1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。和谐置业C地块市场定位和产品建议报告谨呈:和谐置业汉嘉咨询建德项目组2012年12月12日核心问题2核心问题1：如何在现有市场及大盘整体战略的前提下精准卡位各物业类型细分市场及制定针对性产品策略？各物业类型产品的市场竞争情况如何？项目存在哪些市场机会？客户在哪里？各物业类型产品的市场竞争情况如何？项目存在哪些市场机会？客户在哪里？核心问题2：各物业类型产品如何打造，如何PK同类产品以实现较快去化并保证溢价？各物业类型如何2、针对客户需求进行产品打造？各物业类型如何针对客户需求进行产品打造？区域属性：新城启动期，配套不足，价值尚未兑现项目属性：建德稀缺低容积率宅地，多物业类型，一侧临高架市场属性：供应少，但政策影响较大，整体市场萎缩，一期去化受阻3精准卡位细分市场精准卡位细分市场及制定针对性产品策略？及制定针对性产品策略？市场研究市场研究各物业类型市场卡位各物业类型市场卡位城市研究城市研究研究思路核心问题一核心问题一研究目的：研究目的：城市发展潜力研究，以城市发展潜力研究，以研判整体需求容量、需求研判整体需求容量、需求潜力研判及购买力结构研潜力研判及购买力结构研究；究；城市发展方向研究，以城市发展方向研究，以研判本3、区域价值兑现节奏。研判本区域价值兑现节奏。4研究思路钱钱（经济基础）（经济基础）地地(城市规城市规划、发划、发展）展）人人(市场容市场容量量)城市研究城市研究区域前景分析研判该城市经济增长是否有持续动力？研判该城市人口的购买能力市市(潜力评潜力评估估)房地产整体市场情况：市场容量、增量趋势？市场结构、结构特征？5城市经济经济总量处于杭州七县市的末端，近年来经济增长态势较好2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110501001502002500%5%10%15%20%25%-5%9.3%10.9%12.8%-3.6%16.5%14、9.6%17.8%3.9%12.1%18.5%GDP增长率6产业结构为典型的工业城市，以化工、橡胶等传统工业为主；三产增长缓慢，且工业多分布分布在周边乡镇寿昌省级寿昌省级经济开发区经济开发区白沙白沙更楼更楼高新技术高新技术产业区产业区乾谭工业乾谭工业功能区功能区梅城工业梅城工业功能区功能区大同工业大同工业功能区功能区马目南峰马目南峰高新技术高新技术产业园产业园大慈岩工大慈岩工业功能区业功能区三都三都钦堂钦堂莲花莲花杨家桥杨家桥大洋大洋李家李家航头航头三个工业重点经济区：寿昌省级经济开发区，南峰高新技术产业园，更楼高新技术产业区 四个工业功能区：乾谭工业功能区，梅城工业功能区，大同工业功能区，大5、慈岩工业功能区七个工业功能点：大洋工业功能点，杨村桥功能点，莲花功能能点，航头功能点，三都功点，李家功能点，钦堂功能点化工化工28.4%橡胶塑料橡胶塑料17.3%矿物物质品品12.6%纺织11.7%其他其他29.9%各行业工业总产值所占比例各行业工业总产值所占比例人口7乡镇乡镇(街道街道)名称名称迁入（人）迁入（人）迁出（人）迁出（人）全市49624322新安江街道16201419市中心总人口仅8万人，且增长缓慢；外来人口少，典型内缘型城市;城市化未来将成为主要购房驱动力2007年2008年2009年2010年2011年740007500076000770007800079000800000.6、0%0.5%1.0%1.5%2.0%76166773457821278779792560.6%1.5%1.1%0.7%0.6%人数增长率建德市区人口变化建德市区人口变化25%25%的城市化率，未来将的城市化率，未来将有大量乡镇进城购房需求有大量乡镇进城购房需求25%75%非农业人口农业人口20112011年人口构成年人口构成数据来源：建德统计年鉴2011建德市区建德市区富阳市区富阳市区临安市区临安市区桐庐市区桐庐市区人口人口8万15万15万14.6万8城市规划山多地少，市中心仅桥东区块有少量土地，洋安新城位于城市发展方向上，必将成为下一步开发重点21目前市中心目前市中心剩余地块剩余地块城市发展7、战略：城市发展战略：“东扩南拓、东扩南拓、西进中优西进中优”桥东区块：桥东区块：按照城市客厅综合体的定位，加快总部经济核心区和商贸金融中心建设，打造桥东城市客厅综合体；洋安区块：洋安区块：重点发展会展、企业总部、休闲娱乐、度假养生养老和商住等，打造现代文化创意产业园。洋安新城9洋安新城处于发展起步阶段，配套欠缺，区域价值未被认可，影响本项目一期价值出租车胡师傅：出租车胡师傅：现在公交不便利，规划是好的现在公交不便利，规划是好的“江和城那边，规划是好的，现在太偏了，没公交车，打车都要15块。”起点房产周先生：起点房产周先生：客户在等待洋安新城的规划兑现客户在等待洋安新城的规划兑现“建德人有过教训8、的，很多开发商没钱的，要跑路。洋安新城现在大家也在看，能造得起来那肯定好的。”吴女士：吴女士：江和城地方偏，价格贵江和城地方偏，价格贵“江和城那里说实话我觉得有点贵了，那么偏的地方，我朋友买的明镜小学学区房才8000块。”房地产市场市区+乡镇商品房年成交21万左右；市场受房产调控影响大。市区年成交约10万，今年受调控影响出现萎缩102007年2008年2009年2010年2011年051015202530010002000300040005000600070008000900023.4911.5820.2527.8821.7334383625425854437671成交面积（万）成交均价（元/9、）建德全市住宅历年成交量价走势调控调控20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年新安江在售项目数量8个10个15个2个3个4个（12年市区年去化约5万）市区年均去化约市区年均去化约10万万注：新安江年去化量根据在售项目统计80-9090-100100-110120-130130-140140-150150-160160以上0501001502002503003504004505000%20%40%60%80%100%120%7952482651914643216079522316411524624132100%10010、%48%62%60%53%75%83%供应套数成交套数去化率房地产市场成交结构：仅3个项目在售，均为公寓，120-140为供求主力；90左右小户型供不应求112011.9-2012.112011.9-2012.11在售公寓供求情况（即限购后）在售公寓供求情况（即限购后）仅本项仅本项目供应目供应9090100 100 市场供应少市场供应少统计楼盘：望江豪庭、金色蓝庭、泽园、和风苑3、4#楼统计时间：2011年9月-2012年11月望江豪庭低价成交房源去化率最高，供不去化率最高，供不应求，预计后期市应求，预计后期市场占比有增加趋势场占比有增加趋势市场占比约市场占比约31%31%，持，持续保持为供求11、主力续保持为供求主力望江豪庭低价促销，增加大户型去化量总结12“钱”：整体水平低，为典型工业型城市，工业多分布在周边乡镇；“人”：市区总人口仅8万人，增长缓慢，内缘型城市，周边乡镇为主要增量;“地”：山多地少，项目处于城市发展发展上，必将成为下一步热点；但目前洋安新城价值尚未受市场认可；“市”：受调控影响，市场年成交量大幅萎缩，主力成交结构从改善型产品转换为90 左右刚需产品。购买力结构：购买力呈纺锤形；高端购买人群基数较小，低端收入人群无购买力；主要购买力集中于中端收入人群。经济水平低，购买容量有限，购买力增量主要为乡镇进城，购买力结构为纺锤型启 示131 1、由于整体市场容量有限，因此从整12、个大盘考虑，需、由于整体市场容量有限，因此从整个大盘考虑，需充分抓取充分抓取现有各类细分市场，现有各类细分市场，以保证去化；以保证去化；2 2、由于受调控影响，再改产品销售受挫，因此对于、由于受调控影响，再改产品销售受挫，因此对于C C地块定位，地块定位，需充分把握需充分把握现状主流市场现状主流市场，保证去化；，保证去化；3.3.本项目区域价值尚未被认可，需加快配套建设，提升客户对本项目区域价值尚未被认可，需加快配套建设，提升客户对价值兑现的预期，从而保证本案溢价。价值兑现的预期，从而保证本案溢价。14研究思路精准卡位细分市场精准卡位细分市场及制定针对性产品策略？及制定针对性产品策略？市场研究13、市场研究各物业类型市场卡位各物业类型市场卡位城市研究城市研究核心问题一核心问题一研究目的：研究目的：研究各物业类型竞争及研究各物业类型竞争及需求，精准卡位各物业类需求，精准卡位各物业类型细分市场；型细分市场；研究思路15 公寓市场 洋房市场 排屋市场 1 123市场研究市场研究16 公寓市场 整体情况个案分析客户需求1 1市场卡位及产品策略公寓市场在售竞品3个，今年累计成交约5万江和城江和城800080001100011000望江豪庭7000-9000元/泽园10000-11000元/金色蓝庭11000-13000元/在售项目在售项目本项目本项目1780-9090-100100-110120-14、130130-140140-150150-160160以上05010015020025030035040045050005000100001500020000250003000035000400007952482651914643216079522316411524624132703150962484205001552535178372026400供应套数成交套数成交面积房地产市场成交结构：3个项目在售，均为公寓，120-140为供求主力；90左右小户型供不应求182011.9-2012.112011.9-2012.11在售公寓供求情况（即限购后）在售公寓供求情况（即限购后）仅本项仅本项目供应15、目供应9090100 100 