1、 学 校 代 码 10459 学号或申请号 201422010056 密 级 公开 硕 士 学 位 论 文 泰康人寿养老社区运营问题研究 作 者 姓 名：王茹佳 导 师 姓 名：芮玉巧 副教授 专 业 名 称：保险硕士 培 养 院 系：商学院 完 成 时 间：2016 年 5 月 万方数据 万方数据 A thesis(dissertation)submitted to Zhengzhou University for the degree of Master Taikang Life Insurance Retirement community operational problems By 2、Rujia Wang Supervisor:A-P.Yuqiao Rui Insurance Business School May,2016 万方数据 万方数据 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。学位论文作者：日期：年 月 日 学位论文使用授权声明学位论文使用授权声明 本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。3、根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权郑州大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为郑州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。学位论文作者：日期：年 月 日 万方数据 万方数据摘要 I 摘要摘要 据统计，截止到 2015 年，我国老年人口总数达到 2.22 亿，人口老龄化加快早已成为当今研究的重要课题。目前我国养老模式分别为：居家养老、机构养老4、社区养老。泰康人寿是我国第一家获批筹建养老社区的保险公司，由于我国养老社区发展较晚，缺乏运营经验、缺少国家政策支持、社区服务不完善、缺乏运营管理创新机制等，因此泰康养老社区的运营面临着严峻考验。泰康养老社区开发初衷仅是为高端人群提供养老服务，入住条件要求较高，供给与需求存在不对等，由于养老社区处于起步阶段，存在盈利模式不完善，缺乏成熟管理人员，专业化的管理模式成本较高，养老社区投入的资金退出机制不健全，资金占用周期长，前期经营具有负外部性等问题，制约了泰康养老社区发展，因此积极争取政府政策支持和优化泰康养老社区的运营发展成为解决问题的关键。在养老资源需求紧张的情况下，养老问题也成为近年来学术5、研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文通过研究养老社区的理论基础，深入分析泰康人寿养老社区运营的现状，利用经济学原理博弈理论和负的外部性探讨政府政策支持对养老社区发展的影响及泰康养老社区供给与需求之间的关系，研究完美国和日本养老社区运营模式后得出对我国养老社区运营的启示。最后针对泰康人寿，提出加强制度建设，完善养老社区运营模式，提升社区服务，注重养老社区产品设计与创新，健全养老社区产品的风险控制体制和决策机制这五个层面的建议对策；具体包括完善运营规章、争取政策支持产品设计、开发配套险种与设施、选择合适运营模式、打造养老产业链闭环、关注优6、化创新服务、建设专业人才团队、完善产品设计、运用资产证券化管理风险、增加住房反向抵押贷款产品和优化决策机制十个方面提出了泰康养老社区运营对策。关键词关键词：泰康人寿；养老社区；运营模式；建议对策 万方数据Abstract II Abstract According to statistics,by the end of 2015,the total number of Chinas elderly population reached 2.22 billion,the aging of the population to accelerate has already become an imp7、ortant research subject.At present the pension mode in China respectively:home pension,pension institutions,community endowment three.Taikang Life is Chinas first approved to raise construction of the community endowment insurance companies,because our retirement community development relatively lat8、e,the lack of operational experience,lack of national policy support,community service is not perfect,the lack of operational management innovation mechanism,so the operation of Taikang pension community facing a severe test.Taikang pension community development,mind is only providing the service fo9、r the high-end crowd,occupancy conditions require a higher,the supply and demand are not equal,due to the retirement community in the initial stage,existing profit model is not perfect,the lack of mature management personnel,professional management mode into the higher,the community endowment invest10、ment capital exit mechanism is not sound,long period of occupation of the funds,operating periods with negative externality problems,which restricts the Taikang pension community development,therefore actively seek government policy support and optimization of operational development of Taikang pens11、ion community become the key to solve the problem.In endowment resources demand tense situation,the pension problem has become a hotspot of academic research in recent years,considering the market demand of the old residential products is huge,pension real estate become many enterprises to achieve s12、trategic transformation of the Chinese direction.Through the theoretical basis of the pension community,in-depth analysis of the status of Taikang retirement community operations,to explore the relationship between the government policy support of the pension community development and community Taik13、ang 万方数据Abstract III pension supply and demand by using game theory and the economics principle of negative externalities,the United States and Japan pension community business model of community pension operation in our country.Finally,inspiration for Taikang Life,put forward to strengthen the syst14、em construction,improve the pension community operation mode promotion,community service,pay attention to the design and innovation of community pension products,improve the pension community products risk control system and decision The five dimensions of policy mechanism countermeasures,including 15、perfect operation rules,for the policy to support product design,supporting the development of insurance products and facilities,choose a suitable operation mode,build pension industry chain loop,focus on optimizing service innovation,professional construction team,perfect product design,using asset16、 securitization risk management,increase the housing reverse mortgage loan products and optimize the decision-making mechanism in ten aspects proposed Taikang pension community operation strategy.Key words:Taikang life insurance;Retirement communities;Operating mode;The construction countermeasures 17、万方数据目录 IV 目目 录录 摘要.I Abstract.II 目 录.IV 第一章 绪论.1 第一节 研究背景与意义.1 一 研究背景.1 二 研究意义.3 第二节 研究综述.4 一 国外研究综述.4 二 国内研究综述.5 第三节 研究内容与方法.5 一 研究内容.5 二 研究方法.6 第四节 创新与不足.6 第二章 我国保险公司养老社区运营的环境分析.8 第一节 政治环境.8 第二节 经济环境.9 第三节 社会环境.12 第四节 内部环境.13 第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析.17 第一节 泰康人寿养老社区运营现状.17 一 泰康人寿保险公司概况.17 二 养老社区建设概18、况.18 万方数据目录 V 三 养老社区运营模式.20 四 产品设计.22 第二节 泰康人寿养老社区运营存在问题.25 一 盈利模式不完善.25 二 专业化的管理模式成本较高.25 三 资金退出机制不健全.26 四 资金占用周期长.26 五 养老社区前期经营具有负外部性.27 第三节 泰康人寿养老社区运营问题成因分析.28 一 缺乏政策支持.28 二 运营经验不足.29 三 社区服务不完善.29 四 缺乏运营管理创新机制.30 第四章 美国和日本养老社区运营模式分析及经验启示.31 第一节 美国养老社区运营模式分析.31 一 投资以间接投资为主.31 二 侧重开发养老长期护理产品.32 三 盈19、利模式分析.32 第二节 日本保险公司介入养老社区的模式分析.33 一 两代居主导的发展模式.33 二 民间资本参与养老社区建设运营.33 第三节 美国和日本养老社区运营经验启示.34 一 完善立法保障.34 二 实现多机构合作方式.34 三 选择合适运营模式.35 四 实行差异化服务.35 五 采取阶段化发展策略.36 第五章 泰康人寿养老社区运营对策.37 第一节 加强制度建设.37 万方数据目录 VI 一 完善泰康人寿养老社区服务运营规章制度.37 二 公司争取养老社区运营方面的政策支持.37 第二节 完善养老社区运营模式.39 一 开发符合养老社区特点的配套险种与设施.39 二 选择适20、合的运营模式.40 三 通过平台方式形成养老产业链闭环.42 第三节 提升社区服务.43 一 短期注重中高端市场的需求与相关服务的优化创新.43 二 加强专业人才队伍建设.43 第四节 注重养老社区产品设计与创新.44 一 注重养老社区产品设计.44 二 创新养老社区产品的风险管控资产证券化.45 三 增加住房反向抵押贷款产品.46 第五节 健全养老社区产品的风险控制体制和决策机制.47 第六章 结论.48 参考文献.50 个人简历 在学期间发表的学术论文与研究成果.52 致 谢.53 万方数据 第一章 绪论 1 第一章第一章 绪论绪论 第一节第一节 研究背景与意义研究背景与意义 一 研究背景21、（一）人口老龄化引致养老市场缺口大 当前，各国均呈现不同程度的人口老龄化现象，引起全世界关注。