1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。金 帝金 帝 太 和 天 镜太 和 天 镜上海之上，世界湾岛别墅群上海之上，世界湾岛别墅群动力（中国）地产机构市场研究部动力（中国）地产机构市场研究部2008年12月28日2008年12月28日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PART.1 项目土地属性回顾PART.1 项目土地属性回顾报2、告提纲报告提纲PART.3 政策背景解读PART.2 本案关联市场研究PART.4 客源及产品设置PART.5 项目定位与推广PART.3 政策背景解读PART.2 本案关联市场研究PART.4 客源及产品设置PART.5 项目定位与推广版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 城市规划条件梳理A 城市规划条件梳理B 地块先天资源挖掘B 地块先天资源挖掘PART.1 项目土地属性回顾PART.1 项目土地属性回顾版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）3、地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。城市面城市面太仓，上海的后花园长三角都市圈是界级六大“三小时”都市圈之一太仓港是上海国际海运枢纽中心重要的组成部分版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 城市规划条件梳理A 城市规划条件梳理B 地块先天资源挖掘B 地块先天资源挖掘PART.1 项目土地属性回顾PART.1 项目土地属性回顾版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地4、产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域面区域面太仓，东方的欧洲城陆渡，未来的副城市中心区太仓嘉定上海城际轻轨版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块面地块面原生态河流纯别墅千亩大盘距离上海市中心人民广场距离36.5公里版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分5、或全部内容。优势（S）优势（S）本项目拥有自然生态河流，充分的河景资源是项目得天独厚的优势；本项目为航母级大盘，具有大盘效应；本项目周边交通方便，成际列车开通后，前往上海等城市仅十几钟；项目规模目前是太仓最大的楼盘，属于政府大力支持发展项目；开发商具有广泛的国内及国际资源，可以有效的带动项目本身的价值升；由于铁南板块集中了沿江高速、城际专线、京沪高铁等主要交通干线，今后的升值潜力是太仓所有区域板块中最高的。劣势（W）劣势（W）项目周边配套缺失，项目地块处于新开发区位，周边居住氛围缺失，项目所处平原地带，其他自然资源缺失。机会（O）机会（O）本项目所在的陆渡镇为未来副中心城区，未来升值空间大，太6、仓是目前真正的高档次楼盘市场目前还是一个空白本项目的大力建设的水景资源可以改善项目周边不良的环境因素，随着今后城际专线，这些物业的升值潜力势必吸引巨大的投资客户。SO战略SO战略应该进行高品质的规划，融合周边自然生态环境，以个性化的产品、以市场主导者的身份力争更广泛的客源层。应该进行高品质的规划，融合周边自然生态环境，以个性化的产品、以市场主导者的身份力争更广泛的客源层。WO战略WO战略注重项目的配套建设和服务，着重宣传，提升影响力注重项目的配套建设和服务，着重宣传，提升影响力威胁（T）威胁（T）项目的周边景观资源过于单一，项目的周边环境污染所带来的不利因素在本地区援助民众已经根深蒂固，短时间7、内很难改变，项目目前的价位和推广策略均立足于本地区中高收入人群，但是本项目的总体开发量高达67万平方米，中高收入人群不一定能够完全消化这么大体量的的产品，项目周边存在几个开发量在30万平方米以上的大盘，市场压力很大，本项目还将面临来自上海周边其他区域，象嘉定、昆山等地楼盘竞争。ST战略ST战略在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目形成差异化在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目形成差异化WT战略WT战略加强与政府合作加强与政府合作机会与威胁优劣势战略选择机会与威胁优劣势战略选择项目土地属性项目土地属性SWOT分析分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构8、所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。外部条件外部条件?上海国际化都市的辐射以及2010年世博会的机遇；?交通架构有利于外市人口流入；?未来的副城市中心区域，工业经济发达，100多家外资企业；?太仓-嘉定-上海的城际轻轨。内部资源内部资源?原生态景观，千亩大盘，纯别墅社区；?位于上海半小时交通圈内，未来升值空间大；?周边水系发达，自然生态环境优越；?项目城际轻轨要塞，交通通达性好。土地属性特征归纳土地属性特征归纳版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向9、其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。千亩大盘生态景观纯别墅社区大盘效应景观条件城市联动千亩大盘生态景观纯别墅社区大盘效应景观条件城市联动项目开发核心资源项目开发核心资源PART.1 PART.1 PART.1 PART.1 项目土地属性分析项目土地属性分析项目土地属性分析项目土地属性分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 关联市场确定A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究PAR10、T.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。哪些客户可能成为本案瞄准的群体？这部分目标客户的需求偏好是什么？哪些客户可能成为本案瞄准的群体？这部分目标客户的需求偏好是什么？PARTPART.2 2市场走势与风格市场走势与风格竞争因素竞争因素价格可比客户竞争价格可比客户竞争关联市场确定关联市场确定上海别墅市场研究嘉定别墅市场研究11、上海别墅市场研究嘉定别墅市场研究本案关联市场研究本案关联市场研究昆山别墅市场研究太仓别墅市场研究昆山别墅市场研究太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 关联市场确定A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（12、中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。整体市场整体市场全市别墅价量走势全市别墅价量走势18887188870740001480002220002960003700002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月0540010800162002160027000需求面积均价平方米元/平方米全市别墅供需对比图全市别墅供需对比图050000100000150000200000250013、003000003500002007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月上市量需求面积平方米2008年上半年全市新增别墅供应量约为100万平方米，较2007年下半年87.8万平方米的供应量有明显增长；同期全市成交各类新建别墅约为70.8万平方米，仅有07年下半年约140.8万平方米的需求量的二分之一；整个上海别墅市场已经从明显的供不应求向供大于求转变，供需比从07年下半年的1：1.6下降为1:0.7。2008年上半年上海市新建别墅成交均价为20849元平方米20849元平方米，与14、2007年下半年均价16082元平方米相比上升了29.6。在成交量方面，2008年上半年全市新建别墅合计成交约70.8万平方米70.8万平方米，较此前的2007年下半年成交量140.8万平方米下降了50。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008年上半年，全市合计成交联体别墅约1978套，合计约42.0万平方米，平均单套联体别墅面积为212平方米，这正是目前市场供应的一般情况。2008年上半年，全市合计成交独栋别墅约853套，合计约28.6万平方米，简单平均15、单套独栋别墅面积为335平方米。整体市场整体市场2008年上半年全市成交独立别墅单套面积分布2008年上半年全市成交独立别墅单套面积分布15.8%27.5%25.2%13.9%1.1%5.7%1.8%8.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%小于200200-250250-300300-350350-400400-450450-500大于50015.8%27.5%25.2%13.9%1.1%5.7%1.8%8.