1、世联地产世联地产.2013.04.2013.04谨呈：谨呈：中信地产中信地产中信东莞塘厦龙林高速出口项目定位策划报告地块一地块一地块二地块二n百万平米大盘：百万平米大盘：无强势资源100万平大盘存在高压线和高速路噪音等不利因素项目认知：地块一指标地块一指标占地面积占地面积23.15万m容积率容积率2.0总建筑面积总建筑面积46.3万m地块二指标地块二指标占地面积占地面积18万m容积率容积率3.0总建筑面积总建筑面积54万m项目认知：深圳市深圳市观澜镇观澜镇梅林关口梅林关口项目项目地块地块机荷高速机荷高速梅观高速梅观高速莞深高速莞深高速龙林高速龙林高速东莞市东莞市深圳宝深圳宝安机场安机场n城际城2、际4040分钟生活圈内：分钟生活圈内：距离深圳40分钟车程东莞市区30分钟车程第一篇：项目的方向第一篇：项目的方向思考一：百万平米大盘能否单一依靠内需消化？思考二：本项目能否驱动周边镇区市场？思考三：本项目能否强势牵引深圳客户？现状市场分析长银长银东郡东郡花园花园1 1号号丽骏豪庭丽骏豪庭银湖山庄银湖山庄金地博登湖金地博登湖水岸豪门水岸豪门隆福花园隆福花园德州丹缇轩德州丹缇轩万科万科棠樾棠樾三正世纪豪庭三正世纪豪庭售罄项目售罄项目在售项目在售项目锦绣城市花园锦绣城市花园城蕊首府城蕊首府新城区新城区观澜区观澜区老城区老城区观澜湖观澜湖御庭苑御庭苑老城区：均价老城区：均价5500左右左右人流量大，3、商业较发达，为镇区的核心地带；可供开发的土地有限新城区：均价新城区：均价7000左右左右区内资源良好，尤以塘坑水库附近为最，片区规划利好，区域居住氛围初步形成，为未来居住区发展重点；目前供应量最大的片区，集中供应中高档住宅，以自住为主观澜区（近深圳郊区）：观澜区（近深圳郊区）：11.5万万/平平临近深圳观澜，山水资源丰富，住宅高尔夫定位倾向明显；塘厦最高端项目的聚集之地，供应豪宅为主，其客户群体来源广泛，拥有大量的以深圳为主体的外来客户资源，其核心置业需求为投资、度假等为主塘厦目前房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区，以本地居住为主；塘厦目前房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区4、，以本地居住为主；政府规划新城区，未来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳政府规划新城区，未来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳高端度假投资客户；高端度假投资客户；外需牵引型项目外需牵引型项目内需拉动型项目内需拉动型项目典型项目典型项目主要客户来主要客户来源源价格价格典型项目典型项目主要客户主要客户来源来源价格价格万科棠樾深圳高端度假客户公寓：1.5万平；别墅：3.5万/平金地博登湖东莞本地居住客户洋房：8000元/；别墅：1.3-1.5万/观澜湖港深高端圈层度假客户，国外客户公寓：2.5万平；别墅：850-2800万/套城蕊首府本地新莞人均价约7000元/银湖山庄外5、商、深圳度假客户、本地高端客户洋房：1.7万/平、别墅：4.5万/平德洲丹缇轩本地新莞人均价5500元/按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需拉动型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项目；拉动型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项目；内需拉动型特征：内需拉动型特征：无强势资源，存在较无强势资源，存在较大的价格箱体，但能够实现较好的走速大的价格箱体，但能够实现较好的走速外需牵引型特征：外需牵引型特征：拥有强势景观资源，拥有强势景观资源，能够实现较高的溢价，但消化速度缓慢能够实现较高的溢价，但消化速度缓慢典型项目内需6、拉动型内需拉动型-金地博登湖：占位本地高端，主攻本地市场，项目分金地博登湖：占位本地高端，主攻本地市场，项目分三期开发，目前一、二期经过三期开发，目前一、二期经过1 1年半的消化基本清货年半的消化基本清货项目位置项目位置塘厦新行政中心区迎宾大道塘坑水库旁 建筑类型建筑类型多层、高层 规划总用地规划总用地18万m2总建筑面积总建筑面积32.5万m2容积率容积率1.81总套数总套数1080套主力户型主力户型95-100平米三房复式，103三房、145四房价格实现价格实现高层均价6500元/平别墅均价15000元/平户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数%3/2/295-105（小复式）5647、76.4%3/2/2140-150（平层）8711.8%4/2/2168-180（平层）8711.8%复式230810.0%合计738100%主力户型主力户型95-10595-105平居家三房，整体赠送率可达平居家三房，整体赠送率可达15-30%15-30%，受到客户追捧，整，受到客户追捧，整体销售迅速，月均消化体销售迅速，月均消化4040余套，目前以全部售罄余套，目前以全部售罄一期一期二期二期在售在售二期二期别墅别墅售罄售罄三期三期待开发待开发100平复式赠送15-30%20082008年年3 3月月1616日，一期开盘，推出日，一期开盘，推出656656套，销售套，销售100100套，整体8、销售率套，整体销售率96.3%96.3%20092009年年9 9月月1313日，二期开盘，推出日，二期开盘，推出3 3幢幢204204套墅景洋房，均价套墅景洋房，均价54005400元元/平，共销售平，共销售184184套，套，销售率高达销售率高达90%90%。20102010年年4 4月月1818日，二期高层开盘，推出量日，二期高层开盘，推出量450450套、均价实现套、均价实现64006400元元/平，销售平，销售215215套，套，销售率销售率47.8%47.8%二期后期实现二期后期实现7000-80007000-8000元元/平米的均价平米的均价 类别墅洋房销售受到追捧，当前产品溢价9、性较好类别墅洋房销售受到追捧，当前产品溢价性较好 叠景合墅楼高7层，首层半架空，架空部分功能为停车位与半地下室空间，架空部顶棚属于2楼赠送面积。全部为合并户型，上下两层合并为一户。二三层一户（首层半地下室赠送）；四五层一户；六七层一户，通过改造后可享用天面露台空间。09 09年年1212月月1313日开盘日开盘,首推首推4242套叠景别墅。开盘当日，到套叠景别墅。开盘当日，到场客户逾场客户逾500500人，价格人，价格68006800元元/平米起，半日之内，所有平米起，半日之内，所有产品一抢而空。产品一抢而空。超高赠送成为热销的核心原因：户型：超高赠送成为热销的核心原因：户型：380380面积10、，按面积，按220220购买，高增值的空间赠送。购买，高增值的空间赠送。当前叠加二手房价格在当前叠加二手房价格在1.1-1.21.1-1.2万万/平平p 一期成交客户中，塘厦本地自住客户占塘厦本地自住客户占80%80%，以私营企业主、企业高管居多，高品质、高资源、高性价比是吸引客户成交的主因；高品质、高资源、高性价比是吸引客户成交的主因；p 二期客户年龄在3545岁之间，来源于：塘厦本地年轻人群、工厂中高管理人员、小企业主、私企主及少量深圳三缘客户；其中以塘厦的私企主、工厂中以塘厦的私企主、工厂中高管为主，深圳客户不足高管为主，深圳客户不足10%10%。本地中高端客户价格承受有一定上限，本地中11、高端客户价格承受有一定上限，当前居住价值排序：小区环境当前居住价值排序：小区环境景观资源景观资源户型设计户型设计“这个社区环境好，这边还是有很多的工厂的过来租，也有一些台湾人、这个社区环境好，这边还是有很多的工厂的过来租，也有一些台湾人、香港人在里面。你现在买它新房划不来，一期的二手房才香港人在里面。你现在买它新房划不来，一期的二手房才55005500元。元。”金地博登湖三级地铺访谈金地博登湖三级地铺访谈“这个社区主要是环境好，我买的时候便宜点，现在也还可以接受吧，再这个社区主要是环境好，我买的时候便宜点，现在也还可以接受吧，再高就太夸张了，旁边可居、亦居那边社区也不错，才高就太夸张了，旁边可12、居、亦居那边社区也不错，才60006000多点。多点。”金地博登湖业主金地博登湖业主典型项目内需拉动型内需拉动型-德洲丹堤轩：在售产品主要为德洲丹堤轩：在售产品主要为7777两房、两房、8989三房，三房，均价均价55005500千元千元/平；价格优势，走速较快平；价格优势，走速较快中惠金士柏山中惠珺庭一期一期145-181平米三房、四房74-90平米二平米二房、三房、三房房地理位置：塘厦北部龙清路南，近樟木头占地面积：40573平建筑面积：136812平容 积 率：3总套数：1231套项目主力户型为项目主力户型为7777平米的两房、平米的两房、8989平米的三平米的三房；房；目前均价目前均价13、55005500元元/平米平米；走货速度较快，一期自走货速度较快，一期自5 5月开盘以来月开盘以来月均销月均销售超百套售超百套，销售率近，销售率近80%80%，余货为，余货为4848平一房，平一房，二期二期1 1、2 2栋在售，其他栋近期将推出；栋在售，其他栋近期将推出；主要客户为主要客户为本地工厂中高管理人员本地工厂中高管理人员，深圳，深圳客户约占客户约占30%30%，95%95%购房自住。购房自住。项目项目户型户型面积面积总量总量存量存量一期一房48170120两房77150三房89150二期两房两房7777340340700三房三房8989300300三房12750四房145-1503814、四房18019典型项目内需拉动型内需拉动型-城蕊首府：位居新行政中心区，体量较小，主力户型城蕊首府：位居新行政中心区，体量较小，主力户型以以7070、100100平的两房、三房为主，走货速度较快平的两房、三房为主，走货速度较快地理位置：塘厦镇新镇中心区新镇政府旁 占地面积：17866平方米 建筑面积：82637平方米容 积 率：3.80总套数：600套产品类型：6栋小高层、高层住宅位于塘厦镇新行政中心区，配套齐全，位于塘厦镇新行政中心区，配套齐全，项目体量较小，项目体量较小，共共600600户户，销售速度较，销售速度较快，快，20102010年年7 7月推售月推售350350多套产品已多套产品15、已售罄售罄；目前均价目前均价约约7 7000000元元；客户以本区域客户为主，其次深圳客户客户以本区域客户为主，其次深圳客户约占约占30%30%比例，主要为观澜、龙华等地比例，主要为观澜、龙华等地户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数%一房636833.3%小三房936833.3%大三房1406833.3%二期二期4 4、5 5号楼户型配比：号楼户型配比：典型项目外需牵引型外需牵引型-银湖山庄：占位顶级豪宅，大平面洋房均价银湖山庄：占位顶级豪宅，大平面洋房均价1.71.7万万/平、平、独立别墅均价独立别墅均价4.54.5万万/平，销售速度缓慢平，销售速度缓慢项目位置项目位置塘厦迎宾大道(16、三正半山酒店旁)建筑类型建筑类型别墅、高层规划总用地规划总用地33万m2总建筑面积总建筑面积36万m2容积率容积率1.35总套数总套数540套主力户型主力户型临湖大平面别墅；大平面洋房价格实现价格实现高层均价1.7万元/平别墅均价4.5万元/平四期长岛别墅四期长岛别墅一期一期二期二期三期三期四期四期早期建立纯粹豪宅符号早期建立纯粹豪宅符号：游艇、：游艇、私家沙滩、私家沙滩、1010万平奢华会所、无万平奢华会所、无边界泳池边界泳池塘厦首创游艇看楼塘厦首创游艇看楼游艇水游艇水上看楼，私家沙滩体验上看楼，私家沙滩体验圈层符号当前展示不到位，高端圈层感未完全建立，对高端客户牵圈层符号当前展示不到位，高17、端圈层感未完全建立，对高端客户牵引力较差，整体价值感知错位引力较差，整体价值感知错位十万平米的超豪华会所长期无人使用，整体设施、环境老十万平米的超豪华会所长期无人使用，整体设施、环境老旧承担高端圈层的价值兑现旧承担高端圈层的价值兑现项目前期吸引到部分深港客户以及外籍客户，项目前期吸引到部分深港客户以及外籍客户，20102010年销售四期，年销售四期，整体总价过高，价值感知错位基本停滞，目前进行五期蓄客整体总价过高，价值感知错位基本停滞，目前进行五期蓄客早期购买以香港投资早期购买以香港投资/度假客户为主，前期成交客户度假客户为主，前期成交客户比例为比例为本地高端本地高端30-40%30-40%，18、深圳，深圳30-40%30-40%，20%20%香港客户香港客户当前项目当前项目入住率不到入住率不到40%40%。200200平平3 3房奢享空间：房奢享空间：1.1.主仆分离，工人房套间设置主仆分离，工人房套间设置2.2.户内花园设置，舒适性增加户内花园设置，舒适性增加3.3.超大湖景客厅，全面感受一线湖景超大湖景客厅，全面感受一线湖景市场研究市场研究小结1、塘厦房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区，以本地居住为主；政府规划新城区，未来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳高端度假投资客户2、按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需拉动型项目以及强势牵引外19、地客户的外需牵引型项目项目能否单一依靠内需消化，以内需拉动型模项目能否单一依靠内需消化，以内需拉动型模式驱动，还是要强势牵引区域外客户？式驱动，还是要强势牵引区域外客户？3、内需拉动型特征：无强势资源，存在较大的价格箱体，但能够实现较好的走速；外需牵引型特征：拥有强势景观资源，主要为度假投资类客户，能够实现较高的溢价，但消化速度受市场影响较大思考1:项目能否单一依靠内需消化从塘厦每年的房地产消化量看：近几年每年消化约在从塘厦每年的房地产消化量看：近几年每年消化约在3030万平左右万平左右年度年度销售面积销售面积销售套数销售套数20072007年年207320082008年年25.0万1928220、0092009年年34万301220102010年年29.5万2844市场消化：市场消化：塘厦市场有一定的外向倾向及投资倾向比较明显，市场波动较大。思考1:项目能否单一依靠内需消化从客户来看，塘厦市场内需主要以两类客户为主，一类为塘厦本地从客户来看，塘厦市场内需主要以两类客户为主，一类为塘厦本地居民，另一类为长期在塘厦工作生活的外地人，称为新莞人居民，另一类为长期在塘厦工作生活的外地人，称为新莞人职业阶层职业阶层月收（元）月收（元）具有购房能力人数具有购房能力人数推算说明推算说明户籍农民不定约4500户不包含做生意和企事业单位户籍行政企事业单位员工（泛公务员）7000以上约1000户塘厦户籍人21、口3.7万人，约1万户，按照10%的比例私营企业主10000以上约1200户包括外来的和本地户籍的个体工商户（个体户和生意人）8000以上约5000户包括外来的和本地户籍的，约有9000户个体工商户，按0.55左右有购房能力算企业管理层级高级技术人才8000以上约10000户按2000家民营企业和外资企业算，每家5户 合 计21000户新新莞莞人人本本地地人人本地村民本地村民基本被农民公寓及自建房分流基本被农民公寓及自建房分流塘厦镇作为农民公寓试点镇区，农民公寓开发比较早，开发水平比较高，本地村民的居住需求基本上被分流，但一些生活配套完善或居住环境优美的项目，仍然可以吸引本地村民尤其是新生代居22、民置业1个体工商户个体工商户主要集群于商业比较旺的地带，便于其洽谈业务，但目前老中心区供应有限，对于新区的发展，大部分生意人很看好，在新区置业的可能性比较高同时，由于产业的支撑，他们也会主动在工厂周边寻找住宅，方便生意2企业中高层管理人员、技术人才企业中高层管理人员、技术人才他们有在本地安家的打算，追求稳定、方便，靠近工作地点的居住环境使他们的首选此部分客户需求多属刚性需求，但人口素质相对较高，对产品素质及居住环境有一定的要求客访语录：客访语录：本地人过的很舒服的，村子里每个月分红就有几千，自己盖的公寓面积又大，我们旁边这个就是，顶层有300400平，只卖给自己村的，不到1000一平米，他们一23、般不会买商品房的。城蕊首府销售城蕊首府销售都是这边的工厂的人买的，我们90平米的三房卖的特别快，适合一家人住么。买房子的都是厂里的中高层了，普通工人一般住宿舍或者租很便宜的房子。怎么会没人买，我们去年卖了400套，很火的，这边就我们一个项目，很多人要买的。