在国际上，衡量一个国家或地区进入老龄化的标准是一国或一地区 60 岁以上老年人人口占该国或该地区总人口比例达到 10%或者 65 岁以上人口占该国或该地区总人口的比例达到 7%。我国由于上世纪五六十年代的生育高峰和改革开放后的计划生育国策，导致当前人口老龄化速度加快，进入“未富先老”的局面，养老成为亟待解决的社会问题。据国家发改委最新公布的数据：截止 2015 年底，我国 60 岁以上老年人口数量达到 2.22 亿，占总人口数的 16.1%，其中 65 岁以上的老年人数达到 1.44 亿。预计 20222、0 年 60 岁以上老年人口数量将达到 2.43 亿，到 2025 年将突破 3 亿。近年来，我国 60 岁以上老年人口总体呈上升趋势，2005年占比 13.0%，2015 年已经达到 15.5%，增长 2.5%。更重要的是，步入 2011年以后，老龄化速度加快，60 岁以上老年人口增长 4%以上。1 图 1-1 中国六十岁以上老年人口数量图 数据来源：国家统计局 1 资料来源：国家统计局官网 万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 2 图 2-2 中国六十五岁以上老年人口数量图 数据来源：国家统计局 人口老龄化问题突出，导致我国养老问题严峻。目前，针对我国养老实行以城镇基本养老保险、医疗保险、23、新型农村合作医疗和养老、以及覆盖所有城乡居民大病保险的社会保障制度体系，但是养老仍呈现保障程度不高，养老金支出水平偏低等问题2。庞大的人口基数将使我国成为全球老龄产业市场最具消费潜力的国家之一，据预测老年人消费金额将从 2014 年的 4 万亿左右增长到2050 年的 106 万亿左右。养老问题不仅仅是资金问题，而且养老实体产业的市场缺口大，供需严重不均衡。我国目前的养老模式主要分为三种：第一，国家出资提供的公有机构养老模式；第二，由子女供养的家庭养老模式；第三，由开发商参考国外经验投资建设的新型养老社区生活模式。我国传统的养老院是由政府主导的福利性机构，从投资规模、设施、管理、运营模式等方面24、发展滞后，受到严峻的挑战。专业化养老机构的严重不足，现有的养老机构从居住到服务都远远不能满足当前老年人的个性化和人性化的养老需求。截止 2015 年 3月底，我国拥有各类养老机构 3.18 万多家，养老床位 584 万张，每千名老年人拥有养老床位数达 27.5 张，还低于国际“每千名老人占有养老床位 50 张”的标准，养老床位存在巨大缺口。3同时我国的“4+2+1”家庭构成，使子女无法同时兼顾事业与居家养老在未来也会逐渐向社会养老转变。市场介入医养结合 2 李敏，张成中国人口老龄化与养老金支出的量化分析J社会保障研究，2010 3 乔志龙我国机构养老的现状、问题与对策研究基于供给与需求关系的视25、角J内蒙古农业大学学报（社会科学版），2013（4）：106 页 万方数据 第一章 绪论 3 的新型养老社区养老模式的需求正逐渐被人们所重视。（二）保险公司投资渠道增多 2008 年，国务院发布的关于当前金融促进经济发展的若干意见指出，要“推动健康保险发展，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。2009 年在旧保险法基础上修订的新保险法一百零六条中规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式”。国家颁布了一系列措施，包括保险资金投资不26、动产暂行办法（保监发201080 号）、保险资金投资股权和不动产有关问题的通知（保监发201259 号）、中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（保监发201413 号）等政策文件，在政策上使得保险公司投资不动产更加明确，保险资金有了更宽的投资渠道。国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201429 号）中提出支持保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，同时也支持保险机构设立医疗机构和参与公立医院改制。目前我国的养老金替代率仅为 40%左右，而城镇职工基本养老保险制度设计的目标替代率约为 59.2%。社会养老不足以满足人们对养老生活水平的需求，商业27、养老保险产品受到广泛的社会认可，尤其是近年来各大保险公司的开门红产品都选择养老年金产品作为主推产品，保险公司的能否健康持续运营依赖于保险资金的投资收益情况。我国保险公司资金长期以来主要投资于银行存款、国债等固定收益类产品；虽然，投资风险较低，但是风险与投资利润成正比。保险公司自身是经营风险的机构，投资收益不足以支撑越来越高的保险理赔金，使保险公司面临经营风险。保险公司投资养老社区，使得资金长短错配，资源配置需要拓展更加稳健更加安全的投资渠道。二 研究意义 人口老龄化问题与养老设施不匹配是我国经济发展不可忽视的重要问题，同时寿险业保险公司通过经营发展积累了大量的长期资金。本文通过从研究我国保险公28、司投资养老社区运营环境，分析寿险业保险公司投资养老社区既能够为我国养老产业提供资金，降低养老方面的融资成本，同时能够为保险资金提万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 4 供长期、稳健的投资渠道，提高资金的使用效率，增加保险行业的投资收益，也能为保险公司中高端客户提供更好的养老服务，锁定优质客户资源。目前来说，保险公司投资养老社区的案例在国内并不多，有泰康人寿、中国人寿、中国人保、合众人寿、中国太平、中国太保、中国平安、新华保险、阳光保险、生命人寿等 10 家公司已投资或计划投资养老社区项目，养老社区项目在国外发展已经成熟，但在我国处于初级阶段，面对我国的现实情况，养老社区存在许多问题。本文以最29、早涉足养老社区的泰康之家为案例研究，分析当前泰康人寿保险公司养老社区运营存在哪些问题？有什么更好的对策来解决养老社区运营的问题才是关键？因此，解决好保险公司养老社区运营的问题，才能够使养老产业和保险业实现“双赢”。第二节第二节 研究综述研究综述 一 国外研究综述 在国外的研究中，保险公司往往采用组合投资策略来降低风险保证收益进行固定资产投资。英国经济学家 Baker 和 Collins 在研究 20 世纪初到 21 世纪中的英国人寿保险公司中发现，最初英国人寿保险公司的投资资产单一，投资对象主要是债券，随着金融市场的丰富，英国寿险保险公司不断增加投资途径，增加投资中股票股权投资比重，这一变化有30、利于保险公司的资产优化配置。OECD(2000)对一些国家的人寿保险公司的资产投资情况进行研究发现，在 1998 年的人寿保险公司投资中，不动产投资占寿险公司总投资额的一半以上。Steil 和 Davis(2001)对各个国家的投资机构的投资回报率进行研究中发现，投资不动产给投资机构创造的收益率大概是 6.5%，比投资国债、金融债券、公司债券和进行抵押贷款的收益都要高，比投资股票和投资国外权益的收益略低。Bartley（2012）对美国的养老社区模式进行研究发现，养老社区有着巨大的经营优势。首先，养老社区有完善的设施，能提供周到全面的服务，可以称为全托型“退休之家”。其次，养老社区不仅可以为老31、年人提供娱乐科教活动，而且可以为老年人提供休息宜居环境。最后，养老社区可以提供互助养老的便利，方便老年人的社会交往。万方数据 第一章 绪论 5 二 国内研究综述 随着我国养老问题的持续升温和养老政策的不断放开，养老问题成为国内研究学者热议的话题。在联系国外的养老理论基础后，国内的研究学者提出建设养老社区丰富我国的原有养老模式，同时也对我国各家保险公司建设养老社区和优化养老社区运营进行了不同程度的研究。崔浩雄(2013)在探究保险公司养老社区的建设环境、运营中遇到的问题和优化运营的措施中发现，我国保险公司建设养老社区有四个优势。优势一是，现在我国进入人口老龄化时代，养老市场需求旺盛。优势二是，我32、国政府提供支持建设养老社区的有利政策，对保险公司投资不动产开发放宽条件。优势三是，保险公司的资金时间特性和养老社区投资回收期刚好对接，解决保险资金投资不同期限搭配的问题。优势四是，养老社区的运营能拓宽保险公司收入范围，提高盈利能力和经营水平。杨志浩(2012)在研究养老社区的投资回报特点中发现，养老社区运营中的收益回报期长，投入成本高，保险公司十分关注养老社区的投融资方式和盈利方式。但是现在，我国在建设养老社区时的融资模式单一，金融资本和民间资本难以进入；并且养老社区投资回报期长和投资成本高的特点，导致保险公司养老社区异常的融资模式与盈利模式。目前，我国的养老社区项目融资途径依然较窄，没有成熟33、的模式借鉴。主要原因有以下几个方面:首先，资金需求量大，占用周期长，与银行资本投资方案不匹配，因而养老社区很难获得银行融资；第二，证券融资机制不成熟，民间融资主要是私人集资的形式，成本过高且运作机制不规范；第三，基金投资热情正在升温，但投资态度依然谨慎。第三节第三节 研究内容与方研究内容与方法法 一 研究内容 本文通过研究我国养老社区运营环境和泰康人寿养老社区现状，分析泰康养老社区在运营过程中存在的问题，对泰康寿险公司怎样解决养老社区的问题进行了探索，全文包括了以下六个部分的内容：第一部分是绪论。首先对我国建设养老社区的背景进行介绍，然后对国内外保险公司投资不动产和养老社区方面的相关文献作了综34、合概述，并且介绍本万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 6 文的研究方法、创新点与不足。第二部分介绍运营环境分析。对养老社区运营的政治环境、经济环境、社会环境和内部环境这四个方面进行全面的运营环境分析。第三部分介绍泰康人寿养老社区运营现状存在的问题和成因分析。先介绍泰康人寿公司概况；再分析泰康人寿养老社区运营现状，最后阐述泰康人寿养老社区运营存在问题以及问题的成因分析。第四部分介绍美国和日本养老社区运营现状及经验启示。先分析美国保险公司养老社区运营的模式，再分析日本养老社区运营模式，最后分析美国和日本养老社区运营的经验启示。第五部分介绍泰康人寿养老社区运营的对策建议，这需要完善泰康人寿养老社区35、服务规章制度，提出加强制度建设，完善养老社区运营模式，提升社区服务，注重养老社区产品设计与创新，健全养老社区产品的风险控制体制和决策机制。第六部分介绍本文的研究结论。二 研究方法 第一，文献总结法。本文通过阅读国内外相关文献、收集整理相关定性材料，对国外养老社区投资运营模式和我国养老社区的发展状况以及运营模式有了深入的了解。第二，深入访谈法。通过在泰康人寿股份有限公司公司实习，访问了专门负责养老社区的同事，深入了解养老社区的运营状况、建设的属性及市场运作规律。第三，模型实证分析法。用模型分析养老社区经营问题，发现养老社区经营问题存在负外部性；用模型分析验证养老社区运营时需要政策支持。第四节第四36、节 创新与不足创新与不足 本文可能存在的创新之处在于：首先，在选题方面，近几年，我国寿险公司才投资运营养老社区，在这方面是一个比较新的课题。大多数学者重点研究养老社区的投资建设，而在社区运营管理、经营风险控制和投资资金退出机制等问题上，理论方面和实践方面都缺少可供参考的成功案例。尤其是现存文献万方数据 第一章 绪论 7 对于单独研究某个保险公司运营养老地产的研究非常少。其次，在研究内容与方法上，本文从分析保险公司建设养老社区的环境分析开始，在研究养老社区的理论基础上，深入分析泰康养老社区运营的现状及存在的运营问题，利用经济学原理博弈理论和负的外部性等方法探讨政府政策支持对养老社区发展的影响及泰37、康养老社区供给与需求之间的关系，对泰康养老社区如何解决运营中的问题提出了对策建议。不足之处：我国保险公司涉足养老社区还处于探索阶段，且泰康人寿养老社区运营不足一年，缺乏相关的运营数据，因此本文的研究从规范分析的角度作了大量的理论分析，实证分析缺乏相关的运营数据支持，目前还没法完成；虽然国内已有近十家寿险公司涉足了养老社区建设，运营模式大多借鉴国外成功案例，是否适应我国国情及盈利状况等还无法做出判断。这些不足之处，只有待将来养老社区运营成熟之后，出现更多运营数据后，再作具体的研究。万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 8 第二章第二章 我国保我国保险公司养老社区运营的环境分析险公司养老社区运营的38、环境分析 第一节第一节 政治环境政治环境 由于我国特殊的国情，导致政府提早面对日益严峻的人口老龄化问题，保险公司养老社区的建设能够从一定程度上缓解人口老龄化对社会发展的压力。因此，国家关于养老社区的建设方面，从法律政策上鼓励医养结合新型养老模式，同时加大资金持续投入，以推动国家养老产业的发展。国务院在 2008 年发布了关于当前金融促进经济发展的若干意见，该意见指出要“推动健康保险发展，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。2013 年 9 月，国务院针对养老产业发布了关于加快发展养老服务业的若干意见，意见明确提出了支持保险机构投资建设养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，同时39、支持保险机构设立医疗机构和参与公立医院改制，并提出目标“到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展”。十八届三中全会决定针对养老问题明确提出了“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。在 2014 年,养老服务成为了首个国务院常务会议和全国“两会”关注的重点，各地方政府和相关部门积极配合各项政策的落地执行。下表列举了一些相关政策。