1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：浙江亚厦集团佰晟商管佰晟商管2014.62014.6亚亚厦项目市场定位及租赁策略厦项目市场定位及租赁策略服务阶段阶段阶段形式形式内容内容主要成果主要成果具体解决问题具体解决问题第一阶段：市场顾问文本报告+汇报写字楼客户定位商业市场定位亚厦项目市场定位1.确定写字楼招租客群2.配套商业整体定位（主题、客群、业态、布局等等）第二阶段：营销顾问文本报告+汇报产品优化营销推广策略亚厦项目产品优化及营销推广方案1.如何打造富2、有竞争力的产品2.针对特定的客群制定针对性的营销推广方案（客户策略、竞争策略、阶段营销策略等等）3.商业业态的落位PAGE3思维导图城西板块之江板块滨江板块银湖板块区域机会分析区域机会分析产业机会初判产业细分研究产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定项目属性开发目标核心问题价值体系价值体系项目价值梳理整体定位核心价值渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议推广策略拓客渠道租赁策略PAGE4区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议项目特性项目特性项目属性开发目标核心问题P3、AGE5项目属性新兴板块下的高端商业楼宇，之江产业容量无法满足项目体量，需向外拓展示意图项目位置目位置杭州市之江区杭州市之江区开发商浙江亚厦产业投资发展有限公司项目等级甲级配置标准，国际LEED金奖认证占地面积35375总建筑面建筑面积102587（地上建筑面积）总楼楼层12层（地上）可租面可租面积34071交付交付时间2015年12月交付交付标准准公共部分精装建筑建筑设计绿城东方设计院景景观设计美国AECOM设计集团装装饰设计澳大利亚HASSELL设计集团主城滨江城西之江转塘限制条件：产品设计已经完成，不能通过市场客观需求指导产品开发，客户定位路径只能依靠“产品客户”PAGE6地块解析区位：4、新兴板块商务区，认知度过低；交通：目前5年内外部交通可达性低，交通优势体现在中长期；资源：景观资源强，传统旅游度假板块，北靠五云山，东临钱塘江；公建配套资源严重缺乏；规划：旅游板块商务区中心地段；人文：西临嘉里置业高端居住区，能支持高端消费；北接金融会展中心，共享高端商务需求，不过启动慢，短期不形成优势；交通和配套是项目初期的短板，只具备环境资源与规划优势；中长期看好；12综合度假区（酒店、旅游产业）商贸度假区（会展、商业综合体产业）沿江度假区（旅游、酒店、会展等）未来居住区（住宅、商业配套产业）居住区（住宅、商业配套产业）生态现有居住区（住宅、商业配套产业）5文化创意区（学校、文创产业）接轨5、银湖板块（科创产业园）PAGE7未来规划规划起点高，前景看好：集旅游会展、文化创意、生态居住为一体，为杭州西南对外门户；引擎项目启动相对较慢，目前配套缺乏，区域成熟需要时间规划：“1234”十大基础基础配套工程“一桥二路三合四院”一桥：之江大桥；四院：之江医院、转塘小学、象山小学、定山小学。“6636产业计划”6个休闲旅游项目：宋城一期景区提升改造工程、极地海洋公园、浙江喜来登度假村、大诸桥休闲商务会馆、西湖国际会议中心、大清谷温泉度假酒店；6个商业综合项目：中环国际大厦(象山国际广场一期)、转塘大型购物中心、之江商务中心、电力物流产业基地、沿江商住综合体以及龙心田城；3个文化创意项目：象山艺6、术公社、外桐坞艺术村落、凤凰国际大厦；6个高新技术项目344生态456西湖国西湖国际会会议中心中心极地海洋公极地海洋公园园永恒之江国永恒之江国际商商务中心中心龙王沙合作王沙合作社社项目目宋城宋城喜来登度假喜来登度假村村西湖水晶城西湖水晶城华润之江九之江九里里之江大桥本案紫之隧道PAGE8外部交通以之江路和之江大桥、紫之隧道（2015年年底）等半小时内抵达杭州各城区、规划的地铁6号线（规划2019年运行）将更进一步推动之江与其他区域的互动。区块对外交通：之江路-往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道往富阳方向；徽杭高速往西可达安徽黄山方向杭千高速往千岛湖方向；杭宁高速绕城高速转杭宁高速去7、往南京沪杭高速往上海方向地铁6号线（规划中）2019年运行轻轨线（6号线延长段）-往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头地铁6号线PAGE9开发目标企业目标：企业目标：打造区域标杆项目，树立企业打造区域标杆项目，树立企业行业领袖形象行业领袖形象一财务财务目标：目标：保证短期招租率，提升项目运营收益保证短期招租率，提升项目运营收益二PAGE10核心问题市场选择租赁客户是谁？项目核心价值项目的价值点是什么？如何制定营销和租赁策略？营销租赁策略PAGE11区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特8、性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议区域机会分析区域机会分析之江板块滨江板块银湖富阳板块城西板块杭州办公市场整体格局主城区域饱合，各区域多极化发展，新兴板块发展较快，成熟度低PAGE12黄龙武林庆春/凤起城站文教钱江新城滨江滨江钱江世纪城下沙萧山行政区块大城北大城西城东新城大九堡远洋商圈三墩申花老城区圈层市中心区域中心圈层大城北、西溪、三墩申花、滨江、钱江新城外延圈层大城西、大九堡、下沙、钱江世纪城、之江之江转塘黄龙板块 钱江新城武林板块庆春板块湖滨板块文教板块城站板块滨江板块之江板块萧山行政板块钱江世纪城板块平均租金区间 (元/天/m2）3.5-49、.52.8-4.02.4-3.51.5-2.80.8-1.5n顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；n多有大堂和室外广场；n注重科技和生态办公；n入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次n设备多采用知名品牌国内组装；n大堂昭示性一般，无室外广场n文教和城站板块落成较早，规划功能落后；n滨江板块写字楼分级较明显，且渐渐开始注重高端写字楼的打造；n入住企业规模较小。n萧山板块受区域价值局限，客户认知度较低；n未来钱江世纪城板块将有一定的写字楼供应量。板块等级划分PAGE14重点板块分析滨江江城西之之江江转塘塘富阳基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行度高板块重点分析。P10、AGE15之江板块规划以旅游休闲、文化创意、总部经济为支柱产业，相对于其他区域发展滞后，政府扶持力度小，区域发展更多依靠自发、内生的市场驱动杭州市城市总体规划图发展阶段:“西湖时代”走向“钱塘江时代”规划布局:一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展区域区域发展定位展定位人口人口总数数之江旅游休闲的圣地、养生居住的天堂、创新创意的中心、生态示范的基地无明确统计数据，估计约8万人，居民和学校师生为主之江产业之江产业相对较薄弱，主要是美院带动的文创类产业上下游,及政府规划的转塘科技园,区域内文创企业规模普遍偏小PAGE16转塘科技园转塘科技园重点发展11、电子信息、生物医疗、机电一重点发展电子信息、生物医疗、机电一体化，环保与精细化工等高新技术产业及相应的企体化，环保与精细化工等高新技术产业及相应的企业总部产业。业总部产业。现状：制造业企业生产基地，已有现状：制造业企业生产基地，已有3030余家企业余家企业（政（政府出让土地，企业建造厂房及研发用房府出让土地，企业建造厂房及研发用房）和杭州云计算园。）和杭州云计算园。凤凰创意国际：凤凰创意国际：杭州之江文化创意园启动项目，全国唯一杭州之江文化创意园启动项目，全国唯一的由水泥厂改建而成的创意园区；的由水泥厂改建而成的创意园区；20082008年开园，已有年开园，已有7070多多家企业入驻，以现代设12、计、动漫、艺术品、新媒体为主，家企业入驻，以现代设计、动漫、艺术品、新媒体为主，绝大多数是初创型企业。