1、杭州水印康庭项目市场分析与人群定位专项研究目录-1前言-2一、 市场供应及竞争楼盘研-31、 杭州房地产市场现阶段整体供应-32、 杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分析-83、 2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销售-364、 水印康庭竞争楼盘价格及销售情况分析-45二、 下半年市场供应量分析-501、 下半年杭州房地产潜在供应-502、 下半年杭州各板块供应量分析-513、 预计在房交会期间开盘的代表性楼盘分析-544、 预计在房交会后春节前开盘的代表性楼盘-57三、 水印康庭项目人群定位专项研究-681、 2003年城北片购房者分析-682、 2004年城北片购房者分析-703、 水2、印康庭项目最终人群定位-722004年，对于房地产业来说，可谓多事之秋！先是去年6月央行的121文件（关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知），到8月的国务院18号令（关于促进房地产市场持续健康发展的通知），到今年3月的“指引”（商业银行房地产贷款风险管理指引），再到最近由于国土资源部、监察部联合下发的71号令导致的“831大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这些政策实施以来，房价一直处于高速增长的杭州楼市确实受到一些影响，楼市被一层迷雾笼罩。统计资料显示，2004年上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方3、米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。通过分析，我们认为未来杭州楼市的走势会呈现以下几个特点：（一）整体品质的提高国家一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，并通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。另一方面提高个人住房按揭贷款门槛，有效抑制投资客。随着各项政策的实施，房地产企业的资金链继续拉紧，融资难度的加大，意味着房地产开发商的开发成本提高4、，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商如不及时提高自己的融资能力及整合社会资源的能力将面临生存的危险。因此品牌、品质、资金实力将成为未来企业竞争的关键因素，宏观调控有利于整个楼市的品质进一步提高。（二）土地竞标更加激烈对于实力型开发商，尤其是融资能力强的企业，宏观调控并没有带来多大的影响，因此与中小型开发商相比较，更有优势获取土地资源，发展后劲更加强劲。目前，杭州黄金地段的土地往往是实力开发商角逐的对象，相对于温热不足、定价过高的土地就出现了“流标”的现象，5、土地竞标、竞拍走进强强对抗的时代。更多的土地资源被优质开发商取得，多种资源优化、整合，利于楼盘品质的提升。另外随着各项金融调控措施陆续出台，部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等其他融资渠道将有所拓宽。（三）市场需求依然强劲受宏观调控的影响，消费者的消费信心受到影响，老百姓对房价回稳、下调的期望值增加，持币观望心态更严重，但是政策对诸多支撑房价的根本因素未起到触动作用。市场潜在需求还在增加，杭州人口的自然增长、净迁入户籍人口、暂住人口购房、城市建设、拆迁安置等方面的年需求约578万平方米。而且随着经济水6、平的增长，人们改善居住环境的需求，杭州楼市还需要较大的供给量。目前上半年供给量较少，商品房销售面积为75.73万平方米，下半年供应量增大，约300万平方米，但是对于潜在需求高达578万平方米的数量来说，仍然是供小于求。但基于目前的房价已经超出绝大多数人的负荷，潜在需求并未能完全释放，因此供求将逐渐拉大，房价在需求支撑下仍然坚挺，并互相参照定价，估计会有小幅增长。（四）近郊楼盘放量供应下半年，闲林、滨江、城北、三墩一带供应量较大，都在40万平方米左右，其次萧山、老余杭、临平也有相当一部分。近郊随着各个板块基础生活配套设施的完善、交通设施的改善，例如随着将来的地铁、四桥一隧、“258”计划中的三纵7、五横城市快速干道等建设，将令闲林五常板块、九堡下沙板块、三墩勾庄良渚板块、临平星桥板块、滨江片板块等近远郊楼盘获得成熟的居住氛围。届时生态良好、环境优美、品质较高的近郊住宅，优势必将更加明显，而价格也将随着居住氛围的不断成熟逐步提升，估计近郊将逐渐分散部分老城区人口，并且也将成为在杭创业的中等实力的年轻群体的首选居住地，近远郊逐渐与市区共荣。综合分析，宏观调控的因素引起的市场波动对楼市的发展态势是有利无弊的，将有利于开发商对未来产品的合理定位。而对于十月的房博会，估计楼盘价格将保持相对平稳的态势，短时间内涨幅趋缓，近远郊楼盘放量增大，一直压抑的购房需求将在近郊楼盘的成交量上有所体现。一、市场8、供应及竞争楼盘研究1、 杭州房地产市场现阶段整体供应量分析(1)土地供应量分析2002年，政府计划供应土地量为2500亩，实际供应量达到2800亩；2003年达到3459亩；2004年预计供应住宅土地4500亩。