丹缇轩销售丹缇轩销售新塘厦人新塘厦人有买房需求，刚需为主，但数量难以支撑本项目体量有买房需求，刚需为主，但数量难以支撑本项目体量塘厦本地居民因自建房分流，购房需求不大，新塘厦人购买力不足，塘厦本地居民因自建房分流，购房需求不大，新塘厦人购买力不足，并且数量有限并且数量有限从未来供应来看，品牌开发商集中拿地情势明显，供应潜力巨大从未来供应来看，24、品牌开发商集中拿地情势明显，供应潜力巨大思考1:项目能否单一依靠内需消化0707年为土地成交顶峰期，成交面积达到年为土地成交顶峰期，成交面积达到5353万平米，成交总价超过万平米，成交总价超过3030亿元，并创造东莞楼亿元，并创造东莞楼面地价面地价“地王地王”万科棠樾项目；万科棠樾项目；0808年起，土地市场一度沉寂，成交量有限年起，土地市场一度沉寂，成交量有限20112011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年份年份地块编号地块编号土地位置土地位置用地性质用地性质占地面积占地面积容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）楼面25、地楼面地价价竞得单位竞得单位（个人）（个人）20082008G033塘厦镇塘坑水库旁商住303762.528100105820092009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业122232937602009G022塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住331391.03750021972009G045塘厦镇四村社区商住357230.87150250220102010G045塘厦四村村商住346682.5132001523.0220112011G002塘厦镇石潭埔社区普通商品住房463332.0165001780.59碧桂园2011G003塘厦镇石潭埔社区普通商品住房528132.0188001779.8626、万科2011G033塘厦镇平山村普通商品住房77308R2.48389002029珠江投资2011G034塘厦镇平山村普通商品住房111347R2.48557002017碧桂园内需市场内需市场小结1、塘厦镇近几年的消化量保持在2030万平左右，消化量较为有限2、区域内总人口基数大，外来人口比重大，刚性需求明显，存在较大潜在置业客户群体；但普通打工人群比例大，企业中高管及个体生意比例较小，人群数量难以支撑；本地居民被自建房及农民公寓强势分流较难牵引本项目难以通过塘厦内需市场拉动，必须寻求本项目难以通过塘厦内需市场拉动，必须寻求区域外机会！区域外机会！3、07年达到土地成交顶峰，08年之后市场一度27、沉寂；自2011年初，品牌开发商拿地情势积极，结合中信两个超级大盘，未来片区供应量巨大思考2:本项目能否驱动周边镇区市场近邻塘厦周边的镇区包括樟木头、黄江、清溪以及凤岗近邻塘厦周边的镇区包括樟木头、黄江、清溪以及凤岗清溪清溪凤岗凤岗观澜观澜黄江黄江樟木头樟木头莞深高速塘厦塘厦东莞城区东莞城区深圳深圳龙岗龙岗黄江：较为封闭市场，金地强势入驻黄江：较为封闭市场，金地强势入驻客户类型：台商+本地客户价格区间：高层5000-6500元/；代表楼盘：现代印象、中惠珺庭、金地黄江项目凤岗：龙岗辐射区，大运城邦持续牵引凤岗：龙岗辐射区，大运城邦持续牵引客户类型：本地客户+深圳关内客户价格区间：高层6000-28、12000元/；别墅2-3万元/代表楼盘：益田大运城邦、蓝山锦湾、三正卧龙山等清溪：封闭型市场清溪：封闭型市场客户类型：本地客户价格区间：高层4500-5000元/，均价4800元/；别墅0.8-1.2万元/代表楼盘：盛和新都会、丽景名门、柏丽华庭樟木头：本地及港客消化，保利强势介入樟木头：本地及港客消化，保利强势介入保利樟木头项目占地3.4万亩，规划建设为国际级生态养生休闲天堂，未来将强势牵引深圳客户思考2:本项目能否驱动周边镇区市场樟木头：樟木头：高层住宅均价高层住宅均价5000-70005000-7000元元/，别墅均价，别墅均价4900-160004900-16000元元/左右，主要为29、本地产业客户及部分港台客户左右，主要为本地产业客户及部分港台客户目前六个项目在售目前六个项目在售富盈山水华府富盈山水华府价格：价格：4900元元/平平御豪园御豪园价格：价格：7300元元/平平香樟国际香樟国际价格：价格：7000元元/平平绿茵温莎堡（别墅）绿茵温莎堡（别墅）价格：价格：16000元元/平平御景花园御景花园价格：价格：5000元元/平平中惠香樟绿洲中惠香樟绿洲价格：价格：6000元元/平平思考2:本项目能否驱动周边镇区市场樟木头：樟木头：保利集团投资的宝山生态城项目，保利集团投资的宝山生态城项目，3.43.4万亩大盘将强势牵万亩大盘将强势牵引本地并分流深圳客户引本地并分流深圳客户30、保利集团投资的宝山生态城项目以“生态、文化、国际、人居生态、文化、国际、人居”为内涵为内涵，初步规划有“一脉”（宝山自然山脉）、“五轴”（生态体验轴、革命科教轴、低碳人居轴、人文艺术轴、乐活运动轴）、“十区”（生态文化区、客风家韵区、佛香静养区、森林游憩区、温泉山居区、山林人居区、低碳博览区、体育公园区、革命星火区、创意艺术区）保利樟木头保利樟木头区位区位位于樟木头镇西北部，60分钟内到达深圳规模规模约34000亩容积率容积率1.35-1.51资源资源18630亩森林保护区配套配套18洞云顶高尔夫球场思考2:本项目能否驱动周边镇区市场凤岗：凤岗：高层均价高层均价5300-120005300-131、2000元元/，别墅均价，别墅均价11000-3200011000-32000元元/，未来大，未来大运城邦项目运城邦项目2 25 5期持续开发，牵引大量深圳关内客户期持续开发，牵引大量深圳关内客户主要为本地刚需自住型客户，部分项目驱动港台商人及深圳投资客户主要为本地刚需自住型客户，部分项目驱动港台商人及深圳投资客户商业中心区商业中心区n片区物业主要依托于其便利的交通及成熟的配套，集中了早一批中低档物业，是目前居住氛围最浓、人群最为密集的区域，其住宅发展有向中心区边缘发展趋势；n代表项目：凤天阁生态居住区生态居住区n依托于良好的生态自然资源，以市场高端产品吸引区内及周边区域较高消费群体为主，港台32、商人及私企业主较多；n代表项目：翡翠山湖高尚居住区高尚居住区n依托便利的交通及自身完善的配套，以良好的品质主要吸引香港来凤岗置业的消费群；n代表项目：嘉辉豪庭凤清路凤清路 清清 溪溪 镇镇镇政镇政府府商业中心区商业中心区生态居住区生态居住区高尚居住区高尚居住区蓝山锦湾二期蓝山锦湾二期30000元元凤深大道凤深大道 外环路外环路 大运城邦大运城邦 12000元翡翠山湖翡翠山湖6000元元金桂华府金桂华府6500元元卧龙山别墅卧龙山别墅15000元元祥利上城祥利上城8000元元永江中央城府永江中央城府5300元元世纪新潮豪园世纪新潮豪园5500元元思考2：本项目能否驱动周边镇区市场清溪：清溪：当前33、清溪房地产市场处于起步发展阶段，封闭性严重，在当前清溪房地产市场处于起步发展阶段，封闭性严重，在售项目均价在售项目均价在4700-50004700-5000元元/平，基本满足区域内需求平，基本满足区域内需求消化存量分析消化存量分析清溪清溪月均销售套数存量套数消化周期30-5070018-23个月清溪在售楼盘较少，目前4个洋房项目在售，仅有1个别墅目。项目分布以香芒西路和清凤路。思考2：本项目能否驱动周边镇区市场黄江：黄江：市场现状较为封闭，本地客户为主，少量港台及深圳客户市场现状较为封闭，本地客户为主，少量港台及深圳客户;在售的楼盘中，均价在在售的楼盘中，均价在5000-65005000-6534、00元元/左右左右08年总成交50247平米，254套；09年总成交69100平米，651套。镇区成交数量较少，容量较为有限思考2：本项目能否驱动周边镇区市场黄江：黄江：金地湖山大境项目低密度休闲度假社区，主打健康养身，金地湖山大境项目低密度休闲度假社区，主打健康养身，金地倾力打造世界鼎级山湖私境国际住区金地倾力打造世界鼎级山湖私境国际住区 金地湖山大境金地湖山大境指标指标占地约26万平米，总建面近27万平米定位定位定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有铂金五星级酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商业街、环湖独栋及联排别墅、豪华奢享型洋房等。物业35、物业类型类型联排别墅、双拼别墅、高层（125-180平米的三房、四房）镇区市场镇区市场小结1、樟木头镇保利大盘割据，难以牵引本地在售项目较多品质较好，未来保利项目3.4万亩占地，主打生态养生，将大力深圳客户；2、凤岗镇龙岗辐射区，未来本地供应大，难以牵引区域内供应较多，受深圳龙岗辐射，部分项目牵引深圳客户；大运城邦作为百万大盘，紧靠龙岗中心城及大运新城，未来持续牵引深圳客户3、黄江镇市场消化有限，未来金地升级，难以牵引市场现状较为封闭，区域内消化为主，未来金地44万平休闲度假大盘进入，升级本地市场格局3、清溪镇封闭型市场，牵引有限区域市场封闭，内部缓慢消化周边镇区市场难以成为本项目消化主场！周36、边镇区市场难以成为本项目消化主场！思考3：本项目能否强势牵引深圳客户1 1号线号线4 4号线号线5 5号线号线3 3号线号线龙坂龙坂中心中心龙岗龙岗中心中心关内关内宝安宝安中心中心布吉布吉中心中心横岗横岗中心中心七、八年前，宝安中心区还是深圳人印象中的偏远郊区七、八年前，宝安中心区还是深圳人印象中的偏远郊区五年前，龙华不存在于深圳人的居住认同中五年前，龙华不存在于深圳人的居住认同中叁年前，龙岗还是深圳人印象中的叁年前，龙岗还是深圳人印象中的“乡下乡下”现在，深圳人置业版图现在，深圳人置业版图视角一：深圳人视角一：深圳人向外走的步伐从未停止。向外走的步伐从未停止。30%70%50%30%70%337、0%50%70%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%03-0403-04年年0505年年0606年年0707年年中心化的宝安：中心化的宝安：深圳城市价值向西传递，宝安继深圳城市价值向西传递，宝安继罗湖、福田、南山之后成为深圳人置业热点区域罗湖、福田、南山之后成为深圳人置业热点区域1城市向西城市向西宝安宝安宝安中心区房地产发展经历三个阶段：内向宝安中心区房地产发展经历三个阶段：内向外向（短暂）外向（短暂）内向内向外向外向10101111年年代表楼盘代表楼盘好望角、丽晶国际、金成国际金泓凯旋城、幸福海岸、深业新岸线尚都、西城上筑、西岸观邸、第五大道、君逸世家宏发38、领域、熙龙湾宏发领域、熙龙湾第五大道、花样年花郡户型户型72-13075-15090-120/140-204160-250100-2006090为主客户客户宝安换房客、首置、少量南山客大量南山自住客本地自住客、投资客关内投资客、宝安本地换房、投资客宝安本地高端客宝安本地高端客本地高端客，关内投资客、自主客发展阶段发展阶段本地居家时代本地居家时代低价替代品时代低价替代品时代本地豪宅时代本地豪宅时代深圳豪宅深圳豪宅深圳豪宅深圳豪宅40004000500050008000-95008000-950018000-2550018000-2550008-09年年50%50%20000-300002000039、-3000010000-1600010000-1600060%40%深圳客户宝安客户价格变化低价牵引时代低价牵引时代片区开发，低价吸引片区开发，低价吸引舒居价值时代舒居价值时代价格波动较小，品质吸引价格波动较小，品质吸引均价均价元元/平米平米第五大道二期11000尚都6500 丽晶国际5300西域上筑7100宏发翰玺园12100君逸世家80002005年2006年2008年2009年2011年多元化时代多元化时代小户型小户型/豪宅豪宅/城市综合体并存的时代城市综合体并存的时代合正汇一城22000第五大道三期30000深物业新华城7800凤凰新天10000招商澜园14000城市阳光花园1450040、2010年中信湾上六座11800中心化的宝安：中心化的宝安：早期不断牵引客户西部置业，经早期不断牵引客户西部置业，经过多年的地产发展，价格持续走高过多年的地产发展，价格持续走高1城市向西城市向西宝安宝安豪宅化的龙华：豪宅化的龙华：龙华区域发展阶段进程与趋势龙华区域发展阶段进程与趋势2城市向北城市向北龙华龙华阶段一（阶段一（2002-20052002-2005年）：起步的龙华年）：起步的龙华价格趋使下的关内白价格趋使下的关内白领住区领住区典型楼盘：四季花城、风和日丽典型楼盘：四季花城、风和日丽典型楼盘：四季花城、风和日丽典型楼盘：四季花城、风和日丽（2002-2002-2002-2002-20041、5200520052005年）年）年）年）（2006-2006-2006-2006-2008200820082008年）年）年）年）（2010-2010-2010-2010-2012201220122012年）年）年）年）阶段二（阶段二（2005-20072005-2007年）：衍变的龙华年）：衍变的龙华大盘的升级时代，白大盘的升级时代，白领首置与换房区域领首置与换房区域典型楼盘：春华四季园、金地梅陇镇典型楼盘：春华四季园、金地梅陇镇典型楼盘：春华四季园、金地梅陇镇典型楼盘：春华四季园、金地梅陇镇阶段三（阶段三（2008-20092008-2009年）：发展的龙华年）：发展的龙华舒居价值的挖掘42、与客舒居价值的挖掘与客户的提升户的提升典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道阶段四（阶段四（2010-20122010-2012年）：城市的龙华年）：城市的龙华大深圳北城市时代，大深圳北城市时代，多元化城市置业多元化城市置业典型楼盘：星河、合正、中航城典型楼盘：星河、合正、中航城典型楼盘：星河、合正、中航城典型楼盘：星河、合正、中航城（2008-2008-2008-2008-2009200920092009年）年）年）年）大盘时代大盘时代低价大盘，价格吸引低价大盘，价格吸引舒居价值时代舒居价值时代价格攀高，品质吸引价格攀43、高，品质吸引15800金地梅陇镇均价均价元元/平米平米4500潜龙华城16500溪山6500金地梅陇镇3000万科四季花城7500春华四季园23000龙岸13500金域华府2003年2005年2007年2009年2011年26000万科金域华府28000合正项目3-35000星河民乐多元化时代多元化时代小户型小户型/豪宅豪宅/城市综合体并存的时代城市综合体并存的时代豪宅化的龙华：豪宅化的龙华：由郊区大盘时代已全面转向豪宅由郊区大盘时代已全面转向豪宅市场，价格持续走高，已成为关外均价最高的片区市场，价格持续走高，已成为关外均价最高的片区2城市向北城市向北龙华龙华城市向东城市向东龙岗龙岗3快速高端44、化的龙岗：快速高端化的龙岗：在大运的契机下，轨道交通、在大运的契机下，轨道交通、市政建设全面升级，早期关外脏乱印象迅速改观，市政建设全面升级，早期关外脏乱印象迅速改观，众多品牌开发商项目大量供应众多品牌开发商项目大量供应快速高端化的龙岗：快速高端化的龙岗：06年之后，区域地产逐渐年之后，区域地产逐渐外向，成为关内客户置业热点片区，向中高端改善外向，成为关内客户置业热点片区，向中高端改善型方向发展型方向发展城市向东城市向东龙岗龙岗3内向时代内向时代本地项目内部消化本地项目内部消化低价牵引时代低价牵引时代知名开发商进入，低价驱动知名开发商进入，低价驱动均价均价元元/平米平米水岸公馆一期6000水蓝45、湾8700君悦龙庭85002005年2006年2007年2009年2011年深业东城上邸10450全面发展时代全面发展时代大中小户型全面供应，大量开发商进入大中小户型全面供应，大量开发商进入百合山庄4900帝景峰4200星河时代18000奥林华府14000金色沁园13000绿景大公馆15000阳光天健城14000公园大地17500万象天城9300思考3：本项目能否强势牵引深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢约约30000-4000030000-40000约约17000-2500017000-25000约约12000-2500012000-25000大46、深圳形成三层价格梯度，全面高端豪宅化，价格驱使之下，加速深圳人外溢大深圳形成三层价格梯度，全面高端豪宅化，价格驱使之下，加速深圳人外溢思考3：本项目能否强势牵引深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢深圳未来供应有限，关内紧缺深圳未来供应有限，关内紧缺近几年供应量及成交量持续下降，关内供应近几年供应量及成交量持续下降，关内供应进一步紧缺，而未来几年供应量依然有限进一步紧缺，而未来几年供应量依然有限n05年之后，整体供应量及成交量持续低迷；n近年供应主要集中在龙岗及宝安区，关内供应紧缺；n未来供应量依然有限，宝安出现断层，龙岗主流供应思考3：本项目能否强势47、牵引深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢城市综合体价值贩卖，推进较慢城市综合体价值贩卖，推进较慢城市旧改整体成本高，趋向城市地段城市旧改整体成本高，趋向城市地段+高容高容积率积率+城市功能综合体贩卖，目前推进较慢城市功能综合体贩卖，目前推进较慢区域区域项目名称项目名称占地（万）占地（万）建面（万）建面（万）容积率容积率项目动态项目动态中心城板块中心城板块回龙铺旧改14.5553.952011爱联輋吓、田寮、太平村旧改59.4295.882.3目前尚未动工中信龙岗龙腾项目95390前期定位、拆迁谈判阶段爱联陂头背、建新村旧改 32.192.42.81暂48、无动作爱联社区旧改6.242.85暂无动作岗贝村旧改6.3126.93.85将于近期推动万科九州新都市23.658.72.8暂无动作老镇板块老镇板块南联小学旧改15.3603.4-4.0已拆除，尚未动工港台旧改281003.5-4.0目前正在开展前期工作深圳进入大特区发展时代-向外走，成为深圳人必然面临的居住选择1 1、价格压力、价格压力关内价格全面走高，豪宅化，关外龙华、龙岗、关内价格全面走高，豪宅化，关外龙华、龙岗、宝安升值迅速宝安升值迅速 ；2 2、供应压力、供应压力近几年整体供应面积逐渐低走，未来几年供应依近几年整体供应面积逐渐低走，未来几年供应依然限，关内供应稀缺；然限，关内供应稀缺49、；3 3、旧改限制、旧改限制城市旧改整体成本高，倾向城市功能综合体贩卖，城市旧改整体成本高，倾向城市功能综合体贩卖，目前推进较慢；目前推进较慢；深圳向外溢，形成向北、向东的两条资源型大盘轴线，大亚湾更以深圳向外溢，形成向北、向东的两条资源型大盘轴线，大亚湾更以同板块内大盘的合力造势，将成为深圳客户转移的主板块同板块内大盘的合力造势，将成为深圳客户转移的主板块1.5h北向轴线东向轴线2011年市场瞩目深圳东，东部聚焦大亚湾！