绝大多数是初创型企业。文创企业占比超过50%，其他企业类别较少，企业规模普遍在100人以下PAGE17办公格局企业办公目前基本集中于产业园和商务楼，产品档次低，整体商务氛围弱，未来供应量和产品档次均有较大提升云河综合楼杭州国际会展中心普民大厦昊元之江时代龙心田城大厦江口经济综合楼江口大厦凤凰大厦永恒之江国际合诚之江商务西湖水晶城金街美地美原中心象山大厦凤凰创意产业园转塘科技园运营使用中在售或将推出产业园状状态项目名称目名称备注注运营或售完运河综合楼江口大厦已转为商用龙心田诚大厦美原中心基本售完13、，无企业入驻在售或将推出合诚之江商务2014年底凤凰大厦2014年6月象山大厦二期写字楼在售金街美地预计2014年下半年昊元之江时代偏居住，影响较小永恒之江国际基本停滞杭州国际会展中心启动缓慢，短期不构成直接竞争西湖水晶城PAGE18产业园政府主导规划，目前也在加快招商进度，整体入住率一般；租金低，产业扶持力度强是其最大竞争优势凤凰创意国际入驻企业：以现代设计、动漫、艺术品、新媒体为主转塘科技园入驻企业：电子信息、生物医疗、机电一体化，环保与精细化工等高新技术产业及相应的企业总部产业运作模式：政府出让土地，企业建造厂房及研发用房PAGE19商务公寓近期供应量较大，出售为主，1.21.4万/，整14、体去化一般，自用投资兼备金街美地物业类型：酒店式公寓、集中式商业售价：公寓1.4万/，108套，去化6成交付时间：2015年底昊元之江时代中心物业类型：酒店式公寓、购物中心售价：1.2万/左右去化率：酒店式公寓25%钱江BLOCK物业类型：酒店式公寓、商业售价：1.2万/左右去化率：酒店式公寓17.5%，滞销状态PAGE20写字楼目前基本无成熟办公氛围的项目，未来部分项目交付时间与本项目错位，近期以凤凰大厦为有力的竞争者龙心田城大厦7F-10F美铭酒店6F中国移动杭州西湖分公司转塘分局岩土科技股份有限公司5F足浴馆棋牌4F杭州转塘时代电影院龙田棋牌3F豆捞咖啡香锅2F唐都国际KTV普民大厦3F15、-5F 杭州普民服饰有限公司2F旅游商品公司江口大厦楼层业态假日酒店、网吧、KTV等娱乐业态，无办公企业PAGE21借鉴案例-山南创意产业园项目位置目位置杭州八卦田景区杭州八卦田景区项目定位国家级建筑创意产业园产业定位文化创意产业、金融服务产业运营管理方杭州市山南国际创意产业园管委会交付时间2010年10月总占地面积2000亩，分三期开发，目前一期运营中总建筑面建筑面积25万，一期4万物物业类别独栋办公，组团式分布单层面面积3000（2单元总计）相关配套相关配套商业、人才公寓入住率入住率一期基本达到90%以上租金租金12元/天区位和环境具有高度类似性PAGE22入驻企业以设计类、资产管理类企业16、为主建筑设计南方设计（占据4栋楼）建学建筑与工程设计所浙江尼塔园景观发展有限公司杭州米拉之家服饰设计有限公司资产管理浙江易土企业管理有限公司浙江明圣龙股权投资有限公司浙江纽因产业投资有限公司敦和资产管理有限公司杭州思卓企业管理咨询其他新华移动传媒央视浙江记者站浙江报业集团传媒梦工场杭州该文电子商务有限公司51.35%24.32%24.32%数量占比数量占比建筑设计资产管理其他PAGE23案例启示客户启示：设计类的文化创意企业对于办公场所的区域、交通便捷性、产业集聚度要求较低，反而将办公环境的舒适性放在首位，配套以满足生活基本需求即可，因此根据本项目的属性，文创类企业是本项目的重点考虑客户“文化17、创意类企业属于创智型服务业，一个公司的最大资产就是它的员工，业务拓展和客户对接基本上由公司特定人完成，大部分员工都是整天在办公室里，所以相对于其他行业，交通优势区位优势反而不是首要考虑的重点，优先考虑的是这个地方好不好招人，配套齐不齐全，员工生活和住宿能不能就近解决，办公环境怎么样，搬到这里员工会不会流失”浙江创意协会副秘书长谢老师PAGE24小结文创产业：需在争取与凤凰大厦同等政策支持的前提下，通过产品端的竞争优势，截取一定数量的成长阶段规模型企业发展规划：区域发展滞后，公共资源不足，政府资源倾斜度低，相比较其他板块竞争优势不明显；市场情况：产业园或商务公寓为主，租金低，产品品质低，未来有较18、大体量商住两用公寓及写字楼供应；产业基础：产业类型单一，容量有限，企业规模偏小，应适当降低项目租金预期，并积极争取有效政府优惠政策，吸纳本区域企业的同时拓宽区域外的企业入驻；竞品分析：凤凰大厦是最有力的直接竞争者，本项目宜扬长补短，实现差别化竞争；PAGE25区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议区域机会分析区域机会分析之江板块滨江板块银湖富阳板块城西板块PAGE26重点板块分析滨江江城西之之江江转塘塘富阳基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行度高板块重点19、分析。（之江大桥的开通及彩虹快速路的开通，拉近滨江与之江的距离，滨江的产业氛围较成熟，租金也渐高企，办公需求外溢之江有可能）PAGE27滨江板块全国第一批国家级高新技术产业开发区，历经二十余年的开发，已经由单纯的产业基地开始向城市化过渡，主导产业：信息软件、文创（动漫）、电子商务、生物医药高新科技园区高新科技园区高教园区高教园区公共中心公共中心总部大楼总部大楼居住区居住区五大支柱产业五大支柱产业现代通讯现代通讯设备制造设备制造软件、软件、ICIC设计产业设计产业动漫文创动漫文创产业产业电子商务电子商务产业产业生物医药生物医药产业产业四大产业基地四大产业基地国家软件国家软件产业基地产业基地国家集20、成电路产业国家集成电路产业一体化基地一体化基地国家留学生国家留学生创业基地创业基地国家动画国家动画产业基地产业基地2020余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。国外包括：国外包括：诺基亚诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、IBMIBM；国内包括：国内包括：阿里巴巴、东方通信阿里巴巴、东方通信、UTUT斯达康、信雅达、恒生电子、网易等；斯达康、信雅达、恒生电子、网易等；正式入驻集团总部区块的企业近正式入驻集团总部区块的企业近4040家，包括省农资、苏泊尔、家，包括省农资、21、苏泊尔、康恩贝康恩贝、盾安、网通、浙大网新、信雅达等；、盾安、网通、浙大网新、信雅达等；p1.产业园：主要集中在江南大道以南、南环路以北的滨江腹地。p2.半市场化写字楼：江南大道沿线、滨安路沿线。p3.为纯商业化写字楼：主要分布在江南大道以北、滨盛路以南的区政府附近。滨江租赁办公楼宇分布PAGE28园区厂房办公园区租赁办公园区租赁办公半市场化写字楼租赁办公半市场化写字楼租赁办公纯商业化写字楼产业园产业园集中于江南大道以南的腹地，写字楼主要分布在江南大道沿线，其中以区政府附近及一桥南集聚度较高。