1、杭州杭州IFCIFC项目项目市场定位报告市场定位报告20112011年年5 5月月2020日日CB Richard Ellis|Page 2项目市场定位综述项目市场定位综述核心方向如下：做足容积率，满足建筑限高在满足总建筑面积近11万帄方米的前提下，规划为两栋单体高层建筑，底部为商业和会所，一栋为精品酒店、高端公寓（销售型）、顶层空中私人会所；另一栋为销售型甲级写字楼。高端商业高端商业国际品牌精品酒国际品牌精品酒店店酒店式酒店式公寓公寓私人会所私人会所甲级写甲级写字楼字楼会所会所物业类型物业类型建筑面积建筑面积酒店式公寓约52,200平方米精品酒店约9,000平方米甲级写字楼约34,400平方2、米高端商业约8,400平方米会所约3,000平方米商务中心约1,200平方米(可和会所整合）私人会所约1,800平方米合计约110,000平方米层高4.8米公寓顶层复式层高6.25米标准层公寓酒店层高3.6米层高4.1米商业部分1楼层高5米2、3楼层高4.9米商务中心商务中心CB Richard Ellis|Page 3项目市场定位综述项目市场定位综述建筑立面新、奇、特建筑立面极显与众不同，新、奇、吸引眼球，跳脱于沿江其他项目，尤其沿江第一栋建筑，建议建成具有世界级建筑大师烙印的现代高层公寓，具有强烈的个性化视觉识别符号，代表的是对未来建筑的探索。外立面设计以最大限度的引入江景资源为首要原则，3、建议以玻璃幕墙和少量石材（或少量铝板等材质）为主，体现项目品质；材料铺面以横向为主，尽量不隔断景观面；引入国际知名的精品酒店品牌，冠名公寓部分，并提供酒店服务Branded Residence品牌公寓目前在全球成为高端物业和高端客户追求的目标，在全亚洲目前有28个项目，CBRE操作有26个。将酒店定位为国际知名的精品酒店，区别于一般的五星级酒店品牌，而定位为类似迪拜的Armani Hotel&Resorts、米兰与东京的Bvlgari Hotels&Resorts。目前在上海尚没有真正意义的Branded Residence品牌公寓在售（即将推出的为浦东四季酒店公寓），在杭州也尚未出现，本项目4、有望成为杭州首个。双会所概念，并将会所打造成杭州知名会所定位为双会所概念，其中一个会所仅为高端公寓部分提供服务，并可规划成顶层位置的泳池会所，或某一个概念会所（如SPA出名、以某一餐饮出名等），使此著名的顶级私人会所成为高端客户追崇的会所。CB Richard Ellis|Page 4项目市场定位综述项目市场定位综述公寓部分定位杭州首个精品酒店冠名的Branded Residence，一线江景、国际名品精装全配、双会所。层高应满足4.8米，净高3.1米以上。主力户型为：中低区为100-180帄方米的中小面积，高区两层为400-650帄方米复式。（详见上海“巴卡拉济南路八号”案例分析）。公寓部分5、目标客户定位我们认为本项目的目标客户应是应有国际视野、懂得Branded Residence品牌公寓的价值、需求酒店提供服务、甚至已经在其他国家拥有过品牌公寓的境内外高端买家。中低区中小面积的买家年龄段为30-45岁，部分为富二代。高区及顶层为追求高端生活品味的高端买家，以江浙及上海地区为主。公寓部分价格定位基于上述项目定位，我们希望将项目塑造成杭州首屈一指的，包括为售价方面也带来较大溢价。目前区域内二线滨江项目的精装修售价为2.2-2.4万/帄方米，一线滨江项目售价为3万/帄方米。目前体现在奇特建筑立面带来的溢价达10-15%，Branded Residence品牌公寓带来的溢价可达10-26、0%。因此，本项目的静态售价应可达到3.5-4万/帄方米甚至更高。酒店式公寓部分酒店式公寓部分CB Richard Ellis|Page 6项目市场定位综述项目市场定位综述本项目所在滨江区一线江景区位，拥有与二线滨江项目所不可比拟的景观优势。因此，最为突出的景观优势将区分出一线滨江和二线沿江的价值。滨江区域沿江地区内建设或规划建设多个综合项目，建筑体量在5-80万帄方米（环孙天下），其共同点均为50年办公产权或40年商业产权，规划建造有办公和商业，个别小项目则全部改变使用性质为酒店式公寓（君尚金座）。几乎所有项目内均不包括品牌酒店，仅个别项目提出由物业管理公司所提供的所谓酒店式服务内容（峰公馆7、）。几乎所有沿江项目、办公产权物业均设计为玻璃幕墙，因此使沿江两岸的几乎没有突出的建筑，包括在建筑物的色彩上、建筑形态上。沿江两岸的项目目前最为突出的为蓝色钱江（在售）、海运国际（售罄，立面最特别）、城市之星（快速售罄）；大型品牌开发商大部分在沿江两岸均有开发项目；综上，作为拥有一线滨江优势的综合项目，如何将项目塑造成优势突出、具有前瞻性、跳脱出市场竞争、创造较大溢价这四个目的，成为我司考虑项目市场定位的最主要因素。CB Richard Ellis|Page 7杭州沿江典型住宅案例简析杭州沿江典型住宅案例简析CB Richard Ellis|Page 8杭州高端公寓市场分布杭州高端公寓市场分布8、城市型板块：城市型板块：城北板块城东新城板块文教板块城市核心板块资源型板块：资源型板块：西溪湿地板块钱塘江沿江板块之江板块杭州高档住宅板块基本分布如下：杭州高档住宅板块基本分布如下：各板块内公寓单价基本在各板块内公寓单价基本在2 2-5 5万万元元/左右；左右；城市核心、钱江新城滨江沿江板块城东板块沿江板块西溪板块城北板块之江板块文教板块本案CB Richard Ellis|Page 9滨江 城市之星泛海城市广场绿城 蓝色钱江海运国际润和 信雅达国际君尚金座钱江MOHO柏悦轩汉峰 峰公馆中海 寰宇天下中奥江锦国际潮人汇本案本案银泰 海威国际东河时代知本大厦杭州钱江新城及滨江区板块项目分布杭州钱9、江新城及滨江区板块项目分布未开盘之项目已开盘之项目从上述两个板块项目分布情况来看，供应量较大，共有16个在售和未来项目；绝大部分已上市销售，未上市新增项目的共计4个；钱江新城板块及滨江板块共享钱塘江资源，因此为本项目重点关注板块，进行重点研究分析；钱江新城板块及滨江板块共享钱塘江资源，因此为本项目重点关注板块，进行重点研究分析；CB Richard Ellis|Page 10杭州钱江及滨江新城杭州钱江及滨江新城2万以上月供应情况万以上月供应情况月供应套数（套）月供应面积（平方米）024681012141602004006008001,0001,200每月供应套数每月供应面积105.228 2310、.499 0 20 40 60 80 100 120 总供应量剩余体量（平方米）据统计，自2009年1月至2011年4月共计上市105.228万平方米；目前剩余可售23.5万平方米，如不考虑2009年之前的存量，则自2009年至今共计售出81.729万平方米；CB Richard Ellis|Page 11主要在售样本项目简析主要在售样本项目简析编号编号名称名称总总建面建面（平方米）平方米）酒店式公酒店式公寓寓（平方米）平方米）其他配套其他配套开盘时间开盘时间交付时间交付时间售价售价户型户型总户数总户数产品产品年限年限销售情销售情况况1铂悦轩60,000.0060,000.00/2008年1111、月200912,0004.75米层高75-13540050年8个月内售完2潮人汇30,265.009,096.30写字楼、商业配套2010年1月201020,00044/90/124/14412650年全部售罄3中奥江锦国际38,613.8538,613.85写字楼5层1000平方米，商铺2010年9月201124,00051-6439340年60（2009）79（2010）4金龙钱江MOHO46,837.0046,837.00 商业配套2009年2月201115,00040-7040050年仅剩最后两层5知本大厦103,700.0057,700.00快捷酒店、商业、写字楼2009年9月20112、117,00070-17026850年剩余房源不多6君尚金座46,000.0046,000.00 无2010年11月201230,00060-105120-13054050年46（2009）191（2010）7东和时代36,463.0036,463.00 无2011年5月201322,00045-9039440年未上市8汉峰.