1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：恒鼎置业集团恒鼎滨江儿保项目整体定位与各物业发展建议汉嘉佰晟汉嘉佰晟恒鼎滨江儿保项目恒鼎滨江儿保项目组组2014.42014.4PAGE2服务全貌服务阶段服务阶段工作成果工作成果解决问题解决问题时间节点时间节点第一阶段第一阶段执行启动会执行启动会与甲方沟通明确以下问题：与甲方沟通明确以下问题：1.1.项目需要解决的核心问题项目需要解决的核心问题2.2.项目研究路径、预期结果项目研究路径、预期结果3.3.项目执行计划2、时间节点项目执行计划、时间节点4.4.其他需明确的问题其他需明确的问题3 3月月1919日日第二阶段第二阶段整体定位与各物业整体定位与各物业发展建议发展建议1.1.市场研究市场研究2.2.物业类型选择及体量界定物业类型选择及体量界定3.3.产品初步方向产品初步方向4 4月日月日第三阶段第三阶段项目产品细化建议项目产品细化建议及开发营运策略及开发营运策略1.1.商业业态落位布局及建议商业业态落位布局及建议2.2.开发运营策略及经济测算开发运营策略及经济测算待定待定 地块条件位于公建中心区域内，为村级留用地，项目整体体量约6.5万方，其中持有部分约3.3万方，可销售部分约3.2万方。PAGE3地3、块名称地块名称用地面积用地面积土地性质土地性质容积率容积率建筑面积建筑面积建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高CH-C2-2227.99亩村级留用地3.56524540%100按村级留用地按村级留用地49/5149/51政策计算：政策计算：51%持有部分面积：3327549%可销售部分面积：31970按按3.53.5容积率计算容积率计算涉及物业类型：涉及物业类型：商业酒店式公寓/写字楼星光大道公建中心项目属性PAGE4闻涛路火火炬炬大大道道居住省儿保浙江省疾控中心待出让地块省科技信息综合楼五星级酒店拆迁安置房滨盛路杭州高新实验学校已出让地块诺基亚大楼世茂中心7万待拆迁恒丰七彩城1.2万药研所省血液4、中心江南大道信信诚诚路路产业园区兴兴宁宁路路建建业业路路住院部出入口员工出入口已出让地块地块内待拆迁房屋居住居住地块内待拆迁房屋青少年活青少年活动中心中心恒丰七彩城商业急救入口信诚路杭州高新实验学校地处滨江公建中心，区域规划利好，交通便利。现周边居住生活与商业氛围差，存在大量田地，随着住宅的相继交付及省儿保等省事业单位的相继入驻，区域价值将逐步兑现。项目地块内部省儿保项目地处滨江几何中心地带由南侧滨盛路、东侧兴宁路以及北侧、西侧待修小路围合而成。滨盛路为都市次干道，双向双车道。交通可通达性及可驻留性皆佳。距地铁6号线地铁口800m，周边公交192、295、315、B支6，B支3,便利性较好；主5、入口商业 办公宝龙地块14万 核心问题PAGE5 运营层面运营层面经济测算及租售策略经济测算及租售策略 市场层面市场层面物业组合及各物业市场定位物业组合及各物业市场定位通过市场竞争及需求分析确定本案的市场机会，界定本案的物业类型组合、体量和定位方向。产品层面产品层面产品规划布局及产品力打造产品规划布局及产品力打造一阶段目录PAGE6办公市场研究类住宅市场研究商业市场研究项目定位及物业建议目录PAGE7商业市场研究商业竞争需求现状儿童类商业研究商业市场定位PAGE8区域商业格局中南购物中心高教园区美食街萧山特色商业星光大道（二期未开业）龙禧硅谷广场华润万家世茂中心恒丰七彩城宝龙城市广场邻里中心未6、开业/规划未开业/规划未开业/规划未开业/规划核心商圈次级商圈未开业/规划中赢国际江南大道时代大道复兴大桥1.5KM1.5KM3.0KM3.0KM 1.5KM核心辐射区 3KM次级辐射区 三级辐射区未来竞争较激烈，以大体量商业项目为主现在及未来供应为生活类邻里中心和商业综合体为主，存在特色商业主要范围为整个滨江，未来特色商业分散分布中大型商业供应较充足地铁1号线未开业/规划滨康综合体星耀城北塘河特色商业街中兴美食广场龙湖天街未开业/规划综合体区域3KM范围内综合体项目2个，邻里中心4个，特色商业2个，现已运营2个。恒鼎博邑郡未开业/规划英冠商务中心江南大道江南大道一号线时代大道时代大道火炬火炬7、大道大道区域典型商业PAGE9彩虹城彩虹城宝龙城市广场宝龙城市广场滨康综合体滨康综合体星光大道星光大道中赢国际中赢国际天寓天寓滨康综合体商圈公建中心一桥商圈星光大道商圈竞争市场细分 区域内现有商业以星光大道及一桥附近为两大核心商圈，以社区生活类商业为主，特色商业供应少，且以餐饮类主题。PAGE10项目类型项目类型名称名称商业面积商业面积（）（）业态规划业态规划档次档次经营经营状况状况目前商目前商业供应业供应社区商业社区商业东方郡17000餐饮、女装、生活配套、休闲中档一般倾城之恋3000餐饮小吃、女装、理发美容、休闲会所中低档较好彩虹城10000沿街商业加步行街，餐饮、配套零售为主餐饮、服务、8、休闲为辅中低档尚可天寓6000星巴克咖啡、蜜桃咖啡、凡人乐墅、GBR奢侈品牌综合店、建筑设计事务所、SPA美容、创意生活馆等中高档较好特色商业特色商业中兴美食广场中兴美食广场-以各类小吃、餐厅美食为主以各类小吃、餐厅美食为主中档中档一般一般高教园区美食街高教园区美食街-以各类特色小吃、餐饮为主以各类特色小吃、餐饮为主低档低档较好较好邻里中心商邻里中心商业业中赢国际20000世纪联华大型超市、餐饮、KTV、健身中心、幼教童玩中心等中高档超市较好，其余一般中南购物中心50000以百货、生活超市、美食广场、为核心，提供餐饮、居家生活、娱乐休闲的综合性商业功能中档一般，周末尚可华润万家13000综合了9、餐饮、百货、超市卖场、娱乐设施等各种概念中档较好龙禧硅谷广场30000以酒店、餐饮为主的大型餐饮娱乐中心中高档星光大道100000大型超市、主题餐饮、健身、KTV、影院、国际名品城、家电卖场、专卖店、游乐场等中档较好竞争市场细分PAGE11未来商未来商业供应业供应项目类型项目类型名称名称商业面积商业面积（）（）业态规划业态规划档次档次特色商业特色商业北塘河商业街30000主题特色休闲风情美食街中高档邻里中心商业邻里中心商业星耀城22000零售、餐饮、生活配套中档中海寰宇天下60000零售、餐饮、生活配套中档世茂中心70000生活源、国际风、淑女馆、时尚派、童趣城等主题商业中高端恒丰七彩城12010、00儿童主题业态及餐饮，金融服务中低档英冠商业中心24800休闲娱乐、餐饮、商务中档大型城市综合大型城市综合体体龙湖天街147000酒店、大型购物中心、休闲街，集办公、商业、住宅、酒店、休闲娱乐为一体的大型城市大型综合体中高档星光大道二期200000家庭一站式购物中心、百货商城、精品超市、休闲娱乐业态中档滨康综合体138000计划建设除杭州大厦、万象城外，杭州第三家大规模中高端商场，计划引入LV、GUCCI、杰尼亚等品牌中高档奥博综合体450000以大型购物中心、城市广场和连锁经营业态为主体，专卖店和便利店为配套，社区商业为基础中档宝龙城市广场200000超市、餐饮、购物、休闲娱乐中档未来区域11、商业供应量达100多万方，多以10万方以上的大体量商业购物中心为主，该级别市场供应趋于饱和；滨江未来缺乏特色化精细化的商业。