1、本报告是严格保密的。申花项目市场研究与产品定位报告申花项目市场研究与产品定位报告谨呈：建工集团谨呈：建工集团汉嘉地产顾问汉嘉地产顾问土木咨询土木咨询2010-06-01本报告是严格保密的。本次沟通内容本次沟通内容市场研究和发展方向沟通市场研究和发展方向沟通产品研发产品研发市场研究与产品研发服务市场研究与产品研发服务第一阶段2周：项目方向初判第二阶段1.5周：产品研发本次沟通内容本次沟通内容工作内容：1.区域：走访、区域价值挖掘、区域研判；2、项目：地块勘察、地块价值分析3、市场研究：可能发展物业市场调研与分析工作内容：1.市场补充调研；2、需求研究：目标客户需求特征研究及如何引导需求研究3、产2、品研究：产品考察4、产品研发：产品价值体系打造设计跟踪服务设计跟踪服务后续阶段：设计跟踪工作内容：1.三方会议本报告是严格保密的。区域属性区域属性本项目处于申花北板块；本项目处于申花北板块；板块尚处于城市化阶段，周边现状较差，城市配套不足板块尚处于城市化阶段，周边现状较差，城市配套不足。石祥路石祥路莫干山路莫干山路古墩路古墩路本项本项目目申花商圈申花商圈运河新城运河新城三墩、新城三墩、新城北板块北板块银泰银泰本项目本项目文教板块文教板块申花商圈申花商圈学院路学院路化工路化工路丰庆路丰庆路文教文教申花申花本区块本区块本报告是严格保密的。地块条件地块条件占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积3、限高限高90比例比例272132.56803275米米30%项目地块规模小；项目地块规模小；北面有一定景观资源但不强势。北面有一定景观资源但不强势。北部三墩河北部三墩河东为待拆迁农居房东为待拆迁农居房南为农居房南为农居房西西为为待待开开发发的的留留用用地地本报告是严格保密的。开发目标开发目标建筑背景；世茂丽晶城品牌基础；建筑背景；世茂丽晶城品牌基础；深耕深耕“精品精品”品牌形象。品牌形象。对于建工对于建工精品形象本项目建筑背景“精品精品”品牌、品牌、“建工建工”标签标签本报告是严格保密的。目标与现实的矛盾目标与现实的矛盾条件条件申花北板块，周边现状较差申花北板块，周边现状较差地形规模小，无强势4、资源地形规模小，无强势资源目标目标打造打造“精品精品”现象现象多个优势项目提多个优势项目提“精品精品”目目标标德信臻园德信臻园西溪诚园西溪诚园VS先天资质一般的地块如何承载建工先天资质一般的地块如何承载建工打造的打造的“精品精品”目标，并脱颖而出目标，并脱颖而出？本报告是严格保密的。汉嘉对于本项目定位的思考汉嘉对于本项目定位的思考申花北申花北 国际艺术社区国际艺术社区 新奢适生活样本新奢适生活样本u国际：国际：“建工建工”标签，一脉相承，符合目标客群开放、乐于接受新事物心态；标签，一脉相承，符合目标客群开放、乐于接受新事物心态；u艺术：艺术：渴望独特，追求全方位品位生活，回归自我、回归精神；渴5、望独特，追求全方位品位生活，回归自我、回归精神；u新奢适：不过分追求奢华，而是精致与品味，舒适性与实用性兼而有之；实现舒新奢适：不过分追求奢华，而是精致与品味，舒适性与实用性兼而有之；实现舒适度前提下适度前提下具备高附加值。具备高附加值。总面积总面积户型面积户型面积户型户型面积面积套数套数面积比面积比6.86.8万万85858989两室一厅两室一厅+一功能房一功能房40%40%110110120120三室两厅三室两厅+一功能房一功能房40%40%130130140140三室两厅三室两厅+一功能房一功能房20%20%备注：备注：1 1、根据设计院排布，户型和配比存在一定幅度的浮动；、根据设计院排6、布，户型和配比存在一定幅度的浮动；2 2、少量顶跃，未作为重点配、少量顶跃，未作为重点配比研究比研究本报告是严格保密的。核心研究问题核心研究问题户型区间和配比？户型区间和配比？1 1产品概念和打造标准？产品概念和打造标准？2 2本报告是严格保密的。研究内容研究内容户型区间和配比？户型区间和配比？1 1研究内容研究内容板块发展节奏板块发展节奏竞争分析竞争分析综合因素得综合因素得出户型配比出户型配比客群需求客群需求典型现象启示典型现象启示本报告是严格保密的。申花板块城市发展节奏申花板块城市发展节奏沃尔玛银泰本项目 萍水路申花路古墩路丰潭路莫干山路路蓝孔雀余杭塘河路民生药厂热电厂石祥路启动期启动期规7、划出台规划出台成长期成长期沃尔玛等生活型沃尔玛等生活型配套配套快速发展期快速发展期银泰等购物类、办银泰等购物类、办公类综合型配套公类综合型配套成熟期，后申花时代成熟期，后申花时代板块核心区已成熟，外围板块核心区已成熟，外围辐射板块综合型配套落位辐射板块综合型配套落位申花商圈正进入快速发展期，板块梯队化形成，本项目处于核申花商圈正进入快速发展期，板块梯队化形成，本项目处于核心外延待发展板块，城市资源暂不能支持高端改善需求。心外延待发展板块，城市资源暂不能支持高端改善需求。本报告是严格保密的。板块发展节奏预判板块发展节奏预判项目集中供应正处于板块成长期，产品定位不宜过高，应通过项目集中供应正处于板8、块成长期，产品定位不宜过高，应通过产品力打造提高竞争机会。产品力打造提高竞争机会。陆家圩综合体陆家圩综合体蓝祥购物中心蓝祥购物中心蓝孔雀综合体蓝孔雀综合体热电厂综合体热电厂综合体民生药厂综合体民生药厂综合体丰庆路丰庆路化工路化工路学院路学院路2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后拆迁；道路招标蓝孔雀出让陆家圩商务用房开建蓝祥综合体招商大吉路、祥符南路开工化工路周边拆迁化工路建设银泰投入使用蓝孔雀综合体入市民生药厂等其他综合体拆迁完成陆家圩商务用房投入使用化工路投入使用蓝祥综合体一期投入使用蓝祥综合体投入使用蓝孔雀一期投入使用板块启动期板块启动期板块成长期板块成长期板9、块快速发展期板块快速发展期项目周边预计需项目周边预计需3-5年左右会形成较好的城市配套氛围。年左右会形成较好的城市配套氛围。本报告是严格保密的。板块房地产发展节奏机会分析板块房地产发展节奏机会分析阶段“经济经济”功能功能“舒适舒适”“享受享受”需求特征总价敏感、产品以价格为衡量标准以追求功能为原则，希望在同样的面积里实现更多功能以追求生活品质和居住体验为主要目标对资源的绝对占有，对居住尺度的绝对享受城西北板块申花板块运河板块经济型经济型功能型功能型舒适主流、享受雏形舒适主流、享受雏形近期享受产品集中上市近期享受产品集中上市项目机会：截流城西北的项目机会：截流城西北的“功能型功能型”需求；承接申10、花、需求；承接申花、运河的运河的“舒适型舒适型”外溢需求。外溢需求。申花商圈申花商圈运河新城运河新城三墩、新三墩、新城北（城城北（城西北）西北）文教、北文教、北站等成熟站等成熟板块板块过渡地带过渡地带本报告是严格保密的。板块发展节奏启示产品段机会板块发展节奏启示产品段机会160160以上以上120-140120-140500500万以上万以上300-400300-400万万9090120-150120-150万万运河板块运河板块申花板块申花板块主力面积段主力面积段主力总价段主力总价段城西北板块城西北板块160-200160-200400-600400-600万万120120180-22018011、-220万万申花板块总价控制型（申花板块总价控制型（200万以下）万以下）供应断档，本项目供应断档，本项目90产品存在机产品存在机会。会。申花核心板块功能改善型总价集中申花核心板块功能改善型总价集中在在300万以上，万以上，250万左右产品存在万左右产品存在总价机会。总价机会。启启示示机机会会项目机会项目机会主力总价：主力总价：200-250万左右万左右主力面积：主力面积：90、1209090220-250220-250万万本报告是严格保密的。研究内容研究内容户型段和配比如何得出的？户型段和配比如何得出的？1 1研究内容研究内容板块发展节奏启示板块发展节奏启示竞争分析竞争分析综合因素得综合因素12、得出户型配比出户型配比客群需求客群需求典型现象启示典型现象启示本报告是严格保密的。