峰公馆90,000.00825,840.54 LOFT2010年12月201223,0003.45米层高平层在售50-13049850年147（2009）124（2010）9润和信雅达国际170,812.00写字楼，商铺 2012年未定预计30,000+未定未定未上市1013、银泰海威国际300,000.00300,000.00 公寓，酒店2007年12月200930,900125-2081,00050年基本售罄11滨江城市之星225,000.00225,000.00 无2011年3月201233,600190-2518105070年488（2009）263（2010）12海运国际88,875.0088,875.00复合地产、酒店式公寓2010年10月201235,0001房603房25029950年售完13蓝色钱江300,000.00300,000.00凯宾斯基酒店 2010年6月201237,00052-180340-71040070年147（2009）133（14、2010）14寰宇天下800,000.00370,000.00超五星酒店，写字楼未定未定未定3301,000未上市15泛海城市广场300,000.00未定 写字楼未定未定未定未定未定70年未上市汇总：汇总：2,710,8501,436,08045,021灰色标注的项目为一线江景项目，共计灰色标注的项目为一线江景项目，共计8 8个；个；其中在售有知本大厦、蓝色钱江其中在售有知本大厦、蓝色钱江2 2个项目；个项目；未上市的项目未上市的项目3 3个：润和信雅达国际公寓、寰宇天下及泛海城市广场；个：润和信雅达国际公寓、寰宇天下及泛海城市广场；CB Richard Ellis|Page 12主要样本项目15、户型配比主要样本项目户型配比铂悦轩潮人汇中奥江锦国际金龙钱江MOHO知本大厦君尚金座东和时代汉峰.峰公馆润和信雅达国际银泰海威国际滨江城市之星海运国际蓝色钱江寰宇天下泛海城市广场405060708090100120140160180200250300350400500500+市场空缺面积段市场空缺面积段未上市项目未上市项目已上市项目CB Richard Ellis|Page 13项目名称润和信雅达国际项目地址闻涛路与通江路交汇处总建面积170,812平方米容积率6均价沿江一栋为公寓，售价待定总套数公寓80套左右开盘时间2009.9办公开盘，目前已售罄交房时间未定主力面积公寓主力户型为300平方16、米以上大户型业态分布住宅，写字楼是否装修是，装修标准：未定物业管理费未定备注：该项目与本案同为一线江景项目，因此作为重点参照对象进行研究；据售楼处称，该项目公寓预计于2012年年初上市销售；一线沿江项目简析一线沿江项目简析CB Richard Ellis|Page 14项目名称寰宇天下项目地址东至西兴路，南至规划道路，西至江陵路，北至闻涛路总建面积80万平方米，其中住宅约37万平方米容积率2.5均价未定总套数1,000套开盘时间2011年6、7月交房时间未定主力面积180-240平方米业态分布住宅，五星级酒店是否装修部分精装，装修标准：未定物业管理费2.00元/平方米月备注该项目为一线江景项目17、，与本案存在一定的竞争关系；该项目为世茂集团与中海集团联合开发的大型综合体项目，该项目体量巨大，预计销售周期与本项目销售周期完全重叠；一线沿江项目简析一线沿江项目简析CB Richard Ellis|Page 15项目名称绿城蓝色钱江 尊蓝轩项目地址上城区 望江路之江路口总建面积300,000 平方米容积率3.52均价37,000 元/平方米总套数450 套开盘时间2011年4月26日交房时间2011年11月主力面积酒店式公寓50-60 平方米业态分布住宅，酒店式公寓,酒店是否装修是，装修标准：5,000 元/平方米物业管理费3.80 元/平方米 月备注项目位于钱江新城板块内，与本案隔江对望。18、由于所处板块对于杭州本地人来说，较高于本项目所处板块，因此该项目酒店式公寓售价仅作参考；一线沿江项目简析一线沿江项目简析CB Richard Ellis|Page 16项目名称君尚金座项目地址滨江区 滨盛路与通江路口交界口总建面积46,179 平方米容积率5均价30,000 元/平方米总套数1000 套开盘时间2010年11月20日交房时间2011年12月30日主力面积50-60 平方米业态分布商业，酒店式公寓是否装修是，装修标准：6,000 元/平方米物业管理费4.80 元/平方米 月二线沿江项目简析二线沿江项目简析CB Richard Ellis|Page 17项目名称滨江城市之星 5号楼19、项目地址江干区 城星路与钱江路交界处总建面积300,000 平方米容积率4.6均价33,600 元/平方米总套数154 套开盘时间2011年3月16日交房时间2012年主力面积280-293 平方米业态分布住宅，酒店式公寓是否装修是，装修标准：4,000 元/平方米物业管理费4.60 元/平方米 月二线沿江项目简析二线沿江项目简析CB Richard Ellis|Page 18市场总结市场总结本项目所在滨江区一线江景区位，拥有与二线滨江项目所不可比拟的景观优势。因此，最为突出的景观优势将区分出一线滨江和二线沿江的价值。滨江区域沿江地区内建设或规划建设多个综合项目，建筑体量在5-80万帄方米（环20、孙天下），其共同点均为50年办公产权或40年商业产权，规划建造有办公和商业，个别小项目则全部改变使用性质为酒店式公寓（君尚金座）。几乎所有项目内均不包括品牌酒店，仅个别项目提出由物业管理公司所提供的所谓酒店式服务内容（峰公馆）。几乎所有沿江项目、办公产权物业均设计为玻璃幕墙，因此使沿江两岸的几乎没有突出的建筑，包括在建筑物的色彩上、建筑形态上。沿江两岸的项目目前最为突出的为蓝色钱江（在售）、海运国际（售罄，立面最特别）、城市之星（快速售罄）；大型品牌开发商大部分在沿江两岸均有开发项目CB Richard Ellis|Page 19公寓部分市场定位公寓部分市场定位CB Richard Ellis21、|Page 20规划：2栋楼，总建面约40,000平方米,总套数308套。上海首个全玻璃幕墙外观的品牌住宅。地段：位于新天地核心区，近邻淮海繁华商圈，交通便利配置：1,700美金/平方米，硬装修标准+外墙改造，500美元/平方米家具配置景观：北观淮海公园，南看太平湖景，西享新天地繁华，东眺黄浦江景和陆家嘴现代生活区配套：新天地商业，室内泳池，SPA，餐厅等物业管理服务：作为国内首家奢侈品牌冠名公寓，超五星级酒店的住家享受客户来源：约70%境外人士，其他为上海本地（15%），中国内地（15%）07年前阶段以港台客户为主，追求新天地地段，产品的到位及酒店的服务08年以上海本地客户为主，在淡市中希望22、有个性化的产品，自住和收藏兼顾。09年以来以内地客户为主。典型项目研究巴卡拉 济南路8号重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济南路上海巴卡拉济南路8号号CB Richard Ellis|Page 21户型面积分析户型面积段（平方米）建筑面积（平方米）套数比例Studio83Suite108-1202房1483房295-5102,41564房8108101合计19,970154巴卡拉 济南路八号(东苑）户型配比户型解读户型配比着力于350-400帄方米的主力产品，以体现项目的整体档次同时保证良好的市场接受度250-300帄方米的产品市场去化比较顺畅，与项目主力产品形成差异，减小风险；450-5023、0帄方米的产品作为本项目标杆产品，布置在项目的楼王的位置，树立区域的最高单价和总价产品重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济南路上海巴卡拉济南路8号号CB Richard Ellis|Page 22巴卡拉 济南路8号大堂设计重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济南路上海巴卡拉济南路8号号巴卡拉济南路8号的大堂设计为纯粹的品牌公寓而服务，功能上分为：进门前台接待区域，客户休憩区域，连廊，早餐厅区域及卫生间。与其品牌风格、室内装修风格一致。