和独立生活社区属于全自理型养老社区，服务对象是身体健康的老人，这些老人精力充沛，愿意且有能力与79、自己同龄的人一起居住，而且希望更多的参与社会活动，养老机构只需为这两类社区中的老人们提供就餐服务、家政服务、团体活动和社交的场地即可。协助生活社区的服务对象是生活可部分自理，但需要别人帮助才能完成全部日常生活的老年人，这些老年人通常在洗浴、如厕、穿衣、喂药等方面需要服务人员的帮助，有些存在老年痴呆、大小便失禁等病症，需要专业护理人员陪护。专业护理社区的服务对象则是生活完全不能自理的老年人，养老社区需要安排专业护理人员如注册护理师、注册护士、医生等为其服务。对我国最有借鉴意义的是持续照料退休社区，英文名是 Continuing Care Retirement Community，简称 CCRC。80、持续照料退休社区为随时间不同身体状况不同需求不同的老人，提供持续完整的居住、健康照护服务和生活服务的组织，在这里，住户不需要随着身体健康状况的改变而不断搬家，只需要在社区物业之间转移即可。这种养老社区形成于 20 世纪 60-70 年代，90 年代后，开始大量从社会尤其是保险公司募集建设资金。经营者认为可以把长期的保险资金投入到养老社区的建设中，并且把保险产品和养老社区服务结合起来，这样既能增加保险公司的收费模式，直接通过购买相关保险产品获得入住条件，同时，养老社区也可借助保险公司庞大的客户群和销售渠道使之更具有市场竞争力。目前在美国，CCRC 的平均入住率能够达到 94%，平均居住时间为 781、-8 年，收益也十分稳定。CCRC 贴心的服务、健全的医护设施和良好的居住环境使入住的老人平均 9 路宁宁.我国保险公司投资养老社区的困难及策略研究D.石家庄：河北大学,2014.万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 24 年龄延长了 8-10 岁。随着 CCRC 养老社区经营状况的不断改善、规模不断扩大，到 2009年美国就有了 1861 家 CCRC，绝大多数投资收益也十分稳定。更可喜的是，养老社区长期收益的模式，还改善了与之投资的商业保险公司的资产负债结构。同时美国政府也在政策上给与扶持，质量上进行把关，协助解决了很多老人的养老问题。相关机构的调查显示，在众多入住老人之中，只有 182、%的老人对其在 CCRC 的生活表示不满意。表 4-1：美国养老社区的类型 活力长者区活力长者区 独立生活区独立生活区 协助协助生活区生活区 专业护理区专业护理区 持续照顾区持续照顾区 服务对象 较年轻、身体健康、愿意和同龄人居住的老人 身体健康，希望融入社会活动的老人 生活需要协助和医疗护理的老人 身体衰弱或者患有疾病的老人 综合前面几种老人 收费方式 多出售产权，少量按月支付租金 1/4 缴纳入门费，3/4 按月支付租金 主要按月支付租金，小部分有入门费 基本无入门费，主要按日付租金 大多要交入门费 平均入住年份 长期 3.2 年 1.8 年 1.4 年 8 年以上 提供服务 一般不提供专83、门服务，但有生活配套措施和无障碍设施 膳食、家政、24小时居家服务、医疗服务 除独立生活社区提供的服务外，还有洗衣及日常生活援助服务 除协助生活区提供的服务外，还包括 24小时医疗护理 综合上述服务，但各个社区有差异 案例 Brookdale Holiday Retirement Sunrise、Brookdale Sunrise Erickson 资料来源：根据美国民政部统计数据绘制（二）CCRC 的盈利模式 目前美国共有 1900 多处 CCRC 社区，平均每个房间的月租金为 3000 美元左右，大城市会贵一点，达到 4000 美金。CCRC 的平均入住率在 87%-88%之间，最高时达到84、了92%。