1、保定亚太龙门水库项目定位市调报告【2017.5】目录CONTENTSCONTENTSI.整体市场认知II.竞争市场分析III.客群分析描摹IV.产品定位核心V.规划配套建议整体市场认知Part 12017年4月1日，设立国家级新区，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。雄安新区定位二类大城市 。设立雄安新区，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现2、实意义和深远历史意义。城市战略：雄安新区的建立，对京津冀发展具有重要的意义。n城市解读2017年4月5日，保定满城区限购政策出台，4月10日调控升级。n政策解读u满城住房限购、限贷政策的影响：限购卡住外地人购买；限贷上调首付门槛；满城区临近雄安新区，短期内受政策影响最大。竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。保定首推“双限双竞”10年内不能买卖房屋。n政策解读2017年保定住宅用地供应狂增一倍多 未来市场放量巨大与203、16年（332.26265公顷）相比，2017年的供地面积增加68.57%。在最近五年（2013年至2017年）的供地计划中，2017年供地总量稳居第一。n2017第一季度保定市场观察保定市场改善型居住需求占比较大n2017第一季度保定市场观察u购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，拥有两套及两套以上住房的受访者共占比34%，可见保定购房者中，其余74%的消费者已经拥有住房，多为改善型及投资型需求。K2、碧桂园大品牌强势进入保定市场，未来超大货量冲击，竞争压力大n未来竞争激烈u碧桂园清苑新城项目总投资500亿元，项目规划用地7.59平方公里，建设周期约为6年，集房地产开发、行政办公、金融4、教育、医疗、公园及基础设施为一体，波兰式建筑特色的新城。u历经三次熔断 K2地产10.04亿斩获2016-27地块。该地块位于阳光北大街西侧、北二环北侧。项目紧邻植物园，环境位置优越。另项目毗邻北京八一学校保定分校。项目周边有源盛嘉禾、阳光小区等住宅项目。保定房价上涨，让部分有三套房的客群购买力有了极大提升。一套市区自己住，一套孩子上学，用现有房子换一套高品质的别墅。n未来市场机会保定别墅稀缺 改善型度假需求京津冀利好、雄安新区利好，不断加码保定楼市。n小结3.17新政力度及最新出针对河北省全限购的政策。保定的升级双限政策。调控力度空前，愤怒式调控体现政府控房价决心。n小结受强势政策影响，市5、场短期回落，长期看好保定楼市。n小结竞争市场分析Part 2竞品项目分析揽岳 均价35800元/平米水郡花都 均价17000元/平米宏孚御园 均价30000元/平米保定市区别墅项目区位图红山庄园 叠拼别墅11000元/平米，双拼别墅640-840万/套p揽岳项目座落于龙门湖风景区内，与狼牙山隔水相望；p项目距离北京120公里，60分钟即可抵达。2小时车程可辐射天津，石家庄，廊坊等多个城市，荣乌高速开通后，将成为环北京一小时生活圈内的一员。n 揽岳项目名称揽岳 阅湖山位置保定龙门湖景区内开发商河北九嘉房地产开发有限公司占地面积600亩、首期52871建筑面积首期24500建筑类别独栋别墅容积率06、.49绿化率38.2%推售周期5年户型区间219-800主力户型533 574 601 652 7174月1号前均价26800元/平米目前均价35800元/平米首层首层二层二层 地下一层地下一层 首层首层二层二层 地下一层地下一层 