20102010年深圳资年深圳资源型大盘市场源型大盘市场思考3：本项目能否强势牵引深圳客户2004-2009年，大亚湾市场通过低单价低总价，年，大亚湾市场通过低单价低总价，规50、模规模+性价比的方式，强势拉动深圳中低端投资性价比的方式，强势拉动深圳中低端投资半岛一号半岛一号碧桂园碧桂园n项目项目规模大规模大：半岛一号：半岛一号100万，碧桂园占地万，碧桂园占地200万，建面万，建面118万万n项目项目产品复合产品复合：小高层或高层产品：小高层或高层产品n项目价格（碧桂园）：总价项目价格（碧桂园）：总价22-250万万n开发商开发商品牌较弱或高性价比大盘品牌认知品牌较弱或高性价比大盘品牌认知光耀城光耀城大亚湾2010-2013年大量项目的市场放量，年大量项目的市场放量，房地产的强势房地产的强势拉动，必然要牵引更大量的深圳客户拉动，必然要牵引更大量的深圳客户市场迎来开发热51、潮，将催生未来近3200万的市场供应量.必拉动更大的深圳客户转移!大亚湾卓越项目卓越项目（253万）万）龙光项目龙光项目（500万）万）星河项目星河项目（154万）万）合生滨海城合生滨海城（828万）万）碧桂园碧桂园（200万）万）2011年年-2015年，淡水年，淡水-大亚湾将兴起品牌资源大大亚湾将兴起品牌资源大盘的供应热潮，星河、卓越、龙光、皇庭等品牌开发盘的供应热潮，星河、卓越、龙光、皇庭等品牌开发商合力打造区域开发热点，总供应量达商合力打造区域开发热点，总供应量达2013万平米。万平米。项目项目开发商开发商占地占地建面建面容积率容积率资源资源合生滨海城合生滨海城合生合生4.144.1452、平平方公里方公里 828828万平万平2.02.0山资源、内海山资源、内海皇庭湾天下皇庭湾天下皇庭皇庭3131万平万平7878万平万平2.062.06二线海景，山景二线海景，山景龙光摩纳溪谷龙光摩纳溪谷龙光龙光187187万万平平500500万平万平2.42.4内部人工湖内部人工湖卓越东部蔚蓝海卓越东部蔚蓝海岸岸卓越卓越100100万万平平253253万平万平2.52.5内部人工湖内部人工湖星河丹堤花园星河丹堤花园星河星河103103万万154154万万1.51.5亚公岭公园亚公岭公园碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩碧桂园碧桂园200200万万2.632.63一线海景、沙滩一线海景、沙滩资源资源皇53、庭项目皇庭项目（78万）万）大亚湾启动大亚湾启动大亚湾“滨海居住元年滨海居住元年”！20112011年，星河、龙光、合正、合生年，星河、龙光、合正、合生大亚湾机会一：大亚湾加快城市化进程，政府行为强力引导大亚湾与深圳的融合大亚湾机会二：房地产的强势拉动，2010-2012年大量项目的市场放量，必然要牵引更大量的深圳客户大亚湾机会三：房地产市场更新2010年起，诸多深圳主流品牌开发商集中入市，将升级板块对深圳客户牵引力2011年市场瞩目大亚湾：生态旅游名镇：生态旅游名镇：塘厦境内群山连绵，拥有塘厦境内群山连绵，拥有1212个天然湖泊、水库，一片湖光山个天然湖泊、水库，一片湖光山色，是色，是“山水54、城市山水城市”。区域内有一批高档次的休闲旅游设施。区域内有一批高档次的休闲旅游设施。现代制造业重镇：现代制造业重镇：全镇有外资企业全镇有外资企业13001300多家，民营企业多家，民营企业35003500家，是国际性电家，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。世界高尔夫名镇：世界高尔夫名镇：拥有世界第一球会观澜湖高尔夫球会，先后邀请拥有世界第一球会观澜湖高尔夫球会，先后邀请1212位天皇位天皇巨星设计巨星设计216216洞洞1212大球场，是世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会。大球场，是世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的55、高尔夫球会。文化教育强镇：文化教育强镇：“广东省教育强镇广东省教育强镇”，素有，素有“学在塘厦学在塘厦”之美称，拥有丰之美称，拥有丰富的教育资源。富的教育资源。东莞东南部区域中心：东莞东南部区域中心：塘厦镇逐渐成为东莞东南部外向型经济、金融证券、塘厦镇逐渐成为东莞东南部外向型经济、金融证券、法律服务、行政机构、文化教育、酒店服务、休闲观光等区域性中心，城市的集聚法律服务、行政机构、文化教育、酒店服务、休闲观光等区域性中心，城市的集聚力、辐射力、竞争力与日俱增。力、辐射力、竞争力与日俱增。回归塘厦视角。塘厦区域名片：塘厦p塘厦：在塘厦：在珠三角一体化珠三角一体化的进程下，做为珠江东岸的进程下，做56、为珠江东岸深深莞惠城市群交汇处莞惠城市群交汇处，拥有良好的区位发展机遇；，拥有良好的区位发展机遇；p塘厦：根据东莞十二五发展规划，塘厦被规划为塘厦：根据东莞十二五发展规划，塘厦被规划为东莞东莞城市副中心城市副中心，交通路网和市政建设快速推进，城市面，交通路网和市政建设快速推进，城市面貌迅速发展。貌迅速发展。至东莞至深圳至樟木头至清溪至深圳至深圳莞深高速梅观高速龙林高速东深二路樟深路铁路从莞高速深北外环至广州至深圳珠三角珠三角“1 1小时通勤圈小时通勤圈”：优越的地理位置优越的地理位置及对接珠三角大交通网格升级，及对接珠三角大交通网格升级，打造珠三角打造珠三角“1 1小时小时通勤圈通勤圈”l四条57、高速形成塘厦外围高四条高速形成塘厦外围高速公路环速公路环塘厦距离深圳市中心只需25分钟，到深圳机场40分钟，距离广州、惠州等地在60分钟生活圈内。莞深高速和龙林高速已建成通车，目前正在建设的从莞高速从莞高速和深圳外环和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。塘厦镇的高速出入口将由塘厦镇的高速出入口将由4 4个个升至升至8 8个个，东南西北四个方向均将纳入东莞与深圳的高速公路网络，形成镇内5分钟可上高速的交通网络。塘厦n黎光收费站取消收黎光收费站取消收费：费：2011年3月30号，为深入贯彻落实珠三角改革发展规划纲要，深圳市委市政府58、决定在取消梧桐山隧道收费的同时，深莞、深深莞、深惠边界的松安、碧厦、惠边界的松安、碧厦、羌下、黎光、牛湖、羌下、黎光、牛湖、大水坑、六联、沙田大水坑、六联、沙田等八个非经营性收费等八个非经营性收费站也取消收费站也取消收费。塘厦塘厦n“五纵六横五纵六横”的立体交通网络：的立体交通网络：塘厦位于港深莞穗黄金经济长廊的正中央，镇内四通八达的交通网络和莞深公路、梅观高速等高等级公路已经共同形成了一个“五纵六横”的立体交通网络。从深圳中心区经水官高速、梅关高速、莞深高速到塘厦仅需30分钟。n深塘线构想，大大提升深塘区域联系：深塘线构想，大大提升深塘区域联系：根据塘厦发展战略研究2008-2020提出的深59、塘线构想，连接深圳轨道4号线，从观澜方向沿沙湖大道进入塘厦，往北一直延伸至塘龙公路与R4线塘厦政府站相接，塘厦境内共设站2个，包括岭南大道站和科苑大道站。n预留预留4 4条对外交通线路，打造半小时城市圈：条对外交通线路，打造半小时城市圈：根据塘厦总体规划来看，预留东莞轨道R4线、广深4线公交化线路、东莞轨道“五号通道”、连接深圳轨道4号线的深塘线。此外，借广深4线开通之机遇，积极争取恢复塘厦铁路客运站。建设塘厦镇对外公路客运站，提高作为片区中心的服务功能。莞深莞深 “半小时城市圈半小时城市圈”：塘厦构建区域视塘厦构建区域视野下的城市交通体系野下的城市交通体系，打造打造莞深莞深 “半小时城市圈半60、小时城市圈”塘厦塘厦水库塘厦水库塘厦迎宾大道全景塘厦迎宾大道全景 林村农民公寓林村农民公寓塘厦道路交通系统塘厦道路交通系统塘厦自然景观资源塘厦自然景观资源塘厦城市环境界面明显优于深圳关外城市环境界面明显优于深圳关外生态资源：天然氧吧大屏嶂森林公园、塘坑水库、塘厦公园、塘厦观光公园、崖山公园、大钟岭浮雕墙区域升级：城市大环境的升级生态升级：生态升级：四周群山环抱，自然风光基础良好，生态绿化条件优四周群山环抱，自然风光基础良好，生态绿化条件优越，越，“广东省生态示范镇广东省生态示范镇”,“中国绿色名镇中国绿色名镇”,“全国环境优美乡全国环境优美乡镇镇”。城市面貌升级：城市面貌升级：努力加强市政建设61、，开创现代、文明、清洁的城市形象。努力加强市政建设，开创现代、文明、清洁的城市形象。大屏嶂森林公园大屏嶂森林公园塘厦三正半山酒店塘厦三正半山酒店 塘厦区域升级：城市生活的升级商业升级：商业升级：塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体。商圈及新城商圈两大商业集中体。娱乐升级：世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒娱乐升级：世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。店（白金五星级）、新都会怡景酒店62、（五星级）等星级酒店，旅游业发达。p花园街商圈花园街商圈：是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。p新城商圈：新城商圈：随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。塘厦第一小学塘厦第一小学 中心小学中心小学 塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦理工学校塘厦第三小学塘厦第三小学塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦华正学校塘63、厦华正学校塘厦水霖学校塘厦水霖学校 本项本项目目省一级学校省一级学校塘厦第一小学 塘厦中学省一级幼儿园省一级幼儿园塘厦中心幼儿园市一级学校市一级学校初级中学 中心小学 塘厦第二小学 塘厦第三小学 塘厦林村小学 塘厦水霖学校 塘厦华正学校 市一级幼儿园市一级幼儿园塘厦水霖幼儿园 国家级重点中国家级重点中等职业学校等职业学校塘厦理工学校 省级示范性成省级示范性成人文化学校人文化学校塘厦成人文化技术学校塘厦区域升级：教育配套的升级教育升级：教育升级：“学在塘厦学在塘厦”，20052005年成功创建为年成功创建为“广东省教育强镇广东省教育强镇”。具备：具备：省一级学校省一级学校2 2所、市一级学校所、64、市一级学校7 7所、省一级幼儿园所、省一级幼儿园1 1所、市一级幼儿园所、市一级幼儿园1 1所、国家级重点中等所、国家级重点中等职业学校职业学校1 1所、省级示范性成人文化学校所、省级示范性成人文化学校1 1所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。中心小学中心小学 塘厦第一小学塘厦第一小学 初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦理工学校塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦第三小学塘厦第三小学塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦塘厦观澜观澜大亚湾大亚湾交通交通深圳40分钟生活圈深圳40分钟生活圈深圳一小时生活圈资源65、资源12个天然湖泊、水库，广东省最大的“大屏障国家森林公园”。观澜河、观澜森林公园、观澜石皮山公园 惠州大亚湾红树林公园商业商业塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体三大商业街，分别为中航格澜郡商业街、招商地产商业街和观澜风情商业街 人人购物广场、新佳百货酒店酒店宾馆宾馆三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店深圳观澜湖水疗度假酒店（五星级）、观澜山水田园农庄（四星级）、观澜高尔夫国际知名商务平台没有五星级酒店，假日酒店（4星级酒店）、中海酒店和千帆阁酒店3家星级酒店市政市政建设建设塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施世纪广场；观澜体育66、中心惠民广场，大亚湾科技园，飞鹤岭森林公园，大亚湾澳头渔人码头 教育教育文化文化省一级学校2所、市一级学校7所、省一级幼儿园1所、市一级幼儿园1所、国家级重点中等职业学校1所、省级示范性成人文化学校1所。完全中学一所，初级中学一所，成人文化技术学校一所，公办小学9所和2所标准幼儿园。此外还有民办学校10所，成为观澜教育的有力补充。金澳中英文学校、金澳实验中学、澳头中学、西区一中、霞涌中心小学、光亚小学产业产业电子信息、电源电池、家用电气 等制造业版画原创，休闲，高尔夫石化工业，汽车零部件制造业地产地产中高端资源性项目高端资源型项目，旅游度假型第二居所项目品质参次不齐，以性价比项目为主总结总结生67、态宜居镇区，完善的娱乐、商业、教育文化配套，未来面临城市及地产市场升级的良好机遇高端资源型度假区域，有高端商业石化及核电产业拉动区域升级，商业、娱乐及教育配套相对缺失塘厦：比观澜更成熟的城市氛围、更完善的生活配套比大亚湾更纯粹的环境、更高端的生活品质塘厦北环路深圳向北莲塘尾片区龙坂片区观澜片区大深圳北区塘厦片区聚焦北轴莲塘尾龙华观澜塘厦线观察：区区域域项目项目占地面积占地面积（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）容积容积率率产品类型产品类型莲莲塘塘尾尾片片区区兰江山第兰江山第6.0817.62.9叠拼/高层华来利山语清晖华来利山语清晖514.52.9高层/小高层万泽云顶香蜜湖万泽云顶68、香蜜湖2.87.262.7别墅/高层国富耀凯花园国富耀凯花园2.25.942.7高层龙龙坂坂片片区区水榭春天水榭春天16.756.593.44塔楼/高层/小高层滢水湾滢水湾6.023.13.8高层合正中央原著合正中央原著4.9619.042.6高层/联排星河民乐星河民乐6.8304.4高层观观澜澜片片区区金地项目金地项目15.728.31.8叠加别墅城建项目城建项目19.552.61.5TOHO、双拼、高层招商观园招商观园14.822.21.5高层、小高层、别墅和记黄埔和记黄埔.懿花园懿花园8.515.31.36多层、小高层、独栋、联排香蜜湖新豪宅区观澜湖新豪宅区项目项目金地天悦湾金地天悦湾招69、商观园招商观园和黄懿花园和黄懿花园城建仁山智水城建仁山智水建筑面积建筑面积283150222221 153000526031占地面积占地面积15730914759585000194646容积率容积率1.81.51.361.5产品类型产品类型别墅、叠拼、多层别墅、小高层、高层别墅、多层、小高层别墅、高层、超高层主力户型及主力户型及面积区间面积区间多层多层：160-180 64.5%;叠拼叠拼：250-270 21%;联排联排：250-280 14.5%;高层高层：140-180 73.7%;THTH：240-270 21.3%;联排联排：330-350，5%;高层高层：170，75.2%;联排联70、排：185，24.8%;叠加别墅叠加别墅：160190联排别墅联排别墅：270300聚焦北轴四大地王合力打造百万平方四大地王合力打造百万平方米观澜湖新豪宅片区米观澜湖新豪宅片区 “鹭湖国际社区”观塘板块深圳：城市中轴向北莲塘尾：莲塘尾：未来城市半山豪宅区，“最后的香蜜湖”龙华：龙华：龙华新城，中高端豪宅片区观塘：观塘：高端圈层汇聚地，品牌开发商合力打造观澜湖新豪宅片区北轴：大观塘板块崛起。莲塘尾莲塘尾定义观塘：深圳北都市生态休闲片区即将崛起和记黄埔和记黄埔城建城建金地金地招商招商中信中信珠江珠江万科万科碧桂园碧桂园中信将与众多品牌开发商共同打造深圳北部品质生活区第二篇：项目驱动模式第二篇：项目71、驱动模式视角一：借鉴北京、上海郊区大盘驱动模式视角二：通过客户研究判定项目驱动模式驱动模式驱动模式典型项目典型项目模式特征模式特征投资驱动投资驱动碧桂园山河城珠江东岸价格低廉、具备一定投资亮点第二居所驱动第二居所驱动万科棠樾万科虹溪诺雅光大锦绣山河强势资源或者度假配套，低容积率产品大社区驱动大社区驱动益田大运城邦交通便利，大规模社区造城，自成体系建立核心驱动力模式一模式一模式三模式三模式二模式二牵引力强牵引力强牵引力弱牵引力弱深圳人外溢置业主要驱动模式：深圳人外溢置业主要驱动模式：外溢驱动视角模式特征模式特征n开发商开发商能够快速开发，控制成本能够快速开发，控制成本n具备投资亮点：具备投资亮点72、：珠江东岸为纯墅社区，合生高尔夫强资源卖点珠江东岸为纯墅社区，合生高尔夫强资源卖点n模式分析：模式分析：难以竖立品牌形象并实现溢价，销售速度较好但受难以竖立品牌形象并实现溢价，销售速度较好但受市场及政策的影响波动巨大市场及政策的影响波动巨大n价格低廉：价格低廉：珠江东岸别墅单价珠江东岸别墅单价9000元元/平，碧桂园别墅平，碧桂园别墅8000元元/平，洋房平，洋房3300元元/平，合生别墅平，合生别墅9000元元/平，公寓平，公寓5100元元/平平模式核心：低价驱动，同时具备一定的模式核心：低价驱动，同时具备一定的投资亮点（产品、高尔夫、资源等）投资亮点（产品、高尔夫、资源等）外溢模式一：投资73、驱动外溢模式一：投资驱动以大亚湾和惠城周边为主要代表地区，代表项目为珠江东岸、以大亚湾和惠城周边为主要代表地区，代表项目为珠江东岸、光耀城、惠阳碧桂园、合生高尔夫庄园、汤泉半岛等光耀城、惠阳碧桂园、合生高尔夫庄园、汤泉半岛等投资驱动珠江东岸（惠阳）：珠江东岸（惠阳）：低容积率纯别墅大盘，明确低容积率纯别墅大盘，明确低价格卖点，以投资升值潜力和价格驱动深圳客户低价格卖点，以投资升值潜力和价格驱动深圳客户位置位置惠州市大亚湾西区规模规模占地61万，建面105万，总户数1000户物业类型物业类型/户型户型纯别墅社区。