1、本报告严格保密，未经许可不得传播。东天目山项目市场研究及产品定位报告汉嘉地产顾问汉嘉地产顾问土木咨询土木咨询2010-4-21谨呈：佳都集团谨呈：佳都集团本报告严格保密，未经许可不得传播。page2引言东天目山项目东天目山项目一个体量在一个体量在2000020000亩之上，建设周期亩之上，建设周期1010年以上的项目。年以上的项目。它要吸引哪些人，承载什么样的功能，怎么留住他们并产生消费，带动地方经济？它要吸引哪些人，承载什么样的功能，怎么留住他们并产生消费，带动地方经济？如何具有生命力、独特性，在十年、二十年之后还能成为人们心中独具魅力的场所？如何具有生命力、独特性，在十年、二十年之后还能成2、为人们心中独具魅力的场所？阳朔阳朔酒吧文化酒吧文化丽江丽江小资情调小资情调云顶云顶博彩娱乐博彩娱乐项目目标：任何产品都是基于消费需求而产生，而如何察觉任何产品都是基于消费需求而产生，而如何察觉并抓住需求趋势才是最根本的定位依据。并抓住需求趋势才是最根本的定位依据。核心：对于核心：对于“未来生活方式未来生活方式”的觉察的觉察本报告严格保密，未经许可不得传播。page3未来生活方式的觉察未来的商务模式未来的商务模式未来的居住模式未来的居住模式未来的消费、沟通模式未来的消费、沟通模式未来的度假模式未来的度假模式n城市商务活动的频繁，催生了“会议经济”的繁荣，造就了城市近郊度假村的供不应求，以及大大小3、小的国际会议中心。（瑞士的达沃斯和中国的博鳌）。n视频会议、网络电话，已突破了地域、时间限制，使低时间成本的高效率商务成为可能。n目前国内最大的网上支付平台支付宝注册用户数超过2.5亿，日交易额突破12亿元，网上购物已成为新的购物趋势。沟通交流方式多样化、效率化（E-mail、视频会议、网络论坛、博客、手机微博）。资金流、信息流均能通过网络高效率传递。n观光旅游模式，开始向体验、休闲度假过渡。n“现在人们追求的是这样一种享受，向前走一步是自然山水，向后退一步是五星级服务”（美国的太阳城、深圳的观澜等）。n由此，郊区旅游度假村、度假酒店、度假公寓、养老公寓等度假物业伴随郊区化繁荣发展。n交通基础4、设施的完善+私人汽车拥有量的提高+生活理念的转变，使得城界开始消失，中产阶层和富人人们开始主动郊区化，他们从市区迁向郊区，远离喧嚣、回归自然、更加自我。对于对于“未来生未来生活方式活方式”的觉察的觉察本报告严格保密，未经许可不得传播。page4一种一种“非城市体验非城市体验”一种在心灵上追求人生价值、多样性、体验性的休闲消费模式一种在心灵上追求人生价值、多样性、体验性的休闲消费模式本报告严格保密，未经许可不得传播。page5达成的共识汉嘉东天目山项目组于汉嘉东天目山项目组于20102010年年1 1月月2525日下午提交了日下午提交了东天目山项目市场研究及产品定位东天目山项目市场研究及产品定位5、初稿初稿，并于并于1 1月月2828日晚上与贵司进行了提报沟通；日晚上与贵司进行了提报沟通；2 2月月3 3日日-4-4日与贵司、北京大地进行了三方沟通；日与贵司、北京大地进行了三方沟通；2 2月月9 9日汉日汉嘉提交了嘉提交了东天目山项目市场研究及产品定位东天目山项目市场研究及产品定位补充稿补充稿；2 2月月2525日日-3-3月月1 1日三方主要成员进行实地日三方主要成员进行实地深入考察；深入考察；3 3月月1212日日-20-20日，又进行了两轮的完整报告提交及提报沟通；日，又进行了两轮的完整报告提交及提报沟通；3 3月月2828日三方再次进行会议论日三方再次进行会议论证；在多轮的沟通中6、，我们在以下几点取得比较一致的意见：证；在多轮的沟通中，我们在以下几点取得比较一致的意见：“旅游产业集群化旅游产业集群化”开发模式开发模式将旅游与当地资源（人文资源、自然资源、地方产业）捆绑，将旅游与当地资源（人文资源、自然资源、地方产业）捆绑，集群化运作集群化运作；有影响力、核心旅游项目作有力支撑有影响力、核心旅游项目作有力支撑有核心度假旅游产品，充分吸引、留住游客，集聚品牌力、提升价值。有核心度假旅游产品，充分吸引、留住游客，集聚品牌力、提升价值。中高端市场定位、差异化的形象定位中高端市场定位、差异化的形象定位中高端市场定位，与项目的稀缺资源相对应，中高端市场定位，与项目的稀缺资源相对应，7、控制高海拔区客流，保护性开发。控制高海拔区客流，保护性开发。差异化主题定位，要差异化主题定位，要有鲜明的精神内核有鲜明的精神内核来统领，来统领，有独特商务度假有独特商务度假来引导和区隔。来引导和区隔。旅游线产业的开发节奏至关重要旅游线产业的开发节奏至关重要旅游经济体、旅游配套两条产品线旅游经济体、旅游配套两条产品线交替开发，保证项目安全、顺利推进交替开发，保证项目安全、顺利推进。项目项目开发开发共识共识本报告严格保密，未经许可不得传播。page6目录2 2功能组合功能组合问题，旅游产业的细分市场选择问题，旅游产业的细分市场选择本次需深化的核心问题：本次需深化的核心问题：形象定位形象定位问题，体8、现精神内核问题，体现精神内核、独特生活方式独特生活方式1 13 3产品落位产品落位问题，具备鲜明特色和市场竞争力问题，具备鲜明特色和市场竞争力4 4开发运营开发运营问题，实现最大经济效益问题，实现最大经济效益、资金安全资金安全符合市场需求符合市场需求符合资源特性符合资源特性符合经济效益符合经济效益本报告严格保密，未经许可不得传播。page7旅游市场研究旅游市场研究寻找细分市场机会寻找细分市场机会功能组合问题，旅游产业的细分市场选择功能组合问题，旅游产业的细分市场选择1 1功能组合功能组合本报告严格保密，未经许可不得传播。page8旅游市场趋势n由由观光旅游、娱乐体验观光旅游、娱乐体验旅游，进入9、旅游，进入休闲旅游休闲旅游开发全新阶段；开发全新阶段；n该阶段更加强调原生态度假体验与居住体验，倡导健康度假。该阶段更加强调原生态度假体验与居住体验，倡导健康度假。n临安的旅游市场临安的旅游市场，尚停留在，尚停留在徒步观光阶段徒步观光阶段，市场开发空间大市场开发空间大;旅游整体需求趋势：旅游整体需求趋势：临安旅游市场特点：临安旅游市场特点：n零散开发，整个旅游产业缺乏健全的规划、管理运作体系。零散开发，整个旅游产业缺乏健全的规划、管理运作体系。本报告严格保密，未经许可不得传播。page9旅游功能层次及本案机会功能层次功能层次第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次功能定义功能定义观光旅10、游观光旅游娱乐体验娱乐体验休闲旅游休闲旅游功能列举功能列举自然人文自然人文景观游览景观游览游泳、划船、打猎、游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、休闲、会议、疗养、宗教朝拜宗教朝拜发展类型发展类型资源主导型资源主导型娱乐项目型娱乐项目型特色资源为主的综特色资源为主的综合型合型典型案例典型案例颐和园颐和园迪斯尼迪斯尼避暑山庄等避暑山庄等竞争特点竞争特点同质化竞争同质化竞争档次化竞争档次化竞争差异化竞争差异化竞争本案机会本案机会n与本案的客群档次定位及未来趋势对应，第三层次的休闲旅游是主导，第第三层次的休闲旅游是主导，第二层次、第一层次作为补充，带来项目先期的人气。二层次、第11、一层次作为补充，带来项目先期的人气。本报告严格保密，未经许可不得传播。page10旅游市场细分市场需求趋势客群细分市场客群来源需求高端休闲度假私营业主、企业高管、社会精英人士休闲度假、私人会客，一般为会员制俱乐部形式（直升机、游艇等）商务会议各类企事业单位、政府机构、商务人士等会议、宴会、论坛、商务接待等，兼带休闲度假等。团体旅游大众旅游团、青少年夏令营、各类企业团体等观光体验、拓展训练、野外生存、漂流等散客旅游自驾游（家庭、朋友等）、户外爱好者观光体验、休闲度假、极限运动等每个细分市场的需求特征具有一定的交叉性，如商务会议同样关联到休每个细分市场的需求特征具有一定的交叉性，如商务会议同样关联12、到休闲度假等其它需求，这是旅游市场一个典型的需求特征。闲度假等其它需求，这是旅游市场一个典型的需求特征。本报告严格保密，未经许可不得传播。page11旅游子市场研究旅游子市场旅游子市场相关旅游产品列举相关旅游产品列举会议会展会议会展国际博览会、交易会、洽谈会、咨询会，国际展览，国际论坛，国际文化、娱乐、大型庆典，大型纪念活动，企业董事会、企业庆典会、婚礼宴会养生休闲养生休闲将中医、太极、气功、温泉、水疗以及健康膳食等资源包装成为世界级的旅游产品，包括中医文化展示、中医文化修学、太极气功体验、温泉养生休闲、森林氧吧疗养、健康膳食、水疗康体等旅游产品旅居度假旅居度假豪华度假型酒店、游艇度假地、海岛13、度假、邮轮度假、特色酒店度假、汽车营地、露营等体育运动体育运动马术马球、狩猎、跳伞、滑翔、潜水、冲浪、游艇、飞行俱乐部、赛事活动、登山、骑马、山地自行车、拓展运动、生存训练、狩猎、钓鱼、游泳、滑雪、射箭、网球、武术健身等产品旅游市场比较复杂，根据功能的侧重不同，大致可以分为以下4类子市场：本报告严格保密，未经许可不得传播。page12会议会展养生休闲体育运动旅游子市场分析旅游子市场分析旅居度假本报告严格保密，未经许可不得传播。page13会议市场的重要性“中国的酒店行业当中，会议客源占到23%。根据我们开元集团已经开业的25家酒店统计的数字分析，我们的会议市场已经占到30%以上，特别是大规模的14、400间客房以上的五星级酒店，会议占到35%到37%，这可不是个小的数字。”会议市场是一个非常重要的客源市场，我们的会议市场是一个非常重要的客源市场，我们的会议市场已经会议市场已经占到占到30%以上以上，400间客房以上的五星级酒店占到间客房以上的五星级酒店占到35-37%。不管是会议酒店、商务酒店还是度假酒店，会议市场所占比不管是会议酒店、商务酒店还是度假酒店，会议市场所占比例都很大，例都很大，特别是度假酒店特别是度假酒店。就拿我们千岛湖的开元度假村来说，周五、周六及黄金周假期，我们的散客市场占95%以上，我们常年的客房出租率占到80%以上，从礼拜一到礼拜四，我们的散客市场只占到20%左右，15、其余的要靠大量的会议市场来弥补。因此，度假酒店千万不能忽视会议市场。该段发言选自：第二届中国会议酒店发展论坛，开元旅业集团董事长陈妙林本报告严格保密，未经许可不得传播。page14会议市场的客群需求趋势企事业单位企事业单位的市场占的市场占49%非常重要，但是非常重要，但是政府的会议政府的会议也应该要也应该要重视，因为政府依靠各种会议来解决问题，特别是政府的一些重视，因为政府依靠各种会议来解决问题，特别是政府的一些职能部门的会议要引起高度重视。职能部门的会议要引起高度重视。数据来源：2008年中国会议酒店调查分析报告该段发言选自：第二届中国会议酒店发展论坛，开元旅业集团董事长陈妙林n近郊区位近郊16、区位n稀缺自然资源稀缺自然资源n高标准会议设备高标准会议设备n特色休闲度假功能特色休闲度假功能 “状态转换状态转换”高端会议需求趋势给近郊高端会议需求趋势给近郊酒店带来酒店带来“会议经济会议经济”：本报告严格保密，未经许可不得传播。page15会议分类会议分类特征描述特征描述规模规模持续时间持续时间/分布时段分布时段对场地要求对场地要求会展会展行业峰会行业峰会主题性论坛主题性论坛区域内各行业论坛、展会、区域内各行业论坛、展会、新闻发布会。金融、文化、新闻发布会。金融、文化、科技等主题性论坛科技等主题性论坛视行业与会议影视行业与会议影响力而定响力而定持续持续1-31-3天不定期举行天不定期举行豪17、华、顶尖的服务；豪华、顶尖的服务；完善的综合配套；便捷的交通；完善的综合配套；便捷的交通；5 5星级酒店星级酒店赛事及颁奖会赛事及颁奖会赛车、选美等体育和娱乐国赛车、选美等体育和娱乐国际赛事和颁奖会际赛事和颁奖会相关入住超过相关入住超过500500人次人次持续持续3 3天以上天以上内部小型封闭决策内部小型封闭决策会议会议机构管理层封闭会议机构管理层封闭会议5050人人持续持续3 3天天不定期举行不定期举行高档次、完善的度假体验；便捷的高档次、完善的度假体验；便捷的交通；对距离不敏感；交通；对距离不敏感；5 5星级酒店星级酒店内部中型会议内部中型会议小型公司年会小型公司年会部门半年部门半年/年会18、年会250250人人持续持续1-31-3天天1 1、2 2月与月与7 7、8 8月月较近的距离；充足的会场面积和使较近的距离；充足的会场面积和使用设施，多为用设施，多为5 5星级酒店星级酒店内部中型度假活动内部中型度假活动部门集体度假旅游。珠三角部门集体度假旅游。珠三角机构一般费用控制在机构一般费用控制在15001500元元/人以内人以内250250人人持续持续2-32-3天天一年一年1-21-2次次完整的度假体验；多种旅游度假项完整的度假体验；多种旅游度假项目组合；适度距离；优质服务；高目组合；适度距离；优质服务；高性价比性价比大型内部会议大型内部会议公司年会或者半年会公司年会或者半年会战略19、沟通会战略沟通会250250人人持续持续1-31-3天天1-21-2月和月和4 4月举行月举行近距离，强大的接待能力与充足的近距离，强大的接待能力与充足的会场面积会场面积市区内的五星级酒店市区内的五星级酒店联合联合/双边会议；政双边会议；政府接待府接待各类机构两方或多方会议各类机构两方或多方会议3030人人持续持续1-21-2天天不定期举行不定期举行豪华顶尖的服务；适度距离豪华顶尖的服务；适度距离拓展和培训拓展和培训团队拓展活动或培训团队拓展活动或培训 50 50人人持续持续1-21-2天天不定期举行不定期举行适宜的场地与拓展活动、设施；距适宜的场地与拓展活动、设施；距离机构所在地不超过离机构20、所在地不超过1.51.5小时车程；小时车程；人均预算小于人均预算小于500500元元/天天MBA/EMBA/MBA/EMBA/总裁级培总裁级培训班训班高级经理人课程高级经理人课程/培训偏好培训偏好于选择不同城市的度假地分于选择不同城市的度假地分别进行别进行100100人人持续持续3-43-4天天周末不定期举行周末不定期举行距离机场较近距离机场较近新奇的新奇的RESORTRESORT体验体验机构性会议主体上区分为政府和企业市场政府和企业市场，按照规模和时间段的不同可作如下细分：会议会展（会议经济）研究本报告严格保密，未经许可不得传播。page16会议分类会议分类更高的知更高的知名度名度更高的档更21、高的档次次更优越的度更优越的度假氛围和体假氛围和体验环境验环境更完善的更完善的综合配套综合配套（餐饮、（餐饮、会议、娱会议、娱乐等）乐等）更短的距离，更短的距离，更低的时间更低的时间成本成本更低的预更低的预算算更高品质更高品质的软性服的软性服务务对机场更对机场更强的依赖强的依赖对周边产对周边产业更强的业更强的依赖依赖会展会展/行业峰会行业峰会/主主题性论坛题性论坛赛事、颁奖会赛事、颁奖会内部小型封闭决策内部小型封闭决策会议会议内部中型会议内部中型会议内部中型度假活动内部中型度假活动 内部大型会议内部大型会议联合双边会议联合双边会议/政政府接待府接待拓展和培训拓展和培训EMBA/总裁级培总裁级培22、训班训班本案会议会展机会项目会议旅游目标市场：立足政府接待功能，强力拓展企业会议市场本报告严格保密，未经许可不得传播。page17案例一：鸣泉居国际会议中心n时机：广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随同时随着现代的着现代的企业管理理念企业管理理念的发展，的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。在这种大的经济背景上产生的。n区位及环境：项目距离飞机场近且自然环境优美自然环境优美是成功的一个关键要素是成功的一个关键要素。