PAGE12周边竞品宝龙地块14万英冠商务中心省儿保恒丰七彩城1.2万世茂中心7万世茂中心宝龙城市广场英冠商务中心恒丰七彩城周边商业小结周边商业规划有儿童类业态，儿童类业态总体量估计在1.5-2万，但皆以购物类为主，无法形成真正的儿童类主题商业，本案具有差异化竞争机会；本案可在在儿童类业态尽可能丰富的情况下，适当控制商业体量，在突破儿童为主题的特色商业的同时吸附区域内居民消费，做到业态复合；PAGE13宝龙城市中心16万商业的区域地标级商业综合体，业态包括大型超市（二层与12、三层，约1.1万），零售与精品店，美食广场、餐饮，IMAX影院、KTV、健身房、儿童乐园（约3000）等业态。世茂中心7万的中高端邻里生活中心，以餐饮、服装类消费为主，涵盖生活源、国际风、淑女馆、时尚派、童趣城等五大为主题。业态占比：餐饮类约35%，服装教育类约30%(其中儿童用品/教育10%）,生活购物与超市约5%，休闲娱乐类约15%，家居、数码、箱包等约15%。恒丰七彩城体量较小的以儿童业态为主题的社区底商，涵盖超市、银行、服装、餐饮等业态。一楼以餐饮为主，二楼有餐饮，超市，婴童业态，三四楼儿童早教（具体待定）。其中儿童类业态已确定面积约为2000。英冠商务中心中端邻里生活中心，商业总体量13、2.48万方，临滨盛路B区商业1.32万方持有，北面A区商业1.16万方销售。需求情况儿保人流客群现老儿保年门急诊病人190万人次，年住院病人近4.5万人次，年开展手术2万余台，为0-16岁的儿童。日均5000人次，最高7800人次，门诊量平均年增长15%，住院量平均年增长7.1%，增长速度还在不断增加。截止2014年初，医院职工总人数2021人。新儿保将带来日均近万人的人流量。预计滨江儿保全部投入使用后可日均接6000人次就诊，带孩子就诊的家庭和医院职工将达万人。原来医院就诊的儿童，40%来自于杭州市，56%来自省内其他地区，4%来自周边省市。今后，位于滨江的新院区交通非常便利，温州、金华、14、绍兴等地儿童就诊将更方便。现滨江新儿保已于4月10日起试运营，试运行2天每天1000个免费专家号也早早地被预约完了。前期主要开设儿内科，已挂出的专科有8个，分别是：呼吸科、消化科、神经科、内分泌科、肾内科、风湿免疫科、康复科和儿内科。新院区的门诊、住院楼，内部装修估计6月份能完工，如果一切顺利下半年就能搬进去，全面开张。PAGE14输液室效果图滨江新儿保将带来来自杭州市及省内其他地区日均过万人的人流量，将产生大量的儿童购物娱乐，家庭消费需求。需求研究人流导入省儿保主城区主城区钱钱江江大大桥桥之江大桥之江大桥钱钱江江三三桥桥江南大道本案彩虹快速路萧山山区区之之江江区区时代大道绍兴、宁波、丽水、台15、州、温州等地。金华、义乌、衢州、富阳等地。杭州主城区、临安、湖州、嘉兴等地。PAGE15地铁站需求情况辐射人口区域人口较多，项目1.5M范围内约3万人，3KM范围内约有7万人口，预计未来3年内将新增2-3万人。主要为周边中高端住宅居民，原住民及产业人群，市区外溢出来的新杭州人。未来人口导入楼盘户数交房时间已售均价（万元/）世贸钱塘帝景12002013.122.2钱江水晶澜轩2562014年底3.5世贸五十六府562013.124.35别墅铂金名筑8152014.121.7半岛国际15662014年底2.0世茂之西湖9462015.122.6银杏汇3002015豪宅恒鼎博邑郡6442015卓越时16、代广场5002015总计人口（按3人/户计）约2万人钱江水晶澜轩世贸钱塘帝景世贸五十六府铂金名筑银杏汇卓越时代广场恒鼎博邑郡世贸之西湖半岛国际1.5KM沿江中高端住宅板板块单元元人口人口长河街道10.68万浦沿街道15.18万西兴街道6.04万小计近31.9万高新产业区省儿保PAGE16需求小结本案商业机会省内外，低频次一站式目的性消费需求项目周边，高频次生活与商务消费需求滨江区儿保，日均6000左右的儿童及带来陪同家人，共计万余人，其中约60%来自省内外。他们将在这里停留与消费。需求一站式的儿童休闲娱乐，购物、餐饮等消费地。儿童特色商业，或可辐射滨江区及周边儿童类家庭目的性消费。项目处于公建17、中心，未来有大量的事业单位员工在此办公和居住，临近高新产业区，区域人口较多，且消费力较强，具有高频次的生活消费，家庭消费和商务消费需求。PAGE17本案具有满足省内外目的性消费和周边居住及办公人群生活商务消费的市场机会。在突破儿童为主题的特色商业的同时吸附区域内居民消费，做到业态复合；目录PAGE18商业市场研究商业竞争需求现状儿童类商业研究商业市场定位儿童商业发展前景儿童业态分类儿童商业典型项目中国5次婴儿潮中国目前正处于第四次婴儿潮并将持续到2020年,年均新生儿在1500-1700万左右。第一次 第二次第三次 第四次 第五次 时间1949-19591962-19731983-19902018、10-20202025以后1949-1959年 人口增长率近300 当时人口 总数近4亿。1962-1973年（主力婴儿潮)1965年是高峰，10年共出生近2.6亿人口，占全国总人数的20。1983-1990年（回声婴儿潮）1990年是高峰、这次婴儿潮共出生人数约1.2亿 占全国总人数的10。2010-2020年 2016年出生率最高，主力人群是第三次婴儿潮，八十年代人群的自然生育。2020-2030年 2028年将达到峰值，尤其是现在部分二胎政策放松，会形成新的一轮生育高潮1920-2013全国每年新生儿数目走势情况l目前中国已成为仅次于美国的第二大婴童产品消费大国。l2010年之前这个市场19、还不太明朗，很多投资都是试探性的，2012年开始，这个市场凸显出来，进入黄金增长期。PAGE19市场产值分析产业总产值预计2万亿，在家庭消费中，占比较大，前景可观。p中国婴童产业研究中心的最新数据显示，目前中国已成为仅次于美国的第二大婴童产品消费大国，中国014岁的婴童人数高达2亿多人。近几年婴童市场保持30%左右的高速增长，2013年中国婴童市场总规模已超过1.5万亿元左右，预计到2015年婴童市场将达到2万亿元规模，而远景规模则可达3万亿元。p在全国十大城市儿童日常消费占家庭日常总消费情况统计中，儿童日常消费达到33%，占家庭生活消费的14.6%。剩余家庭收剩余家庭收入入,85.40%儿童20、日常消儿童日常消费费,14.60%全国十大城市儿童日常消费占家庭日常总消费情况（%）全国十大城市儿童日常消费占家庭总收入情况（%）PAGE20中国婴童产业发展阶段成长期起步期调整期成熟期l产品处于竞争阶l段，大众对品牌缺乏认识l产品线较短，市场增长缓慢l生产成本高l销售额低，亏损经营l产业政策不明，企业凭机会迅速完成原始积累l销售额增长迅速，利润有所增加l市场竞争由不正规向正规转变l技术壁垒降低，竞争者效仿进入市场l产业政策逐渐规范，企业规范化程度提l市场增长趋缓，利润空间缩小l市场细分，产品多样化，满足消费者不同需求l竞争主要手段是价格战，辅以服务竞争l行业集中度迅速提高，很多企业退出或被兼21、并l产业整体趋于稳定层数，产品逐步成熟稳定，市场结构供稳定。l各主要企业竞争弱化，差异化竞争明显。中国婴童消费品行业正处于快速成长期，随着市场竞争的愈加激烈，利润空间将进一步缩小，行业集中度在逐步提高2000-20102010-20152015-20202020以后正处于快速发展阶段末期，产业即将进入调整期，市场将朝着产品和服务多样化发展。