细分需求机会选择细分需求机会选择客群来源客群来源需求细分需求细分产品特征产品特征机会机会省内新贵省内新贵“总价为先总价为先”型型90 90 两房两房/小三房小三房需求大，可进入需求大，可进入“一步到位一步到位”型型110-130110-130三房三房可进入，注重附加值可进入，注重附加值品质分巢品质分巢“子女出巢子女出巢”型型90 90 两房两房/小三房小三房可进入可进入110-130110-130三房三房可进入，注重附加值可进入，注重附加值“父母出巢父母出巢”型型90 90 两房两房非主流需求，放弃非主流需求，放13、弃老小区改善老小区改善“功能升级功能升级”型型110-130110-130三房三房可进入，注重附加值可进入，注重附加值“品质提升品质提升”型型130-140130-140三房三房+1+1房房160-200 160-200 三三/四房四房支撑优势不大支撑优势不大“舒适改善舒适改善”型型160-200160-200三三/四房四房支撑优势不大支撑优势不大“奢华享受奢华享受”型型200200以上平层公寓或城市排屋以上平层公寓或城市排屋不具备竞争优势，不建议竞争不具备竞争优势，不建议竞争次新房改善次新房改善功能改善型功能改善型120-130120-130三房三房需求萌芽，可进入需求萌芽，可进入品质改善型14、品质改善型160-200160-200三三/四房四房支撑优势不大支撑优势不大本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标1城西新贵城西新贵客群特征：客群特征：年龄：年龄25-30岁左右，健康、阳光、向上，处于事业起步阶段或有一定的家庭事业基础。来源：浙江省内，义乌、台州、温州等地，在杭州上大学，留杭工作。家庭：家庭条件较好，一般父母为当地政府机关工作人员或民营企业主，家庭背景较殷实，但并非富豪家庭，父母经过多年打拼，会对所购产品进行多方考量，而非奢侈。学识：一般经过高等教育，甚至有出国留学经历，对新事物接受度高，自认为具有一定的品味和追求。生活习惯：离不开城市，对配套和交通依赖15、度较高，喜欢社交和朋友之间的来往，希望社区有较好的公共会友空间。购买能力：一般有家庭支持，父母会尽量减少其还款压力，生活压力不大，幸福指数高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标1城西新贵城西新贵价值取向：价值取向：从小衣食无忧，对未来的预期充满信心，喜欢超前消费。典型样本典型样本1：阮先生，浙大在读硕士，绍兴人，父母为浙大早期毕业生，母亲为注册会计师，父亲为国土局领导，08年父母为其在西城美墅购置90户型，作为毕业之后的住所，并看重学区，为将来下一代入学做准备。为人随和，喜欢社交，自创社团，与老师和同学关系活络，大学期16、间在外国餐厅打工，一是为贴补生活费（父母支持生活费），二是增加社交圈。对未来充满自信，自己本已应聘到保洁公司，但父母不希望他离开杭州，另通过关系找到更高待遇工作。喜欢国际事物，喜欢看外国电影，平时喜欢夹杂英文讲话，精神诉求：精神诉求：内心追求高品质和品位，喜欢在自己的朋友圈里互相攀比；骨子里有天生的骄傲，享受优越感。本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标2老小区品质分巢老小区品质分巢客群特征：客群特征：年龄：年龄25-30岁左右，健康、阳光、向上，处于事业起步阶段或有一定的家庭事业基础。来源：市区、城西老小区，与父母同住，现已达到适婚年龄/新婚，与父母分开居住。家庭：之前17、与父母同住，现单身居住或两人世界，并为小孩出生做一定的准备。学识：一般经过高等教育，甚至有出国留学经历，对新事物接受度高，自认为具有一定的品味和追求。生活习惯：具有城西情节，并不愿意离父母太远。购买能力：一般有家庭支持购买房和车，父母会尽量减少其还款压力，生活压力不大，幸福指数高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标2老小区品质分巢老小区品质分巢价值取向：价值取向：喜欢品牌标签，注重外在的修饰。典型样本典型样本1：叶先生，某房地产代理公司营销总监，30岁单身，家住城西古荡小区，一直在寻找适合产品，认为三墩太远，而且是乡下18、，西溪湿地配套不足，看过远洋公馆，超过总价预期范围过多，不希望还贷影响到生活质量，尚未下单。注重面子，喜欢名牌，有车，马六。喜欢个性物品，如小众音乐等。希望未来居住社区在顶楼设置个性化会所，俯瞰四周。精神诉求：精神诉求：从小生活在老城西富人社区，作为老杭州人，骨子里具有天生的优越感，喜欢社交和攀比，并喜欢标新立异，追求特色和个性。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标3原住民品质分巢原住民品质分巢客群特征：客群特征：年龄：年龄25-30岁左右，适婚或已结婚为小孩考虑。来源：城西、城北农居点。学识：经过高等教育，希望与父辈和19、周边村民有不同之处，内心想跳脱出来。生活习惯：住惯了大开间、高舒适度、三代/四代同堂生活，离不开家庭的照应，不希望离开父母太远。购买能力：一般有家庭支持购买房和车，父母会尽量减少其还款压力，生活压力不大，幸福指数高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标3原住民品质分巢原住民品质分巢价值取向：价值取向：重面子，重品位，注重外在的修饰，但不主张铺张浪费。典型样本典型样本1：沈小姐，总管塘人，大学毕业，06年结婚，07年小孩出生，后购置南北西岸，一是小三口之家偶尔居住，二是为女儿购买城市福利。看不惯周边人的生活习惯，比如饮食习20、惯、消费习惯、卫生习惯等。注重品牌，但非常反对铺张浪费，少而精。深知自己受教育及工作的不易，希望“下一代”起步会更高。精神诉求：精神诉求：追求城市人的生活品质，追求大家所追求的东西。农民到市民，获得身份认同感和优越感。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标4老小区老小区/次新房改善次新房改善客群特征：年龄：年龄30-35岁左右，一般已有小孩或将有小孩。来源：城西/市区老小区/周边次新房。1.老小区改善需求：之前居住在城西老小区的70-80老小两房（康乐新村、金田花园等），功能需求升级，需求改善至普通120-140三房，同时21、总价承受能力有限，比较务实。不满足点：停车位不够；户型设计落后，无储藏空间设置；主卧无走入式衣柜；物管落后；小区陈旧，无档次感，功能空间不足2.次新房改善需求：第一批经济型的产品打造标准较低，随着周边房价的推动，现二手房价格上涨很快，次新房价格与新房基本持平，置换次新房，购买同板块较高标准新房。学识：一般受过高等教育，属于70年代末的大学生，深深体会到教育对人的重要性，具有一定的人生阅历和眼界。一般为社会精英阶层，企业管理层，事业处于上升期，正拼搏。家庭：上有老，下有小，老人照顾小孩，希望实现在家庭和事业中兼顾，因此不愿意将时间花在交通成本上。购买能力：一般夫妻双方年收入在30-40万左右，总22、价承受能力在200-300万，但家庭开支处于高峰期，仍习惯精打细算。110-140110-1403 3房房/3+1/3+1房房本报告是严格保密的。目标客群特征目标客群特征主力目标主力目标4老小区老小区/次新房改善次新房改善价值取向：价值取向：家庭开支较多，家庭主妇式货比三家，注重一定性价比，不追求奢华，反对浪费和堆砌，但对生活品质有较高要求，追求高舒适度。典型样本典型样本1：黄先生，家住翠苑小区，女儿5岁，希望改善至130左右三房。非常疼爱女儿，希望为女儿寻找一个成长氛围好的社区。喜欢和家园的户型，认为舒适度和实用性较高。认为和家园的文化气质较好。但认为和家园过于安详和平静，不利于自己事业的发23、展。精神诉求：精神诉求：“以小孩为中心”110-140110-1403 3房房/3+1/3+1房房本报告是严格保密的。