PAGE29滨江写字楼租金与客户梯队项目租金（元/天）入驻率第一梯队2.5-3.0恒鑫大厦2.8-3.22、298%信雅达国际2.770%第二梯队2.0-2.5盾安大厦2.390%康恩贝大厦2.590%海越大厦2.390%中财大厦2.085%双城国际2.375%隆和国际2.780%天恒大厦2.395%银丰央座2.385%第三梯队1.5-2保亿时代1.998%志成大厦1.880%江南星座1.880%滨江区写字楼租赁客户行业统计表滨江区写字楼租赁客户行业统计表21.3%16.2%12.9%12.6%11.3%10.3%7.7%6.4%1.3%信息技术及软件贸易金融服务咨询房产建筑实业总部/办事处文化创意生物医药其他区政府附近一桥南整体租金水平一般在23元/天，一桥附近约1.52元/天，年增幅较大（5%823、%），入住率高（约89%），主力行业为IT、金融、贸易PAGE30写字楼发展趋势写字楼市场存量大，供应足，随着写字楼往滨江腹地发展，供应将进一步增大，企业外溢可能性小楼盘名称板块存量面积信雅达广场滨江区政府5839.42网新双城大厦滨江区政府7376.11汉氏大厦滨江区政府19957.15中赢国际商务大厦滨江区政府3404.81星耀城滨江区政府2848.33世茂中心滨江一桥南71304.49隆和国际大厦滨江区政府1163.43银丰大厦滨江区政府3872.22兴盛花园滨江西兴44.78海威国际滨江政府60797.54绿城巧园滨江一桥南12877.45189485.7时间总供应量 总需求量供需比存24、销比20100101-20101231159547.6 100519.71/1.571/0.6320110101-20111231164131.4 62392.981/0.591/0.3820120101-20121231145936.1 56418.061/1.281/0.3920130101-20131231184131.4 58173.651/0.611/0.3220140101-20141231200751.511265.81/0.151/0.06（以上数据均来源于汉嘉地产专业数据库）截至到2014年5月滨江写字楼市场存量园区厂房办公园区租赁办公园区租赁办公半市场化写字楼租赁办公半市场25、化写字楼租赁办公纯商业化写字楼PAGE31小结区域发展：区域交通便利，配套完备，商务氛围已经形成，企业办公更多的从产业基地开始向城市商务区转变办公格局：租金增长趋势开始明显，整体入住率高，但供应充足，未来有往浦沿及滨江腹地发展的趋势，外溢可能性小入驻企业：外资企业及高新技术企业较多，已经形成一定的产业氛围，租金低廉和优惠政策吸引为早期的驱动因素信息技术：高速成长繁荣期，产业容量将进一步扩大；但在滨江写字楼供应充分，且之江大桥收费弱化本项目租金优势的前提下，外溢到本项目的可能性较小；PAGE32区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系26、项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议区域机会分析区域机会分析之江板块滨江板块银湖富阳板块城西板块PAGE33重点板块分析滨江城西之之江江转塘塘银湖湖富阳富阳基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行度高板块重点分析。（银湖富阳区域企业进驻杭城，必经之江板块，部分为开展杭州业务的企业将有可能选择设置办事处于之江）银湖20公里30公里城西富阳10公里滨江银湖科技城2010年启动，处于启动期，区域发展动力偏弱，已有天安、银江、网新自建产业园，目前入驻企业少，未形成产业氛围PAGE34银湖科创园用地面积为2342亩（实际可利用面积1500多亩）天安数码城备注：均为最27、短驾车距离，20-60分钟闲祝线之江大桥6 6号线号线紫紫之之隧隧道道p产业规划：作为富阳国家级经济开发区的重点发展方向之一，着重发展文化创意产业和高新技术产业，功能定位以企业孵化、科技研发、总部经济为主；p产业政策：目前政策无明显优势，政策待细化；p核心引擎或公建配套：政府启动期已建成，但无目标产业相关企业入驻，无带动效应；p已（拟）进驻项目：银湖创新中心、颐高圣鸿工业设计园、艾健杭州银湖国际科创园、浙大网新创新研发园、杭州赛已（拟）进驻项目：银湖创新中心、颐高圣鸿工业设计园、艾健杭州银湖国际科创园、浙大网新创新研发园、杭州赛伯乐科技创业园、中国丝绸科技研发中心、神州图骥数字文化创意园、天安28、数码城等数十个项目，总投资约伯乐科技创业园、中国丝绸科技研发中心、神州图骥数字文化创意园、天安数码城等数十个项目，总投资约100100亿元。亿元。项目大多处于方案报批阶段，预计年内将全部处于开工状态。项目大多处于方案报批阶段，预计年内将全部处于开工状态。富阳产业制造业主导（城市南部），六大新城互为竞争；规划在银湖片区发展信息科技及文化创意产业，本项目有可能承接富阳进杭城的企业。PAGE35产业基础：产业基础：造纸、通信器材、铜深加工、新型建材、机械电子、生物医造纸、通信器材、铜深加工、新型建材、机械电子、生物医药、轻纺、体育用品等特色产业；药、轻纺、体育用品等特色产业；“国家（富阳）光纤光缆产29、业园国家（富阳）光纤光缆产业园”、“中国白板纸基地中国白板纸基地”、“中国球拍之乡中国球拍之乡”、“中国赛艇之乡中国赛艇之乡”；富阳十大产业发展总体规划富阳十大产业发展总体规划提出，到提出，到20152015年，将年，将大力发展先进装备制造、生物医药、节能环保、文化创大力发展先进装备制造、生物医药、节能环保、文化创意、旅游休闲、金融服务等重点产业，意、旅游休闲、金融服务等重点产业，培育发展信息软培育发展信息软件、物联网、新能源、电子商务等潜力产业件、物联网、新能源、电子商务等潜力产业银湖东洲新登鹿山江南场口银湖科技新城银湖科技新城着重发展文化创意产业和高新技术产业。东洲运动休闲新城东洲运动休闲30、新城大力发展运动休闲产业和现代服务业。鹿山新城鹿山新城依托富春江山水资源，建设成为城市行政商务、文化教育、休闲居住中心。江南新城江南新城全面提升“中国白板纸基地”品质，建设成为集商贸、旅游、工业、休闲、居住等功能为一体的宜居生态型江南新城。新登新城新登新城、场口新城场口新城按照“城市东扩、产业西进”，建设成为集商贸、物流、工业、居住等为一体的综合性新城。PAGE36小结产业基础：富阳造纸、设备制造、金属冶炼等二产为主；三产比重小，规划产业能否形成有待市场验证、银湖规划以研发类高新技术产业为主 办公格局：富阳办公市场基本以市区低端商务楼宇，郊区产业园为主，银湖科技城尚未形成办公氛围制造业：银湖产31、业园的发展对于外部企业的吸引，以及企业扩大往中心城市拓展的跨地域迁移特性，使本项目具备承接富阳临平等外地制造业总部或杭州办事处的可能。PAGE37区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议区域机会分析区域机会分析之江板块滨江板块银湖富阳板块城西板块PAGE38重点板块分析滨江城西城西之之江江转塘塘银湖富阳基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行度高板块重点分析。（紫之隧道（2015年竣工）拉近城西与之江的距离，城西文教黄龙等成熟片区租金高，将有机会外溢之江）PA32、GE39交通衔接紫之隧道：2015年底完工，2016年6月通车，北至天目山路以北紫金港路，南至钱塘江边以西之浦路；城西至本项目全程仅需15min车程紫之隧道 工程南端出入口布置工程南端出入口布置图全长：13.9km车道：双向六车道开工日期：2012年底竣工时间：2015年底正式通车：2016年6月底道路等级：城市级主干道；设计时速：60km/h；匝道设计时速：30km/h；32分钟15分钟PAGE40大城西隧道出口15分钟车程内主要覆盖城西黄龙、文教、申花、仓前四大板块矩阵国际申瑞国际五洲国际申花典型申花典型项目目文教典型文教典型项目目元茂大厦西湖科技大厦天堂软件园仓前典型前典型项目目恒生科技33、园西溪MOHO赛银国际广场文教区租金3元/天，售价3万元/申花区租金：2-2.7元/天，售价；1.7-2.4万元/仓前租金：1.1-1.5元/天，售价；0.9-1.4万元/黄龙区租金47元/天，售价35万元/黄龙板块杭州目前最高档的商务圈；供应稀缺，办公成本高，聚集了对地段、交通及商务配套要求高的企业行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套；核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金：4-7元/m2/天 售价：3-5万/物管费：8-12元/m2/月（含水电）车位：600-1500元/月租金租金/售价售价行业：行业：多集中于高增长性和高附加值行业如金融投资34、咨询、信金融投资、咨询、信息通讯、房地产息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主；选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客客户户特特征征未来2年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况高品质的物业招租良好，出租率在90左右；投资客较活跃，以机构投资者居多；世贸中心世贸中心世纪广场世纪广场嘉华国际嘉华国际世贸丽晶城世贸丽晶城天际大厦天际大厦玉泉大厦玉泉大厦聚龙大厦聚龙大厦中田大厦中田大厦公元大厦公元大厦恒励大厦35、恒励大厦黄龙体黄龙体育中心育中心省政府省政府黄龙体黄龙体育中心育中心浙江大学浙江大学交付项目交付项目黄龙时代广场黄龙时代广场德力西大厦德力西大厦文教板块成熟办公版块，有产业支撑，但是大多为早期项目，产品力低，新供应量少，客群外溢至申花、三墩、仓前等地。