1、绝对保密厦门象屿重庆照母山项目定位思路2011年1月2011年1月此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。项目简介?项目位于重庆两江新区，按照行政分区，位于北部新区，按照地产板渝北区本案块分区位于大竹林板块；?地处照母山风景带。?项目占地约309亩容积率2可北部新区?项目占地约309亩，容积率2，可建面积为41.2万，限高33米。弹子石CBD江北嘴解放碑CBD嘴CBD沙坪坝区沙坪坝区九龙坡区2巴南区大渡口区研究框架企业解读企业解读企业的优势和需求企业的优势和需求企业需求企业需求背景解读背景解读重庆宏观2、背景分析重庆宏观背景分析企解读企解读发展背景发展背景背景解读背景解读区域宏观背景分析区域宏观背景分析发展背景发展背景项项客群定位客群定位各类物业市场分析各类物业市场分析重庆整体市场分析重庆整体市场分析目定位目定位产品定位产品定位各类物业市场分析各类物业市场分析市场解读市场解读区域市场竞争分析区域市场竞争分析市场机会市场机会位位开发策略开发策略区域典型案例分析区域典型案例分析项目解读项目解读项目属性分析项目属性分析项目特性项目特性3项目解读项目解读需要解决的问题需要解决的问题提纲?第一部分企业解读?第二部分背景解读1.企业简介2.项目意义及目标3核心问题分析?第二部分背景解读?第三部分市场解读33、.核心问题分析?第三部分市场解读?第四部分项目解读?第四部分项目解读?第五部分项目定位?第五部分项目定位?第六部分CRIC优势4 项目之于企业意义象屿集团伴随着厦门象屿保税区的成立与发展，未来将致力于发展成为主营业务突出、产业结构合理、现金流充裕、管理领先、为经济社会发展做出突出贡务突出、产结构合、现流充裕、管领先、为济社会发展做出突出贡献的受人尊敬的中国品牌企业。我们将充分考虑企业现状，对项目盈利模式、开发周期、风险利润、形象等方面综合考虑，结合客观市场，定位本项目最合适发展的方向5 项目之于企业意义房地产开发业务区域：?东部：上海、厦门、南平?中西部：重庆、长沙、昆山上海集团业务类型：上海4、厦门长沙重庆?类金融服务及股权投资?土地成片开发及房地产?采购供应及综合物流服务6本项目面临的3个核心问题?综合项目目标与本机构的操作经验，本项目需解决一下三个核心问题：Q1：本项目如何定位？包含项目整体定位客户定位产品定位核心价值体系构建这是项目成功的前提包含项目整体定位，客户定位，产品定位，核心价值体系构建，这是项目成功的前提。Q2：各类产品如何定价？在高地价的背景下，本项目各物业产品如何定价才能即保证降低市场风险，又能实现更大的整体收益。Q3：如何实现象屿品牌在重庆市场完美落地？在品牌知名度较低、号召力不强的背景下，如何更好的塑造象屿的品牌形象和内涵，同时为其在7研究思路 从城市发展区域5、经济和项目本体等多元角度全方位入手从城市发展、区域经济和项目本体等多元角度全方位入手从重庆城市地位出发，通过对宏观经济、发展规划的研究，得出重庆发展的方向，从重庆城市地位出发，通过对宏观经济、发展规划的研究，得出重庆发展的方向，为项目发展提供大环境支撑为项目发展提供大环境支撑通过对两江新区发展、区域房地产市场发展的深入研究，从区域的角度确立项目的发展战略与定位通过对两江新区发展、区域房地产市场发展的深入研究，从区域的角度确立项目的发展战略与定位结合本项目资源和地质条件，制定本项目的物业发展方向，并对开发策略提出建议结合本项目资源和地质条件，制定本项目的物业发展方向，并对开发策略提出建议项目定位6、从市场的角度，提出项目形象定位、物业定位、物业发展建议根据不同的方案进行风险评价并给8开发策略根据不同的方案，进行风险评价、并给项目的开发策略提出建议提纲?第一部分企业解读?第二部分背景解读1.重庆宏观背景2.区域宏观背景结论?第二部分背景解读?第三部分市场解读3.结论?第三部分市场解读?第四部分项目解读?第四部分项目解读?第五部分项目定位?第五部分项目定位?第六部分CRIC优势9一宏观背景解读、宏观背景解读1.重庆宏观背景分析2.北部新区宏观背景分析3总结3.总结10重庆宏观背景1城市解读国家对重庆的侧重发展十分明显，城市能级显著提高，城市建设投入持续增加，城市大环境基础日益坚实，对重庆房地7、产发展起到了积极的推动作用。部新建重庆成为中国第四个直辖市北部新区建设正式启动?胡锦涛总书记发表为重庆未来发展定向的“314”讲话。?重庆获批为全国统筹城乡综合配套改革试验区。三峡大移民正式开始两路寸滩保税港获批1997年1998年2000年2007年2008年2010年?重庆成为国家五大中心之一。国务院批准重庆设立保税区?国务院批准重庆设立保税区。?“两江新区”获批。?成渝经济区即将启动。两路寸滩保税港1期正式封关运行11?两路寸滩保税港1期正式封关运行区域宏观背景2重庆战略需求两江新区两江新区中国内陆最具特色的中国内陆最具特色的“国际化都市区”国际化都市?重庆正立足打造内陆开放的新高地?关8、键词：外向型产业+现代服务业12区域宏观背景2两江新区发展需求“再造一个重庆”，并规划了完善的功能体系新区的全方位发展受到有力支撑。2020年发展目标人口约400万/GDP为6000亿/工业总产值为10000亿元【链接】2008年该区域发展情况：人口约165万，GDP为520亿元，工业总产值1256亿元。人约万，为亿元，总产值亿元。六大功能定位?统筹城乡综合配套改革试验的先行区?中国内陆重要的先进制造业基地中国内陆重要的现代服务业基地?中国内陆重要的现代服务业基地?长江上游地区金融中心和创新中心?内陆地区对外开放的重要门户13?内陆地区对外开放的重要门户?科学发展的示范窗口区域宏观背景2两江新9、区功能布局三大板块十大功能区1水复生态产业功能区先进制造业基地板块1.水复生态产业功能区2.木古出口加工功能区3.龙石先进制造功能区都市综合1.北部新区2.悦来会展区功能板块3.空港新城功能区4.蔡家高技术功能区1保税港功能区北部新区现代服务业板块1.保税港功能区2.江北嘴中央商务区3.鱼复现代物流功能区区本项目所在的北部新区位于处于两江新区核心位置，属于都市功能板块，将重点打造总部经济集聚区大型居民集聚区高新技术制造业集聚区现代服务业集聚区14造总部经济集聚区、大型居民集聚区、高新技术制造业集聚区、现代服务业集聚区和商业集聚区五大功能集聚区。区域宏观背景2北部新区重庆市两江新区都市区?北部新10、区于2000年12月18日设立，管辖礼嘉镇、人和、鸳鸯、大竹林、天宫殿翠云5个街道面积130平方公里规北部新区都市区、翠云5个街道，面积130平方公里，规划人口120万。?2009年，实现地区生产总值541亿元、工业总产值1393亿元、固定资产投资278亿元、区域财政收入167亿元、地方留存均财政收入70亿元，以上指标五年平均增速均在40%以上。?北部新区从启动至今已发展10年目?北部新区从启动至今，已发展10年，目前在基础配套、产业结构、生态环境等方面已经成为重庆首屈一指的区域；本案?区域房地产开发更是重庆房地产市场中最活跃的区域之一。15宏观背景结论3?重庆已经成为西部地区重要经济增长极之11、一，发展前景巨大；?站在房地产发展的角度，从宏观背景看各个区域未来5-10年潜力，采取重要指标比对，对各个区域进行综合评价，两江新区基础和潜力最佳。区域区域潜力综合评价渝北区 两江新区渝北区 北部新区 江北区 中部区域渝中区 南区南岸区 巴南区 西区沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 16大渡口区 提纲?第一部分企业解读?第二部分背景解读1重庆整体市场分析?第二部分背景解读?第三部分市场解读1.重庆整体市场分析2.各类物业市场分析3区域市场分析?第三部分市场解读?第四部分项目解读3.区域市场分析4.典型项目分析5.市场结论?第四部分项目解读?第五部分项目定位市场结论?第五部分项目定位?第六部分CRI12、C优势17提纲1 重庆整体市场分析1.重庆整体市场分析181商品房供求价?02-10年商品房年均供应1510万，年均成交量1507万，?截止2010年11月，重庆市主城区商品房市场累计存量为897.58万；?商品房价格：2009年商品房成交均价4256元/，2010年1-11月商品房成交价格已超过5700元/。2002-2010.11年重庆主城商品房价格走势（建面）19数据来源：重庆网上房地产，价格为建面价格。1土地供求价?08-10年土地均供大于求，年均供应1153万，年均成交量1010万，?截止2010年11月，土地市场累计存量为777万；?土地价格：2009年土地成交均价3215元/，213、010年1-11月土地成交价格为2612元/。近4年重庆土地市场供求价走势图近4年重庆土地市场供求价走势图20数据来源：重庆市土地交易中心1市场供求格局区域无论从各区域供应还是成交来看，2010年，渝北区（含北部新区）是市场上2010年1 11月重庆各区域供应情况图最活跃的区域。2010年1 11月重庆各区域成交情况图2010年1-11月重庆各区域供应情况图2010年1-11月重庆各区域成交情况图21备注：渝北区包含北部新区。1市场供求格局产品无论从各类型产品供应还是成交来看，1-3房是市场主力产品，洋房产品和别墅产品供应量相对较少，成交也占比也相对较少，但供求基本平衡。数据来源：供应数据为114、 11月新增供应数据成交数据为备案数据数据来源：供应数据为1-11月新增供应数据，成交数据为备案数据。2010年1-11月主城区各类产品供应比例2010年1-11月主城区各类产品成交比例221宏观政策分析政府对房地产市场的宏观调控已成为长期、持续的趋势，但各阶段的力度有所调整，未来几年内，房价上涨过快的势头将的到遏制，预计房价上涨将减缓。短期市场（1-4周）中期市场（3-6月）长期市场（1-2年）?重庆如果出台限购政策，高端物业由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动，但?中低端项目成交情况较前期趋冷，即便是价格优惠幅度较大的项目，成交?房价上涨比较快的一线及部15、分二线城市受政策冲击较大，四季度成交量将再度回中长期仍具有保值增值性；首付三成以及限贷政策将在中长期内影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较大；也低于预期，受到新政的影响较大；高端客户受新政影响低于预期：从新政落，未来价格存在进一步下探的可能；三四线城市影响较小；?市场长期将受到不同程度的调控，以实现市场平稳发展，若后期房产税政策出台，市场调控周期将会有所拉长，或将持续一出台后上海等城市的优质高档楼盘表现来看，销售表现依然抢眼，多数楼盘?重庆房价短期内保持平稳,或出现阶段调整市场量降价稳；年半左右；?同时从社会稳定和平衡投资规模的角度出发，政府在保障房的推进速度和督导力开盘当天去化率都超过了16、50%。?房产税箭在弦上，半年内出台的可能性较大。23度方面会进一步加强。1小结?无论从整体市场还是区域市场来看，1-3房是市场供求主力产品，洋房、别墅产品供求比例较小，但供求基本平衡。产品供求比例较小，但供求基本平衡。?国家宏观调控将会成为长期的主题，价格涨幅将减缓。?