包括独栋、双拼、联排、商墅客户客户深圳客户占据绝对主力，本地客户较少价格价格均价均价74、90009000元元/平平总价总价200200230230万万/套套推出时间推出时间2007年7月起持续推出商墅双拼联排投资驱动合生高尔夫庄园（惠城）：合生高尔夫庄园（惠城）：区位偏远，主要依区位偏远，主要依托山水资源和高尔夫卖点，超性价比大盘强势驱动托山水资源和高尔夫卖点，超性价比大盘强势驱动深圳投资及度假客户深圳投资及度假客户深圳客户的比例约深圳客户的比例约80%80%，少量惠州江北及老城区客户，少量惠州江北及老城区客户销售价格：销售价格：项目一期别墅的价格在别墅的价格在0.75-10.75-1万元万元/平平，低于惠州市场主流别墅价格1-1.5万/平，总价约总价约200200300300万75、万/套套；目前新推公寓均价均价51005100元元/平，带平，带12001200元装修元装修像这样有江、有山、有岛的项目珠三角也没几个，而且别墅价格即使在惠州来讲都不算贵，客户都觉得非常超值，而且买来周末休养一下、放松一下也很合适。合生高尔夫庄园策划一期别墅成交客户置业目的一期别墅成交客户置业目的投资及投资兼度假的客户达到投资及投资兼度假的客户达到7070左右的左右的比例比例项目项目0909年年沿海高速开通后沿海高速开通后4.154.15新政后新政后限外令后限外令后联排联排双拼双拼独栋独栋联排联排双拼双拼独栋独栋联排联排双拼双拼独栋独栋联排联排双拼双拼独栋独栋惠阳碧桂园66套11套_74套_376、2套_9套_惠阳振业城_60套_21套40套_5套7套光耀城35套_18套4套_16套_15套4套_半岛一号25套_珠江东岸21套12套_15套_时间阶段时间阶段项目项目公寓（公寓（35-5535-55）经济型（经济型（65-10065-100）舒适型（舒适型（105-140105-140）0909年年仁和仁和WEWE城城94套118套23套彩虹城彩虹城20套71套11套沿海高速开通沿海高速开通仁和仁和WEWE城城98套184套25套彩虹城彩虹城31套147套18套4.154.15新政新政仁和仁和WEWE城城8套20套2套彩虹城彩虹城8套31套6套限外令限外令仁和仁和WEWE城城4套8套0套彩77、虹城彩虹城0套8套8套投资驱动惠州：惠州：投资型市场整体销售速度较快，但受市场及投资型市场整体销售速度较快，但受市场及政策的影响波动巨大政策的影响波动巨大模式特征模式特征n开发商开发商品牌好，实力强，能够打造高品质的度假产品及配套品牌好，实力强，能够打造高品质的度假产品及配套n度假养生型产品：度假养生型产品：低容积率住宅产品，虹溪诺雅低容积率住宅产品，虹溪诺雅1.08，棠樾，棠樾0.8，同时打造，同时打造3亿养生配套，亿养生配套，1岛岛2轴轴3会所会所n模式分析：模式分析：溢价情况较好，但销售情况受市场及政策影响较大，溢价情况较好，但销售情况受市场及政策影响较大，抗风险能力弱，且难以形成主流客78、户居住牵引抗风险能力弱，且难以形成主流客户居住牵引n强资源或配套优势：强资源或配套优势：万科虹溪诺雅坐拥松山湖万科虹溪诺雅坐拥松山湖8平方公里原生平方公里原生水域，棠樾周边湖、山、岛屿三重资源并靠近观澜高尔夫球场水域，棠樾周边湖、山、岛屿三重资源并靠近观澜高尔夫球场模式核心：占据稀缺资源或者优势度假模式核心：占据稀缺资源或者优势度假配套，强化休闲度假功能配套，强化休闲度假功能外溢模式二：第二居所驱动外溢模式二：第二居所驱动以松山湖和塘厦等地为代表区域，代表项目为万科虹溪诺雅、以松山湖和塘厦等地为代表区域，代表项目为万科虹溪诺雅、广大锦绣山河、万科棠樾等广大锦绣山河、万科棠樾等虹溪诺雅长城世家松79、山湖一号锦绣山河第二居所驱动区区域域项目项目建面建面(平米平米)容积容积率率产品类型产品类型开盘时间开盘时间均价均价牵引的深圳客户牵引的深圳客户松松山山湖湖万科松山万科松山湖湖1 1号号13.3万0.58别墅2006年11月12000元/一期深圳客户占50%，二期深圳客户约30%万科虹溪万科虹溪诺雅诺雅49万1.08别墅高层2009年6月1.32万元/深圳客户占30%锦绣山河锦绣山河一期26万0.99别墅洋房2007年3月1.52万元/深圳客户占24%长城世家长城世家 13.6万1.6高层洋房2008年6月12000元/深圳客户占28%塘塘厦厦万科棠樾万科棠樾40万0.8高层别墅2008年7月80、15000元/平深圳客户占据80深圳客户牵引力不强，且深深圳客户牵引力不强，且深圳客户置业目的以度假兼投圳客户置业目的以度假兼投资为主，万科客户主要以万资为主，万科客户主要以万客会拉动，对深圳客户牵引客会拉动，对深圳客户牵引力有限力有限松山湖塘厦：松山湖塘厦：品牌开发商打造高品质资源型社品牌开发商打造高品质资源型社区，但以第二居所驱动，未能形成深圳主流居住板区，但以第二居所驱动，未能形成深圳主流居住板块转移块转移万科虹溪诺雅（松山湖）：万科虹溪诺雅（松山湖）：强化资源卖点和豪宅强化资源卖点和豪宅品质，实现品质，实现1.32万元万元/平的高价，成为东莞市场豪宅平的高价，成为东莞市场豪宅标杆，销售81、情况较好，但深圳客户驱动有限，主要做标杆，销售情况较好，但深圳客户驱动有限，主要做为第二居所休闲度假用为第二居所休闲度假用第二居所驱动销售情况：销售情况：2009年6月13日，“虹溪诺雅”推出首批200余套单位，当天成交超过9成，吸金超过4个亿，不到2个月时间，虹溪诺雅1期单位全部宣告售馨。2010年1月推出二期高层，销售72套，开盘销售55，销售金额2.3亿元。客户情况客户情况：深圳客户（深圳客户（3030）：）：度假投资，资源品牌片区发展潜力；东莞客户（东莞客户（6060 ）：）：高端自住，学位景观资源片区发展潜力第二居所驱动万科棠樾（塘厦）万科棠樾（塘厦）：强势高尔夫资源强势高尔夫资源+82、水库资源，水库资源，低密度产品立势主打休闲度假养生，嫁接东方意境，低密度产品立势主打休闲度假养生，嫁接东方意境，建立项目家族传承的东方人文豪宅贵气形象与档次，建立项目家族传承的东方人文豪宅贵气形象与档次，主要为资源和产品贩卖主要为资源和产品贩卖二期悦然庄规划图项目位置项目位置林坪大道（观澜高尔夫东莞球会门口）主力户型主力户型一期双拼、三拼联排别墅,280-320；二期约280 双拼别墅；90-130 的高层公寓规划总用地规划总用地60万 总建筑面积总建筑面积40万 容积率容积率0.8成交均价成交均价高层1.5万/平米(装修)；别墅3-4万/平米08年：万科棠樾7月开盘，6 6个月共实现个月共实83、现8.88.8个亿销售额个亿销售额，实现均价实现均价2.32.3万元万元/平，平，60060013001300万万/套套；别墅开盘销售别墅开盘销售5050套套，保持周均周均1.51.5亿元的回款数亿元的回款数，远高于塘厦镇最好的别墅1.2万/平，320万/套的水平。09年：棠樾推出高层产品总价140200万，同期观澜高尔夫公寓发售，150-180万，送43.8万的高尔夫会籍，直接冲击棠樾高层。2010年1月二期别墅销售，共57套，总价900万起，4-6套/月；新政后投资类客户受到影响较大导致别墅、高层销售停滞，客户观望情绪严重。第二居所驱动万科棠樾万科棠樾（塘厦）：（塘厦）：成为深圳高端第二居84、所，强成为深圳高端第二居所，强势牵引深圳客户，约占势牵引深圳客户，约占80的比例，总体销售较好，的比例，总体销售较好，但休闲度假产品受市场及政策影响波动大，且高层销但休闲度假产品受市场及政策影响波动大，且高层销售较难支撑售较难支撑万科棠樾别墅成交客户来源构成万科棠樾别墅成交客户来源构成万科棠樾高层成交客户来源构成万科棠樾高层成交客户来源构成65%65%15%15%15%15%5%5%福田客户福田客户深圳其他区域深圳其他区域香港香港其他区域其他区域模式特征模式特征n开发商开发商实力较好，善于进行资源整合保证项目配套落实实力较好，善于进行资源整合保证项目配套落实n交通便利：交通便利：大运城邦高速路85、快速通达关内，约大运城邦高速路快速通达关内，约40分钟生活圈分钟生活圈n模式分析：模式分析：有效驱动刚需客户，销售情况较好，且通过配套不有效驱动刚需客户，销售情况较好，且通过配套不断落实推进客户自主率提高，营造大社区居住氛围断落实推进客户自主率提高，营造大社区居住氛围n生活型大社区打造：生活型大社区打造：大运城邦以国际健康生活理念为核心打造大运城邦以国际健康生活理念为核心打造运动配套及学校、购物中心等，桃源居以学校配套核心打造运动配套及学校、购物中心等，桃源居以学校配套核心打造模式核心：交通便利，社区居住功能打模式核心：交通便利，社区居住功能打造，自成体系成为宜居生活城造，自成体系成为宜居生活86、城外溢模式三：社区驱动外溢模式三：社区驱动大盘打造居住社区，以益田大运城邦、宝安桃源居等为代表大盘打造居住社区，以益田大运城邦、宝安桃源居等为代表社区驱动益田大运城邦（凤岗）：益田大运城邦（凤岗）：百万大盘，以国际、健百万大盘，以国际、健康为主题，借势大运会，立足龙岗中心城和大运板块，康为主题，借势大运会，立足龙岗中心城和大运板块，打造完善社区配套，成功驱动深圳客户并热销打造完善社区配套，成功驱动深圳客户并热销项目基本经济指标项目基本经济指标项目总占地项目总占地350146.00 项目总建面项目总建面956054.00 开发周期开发周期分五期开发项目位置项目位置东莞市凤岗镇龙平西路 一期情况一87、期情况占地占地52683.3建面建面239912.292楼栋数楼栋数6栋2833层高层及公寓社区驱动凤岗益田大运城邦（凤岗）凤岗益田大运城邦（凤岗）：早期客户抗性早期客户抗性较大，但建立大社区的持续影响力，配套不断落实，较大，但建立大社区的持续影响力，配套不断落实，切实利好驱动客户置业切实利好驱动客户置业私家登山径、自行车道，专属山顶公园私家登山径、自行车道，专属山顶公园7500平林荫广场平林荫广场双湖心会所双湖心会所5万平社区商业广场万平社区商业广场引入东北师大附小引入东北师大附小凤岗客户：凤岗客户：价格承受力较弱，不能接受项目价格（比本地价格高2000-2500元/平）；龙岗客户：龙岗客户88、：片区内选择面很广，不能接受本项目是东莞产权关内客户：关内客户：不能接受本项目是东莞产权社区驱动凤岗益田大运城邦（凤岗）凤岗益田大运城邦（凤岗）：一期销售一期销售11个个月，实现总销售套数月，实现总销售套数1666套，总销售面积套，总销售面积158372，总销售金额总销售金额12.72亿元，实现均价亿元，实现均价8033元元/平，东莞市平，东莞市2010年销冠年销冠2010年初开盘后，项目持续热销，成为龙岗中心城热点，也是东莞市销冠；2011年元旦二期推出，产品和品质升级，推出舒居型产品，价格提升，达到1.2万元/平社区驱动凤岗益田大运城邦（凤岗）：凤岗益田大运城邦（凤岗）：深圳客户占据深圳客89、户占据绝对比例，关内约达绝对比例，关内约达60，目前以投资为主，但自主，目前以投资为主，但自主比例不断提高，随着配套落实，未来将成为居住型大比例不断提高，随着配套落实，未来将成为居住型大社区社区客户来源及比例客户来源及比例n成交客户主要购买驱动因素中，大社区和升值潜力占据主导，此外，学校和商业配套也是成交的重要因素。项目发展模式选择：项目发展模式选择：项目拉动方向项目拉动方向适用性分析适用性分析综合结论综合结论本项目本项目.VS.VS.投资投资驱动模式驱动模式塘厦区域更为纯粹，拥有较好的资源、周边生活配套优势，中信品牌高端；投资驱动难以实现溢价，且受市场影响极大，难以支撑项目持续热销本项目难以90、采用投资驱动模式的低价走量策略本项目本项目.VS.VS.第二第二居所驱动模式居所驱动模式无强势山水资源，难以打造大量度假休闲配套；本项目容积率偏中高，难以打造低容积率产品第二居所模式驱动休闲度假客户，深圳客户驱动比例有限，且抗风险能力较弱本项目难以采用第二居所模式走休闲度假路径本项目本项目.VS.VS.社区社区驱动模式驱动模式交通便利，30分钟1小时生活圈以内；自成体系打造居住型生活社区，跳出区域限制；不断驱动刚需自住客户推动项目销售，实现走量及价格本项目能够打造居住型大社区，实现主流居住牵引中信品牌、塘厦镇区、百万大盘、中高容积率均与社区型项目相当中信品牌、塘厦镇区、百万大盘、中高容积率均与91、社区型项目相当项目发展模式：项目发展模式：“社区驱动模式社区驱动模式”！项目驱动模式 1.借鉴北京、上海郊区大盘驱动模式借鉴北京、上海郊区大盘驱动模式2.通过客户研究判定项目驱动模式通过客户研究判定项目驱动模式0101北京人群外溢置业北京人群外溢置业通州通州开启北京开启北京“飞地模式飞地模式”，城市远郊区域依靠轨道交，城市远郊区域依靠轨道交通拉动区域发展，形成外向牵引的成功典型通拉动区域发展，形成外向牵引的成功典型总规定位总规定位北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区区位属性区位属性CBD的综合服务中心92、距离距离距离城市中心20公里左右居住人口居住人口现状现状老城区以通州本地人为主；新盘运河板块以CBD中端收入人群为主，新盘轻轨沿线以CBD白领为主交通状况交通状况轻轨八通线、京塘公路、京哈高速、京沈高速以及公路二环产业现状产业现状工业以基础劳动密集型、科技含量较低的行业为主导，乡镇中小型企业产值比重大。全区产业结构基本形成了“三、二、一”的格局。视角一一线城市外溢0101北京人群外溢置业北京人群外溢置业通州通州受区位优势和交通引擎驱动，地产市场迅速发展起来，目前已经受区位优势和交通引擎驱动，地产市场迅速发展起来，目前已经成为东部置业客群的首选区域，客户群体由东部白领转向多元成为东部置业客群的首93、选区域，客户群体由东部白领转向多元0101北京人群外溢置业北京人群外溢置业燕郊燕郊良好的区位、交通及资源优势，使其成为继通州之后北京东部客户置业热点区域燕郊隶属于河北省三河市，距北京燕郊隶属于河北省三河市，距北京CBDCBD区域区域3030公里，紧邻通州公里，紧邻通州被誉为北京的被誉为北京的“后花园后花园”，高速路与完备的公共交通便捷连接，高速路与完备的公共交通便捷连接燕郊与北京城区，未来规划轻轨延长线使区域发展进一步升温。燕郊与北京城区，未来规划轻轨延长线使区域发展进一步升温。0101北京人群外溢置业北京人群外溢置业燕郊燕郊发展初期发展初期发展扩张期发展扩张期发展稳定期发展稳定期燕郊房地产市94、场从燕郊房地产市场从20042004年逐渐实现外向化转型，房地产市场逐年逐渐实现外向化转型，房地产市场逐渐发展成熟，产品形式多样，片区大盘较多。渐发展成熟，产品形式多样，片区大盘较多。0101北京人群外溢置业北京人群外溢置业燕郊燕郊p近年来北京城区快速开发，出现“房荒”现象，周边区域成为开发热点pCBD东扩、地铁六号线、八通线轻轨延伸等客观利好因素逐渐实施。p价格优势明显，低于通州区域价格50%，吸引北京城区东部被动外溢人群外向型市场特征逐步明显，投资型客户逐步增加：l 北京客户大量进入,超越本地客户成为主流，05年至今房价上升70%以上。l 山西、河北、内蒙等省投资客比例逐年上升，纯投资客达95、30%相比北京通州区域具有更优惠的价格，使得燕郊房地产市场在相比北京通州区域具有更优惠的价格，使得燕郊房地产市场在近年得到持续发展，吸引了大量北京东部自住客户和投资客近年得到持续发展，吸引了大量北京东部自住客户和投资客0202上海人群外溢置业上海人群外溢置业昆山昆山昆山，一个经济发达的三线城市，地处上海苏州之间，交通通达昆山，一个经济发达的三线城市，地处上海苏州之间，交通通达性好，被称为上海城市后花园，性好，被称为上海城市后花园，20002000年以来昆山逐渐实现了由封年以来昆山逐渐实现了由封闭型房地产市场向开放型市场的区域转型闭型房地产市场向开放型市场的区域转型p昆山东距上海50公里，西邻苏96、州37公里，15分钟车程到达苏州工业园区，动车20分钟到达上海，被称为上海城市的后花园上海城市的后花园；p昆山录属江苏省苏州市，是长三角重要的工业城市，以模具、化工制造为主，经济发达，为全国经济百全国经济百强县之首强县之首；p昆山市总人口以外来暂住人口居多目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多为中高层管理者，构成了一个超出平均水准的高消费人群。封闭型封闭型（2000年以前）年以前）由于昆山工业产业比较发达，高端客户人群较足，尤其是台湾客户，因而昆山房地产市场在04年以前基本靠当地人内需拉动消化，市场呈现出自给自足的封闭型状态。