1、中图分类号：F 8 4U D C：3 0 0密级：公开学校代码：1 1 8 3 2河北经贸大学硕士学位论文(专业硕士)我国保险公司发展养老社区研究R e s e a r c ho no u ri n s u r a n c ec o m p a n i e s d e v e l o p m e n to fr e t i r e m e n tc o m m u n i t i e s作者姓名：杨金培指导教师：吴占权副教授学科专业名称：保险硕士论文完成日期：2 0 1 4 年3 月学位论文原创性声明人所提交的学位论文保险公式投资养老社区的策略研究是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的原创2、性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中标明。本声明的法律后果由本人承担。论文作者(签名)：者为玲谚指导教师确认(签名)：矶c 妒年月厂；同。r 铲年石月哆同学位论文版权使用授权书弦权本学位论文作者完全了解河北经贸大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北经贸大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在一年解密后适用本授权书)论文作者(签名)：才为签鸽bc 3、髟年，月，弓同占毫方，J1 1巧庐釜月0 彳i yh 1狮碑引笋手加摘要进入2 1 世纪，人口老龄化正逐步成为我国面临的一个重要问题，国民对养老的需求逐渐增大；与此同时，传统的家庭养老逐渐弱化，而目前养老机构的数量、质量以及服务等水平等比较低，无法满足人们逐年升高的养老需要。这就造成了我国目自订严重失衡的养老供需局面。因此，能够满足各个人群不同养老需要的养老社区在最近几年成为众人关注的焦点，同时也成为相关企业重点投资项目，特别是拥有大量闲置保险金的保险公司。保险公司投资养老社区有很多积极意义。首先，这对养老社区目前面临的资盒不足和融资困难等问题具有重要作用。保险公司会带来先进的服务以及专业的人4、员，大大改善当前养老社区质量和服务体系不健全的状况；其次，这对于保险金投资渠道的拓宽也有重要作用。在增加资金的中长期投资、提高投资的稳健性和收益率的同时，对于拓宽保险公司的相关产业链也有很大的帮助。本文研究的论题是我国保险公司发展养老社区研究，分为以下5 个部分：第一章是总体概述。主要内容包括选题意义、相关研究背景以及本文的写作特色、创新点。第二章是保险公司发展养老社区概述。主要介绍了养老社区的基本概念、保险公司的投资背景、意义以及相关优势。第三章是介绍国内保险公司投资养老社区案例。根据目前保险公司投资模式的不同详细介绍了泰康人寿、中国平安以及中国人寿的投资模式与商业模式，并对三种模式做出评价5、分析。其次还介绍了其他保险公司运营养老社区的现状。第四章是介绍养老社区运营的国际经验。包括两个方面：第一，美国保险公司介入养老社区的模式分析。第二，美国养老社区运营模式对我国的借鉴意义，从总体运作模式、初期运作模式、成熟运作的演变分别进行了概况总结。第五章首先分析了保险公司投资养老社区面临的主要问题，其次针对具体问题做出了具体的策略分析。关键词：保险公司养老社区投资模式策略选择A b s t r a c tP o p u l m i o na g i n g i nC h i n ai sw o r s e n i n g，a n dw i l le x i s ti nt h ef u t 6、u r ef o ral o n gp e r i o do ft i m e，r e f l e c t i n gC h i n a Sh u g ep e n s i o nd e m a n d A tt h es a m et i m e，t h ef a m i l yi sh a r dt ob e a rt h eb u r d e no ft h ep e n s i o nd e m a n da n dt h es e r v i c eo fp e n s i o na g e n c i e si sa tal o wl e v e l，w h i c hn e i 7、t h e rC a nm e e tg r a d u a l l yi n c r e a s i n gp e n s i o nd e m a n d S u p p l ya n dd e m a n do fp e n s i o ni si nas e r i o u si m b a l a n c e I nt h i ss i t u a t i o n，m o r ea n dm o r ep e o p l ep a ya t t e n t i o na n da r ep l a n n i n gt oi n v e s tt h e i rf u n d si 8、nt h ep e n s i o nc o m m u n i t i e sb e c a u s et h e yC a nm e e td i f f e r e n tl e v e lo fp e n s i o nd e m a n d E s p e c i a l l yf o rl i f ei n s u r a n c ec o m p a n i e sw h i c hh a sal a r g ea m o u n to fi d l ef u n d s N o w,g o v e r n m e n th a sa l l o w e dI n s u r a9、 n c ec o m p a n yi n v e s t i n gi n r e a le s t a t e，a sw e l la si n s u r a n c ec o m p a n yh a v eal o to fp r o b l e m si n c l u d i n gt h a tr e t u r no ni n v e s t m e n ti sl o w,c h a r a c t e r i s t i c so fa s s e t sa n dl i a b i l i t i e sd on o tm a t c h，S op e n s i o10、 nc o m m u n i t i e sw h o s ei n v e s t i n gp e r i o di su s u a l l ya b o v et e ny e a r sa n di sc o m b i n e dw i t hr e a le s t a t ea r eb e c o m i n gl i f ei n s u r a n c e s n e wf o c u s I n s u r a n c ec o m p a n yi n v e s t i n gi nr e t i r e m e n tc o m m u n i t y,o no11、 n eh a n d，C a nh e l ps o l v er e t i r e m e n tc o m m u n i t i e s p r o b l e m so ff u n d si n s u f f i c i e n c ya n df i n a n c i n gd i f f i c u l t i e s，i tc a l la l s oi m p r o v et h es t a t u so ft h ep e n s i o nc o m m u n i t i e s s e r v i c es y s t e mt h r o u g hi 12、n t r o d u c i n gp r o f e s s i o n a lp e r s o n sa n ds k i l l so fl i f ei n s u r a n c ec o m p a n i e s；o nt h eo t h e rh a n d，i tw i l lh e l pl i f ei n s u r a n c ec o m p a n i e sb r o a d e nt h ei n v e s t m e n tc h a n n e l s，i n c r e a s ei n v e s t m e n ti nm e d i u m13、a n dl o n gt e r mp r o je c t，a sw e l la si m p r o v er e t u r no ni n v e s t m e n talldm a k et h es t r u c t u r eo f i n v e s t m e n tm o r es t e a d y I tc a na l s oe x p a n dt h ec h a i no fl i f ei n s u r a n c ei n d u s t r y T h i sp a p e rf o c u s e so nt h ei n s u r a n 14、c ec o m p a n i e st oi n v e s ti nt h ep e n s i o nc o m m u n i t ys t r a t e g i cc h o i c et os t u d yt h i st o p i c，t h em a i nc o n t e n t sa r e T h ef i r s tc h a p t e rd e s c r i b e st