客群特征小结客群特征小结“优越感优越感”l来自省内其他城市优越家庭来自省内其他城市优越家庭/城西老小区二代城西老小区二代/周边原住民二代周边原住民二代l受过良好教育，甚至有留学背景受过良好教育，甚至有留学背景l具有较高的优越性，骨子里有较高的身份认同感具有较高的优越性，骨子里有较高的身份认同感l崇尚特立、超前消费，追求面子崇尚特立、超前消费，追求面子l内心追求高品质，但总价承受能力有限，又不甘于被外溢至边内心追求高品质，但总价承受能力有限，又不甘于被外溢至边远板块，选择远板块，24、选择“小而精小而精”品质首置型客群特征品质首置型客群特征精致化、品质感精致化、品质感本报告是严格保密的。客群特征小结客群特征小结“务实，以小孩为中心务实，以小孩为中心”l讲究实惠，喜欢赠送面积讲究实惠，喜欢赠送面积l反对浪费和堆砌，不追求奢华，但必须满足品质改善需求，做反对浪费和堆砌，不追求奢华，但必须满足品质改善需求，做到高舒适度到高舒适度l有小孩，同时处于事业上升期，兼顾小孩和事业，以小孩为中有小孩，同时处于事业上升期，兼顾小孩和事业，以小孩为中心心l具有一定的文化水平，对社区文化比较关注具有一定的文化水平，对社区文化比较关注功能升级型客群特征功能升级型客群特征附加值、舒适度附加值、舒适度25、本报告是严格保密的。研究内容研究内容户型段和配比如何得出的？户型段和配比如何得出的？1 1研究内容研究内容板块发展节奏启示板块发展节奏启示竞争分析竞争分析综合因素得综合因素得出户型配比出户型配比客群需求客群需求典型现象启示典型现象启示本报告是严格保密的。周边竞争情况整体分析周边竞争情况整体分析项目名称拿地时间总建面产品情况项目名称拿地时间总建面产品情况远洋杭一棉200914.3豪宅公寓+排屋凯德龙湾20068.7150-300九龙仓杭一棉地块2009.1122.5豪宅凯德和睦地块2009.51.2150-300远洋公馆200722主力180-320该档总量68.7德信臻园2009.18160-26、200佑康申花地块2010.28.3主力160-200欣盛申花地块2009.529.6主力160-200该档总量45.9金瑞桥西地块2009.95.3赛丽绿城申花地块2009.10 8.2顺发吉祥半岛2009.613.8主力130-140+排屋莱茵达庆隆地块2009.510主力120-140名城吉如地块2009.611.2120-130中顺上尚庭200913.8主力90保利申花地块2009.10 10前期论证中该档总量72.3省建地块2010.326.3洽谈前期顾问公司方正祥符地块2009.610.3协安蓝郡2009.10 8公寓主力90、130华盛达祥符地块2009.1210协安紫郡200927、.10 26.3公寓90、130、180、排屋中海紫滕苑200712.4主力90中铁地块2010.129.7洽谈前期顾问公司金地自在城200760公寓+花园洋房+排屋舟山远邦地块2009.63.8该档总量196.5天鸿地块2009.69.7总量总量383.4383.41、板块周边整体竞争量大，尤其是下游的城西北板块，预计、板块周边整体竞争量大，尤其是下游的城西北板块，预计以以90产品为主；产品为主；2、项目主要竞争为申花板块主流项目。、项目主要竞争为申花板块主流项目。本报告是严格保密的。项目竞争机会项目竞争机会城西北板块城西北板块项目竞争项目竞争申花板块申花板块项目竞争项目竞争更高的更高的附加28、值和性价比附加值和性价比更好的更好的城市配套和便利性城市配套和便利性承接申花运河外溢的承接申花运河外溢的“凤尾凤尾”客群客群截留外溢至城西北的截留外溢至城西北的“鸡头鸡头”客群客群总价不高，但能满足更高品质追求总价不高，但能满足更高品质追求“小而精小而精”本报告是严格保密的。附：推盘计划预测（附：推盘计划预测（仅凭业内消息和经验估算）仅凭业内消息和经验估算）项目名称拿地时间总建面2010下2011上2011下2012上2012下2013上2013下远洋杭一棉200914.3九龙仓杭一棉地块2009.1122.5远洋公馆200722凯德龙湾20069.9德信臻园2009.18欣盛申花地块200929、.529.6佑康申花地块2010.28.3金瑞桥西地块2009.95.3顺发吉祥半岛2009.613.8名城吉如地块2009.611.2保利申花地块2009.10 10赛丽绿城申花地块2009.10 8.2莱茵达庆隆地块2009.510中顺上尚庭200913.8省建地块2010.326.3协安蓝郡2009.10 8协安紫郡2009.10 26.3中铁地块2010.129.7舟山远邦地块2009.63.8天鸿地块2009.69.7方正祥符地块2009.610.3华盛达祥符地块2009.1210中海紫滕苑200712.4金地自在城200760本报告是严格保密的。研究内容研究内容户型段和配比如何得出30、的？户型段和配比如何得出的？1 1研究内容研究内容板块发展节奏启示板块发展节奏启示竞争分析竞争分析综合因素得综合因素得出户型配比出户型配比客群需求客群需求典型现象启示典型现象启示本报告是严格保密的。现象现象1 1：杭州单价：杭州单价2 2万左右公寓成交结构万左右公寓成交结构多个项目拼接成150-180启示：单价启示：单价1.8-2.5万区间，万区间，90比例与比例与120左右比例最大，左右比例最大，90整体占比相对略大。整体占比相对略大。本报告是严格保密的。现象现象2 2：滨江万家星城成交结构：滨江万家星城成交结构单价单价2万左右万左右启示：单价启示：单价2万元左右的城市型公寓，万元左右的城市31、型公寓，90左右，左右，120-140左左右为主流刚需。右为主流刚需。本报告是严格保密的。现象现象3 3：上尚庭客户积累情况分析：上尚庭客户积累情况分析启示：城市新贵、老小区品质分巢启示：城市新贵、老小区品质分巢90需求，周边次新房、老需求，周边次新房、老小区改善成为主流目标客群小区改善成为主流目标客群。上尚庭目前蓄客为上尚庭目前蓄客为10001000余组，主要以在城西工作或住城西老小区余组，主要以在城西工作或住城西老小区/次新小区次新小区的年轻客户为主，占了大概的年轻客户为主，占了大概70%70%的比例，因为我们的产品本身以的比例，因为我们的产品本身以9090为主，为主，所以所以9090的意32、向比例是较高的，另外的意向比例是较高的，另外120-140120-140问的人也比较多，主要以城问的人也比较多，主要以城西这边的次新房改善比如芳满庭和老小区改善为主，预计到时候这部分产西这边的次新房改善比如芳满庭和老小区改善为主，预计到时候这部分产品的供应量会出现短缺。品的供应量会出现短缺。上尚庭营销总监叶恒上尚庭营销总监叶恒本报告是严格保密的。现象现象4 4：万家花城：万家花城2009.4-2010.62009.4-2010.6二手房成交结构二手房成交结构选取数据说明：为数据具说明性，选取选取数据说明：为数据具说明性，选取09.409.4月房价上涨后成交情况月房价上涨后成交情况启示启示1：133、40以上成交单价最低，客户以相同总价买更多面积以上成交单价最低，客户以相同总价买更多面积启示启示2：90公寓溢价能力相对也较低，因此配比应适度控制公寓溢价能力相对也较低，因此配比应适度控制启示启示3：90-140（集中在（集中在110-130）为主流需求，溢价最高，可）为主流需求，溢价最高，可作为本项目主力面积作为本项目主力面积本报告是严格保密的。户型配比户型配比整体情况启示：整体情况启示：20092009至今至今1.8-2.51.8-2.5万公寓，整体比例以万公寓，整体比例以9090左右、左右、120-140120-140左右左右为主。为主。万家星城成交比例启示：万家星城成交比例启示：单价单34、价2 2万元左右的城市型公寓，万元左右的城市型公寓，9090左右，左右，120-140120-140左右为主流刚需。左右为主流刚需。上尚庭客群积累启示：上尚庭客群积累启示：城市新贵、老小区品质分巢城市新贵、老小区品质分巢9090需求，周边次新房、老需求，周边次新房、老小区改善成为主流目标客群小区改善成为主流目标客群 。