大部分持续照顾社区会在老人加入时提出一定的要求，比如要求老人提供健康状况报告，或者要求老人每月有持续稳定的收入并且有足够财产，超过一半的持续照顾社区要求老人有医疗保险。有意思的是，大约有 89%的持续照顾社区的居民会自发成立团体，并参与到社区的日常经营管理决策中。当然，美国的保险制度经历了 300 多年的发展已十分完善，每个老人都有保险且各不相同，因此，持续照顾社区会在老人入住时根万方数据第四章 国外成熟养老社区的概况和启示 25 据其保险的不同，和老人签订不同的合同，以确定其在社区所享受的服务内容、住房种类和所需要的照顾。最常见的合同类型有三种：10 A 延展型契约：不需另外按月缴85、纳费用，社区提供无时间限制和数量限制的长期照顾和护理。B 折衷型契约：这种契约罗列了各项生活服务项目以及对应的花费，老人可以依据自己的身体健康状况选择，并交纳相应服务费用。C 耗用付费型契约：居民自己确定健康照顾服务项目并支付相关费用。由于持续照顾退休社区经营有序，虽然其利润跟医院、护理机构相比要低很多，但破产率极低，只有 0.33%。在美国各的持续照料退休社区中，有宗教附属，或成立比较久的社区拥有较多的现金流。签订耗用付费型契约较多的 CCRC 社区与签订延展型契约比较多的 CCRC 社区相比，有更低的破产率和较好的财务状况。美国 CCRC 养老社区的盈利模式有两种：第一，均衡月费模式，这种86、模式下养老社区的主要收入源自于按月向住户收取房屋租金和服务费用；第二，大额入住费模式，老人入住时，要先缴纳一大笔入住费，再每月支付较少的服务费，入住费用可在老人离世或提前退出时根据双方合同按一定比例返还，相当于一笔无息存款。CCRC 社区的入住费用一般比较高，地区不同，从 25 万美元至 70 万美元不等。很多老人需要变卖其房产才能交的起这笔入住费，然后每月再缴纳 3500 美元至 5000 美元不等的服务费，月服务费也跟社区情况、住房面积、服务内容有所不同。一般情况下，如果老人在能够生活自理时入住，当身体进入半自理或者失能状态时，服务费用不会增加。如果老人在半自理或身体失能的情况下入住，费用87、往往会比较高。此外，有的开发商还将养老社区中的部分物业出售，获取租金收入。但目前我国禁止保险公司借养老社区之名开发、销售房地产，所以这种收入模式暂时难以在国内复制。最后一种盈利方式是出售入住资格收入模式，养老社区可以通过预售入住资格的形式，尽早收回投资成本，入住资格的购买者则可以向其他人转售入住资格来获得增额收益，中国太平保险集团投资的上海“梧桐人家”高端养老社区，就部分借鉴了这种盈利模式，获得入住资格的客户，可以自住也可以将入住资格装让获利。未来我国商业保险公司可以根据情况选择，采用大额入住费模式、均衡月费模式、出售入住资格模式，或者各种模式的组合来实现养老社区的盈利。10 郑志华.基于养老88、社区的新型寿险商业模式研究D.北京:中国社会科学院研究生院，2012.万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 26 二、日本小型养老社区概况 日本是公认的老龄化最严重的国家之一，在 2014 年日本 65 岁以上老年人口已经占总人口的 24.4%。因此日本在 20 世纪六十年代起就十分关注养老社区的建设，经过几十年的发展，形成了完备的法律、政策和市场运作体系，值得各国借鉴。11 日本的养老实体分为养老产业和养老事业两种。养老事业型机构基本上完全由政府出资建设，也是 20 世纪 70 年代以前日本主要的养老方式，但是，随着人口老龄化速度的不断加快，政府已无力负担所有老人的养老问题。因此，在 89、1974 年，日本政府颁布了收费养老院设置运营指导方针，首次制定了私营的养老社区的运营规则，并通过税收减免、财政补贴的形式，鼓励民间资本进入养老产业，尤其是养老社区的建设。政府还为这些民间机构提供低息甚至无息贷款，并制定养老社区经营的“银色标示制度”。