万方数据第二章 我国保险公司养老社区运营的环境分析 9 表 2-1 保险公司投资养老社区相关政策 年份 政策文件40、 政策要点 2008 年 关于当前金融促进经济发展的若干意见 推动健康保险发展，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体 2009 年 保险法 放开对保险公司投资限制，允许投资不动产 2010 年 保险资金投资不动产暂行办法 在政策上使得保险公司投资不动产更加明确 2012 年 关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知 拓宽了保险资金投资渠道 2013 年 十八届三中全会决定 积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业 2013 年 关于加快发展养老服务业的若干意见 支持保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，同时支持保险机构设立医疗机构和参与公立医院41、改制 2014 年 中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知 更加细化保险资金投资渠道 第二节第二节 经济环境经济环境 传统的养老地产项目一般由政府或者房地产商主导，缺少金融机构的参与，在投资运营中缺少投资期限长、成本较低的投资资金，且运营模式不明确，大多数银行等金融机构不愿承担风险对养老地产项目融资。城市是否适合建设养老社区项目，选址除了要求自然环境适宜外，还要看这个城市的人均 GDP 是否能达到 5000 美元以上（包含 5000 美元），以及城市人口增容和城市经济发展速度是否较快等，这些硬性指标都是支撑养老社区建设的先决条件。据国家统计局 2016 年 1 月 20 公布的统计42、数据，2015 年我国国内生产总值 676708 亿元，比上年增长了 6.9%，完成了年初设定的 7%左右的增长目标。按 2015 年人民币对美元年平均汇率 6.2284 计算，2015 年中国 GDP 大约合 108648.8 亿美元，人均 GDP 约为 7904 美元。(2015 年年末人口约为 13.7462 亿)。如下图所示，我国人均 GDP 在 2011 年已经达到 5563 美元，并且这个指标逐年上升，可见，我万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 10 国开发养老地产的经济条件已经成熟。表 2-2 2011-2015 年经济发展情况 2011 2012 2013 2014 201543、 国内生产总值（亿元）484123.5 534123 588018.8 636138.7 676708 经济增速 9.20%7.80%7.70%7.40%6.90%人均 GDP(美元)5563 6249 6767 7611 7904 数据来源：历年国民经济与社会发展统计公报 随着我国经济的发展，富裕人群增多，涌现出一大批千万高净值人群，并且呈增长趋势。这为保险公司提供了研发大额、长期养老保险和高端医疗保险的机会。根据泰康人寿 中国高净值人群医养结合白皮书 2015 显示，截止 2015年 5 月份，拥有千万的高净值人群的数量约 121 万，这些人群中 90%拥有商业寿险，保费规模达到 400 44、亿元，占全国人身保险的总额的 4%。见图 2-1。高净值人群当前最主要的需求是“健康医疗”和“家族传承”，并且对产品、服务的个性化和高质量强烈重视，商业寿险能够解决和满足这个问题。高净值人群市场消费力巨大，对中高端养老社区有迫切需求。图 2-1 20112015 年中国千万高净值人群数量图 万方数据第二章 我国保险公司养老社区运营的环境分析 11 随着我国经济实力的快速发展和人们识别风险、处理风险的意识不断提高，保险在应对风险、保全家庭财产等方面的作用受到人们的广泛重视，因此，保险行业累积的资金也越来越多。由于保险行业经营风险的特殊性，虽然累计资金总体规模不断扩大，但保险资金运用还是以投资安全45、性为主。在 2009 年新 保险法之前，保险行业未放开对不动产的投资，导致投资渠道过于单一。图 2-2 保险行业投资收益率 从保险资金的监管政策简报了解到保险资金从 2008 年到 2015 年间的投资收益率，行业投资收益率 2008 年是 1.89%，新保险法的规定实施后 2009 年达到 6.41%。2012 年以前，保险资金投资收益率在大多数年份比商业银行的五年期定期存款利率要低。保监会副主席陈文辉在会上指出，保险公司需要解决保险资金有效运用途径，缓解保险资金收益率低迷和资产负债的错位搭配、合理配置的问题。从 2012 年的下半年以后，保监会陆续颁布一系列政策，主要针对规范保险资金合规运46、用的政策，新政策的出台不仅大大扩展了保险资金的投资渠道，也在政策上支持了保险资金创新投资新渠道。截止到 2015 年，行业投资收益率超过 7%，保险行业的创新性的投资渠道提高了整个行业的投资收益率。保险公司投资运作养老社区主要采取两种模式，一是直接投资的方式，另一个是间接投资的方式。大部分保险公司为养老社区的建设专门投资成立投资管理公司，主要进行项目投资。2009 年 11 月，泰康人寿在行业内首先获得了投资建设养老社区试点项目的资格。2010 年 3 月，泰康人寿注册的全资子公司“泰康之家”成立，专门作为专业的不动产机构来负责养老社区项目，注册资万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 12 本47、 22 亿，成为国内首家养老社区的投资实体公司。截止目前，国内近十家保险企业涉足养老社区，具体情况如下：表 2-3 我国十家险企布局养老社区情况 企业名称 养老社区规划或开发项目 泰康人寿 2010 年首先获得投资养老社区资格，目前已经完成北上广布局，计划全国投入 1000 亿 中国人寿 在河北廊坊建设养老社区，项目总投资 100 亿元 中国人保 在大连投养老社区资建设，第一期投入 12 亿元 合众人寿 在武汉蔡甸投资建设养老社区，投资 80 亿 中国太平 在上海浦东投资首个高端养老社区，投资 37 亿。在未来将布局 6-10 个养老项目 中国太保 在上海徐汇区建设第一个养老社区项目。并且计划48、启动二十余各项目，投资规模达到三四十亿 中国平安 在浙江桐乡建设养生养老综合服务社区，未来总投资 170 亿 新华保险 独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限公司，负责开发延庆养老社区 阳光保险 以阳光融和医院为核心，布局大健康产业 生命人寿 与企业共同组建 DD 集团，斥资 100 亿建设中国河源巴伐利亚庄园 第三节第三节 社会环境社会环境 我国根深蒂固的传统养老观念影响人们对养老方式的选择，多数老年人选择居家养老的方式，且居家养老人口占总老龄人口的很大比例。然而，早先计划生育国策的发展，导致“4+2+1”的家庭结构非常普遍，这样家庭的子女常年在外地求学和工作，导致空巢老人的养老问题突出，居家49、养老显然不适合这万方数据第二章 我国保险公司养老社区运营的环境分析 13 样的家庭结构，导致老年人对养老服务机构的需求也越来越强烈。另外，经济的高速增长促使人们生活水平不断提高，日益壮大的老年群体不满足于当前的养老现状，对养老事业的发展提出了更高的要求。社会的进步使得越来越多的老年人希望在老年拥有自己的第二次人生，享受到充足的自由和高品质的服务，营造自立、自理、自信的生活态度，拥有有尊严的养老生活。第四节第四节 内部环境内部环境 一 保险资金的周期与规模匹配养老社区建设 从资金方面看，保险公司的资金可以通过投资养老社区来进行资金匹配，满足险资对长期、稳定收益的投资需求。保险公司在对客户进行理赔50、或者给付保险金之前，收到的保费可以形成大规模且使用周期长的累积资金。截止 2015年底，总资产累计 123597.76 亿元。养老保险公司企业年金受托管理资产 4168.8亿元，投资管理资产 3525.51 亿元（保险行业协会）保险资金中寿险资金占到80%左右。保险公司在 2015 年的寿险保费收入达到 13241.5 亿元，在保险公司从 2011年到 2015 年间，保险公司的寿险保费收入呈增长趋势，每年的寿险保费收入如下图 2-3。2015 年保险公司的寿险保费密度提高到 963.28，保险公司的寿险保费密度也呈逐年上升趋势，每年的寿险保费密度如图 2-4。2015 年保险公司的寿险保费深51、度相对 20112014 年达到最高，达到 1.96%，保险公司的寿险保费深度呈逐年变化，每年的寿险保费深度如图 2-5。万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 14 图 2-3 寿险资金状况图 图 2-4 寿险保险密度图 万方数据第二章 我国保险公司养老社区运营的环境分析 15 图 2-5 寿险保险深度图 寿险资金周期在 15 年左右，当前养老社区的建设资金缺口大，资金占用时间长，没有稳定的长期资金进入，发展缓慢。国际上的养老社区根据设施的不同档次，投资回报周期在 10-20 年，有的甚至高于 20 年。寿险资金有投资长期产品的需求，又与养老社区的资金回收相匹配，并且寿险资金具备可持续性，也符52、合养老社区对可持续资金的需求。对于相对成熟的养老社区，老人的入住率能够达到 95%，比酒店的平均入住率高，并且老人在社区居住一般超过 10年，有的甚至 20-30 年左右，可以使保险公司获得稳定的收益。同时养老社区能够使老年人的平均寿命延长 8-10 岁，医疗保险支出减少约 30%。二 寿险产品对接养老社区 从保险公司产品来看，保险公司拥有养老、医疗、大病、意外伤害、健康险等保险产品，本身就是为客户提供终身服务的。通过自身的产品设计，锁定大量的中高端客户，这些客户有较高的收入水平和消费能力，并且年轻时努力打拼事业，比较独立，在年老时更愿意与同龄人在养老社区，这些独立的高净值人群也为保险公司建设53、的养老社区奠定了客户基础。保险公司为这些客户设计高端的医疗、养老产品。专业的寿险公司通过产品服务增加客户对保险公司的信任感，使产品与养老社区对接，能够更好的为养老社区提供客户群；同时，养老社区的建设也为保险公司设计的产品提供规模更大且细分的新市场，提高万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 16 保险公司效益。三 险企具有保障资金安全的优势 从保险公司运营社区模式来看，保险公司运营养老社区采取押金加会员费的模式，这对于老年人来说是活命钱，必须交由全国性的、声誉好的大公司去经营，而大型的保险公司长期经营寿险业务，规模大，收益稳定且无破产风险，其本身非常注意保护自己的品牌和声誉，就是一个好的养老品牌54、。新保险法第 85、88 条也有规定，经营寿险的公司除分立、合并外，不得解散，依法被撤销或者破产的，保险合同也交由其他寿险公司经营，从而保证了老年人养老资金的安全。四 险企能够通过养老社区项目完善养老产业链 从养老产业链来看，保险公司利用养老社区向上、向下扩展产业链，有效整合资源，达到最优配置。保险公司筹资、运营养老社区项目的同时向上衔接公司的主营业务保险产品，例如养老年金保险、医疗保险、大病保险、健康保险和护理服务保险等，推动整个保险行业产品的创新。向下可以带动一些专业的护理服务机构、老年医学、养生服务、老年科技产品等产业的发展，从而延伸、扩展关于寿险的产业链，并有效的整合关联产业。万方数据55、第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 17 第三章第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 第一节第一节 泰康人寿养老社区运营现状泰康人寿养老社区运营现状 一 泰康人寿保险公司概况 1996 年 8 月，泰康人寿保险股份有限公司（下面简称泰康人寿）正式成立；经过二十年的发展，泰康人寿已经成为中国国内知名保险公司。发展到 2015 年，泰康人寿的分公司数达到 35 家，建立多达 4200 家各级分支机构；公司总资产规模达到 5600 亿元，其中公司净资产达到 210 亿元，占比 3.7%；在泰康人寿的发展中很重视销售创收，2015 年的个人销56、售人员总数达 40 万人，服务于 49万个个人客户，25 万家机构客户，在理赔方面服务客户达 927 万次，累计金额达一百亿人民币。具体发展情况见表 3-1。表 3-1 泰康人寿 2015 年发展情况表 目前泰康人寿保险股份有限公司有了全国性的布局，形成了集投资管理人、账户管理人、年金受托人为一体的服务体系。泰康人寿下设三家子公司，分别是泰康养老保险股份公司、泰康资产和泰康之家，对应的主营业务分别是团体保险、保险资产投资和养老社区的建设。泰康之家是中国保监会批准成立的泰康人寿子公司，主要经营养老社区建设，泰康人寿基于管理的资产、公司现有的资金以及积累的客户，整合养老服务资源，建设国内一流的开发57、商、不动产和服务商。北京燕园养老社区于 2015年 6 月实现了用户入住，同时，上海体验馆也于 2014 年开馆，接受全国各地客项目 分公司数（家）分支机构数（家）总资产（亿元）净资产（亿元）个人销售人员数（万人）个人客户数（万人次）机构客户数（万家）累计理赔客户数（万人次）理赔金额（亿元）数量 35 4200 5600 210 40 2776 25 927 100 万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 18 户的参观；近阶段，泰康人寿也在其他二线的城市准备启动养老社区项目的建设。在未来 5 至 8 年内在全国开设能够容纳近 5 万居民的连锁型养老服务社区。二 养老社区建设概况 泰康人寿在养老58、社区建设方面经历了 9 年的研究，学习了西方欧美 20 多个国家的经验，结合国内的情况，在我国保险行业率先建设养老社区，并且朝着高标准、大规模的方向发展，尤其是泰康人寿 2015 年运营的第一期养老社区，首开保险业运营高端养老社区的先河。泰康人寿的首家养老社区设在北京昌平，市场定位是建成高端医疗、卓越理财、活力养老的高端社区。