PAGE42西湖国际科技大厦蓝海时代国际大厦天苑大厦伟星大厦钱江科技大厦昌地火炬大厦浙商财富中心浙商财富中心写字楼写字楼体量体量（万方）（万方）交付时间交付时间（年）（年）分割面积分割面积（）（）入驻率入驻率租金租金/售价售价（元（元/天天/）元茂大厦42006年5095%2.7-3.5西湖科技大厦9.482006年150-20090%3.1-336、.6华星时代广场6.52006年300-40090%3-3.3昌地火炬大厦4.92003年80-45095%1.8-2.2天堂软件园16.8一期2005年二期2010年200-30080%2.5-3总计（万方）41.6841.68在售项目潜在项目在租项目成熟办公区域，整体召租较好，入住率达到90%。租金约3元/天。租赁情况入驻企业版块内具有产业基础，以IT、电子商务、软件、贸易、设计类企业居多申花板块销售市场：当期项目较少，未来供应量大，均价2万/。购买客户以杭州（城西）改善型企业自用为主；租赁市场：租金2-2.5元/天，入住率较高，以三产城市服务业（建筑装饰、IT、医疗器械、贸易）为主;PA37、GE43在售项目潜在项目在租项目销售情况在售项目仅有三个，售价1.7-2.4万不等，版块均价2万元左右。客户来源客户来源：自用为主-大城西周边版块外溢及本区域企业改善为主；投资为辅-熟悉杭州的地缘性投资客及温台丽水等外地投资客。企业使用面积：200-400。投资客为控制总价选择最小分割面积。以中端及中高端产品为主。自用、投资兼有，自用居多。租赁情况物业品质较高，出租率较高，普遍达到80%以上。租金水平在2-2.5元/天左右，车位租金水平在300元左右；入驻公司行业：城市服务业，建筑装饰、IT生物、医疗器械、贸易为主。仓前板块启动期，核心引擎+产业政策，承接城西城北外溢的高新技术产业;产业园现投38、入使用3个（淘宝城、海创园、恒生科技园），在建6个，写字楼供应量较大；未来还有大量地块待开发海创园一期u未来科技城未来科技城20112011年年1212月月3131日挂牌，日挂牌，6 6项目项目启动：启动：浙江大学医学中心奥克斯杭州研究院富海邦国浙能集团浙江星月产业园海智投资淘宝城海创园恒生科技园恒生科技园入驻企业：城西为主力的地缘性外溢客户，以信息软件、电恒生科技园入驻企业：城西为主力的地缘性外溢客户，以信息软件、电子商务行业为主，以及部分余杭总部办公企业子商务行业为主，以及部分余杭总部办公企业海创园入驻企业：以信息软件行业为主，其次是技术输出海创园入驻企业：以信息软件行业为主，其次是技术输39、出类的咨询公司、装备制造研发公司、生物医药及新能源公类的咨询公司、装备制造研发公司、生物医药及新能源公司司PAGE45小结黄龙板块：最成熟高端的写字楼板块，供应稀缺，以金融信息等高附加值服务业为主，对地段交通配套要求高，非本项目目标客户来源 文教板块：传统商务区，入驻企业以IT、设计类为主，办公氛围成熟，但楼宇普遍陈旧，新增项目少，企业有外溢的倾向，本项目重点关注区域设计类：文教板块作为传统商务区集聚了以IT、贸易、设计三大产业，因产品逐渐与市场脱节导致产业逐渐外溢至申花与仓前板块；其中仓前承接了IT产业的外溢，申花租赁市场小，本项目具备承接部分设计类企业的可能。申花板块：市区外溢承接区；销售40、市场为主，未来供应量大；租赁项目较少，入住率高；以建筑装饰、医疗器械、贸易等行业为主 仓前板块：新兴启动区，产业直接导入；电子商务、信息科技为主，物业以产业园为主要形式，未来供应量巨大；从地理位置和各区域办公市场的分析初判，之江、申花、文教、滨江板块最有可能成为本项目未来客户的主要来源PAGE46板块分析小结板板块租金水平租金水平办公市公市场入入驻企企业情况情况机会度机会度之江之江1.21.8元/天不成熟，以销售为主，产品品质低画室、文创类、艺术类滨江滨江1.52.7元/天商务氛围成型，产品梯队化明显，未来供应量较大IT、生物制药、电子商务、企业总部银湖、富阳银湖、富阳银湖为新兴板块，直接产业41、导入，产业园为主；富阳以市区地段商务楼和郊区工业园为主信息科技、企业总部；制造业仓前仓前0.81.4元/天新兴板块，产业园为主，未来供应体量巨大电子商务、信息软件、企业总部申花申花22.5元/天销售型市场，市区外溢承接区，未来供应量较大建筑装饰、医疗器械、贸易文教文教2.53.5元/天传统商务区，产业氛围浓厚，早期产品品质较低，新增项目少，有企业外溢倾向建筑设计、IT、贸易黄龙黄龙47元/天成熟商务区，杭州第一梯队，未来供应量稀缺金融、咨询、信息通讯、房地产PAGE47认识产业客户从产业置业倾向分析，文创类、建筑装饰类、IT类为意向度较高行业行业行业区位布局区位布局租金租金产品要求产品要求项目42、匹配度项目匹配度高科技、IT、电商、生物制药类城市经济开发区城市经济开发区高科技园区高科技园区1-21-2元元高新人才、税收优惠高新人才、税收优惠物业：电力、网络支持（如物业：电力、网络支持（如2424小时供电）、通风，小时供电）、通风，有些甚至高于甲级写字楼有些甚至高于甲级写字楼贸易、物流类临近交通枢纽的临近交通枢纽的区域中心区域中心2-32-3元元交通便利，通达性良好交通便利，通达性良好有一定形象，租金有一定形象，租金/售价有性价比售价有性价比文创服务类产业氛围浓厚成产业氛围浓厚成熟商圈熟商圈1.5-41.5-4元元产业氛围，优惠政策产业氛围，优惠政策办公环境好，配套全办公环境好，配套全物43、业档次高、形象好；物业档次高、形象好；金融、保险咨询类CBDCBD及成熟商圈及成熟商圈3-83-8元元对外交通便利，区域辨识度高对外交通便利，区域辨识度高物业档次、形象感强，昭示性高物业档次、形象感强，昭示性高车位充足（为车位充足（为VIPVIP准备专用车位）准备专用车位）金融类公司都要求大开间，方便划分销售小组；银行营业厅要求600以上大开间建筑装饰成熟市场区或交成熟市场区或交通便利区通便利区1-61-6元元对外交通便利；靠近项目地点；一定形象，租金/售价有性价比后端产品供应商要求产业集聚后端产品供应商要求产业集聚PAGE48客户预判客户来源预判：三大产业建筑装饰文化创意信息软件PAGE4944、区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议产业机会分析产业机会分析建筑装饰产业文化创意产业信息软件产业产业机会小结PAGE50研究路径产业机会研判以市场发展为分析前提，以客户访谈为佐证补充PAGE51建筑装饰产业建建筑筑装装饰公共建筑装饰住宅装修幕墙室内外装饰园林景观雕塑智能化、节能化系统空调等机电设备家具灯具窗帘铝合金门窗产业链工程施工、管理材料生产、工程前期材料部件研发材料部件生产工程咨询工程设计工程监理工程管理、造价广告策划工程施工建筑装饰行业整合主要目的在于增强亚厦的行业控制能力，45、根据亚厦装饰企业目前经营范畴，结合其“大装饰战略”“智能家居”新兴希望领域，补全产业链中薄弱环节，建议主抓工程前期端口；后端软装端口；家电设备端口；PAGE52机会客户汇总意向客户：中等规模设计院+中型规模工程施工企业+下游产品供应商设计院建筑装饰行业装饰工程施工智力服务类行业，与客户对接较多，倾向于选址市区交通便利处；轻资产公司，关注员工，对办公环境和生活配套便利性比较看重；关注因素：便利性、景观环境佳、形象感意向企业：中型规模设计院材料、软装等产品供应商工程类施工企业，驻场员工较多，办公人员较少；小型公司以业务为导向，产品要求不高，规模公司注重企业形象，倾向于优越地段的高档次写字楼；关注因46、素：工程对接的便利性、企业形象展示意向企业：中型规模施工企业；吸引要素：高性价比产品，下游材料供应商的富集包含产品研发、生产、销售，一般不选择写字楼办公；意向企业：材料、家具、灯饰、卫浴、窗帘布艺、装饰品供应厂家；面积需求：300左右，办公、接待兼成品展示；吸引要素：完全的产业整合带来的资源分享和未来发展空间想象；合作模式：亚厦产业链中的指定产品供应商或专门采购商；PAGE53区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议产业机会分析产业机会分析建筑装饰产业文化创意产业信息软件产业产业机会小结47、PAGE54文创产业产业概况：已成为杭州的重要支柱产业和经济发展新引擎，产业容量和未来增长空间大产业分组产业分组实绩数实绩数(亿元亿元)占占GDP比重比重（%）排位排位全市GDP5949.17 