目前重庆两江新区是市场最活跃的区域，机遇和竞争同在，产品结构丰富的项目能够通过自身供应节奏的调整从容应对市场机遇和不同程度的市场调控降低目能够通过自身供应节奏的调整从容应对市场机遇和不同程度的市场调控，降低市场风险。24提纲2 各类物业市场分析2.各类物业市场分析25各类物业市场分析-别墅市场2重庆别墅市场主要分布于重庆北部（17、江北、渝北和北部新区）、重庆西区（大市场布局学城、九龙坡和大渡口）和重庆南部（南岸和巴南）。重庆主城主要在售别墅项目分布示意图北部北部独栋2.5万/叠加0.8-1.5万/，主力价格1万/联排1.5-2万/，主力价格1.7万/独栋1 3 1 8万/联排1.5 2万/，主力价格1.7万/独栋1.3-1.8万/叠加0.7-1.1万/，主力价格0.9万/联排1-1.7万/，主力价格1.3万/独栋2.0-2.5万/，主力价格2.2万/叠加0.7-1.1万/，主力价格 1万元/联排0.9-1.5万/，主力价格1.2万/26各类物业市场分析-别墅市场2整体供求价?2007-2010 11别墅市场整体供求比为18、1 32市场供过于求；?2007-2010.11别墅市场整体供求比为1.32，市场供过于求；?从价格来看，2007-2010.11月，别墅价格增长明显，保持年均11.8%增长。时间供求比2007年1 112007年1.112008年2.192009年1 172009年1.172010.1-111.38合计1.3227合计1.32数据来源：CRIC咨询系统，价格为套内价格。各类物业市场分析-别墅市场2叠加别墅供求比0.96各类产品供求结构?市场供应和需求的主力为联排别墅产品，占据约81%市场份额；?从产品纬度来说，叠加别墅供小于求、联排别墅供大于求，独立别墅则供求相对平衡。联排别墅供求比1.4319、独栋别墅供求比1.0328各类物业市场分析-别墅市场2典型项目历史去化特征从2009-2010年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出，典型项目历史去化特征典型联排别墅平均每月去化套数约27-30套/月，去化面积约0.7-1万/月，典型叠拼别墅平均每月去化套数约27套/月，去化面积约0.5万/月，典型独栋别墅平均每月去化套数约22套/月，去化面积约0.9万/月。别墅项目梳理备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出别墅项目梳理29项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。各类物业20、市场分析-别墅市场2典型项目历史产品特征通过典型别墅项目梳理联排别墅200 250叠加别墅150 200独栋别墅典型项目历史产品特征通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-250、叠加别墅150-200、独栋别墅300-400产品是主力需求面积段。联排别墅以200-250为主要需求。房型市场套数需求比例150-200200-250250-300300-400400-500500以上联排别墅59.60%16.50%28.70%12.90%1.50%联排别叠加别墅13.70%10.1%3.60%独栋别墅26.70%15.80%10.30%0.60%叠拼别墅以150-200为主要需求。独栋别墅以30021、-400为主要需求。30各类物业市场分析-别墅市场2别墅项目未来供应预测独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一个下滑期；北部别墅供应占主流地位，但别墅供应量将会有一定的萎缩。2011-2014年重庆各区域别墅供应量走势图73万方2011-2015年重庆各类别墅供应量走势图733466.1942.6533 556.531 9640.97406080别墅进入机会点3420.9923.4727.172833.531.96020400北部西部南部2011年2012年2013年2014年备注：供应预测来源如下：31备注：供应预测来源如下：1.在售项目潜在供应量结合其总体规划及其他渠道22、，2.已成交待开发土地初步预测。各类物业市场分析-别墅市场2市场小结从项目面临的竞争看联排为市场供应主力供应大于需求叠加别墅近年供从项目面临的竞争看，联排为市场供应主力，供应大于需求，叠加别墅近年供应略小于需求，独栋别墅供求基本持平，由于独栋产品在市场已经受限，从供需情况看叠加别墅和类独栋别墅是市场机会需情况看，叠加别墅和类独栋别墅是市场机会。从典型项目主力产品看，由于市场价格不断攀升，偏小面积产品更易被市场接受：偏小面积产品更易被市场接受叠加别墅面积段150-200，联排别墅面积段200 300联排别墅面积段200-300，独栋别墅面积段300-400。32各类物业市场分析-洋房市场2重庆别23、墅市场主要分布于重庆北部（江北、渝北和北部新区）、重庆西区（大市场布局庆别市场要分布庆北部（江北、渝北和北部新）、庆西（大学城、九龙坡和大渡口）和重庆南部（南岸和巴南）。龙湖 悠山郡北区龙湖悠山郡北区价格区间：0.75-1.5万元/主力均价：1万元/西区西区价格区间：0.65-1.2万元/主力均价：0 85万元/南区价格区间：0.75-1.3万元/主力均价：0.85万元/33价格区间：0.75 1.3万元/主力均价：0.85万元/各类物业市场分析-洋房市场2市场供求关系年份新推套数上年存量年度供应量年度总消化量供销比200730461380442642881 03洋房主力供应区为渝北区（含北部24、新区）和巴南区，总体供应略大于需求。200730461380442642881.03 20086163138630143901.44 200932431911515446201.12 2010.1-114508 534 5160 50421.302007-2010.11花园洋房供需情况2009.1-2010.11主城区各区洋房供应分布区域新增供应套数供应套数比例销售套数销售套数比例渝北区337844%377244%巴南区228729%243729%南岸区4686%7208%南岸沙坪坝区5767%6147%九龙坡区4836%4025%江北区5627%5526%34江北区5627%5526%合计725、754100%8497100%各类物业市场分析-洋房市场2洋房市场价格走势从2009.1-2010.11月洋房供求价走势来看：?2010年（截止11月）供求比例大幅增加，2010年成交比例达到82%，超出09年23%，说明洋房需求量大幅度增加，重庆市场改善型需求升级；?09年洋房整体均价在6000元/左右运行，到2010年1-11月成交均价达到2009.1-2010.11竞争区域洋房供求价走势9135元/，预计经过一轮较快增长过程后，洋房价格将进入平稳增长期。供应41万方，成交24万，成交比例59%均价6049元/供应74万方，成交61万，成交比例82%均价9135元/均价6049元/均价9126、35元/35各类物业市场分析-洋房市场2供求产品配比?从供应产品来看，三房产品是洋房市场供应主力，占有59%的比例；从供应产品来看，三房产品是洋房市场供应主力，占有的比例；?成交产品来看，三房占有主力比例，占57%，其他户型产品配比略有差异。2009-2010.11竞争区域洋房供应配比2009-2010.11竞争区域洋房需求配比36各类物业市场分析-洋房市场2典型洋房历史去化特征从2009-2010年市场公开多次推盘的洋房项目分析得出，典型洋房项目平均每月去化套数约套 月典型洋房项目平均每月去化套数约50-60套/月，去化面积约0.8-1万/月。洋房项目梳理备注：一定周期内，个别项目单次或少量27、推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。37据意义不大，因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。各类物业市场分析-洋房市场2典型洋房历史产品特征通过典型洋房项目梳理二房70 90三房90 130130 150四房以通过典型洋房项目梳理，二房70-90、三房90-130，130-150四房以上产品是市场主力需求面积段。洋房二房主力面积段三房的交叉面积段为90-房型需求比例50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170以上70-90。130平米。二28、房18.30%0.8%3.6%6.2%7.7%三房67.30%4.00%29.40%30.00%3.90%四房及以上14.40%11.20%2.50%0.70%四房及以上四房的主力面积段为130-150平米。38各类物业市场分析-洋房市场2在售主流项目潜在供应量根据目前竞争区域在售洋房项目和待开发土地洋房产品，共约925万方潜在供应量：?其中预计2011-2015年5年间将有超过600万方洋房产品面市其中2013-2014年是供?其中预计2011 2015年5年间将有超过600万方洋房产品面市，其中2013 2014年是供应量较大的周期，2012年存在一定的市场空间；?分片区看2012年北区有29、一定的市场空间2011-2015年洋房供应量预测2011-2015年各区供应量预测?分片区看，2012年北区有定的市场空间。洋房进入机会点洋房进入机会点39备注：供应预测来源如下：1.在售项目潜在供应量结合其总体规划及其他渠道，2.已成交待开发土地初步预测。各类物业市场分析-洋房市场2小结?从09-10年洋房市场价格来看，上涨空间2800元/，但预计国家宏观调控持续性和物业税出台，洋房价格过快上涨可能性较小，长期来看仍存在升值空间。?洋房产品设计的舒适度优于普通住宅产品，也是客群提升居住条件的重要原因。通过对潜在市场预测，在2012年有一定的市场空间。?但从产品上看，偏小面积段产品、高附加值产30、品具有市场机会，如：70-80两房、80-90两房可变三房；90-110 三房、110-120 三房可变四房；房、房可变四房；130左右四房。40各类物业市场分析-小高层市场2重庆纯小高层市场供应较少，大多作为产品组合分布于个别项目中，主要分布于重庆北部（江北、渝北和北部新区）和重庆南部（南岸和巴南）。市场布局41各类物业市场分析-小高层市场2小高层市场供求价关系?2008-2010.11小高层市场整体供求比为1.03，市场供应略大于需求，但整体基本持平；2008年至今，小高层市场供应略大于需求，价格年均增速超过20%?从时间纬度来看，08年供过于求；09年供求基本稳定；2010年供不应求；?31、从价格来看，2008.1-2010.11，受区域结构性影响，小高层价格增长明显，年均增长高达24%。时间供求比时间供求比2008年1.222009年1.00 2010.1-110.89 合计1.03数据说明：2010年统计截止时间为11月30日42各类物业市场分析-小高层市场2典型小高层项目历史去化特征从2009-2010年市场公开多次推盘的小高层项目分析得出，典型小高层项目平均每月去化套数约60 70套/月去化面积约0 7 1万/月每月去化套数约60-70套/月，去化面积约0.7-1万/月。小高层项目梳理小高层项目梳理备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意32、义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。