到目前为止，杭州市国土资源局共推出43块地，共2824.9亩，供地区域集中在拱墅、下沙、三墩、江干区。其中成交37宗，27号和34号两宗住宅用地因竞买单位未到法定数而流拍，4号公共设施用地和17号商业用地单位竞买，33号和6号两宗地暂停出让。在这些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844亩。而房交会后相隔不到一个月成交、同属三墩区块且南北接壤的30号地块和29号地块，后者比9、前者楼面价偏低330余元/平方米，更是显得意味深长。而上周挂牌出让的6宗办公用地，参与单位均不超过两家。今年以来，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情也开始减退，观望情绪波及土地市场，开发商拿得谨慎了。土地成交价呈现三大变化：一是区域住宅每平方米楼面地价较之去年皆有几百到千余元涨幅；二是江干区钱江新城成为商业办公类用地集中供应区块，目前推出并成交的11宗办公商业用地，以房交会为界，成交地价有小幅下调趋势；三是房交会后，土地市场出现微妙波动，较之以往开发商“抢”地或冒进举牌拿地的场面，目前一级土地市场出现流拍、同一地段同类型土地成交前后出现的价格波动的情况。我们认为，需求是源，供应10、是本。杭州房地产市场的变化走势关键在于供求关系。数据表明，杭州楼市的土地供应量总体较大。虽然短期内供应依然有限，但随着政府主管部门对闲置土地查处力度加强，未来三四年内这些土地都转化为有效供应，平缓楼市供需矛盾。但是短期内供应仍然有限。一方面2004年尚有4000多亩地尚未进入市场；另一方面，随着市场谨慎度的提高，拍得土地的开发商不会草率的进行开发并进入市场。因此，在短期内，这些土地不会形成有效供应。（2）整体楼盘供应量分析统计资料显示，2003年杭州的预售面积总共只有199.22万平方米（不包括萧山、余杭），今年上半年杭州预售面积为52.73万平方米，上半年杭州可售楼盘不多已是不争的事实，但预11、计下半年杭州约有300万平方米左右的新盘上市，这个数字已经超过去年一年的预售面积了。 从杭州房地产市场上已经亮相和在建的楼盘看，杭州未来2到3年内可供应商品房约1200万平方米。其中钱江北岸、南岸、闲林、下沙四个板块供应量居前，分别为：160万平方米、230万平方米、160万平方米、156万平方米。而城北、萧山及市中心则相对较少。（3）区域分类及价格区间分析整体而言，市中心由于土地的稀缺，现在都以高层的形式出现，将来市区可能出现更新颖，且更具杭州山水特质、体量较大、舒适、漂亮的商品房。例如位于钱塘江边的六合房产开发的楼盘“天寓”，参加了在法国巴黎举行的世界高级别的中国当代艺术展，精美的建筑艺术12、作品令人惊叹。 郊区由于限制高档房产用地，会有大批的住宅致力于营造高品质的房型，包括建筑立面、建材用料、内部户型、外部环境等方面。 城北片随着包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉园、和睦等的一些大型居住社区投放市场，城北的居住氛围也开始浓郁，房价也随之上扬，从去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了现在的7500元/平方米。而交通、生活设施的不断改良更为城北板块成为后起之秀而创造条件，城北的房价相比与杭州市区的其他板块来说，还有较大的上涨空间，城北也很有可能成为继“老杭州城西”板块后的另一个居住新板块。建筑形态以高层、小高层为主，小区规模均较大，除了接近扫尾的名城左岸外，近期投放市场的水印康庭、13、锦昌文华、都市枫林等都是规模在20万方左右的大型社区。 城中片 由于地段和开发商的不同，以及楼盘本身的因素，区域内楼盘的价格差异很大，但可以明显的看出，目前市中心的房价普遍在1万元/平方米以上，这对于工薪阶层的人们来说，接受难度较大，加上政府的“东扩、西进、南移”的区域规划，市中心的概念逐渐在扩大，郊区房产的发展也愈渐火热。 城东片杭州城市东移的口号提出后，给城东发展带来了一个很好的契机。现在的城东集中央商务、交通枢纽、生活居住3大功能于一身，交通条件、生活环境和商业配套都有了很大的改善，再加之与杭州市中心距离比较近，这几年城东开始成为杭州房地产市场的新宠。许多楼盘纷纷冒出。城东明年将继续保持14、今年的开发势头，很多将要开盘的一些楼盘，都将在明年年初推出二期、三期，可销售面积和今年下半年差不多。从目前市场情况来看，城东楼盘价格也不低，上半年开盘的几个楼盘如三华天运等，起价就要7500元/平方米。 城西片随着市中心范围的不断扩大，“城西”的概念也逐渐退到了三墩一带。该板块内原先的自身配套相对缺乏，但随着新浙大紫金港校区的建立，以及生活、交通等相关配套的完善，再加上相对较低的房价，对一般的购房者来说，还是具有相当的吸引力。该区块楼盘融合了多层、高层、小高层等多种形态，一般规模较大，除了坤和亲亲家园二期将推出21万方外，耀江文鼎苑将上市65万多方，以及广宇西城年华也将上市25万方。未来的城西15、，将成为杭州人居住的一个主要板块。 滨江片随着钱江新城的规划和江景房概念的提升，钱江板块成为了最被看好的板块，以滨江片为例，从2003年年初的4000元/平方米左右，到现在的6000元/平方米，短短一年的时间便上涨了近50。