开放型开放型（2004年年-至今）至今）04年以后，随着大量品牌开97、发商的进驻，例如绿城、世贸等，同时城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短了与上海的距离，从而吸引了大量的上海投资客，实现了区域的转型0202上海人群外溢置业上海人群外溢置业昆山昆山早期以昆山本地客户及台商置业群体为主，随着品牌开发商的进入，早期以昆山本地客户及台商置业群体为主，随着品牌开发商的进入，带动区域地产发展和对区外客户牵引，上海及苏州客户比例大量提带动区域地产发展和对区外客户牵引，上海及苏州客户比例大量提高，促进了昆山的区域转型高，促进了昆山的区域转型20002000年以前年以前2000-20052000-2005年年20052005年以后年以后产品产品特征特征经济适98、用房 市场出现商品房，以多层为主，产品档次较低，非品牌开发商品牌开发商进入，楼盘品质得到提升政府规划利好，产品已高层/小高层产品为主产品形态的多元化：别墅/公寓/酒店式公寓客户客户特征特征客户以当地居民为住，非市场化行为以当地人群为主，主要是企业中层、当地私企业主本地地缘客户为主，受价格驱赶的中心城客户、上海客户典型典型楼盘楼盘晨曦园信和东城东方罗马中航城世贸蝶湖湾世贸东1号价格价格特征特征1000-15002500-30005000-8000一一线线城城市市远远郊郊大大规规模模社社区区，中中高高容容积积率率城城市市人人口口外外溢溢主主场场自自住住需需求求为为主主着重分析了六个案例着重分析了六99、个案例着重分析了六个案例着重分析了六个案例l配套驱动型配套驱动型燕郊燕郊上上城上上城l城市综合体型城市综合体型通州通州瑞都国际瑞都国际l风情人文型风情人文型燕郊燕郊纳丹堡纳丹堡 风情人文型风情人文型通州通州龙湖花盛香醍龙湖花盛香醍l主题型社区主题型社区昆山昆山昆山昆山2121城城l资源型社区资源型社区通州通州公园世家公园世家典型案例借鉴：典型案例借鉴：研究维度研究维度一线城市远郊大规模外溢型居住社区一线城市远郊大规模外溢型居住社区配套驱动型燕郊上上城400400万平米京东外溢第一大盘万平米京东外溢第一大盘1项目概况项目概况区位条件：区位条件：北京东燕郊行宫东大街建筑指标：建筑指标：占地面积:1100、800亩总建筑面积:400万平米容积率容积率:3.42产品形式产品形式:板楼,多层,小高层,高层户型配比：户型配比：48.77-127.66平方米，一居至三居项目卖点：项目卖点：大盘形象，全面配套配套驱动型燕郊上上城规划排布生硬，园林简单，无明显优势规划排布生硬，园林简单，无明显优势1一期鸟瞰图一期鸟瞰图二期鸟瞰图二期鸟瞰图三期鸟瞰图三期鸟瞰图园林景观图园林景观图l规划排布：规划排布：l上上城整体规划水平一般，仍然沿用传统兵营式布局,几期规划趋同，无明显特色与进步，使项目稍显生硬呆板l景观园林：景观园林：项目不以景观作为诉求点，缺乏对于景观的整体设计规划，小区绿化以楼间绿化为主，形式单一、以零101、星的小品与绿地为主，在景观设计上缺乏亮点没有形成核心景观，园林主题特色不明显配套驱动型燕郊上上城便利交通全面生活配套驱动北京东部自住客户便利交通全面生活配套驱动北京东部自住客户1n上上城投入几千万将与市区相连的主要公交线路930站点搬到项目周边，开通社区巴士,每天七班往返于项目与市区之间，社区巴士面向小区业主提供优惠，150元即可全月无限次乘坐n全力打造“城中城城中城”的概念，建成后涵盖了万米超市、两个双语幼儿园、两个双语幼儿园、4 4条商业街和专属医院的条商业街和专属医院的VIPVIP医生医生等多种基础设施。社区的三大休闲广场，总面积为15000平米左右，包括有健身设施及儿童娱乐设施。集团建102、设的五星级的福成国际大酒店福成国际大酒店堪称北京以东第一家五星级饭店，在福成俱乐部福成俱乐部，业主除了可享有娱乐、健身、住宿外，还可获得家政、法律、就业等信息。此外，福成购物广场福成购物广场占地近万平米，其中地上两层为超市，地下一层为苏宁电器。配套驱动型燕郊上上城以全方位便利生活为卖点，成功热销以全方位便利生活为卖点，成功热销1上上城成功的吸引了目标客户，上上城成功的吸引了目标客户，实现良好销售：实现良好销售：p2007年9月26日，上上城一期四组团开盘，当日销售3个亿，推出的1200套产品全部售罄。p2008年1月6日，二期一组团开盘,当天首批推出的23个楼栋1100套住宅全部售罄。p200103、8年3月8日上上城期二组团淡市开盘,场面持续火爆,两周内售出住房3300多套城市综合体型通州瑞都国际轻轨沿线、通州非核心区，自我中心化的成功运作轻轨沿线、通州非核心区，自我中心化的成功运作2项目概况项目概况区位条件：区位条件：通州区八通轻轨九棵树站南侧100米占地面积占地面积:100000平方米总建筑面积总建筑面积:264000平方米容积率：容积率：2.40户型配比：户型配比：60-238平方米（平层、错层、复式、跃层）建筑形式：建筑形式：小高层、高层开盘时间：开盘时间：2004.07.10物业形态：物业形态：13万平方米瑞都国际公寓、30000平方米瑞都国际购物广场、28000平方米国际化商104、务中心城市综合体型通州瑞都国际规划、建筑上体现都市意向，与写字楼和商业共同规划、建筑上体现都市意向，与写字楼和商业共同构成项目的都市形象构成项目的都市形象2p主轴布局上以体现城市意向的硬质铺装配以疏林的简约景观；p瑞都国际公寓的建筑设计以独创的月牙式建筑外观和错落有致的独特围合方式，形成了它的标志性美学曲线，整体形象带有显著的都市气息；瑞都国际中心瑞都国际中心：总建面28000共21层，单套面积从80-1500自由分割组合，引入国际先进技术，是通州商务的标志与核心。瑞都国际购物广场瑞都国际购物广场：目前通州轻轨沿线最大的也是唯一的大型商业广场和国际化商务中心。家乐福的入驻为其带来巨大客流与集聚105、效应，现在，建行,农行、MR.PIZZA,吉野家,、必胜客等知名品牌皆已入驻，瑞都商圈已经成为通州商业的新中心。城市综合体型通州瑞都国际富有情趣的景观园林和紧凑别致的户型设计富有情趣的景观园林和紧凑别致的户型设计2楼宇间小品的穿插增加了小区的情趣，一万平方米的大型音乐水景园林，三座主题花园，三季有花、四季有景给人以随意轻松的观感紧凑别致的小户型,270度舒适六角阳台,随处体现着都市生活的有序与享受。城市综合体型通州瑞都国际通过自我中心化的成功运作，超越了通州市场的平通过自我中心化的成功运作，超越了通州市场的平台价格，实现了项目了良好销售台价格，实现了项目了良好销售2从价格走势上看，瑞都国际20106、04年开盘，2008年售罄。项目均价10700元/平方米，最高价格11300元/平方米。从开盘起便以4000元的价格超过通州区平台均价，并一路飚高，刷新了轻轨片区销售价格的新纪录。7000700080008000元元/平平6000600075007500元元/平平7000700080008000元元/平平800080001000010000元元/平平风情人文型燕郊纳丹堡纯欧洲风情的百万平米住区纯欧洲风情的百万平米住区3以荷兰小镇纳丹为原型设计，由星河湾设计团队WY国际建筑设计公司全力打造，成为燕郊开发区内风格特征鲜明的第一大盘项目简介：项目简介：位置：位置：燕郊开发区京哈高速第一出口北1500107、米燕顺路西；规模：规模：整个项目占地48812平方米，建筑面积905635平米；项目分五期开发，9392套；建筑形式：建筑形式：高层板楼 户型：户型：户型面积50平方米一居至178平米四居 风情人文型燕郊纳丹堡倾力营造出安逸、宁静、闲适的欧洲柔软生活方式。倾力营造出安逸、宁静、闲适的欧洲柔软生活方式。3规划：规划：以欧式典型的轴线围合布局形式，超越了现在燕郊市场出现的大盘，具备了规划的形式感和美感；建筑风格：建筑风格：揉合了西班牙建筑格调，意大利建筑线条，地中海建筑色彩；三段式：三段式：下部以花岗岩铸就扎实根基，中部以鹅黄淡彩凸现明快鲜亮，顶端则利用尖圆和斜坡营建轻灵飞扬；建筑立面：建筑立面：108、歌特式建筑的尖屋顶和地中海建筑的斜坡顶；外立面装饰：采用古罗马、古希腊建筑中的设计手法，以细腻且富于变化的线条强化外观美感，但又没有古典建筑中的繁琐，显得更为简洁明快；风情人文型燕郊纳丹堡打造打造“自然态园林自然态园林”，星河湾为样板增强了预期，星河湾为样板增强了预期3设计理念：设计理念：“自然态园林”，建筑生长在园林里，10万平米景观，主景观轴、组团内部围合园林、下沉式广场制造坡度形成景观层次、水景的环绕和串联，形成了建筑和园林的相得益彰；信心来源：信心来源：园林尚未成型，人们的对于此的信心来源于由同一支团队成功打造的星河湾，金字招牌成为信心保证；星河湾星河湾风情人文型燕郊纳丹堡双语小学和幼109、儿园、风情商业街及国际健康中心营双语小学和幼儿园、风情商业街及国际健康中心营造国际化人文休闲氛围造国际化人文休闲氛围3p社区配有国际双语小学和双语幼儿园,15000平米教学面积p社区配有5万平米欧洲商业风情街区，经营业态包括中型超市、时尚卖场、娱乐中心、运动健身中心、特色餐饮等商业综合体p小区配建12万平米国际健康中心风情人文型燕郊纳丹堡提出了提出了“CBDCBD国际化年轻白领理想生活管理国际化年轻白领理想生活管理”的服的服务理念，对点营销，销售火爆务理念，对点营销，销售火爆32007年纳丹堡一期开盘后，短短两天内，即全部售罄，共销售9万多平米、1100套，累计实现销售金额4.8亿。2008年110、4.18日开盘时，500套三天销售完毕。花盛香醍位于通州到北京高速口，占地9.8万平方米，整体规划以优美、浪漫的托斯卡纳风情为主，打造低密度，高品质，宜居花园生活城。风情人文型通州龙湖花盛香醍低密度中小型托斯卡纳风情社区低密度中小型托斯卡纳风情社区3风情人文型通州龙湖花盛香醍名贵树种和四季花海，打造托斯卡那风情成熟庄园名贵树种和四季花海，打造托斯卡那风情成熟庄园3托斯卡纳风情体验：托斯卡纳风情体验：社区内超过社区内超过35%35%的绿化率，的绿化率，让建筑间有足够的空间形成错落有致的风情景让建筑间有足够的空间形成错落有致的风情景观；观；p采用全冠移植技术、360度成树定位技术、全球同纬度采购珍111、惜树种、常绿与落叶树种黄金比例栽植精细植物布局，让每一户窗景都成为一幅传世名画。p从托斯卡纳天然庄园中汲取灵感，让缓坡、取经、清泉成为归家向导，营造成熟优雅庄园氛围。风情人文型通州龙湖花盛香醍创新产品设计精品工艺细节，打造品质生活空间创新产品设计精品工艺细节，打造品质生活空间3品质生活空间：3.1-3.3米奢侈层高，令别墅都羡艳的大面宽短进深，使家变得天高地阔；p蕴含地中海、托斯卡纳式异域情调的叠拼，具有顶跃和底跃户型的别邸，融入了入户花园的创新设计，每户设置大尺度观景空间，赠送花园露台，轻松纳别墅生活于己有，充分营造出别墅式宅邸的生活格调。p6层手工外墙、屋顶手工紫砂筒瓦、stucco涂料，112、托斯卡纳手工技法，打造精工建筑细节。3品质浓郁风情打动中高端自住客户，实现价格高走品质浓郁风情打动中高端自住客户，实现价格高走08年淡市入市，采取小量多批次的策略，先以较抵价格走量较差资源洋房产品，09年推出高总价叠拼和景观洋房。风情人文型通州龙湖花盛香醍主题型社区昆山昆山21城绿地绿地1313平方公里可持续开发新城市，三大主题居住平方公里可持续开发新城市，三大主题居住功能打造功能打造421城位于沪宁高速城市带的昆山花桥镇，距离上海35公里，距苏州60公里，沪宁高速及312国道通过项目边侧。沪沪宁宁高高速速312国国道道国际家园位于交通大动脉312国道旁,项目北侧有沪宁高速公路,由此形成通达四113、方的高速公路网络。国际花园与上海大众巴士公司联手,开通绿地国际家园社区巴士。21城位于江苏省昆山市花桥镇，距上海35公里,距昆山市中心18公里、苏州市中心60公里,距上海安亭汽车城约6公里。国际家园提出度假社区、尊老社区、国际社区三大主题居住功能区概念，通过打造高端舒适产品和养生配套来塑造项目养生概念。尊老社区尊老社区忠孝生活模式：忠孝生活模式：老人带小孩生活，夫妻周末来度假；老人在上海生活，夫妻在国外；老人自己生活；夫妻和一方父母住一套房，另一方父母住另一套房。度假社区度假社区休闲舒适的休闲舒适的5+25+2度假生活：度假生活：以舒适的度假休闲生活为主题，增加运动配套设施，注重景观的设计，产114、品为舒适型高档别墅，为忙碌工作的上班一族提供放松、减压的理想场所。国际社区国际社区顶尖别墅，成功人士的品位之选：顶尖别墅，成功人士的品位之选：针对目前在昆山工作的台商、国外友人设计中式风格的别墅，提供国际化的产品和服务。商务社区商务社区：针对规划中的花桥国际商务中心，打造国际商务公寓。国际商务公寓将作为花桥国际商务中心的配套设施在未来进行建造。通过举办“现代老年社区专家开发研讨会”等营销互动扩大项目影响 主题型社区昆山昆山21城先期启动国际家园，打造高端养生生活航母先期启动国际家园，打造高端养生生活航母4先期产品价格低于区域价格预期，高性价比牵动投资、刚需客户；建筑设计以“万国建筑博览汇”为出115、发点，提供公寓、洋房、联排以及独栋等多种产品以满足不同客户的置业需求。国际家园集古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等建筑语言，提供独栋、双拼、联排、叠加别墅型及公寓型等产品，首开“万国建筑博览汇”，打造开放式、人文化和生态型的21世纪人文小镇。主题型社区昆山昆山21城产品性价比高、类型丰富牵引多种需求客户产品性价比高、类型丰富牵引多种需求客户4三级综合医院三级综合医院上海老年大学分校上海老年大学分校大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园、老年养生文化馆、营养配餐中116、心、家政服务中心、老年特色服务大型三级综合医院、上海老年大学绿地21城分校等。主题型社区昆山昆山21城商服区集中进行生活、养生配套商服区集中进行生活、养生配套42004年中年中2005年初年初2006.4产品产品 独栋（毛坯）独栋（毛坯）双拼、联排别墅（毛双拼、联排别墅（毛坯）坯）独栋独栋双拼、联排双拼、联排电梯公寓电梯公寓 联排（高密度）联排（高密度）电梯公寓电梯公寓客户客户单价单价 独栋：独栋：4000元元/平平米米联排别墅：联排别墅：3500元元/平米平米 主要以上海及本地主要以上海及本地投资型客户为主，少投资型客户为主，少量地缘性客户以长期量地缘性客户以长期投资为目的。投资为目的。独栋117、：独栋：5000元元/平米平米联排别墅：联排别墅：4500元元/平平米米公寓：公寓：3800元平米元平米 主要以上海及本地主要以上海及本地投资型客户为主，以投资型客户为主，以自住为目的的长期性自住为目的的长期性客户比例提高。客户比例提高。独栋（二手）：独栋（二手）：8000元元/平米平米联排别墅：联排别墅：4600元元/平平米米公寓：公寓：3900元平米元平米 客户主要为以自住客户主要为以自住为目的的长期型投资为目的的长期型投资客户为主。客户为主。项目销售之初主要以独栋及联排为主，树立了社区的高端形象；本项目的居住物业的产品形式主要分为独栋别墅、联排别墅及多层电梯公寓。不同产品户型面积偏小，以118、达到控制总价，实现客户居住产品升级的目标；从客户地域划分，上海客上海客户约占户约占80-8580-85，昆山本昆山本地客户约占地客户约占10-1510-15%。每月销售量约每月销售量约90-15090-150套。套。住宅物业类型住宅物业类型面积区间（平米）面积区间（平米）主流面积主流面积独栋独栋200-100200-100250250联排别墅联排别墅160-230160-230163-171163-171、194-200194-200公寓公寓80-15080-1508080、1501504策略性推盘及高性价比产品驱动上海客户策略性推盘及高性价比产品驱动上海客户主题型社区昆山昆山21城5通州资源119、型路线的典型代表通州资源型路线的典型代表资源型社区通州公园世家项目基本情况：项目基本情况：项目地址：项目地址：通州区梨园镇颐瑞中二路；项目规模：项目规模：规划占地面积60万平米，规划总建筑面积约为80万平方米，一期开发建筑面积19.6万平米建筑形式：建筑形式：高层、小高层一期开发：一期开发：1300户，瑞都公园世家（北区），由17栋板楼和电梯花园洋房组成,516户，南区由8栋板楼组成；均价：均价：10500左右p一期规划上，北区强调景观主轴，南区强调集中园林；p与两大公园的近距离亲密接触成为项目规划出发点和宣传的重要卖点；p通州地铁沿线与DBC加州小镇共同利用两大公园，有统一协调和、规划的初衷120、；5在规划上突显景观特质，强调资源卖点在规划上突显景观特质，强调资源卖点资源型社区通州公园世家宣传上园林也是重要招牌；社区内部园林效果已初具规模，为后续销售提供支撑；5户型舒适，但简单的资源卖点难以支撑项目销售户型舒适，但简单的资源卖点难以支撑项目销售资源型社区通州公园世家p轻轨沿线建筑形式多以高层为主，塔楼也较多；公园世家提供了电梯洋房的形式，（小）高层也尽量保证板式；p公园世家基本没有一居产品，二居和三居产品的面积通常放大5-10平米；p没有满足市场主流客户需求对比销售均价和销售速度，瑞都公园世家在市场表现上一直处于随市而动的状况，表现难称优发展模式发展模式主要驱动因素及发展特点主要驱动因121、素及发展特点本项目适用性分析本项目适用性分析大盘大配套型大盘大配套型大量生活配套、交通打造便利郊区生活；适用于首置型刚需客户，难以形成项目自身特点核心竞争力不够突出，难以建立项目形象和影响力城市综合体型城市综合体型城市价值驱动，需要片区较为成熟，有较好的商业基础及需求；对开发商资金、招商能力等要求较高；开发风险较大本项目处于资源型板块，非核心商务区；与政府前地块差异化竞争风情人文型风情人文型可选择方向较多，容易建立项目形象，并嫁接生活理念；避免面目模糊和简单复制，需建立项目鲜明形象和浓郁风情可塑造性较强，可以建立项目鲜明形象，对于具体落实和品质打造要求较高，否则风情沦为表面单点元素主题驱动型主122、题驱动型健康、教育、运动、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力教育地产需要嫁接资源，健康地产打造有难度且价值难以被感知，老年社区客户群体有限，运动主题难以统领项目且大运城邦已经推出，本项目均难以适用资源贩卖型资源贩卖型强化资源卖点，规划上突出景观特点本项目无强势资源，且单点资源贩卖难以形成核心竞争力郊区大盘发展模式分析 项目驱动模式 1.借鉴北京、上海郊区大盘驱动模式借鉴北京、上海郊区大盘驱动模式2.通过客户研究判定项目驱动模式通过客户研究判定项目驱动模式深圳外溢客户。深圳塘厦龙华观澜本项目的客户是谁？他们的特征？