前台接待客户休憩区域大堂卫生间CB Richard Ellis|Page 23 国际专属客户俱乐部网络会员，全球超过250家；24小时五星级世界水准迎宾服务；224、4小时保安服务；专属Roll-Royce房车服务及代客泊车；专属SPA和健身俱乐部 餐厅预约优先权 按摩，私人教练和SPA服务；会晤及商务中心服务；电脑，传真，移动通讯，影音及专属秘书服务；DVD阅览室；国际国内邮递购物服务；旅游预约服务；个人住房检查服务；24小时门童服务；管家援助服务；房屋清扫整理服务；缝纫浆洗服务；房间服务；个人聚会，商务活动策划举办；儿童看护和陪同服务；私人用品采购服务；信息服务，用品投送；投送报纸服务；宠物照看服务；衣物清洗收送服务；电脑，娱乐，电信设备技术支持；粉刷服务；修理服务；送花服务；搬用服务；关门服务；私人用品储藏服务。重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济25、南路上海巴卡拉济南路8号号服务清单CB Richard Ellis|Page 241.品牌公寓的高端定位具有极强的市场号召力，可以奠定项目的高端定位，结合本项目所处上升途中之地段特点，建议引入品牌公寓可以大幅提升本项目的定位及形象，本项目品牌公寓（或其中楼王单位）之售价应为区域市场中标杆之一2.需塑造配套高档/特色商业气氛，包括高星/特色/有品牌号召力酒店，时尚/高档商业，并结合周边商业地块项目改造，形成非纯住宅之地标性综合型项目形象，以引入品牌及相应客户3.品牌公寓产品全精装修，可考虑配置家具；选用大牌室内设计师从项目建筑设计开始介入室内空间布局及选材，并制作精美样板房4.在室内设计空间及面26、积的设计方向上，标准层设计可采用“放大的小”原则，即为奢侈的私有空间，在分户面积不变的情况下，减少每户单位房间数，增加室内空间感及各功能板块尺度，提升项目品质。同时要提高得房率。典型项目研究巴卡拉 济南路八号对本项目的借鉴意义重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济南路上海巴卡拉济南路8号号CB Richard Ellis|Page 255.景观因素对定价起决定性因素，而非传统意义上的朝向（例如朝南）6.本项目需塑造楼王单位，从而拉高标准层的定位及售价7.本项目需最大限度引入景观，建议采用玻璃幕墙全景观建筑形态，增加室内景观面及通透感，室外楼孙形象现代感；同时公共空间加高大堂高度及面积，配置酒店27、大堂环境，如门童，24小时大堂经理等8.在销售推广过程中，建议采用大众品牌推广结合小众目标群体传播相结合的营销推广方式，塑造苏州，中国之外区域性项目品牌知名度典型项目研究巴卡拉 济南路八号对本项目的借鉴意义重点案例参照重点案例参照-上海巴卡拉济南路上海巴卡拉济南路8号号CB Richard Ellis|Page 26典型项目研究上海四季酒店公寓规划：总高46层的写字楼产权，全玻璃幕墙建筑。其中高区定位为公寓产品，中区是四季酒店，低区是甲A写字楼。公寓共73套单元，四季酒店将为其提供冠名及管理服务。地段：比邻金茂大厦和环球金融中心，地处陆家嘴金融中心的核心位置。配置：公寓产品引入国际一流内装设计28、大师，配备国际一流家电家私。景观：户户观景，饱览黄浦江景色，西看陆家嘴，眺望外滩建筑群，东看新浦东和陆家嘴现代生活区配套：四季酒店的所有会所设施物业管理服务：四季酒店提供冠名及管理服务客户定位：由于是写字楼产权的公寓，根据上海政策，外籍人士购买受到限制，所以产品的客户定位于境内的顶尖富豪阶层重点案例参照重点案例参照-上海四季酒店公寓上海四季酒店公寓CB Richard Ellis|Page 27户型面积段（平方米）建筑面积（平方米）套数比例1房143.9092房212.5-263.52273房322.96-368.56274房（特殊大户型)446.92-559.485531.7684房(复式）29、712.8-737.122合计22,07073户型面积分析上海四季酒店公寓户型配比户型解读3846层为标准户型，一层7户，配比着力于143-368帄方米的主力产品。4749层，设计为10套大面积的特殊户型，其中47层和48层设计了2套大面积复式单元在最高区大面积户型的设计，是专为全球顶尖富豪的需求而设，拉升项目整体形象和提升销售均价。重点案例参照重点案例参照-上海四季酒店公寓上海四季酒店公寓CB Richard Ellis|Page 28重点案例参照重点案例参照-上海四季酒店公寓上海四季酒店公寓上海四季酒店、公寓及写字楼部分的分大堂设计上海四季酒店共分为三个部分：酒店、公寓及写字楼，其大堂在一30、开始的设计阶段，就采用了满足各个功能区的分大堂设计。酒店、公寓、办公楼的客人分别从不同的入口进入，互相不受影响。公寓入口公寓入口办公楼入口办公楼入口酒店入口酒店入口CB Richard Ellis|Page 291.当宏观调控愈来愈常态化，高端公寓产品竞争激烈，上海四季酒店公寓塑造的产品是一个独特吸引力的产品，是一个能够抗市场高风险的产品。品牌公寓是一个合适的利基市场定位。2.与四季酒店联姻，四季酒店提供冠名及管理服务，公寓的业主可以享有四季酒店的会所设施之外，拥有同酒店同级别的服务享受。3.知名大牌内装设计师的引入，大堂及L38-L46 还有特殊户型L47,L48的内装设计均由LV 旗舰店的31、设计师Yabu担当，L49将由3位中国背景的设计师各设计2套方案，共计6套方案供客户灵活选择。大牌设计大师的名字将为项目增强亮点。4.相比其他高端住宅项目，本项目的纯玻璃幕墙将陆家嘴金融中心的美景一览无遗的展现出来，揽入每一户。5.除标准层外的10套大户型单元，是专为顶层富豪提供的产品。特殊户型的设计是提升整体项目，同时拉升项目售价的产品。49层的4套单元，提供内装设计6套方案，客户可以根据自己的喜好来选择设计师；47层、48层又提供两套复式产品，房型设计更加新颖，景观更加宽阔。上海四季酒店公寓对本项目的借鉴意义重点案例参照重点案例参照-上海四季酒店公寓上海四季酒店公寓CB Richard E32、llis|Page 30我们的定位杭州杭州首首个一个一线江景线江景品牌公寓品牌公寓关键词一：品牌住宅标识性强、国际化程度高关键词二：一线江景生态型、出则闹、入则静项目整体定位项目整体定位Branded Riverview Apartment，HangzhouCB Richard Ellis|Page 31项目整体定位项目整体定位品牌住宅的解读Brand Residence(品牌住宅)的理念最早源于欧洲，由世界顶级品牌负责包装、运营、管理其品牌所冠名的住宅（公寓）并提供顶级专业服务Armani Residence(阿玛尼公寓)因Brand Residence以提供个性化生活诉求与全球一体化服务著33、称，吸引各国高端人士青睐随着Brand Residence的发展，其与世界顶级酒店品牌联系紧密，往往由世界顶级酒店品牌提供专业化服务，为住户打造个性化顶级酒店生活体验Bulgaria Hotels&Resorts(宝格丽酒店及其品牌公寓)Four Seasons Hotel&Residence(四季酒店及其品牌公寓)W Hotels&Residences(W酒店及其品牌公寓)Brand Residence主要有如下特点：国际顶级（酒店）品牌运营管理并提供服务顶级硬装配置国际高端服务品牌住宅是目前房地产中最前沿、最高系列的产品CB Richard Ellis|Page 32项目整体定位项目整体定34、位品牌住宅的解读品牌住宅的出现，让项目直接跨入全球性的竞争帄台品牌描述技术客户服务配套作用综述得到国际酒店/住宅管理公司的冠名品脾住宅拥有固定的客户群体兼具投资、自用和收藏的目的精品酒店的代替项目的会所，为客户提供有内涵的服务在项目的前期和建造期内体现了该品牌的内涵国际品牌的设计、装修风格由精品酒店/国际酒店公司提供真正的酒店式服务从品牌上摆脱单纯的“中国制造的”商标；成为全球的同质型产品；在产品的设计、建造的理念和技术上都领先于目前的同类型产品；国际上最先进住宅工艺的融入精品酒店的号召力带来世界顶级的配套服务；超越了区域差别，世界品质配套；提供最高品质的酒店式服务这也是品牌住宅对客户的主要吸35、引点市场好的时候，产品的快速升值；市场低落的时候，带来产品的保值品牌住宅的出现，让产品跳出了同质、同区域竞争的帄台，而进入更高层次的全球以及世界竞争的帄台CB Richard Ellis|Page 33项目整体定位项目整体定位品牌住宅在中国品牌住宅在中国也证明了它是最能吸引国际买家的产品该类产品在目前中国的代表项目为上海之巴卡拉（Baccarat），北京柏悦居（Park Hyatt）；品牌住宅概念对中国相对较新，但是已经被最贵重的买家很好的接受，该类产品市场景气度高时易受目标客户追捧，景气度一般或较低时，表现相对抗跌；从销售价格来看，品牌住宅都高出周边同品质产品价格的20-30%；从客户来源来36、看，品牌住宅的购买客户都为国际化买家比例最高的产品，前期国际买家几乎达到占总买家比例的70%；从未来的竞争来看，杭州目前未有品牌公寓，近邻上海已知的品牌住宅有2个，上海之浦东四季酒店公寓（73套，未开售），巴卡拉济南路八号（共308套，目前剩不足10套）等。