市场供应少市场供应少统计楼盘：望江豪庭、金色蓝庭、泽园、和风苑3、4#楼统计时间：2011年9月-2012年11月望江豪庭低价成交房源去化率最高，供不去化率最高，供不应求，预计后期市应求，预计后期市场占比有增加趋势场占比有增加趋势市场占比约市场占比约31%31%，持，持续保持为供求主力续保持为供求主力望江豪庭低价促销，增加大户型去化量存量情况后续项目存量约10.6万；140-150户型存量占一半以上，120以下存量较小19统计楼盘：金色蓝庭、望江豪庭、泽园、江和城和风苑截止时间：2012年11月80-908%0%100-1108%120-13011%130-14016、16%140-15052%1%3%80-9090-100100-110120-130130-140140-150150-160160以上土地存量地块名称地块名称用地面积用地面积(m2)(m2)容积率容积率(%)(%)建筑面积建筑面积绿地率绿地率(%)(%)土地用途土地用途使用年限使用年限楼面地价楼面地价中标单位中标单位成交日期成交日期新安江街道桥东区块2-3地块520372.4124888.830%商住40年 70年3833 绿城房地产集团有限公司2012-11-27 桥东区块2-12地块75902.61973415%商住70/404358 建德市宏基建设发展限公司2012-07-27桥东2-17、4地块189803.46453230%商住40/704031 建德市香溢房地产开发有限公司2012-01-16建政储出（2011）18号现锦华园小区北侧325792.581447.530%商住商业40年居住70年3757 建德市华新房地产开发有限公司、建德市广大房地产开发有限公司、建德市宏都房地产开发有限公司、浙江云龙建设有限公司2011-10-12 合计合计2929万万20锦华园北地块锦华园北地块严州大道严州大道市一医院市一医院绿城绿城香香溢溢宏基宏基实验实验小学小学新安江新安江土地存量主要集中于锦华园北和桥东区块总建筑面积约29万小 结21整体供销压力一般整体供销压力一般整体供应较少，仅整18、体供应较少，仅3 3个项目在售；后期存量约个项目在售；后期存量约4 4年去化，存销压年去化，存销压力一般；（存量为力一般；（存量为39.639.6万，其中土地层面万，其中土地层面2929万，项目层面万，项目层面10.610.6万，存销比为万，存销比为4 4）现有成交主力为现有成交主力为120-140120-140，9090供不应求；项目存量一半以供不应求；项目存量一半以上是上是140140以上户型以上户型120-140120-140成交占比成交占比31%31%，去化量，去化量3.63.6万（万（20112011年年9 9约至约至20122012年年1111月）月）；9090去化率去化率100%19、100%；项目存量；项目存量140140以上占比以上占比52%52%22 公寓市场 整体情况个案分析客户需求1 1市场卡位及产品策略金色蓝庭市区楼盘，配套齐全，定位改善型，主力面积140-150，总价高，产品打造一般，目前销售缓慢名称金色蓝庭开发商浙江天创置业有限公司容积率3.14总建筑面积3.7万绿化率25%建筑类别高层户型面积125、143、138总户数216套配套自身6000商业配套，大润发，百货，市一医院开车5分钟价格12000元/开盘时间2、3、4号楼2011年10-11月开盘1#楼未开盘客户情况以新安江本地人私营业主、公务员为主；另有一部分来自梅城、寿昌、乾潭和大同等乡镇的私营老板20、。金色蓝庭23供求存销供应主力140-150；年均去化约1.6万存量102套，以140-150大户型为主241#1#2#2#3#3#4#4#在售未开盘121-130131-140141-150151-160200以上0204060801001201400%20%40%60%80%100%120%48291285637135554供应量（套）成交量（套）成交率金色金色蓝蓝庭存量庭存量121-130131-140141-150200以上供应主力金色蓝庭供求情况140-150140-150 开盘时间开盘时间楼号楼号套数套数去化率去化率2011年10月3#4#108 53%2011年11月2#541321、0-140130-140 120120-130-130 立面景观新古典主义风格立面；整体绿化率较低，景观与建筑分离，居住感受欠佳25建筑风格：新古典主义立面材料：干挂石材（底座）+面砖景观：景观与建筑分离户型143 3房2厅2卫26户型27141 4房2厅2卫28户型125 3房2厅2卫户型西边套138；东边套142；3房2厅2卫29风尚泽园位于城市核心区块且项目品质较好，较受客户青睐名称风尚泽园开发商浙江风尚房地产开发有限公司占地面积5.4万总户数1069总建筑面积 18万装修状况毛坯建筑密度18%均价11000元/绿化率38%开盘时间2011年8月建筑类别高层户型1、2、7、9#东边套1422、3方，西边套126方，其中7#楼东边套164方，西边套126方，中间套90方；35#户型西边套126方，中间套91方，东边套143方；未推部分6、8、10#楼：6#楼东边套171方，西边套140多方，8#楼2梯2户2个单元，中间套130方，西边套120多方，东边套160多方；后期未定1279345681030风尚泽园主力户型为120-140三房户型，目前小户型基本售罄，大户型销售迟缓。年均去化约3.8万客客 群群 来来 源源来我们这边买房的大多是新安江的本地人，首置和改善的都有，还有比较多的就是像寿昌、乾来我们这边买房的大多是新安江的本地人，首置和改善的都有，还有比较多的就是像寿昌、乾潭、梅城23、这些镇里面的人进城置业的，杭州、上海这些大城市来的投资客也有，但是不多。潭、梅城这些镇里面的人进城置业的，杭州、上海这些大城市来的投资客也有，但是不多。风尚泽园置业顾问风尚泽园置业顾问 蒋琳琳蒋琳琳809090100120130130140140150160以上0501001502002500%20%40%60%80%100%120%39522051448810239221151045075100%42%56%72%57%74%供应套数成交套数成交率供求情况31产品亮点三大主题庭院星级精装大堂4.48米景观架空层人车分流绿城物业顾问贝儿高林景观设计彩色可视对讲园区独体商业32景观配套景观配套较24、好风尚泽园拥有完善的景观配套，小区环境较好。33户型91两室两厅一厨一卫124三室两厅一厨两卫34户型159四室两厅一厨两卫148三室两厅一厨两卫35户型172四室两厅一厨两卫（奇数层）172四室两厅一厨两卫（偶数层）36望江豪庭市区楼盘，定位改善型；地块过于狭长，周边配套不足；以价换量名称望江豪庭开发商建德景程置业有限公司占地面积3.2万总建筑面积6.7万建筑类别高层主力户型140-150总户数349停车位524装修状况毛坯均价开盘均价为13000元/，现在打折后均价为7000元/开盘时间2011年12月地块狭长，建在两座山中，密度较大，采光受到影响3781-90121-130131-14025、141-150161-170 200以上0501001502002500%20%40%60%80%100%120%4012182002752401281241948供应量成交量去化率供求存销供应主力140-150；年均去化约4万存量98套，以140-150为主38望江豪庭供求情况望江豪庭供求情况81-90121-130131-140141-150151-160161-170200以上望江豪庭存量结构望江豪庭存量结构140-150140-150 130-140130-140 160-170160-170 开盘时间开盘时间套数套数去化率去化率2011年12月349 72%2012年5月开盘均价为开26、盘均价为1300013000元元/，但是由于楼盘本身资源，但是由于楼盘本身资源较差，只有两栋可以看到江景，其他楼栋都沿山较差，只有两栋可以看到江景，其他楼栋都沿山坳建造，而且总价已逼近新安江低密度产品的价坳建造，而且总价已逼近新安江低密度产品的价位，市场接受度不高，目前已打折销售，均价只位，市场接受度不高，目前已打折销售，均价只有有80008000元元/。降价后去化60%客户情况我们这边户型比较大，以新安江本地人购买居多，主要是为了改善居住环境，当然，也我们这边户型比较大，以新安江本地人购买居多，主要是为了改善居住环境，当然，也有一些镇上的人来购买，来这里投资的就很少了。有一些镇上的人来购买，27、来这里投资的就很少了。望江豪庭置业顾问望江豪庭置业顾问 黄艳娟黄艳娟客户主要来自新安江市区，占客户主要来自新安江市区，占60-70%60-70%；周边乡镇周边乡镇20%-30%20%-30%；宁波、义乌和杭州等地的投资客极少量。宁波、义乌和杭州等地的投资客极少量。39立面景观立面Art Deco风格，局部石材干挂+涂料+面砖入口花园景观建筑风格：Art Deco风格立面材料：局部石材干挂+涂料+面砖景观：小区设置入口花园，无其他集中景观入口花园40户型143四室两厅二卫二（露）阳台88二室二厅一卫二（露）阳台41户型252跃层户型，六室三厅四卫四（露）阳台一层二层42小结43项目项目基本特点基28、本特点产品力产品力销售情况销售情况年去化年去化客户来源客户来源金色蓝金色蓝庭庭区位配套：区位配套：市区位置，交通便利、配套较齐全定位：定位：改善型产品面积：面积：120以上；主力面积：主力面积：140150价格：价格：均价11000-12000元/；总价138-180万产品力一般；特别是景观打造与建筑分离，绿化率较低户型较大，总价偏高，整体去化不理想约1.6万以新安江本地人私营业主、公务员为主；另有一部分来自梅城、寿昌、乾潭等乡镇的私营老板。