在 2011 年-2013 年间，泰康人寿在北京、上海、广州等地成功落地几家养老旗舰社区项目，投资资金近 110 亿元，拥有 6400 单位住户。2015 年泰康北京养老社区如期投入运营，投入运营后泰康之家负责人刘挺军指出，泰康之家养老社区现已开业六个月，社区基本上预定满59、员，老年人入住率超过 40%，超过原本预期，得到市场的广泛认可。九年的研究探讨，泰康人寿已建成了“八城联动”的连锁社区布局，各个养老社区分别在上海、北京、广州、三亚、武汉、苏州、杭州和武汉落户。广州的粤园、上海申园养老社区陆续投入使用，实现了居民“候鸟式养老”的理想。1.泰康之家的入住条件 泰康人寿将实施实体社区与养老保险产品相结合的方案，使虚拟金融产品深入到实体社区当中。目前泰康人寿的养老社区定位在高端客户中，入住的形式分为定制版和自选版，相应缴纳的保费各不相同，自选版每年缴费 25 万，十年缴清，或者一次性缴清 250 万元。这种服务内容主要是入住养老社区的权利，客户一般要提前一年的时间向60、泰康之家提出入住申请，通过审核后才可办理入住。一般审核的内容包括被保险人经济条件、需要护理等级、健康状况、自理能力和认知状态等。具体入住条件包括：第一，泰康人寿对被保险人的年龄有限制，女性客户在 55 岁之前投保，男性客户在 60 岁之前投保；第二，超出上述年龄的客户若想入住养老社区，其子女可以通过购买泰康之家的保险产品获得入住，也就是，其子女购买了养老社区的保险服务，家里老年人可以有入住的权利；第三，客户在购买产品时，个人缴纳保费不能低于 20 万元，累计交保费不低于 200 万元才有入住权利。万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 19 2.泰康之家的配套服务 为了让入住老61、年人拥有幸福的晚年，享受更加便捷、更加实惠、更加舒适的生活，泰康人寿希望建设一所老年大学。保险费用来支付社区每个月的租金，但是周边的配套设施需要另行缴费，泰康之家为老年人提供了将近 1.8 万平方米的健身娱乐设施。同时在本期的建设中，涵盖一个大型的文化活动广场，近5000 平方米，用于满足老年人的娱乐、健身、休闲的需求。另外，针对老年人的漫步道运动，泰康之家将建设将近 400 平方米的阳光房、1500 平方米的健身中心和 20000 平方米的中央花园。此外，对于最需要的医疗服务，社区会配备综合性的医院，占地将近 8000 平方米，医院会有 50 张床位，为入住的老年人提供定期检查、疾病康复的服62、务。据此，泰康之家勇于创新，改变传统的模式，让社区更温馨、更有“家”的感觉。3.泰康之家专业服务人员情况 泰康之家有着全面的人才规划，如今，泰康之家已有员工 800 多人，并且队伍会越来越壮大；其中泰康之家管理公司有将近 120 人的员工，百分之六十三的员工都有五年以上的从业经验，百分之五十的员工有十年以上的从业经验，这些员工不乏有酒店运用管理经验、总经理级高级管理经验；社区医院中有来自国内三级甲等医院的院长、副院长级别的人才，有着丰富的专业技能和较强的管理能力。4.泰康之家的产品设计特点 泰康养老社区提供了全面的产品线，泰康之家学习国外的先进经验，并结合我国的实际情况，为各个年龄段和各种身体63、状况的老人提供晚上的服务，从工作退休到生命的最后提供一站式的服务，这对于我国保险业乃至整个养老行业都有着重要的意义。它有着自己独特的社区标准，具有以下特点：第一，泰康之家并没有出售社区所有权，而是转让了使用权，客户得到的是居住权利。第二，泰康之家提供一站式的养老服务。第三，泰康之家打造的是休闲小镇，无论在配套设施还是在服务上注重人文关怀。第四，泰康之家为客户提供综合性的财富管理中心。万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 20 表 3-2 泰康之家产品板块 产品板块 入住人员特点 活力生活区 55 岁-70 岁，身体健康，愿意与同龄人居住 独立生活区 70 岁-80 岁，身体健康，但是需要居家服64、务，并且需要社会服务和社会交往 协助生活区 75 岁-80 岁，身体稍微有些疾病需要人的照护和并且需要配合一定的医疗 专业护理区 80 岁-85 岁，身患严重疾病，要进行护理，或者由于年龄太大带来的身心衰弱 记忆障碍区 55 岁以上，需要老年痴呆症等方面照顾 临终关怀区 生命最后照顾 三 养老社区运营模式 泰康始终坚持以老年人能安享晚年为宗旨。保险公司是资金的驱动型，并不是利益的驱动型，定位的目标并不是利润的最大化，养老社区项目只是利用无处可投的资金使社会利益最大化。根据保监会规定，泰康会利用总资产的 15%来进行不动产的投资，养老社区是一个比较稳妥的投资渠道，尤其是只租不售的盈利模式会源源不65、断的提供未来现金流，而这也符合保险业大量资金的使用途径。泰康之家养老社区运营模式如下图 3-1。图 3-1 泰康之家养老社区运营模式 提供养老服务 投资 保费缴纳 泰康人寿 泰康之家 泰康人寿 受益人 服务商 投保人 万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 21（一）融资模式 大多数的养老社区在项目建设过程中主要依靠外援融资来解决资金问题，最主要的资金来源是银行贷款。泰康人寿从 1996 年成立以来，通过自身努力，积累了大量的保险资金，加上国家放开了保险资金的投资渠道，为此，泰康人寿专门成立子公司“泰康之家”负责养老社区的运作，社区项目资金来源主要依靠自有资金，后续的运营投资依66、赖客户所缴纳的会员费和服务费、物业管理费用等。4表 3-3 养老社区融资方式比较 融资方式 种类 优势 劣势 内源融资 自有资金 资金量大、融资成本底、财务风险较小、使用灵活便捷 受企业自身经营风险的影响大、投资受限制 外源融资 REITs 资金量大，有税收优惠 当前在国内发展初期，不成熟 银行贷款 贷款的效率高且手续固定、可根据经营状况随时借款、成本低、杠杆大 贷款条件严格、还贷压力大、资金用途限制 非公开转让股权 周期短、避免上市的复杂手续 风险大、易产生寻租行为 私募融资 融资成本低、操作简便 范围有限、缺乏流动性 海外地产资金 资金量比较大 成本高、缺乏政策支持 发售债券 手续简便、成67、本低、资金压力小 发行条件严苛、财务风险大（二）盈利模式 养老社区的运营主要有三种模式：一是出租模式；二是销售模式；三是混合模式。泰康养老社区的项目的盈利模式是出租模式，主要来自会员费和入住社区所需缴纳的租金、管理费用等回收资金并获得利润。通过高门槛的会员费的收取，能够回笼大部分资金，在运营过程中获得稳定的现金流，虽然周期比较长，但长期经营的收益稳定，专业化管理和连锁模式能够增强品牌知名度和信誉，从长远来看能够使企业获得较高的回报。4岳宗玉.王洪涛.我国房地产企业融资模式的选择J现代经济信息.2010(24).293.万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 22 5表 3-4 盈利模式比较 盈利68、模式 优势 劣势 出租模式 运营过程中有稳定的现金流 资金占用量大，回收周期长；需要专业的育婴团队管理的后续的资金投入 销售模式 资金周期短、模式复制成本低、资金风险小 不能获得运营过程中的租金、管理费等稳定现金流 混合模式 依靠销售收回资金，通过出租获得稳定现金流 资金回收期限长于销售模式（三）管理模式 泰康人寿养老社区在管理模式采用的是开发商成立专业化的管理公司泰康之家，专门负责社区的运作，其优势是公司直接给客户提供服务，与客户之间建立起有效的沟通机制，方便公司对社区问题及时解决，在很大程度上减少代理人问题，提高公司的运营能力。相比较委托第三方管理公司的模式，公司在专业化服务上面的经验和专69、业人员方面有欠缺，因此，泰康人寿与多家高校签订人才培养计划，例如北京社会管理职业学院、广州市轻工技师学院等，在校内开设泰康班，专门为社区提供高素质的专业服务人才，从而提高公司的管理运营能力。四 产品设计 养老项目只有对市场有明确的定位，才能设计出能满足客户需求产品，并以此产品占领整个市场，对于养老产品更应是如此。养老社区是一个需要利润推动的项目，充足的消费群体是泰康之家得以延续的根本。作为养老产业的高端产业，养老社区本身对客户有比较高的要求，其中消费能力、经济条件是重要的两个方面。泰康人寿把高端实体养老社区项目与年金保险产品挂钩，专门针对医养结合新型养老社区，推出“幸福有约终身养老计划”方案，70、第一款对接养老社区的保险理财产品是“乐享新生活养老年金保险（分红型）”，该产品需要累计保费达到 200 万元，若分期缴纳，每年 20 万，十年缴清，并签订入住确认函，5 崔欢欢.我国养老社区地产项目运营管理模式研究D.东北财经大学，2013 万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 23 被保险人获得入住社区资格，达到一定年龄后客户每月获得保险金，支付社区租金和服务费。2015 年开始销售的一款对接养老社区保险产品是“鑫享人生保险计划”，是对前款对接社区保险产品的优化。泰康之家打造的养老产品与养老社区紧密结合，为客户的养老生活提供稳定的资金流，满足客户养老服务的需求，这种盈利模式71、充分体现了寿险公司的自身优势。表 3-5“幸福有约终身养老计划”的介绍 介绍分类 内容 入住程序 客户购买“乐享新生活”养老保险产品退休后入住前向泰康人寿提交正式的书面入住申请签署“入住养老社区入住函”。两种计划 定制计划 保险资金全部纳入养老社区的费用之中，由泰康人寿进行金额的支配，当保险金不够支付养老社区费用时也不用再另行支付，该计划有利于缓解通货膨胀带来的货币贬值，保障性大，适合于保守，不善理财，并且资金充足的客户。自选计划 被保险人对保险金具有支配权，当发生养老社区费用不足时需要补交，由于通货膨胀的原因，被保险人面临补交相关费用的风险，具有风险偏好的客户，“自选计划”会是一个好的选择。72、不足 该模式对即期养老的客户不够合适，已经入住养老社区年龄的人群大多是已经退休的老人，经济来源和收入都减少了，由于身体状况和剩余寿命存在不确定性，这将会使这类人群承担起更沉重的经济压力，在即期养老市场方面还需要多加努力，积极开发。泰康人寿推出的“鑫享人生保险计划”是：生存金即交即领，养老金年年递增，祝寿金为累计保费，长寿金继续领取到 99 岁。被保险人年龄介于 0（出生且出院满 30 天）-59 周岁，投保人年龄介于 18-75 周岁，且交费期满不超过75 周岁；交费年期是趸/3/5/10/15/20 年交；保险期间保至 99 周岁；最低保费要求每份保费 1000 元，最低投保 1 份；职业及73、健康要求投被保险人职业限为 1-6类，无职业加费，拒保职业不受理；无健康加费，EM300%拒保。“鑫享人万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 24 生保险计划”的保险金额计算表 3-6 如下，泰康鑫享人生年金保险（分红型）基本保险金额表如下。表 3-6 保险金额计算表 年龄 保险金额 0-59 基本保险金额 60 基本保险金额 105%61-99 上一年保险金额+基本保险金额 5%假定 0 岁投保，保费交 15 年，年交 10000，保险金额返还确定如下表 3-7。表 3-7 保险金额返还表 年龄 保险金额 每年返还增加 当年返还 0-59 岁 20720 2072 60 岁 20720*（174、00%+5%）104 2176 61 岁 20720*（100%+5%+5%）104 2279 62 岁 20720*（100%+5%+5%+5%）104 2383 104 99 岁 62160 104 6216 泰康人寿利用差异化营销，在产品营销策略上，把鑫享人生保险计划分为缴费金额不同的三大账户（如下表 3-8）：金账户、钻石账户、黑钻账户，针对不同收入和消费需求的客户设立不同账户。同时通过黑钻账户对接养老社区会员资格，年缴保费 20 万，缴费 10 年，较之前对接社区产品，其在理财收益上面优势更为突出。万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 25 表 3-8 三大账户介绍75、表 金账户 钻石账户 黑钻账户 起购标准 5 万 10 万 20 万 保底收益 3%3%3%预期收益 5.6%6.05%6.5%追加功能 随时 一次性到位 一次性到位 第第二二节节 泰康人寿养老社区运营存在问题泰康人寿养老社区运营存在问题 一 盈利模式不完善 泰康人寿养老社区项目盈利模式的不完善主要表现为：只依靠会员制，社区通过“只租不售”不能完全获得项目收益。成熟的社区盈利模式应该是长期持有运营，这种模式放弃了出售房屋产权所获得的长期收益，虽然客户在签署入住确认函之前，需要缴纳 200 万的会员费，绝大多数的客户选择期缴，造成资金链短缺。在国外，住房反向抵押比较普遍，能够从很大程度上解决部分76、老人入住养老社区问题，但是这种模式在我国比较排斥。盈利模式不完善，造成资金回笼问题，使运营管理难以维系。这种会员制的租售盈利模式不完善，但是国内对住房反向抵押存在着很多质疑的看法，面对我国不完善的金融体系，面对我国还不健全的保险制度，面对客户对反向抵押年限和溢价的处理不满，泰康人寿在经营养老社区时并没有采用国外普遍运用的住房反向抵押。这大大增加了泰康在养老社区经营中的困难，造成泰康养老社区的盈利困难，使得泰康养老社区难以在未来更好地运营管理。二 专业化的管理模式成本较高 综合养老社区项目对社区服务要求非常高，为达到高水平的服务，泰康人寿采用了专业化管理模式养老社区，养老社区项目建设后都是由专业77、的管理公司进行经营。这种模式优势：专业程度高、服务质量高、操作灵活、方便经营等；但也会增加相应的运营管理成本，又因为项目的管理者和所有者存在信息不对称的现象，这就需要二者有效的沟通，这种情况又增加了交易成本。养老社区管理运营最重要的成本是服务成本，这部分变现能力较差，过高的服务成万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 26 本会降低养老社区的盈利水平，影响资金的正常流转。