项目位置：新天地管理品牌：Baccarat2栋楼总建面：约40,000帄方米总套数：308套销售价格：8-12万元/帄方米上海巴卡拉济南路8号（Baccarat Residence)上海浦东四季酒店公寓（Four Season Residence)项目位置：浦东小陆家嘴CBD区域管理品牌：Four Season总建面：约22,000帄方米总37、套数：73套销售价格：预计20万元/帄方米CB Richard Ellis|Page 34新加坡 Singapore澳門 Macao蘇梅島 Koh Samui阿布扎比 Abu Dhabi雅加達 Jakarta北京 Beijing上海 Shanghai巴厘島 Bali麗江 Lijiang普吉島 Phuket民丹島 Bintan迪拜 Buri Dubai曼谷 BangkokArmani ResidencesBvlgari ResidencesThe Residences at Mandarin OrientalThe Ritz-Carlton ResidencesFour Seasons Resi38、dencesBanyan Tree ResidencesW Residences品牌住宅在亞洲杭州 Hangzhou项目整体定位项目整体定位CB Richard Ellis|Page 35项目整体定位我们的愿景区别于传统的酒店服务式公寓和公寓式办公传统的服务式公寓：物业品质低 项目雷同 建筑密集 地理偏远 缺少开敞空间 缺失景观资源江景品牌公寓：大隐于市出则闹、入则静视野开阔自然江景景观资源停车位充足绿化景观好产品竞争力强转变CB Richard Ellis|Page 36项目目标客户定位项目目标客户定位立足杭州，面向全国范围，引入国内富豪人群具备国际性视野、懂得品牌公寓的人或者在国内一线城市39、境外已经拥有过品牌公寓的人；理解酒店与公寓服务一体化价值的人；可能是买过杭州或其他地区最贵项目的人；需要酒店服务环伺左右，享受这种生活方式的人；能够承受高房价的人，不用贷款也可以承受的人；总体来说，我们认为，本项目的买家应该是CB Richard Ellis|Page 37年龄35-40岁为主，近来有年轻化趋势地源之前国内一线城市品牌公寓的买家以境外人士为主，比例可高达50-70%以上，近来，特别自2008年以来境内人士比例有上升之趋势，本产品的买家应该是以境内人士为主。背景境外人士多为华人企业主，高级/最高级行政层人员；境内人士多为企业主，国内富二代，行业英雄（多具有境外学习/工作经历），40、社会名流。近来，该境内人士群体多具有与金融证券市场紧密结合之特征家庭结构购买中小户型的买家多为1-2人的结构，不会带子女居住，部分为单身人士，懂得享受奢华生活；购买大户型的买家多数人士非仅有单个子女，下单时会考虑单元及子女，配偶及其他直系亲属之产权名分配类问题，部分境外人士会问及例如国内遗产税类问题。行为特点雅皮士，即有自己品味，多数为人处世不张扬。享受酒店的生活方式。支付能力普遍具有极强之付款能力置业目的相当一部分买家在考虑下单时置业目的并不明确，但会考虑收藏价值，有些虽然并非长期居住用途但亦不会考虑出租。决策速度市场高峰时极快，低谷时与B类客户无较大区别。一般而言，境外人士中决策速度快之比41、例高于境内人士（富二代除外）需求价值排序与酒店联姻起决定性作用，其次考虑地段，开发商/投资者品牌，境外买家较易注重建筑师/室内设计师/营销团队/管理团队品牌，装修配置/格调，对价格敏感性最弱项目目标客户定位项目目标客户定位CB Richard Ellis|Page 38项目实施方案项目实施方案项目实施方案本项目的地块总体经济技术指标如下：用地性质用地性质商办用地总用地面积总用地面积10,418平方米总建筑面积总建筑面积148,663平方米地上建筑面积地上建筑面积109,389平方米地下建筑面积地下建筑面积37,907平方米建筑密度建筑密度50.2%容积率容积率10.5CB Richard El42、lis|Page 39项目实施方案项目实施方案项目实施方案本项目的地块将包括以下功能，各部分建筑面积建议如下：高端商业高端商业国际品牌精品酒国际品牌精品酒店店酒店式酒店式公寓公寓私人会所私人会所甲级写甲级写字楼字楼会所会所层高4.8米公寓顶层复式层高6.25米标准层公寓酒店层高3.6米层高4.1米商业部分1楼层高5米2、3楼层高4.9米商务中心商务中心物业类型物业类型建筑面积建筑面积酒店式公寓约52,200平方米精品酒店约9,000平方米甲级写字楼约34,400平方米高端商业约8,400平方米会所约3,000平方米商务中心约1,200平方米(可和会所整合）私人会所约1,800平方米合计约11043、,000平方米CB Richard Ellis|Page 40项目产品定位建议项目产品定位建议-外立面建筑风格建议外立面建筑风格建议外立面建筑风格建议本项目的所在的区位非杭州城市的核心区，无法与武林板块、西湖板块等城市核心资源板块相比，但地块处于成熟的城市核心外延地带钱塘江边，区域优势依然十分突出；作为钱塘江边的重要项目，建议建筑外立面设计以最大限度的引入江景资源为首要原则，外立面以玻璃幕墙和少量石材为主，体现项目品质；石材铺面以横向为主，尽量不隔断景观面；外立面的整体造型建议新、奇、吸引眼球。建议建成具有世界级建筑大师烙印的现代高层公寓，具有强烈的个性化视觉识别符号，代表的是对未来建筑的探索44、。在空间上建议尽量往高空发展，用足限高指标，成为项目的视觉中心与标志性建筑；新加坡 Reflection,Daniel Libeskind 设计迪拜 The Rotating Tower,David Fisher 设计CB Richard Ellis|Page 41曼谷 The Ritz-Carlton Residence,Office for Metropolitan Architecture设计项目产品定位建议项目产品定位建议-外立面建筑风格建议外立面建筑风格建议CB Richard Ellis|Page 42加拿大 The Absolute Tower,又称玛丽莲梦露大厦,马岩松设计项目45、产品定位建议项目产品定位建议-外立面建筑风格建议外立面建筑风格建议建议项目的整体颜色与钱塘江边一般建筑物有所区别，可采用白色、红色，吸引眼球（我们建议尽量使用部分石材，如果石材达不到颜色要求，可采用部分铝扣板)；由于本项目周边钱塘江岸边有个钱江龙铸铁雕塑，建议本项目在设计时需考虑风水因素，尽量避免不利的设计；在项目建成之后，建议考虑楼孙的夜间亮化，使本项目在夜间也成为钱塘江岸边一道亮丽的风景线。建议项目顶部可做特殊设计，用来做为高档私人会所。香港峻弦顶部设计CB Richard Ellis|Page 43酒店式公寓产品建议假设单层建筑面积为1800帄方米，酒店式公寓的总体量目前按52,200帄46、方米测算，酒店式公寓约占29个楼层，其中建议标准层25层，特殊单位2层（按找建筑面积算4层）。通过前文对杭州酒店式公寓市场的研究，户型面积段主要集中在40-70帄方米，200-330帄方米等。为进行错位竞争，建议本项目主力户型为：标准层Mini Cooper为100-180帄方米的中小面积（借鉴上海巴卡拉济南路八号的项目定位和客户定位）；顶上两层Bentley设置为特殊复式大户型单位，面积为400-650帄方米，（借鉴上海四季酒店公寓的高区定位），对于靠写字楼方向，完全无景观的单位，设为小面积户型。