PAGE21不同年龄段的家庭母婴用品消费结构孩子处于不同年龄段家庭消费母婴用品习惯1岁以下的婴幼儿主要消费婴幼儿奶粉、纸尿裤;1-3岁婴幼儿主要消费婴幼儿奶粉；4-64-6岁儿童主要消费玩具和书籍岁儿童主要消费玩具和书籍PAGE22PAGE23儿童服饰18.22、8%儿童玩具8.8%儿童饮食24.4%儿童教育37.6%儿童娱乐10.4%ABC7-14岁儿童消费结构呈现多元化，零售比例缩小，教育、餐饮、娱乐比例上升儿童日常消费结构分析客群需求小结/趋势需求演需求演变产品品线简单各消费群体消费品种量差异不大，说明目前市场产品线简单，产品线多样化欠缺随着年龄增长，婴童市场需求特点变化明显，由单一需求向多样化发展；趋势婴童童产业产品品/服服务提供商提供商多多样多元化多元化发展是刺激展是刺激婴童消童消费需求的前提条件需求的前提条件需求结构分化明显，婴童产业产品和服务内容应呈更多样化细分发展和需求结构分化明显，婴童产业产品和服务内容应呈更多样化细分发展和新消费平台23、新消费平台婴儿期幼儿期孩童期 母婴用品儿童零售及娱乐儿童教育及娱乐PAGE24PAGE25儿童商业类型 类型型 特点特点 典型典型项目目常常见品牌品牌/主要主要业态 儿童儿童乐园主力店园主力店分布于大型购物中心和百货商场内，作为主力店吸引人气西溪印象城、杭州万象城乐比悠悠、玩具反斗城、爱乐游、神彩飞扬木马王国 儿童天地儿童天地在大型购物中心内设置相对独立的楼层或单体进行统一主题包装。品牌聚集，突出体验消费，营造好的消费氛围。北京世纪金源儿童成长天地，蓝色港湾儿童天地、南京虹悦城、广州正佳广场零售、游乐、亲子、培训、餐饮、服务 儿童儿童职业体体验馆以大面积7000以上的儿童职业体验馆为核心，带动24、周边零售、培训、娱乐、电影等 杭州DODO城、比如世界、星期八小镇、苏州大未来 品牌主品牌主题中心中心 单一品牌带动的商业上海芭比娃娃旗舰店、上海好时巧克力世界，家盒子Family Box 儿童主儿童主题商商业儿童类商业业态复合，全力打造儿童主题概念，极大压缩成人消费板块。没有明显的主力店角色，各业态比较平均抓抓儿童城、桑尼摩尔、凯尔玩具城零售、游乐、亲子、培训、餐饮、服务、演艺、休闲 主主题乐园园超大面积室外主题游乐城，以门票和相关衍生商品销售作为主要收入来源，消费客群年龄全覆盖方特欢乐世界、上海欢乐谷、杭州乐园、常州中华恐龙园、迪士尼乐园游乐、演艺、餐饮、零售本案儿童商业类型产业分类包含内25、容丰富，但整体分为4大业态儿童业态主要分类及相应知名品牌婴童用品孩子王、爱婴岛、贝亲、好孩子、爱婴坊、贝因美、新安怡、黄色小鸭、童泰、丽婴房、日康儿童乐园奇乐儿、悠游堂、爱乐游、星乐园、卡通乐、海底世界、哈比豆、YOYOPARK、佳贝爱儿童体验管星期八小镇、希乐城、新希望儿童职业体验馆、Do都城、柠卡王国、贝贝城、小巨人、优时代、金魔方、果壳里周末、鸟巢儿童职业体验馆儿童摄影西瓜庄园、星印象儿童成长纪录馆、小鬼当佳、巴迪摄影、卡芮娜、皇家宝贝、爱儿美、金色童年、印象童年、童话世界、贵族天使早教机构红黄蓝、赢在起点、东方爱婴、Bbunion、学之源、悦宝园、金宝贝、美吉姆、伊贝利因、奥尔夫、妙事26、多、亿婴天使、哆发啦音乐早教、创意宝贝儿童服饰贝蕾尔、叮当猫、哇哈哈、米奇妙、abc童装、小数点、小猪班纳、织里童装、jojo童装、好孩子、一休、迪斯尼、巴拉巴拉、安奈儿、蓝猫、史努比童装、嗒嘀嗒、跳跳小熊儿童玩具木子王、小Q反斗城、爱就推门、巴布工程、亲子梦工坊、豆豆儿童世界、玩具反斗城、乐翻天、童乐汇、大叔玩具、卡卡西、欢乐魔方儿童餐饮芭迪熊、poop lamama/布奇儿童天地、永永儿童餐厅、泰迪之家、蛋蛋屋儿童书店蒲蒲兰绘本馆、第二少年宫、启心儿童书吧、儿童图书馆、嘟豆小书屋零售类（婴童用品）餐饮类配套类娱乐类PAGE26PAGE27儿童商业类典型项目老儿保周边儿童类商业周边儿童类业态27、总体量在5200左右，品质低；以零售类为主，业态单一，缺乏儿童游乐类业态，餐饮类供应不足；本案业态需复合，多样化；本案可在条件允许的情况下，当打造一定公共休闲空间，制造停留经济。购物中心内区域改造的儿童商业区儿童主题商业区体量1.5万方；儿童业态需集群化设置，形成主题鲜明的目的性消费场所；业态规划应以体验类的商业为主，适当控制服装零售类的业态；儿童主题商业周边可布置餐饮等家庭生活消费业态，打造以儿童为核心的一站式消费地。统一包装主题鲜明的儿童商业区儿童主题商业区体量1万方；聚焦于亲子体验类的儿童业态迎合父母和孩子之间互动亲子，娱乐教育的需要；业态复合，将儿童主题商业区、生活配套、娱乐、餐饮聚和28、充分满足家庭各类消费需求；儿童主题商业进行独立统一的包装和运营，打造主题鲜明的商业，识别性高。大型儿童主题商业主题商业总体量在5.6万方；打造一站式的家庭消费，业态复合，涵盖餐饮、零售、超市、休闲、服务、娱乐等业态；以家庭消费类为主，多为以4-12岁的儿童拉动的消费，具有重复消费和本地消费的特点；儿童城主要承载着家长带儿童进行教育、娱乐和购物的功能与需求。PAGE28商业体量界定省儿保儿童类业态体量在5200左右，缺少餐饮及游乐等业态。典型的儿童类主题商业业态在1.5万左右，复合家庭类商业在2万左右，儿童类商业体量不应大于2万。项目周边未来供应约1.5万，但皆以购物类为主，无法形成真正的儿童类29、主题商业，本案具有差异化竞争机会。123项目位于公建中心，将形成集群效应，吸引周边办公和居民生活消费。一般邻里中心体量在1-2万。41.儿童类业态体量界定在10000左右。2.餐饮、休闲、娱乐等商业体量界定在10000左右3.考虑儿童业态的人流吸附性 以儿童主题类商业带动升级版精品邻里中心商业总体量界定为：1.9万-2.5万目录PAGE29商业市场研究商业竞争需求现状儿童类商业研究商业初步定位PAGE30商业定位方向滨江区儿保旁 儿童家庭型 体验式欢乐生活广场儿童类主题商业带动的升级版精品邻里生活中心儿童游乐、购物、培训餐饮休闲生活商务辐射范围区位与交通优势商业形象主题元素主力客群体验式情景式30、亲子互动功能定位PAGE31以儿童亲子乐园为核心引擎，餐饮为特色带动其他功能组团运营，吸附儿保消费人群和家庭生活消费；儿童情感述求聚集家庭元素吸引儿保带来的家庭消费人群；吸附项目周边居住人群家庭生活消费满足商务办公人群消费需求；亲子子乐园园餐餐饮康体休闲商务服务游乐儿童主题餐饮教育购物PAGE32功能定位客群定位主要为2-15岁后的儿童及青少年群体主题性家庭亲子一站式消费目的地形象定位让孩子们有一个自在玩乐的小天地，与父母们共同互动，建立亲密的关系亲子乐园功能定位PAGE33家庭亲子一站式消费目的地孩子们在主题乐园里玩耍嬉戏；家长们和孩子一起走进孩子世界，做手工，玩游戏。家长们带着孩子在这里购31、买玩具，衣服、食品、书籍、文具；还可以在这里给宝贝做个可爱的发型，拍一套充满童趣的摄影。孩子在玩耍培训时，妈妈做SPA放松身心，帮孩子挑选衣物；爸爸在这里喝一杯下午茶；父母来这里转转，中医养生；晚上，一家人聚在一起吃顿饭。