n高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适23、合各种会议、商务洽谈所需要的商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、会议设施、住宿设施及高标准的服务住宿设施及高标准的服务，同时也要求有，同时也要求有大量的游憩设施大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个前提。鸣泉居国际会议中心n项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。n项目主要构成：国际会议中心、度假配套、休闲活动场所。鸣泉居国际会议中心成功因素本报告严格保24、密，未经许可不得传播。page18本案会议会展功能的实现n高标准国际会议中心高标准国际会议中心一个容纳2000人的大会议室（可兼做剧院、会展中心）、各类中小型会议室。n五星级酒店五星级酒店会议中心的承载体，提供会议客房、相关硬件、软件服务支撑。本案资源优越，又是城市近郊，打造会议功能基础条件具备；高标准的会议设施、住宿、配套服务也是打造会议会展功能的关键方面。本报告严格保密，未经许可不得传播。page19会议会展养生休闲体育运动旅游子市场分析旅游子市场分析旅居度假本报告严格保密，未经许可不得传播。page20养生休闲市场机会n按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到300025、-5000美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。n目前，我国人均GDP已达3000美元，预计“十一五”期末（今年）将接近4000美元，已接近休闲消费“爆发性增长”的起始点。本报告严格保密，未经许可不得传播。page21附：武义温泉经济n位于浙江省中部的武义县，拥有华东地区一流的温泉、古老的村落、古农耕文化，被誉为“沪杭后花园”。n2008年，武义荣获中国温泉养生生态产业示范区和浙江省最佳避暑胜地称号，年接待游客147万余人次，武义温泉旅游成为当地经济支柱产业，仅温泉旅游收入近12亿元人民币，占GDP的12。本报告严格保密，未经许可不得传播。page22养生休闲案例n厦门日月谷温泉渡假26、村有限公司成立于1999年，系外商独资的温泉休闲旅游综合型企业.度假村位于厦门市海沧区，总占地面积300亩，一期占地近150亩，建设投入3亿元人民币;n一期主要包括日月谷温泉酒店和日月谷温泉公园，于2003年底营业，接待量呈逐年上升趋势，累计接待海内外游客上百万人次，成为诸多游客来厦门的首选地之一。n以温泉为主题，结合休闲、养生、健康、商务、社交等综合功能，为休闲旅游市场提供多元化、全方位服务；倡导符合世界潮流趋势的“乐活”LOHAS精神；推行健康、绿色消费概念，满足休闲养生、度假旅游、商务会议、学术社交等各层面需求。厦门日月谷温泉渡假村厦门日月谷温泉渡假村 本报告严格保密，未经许可不得传播。27、page23附：养生休闲案例n瑞士全球最佳100家宾馆排行榜：因特拉肯维多利亚-少女峰温泉大酒店。尽情户外休闲享受精致欧式SPAn德国-布莱娜公园泉浴大酒店，全西南德国最顶级的温泉浴场和SPA本报告严格保密，未经许可不得传播。page24健康问题引发的需求趋势38.9%的人认为自己虽然没生病，但体质明显下降;20.9%的人说自己身体不太好，经常有感冒等小毛病;只有18.4%的人认为自己身体非常好，很少生病;在另一项针对长期浏览的网络的人群调查中显示，8成网友认为自己存在亚健康症状。51.5%的网友经常感到抑郁，易怒烦躁;45.4%的人存在健忘的问题;43.2%的网友经常颈椎痛和腰痛;39.5%28、的网友表示自己经常头晕目眩，全身乏力;27.8%的人有咽喉不适;25.8%的人经常失眠;26.6%深受便秘困扰。国内一份调查报告显示，近60%的人存在健康问题:身心调养健康咨询温泉度假太极气功健康膳食.本报告严格保密，未经许可不得传播。page25本案养生功能的实现旅游子市场旅游子市场相关产品相关产品养生体验养生体验SPASPA、太极气功、温泉养生、森林氧吧等、太极气功、温泉养生、森林氧吧等健康管理健康管理个人健康档案、私人医生服务等个人健康档案、私人医生服务等心理咨询心理咨询亚健康恢复、心灵自疗工作坊、心理顾问等亚健康恢复、心灵自疗工作坊、心理顾问等养生膳食养生膳食绿色生态种植园、养殖园、药29、膳等绿色生态种植园、养殖园、药膳等养身地产养身地产私人养生会所、养生度假公寓、养生特色酒店、养身俱乐部私人养生会所、养生度假公寓、养生特色酒店、养身俱乐部本项目凭借稀缺的高山资源、森林氧吧，打造独具特色、功能复本项目凭借稀缺的高山资源、森林氧吧，打造独具特色、功能复合的休闲养生体系；实现合的休闲养生体系；实现“身、心、灵身、心、灵”全方位关怀与体验。全方位关怀与体验。本报告严格保密，未经许可不得传播。page26会议会展养生休闲体育运动旅游子市场分析旅游子市场分析旅居度假本报告严格保密，未经许可不得传播。page27旅居度假与养身休闲具有很大的连带关系，选择旅居，更多是是看中目的地良好的生态资30、源环境，有良好的休闲、养身配套。因此我们常听到的是，如温泉度假村、养身庄园等，具有一定的指向性。根据其不同的特色及需求，大致可以分出以下几类：1、时权酒店2、独立产权客栈3、升级版农家乐4、体验式住宿设施5、高端度假酒店本报告严格保密，未经许可不得传播。page28时权酒店时权酒店就是时权酒店就是分时度假分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。还有一31、段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。北京密云时权酒店分时度假服务模式图本报告严格保密，未经许可不得传播。page29独立产权客栈独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样，但目前产权式酒店众多的公共设施如，但目前产权式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店32、是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。产权式客栈一是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。产权式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。九寨天堂-甲蕃古城云南丽江假日酒店公寓 本报告严格保密，未经许可不得传播。page30升级版农家乐农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。一种旅游。传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以33、得到保障，接待能力也很小。传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。到不满意。于是一些小型的投资者建设介入于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级版农家乐升级版农家乐进行出。在台湾进行出。在台湾叫做民宿，很流行，叫做民宿，很流34、行，桐庐芦茨村桐庐芦茨村也可以说是杭州地区的也可以说是杭州地区的民宿民宿的代表。的代表。桐庐芦茨村土屋桐庐芦茨村土屋本报告严格保密，未经许可不得传播。page31体验式住宿设施体验式住宿设施是指体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是帐。目前在国内比较突出的是帐篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。拓展训练基地一般有自己军营篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。拓展训练基地一般有自己军营式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在2020元元/人35、左右。人左右。汽车营地在国汽车营地在国内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。意大利迪马罗五星级山地型Dolomiti露营村本报告严格保密，未经许可不得传播。page32本报告严格保密，未经许可不得传播。page33本报告严格保密，未经许可不得传播。page34高端星级酒店高端度假酒店是指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种度假产品，如四川九寨的九寨天堂，主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超五星的住宿设施形成了一个巨大的吸引力。九寨天堂（五星级）三亚铂尔曼酒36、店（五星级，别墅式）本报告严格保密，未经许可不得传播。page35高端精品酒店庄园是雷迪森在杭州的首家精品酒店，位于龙井山区的一个大茶园内，龙井庄园体现了浓浓的茶文化。庄园拥有别具风格的套房及复式套房在内的多种房型共51间，每个房间提供免费无线/有线上网及一系列的高档现代设备。精品酒店是类奢侈酒店，一般客房数量不多，但十分精致，配套完备，具有一定的主题特色，提供个性化服务，给客人以很大的身份感。在灵隐寺后面，有一个地方叫做法云古村，杭州安缦是迄今为止安缦世界客房数最大的度假村，有99幢(间)。新的Aman度假酒店毗邻著名的灵隐寺，在享受Aman度假酒店提供的多种富有特色的餐饮服务、水疗和休闲设37、施的同时，客人还可以领略到Aman具有江南特色的建筑风格。雷迪森龙井庄园安缦法云酒店本报告严格保密，未经许可不得传播。page36客群需求趋势客群需求趋势：客群需求趋势：大众化需求大众化需求个性化需求个性化需求本报告严格保密，未经许可不得传播。page37客群需求类型主题主题主题主题设计设计设计设计服务服务服务服务环境环境环境环境酒店酒店酒店酒店特色鲜明特色鲜明特色鲜明特色鲜明，文化内涵文化内涵文化内涵文化内涵与设计相得益彰与设计相得益彰与设计相得益彰与设计相得益彰客房、公共区域装修设计客房、公共区域装修设计客房、公共区域装修设计客房、公共区域装修设计独具匠心，体现个性独具匠心，体现个性独具匠38、心，体现个性独具匠心，体现个性人性化服务人性化服务人性化服务人性化服务，服务中感受自我价值，服务中感受自我价值，服务中感受自我价值，服务中感受自我价值内部环境具有内部环境具有内部环境具有内部环境具有私密性私密性私密性私密性，且不失新鲜，且不失新鲜，且不失新鲜，且不失新鲜客群层次客群层次客群表现客群表现重要性重要性初级层次初级层次住宿需求型住宿需求型主要目的为解决住宿主要目的为解决住宿弱化弱化中级层次中级层次休闲需求型休闲需求型除解决住宿外，还需要享受酒店餐饮、健身房、除解决住宿外，还需要享受酒店餐饮、健身房、SPASPA、泳池等休闲娱乐配套、泳池等休闲娱乐配套较强化较强化商务需求型商务需求型除39、解决住宿外，还需要酒店提供会议室、宴会厅、除解决住宿外，还需要酒店提供会议室、宴会厅、商务配套等，满足商务会议需求商务配套等，满足商务会议需求强化强化高级层次高级层次个性化需求型个性化需求型对于对于中级层次升级客群中级层次升级客群，对于，对于酒店的个性化酒店的个性化特色特色要求较高，集中体现在要求较高，集中体现在酒店装修风格酒店装修风格、人性化服务人性化服务、特色化餐饮特色化餐饮、私密性私密性等方面等方面强化强化本报告严格保密，未经许可不得传播。page38客群需求趋势需求类型需求类型客群特征客群特征相关产品相关产品硬件舒适度、服务品质兼顾型高端商务度假客群，价格承受能力强，享受标准化、高品质40、酒店服务标准化高星级酒店个性化体验、品位追求型小众高端群体，看重个性化与文化体验，同时对舒适度和服务有高标准需求高端精品酒店猎奇旅居体验型通常为年轻群体、喜好猎奇体验，追求新鲜感特色旅馆、汽车营地性价比度假型性价比客群，低成本享受非城市体验农家乐n旅居度假客群需求细分：旅居度假客群需求细分：本项目机会本项目机会本报告严格保密，未经许可不得传播。page39本案旅居功能的实现旅居产品旅居产品产品特点产品特点优点优点本案机会本案机会五星级商务度假五星级商务度假酒店酒店硬件舒适度硬件舒适度高品质服务高品质服务高标准会议设施高标准会议设施作为商务的必备设施作为商务的必备设施提升项目整体形象提升项目整体41、形象为承办大型会议提供基为承办大型会议提供基础础高山度假酒店，满足高山度假酒店，满足政府、企业政府、企业商务会议需求商务会议需求，并承接高端旅游，并承接高端旅游设施带来的设施带来的住宿需求住宿需求高端精品酒店高端精品酒店个性化服务个性化服务特色客房特色客房稀缺性稀缺性丰富高端酒店体系丰富高端酒店体系提升项目品牌影响力提升项目品牌影响力吸引吸引追求品位与特色追求品位与特色的高端商旅的高端商旅人士人士形成形成圈层口碑和小众影响力圈层口碑和小众影响力特色旅居集群特色旅居集群露营地露营地山洞旅馆山洞旅馆小木屋小木屋汽车营地等汽车营地等建造成本低建造成本低建设周期快建设周期快设置场地灵活设置场地灵活体验42、感强体验感强可以跟拓展、漂流等大众项目结可以跟拓展、漂流等大众项目结合，形成关联消费合，形成关联消费（成功案例：宁国恩龙木屋村）（成功案例：宁国恩龙木屋村）升级版农家乐升级版农家乐（民宿）（民宿）农家居住体验农家居住体验感受乡土人情感受乡土人情品尝当地美食品尝当地美食资金投入少资金投入少对地方经济的带动对地方经济的带动有利农家乐产业的发展有利农家乐产业的发展整合临安整合临安300300多家农家乐，统一多家农家乐，统一管理；管理；并进行适当升级并进行适当升级，跟乡土旅游结，跟乡土旅游结合，体现产业关联效应合，体现产业关联效应（成功案例：桐庐芦茨土屋）（成功案例：桐庐芦茨土屋）消费者对旅居具有很强43、的指向性，应将各类档次的旅居产品与相关档次的旅游设消费者对旅居具有很强的指向性，应将各类档次的旅居产品与相关档次的旅游设施结合，体现联动作用，也体现完整的旅游度假体验。施结合，体现联动作用，也体现完整的旅游度假体验。商务商务商务商务会议会议会议会议重要重要重要重要载体、载体、载体、载体、核心核心核心核心产品产品产品产品打造打造打造打造圈层圈层圈层圈层影响影响影响影响力、力、力、力、特色特色特色特色产品产品产品产品提升提升提升提升人气、人气、人气、人气、补充补充补充补充产品产品产品产品本报告严格保密，未经许可不得传播。page40会议会展养生休闲体育运动旅游子市场分析旅游子市场分析旅居度假本报告44、严格保密，未经许可不得传播。page41运动项目，尤其是高端运动项目，是度假功能类景区以及酒店、度假村等的主要子项目，完善景区或者度假区功能的重要依托。本专题将从中高端运动项目入手，逐一探讨目前流行的部分高端运动休闲项目，从旅游角度对运动类项目的缘起、市场、开发、场地设备需求及费用、游玩方式及费用等多个方面进行探讨研究，为旅游策划规划提供相关信息。本报告严格保密，未经许可不得传播。page42运动类项目分类类别类别场地要求场地要求场地要求场地要求空中项目类空中项目类自由类场地自由类场地热气球、动力伞、滑翔机、风帆限制性场地限制性场地轻型和超轻型飞机、滑翔机、直升机、动力悬挂滑翔机、热气球、飞艇45、滑翔伞、动力伞、悬挂滑翔、模拟飞行、航空模型、车辆模型、航海模型专用场地专用场地跳伞水有关项目类水有关项目类自由类场地自由类场地潜水、风帆、冲浪、帆板、帆船、游艇、漂流限制性场地限制性场地游艇、滑雪、攀冰陆地项目类陆地项目类郊野类场地郊野类场地攀岩、野外探险、攀冰专用场地专用场地草地滚球、马术、赛车、马球、网球下面将对本案基地条件允许的部分运动项目进行系统分析，论证其可行性和必要性。本报告严格保密，未经许可不得传播。