1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。大杭州生态人文型亲情社区大杭州生态人文型亲情社区康成临安项目定位及产品研究报告康成临安项目定位及产品研究报告动力（中国）机构市场研究部动力（中国）机构市场研究部2008年12月房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告核心架构本报告核心架构?杭州临安玲珑山基于土地的客户属性解读杭州2、临安玲珑山基于土地的客户属性解读?大杭州森林之城小区域基于市场的项目定位判断大杭州森林之城小区域基于市场的项目定位判断?户型面积消费者基于客户的产品设置构架户型面积消费者基于客户的产品设置构架?方案选定基于项目经济测算评估方案选定基于项目经济测算评估房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目土地属性城市面项目土地属性城市面城市面城市面?环杭州湾地区对临安辐射?临安森林之城规划为“杭州西郊现代化生态都市”?杭州二绕将紧贴临安主城?02省道、临石公路等交通3、结构完整，对外衔接力强区域面区域面（目标可群扩展到大杭州区域）?森林之城临安主城+青山湖=杭州的城市后花园?未来形成18万人城市?内部路网完善，格局划分清晰临安临安本项目房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目土地属性地块面项目土地属性地块面太阳岛花园西雅园春天宝亿.御花园玲珑花园本项目工业区本项目位于临安城西玲珑山下，通过02省道与杭州主城连接。项目周边已有玲珑花园、宝亿.御花园、西雅图等。地块指标：地块指标：占地面积：240667平方米（约3614、亩）容积率：1.0限高：20米（低于6层）覆盖率：30绿化率：30%房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目土地属性项目土地属性地块面地块面地块面地块面紧邻玲珑山风景区、依山近林高绿化、城市天然氧吧构造大规模、综合用地属性大型生态社区大型生态社区房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目土地属性项目土地属性周5、边状况周边状况周边道路周边道路周边道路周边农居附近水库附近水库房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。WT战略WT战略加强与政府合作加强与政府合作ST战略ST战略在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目形成差异化在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目形成差异化威胁（T）威胁（T）宏观经济的走势不甚明朗或缺乏信心，楼市观望气氛较浓；临安主城区房产市场竞争日益激烈，加上本项目规模大，使其竞争更激烈WO战略WO战略注重项目的配套建设和服务，加6、强与周边项目建设的联动，提升整个区域形象注重项目的配套建设和服务，加强与周边项目建设的联动，提升整个区域形象SO战略SO战略应该进行高品质的规划，融合周边自然人文环境，以个性化的产品、以区域市场主导者的身份力争更广泛的客源层。应该进行高品质的规划，融合周边自然人文环境，以个性化的产品、以区域市场主导者的身份力争更广泛的客源层。机会（O）机会（O）大杭州城市发展进入郊区化、逆城市化发展阶段，将会有越来越多的人口往郊区迁移；项目所在板块品质楼盘欠缺，可借势青山湖板块和临安森林之城打造，优化临安房地产市场的发展格局劣势（W）劣势（W）项目周边聚集了众多的工厂，区域形象档次不高，在一定程度上影响了项目7、的发展；项目地块相对临安主城而言属于城郊，周边居住氛围尚差，基础配套不成熟优势（S）优势（S）项目地块内及周边植被丰富，位于玲珑山风景区脚下，自然环境优美，受玲珑寺古刹旅游景点辐射，蕴含者人文休闲的韵味，项目临近02省道和城市主干道，交通便利；项目规划总建筑面积20余万平方米，具有大盘的规模效应；项目为招商引资项目，可充分利用政府职能作用机会与威胁优劣势战略选择机会与威胁优劣势战略选择项目土地属性项目土地属性SWOT分析分析房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或8、全部内容。土地属性特征归纳土地属性特征归纳外部条件外部条件?大杭州规划建设20座新城，包括临安青山湖科技创新城、临安锦南新城；?位于杭州1小时都市圈内，同时位于上海3小时都市圈，容易受到城市中心区扩散辐射影响；?