调研项目调研项目大运城邦大运城邦123、中央原著中央原著潜龙曼海宁潜龙曼海宁阳光天健城阳光天健城怡龙枫景园怡龙枫景园金地上塘道金地上塘道合计合计发放份数202020152520120回收份数181719102420108问卷回收率90%n针对本项目客户及需求：针对本项目客户及需求：我们选取龙华及龙岗的在售项目进行问卷调查，共发放120份问卷，回收108份；同时进行客访，包括销售代表、成交客户及诚意客户；客户选择：成交客户或者诚意客户市场调研：调研项目：龙华和龙岗做为深圳近年成交热点地区，主要承接关内外溢人龙华和龙岗做为深圳近年成交热点地区，主要承接关内外溢人口，我们选取世联代理的典型楼盘，进行客户调研口，我们选取世联代理的典型楼盘，124、进行客户调研潜龙曼海宁潜龙曼海宁均价：均价：2500025000元元/合正中央原著合正中央原著均价：均价：2500025000元元/金地上塘道金地上塘道均价：均价：2400024000元元/益田大运城邦益田大运城邦均价：均价：1200012000元元/怡龙风景园怡龙风景园均价：均价：1400014000元元/阳光天健城阳光天健城均价：均价：1500015000元元/绿景大公馆绿景大公馆均价：均价：1500015000元元/客户初判：起步型客户成长型客户财富层级：家庭年收入财富层级：家庭年收入3030万以上万以上置业倾向：改善型为主置业倾向：改善型为主财富层级：家庭年收入财富层级：家庭年收入20125、0200万以上万以上置业倾向：多次置业置业倾向：多次置业财富层级：家庭年收入财富层级：家庭年收入3030万以内万以内置业倾向：首置为主置业倾向：首置为主沉淀型客户我们调研客户根据财富层级我们调研客户根据财富层级和置业倾向分为三类：和置业倾向分为三类：代表客户：代表客户：怡龙枫景园客户、上塘道小户型自主怡龙枫景园客户、上塘道小户型自主客、大运城邦小户型自主客户等；客、大运城邦小户型自主客户等；代表客户：代表客户：绿景大公馆、阳光天健城中大户型客绿景大公馆、阳光天健城中大户型客户客户，潜龙曼海宁客户，合正中央户客户，潜龙曼海宁客户，合正中央原著高层客户原著高层客户代表客户：代表客户：合正中央原著别126、墅客户、大运城邦楼合正中央原著别墅客户、大运城邦楼王客户；王客户；0101起步型客户起步型客户他们普遍比较年轻，用有较好的学历背景，主要在金融及电子等热他们普遍比较年轻，用有较好的学历背景，主要在金融及电子等热门行业内工作，从事技术和管理类的工作，处于打拼阶段门行业内工作，从事技术和管理类的工作，处于打拼阶段n以30岁35岁的客户为主，占48%，其次为20岁30岁的受访客户占34%；n以本科和大专为主，整体学历较高。n以企业管理人员为主，教研/教师/医生/技术人员及企业主也占有一定的比例。nIT，电子科技类、金融类、服务类占比较大。0101起步型客户起步型客户家庭财富快速增长，但较为有限，以年127、轻和三口之家和二人世界为家庭财富快速增长，但较为有限，以年轻和三口之家和二人世界为主，看重居所的交通、性价比、配套等因素，依赖便利的城市生活主，看重居所的交通、性价比、配套等因素，依赖便利的城市生活n家庭年收入在30万以内的占54，另外在3050万的也有较大比例。n以三口之家和二人世界为主，家庭生命周期偏于年轻。n对于目前购置的居所，他们主要认可的是交通便利和性价比，另外对于区域发展前景和配套也比较看重；n他们更倾向于追求便利的城市生活，而对于居住品质的追求相对弱化。0101起步型客户起步型客户调研客户对于中信品牌认知度很高但对于塘厦十分陌生，并且集中在调研客户对于中信品牌认知度很高但对于塘厦128、十分陌生，并且集中在工业强镇和靠近观澜的初步印象上，未来需加强区域宣传建立认知工业强镇和靠近观澜的初步印象上，未来需加强区域宣传建立认知n他们对于中信品牌普遍认知度较高，很多人都会提高中信红树湾等经典项目；n对大部分人而言，塘厦是一个 陌生的区域；听听客户的声音：听听客户的声音：在东莞？那都不在深圳了，太远了，很不方便的。我听说过，过了观澜往北就是了，其实不算远，开车的话半个小时吧。是不是制造业比较强的，有没有资源？0101起步型客户起步型客户对于是否会去塘厦置业客户表现出否定或者观望态度，而置业驱对于是否会去塘厦置业客户表现出否定或者观望态度，而置业驱动因素则比较多元，交通、价格、配套和大社129、区都是关注焦点动因素则比较多元，交通、价格、配套和大社区都是关注焦点n对于是否在塘厦置业，约42的人因为区位抗性明确表示不会，但仍然有50的人表示观望n对于在塘厦置业所考虑的因素关注点比较多元。交通和价格是最为首要的因素，而配套和大社区也是关注的焦点；听听客户的声音：听听客户的声音：太远了吧，我可以先在关内买个二手房过度一下。照你们说半个多小时开车就够了，但是我上下班走梅林关，一堵车就来不及了。那边生活方便不，我觉得很多东西还是深圳有。n他们主要倾向于在塘厦购置高层，低层洋房和小高层也有较好的吸引力n对于本项目的期望，大配套型居住区占有较大比例，客户对于其他的类型也表示了较大的兴趣0101起步130、型客户起步型客户倾向于在塘厦购置高层，或者小高层和低层洋房，对于社区的期倾向于在塘厦购置高层，或者小高层和低层洋房，对于社区的期望倾向于大配套大社区并对于其他类型表现出较大兴趣望倾向于大配套大社区并对于其他类型表现出较大兴趣听听客户的声音：听听客户的声音：像交通什么的还是非常重要的，还有超市啊、学校啊，如果你们做的很齐全，然后品质很好，价格又比深圳便宜很多，我觉得可以过去。深圳现在都是密密麻麻的高层，很不舒服，我之前看中了四季花城的洋房觉得挺好的，就是现在也贵了，坂田这边过去也不远，可以考虑。0202成长型客户成长型客户30304040岁为主，学历较高，处于家庭和事业的成长期，他们往往岁为主，131、学历较高，处于家庭和事业的成长期，他们往往是企业的中高管或者开创自己的事业，是公司的中坚力量是企业的中高管或者开创自己的事业，是公司的中坚力量n以30-35岁的为主，占到42%，其次为35-40岁，占到24%，年龄相对起步型客户成熟.n以本科和大专为主，整体学历较高。nIT，电子科技类、金融类、贸易类占比较大，其他行业也有广泛分布。n企业管理人员和私企业主为主，在事业上，他们一般是所在企业的中坚力量。n以34人的家庭人口数目为主，两口之家和5人以上的大家族聚居比例也较大。0202成长型客户成长型客户以三口之家为主，年收入集中在以三口之家为主，年收入集中在3030100100万，普遍拥有一套或者132、万，普遍拥有一套或者以上的房产，稳定的家庭状态并有较好的财富积累以上的房产，稳定的家庭状态并有较好的财富积累n家庭年收入主要集中在50-100万和30-50万两个区间n45的调研客户已经有一套房，部分客户有两套甚至两套以上的房产0202成长型客户成长型客户目前住房以三居和两居为主，部分客户已经有较好的居住条件，他们目前住房以三居和两居为主，部分客户已经有较好的居住条件，他们已经开始关注居住环境的纯粹和生活品质，很多人表达出换房需求已经开始关注居住环境的纯粹和生活品质，很多人表达出换房需求n他们现有的居所以三房和两房为主，很多人表示随着事业取得了一定的成功以及家庭成员的增加，有换房的需求。n对于133、现有的居所，他们购买的驱动因素较为多元，但是配套、社区品质、区域前景的关注度较高听听客户的声音：听听客户的声音：女儿三个月大了，之前布吉的小房子完全不够住，而且房子也旧了。我们是08年买的三房，我们那个片区还可以，但是小区不是太好，比较杂乱，一直跟老公商量要换一个好一点的，我觉得社区特别重要。合正的品质做的特好，而且社区也比较高端，现在龙华这么热门，买了不会亏。n44%的客户对在塘厦购房的可能性保持冷静和观望的态度，明确表示有意向到塘厦置业的也有20%的比例。0202成长型客户成长型客户对于中信品牌认知度较高，对于在塘厦置业的态度相对积极，但对于中信品牌认知度较高，对于在塘厦置业的态度相对积极134、，但对于塘厦的宜居品质认识有限，未来可进行进一步引导对于塘厦的宜居品质认识有限，未来可进行进一步引导n他们对于中信品牌普遍认知度较高。n对于塘厦的初步印象集中在工业强镇和靠近观澜上，对于塘厦资源环境和新区规划的认识有限。0202成长型客户成长型客户对于在塘厦置业，他们的置业驱动因素及物业类型呈现出多元化对于在塘厦置业，他们的置业驱动因素及物业类型呈现出多元化的态度，他们更为关注居住的纯粹性和舒适性。的态度，他们更为关注居住的纯粹性和舒适性。n客户置业驱动因素较为多元，相对于起步型客户，他们对于升值空间、开发商品牌、价格和资源的关注度更高，显示出对于居住品质的敏感n客户的置业倾向较为丰富，别墅、135、多层、小高层、高层等都有客户考虑n客户对于项目类型的期望呈现出多元化，大配套大社区、纯粹的高尚住宅区和休闲度假式舒适型社区的选择均占有较大比例。0303沉淀型客户沉淀型客户他们一般人到中年，阅历丰富，家庭和事业已经进入成熟期，积他们一般人到中年，阅历丰富，家庭和事业已经进入成熟期，积累了丰厚的财富并拥有较好的社会地位，他们经历多次置业，眼累了丰厚的财富并拥有较好的社会地位，他们经历多次置业，眼光较高，一般居住在深圳知名的豪宅区，购置大平面高层或者别光较高，一般居住在深圳知名的豪宅区，购置大平面高层或者别墅产品，并体现出对于稀缺资源及物业的占有墅产品，并体现出对于稀缺资源及物业的占有客户语录：客136、户语录：（来自龙岸、十二橡树庄园等）（来自龙岸、十二橡树庄园等）40岁之后就是享受啦，要学会“停下来休息”，赚钱只是生活的一小部分，养生和开心同样非常重要。我喜欢大气、有品位的设计。像龙岸的会所我就不喜欢，感觉土气，虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感。水榭山户型还是差了了点，不过像这样的纯别墅社区倒真的很稀有，同档次的人住在一起就感觉很好，我有几个宝安的朋友住曦城，也是觉得纯别墅的社区档次特别高。星河丹堤的环境特别好，就是容易受潮。这边红树湾很不错，很多朋友也住在这里，老婆喜欢就买了。起步型起步型起步型起步型成长型成长型成长型成长型沉淀型沉淀型沉淀型沉淀型年收入30万以内家庭年收入30万以上年收137、入200万以上2030岁30-40岁30-50岁单身贵族或者二人世界为主，部分人已经有了幼龄的孩子家庭人口3-4人，家庭相对稳定，小孩正在学龄期家庭人口3-4人或者家庭聚居，家庭相对稳定，小孩已经长大或者工作事业起步期，企业职员或基层管理人员事业上升期，企业中高管为主事业有成，以企业主、企业高管为主紧张的工作时间，同时渴望通过奋斗获得社会地位和价值认同，工作之外他们享受城市生活的喧嚣和繁华他们已经是企业的中坚力量，有进一步向上的渴望，同时享受多年奋斗积累的物质和精神财富他们已经是这个社会上获得尊重和仰望的一群人，希望进一步得到身份的标榜和圈层的认同首置高层中小户型为主，重首置高层中小户型为主，138、重视交通、配套等生活条件，视交通、配套等生活条件，看重性价比看重性价比首改舒适型大平面高层或者首改舒适型大平面高层或者性价比别墅，注重生活品质性价比别墅，注重生活品质和精神享受和精神享受首置、首改品质别墅，注重居首置、首改品质别墅，注重居住的品质、档次，选择深圳本住的品质、档次，选择深圳本地的豪宅别墅区或者异地置业地的豪宅别墅区或者异地置业依赖城市生活依赖城市生活改善居住品质改善居住品质高端置业享受高端置业享受本项目的客户定位：深圳成长型客户为核心客户，起步型本项目的客户定位：深圳成长型客户为核心客户，起步型以及沉淀性客户为重要客户以及沉淀性客户为重要客户外溢客户类型典型客户自由职业者典型客户139、自由职业者工作时间可自由支配，重视安静宜居的环境、项目品质和工作时间可自由支配，重视安静宜居的环境、项目品质和性价比，意向购置两三房性价比，意向购置两三房访谈客户：访谈客户：李先生，李先生，2929岁，福田有套两房，金地上塘道诚意客户岁，福田有套两房，金地上塘道诚意客户室内设计师室内设计师 ，工作时间自由，注重生活品位，工作时间自由，注重生活品位客户语录：客户语录：现在想换一个三房，至少要有一个工作间，还有一间做客房或者是茶室都可以想换一个三房，至少要有一个工作间，还有一间做客房或者是茶室都可以。以后结婚了居家也很方结婚了居家也很方便便。你们（上塘道）这个小区品质还是很不错的，不过现在价格这么140、高了，三房差不多都要三房差不多都要200200万，还是很紧万，还是很紧凑的小三房（凑的小三房（7878平），感觉不是很值平），感觉不是很值。而且龙华这边现在看着环境还不是很好，每次过来车上都是一层灰。我上次看广告，你们金地在塘厦不是有个博登湖吗金地在塘厦不是有个博登湖吗，那个楼怎么样，如果资源好、价格合适的话我就去看看。距离还好吧，开车半个多小时，我觉得不算远，而且也不用赶着上班开车半个多小时，我觉得不算远，而且也不用赶着上班。买房子一定要买品牌开发商的买房子一定要买品牌开发商的，质量啊、物管什么的都有保障，有些房子看着还行，住了以后漏水什么的问题都来了，还有物管也不行，那就很让人心烦了。我不141、是很喜欢高层，居住讲究个地气，你们要是有个几层的洋房我觉得就特别喜欢，小区的景观做的漂小区的景观做的漂亮点，再留个大露台，休闲的时候喝茶看书什么的那就太享受了亮点，再留个大露台，休闲的时候喝茶看书什么的那就太享受了。现在社会这么浮躁，要是真有很安静环境特别好的地方，开发商又能够很实在的把小区好好做，到时候进去一看，当时一心动，然后你的价格又不贵，我觉得挺能打动人的。典型客户居住型客户典型客户居住型客户家庭稳定，子女年幼，追求居住品质和舒适度，意向购置家庭稳定，子女年幼，追求居住品质和舒适度，意向购置3 34 4房。房。访谈客户：访谈客户：吉祥，龙岗阳光天健城销售吉祥，龙岗阳光天健城销售客户语录142、：客户语录：我们项目关内客户占到了我们项目关内客户占到了80%80%，福田、罗湖、南山客户都有。深圳早些时候哪有人会过来龙岗买房子，现在龙岗中心城还不是热点，而且很多人过来一看，街道很漂亮，社区品质也很好，就会买很多人过来一看，街道很漂亮，社区品质也很好，就会买。客户普遍都是自驾车客户普遍都是自驾车，他们也很看重地铁，不过主要是看重地铁物业的升值主要是看重地铁物业的升值。我们项目现在周边商业配套都不成熟，但是客户还是很认可未来一两年的升值空间和区域发展客户还是很认可未来一两年的升值空间和区域发展，也有一也有一些客户是考虑子女上学的问题些客户是考虑子女上学的问题，我们这个项目有自己的学校-外国语143、学校，九年制。很多买星河时代的也是考虑到学位房的问题。我们项目之前有98平米的三房，首置的客户比较多，比如华为、核电的年轻人。现在都是140200平的户型了，价格基本是180万以上，主要是关内改善型的客户过来，现在很多客户也想的很开明，与其在关内买主要是关内改善型的客户过来，现在很多客户也想的很开明，与其在关内买个小两房，不如在龙岗买个舒服的三房个小两房，不如在龙岗买个舒服的三房。不过龙岗现在好房子也在不过龙岗现在好房子也在1.51.5万以上了，有的人还是觉得贵了万以上了，有的人还是觉得贵了。我觉得白领去你们那个项目不大可能白领去你们那个项目不大可能，平时要逛街、泡吧、和朋友聚会什么的，很不方144、便，而且不热闹。另外，每天就算开车上班，高峰期在梅林关那边一堵车，就来不及了开车上班，高峰期在梅林关那边一堵车，就来不及了。龙岗以后的学校特别多，我们项目也有一些老师客户，从益田过来的。你们的项目也可以考虑老师你们的项目也可以考虑老师啊，这个群体很特殊，要求很多，会为自己退休以后考虑，购买能力还是不错的。典型客户居住型客户典型客户居住型客户改善型置业，考虑子女和老人的居住需求，追求品质、户改善型置业，考虑子女和老人的居住需求，追求品质、户型和便利生活。型和便利生活。访谈客户：访谈客户：刘先生，龙岗绿景大公馆成交客户刘先生，龙岗绿景大公馆成交客户3030多岁，罗湖国贸工作，之前居住在布吉，女儿三145、个月大多岁，罗湖国贸工作，之前居住在布吉，女儿三个月大客户语录：客户语录：布吉的房子买的很早，当初是尾盘，三房的户型不大好，所以买了个两房，现在有小孩了，就不够用了，现在有小孩了，就不够用了，有时候父母也要过来住。有时候父母也要过来住。现在都是抢房子，每年这么多人要买房子住，还要换大房子现在都是抢房子，每年这么多人要买房子住，还要换大房子。这里去年买的三房是120万，现在涨到快200万了。我朋友今年买的星河时代，那天开盘一起去的，那房子抢的呀，没仔细看价格就赶紧买了。塘厦我不大了解，是不是很多工厂？环境不大好？观澜我知道，高尔夫很有名嘛，很高端的地方。哦，如果塘厦真像你们说的环境很好，我觉得半146、个多小时开车不是问题。如果塘厦真像你们说的环境很好，我觉得半个多小时开车不是问题。我之前住布吉的时候，上班堵车都要两个小时。大家都在烦房子的问题，谁不想住的舒服，但是考虑到价格就很难选择了，身边很多朋友比较来比较去身边很多朋友比较来比较去最后买的也未必满足所有的期望。最后买的也未必满足所有的期望。我觉得你们的房子一定要做的好，要深圳没有的东西。房子一定要做的好，要深圳没有的东西。把小区里面做的特别漂亮，外立面美观，然后户型可以做的很舒适，我觉得要是要是80008000左右的话，三房、四房都不是问题。左右的话，三房、四房都不是问题。很多细节都要为客户考虑到很多细节都要为客户考虑到，水电费啊学校啊147、什么的，还有家里有老人的话，超市医疗什么的还是要的。毕竟是去塘厦住，如果不便利的话，就算再便宜，大家还是不会去的毕竟是去塘厦住，如果不便利的话，就算再便宜，大家还是不会去的，麻烦么。典型客户居住型客户典型客户居住型客户追求舒适的居住尺度，对园林要求较高，渴望得到认可，追求舒适的居住尺度，对园林要求较高，渴望得到认可，重视项目影响力和朋友圈的口碑重视项目影响力和朋友圈的口碑访谈客户：访谈客户：朱女士，合正中央原著诚意客户（看中朱女士，合正中央原著诚意客户（看中128128平户型），目前居住在龙华潜龙花园平户型），目前居住在龙华潜龙花园3535，电子行业，已婚，有小孩，电子行业，已婚，有小孩客户语148、录：客户语录：这个项目的营销还是蛮好的，我朋友有买这里的和水榭春天的，社区和户型都比较舒服，像上塘道还是感觉很拘谨，曼海宁也是，外立面虽然很豪华，就是园林和户型都有点拘束。像合正这里，感觉档次还是不错的，高层和别墅一起卖这种形式挺好的高层和别墅一起卖这种形式挺好的。不过你们这个园林（合正），之前看着宣传册，我还以为真是那种落英缤纷的感觉之前看着宣传册，我还以为真是那种落英缤纷的感觉，其实也很普通嘛。大家都想住好房子啦，一般有钱了就想着要换更好的房子住嘛，谁不想住的舒服有面子。你们说的塘厦我没听说噢，在东莞买房子说出去不好听呀，我又不是买不起深圳的房子在东莞买房子说出去不好听呀，我又不是买不起深149、圳的房子。不过真像你们说的塘厦未来有那么好，要是周围朋友都说那里真的不错，我觉得也可以考虑吧，自己住或者买来投资都行要是周围朋友都说那里真的不错，我觉得也可以考虑吧，自己住或者买来投资都行。你们要做的特别美的才能打动人，就要一眼看过去的感觉特别好，你们要做的特别美的才能打动人，就要一眼看过去的感觉特别好，毕竟那么远，可能也就去一次了。第第一次看不中意，以后也不可能总跑去看一次看不中意，以后也不可能总跑去看。