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%小于200200-250250-300300-350350-400400-4504516、0-500大于5002008年上半年全市成交联体别墅单套面积分布2008年上半年全市成交联体别墅单套面积分布6.3%9.2%17.2%30.7%19.1%10.0%7.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%小于180180-200200-220220-240240-260260-280大于2806.3%9.2%17.2%30.7%19.1%10.0%7.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%小于180180-200200-220220-240240-260260-280大于280版权声明：本文仅供客户内部使用，17、版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块市场板块市场2008年上半年，上海五大别墅区域合计新增上市别墅约70.6万平方米，较2007年下半年的59.4万平方米增加了18.9；约占全市本季度新增别墅供应量的70.6。五大区域份额占全市供应份额有较大的回升。在成交量方面，2008年上半年全市五大别墅区域合计成交约43.3万平方米，较2007年下半年的99万平方米减少了56.3%；约占全市本季度新增别墅供需求量的61%。本季度五大别墅区域的新增供需比例约为1：0.6，较07年下半年也有明显缩小。218、008年上半年五大区域别墅供需对比图2008年上半年五大区域别墅供需对比图064000128000192000256000320000松江闵行青浦浦东南汇上市量需求面积平方米五大板块为：松江、闵行、青浦、浦东和南汇。五大板块为：松江、闵行、青浦、浦东和南汇。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块市场板块市场五大板块为：松江、闵行、青浦、浦东和南汇。五大板块为：松江、闵行、青浦、浦东和南汇。在成交均价方面：2008年上半年全市新建联体别墅联体别墅的均价约为1519、629元平方米15629元平方米，比07年下半年11683元平方米上升33.8。2008年上半年全市新建独栋别墅独栋别墅的均价约为28481元平方米28481元平方米，比此前的2007年下半年均价20209平方米上升41%。2008年上半年五大别墅区域联体别墅价量对比图2008年上半年五大别墅区域联体别墅价量对比图020000400006000080000100000南汇闵行松江浦东青浦050001000015000200002500030000成交量均价平方米元/平方米2008年上半年五大别墅区域独立别墅价量对比图2008年上半年五大别墅区域独立别墅价量对比图014000280004200020、5600070000南汇闵行松江浦东青浦010000200003000040000500006000070000成交量均价平方米元/平方米版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008年上半年松江区以15.0万平方米的成交量成为全市最大的别墅市场，约占全市的21%。本季度青浦、闵行、浦东合计成交新建别墅分别为9.9万平方米、9.7万平方米、9.0万平方米，约占全市的13-14，2008年上半年松江区别墅市场的成交相对量回升，重回别墅第一大区的位置。另外，其他区域21、别墅成交达到22.4万平方米，约占全市的31%。其他区域别墅市场的成交比重在2008年上半年出现下降。板块市场板块市场2008年上半年全市别墅市场结构分析2008年上半年全市别墅市场结构分析闵行14%其他31%青浦14%南汇7%松江21%浦东13%五大别墅区域成交价对比图五大别墅区域成交价对比图0800016000240003200040000南汇闵行浦东青浦松江2007年下半年2008年上半年元/平方米版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。闵行别墅价量走势闵行22、别墅价量走势2733527335014000280004200056000700002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月0600012000180002400030000需求面积均价平方米元/平方米青浦别墅价量走势青浦别墅价量走势177480150003000045000600002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月05023、00100001500020000需求面积均价平方米元/平方米浦东别墅价量走势浦东别墅价量走势209302093001500030000450002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月01400028000420005600070000需求面积均价平方米元/平方米南汇别墅价量走势南汇别墅价量走势15128151280100002000030000400002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月224、008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月044008800132001760022000需求面积均价平方米元/平方米五大板块的走势基本一致，从2008年4月份开始价格开始下滑，而价格的回落的效应在6月份得到体现，从而反映出了整个市场的走势。板块市场板块市场松江别墅价量走势松江别墅价量走势171061710603000060000900001200002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月0540010800162002160027025、00需求面积均价平方米元/平方米版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复26、制和发布报告中的部分或全部内容。2008年11月份，嘉定区共成交了1025套，成交面积为98374平方米，其中价格在10000-13000元/平方米共成交了134套，面积为13535平方米，价格在13000-17500元/平方米，共成交了26套，面积为3508套，价格在17500元/平方米以上共成交了6套，面积为1988平方米。而截至12月底，嘉定区市场上可售房源套数为4943套，面积为608908平方米，其中面积范围为180-210平方米可售房源为314套，面积为61277平方米，面积在210平方米以上可售房源套数为533套，面积为142830平方米。整体市场整体市场嘉定别墅量价走势020027、04000600080001000012000140001600018000200002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月0200040006000800010000120001400016000版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块归属板块归属归属板块项目名称销售状态售罄在售江桥板块皇府别墅（97）、丰盛雅苑（04）嘉城28、（04）、城市岸泊（06）南翔板块金地格林春晓（03）、东海别墅（02）金地格林风范（05）上隽嘉园（08）嘉定主城上海领地嘉苑（01）、爱里舍花园（02）、金地格林春岸（03）、嘉宝花园（04）、清水颐园（05）、嘉定颐景园（04）、复华城市花园（04）、嘉贤庄（05年）嘉怡别墅（05）浦发香舍（07）安亭板块/安亭高尔夫别墅（07）、欧韵艺墅（07）、魏玛原墅（06）黄渡板块/莱茵小镇（06）外冈板块/顺驰兰郡（07）马陆板块/东方豪园（07）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布29、报告中的部分或全部内容。