竞争项目优劣势研判竞争项目优劣势研判p开发团队优势，国内著名设计师吴昂操刀，第一太平戴维斯提供物业顾问；p超低容积率，保证度假生活私密性及生活尺度；p专属的绿色食材基地及私人农场，与农户成立合作农舍，提供定制谷类、蔬菜服务；p饮用水方面，规划回流系统，保证每日饮用新鲜活泉；p配备太极道场、登山系统、养生中心、私人医疗、禅茶室等；p科技含量高，注入智能SPA系统，夜起7、模式，度假模式、出差模式、商务模式等；p区位条件难以支撑当下35000元/成交均价；p主力户型面积过大导致目标客群较单一；p过高的售价使目标客群的产品选择范围过于广泛；p推广区域范围不够广泛；n水郡花都p水郡花都项目坐落于河北省保定市龙门水库风景区内，集别墅、洋房于一体，五证齐全，70年产权，准现房在售；p整个社区依水库走向而建，三面环水，群山环抱；独栋2#双拼16#三联排6#.31#.32#四联排12#.22#叠拼 48#.51#.52#.55#在售p均价17000元/；项目名称水郡花都位置保定市满城区龙门水库管理处开发商河北耀江房地产开发有限公司占地面积55100建筑面积60000建筑类别8、公寓、双拼、联排、叠拼别墅 精装洋房容积率1.1绿化率30%推售周期6年户型区间38-455主力户型165175.91834月1号前均价9500元/平米目前均价17000元/平米183,9 455.57 38.34 竞争项目优劣势研判竞争项目优劣势研判p距离保定市北二环30分钟车程，交通便利；p据高速入口仅3公里全程直达北京；p社区内部配套齐全，满足日常生活所需；p低总价的主力户型使目标客户群体更加广泛；p38-455的产品区间使项目由小众消费品变为大众消费品；p1.1.的容积率略高，不符合度假型别墅应具备的私密性及生活尺度；p项目从产力打造到内部环境再到附加值无任何突出亮点，整体较低端；p小9、众物业公司无法保证售罄后的物业服务质量；保定别墅稀缺，仅有的几个老项目，都属于城市别墅，小面积的度假别墅属于市场空白。n小结保定下县别墅市场n高碑店林语墅p 林语墅项目东临高铁站，西接京石高速，地处高铁新城构建核心位置；p从北京西站到高碑店高铁站仅需30分钟，从六里桥交通枢纽到高碑店838公交总站不到1小时；项目名称林语墅（林语城）位置高碑店市东郊高铁东站西侧1200米开发商高碑店正德昊远房地产开发有限公司占地面积330000建筑面积一期建筑面积13万,总建面800000建筑类别叠拼 双拼别墅 小高层容积率1.13绿化率32%推售周期1.5年户型区间88-139主力户型851081394月1号10、前均价小高层9000元，叠拼14000元目前均价小高层9000元，叠拼14000元10813988 样本项目优劣势研判样本项目优劣势研判p紧邻高铁站、京港澳高速便捷的交通极大吸引大北京客户群体；p88-139平米的面积区间及区位交通条件满足了5加2群体的别墅梦；p社区内自配商业小镇，双语幼儿园、社区超市、食堂、有机菜市场，药店等民生商业；p80万平米的大规模社区使社区配套更加的完善，园林景观更加的包罗万象、物业更加贴心；p小高层别墅的搭配设计私密性较低；p社区紧邻快车道，增加了出行的风险；p属于高碑店东部新区项目、周边生活教育、医疗配套极为匮乏，发展成熟尚需一定时期；p周边交通路网噪音污染较大11、；n杉浩慢城p 慢城出门即是影视城路，向西10公里即到达京港澳高速，直通北京市中心与首都国际机场；p项目东侧有京白路，直通北京与白沟。经影视城路口上京港澳高速，距离北京天安门广场仅65公里；p经影视城口上京港澳高速，距离北京大红门55公里；经京白路到涿州高铁站仅15公里。