室内建议采用全精装修，选用大牌室内设计师从项目建筑设计开始介入室内空间布局及选材，并制作精美样板47、房引入国际一线的品牌服务式公寓运营商冠名且同时为业主提供服务项目产品定位建议项目产品定位建议-户型面积建议户型面积建议CB Richard Ellis|Page 44户型面积段建议户型户型面积段面积段（平米）（平米）建筑面积建筑面积（平方米（平方米）比例比例套数套数Mini Cooper10018045,00086.2%325Bentley4006507,20013.8%14合计52,200339户型解读：户型配比着力于100-180帄方米的主力产品，以体现项目的整体档次同时保证良好的市场接受度100-180帄方米的产品市场去化比较顺畅，减小销售风险；400-650帄方米的产品作为本项目标杆产48、品，布置在项目的楼王的位置，树立区域的最高单价和总价产品酒店式公寓定酒店式公寓定位建议位建议标准层25层复式层层2层层CB Richard Ellis|Page 4527%44%27%0.6%4.4%studio,83m2suite,108 120m22房房,148m23房房,295 510m24房房,810m2核心筒核心筒A户型（Studio）：100-120帄方米B户型（Suite）：140-160帄方米C户型（2房）：160-180帄方米以上为初步建议，具体视设计师方案而定。本项目标准层Mini Cooper户型面积段建议济南路8号标准层帄面图与户型配比CCCBBCBBABBAA钱塘江项49、目产品定位建议项目产品定位建议-标准层标准层Mini Cooper户型设计初步建议户型设计初步建议ACB Richard Ellis|Page 46户型设计方向酒店式公寓产品定位为品牌高端高层公寓，旨在满足高端客户的第三居住需求，兼具收藏和升值的功能。因此，在户型设计上应以高端客户的需求为导向，满足高端客户极致的舒适、奢华、个性化与功能需求户型布局上考虑到钱塘江江景，户户可见江景为最佳，尤其大户型的布置位置上户型高度：层高满足3.6米，装修完成后满足净高3.1米在室内设计空间及面积的设计方向上，标准层设计可采用“放大的小”原则，即为奢侈的私有空间，在分户面积不变的情况下，减少每户单位房间数，增50、加室内空间感及各功能板块尺度，提升项目品质。同时要提高得房率户型尺度：客厅面宽应不小于5米，主卧面宽应不小于4.5米，其余根据实际情况设计，但整体的原则为尺度的奢华和极致效果项目产品定位建议项目产品定位建议-户型设计方向户型设计方向CB Richard Ellis|Page 47开放式厨房与客厅的分割可以通过吧台来实现，不影响视野巴卡拉济南路8号，入门即景客厅与卧室连通的走道沿窗，最大的展开景观面在管道安排允许，不影响房型面宽尺度的前提下，尽量应用景观卫生间项目产品定位建议项目产品定位建议-济南路济南路8号“放大的小”户型设计号“放大的小”户型设计CB Richard Ellis|Page 451、8项目产品定位建议项目产品定位建议-标准层户型设计初步建议标准层户型设计初步建议标准层户型区间标准层户型区间控制在100-180帄方米之间，以100-120帄方米为基本型Studio，140-160帄方米做Suite套房，160-180帄方米做2房。160-180帄方米占据最优越的景观资源，140-160帄方米次之，100-120帄方米再次之。户型配置100-120帄方米基本型Studio户型在配置上应尽量满足如下条件：卧室【带卫生间（淋浴、浴缸、座便器、双台盆）、男女分开的走入式衣柜、休息区、水吧】、独立厨房【带有中岛，用餐可在餐厅区域】、客厅；140-160帄方米Suite户型应在Stud52、io基础型上：客厅更加开阔，增加一个餐厅；160-180帄方米2房户型在配置上应尽量满足如下条件：主卧【带独立主卫生间（淋浴、浴缸、男女分开的独立双座便器、双台盆）、男女分开的走入式衣柜、休息区、水吧】、独立厨房【带有中岛】、公共卫生间（淋浴、座便器、台盆3件套）、客厅、餐厅、小书房（可并入主卧区）；增加一个次主卧，带有独立卫生间（最低标准3件套），带有走入式衣柜（可以男女主人不分开）；不考虑保姆房。装修建议全装全配，采用国际一线品牌，标准约为8,00010,000元/帄方米。CB Richard Ellis|Page 49D户型（4房以上）：400500帄方米E户型（4房以上）：50065053、帄方米以上为初步建议，具体视设计师方案而定。本项目特殊Bentley户型面积段建议EED标准层25层钱塘江项目产品定位建议项目产品定位建议-特殊层特殊层Bentley户型设计初步建议户型设计初步建议复式层层2层层核心筒核心筒复式单位:共2层（标准层约4层），每层7个单位，复式层高可适当降低，约6.25米。DDDECB Richard Ellis|Page 50项目产品定位建议项目产品定位建议-特殊层户型设计初步建议特殊层户型设计初步建议特殊层户型区间复式单位400-650帄方米。沿江位置户型可设计较大户型，500-650帄方米，非沿江景观位置可设计较小户型，400-500帄方米。户型配置复式454、房户型配置上应尽量满足如下条件：主卧【带独立主卫生间（淋浴、浴缸、双座便器、双台盆、妇洗盆）、男女分开的走入式衣柜、小书房、休息区、水吧】；次主卧【带有独立卫生间（标准3件套），带有走入式衣柜（可以男女主人不分开）；四厅【客厅（商务会客功能）、正餐厅（可用于小型商务宴请）、家庭厅、早餐厅】；中西独立厨房【西厨带有中岛】；公共卫生间（淋浴、座便器、台盆3件套）；尽可能给予公共空间更多的面积，客厅、餐厅、开放的厨房在视觉上形成通透的大空间，强调公共空间的舒适性与通透性。户型尺度复式层高可适当降低，约6.25米装修建议全装修，采用国际顶级品牌，装修风格区别于标准层。标准约为8,00010,000元/55、帄方米。CB Richard Ellis|Page 51建议在酒店式公寓产品中采用一些生态环保科技生态环保科技在本项目中的使用目前常见的生态环保科技基本体现在以下三个方面科技理念：100%的受访者都接受科技型或节能环保型公寓，认为可以提升产品价值，且能接受的溢价绝大部分在10%-15%之间需求调研结果健康节能舒适生态环保技术的运用外墙保温系统；绿色环保装修材料；垃圾生化处理；中水回收；恒温恒湿系统；新风系统；直饮水系统；中央除尘系统；铜管饮水系统；无机房电梯；墙壁、楼层降噪系统；同层排水系统；安防系统；项目产品定位建议项目产品定位建议-硬件设施建议硬件设施建议CB Richard Ellis|56、Page 54上海巴卡拉济南路八号大堂大堂设计：考虑到酒店式公寓的目标客户需求，大堂设计应充分考虑私密性。结合本项目实际，可大胆设想酒店式公寓大堂设计在地下一层空间，调空至1楼商场中部，这样就不占用商场使用空间，也保证了私密性；大堂装修:公寓专享调高大堂；充分体现酒店式公寓的气氛；高质量而且耐用性强。大理石地面，石材、镜面，烤漆玻璃、琉璃等。大堂家具风格应与整个大堂的设计风格相一致，与单元内部装修风格也匹配。在大堂内摆放画、雕塑品、品牌灯饰增强美感；大堂功能区域设置：建议设置前台、迎宾区域、休息区域，还可设置商务功能区、咖啡吧等公共部分公共部分-酒店式公寓大堂建酒店式公寓大堂建议议公共区域设施57、建议-酒店式公寓大堂建议公共区域设施体现了一个楼盘的档次与品味。本项目可售商品房部分的公共区域包括大堂、电梯厅、客梯厅内部、大门入口处、地下车库等。CB Richard Ellis|Page 55上海巴卡拉济南路八号大堂电梯：建议标准层电梯配备4-6部客梯，1部货梯；在条件许可下，复式层可配备直接入户电梯，1部货梯；电梯速度不低于8m/s，不仅快速，而且舒适；采用电梯刷卡识别系统；电梯厅：每层电梯处的大堂需体现简约和奢华的气质；分层的电梯大堂装修风格上与室内装修完全呼应。电梯轿厢：高度不低于3.5m，艺术品布置。装修材料风格与大堂一致。电梯内拥有空调系统和背景音乐。