而江北板块更是凭着钱江新城的概念，万元房、近万元房沿江而立。除此之外，滨江板块也是上市量最大的板块，这与近些年该区块内的土地供应量相对较大有着密切的联系。滨江板块主要以江景房为推广概念，楼盘类型南岸以多层、高层为主，北岸以高层为主，价格也以可览江景的多少为支持。由于依托新的规划而建，该区块科技氛围较浓厚、区域环境较好。 富阳银湖片 该区域的建筑类型主要以别墅、排屋为主，其中16、之江国家旅游度假区一带更是成为杭城中高档别墅的聚集点，“南都高尔夫别墅”以其建筑特色，地理位置，独傲群雄，价格也高达2万/平方米左右。 此外，还有“金都富春山居”、“绿城七里香溪”、“颐景山庄”、“云顶空中花园”等楼盘，价格普遍在50007000元/平方米之间，待开盘的还有“清源上林湖”、“美达五月香山”等等。该区域的楼盘主要卖点是清静、清新的环境，便利的交通，以及富春山居高尔夫球场、野生动物园的兴建也增加了很大的卖点，但是也存在生活娱乐配套贫乏，医疗机构少等不足之处。 萧山片 萧山板块目前可以销售的住宅很少，即将开盘的便是威尼斯水城等建筑面积在20万方以上。萧山的房产是在1998年启动的。当17、时的房价在2000元/平方米左右，而目前萧山的房价已经达到了5000元/平方米左右，绿都百瑞广场从去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待开盘。 余杭片 随着地铁线路的确定，临平的房价迅速上涨，投资客也逐渐增多，目前的住宅价格普遍在45005000元/平方米左右，“绿城临平桂花城”本月剩余的多层住宅价格约5000元/平方米，“顺昌晴彩巴黎”单身公寓价格也在5000元/平方米左右，“长岛绿园”排屋4380元/平方米起价。 闲林五常、小和山区域的房产发展速度也很快，目前该区域的价格普遍达到了6000元/平方米左右，位于西溪区块18、的华鸿怡景花城，二组团6月30 日发售，130140万左右一套，使得整体余杭区域均值上扬。小和山区域因为有高教园区的地理位置，其价格要在7500元/平方米左右，如“九月森林别墅园”。 此外余杭区域中的老余杭、良渚、瓶窑等地的房产发展也不缓慢，目前的价格已在4000元/平方米左右，“福田城市花园”的多层住宅价格在3900元/平方米左右， “四维碧景园”多层公寓均价3900元/平方米。“良渚玉都佳苑”的住宅价格在4500元/平方米。 （4）整体销售情况分析近来新建商品房销售不景气，主要是购房者考虑到宏观调控措施的持续出台，看跌预期居多，媒体评论也较为悲观，观望气氛异常浓郁，以往悄悄开盘就可售罄的情19、形一去不复返。虽然市场热力不足，但目前商品房售价没有出现降价现象。现阶段，项目运作资金不足的企业大多期望通过寻求合作的方式来解决，从资本运作的角度分析，通过降价销售来回收资本是众多开发商所不愿意见到的，房屋一旦降价，而市场状况和政策方面没有改善，不动产的变现能力非常差的。目前的市场情况下，降价销售，购房者跌价预期会更严重，销售速度会更慢。从我们的调研来看，很多企业都表示，商品房销售已经进入强销期，下半年开发商将加大广告投放量，以期拉动市场回暖。另一方面，加快项目合作的步伐，确保市场的持续发展。2、 杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分析（1）城北片、总体规划及配套 用地规划：按一轴两翼、一主20、三次的总体布局结构。即以京杭运河为拱墅区的发展主轴线，以祥符和半山为西、东两翼，以拱宸桥大关地区为拱墅区区级主中心，以卖鱼桥、祥符、半山三个分区为次中心。在空间上，以运河商务商贸中心为一心，以半山生态保护区为一区，以运河文化景观长廊为一廊，并在京杭大运河岸、石祥路两侧、杭宣铁路两侧、104国道两侧、320国道两侧、城市绕城公路两侧布置六个绿化带，形成小河直街和拱宸桥西古街两条历史街区。十二居住片区：规划居住区12个：米市巷、和睦、大关、湖墅、拱宸东、拱宸西、华丰、半山、庆隆、祥符、火车北站、康桥。经济发展规划：将有杭州市第二文教区为高教园区，杭州汽车工贸园为特色园区，半山工业园区、祥符、康桥经21、济科技工业园为三个工业园，康桥物流区和铁路北站物流区为两大物流区。沈半路和石祥路为两条特色汽车品牌街。 对外交通：区内的道路网“三纵四横”，包括绕城公路、上塘路（上塘路延伸线）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德胜路、环城北路为拱墅分区对外交通道路主骨架，其他主次干道构成拱墅分区内外交通干道网系统。、楼盘供应及价格分析城北无疑是2002年土地市场的热点区域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸桥、灯塔和石桥区块，共有6幅；而且面积都比较大，100亩以上的就有两块，18号和30号地块。如此大的土地供应量，使得城北这几年逐渐成为杭州主城楼市中的主角。据初步统计，将于今、明两年开盘销售的城北22、项目达10多个，总开发量超过150万平方米，区内开发呈“遍地开花”之势，且规模势均力敌。目前已形成了大关区域、拱宸桥区域、上塘区域、灯塔区域等4大成熟区域，区域核心不断北移。