43各类物业市场分析-小高层市场2典型小高层项目历史产品特征通过典型小高层项目梳理，二房60-90、三房90-110，四房110-130是本通过典型小高层项目梳理，二房60 90、三房90 110，四房110 130是本项目小高层主要参考面积段。小高层二房主流面积区间为60-80平米。四房的交叉面积段为110到130平米。房型市场套数需求比例面积段（）50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150以上二房26.80%4.10%9.20%7.80%5.70%二房26.80%4.10%33、9.20%7.80%5.70%三房54.40%4.10%32.50%17.80%四房18.80%10.40%5.30%3.10%三房的主力面积段为三房的主力面积段为90-110平米。44各类物业市场分析-小高层市场2小高层市场未来供应量预测小高层市场未来供应量预测小高层供应稳定，市场波动较小各年的供应量基本稳定，保持在40-50万方。重庆小高层市场2008-2014年供应趋势小高层进入时机小高层进入时机45备注：供应预测来源如下：1.在售项目潜在供应量结合其总体规划及其他渠道，2.已成交待开发土地初步预测。各类物业市场分析-小高层市场2小结小结?小高层市场近年供应略大于需求，供求比为1.03；34、?从已成交产品中，两房、三房为主流户型，面积段则以60-从已成交产品中，两房、三房为主流户型，面积段则以110平方米的二房、三房最为集中；?同时由于市场小高层供应体量有限，开发市场其他主流面积段产品，也不会面临太大的竞争压力。46各类物业市场分析-高层市场2市场布局市场高层主力价格7000-8000元/，高端高层9000元/以上，最高价14000元/左右，高端项目主要集中在滨江路、江北区、渝中大坪、北部新区金开大道沿线。金开大道沿线万元本案金开大道沿线：0.8-0.9万元/保利高尔夫、复地、奥林匹克花园、融科、爱加西西里北滨路：1 0-1 3万元/弹子石：0.9万元/国际社区观音桥、洪恩寺：135、.0万元/东原D7、首创洪恩国际生活区、鹏润蓝海、光华观府国际北滨路：1.0-1.3万元/中海北滨1号、招商江湾城、春森彼岸、华润中央公园南滨路：1万元/大坪：1.0-1.3万元/龙湖时代天街、万科锦程、瑞安雍江艺庭南滨路：1万元/珊瑚水岸、武夷滨江、东原1891、融侨城瑞安雍江艺庭茶园0 7 0 8万元/九龙坡：0.85-1.2万元/茶园：0.7-0.8万元/同景国际城、山水天下南岸中心：0.8-1万元/亚太商谷、协信城、东原亲亲里、雅居乐花园华润24城、联发嘉园、恒基翠庭47亲亲里、雅居乐花园巴南：0.5-0.7万元/城南未来、曼哈顿城、典雅中央广场各类物业市场分析-高层市场2高层市场供求36、关系?高层整体市场2010年供大于求，总体来看，供求平衡；?高端市场由于企业品牌项目品质区位及升值潜力都优于普?高端市场由于企业品牌、项目品质、区位及升值潜力都优于普通项目，受到市场追捧，需求旺盛。时间供应量成交量供求比合计高层整体市场供求关系时间（万）（万）供求比合计2009年150817360.871.012010年1-11月152412671.20高端高层市场供求关系时间单价1万元/供应量（万）单价1万元/成交量（万）单价1万元/供求比合计2009年38.735.21.101.09481.092010年1-11月48.544.61.09各类物业市场分析-高层市场2典型高层项目历史产品特征37、市场高层成交以一房-三房为主，其中一房以50以下为主力面积、二房以50-80的紧凑及舒适两房为主，三房以90-110为主，四房以上产品一般在130以上。根据市场成交产品数量，附加值较高（宽视野、可变空间等）的产品更受青睐。50以下以下50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150以上以上总计总计以下以下-60-70-80-90-110130150以上以上一房一房23.74%2.13%0.14%0.05%0.04%26.10%二房二房0.96%10.36%18.01%13.33%3.62%0.30%46.57%三房三房0.09%0.64%7.04%12.538、3%4.15%0.30%0.02%24.78%四房四房0.64%1.40%0.39%2.43%五房五房0.11%0.11%总计总计24.70%12.49%18.24%14.02%10.66%12.87%4.80%1.70%0.52%100.00%49各类物业市场分析-高层市场2高层市场未来供应量预测高层市场未来供应量预测从2009-2010年市场公开多次推盘的高层项目（以北部区域为主）分析得出，典型高层项目平均每月去化套数约90 110套/月去化面积约0 9 1万/月型高层项目平均每月去化套数约90-110套/月，去化面积约0.9-1万/月。高层（北区为主）高层（北区为主）市场数据梳理备注：一39、定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。50各类物业市场分析-高层市场2小结小结?高层市场供应略大于需求，?从已成交产品中房 三房为主流户型二房最为集中?从已成交产品中，一房-三房为主流户型，二房最为集中；?价格方面，市场高层主力价格7000-8000元/，高端高层9000元/以上，最高价14000元/左右；?区位潜力开发商品牌物业品质是高价位产品的共通特点?区位潜力、开发商品牌、物业品质是高价位产品的共通特点。51各类物业市场分析-综合结论2别墅洋房小 高 层高 层别墅联排别墅是市场目前和未来40、供应比例最大，市场竞争最为激烈的产品，叠加、独栋（类独栋）产洋房小 高 层从洋房现有可预计的待售售和待开发预计量来看，潜在供应合计530万方未来市场去化存在风险小高层市场竞争相对较弱，年均供应量40-50万方供应高 层高层市场年均供应量1500万方竞争激烈品相对稀缺，存在市场机遇。联排供求比为1.43叠加供求比为0.96万方，未来市场去化存在风险。均供应量40 50万方。洋房供求比为1.15小高层供求比为1.03应需求高层供求比为1.01万方，竞争激烈。叠加别墅主力成交面积段150-200联排别墅主力成交面积段200-250独栋（类独栋）1.03二房主力成交面积段70-80；三房主力成交面积段41、90-130；二房主力成交面积段60-80；三房主力成交面积段90-110；求主流产一房主力成交面积段以50以下二房主力成交面积段以50-80房主力成交以独栋别墅主力成交面积段300-400四房主力成交面积段130-150三房占有绝对比例。四房主力成交面积段110-130；二、三房占有绝对比例。产品去联排27-30套/月，约0.7-1万/月三房主力成交面积段以90-110四房130以上去化叠拼27套/月，约0.5万/月独栋22套/月，约0.9万/月60-70套/月，约0.7-1万/月50-60套/月，约0.8-1万/月综随着别墅用地的逐渐收紧未洋房是重庆市场上改善型需求90-110套/月，约042、.9-1万/月综合评述高层产品是市场主力产品，但竞争激烈，建议本项目打造附加值较高的产品，更易赢得市场份额。随着别墅用地的逐渐收紧，未来别墅产品更加稀缺，因此别墅产品是具备长期效益的机遇产品。那么，别墅产品如何入市，在于以不同形态别墅组合寻求市场机遇洋房是重庆市场上改善型需求升级的重要产品之一，但未来竞争压力大，从未来竞争项目供应产品来看，偏小面积段产品具备市场机会小高层产品年均供应量有限，同时是市场较受欢迎的产品，但其受众面涵盖多个层级，本项目所在区位辐射能力较广，可作为本项目的供应主力产品52寻求市场机遇。品具备市场机会。项目的供应主力产品。提纲3 区域市场分析3.区域市场分析53首金美利43、山区域房地产竞争格局中冶北麓原融科海阔天空逸翠庄园融科橡树澜湾复地天玺绿地翠谷香堡保利高尔夫华庭和记黄埔项目金鹏金岭康田项目本案万科悦府万科项目融创奥山博爵堡香港置地万科项目华宇项目棕榈泉国际花园恒大华府万科缇香郡东原黄山大道东招商花园城在售项目54东原黄山大道东在售项目潜在项目区域市场分析-在售竞争项目概况3区域内别墅、洋房、高层供应量较大，竞争激烈。而小高层供应量较小，且大部分已经售完，未来两年内缺乏新增供应，存在较大的市场空白点项目名称首次开盘占地面积（万）建筑面积（万）容积率物业类型总户数车位比万科悦府2010 127 813 80 56别墅高层2811:1万科悦府2010.127.844、13.80.56别墅、高层2811:1中冶北麓原2010.1112.428.92.33高层、洋房13111:1.16融科海阔天空2007.1113.6433.17高层、小高层19311:0.93融科橡树澜湾2008.102.74.20.65别墅1511:2复地天玺2010.84.6163.5高层12461:0.7万科缇香郡2010 64 114 53 5高层洋房10471:0 8万科缇香郡2010.64.114.53.5高层、洋房10471:0.8东原黄山大道东2010.73.314.63.5高层、洋房13481:0.52保利高尔夫华庭2010.63.8154高层、洋房9691:0.83棕榈泉45、国际花园2004.867801.2别墅、高层、洋房14851:1.2恒大华府2008.721.338.41.8高层、洋房、小高层12401:1.5恒大华府小高层首金美利山2008.1247.783.41.75别墅4301:1.33逸翠庄园2009.1047.147.11别墅6001:1.555融创奥山博爵堡2010.128.55.60.66别墅1611:1.33奥园紫枫郡2009.89.6282.7高层12001：3区域市场分析-在售竞争项目产品3高层和洋房以100-150的三房为主力户型，别墅面积集中在以180-300为主。偏小面积段小高层、洋房产品供应相对稀缺。