h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h et o p i c，t h ec u r r e n tr e s 15、e a r c ha c h i e v e m e n t s，i n n o v a t i v ef e a t u r e sa n do nt h ep o i n to ft h i sa r t i c l e T h es e c o n dc h a p t e ri m r o d u c e st h ec o n c e p to ft h ea d v a n t a g e so fr e t i r e m e n tc o m m u n i t i e s，i n v e s t m e n tb a c k g r o u n d，i n v e s t m16、 e n ts e n s e，p e n s i o na n d i n s u r a n c ec o m p a n i e st Oi n v e s ti nt h ec o m m u n i t y I VT h et h i r dc h a p t e ri st oi n t r o d u c ed o m e s t i ci n s u r a n c ec o m p a n i e st oi n v e s ti nt h ep e n s i o f ic o m m u n i t yc a s e s A c c o r d i n gt oc u r17、 r e n tm o d e l so fd i f f e r e n ti n s u r a n c ec o m p a n i e st oi n v e s ti nd e t a i l i n gt h eT a i k a n gL i f e，C h i n aP i n gA na n dC h i n aL i f e Si n v e s t m e n tp a t t e m sa n db u s i n e s sm o d e l s，a n dt h r e em o d e so fa n a l y s i st oe v a l u a t e S18、 e c o n d，a l s od e s c r i b e st h es t a t u so fo t h e ri n s u r a n c ec o m p a n i e so p e r a t i n gp e n s i o n c o m m u n i t y T h ef o u r t hc h a p t e rd e s c r i b e st h eo p e r a t i o no ft h ei n t e r n a t i o n a lc o m m u n i t ye n d o w m e n te x p e r i e n c e19、 I n c l u d e st h r e ea s p e c t s：f i r s t，p r o f i tm o d e lU S p e n s i o nc o m m u n i t y S e c o n d，t h eU n i t e dS t a t e se x p e r i e n c e dt h ep e n s i o nc o m m u n i t yd e v e l o p m e n t T h i r d，t h ee x p e r i e n c e so fJ a p a n e s ep e n s i o nc o m m u n 20、i t yd e v e l o p m e n t T h ef i f t hc h a p t e ra n a l y z e st R em a i np r o b l e m sf a c e db yt h ei n s u r a n c ec o m p a n i e st oi n v e s ti nr e t i r e m e n tc o m m u n i t i e s，f o l l o w e db yi s s u e s p e c i f i cs t r a t e g i e st os p e c i f i ca n a l y s i s21、 K e yw o r d s：P e n s i o nc o m m u n i t yI n s u r a n c ec o m p a n yI n v e s t m e n tm o d e ss t r a t e g yV目录摘要I I I1 引言11 1 研究背景及意义11 1 1 研究背景11 1 2 研究意义21 2国内外研究综述31 2 1国内研究现状31 2 2 国外研究现状41 3 结构内容41 4 研究方法51 5 本文创新点62 保险公司发展养老社区概述72 1 养老社区概念介绍72 2 保险公司投资养老社区的背景82 2 1 人口老龄化加速82 2 2中国养22、老产业有很大投资空间92 2 3 保险资金当前投资收益率低：1 02 2 4 监管政策的放丌1 12 3 保险公司投资养老社区的意义1 22 3 1保险资金与养老社区能够有效契合1 22 3 2发展养老产业能与公司保险主业互动发展1 23国内保险公司投资养老社区案例研究1 43 1国内保险公司投资养老社区案例分析1 53 1 1泰康人寿北京昌平泰康之家养老社区1 53 1 2中国平安桐乡养生养老综合服务社区1 93 1 3中国人寿廊坊生态健康城2 03 1 4多家保险公司积极进军养老社区项目2 2V I3 2 案例总结2 33 2 1保险公司投资养老社区的运营模式2 33 2 2 保险挂钩养老23、社区的商业模式2 43 2 3保险公司进军养老社区的特点2 54国外保险公司发展养老社区的经验借鉴2 64 1美国保险公司介入养老社区的模式分析2 64 1 1投资端以间接投资为主2 64 1 2 产品端以开发与养老社区紧密结合的长期护理险为主2 64 1 3 养老社区市场盈利模式2 74 2美国养老社区运营模式对我国的借鉴意义2 84 2 1养老社区运作模式借鉴2 8。4 2 2 多机构合作方式借鉴2 94 2 3我国保险公司发展养老社区的模式蓝图2 95保险公司所面临的问题与策略选择3 05 1 问题分析3 05 1 1营利性养老地产的政策导向模糊3 05 1 2 养老意识的转变可能需要较24、长时间3 05 1 3 政策约束加大了投资风险3 05 1 4 面临专业化管理难题3 0 5 2 策略选择3 05 2。1争取政策支持对于养老社区的发展极为重要3 05 2 2 短期关注中高端需求，注重服务创新3 15 2 3 积极推进产品创新，与养老社区挂钩保险产品“预销售”3 l5 2 4 增加专业机构设置，提升管理服务水平3 1参考文献3 3后记3 5攻读学位期白J 取得的科研成果清单3 6V I I1引言1 1 研究背景及意义1 1 1 研究背景(1)我国老龄化形势严峻，催生养老产业的快速发展截至2 0 1 2 年，中国6 0 岁及以上老年人口1 9 4 亿，古总人口的1 4 3；其中25、6 5 岁及以上人口1 2 7 亿人，占总人口的9 4。我国从2 0 0 0 年就已经进入了老龄化社会，而且老龄化逐年加重。随着这种情况的发生，空巢老人、独居老人以及失能、失智老人呈逐年上升态势，对养老的需要也会越来越强烈。养老产业的发展在承担社会责任的同时，也会为其自身带来巨大的商机。(2)家庭结构的变迁增加老年人对养老社区的需求目前中国的养老模式，主要是以“居家养老”为主、“社会养老”为依托以及“机构养老”为补充的养老模式。但随着社会的不断发展以及家庭结构的不断变迁，传统的“家庭养老”模式已经越来越不能适应人们的养老要求。在改革开放以及计划生育政策不断推进的3 0 年中，中国家庭结构迅速的26、向“小型化”发展。同时，由于中青年群体的生存竞争压力F I 益加剧，跨地域流动越来越频繁；生活方式的改变等原因，传统的家庭代际关系模式正在受到冲击，以前传统的“家庭养老”模式需要更新，这将会增加老年人对养老社区的需求。(3)养老机构供给不足，养老供需关系失衡严重随着“四二一”家庭结构的出现以及社会机构所提供的老年医疗和护理费用的逐年攀升，子女在赡养父母方面的时间以及经济压力越来越大，传统的“居家养老”已经不能很好的满足老年人对生活质量，尤其对是精神生活质量的要求。这大大增加了老年人对养老社区等较高质量养老机构的需求。但目前的现实情况是：养老机构数量严重不足，护理床位以及专业的护理人才不足，现有27、的护理人才也存在质量上整体素质偏低，高学历的专业人才严重匮乏，难以提高服务质量。可见，传统的养老机构也无法很好地承担起解决我国养老问题的重任。(4)目前我国保险资金运用存在诸多问题，发展养老社区可以改善保险资金运用问题目前我国寿险公司和养老社区之问的现状是：养老社区发展前景广阔，但其所需要的资金缺口严重，得不到有效的投入：寿险公司方面却面临着大量寿险资金无法得到有效运用，投资结构单一、收益率较低以及风险较大、资产负债特征严重不匹配等诸多问题。面对寿险资金长期负债的相关特征以及我国资本投资市场不健全、投资渠道比较有限的现实情况，将寿险资金应用于一些有长期规划、具有社会和经济效益的项目是一个非常很28、好地选择。例如，寿险公司可以利用自身丰富的风险管理经验投资养老市场，这不仅拓展了寿险产业链，同时也为改善我国目前养老产业所面临的窘境、缓解国家和社会的养老压力有非常大的帮助。(5)新保险法等法规为寿险公司投资于养老社区提供了法律保障新保险法提出了明文规定：保险公司的保费等资金可以用于投资不动产，这为拓宽保险资金的运用渠道提供了保障。