万家花城二手房成交启示：万家花城二手房成交启示：9090公寓溢价能力相对也较低，因此配比应适度控公寓溢价能力相对也较低，因此配比应适度控制，制，90-14090-140（集中在（集中在110-130110-130）为主流需求，溢价最高，可作为本项目主力面）为主流需求，溢价最高，可35、作为本项目主力面积。积。双主力配置双主力配置考虑淡市下谨慎防守，同时为牛市溢价空间做条件准备考虑淡市下谨慎防守，同时为牛市溢价空间做条件准备9040%、110-12040%、130-14020%（另部分顶跃）（另部分顶跃）本报告是严格保密的。研究内容研究内容产品概念和打造标准？产品概念和打造标准？2 2本报告是严格保密的。产品研究产品研究方法方法细分市场选择细分市场选择细分市场选择细分市场选择群体需求特征群体需求特征群体需求特征群体需求特征找到目标客群找到目标客群对位原则对位原则对位原则对位原则竞品产品现状竞品产品现状竞品产品现状竞品产品现状竞争原则竞争原则竞争原则竞争原则目标客群的产品需求特36、目标客群的产品需求特征、目前的不满足点征、目前的不满足点哪些是标配，哪些是可哪些是标配，哪些是可超越点超越点适用于：适度超越、差异化竞争适用于：适度超越、差异化竞争产品启示产品启示产品启示产品启示本报告是严格保密的。产品研究产品研究方法方法产品核心概念产品核心概念产品核心概念产品核心概念产品价值体系演绎产品价值体系演绎产品价值体系演绎产品价值体系演绎共同的价值取向转化成产品的精神内核，从而统领开发共同的价值取向转化成产品的精神内核，从而统领开发规划规划规划规划形态形态形态形态建筑建筑建筑建筑风格风格风格风格平面平面平面平面户型户型户型户型科技科技科技科技节能节能节能节能公共公共公共公共空间空间37、空间空间产品启示产品启示竞争原则竞争原则对位原则对位原则物业物业物业物业管理管理管理管理配套配套配套配套n对于原有产品，客群有哪些不满足点对于原有产品，客群有哪些不满足点n如何在竞争中胜出如何在竞争中胜出n成本控制，成本控制，“小投入获得大影响小投入获得大影响”、“面子工程面子工程”本报告是严格保密的。客群对位客群对位优越感的面子的高舒适度的特色的附加值的视野影响决策力；VISION不追求奢华，不追求奢华，反对浪费和反对浪费和堆砌，追求堆砌，追求精致化、舒精致化、舒适生活适生活项目实现途径项目实现途径通过国际品质高标准的建筑立面、公共空间、景观、会所等打造实现高品质、面子工程通过科技运用、增加38、附加值，打造高舒适度通过艺术嫁接、主题化会所等手段，打造项目特色化，在精品公寓打造中脱颖而出。通过相关儿童主题配套和物管等手段打造复合“以小孩为中心的”需求客户置业诉求点客户置业诉求点以小孩为中心高品质的本报告是严格保密的。本项目定位本项目定位申花北申花北 国际艺术社区国际艺术社区 新奢适生活样本新奢适生活样本u国际：国际：“建工建工”标签，一脉相承，符合目标客群开放、乐于接受新事物心态；标签，一脉相承，符合目标客群开放、乐于接受新事物心态；u艺术：艺术：渴望独特，追求全方位品位生活，回归自我、回归精神；渴望独特，追求全方位品位生活，回归自我、回归精神；u新奢适：不过分追求奢华，而是精致与品味39、，舒适性与实用性兼而有之；实现舒新奢适：不过分追求奢华，而是精致与品味，舒适性与实用性兼而有之；实现舒适度前提下适度前提下具备高附加值。具备高附加值。项目核心概念在产品上的承载点项目核心概念在产品上的承载点会所会所艺术长廊艺术长廊户型户型国际化国际化艺术化艺术化新奢适新奢适本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配套打造配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能围合式布局，中央大景观；围合式布局，中央大景观；现代简洁立面风格，同时不失品质感。现代简洁立面风格，同时不失品质感。园林景观园林景观本报告是严格保密的。规划布局与建筑形态强调规划布局与建筑形态强调礼仪感、腔调感、形40、式感礼仪感、腔调感、形式感，迎合客群需求。，迎合客群需求。u规划：围合式布局，中心大景观；对称感、礼仪感强；规划：围合式布局，中心大景观；对称感、礼仪感强；u立面：国际化标准、简洁大气，同时不失品质，材质考究、细节精致。立面：国际化标准、简洁大气，同时不失品质，材质考究、细节精致。资源最大化资源最大化在在art deco、新古典的流派中脱颖而出、新古典的流派中脱颖而出本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配套打造配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能园林景观园林景观法式宫廷园林景观法式宫廷园林景观本报告是严格保密的。景观打造原则景观打造原则本案景观打造原则：本案景观41、打造原则：恰当的景观造景手法起到小投入大影响、画龙点睛的效果恰当的景观造景手法起到小投入大影响、画龙点睛的效果借鉴法式宫廷园林的打造手法，营造对称性、规整性的园林借鉴法式宫廷园林的打造手法，营造对称性、规整性的园林除了重要区域（如主入口、中心轴线等）采用多硬质构筑物的营造手法，其余区域以软质绿化为主，绿化配置为重点，适当控制景观造价在规整、对称的景观中划分一定的主题功能区域，加强景观与业主互动型在规整、对称的景观中划分一定的主题功能区域，加强景观与业主互动型本报告是严格保密的。可借鉴园林风格（一）法式园林手法、中轴对称、法式园林手法、中轴对称、规则布局、图案规则布局、图案化疏林化疏林图案化疏林42、水景、硬质铺装、草坡、雕塑图案化疏林、水景、硬质铺装、草坡、雕塑n增加现代静水景增加现代静水景，满足人们亲水得心灵享受；，满足人们亲水得心灵享受；同时同时营造起伏的坡地和图案化疏林营造起伏的坡地和图案化疏林，形成简洁的，形成简洁的立体景观层次。立体景观层次。本报告是严格保密的。n五座山丘将四季的交替作为表现将四季的交替作为表现，景观随时间变化景观随时间变化而变化而变化，从而散发出鲜活的能量和多样性，不同植物有着各异的色彩，形状和味道，便使同一场所在每个月都不会出现景观重复n寓意人生不同阶段的自然五行丘，为不同年龄孩子准备各自喜爱的休闲设施，也有中年人、老人的专属空间；n幼儿丘：国际双语幼儿园43、n少年丘：巨制沙坑，让孩子感触人类与自然的亲密天性n中年丘：网球场n老年丘：社会文化中心，汇聚小剧场、阅读室、健身器械区、太极拳平台等n永恒丘：冥想空间、五行亭阁当代当代MOMA：五行丘五行丘n利用地下停车场施工所挖掘出的土壤，堆置在开放空间中，形成具有特殊休闲娱乐功能具有特殊休闲娱乐功能的5个主题性园林山丘幼儿丘、青幼儿丘、青年丘、壮年丘、老年丘和永恒丘年丘、壮年丘、老年丘和永恒丘。景观打造，满足不同年龄段居民的休闲娱乐功能。景观打造，满足不同年龄段居民的休闲娱乐功能。景观互动案例景观互动案例MOMAMOMA五行丘五行丘本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配套打造44、配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能在保证舒适度的前提下，实现高附加值在保证舒适度的前提下，实现高附加值园林景观园林景观本报告是严格保密的。户型配比建议户型配比建议总面积总面积户型面积户型面积户型户型面积面积套数套数面积比面积比6.86.8万万85858989两室两厅两室两厅（赠送功能房）（赠送功能房）2.042.04万万约约229229套套40%40%110110120120三室两厅三室两厅（赠送功能房（赠送功能房/夹层）夹层）3.43.4万万约约296296套套40%40%130130140140三室两厅三室两厅（赠送功能房）（赠送功能房）1.361.36万万约约100100套套20%45、20%n n85858585-89-89-89-89、110-120110-120110-120110-120为主力产品，总价在为主力产品，总价在为主力产品，总价在为主力产品，总价在200-250200-250200-250200-250万，为目标客群主流需求；万，为目标客群主流需求；万，为目标客群主流需求；万，为目标客群主流需求；n n130130130130140140140140为次主力产品，总价在为次主力产品，总价在为次主力产品，总价在为次主力产品，总价在300300300300万左右，树立形象标杆，赢取更高溢价。