；p从北京西站到高碑店高铁站仅需30分钟，从六里桥交通枢纽到高碑店838公交总站不到1小时；项目名称杉浩慢城位置涿州市码头镇慢城庄园开发商河北杉浩房地产开发有限公司占地面积404亩、一期二期占地200亩建筑面积一期、二期65000平米建筑类别独栋容积率0.39绿化率60%推售周期6年户型区间364、390两种面积主力户型36412、3904月1号前均价22000元目前均价22000元314.09 331.06 样本项目优劣势研判样本项目优劣势研判p位于涿州重点发展的四大重点区域之一的码头镇核心区位；p交通极为方便，开车距北京西四环约半小时车程；p纯独栋别墅区，舒适度高，私密性强，真正意义上的金字塔尖人士的生活区；p生活类配套极不成熟；p非自驾车出行交通不便；p主力户型面积偏大，目标购买群体层单一；n易县翠湖院子翠湖院子是保定天光置业继山水清庭、翠湖壹号在旺龙湖景区内又一力作，为其3期产品项目名称 翠湖院子位置易县梁各庄镇旺隆湖北岸清西陵风景区内开发商保定天光置业房地产开发有限公司占地面积67332.7建筑面积6700013、建筑类别双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 花园洋房 容积率1.0绿化率51%推售周期1.2年户型区间46-182主力户型 98 106.68 141.844月1号前均价双拼12100 叠拼、微墅9800、洋房均价9000 联排均价11600目前均价双拼12100 叠拼、微墅9800、洋房均价9000 联排均价11600样本项目优劣势研判样本项目优劣势研判p积累了一期、二期大量的优质老客户；p独家为业主服务的翠湖后院，可为业主提供免费采摘和平价散养家禽；p管家式物业，可为业主提供代买菜、宠物托管等一些列贴心服务；p超丰富的产品线满足各阶层的消费群体；p有直达北京的班车；p项目及北京均设有售楼处，每天14、有往返北京两地的看房班车；p紧邻5A级景区，全年365天环卫工人打扫穿梭在项目周边的公共道路；p周边无任何生活类配套极为冷清；p出行不便，每天仅一次班车通过；p公摊高于15%低于25%，不符合墅级产品的得房标准；n碧桂园九龙湾p碧桂园九龙湾隶属保定涞水，房山张坊镇周张路一渡龙安大桥东侧，紧邻十渡景区，多业态商业布局满足基本生活需求；p项目驱车可直达西三环，房山线西延线城市轻轨将延长至周口店镇为线路终点；p碧桂园九龙湾预售主力户型面积为75 -95，为高层及多层板楼；项目名称碧桂园九龙湾位置张坊镇周张路一渡龙安大桥东侧开发商碧桂园占地面积217333建筑面积270000建筑类别高层、独栋,联排别15、墅、花园洋房容积率1.0绿化率37%推售周期3.8年户型区间41-243主力户型81 86 4月1号前均价10000-12000元/平米目前均价10000-12000元/平米样本项目优劣势研判样本项目优劣势研判pTOP一线强房企，自身能拉动提升区域价值；p碧桂园强大的人海战术及拓客能力；p4万平米的实景示范区，塑造出令客户冲动购买的五彩缤纷的生活的场景及五星级的物业服等；p概念性超级大盘的炒作，极大的拔高了客户预期；p过多的概念性炒作，脱离实际价值；p概念性的8000亩规划，无法实现；p项目周边交通不便，实际到达项目要穿过多个村庄；p除社区自建配套，周边无任何与生活息息相关配套；保定市场现状朝16、阳首府 该项目位于竞秀区北三环外双创北大街西侧，项目规划建面150万平米，目前在建为一、二期，11年开发，16年成交价格区间在11000-16000元/平米，17年高层最高均价18000、洋房均价25000元。优劣势分析n优势位于大保定规划中的北部低碳新城核心区位，未来价值不可估量项目位于保定核心中轴线朝阳大街开发商在保定当地有一定品牌影响力教育、医疗配套齐全项目产品线齐全智能化安防系统中央新风、中央吸尘系统n劣势京津冀、大保定概念支撑当下售价、半径500米配套极不成熟交通十分不便仅501路公交车通过位于北三环外、发展成熟需一定时间项目过分炒作大的规划概念，政策概念忽视了本应重视的产品力打造该17、项目地处竞秀区北三环外双创北大街西侧，目前地理位置较偏远，由保定昭华房地产开发公司开发，该项目规模较大分A、B、C、D、E五个区开发，其中A区为回迁其余为商品房，目前A、B区已竣工交付使用。