交通架构有利于外市人口流入；内部资源内部资源?项目周边植被丰富，位于玲珑脚下是本项目的价值所在；?相比周边项目，本项目拥有玲珑山自然山地景观，而其他项目只能远眺玲珑山；?大体量的开发条件为项目的定位及规划布局提供了较多空间和可能。?基地周边环境良好，提供了塑造品质产品的利好条件；周边有少量厂房外，无重大不利因素。?玲珑山风景区为区域注入了人文气息。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使9、用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。临安城玲珑山生态人文区临安城玲珑山生态人文区项目开发核心资源项目开发核心资源项目土地属性分析项目土地属性分析项目土地属性分析项目土地属性分析景观条件城市联动休闲旅游景观条件城市联动休闲旅游山景、森林临安、杭州玲珑山风景区房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。经济发展水平经济发展水平2007年，杭州市实现地区生产10、总值(GDP)4103.89亿元，人均地区生产总值（人均GDP）8399美元，杭州市实现地区生产总值(GDP)4103.89亿元，占长三角地区16城市经济总量的9%，在长三角地区排第3名。2007年，杭州实现人均地区生产总值（人均GDP）8399美元，在长三角地区排第4名；2007年末临安市全市实现生产总值197.32亿元，比上年增长17.1，按户藉人口计算人均达37494元，按照当时平均汇率折算，突破5000美元，为5136美元。临安在2008年全国百强县经济排名第83位。2007年，杭州房地产投资518.79亿元，分别占全年GDP与固定资产的比重为12.64%和30.80%；2007年临安11、市房地产开发投资稳步回升，房地产开发投资完成23.83亿元，增长16.9，分别占全年GDP与固定资产投资额的比重为12.08%和31.73%。2007年杭州市区居民人均家庭总收入24475元，比去年增长14.5，其中人均可支配收入为21689元，比去年增长14.00，增速保持稳定；人均消费性支出14896元，比上年增长1.4。2007年临安市区居民可支配收入达18159元，比去年增长11.0；居民人均消费性支出13185元，比上年增长8.5。2007年临安市房地产施工面积199.49万平方米，比上年增长1.3%，其中本年新开工面积52.13万平方米，下降22.7%，房地产竣工面积53.7万平方12、米，比上年增长101.1%。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论结论世界各国城市化进程的研究表明：人均GDP超过3000美元，居住郊区化开始启动；人均GDP5000美元，居住郊区化蓬勃发展。世界各国城市化进程的研究表明：人均GDP超过3000美元，居住郊区化开始启动；人均GDP5000美元，居住郊区化蓬勃发展。2007年杭州人均GDP达8399美元2007年杭州人均GDP达8399美元，城市对于周边的经济辐射力将越来越强，这对于本项目而言是一个很13、好的发展机会。，城市对于周边的经济辐射力将越来越强，这对于本项目而言是一个很好的发展机会。同时我们看到临安市近年也处于平稳快速发展的阶段，同时我们看到临安市近年也处于平稳快速发展的阶段，2007年人均GDP突破5000美元2007年人均GDP突破5000美元，人均可支配收入及人均消费支出与杭州相近，城镇居民恩格尔系数一直在低位运行，而临安城市自身的消费力也是比较强的。，人均可支配收入及人均消费支出与杭州相近，城镇居民恩格尔系数一直在低位运行，而临安城市自身的消费力也是比较强的。住宅郊区化项目目标客户扩张展杭州区域住宅郊区化项目目标客户扩张展杭州区域项目目标客户锁定临安本地自住客户需求项目目标客14、户锁定临安本地自住客户需求房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。哪些客户可能成为本案瞄准的群体？这部分目标客户的购房偏好是什么？哪些客户可能成为本案瞄准的群体？这部分目标客户的购房偏好是什么？价格、环境价格、环境客户竞争因素客户竞争因素性价比价格模式可比性价比价格模式可比关联市场确定关联市场确定临安主城区青山湖价格近似市场临安主城区青山湖价格近似市场关联市场确定关联市场确定本案关联市场研究本案关联市场研究对应产品对应产品花园洋房度假别墅花园洋房度假别墅15、（联体别墅独栋别墅）（联体别墅独栋别墅）房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。