项目名称物业类型主力面积(套46、内)主力户型(套内)户型配比畅销户型(套内)万科悦府别墅181-240联排:181-187双拼:240-265联排88%，双拼12%联排187，双拼240高层洋房高层:83 210高层:83 141高层 二房29%三房56%四房高层:83141中冶北麓原高层、洋房、别墅高层:83-210洋房:115-185高层:83-141洋房:115-185高层:二房29%，三房56%、四房15%；洋房:三房57%跃层43%高层:83、141洋房115-120，158融科海阔天空高层65-199二房58-78，三房83-120，四房135二房58%、三房36%、四房6%二房65-75，三房105-110，四47、房135融科橡树澜湾别墅联排290-330独栋362联排290-330，类独栋362联排:90%,独栋10%联排296，独栋362复地天玺高层70-12770-127二房36%，三房44%，四房20%二房70，三房121万科缇香郡洋房、高层高层30-56洋房105-143高层:一房、二房洋房:三房、四房高层:一房22%、二房78%洋房:三房67%、四房33%高层:56-60洋房:110-115东原黄山大道东洋房、高层57-145高层:二房57-76,三房87-104 洋房:三房70-142二房:32%三房:67%跃层1%高层:57-104洋房:70-140104,洋房:三房70 142洋房:748、0-140保利高尔夫华庭洋房、高层74-200高层:二房74-77三房103-131，洋房131-138高层:二房13%，三房87%高层70-120洋房125-140棕榈泉国际花园别墅、洋房住宅87-286高层:二房88,三房130-164二房10%，三房82%，四房18%高层:87131164棕榈泉国际花园、高层别墅290-650，四房164-286；联排33%，独栋67%高层:87，131，164恒大华府小高层、洋房小高层70-246洋房180-390二房72,三房105-195，洋房:四房180-390二房21%，三房48%,四房31%87，105，181首金美利山别墅220 420联排49、220 420联排100%27056首金美利山别墅220-420联排220-420联排100%270逸翠庄园别墅103-239叠拼103-133,联排166-239叠拼25%，联排75%133，197融创奥山博爵堡别墅联排230-360联排230-360联排100%230，350区域市场分析-在售竞争项目量价3去化：区域内在售项目月均去化量约1万余方，后续产品将在今明两年集中释放；单价：高层9000元/，洋房12000元/左右，别墅13000-15000元/之间；总价：高层60-100万，洋房130-200万，别墅250-350万之间；项目名称去化量月均去化速度潜在供应周期当前价格(套内)主力50、产品总价主力销售产品（万）（万）供应量2011年2012年2013年总价（万）（万）供应量2011年2012年2013年万科悦府1.71.712.12010-2012 别墅27000元/504-715万高层和别墅高层中冶北麓原3 71 825 22010 2012高层9000元/74-126万高层洋房别墅中冶北麓原3.71.825.22010-2012 高层、洋房别墅洋房12000元/138-222万融科海阔天空380.9862007-2011 高层7500元/43-101万高层融科橡树澜湾1.80.52.42007-2012别墅13000元/377-470万别墅别墅别墅融科橡树澜湾1.80.51、52.42007 2012 别墅13000元/377 470万别墅别墅别墅复地天玺7.228.82010-2011 高层9000元/63-114万高层万科缇香郡9.51.452010-2011 洋房11000元/123-264万 洋房100-180东原黄山大道东5.40.99.22010-2012 高层:8900元/50-130万高层高层、洋房保利高尔夫华庭8.61.26.42010-2011 高层8300元/61-114万高层棕榈泉国际花园700.5102006-2012 高层12000元/105-343高层高层恒大华府38.41.202008-2010 首金美利山11.70.471.72052、08-2013 别墅10000元/220-420万联排、类独栋联排、类独栋联排、类独栋逸翠庄园7 50 439 62009 2012别墅11000元/113 262联排双拼联排双拼57逸翠庄园7.50.439.62009-2012 别墅11000元/113-262联排、双拼联排、双拼融创奥山博爵堡0.70.74.92010-2012 别墅15000元/345-540万独栋、叠拼、联排别墅区域市场分析-土地及溢价3在北部新区范围内，本项目地价与早期拿地项目相比差别巨大。与同期拿地项目相比也存在明显劣势。项目名称土地总价(万元)土地均价(万元/亩)楼板价(元/)拿地时间目前主力产品售价象屿项目（本53、案）184500597.0844742010-12-102010-12-24和记黄埔项目131000659 2746922010 12 1和记黄埔项目131000659.2746922010-12-1香港置地项目145096500.0830002010-11-26华宇项目64500656.3339372010-12-132010 12 13同期拿地项目万科项目138040505.2030312010-12-132010-12-14康田项目87200505.6830342010-12-24万科悦府66000318.6717512009-6-26 27000元/项目中冶北麓原24232 116.654、710192007-02-02高层9000元/洋房12000元/融科海阔天空5070 65.004432003-12-28高层7500元/融科橡树澜湾51516 54.744562003-12-31别墅13000元/复地天玺28822.5 61.003662006-10-23高层9000元/万科缇香郡29200 469.6720122009-06-25洋房11000元/精装高层10000元/早期拿地项目精装高层10000元/保利高尔夫项目976011.803052006-03-29高层8300元/恒大华府42400.00166.513872007-08-06首金美利山63216 0088 3155、8832006 03 29别墅10000元/项目58首金美利山63216.0088.318832006-03-29别墅10000元/逸翠庄园50380.0071.3110692005-01-28别墅11000元/融创奥山博爵堡9097.0015.312292006-06-01别墅15000元/区域市场分析小结3因素现状应对项目布局金开大道沿线仍然是市场供应的主要板块产品类型项目布局金开大道沿线仍然是市场供应的主要板块高层、洋房、别墅产品供应量大、竞争激烈，小高层产品目前存在明显市场空白层产品目前存在明市场白外部通过借力两江新区的区域价值，内部通过价格水平别墅13000-15000元/，高层在956、000元/，洋房12000元/左右，处于全市较高水平户型区间偏小面积段小高层、洋房产品供应相对稀缺打造有梯度的产品结构来化解市场和地价带来供应周期去化速度区域项目将在2011-2012年集中放量的风险。去化速度月均去化量约1万余方地价成本本项目拿地成本较高在价格上存在劣势59地价成本本项目拿地成本较高，在价格上存在劣势提纲4 典型项目分析4.典型项目分析601）区域典型个案选取：参考案例筛选基本原则参考案例筛选基本原则品牌品牌营销营销区域典型参考案例较强的品牌号召力较强的品牌号召力营销实力、执行力营销实力、执行力强强营销、产品恒大华府品牌、品质万科悦府产品产品竞争竞争品牌、品质万科悦府产品、竞57、争金鹏金岭在产品定位上有参在产品定位上有参考借鉴意义考借鉴意义对本项目产生直接对本项目产生直接竞争关系竞争关系区域典型个案分析通过分析个案产品定位、操作思路、以及客群特征，为本项目提供借鉴。61金鹏金嶺62典型个案/金鹏金嶺/基本信息1 1从地段位置、产品结构、景观资源、营销周期几方面来看，该项目的板式小高层产品将与本项目产生直接竞争。项目名称金鹏金嶺地理位置北部新区金开大道(金州大道武警七支队旁)占地面积4 9万方(75亩)物业类型板式小高层高层写字楼层产品将与本项目产生直接竞争。占地面积4.9万方(75亩)物业类型板式小高层、高层、写字楼总建面14.6万方容积率2.5绿化率30%户型区间一58、期推出69-139两居、三居顶跃居、顶跃总户数1036户停车位677个建筑风格新古典主义园林风格20000英式皇家园林景观产品组合由7栋11+1F纯板式小洋楼、3栋30/31F高层、5000情景商业街及1栋办公楼组成营销动态2011年1月1日销售中心正式开放预计2011年3月开盘营销动态2011年1月1日销售中心正式开放，预计2011年3月开盘63恒大华府64典型个案/恒大华府/基本信息2?恒大华府，位于渝北区金开大道入口，项目为重庆首座超大平层豪宅项目，开创重庆平层豪宅产品先例。?项目以小高层为主产品设计围绕项?项目以小高层为主，产品设计围绕项目中心水榭，各组团围绕在四周，各楼栋以交错式分布59、，尽量保证各楼栋的景栋以交错式分布，尽保各楼栋的景观效果。恒大华府基本信息总建面38万方容积率1.8建筑形态小高层、多层占地面积19.98万方首次开盘时间2008-7-12首次开盘均价9000首次开盘时间2008 7 12首次开盘均价9000最新销售报价9000元/平方米精装修2500元/平方米（大平层）1200元/平方米（小户型）项目构成56栋11层小高层;13栋5层多层;65项目构成56栋11层小高层;13栋5层多层;2典型个案/恒大华府/规划布局规划/功能划分居住恒大华府主要分为教育（小学及幼儿园）商业街会所和居住位于项目西侧，分为四期开发。以较为规整的建筑排布为社区景观预留相当大的用地60、面积；通过加大景观面积增强视觉冲击力，同时也增加豪宅景观资源价值恒大华府主要分为教育（小学及幼儿园）、商业街、会所和居住区四大功能区会所位于东面，项目大门入口处，既拥有大的水景景观满足高尚会所对景观的需求又金山大道具有学校商业街观满足高尚会所对景观的需求，又金山大道具有较好的昭示性居住区会校商业街位于金山大道和金开大道临街面，商业外街与商业内街相结合的形式所商业教育位于地块东北角突出位置，距离居住和会所区域较远居住区与其他功能区形成相对独立而配套又充分满足居住需求的格局，有效规避学校早操等事件可能对居住和会所带来的干扰和影响66居住区与其他功能区，形成相对独立而配套又充分满足居住需求的格局2 61、2典型个案/恒大华府/规划布局布局四大组团，大尺度景观带布局/组团划分布局恒大华府各组团以围合和半围合形式布局，以较为规整的建筑排布为社区景观预留相当大的以较为规整的建筑排布为社区景观预留相当大的用地面积通过加大景观面积增强视觉冲击力，同时也增加豪宅景观资源价值豪宅景观资源价值组团组团分为一、二、三、四大组团，每个组团以围合和半围合排布，通过大尺度中心水景景观、绿化带等达到均好：宅间的景观宽度形成景观带；中间围合形成社区大景观集中带通过围合、半围合，宅间宽景，以大尺度打造集中景观效果中间围合形成社区大景观集中带。通过围合、半围合，宅间宽景，以大尺度打造集中景观效果2 2典型个案/恒大华府/景观62、景观/营造手法/中心水系?水景的大面积应用作为中心景观核心轴线。?一条综合水景轴线，包括多级瀑布、叠水、壁泉、水池，落差衔接合理而自然。?四周布置着各种树木、天然岩石、花卉、花钵等，台地的高低起伏，水体连续层叠。的高低起伏，水体连续层叠。中心水系68典型个案/恒大华府/户型2 2房型价值体系大尺度户型，注重通透性，通过轴线布置功能间 房型面积段处于180-340 主要功能间面积面宽在4.5-6.2m 层高3.1-3.55m尺度 以大尺度体现房型价值 强调客厅地位房型以客厅为中心，以大尺 卧室全套房、大客厅大餐厅 大房型设置佣人房功能 功能以客/餐厅和卧室为主中心，以大尺度体现身份大房型设置佣人63、房 增设家庭娱乐室客厅餐厅与过厅玄关等形成房型功能功能以客/餐厅和卧室为主 客厅、餐厅与过厅、玄关等形成房型“十”字轴线 会客区域与私人空间分离布局 营造通透观景轴线，扩大会客区域视觉感受69典型个案/恒大华府/户型2 2区域功能优雅户型（185185）豪华户型(246)至尊户型（275275）户型/尺度/比较客厅面宽（m）5.75.55.8进深（m）6.66.96.9面积（）37.6 38.0 40.0 优雅户型客厅占比达到20.3%，而豪华/至尊户型客厅绝对面积大，相对占比为15%正餐厅面宽（m）3.64.154.15进深（m）5.24.64.95面积（）18.7 19.1 20.5 各类64、户型餐厅面积面积差异不大，从18 21平方米不等优雅户型餐厅比占比为15%。