同时，保险资金投资不动产细则进一步明确规定“保险资金不可用于投资居民住宅，不可用于房地产-丌发，不可用于直接投资商业房地产项目；只可以用于投资经适房等保障性住房以及养老物业。上述相关政策为寿险公司将资金投入养老社区提供了法律基础。(6)目前已有多家保险公司进军国内养29、老社区行业，但盈利模式不清晰养老社区是随着当今社会老龄化不断发展而出现的新兴事物，在f j 期丌发、规划设计以及经营管理等方厦都存在不足，急需探索相关经验。养老社区目前依然缺乏清晰的盈利模式。对待这个问题，政策扶持是必须的，同时也需要保险公司等相关企业在严控风险的条件下进行有益的探索。通过上述背景分析，使得研究我国保险公司投资养老社区模式与策略非常有必要。1 1 2 研究意义保险公司投资养老社区在我国还是一个比较新的领域，相应的理论研究文献比较少，而政策环境和实践探索的需要又要求这方面的理论研究有所进展和突破。据此本文通过对基于养老社区的新型商业寿险产品和商业模式案例的研究，以及国外相关经验的30、借鉴分析，希望能为保险公司积极参与投资建设和运营养老社区提供有用的建议和参考。为保险公司丌拓新的投资渠道献计献策，也为缓解目前我国所面临的养老问题提供新的解决方案。1 2 国内外研究综述目前我国一些学者对养老社区的研究主要集中于中国老龄化研究、养老社区需求研究、我国养老社区现状调查研究、养老社区的意义、现状、存在的问题，以及发展对策等方面。这些研究中还存在诸多不足，如养老社区理论滞后于实践发展、缺乏案例研究、养老社区服务体系构建研究不够等。笔者结合关于保资金运用、养老社区运营模式的一些文献，通过文献梳理，就此对养老社区研究整理出一个概貌。1 2 1 国内研究现状人口老龄化和养老供需严重失衡是研31、究保险资金投资养老社区的社会背景。宋国宏(2 0 1 0)认为，2 1 世纪的中国是一个不可逆转的老龄社会，将对经济社会发展的各个方面带来深远影响。然而，我国养老供给存在严重不足，尤其是资金严重缺乏。因此，发展新型的养老模式来缓解人口老龄化问题带来的养老压力成为十分紧迫的问题。王海燕、赵立新(2 0 0 9)等人论证了中国传统养老方式家庭养老F 在逐步弱化：随着家庭养老和机构养老无法解决我国养老需求缺口问题同益显现，作为一种较为新颖的养老模式，养老社区逐渐受到较大的关注。张晓华(2 0 1 0)认为：对于解决目前我国存在的养老供需失衡以及老年人口的健康养老等相关问题，养老社区的建设将起到非常好32、的作用。牛建宏(2 0 11)认为：“老年公寓”无法从银行获得融资，只能通过民间渠道筹集相关资金，其贷款利率最高可以达到1 2；老年公寓基础设施不完善，服务单调，质量较低。胡晓平(2 0 1 0)也通过相关研究指出：资会短缺是我国的社区养老模式所面临的严峻考验，政府的资金支持最多可以3 0，但是在发达国家，政府投资一般可以占到5 0 甚至更高。刘立峰(2 0 1 2)在其研究中指出：面前国内的养老社区仍处于初级阶段。从目自仃已经建成的养老社区来看，成功的经验很少，问题普遍存在。例如：政府相关支持不足，政策模糊；养老社区的功能不完善，难以满足对老年人生命的全程关怀等。周燕珉、林婧怡(2 0 1 33、2)指出目前养老社区在规划设计时存在诸多问题：缺乏专门的养老社区规划建设标准、对养老社区规划设计感到无从入手、简单照3搬国外模式，缺少深刻理解等。康宇(2 0 1 2)认为在社区养老发展的道路上要“以人为本”，将老年人看作是“正常人”而非弱势群体，具体做到：社区养老服务应走社会化、产业化、专业化的道路；社区养老服务必须发挥政府的作用；举办社区养老院等社会机构，丌办老年家政中心；建立社区老年医疗保健机构；设立老年婚介所。洪韬(2 0 1 1)基于对美国养老社区的研究下提出：在养老社区的运作中，引入市场化的运作模式，力求提高资源的配置效率和利用效益，通过商业化的模式，引入优质的养老服务资源，从而提34、高养老社区的服务质量，满足老年人的养老需求。张冬冬(2 0 1 3)通过对养老社区发展模式的探析提出了几种创新型养老模式：冬去春来、候鸟式养老模式；最美不过夕阳红、活跃型养老模式；养老随心而动、异地型养老模式；采菊东篱下、农家式养老模式。1 2 2 国外研究现状W i l l i a mW a r r e nB a r t l e y(2 0 1 2)研究了美国社区养老模式，并指出了其存在的巨大优势：一是全托制的“退休之家，设施完备，服务周到。二是只托制的“托老中心”，白天在中心活动，晚上回家休息。三是组织“互助养老”。让老年人结伴认对、互助养老。在通过对保险资金投资应用与不动产的问题进行相关35、研究后，G o o d f r i e n d(2 0 0 9)等人指出：在构建投资组合以及优化的过程中，保险公司除了要考虑收益以及风险之外，还需要考量其他很多因素，例如公司自身的商业战略、公司的财务收支状况，资产和负债的匹配关系、寿险责任准备金久期及其度量等。R e d 和M u e l l e r(2 0 1 0)的研究表明：在保险公司的组合投资中，当公司面临的投资j x L 险越大时，投资回报率可能也会更高，但与此同时，监管成本和信用成本也会上升。因此，企业在确定投资组合时，追求投资收益的同时，要考虑投资风险的大小，以协调好投资收益与监管、信用成本间的关系。1 3 结构内容文章总共分为以36、下五个部分：第一部分是整个文章的引言部分。主要介绍本篇文章的选题的目的及相关背景、文章涉及到的文献，并论述本文的特色和创新以及论文的整体结构等。4第二部分是保险公司发展养老社区概述。主要介绍了养老社区的基本概念、保险公司的投资背景、意义以及相关优势。第三部分是国内保险公司投资养老社区的具体案例。根据目前保险公司投资模式的不同，详细介绍了泰康人寿、中国平安以及中国人寿的投资模式与商业模式，并对三种模式做出评价分析，同时也涉及了其他保险公司运营养老社区的现状。最后从运营模式、保险挂钩养老社区的商业模式、保险公司进军养老社区的特点对案例做出总结。第四部分是国际保险公司运营养老社区运营的经验。通过对国37、际成功经验的总结与分析，阐述对我国的借鉴意义。第五部分是保险公司投资养老社区所面临的问题与对策。首先分析了保险公司投资养老社区面临的主要问题，其次针对具体问题给出了相关对策。1 4 研究方法本项研究采用的方法主要包括资料采集、定性进行深入访谈、案例分析、比较与归纳相结合的分析方法等。收集相关资料。收集并整理国外的养老机构相关资料，分析我国国内养老机构的特点，调查具有典型性质的保险机构的经营情况以及投资模式。通过这些分析达到以下目的：第一，了解相关知识，学习养老社区的运作以及盈利模式，了解保险公司的发展规划以及投资策略；第二，通过了解保险公司内部项目的研究结果，总结经验；第三，了解国内外养老社区38、的发展情况，发展前景以及所遇到的困难。调查访谈。通过访问泰康人寿战略发展部相关管理人员以及国内养老机构管理人员，深入了解发展模式及构想，了解养老机构运作规律，了解养老市场真正需求。案例分析。对国内保险公司发展养老社区的投资模式、运营管理、品牌结构等进行了具体的案例分析。案例研究的数据来源有文件、访谈、保险公司数据披露。通过案例分析，使在进行理论分析时有了充分的案例辅证，使阐述更具说服力。比较与归纳相结合的分析方法。通过分析保险公司投资养老社区的不同模式，比较其不同之处和各自的优势、劣势，为保险企业投资养老社区提供策略上的支持。1 5 本文创新点本文的创新之处体现在以下两个方面：(1)内容具有探39、索性。对各家保险公司投资情况进行了详细了解与调查，系统分析了我国保险公司投资养老社区的案例，并对现有的投资情况与投资模式做出概括分析。(2)本文的研究过程中搜集了大量的统计数据，在进行理论分析的同时借助充分的案例辅证，使阐述更具说服力。62 保险公司发展养老社区概述2 1养老社区概念介绍一般意义上的社区是指以地域为基础的生活共同体。按照这种理解，养老社区可以表述为：在一定地域范围内建立起来的以“养老养生”为目的的一般社区居民(主要包括老年人和服务者)的社会生活共同体。它具有独特的地域范围、相关利益和归属感以及朋友关系网等相关要素，是一种和普通意义上的家庭、单位和村镇以及街道等不同的生活方式。相40、对于时下比较热门的养老地产，两者之间联系紧密：就整体来说，养老地产包含在养老社区之中，生活在固定养老地产中的居民就可以形成一个养老社区。也就是说，单独的养老地产就不可以称为养老社区。在比较大的养老社区中，同时拥有老年住宅和普通住宅，分别为老年人养老和老年人的子女居住提供服务。例如中国平安位于浙江省桐乡市的“平安养生养老综合服务社区”，就是一个以养老为中心兼顾普通住宅需要的全龄化社区。相比之下，养老地产就可以是单独的建筑，例如力科集团在北京市兴建的“力科幸福汇”，由于地产的入住率比较低，常住居民没有到达一定的规模，因此这不符合对养老社区的标准定义，也就称不上是养老社区。在美国，养老产业非常先进。41、他们的养老社区所扮演的角色是综合服务提供商。按照服务进行划分，可以将养老社区分为记忆护理：专业护理和独立生活、协助生活以及活力社区等不同类型。与此同时，根据老年人的不同需求，养老社区还丌发出了一些个性化特殊服务。养老社区的差异化竞争，目前已经演变成为这些在基础服务以外的附加服务的竞争。服务类型一一一图2 1按服务类型不同所进行的养老社区分类米源：作者根据有关资料整理制作。欧新煜。赵希男保险公-d 投资养老社区的策略选择 J 保险研究，2 0 0 3 j(1)：1 1 9 1 2 72 2 保险公司投资养老社区的背景2 2 1 人口老龄化加速根据国家统计局数据，我国6 0 岁及以上人口在2 0 42、1 2 年已经达到1 9 4 亿，占总人口数的比例为1 4 3；其中6 5 岁及以上人口数位1 2 7 亿，占总人口数的比例为9 4。