近期城北将要上市的新盘有浅水湾城市花园二期9万平方米左右，名城左岸花园二期北苑，华府祥和人家约10万平方米，锦昌文华总建筑面积22万平方米，利兹水印康庭总建筑面积约20万平方米，新青年广场今年可销售面积7万平方米等。（都市枫林）城北片房价均价较去年同期水平上涨了约1000元左右，长远看来，该板块的上升潜力巨大。、需求状况（两年对比分析）a、总价对比分析首先看到在购房预算40万这个点上03年选择的人还相当多，但是到了04年人23、群比例骤然下降到5%以下。在50万这个点上03年5月人们选择还是最高但到了03年10月和04年5月人们的选择比例下降了将近一半而在60万这个点上人们选择比例就大幅度上升。可以想象原来想购买40万的人很大一部分往50万上移而50万的也向前移到60上。在50万上的人又有一部分由于购买力问题不得不向更少总价的40万移动。更值得注意的是在80万这个点上04年购买比例的上涨可以用飞跃来形容一下上涨了15%以上。有可能这是原来不属于面向这个区片的购买人群涌入的缘故。 b、总价妥协系数对比与其他片区相似的03年5月人们的极限妥协系数相当高是正常妥协系数的将近三倍。但是往后他们的极限妥协系数下降趋势明显。0324、年10月下降最明显而正常妥协系数则可以看作持平。到04年5月极限妥协系数下降较少而正常妥协系数却上升了。由于楼市价格不断上涨使得人们的极限妥协能力自然降低，但是为了能够买到房子他们的正常妥协系数提高了。c、单价对比分析单价预算的变化跟总价预算变化相呼应，不过由于中间有面积选择的变数所以又有跟总价不一致的地方。在3000和4000的选择比例上03年都比04年的要高，在5000的点上人们选择分歧最大。基本上是03年10月比5月上涨13%而04年5月从03年10月的40.6%上直接降到04年5月的14.3%。这些人都往6000的点上涌去使得6000元点的人04年5月比03年有了突涨。而且也影响到8025、00元点上的选择比例上涨。然而这些上涨趋势没有总价上涨比例这么大，这大概是购房人在面积选择上有妥协的原因。d、面积对比分析综合前面总价单价的分析再来参考人们面积选择偏好的变化。由于总价单价的上涨人们在大面积房子的选择上一路呈现下降的趋势，为了能买到可以承担价格的房子人们只能把面积一再缩小。从03年5月到10月和04年5月这种趋势非常明显。购买120平以上的房子的人一直在减少而购买100平米的人在明显增加。这可以解释总价60万和单价6000的人群比例几乎是同比增加。 e、客厅、主卧和厨房的面积对比分析在客厅面积的选择上03年5月和04年5月没有什么变化，但是03年10月有相当大的降低幅度，平均下26、降了3个平米。众数由于03年10月有多个而取的是最小一个所以没有参考价值。在主卧面积的选择上04年比03年有上涨。但是人们选择最多的仍然是15平米03年04年都一样。关键的差别是04年中位数比03年高了。而且从标准差的变化来看04年的人面积选择上更分散，面积的选择面宽了。厨房面积选择与主卧有相似的变化，由于03年10月与04年5月有相同的众数与中位数，那么标准差的变化即选择面分散是唯一能够解释面积变高的原因。f、距市中心的车程分析总体来讲人们能接受到市中心的车程04年比03年更长了。15-20分钟的车程04年人们选择的比例要小于03年的。这不是人们不喜欢靠近市中心而是人们没有钱买离市中心更近的27、房子。那么由于房价原因人们只能选择更远一点的楼盘，但是人们也不是无限制妥协。增加的车程在10-15分钟的为最多。再增加也没有去买了。（2）城中片、总体规划及配套（下城区部分） 规划结构：整体规划结构：一主、三副、十二个居住片区一主：武林商务区。三副：（和平）会展中心区、（东新）居住区公共中心、（华丰）科研中心区。十二居住片：武林居住区、凤起居住区、新华居住区、东园居住区、朝晖居住区、打铁关居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、三塘居住区、东新居住区、半山居住区、石桥居住区。 用地规划：城中片是杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，是体现杭州现代城市风貌的重要区域。 公共设施用地规划28、：以武林广场为中心，结合周边公建地块形成武林商务区。以和平广场为中心，形成和平会展中心区。以东新和三塘居住区为依托，形成居住区公共中心。以原下城科技园为基础，形成华丰科研中心区。 绿地系统规划：大型绿地：在三塘居住区东面建立城北体育公园，在东新居住区北面建生态公园。市级绿地：凤起公园、城东公园、武林广场、环北公园、朝晖公园、和平公园、杭氧公园、善贤花园、沈家花园、重机公园、草荡公园等。 道路交通规划：下城区道路网骨架由城市快速路、主干路、次干路三级组成。城市快速路有南北向的上塘路、石桥路，东西向的有石大线、石祥路、德胜路、环城北路，涉及“一环、三纵、五横”，城市快速路系统中的“两纵、三横”。在29、石桥路与临丁路、石祥路交叉口，以及德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交。区内沿延安路、上塘路和环城北路有规划的轨道交通一、二期线路。沿重工路、庆春路规划预留轨道交通远景线路。在三塘、华丰村规划保留公交停车场及修理厂。在华丰村规划建设公交中心站，在武林广场电车场处，规划建设公交中心站及公交、轨道交通换乘中心。