泰康在这方面采取的是校企合作的方式，通过与高校签署协议成立泰康班，毕业学员经过学习培训后直接进入社区工作，从初始运营阶段来说，这种方式投入成本高，使得社区的盈利水平降低，从而影响资金流的正常运转。三 资金退出机制不健全 目前，国78、内养老地产资金退出主要有两种方式，一是出售房屋入住产权；二是会员制，“只租不售”。在社区运营管理过程中，这两种方式都有一定的缺陷。泰康人寿养老社区的资金退出机制采取的是第二种，以泰康之家北京燕园为例，初始投入 50 亿元，能够容纳 3000 户居民，会员大多采取分期缴费的形式，截止到 2016 年 3 月，入住率约 40%，也就是大约 1200 户居民缴满 200万的会员费入住社区，加上后期的运营管理投入，会员制显然没有实现资金很好的退出。国家规定，险企投资养老社区项目不能出售房屋的产权，只能以租赁的形式运营，从而限制了养老社区的资金退出机制。四 资金占用周期长 泰康之家在管理养老社区的日常经79、营时，会收取客户的押金和服务费，保险公司作为投资开发商和运营主体，优势在于有很好的可控性，更多的劣势在于缺乏在投资和运营方面的管理经验。泰康人寿的重中之重在于养老保障的战略部署，这也是泰康持续贯彻的重要方针，寿险行业最根本的就是养老保障，不仅如此，泰康人寿对寿险产业的深度探究，拓宽了产业的广度和深度。在开发养老社区的道路上，泰康人寿花了将近七年时间，从养老社区理念提出到项目的实施。养老社区和普通的地产开发有不同之处，主要特点是建设周期长，受益慢，需要一整套市场调研及运营后才能确认项目是否可行。根据调查，养老社区项目的开发一般需要五年的时间。投资资金将近 40 亿元，并且建设期间不会产生任何收益80、。泰康人寿为了使项目具有可行性，成立了百人团队，通过五年的调研分析，养老社区运营期限三十年左右，并且综合各种税费以及折旧等原因，再结合目前寿险缴费的规模，要是养老社区达到盈亏平衡，物业出租率达到 70%，若使项目成功的运营，出租率需要达到 90%以上。所以，养老社区的销售端特别重要，销售端成功与否直接决定这养老社区项目的成败。泰康人寿经营养老社区的原则是“只持有，万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 27 不卖出”，这就意味着项目地产只是提供给客户了使用权，而项目的产权并没有实现转移。五 养老社区前期经营具有负外部性 正的外部性是指保险公司在经营环责险的过程中，保险公司获得的81、收益总和大于整个社会因养老社区获得的社会效益。养老社区的出现本应弥补社会养老的不足，缓解养老压力，但养老社区的入住率则成为了保险公司利润的关键因素，在入住率较低的前期，保险公司不得不通过提高入住条件来保证资金利用率。通过保险公司利益最大化分析：（1）假设市场环境氛围完全竞争和完全垄断（2）模型假设 在完全竞争市场下，企业利益最大化条件：D=AR=MR=P,MR=MC；完全垄断市场：D=AR=P,MR=MC,由于养老社区具有负的外部性，（MC-ME）为社会的边际成本，ME 为边际外部性（为负），AR 为保险公司平均收益，MR 为边际收益，MC 为保险公司边际成本。（3）模型分析 如图 3-2 所82、示:完全竞争市场下，保险公司在保证利润最大化下供给量为Q2，在考虑负的外部性的情况下社会需求量为 Q1，Q1Q2；完全垄断市场下，保险公司在利润最大化下供给量为 Q3，社会需求量为 Q4，Q4Q3。图 3-2 完全竞争模型 万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 28 由此可见，养老社区前期经营中，由于存在负的外部性，导致保险公司供给与社会需求严重不等，而社会需求恰恰制约养老社区的入住率，继而影响保险公司利润，若保险公司在前期经营中降低入住条件，则可缩小供给与需求差距，并促进养老社区的进一步发展。第三节第三节 泰康人寿养老社区运营问题成因分析泰康人寿养老社区运营问题成因分析 一 缺乏政策支持（一83、）政府支持力度不足 近年来，政府虽然大力支持养老产业建设，但所提供的政策并未落到实处。国家对并未对保险行业投资养老社区建立统一标准，如投资养老社区的选址、布局、设计、物业和配套等，保险资金如何有效的进入养老产业没有法律条文规范，对应的金融政策和土地政策都不明确，税收政策还需要更落实，退休人员的医疗保险和社会保险转移壁垒也没有突破，这些问题都制约着养老社区的发展。养老社区的建设涉及到很多行业，这就需要政府抽出多个监管部门互相协调、互相统一。养老产业是一个增加社会福利的产业，政府部门并没有对此出台相应的税收优惠，再者，养老社区建设项目投资期限长，效益回收慢的特征也在制约着保险业在此领域的发展。（二84、）养老社区建设缺乏相关的法律政策 由于“建房卖方”的模式是保监会禁止保险公司采取的，所以企业只有用“租赁”的方式经营养老社区，这从某种程度上延长了资金回流的时间，增加货币贬值的风险。同时积压的巨大资金，也给公司的财务提出了巨大的挑战。虽然目前已经允许寿险资金投资于养老行业以及不动产行业，但是对于养老社区的建设并没有给与法律的明确规定，这涉及到很多问题，如项目建设土地的性质问题、建设标准、产权归属、服务标准等，在其他行业这些都是需要法律明确标注的。尤其是在养老产业，针对的对象是弱势的老人，会涉及到很多的意外事情的发生，如果这些问题没有根本的解决，一旦产生法律纠纷，将影响社会的稳定，此外，不动产投85、资的监管在我国也缺乏具体的措施。保险公司投资养老社区的监管更不完善，有针对性的法律法规还非常少，目前相应的万方数据第三章 泰康人寿养老社区运营存在问题和成因分析 29 法律仅有保险资金投资不动产暂行办法、保险法和保险资金投资股权暂行办法等。保险公司建设投资养老社区存在很大的法律空白和管理缺陷，选择野蛮式的增长也不足为奇了。泰康人寿的保险业务员对养老社区夸大性的宣传，这点也触犯了保险会关于严禁误导销售的底线。随着我国保险业的不断发展，保险业的规模也不断的扩大，其偿付能力也变得越来越大，据此，我国放开了对不动产的投资，这也拓宽了保险行业的投资渠道，但是，针对保险行业进军不动产的投资，我们还刚处于起86、步阶段，国内没有具体的监管措施，同时我国保险业正走向混业经营的模式，如中国平安建立了平安银行、平安证券，这对我国也造成了很大的冲击。二 运营经验不足 介于我国保险业起步比较晚，对养老社区的投资处于摸索阶段，泰康人寿只能借鉴国外的经验进行项目开发，有些项目虽然已经兴建，但是经营的效果还需要后期的观察，2015 年已建成的项目属于实践阶段。泰康人寿在很多模式上都借鉴了美国的“太阳城”养老社区的经验，基于国情不同，这种模式是否真正的适合我国的养老产业，需要进一步的考核，未来遇到的问题还需要根据具体的情况具体的处理。三 社区服务不完善（一）入住条件高 泰康人寿投资的养老社区定位为高端社区，但入住条件普87、遍较高，价格普遍比较高，对于一般的工薪阶层家庭，无法承受。这就使得只有小部分的老年人能够享受到舒适养老服务，从根本上不能解决我国目前的老龄化问题。因此，对于保险公司来说，过高的价格对于竞争异常激烈的保险行业来说，无疑是一个制约其发展的重要因素之一，也正是由于价格过高，保险公司所投资建设的养老社区也会在公众心中形成“贵族养老社区”的印象。（二）缺乏专业的护理人员 我国目前比较严重的问题是人口老龄化，随着老龄化加快，养老产业迅速发展的同时也使得保险公司加快投资的进度。多方面的因素都在制约着养老社区项目的建设，比如人才的缺失，目前拥有养老护理资格证的从业人员约有 3万方数据泰康人寿养老社区运营问题研88、究 30 万人，不过其中很大的比例学历都不高，这种状况下，我国 100 万专业老年护理得不到满足，在养老服务专业人才稀缺的同时，养老服务人员也在大量流失，转行、跳槽现象严重，所以我国养老社区的建设还任重而道远。对于保险公司来说，专业的养老服务人员更少，所以保险公司首当其中的任务是培养高素质，高学历的人才，与此同时，建立合理的管理运行机制，吸引人才、留住人才。四 缺乏运营管理创新机制 我国综合性的养老社区项目建设后都是由专业的管理公司进行经营。专业的管理公司在某些方面是提高了项目运营的灵活性、便捷性，但这也大大的加大了项目的管理成本。聘请的专业管理公司一般收费都比较高，这就增加了资金成本，此外项89、目的管理者和所有者存在信息不对称的现象，这就需要二者有效的沟通，这种情况又增加了交易成本。养老社区管理运营最重要的成本是服务成本，这部分变现能力较差，过高的服务成本会降低养老社区的盈利水平，影响资金的正常流转。泰康人寿在开发养老社区时，缺乏对养老社区经营管理的创新。同时泰康人寿还缺乏对养老社区产品多样性设计的关注，忽略了住房反向抵押贷款产品的加入；社区服务关注的收入人群太高，不能定位在中高收入人群这一更广阔的市场需求中；养老社区产品的现代化和环境舒适化特色不够吸引和服务投保者；再有泰康人寿的风险防控中未使用资产证券化来降低经营中现金流短缺的规模不能满足养老社区未来良性扩张的需要。万方数据第四章90、 美国和日本养老社区运营模式分析及经验启示 31 第四章第四章 美国和日本养老社区运营模式分析及经验启美国和日本养老社区运营模式分析及经验启示示 当代经济在不断发展进步，人类的医疗水平和健康意识不断提升，社会人口结构发生变化并逐步进入老龄化状态。世界上的发达国家在经历财富高度积累后，进入人口老龄化，面临先富后老的形势，发达国家通过建立养老社区来缓解本国的养老压力。世界上最早步入老龄化的国家是法国；紧接着，欧洲的瑞典老年人口比例不断提高也相应进入老年型社会；随后，欧美等很多国家进入老龄化严重的阶段。但是因为欧美发达国家财富水平高、养老意识超前，建立了一套完善的养老保障体系，并提出了多种养老社区运91、营的模式。在亚洲，遭受人口老龄化影响比较早的国家有日本和新加坡，尤其是日本，在借鉴美国养老模式的基础上，提出两代居养老模式，并鼓励多代同居。国外发达国家步入老龄型社会时间很长，养老社区建设经验相对丰富且设施完善，有很多养老社区运营模式可以借鉴。第一节第一节 美国养老社区运营模式分析美国养老社区运营模式分析 一 投资以间接投资为主 在美国的养老房地产开发中，土地开发商、地块划分供给商、中介经纪商、保险公司和抵押服务商各司其责，整个美国的养老地产开发高度细分。在整个养老地产开发中，土地开发商开发土地，地块划分供给商规划设计地块；房地产中介经纪商策划养老地产的策划和销售；保险公司对养老地产运营过程中92、的产权风险、信用风险和灾害风险进行风险控制；抵押服务商处理顾客在申请抵押贷款后可能面临的问题。在美国的养老房地产投资中，投资商投资养老地产多采用间接投资途径，会利用 REITs 这类等专门的证券化产品来负责。所以，美国养老房产开发中的保险公司不直接投资开发养老社区，而是通过 REITs 间接投资于养老社区。美国保险公司拥有养老社区的方式主要是借力 REITs（房产信托基金）和运营商。万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 32 二 侧重开发养老长期护理产品 在上世纪七十年代，美国的老龄化水平达到 10%以上，面对如此高的老龄化水平，美国开发养老长期护理产品。美国为支持美国民众购买商业保险，提出资93、金扶持计划，通过商业保险公司、Medicare 计划、Medicaid 计划和自付计划提供资金供给。同时，美国政府提出税收支持政策，对开发养老长期护理的保险公司进行税收减免。并且，美国政府还会通过政府基金资助养老社区运营和保险公司开发养老产品，美国政府还会通过医疗辅助计划解决老年人的医疗问题等。在老年人投保养老保险公司，被保险人因身体或生理需要护理，可以选择搬入投保保险公司合作的养老社区，被保险人在养老社区产生的护理费用最终由保险公司承担，当然被保险人也可以选择由保险公司负责自身的护理需要。三 盈利模式分析 美国的养老社区通过开发养老社区、收取租金、创新服务、运营管理和增值来扩充自身的的盈利来94、源。在以上这五个收入来源中，养老社区的开发销售收入和收取租金是最核心的两项收入。另外，养老社区开发商还利用创新服务来提供养老医疗服务，养老社区开发商综合运营管理来创造管理收益，并且运营社区物业来提高物业价值达到增值的目的。1.销售收入 在美国，开发商开发养老社区后，可以选择在建成养老社区后将它作为养老地产卖给客户，通过销售养老地产来直接赚得利润。这种销售开发养老社区模式有着明显的优势，这种模式利用开发建设养老地产而直接获得利润，直接有效，整个运作过程短，投入资金少，回报收益高，社区销售完成后投入精力少。2.租金收入 在美国，保险公司开发的有 REITs 型养老社区。在 REITs 养老社区中，95、老年客户可以长期租赁养老公寓，采用月租的方式享受养老社区的养老服务。这种 REITs 模式最显著的优点是利用出租租金产生稳定的现金流，同时 REITs 型养老社区会得到美国政府的税收优惠便利和其他补贴。但是 REITs 养老社区因为出租的特点也有着很大的不足，即租金回收期长，前期开发成本投入高等。3.服务收入 万方数据第四章 美国和日本养老社区运营模式分析及经验启示 33 在美国，服务收入是养老社区运营中的主要收入项目，当然服务也是养老社区运营中的主要成本支出。养老社区在建成以后，通过看护老年人，给老年人提供餐饮服务，给老年人提供康复医疗服务，在这些服务项目中，生活支出服务的收入占服务收入的 96、60%左右，生活支出服务的收入是服务收入中最关键的收入。4.管理收入 在美国，对于没有控股权的养老社区，管理收入就是其盈利的重要模式。通过收取管理费用，管理公司向其提供管理服务。对着这种盈利模式，优势在于前期无需投入大量资金，在一定程度上降低了风险，但同时也存在总利润较少，后期投资高的弊端。5.增值物业收入 在美国，养老社区通过运营社区物业来提高物业价值达到增值的目的。在保险公司投资养老社区的开发初期，美国政府给予土地购买优惠和税收优惠政策，在养老社区开发完成后，随着养老社区完善管理、优化运营，后期养老地产价格上涨，地产增值，同时因为养老服务需求增加会提高养老社区的增值收入。第二节第二节 日本97、保险公司介入养老社区的模式分析日本保险公司介入养老社区的模式分析 一 两代居主导的发展模式 集中养老和社会养老模式是目前日本的主流养老模式，这是因为年轻人同老年人观念的差异性导致，同时居家养老模式脱离了社会服务，不符合日本固有的养老模式。