万左右，树立形象标杆，赢取更高溢价。万左右，树立形象标杆，赢取更高溢价。46、万左右，树立形象标杆，赢取更高溢价。市场定位：主抓市场定位：主抓“城西新贵城西新贵/品质分巢品质分巢”、“老小区老小区/原住民改善原住民改善”两类细分市两类细分市场场本报告是严格保密的。本案本案户型户型打造原则：打造原则：北面楼层布置北面楼层布置2 2梯梯3 3户户户型，南面楼层布置户型，南面楼层布置2 2梯梯4 4户户型；户户型；拉宽拉宽中间套面宽中间套面宽，提升中间套舒适度；，提升中间套舒适度；在在不损失舒适度不损失舒适度的前提下，的前提下，实现附加值实现附加值；舒适度舒适度舒适度舒适度附加值附加值附加值附加值80-9080-90方、方、130-140130-140方方赠送功能房赠送功能房47、；110-120110-120方赠送功方赠送功能房能房或者夹层或者夹层；本报告是严格保密的。户型在平面图中排布原则户型在平面图中排布原则户型在平面图中排布原则户型在平面图中排布原则景观资源较好的北面两幢楼，两梯三景观资源较好的北面两幢楼，两梯三户设置户型户设置户型景观资源较次的其余楼，两梯四户设景观资源较次的其余楼，两梯四户设置户型置户型130-140130-140110-120110-1209090130-140130-140909090909090本报告是严格保密的。提升舒适度经典案例提升舒适度经典案例远洋公馆远洋公馆提升中间套户型舒适度与竞争力提升中间套户型舒适度与竞争力提升中间套户型舒48、适度与竞争力提升中间套户型舒适度与竞争力拉宽面宽拉宽面宽拉宽面宽拉宽面宽n n 89 89 89 89 两两两两房房房房两两两两厅厅厅厅一一一一卫，卫，卫，卫，主卧、次卧、与客厅全部朝南设置，提升中间套户型品质。主卧、次卧、与客厅全部朝南设置，提升中间套户型品质。主卧、次卧、与客厅全部朝南设置，提升中间套户型品质。主卧、次卧、与客厅全部朝南设置，提升中间套户型品质。本报告是严格保密的。经典案例经典案例远洋公馆远洋公馆n n 139139139139 三三三三房房房房两两两两厅厅厅厅两两两两卫，卫，卫，卫，主卧、次卧、书房、与客厅四房全部朝南设置，提升中间套户型主卧、次卧、书房、与客厅四房全部朝49、南设置，提升中间套户型主卧、次卧、书房、与客厅四房全部朝南设置，提升中间套户型主卧、次卧、书房、与客厅四房全部朝南设置，提升中间套户型竞争力。竞争力。竞争力。竞争力。提升中间套户型舒适度与竞争力提升中间套户型舒适度与竞争力提升中间套户型舒适度与竞争力提升中间套户型舒适度与竞争力拉宽面宽拉宽面宽拉宽面宽拉宽面宽本报告是严格保密的。本案本案户型户型打造原则：打造原则：北面楼层布置北面楼层布置2 2梯梯3 3户户户型，南面楼层布置户型，南面楼层布置2 2梯梯4 4户户型；户户型；拉宽拉宽中间套面宽中间套面宽，提升中间套舒适度；，提升中间套舒适度；在在不损失舒适度不损失舒适度的前提下，的前提下，实现附50、加值实现附加值；舒适度舒适度舒适度舒适度附加值附加值附加值附加值80-9080-90方、方、130-140130-140方方赠送功能房赠送功能房；110-120110-120方赠送功方赠送功能房能房或者夹层或者夹层；本报告是严格保密的。相同空间内实现更多功能相同空间内实现更多功能相同空间内实现更多功能相同空间内实现更多功能、“赠送面积提高附加值赠送面积提高附加值赠送面积提高附加值赠送面积提高附加值”通过通过通过通过阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房，并附送露台、飘窗、入户花园等并附送露台、飘窗、入户花园等并附送露台、飘窗、入户花园等51、并附送露台、飘窗、入户花园等通过通过通过通过夹层、错层夹层、错层夹层、错层夹层、错层等等等等设计方式，增加设计方式，增加设计方式，增加设计方式，增加面积的同时，也给业主营造不同的空面积的同时，也给业主营造不同的空面积的同时，也给业主营造不同的空面积的同时，也给业主营造不同的空间体验。间体验。间体验。间体验。赠送功能房赠送功能房赠送功能房赠送功能房赠送夹层赠送夹层赠送夹层赠送夹层130-140130-140130-140130-140方方方方3 3 3 3房房房房110-120110-120110-120110-120方方方方2+12+12+12+1房房房房80-9080-9080-9080-952、0方方方方2 2 2 2房房房房此部分产品，面临申花板块大量主流产品的竞争，此部分产品，面临申花板块大量主流产品的竞争，选择本项目此类产品的客群更注重性价比和附加值。选择本项目此类产品的客群更注重性价比和附加值。通过通过通过通过阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房阳台、花池组合赠送功能房，并附送露台、飘窗、入户花园等并附送露台、飘窗、入户花园等并附送露台、飘窗、入户花园等并附送露台、飘窗、入户花园等赠送功能房赠送功能房赠送功能房赠送功能房本报告是严格保密的。赠送空间案例赠送空间案例计算一半建筑面积计算一半建筑面积赠送面积赠送面积天阳天阳天阳天阳 上河上河上河53、上河（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）n n 89 89 89 89 三房两厅一卫，赠送大面积挑空阳台、花三房两厅一卫，赠送大面积挑空阳台、花三房两厅一卫，赠送大面积挑空阳台、花三房两厅一卫，赠送大面积挑空阳台、花池池池池+设备平台设备平台设备平台设备平台n n 赠送面积可转化成已有房间的附属功能空间或赠送面积可转化成已有房间的附属功能空间或赠送面积可转化成已有房间的附属功能空间或赠送面积可转化成已有房间的附属功能空间或储存空间，提高实际使用面积；储存空间，提高实际使用面积；储存空间，提高实际使用面积；储存空间，提高实际使用面积；面积赠送方式u算一半建筑面积工作阳台约2u不计入建筑面积花池+设备54、平台约4.4飘窗约4挑空阳台约8.2总赠送面积约18.6本报告是严格保密的。计算一半建筑面积计算一半建筑面积赠送面积赠送面积天阳天阳天阳天阳 上河上河上河上河（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）n n 89 89 89 89 三房两厅一卫，赠送大面积挑空三房两厅一卫，赠送大面积挑空三房两厅一卫，赠送大面积挑空三房两厅一卫，赠送大面积挑空阳台、花池阳台、花池阳台、花池阳台、花池+设备平台设备平台设备平台设备平台n n 赠送面积可转化成已有房间的附属功赠送面积可转化成已有房间的附属功赠送面积可转化成已有房间的附属功赠送面积可转化成已有房间的附属功能空间，提高实际使用面积；能空间，提高实际使用面积；能空55、间，提高实际使用面积；能空间，提高实际使用面积；面积赠送方式u算一半建筑面积主卧阳台约3.5餐厅阳台约3.4u不计入建筑面积设备平台约6.2飘窗约2.7总赠送面积约15.8赠送空间案例赠送空间案例本报告是严格保密的。面积赠送方式u算一半建筑面积阳台约3.8入户花园约12.78（按目前规范，单个入户花园的最大赠送面积只能控制在4）u不计入建筑面积飘窗约2.5双层阳台约11.2设备平台约5.2总赠送面积约35.48计算一半建筑面积计算一半建筑面积赠送面积赠送面积萧山萧山萧山萧山 旺角城旺角城旺角城旺角城n n 130130130130三三三三房房房房两两两两厅厅厅厅两两两两卫，卫，卫，卫，赠送双空56、中花园赠送双空中花园赠送双空中花园赠送双空中花园本报告是严格保密的。提升户型附加值提升户型附加值错层错层可选择景观资源与环境都较次的可选择景观资源与环境都较次的楼幢进行错层户型的打造。楼幢进行错层户型的打造。本报告是严格保密的。