主卧系统面积（）37.4 52.2 55.0 37.4 52.2 55.0 主卧面宽（m）4.75.75.7进深（m）4.56.356.3面积（）21 236 235 918-21平方米不等，优雅户型餐厅比例为10%，豪华/至尊户型比例在7-8%面积（）21.2 36.2 35.9 主卫面宽（m）2.753.23.2进深（m）3.933.45面积（）10.7 9.6 11.0 优雅户型主卧系统也做到舒适型尺度，面宽4.7m，面积占比仅为20%，主人衣帽间面宽（m）222.5进深（m）2.753.23.2面积（）5.5665、.48，面宽，面积占比仅为，与豪华户型21%及至尊户型20%的比例大致相同。1.家庭会客的客厅空间尺度大：表现在优雅户型，总面积小，但客厅、餐厅和主卧的面积毫不逊色702.随着总面积的增大，主卧系统的豪华度和奢侈度在尺度上体现得越明显典型个案/恒大华府/户型2 2户型/功能区域功能功能细化优雅户型（185185）豪华户型(246)至尊户型（275275）服务专区佣人房服务专工作阳台过道区域入户门厅生活功能区中西厨房设计生活功能区正餐厅家庭社交区偏厅娱乐室豪华户型与至尊户型在功能上几乎没有差异；娱乐主卧套房区豪华主卫衣帽间休闲室上几乎没有差异；休闲室次卧（总）数量233总的来讲，恒大华府户型过于66、强调客厅和居住空间，在功能丰富性方面稍显不足：各户型仅有卧室、客厅、餐厅、工人房四个常规功能；豪华户型和至尊户型虽然在有偏厅供家庭休闲，但均无中西分厨主卧无休闲厅对于恒大华府的户型来讲其功能区域远少于相同面积的别墅型房型71中西分厨，主卧无休闲厅，对于恒大华府的户型来讲，其功能区域远少于相同面积的别墅型房型。典型个案/恒大华府/户型2 2房型解析户型/布局6米挑空花园，增加近30房型解析户型信息：面积185，三房两厅四卫，两梯两户平方米的赠送面积，采光度也增强。卧室区域：主卧面宽：4.7米主卧套房面积：42过渡区域中轴线：宽度：约1.8米功能：玄关及过厅连接各卧室数量：三间卧室（两间套房）特色67、：常用卧室相对功能：玄关及过厅连接各大功能区特色：视觉上起到收放效果集中，整个户型形成动静分离格局会客区域中轴线：果户型特色：每个主要功能间都拥面宽：5米面积：33 功能：客厅、正餐厅，工每个主要功能间都拥有飘窗阳台，延伸景观作阳台及观景阳台特色：大面宽、南北通透72典型个案/恒大华府/户型2 2房型解析户型/布局户型信息：面积227，四房两厅五卫，两梯两户卧室区域：主卧面宽5 6米6米挑空，增加赠送面积近40平方米，增强采光度。主卧面宽：5.6米主卧套房面积：48卧室数量：四间卧室（三间套房）过渡区域中轴线：（三间套房）特色：常用卧室相对集中，整个户型形成动静分离格局宽度：约1.8米功能：玄68、关及过厅连接各大功能区动静分离格局270转角飘窗，增加视觉效果。会客区域中轴线：特色：视觉上有收放效果户型特色：会客区域中轴线：面宽：5.2米面积：35 功能：客厅正餐厅工每个主要功能间都拥有飘窗阳台，延伸景观功能：客厅、正餐厅，工作阳台及观景阳台特色：大面宽、南北通透73典型个案/恒大华府/推案节奏2 2推案特征：品质从高到底，面积从大到小主力面积区间在180-260，主力总价在130万-160万洋房组团主力面积区间在180-220，主力总价在90万-120万景观小高层总价在90万 120万主力面积区间在72-108，主力总价在55万 90万临街小高层55万-90万项首先推出品质和景观资源好69、的洋房产品其次推出景观资源好的小74项目首先推出品质和景观资源好的洋房产品，其次推出景观资源好的小高层产品，最后推出临街小高层。典型个案分析/恒大华府2 2恒大华府项目小结：借鉴之处：1、项目采用暴力营销手法，通过看房动线将项目的各项景观优势突出，让客户在看房的每一个节点都能充分感受到项目的豪宅品质。2、运用先造景再入市的方式，大手笔将小区中庭景观打造完善，以景观效果营造居住氛围住氛围。3、在项目大平层产品精装修未受到市场认可之后，及时调整营销策略，以后期小户型产品带动销售速度并将精装修销售改为选择性装修销售方式型产品带动销售速度，并将精装修销售改为选择性装修销售方式。75万科悦府76典型个案70、/万科悦府/基本信息3物业类型美式别墅开盘日期2010 12 11项目基本情况物业类型美式别墅开盘日期2010-12-11物业形态双拼、（4、5、6）联排最早开工日期2010年3月占地面积13.8万方建筑面积7.8万方占地面积万方建筑面积万方绿化率30%容积率0.56车位数300装修情况毛坯投资商万科企业股份有限公司开发商万科（重庆）房地产开发公司本案金科东棕榈泉国际花园金科天湖美镇恒大华府金科东方王榭恒大华府万科缇香郡东原黄山富悦果岭7777东原黄山大道东人和立交典型个案/万科悦府/规划布局3项目沙盘图北项目规划规联排西东规划高双拼别联排(合院)别墅景观绿西东层住宅别墅绿带会所宅区会所?锦湖71、市政公园占地400亩临近万科悦府西侧足不出户便可拥湖美景观满山春色南?锦湖市政公园占地400亩，临近万科悦府西侧，足不出户便可拥一湖美景观满山春色?项目将打造为两江新区内占有经济最发达地区稀缺自然资源的城市别墅?双车位，全景花园设计787878双车位，景花园设计?项目整体采用行列布局，双拼别墅和高层行列布局，联排别墅采用四合院布局典型个案/万科悦府/营销节奏3项目基本情况万科悦府2010年12月11日首次开盘，开盘当天推出92套联排及双拼别墅，折后均价在23700元/平方米左右首次推出，开盘当天全部售罄，销售十分火爆十分火爆。万科悦府价格表万科悦府价格表开盘时间推案楼栋推出体量推出套数销售套数72、推案产品折后均价开盘销售率2010 12 111-1721221 769292181 26523700100%79792010.12.111 17、21、22、60-65栋1.769292181-26523700100%典型个案/万科悦府/景观3项目景观项目紧邻锦湖公园自然资源丰富项目紧邻锦湖公园，自然资源丰富。小区植被景观喷泉8080眺望锦湖公园小区内水道区域典型个案总结及借鉴/项目操作手法4重庆典型个案分析（结论）：项目名称操作手法恒大华府以暴力营销手法，以豪华会所和中轴景观通过看房动线的设计将项目最优面完全展示给客户。同时，以大平层及花园洋房产品塑造整体品质，带动略小户型的快速去化及价格73、提升户型的快速去化及价格提升。万科悦府通过万科强大的品牌号召力和超大赠送面积，在品牌和产品上一举超越区域内其他项目实现销售价格和销售速度的双赢内其他项目，实现销售价格和销售速度的双赢。景观呈现景观呈现+客户看房感知动线营造是各项目均采取的重要操作手段。客户看房感知动线营造是各项目均采取的重要操作手段。81区域典型个案总结及借鉴/客户分析4项目名称客户分析客户原型恒大华府年龄：40-60岁之间；家庭构成：二代居或者中老年夫妇独居；职业特征：以私企业主及企事业单位高管为主；客户来源三北渝中为客户主要来源区域约占50%区县客户约占21%喜爱大尺度居家生活的成熟富裕恒大华府客户来源：三北、渝中为客户主74、要来源区域，约占50%，区县客户约占21%；选择恒大华府的原因：1、喜欢欧式建筑风格；2、喜欢大尺度居家生活；3、性价比。生活的成熟富裕家庭万科悦府年龄：40-50岁之间；家庭构成：大家庭为主，一般为父母带子女；职业特征：以私企老板和企业高管为主；客户来源：江北区和渝北区为主外省客户数量很少；注重品牌和地段的本地中年成功人士客户来源：江北区和渝北区为主，外省客户数量很少；选择万科悦府的原因：离商圈较近，认可万科品牌，产品投资价值高；人士82区域典型个案总结及借鉴/客户分析4客户分析：客户分析：客户分析客户分析1、重庆主城区客户中，渝中区及三北区域客户为主要客户来源区域；、重庆主城区客户中，渝中75、区及三北区域客户为主要客户来源区域；2、外地客户在选择项目时，较为看重企业品牌及升值潜力，他们的信息来源主要为网络机场杂志朋友介绍；网络、机场杂志、朋友介绍；3、客群主力年龄段集中在35-55岁之间，以两代家庭为主；4、客群主要为私企业主、企业高管、金融等垄断行业从业人员、专业技术人员（医生、律师等）等高收入人群；5、客户注重项目景观资源的打造以及公共空间包装的品质感，不同年龄阶层对建筑风格有不同喜好。风格有不同喜好。83区域典型个案总结及借鉴/客户分析4重庆本土个案小结及借鉴点：重庆本土个案小结及借鉴点：1、注重项目自身景观的打造，在入市前，对于样板示范区的景观示范需要尤为重视；2、需要尤为76、重视客户对项目感知的各个节点的氛围营造，例如售房部包装、会所设计、看房通道以及样板房装修，让客户切身体会项目豪宅品质；3、营销推广需要重点走小众媒体路线，例如航空杂志、车友会会刊等，并通过样板房品鉴等营销活动将客户感受圈层氛围；4、客户主要来源于主城三北区域及渝中区，年龄集中在35-50岁之间，注重生活品质以及圈层居住氛围，主要职业为企业高管、政府事业单位工作人员、专业技术人员等。842）全国典型个案选取：坡地景观打造杭州坤和和家园联庭叠拼上海华润橡树湾坤和和家园上海华润橡树湾坤和和家园上海华润橡树湾85提纲?第一部分企业解读?第二部分背景解读?第二部分背景解读?第三部分市场解读1.项目外部因77、素分析?第三部分市场解读?第四部分项目解读1.项目外部因素分析2.项目内部因素分析3.项目SWOT分析?第四部分项目解读?第五部分项目定位4.项目核心价值提炼?第五部分项目定位?第六部分CRIC优势86地块外部因素12月27日地块?地块面积：88643?容积率：2.0?总建面：177256成交总价亿元?成交总价：8.1亿元?楼板价：4570元/12月10日地块?地块面积：117702?容积率：2 0?容积率：2.0?总建面：235404?成交总价：10.35亿元?楼板价：4397元/87地块周边聚集多家知名实力开发商，现在以及未来2-3年内本区域的开发热点板块。地块内部因素本项目地块占地面积为78、20.6万方，总建筑面积约41.2万方。地块形状不规则，整体呈西、北高，东、南低的特点，地块高差在20-25米之间。北临金州大道和规划中的立交桥。临街面约320米，商业价值有限。南部地块有一个约1万平米原生湖泊。地块经济技术指标：地块经济技术指标：?总地块面积：20.6万方?总建筑面积：41.2万方北?容积率：2?限高：24米?建筑密度：35%立交桥?建筑密度：35%北地块：?地块面积：88643?容积率：2.0?总建面：177256南地块：锦湖公园(规划)?地块面积：117702?容积率：2.0?总建面：235404未出让地块未出让地块88总建面：235404项目SWOT分析优势（S）：劣势79、（W）：?地块处于北部新区核心的大竹林板块，将成为未来2-3年的开发热点；?在周边地块中地势较高且地块大致呈南北朝?地块楼面地价相对较高，市场抗风险能力较差；?地块北面临金州大道和规划中立交桥，噪音影响大；?在周边地块中地势较高，且地块大致呈南北朝向，视野朝向俱佳；?拥有1万余方的原生湖泊；?