临安主城区市场在售楼盘临安主城区市场在售楼盘?临安主城区域现有主要在售楼盘约10个。?目前大部分可收房源集中在金基.燕东园、林水山居、丁香苑、西雅园等几个项目内。?产品类型以多层、小高层公寓为主。?成交单价在30005800元之间。?开发商多为本土开发商。?开发体量较大，主要楼盘体量在10-20万平米。?项目品质和服务一般。临安主城区域仅在林水山居、筑镜2050和玲珑花园项目16、中有部分联排别墅产品供应，且这些项目中目前已经推出的联排别墅产品也已经基本售馨，总共剩余不到20套。而城市排屋类似杭州市区的名城.燕园、天阳.上河和南北.西岸等项目中排屋，是稀缺产品，具有强大增值空间。本案关联市场研究本案关联市场研究房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案关联市场研究本案关联市场研究3400120-1403套排屋、30套多层现代多层、别墅玲珑花园3700120-14074套现代小高层西雅园城西多层3800高层4200130-170517、31套简约现代多层、小高层、高层金基.燕东园排屋;4200商铺：5000排屋220-28013套排屋、沿街商铺欧陆多层、小高层、排屋筑境2050别墅排屋5800公寓3000单体别墅：350-400排屋200-3008套排屋、150套公寓欧陆别墅、排屋、小高层林水山居城北3700110-130130套简约现代多层、小高层丁香苑340089-1402套住宅、56套商业欧式多层、小高层万马、樱花公馆城南4000140-15065套简洁现代高层星港9月城东5800130-16014套住宅新古典院落式多层、小高层枫林晓城5600360-430大户型120-15027套现代多层、小高层、高层春天市中心（平18、方米）（平方米）价格（万元）价格（万元）主力户型主力户型可售套数可售套数建筑风格建筑风格物业类型物业类型楼盘名称楼盘名称临安主城区主要在售楼盘信息临安主城区主要在售楼盘信息房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。缺陷主要集中在跨境交通收费带来过高的入住成本以及楼市缺乏的龙头开发商，使得羊群效应和口碑知名度的拉动不足，也正因此在一定程度上造成一直来青山湖第二居所式的楼盘成为瞩目重点，而城区板块的拓销则一直被忽视。结论结论目前，临安的房价才接近4000元，而19、与临安同处杭州1小时交通圈内的富阳房产均价已达5000元，建德是4000-5000元，甚至桐庐也高于临安。良好的生态环境资源是临安房产最不可复制的竞争优势；临安城区楼盘尽处于临安城市中心位置，完善的城市设施也使购房者起居生活不会有杭州郊远楼盘的不便，配套甚至要优于杭州闲林等地的房产。临安主城楼盘优势价位低环境好城市基础配套设施价格与杭州周边县市对比最低，吸引力大；受杭州影响，临安本地房地产开发水平得到提升，从来给本项目带来机会和挑战。价格与杭州周边县市对比最低，吸引力大；受杭州影响，临安本地房地产开发水平得到提升，从来给本项目带来机会和挑战。临安主城楼盘劣势房行东方 版权声明：本文仅供客户内部20、使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。青山湖市场楼盘信息青山湖市场楼盘信息?青山湖板块共落户了10家开发商进行开发。?目前大部分可收房源集中在湖光山社、青山湖畔、森林湖山庄、锦绣钱塘等几个项目内。?产品类型以别墅、排屋为主。?成交单价在800012000元之间。?开发体量较大，上千亩占地面积大盘。?项目品质和服务良好。该区块坐落于沪杭经济社会辐射圈内，受政策倾向影响，别墅物业由于资源的稀缺性，发展前景得到市场的认同，存量别墅成为房产品珍藏版受到消费者的关注。西子与绿城的合作，意味着青山湖21、板块开始有品牌房产入驻。绿城的介入，领头羊作用将发挥，势必引起市场关注，提高区域影响力和接受度。目前，青山湖板块还处于启动阶段，价格优势明显，整体性价比比较高，升值空间值得期待。青山湖板块的发展和成熟，形成对项目地块的辐射作用。青山湖板块的发展和成熟，形成对项目地块的辐射作用。本案关联市场研究本案关联市场研究房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案关联市场研究本案关联市场研究未定500以上别墅大华.西野风韵未定200-40060套别墅同人山庄青山湖预22、售楼盘600万/套以上独立别墅:770-910组院别墅:540-68011套别墅青山湖玫瑰园300-350万300-360售罄别墅凌云公寓250万280-500（300-2000平庭院）新推的还剩1套别墅金基.