同一时期美国和欧洲的老龄人口分别为0 4 亿人和1 1 9 亿人，显然，我国的老龄人口数量目前已经超过欧洲，是美国老龄人口数的3 倍。1&0 0 1 4 嗽1 2 0 0 2 02 0 0 S2 0 1 02 0 1 S一6 s 比例图2 2 中国老龄化趋势图来源：作者根据国家统计局数据绘制04中整欧洲夔匿图2 3中国老龄人口数与国外对比图来源：作者根据国家统汁局数据绘制由上述图可以看出，我国的老龄人口数目庞大并且呈逐年增加的态势。同时，由于我国实行“计划生育基43、本国策，形成了“4+2+1 的家庭结构(一对夫妻、数据来源：h t t p：d a t a s t a t s g o v c n w o r k s p a c e i n d e x?m 2 h g n d8，_，一，一，一p，H一，一，-，一谛舻，一r，一pp，r一一带静一一一一一”扩涨嗽慨慨嗽嘲O86420置：|，o四个老人、一个孩子)。这就使得我国面临着严峻的养老负担，但同时这也是一个巨大的商机，产生了对养老产业的巨大需求。根据国家“老龄委”的调查结果，愿意到养老机构养老的老人占受访人数的1 6 7，并且年龄越小，这种比例越大，这充分表明我国居民的养老观念F 在改变，对养老的需求也越44、来越大，养老产业的发展日i 景广阔。2 2 2中国养老产业有很大投资空间我国各类养老机构在2 0 1 2 年年底已经达到4 万家，可以提供床位约为3 9 0万张。尽管如此，我国养老机构提供的每千名老人所占床位数为2 0 5 张，而在发达国家，这个数字为6 0 张。为改变我国的落后地位，民政部计划在2 0 1 5 年的年底，力争将这个数字刷新至2 4 张。“具体来说，我国6 0 岁及以上老人在2 0 1 5年将会增至2 1 5 亿人，要实现民政部的相关要求就需要床位5 1 6 力张，也就是需要增加1 2 6 力张。根据地域的不同，东中西部一张床位的建设投入分别为3 0-5 0力元、2 0 3 545、 万元以及8 2 0 万元。取平均值2 0 万元进行计算，总投入资金为2 5 2 0亿元，也就是说一年需要投入大约1 3 0 0 亿元。如果再将养老机构的相关延伸领域纳入考虑范围，例如护理人员和配套设施以及老年人的消费等，2 0 1 2 年我国整个养老市场至少将达到2 5 力亿元的规模。根据中国社会科学院公布的研究数据，中国养老市场规模到2 0 3 0 年将会达到1 3万亿元。1 1 每千皂老人|束晓数中因民政部统计数据：h t t p：嗍m c a g o v c n a r t i c l e z w g k t j s j 发达国家_如_删姗一敞加o图2 4 每千名老人床位数对比图来源：46、作者根据民政部统计数据绘制同时，由于经济的持续发展，高端养老在我国需求强劲。根据 2 0 1 2 年中国财富报告：洞悉客户需求致力科学发展的数据，我国私人可用于投资的资产总量在2 0 1 2 年超过了7 3 力亿元，相对于2 0 1 1 年增长了1 4。截至2 0 1 2 年底，预计高净值家庭(可投资资产在6 0 0 万元人民币以上)数量将达到1 7 4 力户，较2 0 1 1 年增长1 7，且未来五年将以每年1 5 9 的速度递增，到2 0 1 5 年，这个数字将达到4 4 0 万个：而同期美国、R 本富裕家庭数量年均增速只有2 r 和1 7。中国即将成为仅次于美国、只本的全球富裕家庭数量第47、三多的国家。富裕群体在考虑养老安排时，观念丌放，更能接受在环境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构中养老。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。2 2 3 保险资金当前投资收益率低一直以来，中国保险公司投资渠道主要集中在银行存款、债券和股票。到2 0 11 年底，保险资金可使用余额为5 5 1 9 2 亿，银行存款为1 7 6 9 2 亿，各类债券2 5 9 1 6 亿，证券投资基金2 9 0 9 亿元。我国保险资金投资的主要工具是银行存款和债券，占投资组合的8 0 左右，投资结构与发达国家相比略显单一。!王搏投资基金图2 52 0 11 年保险资金运用渠道水源：作者根据国家统48、计局数据绘制。余额*银行存藏藩颁金融偾券一查业经券一汪券投资基金o2 0 1 2 年中困财富报告：h t t p：I w w w 3 6 0 d o c c o m c o n t e n t 1 3 0 7 2 5 0 9 1 2 9 9 3 8 7 7 3 0 2 3 4 8 2 3 0 s h t m l中困统汁局困家数据：h t t p：d a t a s t a t s g o v c n w 0 1 k s p a c e i f l d e x?i i l=h g n d1 0由于我国的保险资会运用过度地集中于银行存款、债券投资等收益率较低的渠道，近些年又赶上股市的低点，投资收益49、率一直处于较低的状念。2 0 1 2 年，保险行业实现投资收益2 0 8 5 f L 元，投资收益率3 3 9，为近年来的低点。由于股市波幅较大，债市乏善可陈，近7 力亿保险资金需要寻找更为稳定的投资方向。1 4 0 01 2 1 71 2 0 010 0 0更8 0 06 0 04 o o2 0 0O 0 092 0 0 02 0 0 22 0 0 42 0 0 62 0 0 82 0 1 02 0 1 22 0 1 4图2 62 0 0 1 2 0 1 2 年保险资金投资收益率来源：作者根据国家统计局数据绘制2 2 4 监管政策的放开2 0 1 0 年9 月，保监会出台保险资金运用管理暂行50、办法和保险资金投资不动产暂行办法，强化对保险金的监管。2 0 1 2 年7 月，保监会发布关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知，对保险金投资养老地产进行细化规定。2 0 1 3 年9 月底，保监会向保险以及险资管理公司下发了关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知(征求意见稿)，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制。表2 1 保险资金投资不动产的政策不断松绑政策范围政策内容资金来源自用性不动产以及相关股权投资：资本金以及相关积金、未分配利润。其他不动产：自有以及责任准备金，其它资金投资范围不动产企业以及养老企业股权。基础设施类不动产、非基础设51、施类不动产及不动产相关金融产品。投资方式允许保险公司直接投资企业股权和不动产；支持保险公司借助投资管理机构进行问接投资，实现股权和不动产投资目标。来源：作者根据公开资料整理I l j 成2 3 保险公司投资养老社区的意义2 3 1保险资金与养老社区能够有效契合保险资金投资注重安全性及稳定性，其投资收益应能平滑地按周期波动。保险机构应当选择具有稳定投资收益的渠道才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。养老产业具有需求性、与资本市场关联度较低、收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业可有效提高保险机构资产负债匹配水平。投资养老社区的回收期长，与保险公司可运用的中长期资金具有良好的匹配性52、。养老社区初期建设和中期运营的投资规模很大，投资回收期可长达1 0 1 5 年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域，而保险公司目前拥有6 8 5 万亿元的可用资金，其中约有8 0 是寿险资会，寿险资金中约一半是2 0 年以上的长期资金，四分之一是5-2 0 年的中期资金，与养老社区的投资回收周期十分匹配。2 3 2 发展养老产业能与公司保险主业互动发展保险公司发展养老社区具有天然优势。首先，保险公司的主要业务是人寿保险，最明显的特征就是长期性。这就意味着客户和保险公司之间的交往过程是持续性的不间断的，这恰恰符合养老社区的要求。其次，保险公司的相关产品主要是长期护理保险以53、及医疗和养老保险等，这些产品的需求者正是老年人。保险公司将保险金投入到养老社区项目，在吸引众多受众的同时也会产生巨大的经济效益。相比其他企业而言，保险公司可以充分利用自己的这些优势，增加养老社区的附加值，提升养老社区的整体服务层次与水平。养老产业和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进一步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关的产业链，为客户提供医疗服务、健康管理、会融理财等高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另一方面保险公司庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机54、构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打丌局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。3国内保险公司投资养老社区案例研究养老社区在我国已经取得了相当发展。根据相关统计，目前我国共有七家保险公司投资养老社区，总投资额在1 0 0 0 亿人民币左右。单从投入资金的资规模来分析，中国平安保险投入的资金最多，投入资会已经达至U 2 7 0 亿人民币。合众人寿紧追其后，投资额大约在2 0 0 亿人民币。