小朋友们在这里进行教育培训，身心全面发展家庭 悠闲 放松 美食 欢乐 聚会 童趣 休闲 PAGE34儿童游乐奥兰德海洋村小剧场爱乐游游乐 亲子孩子的欢乐地，家长与孩子亲子场所，孩童时期的大人们压力释放的好去处PAGE35 围绕儿童消费的主题零售业态孩子王玩具反斗城机器猫店卡通零售店童趣 无忌卡通零售打造儿童类主题餐饮，作为项目一大特色激发儿童及家长的消费欲望麦当劳儿童餐厅冒险32、丛林餐厅巴迪熊儿童餐厅儿童奶茶店主题餐饮PAGE37围绕儿童主题的早教培训，儿童主题摄影等服务类业态电影主题角色摄影馆美吉姆早教中心儿童澡吧儿童培训班欢乐时光儿童服务业态配比10600亲子馆，以0-16岁青少年儿童客群为主PAGE38物业名称功能区块单店面积数量总量品牌列举客群亲子乐园（10600）教育服务早教、培训300-12003-42000红黄篮亲子园、小小运动馆、美吉姆、乐高教育、皮个布0-16岁儿童群体亲子游乐主题游乐场500-15002-33500木马王国游乐公园奥兰德、悠游堂手工游乐坊50-3001-4纸的乐园、快乐星猫、小手动起来、研色坊小剧场300-4001小型自制儿童剧演出33、舞台和活动举办地点儿童餐饮休闲餐饮100-3002600巴迪熊、麦幼优儿童零售儿童服饰50-2003-54000巴拉巴拉、博士蛙、小鸟嘟比、耐克童装儿童玩具300-10001-3玩具反斗城、智高、卡卡西、小Q反斗城婴童用品80-8003-5润婴宝、小精灵、好孩子、贝因美儿童用品50-2002-3步步高、小天才书店音像3001儿童图书馆、嘟豆小书屋、西西弗文具用品200-5001-2启路、博大儿童配套服务儿童摄影200-3001-2500西瓜庄园、童言、芝麻开门儿童理发501 婴童护理50-1001-2宝格丽婴童生活馆业态配比9850休闲生活广场：餐饮休闲、生活配套、商务服务PAGE39物业名称34、功能区块单店面积数量总量品牌列举客群生活休闲商务广场（9850）服务银行300-50011200中国银行、邮政储蓄、招商银行商务人群及家庭生活消费人群打印店1201商务打印店便利店1201可的、喜士多、罗森、万宁水果、花店、烟酒店等50-1003-5餐饮美食广场1000-15001中西快餐300-4002-3KFC、老娘舅、吉野家主题餐饮（日韩料理、东南亚菜）5003三上、韩村、釜山料理、金曼谷餐厅情调西餐5001斗牛士、巴贝拉、西堤牛排品牌餐饮300-8002-3弄堂里、湘鄂情、一茶一坐高端精品餐饮1000-15001玉玲珑、蕉叶休闲咖啡吧、水吧200-30021000蜜桃、星巴克、泰晤士、35、天使水吧茶馆200-3001-2心源、南风茶楼 康体美容SPA5001800丽妍雅集SPA、珊娜拉、丽晶大班康体护理中医养生300-5001百草集中药SPA护理6850PAGE40p品牌名称：乐高教育p业种业态：培训p平均客单价：150元/1课程p产品商业定位：为2-16岁孩子提供全方位的教育。p店铺连锁规模：全球50多个国家400多家教学中心。p发展计划：全国p租金要求：小于2元/天p硬件条件：营业面积350-600p品牌简介：1980年成立于丹麦，为教师和学生提供内容丰富、具有挑战性、趣味性和可操作性的学习工具和教学解决方案 进驻意向：已在滨江彩虹城设点，为加盟店。开店取决于合作条件和物业36、硬件条件。项目有拓店意向，看项目情况；典型商家访谈培训品牌名称：奥兰德海洋村业种业态：游乐游艺平均客单价：100元/次产品商业定位：为312岁的孩子建造的结合海洋生物展示、电子科技游具、创意互动空间的全新项目。店铺连锁规模：目前浙江杭州1家门店。发展计划：2012年3家门店，2013年7家门店，2014年11家门店。硬件条件：营业面积2000-3000品牌简介：该公司成功创建和运营了台州海洋世界、义乌奇趣海洋世界、南通海底世界、台州海洋国际幼儿园等项目。海洋村是又一重点发展项目。进驻意向进驻意向主要布局全国一二线城市。开店取决于合作条件及周边人口、消费力。典型商家访谈游艺有入驻意向，看项目具体37、情况；进驻意向：进驻意向：一二线城市及有消费能力的三线城开店取决于合作条件及周边人口、消费力。项目合适可以考虑开设800-2000的母婴店典型商家访谈婴童用品有入驻可能，看项目具体情况；p品牌名称：博士蛙p业种业态：品牌童装p发展计划：全国p硬件条件：面积需求80-1500，选择购物中心,社区商业,商业街p品牌简介：以自有品牌博士蛙、Baby2 和Dr.Frog 以及授权品牌哈利波特、网球王子、NBA、巴塞罗那、祖云达斯、曼联、Bob the Builder 及 Thomas and Friends来设计、开发和销售儿童服装、鞋具、服饰和其它儿童消费品为集成的品牌集成店PAGE43典型商家访谈38、儿童玩具p品牌名称：玩具反斗城p业种业态：儿童玩具p产品商业定位：大型玩具、婴童用品集成店p发展计划：全国，2014年计划拓展80家，每年以20-30家门店速度增长。p硬件条件：营业面积750-1000，城市的商业中心、规划中大型商业地块，交通便利；p品牌简介：玩具反斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品零售商进驻意向：进驻意向：选择入驻中大型购物中心，基本无意向选择入驻中大型购物中心，基本无意向；釜山料理在杭州有4家店，目前在滨江区有再开家分店计划，现在也在选址观望阶段，对本区域看好，等项目具体方案出来再谈合作；PAGE44p物业首选：选取当地商业聚集地段，购物中心；p物业使用：租赁8年p面积：租39、赁，800左右p商圈选择：区域中心或者社区邻里中心。p楼层要求：餐饮集中区，有独立门厅p租金要求：杭州租金2-4元/平米/天，视具体情况而定p配套设施：电300W/，厨房荷载不小于0.45吨/，层高不低于3.5米，有独立招牌和广告位。p商家对项目的了解程度及区域看法：釜山料理在杭州有4家店，对本区域看好，等项目具体方案出来再谈合作；典型商家访谈餐饮新四方宁波的中式快餐品牌，对本项目有拓店意向详细的商务条件再谈；PAGE45p物业首选：商务区/居民区/学校/（广告效应要好的位置，往返双车道最佳）p物业使用：租赁5年起p面积：250左右p商圈选择：一二级地段具体看位置最好是在路口位置p楼层要求：140、楼为主；p租金要求：是具体情况而定；p配套设施：水正常（市政配给）M3煤气（天然气）不作要求M3，电0.04KW/平方米，荷载0.45吨/M2，层高净高3.5M以上，p停车位：公共配套停车位；p商家对项目进驻意向及区域看法：计划明年在浙江省内开60家店，对本项目开店有一定意向，具体的商务条件再谈；典型商家访谈餐饮PAGE46思考方向在商业定位方向明确的情况下，其他物业如何选择，体量为多少？自持与销售物业的选择是什么？供应：未来竞争压力大与否需求：租赁市场表现如何 各物业市场供求量价表现1.写字楼、酒店式公寓、酒店如何组合？考虑项目49/51要求，持有物业评估租金收益，销售物业评估去化速递及售价41、情况；2.体量界定为多少?写字楼持有还是酒店式公寓持有？目录PAGE47项目理解办公市场研究类住宅市场研究商业市场研究项目定位及物业建议目录PAGE48办公市场研究销售市场租赁市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域市场滨江近3年写字楼总体销量稳定，年均在7万方左右，个盘年去化在1万方左右，成交项目集中在区政府板块。项目层面存量19万方，土地层面69万方，存销压力大。2013年区域成交项目2010201120122013024681012141618242、0050001000015000200002500015.716.114.318.86.410.54.410.110.06.25.65.8115491766019517192942010-2013年年滨江区写字楼供江区写字楼供销情况情况存量（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）均价（元/）7写字楼存量写字楼存量土地存量69万项目存量19万合计88万PAGE50项目名称交易面积套数成交均价（元/）汉氏大厦2757 2021348 隆和国际6434 1614480 润和信雅达国际10144 4623119 星耀城6360 2820610 银丰大厦3393 1719550 浙大网新双城国际194143、9 19419 454518202 18202 中赢国际9667 4219133 在售项目主要集中在区政府周边，滨江CBD区域。