page43本案适合的运动项目类别类别相关项目相关项目空中项目类空中项目类热气球、滑翔伞、直升机、轻型和超轻型飞机热气球、滑翔伞、直升机、轻型和超轻型飞机水有关项目类水有关项目类46、漂流、滑雪、漂流、滑雪、攀冰攀冰陆地项目类陆地项目类赛车、山地自行车、攀岩、野外探险赛车、山地自行车、攀岩、野外探险本项目可承载的项目类型：本报告严格保密，未经许可不得传播。page44热气球背景n世界很多精明的企业家都不惜一掷巨资赞助热气球比赛和探险活动。如可口可乐、百事可乐、TDK、米其林和财富杂志等都有自己庞大的热气球队伍。日本本田公司连续十几年赞助日本举办百球规模的热气球大赛，柯达公司赞助美国的热气球比赛已经发展到有700多个热气球参赛。我国热气球运动开展十多年来，正越来越受到人们的欢迎，企业家和飞行爱好者都从不同角度关注这项时髦运动的发展。n热气球是人类最早的升空载体。1783年1147、月，法国造纸商蒙戈菲尔兄弟在巴黎穆埃特堡进行了世界上第一次热气球载人空中航行，宣告了热气球运动的诞生。似乎从诞生之日起，热气球运动就被刻上了贵族烙印。200多年以后，这种情结才渐渐从当初的名门世家移向现今的豪商巨贾。而随着热气球材料的改进、制作工艺的提高、驾驶技术的日臻完善，热气球飞行已成为任何地点都可进行、任何人都可尝试的新型空中体育项目，但仍不失为一种财富、身份和性格、勇气的象征。本报告严格保密，未经许可不得传播。page45热气球相关费用及场地n场地要求：不少于30米30米的平整场地，周围无电线及高大建筑；气候条件稳定易预测或掌握；n标准热气球：约约80000-10000080000-148、00000元元/个个n热气球飞行驾驶执照：约16000-18000元（民航总局颁发）n飞行费用：400-500400-500元元/小时小时n审批程序：需要在空管部门办理飞行空域审批和申报每次飞行不仅需要多名地勤人员配合，更要提前向民航管理部门和空军指挥部门申请备案民航管理部门和空军指挥部门申请备案n国内大约有200多个球，200200人拿到了民航颁发的热气球飞行执照人拿到了民航颁发的热气球飞行执照。n在我国一些旅游景点还有“系留飞行系留飞行”，即固定不飞走的热气球，虽然只能上升到上升到3030至至5050米米的高度，但还是能初步体验热气球飞行时“君临天下”的感觉。n国内目前普遍使用的是七型热气49、球，最大直径17米，高23米，体积约2180立方米，最高飞最高飞行高度可达行高度可达70007000米。米。本报告严格保密，未经许可不得传播。page46热气球注意事项1、为了防火，飞行人员一定要穿着棉质面料的服装，不能穿着裙装、高跟鞋、凉鞋等，一定穿着运动鞋。并且为了防止灼伤，一定要身着长衣长裤，佩戴纯棉棒球帽。2、高血压、心脏病患者不能进行热气球运动。3、热气球飞行最好的时间是在日出后两小时内或日落前两小时，因为该时段气流最为稳定。风大的季节不适宜飞热气球。每年12月和1月，北半球高空气流的流速达到一年中的峰值，最快可达每小时400公里，所以通常选择冬季作该项运动。4、每一次飞行都有一定的50、飞行成本，基本上每一个小时耗费400至500元。5、一个热气球的使用年限基本上为9年，并必须进行年度检查和顺序检查。6、高空飞行要注意防寒，每升高1000米，气温下降6.5度。7、专业飞行需要获得民航总局颁发的驾驶执照。8、除了必要的装备，还需要佩带GPS全球定位系统、电子罗盘、对讲机、工具刀、ZIPPO打火机等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page47热气球开发思路 热气球活动可以拉赞助广告，可以抵消一部分的成本；最佳飞行时期为冬热气球活动可以拉赞助广告，可以抵消一部分的成本；最佳飞行时期为冬季，可以对冬季旅游起到一定的带动作用，具备一定的可行性。但需要注季，可以对冬季旅游起到一定的带51、动作用，具备一定的可行性。但需要注意森林防火，前期可以考虑在交口地块等，提升亮点。意森林防火，前期可以考虑在交口地块等，提升亮点。n投资规模：热气球除却设备费用之外，还要有着众多的地勤人员，以及教练员的培训费用和空管报批等相关费用，相对来说比较昂贵。但如若在景区内开展但如若在景区内开展“系留式系留式“热气球项热气球项目，则可免除后面一项的报批费用等。目，则可免除后面一项的报批费用等。n开发与消费对象：目前热气球的消费对象从全球顶级富翁到公园景区内的普通大众，均有不同程度的数量。由于消费价格原因目前仍局限中高档游乐项目。但可以通过“系留方式”向普通大众推广，进而推动热气球消费市场的扩大。系留方式52、虽然不能更好地使得游客体验飞翔的感受，却能够使得游客通过系留式热气球更好的观赏所在地的宏观角度景观。本报告严格保密，未经许可不得传播。page48附：浙江浙江中青国际航空俱乐部浙江中青国际航空俱乐部浙江中青国际航空俱乐部是浙江首家经民航总是浙江首家经民航总局批准的具有航空体育运动资格的轻型航空服局批准的具有航空体育运动资格的轻型航空服务经营单位，在浙江省工商局注册登记。试飞务经营单位，在浙江省工商局注册登记。试飞期间，承担了期间，承担了银银马公寓楼开工飞行庆典、黄龙马公寓楼开工飞行庆典、黄龙体育中心系留飞行表演、开元之江度假村系留体育中心系留飞行表演、开元之江度假村系留飞行表演飞行表演和和空中53、婚礼活动空中婚礼活动等，杭州各大报纸、等，杭州各大报纸、电视媒体和新华社、中央电视台都作了新闻报电视媒体和新华社、中央电视台都作了新闻报道。道。合作条件合作条件1 1、全程表演球体冠名权特优：、全程表演球体冠名权特优：壹拾捌万元整壹拾捌万元整，球体广告为球体广告为10m4 m210m4 m2条。条。2 2、合作方每地可派、合作方每地可派1 12 2人登球体验飞行。人登球体验飞行。3 3、表演全程录像资料壹套（含航拍资料）。、表演全程录像资料壹套（含航拍资料）。本报告严格保密，未经许可不得传播。page49附：杭州新人乘热气球举办婚礼2009年10月14日，杭州西湖区一处生态园里，有对新人举办了54、一场特殊的热气球婚礼。新郎是某婚纱影楼的主管，他答应给自己的新娘最特殊的仪式。本报告严格保密，未经许可不得传播。page50滑翔伞背景n滑翔伞的英文名字是PARA-GLIDER，由此可见这是由跳伞PARA和滑翔GLIDER相结合的一项运动，滑翔伞最早起源于八十年代中期欧洲的阿尔卑斯山区，一些登山者在厌倦了登山后再疲惫的下山，开始设法寻找一种快速的下山途径。何人最早使用改良的方块伞飞下山坡已不可考，但在1984年，法国登山家路易.菲龙使用改良后的方块伞成功的飞下勃朗峰后，这种运动开始迅速风行。起初是由登山者使用高空伞改装，后来开始由专业伞厂推出专用型号，从此 这项结合了冒险、挑战与休闲的空中运动55、逐步形成了一项新的运动-滑翔伞。n滑翔伞运动70年代起源于欧洲。1974年，美国人Dan Pointer出版了一本关于“滑翔翼parasailing”的书。1978年，法国登山家贝登和朋友用方形降落伞从阿尔卑斯山山腰起飞，进行了一次飞行尝试，成功地飞到山下，一项新的航空运动诞生了。1984年来自沙木尼的Roger Fillon从勃朗峰上飞出，滑翔伞一夜之间声名大振，迅速在世界各地风行起来。驾驭滑翔伞，你不仅可以挑战自然，实现自我，还能锻炼你的意志和奋发向上的品质，回味无穷。由于该滑翔伞独特的挑战性和刺激性，使它在世界上广泛普及，仅在欧洲，滑行伞飞行者已有300多万人。本报告严格保密，未经许可不56、得传播。page51滑翔伞国际滑翔伞运动n国际滑翔伞运动的机构是：国际航联（FAI）悬挂滑翔（CIVL）滑翔伞（PG）。世界杯（PWC）组织只管组织比赛。通过分站赛资格参加四年一次世界杯赛，国家排名前16名以内，可派6名运动员参赛。16名以外只能派2名运动员参赛。n截止2004年1月，已有97个国家加入国际航联滑翔伞委员会，目前国际滑翔伞比赛的赛事有：世界杯Morzine分站赛、阿根廷公开赛、瑞士锦标赛、全非洲锦标赛、新西兰国家赛、墨西哥公开赛、维多利亚杯赛、希腊公开赛、巴西国家赛、德国公开赛、匈牙利国家赛、伊比利亚公开赛、挪威联赛、葡萄牙特技赛、俄罗斯公开赛、威尔士国际公开赛等30多项国际比57、赛。n国家排名中：瑞士、奥地利、南非、日本位前4名，韩国排第17位，中国排第39位。运动员个人成绩排名是：美国、瑞士、法国、德国、俄罗斯、捷克、挪威、巴西、澳大利亚。其中阿尔巴尔亚、印度、土耳其运动员的成绩也排在中国运动员前面。2003年中国第一的周宏光，在世界上成绩是第409名。n大约80%的滑翔伞是在中国的东莞和青岛生产加工的，后返销国外。2003年，全世界约有300万人参与滑翔伞运动，注册运动员有22万人，其中10万多在欧洲。n亚洲的日本、韩国及台湾开展相当广泛。他们自己生产产品，价格实惠对普及起到一定作用，再加上实行国家联赛制度，更起推动作用。n现在的滑翔伞最长飞行时间达24小时以上，58、最远飞行距离记录是350公里，常用盘升高度1-1.5千米。本报告严格保密，未经许可不得传播。page52滑翔伞中国滑翔伞运动n中国航空运动协会(AERO SPORTS FEDERATlON OF CHINA)，简称中国航协(ASFC)，成立于1964年8月，下设飞行、气球、跳伞、航空模型、悬挂滑翔及滑翔伞五个项目委员会，是具有独立法人资格的全国性群众体育组织。1978年中国航协加入国际航空联合会，是代表中国参加国际航联及其活动的唯一合法的全国性组织。中国航协从1993年起定期出刊滑翔伞飞行翱翔刊物。其中，中国航协悬挂滑翔及滑翔伞委员会成立于1989年，负责全国悬挂滑翔、滑翔伞及动力伞运动项目。59、n中国大陆拥有多样化的良好的飞行地形，在台湾、香港滑翔伞爱好者的带动下，1988年南京513厂生产了初级滑翔伞，1989年在乌鲁木齐举办了第一届全国比赛后，每年至少举办35次比赛。n中国滑翔伞队每年通过选拨组队集训参加世界杯、世界锦标赛、亚洲比赛等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page53滑翔伞装备与费用初级伞：1.4万人民币左右 休闲娱乐伞：2万人民币左右竞赛级伞：2.6万人民币左右头盔：进口玻璃钢制300-600元，碳纤维1000元以上鞋子：1000元以上飞行服：国产400-500元，进口1000元以上护目镜：进口几百元本报告严格保密，未经许可不得传播。page54滑翔伞飞行训练 内60、容：（1）学习滑翔理论与气象常识，飞行器材以及滑翔伞的结构。（2）熟悉滑翔伞，在地面作抖伞操纵练习，并且观高山滑翔飞行。（3）在几十米的山坡练飞。（4）在二三百米高的小山练飞。（5）在五六百米或千米的大山练飞。（注：滑翔训练共计5个飞行日，采取以上循序渐进的步骤，让您克服畏惧，真正能驾驭自己。）安全保证（1）目前的众多航空俱乐部，基本上，在招收学员时都会给学员上一个月左右的人身保险。（2）滑翔伞大都是进口伞，都经过了国际滑联的严格检查，本身的安全不容置疑。（3）有两名资深教练分别在起飞点和着陆点通过对讲机进行飞行指挥。（4）每一个滑翔伞的坐椅内都装有一顶备份伞，以防意外。（当高空意外出现或当你61、对应急操作失去信心时，请双脚并拢，快速拉倒主伞，升起备份伞。不过一般的训练和休闲飞行都相当安全，只有在竞技飞时才偶尔用到备份伞故可放心休闲飞行。本报告严格保密，未经许可不得传播。page55滑翔伞场地要求起飞场地较为理想的起飞场地的坡度为2030度(最好为30度左右)。坡度过于陡峭使人难以站稳，对起飞时伞衣充气、起伞和助跑加速都不利。起飞场地应正对常年风向，前方空域要开阔。地面平整，最好有绿草覆盖，旁边不应有树木等障碍物。尤其在助跑加速段的地面上不能有突起的石块、树根及大的凹坑，以防止钩挂伞具和在助跑时被绊倒或扭伤脚踝。起飞场宽度应在20米以上。起飞助跑段也应有足够的长度以保证在起飞失败时不致62、于发生危险。并提供再次起飞的机会。起飞扬地旁边要有足够在的面积，用作飞行前准备、检查伞具和供人员休息的场所。交通要方便。最好能有可供车辆上山的道路和停车场。供初学者使用的训练场地不宜过高。开始飞行训练时的高度以50-60米为好，待技术熟练掌握后再增加起飞点的高度逐步提升。本报告严格保密，未经许可不得传播。page56滑翔伞场地要求着陆场地 着陆场地通常选择在与起飞扬地相对应的山下平地上。具体位置根据起飞点高度；滑翔伞的滑翔比及风速大小等综合考虑，最好由有经验的飞行员通过试飞来确定。选择时需注意的问题是：应尽量远离障碍物，如树林、池塘、湖泊、河流、高压线、建筑物和村庄等有可能危及人身安全地域和人63、口稠密区。着陆场地地面要平整、松软，面积越大越好。尤其对初学者训练时要保证其降落在选定的场地上。着陆场切不可选在山地斜坡上，因降落是难以判明离地高度，操纵失当会造成冲击力过大或站立不稳而跌倒，均易造成着陆损伤。交通要方便。近道路有利于对飞行人员的回收。本报告严格保密，未经许可不得传播。page57滑翔伞场地要求气象条件 n山区气象变化通常较复杂，选择场地时应根据地形地貌进行初步分析判断。最好向当地气象部门或本地飞行员咨询、了解。当风速、风向变化较大尤其在超标时，宁可耐心等待，也切不可冒险飞行。以下的训练、飞行气象条件供参考：n风速最大5米秒(2-4米秒较理想)；n风向最大侧风不超过30度(正对64、风向最理想)；n阵风在10秒种内的风速最大变化为2-2.5米秒(无变化最理想)。本报告严格保密，未经许可不得传播。page58附：中国安阳2009年滑翔伞世界杯热身赛n5月28日至6月2日，中国安阳2009年滑翔伞世界杯热身赛暨全国滑翔伞优秀选手赛开幕式在河南安阳林州市太行春天举行。n自1992年以来，这里已成功举办了滑翔伞世界杯赛、安阳林滑翔伞世界杯赛、安阳林州国际滑翔伞公开赛、全国滑翔伞优秀选手赛等多项国际、国州国际滑翔伞公开赛、全国滑翔伞优秀选手赛等多项国际、国内重大体育赛事内重大体育赛事。这次比赛据称是2009年举行的规模最大的滑翔伞国际赛事。n滑翔伞世界锦标赛冠军、瑞士选手阿里克斯霍65、弗尔（Alex Hofer），滑翔伞世界杯韩国站比赛冠军、韩国选手郑志勇，全国滑翔伞优秀选手赛冠军、中国选手周宏光参赛。本报告严格保密，未经许可不得传播。page59山地自行车运动背景n山地车，英文名叫“mountain bike”，缩写为MTB。起源于美国，是美国青年为了寻求刺激，在摩托车比赛的越野场地上驾驶自行车进行花样比赛而派生发展起来的车型。最早骑山地自行车进行越野的，是一位美国加利福尼亚大学的学生斯科特(James Finley Scott)，他是第一位将普通自行车改装成山地车式样的人。以后越野运动逐渐在欧美流行，并形成赛事。n1990年国际自行车联盟承认这项运动，1991年首次举行66、世界杯赛，直到1996年，它才成为奥运会的正式比赛项目。在山地赛中，选手们必须具备良好的耐久力、平衡能力和承受能力，才能在崎岖不平、前途难以预料的赛程中超出对手。n自行车场地赛和公路赛路面平坦，而奥运会的山地车赛（越野赛）却不同于这两种比赛，因为奥运会山地车赛采用“扁平”轮胎，空气动力的考虑成分较少。整个赛程当中，各种冲撞时有发生，因而选手们要有在赛程当中随时修车的能力。n中国山地自行车冠军赛是由国家体育总局主办的全国计划内专业赛事，选手以积分制进行排名，是国内最高水平的山地自行车赛事之一。n山地自行车运动集速度、耐力、力量、意志于一体，骑行于青山绿水之间，陶冶情操，健身强体，是大众喜闻乐见的67、体育锻炼形式。本报告严格保密，未经许可不得传播。page60山地自行车运动作为一项绿色生态环保运动，山地自行车运动受到广大青年人群欢迎。本报告严格保密，未经许可不得传播。page61山地车分类 n普通越野XC(Cross Country)50%上坡、50%下坡：用于普通的山地越野，也是山地车中最轻便最实用的车型，因强度适中，可以追求轻量化。n双人竞速DS(Dual Slalom)70%上坡、30%下坡：适合竞赛级的高强度越野，但造价过高，都在万元左右。n自由骑FR(Free Ride)40%上坡、60%下坡：野地丛林里玩，也可以飞台阶，高强度要求，部分装备接近DH。n飞跃DJ(Dirt Jum68、ping)30%上坡、70%下坡：飞土包的车，腾越空中，需要很重的高强度车架，价格也较高。