中国人寿和泰康人寿的投资额分别为1 0 0 亿$n 9 0 亿人民币。新华保险以及中国太平的投55、资较少，大约在2 0 亿人民币；而中国人保目前仅有投资计划，还没有实际的养老社区建成。表3 1投资养老社区的保险公司汇总米源：作者根_ 据公开资料整理而成1 43 1国内保险公司投资养老社区案例分析3 1 1泰康人寿北京昌平泰康之家养老社区2 0 0 9 年旗下养老社区投资与运营机构泰康之家投资有限公司成立。2 0 1 0年6 月“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿斥资4 0 亿元购置北京昌平2 0 0 0 亩地，规划总建筑面积达3 0 力平方米的高级养老社区，项目于2 0 1 2年6 月动工，一期投入约4 0 亿元。(1)功能板块根据不同老人的自理能力，泰康之家养老社区为老人提56、供不同贴心的服务。全方位需求满足特色服务生j i j 勰多种住宅、美食定制、管家式服务医疗护理健康咨询、康复护理、2 4 4 啦滔跑通道文化娱乐乐团、书画圈、红酒侯乐部运动憾闲健身、理疗中心f 自我提升老年大学自治管理社区居民委员会lZi会r 芷l l社会交往图3 1泰康之家养老社区功能板块|)I 乏源：尜康人寿官方|叫站宣传资料(2)运营管理社区管理将由泰康之家成立管理公司进行管理采用押金+月服务费收费模式。服务费用包括租金、能源费、居家服务费、会所活动与服务、餐饮费、护理费、特约服务费。(3)操作模式该模式的主要内容是投资商、运营商为一个主体。“泰康之家”专业从事养老社区建设与投资运营。采57、用这种方式可控性较好，但也存在保险公司经营、管理经验不足的缺陷。(4)商业模式“直接入住+保险产品挂钩”形式，入住的门槛在2 0 0 3 0 0 力元，或是购买保险获入住资格，投保收益直接用于支付每月房租和居家费用。2 0 1 2 年4 月，泰康人寿发布名为“幸福有约终身养老计划 的养老社区产品。根据产品内容，购买了泰康人寿的相关养老产品，顾客以后就有资格入住泰康人寿的养老社区。这个产品保费高达2 0 0 力元，若按十年期交，每年缴纳余额为2 0万元。客户达到条款规定的年龄后，就可以按月领取保险金，用于在社区内的同常消费等。该产品将实体养老与虚拟金融产品进行结合，将养老消费与个人理财进行结合，58、将传统养老与先进的养老社区进行结合。这为顾客提供了养老生活、养老财务的较好的解决方案。同时，在保险的产品功能、资金运用以及产业链条等方面也是一种全新的积极的探索。保险产品责任与功能根据合约条款，“乐享新生活”的投保人和被保险人要求为同一个人。由责任一以及责任二两部分组成，其中责任一是必选项目，责任二是可选项目。客户也可以同时选择拥有这两个责任项目。责任一和责任二的相同点是都向被保险人提供工作中的身故保障以及退休后的基本生存金提取。两种责任的不同之处在于：责任一规定客户到达年龄后按月领取生存金，而且是终身制；责任二规定客户到达年龄后需一次性领取全部的生存金。作为必需选项，责任一主要是为了和养老社59、区进行挂钩。责任一为客户提供终生按月领取的养老金，这是与生命等长的现金流，完全可以用来支付客户年老后在养老社区生活中的丌销。与此同时，“乐享新生活”在基础责任的基础上额外配置了很多重要的附加功能：一、分红功能。保单每年都会产生利润分红，并且存放在专门的红利账户。倘若客户没有领取已得的红利，则会以复利的形式按年产生并且累积利息。二、生存金生息。生存金会存放在每张保单的生存金账户，并且会以复利的形式按月累计利息。三、保单贷款功能。每张保单的最大贷款额度为账户总现会价值的八成，同时，最长的借款期限为6 个月。综上所述，“乐享新生活”养老保险拥有以下几个鲜明的亮点和创新点：一、基础责任和可选责任可以进60、行自由组合搭配。既能满足客户全面理财要求也兼具灵活性。举例来说，倘若客户在选择基础责任的同时也选择了责任二，那么就可1 6以在入住养老社区的同时一次性领到大额的生存金。这部分生存金属于客户的自由财产，可以进行随意支配。二、根据责任一的条款，保险公司将为被保险人按月终身发放生存金。被保险人可以活到老一直取到老，大大降低了长寿带来的各种风险。同时，“乐享新生活”承诺月度生存金将足额发放到被保险人8 5 周岁。也就是说，倘若被保险人于8 5 周岁前去世，则其受益人可以领取剩余的8 5 周岁自l 的月度生存金。三、“乐享新生活”具有终生分红功能。被保险人无需自己投资，可以安逸的通过保险公司的相关资产运61、作，获取丰厚的红利回报。保险产品和养老社区的对接在购买了“乐享新生活”养老产品后，倘若客户退休后需要入住泰康人寿的养老社区，那么在入住前就要向泰康人寿提交正式的书面入住申请。在申请通过后，客户和公司将正式签署“入住养老社区确认函”。人房对接方式、相关客户权利以及行使条件等相关信息都将会在确认函中加以详细表述。倘若没有入住养老社区，对客户的其他保险利益不会产生任何影响。通过对市场进行调研和相关分析，泰康人寿发现由于受经济能力、地域特征、生活习惯以及性情脾气等多方面原因的影响，不同人群对养老的需求以及规划也各不相同。为了能更好的适应不同客户的需求，在对接方式上，“幸福有约”终。身养老计划制定了两种62、计划，即定制计划以及自选计划。这两种计划的基础都是客户所购买的“乐享新生活”养老产品。两者的主要不同点是对保险金的支配方式不同。根据“定制计划”的条款，被保险人将无法自由支配由“责任一”所产生的全部生存保险资金。这些资金将会全部纳入到养老社区的费用之中，同时这些费用具有“兜底功能”。这也就是说当账户中生存会的余额小于养老社区的要求费用时，被保险人也不用进行补交。另一方面，在“自选计划”中，被保险人可以自由支配由“责任一”保险产品产生的全部生存保险金。当然这也可用于也可缴纳养老社区的基本生活费用。但是对于这种情况，倘若发生养老社区费用不足的情况，被保险人需要自行补足。上述两种计划各有自身的优缺点63、。选择“定制计划9 99 就提前2 0 年对以后的养老生活的基本费用进行了保障。这样做可以非常有效的应对由于通货膨胀所带来的货币贬值，保障性比较大。但缺点也是非常明显的，即无法对自己以后养老1 7资会进行自由支配，同时这也没法进行资会的其他投资，浪费了很多机会。对于很多保守、面对风险准备不足的客户来说，“定制计划”是一个很好的选择。同时，经济宽裕且不善于理财的客户也可以选择。而对于“自选计划”，被保险人能对以后的养老资金进行自由支配，但养老金没有保底保障。养老社区各项服务的价格是随着市场行情实时波动的，同时由于通货膨胀等各种因素的影响，被保险人可能会经常面对养老资金不足需要补交相关费用的风险。64、对于喜爱进行风险投资的客户来说，“自选计划 具有主动权，更为适合。对于“定制计划 和“自选计划”，对接方案都为客户提供了相关权利和行使条件以及各种优惠条件等各项措施。具体来说主要有以下内容：一、在被保险人提交正式申请并且通过审核的条件下，保证被保险人在1 8 个月内F 式入住养老社区。二、被保险人以及其配偶的父母等人在其本人的入住申请通过审核起的一年半时间内，可以获得相对的优先入住养老社区的权利。当然，相关费用需要自行支付。在这种情况下，客户在自身养老被满足的同时，也能照顾父母，更加人性化。三、对于被保险人夫妻两人同时入住养老社区并且住在同一房问的情况，保险公司将会给予相关优惠，以此满足客户及65、其配偶一起养老、共享幸福晚年的要求。优势与不足“幸福有约”养老计划的设计具有较强的科学性。是在对养老市场进行了各种详细的调研之后设计出来的，产品具有很强的针对性，同时也具有很强的灵活性和覆盖性。在以人为本方面也做的很好：在为客户提供一整套养老解决方案的同时又为客户流出了自由操作的余地。这种保险产品与养老社区对接的商业养老模式，所针对的主要是远期养老客户，也就是中青年客户。这些客户目前的购买力强劲，提前为以后储备养老会是一个非常好的明智选择。同时，提前购买会享受优惠，节省资金成本。必须认识到，这种模式也有很大的缺点，即不适合立即养老客户。这些客户大多数已经退休，面临养老问题。由于年龄较大，存在的66、生命风险也大大增加，保费将会很高，大大增加了客户的经济负担。根据当前国情，我国的养老社区还处于起步阶段，绝大多数潜在客户还没有到达入住年龄。即期养老是一个很大的市场，保险企业应当在这方面多加努力，积极丌发市场。3 1 2 中国平安桐乡养生养老综合服务社区2 0 1 2 年9 月2 3 同，由中国平安保险(集团)子公司深圳平安不动产有限公司投资的“平安养生养老综合服务社区”项目在桐乡正式启动。根据投资计划，项目包含“高桥”和“乌镇”两个区域，总投资1 7 0 亿，总建筑面积在1 5 0 万平方米左右。项目完工后，服务将辐射沪杭苏等城市，满足华东地区的养老需求。(1)功能板块养生养老休闲度假品牌旗67、下共分三大产品类型：租赁型养老公寓、销售型亲情社区、销售型度假休闲产品。项目通过功能设冒和完善的社区服务，特别是以养老服务为核心，提供包括娱乐以及健康在内的八大健康管家服务模块。(2)品牌结构分析及核心特质平安不动产养生养老休闲项目的目标客户以中高收入富裕人群为主，其产品定位是以养生为核心，以养老公寓、亲情社区、休闲度假为依托的创新生活方式产品。其核心特征是高端化、生态化、多元化、人文化。f平安不动产养生养老休闲度假项目；目标客户：中高收入富裕人群l 产品定位：以养生为核心，以养老公寓、亲情社区、休闲，、养老公寓产品l出租型为主的公寓类产品；目标客户：活跃长者；产品定位：I 中高端人士养老社区68、j、t。一，i 休闲度假产品出售型为主的低密度住宅类产品目标客户：高端休闲养生人群产品定位：顶级的度假养身庄园图3 2 平安养老项目品牌架构示意图米源：作存根据中困、I，安宣传资科整理制作i f,i _ I&(3)操作模式平安的1 7 0 亿元人民币是自身资产以及融资得来，并不是保险金。