星耀城单价：21500中赢国际单价：18222双城国际单价：18000汉氏大厦单价：20487银丰央座单价：20831信雅达国际单价：22716新开项目新交付项目待售项目隆和国际单价：14186单位:元/海威国际海威国际项项目目6.56.5万方万方PAGE51项目名项目名称称主力面积主力面积去化情况去化情况物业类物业类型型第一梯队信雅达国际150-2502009年开盘，写字楼部分已经交付，去化率为95.4%写字楼、平层公馆、商业第二梯队双城国际各个面积段均有销售，3044、0-450销量最大2011年6月份开盘，以300方以上为主力，去化率为89.7%写字楼、商业银丰央座200-3002010年5月开盘，目前已经交付，去化93.3%，商业的去化率也已达到70%写字楼、商业星耀城120-2002012年6月份开盘，酒店式公寓去化率78.3%,写字楼去化约82.4%商业去化率达到93.5%写字楼、商业、酒店式公寓隆和国际300-5002011年7月开盘，目前已交付，去化率约为94.8%写字楼汉氏大厦100-140160-1802013年2月开盘，去化率约为11.4%写字楼商业第三梯队中赢国际120-300项目2012年5月开盘，商铺去化较快达到98.2%，写字楼目前45、去化率为86.9%写字楼，酒店、商业本案分割面积分割面积200-500为主成交面积成交面积半层和150-250销售为主销售单价销售单价22716元/客群客群信雅达客户大部分为企业关系户内部认购，占整个去化客群的51%；去化情况去化情况信雅达2009年12月开盘，已去化8.4万年去化2.1万，剩余4万方未开；存量存量项目存量13.8万，未来可能有19.65万土地存量第一梯队一线江景/高品质产品，个盘年均去化0.9万，存量33.45万方;主力客户为市区外溢。项目名称项目名称建筑风格建筑风格（材质）（材质）立面立面层高层高入口广场入口广场屋顶花园屋顶花园大堂精装大堂精装标准层精装标准层精装电梯电梯商46、务配套商务配套物业公司物业公司停车位停车位信雅达国际德式风格玻璃幕墙和外墙石材3.6有景观有22米挑高写字楼大堂中央空调，数字化温控系统、UPS电源、新风系统OTSI电梯（单层9部）至尊鲨鱼餐厅等浙江南都物业管理有限公司超出标准配置422信雅达国际单价：22716沿江区位，外立面添加石材干挂、内部顶级先进设备，硬件产品力突出沿江区位，外立面添加石材干挂、内部顶级先进设备，硬件产品力突出海威国际项海威国际项目目6.56.5万方万方欧澜地块欧澜地块5.25.2万方万方卓冠地块卓冠地块3.253.25万方万方国国融云台中心融云台中心3.23.2万方万方宝龙项目宝龙项目8 8万方万方地块层面在售/待售47、PAGE52世茂中心世茂中心7 7万方万方第二梯队产品品质一般，主打地段和交通优势；个盘年均去化约1.1-1.4万方；存量31.6万方;主要以滨江本地和外地自用客户为主PAGE53项目名称项目名称建筑风格建筑风格（材质）（材质）立面立面层高层高入口广场入口广场屋顶花园屋顶花园大堂精装大堂精装标准层精装标准层精装电梯电梯商务配套商务配套物业公司物业公司停车位停车位双城国际德式风格花岗岩和玻璃幕墙 3.8有景观有层高4.8M一楼大堂和层高3.8米二楼大堂网络架空地板,低碳科技智能空调系统，水冷中央空调蒂森克虏伯电梯（26部）两层沿街商业浙江南都物业管理有限公司超出标准配置44汉氏大厦港式水波纹风格48、玻璃幕墙+铝合金无景观无9M挑空精装大堂华侨城高端会所中铁物业隆和国际现代简约玻璃幕墙3.75无景观无9M挑空精装大堂网格地板、中央空调OTSI品牌电梯无浙江广厦超出标准配置52星耀城 ARTDECO现代玻璃幕墙（楼宇灯光）3.85无景观有10M挑空精装大堂网格地板、中央空调三菱电梯颐高数码第一太平戴维斯超出标准配置925银丰央座现代简约玻璃幕墙3.3无景观无4.95M挑高大堂中央空调OTSI电梯2400餐饮航母绿城物业超出标准配置148星耀城单价：21500隆和国际单价：17848汉峰单价：20487硬件设备符合基本功能硬件设备符合基本功能分割面积分割面积150-500，低楼层小面积分割，高49、层半层、整层分割成交面积成交面积小面积客户和半层、整层客户基本各占一半销售单价销售单价17000-21000元/客群客群双城国际主要吸引市区外溢大客户，产业多为化工、贸易和部分上市公司；其它项目滨江本地、外地自用客户为主；少量市区外溢，约4：4：2去化情况去化情况各盘年均去化约1.1-1.4万方存量存量项目层面15.5万，未来可能有16.1万土地存量双城国际单价：18000银丰央座单价：20831浩耀地块7万方地块层面在售/待售升华悦晟中心5.5万龙湖项目4万方海威地块5.1万方第三梯队产品品质较差/地段较差；个盘年均去化约为1.1万方;，存量10.9万方，主要以滨江本地自用客户为主。项目名称50、项目名称建筑风格建筑风格（材质）（材质）立面立面层高层高入口广场入口广场屋顶花园屋顶花园大堂精装大堂精装标准层精装标准层精装电梯电梯商务配套商务配套物业公司物业公司停车位停车位中赢国际现代简约玻璃幕墙3.5有景观有10M挑空精装大堂中央空调与智能系统配置蒂森克虏伯电梯世纪联华、五星级酒店开发商物业超出标准配置572中赢国际单价：18222处于滨江腹地，精装层高存在缺陷处于滨江腹地，精装层高存在缺陷分割面积分割面积150-300，多为整幢小面积分割成交面积成交面积单间出售为主，也有部分半层、整层客户销售单价销售单价18222元/客群客群滨江本地小企业客户为主；部分外地客户，少量市滨江本地小企业客51、户为主；部分外地客户，少量市区投资兼自用客户区投资兼自用客户 ，客户比例，客户比例7 7：2 2：1 1去化情况去化情况中赢国际2012年5月开盘，目前开出24329，已去化20924，去化率86.9%存量存量项目层面3405，未来可能有10.56万土地存量PAGE54卓越时代广场2.66万地块层面在售/待售富城项目7.9万兴耀地块7.4万细分市场总结中高端写字楼客户由滨江本地客户、市区外溢及外地客户三分天下，价格22.5万/，年去化0.9万方，中低端写字楼以滨江本地客户为主，占70%，价格在1.7-2.1万/。梯梯队产品特征品特征成交价格成交价格面面积分割分割个个盘年去年去化量化量存量存量客52、客户第一梯队具有一线江景资源，同时产品品质也较好不具备景观资源，但重点打造产品力21000-25000200-5000.9 万方项目存量13.8万方土地存量19.65万方市区外溢大客户为主（信雅达项目为国企开发商，因此有大量关系户内部认购帮助项目去化）第二梯队具有一线江景资源，但产品品质一般交通和配套优势明显，产品品质一般品质稍好，但位置一般19000-21000150-5001.1-1.8万方项目存量15万方土地存量16.1万方滨江本地客户：40%外地客户：40%市区外溢：20%少量投资客户第三梯队地段差，但具有配套优势地段好，但产品品质差17000-20000150-3001.1万方项目存53、量0.4万方土地存量10.56万方滨江本地客户：70%外地客户：20%市区外溢：10%少量投资客户PAGE55PAGE561 1.