n速降DH(Down Hill)0%上坡、100%下坡：从山顶以60公里/时的速度冲下，拥有巨长的双肩前*，超高强度要求，一般造价在3-5万元左右，重心后移，不适合爬坡；又因重量过重，不适合一般的骑行越野。本报告严格保密，未经许可不得传播。page62山地自行车的组装与配置n就其实用性和功能性来说，山地自行车最为广泛。整部自行车可以轻易分解组合，和电脑爱好者和音响发烧友一样，很多爱骑自行车的人，都以拆卸和装备自行车为乐。一部好的山地自行车必须要有一副好车架，一批好零件及完整的组装技术，三者缺一不可。n车架69、：3002500元，高端材料需要上万，甚至几万。主要有铝合金、碳纤维、钛合金等；n坐垫：3001000元；n传动部分：脚踏（30300元）、牙盘（801000元）、车链（30200元）、车轴（1001000元）、车轮组和变速器；n掣动部分：线拉刹车350850元之间；液压刹车10003000元，包括掣手、掣线和掣钳，n导向部分：2003500元，包括车头、车把和前叉（前避震）；n车头灯：30200元，适合夜间行驶照明；n多功能里程表：80500元可显示车速、时间、里程，甚至还可测心率和卡路里消耗。n水壶架及水过来：价格50300元；n头盔：801000元，由高强度塑料制成，内衬压缩泡沫塑料，上70、有散热孔；n骑行服：500元左右，由特殊材料制成的紧身服。防止大腿骨侧磨伤；n骑行鞋：401500元，鞋底有一个小凹槽，与车上脚踏板小槽吻合，便于稳定用力；n骑行镜：1001000元挡光、防晒。n骑行手套：200元左右，防滑。本报告严格保密，未经许可不得传播。page63本案山地自行车运动实现度n山地自行车运动绿色环保，与目前全球的生态、节能减排倡议相符，现代人也更加注重绿色出行，杭州公共自行车数量已超过20000辆；n本案尚志坞、郜岭等局部防火道、山道也适合开展此项运动，同时作为交通工具；普通自行车只能在马路通行，我们将山地车引入，在山岗上骑行，是一大亮点。本报告严格保密，未经许可不得传播。71、page64攀冰运动 n攀冰是在攀岩运动基础上衍生的新分支，是攀登高山、雪山的必修科目，也是登山运动的基本技能之一。目前攀冰主要是自然冰，分为冰瀑和冰挂两种。在中国北方，冬季来临之后，许多高山、瀑布形成了良好的攀冰条件。在倾斜的冰面上脚穿冰爪，手执冰镐，将一颗颗冰锥固定在冻结的瀑布上，再踩着这些支点攀上悬崖。冰镐 冰爪 高山靴 头盔 天目山也会形成冰挂景象，具备此类活动的可能，可进行适当修整，开展此类活动；可以利用自身资源，投入管理费用不高。本报告严格保密，未经许可不得传播。page65拓展培训背景n拓展培训，源于1941年的英国。二战时期，当时大西洋商务船队屡遭德国潜艇袭击，许多海员葬身海底72、。事后，人们惊奇地发现，生还者并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。于是，一位名叫Kurt Hahn的聪明人创办了世界上第一所海上训练学校Salem School（沙拉姆海上训练学校），训练年轻海员在海上的生存能力和船触礁后的生存技巧。n随后，在德国、法国等国家纷纷创办类似学校，并发扬光大，开拓出了各种各样的拓展训练项目，拓训对象也从海员扩大到军人、学生、工商业人员等企事业单位团体。训练目标也由单纯体能、生存技能训练，扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。n拓展培训，英文Outward Bound，意为投向外界未知旅程，迎接挑战。拓展培训在不同地域叫法不一，有拓展训练、户外体验73、训练、户外拓展、户外活动、野外拓展等叫法，比较能统一的一个说法是叫做体验式培训。在国内，也有翻译为外展训练的，但不多用。本报告严格保密，未经许可不得传播。page66拓展培训优势 n拓展培训则是团队对即时的感受的团队共学过程，注重观念和态度转变，以学员为中心，突出个性，属于现实化、感悟化的学习，有别于传统的理论化学习，效果更好。n俗话有：“阅读的资讯，我们能学习到百分之十；听到的资讯，我们能学到百分之十五；但所经历过的事，我们却能学习到百分之八十。”拓展培训正是在体验、经历中学习。n拓展培训除了一般意义上的改善身体机能、强健体魄、认识自身潜能之外，还可以增强学员自信心，改进自身形象，克服心理惰74、性，完善性格结构，增加岗位责任心，磨练战胜困难的意志，激发想象力和创造力等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page67拓展培训前景分析根据杭州地区诸多培训公司的反馈信息，很多企事业单位非常愿意为这类体验支付相关时间与费用。拓展培训将会有以下发展趋势：企业的培训及衍生服务；学生和成人的态度教育；残障青少年的心理修复；行为偏差问题少年帮教；公务员观念和沟通调整；商务会议休闲旅游拓展；社区伦理家庭生活引导等。拓展培训也可延伸到餐饮及其他相关配套，带来经济效益和社会效益，但投入成本容易控制，场地可大可小，是比较理想的团队项目。本报告严格保密，未经许可不得传播。page68拓展培训案例浙江山人行n浙75、江山人行，现有川谷野战营和金沙湾户外活动两大基地，规模在长三角地区可谓空前，装备设施较为齐全，师资力量较为雄厚，开发建设的拓展培训项目种类较多，主营项目为：团队拓训、野战射击、国防教育、户外生存、冬夏令营、应急自救、体育竞技、特色旅游等项目。n从浙江山人行所经营项目，我们反过来思考，可以初步的了解到我们的客户需要什么。目前，我国在公务员执政能力培养、学生素质拓展教育、军人及警察心理行为训练、问题青少年心理修复、社区及婚姻家庭构建等方面都需要拓展培训，而且也正在潜移默化的进行中，通过创意独特的专业户外项目体验，帮助参与者改变态度及心智模式以期完善行为达到追求美好生活愿望。本报告严格保密，未经许可76、不得传播。page69赛车运动n佳都集团为杭州赛车协会成员；n本案为杭州唯一的赛车培训基地，具备广阔的发展前景；n除培训外，还可开展赛车表演、承办赛事活动等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page70滑雪背景n中国的滑雪真正走向大众比较晚，到现在只有几年的时间，而日本、韩国等国家都有着上百年的历史。1996年，整个中国只有9个滑雪场，会滑雪的不到1000人，和滑雪强国动辄几万甚至几十万的人数相比，显得非常少。n目前我国共有300多座滑雪场，其中规模较大的有20多处。据有关国际组织估计，滑雪运动和滑雪产业在中国潜力巨大。n滑雪运动在中国迅速进入大众生活，使得包括滑雪器材设备生产销售、滑雪装备77、滑雪场、滑雪教练等在内的滑雪产业开始成为庞大的产业链。随着大众性质的滑雪比赛活动明显增多，游客对滑雪场地、服务、餐饮、客房、更衣室、教练水平的要求越来越高，伴随滑雪运动而生的诸多产业都获益匪浅。本报告严格保密，未经许可不得传播。page71滑雪运动相关装备n初级装备l护目镜200-350元。l滑雪手套200-500元或更高。l滑雪内衣150-400元。l滑雪外衣800元-10000元。l保暖中层250-1200元。l其他小件雪帽，护脖，面罩，雪袜。n高级装备l雪橇1000-7000元。l雪靴1000-8000元。本报告严格保密，未经许可不得传播。page72滑雪场投资n滑雪场投资比较大，小的78、1000万以下，大的雪场投资5000万，甚至上亿。n以小型的室外初/中级滑雪场地为例:投资500万-1000万左右,费用包含:林地补偿费、规划设计及施工设计费、林地土地勘测费、各种可研环评费、索道工程勘测规划设计费、工程机械设备以及前期工作费等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page73滑雪场相关营业收入n安吉天荒坪景区门票：50元n滑雪收费标准：l平日（周一至周五）120元/小时、240元/2小时、320元/3小时、380元/4小时、580元/日场、180元/夜场l节假日150元/小时、300元/2小时、420元/3小时、500元/4小时，720元/日常，180元夜场（衣柜和装备租借费另79、算）。n景区门票50元加上300元/2小时算，每人的平均费用在350元左右，该场地平均每天容纳5000人，每天的营业额高达175万元。n绍兴乔波冰雪世界、安吉江南天池滑雪场、宁波奉化商量岗滑雪场这三大省内滑雪场，大年初一至十一，每天的客流量都超过了2000人，其中安吉江南天池滑雪场每天的客流量平均在5000人以上。n江南天池滑雪场滑雪场全长近800米，落差40米，宽度40-150米，总面积6万多平方米。滑雪场内设有高级滑雪道、中级滑雪道、初级滑雪道和儿童雪圈道及戏雪场，可满足不同人群的需求。安吉滑雪的费用主要包括：本案建议小型滑雪场，主要利用冬季自然雪，后期如有可能，考虑人造雪，跟相关滑雪设备80、投资商合作，采用设备入股的方式联合开发，降低成本。本报告严格保密，未经许可不得传播。page74漂流运动n漂流运动一方面以其特有的参与形式、刺激的体验感受、极强的挑战性和娱乐性等特点，已经成为一种大众普遍参与的休闲运动，目前国内已有各类从事或包含漂流项目的景区400余家。n另一方面，景点漂流项目以其“建设投入小、操作简单、回收快”而得到投资商的青睐，漂流投资从几十万到几百万不等，因河道整治难度和附属项目规模而定，一般1-2年即可收回投资。因此，近五年来“漂流旅游”在全国各地蓬勃兴起，其发展速度之快，实属罕见。本报告严格保密，未经许可不得传播。page75附：桂林市资源县五排河漂流n五排河位于桂81、林市北部资源县境内，流经车田，两水，河口三个少数民族乡镇，境内流长51.03km，上下游落差近300米。五排河以水险、石奇、林幽、瀑美著称，伴随河道两岸的是陡峭的山峰，茂密的森林和苗瑶少数民族山寨，“江河曲似九回肠”是五排河的真实写照；n改变一漂到底的传统方式，开始着手打造“五排三漂”的产品体系，把一条河道的产品，分解成为：“五排河激情勇士漂”、“五排河浪漫奇石漂”和“五排河自助休闲漂”的三段漂流结构；n在漂流过程中，结合河道两岸的特点，设置了两座开放式的观赏公园，分别是：“五排河大地艺术公园”和“五排河奇石观赏公园”；n形成“一变三”的产品格局，提升了漂流的文化品位，扩大了游客接待容量，不同82、特点的漂流河段，也增加了受众群体的选择性，使五排河真正意义上实现了适合全年龄段和多样化漂流需求的大众漂流，为漂流部落的实施及漂流生活方式的打造提供了依据。本报告严格保密，未经许可不得传播。page76本案体育运动功能实现本案处于杭州1小时交通圈，原生态环境资源，是有氧运动的绝佳境地。类别类别项目项目优点优点不足大众项目大众项目激情漂流激情漂流投资小、盈利快、聚人气类似项目比较普遍，本案溪谷落差较大，有一定整治难度拓展培训拓展培训投入低，不受场地限制同类项目较多，需要体现差异化中高端项目中高端项目飞行俱乐部飞行俱乐部（含滑翔伞、热气球、直升机）具有一定的稀缺性容易体现竞争力提升关联产品价值投资巨83、大，审批复杂、困难，受众面目前较小山地自行车俱乐部山地自行车俱乐部提升项目公益形象倡导绿色环保理念作为山地交通的补充需要有一定的人员控制及管理赛车俱乐部赛车俱乐部自身资源利用（赛车培训）有噪音等方面影响冰雪俱乐部冰雪俱乐部利用天目特有的长积雪期投资比较大，经营成本也比较高n激情漂流、拓展培训等大众旅游产品可以先期建设，以提升人气及旅游目的地形象。n中高端项目中的热气球、滑翔伞等项目也可以在先期小规模开展，以体现产产异化。n其他石龙探险、攀岩等可以包含在拓展培训中，也可以单独开展，灵活处理。本报告严格保密，未经许可不得传播。page77旅游市场研究旅游市场研究寻找细分市场机会寻找细分市场机会功能84、组合问题，旅游产业的细分市场选择功能组合问题，旅游产业的细分市场选择1 1功能组合功能组合本报告严格保密，未经许可不得传播。page78基于旅游市场研究得到的本案机会是本案最为重要的部分，带来中高企业客群、商务人士，而且直接带动住宿、餐饮、娱乐、运动消费。是本案资源最大化发挥价值的载体，也是大多数企业白领、社会精英人士热衷的修养方式，也同样带动旅居度假功能及其他旅游产品。是本案资源的深层体验和基础保障，感受白天到晚上，春季到冬日，体验与自然融于一体的归属感，通过形式各异的生态特色酒店（旅馆、露营地）集群，深度展现自然特色。是本案的最为大手笔的亮点，飞行俱乐部、越野车俱乐部、拓展训练营、漂流码头85、等组成各梯队完整的健康森林运动大集合，人人都可参与“生态、运动、健康”之旅。会议会展：康体养身：旅居度假：体育运动：本报告严格保密，未经许可不得传播。page79n老年人口比例增大、居住观念转变、居住品质的提升等因素，使得高端养老居住老年人口比例增大、居住观念转变、居住品质的提升等因素，使得高端养老居住需求旺盛。此部分养老需求倾向于选择环境资源优越的近郊公寓或高端老年公寓。需求旺盛。此部分养老需求倾向于选择环境资源优越的近郊公寓或高端老年公寓。n本项目自然资源丰富，是传统的避暑胜地，同时具备交通便利性。因此，本项目本项目自然资源丰富，是传统的避暑胜地，同时具备交通便利性。因此，本项目有条件吸引86、中高端养老（养身）需求。有条件吸引中高端养老（养身）需求。老年人口比例增大目前，我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7.3）；至2050年，老龄人口将增加到3.34亿（占总人口的22.6%）；生活观念变化养儿防老、三代同堂的生活观念已经开始瓦解；“四二一”供养关系的不断增加，中生代压力加大，家庭矛盾随之增加，催生部分独居老年人；调研显示，60%以上的老年希望与子女分开居住；中高收入老年人，以老年公寓最为养老首选；经济水平提高，社会保险体系的完善也使得老年人投资老年住房的能力提高。空巢家庭增多因子女出国、在外地工作等原因，空巢家庭不断增长，这部分老年人对老年公寓的需求更加迫切。深访：深访：87、样本样本1：良渚文化村业主，董先生：良渚文化村业主，董先生亲友买了白鹭郡东，当时陪亲友良渚看房子，非常喜欢良渚小镇的居住环境，特别适合养老，就买了白鹭郡南90方的多层，养老需求。样本样本2：梅总：梅总梅总父母每年夏天都会在临安太湖源租朋友家的民居避暑，每月1500元，并在临安为父母购买燕东园公寓产品，今后养老居住。样本样本3：新湖，刘总：新湖，刘总联众模式，租赁近郊农居度假，平时周末、老年人避暑需求。重点市场1：中高端养老（养生）需求市场本报告严格保密，未经许可不得传播。page80案例金色年华城市中产第二居城市中产第二居养老客群养老客群价格：价格：50万，万，50年使用权年使用权居家式公寓居88、家式公寓：一组由：一组由45层多层建筑围合而成中心绿层多层建筑围合而成中心绿化庭院在这个庭院里。化庭院在这个庭院里。护理式公寓护理式公寓：包括包括：包括包括护理公寓和社区医院护理公寓和社区医院两大部分。两大部分。居家服务式公寓居家服务式公寓 护理式托老公寓护理式托老公寓 本报告严格保密，未经许可不得传播。page81行为特征细分客群客群特征企业会所企业投资型投资开发持有物业，接待客户、员工享受福利企业规模大，社会关系、客户关系丰富大小会议多、商务活动多、企业培训多商务展示型企业形象品牌展示、企业延伸客厅商务接待、企业活动，需求更高层面的沟通、交流平台需求拥有自己的接待服务团队，提升企业形象杭州89、实力企业，房地产业、贸易、金融证券、制造业私人会所个人收藏型个人收藏爱好，个人“玩具”商务、社交需要，专属领地彰显实力行业：广告、金融证券、建筑装饰、代理经纪、贸易圈子经营型圈子经营、圈子文化龙头行业企业领袖发起建立会员制管理、高端社交平台如：马云等在三台山发起的“江南会”重点市场2：企业商务会所市场企业会所前景广阔，可作为企业固定资产，保值增值，也可用于企业商务招企业会所前景广阔，可作为企业固定资产，保值增值，也可用于企业商务招待、形象展示空间，提升企业的品牌价值。待、形象展示空间，提升企业的品牌价值。注：相关调查参见最后部分附件本报告严格保密，未经许可不得传播。