泽园泽园区位配套：区位配套：市区位置，交通便利、配套较齐全定位：定位：改善型产品主力面积：主力面积：120140以上；价格：价格：均价100001100029、元/；主力总价120-140万产品力较强目前成交以小户型为主，大户型去化缓慢约3.8万新安江本地客户为主，另有部分来自周边乡镇望江豪望江豪庭庭区位配套：区位配套：市区位置，交通便利、周边配套不足定位：定位：改善型产品主力面积：主力面积：140-150价格：价格：均价6000多-9000多元/；主力总价100-140万产品力一般；以价换量；剩余140以上大户型产品约4万主要来自新安江市区，占60-70%；周边乡镇20%-30%；省内投资客极少量。当前市场当前市场大户型去大户型去化缓慢化缓慢个盘个盘年容年容量约量约1.51.54 4万万都定位改善型产品，都定位改善型产品，刚需产品供应较少；刚需产品30、供应较少；价格受区位和周边价格受区位和周边配套影响大配套影响大内缘型市场，基本内缘型市场，基本为本地客户，其中为本地客户，其中新安江客户为主，新安江客户为主，乡镇客户为辅乡镇客户为辅除个别除个别楼盘外，楼盘外，产品力产品力一般，一般，可适度可适度超越超越44 公寓市场 整体情况个案分析客户需求1 1市场卡位及产品策略业内访谈公寓客户对户型关注度最高，其次关注物业、绿化和楼间距；客户对外立面的敏感度不高45望江豪庭售楼员望江豪庭售楼员公寓客户最关注户型，不太关注外立面公寓客户最关注户型，不太关注外立面“建德这边的人很实在的，公寓客户最在乎户型，喜欢方正的、利用率高的户型，对外立面的关注度不是很高31、。”金色蓝庭售楼员金色蓝庭售楼员金色蓝庭售楼员公寓客户关注户型公寓客户关注户型我接触下来，客户看重的是户型和地段，像我们项目就在大润发那边，地段不错的。新起点房产二手中介新起点房产二手中介 周先生周先生公寓客户最关注户型赠送，对物业、绿化和楼间距也很重视公寓客户最关注户型赠送，对物业、绿化和楼间距也很重视“建德的公寓客户一般看重性价比，喜欢户型赠送多的，另外物业、绿化和楼间距也比较重要。物业是新安明珠最好，绿化一江春水做得好;楼间距太小大家也不喜欢，像后面的泽园，楼间距就太小了，打个比方，你窗一打开就看到对面的人，没隐私啊。”客户访谈最关注户型，物业和楼间距也很重要46胡英胡英户型是最重要的，32、物业也要做好户型是最重要的，物业也要做好“户型当然是最重要的，首先要住在里面舒服对吧，最好能多点赠送，合算点；物业也要做好，不然小区里乱起八糟的，其它方面再次考虑了。”胡英胡英外立面清爽就好，最关注户型和楼间距，物业也很重要外立面清爽就好，最关注户型和楼间距，物业也很重要“外立面我觉得看起来清爽就好了，我买房子最挑的就是楼间距和户型，这两个差了哪个，都不会考虑。物业我觉得也很重要的，新安明珠的就很好，我朋友在里面住，有什么事情叫下物业就来的。”47 公寓市场 整体情况个案分析客户需求1 1市场卡位及产品策略市场卡位48去化速度：去化速度：公寓的个盘年去化量为年去化量为1.51.54 4万万左右33、，降低价格有助于走量；降低价格有助于走量；客户来源：客户来源：内缘型市场，以市区客户为主，辅以周边潜潭、寿昌、大同、梅市区客户为主，辅以周边潜潭、寿昌、大同、梅城等乡镇客户。城等乡镇客户。产品打造产品打造1.在售项目产品力水平一般，本项目产品打造可在成本控制的前提下作适度超越成本控制的前提下作适度超越；2.客户对户型最敏感，产品打造发力点放在户型上产品打造发力点放在户型上，次要关注物业、景观次要关注物业、景观等方面。9090120-140120-140140140以上以上90-11090-110市场供不应求，随着价格上市场供不应求，随着价格上涨，后续需求有增加趋势涨，后续需求有增加趋势公寓主力34、户型公寓主力户型，9090左右小三左右小三房刚需产品房刚需产品仅本项目在售；仅本项目在售；110 110 左右户型作为公寓次主左右户型作为公寓次主力；力；面积赠送达到面积赠送达到120 120 大三大三房的功能和居住体验房的功能和居住体验户型面积户型面积供求情况供求情况市场机会市场机会市场上公寓供求双主力，后续将继市场上公寓供求双主力，后续将继续为供求主力续为供求主力占后续存量占后续存量52%52%，竞争压力较大，竞争压力较大建议建议配少量配少量公寓顶层户型公寓顶层户型作为洋房主力户型，作为洋房主力户型，pkpk市区市区大户型公寓大户型公寓公寓主力户型公寓主力户型公寓次主力户型公寓次主力户型洋35、房主力户型洋房主力户型49 公寓市场 洋房市场 排屋市场 12 23开发商杭州恒昌置业有限公司占地面积53333建筑面积80000物业类别花园洋房、小高层、多层容积率1.5绿地率30%销售均价09年一手房均价6000元/目前二手房均价12000-13000元/客群收入较高的公务员：如地税局、烟草、电厂等单位职工；个体工商户和私营业主；企业中层干部。巴萨名门巴萨名门2200022000元元/花园洋房花园洋房稀缺，目前市区无在售项目二手房市场只有巴萨名门1个项目巴萨名门：巴萨名门：建德唯一的花园洋房产品，以风格和建德唯一的花园洋房产品，以风格和户型赢得口碑。户型赢得口碑。二手房市场年成交二手房市场36、年成交5050套左右。同比公套左右。同比公寓溢价率寓溢价率202030%30%左右。左右。巴萨名门业主陈阿姨：巴萨名门业主陈阿姨：“我老公是地税的，他们单位买的人很多，有几十户哦。”锦绣家园房产中介谭女士：锦绣家园房产中介谭女士：“巴萨名门我就很喜欢啊，当时买不到，我找老板娘找了十天才买到。”50市场需求市场需求量较大，二手房年成交量约50套左右51锦绣家园二手房谭女士锦绣家园二手房谭女士建德想买花园洋房的人很多，江和城做洋房需把配套跟上建德想买花园洋房的人很多，江和城做洋房需把配套跟上“建德没别的花园洋房了，现在想买的人很多，你们那边做的话，价格便宜点，有人会想买的，配套要跟上去，不然人家不37、太愿意过去的。”中介协会会长黄总中介协会会长黄总花园洋房的需求还比较大，巴萨名门市场年成交花园洋房的需求还比较大，巴萨名门市场年成交5050套左右套左右“花园洋房买的人比排屋多很多，现在是巴萨名门一个盘，每年容量的话五十套左右，公务员、企业中层干部，很多有点钱都想买的。”溢价能力相比公寓，溢价2030%左右52巴萨名门小高层巴萨名门小高层900090001050010500花园洋房1200013000花园洋房/小高层溢价率约2030“花园洋房比公寓价格要高出20左右。”中介协会会长黄总“现在巴萨一般的套房起价9000元，每高一层贵50100块，花园洋房均价在12000左右。”新起点房产周先生产38、品现状西班牙风格，入口及景观大气，户型设计较合理，整体产品力较高；无电梯设置，楼间距较小，产品打造还有较大升级空间53客户需求客户对户型附加值看重，风格也是客户购买的重要因素54巴萨名门客户谭女士：巴萨名门客户谭女士：一楼的房子赠送多，很合算；一楼的房子赠送多，很合算；“我买的是一楼，买一层送一层的，送的一层就是地下室，很合算的。还有个南面的院子送，比二楼的院子大。”喜欢巴萨的风格和用材喜欢巴萨的风格和用材“巴萨名门的风格我很喜欢啊，材质也很好，你看它的门是紫铜的，扶手和楼道都是紫铜的，门口也很气派。”起点房产中介周先生：起点房产中介周先生：巴萨名门风格受客户喜欢；洋房要带电梯巴萨名门风格受客39、户喜欢；洋房要带电梯“巴萨名门那种风格大家都觉得好，颜色比较耐看。买洋房的这批人都是享受型的，电梯一定要有。”潜在量55地块地块名称名称建筑建筑用地用地面积面积(m2)(m2)容积容积率率(%)(%)建筑面建筑面积积建筑建筑系数系数绿地绿地率率(%)(%)土地土地用途用途产业产业要求要求使用使用年限年限楼面地价楼面地价中标单位中标单位中标公示时中标公示时间间新安江街道新建路184421.01-1.0519364.19364.1 125%30%住宅703297 建德市新安江旧城改造建设有限公司2011年5月26日潜在地块1.9万总 结561.1.目前建德花园洋房稀缺，市场存在较多需求，早期一手房40、供目前建德花园洋房稀缺，市场存在较多需求，早期一手房供不应求；目前二手市场年容量在不应求；目前二手市场年容量在5050套左右（套左右（7000 7000 ）；后期）；后期少量潜在地块。少量潜在地块。2.2.花园洋房相比公寓的溢价在花园洋房相比公寓的溢价在20203030左右；左右；3.3.客户看重户型附加值，同时易被风格打动，喜欢风情洋房。客户看重户型附加值，同时易被风格打动，喜欢风情洋房。目前巴萨名门产品力不错，但无电梯，楼间距较密，产品还有目前巴萨名门产品力不错，但无电梯，楼间距较密，产品还有较大升级空间。较大升级空间。启示571 1、花园洋房属于供需两旺的稀缺产品，有、花园洋房属于供需两41、旺的稀缺产品，有20%20%的溢价能力，的溢价能力，本项目可在容积率满足的前提下本项目可在容积率满足的前提下增大洋房比例；增大洋房比例；2 2、现有二手房成交户型多集中在、现有二手房成交户型多集中在120-140120-140左右，总价约左右，总价约180180万以内；本案宜控制总价，因此万以内；本案宜控制总价，因此主力面积段宜为主力面积段宜为120120左左右；右；3 3、产品方面，仅巴萨名门有洋房产品，产品力尚可，有较、产品方面，仅巴萨名门有洋房产品，产品力尚可，有较大提升空间，本案可在户型附加值、产品创新上发力。大提升空间，本案可在户型附加值、产品创新上发力。58 公寓市场 洋房市场 排42、屋市场 123 3项目分布无在售项目二手房项目主要集中于沿江一带一江春水10000元/拉里维娜25000元/半岛山庄30000元/御景园30000元/月亮湾小区11000元/水韵天城16000元/秀水华庭25000元/5960第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队产品特征典型案例市中心地段、一线江景、配套齐全300左右排屋，品质一般，总价800万以上 半岛山庄市中心地段，一线江景；配套较齐全220-280左右排屋，总价500-800万非一线江景或市中心叠排、江南或偏远地段的排屋，交通不太便利、配套缺乏；排屋面积250-300，市中心叠排面积200左右总价500万以下一江春水 细分市场二手房市场御景园43、月亮湾秀水华庭拉里维娜第三梯队第三梯队水韵天城第一梯队特点市中心地段、一线江景、配套齐全300左右排屋，产品力一般，总价800万以上 客群大中型私营企业老板、房产公司老总（如泽园老板买在御景园）看重产品地段和稀缺景观资源的占有溢价率200%二手房12年去化总价高，客群面窄，市场成交很少后续供应地段优越、配套全，稀缺江景资源，但物业类型杂，产品力一般；总价高，客群面狭窄，二手市场活跃度低二手中介协会会长黄总：二手中介协会会长黄总：总价高，市场成交很少总价高，市场成交很少“半岛山庄和御景园的总价高，现在想买这个价位房子的人很少，市场上成交非常少。”