公共部分公共部分-电梯建电梯58、建议议公共区域设施建议-电梯建议上海国信世纪海景电梯厅上海国信世纪海景电梯轿厢CB Richard Ellis|Page 56入口处：让入口处更有趣，从室外景观设计一直到大堂入口处，设计中可以考虑结合视觉、听觉、嗅觉三方面，标识系统：在门口景观、大堂、电梯厅等处，有明显的酒店品牌LOGO,充分利用品牌的价值，让买家有强烈的认同感。车位及地下车库：建议酒店式公寓部分有独享的车库。标准层mini cooper户型满足1:1配比，复式层Bentley满足1:2配比，而且设有豪华车辆超大超宽车位；同时地下一层车库大堂需精心装修，给买家高品味的感觉。上海璞丽酒店入口处上海国信世纪海景地下室大堂公共部分公59、共部分-入口及地下车库及车位配比建入口及地下车库及车位配比建议议公共区域设施建议-入口及地下车库建议CB Richard Ellis|Page 57公共部分公共部分-会所建会所建议议建议空中私人会所和普通会所都由专业的会所管理公寓运营管理；空中私人会所的功能设置建议高级中西式餐厅，红酒吧，雪茄坊，恒温游泳池；可采用会员制，仅向酒店式公寓业主开放；普通会所的功能设置可结合1-2楼的商业及办公楼部分的商务中心，建议健身房、桑拿、洗浴、屋顶露天游泳池；咖啡厅、台球室、网球场、篮球场、儿童游乐室和练舞房等；中西式餐厅、咖啡餐厅、多功能厅等；可向酒店式公寓、精品酒店、办公楼及社会开放；考虑到本项目的一线60、沿江位置及钱塘江的宽度，建议在商业的楼顶花园配备无边际泳池。公共区域设施建议-会所建议考虑到酒店式公寓的目标客户定位，建议本项目设置2个会所，一个为空中私人会所，封闭式经营，仅向酒店式公寓业主的开放；另一个为普通会所，除了向酒店式公寓客户之外，还可向精品酒店、办公及社会开放。约约1,800帄方米帄方米会所会所约约3,000帄方米帄方米空中私人会所空中私人会所CB Richard Ellis|Page 58公共部分公共部分-空中私人会所建空中私人会所建议议CB Richard Ellis|Page 59公共部分公共部分-普通会所建普通会所建议议CB Richard Ellis|Page 60商业61、建商业建议议建议基本配置：餐饮：中西式中高档餐饮，茶艺馆、咖啡厅、红酒坊娱乐影视中心、剧场剧院，文化中心休闲；SPA馆、棋牌室、桌球室、雪茄吧、酒吧生活服务：城市高档超市，净菜超市，高档美发沙龙等同时我们可大胆设想在商业中保留出6,000-8,000帄米作为特色商业，引入各种酒吧，成为晚间附近高端人士的休闲汇集之地。商业建议通过对周边项目的考察及本项目的酒店式公寓部分的定位，本项目的商业部分不宜吸引过多人流，建议项目的商业部分主要作为办公和住宅的配套设施，配备高档，精品商业CB Richard Ellis|Page 61公寓部分价格初步测算公寓部分价格初步测算CB Richard Ellis|62、Page 62周边二线江景2.2-2.4万元/帄方米（装修价）装修升级10%酒店式公寓品牌*1020%一线江景20%-30%3.5-4万元/帄方米2.8-3万元/帄方米 2.2-2.4万元/帄方米品牌酒店式公寓滨江区周边二线江景办公或商业产权公寓品牌酒店式公寓部分购房客户价值判断酒店式公寓价格测算酒店式公寓价格测算*根据酒店品牌的不同，溢价率有所差别新颖外立面10-15%CB Richard Ellis|Page 64酒店式公寓销售总价范围注：1.考虑到Bentley部分的定位、景观、户型优和套数少等综合因素，其均价可高于Mini Cooper部分约20-30%2.根据类比项目的销售速度判断，63、本项目酒店式公寓产品帄均月销售速度预计为15-18套左右本项目两种类型产品的销售总价范围类型销售价格（元/平方米）户型面积（平方米）销售总价（万元）Mini Cooper35,000元/平方米100-180约250-600Bentley42,000元/平方米400-650约1,200-2000约3,000-3,500酒店式公寓价格测算酒店式公寓价格测算CB Richard Ellis|Page 652011年6月2012年2014年2013年资金回笼完毕建筑设计完成现状基坑完成样板房完成正式蓄水2015年开盘时间及销售周期预估开盘时间及销售周期预估假设2011年6月开始建筑设计，9-12个月约64、为2012年6月建筑设计完成初步预估2014年可结构封顶，按照杭州的预售条件规定，出地面2层即可预售。根据本项目的工程进度，结合杭州房地产市场的时间性，建议2013年在样板房完工等必要开盘条件具备之下正式开盘，预计2013年4-5月；考虑到酒店式公寓的总体量及套数，建议可分2-3批开盘，每批100套左右，自正式开盘后20-24个月售罄结案，预计2015年年中酒店式公寓部分资金回笼完毕；如果希望缩短销售周期，势必在价格上有所让步。第一次正式开盘售罄第二次开盘第三次开盘5月10月5月CB Richard Ellis|Page 66序号销售月份销售套数销售面积资金回笼12013年5月406,159 65、227,628,956 22013年6月152,310 85,360,858 32013年7月152,310 85,360,858 42013年8月152,310 85,360,858 52013年9月121,848 68,288,687 62013年10月406,159 227,628,956 72013年11月152,310 85,360,858 82013年12月152,310 85,360,858 92014年1月152,310 85,360,858 102014年2月121,848 68,288,687 112014年3月121,848 68,288,687 122014年4月12166、,848 68,288,687 132014年5月406,159 227,628,956 142014年6月121,848 68,288,687 152014年7月121,848 68,288,687 162014年8月121,848 68,288,687 172014年9月91,386 51,216,515 182014年10月91,386 51,216,515 192014年11月91,386 51,216,515 202014年12月6924 34,144,343 212015年1月6924 34,144,343 222015年2月6924 34,144,343 合计合计33952,2067、0 1,929,155,400 资金回笼初步测算资金回笼初步测算假设2013年5月1日开始销售，销售均价为36,957元/帄方米，预计资金回笼如下表：写字楼部分写字楼部分CB Richard Ellis|Page 68杭州写字楼市场概况杭州写字楼市场概况CB Richard Ellis|Page 69杭州优质写字楼市场概况杭州优质写字楼市场概况2011年第一季度，杭州写字楼市场供需两旺。虽然市场供应巨大，但是在强烈的市场需求下，杭州写字楼市场租金继续保持上一季度的回升态势。来自金融以及其他服务行业的需求增长强劲；由于钱江新城新增供应的租金水平低于市区，市场季度环比平均租金仅上涨1.1%，报每月68、每平方米人民币111.9元。优质写字楼供应量，吸纳量以及空置率优质写字楼供应量，吸纳量以及空置率050000100000150000200000Q1 03Q3 03Q1 03Q3 03Q1 05Q3 05Q1 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 09Q1 10Q3 10Q1 11平方米平方米0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%空置率空置率供应量吸纳量空置率CB Richard Ellis|Page 70杭州优质写字楼租金表现杭州优质写字楼租金表现2011年1季度有两个优质写字楼项目投入市场使用，带来138，9069、5平方米新增供应。杭州优质写字楼空置率上升1.7个百分点，达到17.4。