page82旅游市场研究旅游90、市场研究寻找细分市场机会寻找细分市场机会功能组合问题，旅游产业的细分市场选择功能组合问题，旅游产业的细分市场选择1 1功能组合功能组合本报告严格保密，未经许可不得传播。page83项目功能定位四大模块会议会展养身休闲体育运动旅居度假四大主力模块四大主力模块四大主力模块四大主力模块 =八大重点工程八大重点工程八大重点工程八大重点工程 +一个核心支撑体一个核心支撑体一个核心支撑体一个核心支撑体n国际会议中心n东方养身园n特色酒店集群n冰雪运动俱乐部n山地自行车俱乐部n飞行俱乐部n全民运动俱乐部一一一一个个个个综综综综合合合合旅旅旅旅游游游游配配配配套套套套支支支支撑撑撑撑体体体体n赛车俱乐部本报告91、严格保密，未经许可不得传播。page84目录2 2功能组合功能组合问题，旅游产业的细分市场选择问题，旅游产业的细分市场选择本次需深化的核心问题：本次需深化的核心问题：形象定位形象定位问题，体现精神内核问题，体现精神内核、独特生活方式独特生活方式1 13 3产品落位产品落位问题，具备鲜明特色和市场竞争力问题，具备鲜明特色和市场竞争力4 4开发运营开发运营问题，实现最大经济效益问题，实现最大经济效益、资金安全资金安全符合市场需求符合市场需求符合资源特性符合资源特性符合经济效益符合经济效益本报告严格保密，未经许可不得传播。page85旅游市场研究旅游市场研究项目资源分析项目资源分析典型案例研究典型案92、例研究自身条件自身条件借鉴启示借鉴启示市场机会市场机会功能定位功能定位主题定位主题定位项目形象定位问题，体现鲜明精神内核和独特生活方式项目形象定位问题，体现鲜明精神内核和独特生活方式2 2整体定位整体定位本报告严格保密，未经许可不得传播。page86细分市场机会旅游细分市场旅游细分市场相关旅游配套细分市场相关旅游配套细分市场细分市场机会细分市场机会高端养老型企业会所型会议会展型养生休闲型旅居度假型体育运动型n经调研分析，以下细分市场为本项目主抓的客群需求经调研分析，以下细分市场为本项目主抓的客群需求本报告严格保密，未经许可不得传播。page87那么，我们要为这部分社会的中坚阶层，那么，我们要为93、这部分社会的中坚阶层，带来怎样的生活、度假、商务体验？带来怎样的生活、度假、商务体验？本报告严格保密，未经许可不得传播。page88社会现象的觉察现象现象1 1：从市区迁向郊区，与交通拥堵保持距离，与汽车尾气保持距离，与嘈杂保持距离从市区迁向郊区，与交通拥堵保持距离，与汽车尾气保持距离，与嘈杂保持距离 “与城市保持距离与城市保持距离”成为新的生活理念。成为新的生活理念。现象现象2 2：商务活动离不开城市、个人生活却渴望回归自然，时间成本与空间距离的矛盾看似无商务活动离不开城市、个人生活却渴望回归自然，时间成本与空间距离的矛盾看似无法调和。是否有一种方式可以随时有条件实现法调和。是否有一种方式可94、以随时有条件实现“状态切换状态切换”？现象现象3 3：对于家庭始终心存一份愧疚，父母的白发、孩子的身高在不经意间改变。对于家庭始终心存一份愧疚，父母的白发、孩子的身高在不经意间改变。现象现象4 4：你的时间永远被分成四份，一份给予工作、一份给予家人、一份给予朋友，而留给自你的时间永远被分成四份，一份给予工作、一份给予家人、一份给予朋友，而留给自己的那一份却越来越小。是否能有专属的空间和时间来取悦心灵、满足自我和感怀岁己的那一份却越来越小。是否能有专属的空间和时间来取悦心灵、满足自我和感怀岁月？月？社会潜在矛盾社会潜在矛盾未被满足的需求未被满足的需求本报告严格保密，未经许可不得传播。page8995、驱车驱车1小时，杭州向西，经过山涧溪谷，天目山脚小时，杭州向西，经过山涧溪谷，天目山脚在繁华的长三角，有一个被忽视的仙境在繁华的长三角，有一个被忽视的仙境天目山，积蓄太多的精髓和能量天目山，积蓄太多的精髓和能量即使我在工作，至少我不是在办公室即使我在工作，至少我不是在办公室漫步在苍翠绿野中，谈笑间，大客户的合作已经谈成漫步在苍翠绿野中，谈笑间，大客户的合作已经谈成即使我在度假，也可以时刻运筹帷幄即使我在度假，也可以时刻运筹帷幄召开董事会、听取各地分公司工作汇报、款待客户召开董事会、听取各地分公司工作汇报、款待客户在这里在这里商务也是一种生活方式。商务也是一种生活方式。在这里在这里一段香车巡游的96、返家旅一段香车巡游的返家旅程，一方隶属于自我的红酒、古玩、程，一方隶属于自我的红酒、古玩、名画名画收藏室收藏室玩什么很重要，为什么玩亦是同样重要。玩什么很重要，为什么玩亦是同样重要。有人觉得，玩只是年轻人的事；有人觉得，玩只是年轻人的事；对你来说，其实不然。玩的不是物质，玩的不是对你来说，其实不然。玩的不是物质，玩的不是招摇，招摇，您很清楚，玩，不过是成功之后对自我的满足与您很清楚，玩，不过是成功之后对自我的满足与心灵的取悦。心灵的取悦。当财智成为身份的界定，真正的玩家其当财智成为身份的界定，真正的玩家其实更加关注生活的本质。实更加关注生活的本质。本报告严格保密，未经许可不得传播。page9397、家人家人朋友朋友事业事业自我自我“一个全然完整的生命体验一个全然完整的生命体验”20000亩亩 长三角鼎级长三角鼎级 高山森林度假区高山森林度假区可游可居、可商可友、可独可众的可游可居、可商可友、可独可众的“森林复合体森林复合体”项目形象定位中国天目山中国天目山一个久违的幸福城邦一个久违的幸福城邦久违的幸福城邦：久违的幸福城邦：曾经很熟悉、很美好，但被冲淡过的，而今又被重新唤醒、重新找回，就像一个久违曾经很熟悉、很美好，但被冲淡过的，而今又被重新唤醒、重新找回，就像一个久违的老朋友。的老朋友。这些是人性中最本真的对于真、善、美的渴望。这些是人性中最本真的对于真、善、美的渴望。本报告严格保密，未98、经许可不得传播。page9520000亩长三角鼎级高山森林度假区亩长三角鼎级高山森林度假区中国中国杭州天目天城杭州天目天城诗画江南诗画江南山水浙江山水浙江世间浮玉世间浮玉自然天城自然天城 人生四季人生四季春夏秋冬春夏秋冬项目整体定位本报告严格保密，未经许可不得传播。page96城西区域中心与城市发展的对接关系江南城钱江世纪城临平城城市核心城市圈城市东扩，旅游西进；城市东扩，旅游西进；休闲向上，天目天城。休闲向上，天目天城。运河新城城东新城钱江新城未来之核下沙城天天目目天天城城本报告严格保密，未经许可不得传播。page97目录2 2功能组合功能组合问题，旅游产业的细分市场选择问题，旅游产业的细分99、市场选择本次需深化的核心问题：本次需深化的核心问题：形象定位形象定位问题，体现精神内核问题，体现精神内核、独特生活方式独特生活方式1 13 3产品落位产品落位问题，具备鲜明特色和市场竞争力问题，具备鲜明特色和市场竞争力4 4开发运营开发运营问题，实现最大经济效益问题，实现最大经济效益、资金安全资金安全符合市场需求符合市场需求符合资源特性符合资源特性符合经济效益符合经济效益本报告严格保密，未经许可不得传播。page98项目功能定位四大模块会议会展养身休闲体育运动旅居度假四大主力模块四大主力模块四大主力模块四大主力模块 =八大重点工程八大重点工程八大重点工程八大重点工程 +一个核心支撑体一个核心支100、撑体一个核心支撑体一个核心支撑体n国际会议中心n东方养身园n特色酒店集群n冰雪运动俱乐部n山地自行车俱乐部n飞行俱乐部n全民运动俱乐部一一一一个个个个综综综综合合合合旅旅旅旅游游游游配配配配套套套套支支支支撑撑撑撑体体体体n赛车俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page99功能模块展开功能模块功能模块相关旅游经济体相关旅游经济体相关旅游配套设施相关旅游配套设施客群客群会议会展会议会展【国际会议中心国际会议中心】休博会分会场、西博会分会场、产业论坛、企业会议、政府会议、国际博览会、交易会、洽谈会、咨询会、国际展览、国际论坛、国际文化、娱乐、大型庆典、大型纪念活动、企业董事会、企业庆典会、婚101、礼宴会高端商务酒店、商务会所、一个容纳2000人大型会场（可兼做观礼剧院）各类企事业单位、政府机关、高端商旅人士养身休闲养身休闲【东方养生园东方养生园】中医文化展示、中医文化修学、太极气功体验、温泉养生休闲、森林氧吧疗养、健康膳食、水疗康体等、生态农业观光、根雕艺术、国际中草药基地、佛道文化展示、都市白领身心健康中心、其他特色零售商业养身会所、中草药博物馆、老年养生公寓中高端客群为主体育运动体育运动【五大俱乐部五大俱乐部】高端运动俱乐部：飞行俱乐部(直升机、滑翔伞、动力伞、热气球）、山地自行车俱乐部、越野车俱乐部（越野车、名车展示中心）、冰雪运动俱乐部全民运动俱乐部：漂流、攀岩、真人CS、石龙102、探险、野外拓展基地、防灾抗灾培训演练基地等俱乐部会所、企业会所、私人会所、漂流服务中心高端客群为重点大众客群为辅助旅居度假旅居度假【特色酒店集群特色酒店集群】乡村度假、汽车营地、山地度假、东关溪露营地特色乡村酒店、民宿、度假木屋、酒店度假公寓中高端客群大众客群本报告严格保密，未经许可不得传播。page100国际会议中心东方养身园特色酒店集群功能模块功能模块五大俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page101会议会展重点产品国际会议中心n2009年8月24日杭州市关于推进区域统筹市县联动加快五县（市）发展的若干意见指出：“共享会展服务平台。进一步拓展西博会、中国国际动漫节、世界休闲博览会等103、展会会场，创新合作形式，打造大杭州会展、旅游、休闲、度假产业链”。（五县市指：临安市、富阳市、建德市、桐庐县、淳安县）n“以率先实现郊县变郊区为目标，加快富阳临安发展：推进区域板块联动。依托产业、交通、通信、信息、公共服务等的一体化，推动富阳、临安由郊县向郊区转变，将富阳、临安打造成为长三角副中心城市重要功能区块、杭州西部新城区，承担、发挥和延伸杭州城区功能。”n东天目山项目，正好处在政府大力发展杭州西部5县市一体化发展的历史机遇上，通过嫁接世界性博览分会场，衍生更多的会议会展市场，借力生力，有利于项目成功。在本身商务会议市场的大好前景上，又有政策方面的支持。n会议会展作为东天目山项目的引擎功104、能，不但可以提升项目整体形象及国际影响力，同时对休闲旅游配套、当地经济都会产生深远影响。n郜岭地块自然资源优越，历史文化深远，是国际会议中心的最佳选址地，可以更好的与杭州的休闲、生态主题“东方休闲之都，生活品质之城”相衔接。本报告严格保密，未经许可不得传播。page102国际会议中心（配套超星级酒店）选址建议n优点：仙人台资源及视野极佳，气势宏伟，具备打造超星级酒店的条件。n缺点：施工难度及成本较高；会在高海拔区域引来较多的人员，私密性受影响；风速较高，单体面积不宜太大，层数不宜过高，建议采用多单体集群设计方案。可参考九寨天堂的设计。方案一：仙人台方案一：仙人台方案二：草塘里方案二：草塘里n优105、点：地块较平整，利用率较高，施工难度相对小，打造国际交流平台。n缺点：没有仙人台所具备气质。本报告严格保密，未经许可不得传播。page103国际会议中心设计建议n考虑地形规划条件，可以采用集群式设计方案，大型会议厅（观礼剧院）、各类中小型会议中心可以考虑单独设计，成为会议会展群，参考九寨天堂。n五星级酒店单独设计，成为商务会议会展的配套（客房、餐饮、娱乐、休闲等等），也可承载部分中小型会议功能；n五星级酒店资金投入巨大，建议面积5000050000，必须合理控制开发节奏；n放大商务功能，配有完善的会议硬件设施，如远程视频会议、卫星电话，3G通讯基站；n同时作为整个项目的核心配套，提供优质服务，106、带来物业增值；n建筑高度不宜过高，保持与森林景观的协调与统一。五星级酒店五星级酒店本报告严格保密，未经许可不得传播。page104高效、高标准的会议商务功能高效、高标准的会议商务功能商务配套会议室提供先进的会会议室提供先进的会议系统，如同声翻译议系统，如同声翻译系统、视讯系统等系统、视讯系统等本报告严格保密，未经许可不得传播。page105在这里，可以享受自然的、惬意的在这里，可以享受自然的、惬意的“非城市非城市”生活，但依然能兼顾事业生活，但依然能兼顾事业！随时实现随时实现“状态转换状态转换”新商务模式新商务模式:n商业环境的全球化，远距离、低成本的即时沟通的需求越来越迫切，借助视讯系统的视107、频会议将是未来的新商务模式。个人间、企业间和国家间进行无纸化的业务信息的交换将会是未来趋势。n视讯系统可以让你在“非城市”的度假期，享受自然的同时，最大限度的满足异地商务沟通的需求，同一时间出现在全球不同的地方，及时了解各个组织，各个项目的业务运营状况，随时了解公司的财务状况，有效控制招展进度等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page106附：九寨天堂概况n九寨天堂位于中国四川省阿坝藏族羌族自治州境内，拥有自然森林风貌，峡谷激流、森林风貌，峡谷激流、高原湖泊、草原、黄河高原湖泊、草原、黄河等壮景以及种类众多的珍稀动、植物资源；n项目是集会议、度假、寻根祭祖、森林探集会议、度假、寻根祭祖、森108、林探险、峡谷漂流、科学考察、民俗文化观赏险、峡谷漂流、科学考察、民俗文化观赏等多功能于一体的大型综合性生态旅游度假区；n九寨天堂国际会议度假中心是九寨天堂的国际会议度假中心是九寨天堂的核心项目核心项目。总建筑面积15万，国际会议度假中心由五星级酒店，超五星级度假酒五星级酒店，超五星级度假酒店店、会议大厅蚕陵古镇博物馆、温泉中心和森林别墅组成，中心大堂与温泉中心系钢拱架全透明玻璃结构，与自然风光融合在一起，形成独特的风景线。n国际会议度假中心第二期工程包括一个国际会议度假中心第二期工程包括一个18洞高乐夫球场和洞高乐夫球场和500栋别墅群栋别墅群。九寨沟九寨沟九寨天堂九寨天堂注：附件资料仅供参考109、，下同。附：九寨天堂客房特色的藏族房屋特色的藏族房屋共有共有1020间五星级客房间五星级客房客房（标准客房（标准800元）元）大堂大堂本报告严格保密，未经许可不得传播。page108附：九寨天堂会议功能n会议中心共有9个功能各异的大小会议厅、洽谈厅、贵宾厅，面积从个功能各异的大小会议厅、洽谈厅、贵宾厅，面积从50多平方米到多平方米到2000多多平方米；平方米；n会议度假中心拥有世界一流的会议硬件设施世界一流的会议硬件设施，可同时接待5000人，温泉温泉SPA中心、健身养中心、健身养生院、时尚购物长廊生院、时尚购物长廊一应俱全，适应了会议、度假、健身、养生等度假旅游要求，凸显国际化、生态化理念。110、；n日租金从40000元到80000元不等，预约享受6-8折优惠。会议中心满足了商务度假需求，成为酒店的核心竞争力。会议中心满足了商务度假需求，成为酒店的核心竞争力。国际会议中心平面图本报告严格保密，未经许可不得传播。page110附：九寨天堂各会议厅规模会议厅会议厅面积面积()长长(m)宽宽(m)课桌式课桌式(人人)剧院式剧院式(人人)接见式接见式(人人)会谈式会谈式(人人)宴会宴会(人人)自助餐自助餐(人人)门市价门市价(元元)全天全天半天半天神仙池厅212544.148.210001800-60090010008000048000双龙海厅50.495.6-20-40002400神蛙海厅5111、0.495.6-20-40002400金铃海厅9110.19.14060-6020-50003000箭竹海厅9110.19.14060-6020-50003000仙女池厅50.495.6-20-40002400芳草海厅252122110015040808010080004800火花海厅504242113025060100150200120007200甘海子厅6962924220350-1502002501800010800总计3910.2-14000084000n注：会员入会不收取会员费，凭注入资金消费。租用会议厅时公司卡、个人卡享受5折优惠，商务卡享受6折优惠。