青云山居360万300-550（花园面积300900方不等，赠送）新推的销售近一半；东区、南区剩余2套独栋别墅森林湖山庄联体别墅250、独立别墅500-3000联体别墅280、300-330、独立别墅320-2000东方行宫销售率38%；5月新推未售出；项目综合销售率55%独立别墅、联体别墅中都.青山湖畔300左右200-3303、4栋独立别墅青城.山语间起价500万；主力800-10023、0万300-500新推只售出2套别墅锦绣钱塘排屋200、别墅400排屋180-230、别墅330-350排屋30、别墅10独栋别墅、双拼别墅、联排别墅和公寓湖光山社青山湖在售楼盘（平方米）价格（万元）主力户型可售套数物业类型楼盘名青山湖主要楼盘情况青山湖主要楼盘情况房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。从物业类型分析，青山湖板块以别墅为主，兼有少量排屋；从卖点分析，青山湖板块的别墅主力宣传板块的自然景观以及别墅产品的品质，依托自然生态资源，以休闲度假为24、核心卖点；从售价分析，一般联排别墅单价在10000元/平方米以上，总价200万元/套以上；本项目所在区域与青山湖板块相比，开发的规模性、自然环境优势及与杭州之间的交通联系均差一点，因此建议借势青山湖板块发展，在概念上与之形成差异化，并在价格上形成一定的竞争优势本项目所在区域与青山湖板块相比，开发的规模性、自然环境优势及与杭州之间的交通联系均差一点，因此建议借势青山湖板块发展，在概念上与之形成差异化，并在价格上形成一定的竞争优势。结论结论房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报25、告中的部分或全部内容。海宁海宁德清德清本案关联市场研究价格竞争同市场分析本案关联市场研究价格竞争同市场分析随着杭州城市化进程的推进，“逆城市化”理念的推广，相信会有更多的具有优势的近郊住宅向杭州主城区推广，也会有更广泛的客群加入成为近郊住宅的消费群。径山区域、海宁的星星港湾、富阳和德清的楼盘将与本项目形成竞争。径山区域、海宁的星星港湾、富阳和德清的楼盘将与本项目形成竞争。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。多层;5500、别墅1000050-80、126、40-180、240-300多层、别墅恒和.依山郡径山3400-5800110-150、200-300多层、小高层、排屋临安6000120-160多层、小高层、高层桂花城多层;5500、排屋8500120-150、260-300多层、排屋金盛达 翡翠城9500220-260排屋升华.玉墅林枫联排:8000普通住宅130、联排230小高层高层、联排溪山美墅德清公寓：4200、排屋：7000、独栋：11000公寓：120-150、排屋：200-260、独栋：280-320多层、排屋、独栋星星港湾海宁520090-150多层、小高层文澜雅苑6000120-150高层、小高层丁香花园6500140-127、60多层、小高层龙祥城市花园600060-90 130-150多层、小高层万和苑6800120-140高层、小高层金都铭苑富阳（平方米）均价（元）主力户型物业类型楼盘名价格竞争同市场主要楼盘情况价格竞争同市场主要楼盘情况本案关联市场研究本案关联市场研究房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。径山区域径山区域自然生态环境和与杭州主城之间的交通联系是其最大的优势资源，且有众多后期开发的休闲、人文景观；海宁的星星港湾海宁的星星港湾主要以钱塘江景观和高性价比吸引28、杭州主城客群；富阳和德清富阳和德清离杭州都只有0.5-1个小车程范围内，虽然其对它本地域的影响是独特的，更有可能会吸引杭州人等外地人前去投资置业。结论结论本项目作为以上近郊板块之一，价格属最低区域，自然环境良好，那么在后期营销上要站在城市发展的角度去引领市场发展，导入国际化的消费理念，吸引大杭州范围内客户注意。本项目作为以上近郊板块之一，价格属最低区域，自然环境良好，那么在后期营销上要站在城市发展的角度去引领市场发展，导入国际化的消费理念，吸引大杭州范围内客户注意。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构29、和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。