相对于美国大型的持续照顾型养老社区来说，日本的养老社区规模相对较小，但是麻雀虽小，五脏俱全。而且这些养老社区大部分是由保险公司投资建设的。比如日本著名的养老社区“株式会社”就是由日本生命人寿保险公司建设的，再有就是日本明治安田保险公司也出资建设了不少养老社区。目前，日本的养老社区基本都处于盈利状态。其服务具有以下特点：第一，服务内容多样。按照服务90、内容不同养老社区可以分为住宅型老人院、健康型收费老人院和护理型收费养老院。第二，家政服务多样化，具体包括保洁清理、保健服务、心理咨询等等。第三，补充性服务多样化。比如老年大学、旅游服务。第四，养老物品多样化，社区提供诸如适老化卫浴、疗养床、轮椅拐棍等。第五，保险产品多样化，包括丰富的养老保险、医疗保险、护理保险等。三、国外成熟养老社区对我国的启示 美国和日本养老社区对我国的借鉴意义有以下几点:第一，完善立法保障。国家的法律政策支持是一切行业发展的前提，养老产业也不例外。在美国和日本，国家都有针对养老社区建设的完善的法律。美国最典型的两部法律是家庭健康服务与社区照顾法和照顾白皮书，同时，美国还设91、立专门的老年 11 刘弘义.中国寿险公司投资养老社区研究D,南宁：广西大学，2015.万方数据第四章 国外成熟养老社区的概况和启示 27 管理局来负责养老社区的相关事务；日本关于养老社区的法律有介护保险法、老人福利法和推行高龄者保健福利十年计划，我国也出台了一系列的法律法规，但总体上不够完善。第二，扩大经费来源。从美国和日本的案例可以看出，保险公司在建立养老社区时可以向政府和市场第三方寻求资金支持，来缓解资金压力。一方面，政府通过减免税收、提供无息贷款来促进养老社区的建设；另一方面，可以将社会医疗保险、社会养老保险等和养老社区相对接，增强养老社区的市场竞争力。第三，鼓励社会力量参与。在美国，养92、老社区的很多服务者都是来自于社会各界、各行各业的志愿者。这些非营利性组织的构成很灵活，运行机制也相对完善，在养老社区中扮演着重要角色。这些支援者不仅能提供有针对性和多样化的服务，而且基本都是免费的，这就大大降低了养老社区的运营成本。第四，丰富的服务和设施。美国和日本的养老社区基础设施建设都非常完善，而且提供的服务也很丰富。可以针对老人身体状况不同定制专属的日托服务、上门服务、法律咨询、介护服务等，而且相关的医疗、交通、生活照料都非常完善。第五，专业化的服务人员。有些老人尤其是高龄老人，会有一定的特殊服务要求，这就使得养老社区必须配备一些专业的服务人员来满足不同老人的服务需求。美国和日本的护工都93、有专门的培训和考核体系，需要考取相关资格证书后才可以正式上岗。同时，发达国家还出台一系列法律政策来保障护理人员的收入水平和社会地位。第六，保险资金投资养老社区的比例不宜过高。美国法律规定，保险资金投资不动产的比例不超过总额的 10%，日本则规定不超过 20%。在实际操作中，不论是美国还是日本，保险资金投资不动产的比例一般在 4%-8%，远远低于规定的上限。我国最新的保险法把保险资金投资不动产的上限定在 15%，但由于我国保险公司投资不动产的经验较少，实际操作中，对养老社区的投资最好远远低于 15%的上限，并将保险资金的资金安全放在首位，以保证寿险公司的偿付能力。万方数据第五章 我国保险公司人投94、资养老社区的发展策略 29 第五章 我国保险公司投资养老社区的发展策略 基于大众对养老社区项目的普遍看好，我国商业保险公司对养老社区的投资如火如荼。但毕竟养老社区是新兴事物，能够给保险公司带来的收益似镜中月水中花，可以预测但还需实践验证，尤其是在近几年中国乃至全球经济不景气的情况下，养老社区在中国会不会水土不服还是未知数。就如何防范投资风险，笔者认为可以从以下几个方面入手：一、加强政府政策落实及监管 保险公司投资建设养老社区，不仅可以解决人口老龄化带来的社会问题，缓解政府资金压力，增加就业，还可以带动养老相关上下游产业，从新整合产业链，利用市场竞争提供更多高质量养老产品；同时还有利于保险资金的95、优化配置，是多赢的事情。