100.00-其中：文化创意702.00 11.80 1旅游休闲353.02 5.93 4金融服务606.03 10.19 3电子商务76.88 1.299信息软件276.74 4.65 5先进装备制造690.23 11.60 2物联网101.16 1.707生物医药100.96 1.708节能环保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大产业实现增加值合十大产业实现增加值合计（不含交48、叉重复）计（不含交叉重复）2472.00 2472.00 41.55 41.55-2010年年杭州市十大产业增加值总量及占比情况杭州市十大产业增加值总量及占比情况u 十大文化创意产业园区已成为产业集聚主平台。十大文化创意产业园区已成为产业集聚主平台。2010年底，全市十大文创园区建成面积为年底，全市十大文创园区建成面积为124.4124.4万万，增加，增加57.16万万。园区企业数量为。园区企业数量为1437家，就业人数为家，就业人数为23074人，实现营业收入为人，实现营业收入为42亿亿元，同比增加元，同比增加8.44亿元，增幅达亿元，增幅达25.15%。u全市市级文创园总数达全市市级文创园49、总数达1616家家，企业数量为企业数量为3885138851家，全市从业数量近家，全市从业数量近3030万。万。u市市GDPGDP比重已超北京（比重已超北京（12.01%12.01%），上海），上海（10.02%10.02%）进入第一梯队。）进入第一梯队。201020112012.6010020030040050060070080090011.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%11.80%12.03%13.30%增加值占全市GDP比重2010-2012.6文化创意产业增加值及占文化创意产业增加值及占GDP比重比重文化创意产业园开发、企业数量及从业情况文化创意产业50、园开发、企业数量及从业情况产业格局文化创意产业属于城市服务业，对交通、区位有相应要求，由于企业的实力大小对不同区域有特定偏好PAGE55之江新城之江新城湘湖新城湘湖新城西溪板块西溪板块市市中心区块（中心区块（庆春凤起沿线、庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带）带）城西文教城西文教区区下沙新城下沙新城运河两岸商务区运河两岸商务区滨江新城滨江新城设计服务业设计服务业、艺术品艺术品业业、教育培训业教育培训业艺术品业艺术品业、教育培教育培训业训业、文化休闲旅文化休闲旅游业游业文化休闲旅游业文化休闲旅游业、设计服设计服务业务业、艺术品业艺术品业、文化会文化会展业展51、业现代传媒业现代传媒业、设计设计服务业服务业、教育培训教育培训业业信息服务业信息服务业、动漫游戏动漫游戏业业现代传媒业现代传媒业、艺术品业艺术品业、设计服务设计服务业业信息服务业信息服务业、动漫游戏业动漫游戏业本项目本项目现代传媒业现代传媒业、教育培教育培训业训业、文化休闲旅游文化休闲旅游业业产业细分结合细分行业办公特征及之江区位条件和产业优势，本案机会初判：设计服务业+广告传媒影视业PAGE56文创产业细分文创产业细分分布特征分布特征（产业办公需求）（产业办公需求）与本项目匹配程度与本项目匹配程度生产性文化创生产性文化创意产业意产业完善各产业的产业链条的中间环节，即为包括文化产业在内的各产业52、提供中间产品设计服务业设计服务业产业办公适应性较强，分布最广建筑设计、工业设计等，以及建筑设计、工业设计等，以及美院相关设计公司美院相关设计公司/工作室工作室现代传媒业现代传媒业主要依托交通优势、高教园资源区位条件不符区位条件不符信息服务业信息服务业主要分布于城西、滨江高新技术开发区区域条件不符区域条件不符动漫游戏业动漫游戏业主要分布于城西、滨江高新技术开发区，与信息服务有较大联动关系无产业基础无产业基础需政府培育需政府培育消费性文化创消费性文化创意产业意产业直接生产满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用艺术品业艺术品业主要依托西湖、西溪、运河、白马湖、之江等景观资源教育培训业教育培训业主53、要依托景观、市区交通和高教园资源美院画室（培训行业）美院画室（培训行业）文化休闲旅游业文化休闲旅游业必须依托自然景观、人文历史资源文化会展业文化会展业主要依托产业集群、动漫节举办地PAGE57之江文创产业主要以中国美院资源带动的文创类上下游企业为主，主要分为设计、个人工作室、画室及材料供应三大类，目前主要集中于凤凰创意产业园设计类艺术类供供应商商中中国国美美院院画画室室主要涵盖：建筑设计行业建筑设计行业 服装设计行业服装设计行业 动漫设计行业动漫设计行业 广告创意行业广告创意行业 知名书画室：知名书画室：学生数可达200-400人小型书画室：小型书画室：学生数在100人左右未注册培训点：未注册54、培训点：学生数在50人左右描描 述述名录名录容量容量分布分布大、中型设计/广告公司主要分布于市中心写字楼或景区，小型公司向外辐射；动漫公司主要集中在滨江，服装设计分散至各服装公司设计部门；各类设计公司共计约2000多家，相关从业人数约10万人，其中美院下设53个设计机构，拥有设计人才900多名，其中注册类、高工200多名；主要涵盖：器材供应商器材供应商 （如画纸、颜料、画板等）（如画纸、颜料、画板等）书籍出版社书籍出版社 艺术大师：艺术大师：以中国美院教授、硕（博）导为主艺术小家：艺术小家：以美院毕业生为主的艺术书画家群体主要分布于中国美院象山校区周边，即之江转塘、滨江等区域；已注册画室约1555、0家，画室创办人约250人，普通教师约2000人左右。主要分布于美院、艺术类学校周边及画室集中区域；预计艺术类从业者约有1.5万人左右多就职于美院、浙大、理工等杭州高等院系的相关科系；暂无数据统计PAGE58机会客户汇总文创类企业中的中型企业为本项目潜在客户大型文创产业艺术类业务与客户对接多，要求一定的地段及交通便利性；关注点：便利性、形象感艺术家的个人工作室：展示、创作、会客兼居住功能。办公环境：独立性、私密性、创意个性农居房为主，集学生吃住学为一体办公环境：独门独院，封闭式管理，租金低XX画室供应商周边商铺：主要分布美院、艺术类学校周边及画室集中区域办公环境：便利性，近画室X中型有改善需求56、，注重租金、配套及优惠政策，并且办公环境要求高；关注点：经济性、舒适性、形象感、配套企业规模小，经济实力有限XX微型设计类PAGE59区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议产业机会分析产业机会分析建筑装饰产业文化创意产业信息软件产业产业机会小结信息软件PAGE60产业概况：由主导产业成为杭州重要支柱产业，杭州软件服务业的综合竞争力列全国第四产业分组产业分组实绩数实绩数(亿元亿元)占占GDP比重比重（%）排位排位全市GDP5949.17 100.00-其中：文化创意702.00 11.857、0 1旅游休闲353.02 5.93 4金融服务606.03 10.19 3电子商务76.88 1.299信息软件276.74 4.65 5先进装备制造690.23 11.60 2物联网101.16 1.707生物医药100.96 1.708节能环保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大产业实现增加值合十大产业实现增加值合计（不含交叉重复）计（不含交叉重复）2472.00 2472.00 41.55 41.55-2010年杭州市十大产业增加值总量及占比情况u行业应用软件（证券金融、服装/纺织CADCAD、工业自动化控制）；u服务外包（通讯研发和金融服务外包）；杭州市信息软58、件发展现状信息软件产业特色信息软件产业特色企业数量就业人数产业园数量中国百强近10001000家约9 9万人1313家2020余家产业分布产业分布区域最广：服务外包外移至绕城外，信息服务/软件服务分布于市区与产业新城PAGE61滨江新城萧山板块下沙新城城西文教黄龙板块环浙大(紫金港)硅谷西湖科技园北部软件园临平板块钱江科技城西溪科技岛1.