本报告严格保密，未经许可不得传112、播。page111附：九寨天堂各会议厅分布图双龙海厅神蛙海厅箭竹海厅 金铃海厅神仙池厅本报告严格保密，未经许可不得传播。page112附：九寨天堂各会议厅分布图神仙池厅上空芳草海厅仙女池厅甘海子厅火花海厅本报告严格保密，未经许可不得传播。page113附：九寨天堂大剧院剧院高30多米，台口54米，进深45米，室内表演厅近3万平方米，设1600多个座位，是全球最大室的内舞台。每天，一台以藏羌民族文化为背景、名为九寨天堂梦幻之旅的大型晚会将在这里上演。附：马来西亚云顶国际国际会议及会展中心本报告严格保密，未经许可不得传播。page115附：云顶国际国际会议及会展中心本报告严格保密，未经许可不得传播113、。page116国际会议中心东方养身园特色酒店集群功能模块功能模块五大俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page117养身休闲重点产品东方养身园通常我们所见到的SPA、养身会所等只是一个很小的子体产品，养身休闲其实更应该用产业链的角度去理解，进行前瞻性的规划设计，特别是本案特有的气质及规模优势，更需要有长远的战略眼光。n东方养生园，是一个母体，一个产业链，他可以承载以下众多子体项目：l以休闲养生功能为主的项目CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；l以文化体验功能为主的项目养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、天目药用植物观赏园；l以114、传播学习功能为主的项目国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）。本报告严格保密，未经许可不得传播。page118以以“道道”与与“养生养生”互融的互融的“中国式养生与养心中国式养生与养心”产品体系搭建产品体系搭建中国式养生的核心内涵：中国式养生的核心内涵：天人合一；道法自然；性命双修；天人合一；道法自然；性命双修；养生与养心养生与养心ZENZEN主题主题 SPASPA绿色种植养生园绿色种植养生园（百草园、百果园、百花园）（百草园、百果园、百花园）养身养身养心养心食物养生食物养生企业家亚健康恢复基地企业家亚健康恢复基地心灵自疗工作坊心灵自疗工作坊健健康康管管理理研研究115、究中中心心健康档案、养生私人医生健康档案、养生私人医生健康管理研究中心本报告严格保密，未经许可不得传播。page119核心配套：核心配套：“ZEN SPAZEN SPA”(禅主题禅主题SPA)SPA)集休闲、养身、健康管理、绿色餐饮于一体的乡村俱乐部集休闲、养身、健康管理、绿色餐饮于一体的乡村俱乐部东方养身园乡村俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page120SPA会所案例Chi SPA 菲律宾麦丹岛菲律宾麦丹岛 香格里拉香格里拉Chi SPA 占地占地1000010000，设有，设有六间宽敞的双人别墅和八间花园六间宽敞的双人别墅和八间花园套房套房，并配有私人花园，浴缸，草药蒸汽浴室和淋116、浴，并配有私人花园，浴缸，草药蒸汽浴室和淋浴 nChi SPAChi SPA是香格里拉集团全新的豪华水疗品牌。古是香格里拉集团全新的豪华水疗品牌。古香古色，充满了浓厚的中国文化气息。结合香古色，充满了浓厚的中国文化气息。结合东方传东方传统养生秘方和理念统养生秘方和理念，使人体，使人体内部阴阳元素得以平衡内部阴阳元素得以平衡，令身心完美和谐。令身心完美和谐。CHI SpaCHI Spa的专业人员亦以的专业人员亦以中国金木水火土的五行学说和阴中国金木水火土的五行学说和阴阳和谐的原理为依据阳和谐的原理为依据，设计出多种针对性的水疗法，设计出多种针对性的水疗法，力求力求帮助人体的帮助人体的“气气”达到117、最佳的平衡状态达到最佳的平衡状态本报告严格保密，未经许可不得传播。page121ZEN SPAZEN SPA(禅主题水疗禅主题水疗)n融合融合CHI SPA东方传统养生秘方和理念，东方传统养生秘方和理念，打造打造独特经营方式和理疗项目独特经营方式和理疗项目n 在在室内装修上营造室内装修上营造“禅禅”意境，并结合意境，并结合“冥想禅修冥想禅修”课程课程，迎合开始探索心灵和，迎合开始探索心灵和谐的都市人谐的都市人nSPASPA会所会所庭院意象，可与庭院意象，可与主楼分离，以连主楼分离，以连廊的形式连接，廊的形式连接，n室外室外SPASPA区区:在郁郁葱葱的树在郁郁葱葱的树林里，设置露天林里，设置露118、天的水疗庭院，树的水疗庭院，树种可以就地取材，种可以就地取材，“松林松林SPASPA”、“竹林竹林SPASPA”本报告严格保密，未经许可不得传播。page122健康管理研究中心通过资源整合搭建通过资源整合搭建“以养生为以养生为核心核心”的健康顾问平台的健康顾问平台存在的问题：都市人身心处于亚健康状态，对于存在的问题：都市人身心处于亚健康状态，对于健康管理的潜在需求大；目前私人医生供不应求，健康管理的潜在需求大；目前私人医生供不应求，但是素质参差不齐，缺乏平台但是素质参差不齐，缺乏平台n 邀约各大医院专家，成为项目的邀约各大医院专家，成为项目的“健康专家群健康专家群”，建立业主，建立业主“健康档119、案健康档案”，为业主嫁接桥梁，寻找个人的私，为业主嫁接桥梁，寻找个人的私人医生；人医生；n 统筹管理、招商养生机构、心理咨统筹管理、招商养生机构、心理咨询机构；询机构；n 管理生态种植园管理生态种植园n 定期组织养生体验活动定期组织养生体验活动/文化节文化节绿色生绿色生态种植态种植园园私人医私人医生、健生、健康档案康档案健康管理健康管理研究中心研究中心本报告严格保密，未经许可不得传播。page123n中国企业家养生保健中国企业家养生保健讲座讲座邀请国内外著名养生专邀请国内外著名养生专家针对企业家健康状况家针对企业家健康状况发表专题讲座发表专题讲座n企业家养生体验之旅企业家养生体验之旅组织一条养120、生游线，集组织一条养生游线，集娱乐、休闲、度假、养娱乐、休闲、度假、养生于一体生于一体n心灵自疗工作坊心灵自疗工作坊健康管理研究中心本报告严格保密，未经许可不得传播。page124乡村俱乐部n乡村俱乐部可设在坭坞里位置，与会议中心、五星级酒店形成关联体，利于资源的最大化利用及互补促进。n此乡村俱乐部主要面向中高端客户，可以采用会员形式，以养身、健康管理为特色。本报告严格保密，未经许可不得传播。page125附：西溪天堂悦榕庄SPA杭州西溪悦榕庄.悦榕SpaLocal于2010年1月15日开业。1、档次标准：、档次标准：与丽江悦榕庄相当档次，省内档次最高，按摩师均来自中国丽江或泰国普吉岛的悦榕S121、pa培训学院；2、Spa设计与设施：设计与设施：设有10间室内护疗阁，并配备了美容室、健身房、游泳池及瑜伽室等完善设施。Spa室内设计传承了典雅的江南风格，运用深色的实木和天然的石材，搭配上丝绸锦锻的装饰，每间护疗阁都把现代设施完美融于东方情韵。3、目前收费标准：、目前收费标准：u按摩，90分钟（800元+15%护理费），120分钟（1100元+15%护理费）；u面部护理，每个护理时间120分钟，1000元+15%护理费；与丽江悦榕庄档次相当，目与丽江悦榕庄档次相当，目前省内最高档次的前省内最高档次的SPA。本报告严格保密，未经许可不得传播。page126西溪天堂悦榕庄SPA六大服务内容本报告122、严格保密，未经许可不得传播。page127特色餐饮禅修素菜馆禅修素菜馆禅修素菜馆n宗旨：主要是基于功能区部分的经营定位，特别是餐饮部分，弘扬佛教养生、素食文化。宗旨：主要是基于功能区部分的经营定位，特别是餐饮部分，弘扬佛教养生、素食文化。n模式：素食为特色，并对菜品进行创新，不仅仅是传统认识上的青菜萝卜。模式：素食为特色，并对菜品进行创新，不仅仅是传统认识上的青菜萝卜。核心目的：有效利用项目的生态环境、文化底蕴，突出经营特色。核心目的：有效利用项目的生态环境、文化底蕴，突出经营特色。优点分析：有利于将佛教等结合起来，形成一致性及关联性。优点分析：有利于将佛教等结合起来，形成一致性及关联性。n在123、国外，素食正在成为时尚，在国外，素食正在成为时尚，“富人吃素，穷人吃肉富人吃素，穷人吃肉”的现象时有耳闻。据说在美国，的现象时有耳闻。据说在美国，10%的人已经或正考虑成为素食者，而英国也有的人已经或正考虑成为素食者，而英国也有1/6的人是素食者。的人是素食者。n国内上海，经营状况较好，但杭州尚在起步阶段，现有功德林素菜馆、寿康永素食店、福星国内上海，经营状况较好，但杭州尚在起步阶段，现有功德林素菜馆、寿康永素食店、福星观素菜馆、灵隐寺斋堂等，今年以来，经营状况有所好转。观素菜馆、灵隐寺斋堂等，今年以来，经营状况有所好转。n如定位素食馆，应该体现一定的特色，关注菜品的创新，文化的融合等。如定位124、素食馆，应该体现一定的特色，关注菜品的创新，文化的融合等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page128禅修素菜馆n在传统的素鸡、素火腿、香菇面筋等菜肴之外，在传统的素鸡、素火腿、香菇面筋等菜肴之外，又加入了许多新的元素。新式烹法的引入：川式又加入了许多新的元素。新式烹法的引入：川式的水煮，冬日的烧烤，家常的老火汤等。的水煮，冬日的烧烤，家常的老火汤等。n以素仿荤食素菜地一大特色，也是一种发展趋势。以素仿荤食素菜地一大特色，也是一种发展趋势。但加工程序极为复杂，正所谓但加工程序极为复杂，正所谓“一瓜可做数十肴，一瓜可做数十肴，一菜可变数十味一菜可变数十味”，素菜制作的考究看来不是一，素菜制作125、的考究看来不是一般的荤食所能比的。这也正如书法中最难写的字般的荤食所能比的。这也正如书法中最难写的字是是“一一”一样，要将素食做得曼妙，把玩好色、一样，要将素食做得曼妙，把玩好色、香、味，这是对厨师功力的最大考验。香、味，这是对厨师功力的最大考验。“牛排牛排”“牛柳牛柳”本报告严格保密，未经许可不得传播。page129特色餐饮中华养生馆中华养生馆中华养生馆n宗旨：主要是基于功能区部分的经营定位，特别是餐饮部分，成为养生膳食、养身休闲、文化体验的场所。宗旨：主要是基于功能区部分的经营定位，特别是餐饮部分，成为养生膳食、养身休闲、文化体验的场所。n模式：整合道教养生、中医养生、膳食养生、美容养生以126、及养生传播资源，打造杭城第一养生会所品牌。模式：整合道教养生、中医养生、膳食养生、美容养生以及养生传播资源，打造杭城第一养生会所品牌。核心目的：有效利用项目的生态环境、文化底蕴，突出经营特色。核心目的：有效利用项目的生态环境、文化底蕴，突出经营特色。优点分析：通过养身主题将餐饮、住宿、休闲等功能相融合，利于持续经营。优点分析：通过养身主题将餐饮、住宿、休闲等功能相融合，利于持续经营。n可以聘请相关营养专家、组织作为营养顾问，如中国保健营养理事会、浙江大学食品科学与可以聘请相关营养专家、组织作为营养顾问，如中国保健营养理事会、浙江大学食品科学与营养系等。充分照顾到各个阶层的口味和营养搭配，强调营127、养的合理性。营养系等。充分照顾到各个阶层的口味和营养搭配，强调营养的合理性。也可借鉴龙井草堂绝也可借鉴龙井草堂绝不用味精、鸡精做法，强调绿色菜品，充分保证其营养价值。不用味精、鸡精做法，强调绿色菜品，充分保证其营养价值。本报告严格保密，未经许可不得传播。page130中华养生馆养颜龟苓膏养颜龟苓膏养生倒汗鸡养生倒汗鸡当归牛杂当归牛杂六福粥六福粥n现代人商务应酬平凡，现代人商务应酬平凡，工作紧张，难免会有亚健工作紧张，难免会有亚健康状态。可以提供多样的康状态。可以提供多样的功能性营养套餐，其中有功能性营养套餐，其中有减肥套餐、排毒套餐、平减肥套餐、排毒套餐、平衡营养套餐等。衡营养套餐等。n并配以128、优越的就餐环境，并配以优越的就餐环境，在闲情雅致中品尝美食。在闲情雅致中品尝美食。本报告严格保密，未经许可不得传播。page131核心产品：农业观光园n以生态农业生产为基础生态农业生产为基础，注重农业生态环境的改善；n以旅游经营为重点，重视有效开发旅游资源旅游经营为重点，重视有效开发旅游资源；n具有高效益、低风险特点具有高效益、低风险特点；n具有娱乐性和参与性具有娱乐性和参与性；n地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景；农业观光园本报告严格保密，未经许可不得传播。page132青青世界是一家以休闲度假为主题的观光农场，为“鹏城十景”之一。青青世界（深圳129、）青青世界（深圳）附：农业观光园典型案例本报告严格保密，未经许可不得传播。page133园中的游乐项目有制陶、垂钓、蜡雕、手工纺织、编织中国结、城市农夫、制做唐山彩陶版画、蜡染等，妙趣横生，很能锻炼人的动手能力。此外，游客还可以参加足底健康步道、惊险吊桥、果汁屋、蝴蝶谷、茶寮、烧烤场等娱乐设施中的各项活动。深圳青青世界深圳青青世界附：农业观光园典型案例本报告严格保密，未经许可不得传播。page134重庆北碚金果园生态旅游区重庆北碚金果园生态旅游区前邻北温泉，背靠缙云山，是重庆市最大的四季有果的生态前邻北温泉，背靠缙云山，是重庆市最大的四季有果的生态旅游园区。旅游园区。依托得天独厚的自然景色和精130、心培育的千亩果园，以依托得天独厚的自然景色和精心培育的千亩果园，以四季四季花果为主题花果为主题，以丰富的文化为内涵，是集度假、避暑、踏青，以丰富的文化为内涵，是集度假、避暑、踏青以及商务会议于一体的农业观光园。以及商务会议于一体的农业观光园。附：农业观光园典型案例本报告严格保密，未经许可不得传播。page135本案建议：本案建议：n打造成长三角地区独具特色的休闲度假农业综合示范园区；打造成长三角地区独具特色的休闲度假农业综合示范园区；n充分利用本项目的山体及河道的自然条件；充分利用本项目的山体及河道的自然条件；n凸显地方文化特色和本地特色；凸显地方文化特色和本地特色；n深层次挖掘农业资源，突破131、同质。深层次挖掘农业资源，突破同质。n建议在郜岭梅子潭水库下游、东关溪沿岸、尚志坞农保田建立生建议在郜岭梅子潭水库下游、东关溪沿岸、尚志坞农保田建立生态农业产业园（可以采用跟当村民合作的形式开发，统一管理）。态农业产业园（可以采用跟当村民合作的形式开发，统一管理）。农业观光园农业观光园意向设置：意向设置：n特色农业观光特色农业观光（赏花、采果、认养、（赏花、采果、认养、果汁屋）果汁屋）n娱乐休闲项目娱乐休闲项目（烧烤、农活体验、拓（烧烤、农活体验、拓展）展）n根雕艺术展览馆根雕艺术展览馆（根雕协会合作）（根雕协会合作）企业商务会所半山公寓半山公寓（意向借鉴）：（意向借鉴）：811层，依山而建，132、层，依山而建，与景观相融；与景观相融；层层退台，多露台层层退台，多露台特色养身度假公寓本报告严格保密，未经许可不得传播。page138国际会议中心东方养身园特色酒店集群功能模块功能模块五大俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page139五大俱乐部分布图东关溪分段式漂流带溪谷两岸生态农业观光带西天目山西天目山2KM2KM14KM郜岭尚志坞金鸡坞冰雪运动俱乐部（草塘里）飞行俱乐部（仙人台）全民运动俱乐部（交口漂流终点）赛车俱乐部（尚志坞）山地自行车俱乐部（尚志坞）交口本报告严格保密，未经许可不得传播。page140核心产品：飞行俱乐部飞行俱乐部飞行俱乐部n直升机俱乐部作为一种新型的空中运动项133、目，随着低空空域的开放，前景较好，且不浪费山地资源。n可以作为急运输救险、森林救火、农用播种、人工降雨、抢险救灾等用途，也可以此建立空中救援培训基地。n拓展滑翔、跳伞、热气球等飞行主题活动，其中热气球的“系留飞行”可以免除相关复杂的报批程序，也可在交口等地开展，前期可设立俱乐部分中心，提高项目知名度，扩大参与性。n为便于本案各旅游景点的连接，可预设多个停机坪，与索道等配合形成空中高速走廊。