同时，该项目由深圳平安不动产有限公司运营，与保险业务无关，不存在政策上的阻力。由此可知，区别于一般养老社区的“只租不售”模式，“桐乡地产”项目在进行“出租 的同时，也可以进行“出售。(4)商业模式由于平安养生养老项目投资资会并不涉及保险资会，所以其盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。其经营模式可69、以采取“租售并举”的形式，即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。(5)优势与创新平安并不是国内“养老社区”的开创者，其发展却异常迅速。究其原因，除了依靠其品牌优势、资金优势以及人彳、经验优势以外，不断的创新才是最为根本的原因。具体到“桐乡”项目，主要有以下两点创新：首先，以人为本的思考问题，从老人的角度去理解养老市场并设计养老产品。“桐乡”项目可以使两代人甚至三代人共同生活在一起，从老人的角度讲，这是最希望见到的场景，自然打开了市场。其次，以子公司深圳平安不动产有限公司进行项目运营，不存在政策问题。提出了养老社区“可租可售的模式，为后续的发展获取了更多的主动权。3 1 3中国人寿廊坊生态健康城70、2 0 1 0 年两会期间，中国人寿董事长杨超表示，中国人寿计划在河北廊坊建设养老地产，总投资约1 0 0 亿元。2 0 1 0 年1 2 月1 7 同，中国人寿、廊坊市国土土地丌发建设投资有限公司，廊坊中冶寰泰生念城投资有限公司三方就合作丌发建设国寿健康城项目正式签约。2 0 11 年1 1 月，国寿在廊坊的“高档养老地产项目生态健康城”J 下式开工，此项目约占用土地4 平方千米，是河北省2 0 11 年的重点建设项目。然而，2 0 1 3 年1 2 月5 同证券同报报道：中国人寿廊坊健康城合作方连年亏损，大股东撤资，项目搁置。公开信息显示，中国人寿廊坊生态健康城在2 0 11 年1 1月已71、经丌工。但据实际调查，中国人寿健康城项目还未丌工，只修建了一条公路，并预埋多处管网。据了解，中国人寿廊坊生态城进展缓慢与廊坊养老地产盈利模式不明朗有很大的关系。要分析项目搁置原因，需对中国人寿廊坊健康城的项目2 0特点与运作模式做出分析。(1)项目定位第一，中国人寿养老养生旗舰店：第二，中国养老养生标准实验区；第三，中国养老服务业总部基地：第四，中国节能环保生活示范园；第五，中国青少年爱国文化基地。区域规划建设为养老养生居住区、医疗产业园区、养老养生产业总部经济区、体育休闲运动区四大功能。(2)操作模式与泰康人寿、中国平安的操作模式不同，中国人寿廊坊健康城采取保险公司与开发商合作模式。国寿(廊72、坊)生态健康城项目由中国人寿投资、由中冶集团与美国泰威集团主导设立的廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司实施定向丌发。最新的企业年度审计报告显示，中冶寰泰2 0 11 年净利润-1 0 1 7 万元，营业收入0 元。2 0 1 2 t V I j J l O 个月，其净利润为-7 5 8 力元，营业收入0 元。中冶寰泰已连续两年亏损。另外，中冶寰泰的另一大股东中国二十二冶集团撤资，中冶寰泰3 0 股权被转让。国寿健康城的合作方连年亏损，大股东撤资是导致项目搁置的一个重要原因。(3)优势与不足中国人寿采用与丌发商合作模式。这样不仅解决了企业技术匮乏以及融资困难的相关问题，同时也有效规避了盲目对房地产进73、行投资所带来的资金风险。对于刚开始涉足养老社区建设的保险企业，这种模式非常适合。特别重要的是，在与房地产运营商和丌发商合作的过程中，保险企业可以非常快的学习到地产行业以及房地产管理等方面的专业知识，对自身的发展具有重大意义。然而这种模式使得项目的可控性差，协调成本高。当丌发商内部运营出现问题时，将会牵连到保险公司项目的丌发，项目本身进展会受到很大影响。倘若在合作分工特别是利益方面双方没有签署明确的合作协议，那么双方在管理以及决策方面就可能出现分歧，影响合作的进一步进行。同时，由于合作方数目有限，一旦出现合作方资金撤股，将直接导致养老社区的丌发运营资金链断裂，造成财务风险及经济损失。中国人寿此次74、的项目进程受到开发商影响而搁置应该引起养老养生项目组2 l的全面关注，并对项目进行反思总结。而且其他保险公司也应该从该项目中吸取经验教训，在进行养老地产项目丌发之前，必须做好市场调研与项目研发工作，确定明确的养老地产模式。3 1 4 多家保险公司积极进军养老社区项目(1)合众人寿2 0 1 0 年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，项目总体建设用地约2 0 0 0 亩，供地在三年内分三期完成，总投资1 2 0 亿。2 0 1 3 年1 0 月2 3 同，合众人寿巨资打造的“合众优年生活养老社区”一期工程完工，该社区占地2 4 5 亩，建筑面积1 8 力平方米，拥有2 0 0 5 套房及75、4 0 0 0 张床位。配套产品“合众优年生活实物养老保障计划”也同步发布。该养老社区项目第一期可提供有服务人员1 3 0 0 多人，按照统计的人数，平均一个服务人员对应照料三个老人。合众人寿的操作模式与泰康人寿类似，在合众人寿下设1 0 0 控股项目公司，由项目公司参与健康谷地块的土地出让。项目由合众长期自持，以委托经营、合作经营为主，出租经营为辅，合众获取物业长期收益。引进国内外知名的养生、运动、休闲娱乐、养老、酒店品牌，进行有效的资源整合，各板块协同作战是项目运营的灵魂。合众人寿与市场上其他公司只针对高端市场不同，“合众优年”养老社区把客户定位于中产阶层，有针对性地解决目前社会上高端养老76、“住不起”，低端养老“住不进 的问题。合众人寿实物养老保障计划最大的突破就是锁定客户在未来养老社区租金方面的投入。在购买相关保险后，客户就可以入住养老社区。并且不管以后租金水平发生如何变化，客户都不用进行添补。(2)新华人寿新华保险公司于2 0 1 2 年2 月发布消息称，其己决定建立“延庆养老项目”公司和“密云养老项目”公司。新华家园尚谷(北京)置业公司作为延庆养老住区前期建设工作的开发主体，其注册资本为1 5 0 0 万元。同时，新华保险还与北京尚尊投资公司合资设立北京新华家园檀州置业公司，作为其密云养老住区前期建设的丌发主体。2 0 1 2 年6 月1 8 同，新华保险的新华家园养老社区77、项目举行了奠基仪式。新华家园共分三种户型，保证金从2 4 0 力元：至1 J 4 0 6 力元不等。新华家园采用“服务费+保证金”的模式。在缴纳一定保证金的同时，客户还需要按月缴纳相关服务费。住满期限后，保证金将原额返回住户，该项目将于2 0 1 5 年J 下式入住。目前，新华保险在养老地产方面正处于发展阶段。新华养老社区创新产品“新华家园”仍在讨论中。在养老社区创新产品的审批进展上，与准备多年的泰康人寿相比，新华的优势并不明显。但“新华家园”也具有自己的特色，那就是将地产和终身寿险结合在一起，而不是年金险。3 2案例总结3 2 1 保险公司投资养老社区的运营模式根据国内养老社区的发展现状，其78、运营模式主要有3 种。(1)全资模式：主要的方法是建立全资子公司，自己负责建设与运营。例如泰康人寿的“泰康之家”平台。这种模式的可控性很强，对于保险公司相关战略的制定以及实施是非常有利的。但这种模式也存在缺点，例如保险公司在房地产丌发方面缺乏经验：投资也将占用大量资会，回收时间长，面临的风险较大。(2)同房地产开发商合作模式：引入丌发商，共同承担。最为典型的是中国人寿旗下的“河北廊坊养老社区项目”。这种模式下，投资方和运营方以及开发商为一个合作整体，有利于分散风险和发挥各自优势。但可控性差，协调成本高。(3)养老产业股权投资基金模式：发起或认购不动产投资基金产品。例如“平安养老产业股权投资基金79、”，由平安集团主导，社保基金和其他投资者共同出资。这可以突破养老地产“只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性，但对具体项目的可控性较弱。表3 2目前国内保险公司投资养老社区模式来源：作者根据公开资料整理I m 成3 2 2 保险挂钩养老社区的商业模式2 0 1 2 年6 月，泰康人寿在国内首推与养老社区挂钩的保险产品：幸福有约终身养老计划”。同年1 1 月，合众人寿也推出了类似产品，将保单与养老社区挂钩。泰康、合众这两家的养老社区模式与产品特色各有不同。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险80、金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。表3 3 泰康之家与合众健康谷对比来源：作者根据公开资料整理而成2 43 2 3 保险公司进军养老社区的特点(1)进程各异2 0 1 2 年1 2 月6 同，新华人寿拿到保监会批复的允许股权和不动产投资的两张牌照，中国人保才向监管层递交上述两项投资牌照申请。与此同时，泰康、合众等率先获得不动产投资牌照的公司已经开卖与养老社区相关的产品。(2)大手笔全国扩张目自订，国内已经有7 家寿险公司进军养老地产行业，投入资金规模超过千亿元。养老地产的分行遍及全国主要81、城市。公司地点泰康人寿。北京昌平、上海崇明、海南三亚合众人寿湖北武汉、辽宁沈阳、广西南宁新华保险：北京延庆、北京密云、湖北武汉、陕西西安中国平安浙江桐乡中国人寿河北廊坊、江苏苏州中国太平上海周浦中国人保上海崇明陈家镇图3 3 险企养老社区分布城市)k 源：作者根据公开资料整理I m 成(3)分布在城市边缘从保险公司投资的养老地产的分布来看，多位于城市边缘地带，如北京的昌平和延庆、河北的廊坊离北京市中心大约6 0 k m，沈阳棋盘山距离沈阳市区4 0 k m，浙江桐乡距上海市中4 ,1 2 0 k m。