调整购房入户政策放宽住房公积金贷款政策；实行购买商品房契税、印花税补贴；加大政府购买力度；放宽建设项目开、竣工期限；开发商缓交土地款（2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，可办理交地手续）。杭州市政府杭州市政府首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住30、房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。（具体细则还得进一步调整，已从银行证实）中国人民银行中国人民银行从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。财政部财政部中国人民银行决定，2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时下调存款准备金率1个百分点。一年期存款基准利率为2.52%，一年期贷款利率为5.58%。中国人民银行中国人民银行政策分析31、政策分析房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。?购房者购房者对首次置业者，本次政策还是旗帜鲜明的表明了支持的态度，支持和鼓励。可持币待购的观望情绪没有因此而太大的变化。对普通家庭的改善型需求，税费能够带来一定的刺激，但是不足以抵消二套利率的紧箍咒；所以此次调整对这部分客户的购房需求不32、会有太大的刺激作用。所以楼上还存在不同的政策猜想。对投资客户，投资成本没有明显的改善，不会有太大的刺激，还是二套住房的紧箍咒；宏观环境决定了持币待购。入户政策对杭州外围环境有一定的地刺激作用。?开发商开发商土地款项政策可以缓解一部分资金压力。?房地产市场房地产市场降低首付比例，降低利率，减免税费，对刚性需求部分起到一定的刺激作用，动荡金融市场、地产市场的后遗症依然占了上风，持币观望情绪浓烈，对后续政策猜想更大的优惠实质性政策。市场不景气在没有得到根本缓解之前，房贷新政对刚性的首次购房需求并不能起太大的刺激作用。新政效应影响新政效应影响房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）33、地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目前经济形势严峻，消费者信心大跌，观望情绪愈浓，开发企业要及时做出调整，转变思维。营造高品质社区，发展生态亲情社区正是一个很好转变点营造高品质社区，发展生态亲情社区正是一个很好转变点本案核心机会点本案核心机会点房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目核心竞争力平台项目核心竞争力平台产品城市地段服务产品城市地段服务森林中的城市浓郁的34、休闲养老氛围大杭州近郊板块临安城西生态人文区产品亮点物业品质销售服务物业管理项目核心竞争力项目核心竞争力房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目定位思考项目定位思考第一步第一步项目总体量（1-3期）为1224万方（按不同容积率计算），而临安市每年的去化量在30-40万方。项目体量大，解决去化速度，以临安本地市场为主，将存在一定风险。项目总体量（1-3期）为1224万方（按不同容积率计算），而临安市每年的去化量在30-40万方。项目体量大，解决去化速度35、，以临安本地市场为主，将存在一定风险。单纯临安市场，去化压力大单纯临安市场，去化压力大临安有作为杭州第二居所需求的消费市场临安有作为杭州第二居所需求的消费市场客户范围为临安本地市场和杭州市客户范围为临安本地市场和杭州市+房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第二步第二步竞争差异化竞争差异化与临安本地同类型项目差异化与临安本地同类型项目差异化与青山湖板块项目差异化与青山湖板块项目差异化与杭州周边县市差异化与杭州周边县市差异化产品本身的营造以及概念创新上做36、一定的突破，给市场全新的视角和亮点，最终引领临安房产品市场的发展方向产品本身的营造以及概念创新上做一定的突破，给市场全新的视角和亮点，最终引领临安房产品市场的发展方向。项目定位思考项目定位思考房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案市场定位本案市场定位大杭州生态人文亲情社区大杭州生态人文亲情社区两大主题社区两大主题社区花园洋房花园洋房度假别墅度假别墅景观条件+环境资源大规模、高标准、多形态城市特性+休闲度假景观条件+环境资源大规模、高标准、多形态城市37、特性+休闲度假房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本项目将结合临安在大杭州格局中的地位及优势环境，并通过项目个性的挖掘和包装，打造“大杭州生态人文亲情社区大杭州生态人文亲情社区”。