产品综合力产品综合力物业类型卖点板块项目名称总占地总建面容积率建筑风格绿化率建筑结构（别墅）公寓叠加联排双拼独立嘉城88901.65现代40%砖混规模社区，环水而居江桥南翔格林风范2301500.65普罗旺斯75%联排：异型框架柱结构叠加：砖混 2100亩造镇项目，低密度社区南翔上隽嘉园13.2211.6现代36%砖混现代亲水低密度社区嘉怡别墅2490.38欧式60%砖混 江南风情、纯别墅社区主城浦发香舍10.8131.2西班牙35%砖混嘉定新中心，经济型高性价比别墅安亭高尔夫408.80.22欧式/高尔夫别墅，景观豪宅欧韵艺墅54.60.85欧式37%砖混安亭核心，低30、密度花园洋房社区安亭魏玛原墅27.912.50.42德式55%框架 三江交汇，滨江别墅黄渡莱茵小镇1380.68德式38%砖混德式风情，人文社区，高附加值外冈顺驰兰郡30.221.90.73英式/砖混 英伦风情，低密度社区马陆东方豪园115.50.5北美54%木质结构 木质结构、精装修纯别墅社区版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称市场价格独立双拼联排叠加江桥嘉城无无8300-11000无南翔格林风范20000-280002000015000130031、0南翔上隽嘉园无15000-1800013000-15000无主城嘉怡别墅20000-2500013000-17000无无浦发香舍无无13000无安亭安亭高尔夫无10000-120008000-9000无欧韵艺墅无8000-90007000-8000无魏玛原墅12000-1300010000-11000无无黄渡莱茵小镇无无13000-17000无外冈顺驰兰郡13000980090008500马陆东方豪园18000-200001500012000-1500012000价格分析价格分析叠加：8000联排：8000-9500双拼：9000-10000叠加：8000联排：8000-9500双拼：90032、0-10000叠加：叠加：13000 联排：联排：15000双拼：双拼：16500 独立：独立：24000独立独立18000-20000，双拼：，双拼：15000联排：联排：12000-15000 叠加：叠加：12000联排：联排：13000 独立：独立：22500双拼：双拼：13000-17000联排：联排：7000-8000 双拼：双拼：8000-11000叠加：叠加：8500联排：联排：9000双拼：双拼：9000 独立：独立：13000联排：联排：13000-1700012223嘉定各板块别墅价格体系嘉定各板块别墅价格体系4版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有33、，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称面积区间独立双拼联排叠加江桥嘉城无无180-200无城市岸泊无318179-228上叠：232下叠：175南翔格林风范371-467267-293205-227170-190南翔上隽嘉园210-247190-230主城嘉怡别墅326-408262-284无无浦发香舍无无169-198无安亭安亭高尔夫400-1000无无无欧韵艺墅无228191-222无魏玛原墅240-380238-242无无黄渡莱茵小镇无无188-218无外冈顺驰兰郡314-346226-241197-2334、9164-173马陆东方豪园336-466298-323300-325197-226面积分析面积分析注：最大中等最小独立：安亭颖奕高尔夫整体定位较高，其独立别墅的面积和跨度均较大，在400-1000。在售项目独立物业的面积普遍在320-460，与上海市场主流独立别墅面积段相符。面积最小的魏玛原墅为240-380，属小独栋别墅的范畴，在一定程度上也控制总价范围。双拼：东方豪园、城市岸泊的双拼面积在300以上，格林风范和嘉怡别墅双拼面积段在260-290，面积偏大，属大双拼范畴，超过了上海主流双拼别墅的面积段。魏玛原墅和顺驰兰郡在220-240区间，与主流市场双拼面积一致。联排：目前嘉定在售联排物35、业如格林风范、莱茵小镇等的面积段主要定位在180-230，而更为经济型的嘉城和浦发香舍则定位在170-200。叠加：城市岸泊的上叠达到232，面积偏大；而格林风范定位在170-190，与主流市场相符；顺驰兰郡定位较经济，在160-170区间。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称总价区间独立双拼联排叠加江桥嘉城无无149-220无城市岸泊无286-318143-205上叠：186下叠：140南翔格林风范668-934401-440226-25015336、-171南翔上隽嘉园无340-440240-340无主城嘉怡别墅489-653262-341无无浦发香舍无无152-178无安亭安亭高尔夫1000-3000无无无欧韵艺墅无182-205134-178无魏玛原墅288.-494238-266无无黄渡莱茵小镇无无240-360无外冈顺驰兰郡345-381170-181128-15588-93马陆东方豪园500-650420-450360-400300-350单位：万元独立：各项目独立物业总价段从300-3000万不等，总体跨度较大，这是由于各项目定位不同所致。双拼：相对独立物业，双拼总价段跨度较小，格林风范400万元位于最高位；城市岸泊、嘉怡别墅37、在260-340万元区间。剩下的三个项目在170-260万元，其中顺驰兰郡总价最经济。联排：联排物业的总价分为两个区间，180-250万元区间和经济型的130-180万元区间。叠加：叠加物业的总价同样分为两个区间，140-180万元区间和顺驰兰郡90万元左右更经济的总价。总价分析总价分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。智力型客群类型智力型客群特征（character）嘉定产业人口（嘉定工业园、安亭汽车城高级管理和高技术人才）/高校教师（同济大学等）/医生、38、律师等，年龄在35岁左右能力（ability）属于较高和高收入群体，工作稳定且有提升空间，具有一定积蓄；动机（motivation）家庭迁入嘉定或改善居住条件参与者（participant）自己、配偶需求（need）受过高等教育，对生活品质要求高，他们追求别墅产品的功能性财富型客群类型财富型客群特征（character）私营业主、合伙人/嘉定当地公务员等，年龄在40岁左右能力（ability）私营业主有自己的生意和企业/远郊公务员有较为宽松的行政条件和住房津贴，他们具有一定的财富积累和沉淀动机（motivation）别墅作为公寓的升级产品，改善自身的居住条件和环境，身份地位的象征参与者（par39、ticipant）自己、配偶需求（need）他们需要更舒适、更具品质感的居所，追求别墅的气派，立面的新颖，满足自身一部分虚荣心交通型客群类型交通型客群特征（character）由沪宁、沪嘉等快速干道导入的市区客户，他们有智力型、财富型客群的特征，是城市的中坚力量，年龄在30-45岁能力（ability）有一份令人羡慕的工作、收入来源稳定，有一定的积蓄，且能够得到家庭的支持动机（motivation）在市区公寓房价和郊区别墅的等价选择中，时间换空间，寻求更舒适的居住环境成为置业嘉定的主因参与者（participant）自己、配偶或由父母支持需求（need）他们需要在繁忙的工作之余，远离城市的喧嚣40、，享受悠闲的别墅生活，对别墅的风格、品质、功能、实用性、附加值以及社区配套有较高的要求客户分析客户分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联市场研究PART.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究E 太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动41、力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。概述概述昆山地处中国经济最发达的长江三角洲地区，可谓地利。同时，借助着发达的交通运输网络，已逐步成为上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。丰富的自然资源及生态型的城市规划为当地房地产市场创造了良好的环境，并将进一步推进昆山房地产市场的良性发展。目前的昆山正处于快速发展时期，大量移民涌入，为当地房地产市场创造了较大并较为坚实的消费群基础。全市国内生产总值以及固定资产投资额均持续几年保持两位数的增长，经济发展势头良好；全市人均可支配收入节节攀升，居民富裕，购买力强，为整个房地产消费市场提供了强有力的42、需求支持。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块归属板块归属归属板块项目名称城东绿洲山语城西中大易墅、清风华院、檀香园城南纳帕尔湾、富力湾城北湖滨御花园城中品院昆山的别墅主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告43、中的部分或全部内容。板块项目名称总占地总建面容积率建筑风格绿化率建筑结构（别墅）物业类型卖点公寓叠加联排双拼独立城东绿洲山语10.77.10.6现代42%钢混 交通、配套成熟生态城西中大易墅17.96.670.36西班牙41%钢混 湖景资源，品牌开发清风华院19.835.71.59南加州41%砖混自然资源优美檀香园113.70.3庭院79%钢混 高品质低密度社区城南纳帕尔湖14.67.40.5合院式47%钢混生态湖景富力湾100350.35东南亚79%钢混 大盘开发、湖景风情城北湖滨御花园21.410.10.52现代47%钢混 生态环境、便捷交通城中品院216.670.36现代405钢混自然生44、态低密度产品综合力产品综合力版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称市场价格独立双拼联排叠加城东绿洲山语16000无10000无城西中大易墅90007800无无清风华院无无9000无檀香园14000无9500无城南纳帕尔湖无无15000无富力湾11000-13000无无无城北湖滨御花园10000无无无城中品院无无7000无独栋由于整个昆山市场的成熟和上海经济辐射，已突破10000元/平方米，绿洲山语在16000元/平方米，而富力湾的精装修独栋在110045、0-13000元/平方米双拼市场少数盘拥有双拼的物业，只有中大易墅的价格为7800元/平方米。