但是毕竟养老社区项目投资大、回本慢，保险公司必须得到政府的政策支持。具体需要就以下三个方面加强与政府之间的沟通：（一）完善相关法律法规制度 虽然保险法等相关法律已经对于保险公司不动产投资方面给出了一定规定，但细则部分还未完善。可以进一步出台一系列有针对性的法律法规，一方面规范养老社区基础建设和提供服务的标准，另一方面制定相关服务人员的行为规范，保障老年人的合法权益不受侵害。在法律制度中还需明确社区居民的权利和义务，在维护老年人权益的同时也注重公平。（二）争取土地、财政、税收支持 国家的政策支持是所有行业发展的基础，养老产业也不例外。保险公司在投资规划阶段就应该积极与政府96、机构沟通，争取土地开发、财政补贴、税收减免等政策优惠，降低投资风险。第一，土地支持。国家应制订切实有效的管理办法来指导、鼓励保险公司对养老社区的投资，同时应该在土地出让和城市规划等方面给出明确的优惠政策。第二，财政支持。可以尝试着将居民的医疗保险、养老保险与养老社区相对接。这万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 30 在养老产业发达的美国和日本其实早已实现。比如，美国联邦政府在 1965 年就建立起 Medicare 计划和 Medicaid 健康保险计划，根据费用补偿原则对老人在各类养老机构中的相关费用进行报销，这项计划改变了社会医疗养老保险只能对接非营利性养老机构的做法，使营利性养老97、机构从中获益。从此，美国的营利性养老社区得到了大量的资金支持，也对整个养老行业的发展产生了深远的影响。第三，税收优惠。税收优惠和财政补贴对于保险公司来说是最为重要也是最直接的激励方式。比如日本政府在 1974 年就出台了收费养老多元运营方针，方针规定，如果民营经济实体投资养老产业，就可以获得税收方面的减免和无息贷款。尽管从 2014 年 8 月 13 日我国保险“国十条”出台后，我国对递延型商业保险的税收优惠已有所进展，但是具体政策何时落地，还是未知数。（三）加强审查监督,控制违规风险 随着养老社区市场需求的增多，保险公司面临的市场诱惑也越来越多。为了防止保险公司“野蛮生长”，,建立公平规范的98、市场秩序，监管部门的监管尤其是对保险公司约束机制的建立完善变得尤为重要。保监会等监管部门应及时根据市场变化，制定出相应的监管措施，来防止保险公司假借投资养老社区之名，廉价圈地进行商业房地产开发等扰乱市场经济秩序的行为。二、结合国情选择适当的经营模式（一）连锁经营、注重打造自己的品牌 有能力的保险公司可以采用连锁经营的模式，在全国选择合适的城市建设多个养老社区，实现“候鸟式”养老。12社区居民可以根据气候变化入住不同城市的养老社区，甚至可以去养老社区所在地休闲旅居。这种全国连锁的经营方式容易形成品牌效应，也会给客户带来极大的方便和满足。在美国，连锁经营的养老社区普遍存在，这些社区通常经营一个或同99、时经营多个品牌，非常重视品牌建设和维护，因此规模效应明显。比如Bel-mont Village 公司就采用连锁化经营的形式，在美国 17 个州经营了 21 家养老社区，以其优质的服务赢得了客户对品牌的高度认同。我国的典型案例是太平人寿的养老社区，设计者仅在第一批就选择了全国风景优美的 16 个城市建设养老社区，以后还会在 12 卫新江，保险公司投资养老社区的策略选择J.中国保险,2013(11),8-10.万方数据第五章 我国保险公司投资养老社区的发展策略 31 国外布局，这本身就是一种非常好的品牌宣传。（二）选择区域递进型或者持续照顾型经营模式 区域递进型养老社区指投资者养老社区的不同部分建100、设在城市的不同位置，以满足不同年龄阶段的老人的居住偏好。