房子真好的话，学校交通什么的都没所谓，我肯定是要开车的，小孩子，每天我开车接送就行了房子真好的话，学校交通什么的都没所谓，我肯定是要开车的，小孩子，每天我开车接送就行了。你们真要能做出特别好150、的东西，在深圳都买不到的，我觉得还是挺有希望的。典型客户养老型客户典型客户养老型客户即将功成身退享受生活，追求安静有资源的居住环境，要求品即将功成身退享受生活，追求安静有资源的居住环境，要求品质、安全和生活配套，喜欢大社区，对社区人员纯粹有要求。质、安全和生活配套，喜欢大社区，对社区人员纯粹有要求。访谈客户：访谈客户：常女士，大运城邦诚意客户常女士，大运城邦诚意客户4040多岁，儿子上初三，生意人，不管到什么地方都会随身带着多岁，儿子上初三，生意人，不管到什么地方都会随身带着690690毫升的乐扣水杯，随时补充白毫升的乐扣水杯，随时补充白开水开水 。客户语录：客户语录：孩子读完初三毕业，准备送151、他到国外读书，那时儿子在家的时间比较少了，我们打算买个环境好一点的房子，不用太大，儿子偶尔回来，有一间空余的房间给他住就可以了。远一点没关系，主要是安静和环境好远一点没关系，主要是安静和环境好。罗湖就是太吵了，我这几年也攒了不少钱，再做几年就打算休息下了。这边（大运城邦）其实品质什么的都还不错，就是进来感觉园林不够漂亮，资源也很一般，还是想买想买一个有山有水的社区，水景一定要做的漂亮，有水就有灵气一个有山有水的社区，水景一定要做的漂亮，有水就有灵气。首先是保证安全，然后要求周围都是同一圈层的人首先是保证安全，然后要求周围都是同一圈层的人，关起门来是自己的私人空间，而打开门走进会所或者走进小区，152、就可以和这些人交流。大运城邦的大社区还是挺好的，出了家门看着也热闹。大运城邦的大社区还是挺好的，出了家门看着也热闹。商业配套要能照顾生活上的方便，但一定不要放在社区里面，感觉吵扰且无不安全感商业配套要能照顾生活上的方便，但一定不要放在社区里面，感觉吵扰且无不安全感。另外，那些健康养生的一些店要有，经常可以做做检查，调养下身体。现在买房子不打算委屈自己，一定是看了各方面都满意就买。我看过塘厦的房子，那边挺漂亮的，环境看过塘厦的房子，那边挺漂亮的，环境很好，我觉得要是有合适的楼盘，别墅都可以考虑的。很好，我觉得要是有合适的楼盘，别墅都可以考虑的。典型客户养老型客户典型客户养老型客户子女在深圳或者东153、莞工作，父母置业城郊，注重安全、生活配子女在深圳或者东莞工作，父母置业城郊，注重安全、生活配套和针对老人的关爱服务，比较信任品牌开发商套和针对老人的关爱服务，比较信任品牌开发商访谈客户：访谈客户：王先生，大运城邦成交客户，王先生，大运城邦成交客户，7070多平两房多平两房3030岁左右，两口之家，南山工作，为父母买房岁左右，两口之家，南山工作，为父母买房 。客户语录：客户语录：现在在深圳工作、家庭都在深圳，算是在这边定居了。今年打算要一个孩子。父母都退休了，他们在老家住的也挺孤单的，就想着要跟我们住一起父母都退休了，他们在老家住的也挺孤单的，就想着要跟我们住一起。未来大运城邦这边要是方便的话，154、我们也可以再买个房子，搬过来住，他们照顾小孩也方便我们也可以再买个房子，搬过来住，他们照顾小孩也方便。父母的一些朋友也有孩子在深圳、东莞工作的，之前过年的时候还商量着老人们在这些城郊的地方买个过年的时候还商量着老人们在这些城郊的地方买个房子住着，又有熟人又能照顾子女房子住着，又有熟人又能照顾子女。我看大运城邦就挺合适的，你们那边，要是安静、环境好，生活便利的话，我看挺合适的。老人家住的，一定要是品牌开发商的项目一定要是品牌开发商的项目，房子小没关系，但是一定要安全，要有超市，物管很重要，一定要安全，要有超市，物管很重要，最好能有一些关注老人的服务，给他们玩的地方，社区要配健康医生，这样我们也比155、较放心最好能有一些关注老人的服务，给他们玩的地方，社区要配健康医生，这样我们也比较放心。我和太太现在工作都很忙，住的远了上班时间长很麻烦，朋友一般也都住在关内住的远了上班时间长很麻烦，朋友一般也都住在关内。以后有孩子了，还是要考虑换一个大房子，找一个比较舒服的小区，最好是那种每次下班一进去，就觉得特别放松的最好是那种每次下班一进去，就觉得特别放松的。我听说过万科棠樾，房子挺有特色的，不过度假住的现在不考虑。你们项目做出来我们可以看看，虽然虽然不大想去东莞，不过房子真的特别好，也可以考虑的不大想去东莞，不过房子真的特别好，也可以考虑的。他们是他们是来深多年来深多年，35-4535-45岁左右岁左156、右，事业有成事业有成，是城市的，是城市的上中产上中产。他们的身份多是他们的身份多是小老板，生意人，高级公务员或中高层管理人士小老板，生意人，高级公务员或中高层管理人士。多多少少他们都努。多多少少他们都努力拼搏过，也因此房子对于他们有力拼搏过，也因此房子对于他们有更多的居住之外的含义更多的居住之外的含义：度假的场所、身份的标签、度假的场所、身份的标签、圈层的敲门砖圈层的敲门砖也因此他们对房子有更多的标准：也因此他们对房子有更多的标准：环境、建筑风格、社区氛围、一环境、建筑风格、社区氛围、一起居住的人群起居住的人群同时，他们是同时，他们是家庭的中流砥柱家庭的中流砥柱，家庭是他们不可或缺的拼搏动力，157、因此，家庭是他们不可或缺的拼搏动力，因此，家庭成员的家庭成员的居住幸福感居住幸福感成为他们更关注和更倾向选择的：成为他们更关注和更倾向选择的：儿童玩耍的空间，老人居住是否方便儿童玩耍的空间，老人居住是否方便他们已经度过了最黑暗的拼搏期，但他们已经度过了最黑暗的拼搏期，但“忙忙”仍然是他们脱离不了的仍然是他们脱离不了的生活标签生活标签，所有的，所有的时间都在会见可会、盯单、联系商家、关注质量、安排计划中度过。时间都在会见可会、盯单、联系商家、关注质量、安排计划中度过。“累累”是他们的是他们的生活常态生活常态，应酬、人情冷暖、无情的竞争，应酬、人情冷暖、无情的竞争他们一直渴望在一个他们一直渴望在一158、个脱离人群，脱离城市脱离人群，脱离城市的地方，让自己的的地方，让自己的心慢下来心慢下来。他们也一直渴。他们也一直渴望脱离已经建立的人情壁垒，找个时间和望脱离已经建立的人情壁垒，找个时间和最亲近的人聊聊天，打打球，享受一下天伦最亲近的人聊聊天，打打球，享受一下天伦的温情时光的温情时光因此，他们在闲暇的时间里更多的外出因此，他们在闲暇的时间里更多的外出旅游，度假，家庭聚会，逃离城市旅游，度假，家庭聚会，逃离城市。别墅客户：上中产换房|度假客洋房客户：准中产|改善型他们在3030岁左右岁左右，处在事业的起步期，事业的起步期，也处在家庭的起步期。家庭的起步期。他们往往来自于很多省市，受过良好的教育，带159、着梦想来深圳奋斗带着梦想来深圳奋斗。他们对家庭富有责任心对家庭富有责任心，所有的努力在看到家庭生活的改善和子女的幸福时都会有极大的满足感。然而快速讯息化的今天他们主动或被动的都已经成为国际化的，国际化的，有更多的机会走出去，所以他们保有开阔的眼界，对美，对好的事物有自己的判断标准，对品味、品质有自我的追求。开阔的眼界，对美，对好的事物有自己的判断标准，对品味、品质有自我的追求。他们已经开始选择和分类朋友，选择和分类朋友，趣味相投成为基础的入门标准，而身份，财富的相似性身份，财富的相似性成为他们共同的圈子特征。他们大多繁忙的奔波于城市之间，因此，纵使时间精贵，在工作之外享受自然，运动，旅游，享受160、自然，运动，旅游，家庭时光家庭时光成为他们最直接的回归。他们是这个城市最有实力的后备军，数量庞大最有实力的后备军，数量庞大。他们自信，沉稳又不失对于理想和生活的激情不失对于理想和生活的激情。他们认可社会的主流价值观主流价值观，勤奋，努力，付出就会有回报勤奋，努力，付出就会有回报。他们有小有成就小有成就，并有一定的经济成果，却更加的渴望从“能拥有能拥有”到到“被认可被认可”，期待能够更快的进入到这个城市的精英阶层，获得社会对其财富、身份的全面肯定获得社会对其财富、身份的全面肯定。他们大多数是高知人群高知人群，受过良好的教育，已经形成自我的品味和审美标准，每个人都有自己每个人都有自己忠实的品牌或精161、神信仰。忠实的品牌或精神信仰。本项目客户所关注的客户所关注的是深圳的上中产阶层和本地的企业主，事业有成深圳的上中产阶层和本地的企业主，事业有成别墅客户别墅客户洋房客户洋房客户求慢生活、度假休闲、圈层标识、一家人的慢生活、度假休闲、圈层标识、一家人的幸福时光幸福时光是深圳的高级白领、企业中高层管理人员、塘厦本地高端客深圳的高级白领、企业中高层管理人员、塘厦本地高端客户，养老型客户户，养老型客户求价值的认可、精神追求的表达、更高层次价值的认可、精神追求的表达、更高层次的生活品位的生活品位放松的、柔美的、富有情感的生活放松的、柔美的、富有情感的生活发展模式发展模式主要驱动因素及发展特点主要驱动因素及162、发展特点本项目适用性分析本项目适用性分析大盘大配套型大盘大配套型大量生活配套、交通打造便利郊区生活；适用于首置型刚需客户，难以形成项目自身特点核心竞争力不够突出，难以建立项目形象和影响力城市综合体型城市综合体型城市价值驱动，需要片区较为成熟，有较好的商业基础及需求；对开发商资金、招商能力等要求较高；开发风险较大本项目处于资源型板块，非核心商务区；与政府前地块差异化竞争风情人文型风情人文型可选择方向较多，容易建立项目形象，并嫁接生活理念；避免面目模糊和简单复制，需建立项目鲜明形象和浓郁风情可塑造性较强，可以建立项目鲜明形象，对于具体落实和品质打造要求较高，否则风情沦为表面单点元素主题驱动型主题驱163、动型健康、教育、运动、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力教育地产需要嫁接资源，健康地产打造有难度且价值难以被感知，老年社区客户群体有限，运动主题难以统领项目且大运城邦已经推出，本项目均难以适用资源贩卖型资源贩卖型强化资源卖点，规划上突出景观特点本项目无强势资源，且单点资源贩卖难以形成核心竞争力项目的发展模式方向分析 本项目可参考模式为城市中坚阶层，打造关于的生活的优雅与闲适：为城市中坚阶层，打造关于的生活的优雅与闲适：品味（品味（taste）、优雅（、优雅（gracegrace）、自然（）、自然（nature）、）、和谐（和谐（amiable 164、and relaxed）有一种生活为他们应运而生 以幸福之名。以自然名义聚集：向往自然又留恋城市的中产以自然名义聚集：向往自然又留恋城市的中产项目的愿景实现深圳中产对于幸福人居的理想实现深圳中产对于幸福人居的理想自然的、放松的、美好的、高品质的自然的、放松的、美好的、高品质的幸福人居社区新标准幸福人居社区新标准：幸福的生活“可以不断延展的”拥有丰富的、不断变化的拥有丰富的、不断变化的生活场景生活场景“可以放松情感的”拥有与家人朋友共同活动拥有与家人朋友共同活动的空间的空间“可以唯美生活的”拥有唯美的社区景观拥有唯美的社区景观湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳，这些就是浪漫人居独特的魅力165、所在 W o r d s w o r t h|C o l e r i d g e|S o u t h y|B e a t r i x P o t t e r诗意的景色旁从不缺少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人中信塘厦中信塘厦情感共识，浪漫回归情感共识，浪漫回归心灵之乡，诗意联想第三篇：项目规划实践第三篇：项目规划实践规划前提产品组合及价格判定1、借鉴万科棠樾、金地博登湖以及龙岗深业紫麟山等项目，判定、借鉴万科棠樾、金地博登湖以及龙岗深业紫麟山等项目，判定项目产品组合项目产品组合对比楼盘对比楼盘高层高层类别墅类别墅联排别墅联排别墅各物业类型各物业类型价格比价格比面积（平米）价格（元/166、平米）面积（平米）价格（元/平米）面积（平米）价格（元/平米）万科棠樾万科棠樾89-1291.6万1703.3万2304万1 1：2 2：2.52.5金地博登金地博登湖湖95-1800.8万2201.1万4201.6万1 1：1.381.38：2 2深业紫麟深业紫麟山山140-2001.2万200-3131.7万200-5683万1 1：1.411.41：3 3从借鉴项目价格实现来看，低密度产品能够实现较好从借鉴项目价格实现来看，低密度产品能够实现较好的溢价，因而本项目以低密度最大化为原则，考虑的溢价，因而本项目以低密度最大化为原则，考虑高高层层+类别墅洋房类别墅洋房+联排别墅的产品组合联排别167、墅的产品组合。借鉴万科棠樾、金地博登湖以及深业紫麟山的物业借鉴万科棠樾、金地博登湖以及深业紫麟山的物业类型价格比，给与三个项目不同的参考权重，最后类型价格比，给与三个项目不同的参考权重，最后确定本项目物业类型价格比为：确定本项目物业类型价格比为：高层：类别墅洋房：联排别墅高层：类别墅洋房：联排别墅=1=1：1.51.5：2.22.2对比项目对比项目各物业类型价格比各物业类型价格比权重权重比准各物业类型价格比比准各物业类型价格比万科棠樾万科棠樾1：2：2.50.30.3：0.7：0.75金地博登湖金地博登湖1：1.38：20.60.6：0.828：1.2深业紫麟山深业紫麟山1：1.41：30.1168、0.1：0.141：0.3比准物业比准物业类型类型价格比价格比1 1：1.51.5：2.22.22、借鉴万科棠樾、金地博登湖以及龙岗深业紫麟山等项目，判定、借鉴万科棠樾、金地博登湖以及龙岗深业紫麟山等项目，判定项目产品组合的价格比项目产品组合的价格比规划前提产品组合及价格判定3、确定高层、类别墅洋房以及联排别墅三种物业类型的价格、确定高层、类别墅洋房以及联排别墅三种物业类型的价格对比楼盘对比楼盘比准系比准系数数权重权重当前价格（万元当前价格（万元/）折算价格（万元折算价格（万元/）比准价比准价格格塘厦棠樾0.60.151.60.960.144博登湖1.30.200.81.040.208观澜招商169、澜园0.80.151.31.040.156龙岗大运城邦0.80.201.20.960.196绿景大公馆0.70.101.51.050.105怡龙枫景园0.80.101.31.040.104深业紫麟山0.90.101.21.080.108比准价格 1.021提升8%1(备注:考虑自然增长以及一手房相对二手房的优势，提升价格8%)高层住宅价格预判高层住宅价格预判定价初判：定价初判：9000-10009000-1000元元/平方米平方米规划前提产品组合判定3、确定高层、类别墅洋房以及联排别墅三种物业类型的价格、确定高层、类别墅洋房以及联排别墅三种物业类型的价格高层住宅价格预判高层住宅价格预判定价初判170、：定价初判：9000-10009000-1000元元/平方米平方米各物业类型价格比为：各物业类型价格比为：高层：类别墅洋房：联排别墅高层：类别墅洋房：联排别墅=1=1：1.51.5：2.22.2类别墅洋房价格预判类别墅洋房价格预判定价初判：定价初判：13500-1500013500-15000元元/平方米平方米因而，因而，别墅价格预判别墅价格预判定价初判：定价初判：19800-2200019800-22000元元/平方米平方米高层住宅价格高层住宅价格9000-10009000-1000元元/平方米平方米，类别墅洋房，类别墅洋房价格价格13500-1500013500-15000元元/平方米平方171、米，别墅价格，别墅价格19800-19800-2200022000元元/平方米平方米规划前提产品组合及价格判定案例借鉴：深圳万科四季花城案例借鉴：深圳万科四季花城学校、幼儿园幼儿园超市广场欧 式 商 业 街会所零星的商业项目概况：项目概况：区位：区位：1999年，项目开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏基本生活配套占地面积占地面积373900建筑面积建筑面积544000容容 积积 率率1.45总总 户户 数数4700户,17000人产品类型产品类型多层、小高层、洋房、联排开发周期开发周期1999-2004年，分七期开发以针对基本生活的商业配套以针对基本生活的商业配套：个性特色商铺为主，为172、小区内居民创造悠闲雅致的消费环境，园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、烧烤场、中心广场等休闲娱乐场所规划前提配套指标判定深圳四季花城商业组合是典型的社区配套商业，主要为超市、社区深圳四季花城商业组合是典型的社区配套商业，主要为超市、社区服务、水果店、餐饮、便利店，是社区商业发展到成熟阶段的典型服务、水果店、餐饮、便利店，是社区商业发展到成熟阶段的典型一期业态一期业态店数店数店数比例店数比例面积面积面积比例面积比例超市11.20%70020.70%24h便利店11.20%301%餐饮913.20%40010.40%药店22.40%1704.40%美容美发49.60%3307.60%服装鞋帽173、12.40%702.10%地铺73.60%45011.70%银行11.5%752.20%冲印店22.40%1704.40%零售67.20%3207.30%水果910.70%70017%其它1944.70%3157.20%合计63100%3750100%二期业态二期业态店数店数店数比例店数比例面积面积面积比例面积比例儿童培训627.60%36225.17%儿童服装314.29%21715.16%餐饮314.29%22715.79%其他942.72%63143.77%总计21100%1437100%街区业种比例街区业种比例规模规模：占地50万平方米，容积率1.0，总户数3900户。产品定位产品定位174、：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟后考虑部分高档住宅。