区内保留现有杭宣、沪杭铁路线，规划改造艮山门货站为铁路快速行包中心。区内规划预留高速客运铁路线。在石桥横塘村规划保留和建设公路货运站场。总体规划及配套（上城区部分） 规划定位：杭州市商贸、商务旅游服务中心，城市东南部生湖居住区，体现杭州国际风景旅游城市和国家文化名城的重要区域。 发展规划：行30、政区划面积26.65平方公里，陆域面积21.62平方公里，2002年总人口31.46万人。至2020年，规划城市建设用地为21.62平方公里，容纳居住人32.26万人。 功能组织与规划结构：以中河为界，西部为城市公共中心，旅游商贸区；东部和东南部为生活居住区；南部为自然风景和历史文化保护区；规划分区结构为9片，4心，4区，3轴，3廊，二带一环的城市格局。九个居住片区：湖滨，小营、城站、清波、紫阳、望江、复兴、近江等。四个公共中心；市级中心一湖滨休闲旅游服务中心(RBO)，市级副中心一城站广城商贸旅游中心，区级中心一江滨体育文化休闲中心和南星桥凤凰城商业中心。四个历史文化保护区；吴山文化保护区，31、南宋文化保护区，五代吴城文化保护区、中山中路传统商业保护区。三条商业轴：庆春路商贸街、解放路商业街、延安路商业街。三条绿廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、万松岭路一姚江路、望江路绿色联系廊。二条滨水景观带：西湖南线滨水景观带和钱江北岸景观带。一条旅游观光环线：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、环西湖南线，解放路形成历史文化景观旅游环线。 道路交通规则城市道路交通城市快速路：“二纵”通过分区，即中河路一复兴大桥、秋涛路一西兴大桥，主要联系主城与江南城。主干路：庆春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋涛路、钱江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣纱路、建国路、富春江路、之江路等。32、轨道交通：有三路轨道交通线路(1号线、3号线、4号线)经过该区。、供应及价格状况由于市中心板块内的楼盘无论是配套还是交通等都比较成熟，生活具有相当的便利性，因而该板块受到了许多购房者的心仪，全年供应量约110万平方米。由于市中心板块内，土地的稀缺性，该板块内上市的楼盘均以高层、小高层为主，相比于其他板块来说，容积率较高，绿化率较低，且楼盘规模也较小，一般均在10万方以内。但也正是因为其稀缺性，该板块是房价最高的板块，是杭州1万元/平方米楼盘的集中区域。今年下半年可供选择的楼盘也几乎都在1万元/平方米以上。从去年开始就一直受到普遍关注的世贸丽晶城，今年5月份推出的二期价格也达到1.1万元/平方米33、1.3万元/平方米左右，预计下半年将推出的3期价格不会低于二期，甚至更高；5月26日开盘的河滨公寓，均价也将在13000元/平方米左右；而城中目前价格已经算低了的野风现代领地一期均价也达到了9100元/平方米，现已卖完，二期将在七八月份推出。、需求状况老城城中一带一直是购房的热点地段，其周边的配套设施非常完善，居住气氛很浓厚，在购房者心中占有重要的位置。a、购房面积分析首选和备选购房面积均增大与03年10月相比较，首选城中一带的购房者的首选购房面积有小幅增大，增加了约2个平米，但是备选购房面积则大幅度的增加，从103.8平米增长到124.1平米。b、总价变化情况分析加速上涨纵观这三个时间段的数34、据，可以明显的发现首选城中一带的购房者的心理预算价格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，从2003年5月到2003年10月，购房者的心理预算总价上涨了8.7万，但从2003年10月到2004年5月，购房者的心理预算上升了24.7万。再从横向比较来看，在2003年5月的时候，购房者的“有点贵但能承受的总价”比其心理预算总价高约11.3万，到了2003年10月，相差达7.9万，但是在2004年5月，这一差距拉大到了16.4万。最后再来看看“太贵而放弃购买的总价”，其数值从03年5月的72.5万涨到80.4万，最后到了103.7万，涨幅异常明显。c、单价变化情况应该说去年5月、10月和今年5月购房35、者的心理预算单价变化是很有规律的，基本上是以700-1000元的幅度在增加，单价的上升方式相对温和，而非总价的加速式上涨。那么，再来看看“有点贵但能承受单价”，从去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。其绝对数值变化还是惊人的，仅仅相隔了一年，“有点贵但能承受单价”单价就上升了2357元，不仅如此，去年10月还是“太贵而放弃购买的单价”（7303元），今年还不到“有点贵但能承受单价”（7682元），可见，购房者对于单价预算上升是多么大。d、主流单价点分析从图上可以发现，在03年5月和10月的“有点贵但能承受”的单价均以6000元人群比例最高，分别为24.5和19.36、6，今年则以选择8000元的人群比例最高，为17.9，而选择6000元的人群比例下降到了2.6，下降的幅度很大。e、客厅、主卧和厨房面积的变化情况购房者对厨房面积和客厅面积的需求有增大的趋势，厨房面积从8.5平米到9.7平米，上升幅度为14.1，再到10.6平米，上涨的幅度为9。