例如，将半自理和全护理社区建立在市区离医院比较近的地方，方便子女探望和照料；把活力长者区和独立生活区建在近郊区、远郊区，这里风景优美、空气清新，适合散步遛弯，适合身体健康的老人休闲养老。另一种模式是持续照顾型养老社区。中国太平投资的“梧桐人家”就是这一社区类型的典型案例。在这种社区内，按健康活力区、颐养护理区以及全护理区等进行划分。这样即使老人的身体健康状况发生了变化，也不需要离开社区，只需要改变不同的区域居住即可。三、明确盈利模式（一）收费模式 在收费模式上，养老社区可以借鉴美国 EIDERWOOD 公司的收费模式，将费用分成入门费和生101、活服务费两部分。入门费在老人入住时一次性缴纳，老人过世或离开社区时按一定比例返还，这笔费用可以用来建造和开发社区，并根据老人入住时的房价来定。入门费的缴费方式一般有两种：第一，社区居民通过购买一定的相关保险产品来获得养老社区入住资格，到了一定年纪即可领取养老金，这笔养老金既可以自由支配，也可以冲抵其在养老社区的日常服务费用。第二，通过和社区签订长期合同来获得入住资格，并可以将入住资格转让或传给后代，或者由保险公司回购房屋使用权。入门费可以趸交，也可以期缴，选择期缴的老人可以用较少的入门费来获得一定时期的居住权，但如果老人搬离社区，入门费不予退还。服务费一般根据老人入住社区时的物价水平、人力费用102、物业费、水电费等来确定，并根据每个老人选择的服务不同来具体算出。入住老人可以根据自己的身体状况选择自己的缴费模式，如果身体条件良好，预计寿命长的老人可以多交一些入门费，以后的月费相对少交一些；相反，身体情况较差的老人可少交一些入门费，月服务费多交一些。（二）准确定位目标客户 随着中国经济的持续发展，老年人对养老服务的差异化越来越明显，这就需要构建万方数据我国保险公司投资养老社区的策略研究 32 多样化、层次化的养老服务体系。政府提供的养老服务有广覆盖、保障低的特点，旨在满足基础性的养老需求，而大量的中高端人士的养老需求则需要市场来满足。因此，现阶段保险公司可以将其目标客户定位在中端以及高端客103、户。中端客户数量比较大，可以提升养老社区的入住率，降低运营成本，使保险公司快速积累服务经验；高端客户需要个性化的服务，而且对价格不敏感，可以增加养老社区收入，使保险公司早日实现资金回笼。（三）加强配套保险产品的开发 保险公司投资养老社区应充分发挥其特有优势，开发出与养老社区相配套的保险产品，来匹配老人入住的各项费用。比如开发合适的养老年金保险，来对接养老社区的大额入住费、月服务员费，还可以开发全面的医疗保险来对接老人日后可能在社区支出的医疗费用。这样可以督促客户提前进行养老规划，一方面实现财富的保值增值，也为未来养老做好了资金准备。其次，保险公司可以利用养老社区来拓展产业链，最终形成一个完整的104、产业链，扩大公司收益。比如可以向上推出建工险、财产险，向下延伸到医疗保险、意外保险。第三，保险公司应该在产品销售、保险赔偿、客户服务等方面创新服务举措。四、完善服务体系、加强人才队伍建设 养老社区的服务体系主要包括生活起居服务、护理服务、医疗服务、文化娱乐服务、体育健身服务五个方面。在房间设置上，社区公寓既要有适合老人单独居住的户型，也要配备一些大户型以方便老人子女一起居住；社区超市要尽量满足老年人的需求，除了必需的生活用品外，还要有各种保健品，特殊生活用品等等；社区还要提供诸如美食定制、出行服务、保洁护理等服务。社区提供的护理服务要专业化、有针对性，才能满足老年人全方位的护理需求；医疗服务方105、面可以和附近综合型大医院进行合作，借助它们的医护力量、技术力量等提升社区的医疗护理服务质量。文化娱乐方面，社区内应设有图书馆、老年大学和文化娱乐室，并定期组织老人进行各种比赛以增进老人之间的沟通和交流，提高老年人的幸福感；还可根据老人健身保健需求设置健身房、乒乓球室、瑜伽馆、太极拳室、舞蹈室等。养老社区的成功运营还离不开一支素质优良、专兼结合、结构合理的人才队伍。