服务外包；1.服务外包；1.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;2.服务外包；1.电信和其他信息传输服务业，数字电视产业；2.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;3.服务外包；1.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;1.服务外包；1.互联网经济产业，计算59、机服务，软件服务;2.服务外包；1.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;2.服务外包；1.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;2.服务外包；1.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;2.服务外包；1.电信和其他信息传输服务业，数字电视产业；2.互联网经济产业，计算机服务，软件服务;产业细分PAGE62分分类标准准置置业取向取向机会机会访谈论证硬件研硬件研发+生生产生产车间：在厂房内办公/生产软件研件研发+维护楼宇办公：选择写字楼或产业园办公，对区域的产业氛围有一定要求，而且承租能力相对较低，对交通便利性要求不高系系统集成集成楼宇办公：选择交通便利的区域办公，对产业氛围有一定要求，员工大多是60、实施工程师，需要经常外出/驻场外企外企上市企业上市企业成长成长型企业型企业初创初创型企业型企业PAGE63区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议产业机会分析产业机会分析建筑装饰产业文化创意产业信息软件产业产业机会小结PAGE64客群汇总前端中型设计院+后端产品供应企业为主力，中型文创企业为补充分分类企企业发展展阶段段面面积需求需求置置业取向取向关注因素关注因素建建议设计院院中型成长型6001500购买或租赁l项目内部完善的生活工作配套l良好的办公氛围、内部景观l交通需方便员工上下班l一61、定的员工交流空间和娱乐设施景景观营造，舒适造，舒适的的办公公环境境一定的一定的员工休工休闲娱乐配套配套设施施初期配套初期配套员工上工上下班班下班班车工程施工管工程施工管理理类中型成长型10003000购买或租赁l内部配套满足员工需求即可；l与外部交通需方便，方便对接l靠近后端材料采购市场最好产品供品供应企企业200300租赁l选址以市场为导向；l行业氛围浓厚，最好具备一定规模；l最好有产品展示平台；l避免多家同类型产品供应企业l清晰的业务合作模式产品展品展销平台平台清晰的清晰的业务合作合作模式模式文化文化创意意类（广告策划、服装设计、文化旅游、传媒影视等）中型成长型7001500租赁l项目内部62、完善的生活工作配套l良好的办公氛围、内部景观l交通需方便员工上下班l一定的员工交流空间和娱乐设施l相应的产业扶持政策l浓厚的产业集聚氛围政府支持政策政府支持政策一定的行一定的行业集聚集聚氛氛围员工基本生活工基本生活娱乐配套配套初期的租金初期的租金优惠惠措施措施PAGE65客群定位亚厦项目目标客户组合如下：中型设计院中型工程施工企业工程管理企业硬装材料供应商软装、设备供应商主力客户建筑装饰相关产业中型广告策划公司中小型服装设计公司成长型文化策划公司文化旅游服务公司辅助客户文创行业企业核心驱动力：核心驱动力：1 1 1 1、充分、充分享用以亚厦为龙头的行业资源享用以亚厦为龙头的行业资源2 2 2 63、2、以发展产业为依据的政府优惠政策、以发展产业为依据的政府优惠政策3 3 3 3、行业集聚带来的发展前景、行业集聚带来的发展前景核心驱动力：核心驱动力：1 1 1 1、以美院为依托的文化创意产业资源、以美院为依托的文化创意产业资源2 2 2 2、之江区产业氛围、之江区产业氛围3 3 3 3、低租金、西湖区优惠政策、低租金、西湖区优惠政策PAGE66客群地图区域内和主城外溢为主，重点锁定在之江、文教、申花、滨江三大板块文教之江转塘 滨江申花设计类建筑装饰软件研发外包、动漫类文创类富阳制造业PAGE67区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价64、值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议价值体系价值体系价值梳理整体定位价值体系解构PAGE68价值梳理竞争需求自身项目定位旅游度假区CBD商务中心，以建筑装饰、文化创意类企业为主的集聚中心，5A品质的生态办公物业凤凰大厦：政府主导，政策扶持，楼宇品质较高，租金1.6-1.8元/天。其他部分商务楼宇，销售为主，档次普遍较低片区商务氛围较弱区域内现有客户以中小型文创、培训企业为主，办公需要外拓装饰行业，亚厦知名度高，产品方面，楼宇5A品质，花园式办公和精装公共空间PAGE69客户站位以建筑装饰相关产业为主，以文化创意及相关创智型企业为辅。创智企业关注：因智力密集型，工作强度大；渴望放65、松舒适，可激发创意灵感的工作环境和文化氛围客户特征描述建筑设计师的忙碌：“带着镣铐去跳舞”，中国商业建筑设计师没有人们想象得那么浪漫，他们总要先满足两方面要求，一方面是满足政府对这块地的规划要求、建筑设计的各类规范，另一方面得满足开发商的要求，然后在这个基础上才去发挥想象和创造力。哈佛大学有研究者计算过，中国建筑师的效率是美国同行的500倍。“干一行爱一行，做任何工作都要有热情，否则做我们这一行很累，没有激情怎么做。”一个舒适、富有活力的办公环境是必须的。杭州瑞沃迪设计院杭州瑞沃迪设计院 王总王总智力密集型智力密集型智力密集型智力密集型工作强度大工作强度大工作强度大工作强度大频繁交流频繁交流频66、繁交流频繁交流创造力为本，需要激发创造力为本，需要激发创意灵感创意灵感的环境的环境舒适放松舒适放松的环境，缓解压力；同时的环境，缓解压力；同时办公、生办公、生活、休闲、娱乐融于一体，对配套要求高活、休闲、娱乐融于一体，对配套要求高多样化的多样化的交流共享交流共享空间空间建筑设计、文创创意类建筑设计、文创创意类目标客户关注点PAGE70制造贸易类关注：生产和销售两大模块，销售以市场为导向，高度关注市场变化趋势，倾向于氛围浓厚的成熟市场客户特征描述“收租模式增加了中间交易成本，且加剧了同行竞争，逐渐不被品牌厂家接受；纳入亚厦装饰产业链条，分享业务整合资源分享业务整合资源，明确利益分配方案是吸引后端67、产品厂家入驻的关键”“积极拓宽销售渠道是关键，卖的多生产的多，自然利润就高了，家装行业，利润率都差不多，合作很关键，避免直接的竞争避免直接的竞争也很关键，一个市场可以有很多商家，但是品牌、客户、价格、产品一定要有实质性差异”“付租金单纯租用一个办公场地，这样没什么意思，要能通过这个平台直接对接上客户通过这个平台直接对接上客户，而不是进入这个平台又多了一个交易的环节增加成本”市场导向型市场导向型市场导向型市场导向型高效、高周转高效、高周转高效、高周转高效、高周转合作、竞争合作、竞争合作、竞争合作、竞争销售带动生产，销售带动生产，集聚的销售市场集聚的销售市场减少存货周期，减少流通环节，减少存货周期68、，减少流通环节，高效销售，高效销售，高效生产高效生产拓宽销售渠道，合作共赢拓宽销售渠道，合作共赢，避免直接竞争，避免直接竞争装饰后端产品生产企业装饰后端产品生产企业目标客户关注点PAGE71PAGE72自身条件行业龙头驱动，国际知名的设计团队，超5A的楼宇品质，人性化的服务。