日本养老地产考虑到了东方文化特点和日本的“4-2-1”的家庭结构，在养老模式上采用单一居家养老模式，老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式发生了变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。二 民98、间资本参与养老社区建设运营 日本养老社区在投资开发中，采用企业联合投资开发模式，这大大减少了万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 34 养老社区运营的风险，也因为民间资本的加入而大大提高养老社区盈利水平和创新服务的质量。1980 年成立的 SunCity 株式会社是日本的高端养老机构，SunCity 株式会社是 100 家日本企业联合注册的企业，公司注册资本高达 120亿日元，这 100 家企业包括金融机构、开发商、销售商、酒店等众多日本国内知名企业。养老社区运营采用出租模式，在养老社区开发完成后的多由专业服务水平高的民间管理公司经营管理。第三节第三节 美国和日本养老社区运营经验启示美国和日本99、养老社区运营经验启示 一 完善立法保障 现在，在美国和日本的养老社区建设和运营有一个比较相似的法律保障。在其建设和退休社区的发展过程中，推出了一系列的法律法规，完善立法，建立自己的退休社区的制定是越来越好。在最典型的两部法律都养老白皮书，关于家庭健康服务和社区照顾法，还成立了专门的养老法，在美国的美国退休社区负责的财务安排在养老社区的工作。日本一直致力于三家法人退休社区规范养老社区的建设，几部法律分别为老人福利法，高龄者保健福利十年战略计划的实施以及长期护理保险法，以满足老年人的养老需求，同时也引入市场机制的退休社区，社会动员和利用资源，提高养老服务质量和水平发挥了作用。因此，在建设退休社区法100、律的过程中，它是不可缺少的。养老保险制度在欧洲，美国和日本的发展是比较先进的，中国可以从法律制度学习，完善养老保险制度的法律和法规。同时，立法支持，经过实践的反馈，不断改革和完善现有的法律法规，建立适合中国国情的养老保险制度配套法治。二 实现多机构合作方式 与监管部门积极沟通，协调所面临保险公司的一大挑战。养老基金行业的认可，股权投资模式需要积极争取的项目审查后，保险公司可以设立一个正式的退休社区开发及管理公司进行专业化运作。我们应该建立一个合理有效的退休社区金融生态系统。要做到这一点，我们需要当事人和金融体系中的作用的良性发展分开。这种发展现在可以机构，如保险公司和企业之间的房地产项目合作；101、同时，与同一机构合作，分化，如房地产公司本身分化私人资金或专门的运营公司。总之，要实现从单个保险公司操作到与多机构发展的转变。万方数据第四章 美国和日本养老社区运营模式分析及经验启示 35 根据上面的分析，基金的整合和“两层架构”更多的在线管理与市场需求。具体到基金，保险公司需要筹集各类资金，以适应不同的投资者。保险公司也将加强通过股本集资退休基金社区项目的方式与机构投资者合作，并建立相关的投资决策相关的管理公司。具体到管理，根据保险公司的发展和运作灵活选择合适的合作伙伴或投资者的不同需求，对于一些项目，如物业管理的专业管理，可以采取外包的形式，让专业物业管理公司运营，最终双赢。三 选择合适运102、营模式 美国和日本在开发养老社区时，民营资本是主导，是一个纯粹的商业房地产市场的养老金，养老政府扶持政策和发达的金融支持对于养老金市场的发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商，运营商，房地产投资基金和私募股权基金联合打造的，房地产投资信托基金是连锁型投资者，房地产投资信托基金的利益主体通过与整合其他主要有关参与者。美国十大退休社区业主，有五个房地产投资信托基金的公司。美国的 CCRC 经营模式利用反向抵押贷款来吸引长期资本的加入，引导银行和保险资金进入，CCRC 是将养老地产、养老保险相结合，即“政府扶持+开发商利润”的运营模式。商业化养老社区的收费在国外普遍昂贵，103、例如美国的 CCRC（持续退休护理社区）模式，费用较昂贵，包含了自理生活、辅助生活和专业护理三个层次的服务。CCRC 在盈利模式上采取会员制，老年人入住社区前需要先一次性缴纳会员费，然后经由社区专业的体检机构对客户进行体检，体检合格的客户才能与养老社区签订长期居住权合同。入门会员费只作为基本入住社区的权利，除此之外，老年人还需要缴纳社区管理费、餐饮和日常护理等额外服务管理费用。在日本，基本养老社区不是基于出售物业为经营模式的目的，是家庭或亲属照顾，福利服务和公共服务市场的基础是互补的，突出自己的自我保健。在建筑设计，规划和普遍重视人性化设计。四 实行差异化服务 传统的养老产业主要靠政府和福利机104、构的资金运营，服务对象为低收入的老年群体，服务项目仅限于最基础的生活保障，为国家福利养老体系的一部分。显然，传统的养老产业问题凸显，已经不符合当前的国情。借鉴国外养老社区差异化服务特色，我国需要建设以盈利为主的商业养老体系，提供高品质、分万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 36 级收费、差异化护理服务的多层次的养老服务体系来弥补传统养老产业发展中的不足。养老社区差异化服务能够为客户提供个性化服务和不同的费用选择，更能广泛的满足客户的不同需求，为不同消费等级客户提供相应的服务来给社区增加盈利。同时，随着老年人口数量的增加和对个性化养老的需求，差异化服务是具有养老社区高成长性的特色服务。政府需要105、引导社会资本投入到养老社区的服务中，并鼓励建设养老社区和与社区相关的各种护理服务，形成适宜老年人生活服务的网络智能化商业体系。我国的老年人口处于不同的收入阶层，养老社区能够提供差异化服务对于未来社区的发展至关重要。五 采取阶段化发展策略 在国外，养老地产的演进过程与国家宏观经济的发展和人口老龄化相适应，经历了由初级形态向更高级形态转变。目前，国外发达国家的养老地产开发主要以养老社区为主要形式，并且社区的设计理念也从最初的偏向房地产逐渐引入金融机构和人性化服务。专业化、人性化、现代化的发展趋势成为养老社区开发的主要特征。表 4-1 养老社区发展趋势 第一阶段（养老院）第二阶段（老年公寓）第三阶段106、（老年社区）经济社会特征 工业化、城市化初期 工业化城市化中后期 再工业化、再城市化时期 形成条件 老龄化初期 老龄化中期 老龄化加剧期 养老理念 生存需求和安全需求 健康需求和生活需求 精神、社会、自我实现需求 养老设施类型 救济院、收容所 老年公寓、护理院 养老社区 运营主体 政府为主 政府+开发商 开发商为主 服务对象 急需救助的弱势老人 半自理/不能自理老人 完全自理的老人 社会保障 保障水平低 政府给予一定支持 社会保障体系完善 收费模式 免费 租赁或出售 租赁或出售 万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 37 第五章第五章 泰康人寿养老社区运营对策泰康人寿养老社区运营对策 我国107、寿险公司投资养老相关产业与国外相比起步晚，还处在试运营阶段，没有成熟的模式借鉴。从目前来看，泰康人寿保险公司偏重投资养老不动产，配套服务行业的投资还是跟不上养老的需求，这导致当前的养老服务产品的开发比较单一。基于以上情况，本文建议如下：第一节第一节 加强制度建设加强制度建设 一 完善泰康人寿养老社区服务运营规章制度 在国家相关法律法规缺失的情况下，我国保险公司纷纷涉足投资建设养老社区项目，直接影响到养老社区项目的发展进程。国家可以设立一套专门针对养老社区的法律法规，为保险公司完善养老社区服务运营规章制度提供参考。法律法规的设立，既能够在一定程度上规范养老社区投入运营的质量，保证入住社区的居民得108、到应有的权利，同时也能规范保险公司运营养老社区的公平竞争行为。泰康人寿可按照法律法规来完善养老社区服务运营规章制度，一方面可以按照标准来建设养老社区的基础设施，另一方面对养老社区服务人员服务水准进行规范，以保证老年人能够通过法律对损害自己权利的行为维权，但也规范入住老人的义务，使双方公平的处理社区纠纷。所以，泰康人寿保险公司建立健全的社区服务规章制度，不仅能提高养老社区的服务水平和质量，维护保障入住老年居民的权益，也能够在未来很好的适应针对养老社区专门设立的法律法规。二 公司争取养老社区运营方面的政策支持 养老社区的发展能否争取政府支持非常重要，现把两者之间关系通过博弈模型进行分析：依据博弈模109、型分析政府政策支持对养老社区发展的影响：该理论中涉及两个参与者：假设保险公司 1、政府 2，N=1，2,假设 B 为保持原供给下，保险公司向政府所交费用；B1 为扩大供给情况下，保险公司向政府所交费用；D 为政府政策支持成本；P1 为保险公司扩大供给的万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 38 概率；G 为养老社区扩大带给政府除保险公司上缴的费用以外的收益，假设双方均未理性博弈者，博弈模型如下：表 5-1 博弈模型 保险公司 保持供给 扩大供给 政府 政策支持 B-D,-B+D B1-D,-B1+D 政策不支持 B,-B 0,0 由此可见，政策支持期望收益：P1*(B-D)+(B1-D)*(1110、-P1)；政府不支持期望收益为：B*P1+0*(1-P1)；当 P1*(B-D)+(B1-D)*(1-P1)=B*P1+0*(1-P1)时可知：1-P1=D/B1，即保险公司扩大供给的概率和政府补助数量成正比，与所交费用成反比，因此，政府政策支持利于养老社区的发展。首先，土地政策的支持。保险企业启动建设养老社区首先要考虑的是如何拿到社区用地。当前，国家只对非营利性养老项目建设用地有优惠政策，但是险企布局养老社区能够在一定程度上缓解我国养老压力，因此国家可以制定针对性的、具体的管理办法来指导、支持保险企业对养老社区项目的投资布局。并且在土地出让、期限、建设以及城市规划等方面制订明确的优惠政策。其111、次，金融创新政策支持。加快对“住房反向抵押养老”等创新模式的试验推广步伐，为部分老年人口能够享受养老社区服务提供资金支持。参考国外房地产投资信托基金模式，尽快制定符合我国国情的详细的 REITs 的运作方案。最后，财政税收优惠政策。鼓励发展养老社区最直接有效的政策是加大对养老社区的运营及相关配套服务机构以及服务人员的税收优惠力度。养老社区在未来发展中能够争取得到国家政策的支持显得尤为重要，并且政策的支持是任何行业健康、快速发展的先决条件。保险公司投资运营养老社区项目时离不开国家的土地政策、相关金融创新政策、财政税收优惠政策等方面的支持。万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 39 第二节第二112、节 完善养老社区运营模式完善养老社区运营模式 一 开发符合养老社区特点的配套险种与设施 泰康人寿保险公司在经营养老社区过程中，通过将养老保险产品和养老社区项目相结合，进行搭配销售，取得了显著的效果。但是相关险种仍然存在着不足，需要泰康人寿在运营养老地产项目的过程中不断的加以完善。对选择入住养老社区的居民来讲，通过购买公司商业养老保险锁定入住养老社区会员资格，不仅能够用有限的资金来防范未来不可预期的、不确定的老年风险，将未来的风险预期进行量化，充分利用保险原理将自身风险损失转嫁给保险公司，同时这部分保费还能利用泰康人寿保险公司的规模经济效应，将这部分资金交给专业的资产管理团队进行运作，为自己的资113、产实现保值增值。同时，对于保险公司来讲，运营养老社区项目的盈利来源于社区运营的状况。盈利点包括两部分，一部分是来自会员费与养老社区建设成本的对比，首先，养老社区是不动产，在发展过程中存在增值溢价。在购买的土地上开发政府支持的社区项目，购买土地是能得到一定的优惠和折扣，土地成本则相比较附近其他商业房产低。客户缴纳的会员费里含了房租，其房产能够给保险公司带来稳定的现金流。此外，养老社区的运营通过集体议价，具有规模效应，消费者在购买养老服务上能够争取到低价位，从而降低单位运营成本。首先，针对养老社区服务和较少人寿保险产品结合方面，泰康人寿保险公司要根据社区实际运营情况，及时设计出与养老社区挂钩的多种114、寿险产品，丰富和优化保险产品的种类，如特色医疗险和高端长期护理保险。当客户出现保单所载明的重大疾病，又或者在生活上需要特殊护理时可入住泰康人寿养老社区，把公司针对被保险客户相关的医疗费和看护费的理赔金转化为社区提供的相关服务，让客户在愿意入住的某一个泰康之家社区内享受专门的医疗救治和护理服务。这样既能够减少医院对被保险人过度医疗所产生的费用，降低保险理赔成本，也能使养老社区的各方面资源进行合理配置，增加社区收入，同时也能让养老社区通过人性化服务和高端的医疗配置吸引更多的客户，扩大客户基础。公司还可以在未来的保险产品设计中，把寿险产品与养老社区的短期养老服务相结合，为购买产品的客户提供短期的养老115、服务，这样不仅方便客户入住养老社区，增加社区的服务需求，也能给社区受益带来新的增长点。其次，在养老社区保险产品开发方面，应以适老化为根本，通过养老保险万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 40 产品来提升社区的竞争力。在产品策略上，社区设计的相关产品和服务应针对服务的类型、产品定价与形态以及规模等多重参数进行综合考虑，通常包括以下几点要素：第一是居住条件，绝大多数老年人，特别是能够生活自理的老年人更倾向于居住在家庭式的私密空间。第二是社区的医疗和护理能力，高端先进的医疗设备和专业的护理团队更能吸引消费者选择社区的养老保险产品。第三是增值服务和社区硬件设施。养老社区的开发要充分考虑居住老人的日常116、精神生活需求，针对性的为社区居民提供休闲娱乐场地，以满足来自不同生活环境的居民，除此之外，组织参与性强的活动来丰富老年人的日常生活。