地块临街面短，商业价值和展示性不足；?开发商首次进入重庆，品牌号召力较弱；?区域内产品形态丰富，项目创新难度加大；SWOT分析?东面临400亩锦湖公园；机会（O）威胁（T）机会（O）：?经济：北部新区产业基础雄厚，具备市场容量空间和城市改造升级产生的发展机会；威胁（T）：?即将开征的房产税对高档房产影响较80、大；项目四周聚集了多家知名实力开发商市场竞争压间和城市改造升级产生的发展机会；?交通：北部新区与外区的主要快速通道四通八达，轻轨三号线2011年上半年通车；?项目四周聚集了多家知名实力开发商，市场竞争压力加大；?规划：“两江新区”和保税港区的成立，将极大提升北部新区的核心地位；?市场：周边多块土地出让，该板块将成为未来2-389年区域内又一开发热点；项目核心价值提炼北部新区作为两江新区的核心区域价值将更加凸显心，区域价值将更加凸显两江新区核心两江新区核心品质景观大宅开发商在资金和产品打造方面具有优势一万余方的原生湖泊和400余亩的锦湖公园90项目市场站位及初步发展方向将项目打造成为两江新区高品81、质滨湖景观豪宅领导者领导者挑战者挑战者?企业为市场上一线品牌?项目具有无可复制的资源?市场新进者、品牌号召力不足?具有持续作战能力?产品本身的核心优势明显?持续的产品创新能力?缔造新的理念引领市场?产品品质保证?项目无独特优势资源?项目规模较大?缔造新的理念引领市场?项目规模大?项目规模较大追随者追随者补缺者补缺者追随者追随者补缺者补缺者?缺乏足够资金实力?没有独特资源?规模小?市场细分明显?规模较小本项目肩负着象屿品牌在重庆完美落地，以及为后续拿地开发奠定坚91本项目肩负着象屿品牌在重庆完美落地，以及为后续拿地开发奠定坚实基础的重任！提纲?第一部分背景解读?第二部分市场解读?第二部分市场解读82、?第三部分企业解读?第三部分企业解读?第四部分项目解读?第四部分项目解读?第五部分项目定位1.项目定位?第五部分项目定位?第六部分CRIC优势2.开发建议3.产品建议92一项目定位、项目定位1项目整体定位1.项目整体定位2.项目客户定位3.项目形象定位4.项目产品定位5.项目价格定位6.规划方案比选936.规划方案比选1项目整体定位市场结论关联?重庆市场发展趋势长期向好；市?别墅产品是具备长期效益的机遇产品；洋房是重庆市场上改善型需求升级的重要产品之一，但市场同质化严重；小高层市场供应量稳定且体量不大，存在市场空间；市场层面?从竞争项目未来供应上看，本项目偏小面积段产品存在市场机会。面?需求上83、讲，由于市场价格的攀升，偏小面积段、附加值高的各类产品更易被市场接受。客?项目所拥有的资源是能够辐射大重庆范围内的客群：其中高端客群更容易被项目资源、景观、私密性、区位及产品稀缺性所吸引；同时中高端客群也能被吸引，但他们对区域及客户层面项目成熟度、项目配套有明显依赖；面941项目整体定位将项目打造为两江新区具有湖景资源低密度生态休闲标杆社区将项目打造为两江新区具有湖景资源、低密度、生态、休闲标杆社区类别初步发展思路?遵循生态性原则，根据项目条件，最大化利用低容积率地块优势，打住宅造标志性产品，实现项目最大价值；?考虑到项目资源、地形地貌等优势条件，建议项目打造重庆都市区具有坡地特色的高附加值的84、别墅洋房类产品同时项目相对成熟后考虑初步发展住宅有坡地特色的高附加值的别墅、洋房类产品，同时项目相对成熟后考虑部分地块突破限高，打造高层产品满足中端客群需求，补足容积率，实现效益最大化。方向商业?本项目商业体量不大，同时临街面狭窄，商业打造以满足项目内部及项目周边对基本生活配套的需求为目标以“小规模精品化特商业及项目周边对基本生活配套的需求为目标，以小规模、精品化、特色化”为开发原则。952项目客户定位富裕阶层以不同方式表达着“身份感、享受和区隔”，成熟型富贵阶层为项目的核心客户。成熟型含蓄、身份、细节、区隔、品质?人群：35-50岁居多，以私企或国企的高级管理人员为主，海归人士和学校教授?行85、业：私企业主政府高官国企的高管为主?行业：私企业主、政府高官、国企的高管为主?来源：面向整个重庆市场?收入：年收入20-30万元以上，未来的预期收入更多?特征：自我、格调性、简洁、品质、细节、休闲?动机：他们看重三北区域发展，喜欢高品质社区环境。占有型炫耀、占有、身份、豪华、重享受、区隔?人群：40-55岁居多以生意人私企老板等为主商界名流?人群：40 55岁居多，以生意人、私企老板等为主、商界名流?行业：以新型工业、新型制造业等企业业主为主?来源：面向整个重庆市场?收入：年收入30-50万，财富膨胀较快核心客户补充客户成长型理性、品质、拥有、区隔?特征：开阔、炫耀、占有欲强、以国际文化中的奢86、侈品显示自己的身份、享受?动机：他们看好北区升值潜力，多有过经济型别墅、洋房或跃层产品购房经历补充客户边缘客户成长性、品质、拥有、隔?人群：30-40岁居多，以通讯、技术、媒体、IT、房地产等新兴行业为主?行业：事业单位、政府机关、大型国企等行业为主?来源：面向整个重庆市场收入年收入10 15万但其他收入较多96?收入：年收入10-15万，但其他收入较多?特征：内敛、不张扬、健康、自由、舒适?动机：他们看重三北区域发展，喜欢高品质社区环境。3项目形象定位离城市足够近，离喧嚣足够远离喧嚣足够远两江核心湖滨优雅慢生活【释语】在繁复快节奏中，倡导新的生活方式。滨湖自然坡地原味坡地原味公园健康建筑亲和87、读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动。97建筑亲和会所休闲宋代养生学家陈直提倡的10种生活方式4项目产品定位关于物业组合的思考项目2的容积率如果打造单产品如洋房或者别墅要做足容积率的关于物业组合的思考项目2的容积率，如果打造单一产品，如洋房或者别墅，要做足容积率的话，物业整体排布会相当密集，影响项目舒适度。若要保证舒适度和项目品质就会牺牲容积率因此建议采用多种物业形态组合：品质，就会牺牲容积率。因此建议采用多种物业形态组合：物业组合思考方向稳健地实现项目价值最大化?最大化容积率，增加可销售面积，保证利润实现；?以复合型物业形态来降低项目高地价带来的风险；?最大化利用地块拥88、有的湖景和公园双重景观资源；?最大化利用地块拥有的湖景和公园双重景观资源；?尽量不突破地块目前限高33米要求，降低与政府谈判成本；984项目产品定位布局原则：以南面地块湖泊为核心景观考虑地形以南面地块湖泊为核心景观，考虑地形、周边环境因素展开产品线布局。北立交桥资源等级：1级：中间有原生湖泊，南面为400亩锦湖公园，3级C级中间有原湖泊，南面为亩锦湖公园，坡地地形，资源最优，视野最好，适合打造别墅产品；未出让地块锦湖公园(规划)1级2级AB2级：北临康田项目，地势整体上北高南低，南向视野较好；未出让地块未出让地块视野较好；3级：右侧临金州大道，北面挨规划中立交桥，私密性较差，有噪音影响；99489、项目产品定位物业组合方式优势问题与本项目适应性单一性别墅/洋房?形象好，档次高，区域标杆产品?前期资金压力小，资金回笼迅速?不用突破地块限高?容积率牺牲较大?单一产品市场压力较大?价格提升难度大?不用突破地块限高?价格提升难度大别墅 洋房?便于打造区域标杆产品?形象好，档次高，景观打造空间大?容积率牺牲较大?单产品市场压力较大别墅+洋房形象，档次高，观间大?前期资金压力小，资金回笼迅速?不用突破地块限高?单一产品市场压力较大?价格提升难度大?高档社区小区品质较高?牺牲部分容积率复合型别墅+小高层?高档社区，小区品质较高?市场空间大，竞争强度小?不用突破地块限高?牺牲部分容积率?客群兼容性差?户90、型创新难度大?市场空间大，竞争强度小牺牲部分容率洋房+小高层市场空间大，竞争强度小?不用突破地块限高?客群兼容性强?户型种类丰富，创新空间大?牺牲部分容积率?不能最大化利用湖景、公园景观带来的价值别墅+洋房+高层?最大化容积率，增加可销售面积?产品类型丰富，客群兼容性强?有利于后期产品价值提升?影响项目整体档次和品质?需同政府沟通谈判1005项目价格定位北部新区各类物业产品套内均价变化情况北部新区各类物业产品套内均价变化情况产品2009年底均价2010年底均价涨幅预估备注高层6200元/9000元/年均预计涨幅约8%涨幅预估考虑宏观经济水平、房地产宏观调控因素以域发展潜小高层6800元/95091、0元/年均预计涨幅约12%因素、以及区域发展潜力等因素作的预估值。洋房7500元/12000元/年均预计涨幅约15%别墅11000元/16000元/年均预计涨幅约15%【数据说明】?房价增幅与中国GDP增幅相当。（中科院专家预测2010年中国GDP增幅在10左右）?近五年人均可支配收入与GDP增幅基本维持一致，则按2009年重庆房价水平计算，重庆市民房价收入比基本维持在6.5年左右，基本能达到重庆近期规划期计算公式如101划预期。计算公式如下：人均居住面积商品房销售均价商品房同比增幅/重庆人均GDP重庆人均GDP增幅6.5年6项目规划物业组合方案一：别墅+小高层（不考虑突破限高）A地：中间有原92、生湖泊，南面为400亩锦湖公园，坡地地形，具有双重景观资源，适合物业组合说明：在33米限高条件下，以纯低密度生态景观社区来打造高品质的叠加和联排别墅；B地：北临康田项目，东侧临金州大道和立交提升项目形象和档次，同时最大程度上利用湖景和公园资源，打造高端别墅产品，提高溢价能力。桥。地块左半部景观资源较好，可设置户型较为舒适的小高层产品，以三房、四房部存音为主。地块右半部存在噪音污染，可设置户型相对紧凑的产品，以两房和部分小三房为主会所房为主。商业：建议在B地块靠金州大道沿线排布，以部分小高层底商的形式出现。部分小高层底商的形式出现。会所：在A地块设置临湖生态会所，前期承担销售中心任务，后期承担娱93、乐休闲任务；102销售中心任务，后期承担娱乐休闲任务；6项目规划方案1分解指标：地块位置建筑形态主力套内面积（）套均建筑面积（）预计套数建筑面积（）占地面积（）容积率A区双拼300300 10 3000 5000 0.6 叠加170-20018219034489383220.9A区叠加170 200182 190 34489 38322 0.9 会所2500-26002600 1 2600 1000 2.6 B区小高层70-110104 3500 365000 162024 2.3 底商-7601-合计-3701 412690 206345 2.0 项目合计（万元）1销售收入5168952土地94、及建设成本费用309739 3营销成本及相应税费38767总销售收入51.69亿元，税后利润8.35亿元，销售利润率16.15%。物业类别2010年均价(元/)主力总价段销售率年均增长率叠加15000 255-300万100%15%3营销成本及相应税费387674财务费用9385 5土地增值税477016税前利润总额111303双拼20000 600万100%15%小高层9500 67-105万100%12%商业会所20000100%10%6税前利润总额111303 7所得税(25%)27826 8税后利润83477103商业、会所20000 100%10%车库(元/个)70000 100%695、%计算指标项目投资利润率23.95%税后销售利润率16.15%6项目规划物业组合方案二：洋房+小高层（不考虑突破限高）A地：中间有原生湖泊，南面为400亩锦湖公园，物业组合说明：在33米限高条件下，以纯低密度生态景观社区来坡地地形，具有全市少有的双重景观资源，建议一线临湖位置打造品质较高的4+1或5+1花园洋房外围打造7+1或8+1电梯洋房；提升项目形象和档次，同时最大程度上减少容积率的损失。