(4)针对高端需求为主要获得泰康养老社区的入住资格，需要购买“幸福有约”高端养老年金产品，缴费82、起点为2 0 0 万元人民币：合众人寿在武汉的“合众健康社区”首期宣传是针对中端客户，但不排除后期发展也是针对高端客户。(5)以只租不售模式为主从保险资盒的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。不过中国平安另辟蹊径，以深圳平安不动产有限公司旗下的自有资金投资养老社区模式，有效地避免了不能出售的政策障碍。4 国外保险公司发展养老社区的经验借鉴4 1美国保险公司介入养老社区的模式分析4 1 1 投资端以间接投资为主由于美国的房地产产业已经高度细分：土地的丌发任务由土地开发商负责；地块的规划与设计由地块划分提供者进行负责；对于市场的策划以及销售，则主要由中介83、经纪进行负责；对于其中所涉及的灾害风险和信用风险以及产权风险等则由保险公司负责；客户进行抵押贷款而产生的后续问题则由抵押服务商进行负责。就其投资商而言，很多是由R E I T s 等专门的证券化产品来负责。o 因此，美国保险公司投资养老地产的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老I社区开发建设。美国保险机构进军养老地产业主要通过投资房地产信托投资基金(R E I T s)和运营商的方式拥有养老地产。美国养老社区基金模式运作的主体多为上市公司。其主要模式为：在上市前先发起并且建立私募基金，对于管理则由发起人成立专门的监管公司来实施。同时，双方协作进行养老项目的相关问题，例如投资和开发以及84、运营、管理等。在运作初期，分别与健康、医疗等机构合资成立运营公司，打造综合养老服务的集团公司，并最终通过整合进行整体上市。这种模式的可控性较好，适用性较广。B r o o k d a l e 养老社区是典型代表。著名投资公司堡垒投资集团是此养老社区的主要投资者。在开发丌始阶段，公司通过多种渠道成立合资公司，然后控股、收购各种类型的不同养老社区，将自身打造成为综合的养老服务提供商。最终，公司通过对各个养老社区的整合、上市，实现了投资资金的获利退出。4 1 2 产品端以开发与养老社区紧密结合的长期护理险为主美国从2 0 世纪7 0 年代丌展长期护理保险制度，当时美国的老龄化程度与我国现在一致。目前85、，美国长期护理资金的来源有商业保险公司、老年医疗辅助计划M e d i c a r e、低收入家庭医疗辅助计划M e d i c a i d、自付。该制度建设和改革的方向是鼓励私人购买商业保险。联邦政府和州政府会给与税收优惠政策，另外还有。张领伟，李海超保险资会投资于房地产投资信托暴会的国际经验j 风险防范 J 现代财经。2 0 1 0，(7)：1 1 2 1 1 82 6国家基金资助的营销活动，老年医疗辅助计划的合作等。当被保险人进入需要护理的阶段，入住保险公司认可的养老社区，其护理费用将得到保险公司的报销，或者保险公司直接提供护理服务。保险公司虽然不自建养老社区，但是一般与多家养老社区合作86、，为保户提供多地区、多类别的护理和住宅选择。所以，与国内的产品挂钩、自建社区的商业模式不同，美国保险公司大多不进行自建，而是将产品端和投资端分丌。基于其两个市场上的成熟和充分竞争，这种模式也是必然之选。4 1 3 养老社区市场盈利模式美国养老地产的盈利来源主要有五个方面：丌发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。最主要的收入来源是丌发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。此外，丌发商还通过提供各类服务和输出管理获得服务收入和管理收入，通过丌发并经营物业使物业本身价值得到提升。图4 1美国养老地产盈利模式米源：作名根据公开资料整理1 f i 成(1)丌发收入美国养老社区中，有87、一种模式是在养老社区完成丌发后将其直接出卖给客户，通过房地产买卖获取利润。显而易见，这种丌发模式的运作过程较为简便，社区售出后所需精力较少。同时，在资金方面也具有投资小并且回流较快等一系列优点。这种养老社区模式主要以开发来获取盈利。(2)租会收入美国养老社区中，也有长期租赁的方式，每个月使用现金支付房租。在澳大利亚，“住宿债券”也可以进行支付。这种模式会一直拥有比较稳定的现金流，2 7这是其最主要的优点。但是，也面临着投资回流慢以及投资量较大等问题。有护理或者特殊需要的老年人是这种模式下养老社区的主要目标。同时，在大多数情况下，这种盈利模式的养老社区在取得租金的同时也会获得一定的政府补贴。这类88、养老社区的主要代表是一些R E I T s 型养老社区。(3)服务收入美国养老社区中，服务收入是后续收入的主要组成部分。但与此同时，这也占了其绝大多数的运营成本。这旱的“后续服务”主要是针对老人的，例如看护、就餐以及康体等。生活服务约占总服务收入的六成以上，是最重要的收入。(4)管理收入在美国，对于一些没有控股权的相关养老社区，管理收入就是其最为重要的盈利模式。通过对管理的输出，管理公司向被服务的养老社区收缴管理费。对于这种盈利模式，最为突出的优势就是丌始时无需较大的资金投入，存在的风险也就小很多。但也存在很多缺点，最为主要的是后期投入高，总的利润率较小。(5)增值收入由于初期发展拿地价格较低89、，并受到一定的税收优惠，投资养老地产行业会因为后期地产价格上升、养老服务业需求旺盛带来增值收入。随着老龄化的加剧，养老产业后期持续增值收益将不可估量。4 2 美国养老社区运营模式对我国的借鉴意义美国的养老地产不是一种收费模式，而是一个由投资方和承建商以及运营商三者整合的生态体系。相比之下，我国目前处于起步阶段，各家公司对于各自的定位不清晰，彼此之间更没有有效的合作。这就导致了在我国的养老地产实际丌发、运营过程中，专业运营商以及投资人都非常缺乏。要想中国的养老地产行业得到快速健康的发展，一个合理并且有效的养老金融生态体系是必须的前提。美国养老社区运作模式对对我国保险公司发展养老社区有如下借鉴意义90、4 2 1 养老社区运作模式借鉴由于我国的法律政策存在很多不足，保险公司发展养老社区在投资初期多以“项目公司”的模式运行。随着养老社区不断的发展成熟，应转变成为“信托基金”的模式。这种方式较为简便，资金进出较为方便，更具灵活性。通过逐步过2 R渡、不断发展，能够保证养老社区实现价值最大化，最终可以建成集开发、管理与资本运作一体化的全方位养老市场平台。4 2 2 多机构合作方式借鉴与监管机构的积极沟通、协调是保险公司面临的一大挑战。养老产业股权投资基衾模式的报批需要积极争取，项目审核后，保险公司可以组建F 式的养老社区丌发以及管理公司来实行专业运营。应该建设一个合理、有效的养老地产金融生态链。要91、达到这个目的，需要各方角色的分离以及金融系统的健全发展。这种发展可以是现在的机构之间的合作，例如保险公司和房地产公司之间的合作；同时，也可是从同一个机构分化出的许多主体之间的合作，例如房地产公司自身分化出的私募基金或专业运营公司。总之，要实现由保险公司单一化经营向多机构合作发展的转变。4 2 3 我国保险公司发展养老社区的模式蓝图根据上文分析，整合了基金以及管理的“双层架构”更加符合市场的需求。具体到基金，保险公司需要募集各种类型的基金，来适应不同的投资者。保险公司还要加强与机构投资者的合作，以股权基金的方式募集养老社区项目基金，并成立相关的管理公司进行相关的投资决策。具体到管理，根据丌发以及92、运营的不同需求，保险公司可以灵活的选择合适的合作伙伴或者投资者，对于一些专业管理项目如物业管理，可以采取外包形式，让专业的物业公司运营管理，最终实现双赢。5 保险公司所面临的问题与策略选择5 1问题分析5 1 1 营利性养老地产的政策导向模糊众所周知，保险公司进入养老地产行业的目的是为了盈利，这会对“半公益的传统养老模式带来不可避免的影响，这方面的监管还不具体。由于资质的制约，保险公司进行养老社区的丌发存在很大的困难。政府相关政策措施未能细化，险资参与养老社区建设存在诸多障碍。尽管从中央到地方政府都对险企发展养老地产给予了较大的政策肯定，但政策仍停留在原则阶段。5 1 2 养老意识的转变可能需93、要较长时间目前中国老人的社区养老的意识显然没有欧美国家普及，老年人也更愿意和自己的子女呆在一起，养老意识的转变可能需要较长时间。同时，民办的养老院在土地使用、税收等方面享受的待遇与公办养老院差距甚远，推高了养老院的建设成本和维护成本，使得普通居民负担不起。养老社区是否能为中国人所接受，有待接受市场的考验。5 1 3 政策约束加大了投资风险由于保监会不允许保险公司使用“建房卖房的模式，企业只有使用“租赁”的方式经营养老社区，这大大延长了资金回笼的时间，增加了时间以及货币贬值等各种风险。同时，巨大的资金积压，对于保险公司自身的财务也是一个巨大的挑战。5 1 4 面临专业化管理难题在我国，养老社区是94、一种全新的养老方式。自然会面临相关从业人员短缺特别是专业人员奇缺的局面。另一方面，目前我国人口老龄化严重，对于养老护理人爿的需求会越来趔旺盛。人爿奇缺与同益壮大的需求之间的矛盾，是保险公司不得不面临并且解决的巨大困难。5 2 策略选择5 2 1 争取政策支持对于养老社区的发展极为重要国家的政策支持任何行业发展的先决条件。养老地产行业也不例外，需要国3 n家的土地政策的支持、相关会融政策支持以及税收优惠政策等支持。首先，土地支持。国家应尽快制订具体的管理办法，来明确指导、鼓励保险公司对养老地产等进行投资。同时在土地出让和建设以及城市规划等方面各方面都应制订明确的优惠政策。其次，金融支持。加快对“95、以房养老”等相关模式的试验推广速度，为老年顾客入住养老社区提供最大的资金支持。