错层案例错层案例罗兰春天罗兰春天（杭州）（杭州）错层空间：错层空间：n 107107户型赠送户型赠送2222平方米的夹层平方米的夹层，可作为，可作为卧室卧室、书房、书房等，由于夹层层高可与与普通层等，由于夹层层高可与与普通层高持平，比传统错层户型与高持平，比传统错层户型与LOFTLOFT户型，在竖向空间在舒适度更高户型，在竖向空间在舒适度更高业主在进行二次装修时候业主在57、进行二次装修时候u可以把客厅下部封闭夹层打通，与挑高可以把客厅下部封闭夹层打通，与挑高4.54.5米的客厅形成米的客厅形成5.65.6米的竖向空间米的竖向空间u客厅局部做夹层，实现高舒适度赠送夹客厅局部做夹层，实现高舒适度赠送夹层功能房层功能房本报告是严格保密的。错层案例错层案例同一同一107107户型两不同装修风格对比户型两不同装修风格对比u精致奢侈两房设计精致奢侈两房设计u保留挑高露台与客厅，打造空中复式保留挑高露台与客厅，打造空中复式小别墅的享受小别墅的享受u实用四房设计实用四房设计u封闭露台，与挑高客厅相连，设置封闭露台，与挑高客厅相连，设置2.8米米层高夹层，变换户型功能空间。层高夹58、层，变换户型功能空间。本报告是严格保密的。错层案例错层案例赞成赞成赞成赞成 美树美树美树美树（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）错层空间：错层空间：n 每个户型赠送每个户型赠送3737或或5353平方米的平方米的夹层夹层，可作为视听室、书房。，可作为视听室、书房。n 一户拥有一户拥有“双层双层”或者或者“三层三层”的空间的空间，分别可作为居住层，分别可作为居住层（主卧、次卧）、生活层（客厅、（主卧、次卧）、生活层（客厅、餐厅、厨房等）和多功能层，利餐厅、厨房等）和多功能层，利用竖向空间营造动静分离，南北用竖向空间营造动静分离，南北通透的空间通透的空间感受感受。n 此外，此外，还有还有4 4米挑空的59、客厅米挑空的客厅；实现三房朝南，而且三房面宽达实现三房朝南，而且三房面宽达到到8.78.7米，形成超宽采光面。米，形成超宽采光面。首层空间：131平米3房2厅2卫、客厅下错夹层空间：夹层空间：5353平米平米层高小于层高小于2.22.2米米2.9m4m2.2m2.9m4m客厅夹层生活层本报告是严格保密的。A户型（上叠层）124方C户型（下叠层）128方A A户型、户型、C C户型，是奇偶层错位相叠的户型，户型，是奇偶层错位相叠的户型，三面采光、三面采光、4 4米高的客厅，叠层层高米高的客厅，叠层层高2.192.19米，米，面积是赠送的，增加了实用面积。面积是赠送的，增加了实用面积。立体变化型立60、体变化型户型分析：户型分析：户型分析：户型分析：钱江钱江钱江钱江.水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以8989147147平方米为平方米为平方米为平方米为主主主主，对外宣称这个，对外宣称这个，对外宣称这个，对外宣称这个8989方平方米的房子，方平方米的房子，方平方米的房子，方平方米的房子，与与与与110110平方米的房子相比，实用功能和空间感平方米的房子相比，实用功能和空间感平方米的房子相比，实用功能和空间感平方米的房子相比，实用功能和空间感觉只大不小。觉只大不小。觉只大不小。觉只大不小。1#1#楼叠层户型：楼叠层户型：楼叠层户型：楼叠层户型：赠送面积在赠送61、面积在赠送面积在赠送面积在2020多多多多4040多平方米不等多平方米不等多平方米不等多平方米不等，空间全明，平层高空间全明，平层高空间全明，平层高空间全明，平层高2.92.9米，夹层米，夹层米，夹层米，夹层2.192.19米高，米高，米高，米高，不算建筑面积的大露台以及赠送的夹层，不算建筑面积的大露台以及赠送的夹层，不算建筑面积的大露台以及赠送的夹层，不算建筑面积的大露台以及赠送的夹层，价格比价格比价格比价格比2 2、3 3楼均价高楼均价高楼均价高楼均价高3030左右。左右。左右。左右。钱江钱江.水晶水晶（杭州）（杭州）本报告是严格保密的。总面积总面积户型面积户型面积户型户型赠送面积标准赠送62、面积标准赠送形式赠送形式6.86.8万万85858989两室一厅两室一厅+一功能房一功能房约约1414平方平方单层阳台与花池相结合（功单层阳台与花池相结合（功能房）、入户花园、飘窗能房）、入户花园、飘窗110110120120三室两厅三室两厅+一功能房一功能房约约1515平方平方单层阳台与花池相结合（功单层阳台与花池相结合（功能房）、入户花园、飘窗能房）、入户花园、飘窗三室两厅三室两厅+夹层夹层约约3030平米平米夹层、入户花园、飘窗夹层、入户花园、飘窗130130140140三室两厅三室两厅+一功能房一功能房约约1818平方平方单层阳台与花池相结合（功单层阳台与花池相结合（功能房）、入户花园63、飘窗能房）、入户花园、飘窗u90方户型，赠送功能房，保证舒适的前提下，实现3房功能。u110120，以较丰富的赠送方式，提升竞争力。u130140，对舒适度要求更高，可赠送能提升户型舒适度的空间。本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配套打造配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能三大堂、阳光车库，嫁接国际、艺术气质；三大堂、阳光车库，嫁接国际、艺术气质；园林景观园林景观本报告是严格保密的。银泰中心银泰中心双大堂双大堂u社区入口大堂，为整个小区的门厅；配置泛会所功能。社区入口大堂，为整个小区的门厅；配置泛会所功能。u楼内双层大堂设计，挑空处理，地上一层设入口服务大堂64、楼内双层大堂设计，挑空处理，地上一层设入口服务大堂，设置服务性前台、来客豪华等候，设置服务性前台、来客豪华等候区；区；地下一层与车库相通的是采光礼仪大堂，地下一层与车库相通的是采光礼仪大堂，大堂外侧是下沉式景观庭院。大堂外侧是下沉式景观庭院。1212米双层挑空大堂，独特环行走廊米双层挑空大堂，独特环行走廊-银泰中心银泰中心三大堂设计三大堂设计 大堂泛会所概念大堂泛会所概念小区入口门厅小区入口门厅本报告是严格保密的。大堂功能分区大堂功能分区大堂功能分区案例大堂功能分区案例北京北京MOMA双大堂，均设吧台、休息区；地上大堂设阁楼，加强泛会所功能，满足业主需求；并嫁接艺术气质双大堂，均设吧台、休息区65、；地上大堂设阁楼，加强泛会所功能，满足业主需求；并嫁接艺术气质大堂阁楼：休息区大堂阁楼：休息区地下大堂：吧台、阅览区、休息区地下大堂：吧台、阅览区、休息区地上大堂：吧台、休息区地上大堂：吧台、休息区本报告是严格保密的。大堂精装修风格大堂精装修风格国际艺术化国际艺术化-特色化特色化-品质感品质感本报告是严格保密的。入户大堂入户大堂地下室入口、精装地下门厅地下室入口、精装地下门厅n重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。n有条件的前提下，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风；n地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格66、标准统一，以营造精美的地下室门厅，保证业主的回家路线便捷及舒适度。本报告是严格保密的。私密性营造私密性营造扶手电梯扶手电梯人行台阶人行台阶整体抬高整体抬高整体景观界面抬高整体景观界面抬高,主入口形主入口形成人车分流成人车分流 景观界面整体抬高景观界面整体抬高1.51.5米，一米，一方面与主干道路形成高差，保方面与主干道路形成高差，保证园区私密性；另一方面有利证园区私密性；另一方面有利于地下车库的自然采光通风于地下车库的自然采光通风（通过下沉庭院）。（通过下沉庭院）。本报告是严格保密的。地下车库营造地下车库营造n 地下车库结合下沉园林景观，实现自然采光通风；在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等67、候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。