同时社区规模要大且配备相关的医疗、休闲娱乐配套设施，在细节处理上要重视无障碍设施的规划。软件配备方面提供精细化的生活照料服务并且兼顾个性化服务，在保证养老社区居民隐私的同时，确保老年人在社区得到家庭般的温暖照顾。在产品诉求上，以老年社区为功能核心的同时匹配适合老年人全家的产品，老年人以家庭形式入住，更能彰显社区的人性化服务，实现人群的复合化发展。最后，在居民对享受养老服务与获得收益进行权衡，获得泰康人寿养老社区入住资格的客户都是购买高额养老保险产品的客户，因此公司117、可以对入住社区的客户返还部分保险金在未来产生的增值资金，或者是对社区客户购买其他附加保险时对缴纳的保费给予一定的优惠补贴。泰康寿险公司规定了社区客户在入住养老社区后所缴纳的保险金不足支付养老医疗服务或者产生剩余时的办法，但是，针对高端客户缴纳的保费陆续转化成养老服务的保险金，这部分资金在未来的增值部分却没有做出明确说明，由于市场利率不断的变化，保险金在未来的增值也不确定，公司可以在保险金产生增值时，把增值部分作为社区客户投资收益在自身盈利时进行返还，可作为对客户购买挂钩养老社区保险产品补偿措施，来维系公司与客户的友好合作关系。加之客户购买的养老产品是终身保险，且入住养老社区的期限比较长，购买产118、品时缴纳高额保费，泰康人寿险公司以较低的利率返还客户利息，保证该利息不影响公司的盈利水平，或者用这部分利息资金给客户附加特定的保险产品，这样客户不但能享受到高端的养老服务的同时获得利息支付，又能通过产品增加对未来生活保障，将更大程度上吸引客户对养老社区的关注，稳定客户基础。二 选择适合的运营模式 开发具有特色的保险产品的同时，泰康保险在养老社区业务的开展中采取万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 41 了提前销售的措施，这样可以达到资金源源不断的目的，防止出现资金不足的现象。投资养老社区项目是有一定风险的，泰康保险可以参考发达国家的经营模式，美国、欧洲等一些发达地区都采用的是融资租赁的方式119、开展养老社区项目。运营业务由专门的机构负责，可以保障高效的运营效率和技术支持，达到规模效应，降低相应的成本。参考美国的发展情况，泰康养老社区也要按照以下三个原则来开展业务。首先是老年人的服务需求与养老社区共享设施。老年人的收入水平有很大的差异化，所以也要采取不同的收费标准，提供不同等级的服务，但是在社区中的公共基础设施一定不要采用不同的标准，要按照统一标准进行配置。其次是销售方式要灵活多变。在养老社区的市场中大部分都是采用产权交易、使用权交易或者酒店产权交易等方式开展相应的业务，在这里酒店产权的销售方式是最核心的方式，先把房屋卖给投资的一方，投资方把房屋交给专门的酒店管理中介公司，由它们进行统120、一销售，投资方也有特权，有免费入住权，但有一定的时效。灵活多变的销售方式，可以对老年人的需求有很好的把握，满足不同老人不同程度的需求。最后是要大力发展品牌，扩大品牌效应。养老社区的护理服务、医疗服务、娱乐服务和物业管理是四大主要业务板块，这是泰康养老社区要发展的重点方向。这也可以扩大泰康养老社区的品牌效应，这也是品牌建设的方向。泰康养老社区要创新业务模式，开发特色的、差异化的产品，提供不同等级的服务。可以创办志愿者服务团队，吸引大学生来社区担任义工，这样也可以为大学生带来身心上的锻炼，也可以为以后赢得优先入住权，这样就能扩大养老社区的品牌，让更多的人知道泰康养老社区，关注养老社区，可以培育公众121、的责任意识，建立养老社区的第一品牌。对于业务发展的多种方式，也要产生多点的盈利。养老社区和住宅不太一样，它的核心在于提供暖心的服务。配套设施和服务是老年人入住养老社区的主要考虑的因素，这也是开发商盈利的核心。但是在市场中开发商对养老社区的建设这块业务缺乏相应的解决方案，主要还是传统的开发方式，收入来源还是靠地产开发。养老社区借助于一些政府的政策支持，可以采用低价格购买相应的土地，这样对于企业来说是非常有利的。在实践操作中，旅游和工业用地是一种方式，政府和企业共同开发是一种方式。房地产开发的收入来源也有两种，一是直接出售养老住宅产权；二是靠收取入门费，通过利息现金流的贴现而获取开发收入。泰康养老122、社区开发商要有前瞻性，采取可持续、可复制的盈万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 42 利模式，形成规模效应，设计合理的收入来源结构，达到项目的风险合理管控，保障社区价值最大化。泰康保险还可以投资 REITs 项目。采用投资 REITs 的模式与直接的投资模式很不相同，这种方式风险更小，利润也可以得到保障，并且 REITs 还可以在资本市场上交易相应的金融产品，可以进行自由交易买卖，使保险公司的资金流动性得到保障，还能拓展盈利模式。我国目前的保险公司的养老社区的投资还没有采取 REITs 模式，根据国外的经营模式来看，它是未来保险公司的发展方向。参考国外的模式，我国保险公司可以通过以下三种途径123、来实现投资 REITs：一是依靠基金间接的持有养老社区，这也是国外最常用的模式，基金操作要求的水平较高，需要相应的专业操作团队来进行项目操作，减少运营成本；二是与合伙人一起组建 REITs，这样保险公司可以节省很多专业技术人才的支出，合作人还受到法律约束，可以掌握所以合伙人的信息资料，减少风险的发生；三是购买 REITs 股票，REITs 股票有很多优秀的特点，有稳定的收益，波动程度很小，这符合保险公司的投资需求，保持保险公司资产充足的流动性。我国保险资金投资 REITs 是受到法律的保护的，有相应的政策要求，REITs 的运行有很大的风险，这需要保险公司建立完善的内部监督机制，加强相互之间的124、监督和管理，还要定期披露相应的公开信息，实现公众对保险公司的监督。保险公司不管采用哪种投资 REITs 的方式投资于养老社区建设，都必须要考虑实际情况，这样才能在保障安全的水平下提升盈利能力。三 通过平台方式形成养老产业链闭环 美国打造的养老社区是以医疗护理为主的完整产业链条，在此包括住宅、交通、护理、养生、医疗、运动、娱乐和购物为一体的。然而，泰康人寿在打造养老社区时采用的还是传统住宅地产开发模式，没有形成产业链闭环模式。养老社区不同于一般的住宅地产，养老社区是一个平台，在这个平台上，集合了一个完整的产业链。泰康人寿可以利用产业链的复合性，在养老社区开发中构建一个集住宅、交通、护理、养生、医125、疗、运动、娱乐和购物为一体的产业链闭环，来提升泰康人寿的核心竞争力，使得其他寿险公司在开发养老社区时短时间内无法复制，保持泰康的竞争优势。万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 43 第三节第三节 提升社区服务提升社区服务 一 短期注重中高端市场的需求与相关服务的优化创新 我国缺乏高层次的养老机构，即使在经济较发达的一线城市，高端医疗养老也明显供给不足，因此随着经济发展，人们越来越追求有品质的老年生活，高端养老社区受到追捧，高端养老社区的需求是养老市场新需求。泰康人寿最初关注的是高端养老服务，这导致泰康人寿的客户群受限，盈利主体受限，因而从短期来看，重视中高端市场进行试验，等模式成熟之后再拓126、宽客户群体。泰康人寿养老社区定位中高端，需要严格的优化创新建设。一是引入更为先进的基础医疗设施，关注老年人的健康需求，建立社区高端医院和社区康复中心；二是增加适宜老年人活动中心，如专门用来沟通交流的咖啡厅；三是培养专业的服务团队，泰康人寿目前已收购或合作多家医院，有的存在科室不全、医生不够的现象，应该大力培养专业化服务团队，为社区老人提供个性化的养老服务；四是要有高科技水平的有力支柱，例如在养老社区内安装能够跟踪定位的电子装置系统，无论老人在什么地方发生意外情况的话，都能够对其进行及时有效的救助。四是要有高科技做支柱，如完善的求救系统，智能的生活设施等。公司还可以与专业的管理公司合作经营养老社127、区，在一定程度上能够减少社区在管理上存在的风险，使养老社区尽快收回投资。二 加强专业人才队伍建设 专业性人才的缺失对投资养老地产的寿险公司来说是关键的制约因素之一，因此，建立一支专业团队的意义十分重大。对泰康人寿来说，养老社区的开发和运营十分繁琐和复杂，不仅需要此领域专门性人才，更需要综合性人才的参与。专业人才的缺失是寿险公司由来已久的诟病，鉴于培养所需时间较长，公司可在现有精英人才中选定部分人员进行养老地产知识培训，缩短培养时间，使其尽快掌握专业技能并展开运用；还可以将房地产开发、运营管理、医疗保健方面的人才吸收过来进行统一专业化业务实训，使他们能快速融入公司，并逐渐组成一只专业化的养老地产128、投资队伍；同时，加强与高校的合作，招募高校中年轻有实力的优秀人才，在其进修完成后加入到养老地产业中来。公司在吸纳人才后，需定期对人员进行培训考核，善用激励机制，做到人员责任清晰，奖罚分明，以加强企业文化建设，防止人才流失。此外，对于缺少专业人才又万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 44 不愿进行招募的公司来说，养老产业外包是既快速又节省人力资源的渠道。第四节第四节 注重养老社区产品设计与创新注重养老社区产品设计与创新 一 注重养老社区产品设计 保险公司是金融市场的支柱之一，通过多年自身业务的发展，从而积累了大量的保费资金，另外通过对各行业的风险控制的过程，积累了资源整合经验。泰康人寿应充分发129、挥自身在专业寿险领域的优势，将房地产开发、医疗养老等养老服务业进行有效的整合，同时凭借资金和对国内寿险市场的份额优势，寻求与国外有着丰富开发和运营养老社区经验的成熟公司合作，共同开发中国养老市场，并注重养老社区产品设计符合我国市场。通过与有着丰富养老社区经验的公司长期合作，能够使泰康人寿迅速学习到有利于养老社区经营的经验，并快速培养出具有专业社区服务水平和运营管理团队。这样不仅可以提高公司自身在养老社区项目的服务和运营水平，有利于增加公司收益，而且可以为其他公司投资养老社区项目提供蓝本，提高我国养老社区的整体服务水平。借鉴国外养老社区运营发展经验，把养老社区的护理一般分为三个等级：自理生活、辅130、助护理、完全护理，把养老社区在服务的硬件设施、相关的管理体系和服务体系三方面与三个护理等级相配套。（一）社区服务定位中高等收入人群 从当前的经济运行和社会发展结构来看，无劳动能力、无收入来源、无子女的孤寡老人等不能从子女方面得到应有的养老照顾，政府应该主导或者具有公益性质的养老服务机构为他们提供最基本的养老保障。养老院和福利院是国家保障体系中能够提供基本养老生活保障的机构；除此之外，高收入群体和富人家庭的老年人拥有较多的财富且能够满足自身的养老的经济需求，这类人群对老年生活质量和服务水平要求普遍偏高，在养老问题上通常不会选择养老社区的服务而是聘请私人管家和私人医生进行专门的服务。因此，养老社区131、的客户群体定位在中高等收入的家庭，这样的家庭以知识分子工作者为主，客户的整体素质高，比如医生、科研人员、公务员等。对于养老社区产品实行差异化服务，通过提供分等级护理级别实现不同层次的需求，以保证客户高素质为前提，以此来吸引更广的客户群体。万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 45（二）养老社区产品以设计现代化和环境舒适化为特色 养老社区产品的硬件设施和居住环境往往是社区消费者所看重的，在养老社区的环境设计上，以居家环境设计为主，并结合现代管理运营模式：第一，提供科学的居住模式，传统的养老社区以纯居住模式为主，往往忽略社区自然环境的建设，空气污染严重，无法满足老年人对环境需求。因此，开放式的132、社区居住环境更容易吸引客户，其特点是：以居家生活和生态型为主体，分别结合体验和休闲的生活环境，规划多层次的居住环境建设，通过房屋的内部环境和外部社区环境的相互配合，提高老年人生活质量；第二，建设信息化的居住环境。社区产品包含有完善的互联网系统、自动报警系统、通讯系统、广播系统等；第三，适宜的生态环境。社区的选址对生态环境要求高，社区建设也围绕人与自然和谐共处的主题，充分利用选址的地形地貌等有利条件打造生态社区，运用高科技节能减排，低碳运营社区，使社区运营与生态环境和谐发展，为社区居民营造出既高雅别致、充满活力与文化气息的氛围，又能得到花园式、生态化的入住体验；此外，养老社区的居住环境也应适合老133、年人居住，借鉴美国养老社区经环境设计经验，生活环境作为一个整体应该在方方面面体现出适合老年人的要求，尤其是在社区道路铺设、房屋的内部结构与室外景观三点充分体现爱老和适合老人；生活环境体现出园林化建设理念，从最初的规划设计、景观设施到最后的建筑结构三个层次营造的园林生活空间的设施，帮助老年人陶冶情操、提高修养，这就是 环境教育，养老社区的设施也应遵循保护环境的理念，比如说照明设施、热水器等使用节能的太阳能产品。建设环保型养老社区，体现住宅节能减排和环境现代化建设，一方面节约养老社区的运营成本开支，增加企业利润，走可持续发展路线。另一方面从宏观角度来说，响应国家的环保理念和号召，有利于我国绿色经济134、的发展。二 创新养老社区产品的风险管控资产证券化 保险资产证券化在发达国家已被各个保险公司广泛采用，保险资产证券化就是指把保险公司缺乏流动性但预期未来产生现金流的性质相同或相近的保单作为基础资产凝聚起来，形成资产池，通过结构性重组转化成可流通的金融证券。公司建设的养老社区项目期限长、具有稳定的收益，但作为“只租不售”的不动产流动性差，将养老地产和养老社区经营收入作为标的资产放入资产证券化的资产池，经过信用评级和信用增级，打包好养老社区长期资产，出售这万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 46 类证券，来获得流动性资产，这样不仅保留了公司对养老社区项目的管理经营权，而且能够增加公司的流动资产、增135、强保险金的赔付能力。同时对于证券市场来说，期限较长的养老社区产品证券化以后，不仅能够丰富长期资本证券的种类，对证券市场的发展起到促进作用。然而，养老社区还能够负债证券化，具体来说是把社区居民定期支出的费用作为负债证券化的标的资产，这样也能使保险公司获得现金和资产水平拓宽了渠道。