客群情况客群情况来源：主力来源：主力-滨江本地租转售，次主力滨江本地租转售，次主力-杭州外溢，补充杭州外溢，补充-省内名企和投资客省内名企和投资客行业：主要行业为服务咨询、信息软件、文创商务等行业：主要行业为服务咨询、信息软件、文创商务等规模：成长中小型企业为主，大型稳定企业为辅规模：成长中小型企业为主，大型稳定企业为辅2.2.售价：售价：1.5-2.01.5-2.0万元万元/3.3.供销供销情况情况：区域整体去区域整体去化化速度速度7 7万万/年，个盘去化在万方左54、右年，个盘去化在万方左右 土地层面存量土地层面存量6767万方万方，项目，项目层面存量层面存量1919万方万方 销售压力较大销售压力较大销售小结目录PAGE57办公市场研究销售市场租赁市场写字楼市场PAGE58志成大厦志成大厦新世纪大厦新世纪大厦卓信大厦卓信大厦先锋科技大厦先锋科技大厦保亿时代保亿时代大厦大厦东冠创新大厦东冠创新大厦天恒大厦天恒大厦海越大厦海越大厦康恩贝大厦康恩贝大厦隆和国际隆和国际信雅达国际信雅达国际双城国际双城国际恒鑫大厦恒鑫大厦兴耀大厦兴耀大厦威陵大厦威陵大厦中兴大厦中兴大厦中南国际大厦中南国际大厦东冠创业大厦东冠创业大厦银丰央座银丰央座盾安大厦盾安大厦中赢国际中赢国际海55、威国际海威国际空置13.8万，未来供应68万，入住率为89%，区政府板块租金为2.0-2.8，一桥南板块为1.3-2.0，涨幅5-10%；智汇中心智汇中心三维大厦三维大厦长健大厦长健大厦科达投资大厦科达投资大厦本案第一梯队产品品质好，且有一线江景资源或自身成熟的高端商业配套；PAGE59东冠东冠恒鑫大厦恒鑫大厦2.8-3.22.8-3.2信雅达国际信雅达国际租金租金2.72.7；售价；售价2500025000租金租金2.5-3.2元/天出租率出租率恒鑫大厦98%；信雅达国际46%主力客群主力客群恒鑫大厦：网络科技、银行证券、生物医药、教育培训等行业；信雅达：项目开发商为国企，有大量房源被内部认56、购消化；配套配套银行、证券、两岸咖啡、心源茶楼、便利店、餐饮食堂、美格菲运动休闲会所；存量存量项目存量1.1万；项目名称项目名称立面立面层高层高入口入口/中中心广场心广场屋顶屋顶花园花园大堂大堂电梯电梯配套配套物业费物业费停车位停车位信雅达国际玻璃幕墙和外墙石材3.6有景观有22米挑高写字楼大堂OTSI电梯（单层9部）至尊鲨鱼餐厅、食堂、咖啡吧、餐饮、健身、超市、商业南都物业8.0725个恒鑫大厦玻璃幕墙3.6有景观无无挑空大堂进口OTSI电梯（单层6部）银行、证券、两岸咖啡、指福门、心源茶楼、便利店、食堂、美格菲运动休闲会所（室内恒温游泳池）东冠物业5.0600个第二梯队PAGE60租金租金57、2.0-2.5元/天出租率出租率90%（除新建写字楼）；主力客群主力客群租赁：以IT、贸易、服务业中小企业为主，600以下租赁客户占50%以上；购买：以小面积分割出售，主力为200-300；配套配套餐饮、银行、食堂、便利店；存量存量该梯队项目最多，尤其是新建成出售写字楼项目，存量最大；双城国际双城国际隆和国际隆和国际天恒大厦天恒大厦海越大厦海越大厦中财大厦中财大厦中兴大厦中兴大厦萧宏大厦萧宏大厦苏泊尔大厦苏泊尔大厦康恩贝大厦康恩贝大厦兴耀大厦兴耀大厦银丰央座银丰央座项目名称项目名称立面立面层高层高入口入口/中心中心广场广场屋顶屋顶花园花园大堂大堂电梯电梯配套配套物业费物业费停车位停车位康恩贝大58、厦铝合金型材明框玻璃幕墙3.6无无挑空简装大堂奥的斯（5部）银行、证券、飞马健身、商铺、食堂、牙科医院中基物业3.9285个双城国际花岗岩和玻璃幕墙 3.8有有层高4.8M一楼大堂和层高3.8米二楼大堂蒂森克虏伯（26部）两层沿街商业浙江南都物业管理有限公司超出标准配置44隆和国际玻璃幕墙3.75无无9M挑空精装大堂奥的斯无浙江广厦超出标准配置52银丰央座玻璃幕墙3.3无无4.95M挑高大堂西子奥的斯2400餐饮绿城物业5.6超出标准配置148智汇中心Low-E玻璃，局部采用双层幕墙净高3有有11米精装大堂挑高西子奥的斯银行、便利店、员工餐厅盾安物业6578个盾安大厦盾安大厦该梯队或处星光商圈59、核心地段，或为新建甲级写字楼（品质改善），且新建项目在该梯队最多，竞争激烈；智慧中心智慧中心第三梯队租金相对便宜，产品品质一般，小企业占绝对主导，入驻较高，存量有限；PAGE61租金租金1.5-2.5元/天出租率出租率90%；（除新建写字楼）主力客群主力客群租赁：以IT、贸易、服务业小企业为主，600以下租赁客户占85%以上；配套配套餐饮、银行、食堂、便利店；存量存量该梯队有较高入驻率，存量不大；志成大厦志成大厦中南国际大厦中南国际大厦东冠创业大厦东冠创业大厦卓信大厦卓信大厦华荣时代大厦华荣时代大厦创新大厦创新大厦亚琪大厦亚琪大厦三维大厦三维大厦先锋大厦先锋大厦项目名称项目名称立面立面层高层高60、入口入口/中心中心广场广场屋顶屋顶花园花园大堂大堂电梯电梯配套配套物业费物业费停车位停车位保亿时代大厦玻璃幕墙+干挂铝板3.6无无19.9米精装挑高大堂/餐厅华荣物业3.5200个志成大厦干挂石材3.0无无精装大堂林肯LINCOLN江景戴斯大酒店、银行2.5150余个卓信大厦玻璃幕墙3.3无无14.7米精装挑高大堂/银行、便利店、员工餐厅3.0150余个长健大厦长健大厦科达投资大厦科达投资大厦本案梯队总结PAGE62租金租金典型项目典型项目现状特征现状特征2.5-3.22.5-3.2东冠东冠恒鑫大厦恒鑫大厦地处星光大道商圈，且自身配套成熟；信雅达国际信雅达国际一线江景资源，产品品质处滨江区标杆61、；2.0-2.52.0-2.5双城国际、隆和国际、银丰双城国际、隆和国际、银丰央座、天央座、天恒大厦、智汇中心恒大厦、智汇中心新建甲级写字楼，产品配置改善；康恩贝大厦、海越大厦、盾安大厦、中康恩贝大厦、海越大厦、盾安大厦、中财大厦、苏泊尔大厦、萧宏大厦、兴耀财大厦、苏泊尔大厦、萧宏大厦、兴耀大厦、中兴大厦、雪峰银座、新大集团、大厦、中兴大厦、雪峰银座、新大集团、农资大厦农资大厦星光大道商圈核心地段，办公集群，产品品质一般；1.3-2.01.3-2.0华荣时代大厦、中南国际大厦、江南星华荣时代大厦、中南国际大厦、江南星座、座、志成大厦、志成大厦、亚琪大厦、创新大厦、亚琪大厦、创新大厦、先锋科技大62、厦、东冠创业大厦、三维大先锋科技大厦、东冠创业大厦、三维大厦、元天科技大厦、卓信大厦、长健大厦、元天科技大厦、卓信大厦、长健大厦厦其他商圈（彩虹城龙禧商圈、中南商圈、华润高教商圈、喜来登商圈），产品品质一般；需求特征PAGE63滨江区写字楼租赁客户行业统计表滨江区写字楼租赁客户行业统计表写字楼写字楼中财大厦海越大厦新大集团萧宏大厦康恩贝大厦中兴大厦滨海威陵大厦兴耀大厦元天科技创新大厦东冠创业保亿时代卓信大厦盾安恒鑫志成大厦潮人汇科达创业大厦32.7%24.5%12.2%10.2%6.1%4.1%4.1%4.1%2.0%信息技术及软件贸易p入驻的企业以网络科技类、贸易类为主，总占比达60。p金融63、服务业、生物医药等为大面积需求，属于面积贡献型行业；p贸易类、制造业等为小面积需求为主，为数量贡献型企业。入驻企业以IT、贸易、为主，总占比达60；需求特征需求主力面积在200-300，主力租金段在2.0-2.5元天；租金：租金：p滨江写字楼整体租金较低，以2.0-2.5元/天为主，且办公环境较好，可以吸引部分市区企业外溢；需求需求面积：面积：p整体市场需求以小面积为主，集中在300以下，占比达56%；p5001000半层整层需求居其次。