61第二梯队特点市中心地段，一线江景；配套较齐全244、20-280左右排屋，总价500-800万客群中小私营企业老板饭店老板、农贸市场海鲜批发老板等看重地段和江景资源溢价率100%二手房12年去化5-10套后续供应地段和景观资源优越。总价较高，客群量不大，二手市场有一定成交拉里维娜25000元/秀水华庭25000元/排排 屋屋拉里维娜拉里维娜二手中介协会会长黄总：二手中介协会会长黄总：“拉里维娜这些排屋总价也是比较高的，成交量不是很多。”62第三梯队特点非一线江景或市中心叠排、江南或偏远地段的排屋江南排屋交通不太便利、配套缺乏；排屋250-300，叠排200左右总价500万以下客群小私营业主，如品牌服装店老板、担保公司老板等向往有天有地的居住体验45、溢价率40-50%二手房年去化10-20套后续供应江南焦坑坞衢州老板的项目，4040套排屋套排屋，面积300方左右，预计总价400万/套地段较偏或无江景资源；总价不高，客群面较广，二手市场成交较活跃二手中介协会会长黄总：二手中介协会会长黄总：成交较好，水韵华城今年成交四五户，月亮湾成成交较好，水韵华城今年成交四五户，月亮湾成交了三户交了三户“这类总价的成交情况要好很多，水韵华城的排屋今年就成交了四五户，我手上就有两户；月亮湾价格更便宜，单价万把块，今年成交了三户。”一江春水一江春水一江春水7000元/月亮湾小区11000元/6364第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队产品特征成交/客群特征市中心地46、段、一线江景、配套齐全300左右排屋，品质一般，总价800万以上 溢价率200半岛山庄市中心地段，一线江景；配套较齐全220-280左右排屋，总价500-800万溢价率100非一线江景或市中心叠排、江南或偏远地段的排屋，交通不太便利、配套缺乏；排屋面积250-300，市中心叠排面积200左右总价500万以下溢价率4050市场卡位建议进入市场活跃度最高、客群面最广的第三梯队。发挥江景资源优势，同时产品发力，争取更高溢价空间。御景园第三梯队第三梯队启示秀水华庭拉里维娜一江春水 月亮湾水韵天城总价高，客群面窄，二手市场成交很少建德顶端客群，看重地段、配套和稀缺江景总价较高，客群量不大，二手市场有一定47、成交高端客群，看重地段、和江景总价相对较低，客群面较广，二手市场成交较活跃，为排屋成交主力产品中高端客户，追求有天有地的居住感受市场容量小市场容量小本项目不具备本项目不具备地段和稀缺景观地段和稀缺景观优势优势市场容量较小市场容量较小本项目不具备本项目不具备地段和景观优势地段和景观优势市场容量较大市场容量较大本项目具备一本项目具备一线江景和规划配线江景和规划配套等打造条件套等打造条件做第三梯队的领跑者65精准卡位细分市场精准卡位细分市场及制定针对性产品策略？及制定针对性产品策略？市场研究市场研究各物业类型市场卡位各物业类型市场卡位城市研究城市研究核心问题一核心问题一研究目的：研究目的：在各物业类48、型市场卡位在各物业类型市场卡位的前提下明确本案的竞争的前提下明确本案的竞争策略及产品策略。策略及产品策略。研究思路竞争策略竞争策略产品策略产品策略竞争策略类型类型市场供应市场供应市场需求市场需求溢溢价价率率竞争机会竞争机会竞争策略竞争策略公寓市场上3个竞品项目；项目层面存量6万，土地存量29万年容量10万左右；90小户型去化迅速，有增长空间；120-140为成交主力本案宜抓主流，以120-140，及有增长空间的90为双主力，以市场供应较少的的100-120作为补充，局部资源较好处设置少量140-160户型。其中由于西侧临高架，设置高层，以90-110户型为主，其他120-160户型可设置在洋房49、中，以洋房的稀缺性PK市中心120-140左右的改善型公寓与市区竞品相比，与市区竞品相比，打造户型附加值，增打造户型附加值，增加赠送面积，以实现加赠送面积，以实现相同功能更多面积；相同功能更多面积；相同面积更低总价；相同面积更低总价；洋房目前一手房无供应；后续有2万左右潜在土地量二手房年成交量6万左右（50套）2030明星产品明星产品PKPK市区大户市区大户型公寓。型公寓。产品升级、户型创新，产品升级、户型创新，打造建德首个电梯花打造建德首个电梯花园洋房；每一层都有园洋房；每一层都有附加值。附加值。排屋目前一手房无供应；后续项目存量40套（1.2万）二手房年成交量58万左右（2030套）；5050、0万以下排屋二手市场成交量较大4050为稀缺产品，溢价较高，但整体购买容量有限，购买力较低，多为入门体验型，400万以上成交量降低。控制面积和总价、产控制面积和总价、产品创新。保证去化。品创新。保证去化。江景资源优越位置做江景资源优越位置做少量双拼少量双拼/独栋楼王。独栋楼王。66户型配比面积段面积段户型户型建筑面积配比建筑面积配比建筑面积（建筑面积（）高层公寓90（赠送10-15）“2+1”房1卫32%（430套左右）38616.75110(赠送10-15)3房2卫22%（230套左右）25744.5洋房100-120（赠送10-15、阳台、露台）3房2卫6%（70套左右）7723.351251、0-140（赠送10-15、花园、地下室）3+1房2卫11%（100套左右）12872.25140-160（顶跃，送露台、中空）4 房2卫4%（34套左右）5148.9排屋180-220（赠送地下室、庭院）3+1房12.5%（75套左右）15017.63220-260（赠送地下室、庭院）4+1方12.5%（62套左右）15017.63合计100%12014167注：此方案为初步排布，实际情况需根据设计院排布进行调整产品策略高层公寓（高层公寓（9090方方/110/110方）方）性价比走量产品性价比走量产品l需求客群需求客群乡镇进城型、城市青年分巢，乡镇进城型、城市青年分巢，属刚性需求，但对品质52、环境有一定追求属刚性需求，但对品质环境有一定追求。l竞争策略竞争策略大盘优势，江景、山景资源优越的高附加值产品大盘优势，江景、山景资源优越的高附加值产品l产品策略产品策略成本可控下的高附加值，相同总价更多功能。成本可控下的高附加值，相同总价更多功能。成本可控下的品质感打造，突出景观资源、低密环境，值得荣耀的小房子成本可控下的品质感打造，突出景观资源、低密环境，值得荣耀的小房子主力户型：主力户型：9090方方2+12+1房，房，110110方方3 3房房68产品策略花园洋房（花园洋房（120120140140方）方）明星产品明星产品l需求客群需求客群实力乡镇进城型、城市改善型，功能务实，实力乡镇53、进城型、城市改善型，功能务实，对舒适度、品质、环境有一定要求对舒适度、品质、环境有一定要求。l竞争策略竞争策略不只空间改善，重要的是环境改善，生活方式改善不只空间改善，重要的是环境改善，生活方式改善 PK PK 核心区高层公寓核心区高层公寓l产品策略产品策略:稀缺物业形态稀缺物业形态：低密电梯洋房：低密电梯洋房高附加值改善型产品：高附加值改善型产品：120-130120-130（+10-15+10-15）舒适型）舒适型3 3房房2 2卫卫 PK 2PK 2房，同时附送露台、阳台（洋房中间层）房，同时附送露台、阳台（洋房中间层）130-140130-140 （+10-15+10-15）舒适型）舒54、适型3+13+1房房2 2卫卫 PK PK 主流主流3 3房房/紧凑紧凑4 4房，同时附送花园、地下室房，同时附送花园、地下室（洋房底层）（洋房底层）69产品策略精致类独栋（精致类独栋（180-260180-260方）方）溢价产品溢价产品l需求客群需求客群中小型企业主、实力个体户、公务员高管，中小型企业主、实力个体户、公务员高管，实现实现“有天有地有花园有天有地有花园”的低密体验，的低密体验，控制成本的前提下享受生活。控制成本的前提下享受生活。l竞争策略竞争策略控制总价，拉高单价，控制总价，拉高单价，相比同区域更有总价优势，相比总价段更有区位和资源优势相比同区域更有总价优势，相比总价段更有区位55、和资源优势l产品策略产品策略:类独栋形态类独栋形态，“独门独院独门独院”，非传统行列式布局，非传统行列式布局精致功能，不失舒适性，精致功能，不失舒适性，通过局部挑空赠送面积，并附送地下室通过局部挑空赠送面积，并附送地下室主力产品：主力产品：180180220220方精致户型，方精致户型，220220260260方舒适户型方舒适户型（布局于边套等资源较好位置）（布局于边套等资源较好位置）70各类物业打造专题各类物业打造专题产品解决方案产品解决方案整体规划原则整体规划原则产品核心概念产品核心概念各物业类型产品如何打造？各物业类型产品如何打造？核心问题二核心问题二71规划原则资源利用最大化,尽可能多56、的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围三类物业相对独立，三类物业相对独立，互不影响互不影响p高层沿高架布置，高层沿高架布置，减少高架对低密度产减少高架对低密度产品的干扰和舒适性品的干扰和舒适性p 低密度产品沿江布低密度产品沿江布置，景观资源最大化置，景观资源最大化p花园洋房布置于南花园洋房布置于南面，采光优面，采光优3F3F排屋排屋25F25F高层高层6F6F洋房洋房户型落位：户型落位：高层：共高层：共1313幢，幢，2525层，层，2 2梯梯2 2户；户型为户；户型为9090方方+110+110方组合方组合洋房：共洋房：共1717幢，幢，1 1梯梯2 2户；顶跃户；顶跃140-160140-157、60方，中间层方，中间层100-120100-120方，方，1-21-2层层120-140120-140方方排屋：共排屋：共137137套，套，4-64-6联，边套联，边套220-260220-260方，中间套方，中间套180-220180-220方方72规划原则合理控制地下室面积合理控制地下室面积n 洋房和高层车库、地下室主要部分均抬高(小于1.5m)，覆土同时也形成私家庭院及公共景观带，减少地下室下挖,可减少开挖成本近千万元。