优质写字楼租金表现优质写字楼租金表现80.0085.0090.0095.00100.00105.00110.00Q1 03Q4 03Q3 03Q2 05Q1 06Q4 06Q3 07Q2 08Q1 09Q4 09Q3 10人民币人民币 每月每平米每月每平米总体CB Richard Ellis|Page 78滨江写字楼市场滨江写字楼市场具体分体具体分体CB Richard Ellis|Page 79滨江写字楼供应分析滨江写字楼供应分析510482358465107000103000121000410535770002008年70、之前2008年2009年2010年2011年2012年2013年滨江区优质写字楼逐年供应量滨江区优质写字楼逐年供应量供应量（帄方米）从2009年起，滨江区域优质写字楼每年供应均超过10万帄方米，到2012年达到顶峰，当年供应超过41万帄方米。从2011年到2013年，滨江写字楼供应总和超过60万帄方米。CB Richard Ellis|Page 80滨江写字楼供应分析滨江写字楼供应分析甲级甲级/非甲级面积比非甲级面积比甲级：约占37%非甲级：约占63%滨江写字楼目前以非甲级写字楼为主，超过60%。整个区域写字楼以租为主，销售的写字楼仅占15%。甲级24%乙级76%滨江区甲乙级写字楼个数比例滨江71、区甲乙级写字楼个数比例CB Richard Ellis|Page 81滨江写字楼供应分析滨江写字楼供应分析甲级甲级/非甲级面积比非甲级面积比甲级：约占37%非甲级：约占63%租租/售面积比售面积比租：约占85%售：约占15%滨江写字楼目前以非甲级写字楼为主，超过60%。整个区域写字楼以租为主，销售的写字楼仅占15%。CB Richard Ellis|Page 82租赁83%销售17%滨江存量写字滨江存量写字楼楼租租赁赁/销售面积比例图销售面积比例图租赁43%销售57%滨江未来写字滨江未来写字楼楼租租赁赁/销售面积比例图销售面积比例图滨江写字楼供应分析滨江写字楼供应分析滨江区域存量写字楼中以租赁72、为主，仅17%用于销售。而未来上市的写字楼，销售型占相对多数，约57%。CB Richard Ellis|Page 83装修76%毛坯24%滨滨江在售写江在售写字字楼楼交交房状况房状况滨江区在售的办公楼超过75%为装修交房，与市场上绝大部分办公楼的实际情况一致。滨江写字楼供应分析滨江写字楼供应分析玻璃幕墙45%石材幕墙11%玻璃+石材幕墙44%滨江写字楼外立面情况滨江写字楼外立面情况外立面以纯玻璃幕墙和玻璃+石材幕墙为主，二者不相上下。CB Richard Ellis|Page 84项目名称保亿创艺大厦保亿时代大厦盾安发展大厦恒鑫大厦萧宏大厦元光德广场中南国际大厦润和.信雅达双城国际商业配套473、层员工餐厅、19-23层浙江金瑞大酒店（122套客房）员工餐厅员工餐厅、咖啡吧、健身房心源茶楼、美格菲健身、两岸咖啡、中信金通、外婆家，4-7层裙房部分有28间精装修小户型商住公寓员工餐厅、嘟咪豆捞暂无（招商中）暂无招商中（员工餐厅、餐饮、会所）招商中（员工餐厅、零售、咖啡）滨江写字楼配套商业功能分析滨江写字楼配套商业功能分析选取了滨江9个优质写字楼，可以发现滨江写字楼的配套商业主要功能以餐饮为主，其中超过50%的写字楼提供员工餐厅。部分写字楼也配备了健身、咖啡、会所等经营业态。部分写字楼会提供商住或客房功能。CB Richard Ellis|Page 85项目名称保亿创艺大厦保亿时代大厦盾安74、发展大厦恒鑫大厦萧宏大厦元光德广场中南国际大厦润和.信雅达双城国际净高（米）2.62.62.72.62.656.12.62.62.6滨江写字楼结构分析滨江写字楼结构分析除元光德广场外（loft产品），选取的可比案例中单元内净高均在2.6-2.7米，其中2.6米占56%。CB Richard Ellis|Page 86150帄方米以下3%150-250帄方米10%250-500帄方米22%500-800帄方米22%800-1000帄方米6%1000-1500帄方米26%1500帄方米以上11%滨江写字楼户型面积分割比例滨江写字楼户型面积分割比例滨江写字楼需求分析滨江写字楼需求分析从现有租赁的办公75、楼租户需求的面积看，目前滨江区的写字楼以1000-15000帄方米（26%）、500-800帄方米（22%）、250-500帄方米（22%）的需求为主，中大型面积CB Richard Ellis|Page 87滨江滨江12349107658111413121817161519202124222723262528323137293634303338351东方通信城9志成大厦17 源越大厦25 滨江慧港33 香溢大厦2中兴大厦10华龙国际大厦18 三维大厦26科达投资大厦34润和信雅达国际大厦3六和软件园11中恒世纪园19 中财大厦27江南九鼎大厦35双城国际4滨海威陵大厦12雪峰银座20 海越大76、厦28中南国际大厦36新生综合大厦5康恩贝大厦13兴耀大厦21 东冠创业大厦29滨江乐通科技园37ADA设计中心6保亿时代大厦14恒鑫大厦22 税友大厦30元光德大厦38恒兴第一国际广场7诺基亚西门子大厦15盾安发展大厦23 苏泊尔大厦31斯毕士产业园8保亿创艺大厦16 萧宏大厦24 卓信大厦32德信无线科技园本项目本项目CB Richard Ellis|Page 88滨江写字楼销售价格表销售楼盘销售价格（元/帄方米）销售率保亿时代大厦7800100%滨海威陵大厦17000100%润和.信雅达国际2600080%双城国际尚未开盘-天恒大厦23000-银丰央座19000-24000滨江地区在售的77、6个写字楼项目中双城国际尚未对外销售，保亿时代大厦由租转售，2008年开始对外销售，价格较低。其余5个项目销售价格17000-24000元/帄方米。滨江写字楼销售价格分析滨江写字楼销售价格分析CB Richard Ellis|Page 89杭州优质写字楼市场杭州优质写字楼市场租户分析租户分析CB Richard Ellis|Page 90房地产18%现代服务业12%银行&其他金融机构11%制造业9%贸易7%集团公司7%高科技6%IT5%进出口5%其他20%黄龙区域乙级写字楼住户行业分析黄龙区域乙级写字楼住户行业分析房地产现代服务业银行&其他金融机构制造业现代服务业19%制造业12%房地产10%78、银行&其他金融机构10%集团公司9%贸易9%高科技7%IT4%工程3%进出口3%其他14%黄龙区域甲级写字楼住户行业分布黄龙区域甲级写字楼住户行业分布现代服务业制造业房地产银行&其他金融机构主要行业主要行业代表租户代表租户 区域行业以房产建筑、咨询服务企业所占比例最高。知名外企较为集中，HP、Philip、Johnson等世界500强大多聚集于此。房地产集团公司如绿城、耀江、万科南都等入驻较多。绿城、耀江、万科南都三花控股集团联想集团黄龙区域黄龙区域优质优质写字楼租户分析写字楼租户分析CB Richard Ellis|Page 91武林区域优质武林区域优质写字楼租户分析写字楼租户分析制造业2279、%现代服务业14%集团公司10%进出口9%贸易8%银行&其他金融机构8%房地产5%传媒4%高科技3%工程3%其他14%武林区域乙级写字楼住户行业分析武林区域乙级写字楼住户行业分析制造业现代服务业集团公司进出口贸易19%集团公司13%现代服务业12%制造业12%金融机构8%进出口7%房地产6%传媒5%高科技5%其他13%武林区域甲级写字楼住户行业分析武林区域甲级写字楼住户行业分析贸易集团公司现代服务业制造业金融机构主要行业主要行业代表租户代表租户 区域行业以金融证券、贸易货运及大型集团公司为主。国有大型企业及航空公司入驻较多。泰国曼谷航空公司省能源集团有限公司中国出口信用社保险公司CB Rich80、ard Ellis|Page 92庆春区域优质写字楼租户分析庆春区域优质写字楼租户分析制造业22%现代服务业15%银行&其他金融机构13%集团公司6%贸易10%进出口6%IT4%高科技3%媒体3%其他18%庆春区域住户行业分析庆春区域住户行业分析制造业现代服务业银行&其他金融机构集团公司主要行业主要行业代表租户代表租户 区域行业以金融保险证券及贸易货运行业为主。金融行业密集，银行机构入驻比例较高。与金融相关的咨询类企业对本区域相对偏好。汇丰银行、星展银行东亚银行、中国银行松下电器、诺基亚CB Richard Ellis|Page 93滨江区域甲级写字楼租户分析滨江区域甲级写字楼租户分析27%281、0%13%11%9%8%6%3%2%1%滨江写字滨江写字楼分楼分析析科技制造业贸易现代服务业房地产金融服务业传媒政府机构医药化工主要行业主要行业代表租户代表租户 区域行业以科技及高新制造业为主为主。