联排一般的价格在7000-10000，而纳帕尔湾有规划和景观资源，价格为15000元/平方米价格分析价格分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称面积区间独立双拼联排叠加城东绿洲山语320-380无180-260无城西中大易墅239-326190-220无无清风华院无无190-240无檀香园430-660无260-300无城南纳帕尔湖无无209-290无富力46、湾218-280无无无城北湖滨御花园340-400无无无城中品院无无190-320无注：最大中等最小独栋独栋独栋面积以400平方米为分水岭，但大部分都小于400平方米，以富力湾的218-280的精装小独栋，在瞄准客户还上海的休闲度假型客户。双拼双拼由于市场上在售量不多，面积为190-220平方米联排联排市场上联排面积大致在200-300平方米之间，但又分成190-240和260-300两个区间。面积分析面积分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。总价区间板块项47、目名称独立双拼联排叠加城东绿洲山语500-600无180-260无中大易墅215-300140-170无无清风华院无无170-210无城西檀香园600-800无260-280无纳帕尔湖无无320-435无城南富力湾300-360无无无城北湖滨御花园340-400无无无城中品院无无140-220无独栋独栋独栋的总价范围在300-600万，大部分处于300-400万，有超过500万/套，也有200多万的供应，以满足不同的需要。双拼双拼中大易墅的双拼总价在170-220万联排联排联排的总价范围在170-260和30-425两个总价段，但大部分处于170-260万之间。总价分析总价分析版权声明：本文仅48、供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。客户分析客户分析上海人住昆山的五大优势优势一：房加车，一步到位优势二：沿沪1小时生活圈，离城不别城优势三：产业提升城市发展优势四：住宅环保、生活健康优势五：悠然自得，适宜养老版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究A 关联市场确定B 上海房别墅市场研究PART.2 本案关联49、市场研究PART.2 本案关联市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究C 嘉定别墅市场研究D 昆山别墅市场研究E 太仓别墅市场研究E 太仓别墅市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008年16月，全市房地产投资完成10.86亿元，同比增长62.6%，全市房屋施工面积290.62万平方米，同比增长29.0%，其中，住宅施工面积182.89万平方米，增长7.4%；房屋新开工面积45.55万平方米，其中住宅新开工面积34.80万平方米。在施工规模不断50、扩大的基础上，竣工面积呈现良好增势，16月，全市商品房竣工面积为87.94万平方米。2007-2008年太仓共出让土地258.9万平方米，其中住宅用地共84.5万。目前太仓市别墅在售楼盘有西城朴墅、东海高尔夫、荣御蓝湾、奥森尚东和上海假日。由于前几年开发和拆迁安置户可能造别墅的影响。目前太仓市二手别墅网上共登记为475套，面积为138884平方米，价格在100万/套以下共占57套，面积为12372平方米，价格在100-150万/套共77套，面积为19934平方米，价格在150-200万/套共134套，面积为36215平方米，价格在200-250万/套共83套，面积为24216平方米，价格在2551、0-300万/套共61套，面积为21591平方米，价格在300-500万/套共44套，面积为17128平方米，价格在500万/套上共19套，面积为7424平方米。概述概述版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。归属板块项目名称销售状态售罄在售城东板块高尔夫湖滨花园（03）、华侨花园（04）华源上海城（05）荣御蓝湾（08）城西板块/西城朴墅（05）之江国际生活广场（08）城南板块世纪苑（00）国泰别墅（01）东海高尔夫陆渡、浏河/高成上海假日（05）太和天镜（0852、）奥森尚东（06）板块归属板块归属版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称总占地总建面容积率建筑风格绿化率建筑结构（别墅）物业类型卖点公寓叠加联排双拼独立城东湖滨高尔夫花园/17/现代/砖混 规模社区，拥有高尔夫球场华源上海城23401.69现代40.8%砖混紧邻高尔夫球场荣御蓝湾/位于城市新区，未来政治经济中心华侨花园27.334.61.6现代43%砖混紧邻生态绿化带，经济型高性价比城西西城朴墅331/50%联排：异型框架柱结构叠加：砖混 经济型低密53、度住宅之江国际生活广场10181.8现代40%叠排：砖混大型商业配套城南东海高尔夫812.50.03现代90%砖混 高绿化生态居所陆渡奥森尚东4.561.16欧式40%异型框架柱结构 轻轨边高档社区浏河上海假日41661.5现代31%砖混 大型生态社区产品综合力产品综合力版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目名称市场价格独立双拼联排叠加城东湖滨高尔夫花园15000-200006800-80008000-9000无华源上海城无7200-80006500-70054、0无荣御蓝湾无无8000-9000无华侨花园10000-12000无8000-9500无城西西城朴墅无无50004500之江国际生活广场无无5300无城南东海高尔夫18000-22000无无无陆渡奥森尚东8200-87007500-7706800无浏河上海假日8500-9000无6500-7500无市场价格第一梯队：位于高尔夫球场内，享受着高档品质生活。市场价格第二梯队：位于高尔夫周边的项目，叠排、双拼和联体都较其他区域高。市场价格第三梯队：作为临近上海的城镇，随着交通越来越便捷，城际轨道轻轨的开通，使得上海假日和奥森尚东的价格较太仓其他区域还高出。市场价格第四梯队：位于太仓城西，由于地段和配55、套原因，还是处于价格最低处。价格分析价格分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称面积区间独立双拼联排叠加城东湖滨高尔夫花园350-400290-330217-247无华源上海城无270-300260无荣御蓝湾无无175-220无华侨花园360无230-260无城西西城朴墅无无270-320300之江国际生活广场无无270-300无城南东海高尔夫350-400无无无陆渡奥森尚东470225-250无无浏河上海假日300-340无220-300无注：最56、大中等最小独立：独立：太仓的独栋别墅面积跨度较大，针对本地市场的面积大概在400-460平方米之间，而上海假日面向上海客户的独栋面积在340平方米左右，而奥森尚东的独栋面积近在470平方米。双拼：双拼：湖滨高尔夫和华源上海城的双拼在300平方米左右，面积偏大，属大双拼范畴，超过了主流双拼别墅的面积段。奥森尚东的双拼在220-250区间，与主流市场双拼面积一致。联排：联排：目前太仓的联排面积在260-300平方米之间，而即将推出的荣御蓝湾的面积在175-220平方米，属于较小的面积户型。叠加：叠加：叠排户型在市场还少量，面积为300平方米左右。面积分析面积分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权57、归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板块项目名称总价区间独立双拼联排叠加城东湖滨高尔夫花园500-800200-300200-220无华源上海城无200-240150-180无荣御蓝湾无无150-180无华侨花园360-400无200-240无城西西城朴墅无无130-150150之江国际生活广场无无130-150无城南东海高尔夫650-800无无无陆渡奥森尚东380-400180-200无无浏河上海假日270-300无150-220无独立独立：各项目独立物业总价段从270-800万不等，总体跨度58、较大，这是由于各项目定位不同所致。双拼：双拼：相对独立物业，双拼总价段跨度较小，奥森尚东的在200万左右，湖滨高尔夫在240-300万，上海城200-240万。联排：联排：联排物业的总价分为两个区间，180-240万元区间和经济型的130-180万元区间。叠加：叠加：叠加物业的总价150万左右。总价分析总价分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一、上海及周边地区别墅市场概况1.受9、10月份金融海啸的影响，豪宅的主要买家和租客外企金领和高管收入受到影响。近期59、的别墅市场表现低迷；但价格企稳。2.据统计太仓、上海地区别墅市场整体上呈现成交略大于供应的局面；3.从长远来看意味着别墅所面临竞争的激烈程度将有所降低，成为高端买家所追捧的抢手货。4.别墅的客户群逐步变化，已经由少数军政要特权人士、资本占有者到现在更多更年轻的富有人士，由外籍转向国内人群的比例增大。5.由高端向中高端发展已成为趋势（经济型别墅兴起）。