花园洋房，外围打造7+1或8+1电梯洋房；B地：北临康田项目，东侧临金州大道和立交桥。地块左半部景观资源较好，可设置户型较为地块半部景观资源较好，可设置户较为舒适的小高层产品，以三房、四房为主。地块右半部96、存在噪音污染，可设置户型相对紧会所凑的产品，以两房和部分小三房为主。商业：建议在B地块靠金州大道沿线排布，以部分小高层底商的形式出现小高层底商的形式出现。会所：在A地块设置临湖生态会所，前期承担销售中心任务后期承担娱乐休闲任务；104中心任务，后期承担娱乐休闲任务；6项目规划方案2分解指标：地块位置建筑形态主力套内面积（）套均建筑面积（）预计套数建筑面积（）占地面积（）容积率A区洋房80-140129 450 58095 58095 1.0 会所200020001200010002.0会所20002000 1 2000 1000 2.0 B区小高层70-110108 3200 344500 197、47250 2.4 底商-8095-合计-3651 412690 206345 2合序号项目合计（万元）1销售收入5253131销售收入5253132土地及建设成本费用3093443营销成本及相应税费39398总销售收入52.53亿元，税后利润8.78亿元，销售利润率16.71%。物业类别2010年均价(元/)主力总价段销售率年均增长率4财务费用93535土地增值税501656税前利润总额117052洋房（5-8层）1200096-170万100%15%小高层(9-17层）9500 67-105万100%12%商业、会所20000 100%10%6税前利润总额1170527所得税(25%)2998、2638税后利润87789105车库(元/个)70000 100%6%计算指标项目投资利润率25.17%税后销售利润率16.71%6项目规划物业组合方案三：别墅+洋房+高层（考虑局部突破限高）A地：中间有原生湖泊，南面为400亩锦湖公园，坡地地形，具有双重景观资源，适合打造高物业组合说明：通过部分地块突破33米限高，增加高层产品来做足容积率同时丰富产品形态扩大客群范围坡地地形，具有双重景观资源，适合打造高品质的叠加和联排别墅；B地：北临康田项目，南部远望400亩锦湖公园，足容积率，同时丰富产品形态，扩大客群范围，降低项目风险。居住舒适度较高，建议打造品质较高的洋房产品（4+1至8+1洋房）；C99、地：东侧和北侧存在明显噪音干扰，地块自身无明显景观优势，建议打造高层产品，利用物业自身高度南面共享湖景和公园景观业自身高度南面共享湖景和公园景观。商业：建议在B地块靠金州大道沿线排布，以部分小高层底商的形式出现小高层底商的形式出现。会所：在A地块设置临湖生态会所，前期承担销售中心任务后期承担娱乐休闲任务；106中心任务，后期承担娱乐休闲任务；6项目规划方案3分解指标：主力套内面积套均建筑面积建筑面积占地面积地块位置建筑形态主力套内面积（）套均建筑面积（）预计套数建筑面积（）占地面积（）容积率A区双拼300-350313 8 2500 5000 0.5 叠加170-200182 190 3448100、9 38322 0.9 会所2000-25002000 1 2000 1000 2.0 B区洋房80-140125 800 100267 83556 1.2 C区高层70-11098 2700 265434 78468 3.5 C区底商-8000-合计3699 412690 206345 2序号项目合计（万元）序号项目合计（万元）1销售收入5427322土地及建设成本费用3127773营销成本及相应税费40705总销售收入54.27亿元，税后利润9.43亿元，销售利润率17.38%。物业类别2010年均价(元/)主力总价段销售率年均增长率叠加15000 255-300万100%15%3营销成本101、及相应税费40705 4财务费用96285土地增值税53887双拼20000 600-700万100%15%洋房1200096-170万100%15%高层9000 60-100万100%8%6税前利润总额125736 7所得税(25%)314348税后利润94302107商业、会所20000 100%10%车库(元/个)70000 100%6%计算指标项目投资利润率26.68%税后销售利润率17.38%6项目规划方案比较方案1（别墅+小高层）2（洋房+小高层）3（别墅+洋房+小高层）主力总价段叠加250-300万双拼600万小高洋房96-170万小高层67-105万叠加255-300万，双拼6102、00-700万洋房96-170万高层63-100万小高层67-105万小高层67 105万洋房96 170万，高层63 100万总收入51.69亿元52.53亿元54.27亿元税后利润8 35亿元8 78亿元9 43亿元税后利润8.35亿元8.78亿元9.43亿元投资利润率23.95%25.17%26.68%销售利润率16 15%16 71%17 38%销售利润率16.15%16.71%17.38%选择建议在建筑限高突破米建议与相关部门协调尽可能使备注-在建筑限高不可突破33米，打造洋房+小高层产品，收益率略优于方案1。建议与相关部门协调，尽可能使建筑限高突破33米，打造高层产品，可丰富项目产103、品线，同时降低风险。备注：1081、税后利润=总收入-总成本，总成本包含：土地及建设成本费用、营销成本及相应税费、财务费用、土地增值税、所得税。2、项目投资利润率=税后利润/（土地及建设成本费用+营销成本及相应税费）6项目规划方案选择方案备注原因：产品线相对丰富，可根据市场情况，适时推出不同的产品，有效降低市场风险；难点：须与相关部门协调尽可能使建筑限高突破首选方案方案3（别墅+洋房+小高层）难点：须与相关部门协调，尽可能使建筑限高突破33米；可行性：项目周边金鹏金嶺、万科悦府均有高层产此本也存在突破高的能性品，因此本项目也存在突破限高的可能性。次选方案方案2（洋房+小高层）原因：如果33米限104、高不能突破，方案2作为次选方案；洋房更容易做足容积率且保证项目舒适性案；洋房更容易做足容积率、且保证项目舒适性。第三方案方案1（别墅+小高层）原因：别墅量小，不能形成一定规模，容积率不易做足；如要保证容积率做足，则小高层组团密度较大，项目舒适性将大受影响。基于以上分析我司建议首选方案三109109基于以上分析，我司建议首选方案三。6项目规划方案三客户群根据进一步分析，两类家庭的置业需求特征：物业需求产品需求配套需求精神需求物业需求配套需求精神需求主力户型主力面积主力总价两房70 90超市便利店成熟理性高层两房三房70-9090-11060-100万便利店餐饮休闲理性健康生活轻松氛围运动洋房三房105、四房洋房：90-120120-140110-170万运动医疗娱乐中高端商业?享受生活?品味?细节中高端商业中高端餐饮细节叠加会所中高端商业品味享受生活别墅叠加双拼170-200300-350250-700万中高端商中高端餐饮休闲运动享受活私密占有上层交流空间110二项目开发建议二、项目开发建议1.项目开发节奏2.项目营销周期项目营销周期1111项目开发建议开发顺序建议启动区：以临湖的生态会所为启动区使会启动区：以临湖的生态会所为启动区，使会所与湖景形成良性互动，树立项目形象；北立交桥C生态会所步骤一：以景观资源较好的A地块部分别墅产品先期入市，首先树立起在区域中高端形象，既能提升项目形象品质，106、又能保留资源锦湖公园别墅区洋房区AB最好的地块，提升后期溢价空间。同时跟进项目景观打造；未出让地块未出让地块锦湖公园洋房区步骤二：项目在市场上形成一定知名度和影响力之后，其辐射能力将会加强，会衍生对中端中高端产品的需求此时推出B地块中端、中高端产品的需求，此时推出B地块各类洋房产品，丰富项目产品结构；步骤三：随着项目周边环境的改善和配套的成熟，区域市场房价将处于一个新的高度，此时推出C地块高层产品既能减少市场接112此时推出C地块高层产品，既能减少市场接受抗性，又能实现更高溢价空间；2项目开发建议营销周期和入市时机根据市场产品去化速度和周期，地块开发，对项目入市产品和时机进行进一步修正。项目各107、类产品入市时间建议如下：产品类型总套数预计月均去化套数去化周期2011年2012年2013年2014年2015年双拼别墅8 81叠加别墅190 306洋房800 5016高层270010027高层2700 10027113三项目产品建议三、项目产品建议1.整体风格建议2.项目别墅建议项目别建议3.项目洋房建议4项目高层建议4.项目高层建议5.项目景观建议114整体风格建议1按照重庆对建筑风格的相关规定，同时配合项目原生自然景观和优雅慢生活主题，建议项目采用现代简约风格，外立面以浅白色或浅暖色为主，搭配部分深暖色线条或色块。整体建筑应保持素雅、端庄、亲和风格。115项目别墅建议2建筑排布设计借鉴108、立面处理自然形成的山地地貌，在规划设计中建议尊重自然环境，合理利用该优势，突出营造山地景观环境构成层次丰富的建筑群将构成本项目最大的特色通过错列式排布，可使面宽较大，三面采光，增加别墅栋距、花园的视觉效果，出营造山地景观环境，构成层次丰富的建筑群，将构成本项目最大的特色。多重院落增加别墅设计空间感，形成独栋气质。前院后院116项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理建筑立面丰富，体现层次感。标识明显细节丰富强调标识明显，细节丰富，强调住户的领域感。多段式立面明晰，建筑逻辑清晰清晰。留有更多的私人空间，增加产品附加值117项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理利用地块内部地形特征，采取跌落式布局，109、打造多重庭院景观效果提升低密度亲地景观居住感受庭院景观效果，提升低密度亲地景观居住感受。?景观庭院：结合坡地设置双首层；?私家庭院：公共空间私有化；?下沉式庭院：打造有层次的室外空间，多重院落感受；?景观内庭院：增加别墅内部空间交流；?立体院落：大景观露台达到高层住宅观景效果?立体院落：大景观露台，达到高层住宅观景效果。118项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理119项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理120项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理121项目别墅建议2建筑排布设计借鉴立面处理1223项目洋房建议建筑设计立面处理户型优化洋房别墅感塑造，需要充分利用资源，尽可能扩大优势资源，扩大110、溢价范围，建议可以通过建筑设计、立面处理、户型优化来提升洋房品质。地下层增值空间：地下室1层增值空间：院落2层增值空间：露台3层增值空间：露台1234层增值空间：露台5层增值空间：露台6-7层增值空间：露台强烈的层次感3项目洋房建议建筑设计立面处理户型优化灰色灰色系坡屋顶灰色系坡屋顶1243项目洋房建议建筑设计立面处理户型优化增加景观面（阳台露台）和赠送面积是提升项目附加值舒适感的重要方式增加景观面（阳台、露台）和赠送面积是提升项目附加值、舒适感的重要方式。