本案客户定位本案客户定位临安地区本地自住型客户+杭州地区休闲度假客户临安地区本地自住型客户+杭州地区休闲度假客户客户分区客户分区房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用38、复制和发布报告中的部分或全部内容。度假别墅度假别墅主力锁定杭州及临安本地3555岁的中年阶层；该类客群事业有成，上有父母，下有小孩，生活压力较大；渴望并珍惜周末与家人团聚休闲的机会；拥有较高的文化层次，收入水平相对较高且收入稳定，追求舒适、悠闲的生活方式，厌倦大城市的嘈杂；私家车是其往返第二居所与城区之间的主要工具，比较关注交通的便捷性；花园洋房花园洋房主力锁定临安本地中高层白领阶层；一般为企业中高管理层；追求良好的居住环境及居住品质；尤其重视下一代的教育和培养；对于价格比较的敏感，特别重视交通条件、教育设施及房屋的性价比；本案客户粗判本案客户粗判房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版39、权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。形象定位形象定位本项目建议以三代同堂以及一家三口充满休闲气氛和亲情感的和谐社区的形象呈现，蕴含了生态环境优美，同时体现了对亲情的追求，更着重社区文化和邻里亲情的建设。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅40、自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。改善型、休闲度假需求改善型、休闲度假需求度假别墅度假别墅80-90二房120-150 三房80-90二房120-150 三房联体、独栋别墅220-400 联体、独栋别墅220-400 大气候影响，市场观望气氛浓大气候影响，市场观望气氛浓市场竞争激烈，蓝海竞争策略客源导入困难，产品力要求高市场竞争激烈，蓝海竞争策略客源导入困难，产品力要求高过滤过滤产品突破产品突破传统方案传统方案拼、搭、凑、偷拼、搭、凑、偷白领需求白领需求房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，41、不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。两大主题定位两大主题定位度假别墅度假别墅沿玲珑山脚打造坡地度假型别墅，以特色产品和形象以及相对较高的性价比面世，与青山湖板块别墅形成差异化竞争优势，吸引杭州的中高端消费群及临安本地的企业主。以双拼别墅、联排别墅等低密度经济型物业为主；建筑面积一般220-400平方米，总价一般在150-200万元/套左右。花园洋房花园洋房部分花园洋房锁定临安本地中高收入的白领阶层，以性价比及产品品质吸引其购买；主力面积：两室两厅或三室两厅90平方米左右，三室两厅120-150平方米左右、叠排（200平方米左右）。房行东方 版权声明：本文仅42、供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。北美、英伦和西班牙风格独栋别墅、联体别墅山坡半围合的庭院（亲情社区营造）结构、地中海风格花园洋房山脚图片图片风格建议风格建议产品产品区位区位规划理念亲情社区规划理念亲情社区房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。建筑风格建筑风格以不同团组展现以不同团组展现地中海风格美国乡村风格房行东方 版权声明：本文43、仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。房屋布局建议以南北朝向为主，迎合杭州气候条件及市场需求规划参考：良渚文化村规划参考：广瑞瑞城空间结构空间结构房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。内庭院后庭院前庭院空中庭院视听娱乐室双车库一步式休闲阳台工人房地下平面一层平面二层平面三层平面联排户型（230平方米）联排户型（230平方米）房行东方 44、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地下平面一层平面二层平面双车库工人房下层庭院视听娱乐室健身厅内庭院后庭院空中庭院前庭院一步式休闲阳台空中连廊联排户型联排户型房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。