PAGE64租赁小结1 1、滨江滨江写字楼租赁市场整体入驻率高，租金增长较写字楼租赁市场整体入驻率高，租金增长较快快；2 2、早期、早期交付写字楼软硬件不足64、，激发越来越多区域内企业的改善交付写字楼软硬件不足，激发越来越多区域内企业的改善需求；需求；3 3、项目周边软硬件条件和自身配套好的项目租金和涨幅高；、项目周边软硬件条件和自身配套好的项目租金和涨幅高；PAGE65目录PAGE66项目理解办公市场研究类住宅市场研究商业市场研究项目定位及物业建议PAGE67杭州酒店式公寓宏观市场整体市场年去化44万方，均价1.9万元/。个盘最高年去化5.2万方，平均个案年去化2-3万方。成交主力面积段为40-60，主力总价段为50-120万元。2009年2010年2011年2012年2013年0.010.020.030.040.050.060.070.080.065、90.0050001000015000200002500026.426.472.972.977.577.541.041.049.949.943.443.440.840.853.153.144.044.044.444.4135181351817587175871922219222164051640520317203172009-20132009-2013年杭州市主城区酒店式公寓供销量价年杭州市主城区酒店式公寓供销量价新供应（万）成交量（万）交易均价（元/）2009年2010年2011年2012年2013年0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.00.000.266、00.400.600.801.001.201.401.601.802.0022.022.054.054.078.478.475.475.481.081.043.443.440.840.853.153.144.044.044.444.40.510.511.321.321.481.481.711.711.821.822009-20132009-2013年杭州市主城区酒店式公寓存销量比年杭州市主城区酒店式公寓存销量比期末存量（万）成交量（万）存销比7%39%22%8%5%5%13%2010-2014.2 2010-2014.2 杭州市杭州市主城区酒店式公寓成交面积段结构主城区酒店式公寓成交面积段结构67、40以下40-6060-8080-100100-120120-150150以上10%17%17%16%10%8%8%5%9%2010-2014.2 2010-2014.2 杭州市杭州市主城区酒店式公寓成交总价段结构主城区酒店式公寓成交总价段结构50万以下50万-70万70万-90万90万-120万120万-150万150万-200万200万-300万300万-500万500万以上2013年杭州市主城区酒店式公寓销售榜前十（按成交面积）项目板块成交套数(套)成交面积()成交均价(/元)万象城钱江新城47252042 31702 同人精华大厦申花67429578 16386 杭州新天地城北450268、3842 22595 海运国际市中心16322781 23571 万亚金沙湖1号下沙34022376 13960 杭州五洲国际广场西溪56721313 16588 中铁田逸之星丁桥28919825 11987 东方铭楼下沙31619724 15825 盛泰时代山下沙30715951 8661 申瑞国际申花26515821 21056 PAGE68区域市场13年底存量为4.3万方，年去化量在5万方左右，40-60方为主力面积段，供求两旺，13年成交总价集中在60-120万。20132013年滨江区酒店式公寓成交面积段、总价段交叉表（套）40以下 比例40-50比例 50-60 比例60-90 比69、例90-140 比例140-220 比例220以上 比例60万以下60-80万 17458%0080-100万 7100%6723%1411%11%100-120万 5719%8669%11%120-180万 10%2419%5155%956%180-270万 11%3942%744%1100%270-400万 400万以上合计套数306306125125929216161 11 1合计比例57%57%23%23%17%17%3%3%0%0%0%0%区域市场40以下以下40-5050-6060-8080-100100-120 120-150 150以上以上010020030040050060070、050001000015000200002500030000115124102256320161372991258358502668520404205082708621196165851710002013年酒店式公寓供年酒店式公寓供销量价情况量价情况供应套数成交套数交易均价2009201020112012201305101520050001000015000200002500016.411.913.513.17.214.23.65.46.12.7113821900023309190362162509-13酒店式公寓供求量价情况酒店式公寓供求量价情况供应面积（万）成交面积（万）交易均价（元/）571、13年底存量4.3万方供应情况PAGE69汉峰汉峰君尚金座君尚金座星耀城星耀城江锦国际江锦国际积家积家卓越时代广场卓越时代广场恒鼎博邑郡恒鼎博邑郡国融云台中心国融云台中心凯瑞金座凯瑞金座滨江时代滨江时代酒店式公寓目前供应密集分布于滨江区政府周边，与其租赁客群以周边写字楼产业人群为主有较大的关系，待本案上市，皆处于尾盘状态。未来酒店式公寓供应相对分散。本案在售项目待售项目星光大道二期星光大道二期宝龙城市广场宝龙城市广场比较类型比较类型项目项目酒店式公寓酒店式公寓存量（）存量（）合计（）合计（）LOFTLOFT（在售）（在售）君尚金座君尚金座1061106194059405星耀城星耀城51815172、81汉峰汉峰峰公馆峰公馆32083208平层（在售）平层（在售）积家积家5 5号号515651562241822418中奥中奥江锦国际江锦国际51175117凯瑞金座凯瑞金座71847184汉峰汉峰峰公馆峰公馆49614961在售总计在售总计3182331823待售待售滨江时代滨江时代2000020000186200186200卓越时代广场（平卓越时代广场（平层）层）3200032000恒鼎博邑郡恒鼎博邑郡3400034000国融云台中心国融云台中心7120071200宝龙城市广场宝龙城市广场2900029000（估）（估）合计合计249846249846现有项目层面存量约3.2万，潜在竞争项73、目存量15.7万，整体供应约24万方整体去化约4-5年，市场相对乐观，LOFT产品相对稀缺。区域货量盘点PAGE70PAGE71区域酒店式公寓产品启示LOFT均价至少高于平层3000元/左右，建议采用LOFT增加产品附加值。在售产品大部分都采用精装，建议本项目精装标准100-2000元/左右。名称户型结构成交均价（元/）汉峰峰公馆平层21107君尚金座LOFT28670星耀城LOFT26726汉峰峰公馆LOFT26444积家5号LOFT19145凯瑞金座平层17277（毛坯）中奥江锦国际平层20379名称精装标准（元/）汉峰峰公馆对外报价6000君尚金座对外报价8000凯瑞金座毛坯星耀城对外报74、价5000积家5号对外报价4000-5000中奥江锦国际对外报价5000启示2：LOFT产品的价值高于平层产品的价值启示3：精装入市将成为市场主流备注：选取为13年至今成交均价 项目目 产品品 客群及用途客群及用途积家积家5 5号号 40-70主力户型40以滨江产业人群、甬台、绍兴等投资客其为主（约占80%），少量滨江本地人购买（约10%），萧山和城南客户（10%）；滨江产业人群多以自住兼投资客户为主，滨江本地、城南客户、甬台温州等皆以投资为主；君尚金座君尚金座47-130主力户型60、70滨江区的地缘性客户为主，部分金华、义乌、绍兴等省内投资客；购买大面积段的多用于自住。