昭华锦城优劣势分析n优势位于大保定规划建设中的北部低碳新城核心区位，未来价值不可估量项目位于保定核心中轴线朝阳大街规划体量巨大为城市综合体项目n劣势项目A区为回迁安置拉低整体项目档次项目开发周期较长，随着市场越趋的规范，政府的手段强硬，未来的地块开发充满着极大的不稳定、不确定因素开发商实力一般、在当地没有品牌影响力项目整体品质非常之一般，无突出卖点项目现阶段交通十分不便；且位置偏远项目后期涉及到拆迁的一系列18、问题，销售无法形成连续性，无法持续保持项目热度紫金府位于东湖板块、七一路与东三环交叉口西南，占地面积55304平方米，建筑面积198979.65平方米，容积率2.79，绿化率30%。项目规划了5栋花园洋房、4栋小高层及6栋高层多重墅质作品。未来紫金府优劣势分析n优势位于东湖高铁板块的核心区域开发商强大的品牌号召力在当地有极强的影响力（保定东湖城市运营商）深入人心的高端入市形象高起点、高标准的软硬件设计标准，非常之明晰的客群定位标杆级的科技住宅（6大安保智能系统、2大地库智能系统、5大园林智能系统到2大人文服务系统，智能科技渗透到社区每个角落）成熟的教育、商业、金融等各种与生活息息相关的配套交通19、十分便利，距京港澳高速收费站、高铁站5分钟之内的车程n劣势保定的地王项目，决定了同档次竞品售价不具备竞争力项目体量较小、局限了园林景观等各方面的设计尺度紧邻城市主干道，噪音污染溪杉樾是保定红杉地产与一线房企朗诗集团合作开发，项目位于保定莲池区北二环与恒祥大街的交汇处东行600米路北处。项目占地面积43亩，总建筑面积8.6万多平米，绿化率33%溪杉樾优劣势分析n优势周边配套成熟，交通方便保定首个绿色三星级住宅项目保定目前唯一一个真正意义上标杆级绿色科技洋房一线房企朗诗集团与红衫地产合作开发以朗诗绿色科技系统，带来不用空调，四季如春、全空间恒湿，摆脱干燥、畅快呼吸，告别雾霾等突出贡献的“会呼吸、知20、冷暖、除雾霾”的好房子打造了室内恒温、恒湿、恒氧的“三恒”科技洋房绿城物业n劣势项目体量较小，局限了社区内部各方面的空间设计尺度项目营销力不够，没有大范围的树立起差异化的标杆级的绿色科技住宅形象项目入市深度，推广力度，营销范围不够，没有形成大范围的口碑传播上林熙园位于保定西部文体新城板块，竞秀区七一路与西二环交叉口西北角，由保定天勤房地产开发有限公司开发，政府规划的高端低密居住区。项目占地面积64475平米，建筑面积200080.74平米，容积率2.2，绿化率44%。上林熙园优劣势分析n优势位于西部文体新城的核心板块保定为数不多的高品质中式建筑风格规划中京石城际铁路设保定西站规划建设西客运中心21、未来无轨电车通过上林熙园项目规划建设定位较高于刚需类住宅n劣势商业医疗配套极度匮乏交通十分不便、目前暂无公交车通过大的利好红利不会倾向保定西部西部在板块保定人心目当中代表着荒凉落后的板块污染、化工类企业集中在西部该项目位于七一西路北侧、向阳北大街西侧，原案名为紫郡，后大榕树与绿城合作开发更名为玉兰花园，项目也从建筑品质、园林环境，软硬件设施、物业管理等实现了全面升级玉兰花园优劣势分析n优势成熟板块，商业、医疗、教育、金融、交通等公共设施配套极为成熟，生活便利一线房企绿城合作开发绿城物业全龄段社区生活，从造房子到造生活，从小孩到老人，服务全龄段业主生活，设立健康小屋、整合蓝熙健康资源直通大城市医22、疗资源，通过各系列活动，为不同年龄段业主营造生动的生活场景科技智能安防系统，涵盖停车场管理系统、门禁管理系统、来车提醒灯功能、园区周界报警、公共区域监控等n劣势项目位于老城区人口密度高，生活舒适度低所属板块道路不够宽阔，出行不便，降低生活效率，造成幸福指数降低项目周边公共设施落后负荷运行，相较于新城区的各项公共设施不够合理且没有前瞻性客群分析描摹Part 3n客户资源：多以保定客群为主，带动周边北京、雄安新区客户群体。