而客厅面积的增幅则更为明显，时隔一年，客厅面积的需求增长了18.4。与厨房和客厅面积变化相反的是，主卧面积则在减小。f、总价的妥协能力降低的趋势前面的分析提到，购房者的单价和总价的心理预算都比以前有了提高，反映到妥协系数上面，他们的妥协能力在降低。这也说明他们对于预算价格的提高完全出于被动与无奈。先看正常的妥协系数，在37、03年10月的时候相对比较低，我们认为当时购房者对房价的这种变化在短时间内不能适应，但是一旦适应了当前的房产市场状况，他们的妥协能力又恢复正常了。g、单价的妥协能力有一定增强与总价的妥协能力降低的趋势相反，购房者对单价的妥协能力在增强，正常的单价妥协系数从03年5月的0.14上涨到今年5月的0.18，之所以出现这种情况是由于，首选城中地段的购房者渐渐为高端群体所垄断，在城中一带新房供给量有限的情况下，由供给的不足导致需求的竞争激烈，因此，购房对单价的承受能力有所加强。（3）城东片、总体规划及配套 规划结构：形成三个中心、三大组团、一个风景区、一个森林公园、两纵三横的交通轴线。 三个中心：钱江新38、城公共中心、铁路东站城市副中心、江干区公建中心。 三大组团：主城东组团、笕桥彭埠组团、丁桥组团。 一个风景区：皋亭风景区。 一个森林公园：笕桥森林公园。 两纵三横交通轴线：石桥路秋涛路、同协路（两纵）；艮山路、庆春路、德胜路（三横）。 功能定位： 以钱江新城为核心的高度现代化城区，具有中央商务、交通枢纽、生活居住三大职能。 空间规划目标： 营建“开放、现代、生态”的城市新中心。 提供舒适、便利、环境优美的城市栖居空间。 创造以钱塘江、运河等水体景观为主轴线的城市生态空间和景观空间。 人口规模：至2020年，为52万。 布局结构：三个中心、四个公建区块、三条特色街 三个中心：钱江新城公共中心、铁39、路东站城市副中心、江干区公建中心 四个公建区块：夏衍文化旅游区、彭埠商贸流通区、华家池科研发展区、四堡商务办公区 四条特色街：四季青服装特色街、天城路娱乐休闲街、凤起路商业街、艮山路名车街 居住区规划：结合规划布局结构，将居住用地划分为十一个居住片区：长睦片区、丁桥东片区、丁桥镇片区、笕桥镇片区、彭埠片区、三里亭片区、天成片区、南肖埠景芳片区、运河以西片区、采荷片区、四堡片区。 对外交通规划 高速公路：规划期内将沪杭甬高速公路城区段置换为城市快速路。 铁路：在沪杭铁路的两侧，预留沪杭高速铁路控制用地。 水运：保留现有码头，规划建设运河码头。 机场：现状保留笕桥军用机场。 对外交通设施：近期保留40、汽车东站，远景搬迁汽车东站。 道路网规划 规划道路系统分四级设置，即快速路、主干路、次干路、支路，路网系统形成“五横四纵”的道路网格局。 “五横”：临丁路、石大路、德胜路、艮山路、之江路； “四纵”：石桥路秋涛路、同协路、丁桥东路机场路、沪杭高速公路城区段。 快速路：石大路、秋涛路石桥路、（清江路）、沪杭高速公路城区段、德胜路、艮山西路、艮山东路为城市快速路。 、楼盘供应及价格状况目前城区内环城东路以东的在售楼盘较少，主要销售价格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三华天运”的住宅价格在8200元/平方米左右，“钱塘沁园”售价在7500元/平方米左右，此外整个城东板块，主41、要是下沙区域。 “城市东扩”的规划、发展、建设，下沙区域目前已经成为杭州城东板块的重要组成部分。去年开始至今已推出1606亩土地，今年下半年还有2000亩左右的土地在东部沿江区域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有条不紊的进行着，同时加上媒体的宣传和炒作，下沙的房价目前已经在5000元/平方米左右，甚至少量装修房已卖到6000元/平方米，如“大北四季风景”装修单身公寓售价6000元/平方米，“大都文苑风情”单身公寓售价为5500元/平方米。 、需求状况a、预算总价对比分析首选城东的购房人群在40万总价预算点的比例比03年有所增加，而在50万、60万的价格上人群比例要降低一些，这从侧面反映了城东42、地块吸引了一些低端人群。同时我们也发现，在70万80万的点上选择比例却有大幅上升，而100万上的比例在降低，这说明城东地块除了吸引了一批低端人群外还吸引了一些较高端的购房群体，而最高端的人群被分流。b、总价妥协系数对比03年5月的时候人们的极限妥协系数非常高，为正常妥协系数的三倍多，但是随着房价上涨、人们预算的提高，使得购房人群妥协让步的空间越来越小，极限妥协系数逐年下降，而正常妥协系数则没有太大变动。c、主流单价点分析在03年5月的时候，其“有点贵但能承受的单价”以4000元和5000元比例最高，分别为15.4和12.8，能够承受7000元及以上单价的人群比例为10.2。在03年10月，“有43、点贵但能承受的单价”以选择6000元的人群比例最高，为21.0，选择4000元的人群比例仅为5.0，能够承受7000元及以上单价的人群比例为14.4，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有点贵但能承受的单价”则以选择6000元和7000元的人群比例最高，均为16.7，能够承受7000元及以上的人群比例为27.8，其比例已经大幅上升。