可以从以下几个方面入手：第一，优化人才结构，打造专业的管理团队和护理团队。可以万方数据第五章 我国保险公司投资养老社区的发展策略 33 积极与各大中专院校和培训机构合作，建立定向输出机制或者实习基地，也可以直接从社会上招募一批高学历、106、年轻优秀的专业人才充实到养老服务队伍中来。第二，吸引高素质人才加入。提高管理和服务人员的薪资待遇、落实养老服务的五险一金保险政策、建立快乐的企业文化和工作模式，才能提高工作人员的归属感，提高工作效率。第三，养老社区需要大量的基础服务人员，可以吸纳社会就业困难群体，一来可以壮大从业人员队伍，二来解决了一部分人的就业问题。第四，制定养老社区的服务规范，明确岗位设置、服务标准和人员职责。五、寻求多方合作、提高运营管理效率 商业保险公司可以与其他机构展开深度合作，利用各自优势提高养老社区整体的运营管理效率。比如，可以跟房地产开发商合作，加快社区建设进程，也可以和医院、护理院校展开深入的合作，利用他们专107、业化的医疗服务和强大的医护人员储备弥补保险公司医疗服务能力的不足。另一方面，保险公司可以引进美国、日本、欧洲等发达国家成熟的养老社区管理经验，或者直接和国外成熟企业展开战略合作，共同开发建设养老社区。比如太平人寿就是和全球最大的养老社区建筑商美国道林集团合作，引入“5H”服务理念，同时，“梧桐人家”本身就建在上海国际医学园区内，背靠的医疗资源也十分丰富。万方数据结论 35 结 论 人口老龄化已经成为困扰我国经济发展的重大问题，保险公司如果只是把自己当做保险产品的开发者、营销者，就会错失大量的机遇。作为世界范围内最有实力的机构投资者，保险公司应当在养老产业中发挥更大的作用。一来可以完善自身产业链108、，找到新的利润增长点；二来也能巩固和发展客户；三来承担了更多的社会责任。通过本论文的研究，笔者得出以下结论：最适合开发养老社区的，不是政府也不是开发商，而是保险公司。养老社区的建设需要大量的长期资金的投入，一般机构很难承担，但保险公司可以。同时，养老社区长期回报、收益稳定的特性正好符合保险资金的投资组合目标。所以保险公司投资养老社区是一个双赢的选择。本文也对我国保险公司投资养老社区的机遇与挑战做出了详细论证。不过，虽然我国正处于养老社区发展的黄金时期，但是毕竟养老社区还是一个比较新的话题，国内还没有太多的经验和方法可以借鉴，还需要我们花更多的时间去探索。目前，泰康人寿等我国多家商业保险公司都在109、加快投资建设自己旗下的养老社区，本文对其发展状况做了概括，接下来选取了中国太平旗下的“梧桐人家”高端养老社区项目做了具体案例分析。从分析可以看出，我国的养老社区在项目运营、服务理念、盈利模式等方面已经有了清晰的规划，但在实际建设中还普遍存在服务对象狭窄、部分养老社区功能缺失、过度追求短期回报、缺乏配套的政府支持等问题。在国际上，保险公司投资养老社区的案例比比皆是，目前养老产业最成熟的国家是美国和日本。日本的养老社区偏向于精简式，麻雀虽小，五脏俱全；美国的养老社区相对来说占地面积较大，而且会根据客户的不同划分不同的区域。这两种运作模式都值得我国借鉴。基于我国养老社区存在的问题以及国外成熟养老社区110、的经验借鉴，文章最后提出了五条发展对策：第一，加强与政府之间的沟通，寻求土地、财政、税收等方面的支持，并加快相关法律法规以及监督制度的完善；第二，结合国情选择适当的模式，在规模上，可以选择全国连锁的形势，在运作上，可以借鉴区域递进型和持续照顾型两种方式；第三，明确盈利模式，准确定位目标客户并加强相关配套保险产品的研发；第四，完善服务体系，加强人才队伍建设；第五，寻求多方合作，提高运营管理效率。万方数据参考文献 37 参考文献 1 杨金培.我国保险公司发展养老社区研究D.石家庄:河北经贸大学,2014.2 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