亚厦行业知名品牌国际LEED金奖认证美国AECOM设计集团（景观设计）澳大利亚HASSELL设计集团（装饰设计）甲级楼宇硬件配置PAGE73竞争站位坐拥国家5A旅游度假区、毗邻中国美院智库、无缝对接滨江城西板块、绿色生态办公示范基地。PAGE74竞争策略竞争争项目目入市入市时间售价售价/租金租金主打主打卖点点区域区域/项目69、劣目劣势竞争策略争策略凤凰大厦2014年6月份1.61.8元/天u国家级产业园u政府政策支持u丰富的物业类型u入驻企业有严格行业限制u产品使用率低u突出项目品质优势；u放开企业入驻行业限制678建筑装饰产业园2014年6月份2.22.6元/天u一站式产业服务平台u入驻行业协会等知名设计企业u项目体量小u产品质量低u无实质性吸引行业入驻利好条件u突出项目品质优势；u突出平台优势和配套优势；滨江板块成熟期1.83.0元/天u成熟的产业氛围u良好的公建配套u副城，板块辐射力受限u低租金，产业氛围文教板块传统商务区2.23.5元/天u良好的区域成熟度u浓厚的商务氛围u产品力低，新增项目少u低租金、产品70、力申花板块产业承接区2.02.5元/天u距离主城近u销售型市场，租赁市场小u产品力PAGE75区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议价值体系价值体系价值梳理整体定位价值体系解构中国绝大多数企业还在这样办公enterprises office model中国少数企业已经这样办公 A small number of Chinese companies Google正在这样办公Google office model企业办公方式已经成为一种建立竞争优势的方式Business office pr71、oceduresHas become a way to build competitive advantage在这股趋势中企业如何选择将决定品牌未来的地位This trendHow to choose will determine the brands future status办公文化营造PAGE80侧重于效率（5A）到兼顾效率和舒适性（5O）的演变 u所谓5A智能化，一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。u所谓5O写字楼，是指oxygen（氧气）、office park（花园办公）、open（自由，交流）、own（独72、立、尊享）、optimum（最适宜）、opportunity(发展前景)。PAGE81立足之江，献给全杭装饰文创企业立足之江，献给全杭装饰文创企业专属定制式“5O”成长平台 国家级5A景区蓝筹之江生态示范楼宇PAGE82区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议价值体系价值体系价值梳理整体定位价值体系解构PAGE83价值体系3大项目核心价值区域价值产品价值平台价值核心价值体系全产业链复合，一站式平台蓝筹之江，开启杭州下一个十年增长极5A标准，LEED认证，绿色生态、自由开放PAGE84上海73、，陆家嘴：坐在金茂大厦88层君悦大酒店旋转餐厅里向下俯瞰，黄浦江，外滩，尽在城市繁华之中。微妙的是，拥有江景资源的顶级写字楼，在这波写字楼勃发热浪中的受益者就在2011年，黄浦江畔的陆家嘴区域，成为上海写字楼的主要支撑力量。广州，珠江：国际金融中心再度刷广州新租金纪录，以每月每平方米超逾300元人民币租赁价格成交。“从一线城市经验来看，新城核心商务地标、一线景观资源、区域内商务规划成熟，往往成为一座城市写字楼的标杆所在。“世邦魏理仕董事总经理刘蔚海杭州唯一的旅游度假区CBD 国家级旅游度假区内 之江未来商务核心地带 独特稀缺的景观资源 Oxygen氧气PAGE85Opportunity机遇 蓝74、筹之江，开启杭州下一个十年增长极 周边大型引擎项目将在未来3年内相继落成商务旅游度假区转塘综合服务区沿江生态保护区钱塘江龙坞旅游服务区浮山科研技术产业区生态绿地公园国国际金融会展中心金融会展中心宋城宋城永恒之江国永恒之江国际西湖水晶城西湖水晶城喜来登度假村喜来登度假村西湖国西湖国际高高尔夫俱夫俱乐部部本案 之江板块功能规划及重点项目未来之江商务旅游区发展效果示意图杭州国际会展中心已处于动工建设阶段占地288亩，总建筑面积83万平方米，由国际会议中心、国际展览中心、国际大酒店、金融办公中心、博物馆、大型商业中心等部分组成。PAGE86Optimum最适宜 立体交通体系，30分钟覆盖全杭70%区域75、 多重交通体系5年内建成之江大桥本案紫之隧道对外交通：320国道往富阳方向；徽杭高速往西可达安徽黄山方向杭千高速往千岛湖方向；杭宁高速绕城高速转杭宁高速去往南京；沪杭高速往上海方向；之江大桥运营中，计划收费15年，近期政府考虑回购；紫之隧道计划2014年底完工，沟通城西与之江；地铁6号线（规划中）2018年完工，2019年运行轻轨线（规划中）-6号地铁线延伸段，往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线；水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头PAGE87通达性：沿之江路30分钟到达钱江新城，15分钟到达西湖；沿紫之隧道（2015年通车）20分钟到达大城西；沿之江大桥10分钟到达滨江，476、0分钟到达机场；沿绕城高速25分钟到达城北；沿320国道，30分钟可达富阳方向；转塘之江区块内部道路分析城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；PAGE88Optimum最适宜 办公、会展、旅游、居住四位一体生态圈p高校资源：中国美院象山校区、中国音乐学院（2015年投入使用）。p商务规划：杭州国际金融会展中心、永恒之江国际商务中心、西湖水晶城、龙王沙合作社商业项目。p居住配套：区域目前多个酒店式公寓和住宅项目在建，如昊元之江时代中77、心、大家之江悦等，且处于价格洼地，方便员工置业。p旅游配套：汇集宋城、极地海洋公园、浙江喜来登度假村、大诸桥休闲商务会馆、大清谷温泉度假酒店等旅游、度假资源。p医疗配套：拥有望江山疗养院、之江医院、西湖区第二人民医院中国美院象山校区宋城昊元之江时代广场望江山疗养院PAGE89价值体系3大项目核心价值区域价值产品价值平台价值核心价值体系全产业链复合，一站式平台蓝筹之江，开启杭州下一个十年增长极5A标准，LEED认证，绿色生态、自由开放PAGE90Office park花园式办公LEED认证，会呼吸的绿色生态办公楼宇占地面占地面积35375总建筑面建筑面积 102587（地上建筑面积）总楼楼层1278、层（地上）可租面可租面积34071交付交付时间2015年12月标准准层高高3.7m大堂大堂900，4.9m层高，精装电梯梯28部空空调VRV系统、分层计量停停车位位1800个交付交付标准准公共部分精装l从侧重于“效率”到兼顾“效率和舒适”的演变 PAGE91建筑风格l建筑设计：绿城东方设计院l景观设计：美国AECOM设计集团（知名案例：伦敦奥运会主场馆址规划、巴西里约热内卢奥运会主场馆址规划、纽约世贸大厦重建项目）l室内装饰设计：澳大利亚HASSELL设计集团（知名案例：婺源月亮湾生态旅游示范区规划、宁波梅山岛保税港高档居住区城市设计）国际一流设计、现代风格与功能实用的完美统一效果图精装大堂大79、气奢华精装大堂，企业形象与行业地位的展示l独立布置精装大堂，国际装饰设计一流水准效果图PAGE93l写字楼内部公共空间，产品企业自主提供，作为企业品牌产品对外展示的窗口。写字楼内部公共空间，产品企业自主提供，作为企业品牌产品对外展示的窗口。无界展览效果图建筑装饰展览馆企业和产品的直观代言人l以以乔木为骨干乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。l错落有致的屋顶花园屋顶花园，成为员工随时随地休憩与交流的空间。