d、单价妥协系数03年5月的时候人们单价妥协系数与总价妥协系数很相似，极限妥协系数将近正常妥协系数的三倍。到了10月人们提高了正常妥协系数以能够买到房子但是人们对单价的极限妥协下降了，这可以认为是房价节节攀高情况下人们对市场的一种妥协性调整。到了04年5月无论极44、限妥协还是正常妥协都不可避免的下降了，尤其是极限妥协系数下降了近三分之一，这说明人们对价格已经相当敏感他们的承受能力已经相当脆弱了。5、e、面积对比分析04年5月除了在100平米的选择上人群比例低于03年10月，其他面积上人群比例都比03年的高。其面积选择的分散表现在总价上就是总价选择的分散。其中总价70、80万的比例增加与单价7000元的增加和面积100及120的增加相当合拍。f、首选与次选面积对比前面总价与单价的分析中看到二者预算都有提高，但是二者提高比例是不一样的。04年5月的100平米选择比例明显要少于03年10月比例。那是为什么呢？看一看人们首选面积平均数的变化就知道了。04年5月平45、均首选面积比03年10月下降了5个平方。这也可以解释04年人们选择70万总价的小于7000元单价的比例，这是以牺牲面积为代价的。至于次选面积的变化则可以看作是人们准备接受大面积住房。g、客厅、主卧和厨房面积对比纵观这两年来的客厅、主卧和厨房面积变化，我们发现主卧和厨房面积变化不大，但客厅面积变化显著，一直呈下降的趋势，结合前述的分析，我们认为人们在降低购房面积的时候，是首先降低其客厅面积为代价的。h、到市中心车程分析通常，人们更能接受20分钟和30分钟的距离市中心的车程。而相对于03年5月选择10-15分钟车程的人群比例减少很多，这是由于房价的原因很多人被迫选择了距离市区较远的房子，而在30分46、钟车程上04年5月与03年10月的人群比例相当一致，都比03年5月要高很多。（4）滨江片、总体规划及配套 用地规划图：分区性质：江南城西部以高新科技产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。本分区规划规模为：可居住人口为38万人，建设用地约为53平方千米。 规划布局结构：一心、四轴、二区、九片一心：一个公共中心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片：即本域内的九大居住片：浦沿居住片、东冠居住片、长河居住片、之江47、居住片、省属居住片、长江居住片、中兴居住片、西兴北居住片、西兴居住片。另外还规划了三个研发中心、一个高教园区和一条旅游观光带和休闲度假区。三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。一个高教园区：即滨江高教园区。一条旅游观光带和休闲旅游度假区：即沿钱塘江的旅游观光带和白马湖休闲旅游度假区。 对外交通：铁路：废除铁路望江门道口以南至萧山站的既有浙赣线部分线路、站场、设施(包括钱塘江大桥)及萧绍联络线，将原来的铁路轨道改做为城市轨道交通。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及江南城到临浦站出城面。区域交通联系：高新开发区(滨江)48、主要通过快速路、主干路加强与区域交通的联系。过江通道：高新开发区(滨江)区主要通过钱塘江大桥、西兴大桥(钱江三桥)、复兴大桥(钱江四桥)、之江大桥与主城联系。 城市道路交通：快速路系统：中兴路杭州萧山机场快速路、彩虹大道(东西向)；四季大道、风情大道(南北向)。主干路系统：主干路：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路。次干路系统：闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。公共交通发展战略：突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立一个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其他公共交通方式为补充的方便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现49、代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。、楼盘供应及价格状况目前，钱江两岸的房产的发展很快，今年的预计上市量将达到400万平方米左右，其中，北岸将占160万，南岸占230万左右。随着钱江新城的规划和江景房概念的提升，钱江板块逐渐吸引了购房者，房价也因为一江之隔，存在很大的差别。钱江北岸的房价普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超过1万元/平方米，如“海月金棕榈”剩余的跃层价格900011800元/左右，“绿城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期预计在8月份开盘。滨江南岸的房价目前已经在6000元/平方米左右，“贺田尚城”价格在6200元/平方米左右，“同方超级星期50、天”6月8日开盘，均价5800元/平方米。 、需求状况a、总价预算比较分析从购房者总价预算上来看，总价预算在50万以下的人群比例逐步减少，总价预算在60万以上的人群比例逐步增加，而70万这个点上几乎没有什么变化。