总结总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。二、上海及周边地区主要别墅板块分析1.豪华型别墅板块典型代表佘山板块60、佘山凭借其在上海地区独一无二的区位核心优势、景观稀缺优势、相对完善的配套优势、立体的交通优势、产品本身的超低容积率、开发商的大手笔等综合因素，才造就了如今佘山高端别墅群的林立。2.度假型别墅板块金桥板块、吴江板块金桥板块：未来人口导入区、加工区带动交通配套、走势稳健供应量不足3.经济型别墅新桥板块、嘉定板块、西城区板块、航头板块、九亭板块这类板块共性：位于城市远郊，配套不够齐全，交通不便。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三、区域市场竞争对本项目的启示1.立61、足太仓嘉定这两个城市板块的区域属性，本项目对比太仓的别墅项目，先天优势很大，对比上海的竞争对手，又有区位等的劣势；2.在近期市场供大于求的大环境下，本项目应减少大户型比例的别墅项目的开发，适当增加经济型小面积别墅的开发；减少独栋的开发面积，增加联排。3.具我们对2008年上半年全市成交量排名前五的项目分析可以知道，在联排别墅上，呈现”三小“的特征，即排名前五的联排项目”销售单价、单套面积、套均总价“都很小，这也论证了以上的论点；建议走“高价CEO行宫，中价独栋双拼、低价联排”策略。4.上海及周边地区房地产市场供应量巨大，但消费者日趋理性，竞争非常激烈。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力62、（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。四、别墅市场典型个案对本项目的启示1.根据我们对各类典型个案的分析，并综合上海近期总体的市场表现。如下图表示：2.我们在对一些重点竞争对手的抽样调查中发现，托斯卡纳风格的建筑形态在上海地区广受欢迎（如佘山高尔夫别墅、亚曼尼花园、蓝色剑桥元庭等。），其次采用较多的是南加州、地中海等异域风格也获得了良好的市场反馈。本案的建筑形态可以根据项目地块各个地势来划分风格组团。市场需求特征市场需求特征市场供应特征市场供应特征低档经济型高档豪华型中档度假型版权声明：本文仅供客户内部63、使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。别墅市场别墅市场上海市场发展趋势上海市场发展趋势1500亩大型社区1500亩大型社区临近上海，生态河流临近上海，生态河流过滤过滤产品升级产品升级纯别墅纯别墅别墅用地控制别墅用地控制太仓别墅市场太仓别墅市场嘉定别墅市场昆山别墅市场总结总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。优势-1优势-1：?地理位置适配性广，市场区域64、函括苏州市区、上海、昆山、嘉兴、杭州等地；?本项目周边交通方便，城际轻轨开通后，前往苏州、上海等城市仅十几分钟。，发展前景潜力大；?太仓是长江经济带和沿海开放带交汇点上的港口城市，昂首与江苏省东南部的长江三角洲开放区前沿，东濒长江，南依上海，西接苏州，是江苏省经济最为发达的县（市）之一。优势-2优势-2：?地块四面环水，北接新浏河，东南西三面由老浏河环流而过这些都有利于项目塑造地中海、南加州等异国情调。?“地产+商业+休闲+养生”复合地产优势；?规模大,占地1525亩（101.87万平米），建筑面积68.23万平方米，是太仓目前最大的国际化社区;?规划设计独栋别墅、连排别墅、酒店、特色商业区等65、多种物业，风格上突现地中海、南加州与现代设计相结合的别样风情。总结总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。劣势：劣势：?区域居住适宜度不佳：本地人群在中高档住宅的选择上更倾向于居住适宜度较佳的太仓别墅区块（以高尔夫为核心的周边区块，如华侨花园、高尔夫湖滨花苑等）和市中心板块。项目本身所在陆渡板块的居住适宜度无法与以上区块相比。?项目周边污染严重：项目北部系太仓市的重工业区，污染严重?景观资源缺失：项目周边仅有以浏河为主的水系资源，缺少自然的山地、坡地或绿地公园66、等景观资源。?容积率较高，建筑密度较大：本项目总体容积率达到了0.67，作为一个纯别墅项目，这个容积率明显偏高，不利于打造顶级别墅。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淡化建议：淡化建议：区域居住适宜度不佳：区域居住适宜度不佳：?淡化建议：突出项目所独有的社区超大面积会所、游艇俱乐部、特色商务会所、高尔夫推杆果岭、特色商业区、优秀的物业管理服务，倡导一种全新的时尚的、尊贵的、国际化的生活方式。项目周边污染严重：项目周边污染严重：?淡化建议：重点宣传项目纯天然的67、大面积水域、超高标准的绿化率、超低的建筑密度，以别墅的居住环境为整个项目社区服务。景观资源缺失：景观资源缺失：?淡化建议：在小区景观的规划上，打造人造坡地。容积率较高，建筑密度较大：容积率较高，建筑密度较大：?淡化建议：分不同的组团来建造容积率各异的别墅区，让经济型别墅、度假型别墅、豪华型别墅在建筑密度上就有明显的区隔。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政府目前救市是十分明确，别墅用地自03年停止供应，对于项目千亩纯别墅高档社区是未来市场上稀缺品；千亩大盘、68、纯别墅社区、原生态景观千亩大盘、纯别墅社区、原生态景观本案核心机会点本案核心机会点版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 目标客户解析PART.4 客源及产品判定A 目标客户解析PART.4 客源及产品判定B 产品设置B 产品设置版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。别墅买家分析：别墅买家分析：1.上海别墅买家呈现出知识化与年轻69、化趋向2.楼盘素质是关键要素，价格也逐渐成为必要考虑因素；3.海归派成豪宅主力军；4.看重居住社群素质；5.中产阶级成为别墅的主要消费者；6.内地买家逐渐成为消费主流。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案客户粗判本案客户粗判核心客户群+边缘客户群核心客户群+边缘客户群客户分区客户分区PARTPART.4 4版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告70、中的部分或全部内容。?在太仓工作的中国内地、外资、港资、台资以及来自东南亚的中小型企业主、股东；?在太仓工作的中国内地、外资、港资、台资以及来自东南亚的大中型企业高管；?世界500强驻上海的分支机构负责人、高管?苏州、上海地区政府机关（如市委、市政府、公安局、交警大队、工商局、税务局等）等公务员核心客户群核心客户群边缘客户群边缘客户群?受太仓发展趋势及对本项目国际化档次的影响，而选择到这里自住的附近区域小企业主、生意人；?投资客，他们投资的意识很强，看重太仓未来发展的潜质，买房的时候看重保值和升值版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，71、不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心客户群分析核心客户群分析?对于别墅：休闲渡假性质更为突出。总价将会较高，因此其客户层面高。?他们是长三角企业主、跨国大集团、大企业的高级管理人员，高端技术人员。他们的行业他们的行业：纺织服装业、家私业、家电业、IT业、电子、物流业、重工业、石油化工年龄结构年龄结构：他们的平均年龄在40岁左右家庭状况家庭状况：已婚，家庭稳定事业特点事业特点：事业有成收入状况收入状况：富裕，家庭年收入150万以上购买理由购买理由：寻求人性化的自然人居，享受生活、享受自然居住要求居住要求：由于这部分客户有较多的经历，走南闯北，对国外、港澳72、北京、上海等大都市有较深的认识，眼界较高，因此他们对房屋有较高的理解，对生活有较高的要求，需求享受星级般的生活。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。他们的事业有成；生活无忧；消费能力较强；注重生活品位、居住的舒适程度他们见多识广；讲究大气。较高的生活情趣和较新的消费理念喜爱运动且对健康日益重视有私家车或公司专车；受过高等教育；祖国的发展及优待，唤起其归国思情，或从此落根故土，又从此来往两地在上海，主要聚集在陆家嘴、南京路、徐家汇一带。投资意识强。客户特征：客73、户特征：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。二、目标客户分析他们的事业有成；生活无忧；消费能力较强；注重生活品位、居住的舒适程度他们见多识广；讲究大气。较高的生活情趣和较新的消费理念喜爱运动且对健康日益重视有私家车或公司专车；受过高等教育；祖国的发展及优待，唤起其归国思情，或从此落根故土，又从此来往两地在上海，主要聚集在陆家嘴、南京路、徐家汇一带。投资意识强。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得74、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目各产品客户群特征分析项目各产品客户群特征分析三大类住宅产品：三大类住宅产品：?CEO行宫（总价在500800万的独栋别墅）CEO行宫（总价在500800万的独栋别墅）?