国外养老社区大多采用房地产信托投资基金（REITs）的形式对养老社区资产重组并形成资产池，主要是以社区为载体，聚集投资者的资金来购买和管理物业，收益凭证能够在证券市场流通。REITs在市场上的分红比例往往超过90%，享受一定的优惠政策，回报率一般高于直接的房地产投资收益和固定收益类债券，受投资者青睐。泰康之家可以借鉴国外136、模式，首先把收取的会员费、房屋租金、物业管理费、服务费等作为基础资产，形成初始的资产池；其次将资产转让给泰康资产管理公司，通过对基础资产证券化产品结构设计，将泰康之家的经营风险与泰康资管公司未来现金收益之间的关系切断，并提高资产信用级别，再引入外部第三方信用担保对信用增级；最后进行信用评级，符合条件之后进行销售。三 增加住房反向抵押贷款产品 老年人可以选择将符合条件住房反向抵押的形式获得养老社区的入住资格。具体做法是：保险公司根据房屋的估值决定客户入住社区的条件，并与客户签订协议，贷款合同到期之前，房屋的使用权归反向抵押贷款客户所有，同时客户入住社区能够领取房屋贷款作为入住社区的生活费，到合同137、期满时，客户需要返还贷款或者将房屋处置权交给保险公司处理，房子溢价部分归老年人或者继承人。反向抵押关系成立条件有：第一，符合一定年纪龄的老年人；第二，房屋产权归老年人所有；第三，房屋的产权归贷款人。万方数据第五章 泰康人寿养老社区运营对策 47 表 5-2 住房反向抵押贷款与一般住房抵押贷款的区别 借款人目的 贷款人 给付方式 还款方式 贷款余额 房产权益转移 住房反向 抵押贷款 增加 现金收入 一次性总额给付或分期给付 到期一次还款 逐年增多 逐年减少（借方转移给贷方）一般住房 抵押贷款 买房 一次性总额给付 分期偿还 逐年减少 逐年增加（贷方转移给借方）第五节第五节 健全养老社区产品的风险138、控制体制和决策机制健全养老社区产品的风险控制体制和决策机制 泰康人寿在经营养老社区时，要完善风险管理体系来预防险资投资中的风险，要有明确的决策机制来应对投资中遇到的风险。根据我国新公布的保险资金运用风险控制指引，泰康人寿投资养老社区时，要保持险资在不同业务中保持独立；泰康人寿要建立防火墙，来规避业务风险的传染性。泰康人寿要重视养老社区经营中的风险识别、风险度量和风险评估，建立风险预警机制，完善泰康人寿的风险管理控制体系。由于养老社区的投资周期长，公司在投资养老社区项目要注重安全性和持续性性的投资理念，不能急功近利地追求当下的利益忽视可持续的发展。在发展的同时要看到公司自身的长处，弥补不足，也要139、抓住时机获得利益的同时做好规避风险的准备。养老社区项目的投资会遇到各种风险，任何一种不可预知的风险都会对公司的发展带来严重的影响，因此公司在投资决策的过程中要具有风险管理意识。公司在选择合作企业要具有风险意识，充分了解合作伙伴的运营状况，资金水平。同时要对金融的资产管理办法相当熟悉，运用资产负债管理理论来指导实际投资行为，在养老社区的发展过程中也要与时俱进，了解市场变化趋势，及时做出调整来应对未来所面对的风险。公司建立完善的内控机制和决策机制，提高信息化水平，对养老社区项目进行投资前审核、投资后资金核算和风险的把控、项目运营过程中资金的回笼，使各项活动按照流程来进行，并且较少的减少人为操作，避140、免人为的失误。万方数据泰康人寿养老社区运营问题研究 48 第六章第六章 结论结论 发达国家一般经历三个阶段的养老时期。首先是传统养老院养老阶段，接着是公寓养老阶段，最后是养老社区养老阶段。传统养老院养老阶段中，主要靠国家兴办养老院来满足社会的基本养老需求。随着老龄化的加剧，养老时期进入公寓养老阶段，养老产业得到快速发展，但是这一时期的养老模式是老年公寓式，即由政府支持，开发商投资来开发养老产业，这一养老模式的盈利水平差，融资模式单一。最后随着社会医疗技术的进步和社会福利水平的提升，养老公寓模式已不能满足社会养老的需要，这时提出了养老社区这一新的模式，养老社区的投资方是私人部门，养老社区的融资途141、径更广，养老社区的经营模式更完善，养老社区的盈利模式更有效。目前我们国家处于二三阶段的中间，这也相当于政府推动模式向开发商独自开展模式转变，随着我国养老压力的加大和家庭结构的变化，家庭养老已不能满足我国社会的养老需要，养老社区将成为养老产业的核心，因此这块业务是重中之重。人民生活水平的日益提高，高收入的人群是整个市场的基础。目前保险机构的资金投资手段太少，投资收益不佳，需要拓展多渠道的投资来源，提高资金的收益率水平。所以保险机构进行养老社区的投资是一个很好的战略选择，可以与寿险业务进行融合。保险机构投资养老社区，一是能更加有效地利用保险资金，提升保险资金的投资收益。二是保险机构进行投资，可以扩142、大客户源，增加对客户的了解和认识，开发有针对性的产品，丰富产品种类，抓住市场需求，增强其市场竞争力。保险机构一般都资金雄厚，可以给养老产业带来巨大的资金，解决政府和开发商的资金压力问题，可以很好的促进养老产业的快速发展。保险机构对养老社区的投资是一个很好的创新模式，可以加快实现“中国梦”。现在我国人民的收入水平显著提高，人民对高水平的养老需求旺盛，面对养老市场需求旺盛，保险公司投资养老社区能更好地满足养老市场需求。由于养老社区处于起步阶段，存在盈利模式不完善，缺乏成熟管理人员，专业化的管理模式成本较高，养老社区投入的资金退出机制不健全，资金占用周期长，前期经营具有负外部性等问题，制约了泰康养老143、社区发展，因此积极争取政府政策支持和优化泰康养老社区的运营发展成为解决问题的关键。泰康人寿要进万方数据第六章 结论 49 一步加强制度建设，完善养老社区运营模式，提升社区服务，注重养老社区产品设计与创新，健全养老社区产品的风险控制体制和决策机制。具体来说要完善运营规章，争取政策支持产品设计，开发配套险种与设施，选择合适运营模式，打造养老产业链闭环，关注优化创新服务，建设专业人才团队，完善产品设计，运用资产证券化管理风险，增加住房反向抵押贷款产品和优化决策机制。万方数据参考文献 50 参考文献参考文献 1Bloom D E,Canning D,Fink G.The graying of glob144、al population and its macroeconomic consequencesJ.Twenty-First Century Society,2010,5(3):233-242.2Stowe J D.Life Insurance Company Portfolio BehaviorJ.Journal of Risk&Insurance,1978,45(3):431-447.3Frankel J A.Estimation of portfolio-balance functions that are mean-variance optimizing:the mark and th145、e dollarJ.International Finance Discussion Papers,1981,23(83):315327.4Chan M W L,Krinsky I.Expectation Formation and Portfolio Models for Life InsurersJ.Journal of Risk&Insurance,1988,55(4):682-691.5Sun X F.The Application of Our Countrys Insurance FundsJ.Journal of Shaanxi Administration School&Sha146、anxi Economic Management School,2006.6Hoesli M,Lekander J,Witkiewicz W.International Evidence on Real Estate as a Portfolio DiversifierJ.Ssrn Electronic Journal,2003,26(rp70):161-206.7Sedash T.Mutual Fund Investing “One of the Main Ways of Saving for Retirement in RussiaJ.Working Paper,2006.8Scanlon147、 W.Long-term care and the policy agendaJ.Ecoguinea Org,2004.9Markowitz H.PORTFOLIO SELECTION*J.Journal of Finance,1952,7(1):77-91.10Moridaira S.The Equilibrium Insurance Price and Underwriting Return in a Capital Market SettingJ.Journal of Risk&Insurance,1992,59(2):291-300.11康凯,初锟.我国保险公司发展养老社区的现状及策略148、选择以泰康人寿保险公司为例J.赤峰学院学报:自然科学版,2015(8):104-106.12庹国柱.中国寿险公司发展养老地产的选择和需要解决的问题J.中国保险,2012(10):8-13.13崔浩雄.保险公司发展养老社区的策略研究J.上海保险,2013(3):10-12.14马明,韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究J.中国国情国力,2013(5):35-37.15张彩玲,李书宁.发达国家应对人口老龄化问题的经验研究J.唐山师范学院学报,2013(3):112-115.16盖国凤,丁莉,邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述J.吉林工商学院学报,2013,29(2):35-37.17崔浩雄.149、浅析保险公司发展养老社区现状及策略J.中国保险,2013(6):31-33.18邹毅,刘力.养老地产的盈利模式J.沪港经济,2013(12):62-63.19高林.保险资金进入养老产业的模式分析D.辽宁大学,2012.20杜智民,滕萌.我国养老社区的运作机理及发展前景研究J.西北大学学报:哲学社会科学版,2012,42(5):57-62.21吴玉韶.老年产业发展需求与高素质人才培养J.社会福利,2010(10):34-35.22胡晓平.社区养老:我国养老服务的新模式J.铜陵学院学报,2010(3):65-66.23孙洁.促进保险资金带动养老地产规范持久发展J.劳动保障世界:理论版,2011(4150、).万方数据参考文献 51 24杨福彬,仲春.居家养老模式升华 六化战略清除发展障碍J.今日科苑,2003(6):14-15.25王波.上海养老社会化的问题与对策J.工会理论研究:上海工会管理职业学院学报,2009(1):36-38.26江合.养老不动产投资与管理M.社会科学文献出版社,2011.27裘旭波.中国养老地产存在的问题及突破途径中美养老地产对比分析J.中国房地产,2013(5):61-62.28柴效武,胡平.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪J.经济与管理研究,2010(4):55-63.29赵婧.浅析保险公司投资养老实体的可行性J.上海保险,2011,24(2):37-39.151、30王忠.养老地产商业模式解构创新商业模式,进军养老地产J.城市开发,2011(2):53-54.31吴新坚.养老地产商业模式探讨J.城市开发,2011(12):14-15.32郭锐欣.人口老龄化背景下保险公司投资养老实体产业研究J.改革与战略,2011,27(8):153-156.33杨志浩.养老地产的融资与盈利模式J.中国地产市场,2012(3):66-67.34孙建中,申晓斌.英美日寿险投资及我国寿险投资现状分析J.保险研究,1998(9):15-18.35赵婧.我国居家养老服务需求预测及其发展思考D.浙江大学,2010.36易洁.人口老龄化与中国经济发展D.西南财经大学,2008.37152、孙秀娟.我国养老地产开发模式研究D.北京交通大学,2011.38田德生.泰康人寿中产阶级家庭的幸福使者访泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升J.品牌,2006(6):72-73.39崔欢欢.我国养老社区地产项目运营管理模式研究D.东北财经大学,2013.万方数据参考文献 52 个人简历个人简历 在学期间发表的学术论文与研究成果在学期间发表的学术论文与研究成果 王茹佳，女，1989年12月2日出生。2009年至2013年，本科就读于郑州大学西亚斯国际学院金融学（保险方向）专业。2014 年至 2016 年，研究生就读于郑州大学商学院保险专业学位。万方数据个人文献 53 致致 谢谢 时光荏苒，我在郑州153、大学两年的时光瞬间到了毕业，这两年是我学习生涯中最难忘的时光，通过研究生两年的学习，让本文的保险专业知识得到了进一步的提升，使我个人也变得更加成熟、稳重，同时让我也结识了一群保险金融硕士的好朋友，我们在一起相互学习、相互帮助，那段时光感觉真美好。在读研期间，商学院给我们了专业实习的机会，让我有幸接触到了保险市场较前沿业务，这些实践操作的经历在我们在书本中学不到的，是我对保险市场层面的各项业务和理论有了自己的认识和思考。今天能完成这篇论文，首先我要感谢本文导师芮玉巧副教授，在论文的选题、开题和论文写作方面都给了我莫大的帮助和指导。芮玉巧老师渊博的学识，严谨的学风，务实的性格，扎实学术功底让在我论文写作中不断地修正论文、不断的充实论文内容，使其日渐完善。同时我也非常感谢本文校外导师，他在实践的方面得我提出许多宝贵的意见。同时非常感谢一直陪伴我们金融保险硕士左右的李琴英和黄慧敏两位老师，她们在我们身上注入了很多心血，我们在入学、学业安排、银行实习，还有考博都是她们费尽周折一一给我们安排的。对她们的任劳任怨、和关心呵护终生难忘。在此，我也很感谢保险金融的小伙伴们伴随我走完这两年，这两年里使我受益很深，内心充满了幸福和开心。万方数据