案例借鉴：广州万科四季花城案例借鉴：广州万科四季花城规划前提配套指标判定阶段类型简况开盘前完成交通55、12、283、276/屋村巴士商业面积超过1000M2的商业广场，内设超市、精品店、邮局、餐饮等各类铺位教育占地约35000M2的中山大学附属四季花城外国语学校，包括幼儿园、小学、中学医疗与广州医学院荔湾医院合作，建立社区健康服务中心银行中国银行首期业主入住使用餐饮暂时取消会所包括1200M2的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶室、香熏SPA、泳池、健身室、棋牌室等；商业街包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的175、临街商铺电视、电话电视网络：接入广东省有线电视；居民固定电话：可随意选用安装南海线路电话或广州线路电话，甚至一机两线；万科四季花城基本配套社区户数社区户数=住宅建筑面积住宅建筑面积/户均面积户均面积=934444/100=9344户户社区人口社区人口=社区户数社区户数*每户人口数每户人口数=9344*3.2=29888人人根据根据东莞市城市规划管理条例技术规定东莞市城市规划管理条例技术规定：商业指标：商业指标：450-550/千人千人肉菜市场（超市）指标：肉菜市场（超市）指标：120-200/千人千人教育配套：教育配套：18班幼儿园服务规模班幼儿园服务规模1.5-2万人，占地万人，占地6480176、-9720，建面，建面5940-8100 30班小学服务规模班小学服务规模2-2.5万人，占地万人，占地25500-33000，建面，建面12750-18750 最终确定各类指标最终确定各类指标指标类型建面指标占地指标服务规模(万人)商业164382-3超市(含商业里面)3600幼儿园650064801.5-2小学15000255002-2.5规划前提配套指标判定规划前提规划前提交通分析交通分析地块现状进入主要是通过塘龙公路进入地块，北侧地块则需要通过塘龙路与城市支路的连接进入，或者需要通过塘龙路西行进入迎宾路西延段进入北侧地块，地块整体进入性较好。项目区域进入性较强，龙林高速连接外部区域，实177、现更大的区域价值，未来项目区域无规划道路，从现在道路分布看，南北两侧地块较难实现统一交通。项目地块项目地块城市高速路城市高速路龙林高速城市主干道城市主干道迎宾路城市次干道城市次干道迎宾路西延段城市次干道城市次干道塘安路城市主干道城市主干道塘龙路迎宾路高速出入口城市支路城市支路规划前提规划前提景观分析景观分析项目地块项目地块基于外部资源的资源性不强以及可利用度不高，因此项目需更多利用自身内部园林空间的打造，以弥补本身外部景观资源的弱势。地块的主要景观来自于西北侧的龙眼山原山生态景观、龙神坑水库景观以及北侧的小山体景观，但北侧的小山体景观资源性不强以及西北侧资源可利用度不高，且南侧无强势景观资源。178、因此总体而言，项目整体外部景观资源一般。景观价值：景观价值：龙眼山景观价值龙眼山景观价值 龙神坑景观价值龙神坑景观价值 绿地及小山体景观绿地及小山体景观 小山体景观小山体景观景观可利用度：小山体景观景观可利用度：小山体景观=绿地及小山体景观绿地及小山体景观 龙眼山景观龙眼山景观 龙神坑水库景观龙神坑水库景观龙眼山原山生态景观龙眼山原山生态景观小山体景观小山体景观1 1 1 14 4 4 42 2 2 2龙神坑水库景观龙神坑水库景观绿地及小山体景观绿地及小山体景观3 3 3 3规划前提规划前提内部地形分析内部地形分析地块内部地形简单，北侧地块以小山包为主，分别处于35-50m以及30-40m高程179、上的两个山包，整体高差不大，且坡度较缓，比较有利于项目规划，南侧地块为平地。南侧地块南侧地块北侧地块北侧地块35-50m35-50m高程高程30-40m30-40m高程高程基本处于基本处于33m33m高程高程规划前提规划前提劣势分析劣势分析项目地块项目地块1 1 1 1高压线走廊影响2 2 2 2龙林高速噪声影响3 3 3 3塘龙路噪声影响地块主要劣势来自地块中部穿过的高压线走廊影响，且高压线不能进行迁移、下埋等处理，只能挪动到南北地块中间，影响较大。其他影响来自西侧龙林高速噪声以及南侧塘龙路噪声影响，整体而言，项目受高压线影响较大，地块劣势较明显。劣势影响：劣势影响：高压线走廊影响高压线走廊180、影响 龙林高速噪声影响龙林高速噪声影响 塘龙路噪声影响塘龙路噪声影响规划前提规划前提地块价值分析地块价值分析进入性私密性劣势朝向景观昭示性总计权重10%15%20%25%25%5%100%BLOCK 1713162321383BLOCK 2814182320285BLOCK 3812122320277BLOCK 4910142221480BLOCK 1711102320273BLOCK 2812152221381BLOCK 3814182320285BLOCK 4812152220380BLOCK 5910132320479北侧地块居住价值北侧地块居住价值:Block 2 Block 1 Bl181、ock 4 Block 3南侧地块南侧地块居住居住价值价值:Block 3 Block 2 Block 4 Block 5 Block 1北侧地块北侧地块南侧地块南侧地块地块整体居住价值北侧地块整体居住价值北侧 南侧，南侧，Block2Block2是北侧地块居住价值最高的分块，因是北侧地块居住价值最高的分块，因此可考虑排布高价值产品，此可考虑排布高价值产品，Block3Block3是是南侧地块居住价值最高的分块。南侧地块居住价值最高的分块。总体总体而言，项目整体居住价值较高。而言，项目整体居住价值较高。Block1Block2Block3Block4Block5Block1Block2Bloc182、k3Block4规划借鉴规划借鉴高层低密豪宅趋势高层低密豪宅趋势案例分析:在相同地段，以美墅起势，通过创新产品实现了片区的形象，首先占位豪宅梯队，建立自身的豪宅标签，成功突破低端价格箱体，实现高价格！典型案例：天越.金域中央 R=1.65东莞高端舒居型高层东莞高端舒居型高层+低密度代表，本项目高层受到创新低密度产低密度代表，本项目高层受到创新低密度产品价值牵引，实现价格拉升。品价值牵引，实现价格拉升。金域中央起势借鉴：美墅创新型产品起势金域中央起势借鉴：美墅创新型产品起势+豪宅标签豪宅标签+大大规模强势推广规模强势推广规划理念规划理念景观利用最大化景观利用最大化同样的景观长度下，同样的景观长度183、下，圆弧状的景观面最长圆弧状的景观面最长，且可视景观，且可视景观面均好；考虑建筑朝向，类椭圆形的景观面对产品的拉面均好；考虑建筑朝向，类椭圆形的景观面对产品的拉升最大升最大几何原理：同样的面积，圆的周长最几何原理：同样的面积，圆的周长最长；长；同样的景观面，圆弧及类圆弧的岸线同样的景观面，圆弧及类圆弧的岸线的长度最长；的长度最长；建筑的朝向以南向及南略偏东为最佳建筑的朝向以南向及南略偏东为最佳朝向；朝向；显然，类椭圆形的景观线利用及可视显然，类椭圆形的景观线利用及可视景观面宽度最优，对项目产品的拉动景观面宽度最优，对项目产品的拉动最大；最大；类椭圆形规划构图的景类椭圆形规划构图的景观面价值最大184、；观面价值最大；（A）（B）（C）（E）（D）（A）（B）（C）（E）（D）正南北及南略偏东南偏东南偏西东西向建筑朝向排序最优岸线次优岸线水面与建筑产品的结合水面形状高层低密度混合型豪宅高层低密度混合型豪宅符合未来发展趋势；符合未来发展趋势；建筑围合空间建筑围合空间中心园林建筑实现；中心园林建筑实现；中心园林最大化中心园林最大化客户最终需求；客户最终需求；规划理念及借鉴对项目规划的启示：规划理念及借鉴对项目规划的启示：规划实现规划实现功能分区功能分区联排低密区联排低密区洋房低密区洋房低密区高层区高层区高层区高层区洋房低密区洋房低密区联排低密区联排低密区教育配套区教育配套区商业配套区商业配套区规185、划实现规划实现总体规划总体规划规划实现规划实现规划意向规划意向它的名字叫“浪漫”有一种生活方式在这里，Romantic Life Style 而对这种“浪漫”生活方式的深度诠释，我们把它称之为“西班牙”体体验Romantic Travel Of Spanish Life Romantic Travel Of Spanish Life 西班牙生活的的浪漫之旅Station1西班牙浪漫之旅Romantic TravelRomantic Travel关于本项目的所有想象关于本项目的所有想象,请从建筑开始请从建筑开始 红色瓦筒覆盖的缓坡屋顶，屋檐下有连续圆弧形饰带；红色瓦筒覆盖的缓坡屋顶，屋檐下有连续186、圆弧形饰带；圆拱的门廊或窗户，门及窗间有特制的西班牙绞丝花纹立柱；圆拱的门廊或窗户，门及窗间有特制的西班牙绞丝花纹立柱；平面紧凑，线条流畅，造型活泼；外观色彩鲜艳、明亮，或黄或白；平面紧凑，线条流畅，造型活泼；外观色彩鲜艳、明亮，或黄或白；南向阳台宽敞，用花铁栏杆围护；南向阳台宽敞，用花铁栏杆围护；较大面积花园；较大面积花园；帕提欧浪漫生活原味西班牙建筑，流露质朴纯粹，充满手工与时间痕迹的建筑诗意别墅别墅帕提欧浪漫生活帕提欧的下沉式打造，西班牙浪漫田园主义生活的真实回归别墅帕提欧浪漫生活无处不在的院子，让脚步慢下来；忘情的沐浴在花海的斑斓光影下洋房洋房的独立宣言打造独栋洋房，走出兵营行列式的尴187、尬，接受更多的阳光和无遮拦的风景洋房采用别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下私人会所、环形布局露台洋房洋房的独立宣言赋予洋房以继独栋、双拼、联排后，别墅的第四种表情别墅的大量元素融入洋房：多层坡屋顶、鲜花廊架、赋予变化的开窗、情景阳台、层次感的退台设计等。洋房洋房的独立宣言半私人化的花园空间设计，使得洋房的独立感觉更加明显别墅化的楼顶花园半私人化的花园庭院独立的入户花园高层高层的花厅世界每户房子私享的一户一SPA，同时在水的温柔偎抱中将项目的园林景观尽收眼底Station2西班牙浪漫之旅Romantic TravelRomantic Travel紫香溪谷小镇紫香溪谷小镇演绎西班牙坡188、地浪漫，私密情怀演绎西班牙坡地浪漫，私密情怀一轴三团：西班牙度假般园林生活体验之一郁金香堤组团阳光溪谷蔷薇花园组团郁荫缀坡组团春语香樟由于北侧地块临近山体，且项目内部有现状的小山包，可考虑充分利用山景资源，打造亲近自然的浅山式西班牙浪漫社区园林。规划主轴阳光溪谷潺潺溪水依循1-2米落差在天光云影间流动，带来山林里的灵动气息规划主轴春语香樟昭示性的香樟大道打造项目生态主轴线，轴线连接南北地块打造私属的回家道路，同时增强进入项目的仪式感，以园林提高项目整体价值。郁金香堤A组团内以郁金香与水溪结合打造的西班牙浪漫岸堤生活场景轴线打造以郁金香为主题，配合各种的小型水系，营造出西班牙浪漫生活的岸堤情景，189、同时增加项目的浪漫色彩。蔷薇花园B以蔷薇为主题打造的主题组团园林，进一步深化西班牙韵味在坡地园林2-5m的落差间，广植蔓藤蔷薇花，并以天然卵石和艺术小品点缀，洋溢出浓郁的西班牙风情。郁荫缀坡C源于亲切自然的浅山式设计，伴随每日信步于林荫下归家充分利用地块内部原有的浅山，结合规划设计的，打造浪漫的西班牙坡地生活。细节打造休憩平台西班牙的休闲浪漫精髓延伸到园林的每一处，与周边环境相融合的西班牙风格休憩小场，提供一个交流、品赏、放松的平台。细节打造西班牙元素以不同的外在表现形式表达一样的西班牙浪漫生活情景，精致的西班牙小品分布在项目每一个园林角落，造型独具匠心，营造出很自然的情景化生活。Statio190、n3西班牙浪漫之旅Romantic TravelRomantic Travel斐冷翠小镇斐冷翠小镇绽放西班牙多彩浪漫，开放空间绽放西班牙多彩浪漫，开放空间一带两轴两中心五团：西班牙度假般园林生活体验之二高迪空间组团紫香溪谷弗莱明戈组团法雅温情组团香樟大道毕加索梦境组团中央水景会所中心斐冷翠商业街规划主轴银杏大道昭示性的银杏大道打造项目生态主轴线，轴线连接南北地块规划主轴紫香溪谷或许我们对高压线的理解不能足够的宽容，但我们相信，薰衣草的花香会抛开我们对高压线的忌讳。打造一条观赏性的园林绿化艺术走廊以湖滨中央公园为视觉中心，大片的湖面上设置木制的亲水平台，精美的音乐喷泉等，还有睡莲优雅地漂浮着，充191、分体现安静、高雅、休闲的室外气氛。社区中心莱蒙湖中央水景拓宽水系，可乘坐贡多拉船悠闲地环岛泛舟，全面构筑荡舟悠游社区的闲适人生格调。优雅湖面悠游水系社区中心莱蒙湖中央水景莱蒙湖边种植不同的鲜花品种，形成一条色彩鲜明的水轴，同时水轴上的各个节点配合鲜花形成凹凸有致的滩涂，进一步提升社区的浪漫气氛。法雅温情组团1西班牙园林的浪漫体现在细节的设计上，组团内部设计温情的休憩小亭，小亭周边辅以西班牙式的三步楼梯，从而衬托出小亭的独特位置，也体现西班牙园林的浪漫细节。弗莱明戈组团2以弗莱明戈小广场形式出现的西班牙园林元素，其着重点在广场的气氛营造及雕塑的仪式化设计。高迪空间组团3不同形式的喷水，营造出西班192、牙园林特有的“帕提欧”式庭院园林特点。毕加索梦境组团4利用西班牙园林对园艺特有的造型设计，在组团内部设计不同园艺特色的小园艺广场，丰富组团的西班牙园林元素。社区中心哥德式帕提欧典范会所精细版的西班牙格拉纳达红堡作为项目的会所外形重现，唯美浪漫的会所，将项目的西班牙元素表现的淋漓尽致。阿尔罕布拉宫建于13、14世纪，为摩尔人作为要塞之用的宫殿，堪称是回教艺术在西班牙的瑰宝。阿尔罕布拉宫按照意译应该为“红堡”。这是中世纪摩尔人统治者再西班牙建立的格拉纳达王国的宫殿。它由众多的院落组成。红堡内著名的狮庭以笔为主题，形成富有人文特色的红酒俱乐部，以笔为主题，形成富有人文特色的红酒俱乐部，中西融合，借书193、为题，提供会员一个品酒、品书中西融合，借书为题，提供会员一个品酒、品书的高端社交场。的高端社交场。名流社交场红酒CLUB在会所二楼定位为女人的私享世界，在会所二楼定位为女人的私享世界，涵盖瑜伽室、涵盖瑜伽室、spa馆、书吧等功能空间：馆、书吧等功能空间：可在为提供会员高端服务的同时，营可在为提供会员高端服务的同时，营造人文、奢华的舒适空间。造人文、奢华的舒适空间。女人的私享世界提供小型宴会策划方案小型宴会策划方案：根据业主需求，可提供小型生日派对、商务宴会等策划方案及会场布置。与酒店合作，提供下午茶、鸡尾酒会、冷餐会、BBQ等活动。这里提供这里提供宴会、宴会、Party等策划服务等策划服务西班194、牙式的配套服务强化浪漫升级斐冷翠街区创新西班牙度假休闲商业街 以斐冷翠命名的西班牙商业街区，丰富的西班牙街区元素以及西班牙商业特有的气氛，提升项目整体价值。浪漫化界面：浪漫化界面：大面积的玻璃、金属运用，营造一种富有浪漫时尚感的城市界面配合灯光，烘托气氛各色商业业态：各色商业业态：酒吧、餐饮、咖啡等各色商业业态组成了斐冷翠商业街区，形成项目人流聚集的场地社区中心幼儿园感受西班牙生活，从孩子做起。西班牙传统教室的内装，让孩子感受到西班牙传统文化的魅力，西班牙语及国语双语教学，开拓孩子们的语言思维。英语、西班牙语和国语三语教学社区中心引入南开小学在社区设立小学，并引入南开品牌引入中信合作品牌-南开195、小学部南开人智慧地把“大天大地，青山绿水，清新自在，开阔敞亮”这一独特的自然环境融入到学校文化中，引领全体学生“立大志，养大气，修大德，成大才”。学校秉承南开“允公允能，日新月异”的校训，以“传扬百年南开文明”为办学目标，以“做有脊梁的中国人”为培养目标，实施“走优质高端道路，铸特色精品学校”的办学战略。成全学生立志成才的人生梦想，为社会提供优质教育资源。经济测算物业类型户型面积建筑面积北侧地块高层洋房100179495 类别墅洋房15023933 联排别墅22035899 合计239327 南侧地块高层洋房100613996 类别墅洋房15026267 联排别墅22016417 合计6566196、80整体高层洋房100793491类别墅洋房15050200联排别墅22052316合计896007高利润产品最大化下的方案实现高利润产品最大化下的方案实现经济测算项目项目面积面积（）（）销售单价（元销售单价（元/平平方米）方米）总销售收益总销售收益（万元）（万元）联排别墅5231621000109,863.60 类别墅洋房502001500075,300.00高层洋房79349110000793,491.00 合计合计158063978,654.60销售收益：销售收益：97.865亿亿本测算方案销售价格取值：本测算方案销售价格取值：联排别墅：联排别墅：21000元元/平方米平方米类别墅洋房：197、类别墅洋房：15000元元/平方米平方米高层洋房：高层洋房：10000元元/平方米平方米销售收入（不含车位）：销售收入（不含车位）：97.865亿亿经济测算项目项目面积（）面积（）建筑成本建筑成本(元元/平方平方米）米）总建安成本（万总建安成本（万元）元）低密度产品10251636003690.576高层产品793491420033326.622街铺16438320059.1768学校220003000660配套设施2000320060合计936445382,472.14建安成本：建安成本：38.25亿亿建安成本建安成本总开发成本（不含地价）：总开发成本（不含地价）：43亿亿序序号号项目名称项198、目名称总额（万元）总额（万元）1取地成本0.002前期工程费0.003建安工程382,472.144管理费11,474.165不可预见费11,474.167财务费用0.008销售费用23,795.609合计429,216.07项目目总投投资估算表估算表净利润净利润(不含地价不含地价)：37.47亿；亿；成本利润率：成本利润率：91.38%经济测算序号序号项项 目目总额（万元）总额（万元）1占地面积119,6632总建筑面积（含配套）03总开发成本405,4204项目总投资434,7805项目经营收入978,6556利润总额493,9637税后利润370,4728成本利润率（税前）121.84%9成本净利润率（税后）91.38%让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产2011.04You enjoy.We serve.本报告是严格保密的。