普通独栋别墅（总价在400万元左右）普通独栋别墅（总价在400万元左右）?双拼、联排别墅（总价区间在150-300万元的别墅）双拼、联排别墅（总价区间在150-300万元的别墅）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1.CE75、O行宫核心客户群分析他们都是非常非常有钱的，有的世袭的、有的是富了十年以上的；他们一般不亲自参与购房的每个过程，有的带着律师、设计顾问来的，有的是由部下或者代理人来的；他们全部是有在国外生活的经历；他们关心的总是与一般客户不同，至少是不太关心价格。他们仅仅有的可能是：著名银行、跨国公司负责人，体育、娱乐界明星大腕版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2.普通独栋别墅核心客户群分析-1对于上海地区客户群来说，别墅的休闲渡假性质更为突出。总价将会较高，因此其客户层面76、高。对于太仓本土的客户，在“太和天镜”为其带来尊贵感受；他们是长三角企业主、跨国大集团、大企业的高级管理人员，高端技术人员。他们也是太仓本地富裕的老板、私营业主、政府高管，长三角企业家长三角企业家别墅目标客户群集中在金字塔顶尖人士别墅目标客户群集中在金字塔顶尖人士版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。他们的行业他们的行业：纺织服装业、家私业、家电业、IT业、电子、物流业、重工业、石油化工、政府部门。年龄结构年龄结构：他们的年龄在4055岁，以男性为主家庭状况家庭77、状况：已婚，家庭稳定，三四口之家为主，部分三代同堂事业特点事业特点：事业有成教育水平教育水平：大专或以上（含后期深造函授），不少客户具有留洋经历收入状况收入状况：富裕，家庭年收入150万以上，拥有多架小汽车、多处房产物业，个人总资产在600万以上购买理由购买理由：寻求人性化的自然人居，享受生活、享受自然性格喜好性格喜好：习惯阅读时事、财经、体育、旅游方面的报道，增加咨询；注重环保和个人健康，乐于参加健身、球类等体育活动；居住要求居住要求：由于这部分客户有较多的经历，走南闯北，对国外、港澳、北京、上海等大都市有较深的认识，眼界较高，因此他们对房屋有较高的理解，对生活有较高的要求，需求享受星级般的78、生活。2.普通独栋别墅核心客户群分析-2版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3.双拼、联排别墅核心客户群分析-1核心客户定位：成长中发展型先富、新富、薪富先富（企业高管）已经有一定的财富积累，这些人一般在35岁40岁之间，平时忙碌的加班，对周末的生活很期待，这类人群的消费理性较强，在做出一项购买决定前必经过一翻深思熟虑；新富（私营业主）新近富起来的一群人，事业有了转机，这类人群敢于创新，易于接受新鲜事物，敢花钱，消费较为冲动。薪富（白领一族）是指那些非创业型的79、富有者，拥有稳定的工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高的文化背景，具有“革命性思维”的新富阶层中的特殊成员，属于“成长中发展型”的高知族。其强调的不是一个阶层，而是一个概念，是一个“成长中发展型”的动态的概念。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。年龄特征：3045岁，以男性消费者为主职业特征：国企、外资及私营单位的中高层管理人员，中小企业业主、律师、医生、作家、教授、设计师等演艺、文化界人士。家庭状况：二口或三口之家为主教育水平：本科或以上，在国外留学或80、者与外籍人士工作过2-4年，具有硕士以上学位，掌握多种语言收入状况：个人年收入在60100万左右，拥有小汽车、房产物业，储备银行账户有200万以上存款，有外币、股票、基金等风险型投资产品。3.双拼、联排别墅核心客户群分析-2版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。寻找目标客户群第一圈层：太仓第一圈层：太仓+上海嘉定第二圈层：上海地区第三圈层：长三角、台湾、港澳、美国、澳洲上海嘉定第二圈层：上海地区第三圈层：长三角、台湾、港澳、美国、澳洲版权声明：本文仅供客户内部使81、用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 目标客户解析A 目标客户解析PART.4 客源及产品判定B 产品设置PART.4 客源及产品判定B 产品设置版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品设计优势产品设计优势?规模大,占地1525亩（101.87万平米），建筑面积68.23万平方米，是太仓目前最大的国际化社区;?太仓最丰富的水系资源，极低的容积率（一期容82、积率0.57），极高的绿地率（一期绿化率50%），极低的建筑密度（一期建筑密度20.6%）?规划设计独栋别墅、连排别墅、酒店、特色商业区等多种物业，风格上突现地中海、南加州与现代设计相结合的别样风情；?金帝物业联手狮城恰安物业顾问公司，实施一对一的金钥匙管家服务，体验360全方位尊贵、细致的五星级物管服务，全面升级高尚人文的私享荣耀。在“地产+商业+休闲+养生地产+商业+休闲+养生”的基础上，复合型地产概念导出。?地中海、南加州风情、太仓独一无二的私人小型游艇码头；?拥有太仓首个超大面积豪华会所，面积超过8000平方米，提供健身、娱乐、休闲、餐饮服务，与养生、旅游、休闲、度假复合；?项目周边的83、高尔夫球场，无形中提升了项目的高端形象。?社区内拥有幼儿园，为业主提供优质的教育资源配套；?社区内拥有特色商业区，休闲运动中心满足业主的日常生活需要。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。规划主题规划主题本项目依区域划分可分为A区（别墅居住区）、B区（会所、特色商业区），依据其功能分区，我们的主题规划将遵循主题动、静分区的原则动、静分区的原则。从项目规划图可以看到，项目景观以沿新老浏河水岸为主，考虑到人的亲水性，同时结合太仓及项目休闲度假的特性，建议一期规划的主84、题以水岛为主主题以水岛为主（岛中岛概念）（岛中岛概念）由各类型的主题湖岛构成：人工沙滩泳岛（娱乐、度假型）、生态岛（生态型）、运动主题小岛（运动型）、钓鱼岛（休闲型）。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结构结构金帝金帝太和天镜太和天镜特色商业区（商业部分）特色商业区（商业部分）别墅、CEO行宫（居住部分）别墅、CEO行宫（居住部分）幼儿园、会所、运动中心（配套部分）幼儿园、会所、运动中心（配套部分）高尔夫推杆果岭、湖滨广场、雕塑广场（配套部分）高尔夫推杆果岭85、湖滨广场、雕塑广场（配套部分）社区水景、风情主题园林景区社区水景、风情主题园林景区游艇码头（配套部分）游艇码头（配套部分）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。交通组织交通组织从规划图上可以看到，小区道路主要干道曾8字回流环绕：各支路都从8字形的主干道上分流，考虑到主干道上的车流较多，应针对主干道旁边的别墅的噪音和私密性。由此，本司建议对主干道边的绿化以消除噪音污本司建议对主干道边的绿化以消除噪音污染和增强私密性为目标进行打造。染和增强私密性为目标进行打造。版86、权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。空间组织空间组织本项目占地较大且呈长条形分布，区内交通距离较长，行走驶车都会比较沉闷。本司建议，考虑在各主要且较长的道路两侧修建景观及休闲亭，以体现发展商人性化的设计理念以及丰富小区景观。丰富水景、岛景设计及小区沿路的景点设计（参考上述规划主题及空间组织中的园林景点设计），主要考虑因素配合世界湾岛别墅群风情格调（建筑符号：如区内水路交通设置、桥梁款式、雕塑广场设计、路灯样式设计等）。本司认为水景、岛岸为本案的独特环境及景观资源87、，在景点设计时应充分考虑并加以合理运用。景点景点配套配套从整个小区的规划来看，目前设置的免费公共体育运动设施极少，建议考虑在居住人口比较密集的建筑群落间，增加室外免费的体育运动类设施。另外，作为面对整个长三角最高档的别墅以整个长三角最高档的别墅以及星级酒店设计，在对外的交通组织上增加及星级酒店设计，在对外的交通组织上增加直升机停机坪的功能设计直升机停机坪的功能设计。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。将养生度假做到极致将养生度假做到极致我们的想法随着人们生活水88、平的提高，越来越注重健康，对保养身体的要求越来越高，本项目要打做一个最理想的居所，复合养生度假的地产存在市场差异性，复合养生度假是太和天镜复合营销的升华。金帝太和天镜应以“心筑金色生活”的理念，将大众化的运动细分为高雅的、贵族化的运动，提出“生活就像度假天”，及至金帝太和天镜。敝司认为，应复合更高层次的运动，提出从青少年至中老年人保养身心之道。配套建议配套建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。