n 优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于35平米 地平线地平线抬高抬高1.5m1.5m下挖下挖1.3m1.3m地下车库地下车库2.8m2.8m758、3规划原则形成了公共空间半公共空间半私密空间一一私密空间逐级递进的环境;n采用院落式规划布局，以庭院、园林为核心分隔居所、公共区域等各个功能空间，形成了公共空间半公共空间半私密空间一私密空间逐级递进的环境;打造情景交融的院落生活，实现空间层次感打造情景交融的院落生活，实现空间层次感公共公共院落院落公共公共院落院落组团院落组团院落组团院落组团院落组团院落组团院落组团院落组团院落半公共院落半公共院落半公共院落半公共院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落私家院落74各类物业打造专题各类物业打造专题产品解决方案产品解59、决方案整体规划原则整体规划原则产品核心概念产品核心概念75产品打造标准产品概念76客户需求竞争分析自身条件产品概念产品概念客户特征产品打造需迎合建德人的需求，要把钱花在刀刃上建德人的特征建德人的特征u安逸闲适安逸闲适，小富即安，满足现状，小富即安，满足现状u精明精明务实，勤劳务实，勤劳u文化底蕴较深厚，文化底蕴较深厚，重视教育重视教育u好面子好面子u重社会关系、邻里亲友和谐重社会关系、邻里亲友和谐77竞争分析产品重点在户型、景观、配套、物业上发力户型户型景观景观外立面外立面公共空间公共空间配套配套物业物业公公寓寓小面积赠送为主软硬景比例控制不合理,增加成本;景观缺乏层次感;景观的功能性不足;现60、代风格为主，面砖+涂料，底座石材极少入户大堂社区底商为主，少量健身配套；基本不设置会所;少量架空层以安防和清洁工作为主洋洋房房普通多层为主，少量户型创新的较成熟花园洋房现代风格为主，少量地中海风格，面砖+底座石材；风格特征不明显极少入户大堂排排屋屋多为地上三层+地下一层，功能设计不足风格特征不明显，少量现代风格竞品发展尚竞品发展尚未成熟未成熟,有有创新的空间创新的空间竞品发展尚竞品发展尚未成熟未成熟,有有提升的空间提升的空间竞品发展竞品发展尚未成熟尚未成熟,可全面超可全面超越越更方便更方便和更细和更细节节竞品打造竞品打造一般一般,有提有提升的空间升的空间78自身产品的打造需结合项目自身特色，资61、源利用最大化很城市很城市新城中心，承载大建德的中心化；新城中心，承载大建德的中心化；很自然很自然青山、秀水，一座滨水新城青山、秀水，一座滨水新城很休闲很休闲强调共享与交流，一座休闲安逸之城强调共享与交流，一座休闲安逸之城在城市的都市感之余，在城市的都市感之余，更拥有滨水小镇特有更拥有滨水小镇特有的休闲与安逸。的休闲与安逸。滨水滨水 休闲休闲 安逸安逸 低碳低碳 新城新城79产品概念80新中心新中心 滨水城市花园生活蓝本滨水城市花园生活蓝本u“城市花园生活蓝本城市花园生活蓝本”离尘不离城：离尘不离城：享城市便利，亦与自然为邻，是第一居所，亦是隐于繁华中的别有天地低密度体验：低密度体验：亲切尺度、62、亲地体验、奢适花园，静享一生美好花园生活方式：花园生活方式：该是享受生活的时候了产品打造专题产品打造专题产品解决方案产品解决方案整体规划原则整体规划原则产品核心概念产品核心概念81产品方向极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值花园洋房创新花园洋房创新成本可控下的附加值打造成本可控下的附加值打造面子工程打造面子工程打造2 23 31 14 4排屋专题排屋专题洋房专题洋房专题公寓专题公寓专题小区整体专题小区整体专题82户型策略户型策略独特的规划布局独特的规划布局类独栋类独栋高附加值，赠送面积赠送面积增加居住舒适度；结合自然地形的特点，利用类独栋创新手法，实现土地与生态资源的类独栋创新手法，实现土63、地与生态资源的价值最大化价值最大化,依托景观地形条件，追求景观最大化景观最大化，保证入户差异性、私密性入户差异性、私密性极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值停车方式停车方式组团地下集中停车组团地下集中停车，“腾”出更多地面空间，释放大量园林空间，给足私家庭院；83类独栋规划“类独栋”规划手法“排排”：栋与栋之间采用独联体形式连接栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）（减少两户连接面）“类独栋类独栋”手手法法满足客户对于独享性、私密性、尊贵感的需求“薄薄”：通过增加面宽，缩小前后两排通过增加面宽，缩小前后两排房子间距，提高容积率，实现双拼排布。房子间距，提高容积率，实现双拼排布。“组64、组”：几户一组院，形成一个公共院落，加强：几户一组院，形成一个公共院落，加强邻里交流，形成空间趣味感。邻里交流，形成空间趣味感。84组团规划方向一：排“排排”：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）类独栋处理减少两户连接面，使得排屋通风采光加强；类独栋处理减少两户连接面，使得排屋通风采光加强；私家庭院形态丰富（前、中、侧、后院），形成类独栋；私家庭院形态丰富（前、中、侧、后院），形成类独栋；8586排0.8容积率下的“类独栋”规划手法p“L L”型布局型布局每家都形成一个“凹”型的户外空间（私家花园），“L”型的内侧是开放的，外侧是封闭的65、，这样有开有合的居家形态。既能确保相联各家的私密，又能促各家都能有一个位于“凹”口内的闭合式的私家花园。87排香洲里（独联体）88排案例：莱蒙水榭山200200-350-350350350以上以上200200以下以下户型未推出户型未推出u通过通过L/F/CL/F/C等不同形态等不同形态类独栋组合，形成独门独类独栋组合，形成独门独院的入户体验和花园体验院的入户体验和花园体验；避免兵营式布局；避免兵营式布局；u若干户围合成一组团。若干户围合成一组团。一期共推出84套，地上容积率0.68主力面积段：180-350（地上面积），以功能性类独栋为主导。采用东南亚休闲度假的建筑风格。8990组团规划方向二66、：组“组”：几户一组院，形成一个公共院落，加强邻里交流，形成空间趣味感。万科第五园六合院万科第五园六合院龙湖蓝湖郡十二合院龙湖蓝湖郡十二合院龙湖悠山郡七合院龙湖悠山郡七合院龙湖香醍溪岸十六合院龙湖香醍溪岸十六合院PAGE91组团规划方向二：0.8容积率12合院1212合院合院优：优：提升容积率；提升容积率；“邻里中心邻里中心”地下庭院成为地下庭院成为邻里交流、休息停留空间；邻里交流、休息停留空间；缺：缺：部分户型东西朝向，采光面小部分户型东西朝向，采光面小91院落之间整体建筑间距较小（院落之间整体建筑间距较小（1212米），私密性受到一定影响，幵米），私密性受到一定影响，幵且由于建筑的围合，导67、致部分户且由于建筑的围合，导致部分户型以东西朝向为主（型以东西朝向为主（F F型），南面型），南面采光口较小，观景面较小采光口较小，观景面较小,在销售在销售过程中，客户产生抗性较多。过程中，客户产生抗性较多。组团规划方向二：0.8容积率12合院92龙湖悠山郡龙湖悠山郡7合院合院七七栋别墅墅围合成一个庭院，通合成一个庭院，通过分分户墙，平台，平台连接的接的类独独栋别墅，有效的墅，有效的增加土地利用率。增加土地利用率。组团规划方向二：0.8容积率7合院93通过各个模块的灵动组合，可以避免朝向通过各个模块的灵动组合，可以避免朝向以及私密性弱的缺陷，同时保证每户的采以及私密性弱的缺陷，同时保证每户的采68、光、通风光、通风利用合院别墅替代普通联利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞同时避免同质化产品的竞争；争；合院别墅模块演示合院别墅模块演示组团规划方向二：0.8容积率7合院94组团规划龙湖香醍溪岸：0.9容积率16合院951616合院合院 0.90.9容积率容积率优：优：提升容积率；提升容积率；“邻里中心邻里中心”地下庭院成为邻里地下庭院成为邻里交流、休息停留空间；交流、休息停留空间；缺：缺：部分户型东西朝向，采光面小部分户型东西朝向，采光面小组团规划方向三：薄 0.8容积率朗诗美丽洲/金地湾流域“薄薄”：通过增加面宽，缩小前后两排房子间距，提69、高容积率，实现双拼排布。通过增加面宽，缩小前后两排房子间距，提高容积率，实现双拼排布。96独特的规划布局独特的规划布局类独栋类独栋结合自然地形的特点，利用坡地类独栋创新手法，实现土地与生态资坡地类独栋创新手法，实现土地与生态资源的价值最大化源的价值最大化,依托景观地形条件，追求景观最大化景观最大化，保证入户差异性、入户差异性、私密性，私密性，极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值停车方式停车方式组团地下集中停车组团地下集中停车，“腾”出更多地面空间，释放大量园林空间，给足私家庭院；户型策略户型策略高附加值，赠送面积赠送面积增加居住舒适度；9798不足之处：无私密庭院。l无私密庭院；前庭为半私70、密性庭院，后院基本被车道占据；l（前院，低矮围墙围隔，半私密领地，但实际使用率低）l（后院，车道占据）案例方式1：半地下私家车库停车篁外覆土覆土后庭院下挖一米左右后庭院下挖一米左右PAGE99方式2.1：地下集中停车，减少路网面积，增加私家花园面积一个组团共用一条地下车行道一个组团共用一条地下车行道无地下车道无地下车道下沉花园下沉花园约约1111米米排屋区车行道：排屋区车行道：n一个组团共用一条地下车行道，节省一个组团共用一条地下车行道，节省房屋前后地面车库和车道用地，增加花房屋前后地面车库和车道用地，增加花园面积。