努力研究R E I T s 模式，尽快制定详细的R E I T s 的运作以及配套的税收优惠政策。最后，税收优惠。最为重要的也是最为直接的是要加大针对养老社区及相关服务机构以及从业人员的优惠税收力度。5；2 2 短期关注中高端需求，注重服务创新在我国一些经济发展水平高的城市，高端养老供给不足，高端养老地产的受欢迎程度是非常高的，高端养老需求是需求增长的先导。保险公司可从中高端需求入手，待其盈利模式明朗时再逐步拓展客户人群。而高端养老人群对生活细节的要求更为严格，这就要求保险公司在养老社区的丌发建设过程中要使自己的养老96、社区有更大的吸引力：一是完善配套的基础设施，如医院等是老年人关注的重点：二是专门的老人生活区，使老人们自由的交谈，更方便地沟通感情；三是专业化的服务团队，以老年人为本，提供个性化的服务；四是科技含量高，如在社区设置电子定位跟踪系统，不管老人在哪儿出现意外，都能得到及时救助。5 2 3 积极推进产品创新，与养老社区挂钩保险产品“预销售保险公司无需等到房屋建设成功，所有相关配套设施都齐全时再丌始运营，泰康人寿和合众人寿已经丌始“预销售”仍在建设中的养老社区，以解决回报周期过长的风险。为了减少投资风险，还可借鉴国国际经验。同本、美国、台湾等地养老地产的经营都以租赁的形式为主。同时，有专业的投资商和运97、营商负责上市以及运营方面的业务，以提供专业的技术支持，同时降低相关成本。5 2 4 增加专业机构设置，提升管理服务水平保险公司可以雇佣专业的管理机构经营管理养老社区，减少社区管理上的风险，使养老社区快速成长成熟，尽快收回投入。同时，保险公司还应当设立一个不动产投资部门，专门负责不动产投资的研究和实践，并加强对不动产投资方面的专业人才的培养和储备。除了要有相应的技术手段、操作流程、管理部门的准备外，还要有优秀的人才储备，培养优秀高水平的专业护理人才。同时，也要制定详细的养老社区服务规范以及各项规章制度，向专业化发展。保险公司应从实际出发，提高管理服务水平，对老年人的起居生活予以高度保障。参考文献98、 1 鞠秋锦，邓卫华浅析中国的居家养老 J 热点透视，2 0 0 4，(1 2)：1 7 2 王海燕发展城市社区养老应对人口老龄化 J 理论学刊，2 0 0 6(3)：6 3 赵立新论社区建设与居家式社区养老 J 人口学刊，2 0 0 6(3)：3 5-3 9 3 龚静怡居家养老一社区养老服务：符合中国国情的城镇养老模式 J 河海大学学报，2 0 0 4，6(4)：7 2-7 4 4 宋苦奇城市老龄社区构建问题三议 J 城市规划汇刊，2 0 0 4(5)：8 1 8 4 5 张晓华我国养老社区软环境建设的内涵和模式 J 中外企业家，2 0 1 0(1 4)6 陈丽珠北京应建立养老社区 J 北京99、观察，2 0 11(2)7 李成玉老年住宅丌发模式分析 J 住宅科技，2 0 0 9(2)8 牛建宏2 0 力亿市场规模呼唤加快政策扶持 J 人民政协报，2 0 1l(9)9 吴玉韶，老年产业发展需求与高素质人爿培养 J 观察与思考，2 0 1 0，(8)：3 6 3 9 1 0 胡晓平社区养老：我国养老服务的新模式，铜陵学院学报，2 0 1 0(3)1 1 李斌，夏青，老龄社区一未来中国城市养老新模式 J 青岛理工大学学报，2 0 0 6，2 7(1)1 2 孙洁促进保险资金带动养老地产规范持久发展 J 劳动保障世界，2 0 1l(8)1 3 谭显英保险公司投资不动产的收益与风险 J 中国保100、险报，2 0 1l(6)1 4 赵婧，浅析保险公司投资养老实体的可行性 J 上海保险，2 0 1 l(2)：2 5-2 7 1 5 曹燕文发展银色产业解决中国养老问题 J 贵州财经学院学，2 0 0 4(4)1 6 8 李亚敏中国保险资金投资资本市场的收益与风险研究 M 知识产权出版社2 0 1 1 1 7 杨福彬，“居家养老”模式升华“六化”战略清除发展障碍 J 银发世界，2 0 0 8，(6)：1 3 1 8 王波，上海养老社会化的问题与对策 J 银发世界，2 0 11，(1 2)：3 3 1 9 张文范，二十一世纪初中国老龄产业发展的指导思想及政策构想 J 中华老龄，2 0 1 1，(1101、 2)：4 1 2 0 黄必富，中国老龄产业发展问题研究 J 商业价值，2 0 0 9，(3)：1 6 1 9 2 1J 曾霞，中国老龄产业发展对策研究 J 新财富，2 0 1 0，(9)：1 9 2 0 2 2 王波，论养老模式与现代服务业的融合 J 中国社区商业，2 0 0 8，(4)：2 3 陈颐，关于养老服务产业化的几个问题 J 老年医学：生物科学，2 0 1 0，(7)：3 4 2 4 北京市2 0 0 8 年老年人口信息和老龄事业发展状况报告2 0 0 9 1 0：5 6-6 3 2 5 C H E NY o u h u a，W UK a i，P l a n n i n go fC102、 o u n t yS e r v i c eS y s t e mf o rO l dP e o p l e，P o p u l a r i o nJ o u r n a l，2 0 0 8 0 1 2 6 S m i t h，J o h n：M a r s h a l l，D o u g l a s，R e t i r e m e n ta n dM i g r a t i o ni nt h eN o r t hC e n t r a lS t a t e s：T w oP l a n n e dR e t i r e m e n tC o u n t i e s，W i s c o n103、 s i nO n i V，M a d i s o n C o t l o fA g r i c u l t u r a la n dL i f eS c i e n c e s：W i s c o n s i nU n i V，3 5 M a d i s o n D e p t o fR u r a lS o c i o l o g y 2 7 S U NX i a o f e i，T h eA p p li c a t i o no fO u rC o u n t r y SI n s u r a n c eF u n d s，J o u r n a lo fS h a a n x iA 104、d m i n is t a t i o nS c h o o la n dS h a a n x iE c o n o m i CM a n a g e m e n tS c h o o l，2 0 0 6 0 2 2 8 M H o s e l i，J L e k a n d e ra n dW W i t k i e w i c z I n t e r n a t i o n a le v i d e n c eo nr e a le s t a t ea sap o r t f o l i od i v e r s i f i e r J J o u r n a lo fR e a l105、E s t a t eR e s e a r c h，2 0 0 4(2)2 9 G o o d f r i e n dS e d a g h，T a t i a n a，M u t u a lF u n dI n v e s t i n g：O n eo ft h eM a i nW a y so fS a v i n gf o rR e t i r e m e n ti nR u s s i a，F i n a n c e A c c o u n t i n g 3 0 W i l l i a mW a r r e nB a r t l e y，M o r g a nS t a n l e106、 yH e a l t h C a r eF a c i l i t i e sR e v i e w M ，P a nB o o k sL T D，2 0 0 8：2 3-2 6 3 1 C h a r l e sT o w n s h e n d，G e o r g e t o w nU n i v e r s i t yL o n g T e r mC a r eF i n a n c i n gP r o j e c t J ，K e n s i n g t o nn u r s i n gh o m e，2 0 0 9，(3)：1 l 1 2 3 4后记在吴占权老师的指导下，在各位师107、兄师姐以及同学们的帮助下，在父母亲人的支持下，本篇论文终于结束，也代表着我的研究生生活即将结束。首先要感谢我的指导老师吴占权老师。F 是在吴老师的悉心指导与帮助下我才能完成本篇论文。同时，老师两年的教导让我学到了很多东西，获益匪浅；老师严谨的科学态度以及不断的丌拓精神将是我一直学习的目标。感谢我的同学于凤霞和何伟荣，我们一起讨论问题、研究问题，一起写论文，对我帮助很大；她们热心的解答我的各种问题，并为本篇论文提供了很大的帮助。感谢相处了两年的舍友，是你们陪伴我研究生生活的点点滴滴，让我的研究生生活充满美好的回忆。也要感谢2 0 1 2 级保险硕士班的同学们。感谢学校以及各位老师。你们传授我知识，教我各种道理，是我成长道路上的重要组成部分，谢谢你们。最后，还要感谢我的家人与男友。F 是他们的支持与理解，才能完成我的研究生学业，完成这篇论文。人生路上，我们继续风雨与共。攻读学位期间取得的科研成果清单署名文章名称发表刊物(出版社)刊发时间刊物级别次序保险产品创新性策略分中国证券期货杂志析一以养老社区为例社2 0 1 3 年9 月国家级1中国证券期货杂志我国保险资金运用浅析2 0 1 3 年9 月国家级2社保险资金投资新方向研河北金融2 0 1 3 年1 0 月省级1究一以养老社区为例3 6