将养生度假做到极致，软硬件支持：将养生度假做到极致，软硬件支持：小89、区内小区内绿化绿化：在园内设养生度假园径道，有脚底按摩健康步径、并在养生度假园径道上栽种了不同药性的花草树。配套配套：酒店内设沐足、保健按摩；专设健康指导。饮食饮食：设养生药缮餐厅。选取天然绿色药性植物和绿色食品，采择中华药膳的传统配方，以药物和食物为原料，将中国传统的医学知识和烹调技术相结合，经过科学烹饪加工制成的具有食疗作用的膳食。有美容养颜，祛病强身、保健益寿的功效。建议在酒店设一层专营健康营养食品和餐厅。建议在酒店设一层专营健康营养食品和餐厅。小区外小区外与旅游结合：与旅游公司联动，住户可优惠享受太仓本土区域的旅游资源（周边的度假休闲，如浏河镇长江边的渡假村）。如何将养生度假导入市场如90、何将养生度假导入市场在营销期间让客户体验小区内的各类养生度假场所，并成立相关团体组织，如游艇俱乐部、高尔夫俱乐部、车友会等。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品内部功能结构产品内部功能结构CEO 行 宫（超 大 独 栋 别墅）行 宫（超 大 独 栋 别墅）产品设计原则：根据各组团建筑形态风格，来打造景观性、实用性、美观性。产品功能设计原则：满足家庭成员特定生活形态，满足一定的商务接待、私人派对需求。产品结构建议：三层，建筑面积5001000（占地3.56亩91、），主力建筑面积500700（占地3.54亩）。产品功能建议：配备会客厅、私家会所、私家花园、家庭厅、主人套房、书房、儿童房、客房、多功能房、厨房、私家泳池、卫浴间及工人房。会客厅、私家会所高度4M，或者挑空设计。私家会所100，泳池面积80，私家花园200。客厅须备壁炉设计，入户玄关设衣帽间（可供日常更衣及客人挂放衣帽）。首层配备HOTEL式客房，可容纳双床位。同时配备中西厨房功能。考虑主人房50、主卫浴20。书房需要充足空间，可容纳超大型书柜、多种办公设备及适于长时间工作。儿童房紧靠主人套房，便于父母照顾儿童。所有卧室配独立衣帽间。加建顶层阁楼或半地下室作为娱乐功能场所（高度2.2米以下不92、计算面积）；面积450以上，可考虑设电梯。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品内部功能结构产品内部功能结构独栋别墅独栋别墅产品设计原则：根据各组团建筑形态风格，来打造景观性、实用性、美观性。产品功能设计原则：满足家庭成员特定生活形态。产品结构建议：二三层，建筑面积250500（占地23.5亩），主力建筑面积300400（占地2.53亩）。产品功能建议：配备会客厅、家庭厅、私家花园、主人套房、书房、儿童房、客房、多功能房、厨房、卫浴间及工人房。会客厅高度4M93、，或者挑空设计。客厅须备壁炉设计，入户玄关设衣帽间（可供日常更衣及客人挂放衣帽）。首层配备HOTEL式客房，可容纳双床位。同时配备中西厨房功能。考虑主人房50、主卫浴20。书房需要充足空间，可容纳超大型书柜、多种办公设备及适于长时间工作。儿童房紧靠主人套房，便于父母照顾儿童。所有卧室配独立衣帽间。加建顶层阁楼或半地下室作为娱乐功能场所（高度2.2米以下不计算面积）；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品内部功能结构产品内部功能结构双拼、联排别墅双拼、联排别墅94、产品设计原则：景观性、实用性、美观性，外立面统一性及内部结构融合性。产品功能设计原则：满足主要家庭成员特定生活形态基本需求产品结构建议：二三层，建筑面积180280产品功能建议：配备会客厅、家庭厅、主人套房、书房、儿童房、厨房、卫浴间及工人房；会客厅高度4M，或者挑空设计；客厅须备壁炉设计，入户玄关设衣帽间（可供日常更衣及客人挂放衣帽）；同时配备中西厨房功能；书房需要充足空间，可容纳超大型书柜、多种办公设备及适于长时间工作；主人房及书房安排在顶层，保证空间私密性加建顶层阁楼或半地下室作为娱乐功能场所（高度2.2米以下不计算面积）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未95、经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。现代宫邸风格建筑外立面风格建筑外立面风格现代宫邸风格（、组团采用）现代宫邸风格（、组团采用）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。建筑外立面风格建筑外立面风格美国草原风格（、组团采用）美国草原风格（、组团采用）北美草原风格版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、96、复制和发布报告中的部分或全部内容。托斯科纳风格（、组团采用）托斯科纳风格（、组团采用）建筑外立面风格建筑外立面风格托斯科纳风格版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南加洲风格南加州风格（组团采用）南加州风格（组团采用）建筑外立面风格建筑外立面风格南加州风格版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。定制行宫风格定制行宫风格（定制行宫风格97、（VII组团采用）组团采用）建筑外立面风格建筑外立面风格版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。P 项目定位PART.5 项目定位与推广P 项目定位PART.5 项目定位与推广P 项目推广P 项目推广版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目总定位诠释项目总定位诠释缘起一：我们对金帝缘起一：我们对金帝太和天镜的共识太和天镜的共识国际98、星级酒店（商务部分）国际星级酒店（商务部分）站在梦想前岸，金帝要做新世纪的舵手，金帝金帝太和天镜太和天镜要成为“万千荣耀于一身的魅力城”，要成为金帝目前产品中的冠军，金帝历程中的“珠穆朗玛”缘起二、我们对金帝缘起二、我们对金帝太和天镜的期望与设想太和天镜的期望与设想在这里，我们要做一个在这里，我们要做一个“极品的金帝、领袖的太和天镜、自由复合的国度”。在这里，我们要做一个在这里，我们要做一个“领导者、导航人、军事家、战略家”在这里，我们要让所有的来者领略到在这里，我们要让所有的来者领略到“一流的、领先的、度假的、亲水的、休闲的、运动的、健康的、养生的、自由的、成功的、非物质的”居住价值。因此，99、我们对金帝因此，我们对金帝太和天镜的定位是太和天镜的定位是金帝金帝太和天镜上海之上太和天镜上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群上海之上上海之上战略前景战略前景天地资源天地资源建筑载体建筑载体居住价值居住价值权威权威方向方向地位地位金帝金帝太和天镜太和天镜上海之上上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群资源的最大化整合资源的最大化整合上海之上上海之上世界湾岛别墅群概念架构：世界湾岛别墅群概念架构：版权声100、明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海之上上海之上世界湾岛别墅群概念的诠释：世界湾岛别墅群概念的诠释：“上海之上上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群”的生活体验的生活体验是1种标准、5大体系与3重价值是1种标准、5大体系与3重价值1种标准1种标准 1种执着追求并享有完美顶级居住品质的标准；1种执着追求并享有完美顶级居住品质的标准；5大体系5大体系水景资源及独立岛屿的绿色环保规划体系；国际著名规划机构泛亚国际设计体系；高低错落的景观先行的原生态园林布局体系；国际品牌101、连锁经营的商业配套及物业管理体系；活力和谐康居、国际生态安全的社区交流体系。3重价值3重价值-集江景水域价值、养生价值、商住价值于一体，体现自然、科技、人文共生互利的健康观和可持续发展的生活方式。集江景水域价值、养生价值、商住价值于一体，体现自然、科技、人文共生互利的健康观和可持续发展的生活方式。共同演绎了上海之上的内涵意义。任何星级的标准都可以想象，但是上海之上的理念，比星级的享受更精彩，内涵更丰富。共同演绎了上海之上的内涵意义。任何星级的标准都可以想象，但是上海之上的理念，比星级的享受更精彩，内涵更丰富。“上海之上上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群”是一种力量的象征，一种重要地位的借喻，102、强调一种领袖生活是一种力量的象征，一种重要地位的借喻，强调一种领袖生活太仓将建成区域内生活的领袖太仓将建成区域内生活的领袖太仓的规划与融资奠定太仓在长三角乃至台港澳的经济重要战略地位，这里将成为太仓区域内的生活基地；金帝是太仓的生活领袖金帝是太仓的生活领袖金帝的兴建带动起太仓工商业、交通、生活配套、教育体系等的发展；项目与太仓整个新区的运营共生互荣，推动繁荣整个区域产业、服务业、房地产业的兴旺，金帝的跃起活跃太仓地域的勃发。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。