园面积。停车方式99案例案例:龙湖滟澜山方式2.2：组团式地下集中停车，减少路71、网面积，增加私家花园面积100停车方式地下集中停车成本测算每户增加成本约每户增加成本约12-1512-15万元，单方增加万元，单方增加545-682545-682元平米元平米l地下集中停车增加建安成本：2000-2500元/平米l地下车库面积：60平米/户u每户增加成本每户增加成本12-1512-15万元万元l按照每户220方计算u单方增加成本单方增加成本545-682545-682元元每户增加每户增加40-5040-50平米庭院平米庭院u按照户间距12米，面宽8米计算，每户增加40-50平米的庭院折合成庭院售价约折合成庭院售价约30003000元元/平米，相当于地价平米，相当于地价101独特72、的规划布局独特的规划布局类独栋类独栋结合自然地形的特点，利用坡地类独栋创新手法，实现土地与生态资坡地类独栋创新手法，实现土地与生态资源的价值最大化源的价值最大化,依托景观地形条件，追求景观最大化景观最大化，保证入户差异性、入户差异性、私密性，私密性，极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值停车方式停车方式组团地下集中停车组团地下集中停车，“腾”出更多地面空间，释放大量园林空间，给足私家庭院；户型策略户型策略高附加值，赠送面积赠送面积增加居住舒适度；102户型设计关键元素选择关键元素选择阳台：阳台：家庭休闲的平台下沉庭院：下沉庭院：天伦之乐的娱乐场地下室：地下室：生活的预备空间阁楼：阁楼：孩子童73、年的摇篮地上庭院：地上庭院：浪漫的稀有的私人景观露台：露台：吸纳自然的灵气，满足每一个渴望阳光清风的心灵，生活远眺台赠送空间的元素挑空：挑空：增加房间个数、增加客厅尺度感夹层：夹层：增加房间个数客厅下错：客厅下错：增加客厅尺度感103莱蒙水榭山 约203，可变空间约160%（三房三厅六卫一厨）PAGE1043434车库车库庭院挑空庭院挑空首层共首层共76 76 庭院庭院地下一层96，全赠送；首层80，赠送76 庭院户型设计104莱蒙水榭山 约203，可变空间约160%（三房三厅六卫一厨）PAGE105 2222阳台阳台餐厅挑空餐厅挑空6.9 M6.9 M23 23 可变空间可变空间庭院挑空庭院74、挑空二层63，11 阳台三层50，22 阳台户型设计105户型设计 莱蒙水榭山 约149，可变空间约156%（三房三厅四卫一厨）PAGE1062020车库车库1212庭院庭院首层共赠送首层共赠送5050庭院庭院地下一层88，全赠送；首层，赠送50 庭院106PAGE107餐厅挑空餐厅挑空6.6 M6.6 M可变空间可变空间客厅挑空客厅挑空6.6 M6.6 M可变空间可变空间1919阳台阳台户型设计 莱蒙水榭山 约149，可变空间约156%（三房三厅四卫一厨）二层，两处可变空间共32 三层，19 阳台107户型示意n下挖结合上部覆土，下挖结合上部覆土，地下室达正常层高；地下室达正常层高；n并通过75、下沉庭院，使并通过下沉庭院，使地下室拥有完全的通风地下室拥有完全的通风及采光；及采光；108地下室做法杭州龙湖香醍溪岸(双层地下室适宜高溢价项目)原始地面2.5m3.2m 对本项目而言，增对本项目而言，增对本项目而言，增对本项目而言，增加成本过高，不建加成本过高，不建加成本过高，不建加成本过高，不建议使用；部分高溢议使用；部分高溢议使用；部分高溢议使用；部分高溢价楼王可尝试。价楼王可尝试。价楼王可尝试。价楼王可尝试。109户型功能主要功能配置主要功能配置地上地上180180220220地下地下8080100100左右左右1F1F生活动区生活动区客厅（下错）、客厅（下错）、厨房、正餐厅、客卫厨房76、正餐厅、客卫2F2F生活静区生活静区两个次卧带独立卫生间（通过两个次卧带独立卫生间（通过跃层跃层“偷面积偷面积”形式，形式，再做一个书房）再做一个书房）3F3F生活静区生活静区主卧、主卫、走入式衣柜、露台主卧、主卫、走入式衣柜、露台-1F-1F休闲娱乐区休闲娱乐区娱乐室、影音室娱乐室、影音室设备工作储藏区设备工作储藏区工人房、洗衣房、储藏室工人房、洗衣房、储藏室入门体验型3+13+1室两厅四卫室两厅四卫;地上地上180180220220,地下地下8080100100左右左右;庭院面积庭院面积60-8060-80平米；平米；110111主要功能配置主要功能配置地上地上220-220-2602677、0地下地下1001001201201F1F礼仪公共区礼仪公共区门厅、门厅、客厅（下错）、客厅（下错）、正餐厅、卫生间正餐厅、卫生间2F2F私密区私密区两个次卧带独立卫生间、走入式衣柜（通过两个次卧带独立卫生间、走入式衣柜（通过跃层跃层“偷面偷面积积”形式，再做一个书房）形式，再做一个书房）3F3F私密区私密区主卧、主卫、走入式衣柜、主卧、主卫、走入式衣柜、书房书房、露台、露台-1F-1F休闲娱乐休闲娱乐娱乐室、健身房、影音室娱乐室、健身房、影音室工作储藏区工作储藏区工人房、洗衣房、储藏室、车库工人房、洗衣房、储藏室、车库4+14+1室两厅四卫室两厅四卫单体总建筑面积单体总建筑面积300-35078、300-350平米平米（地上（地上220-250220-250平米），平米），庭院面积庭院面积80-10080-100平米；平米；户型功能舒适适用型产品专题极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值花园洋房创新花园洋房创新成本可控下的附加值打造成本可控下的附加值打造面子工程打造面子工程打造2 23 31 14 4112竞品分析花园洋房处于起步阶段，特征不明显，附加值偏低113御景园御景园:现代风格现代风格平层，错层阳台平层，错层阳台巴萨名门：较成熟；巴萨名门：较成熟；地中海风格，平层，地中海风格，平层，1 1、2 2层独立入户；一层带层独立入户；一层带花园花园户型策略114楼层楼层是否带电是否带79、电梯梯是否层层退是否层层退台台是否独立入是否独立入户户是否赠送花是否赠送花园园是否赠送地是否赠送地下室下室5F+1（阁楼）（1层和2层）（1层和2层）（1层和2层）打造电梯花园洋房打造电梯花园洋房产品进一步创新，独立入户，每层都有较高附加值产品进一步创新，独立入户，每层都有较高附加值纲要PAGE115产品概念产品概念附加值营造附加值营造花园洋房花园洋房洋房小结洋房小结楼层建议楼层建议115PAGE116花园洋房与传统多层的差别n 电梯花园洋房是一种创新的建筑形态，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然。n在传统多层住宅中加入电梯，交通流线更加便捷，建筑形态、立面更加80、精致化。n 目标客户群为要求生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的特点和高于一般多层住宅的档次在市场上占据优势。功能形式功能形式传统多层传统多层花园洋房花园洋房电梯花园洋房电梯花园洋房外观外观外立面形式单一层次较多，风格多变外立面更加精致，结合高层住宅的优点，迎合主流市场需求面积面积面积较小，常在140平米以下面积100-200平米左右面积100-200平米左右私密性私密性一般较强较强交通流线交通流线依靠楼梯作为竖向 交通工具依靠楼梯作为竖向 交通工具引入高层公寓的电梯，打造便捷竖向交通流线环境环境自然环境一般，密度较高，主要依靠小区内部景观自然环境较好，密度较低，小区景观塑造以及自身露台、庭院81、景观，一般都位于城市郊区，生活配套匮乏小区景观环境较好，密度较低，舒适度高，亲近自然，周边生活配套完善，交通便利客户需求的变化客户需求的变化 变化变化 对多层住宅设计的提升对多层住宅设计的提升是传统多层的创新、升级是传统多层的创新、升级产品概念116产品概念打造重点：强调低密属性、景观属性院/错/退/露院院-入户花园错错-错落布局，立面灵活露露：顶层大面积露台，展现生活高品质退：层层退台，每户花台私享采光；院院-下沉庭院、地面庭院 117楼层建议建议5F或5+1F模式典型案例典型案例楼层楼层复地上城5F万科琥珀臻园5F华润橡树湾5F金域中央5+1F龙湖弗莱明戈5+1F龙湖富阳受降项目6F金地艺82、境6+1F龙湖滟澜山7F基于立面美观度及容积率的考虑，建议基于立面美观度及容积率的考虑，建议5F5F或或5+1F5+1F模式模式u决定因素决定因素容积率：尽量保证洋房的容积率，提高经济效益美观度：楼层太高影响洋房的立面效果118附加值营造PAGE119入户方式入户方式停车方式停车方式户型策略户型策略附加值营造附加值营造p“独门独院独门独院”的建筑形态，私家的建筑形态，私家花园的花园的“独享独享”性性p每层都有附加值，别墅级的体验每层都有附加值，别墅级的体验和空间、尺度空间的变化和空间、尺度空间的变化p组团式地下停车，节约了车行道组团式地下停车，节约了车行道路的面积。为地面创造更多公共景路的面积83、。为地面创造更多公共景观。观。119入户方式1.“独门独院”，私家花园的“独享”性每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园/露台与地下室，大大增加了别墅感。所有户型均能从地下车库乘电梯入户或由1层电梯厅入户，每一户均设置独立楼梯，专属自我的领域从楼梯开始到入户空间都是。北侧入口北侧入口南侧入口南侧入口华润华润橡树湾橡树湾5F5F120户型华润橡树湾5FA A户型户型B B户型户型C C户型户型一层入户花园一层入户花园二层入户花园二层入户花园三层入户花园三层入户花园121入户方式2.