白领公馆白领公馆：两室两厅或三室两厅90平方米左右，三室两厅120-150平方米左右。综合考虑临安本地的消费者调研数据、临45、安市场中多层物业的户型结构以及杭州市场中先进的设计理念等，按照总容积率0.55计算（方案五），花园洋房户型配比建议如下80-100户型的顶层带阁楼5%5%150以上四室两厅25%25%130-150三室两厅60%60%120-130二室两厅加可变空间10%10%80-100户型结构配比建筑面积（平方米）房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。四期联体别墅（2万m2左右）+独栋别墅（1万m2左右）建设三期联体别墅（2万m2左右）+花园洋房（1万m2左右）建46、设二期联体别墅（2万m2左右）+独栋别墅（1万m2左右）建设一期联体别墅（3万m2左右）建设（包括会所及部分商业）物业公司、策划公司等伙伴的选定规划设计、勘察、报建四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年建议本项目的开发周期为5-6年，以下为项目开发流程的重要节点：鉴于近年宏观经济状况有可能出现相对低落的态势，且本项目所在区域尚处于初级开发阶段，区域成熟度不高，因此建议前期开发量相对压缩，随着区域认47、知度的提升以及市场的进一步转暖，可适度增加开工量及开发速度。一期先开中高端产品联体别墅和双联别墅，确立项目相对高档的形象，形成较好的市场口碑。同时先建设联体别墅为丰富区域人气、居住氛围、公共交通和商业配套等赢得更多的时间，而白领公馆客群对这些更敏感。开发流程的重要时间节点开发流程的重要时间节点房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。502 572 811 1061 1218 1942 户数110 1895 9590 15621 17921 40774 地48、下车库102000 2000 2000 3000 3000 4000 商业92000 1000 2000 2000 2000 2000 会所8836 2000 1004 1171 1338 1673 配套70 20216 9100 0 0 0 独栋60 10830 54800 89263 102408 232995 多层5115497 97470 75497 73033 83788 0 联排4120334 133517 144401 168468 192534 240668 总建面积30.5 0.55 0.6 0.7 0.8 1.0 容积率2240668 240668 240668 2406649、8 240668 240668 总用地面积1方案六（0.5）方案六（0.5）方案五（0.55）方案五（0.55）方案四（0.6）方案四（0.6）方案三（0.7）方案三（0.7）方案二（0.8）方案二（0.8）方案一（1.0）方案一（1.0）指标指标序号序号经济测算指标经济测算指标通过以上市场调研和对项目的定位分析，分别按照容积率不同的六个方案进行估算和对比分析。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目销售收入估算项目销售收入估算本项目的销售按照不同的50、建筑形式，结合项目不同投放量估算。91411857207977884515845159695795585合计合计0 0 0 265 265 38 1343 1343 192 47472 47472 73033 54462 54462 83788 0 0 0 7万/个地下车位803 803 1004 800 800 1000 803 803 1004 2187 2187 312 2509 2509 358 5708 5708 815 8000商业0017184 17184 20216 7735 7735 9100 937 937 1171 1071 1071 1338 1338 1338 16751、3 8500独栋0 0 0 4115 4115 10830 20824 20824 54800 33920 33920 89263 38915 38915 102408 88538 88538 232995 3800多层90608 90608 139397 63356 63356 97470 49073 49073 75497 47472 47472 73033 54462 54462 83788 0 0 0 6500联排销售收入（万元）建筑面积（）销售收入（万元）建筑面积（）销售收入（万元）建筑面积（）建筑面积（）建筑面积（）销售收入（万元）建筑面积（）销售收入（万元）建筑面积（）方案六（方52、案六（0.5）方案五（方案五（0.55）方案四（方案四（0.6）方案三（方案三（0.7）方案二（方案二（0.8）方案一（方案一（1.0）销售单价（元/）物业物业说明：车库按照60%的比例售出。