贸易及现代服务业也较为偏爱本地区。京崎科技数腾科技森洋软件兄弟软件中国找房网CB Richard Ellis|Page 94150帄方米以下3%150-250帄方米10%250-500帄方米22%500-800帄方米22%800-1000帄方米6%1000-1500帄方米26%1500帄方米以上11%滨江写字滨江写字楼楼租户需求面租户需求面积分割比例积分割比例滨江写字楼需求分析滨江写字楼需求分析从现82、有租赁的办公楼租户需求的面积看，目前滨江区的写字楼以1000-15000帄方米（26%）、500-800帄方米（22%）、250-500帄方米（22%）的需求为主。滨江区域的现有租户以科技、高新制造业和贸易及现代服务业为主。科技、高新制造业租户以大面积需求为主，而贸易、现代服务业主要是中小面积需求。这也进一步印证了主力租户的需求。CB Richard Ellis|Page 95参考项目概况参考项目概况CB Richard Ellis|Page 96黄龙区域参考项目黄龙区域参考项目EACEAC欧美中心欧美中心行政区:西湖区位置：教工路9号开发商：浙江建工房地产开发集团交付时间：2008年目前空置83、率：0%写字楼建筑面积:81600 标准层面积：4800得房率：72%楼层净高:2.65架空地板:60mm停车位:1400电梯:20部瑞士迅达电梯1350kg18人/梯物业管理费:12.8元/平方米/月交通：17;21;21大站;23;24;24大站;49;102;193;303;303区;306;b支2;k21;k213;k21大站;k221其他：租户分析：现代服务业的比重最大，占市场的18，制造业，房地产和银行&其他金融机构也占了较大比例。这四个产业占了整个市场的一半CB Richard Ellis|Page 97武林区域参考项目武林区域参考项目坤和中心坤和中心行政区:下城区位置：环城北路84、208号开发商：杭州坤和旅游客运中心有限公司交付时间：2009目前空置率：0%写字楼建筑面积:43824 标准层面积：1500得房率：80%（分割单元得房率70%）楼层净高:2.6架空地板:10mm停车位:560电梯:8部进口日立电梯物业管理费:16元/平方米/月交通：22;22大站;24;24大站;26;32;58;67;67大站;105;106;156;270;k2;k201;k202;k206;k217;k219；地铁一号线武林广场站（规划中）其他：租户分析：现代服务业，金融业，房地产业企业为主CB Richard Ellis|Page 98庆春区域参考项目庆春区域参考项目广利大厦广利大85、厦行政区:下城区位置：庆春路136号开发商：浙江省广利房产开发有限公司交付时间：2004年目前空置率：10%写字楼建筑面积:62968 标准层面积：1760得房率：72%楼层净高:2.7架空地板:0停车位:300电梯:6台OTIS，1350kg18人/台（单双号）物业管理费:4.5元/平方米/天交通：14;18;38;59;60;68;208;814;k14;k18;k186;k207;k38;k517;k517区;k59;k591医院专线其他：租户分析：银行金融业，现代服务业，现代制造业为主CB Richard Ellis|Page 99钱江新城参考项目钱江新城参考项目迪凯国际中心行政区:江86、干区位置：丹桂路以南，四季路以东。毗邻日出钱塘和华联UDC时代开发商：迪凯集团交付时间：2009目前空置率：10%写字楼建筑面积:50617 标准层面积：1600得房率：75%楼层净高:2.7架空地板:0停车位:378电梯:8部瑞士迅达电梯1350kg18人/梯物业管理费:12元/平方米/月交通：84，105，106其他：租户分析：以现代服务业，贸易，金融服务行业为主CB Richard Ellis|Page 100钱江新城参考项目钱江新城参考项目UDC时代行政区:江干区位置：新业路和剧院路交叉口开发商：华联发展集团杭州华联置业有限公司交付时间：2010目前空置率：40%写字楼建筑面积:12287、781平方米标准层面积：1512平方米得房率：70%楼层净高:2.7米架空地板:无停车位:442电梯:8+1瑞士迅达电梯物业管理费:15元/平方米/月交通：84，105，206，991，992，K517区间其他：租户分析：主要租户有京新药业、中赛贸易CB Richard Ellis|Page 101滨江区域参考项目滨江区域参考项目华荣时代大厦（原保亿时代大厦）华荣时代大厦（原保亿时代大厦）行政区:滨江区位置：江南大道3880号开发商：华荣集团交付时间：2005年目前空置率：8%写字楼建筑面积:39700平方米标准层面积：1500平方米得房率：72%楼层净高:2.7米架空地板:无停车位:90电梯88、:客梯5部1250kg15人/部，货梯1部1000kg12人/部，日立牌物业管理费:3.5元/平方米/月交通：322，B支3，K194，K225，K226，K315其他：租户分析：科技产业及现代服务业为主CB Richard Ellis|Page 102滨江区域参考项目滨江区域参考项目盾安发展大厦盾安发展大厦行政区:滨江区位置：泰安路239号开发商：盾安控股集团有限公司交付时间：2008年目前空置率：0%写字楼建筑面积:23000平方米标准层面积：1000平方米得房率：70%楼层净高:2.6米架空地板:无停车位:120电梯:4部三菱客梯1200kg16人/梯，1部三菱货梯1200kg16人/梯89、物业管理费:3.5/平方米/月交通：115，B支6,194,96,114,300其他：租户分析：以房地产业及科技业为主CB Richard Ellis|Page 103滨江区域参考项目滨江区域参考项目恒鑫大厦恒鑫大厦行政区:滨江区位置：区政府以西，江南大道588号开发商：东冠集团有限公司交付时间：2009年目前空置率：0%写字楼建筑面积:48000平方米标准层面积：1580平方米得房率：70%楼层净高:2.65米架空地板:无停车位:地下420个，地上180余个电梯:5台OTIS客梯1300kg18人/梯，1台OTIS货梯1300kg18人/梯物业管理费:4元/平方米/月交通：K670,107,90、195，K225，K226其他：租户分析：以科技行业为主，设备制造业及金融服务业次之CB Richard Ellis|Page 104项目名称项目名称 保亿创艺大厦保亿创艺大厦保亿时代保亿时代大厦大厦（华荣时（华荣时代大厦）代大厦）盾安发展盾安发展大厦大厦恒鑫大厦恒鑫大厦萧宏大厦萧宏大厦 元光德广场元光德广场中南国际大厦中南国际大厦润和润和.信雅达信雅达双城国际双城国际项目地址杭州市滨江区南环路3760号江南大道3880号泰安路239号高新区（滨江）区政府以西，江南大道588号滨盛路1777号南环路4280号江南大道1088号三桥与四桥之间，闻涛路与通江路交汇处滨江区江汉路1785号开发商浙江91、保亿集团股份有限公司华荣集团盾安控股集团有限公司东冠集团有限公司杭州萧宏建设集团有限公司元光德控股有限公司浙江中南置业集团有限公司杭州信雅达置业有限公司杭州浙大网新科技实业投资有限公司总建筑面积(帄方米）40,00042,00030,00069,50041,00019,62217万144,135办公楼建筑面积35200397002300048000400003400010.6万商业建筑面积4800（商业配套）无3000160001.5万容积率5.07N/AN/A4.563.7863.798交付/入住时间2006200520082009年交付时间2007年20102012年2月2012年租金报价（元/帄方米/天，含税）1.52（2007年帄均售价7800元/帄方米）2CNY 2.65CNY 2.12.5-31.35-2.3暂无暂无空置率5%8%0%0%0%95%80%未交付未交付商业配套4层员工餐厅、19-23层浙江金瑞大酒店（122套客房）员工餐厅员工餐厅、咖啡吧、健身房心源茶楼、美格菲健身、两岸咖啡、中信金通、外婆家，4-7层裙房部分有28间精装修小户型商住公寓员工餐厅暂无（招商中）暂无招商中（员工餐厅、餐饮、会所）招商中（员工餐厅、零售、咖啡）