景瑞柯桥项目6F户型设计户型设计:三层各带单独入户三层各带单独入户,带独立花园，别墅级带独立花园，别墅级跃层的设计84、跃层的设计1F1F2F2F3F3F2F2F1F1F150m170m122入户方式一二层独立入户，其余电梯、楼梯公共入户下沉庭院下沉庭院底层入户花园底层入户花园二层室外楼梯入户二层室外楼梯入户一层由庭院入户，营造别墅式私密感；一层由庭院入户，营造别墅式私密感；二层由户外楼梯入户；二层由户外楼梯入户；其余由楼梯、电梯入户；其余由楼梯、电梯入户；123附加值营造PAGE124入户方式入户方式停车方式停车方式户型策略户型策略附加值营造附加值营造p“独门独院独门独院”的建筑形态，私家的建筑形态，私家花园的花园的“独享独享”性性p每层都有附加值，别墅级的体验每层都有附加值，别墅级的体验和空间、尺度空间的变85、化和空间、尺度空间的变化p组团式地下停车，节约了车行道组团式地下停车，节约了车行道路的面积。为地面创造更多公共景路的面积。为地面创造更多公共景观。观。124优势：1-2层有赠送地下室，跃层设计；劣势：3-5层无附加值案例万科琥珀臻园5F125案例金地艺境6+1FPAGE1262F地下室1F地下室1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6F阁楼阁楼优势：1-2F共享地下室；洋房退台处理方式16016212895979560126案例龙湖富阳受降项目6FPAGE127地下室架空赠送下层后花园；前花园赠送赠送跃层挑空设计；洋房退台处理方式；入户花园赠送；顶层合拼户型，360度全景观露台；优势：增86、值空间优势：增值空间127户型策略户型要点：户型要点：n1-21-2层赠送地下室、私家花园，前后双花园设计层赠送地下室、私家花园，前后双花园设计n3-43-4层层退台，平层户型，赠送错层阳台、露台；层层退台，平层户型，赠送错层阳台、露台；部分挑空部分挑空n5 5楼赠送阁楼；楼赠送阁楼；360360度全景观露台；部分合拼户型作为明星产品度全景观露台；部分合拼户型作为明星产品1 1层层2 2层附送私家花园、地层附送私家花园、地下室，露台下室，露台中间层为平层中间层为平层顶层为跃层户型，或附送顶层为跃层户型，或附送阁楼、大露台阁楼、大露台128附加值营造PAGE129入户方式入户方式停车方式停车方式87、户型策略户型策略附加值营造附加值营造p“独门独院独门独院”的建筑形态，私家的建筑形态，私家花园的花园的“独享独享”性性p每层都有附加值，别墅级的体验每层都有附加值，别墅级的体验和空间、尺度空间的变化和空间、尺度空间的变化p组团式地下停车，节约了车行道组团式地下停车，节约了车行道路的面积。为地面创造更多公共景路的面积。为地面创造更多公共景观。观。129停车方式：组团式半地下停车停车方式：组团式半地下停车n 在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。增加结构成88、本。n 利用利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋栋，大大节约了车行道路的面积。，大大节约了车行道路的面积。为地面创造更多为地面创造更多公共景观公共景观。停车方式130停车方式停车方式：组团式半地停车方式：组团式半地下停车下停车n 在不占用容积率的前提在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上下，尽量将车库抬到地上一层一层;n优化车库柱网，控制车优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面库面积，标准为：车库面积积 /车位数应小于车位数应小于3535平米平米 131PAGE132洋房小结61F模式、层层退台；楼层布局：楼层布局：产品策略：产品策略：入户方式89、：u一层庭院入户；u二层户外楼梯入户；u 其余楼层由电梯/楼梯入户；停车方式：分组团半地下室停车赠送面积：u1-2层赠送地下室、私家花园，前后双花园设计；u3-5层层退台，平层户型，赠送错层阳台、露台；部分挑空；u6楼赠送阁楼；360度全景观露台；部分合拼户型作为明星产品；132产品专题极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值花园洋房创新花园洋房创新成本可控下的附加值打造成本可控下的附加值打造面子工程打造面子工程打造2 23 31 14 4133竞品分析风尚泽园：90方产品中间套，3面宽朝南；整体户型附加值偏低，赠送阳台和飘窗134竞品分析金色蓝庭：改善型楼盘，户型面积大；赠送空间较多，多为飘90、窗、错层露台、可变空间135西边套西边套125125方，东边套方，东边套126126方方西边套西边套138138方，东边套方，东边套142142方方竞品分析望江豪庭：户型附加值偏低，赠送1个露台和1个阳台，带入户花园13688二室二厅一卫143四室两厅二卫202二室二厅一卫竞品小结137市场户型大多较为普通，阳台、露台、飘窗等赠送方式较少小户型大多设计为中间套，功能空间设计不足，采光较差，性价比偏低大户型舒适度较差，功能空间设计不足户型设计 户型创新手法户型创新手法挑空挑空设计打造立体空间：客厅挑设计打造立体空间：客厅挑空，打造立体空间的中小复式产品。空，打造立体空间的中小复式产品。通过凹阳台91、赠送功能房，露台、飘通过凹阳台赠送功能房，露台、飘窗、花池、入户花园等方式增加空窗、花池、入户花园等方式增加空间的舒适性间的舒适性。通过夹层、错层通过夹层、错层等设计方式，增等设计方式，增加面积的同时，也给业主营造不同加面积的同时，也给业主营造不同的空间体验的空间体验。平层赠送型平层赠送型立体变化型立体变化型跃层扩面型跃层扩面型建造成本增加较大实用度高，有利于成本控制户型设计：户型设计：相同空间内实现更多功能相同空间内实现更多功能、“赠送面积提高附加值赠送面积提高附加值”138PAGE139借鉴案例克拉公馆89边套、82中间套克拉公馆边套89：设备平台赠送面积4.3，可以围合成一个房间，面宽292、700进深3300中间套82：设备平台赠送面积3，可以围合成一个房间，面宽3200进深2600139PAGE140借鉴案例丽晶湾131边套、89中间套丽晶湾边套131：设备平台赠送面积4，可以围合成一个房间，面宽3300进深2500中间套89：设备平台赠送面积3.5，可以围合成一个房间，面宽2300进深3300140面积赠送解决方案内庭院面积一半赠送内庭院面积一半赠送设备平台赠送原则设备平台赠送原则为业主作利用，要形成一个实实在在的空间。设备内庭院面积赠送50%，也就是“2+1”中的“1”，现在住宅中普遍是把设备平台的面积作为赠送面积去设计。但是房间不进行围合，需要业主后期围合。一般设置在北面93、，赠送面积在3.54左右。141PAGE142PAGE142赠送面积解决方案飘窗凸窗面积全赠送飘窗凸窗面积全赠送1 1）建筑内的飘窗，面积）建筑内的飘窗，面积全赠送。设计合理赠送面全赠送。设计合理赠送面积在积在4 4左右。左右。2 2）访谈客户对于飘窗面）访谈客户对于飘窗面积的认可度较高。基本上积的认可度较高。基本上所有人都接受飘窗。所有人都接受飘窗。142PAGE143PAGE143赠送面积入户花园面积一半赠送入户花园面积一半赠送解决方案 入户花园面积赠送50%，但是基本上不能进行围合，这块空间完全属于业主一个人使用的。143PAGE144PAGE144案例借鉴户型平层赠送面积方案设备平台赠94、送3.5入户花园赠送0.8飘窗赠送3露台赠送61）让赠送的面积物尽其用，特别是“1”的面积。作为房间使用总面积至少要在7左右。2）户型如果在设计中考虑周全，赠送面积可以达到13左右。可以完全抵消公摊面积提高溢价能力。144产品专题极致低密体验、附加值极致低密体验、附加值花园洋房创新花园洋房创新成本可控下的附加值打造成本可控下的附加值打造面子工程打造面子工程打造2 23 31 14 4145146外立面外立面景观景观面子工程打造面子工程打造配套配套物业物业竞品分析排屋立面现状147一江春水：米黄色面砖铺设，但由于用材原因，颜色不均，缺乏档次感御景园：现代风格，用材以涂料和面砖为主，局部石材，档次95、感偏低半岛山庄：欧式风格，用材以涂料和面砖为主，缺乏档次感竞品分析洋房立面现状148御景园：现代风格，用材以涂料和面砖为主，缺乏档次感 巴萨名门：地中海风格，用材以涂料为主，底部石材，风格特征明显，有档次感竞品分析公寓立面现状149御景园：现代风格，用材以涂料和面砖为主，档次感偏低巴萨名门：地中海风格，用材以涂料为主，底部石材，风格特征明显，有档次感风尚泽园：风格不明显，用材以面砖和涂料为主，缺乏档次感竞品小结150立面风格特征不明显，大多以现代风格为主，较为陈旧；面子感不强用材档次偏低，大多以涂料和面砖为主，局部石材立面建议151与竞品形成与竞品形成差异化差异化，具有标识性，具有标识性与建德96、人的与建德人的需求偏好需求偏好匹配：温馨、和协匹配：温馨、和协有利于与景观融合，打造花园式有利于与景观融合，打造花园式风情风情住区住区有利于有利于成本控制成本控制打打造造原原则则152方向方向1:1:新亚洲风格公寓新亚洲风格公寓+新亚洲风格洋房新亚洲风格洋房+新亚洲风格排屋新亚洲风格排屋方向方向2:2:地中海风格公寓地中海风格公寓+托斯卡纳洋房托斯卡纳洋房+地中海排屋地中海排屋新亚洲排屋153新亚洲排屋154新亚洲排屋155 新亚洲洋房156新亚洲157新亚洲 新亚洲风格，代表了一种混搭风格，以浓郁的亚洲区域文化为支撑，日式崇尚极简、东南亚风情万种的浓烈色彩氛围、中式雍容而内敛、苏杭家具渔歌唱97、晚的自然追求，在色泽上保持自然材质的原色调，大多为褐色、核桃色等深色系，在视觉上给人以质朴的气息；新亚州风格下层干挂石材金地天逸158159方向方向1:1:新亚洲风格公寓新亚洲风格公寓+新亚洲风格洋房新亚洲风格洋房+新亚洲风格排屋新亚洲风格排屋方向方向2:2:地中海风格公寓地中海风格公寓+托斯卡那洋房托斯卡那洋房+地中海排屋地中海排屋绿城蓝庭绿城蓝庭立面建议方向三:地中海风格 公寓160方向三：托斯卡纳风情洋房风情洋房：风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。