n客群定位：保定为主55%实现别墅梦想，度假，5+2生活，父母也可以较长期居住。北京为辅35%投资客为主，以小户型项目为主。其他客群10%n客群分析：由于限购原因，北京及外地投资23、客短期难以入场，本案在短期内将以本地去化为主。n客群分析：本地别墅放量小，但都位于城郊位置，属于城市别墅；本项目客群由于距离原因，以第二居所养生度假为主。n客群分析：客户会有在本轮疯长中赚钱的客户，对度假型别墅产品有较强的需求。n客群心理：以养生度假5+2为主，兼顾投资，60%权重是兼具是对别墅的占有，对别墅业主身份的炫耀，以及对资源的占有欲望。n客群心理：以养生度假5+2为主，兼顾投资，60%权重是兼具是对别墅的占有，对别墅业主身份的炫耀，以及对资源的占有欲望。n客群应对：针对这部分客群心理，知名品牌，龙门湖水库环境，定制化身份，别墅标签，父母养老，有机农庄是重点考虑因素。部分大户型业主兼顾24、会所接待功能。产品定位策略Part 4n定位核心：为了应对起伏较大政策频出的市场，建议做市场快销型产品，从而实现快速回款。n定位核心：产品特点以小面积，低总价为主，打动力强，激发客户对别墅的感觉。n定位核心：控制面积+控制总价+高赠送n定位核心：利用山体做架空层，做露台，大赠送；沿湖做较大户型；顶部观湖效果最好，可做会所。产品建议n产品配比建议一：平墅40%100-120联排200-220大别墅300左右10%10%叠墅80-11040%n产品配比建议二：15%120-150联排160-190大别墅300左右15%10%洋房40-6030%叠墅80-11030%n产品建议：洋 房36 1室1厅25、1卫占比90%56 1室2厅1卫58 1室2厅1卫边户n产品建议：叠 墅63 2室1厅1卫63 2室1厅1卫69 2室2厅1卫79 2室2厅2卫85 2室2厅2卫n产品建议二：平 墅平层面积约83赠送85全采光地下空间赠送91双景庭院赠送面积共：176n全球候鸟度假地平层面积约113137庭院赠送99全明地下空间赠送双南向主卧套房直接私家泳池赠送面积共：236n全球候鸟度假地n 龙湖葡醍海湾66-76n产品建议三：联 排160 4房2厅3卫160 3房2厅3卫190 4房2厅4卫113-126 3室2厅2卫150 3室2厅3卫150 3室2厅3卫n产品建议四：大别墅236.84 3室3厅4卫风26、格建议n产品风格建议：东南亚风格n产品风格建议：莱特风格n产品风格建议：新亚洲风格配套规划建议Part 5n北侧n东侧n南侧n西侧整体配套建议：临水以码头、小型游艇为主。临水以沙滩、休闲为主。沙滩吧，休闲椅，海边感受。兼做临湖餐厅，湖边婚礼。经营开心农场，以农场、亲子游为主。可以考虑九天生态谷的形式做一部分。再做部分有机农场，物业打理，定制签名，送各个业主。谷地景观，薰衣草庄园。n 码头+小型游艇n 沙滩休闲湖边餐厅湖边婚礼n 农场+亲子九天生态谷农业观光九天生态谷农业观光有机农场，物业打理，定制签名，送各个业主n 谷地景观，薰衣草庄园健身设施，慢跑道社区综合配套设施建议社区综合配套设施建议开心农场开心农场花海风车花海风车社区综合配套设施建议社区综合配套设施建议社区超市社区超市业主食堂业主食堂社区综合配套设施建议社区综合配套设施建议社区保健社区保健远程医疗远程医疗建议社区内部提供远程医疗系统，切实解决业主日常性诊疗需求建议社区内部提供远程医疗系统，切实解决业主日常性诊疗需求（与知名医院或社区康复中心建立合作关系，建设远程医疗平台）（与知名医院或社区康复中心建立合作关系，建设远程医疗平台）建议于山体峰顶处，利用全区最为上佳观景资源建议于山体峰顶处，利用全区最为上佳观景资源打造打造400 400 600 600 会所，提供多样化服务会所，提供多样化服务社区会所社区会所