价格定位价格定位销售周期内预售均价建议花园洋房：3800元/平方米左右；联排别墅：6500元/平方米左右；独栋别墅：8500元/平方米左右；商业：8000元/平方米左右；地下车位：70000元/个房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。静态财务分析静态财务分析项目静53、态财务指标如下：21%24%19%18%21%13%7/1销售利润率1031%39%28%26%32%18%7/2税后投资收益率942%52%37%34%42%24%5/2税前投资收益率815641 20550 15153 15073 20080 12827 5-6税后利润75214 6850 5051 5024 6693 4276 5*25%所得税620855 27399 20204 20097 26774 17103 1-2-3-4税前利润5757 857 798 845 970 956 1*1%土地增值税44317 4886 4547 4817 5527 5448 1*5.7%销售期间税54、费349813 52578 54229 58756 63687 72077 总成本费用275743 85720 79778 84515 96957 95585 销售收入1方案六（0.5）方案六（0.5）方案五（0.55）方案五（0.55）方案四（0.6）方案四（0.6）方案三（0.7）方案三（0.7）方案二（0.8）方案二（0.8）方案一（1.0）方案一（1.0）计算依据计算依据项目项目序号序号房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。盈亏平衡分析盈亏平衡55、分析盈亏平衡销售率=总成本费用/（销售收入-销售期间税费）本项目的盈亏平衡销售率见下表70%66%73%75%70%81%盈亏平衡销售率45075 5743 5345 5663 6496 6404 销售期间税费375743 85720 79778 84515 96957 95585 总销售收入249813 52578 54229 58756 63687 72077 总成本费用1方案六（0.5）方案六（0.5）方案五（0.55）方案五（0.55）方案四（0.6）方案四（0.6）方案三（0.7）方案三（0.7）方案二（0.8）方案二（0.8）方案一（1.0）方案一（1.0）项目项目序号序号房行东方56、 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。敏感性分析敏感性分析56%50%45%39%33%28%22%投资收益率98578 94292 90006 85720 81434 77148 72862 销售收入15%10%5%0-5%-10%-15%变动系数24%29%34%39%45%52%59%投资收益率60464 57835 55206 52578 49949 47320 44691 总成本费用15%10%5%0-5%-10%-15%变动系数敏感性分析分别计算总57、开发成本和销售收入上下波动5%、10%、15%时，税后投资收益率的变动。以方案五方案五为例如下：敏感性分析敏感性分析0%10%20%30%40%50%60%70%-15%-10%-5%0%5%10%15%总成本费用销售收入变动从敏感性分析可知，项目投资收益率对总开发成本及销售收入两个因素都较为敏感，相对而言，销售收入的敏感性更大。在项目开发成本中，针对土地成本和建安成本进行敏感性分析，相对而言，建安成本的敏感性更大。房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。综合以上分析，本项目在财务上是可行的，具有较强的盈利能力。通过项目的不确定性分析可知，项目具有一定的抗风险能力，项目对销售价格及总投资变化较敏感，特别是销售收入对项目的影响相对更大。财务分析结论财务分析结论房行东方 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。房行东方