立面建议161方向三：托斯卡纳风情洋房立面建议16298、暖黄色质感涂料暖黄色质感涂料基座天然毛石基座天然毛石红色陶土砖瓦红色陶土砖瓦标志性地中海装饰符号标志性地中海装饰符号木制花架、一步阳台木制花架、一步阳台方向三：托斯卡纳风情洋房立面建议163立面建议 排屋-意大利托斯卡纳风格p别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅。p喷泉，壁饰，壁炉和庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙等都可以表达托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。p别墅庭院绿色植物多样性，展现烂漫田园。164建筑风格 排屋-意大利托斯卡纳风格165166外立面外立面景观景观面子工程打造面子工程打造配套配套物业物业竞品分析景观风格较为明显，但缺乏儿童、老人等设施配备；167巴萨名门：欧式风99、格，雕塑、喷泉，效果较好；缺乏设施设备御景园：园林风格，绿植、凉亭、假山泽园：东南亚风格，配备泳池景观原则景观可营造景观可营造“小投入大产出小投入大产出”的效果，给项目所的效果，给项目所带来的溢价比是带来的溢价比是1 1：5 5标杆企业的景观特点、手法总结：标杆企业的景观特点、手法总结：1 1、龙湖：做花境！花卉的一种自然式布置形式龙湖：做花境！花卉的一种自然式布置形式 2 2、绿城：做公园！营造秩序感的品质小空间绿城：做公园！营造秩序感的品质小空间 3 3、华润：做大学校园！利用大草坪组织景观序列华润：做大学校园！利用大草坪组织景观序列 4 4、星河湾：做高差！利用设置高差使空间小中见大星河100、湾：做高差！利用设置高差使空间小中见大 景观建议168PAGE169景观原则 本项目景观打造原则：本项目景观打造原则：景观建议风格：景观建议风格：自然风格自然风格或东南亚风格或东南亚风格；有利于营；有利于营造花园式景观效果，同时造花园式景观效果，同时有利于控制成本。有利于控制成本。13内部水景内部水景为本项目景观灵为本项目景观灵魂，但需结合成本及后期魂，但需结合成本及后期维护难题，适度即可。维护难题，适度即可。控制控制软硬景比例软硬景比例，以控制，以控制景观造价（参考龙湖）；景观造价（参考龙湖）；着重打造主入口、中心花着重打造主入口、中心花园等公共区域景观；以及园等公共区域景观；以及私家院落精101、装。私家院落精装。2169“龙湖地产的精明之处，是把景观也商品化了。龙湖地产的精明之处，是把景观也商品化了。”景观建议 170五层垂直绿化五层垂直绿化 第一重：高第一重：高7-157-15米，冠幅米，冠幅5-105-10米大乔木米大乔木第二重：第二重：4-54-5米高的小乔木、大灌木；米高的小乔木、大灌木；第三重：第三重：2-32-3米高的灌木；米高的灌木；第四重：花卉、小灌木；第四重：花卉、小灌木；第五重：草坪、地被。第五重：草坪、地被。五重垂直绿化：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配，弱化间距和密度。景观建议171景观建议加强软景比例，其中软景中又可适当放大草坪面积。加强软景比例102、，其中软景中又可适当放大草坪面积。同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本注意软硬景比例，适当控制成本172为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景景观建议注重软景的打造与植被选择173选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花卉分时绽选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈现截然不同的异色景观，争取四季有景。放，春夏秋冬呈现截然不同的异色景观，争取四季有景。注重不同季节常规与落叶树种103、的比例种植，四季都有景景观建议174铺满鲜花的垃圾箱精致井盖处理善待自然的环保理念精致的树根处理保洁对园林细节的维护一个路灯都有小花拥簇。石头缝里的植物注重景观细节的营造与维护景观建议175排屋庭院 庭院具有庭院具有相对较小的成本投入，相对较小的成本投入，但能营造但能营造出彩的项目亮点出彩的项目亮点特征，故本案应特征，故本案应建立产品品质，提高项目形象。建立产品品质，提高项目形象。装修标准装修标准庭院面积庭院面积精装总价精装总价建筑面积建筑面积每平米建筑增加成每平米建筑增加成本本300300元元/1001003 3万万220220135135元元500500元元/1001005 5万万2252104、25元元800800元元/1001008 8万万360360元元庭院精装修后，销售溢价庭院精装修后，销售溢价225225元元/左右即收回成本。左右即收回成本。庭院配置建议176庭院内部配置局部庭院内部配置局部木平台木平台、石材硬质铺装、室外活动、石材硬质铺装、室外活动草坪草坪空间、花钵、水池小景，约空间、花钵、水池小景，约4 4棵胸径棵胸径15cm15cm乔木及部分灌木、乔木及部分灌木、花卉花卉。每平米成本每平米成本应应用楼用楼盘盘本案建本案建议议庭院精装庭院精装200-300200-300元元锦绣钱锦绣钱塘二期塘二期300-500300-500元元中都中都青山湖畔青山湖畔850850元元绿绿105、城城桃花源南区桃花源南区13001300元元绿绿城城青山湖玫瑰园青山湖玫瑰园排屋庭院 成本控制：庭院装修作为加分点，配置标准定位为中上177排屋庭院菜单式精装：菜单式精装：除固定的统一一致的庭院配置以外，根据每位业主的个性化需求，除固定的统一一致的庭院配置以外，根据每位业主的个性化需求，发展出不同主题，发展出不同主题，每一种主题以一种主要植物来塑造不同个性景观每一种主题以一种主要植物来塑造不同个性景观。“大树下的庭院大树下的庭院”，每庭院配置一棵高于房子的乔木，使房子隐庇其下，每庭院配置一棵高于房子的乔木，使房子隐庇其下“不同主题的庭院不同主题的庭院”178179外立面外立面景观景观面子工程打106、造面子工程打造配套配套物业物业配套需求20408060100运动健身儿童、老人休闲娱乐客户：不看重面积，重点关注运动和小孩的配套，附带老人的设施也是比较关注的点。“让生活丰富起来，一定有可以交流娱乐的地方”“主要还是小孩子、老人的功能，我们一般都自己开车出去玩的，谁会在小区？找个朋友一起都找不到的”关注儿童关注儿童/休闲运动休闲运动/老人老人180景观配套原则 注重家庭情感交流，将更多的时间和空间留给家人。儿童配套极致化，细节精细化处理，关注儿童成长。老年配套人性化，强调健身娱乐效果。将街区的活力与社区内部活力紧密连接，打造丰富的邻里交流空间。于家庭于家庭于自我于自我于邻里于邻里 注重情景营造107、，场寓性景观配套的设置，追溯自我怀旧情感。181产品方向 老人 儿童配置儿童兴趣班，游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要，有针对性的提供活动场所，保证孩子的健康成长。突出老人兴趣爱好，强调健身娱乐效果;及时的安全防护措施。1 1、儿童会所儿童会所/儿童艺术馆儿童艺术馆：儿童兴趣班、儿童涂鸦墙、4点半课堂、阅览室、车模室、花卉室多功能影院、体能运动中心等2 2、儿童游乐配套、儿童游乐配套：儿童游乐园按年龄分级为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境儿童防碰防撞（软包护墙板）儿童防护安全（阳角）1 1、老年娱乐、健身配套、老年娱乐、健身配套：老年活动中心、棋牌室，与儿童会所结合设置与老年大学108、合作，定期举办交流在公共区域设置书画展示廊景观、架空层内设置健身器械，例如：门球场等2 2、老年安全维护、老年安全维护：急救中心老年人安全防护措施182儿童演绎丰富的、趣味性、针对性尺度的儿童配套183184外立面外立面景观景观面子工程打造面子工程打造配套配套物业物业原则措施基本原则基本原则 于儿童：于儿童：1、设置“四点半”课堂，促使儿童个性兴趣发展；2、幼儿接送、儿童临时托管服务等。于老人：于老人：1、突出以“学”为乐，与老年大学合作，体现社区老有所为的良好氛围。2、定期组织养身保健、健康维护等服务。3、物业保安定期巡查独居老人住户。于家庭：于家庭：1、举办亲子活动，例如：和孩子一起动手制109、作工艺品、艺术品，增加家庭感情厚度的同时，孩子得到的是参与感与成就感；于邻里：于邻里：1、关注业主的文娱娱乐，兴趣爱好，包括运动队、文化周、节日聚餐、义卖活动等。产品措施产品措施重点突出对儿童、老年人等特殊人群的关重点突出对儿童、老年人等特殊人群的关爱，促进家庭和谐、邻里互通。爱，促进家庭和谐、邻里互通。社区组织社区组织/社区活动：社区活动：社区公约社区公约社区媒体社区媒体社区节日：社区音乐节等社区节日：社区音乐节等亲子活动：亲子运动会、亲子活动：亲子运动会、家庭手工比赛家庭手工比赛185社区活动演绎定期举办亲子、邻里交流活动，增加家庭感情厚度的同时，邻里之间更加和谐友爱；186智能化建议安防系统安防系统安防系统安防系统l一卡通系统一卡通系统l无线网路通讯无线网路通讯l门禁可视系统门禁可视系统l红外周界报警系统红外周界报警系统l汽车库管理系统汽车库管理系统安防系统187智能化建议188停车场智能化设计停车场智能化设计地下车库感应灯：地下车库感应灯：当业主开车进入地下车库的时候，自行启动车库的感应灯。地下车库智能感应道闸地下车库智能感应道闸：智能感应道闸提前感应到业主车载射频卡的有效信息，自动开启。地下通道自动感应门：智能感应器提前感应业主身上携带的有效信息卡，自动打开。车库感应系统189190