103、项目别墅风格定位诠释项目别墅风格定位诠释金帝太和天镜（别墅）的风格调性金帝太和天镜（别墅）的风格调性国际级的高尚纯别墅社区理念国际级的高尚纯别墅社区理念风格调性的诠释风格调性的诠释项目借助“上海之上世界湾岛别墅群上海之上世界湾岛别墅群”的提出，强调在这里安居是一种生活的享受强调在这里安居是一种生活的享受，是一种高尚生活品质的选择。从心灵本质去满足都市人们对生活态度的向往从心灵本质去满足都市人们对生活态度的向往，更侧重与“旅游、养生、休闲“的复合。对生活品位追求是项目产品的主题风格对生活品位追求是项目产品的主题风格，包括建筑及社区文化特性，用国际化的包装形态，可以予人一种艺术、浪漫且极富品位的感104、觉，适合我们的目标客户。打动热爱游历和领略异域格调的目标客户群打动热爱游历和领略异域格调的目标客户群异域小城的构建，突出住宅产品在该区域的鲜明建筑基调，展现碧波金浪，花果缤纷，展现色彩绚丽的风情画卷。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。“上海之上上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群”的概念与金帝的概念与金帝太和天镜的联动深化太和天镜的联动深化“上海之上上海之上世界湾岛别墅群世界湾岛别墅群”是我们赋予金帝金帝太和天镜太和天镜的概念，这种概念要与金帝集团的联动才能105、协助金帝腾飞，这个概念的作深作透，才利于金帝整个项目运作的成功。?金帝金帝太和天镜太和天镜是金帝集团第一个在太仓的项目；?金帝集团通过金帝金帝太和天镜太和天镜的腾飞，引领太仓乃至整个苏州房地产市场；?金帝从发展商到运营商的角色置换，从太仓起航，从金帝金帝太和天镜太和天镜起步；?金帝金帝太和天镜太和天镜所提倡的“上海之上”的生活理念成为金帝历史上的一块历程碑，可以辐射全国的金帝项目，带动人们对美好生活的向往与追求，达到真正的城市运营。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全106、部内容。P 项目定位P 项目定位PART.5 项目定位与推广P 项目推广PART.5 项目定位与推广P 项目推广推广宣传主框架推广宣传主框架版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。金帝金帝太和天镜太和天镜“上海之上世界湾岛别墅群”“上海之上世界湾岛别墅群”金帝集团金帝集团“心筑金色生活心筑金色生活”太仓太仓激活长三角新中心激活长三角新中心沪、苏交通中心沪、苏交通中心经济国际化经济国际化长三角工业中心长三角工业中心金帝集团金帝集团运营太仓未来运营太仓未来金融政务中心107、金融政务中心金帝金帝太和天镜太和天镜点燃岛墅生活新篇章点燃岛墅生活新篇章政府政府+金帝的强强联合金帝的强强联合社会配套服务的合作载体社会配套服务的合作载体太仓住宅化产业推进力量太仓住宅化产业推进力量拥有天然水景的优势景观资源拥有天然水景的优势景观资源产品规划超前以及建筑风格独特产品规划超前以及建筑风格独特自由组合度高的岛墅生活模式自由组合度高的岛墅生活模式高科技含量的住宅设备服务配置高科技含量的住宅设备服务配置风情各异的住宅的养生机能风情各异的住宅的养生机能推广宣传主框架推广宣传主框架版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其108、它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。形象推广策略形象推广策略媒体推广策略媒体推广策略政府企业定向策略政府企业定向策略公关推广策略公关推广策略内化资源宣传内化资源宣传外力资源宣传外力资源宣传整体宣传策略整体宣传策略金帝资源客户宣传金帝资源客户宣传太仓政府企事业单位宣传太仓政府企事业单位宣传太仓投资环境介绍性宣传太仓投资环境介绍性宣传太仓对外招商引资峰会太仓对外招商引资峰会太仓政府与金帝联动宣传太仓政府与金帝联动宣传金帝资源客户积分计划金帝资源客户积分计划利用金帝其他项目的客户资源利用金帝其他项目的客户资源金帝集团企业形象推广金帝集团企业形象推广金帝金帝太和天镜项目形象推109、广太和天镜项目形象推广太仓新区形象推广太仓新区形象推广户外展示户外展示传媒、网络展示传媒、网络展示金帝金帝太和天镜度假新体验太和天镜度假新体验金帝金帝太和天镜巡展太和天镜巡展媒休公关宣传主框架媒休公关宣传主框架版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一、推广核心一、推广核心以构筑“太仓第一经典国际化社区”统领整个项目的推广；以扩张金帝品牌为宗旨；以“上海之上世界湾岛别墅群”为楼盘的总基调；以水景资源、养生、旅游、休闲、度假等复合元素为项目的核心宣传卖点；以太仓城市110、运营作为契机；借助与太仓政府合作进行公关宣传我们共同目标：打造极品金帝太和天镜我们共同目标：打造极品金帝太和天镜版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。二、推广十大亮点建议二、推广十大亮点建议亮点一亮点一：与政府合作设立一个码头，成为小型游艇会。亮点二亮点二：与政府合作，强调项目领袖地位、本项目总基调“上海之上世界湾岛别墅群”，与养生度假概念相吻合，将养生度假贯彻在整个推广之中。亮点三亮点三：设上海市至金帝太和天镜的直升机航线。亮点四亮点四：业主将成为“2010年111、上海世博会”开幕式邀请嘉宾。亮点五亮点五：金帝太和天镜与高尔夫球场结合进行宣传。亮点六亮点六：一对一的尊崇客户销售方式。亮点七亮点七：利用互联网启用金帝客户资源。亮点八亮点八：对其中的顶级产品打造CEO行宫概念。亮点九亮点九：在各个组团推广中，引入异域风情的度假概念。亮点十亮点十：在整体的推广上，强调小区自身的配套，如湖滨会所、酒店、特色商业区等。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三、推广节奏安排建议三、推广节奏安排建议1 节奏安排原则1 节奏安排原则由于本112、项目的工程进度较快，而相对的有效蓄客并不理想，因此可以考虑等完善了整体环境后在销售，而在局部园林实景、项目外立面、样板房等完工后，可以以前期积累的客户来引爆项目的销售。本项目就要以“厚积薄发，后来居上”为原则，在大家对项目的各类规划、产品等都明了后，促成大量的消化，制造“紧销”的气氛。关键字：“厚积薄发，后来居上”“厚积薄发，后来居上”版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2 时间节奏安排2 时间节奏安排阶段时间工程配合营销重点宣传主线活动安排阶段时间工程配合营113、销重点宣传主线活动安排1、预知期2009年2月2009年4月底对小区园林景观的打造 陆渡板块太仓城市副中心太和天镜对陆渡成为太仓副中心的推动作用与太仓政府合作对如何建好这个副中心2、入市期2009年5月2009年6月底项目一期（CEO行宫）外立面完成向社会发布项目一期外立面完工信息金帝太和天镜的总形象世界湾岛别墅群举办关于“岛墅”论坛3、亮相期2009年7月2009年8月底一期部分园林完工一期组团风格托斯卡纳式的CEO行宫利用形象代言人对项目进行生活理想剖析正式启用游艇码头4、预热期2009年9月2009年10月现场销售中心完工成立“金帝会”招募会员项目产品特色的宣传以及项目品牌概念包装的宣传114、预约看楼，“金帝会”成立仪式5、开售期2009年11月领取预售证项目公开发售活动项目热销现象盛大开园仪式版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。四、市场引爆建议四、市场引爆建议1 核心思路1 核心思路版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2 具体操作2 具体操作2.1前期预热板块2.1前期预热板块在此阶段与太仓政府产生联动，借太仓新115、区开发启动之机，利用政府喉舌，站在领导、执行者的高度，以“润物细无声”的方式对市场潜移默化，加大市场对板块的关注度与注目率。2.2扩大项目知名度（产业领袖）2.2扩大项目知名度（产业领袖）与太仓政府的联动加深化，配合政府进行六大行业区域招商活动，以此扩大客户层面，同时，将项目的优势，如“城市中，岛屿间”的特有的水景资源，养生概念、与酒店复合、商住并联开发形成小范围内区域性城市运营的商住一体化等进行炒作，将项目新闻转化为社会新闻，成为社会话题，籍此把项目的市场知名度扩大化。根据太仓项目招商的进度，在各地设立招商会，吸引当地知名企业及当地目标客户群体对本项目的关注。版权声明：本文仅供客户内部使用，116、版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2.3 配合项目开发进度，适时消化目标客户群2.3 配合项目开发进度，适时消化目标客户群随着销售道具（销售中心、会所、开售组团周边景观、入口处门楼、道路的修整、样板房等）及相关项目（如酒店、会所、游艇码头等）的逐步完善，适时积蓄好各阶段的相关客户群体。2.4 蓄势引爆（成立金帝会）2.4 蓄势引爆（成立金帝会）在外市（地点待定）设外展点吸引外区客户，设置看楼船、举办公关活动进行宣传蓄客，在入市前将目标客户群锁定，以达到一开即爆的销售效果。2.5 调整消化期，加强个别亮点的爆光2.5 调整消化期，加强个别亮点的爆光随着项目工程进度的加快及推售货量的变化，适当调整销售策略及销售节奏。尤其是加快对各期尾货的消化。为促进销售，应在销售过程中，加强个别亮点的爆光，以刺激消费者的消费心理，产生购买的冲动。