一架私人飞机的用机和养机的费用每年最少需要40万元。飞行就意味着“烧钱”，以罗宾逊R44II型直升机为例，每小时的飞行成本约为1000元，平均每日上天只飞一小时，一年养护费还要40万元。另外，飞机飞行大约40134、万100万公里时要对发动机大修，费用在100多万元。罗宾逊罗宾逊R44II型型(国内价格约国内价格约400万）万）本报告严格保密，未经许可不得传播。page141飞行俱乐部相关活动开展飞行俱乐部延展项目飞行俱乐部延展项目:高山滑翔高山滑翔跳伞跳伞定期举行跳伞、滑翔表定期举行跳伞、滑翔表演，扩大项目知名度。演，扩大项目知名度。本报告严格保密，未经许可不得传播。page142附：南京若翔航空会 n若翔航空会会员俱乐部限量推出绝版森林独栋精英企业飞行总部计划,该独立飞行总部（企业公馆）地处国家级森林公园腹地半山南坡，海拔百米，背依老山青翠，俯瞰金陵秀美，院内原生千棵百年大树，距南京CBD核心新街口1135、2公里之距。n该独立飞行总部户均400平米（限精英企业,租用最长20年），配套航空酒店、航空会所并数架豪华公务直升机，专为若翔航空会成员提供华东地区长三角城市群间公务、商务、及紧急救援。所有设施仅为若翔航空会会员所独享，会员可免费使用免费使用50-20050-200小时长三角地区小时长三角地区公务直升机飞行公务直升机飞行。精英独享，直升远航。本报告严格保密，未经许可不得传播。page143NO.2 山地自行车俱乐部n尚志坞地块具备设计山地直行车俱乐部的条件。n在配备自行车停车场、会所及SPA配套，树立项目形象。n此俱乐部启动门槛相对比较低，但具有一定的社会公益价值，可以举办一些赛事活动提升项目136、影响力。服务会所停车场山地自行车俱乐部山顶SPA企业形象展示空间本报告严格保密，未经许可不得传播。page144NO.3 冰雪运动俱乐部会所会所主滑道主滑道练习场练习场高山雪雕高山雪雕冰雕场冰雕场项目可行性：项目可行性：n自身条件：年降雪期限80天，积雪期60天左右选址海拔高，气温较山脚低3-4，积雪时间延长天目山平均初雪期12月20日，平均终雪期3月13日，降雪持续天数为80天以上，积雪主要在12月，最大积雪在1月下旬至2月中旬。加上本项目选址1000-1300海拔的位置，积雪期将比天目山脚下延长5-10天。n南方降雪少，建设滑雪场可就近解决需求南方冬季降雪较少，南方人要体验冰雪运动需要到北137、方，距离较远，空间上、时间上都受到诸多限制,在南方建设室外滑雪就显得非常必要。n天荒坪已有成功案例，建设风险较小目前华东地区仅有安吉天荒坪一家室外滑雪场，自营业以来一直生意火爆，每年两个月的营业期内，平均每天接待游客2000-3000人左右每天，年游客数达到5-6万人。n滑雪运动快速发展，市场前景广阔2000年后，全国各地滑雪运动迅速发展，顺着滑雪运动的普及，参与度日渐提高。据预测，到2015年后中国年滑雪人次能够达到1000万，产值近40亿。草塘里本报告严格保密，未经许可不得传播。page145冬季滑雪场n主滑道：总长800米，落差150米左右，宽度70-80米n练习场：长300米，宽150138、米，落差50米n高山雪雕冰雕场：10000n配套：会所2000（男女更衣室、票务、滑雪服用品租赁、滑雪俱乐部、意外救援、茶吧等）主要设施：主要设施：1.冰雪用具：滑雪、滑冰用具，滑雪杖，雪板，雪橇，攀冰用具，滑雪圈；冰上飞碟，雪地摩托等；2.冰雪器材：冰雪比赛场馆、场地设备，滑雪场设施，雪道设计及施工，升降机，索道、缆车及配套设备，冰雕、雪雕工具,压雪机；3.清冰雪机械设备；4.造雪系列：造雪机，平雪机，压雪机，人工造雪技术，化学代用雪（仿真雪技术）等；5.户外运动系列产品：帐篷、运动背包，户外保暖水壶，手套，面罩，护具，头盔，太阳镜，防风镜，运动鞋，旅游防滑鞋，登山鞋，滑板鞋，雪地鞋，滑雪靴139、，保暖袜；6.室内外有氧运动及健身器材；7.滑雪服、登山服等户外运动服装；8.其它冬季体育运动产品、辅料、体育用品的生产机械和设备。会所会所主滑道主滑道练习场练习场高山雪雕高山雪雕冰雕场冰雕场草塘里本案建议小型滑雪场，主要利用冬季自然雪，后期如有可能，考虑人造雪，跟相关滑雪设备投资商合作，采用设备入股的方式联合开发，降低成本。本报告严格保密，未经许可不得传播。page146冬季滑雪场本报告严格保密，未经许可不得传播。page147附：江南天地滑雪场简介江南天池滑雪场处于浙江省天目山北麓的安吉县境内的天荒坪景区。江南天池滑雪场依势而建，总长500-600米，落差30-40米，宽度40-50米（初140、学者开始练习处宽达150米），是初级滑道，对于有一定滑雪基础的爱好者可以在周边40度倾角处练习对于孩童和初学者可以在平地处练习。空置期滑雪场实景滑雪场实景滑雪表演本报告严格保密，未经许可不得传播。page148雾凇、冰挂、冻雨重点项目：长三角冬景博览园天目山在海拔600米以上，就有长三角特有的冰雪景象。除天然景象之外，在低温季节，在岩壁、树木进行人工喷雾，就可形成奇特景观，可以增加观赏的时间和自由度。本报告严格保密，未经许可不得传播。page149攀冰运动 n攀冰是在攀岩运动基础上衍生的新分支，是攀登高山、雪山的必修科目，也是登山运动的基本技能之一。目前攀冰主要是自然冰，分为冰瀑和冰挂两种。在141、中国北方，冬季来临之后，许多高山、瀑布形成了良好的攀冰条件。在倾斜的冰面上脚穿冰爪，手执冰镐，将一颗颗冰锥固定在冻结的瀑布上，再踩着这些支点攀上悬崖。冰镐 冰爪 高山靴 头盔 天目山也会形成冰挂景象，具备此类活动的可能，可进行适当修整，开展此类活动；可以利用自身资源，投入管理费用不高。本报告严格保密，未经许可不得传播。page150冰雪节天目山历来是避暑胜地，夏天客流众多，但冬季稀少，通过冰雪节等形式，对于带动客源及体现长三角冰雪世界的独特品牌形象很有利。本报告严格保密，未经许可不得传播。page151NO.4 赛车俱乐部赛车道n尚志坞地块红线周长5公里，可以考虑作为赛车（越野车）培训基地，并142、开展一些小型赛事、表演赛等；n另外，可以开展系列名牌赛车、跑车展示活动，提升项目影响力，成为杭州此类客群商务、交友会客场所；n“玩车、赏景、会客”成为一个有车者的天堂，从而带动有关关联经济；n缺点是，噪音比较大，对居住产品有所影响，采取一定的绿篱维护、降噪措施。赛车道位于山脊脊背，沿线两侧必须建立防护措施，成本有所增加。本报告严格保密，未经许可不得传播。page152附：上海333赛车俱乐部n333赛车培训中心常年承办由中国汽车运动联合会（FASC）授权的赛车手执照培训，提供场地和拉力两种培训，是目前国内为唯一有条件和能力同时举办这两项培训的赛车俱乐部，n培训中心连续承办中国汽车运动联合会主办143、的赛车培训已有7年历史，目前已成功举办场地培训47期、拉力培训29期，共有1000多名学员顺利毕业，拿到中汽联颁发的赛照，成为专业车手。2003-2009年，培训学员占全国比例40%以上。n培训内容主要包括：初级赛车训练课程、比赛基本规则认识、个人装备认识、旗号认识、正确坐姿及方向盘操控、起步及刹车练习、跟趾动作训练、赛车路线认识、赛道练习等。n培训车辆：上海大众Polo 1.6L n主教官：王睿、韩寒、王少峰、刘洋、刘斌等 n助理教官：POLO杯车手等 n总课时：2/3天 n学费：场地/拉力（人民币6000元/人，含教材费、保险费、执照费、餐饮费，另赠送赛鞋一双，交通和住宿自理）本报告严格保144、密，未经许可不得传播。page153附：上海333赛车俱乐部市场开拓与经营俱乐部以车队为核心，开拓出多元化的企业发展模式，围绕品牌延伸出一系列周边产业：品牌会员赛事 赛车培训课程 赛车专业改装 汽车改装服务 赛车品牌代理 赛事拓展服务 车迷活动开展 车迷用品开发 本报告严格保密，未经许可不得传播。page154附：WRC意大利站试车nWRC（WorldRallyChampionship）世界汽车拉力锦标赛始于1973年，是FIA国际汽联四大赛事之一，与F1齐名；n与F1不同的是所有参赛车辆必须以量产车研发制造而成，并在世界各地的雨林、泥泞、雪地、沙漠及蜿蜒山路等不同的路况进行比赛，是最严酷的赛145、事之一，但也是最有魅力的比赛之一；n每年全球有近10亿人次通过各种方式观看WRC比赛。本报告严格保密，未经许可不得传播。page155NO.5 全民运动俱乐部东关溪分段式漂流带溪谷两岸生态农业观光带西天目山西天目山2KM2KM14KM郜岭尚志坞金鸡坞交口n全民运动俱乐部相关活动主要沿东关溪谷展开，主要包括分段式漂流、小型水上娱乐活动（水仗、水上嘉年华等）、拓展、攀岩、真人CS、石龙探险、青少年户外体验营等；n沿溪谷两岸设置生态农业观光带，如草莓园、桃花园、梨园、李园、葡萄园、蓝莓园、樱桃园、向日葵、油菜等等，与溪岸的竹林间隔种植，在游乐的同时可以赏花、采果，增加体验感和停留时间，也带来经济效益146、；n可以和村民合作种植，同一经营管理。本报告严格保密，未经许可不得传播。page156漂流分段开发设想海拔360M海拔275M3KM响板石漂流起点站东关溪、西关溪两溪交汇处激情人生2.5KM海拔178M海拔162M金鸡坞桥位置漂流终点站3.7KM门口水电站坝4.8KM小村寻梦海拔230M世外桃源乐山乐水此处水流很急，落此处水流很急，落差大，属惊险区差大，属惊险区此处有一些村落，此处有一些村落，还有一些古树，别还有一些古树，别有小村风韵有小村风韵此处溪道富于变化，此处溪道富于变化，别有世外桃源般感别有世外桃源般感受。受。此处溪道宽且平缓，此处溪道宽且平缓，适合水上娱乐适合水上娱乐注：以下距离及高147、程数据通过Google Earth测量得到，整长为14公里，具体以实测为准。一期二期三期四期本报告严格保密，未经许可不得传播。page157漂流运动情景体验式漂流激情漂流，赏花采果，动静皆宜，打造全程情景体验式漂流本报告严格保密，未经许可不得传播。page158漂流运动水上嘉年华水上自行车水上步行球打水仗水上碰碰船本报告严格保密，未经许可不得传播。page159漂流运动难度等级及注意事项n漂流探险难度的等级划分l第一级：水流平缓的区域l第二级：大部分水域水流平缓，伴随轻微波浪。浪高：1米l第三级：频繁的波浪，但对较有经验的人来说仍易把握方向。浪高：1.52米l第四级：对有经验的人来说也较困难，148、有大的障碍物需要避过。浪高：3米l第五级：只适于有丰富经验的人，漂流者的生命会受到很难逾越的障碍物的威胁。浪高：超过3米l第六级：(现阶段)不可实现(根据美国河流探险协会提供资料)n本案河道上下游落差很大，要特别注意安全保障问题，目前国内漂流安全管理不是很规范，常有安全问题发生。n建议本案以1-2公里范围配备一个救生员的标准设置，以难度等级而定，全力打造长三角最有特色，最有安全保障的漂流运动基地。本报告严格保密，未经许可不得传播。page160漂流运动特色服务点溪中有多处“小岛”，可以在基本保持原貌的前提下，进行适当改造，设计亭子、水上客栈、观景平台等，即有利中途停留，也可以通过一些小型商业、149、棋牌娱乐等获得经营收益。本报告严格保密，未经许可不得传播。page161拓展基地n辐射客群主要为团体客，以中青年辐射客群主要为团体客，以中青年为主为主；n大众参与性、教育性强参与性、教育性强；n具有投入成本低，运营成本低投入成本低，运营成本低；n训练课程应与时俱进课程应与时俱进，符合企业宣传及团队培养及发展需求。特征：特征：n涉及课程丰富，突出团队培养及锻涉及课程丰富，突出团队培养及锻炼性；炼性；n有附属设施，如营地、烧烤台、野有附属设施，如营地、烧烤台、野炊灶台等。炊灶台等。本案建议：本案建议：拓展基地本报告严格保密，未经许可不得传播。page162石龙探险石龙探险石龙探险n石龙是本案的特色150、之一，石之石龙是本案的特色之一，石之下有流水声，可以考虑在下有流水声，可以考虑在石上刻石上刻写诗文歌赋，增加文化感。写诗文歌赋，增加文化感。本报告严格保密，未经许可不得传播。page163国际会议中心东方养身园特色酒店集群功能模块功能模块五大俱乐部本报告严格保密，未经许可不得传播。page164核心产品：酒店n超星级商务酒店设计一家即可，承载国际会议中心，设置在草塘里上口约1260米海拔平缓位置。n特色精品酒店，梅子潭水库、仙人台。n特色客栈/主题旅馆，设置在狮子头。n特色旅馆，主要分布在梅子潭水库下游低海拔区域。n仙人台不设置超星级商务酒店的目的是为了控制人流量，保护生态环境。本报告严格保密151、，未经许可不得传播。page165精品酒店：梅子潭水库位置n梅子潭水库边采石场处山体进行适度开挖，使酒店的用地面积适当扩大；n参考上海松江大酒店的设计方式；比较有新意，设计感很强，吸引眼球；n优点：此处海拔600多米，不算高，但常有云雾的景致，远看狮子头，如“狮子沐浴”一般，极为壮美。n缺点：需要较大的山体开挖，施工难度及成本较高；只能单面采光，大规模的酒店不大容易实现。n建议作为精品超星级酒店，也作为泥坞里等中等海拔区域的引擎项目。梅子潭水库本报告严格保密，未经许可不得传播。page166附：上海松江大酒店n上海松江大酒店：由著名建筑设计团队Atkins设计，并在国际设计大奖赛上获最高奖。该152、公司曾审计不少著名的迪拜酒店、桥梁、大厦。n基地曾为100米深的石场及形成的小湖米深的石场及形成的小湖。Atkins设计公司在此设计22世纪风格的五星级酒店世纪风格的五星级酒店。n建筑宏伟壮观，有一组瀑布状的玻璃幕墙有一组瀑布状的玻璃幕墙，非常漂亮。这还是一座极为环保的建筑，整个酒店的屋屋顶种满绿草顶种满绿草，石场为酒店提供了良好的温度控制石场为酒店提供了良好的温度控制。酒店总共能住1000位客人位客人，他们可以享受酒店里的餐厅、咖啡厅、健身房、宴会厅、水下水族馆、餐厅、咖啡厅、健身房、宴会厅、水下水族馆、会议厅、泳池、攀岩会议厅、泳池、攀岩等。本报告严格保密，未经许可不得传播。page167153、特色旅馆奥地利：达斯公园旅馆奥地利：达斯公园旅馆它坐落在多瑙河畔，用“污水管道污水管道”装修成旅馆装修成旅馆，但使用清洁又便捷，又带有强烈新鲜感和趣味性强烈新鲜感和趣味性。由“电锯艺术家”发挥充分的想象力设计的高12英尺的猎犬酒店，从狗的尾部进去是一个温馨的巢窝狗的尾部进去是一个温馨的巢窝。猎犬酒店猎犬酒店瑞士：啄木鸟旅馆瑞士：啄木鸟旅馆它位于大树上面，食物都是通过篮子吊上去的。只能容纳1-2人别看它小，“啄木鸟啄木鸟”旅旅馆也有独立的厨房、阳台和厕所馆也有独立的厨房、阳台和厕所。舒适的霍比特人旅馆一定会让你改变对汽车让你改变对汽车旅馆的看法旅馆的看法，房间内的陈设会把你带入指环王的魔幻世界。154、新西兰：汽车旅馆新西兰：汽车旅馆“创意创意”旅馆具旅馆具有强烈的特色和有强烈的特色和趣味感，且不受趣味感，且不受场地限制，成本场地限制，成本低廉，受到年轻低廉，受到年轻度假群体追捧。度假群体追捧。本报告严格保密，未经许可不得传播。page168特色旅馆本案启示：本案启示：本案可根据地形及特点，引入本案可根据地形及特点，引入“创意创意”旅馆，强化旅游的趣味性和体验感；旅馆，强化旅游的趣味性和体验感；符合现代都市青年的喜好特征，利于扩符合现代都市青年的喜好特征，利于扩大本案的知名度。大本案的知名度。新西兰：飞机旅馆新西兰：飞机旅馆荷兰：救生艇旅馆荷兰：救生艇旅馆海军救生艇，被改造成一个旅馆 有一驾155、古老的布里斯托尔飞机，其上有两个汽车旅馆，一个在驾驶舱中，一个在飞机的尾部。荷兰：酒桶旅馆荷兰：酒桶旅馆用装葡萄酒的酒桶改造的旅馆。里面可以同时居住两人。本报告严格保密，未经许可不得传播。page169主题旅馆n日本的“爱情旅馆”也许是当今世界上独一无二的特色旅馆。这是日本众多有“心”商人特地为恋人所建造的爱巢。n这种“爱情旅馆”，多半位于高速公路的两侧，一些旅游风景区也有建造。n前往“爱情旅馆”的客人，多半是青年人和中年人，老年人也有一些。光临者多半是情侣，也有一些是为了追求一种罗曼蒂克生活情趣的夫妇。本报告严格保密，未经许可不得传播。page170木屋群落n木屋与自然环境具有完美的融合性。