125项目高层建议4立面处理户型优化高层立面采用蝴蝶型立面，实现建筑线条的流动性，并实现多方位观景，色调上以浅色为主，与周边绿色形成对比，111、使立面附有生机。上以浅色为主，与周边绿色形成对比，使立面附有生机。126项目高层建议4立面处理户型优化主要仍以露台赠送为主或者可以看到高尔夫景观的主要仍以露台赠送为主，或者可以看到高尔夫景观的功能间做成转角窗的形式，增加观景效果。127项目景观建议5128提纲?第一部分背景解读?第二部分市场解读?第二部分市场解读?第三部分企业解读?第三部分企业解读?第四部分项目解读?第四部分项目解读?第五部分项目定位?第五部分项目定位?第六部分CRIC优势1.公司简介2.执行团队3.成员简介129CRIC优势强强联手打造中国领先的线上线下房地产信息机咨询服务供应商中国房产信息集团(CRIC)是中国最大的专业房112、地产信息服务公司，并且拥有同时覆盖线上线下的房地产综合信息和服务平台。中国领先的房地产流CRIC立足中国，始终以房地产服务业为市场目标，拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息集成(纳斯达克上市代码:SINA)(纳斯达克上市代码:SINA)中国领先的房地产流通服务商中国领先的门户网站产产链多类客户提供信集成、咨询研究、互联网广告以及广告创意设计、媒介整合、SP活动推广等各类线上、线下综合性的服务。易居（中国）是中国首家在美国纽约股票交易所上市的房地产综合服务商。新浪是一家服务于中国及全球华人社群的领先在线媒体及增值资讯服务提供商。113、通过资源的整合，两个在各自领域领先的公司共同创建了易居首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践。在短短九年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、深入的自主研发以及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托以营销代理决策咨询房产经纪广告服增值资讯服务提供商新浪拥有多家地区性网站，以服务大中华地区与海外华人为己任，通过旗下五大业务主线：即新浪网、新浪无线、新浪互动社区、新浪企业服务以及新浪电子商务，向广大用户提供包括地区性门户网站、移动增值服务、搜索引擎及目录索引兴趣分类与社区建设型频道免费及收费邮箱博客，以营销代理、决策咨询、房产经纪、广告服务、投资管理为业务流，并覆盖中国各大城市的房地产114、流通服务体系，成为中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。目前，易居业务已经覆盖全国45个大中型城市引、兴趣分类与社区建设型频道、免费及收费邮箱、博客、影音流媒体、游戏社区、分类信息、收费服务、电子商务和企业电子解决方案等在内的一系列服务。目前，新浪拥有全球注册网民3.5亿，日平均到访量高达13亿次，是中国及全球华人社群中最受推崇的互联网品牌。130及港澳地区，2009年全年代理销售面积突破1000万平方米。是中国规模最大，覆盖面最广，品牌最领先，并拥有独特专业技术支持的房地产流通服务企业。亿次，是中国及全球华人社群中最受推崇的联网品牌。CRIC优势中国在美国上市的地产科技第一股中国在美国上市115、的地产科技第股“中国房产信息集团”（CRIC）是“易居（中国）”和“新浪”共同创建的中国领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商，2009年10月16日成功在美国纳斯达克上市,股票代码CRIC，是中国在美国上市的地产科技第一股。131代码CRIC，是中国在美国上市的地产科技第股。CRIC优势CRIC中国版图75个以上全国重点覆盖城市500个行业专家资源网络3000个专业房地产专业信息分析师100000本专业房地产报告3000000条以上房地产海量信息数据库132CRIC优势中国房地产决策咨询系统是中国中国房地产决策咨询系统是中国独独一一无二无二的房地产信息数据库和分析系统的房地产信息数据库和分116、析系统。中国房地产决策咨询系统是中国中国房地产决策咨询系统是中国独无二独无二的房地产信息数据库和分析系统的房地产信息数据库和分析系统。12中国最大最全的数据库品牌受到行业的充分认可23品牌受到行业的充分认可涵盖中国75座城市，同类产品中最多45深入准确的数据专属的研究机构和数据收集团队覆盖中国75个大中城市6高效的数据提取和组织方式有利于按照客户需求进行个性化的分析 24,200 个项目土地10 800 32,300个住宅开发项目 3,700个办公楼项目2 200信息和咨询顾问服务的技术核心7 10,800份研究报告 38类统计数据29 200篇房地产相关文章133 2,200个商业开发项目*117、数据 截至09年12月31日 29,200篇房地产相关文章CRIC优势CRIC将组成一个强大的分层级质量控制的团队项目服务CRIC将组成个强大的分层级质量控制的团队，确保为贵公司所提供的服务的质量和品质。项目服务体系CRIC咨询中项目顾问服务项目总负责总部CRIC咨询中心住宅事业部项目总负责总部专家团队协调支持项目执行负责研究院CRIC西南区域平台策划负责项目执行区域平台134项目执行重庆机构CRIC重庆机构总经理：张旭斌总经理：张旭斌副总经理：张扬能咨询部研究部高级经理信息部高级经理经理：段伟、邓嘉佳、向波研究助理信息专员项目助理135CRIC重庆机构CRIC重庆团队优势：CRIC重庆团队优118、势：对于区域市场非常了解先后为融科复地奥园招商恒大旭辉等开发对于区域市场非常了解，先后为融科、复地、奥园、招商、恒大、旭辉等开发商在本区域的项目服务过；?万科(重庆)房地产有限公司宝圣湖项目及市场监测服务?万科(重庆)房地产有限公司宝圣湖项目及市场监测服务?重庆常青藤别墅社区系统及项目监测服务?中航集团北部新区项目中航集团北部新区项目?奥林匹克花园十期前期定位与规划?复地上城项目市场监测服务复地上城项目市场监测服务?正大泽科两路工业园西区项目地块前期定位?恒大华府销售代理工作136团队简介张旭斌中国房地产咨询经验10 年现任易居中国/易居房地产研究院重庆易居研究所副所长克瑞中信息技术公重庆机构119、总经克而瑞（中国）信息技术公司重庆机构总经理主要负责的部分房产项目：?中国地产集团重庆山顶十八号项目?中国地产集团重庆山顶十八号项目?万科(重庆)房地产有限公司宝圣湖项目及市场监测服务?瑞安集团重庆天地项目市场顾问及营销建议服务?重庆常青藤别墅社区系统及项目监测服务?恒大地产集团重庆地区信息咨询全程服务?恒大地产集团重庆地区信息咨询全程服务?中国地产集团重庆松树桥项目前期定位?重庆万达广场沙坪坝地块前期定位?万达集团银川项目前期定位中铁遵义项目可行性方案?中铁遵义项目可行性方案?山东威海海御19 项目全国推广?上海中鹰黑森林高科技住宅?江苏昆山世茂蝶湖湾项目上海推广?浙江嘉兴世茂新城项目上海推120、广?广西桂林九里香堤别墅?广西桂林中山南路万象城商业?广西桂林小东江项目137广西桂林小东江项目?四川绵阳中环时代购物广场项目?南京奥林匹克项目备注：红色部分为类似项目经验团队简介张扬能中国房地产咨询经验8 年克而瑞（中国）信息技术有限公司重庆机构副总经理（）?主要负责的土地、资产咨询项目：重庆上海航星置业上海中心项目（地块发展规划及整体转让）重庆渝路集团老年康乐服务中心土地包装及策划（400 亩土地策划）重庆美国雷曼兄弟投资银行之重庆商业银行资产投资咨询重庆美国雷曼兄弟投资银行之重庆商业银行资产投资咨询?主要负责的房产咨询项目：中航集团北部新区项目复地南山项目中国地产集团重庆山顶十八号项目中121、国地产集团重庆山顶十八号项目万科(重庆)房地产有限公司宝圣湖项目及市场监测服务重庆常青藤别墅社区系统及项目监测服务恒大地产集团重庆地区信息咨询全程服务庆商中心旁复商务包商务寓店寓字住重庆亚太商谷（国际会展中心旁，73 万平米复合商务区包含商务公寓、酒店公寓、写字楼、住宅等产品的前期定位策划及营销顾问）瑞安集团重庆天地项目市场顾问及营销建议服务重庆大川建博中心前期定位策划重庆味苑地块金茂大厦（解放碑19 万平方米商务综合体商业计划书）重庆旭庆七牌坊项目前期定位策划重庆中新城上城商业广场前期定位策划138备注：红色部分为类似项目经验团队简介邓嘉佳中国房地产咨询经验4 年克而瑞（中国）信息技术有限公122、司 重庆机构咨询部项目经理主要参与的域经济项?主要参与的区域经济项目：重庆晋愉世纪水乡现代农业产业园概念规划?主要参与的房产咨询项目复地南山项目咨询服务中航集团北部新区项目新宝龙南岸项目前期定位渝中城投总部基地项目前期定位重庆万达广场沙坪坝地块前期定位万达万州商业项目市场调研及产品定位重庆江津晋愉大岭湖项目前期市场定位瑞安地产重庆瑞安天地项目市场定位服务瑞安地产重庆瑞安天地项目价格策略咨询服务招商局地产招商江湾城项目咨询服务凯迪集团（上海）重庆项目可行性研究服务诺亚财富（上海）大学城金科项目评估服务139备注：红色部分为类似项目经验团队简介中国房地产咨询经验4年段伟中国房地产咨询经验4年克而瑞123、（中国）信息技术公司重庆机构 咨询部项目经理主要负责的咨询项目远洋巴南项目新宝龙南岸项目前期定位渝中城投总部基地项目前期定位渝中城投总部基地项目前期定位晋愉 大岭湖项目地块前期定位凯迪集团（上海）重庆项目可行性研究服务诺亚财富（上海）大学城金科项目评估服务诺亚财富（上海）大学城金科项目评估服务恒大地产集团重庆地区信息咨询全程服务重庆万达广场沙坪坝地块前期定位达州商业项目市场调研产品定位万达万州商业项目市场调研及产品定位卓越磁器口项目晋愉 江津现代农业园前期策划奥林匹克花园十期前期定位与规划招商 江湾城项目市场信息咨询全程服务达州市 龙郡项目70万方营销策划与执行140达州市 凰城壹号项目12万124、方全案营销策划与执行备注：红色部分为类似项目经验团队简介向波向波中国房地产咨询经验5年克而瑞（中国）信息技术公司重庆机构 咨询中心项目经理克（中）技公庆咨中项主要负责的咨询项目复地南山项目鲁能樵坪山项目地块前期定位晋愉大岭湖项目地块前期定位万达万州商业项目市场调研及产品定位凯迪集团（上海）重庆项目可行性研究服务诺亚财富（上海）大学城金科项目评估服务华迅解放碑商办项目市场调研及前期定位华迅解放碑商办项目市场调研及前期定位瑞坤地产石桥铺项目产品定位及营销推广润丰地产五里店商办项目前期定位汇金永川十里棠香商业项目营销策划服务汇金永川十里棠香商业项目营销策划服务正大泽科两路工业园西区项目地块前期定位141备注：红色部分为类似项目经验团队简介黄印中国房地产咨询经验2年克而瑞（中国）信息技术公司重庆机构咨询部克而瑞（中国）信息技术公司重庆机构咨询部项目助理主要负责的咨询项目?中航集团北部新区项目?远洋地产巴南高尔夫项目?重庆万达广场沙坪坝项目?新宝龙南坪项目?恒大雅苑项目?卓越磁器口项目?城投总部经济园区项目?复地上城项目市场监测服务?凯迪集团（上海）重庆项目142备注：红色部分为类似项目经验提案结束，期待与您的合作提案结束，期待与您的合作143