园区绿化花园式办公，工作也能成为一种生活方式庭院示意图屋顶示意图Open 自由交流无限公共空间，开启自由开放的智慧之域示意图示意图移动办公PAGE96WIFI无线网络覆盖办公未来入80、住业主，只要进入园区就可以无线上网，无论是园林里还是草坡上，在园区的每一个角落，打开电脑、手机，即可获得无线网络支持浏览网页、打游戏、听歌、看电影、接收邮件等，畅游24小时全天候无线WIFI世界移动商务办公随时随地，无限精彩PAGE97移动APP物业管理与支付系统，可以通过APP支付水电费、物业费、预定机票、呼叫物管人员、故障报修等；远程监控管理系统，可管理监控楼宇内的水电、空调，起到节能环保作用；企业接待展示系统，可连接楼宇各显示屏幕、写字楼大堂前厅接待处，当有其他公司负责人到访时，可在楼宇内显示欢迎辞并进行引导，告知物管人员车辆通行和相关接待；内部企业交流系统，公司可通过该平台共享发布公司81、内信息，如员工活动；外部企业联通系统，可以通过该系统有选择性的联通楼宇内各公司开放平台，如A公司正公开招标采购建材，将信息在平台发出，B建材公司将会收到该公司招标内容。针对：写字楼办公人员写字楼员工俱乐部，入驻的该写字楼的员工可以共享发布交流信息。针对：入驻写字楼的企业智能APP直接方便、高效智能l建议聘请知名物业管理团队进行项目的日常管理建议聘请知名物业管理团队进行项目的日常管理Own尊享知名物管团队，尽享贴心管家式服务示意图PAGE99Optimum 最适宜商业配套：专为商务人群配置的品质商业7000精品商业配套，涵盖银行、咖啡厅、餐饮、文印等业态，满足日常工作及生活所需员工活动中心员工食82、堂示意图银行PAGE100价值体系5大项目核心价值区域价值产品价值平台价值核心价值体系全产业链复合，一站式平台蓝筹之江，开启杭州下一个十年增长极5A标准，LEED认证，绿色生态、自由开放PAGE101全产业链复合，一站式企业发展服务平台Opportunity机遇产业服务平台1、协调企业之间合作，建立企业与政府部门的关系；2、组织商品交易、展示活动，帮助企业开拓市场，建立新的经营方式和流通渠道。3、为企业搭建交流互动的信息平台。4、为企业提供管理、技术、进出口业务和成长性工程培训，促进企业向现代化迈进。强力整合建筑装饰设计、施工、材料供应、软装配套行业资源，构筑产业链式效应，打造全国建筑装饰行业83、风向标产业服务平台给予优惠（甚至免费）的条件吸引行业协会入驻，为企业提供行业支持和资源共享。PAGE102由于亚厦已经与齐家网家装电商达成战略联盟，运营管理可借助其优势打造产业电商平台电商平台房地产开发商建筑施工设计公司个人设计师PAGE103 公司展示的平台 企业壮大的梦想平台价值产品价值区域价值PAGE104区域机会分析区域机会分析产业机会分析产业机会分析写字楼客户研判项目特性项目特性项目界定价值体系价值体系项目价值梳理渠道与策略渠道与策略营销与租赁建议渠道与策略渠道与策略推广策略拓客渠道租赁建议PAGE105推广营销总纲以区域推广提升价值认知；以项目推广聚集市场热点；以产品推广建立品牌形84、象；以事件营销吸引全程关注；以渠道营销锁定潜在客户；广告推广造势，渠道营销为重PAGE106营销战略1、对杭州既有写字楼进行地毯式清扫，重点锁定在之江、文教、申花板块2、为写字楼内入驻单位建立档案，并掌握其企业负责人联络方式，需求等信息3、建立长期的客户维护体系重点客户引入1、建议初期重点挖掘至少一家金融机构入驻，使项目具备金融类资源；2、建议引入一到两家行业内的知名企业，使初期具备较好的宣传口碑定向深挖掘321圈层营销政府联动招商1、与杭州文创、装饰等各行业协会、商会建立联系，掌握其内部高端资源2、赞助协会活动、进行项目推介3、获取会员名单，定向陌拜4、免租引入行业协会，内部推介5、通过与当85、地政府、各区域政府的联系，借助政府统一的招商活动进行招商。通过其他区域政府转介客户完成招商PAGE107营销渠道渠道营销是本项目招租的主要方式客户渠道中介代理协会商会政府资源赞助行业论坛沙龙项目展示获取协会企业名录协会内部推介、专题推介会西湖区政府、管委会招商办之江区管委会、街道办事处招商办 联合西湖区及之江管委会、经委、商委和招商部门，根据入驻企业名单，由政府牵头，对企业进行拜访。与企业协会或商会的影响力人群沟通，冠名商会活动、组织产品推介会，促进企业购买意向。直接约拜DM，短信获取重要写字楼客户名单，定向拜访覆盖面广，针对性强，但持续性和可达性不高1、与国内知名中介机构如戴德梁行、仲量行等86、企业建立接触，利用其跨国企业资源优势为我们引荐客户2、建立高端推介客户奖励措施，充分开展全员营销，社会营销PAGE108推广策略递进式策略、分阶段分重点，媒体公关双线并举媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成项目影响力，实现品牌与租赁共赢。线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、DM媒体线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、项目网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱专题研讨、事件炒作、活动赞助、人员行销公关入市形象期价值塑造期品牌维护期 推广重点推广重点本阶段以告知性、概念性广告为主，不强调销售诉求，只为吸引市场注意，扭转公众对于区域的传统87、印象，增强市场对于区域和项目的未来的信心和信任；从产品细节和特色层面进行有针对性的宣导，形成本项目的独特竞争优势，挖掘一批潜在客群，形成一定口碑效应；通过组织项目开盘和产品发布会等活动来积累和维护客户，强化项目优势，针对活动效果做新闻事件推广和软文广告宣传，重点以签约为目标；长效媒体作用：宣传主体方式：楼宇电视广告、电梯广告、路牌、网络、电台、DM杂志PAGE109媒体组合根据每个阶段的推广重点，选择相应的媒体组合短效媒体作用：只针对特定的时间节点，如亮相、开盘、论坛等活动时才进行宣传方式：短信群发、报纸、新闻、微博微信等公众平台媒体组合项目本身作用：宣传推广中最直接、最经济的载体方式：项目围88、挡、样板间研讨类作用：将研讨内容与项目挂钩，将受众目光转移至项目方式：产品说明会、协办论坛（之江CBD建设发展论坛、产业整合探讨、）PAGE110活动策划活动策划旨在特定的时间针对特定的目标而进行，起到促进项目宣传及认租的用途宣传类作用：告知性作用，引起市场关注方式：新闻发布会、专业论坛（之江未来规划发展方向、浙商民营企业发展论坛）、项目重大节点活动（封顶、开盘、样板房开放）活动策划PAGE111租赁策略租金制定以市场比较为基准，结合客户反馈进行适度修正，建议租赁均价为1.6元/天，根据具体情况给予适当优惠促进租赁楼楼盘名称名称地理位置地理位置租售价格租售价格可比可比较度度租金租金凤凰大厦凤凰89、创意产业园边1.61.8/天1.61.8/天合诚之江商务中心象山路与鸡山路交叉口1.21.3万/1.6元/天象山大厦转塘街道美院南路12000/1.6元/天山南创意产业园八卦田1.41.8元/天1.41.8元/天志成大厦滨江一桥南1.8元/天1.62元/天注：销售型写字楼售价均换算成市场租赁价格，年投资回报率按5%计算，根据戴德梁行发布的杭州2013年第一季度房地产报告显示，2013年杭州甲级写字楼年均回报率为5.4%，根据2014年写字楼市场实际情况调整。PAGE112促进策略租金优惠策略：a)加长免租期免租期按企业租赁面积大小设定 “起租xx，免租期xx天；”a)租金优惠l 根据租赁面积优惠：租赁xxxxxx，优惠xx%；l 根据付款方式优惠：半年付租者不给于优惠，按年付租者享受xx%的优惠；l 根据租赁期优惠：一次性租期为2-3年者享受租赁期内不递增；减免年度环比递增：签约租赁期限4年及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）PAGE113营销节点2014年8月.2015年10月11月12月2016年1月2月2016年12月项目竣工2017年12月正式验收40%80%客户渠道拓展广告推广现场大堂和样板层开放现场样板区开发产品发布会竣工及大客户签约仪式产业整合发展论坛