156、n但要考虑维护成本问题。本报告严格保密，未经许可不得传播。page171附：丽江悦榕庄客房名称客房名称门市价门市价（元）（元）预订价预订价（元）（元）早餐早餐宽带宽带花园别墅46634313含双份免费豪华花园别墅65285193含双份免费泳池别墅93266952含双份免费豪华泳池别墅111917832含双份免费n丽江悦榕庄（BanyanTreeLijiang)酒店地处玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情，由新加坡悦榕度假酒店集团投资与经营的豪华别墅型酒店，于2006年3月开业；n丽江悦榕庄共有55间套不同类型房间，并于当年获“2006中国最奢华酒店”荣誉称号，丽江悦榕庄和仁安悦榕157、庄的每房/晚价格高达500-800美元，成为目前国内最昂贵的度假酒店之一。本案在远期也可考虑部分高端别墅型酒店本报告严格保密，未经许可不得传播。page172目录2 2功能组合功能组合问题，旅游产业的细分市场选择问题，旅游产业的细分市场选择本次需深化的核心问题：本次需深化的核心问题：形象定位形象定位问题，体现精神内核问题，体现精神内核、独特生活方式独特生活方式1 13 3产品落位产品落位问题，具备鲜明特色和市场竞争力问题，具备鲜明特色和市场竞争力4 4开发运营开发运营问题，实现最大经济效益问题，实现最大经济效益、资金安全资金安全符合市场需求符合市场需求符合资源特性符合资源特性符合经济效益符合经158、济效益本报告严格保密，未经许可不得传播。page173资金运作模式商业角色商业角色土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地规划土地规划/土地融资土地融资/土地一级开发土地一级开发/开发招商开发招商项目规划项目规划/项目设计项目设计/项目建造项目建造/销售营销销售营销销售营销销售营销/运营管理运营管理融资融资/土地运营土地运营项目承建项目承建项目顾问项目顾问/代理机构代理机构运营管理运营管理/物业管理物业管理参与土地规划、一级开发、项目统筹和综合运作规划建造旅游配套设施，融资合作，经营或租售给进驻商宣传，吸引合作企业或个人投资者宣传、营销，吸引商家和消费者日常运营、二次招商、维修和其159、他管理做地做地/部分回现部分回现回现回现/融资合作融资合作/做地做地长期经营回现长期经营回现资金线初始过程初始过程循环过程循环过程持久过程持久过程本报告严格保密，未经许可不得传播。page174开发策略交口、尚志坞地块开发时序：金鸡坞地块郜岭地块n交口及尚志坞地块作为本案启动期，形象的展现至关重要，为后续开发打基础；n金鸡坞以打造首个旅游聚集圈，扩大项目知名度，展现整个项目架构蓝图，引入合作商；n郜岭作为最后启动地块，旅游经济上升到最高点，承载国际会议中心、东方养身文化园等重点工程。东关溪西天目山郜岭尚志坞金鸡坞交口本报告严格保密，未经许可不得传播。page175开发策略开开发发时时序序地块核160、心项目地块核心项目交口交口尚志坞尚志坞郜岭郜岭交口市场、交口市场、交口商业交口商业街街1期、期、漂流、形漂流、形象牌楼象牌楼防火道、防火道、越野车越野车/山山地自行车地自行车基地基地1期、期、SPA会所、会所、果园果园/根雕根雕企业企业商务商务公馆公馆旅游服务旅游服务区、缆车、区、缆车、拓展、野拓展、野营、水上营、水上游乐、及游乐、及其他旅游其他旅游设施设施寺院、寺院、生态农生态农场、乡场、乡村俱乐村俱乐部部高端企业高端企业会所会所个性空间个性空间超星级超星级商务酒商务酒店、特店、特色精品色精品酒店等酒店等长三角长三角冰雪博冰雪博览园览园飞行俱飞行俱乐部乐部树形象树形象资金支持资金支持认知提升161、认知提升项目核心项目核心价值展现价值展现资金支持资金支持价值提升价值提升三期n前期高起点、前瞻性的规划设计；n启动期立势，兼顾交口商业街等回现产品，为二期奠定资金基础；n二期开始构架项目整体蓝图，引入合作开发，实现项目整体目标。一期二期资金支持资金支持交口商交口商业街业街2期期越野车越野车/山地自山地自行车基地行车基地2期期尚志坞尚志坞交口交口金鸡坞金鸡坞拓展基拓展基地、婚地、婚纱摄影、纱摄影、果园、果园、垂钓垂钓度假公寓、度假公寓、老年养生公老年养生公寓、经济酒寓、经济酒店、餐饮、店、餐饮、购物点及附购物点及附属设施属设施交通基交通基础设施础设施郜岭郜岭旅游服务旅游服务区、缆车、区、缆车、拓162、展、野拓展、野营、水上营、水上游乐、及游乐、及其他旅游其他旅游设施设施本报告严格保密，未经许可不得传播。page176先期开发启动策略n国际会议中心、东方养生园、老年宜居城、全民运动俱乐部等作为引擎项目，高起点规划。n以此为基点，特别要注意关联产业的统筹，设计每个子体产品都关联到一个周边集群产品，互补开发，集群运作。n目前而言，交口地块、漂流项目、尚志坞地块、金鸡坞地块等开发条件最为成熟，采用联动开发，使这三个地块形成相对功能完备的基础配套服务体系，为后续的融资开发打好基础。本报告严格保密，未经许可不得传播。page177运营策略可以与国内、国际相关组织合作，开展论坛活动或永久会址，增强项目影163、响力及公益性质，设置场地主要在国际会议中心（草塘里超星级商务酒店），如：n全球减碳科技与生态保护论坛（会议）n世界老龄事业及社会公共福利发展论坛（会议）n中国宗教文化与国学文化发展论坛（会议）n全球珍稀动植物保护与繁衍发展论坛（会议）n休博会分会场、西博会分会场等n新车发布会、世界名车博览会等本报告严格保密，未经许可不得传播。page178附件：杭州企业会所市场调查本报告严格保密，未经许可不得传播。page179n位置位置位于南山路、中国美术学院斜对面 n规模规模占地面积：约约2 2亩左右亩左右建筑面积：约约300-400300-400n物业类型物业类型二层洋房n简述简述该物业原为民国时期黄郛164、故居，现为国家所有现已被广厦集团租用广厦集团租用，作为企业会所使用，目前还处于装修内部阶段1917花园餐厅院子，部分兼做停车场院子，部分兼做停车场本报告严格保密，未经许可不得传播。page180n物业用途广厦集团的企业会所名流聚会场所n会所业态几乎全部为包厢，以餐饮为主，主要经营鲍翅等奢华餐饮包厢具有一定私密性，互不干扰，可作会议室，大包厢在30-40左右，小包厢15-20左右一层有精品吧台出售名酒和提供服务一层大包厢一层大包厢1917花园餐厅本报告严格保密，未经许可不得传播。page181n物业经营该物业由广厦集团下属的酒店管理公司负责经营n经营方式对内为主，主要用于企业接待、企业内部管理层165、座谈等对外，采用会员制，累积个人消费额满40万元人民币方可成为会员。n装修风格及细节多采用古朴、厚重的元素，内部格调高雅用铝合金窗加百叶木窗格栅修饰建筑风格，公共部位为大理石地板，内部为木地板，定做高品位大理石贴面吧台1917花园餐厅本报告严格保密，未经许可不得传播。page182n位置龙井路，毛家埠，上香古道南面n规模面积约800左右n物业类型两层古建筑n物业用途该物业主要为东方证券租用一层沿龙井路约15-20做营业大厅，其余楼上楼下为大户室主要用做营业和办公用途金丰丰田会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page183n位置杨公堤解放军空军疗养院内，可瞭望西湖 n规模占地面积：约3亩左右166、建筑面积：约1000n物业类型2-3个四合院仿古建筑三个厢房、两个套房、一个客厅、一个多功能厅、两个会议室、一个厨房、一个餐厅及其他卫生间、办公用房等n简述该物业为解放军空军疗养院内，类似四合院的仿古建筑现已被金丰丰田公司租用，作为企业私人会所金丰丰田会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page184n物业用途议会为主，对内主要是总经理级别的会议，老板度假，接待重要客户对外，可对外出租n会所业态一个企业客厅，主要是老总会见重要客人，约80-100，内部陈设古色古香；一个多功能厅，约80-100 左右；3个厢房作为标准间，约50左右接待住宿；1个标准套房，约60左右接待住宿；1个老板私人套房，167、约内有书房，卧室，卫生间，70左右两个会议室：大会议室80左右，可容纳20多人；50-60，可容纳10几人其他为厨房、工作室、餐厅等多功能厅，内有投影仪等现代化设备，也可做会议室老总套房内的书房，窗外为西湖一隅厢房内景卫生间金丰丰田会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page185n物业经营该物业由金丰丰田公司自己管理n经营方式对内为主，对内主要是总经理级别的会议，老板度假，重要客户接待对外，可对外出租部分物业，如客房、会议室、多功能厅等，由于是企业私人会所，且物业位置较为隐蔽，不做对外宣传，基本都是较为熟悉的客户会议室：大会议室收费标准半场800元，一天1200元；小会议室收费标准半场50168、0元，一天800元；厢房（标准间）360元/天，包早餐。n装修风格及细节多保持古朴的园林风格，同时内部有现代化设备金丰丰田会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page186n位置龙井路，毛家埠，上香古道东面，西湖景边n规模占地面积：约2亩左右建筑面积：约1200多左右n物业类型由三幢单层仿古建筑组成n简述所有权归政府该物业为佑康集团租用的企业会所，08年4月投入使用租金：100万左右/年佑康集团会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page187n物业用途佑康集团企业会所n会所业态两个棋牌室多个洽谈室单独的圆桌餐厅（有5个厨师），可该做会议室办公间大会议间（容纳6-8人，较为舒适）老总办公间169、，面西湖、可接待贵客佑康集团会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page188n物业经营该物业由佑康商务管理有限公司经营n经营方式对内为主，基本不对外，主要招待银行、税务、机关等客人圆桌餐厅配5个厨师，人均最低消费300-500元/次。n装修风格及细节为中式古典风格为主整体与周边自然环境、人文环境相融合佑康集团会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page189n位置历史文化街、北山路新新饭店中楼5层n规模建筑面积：约300多左右物业类型多层，共5层n简述新新饭店为民国时期建筑，分为东楼、西楼、中楼、北楼、秋水山庄组成，建筑物业所有权归国有其中中楼五层为西子联合控股集团董事长王水福租用的私人170、会所西子会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page190n物业用途老板私人会所，作为书房、接待贵客、洽谈使用n物业业态书房、阳光室、大露台（瞭望西湖断桥）、吧台（名酒、服务人员）、大厅、会客室、休息室等n物业经营由西子集团下属专业酒店管理公司管理n经营方式不对外经营进入电梯需通过门禁对话，取得许可后方可进入阳光房阳光房西子会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page191n位置历史文化街、北山路新新饭店西楼n规模建筑面积：约1000多左右n物业类型一幢3层建筑n简述新新饭店为民国时期建筑，分为东楼、西楼、中楼、北楼、秋水山庄组成，建筑物业所有权归国有其中西楼一幢为浙大网新企业会所租了15171、年，签了10年合同，租金200多万/年浙大网新会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page192n物业用途浙大网新企业会所，企业会议、座谈、接待n会所业态以会议室为主，最大会议室为40-50n物业经营该物业浙大网新自己管理n经营方式：只对内不对外 浙大网新会所本报告严格保密，未经许可不得传播。page193n位置 历史文化街、北山路新新饭店西楼n规模面积约400多左右n物业类型三层建筑n简析新新饭店为民国时期建筑，分为东楼、西楼、中楼、北楼、秋水山庄组成，建筑物业所有权归国有福雷德置业租用西楼一幢租金120万/年，现租期将至，即将转租福雷德置业办公本报告严格保密，未经许可不得传播。page1172、94n物业概况新新饭店为民国时期建筑，分为东楼、西楼、中楼、北楼、秋水山庄组成，建筑物业所有权归国有；秋水山庄目前主要为新新饭店会议室和多功能厅、音乐休闲吧；其中第二会议可容纳150-180人，3800元/场（4个小时，分早场和下午场）；多功能厅和休闲吧及第一会议室可出租作为企业会所，每间15-20万/年；第二会议室第二会议室第一会议室第一会议室卡拉卡拉OKOK厅厅秋水山庄本报告严格保密，未经许可不得传播。page195n位置位于风光秀美的曲苑风荷内，毗邻西湖n规模建筑面积：2200平方米n物业类型采用南宋居民特色，沿袭中国传统园林风格，与公园天然景观融为一体的二层建筑，地下一层为厨房。n简述173、于2004年5月1日开业，隶属于杭州大厦有限公司，是实行会员制的商务俱乐部。以“生活、休闲、享受”为主题，是实行会员制的时尚主题私人会所。杭州大厦西湖会本报告严格保密，未经许可不得传播。page196n物业用途旨在指供一个集商务、社交、休闲和享受于一体的场所，为社会名流、城市精英和时尚人士创造一个隐密的私人空间。时尚主题发布会等n会所服务餐饮、宴会与会议、休闲娱乐等会籍顾问制，全程跟进会员会籍存续期内的一切事务、餐饮，宴会，会议与棋牌服务、接待并组织专业新闻发布与品牌发布、打字、复印等商务服务、摄影服务、酒店代订服务、机票代订服务、乐队、演出代邀服务、高尔夫免费授课、针对会员需求而策划的各式会174、员活动等。杭州大厦西湖会本报告严格保密，未经许可不得传播。page197n物业经营该物业由其旗下杭州大厦商务会所有限公司负责经营管理n经营方式主要采取会员制的经营方式共设五种会籍，包括商务会籍、个人会籍、公司会籍、转会会籍和奖励会籍 杭州大厦西湖会本报告严格保密，未经许可不得传播。page198n会籍说明商务会籍：针对21周岁以上的个人，会员一次性支付入会费。西湖会收取相应的年度会籍管理费，其余金额作为消费储备金，存入会员的AR账号，供会员在有效期内签单使用；个人会籍：针对年龄在21周岁以上的个人、其配偶和21周岁以下的未婚子女，会员一次性支付入会费。入会费的支付仅为取得该会籍，不作为消费储备175、金使用。公司会籍：公司、合伙企业、事务所等合法实体申请入会。公司会籍授权给21周岁以上的指定代表，最多为3名。自会籍生效之日起会员或指定代表需在每个年度开始时支付人民币1200元/年*人的年费。转会会籍：无需支付入会费、会籍管理费和年费。按西湖会申请程序办理入会事宜，即可自动成为西湖会会员。个人会籍个人会籍公司会籍公司会籍杭州大厦西湖会本报告严格保密，未经许可不得传播。page199报告重点内容索引n本案会议功能的实现.P18n本案养生功能的实现.P25n本案旅居功能的实现.P39n本案体育运动功能的实现.P76n旅游市场研究启示.P78n项目功能定位.P83n项目形象定位.P94n项目整体定位.P95n与城市发展的对接关系.P96n功能模块展开.P99n国际会议中心.P101-115n东方养生园.P117-137n五大俱乐部.P139-162n特色酒店集群.P164-171n开发运营建议.P173-177n附件：杭州企业会所市场调查.P179-198本报告严格保密，未经许可不得传播。page200THE END,THANKS!杭州滨江区江南大道杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦号康恩贝大厦14楼楼电话：电话：0571-28886668传真：传真：0571-87770395网址：网址：本报告严格保密，未经许可不得传播。page201