星耀城星耀城 42、75、65滨江区的地缘性客户为主，如星光大道附近上班的白领，部分绍兴、义乌、台州等省内投资客；大部分以偶尔自住为主，带有投资保值的特点。汉峰汉峰.峰公馆峰公馆50-70为主以滨江客户和省内周边的商务客（绍兴、台州）为主；大部分主要以投资为主，部分以偶尔自住为主，带有投资保值的属性。总结：客群以滨江区地缘性客户为主，部分省内投资客，主要用于投资，兼偶尔自住。区域酒店式公寓客户总结PAGE73类住宅市场小结1 1、整体、整体市场年去化市场年去化4444万方，均价万方，均价1.91.9万元万元/。个盘最高年去化。个盘最高年去化5.25.2万方，平均个案年去化万方，平均个案年去化2-32-3万方。成交主力面76、积段为万方。成交主力面积段为40-6040-60，主力总价段为，主力总价段为50-12050-120万万元；元；2 2、区域市场、区域市场1313年底存量为年底存量为4.34.3万方，年去化量在万方，年去化量在5 5万方左右，万方左右，40-6040-60方为主力面积段，供求方为主力面积段，供求两旺，两旺，1313年成交总价集中在年成交总价集中在60-12060-120万；万；3 3、酒店式公寓目前供应密集分布于滨江区政府周边，与其租赁客群以周边写字楼产业人群、酒店式公寓目前供应密集分布于滨江区政府周边，与其租赁客群以周边写字楼产业人群为主有较大的关系，待本案上市，皆处于尾盘状态。未来酒店式公77、寓供应相对为主有较大的关系，待本案上市，皆处于尾盘状态。未来酒店式公寓供应相对分散；分散；4 4、现有项目层面存量约、现有项目层面存量约3.23.2万，潜在竞争项目存量万，潜在竞争项目存量15.715.7万，整体供应约万，整体供应约2424万方，去万方，去化化约约4-54-5年，市场相对乐观，年，市场相对乐观，LOFTLOFT产品相对产品相对稀缺；稀缺；目录PAGE74项目理解办公市场研究类住宅市场研究商业市场研究项目定位及物业建议PAGE75物业组合思考销售物业选择写字楼酒店式公寓PK持有物业选择写字楼酒店PK写字楼销售压力较大：区域整体去化速度7万/年，土地层面存量67万方，项目层面存量178、9万方。写字楼租赁市场表现较好：滨江写字楼租赁市场整体入驻率高，租金增长较快；项目预计租金可达2元/天。酒店式公寓市场供销压力相对较小：现有项目层面存量约3.2万，潜在竞争项目存量15.7万，整体供应约24万方，去化约4-5年，市场相对乐观，LOFT产品相对稀缺。项目预计售价可达1.8-2万元/。项目周边酒店市场供应相对饱和且租金收益相对较低：项目周边酒店供应近家，供应充足，产品线丰富，涵盖高、中、低各档产品，预计儿保附近酒店供应量在万方左右，有房间间，供应相对充足大。一般的租金在.元天。万方的持有物业做酒店体量偏大。PAGE76类住宅定位酒店式公寓机会亮点：“4.2米挑空高附加值+精装品质拎79、包入住”LOFT精装SOHOu由于杭州“禁酒令”，产品的稀缺性成为一种附加值；u4.2米层高，使客户获得双层使用面积；产品附加值：拎包入住：u精装修标准：对外报价3000元/，实际精装修标准2000元/；PAGE77类住宅产品线面积户型占比套数左右房卫左右房卫 房卫预计项目未来上市年均去化为1.2万方左右，去化周期为年。写字楼梯队站位PAGE78租金租金典型项目典型项目现状特征现状特征2.5-3.22.5-3.2东冠东冠恒鑫大厦恒鑫大厦地处星光大道商圈，且自身配套成熟；信雅达国际信雅达国际一线江景资源，产品品质处滨江区标杆；2.0-2.52.0-2.5双城国际、隆和国际、银丰双城国际、隆和国际80、银丰央座、天央座、天恒大厦、智汇中心恒大厦、智汇中心新建甲级写字楼，产品配置改善；康恩贝大厦、海越大厦、盾安大厦、中康恩贝大厦、海越大厦、盾安大厦、中财大厦、苏泊尔大厦、萧宏大厦、兴耀财大厦、苏泊尔大厦、萧宏大厦、兴耀大厦、中兴大厦、雪峰银座、新大集团、大厦、中兴大厦、雪峰银座、新大集团、农资大厦农资大厦星光大道商圈核心地段，办公集群，产品品质一般；1.3-2.01.3-2.0华荣时代大厦、中南国际大厦、江南星华荣时代大厦、中南国际大厦、江南星座、座、志成大厦、志成大厦、亚琪大厦、创新大厦、亚琪大厦、创新大厦、先锋科技大厦、东冠创业大厦、三维大先锋科技大厦、东冠创业大厦、三维大厦、元天科技大81、厦、卓信大厦、长健大厦、元天科技大厦、卓信大厦、长健大厦厦其他商圈（彩虹城龙禧商圈、中南商圈、华润高教商圈、喜来登商圈），产品品质一般；卡位第二梯队，以较好产品吸引成长型中小企业写字楼目标客户PAGE79滨江区写字楼租赁客户行业统计表滨江区写字楼租赁客户行业统计表写字楼写字楼中财大厦海越大厦新大集团萧宏大厦康恩贝大厦中兴大厦滨海威陵大厦兴耀大厦元天科技创新大厦东冠创业保亿时代卓信大厦盾安恒鑫志成大厦潮人汇科达创业大厦租金租金行业特征行业特征2.5-3.02.5-3.0金融、实业总部金融、实业总部/办事处办事处2.0-2.52.0-2.5服务咨询、信息技术及软件、生物医药服务咨询、信息技术及软件82、生物医药1.8-2.01.8-2.0房产建筑、贸易房产建筑、贸易1.5-1.81.5-1.8文化创意文化创意信息技术及软件等商务环境不敏感型企业较易外溢为本案目标客户；32.7%24.5%12.2%10.2%6.1%4.1%4.1%4.1%2.0%信息技术及软件贸易写字楼定位PAGE80产品线竞争策略目标客户体量建议标准层面积目标租金高层办公吸引中小型企业，以相较于一般写字楼更好的服务品质及办公品质，吸引企业入驻中小型成长性企业2.万1500/层以分割为主1.8-2.0元/天公建中心高层标准写字楼公建中心高层标准写字楼PAGE81物业配比方案物业类型商业写字楼酒店式公寓3.万（49%销售）083、.8万-2.4万3.万（51%持有）.万2.万-合计2 万2.万2.4万排布原则PAGE821：各业物业合理布局，保证一定的独立性，同时兼顾各物业之间的互动 2：结合地块四至，布局时考虑商业价值最大化3：尽量满足各类业态的昭示性4：结合人流的导入情况，合理设计动线，保证各个商业通达性，且商业利益最大化物业落位PAGE83产品品类型型面面积商业沿街商铺（出售）8000（一拖二商铺，12米进深）集中商业（持有）12450（3、4层退让做露台）写字楼（持有）21000（1500标准层）酒店式公寓（出售）24000（700标准层，2栋）合计65450排布特点：1、住宅与商业东西排布，既保证品质感，也保证两者间的相互联系2、大商业吸引人流，提升商铺价值3、商业街区采用围合布置，打造良好的商业氛围酒店式公寓 17F大商业 4F（3、4F退台）办公18F沿街商铺 2F沿街商铺 2F动线设计PAGE84动线特点：1、酒店式公寓、办公和商业分别设置独立的出入口2、充分利用沿街面打造沿街商铺，与大商业互补营造商业氛围，大商业层层退台设计3、酒店式公寓板式设计，房间全南向布局，独立腹地，与商业相辅相成，高居住品质酒店式公寓入口中心花园写字楼入口大商业入口小广场商铺与大商业关系示意大商业次入口1F2F13F4F