n 地下阳光车库最大限度地将自然风、阳光及立体绿化导入车库，使住户的生活与自然更为亲近。阳光地下车库阳光地下车库n 道路为人车分流设计，考虑到车库是业主经常出入的场所，可将精装修理念延伸到地下车库；景观界面整体抬高景观界面整体抬高，有利于地下车库的有利于地下车库的自然采光通风自然采光通风（通过下沉庭院）。本报告是严格保密的。地下车库营造地下车库营造地下车库入口景观意向：覆土植载瑞立中央花城双层阳光车库上海星河湾瀑布水景阳光车库本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配68、套打造配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能通过艺术生活馆、艺术长廊等打造，引领业通过艺术生活馆、艺术长廊等打造，引领业主需求；主需求；园林景观园林景观本报告是严格保密的。艺术生活馆艺术生活馆入口大堂泛会所入口大堂泛会所艺术长廊艺术长廊精品型社区商业精品型社区商业本报告是严格保密的。u沿五里塘河水设置特色地下会所沿五里塘河水设置特色地下会所n位置：发挥河景资源，居民最大限度参与其中。私密性、尊贵感较强，打造园区业主的专属配套。n客群心态：目标客群 对于品质、艺术有较高追求，家庭生活重心都落点与小孩，希望小孩有一个很好的成长平台n建筑形态：半地下，结合下沉；总体量在1500左右；会所设置建议靠69、进五里塘河，半地下会所设置建议靠进五里塘河，半地下设置；设置；“小而精小而精”，富有主题特色；，富有主题特色；本报告是严格保密的。国际国际国际幼儿启蒙教育“艺术生活馆艺术生活馆”功能定位功能定位艺术艺术室内泳池、壁球馆等标准成人健身设施小型私家艺术影院小型艺术图书阅览馆国际儿童健身设施，儿童主题益智游戏室幼儿幼儿教育教育健康健康运动运动艺术艺术休闲休闲特色咖啡酒廊本报告是严格保密的。国际化幼儿启蒙教育国际化幼儿启蒙教育聘请外教或与相关单位合作，引进国际化幼儿启蒙教育系统，开展各种特色活动。u艺术创意课堂艺术创意课堂以“人人都是艺术家”的个性化的艺术教学理念和全程英文的授课语言背景，用更加人性化70、的艺术教学行为梳理每个孩子原始率真的艺术思维 u亲子艺术课堂亲子艺术课堂语言、艺术、音乐、戏剧等表演在具国际化的教学风格的mom and me 课堂中自由结合在一起。u西点厨艺课堂西点厨艺课堂 宝宝亲自动手可以慢慢学会如何自理自立，品尝着用快乐烘培出的美味，体验制作过程中的乐趣。在成长中增加宝宝的自信和成就感。本报告是严格保密的。儿童健身设施儿童健身设施+主题益智游戏室主题益智游戏室u度身订做一系列儿童健体设备，体贴度身订做一系列儿童健体设备，体贴小住户的体格成长及发展，为小住户提小住户的体格成长及发展，为小住户提供充满欢乐气氛的运动环境。供充满欢乐气氛的运动环境。u以太空幻想等为主题游戏室是71、儿童住以太空幻想等为主题游戏室是儿童住户的小天地，游戏室更设有儿童专用洗户的小天地，游戏室更设有儿童专用洗手间，缔造儿童尊享的小王国。手间，缔造儿童尊享的小王国。本报告是严格保密的。本项目会所建议本项目会所建议功能区功能区面积（）面积（）备注特色咖啡厅特色咖啡厅/酒廊酒廊200设置地下一层健身房、壁球馆健身房、壁球馆300设置地下一层游泳池（室内恒温或半室内半室外泳池）游泳池（室内恒温或半室内半室外泳池）400设置地下一层25m长*2.5m宽/道*6道（标准短池）n标准比赛用游泳池分为两种：长池（标准比赛用游泳池分为两种：长池（50米），短池（米），短池（25米），用来进行短池游泳比赛。比赛米72、），用来进行短池游泳比赛。比赛泳道每道泳道每道2.5m宽，边道另加宽，边道另加0.5m。n本案建议采用地下恒温泳池，采用标准短池设计，另可增设儿童戏水区，采用会员制方式经本案建议采用地下恒温泳池，采用标准短池设计，另可增设儿童戏水区，采用会员制方式经营，作为本案的实用亮点营，作为本案的实用亮点,但首次成本及后期经营、维护成本较高。一个但首次成本及后期经营、维护成本较高。一个400500的泳池，设的泳池，设备投入在备投入在200300万元之间，能耗成本约万元之间，能耗成本约600700元元/天（天（24小时加热计算），需要权衡考虑。小时加热计算），需要权衡考虑。运动休闲配套运动休闲配套本报告是严73、格保密的。壁球馆壁球馆室内泳池室内泳池健身房健身房本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。会所功能会所功能室内室内品酒室品酒室地下酒窖地下酒窖+品酒室品酒室本报告是严格保密的。u亲水平台配置业主休闲、冥思空间亲水平台配置业主休闲、冥思空间本报告是严格保密的。小型私家影院小型私家影院+艺术阅览室艺术阅览室私家影院u设置价值不菲的专业影音设备，高品质影像配合完美音响效果，加上影院内真皮座椅附设的调校坐姿功能，为住户带来无可比拟的影音享受。u可以邀亲朋好友独享光影魅力 ，成为室外私人聚会的高品质场所。艺术阅览室u艺术阅览室收藏不同国家的地理、艺术、人文、电影等方面的杂志书籍，以及多种语言原版电影DV74、D、soundtrack（电影原声音乐），供业主免费借阅。中心还会不定期举办各种主题沙龙。本报告是严格保密的。艺术生活馆艺术生活馆入口大堂泛会所入口大堂泛会所艺术长廊艺术长廊精品型社区商业精品型社区商业本报告是严格保密的。架空层营造架空层营造百米艺术长廊百米艺术长廊l 一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外灰空间一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外灰空间l 即作为风雨廊，也作为业主主要活动空间，嫁接艺术元素，即作为风雨廊，也作为业主主要活动空间，嫁接艺术元素，作为游憩空间。作为游憩空间。本报告是严格保密的。商业定位商业定位项目商业项目商业功能定位：它不是一个简单的以满足业主日常生活为主的普通75、社区型商业，它更应该是一个以满足业主所追求的、向往的生活为主要目的的精品化社区商业。客群定位：社区居民、周边居民业态定位：日常生活配套商业日常生活配套商业+精品特色商业精品特色商业（休闲、餐饮、运动等）产品定位：私密性、品质高的社区商业商业、建筑、精神完美融合的社商业、建筑、精神完美融合的社区商业区商业本报告是严格保密的。体量界定体量界定体量界定（人口规模、客群组成）体量界定（人口规模、客群组成）一般来讲，一般来讲，成熟社区成熟社区的人口与商业的人口与商业配套体量最多成配套体量最多成1：1（0.8-1）,这样这样来看项目商业体量应该在来看项目商业体量应该在2000左左右。右。由于项目本身品质要76、求较高，周边由于项目本身品质要求较高，周边生活配套已经较为成熟，因此可适生活配套已经较为成熟，因此可适当缩小商业面积。当缩小商业面积。汉嘉建议：商业体量汉嘉建议：商业体量1500左右。左右。商业原则：宜小不宜大商业原则：宜小不宜大本报告是严格保密的。物业排布设想物业排布设想在商铺的面积分割上，以40至200平方米的小面积商铺为主，降低商铺投资与租赁门槛。在业态功能定位上，以满足小区与周边居民日常生活配套为主主题主题业态业态建议面积建议面积参照商家参照商家生活配套生活配套15001500通讯100中国移动、联通彩扩复印100/面包房10085度C、浮力森林银行自助服务点100建行、农行宠物店2077、0/便利店100/洗衣店、药店100象王美容美发200/咖啡馆、茶馆200两岸特色餐饮300 蓝蛙本报告是严格保密的。规划与规划与建筑形态建筑形态户型平面户型平面配套打造配套打造公共空间公共空间科技节能科技节能打造打造“人体最舒适住宅人体最舒适住宅”，提升舒适附加值，提升舒适附加值园林景观园林景观本报告是严格保密的。家居集成系统具备功能家居集成系统具备功能本报告是严格保密的。科技节能系统科技节能系统项目项目外围护外围护 内环境内环境 智能化智能化 朗诗朗诗国国际街区际街区 外墙保温、外遮阳；中空外墙保温、外遮阳；中空low-elow-e外外窗；女儿墙、屋顶及地下保温；窗；女儿墙、屋顶及地下保温78、；隔音降噪隔音降噪 地源热泵、顶棚辐射采暖制冷、地源热泵、顶棚辐射采暖制冷、全置换式新风、同层排水、全置换式新风、同层排水、2424小时热水系统小时热水系统 金都金都城城市新宇市新宇 外墙外保温外墙外保温 、外饰面干挂外饰面干挂 （铝板铝板/玻璃幕墙玻璃幕墙 ）、冷热桥阻断、冷热桥阻断 、中空中空LOW-ELOW-E 、断热铝合金门断热铝合金门窗窗 、屋面保温防水屋面保温防水 屋面种屋面种植植 、楼板隔音楼板隔音 、同层排水、同层排水 、车库出入口低噪音防滑路面车库出入口低噪音防滑路面 户式中央空调户式中央空调 （带远程控制）（带远程控制）、单单 户式新风、单元式中央户式新风、单元式中央吸尘、79、吸尘、雨水处理及回用雨水处理及回用 、2424小时热水小时热水 、OTISOTIS品牌品牌GeN2GeN2环环保型高性能电梯保型高性能电梯 、有机垃圾有机垃圾生态处理系统生态处理系统 智能家居系统智能家居系统 （空调（空调远程遥控、远程遥控、电器控制电器控制 、按按 客户客户 需求扩展需求扩展 ）、）、地下车库灯光引地下车库灯光引导系统导系统 、智能安防、智能安防、智能物管、一卡通等智能物管、一卡通等 东方润园东方润园 双层双层LOWLOWE E中空钢化玻璃中空钢化玻璃 、铝铝板板/玻璃幕墙系统玻璃幕墙系统 、雨水回收系雨水回收系统统 户式中央空调系统户式中央空调系统 、户式中户式中央燃气循环80、式热水系统央燃气循环式热水系统 、单单元式中央吸尘系统元式中央吸尘系统 、户式中户式中央全热交换新风系统央全热交换新风系统 家居智能控制家居智能控制 （空调（空调远程遥控等）、远程遥控等）、彩色彩色可视对讲、访客图像可视对讲、访客图像记录、电梯门禁联动、记录、电梯门禁联动、电梯身份认证、数字电梯身份认证、数字门锁控制门锁控制 目前目前杭州科技节能典型项目杭州科技节能典型项目本项目建议：本项目建议：从建筑室外环境、建筑室内环境、家具智能化进行了全方位优化从建筑室外环境、建筑室内环境、家具智能化进行了全方位优化 ；打造高舒适度、低；打造高舒适度、低能耗的人居环境；维持温度能耗的人居环境；维持温度281、0202626之间，相对湿度之间，相对湿度30307070，声环境，声环境35354545分贝的高舒分贝的高舒适度人居环境。至少能够节约适度人居环境。至少能够节约5050的能耗。的能耗。本报告是严格保密的。科技节能系统科技节能系统外围护外围护全面系统地运用全面系统地运用外墙保温、屋面保温、断热铝合金门窗、外墙保温、屋面保温、断热铝合金门窗、LOW-E LOW-E 玻璃玻璃等等 内环境内环境户式中央全新交换户式中央全新交换新风系统新风系统、户式户式中央空调中央空调、户式、户式中央吸尘中央吸尘、户式、户式中央循环式热水系统中央循环式热水系统、同层排同层排水水系统、系统、地源热泵地源热泵系统系统等等82、智能家居智能家居集成开关面板集成开关面板，在同一液晶显示屏上可实现操控家庭各功能空间的设备运行情况（自动调光、，在同一液晶显示屏上可实现操控家庭各功能空间的设备运行情况（自动调光、控制空调、新风、地热、电子窗帘等）。控制空调、新风、地热、电子窗帘等）。本项目建议：本项目建议：以以“低碳自然、健康舒适低碳自然、健康舒适”为理念。为理念。从建筑室外环境、建筑室内环境、从建筑室外环境、建筑室内环境、家具智能化家具智能化进行了进行了全方位优化全方位优化 ；打造高舒适度、低能耗的人居环境；打造高舒适度、低能耗的人居环境；本报告是严格保密的。科技节能运用科技节能运用保温系统保温系统有效降低能耗有效降低能耗83、l墙体保温：墙体保温：外保温+自保温系统l门窗保温：门窗保温：双层中空玻璃，达到保温、节能效果l屋面材料：屋面材料：建议采用轻盈、优质保温材质。隔音系统隔音系统提升居住品质提升居住品质l门窗隔声：门窗隔声：建议进户门采用橡胶防撞密封条，优质铝合金门窗配合密封条，双层中空玻璃，达到隔声降噪效果。l楼板降噪：楼板降噪：楼板中铺设保温隔声垫，隔声的同时还能起到保温隔热的作用，提高居住舒适性、私密性。本报告是严格保密的。科技节能运用科技节能运用外遮阳系统外遮阳系统自由调控室内光线自由调控室内光线窗外安装铝合金外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%，不仅可以遮挡直射辐射，还可以遮挡漫射辐射，从而降低室内制冷84、负荷，达到节能的目的。成本预算：成本预算：20002000元元/户户本报告是严格保密的。科技节能运用科技节能运用地源热泵系统，既能在冬季供暖、又能地源热泵系统，既能在冬季供暖、又能在夏季制冷空调，提高了能源利用效率，在夏季制冷空调，提高了能源利用效率，运用良好的外维护系统及节能材料，建运用良好的外维护系统及节能材料，建成后室温维持在成后室温维持在20-26，相对湿度为，相对湿度为30%-70%；热泵系统属于可再生的能源，符合我国热泵系统属于可再生的能源，符合我国环境保护与能源节约的政策。环境保护与能源节约的政策。“恒温恒湿恒温恒湿”地源热泵地源热泵 据美国10年来的统计资料，地源热泵的运行费用85、（采暖）比耗电空调节约22%25%，比燃油、燃煤锅炉运行费用节约40%60%。系统平均寿命预计1518年，开式循环系统30年，闭式循环系统寿命预计50年。本报告是严格保密的。科技节能运用科技节能运用置换新风系统能提供最大新鲜空气供给，有效除去人身上的汗味，室内的浑浊气体；为了节省空气，新风被送进每个房间后再从厨房和卫生间被排出。一则使厨卫保持负压状态，二则在那里产生强大的换气，带走所有污浊气体和潮湿气体。新风取自于80米的高空-有毒气体的稀释、扬尘不易到达、空气质量比较好，新风系统在进行空气置换时，对新鲜空气进行除尘、冷却除湿，再以高压微喷雾加湿，使新鲜空气内饱含洁净、滋润的水分子,从而达到舒86、适、健康的标准。“清新呼吸清新呼吸”置换新风系统置换新风系统 成本预算：按照空气质量国家标准以及市场关于住宅新风系统的安装设备成本预算：按照空气质量国家标准以及市场关于住宅新风系统的安装设备成本预算：按照空气质量国家标准以及市场关于住宅新风系统的安装设备成本预算：按照空气质量国家标准以及市场关于住宅新风系统的安装设备需求，住宅新风系统一般造价为需求，住宅新风系统一般造价为需求，住宅新风系统一般造价为需求，住宅新风系统一般造价为15-2515-25元元元元/平方。平方。平方。平方。本报告是严格保密的。内环境营造解读内环境营造解读热水系统热水系统2424小时中央生活热水系统小时中央生活热水系统市场87、客群需求分析：市场客群需求分析：家庭中央热水化趋势的形成源于国内近年来的房地产开发特征。虽然近两年来小户型成市场热点，但综合来看，100平米以上的三房才是迎合三口之家甚至三代同堂的中国家庭需要的主流户型，因此对于家庭热水的需求也随之增长。尤其经过近几年150平米以上大户型广受开发商追捧的沉淀之后，对于满足大户型需要的家庭中央热水器的需求自然随之增长。特别适用于有两个或多个卫生间的大房型、复式房屋或公寓、别墅等。而要提供24小时充足的恒温热水，占目前市场主导地位的传统壁挂式快速热水器是无法做到的，应运而生的“家庭中央热水”，实际上是一个小型的独立供热热水系统，可以保证一台热水器同时满足多头用水需要。本报告是严格保密的。科技节能运用科技节能运用利用的厨房及洗浴废水作为中水水源，由设于地下中水站采用；膜生物处理技术；经生物反应器，消毒装置等处理后全部回用于商业、幼儿园冲厕用水及部分楼座冲厕，其余用于绿地，浇洒道路，景观水景补水等“环保节能环保节能”中水处中水处理理本报告是严格保密的。成本控制成本控制科技节能系统在项目的运用成本科技节能系统在项目的运用成本序号序号内容内容单价单价1新风系统15-25元/平方米2外保温系统100-150元/平方米3地源热泵系统350-700元/平方米（根据实际地质情况，价格上下浮动较大）4中水处理系统每户约1200元/左右5外遮阳系统2000元/户