60万价格点上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80万上04年5月人们选择比例达到最高。在60-80万上人们的选择变化随时间变化相当明显。在100万上人群比例波动较大。b、总价妥协系数对比分析滨江片的妥协系数与隔江相望的城东相类似。购房者的正常妥协系数变化不是很大，但极限妥协系数变化相对较大，且呈下降趋势。c、主流单价点分析在03年5月的时候，其“有点贵但能承受的单价”51、以4000元和6000元比例最高，都是14.9，能够承受7000元及以上单价的人群比例仅为4.2。在03年10月，“有点贵但能承受的单价”以选择5000元的人群比例最高，为22.9，其次是6000元的人群，选择4000元的人群比例已经大幅下降了。到了04年5月，“有点贵但能承受的单价”则以选择7000元的人群比例最高，为16.4，能够承受7000元及以上的人群比例为31.3，时隔一年，购房者的对单价的心理承受能力在一步步的被拉高。d、单价妥协系数对比分析相对于总价妥协系数，单价的妥协系数变化相当大。在03年5月的时候极限妥协系数达到0.79。但是无论正常妥协系数还是极限妥协系数在03年10月和52、04年5月逐步下降。到了04年5月，无论是正常妥协系数还是极限妥协系数已经是03年5月的三分之一了。e、首选面积比较分析与其他的区片有所相似，100平米的选择比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的选择上减少而100及120平米的选择则增加了。尤其120平米03年10月选择比例最大。而04年又出现新的变化那就是在80平上人群比例在增加，这也许是那些低端人群随着房价的上涨无奈的将目光转向滨江片。在130平米上04年5月的比例也是达到三个时期的最高值。在150平米的选择上04年比03年10月降低很多。f、首选面积与次选面积对比比较一下两年的首选购房面积和次选购房面积，发现首选购53、房面积有减少的趋势，这主要是因为面对高涨的房价他们不得不减少对面积的期望。而次选面积则有增大的趋势，这说明购房者在没有理想面积的时候，会选择增大其购房面积，这主要是因为面对市场上大户型的房屋他们被动的作好了妥协的准备。g、客厅、主卧 、厨房的比较在客厅面积选择上，其面积下降的趋势非常明显，虽然平均数只下降一点但是中位数的变小(从30变到25)是一种迹象，这种变化的原因是由于低端人群为了能买到房所做的一种妥协，牺牲客厅空间来降低总价。主卧面积的选择03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，尽管人们选择最多的面积都是20平方米左右，但是中位数的变小（从20变到18）说明选择小面积的人数在增54、加。厨房面积选择三个时段变化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的车程比较分析选择购买滨江片的购房者他们中只接受10-15分钟车程的人群比例明显减少，而能够接受20和30分钟的人群比例则明显增加，这从侧面反映了人们对滨江片地块的认同。选择20分钟的人群比例相对于03年10月提高将近一半，而选择30分钟车程的人群比例相对于03年10月减少很多。究其根源发现：受钱江四桥及新城隧道的影响，人们感觉滨江似乎没有那么远了，因而人们选择30分钟的部分人转而选择20分钟。（5）城西片、总体规划及配套 用地规划功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端产业的培55、育发展区，主城西部的生活居住片区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区。人口规模：规划分区总人口92万人，其中城区人口74万人，郊区人口18万人。 道路交通规划道路网架构：由骨架道路网络（由高等级公路、城市快速路和主干路组成）、次干路和支路三个层次的道路组成一个快速、安全、便捷、功能明确、级配合理、易于管理的城市道路网系统。道路网规划：高速公路或一级公路本区域内有绕城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭长高速公路、320国道一级公路、104国道一级公路、杭富沿江一级公路。城市快速路：由“四横、一纵”组成。四横：留祥路、文华西路文一路、天目山路、云河路。一纵：紫金港路吉鸿路。 居住用地规划根据规划56、结构和功能分区、规划城区6大功能片区分成12居住片区，分别为西溪、玉泉居住片，翠苑、古荡居住片，塘北、蒋村居住片，文新、炮台居住片，三墩东、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片，规划可容纳居住人口61.7万人。郊区由转塘、龙坞、袁浦、周浦的城镇人口和农村人口，以及之江度假区人口组成，可容纳16.5万人。分区另有浙大、小和山省属教育基地、老文教区等学生人数13.8万人。、楼盘供应及价格状况城西板块的楼盘供应量全年约为123万平方米。老城西在其老文教区的氛围下，以及生活配套较成熟的环境下，房价已经达到8000元/平方米左右。位于文苑路以南，紫荆花路以西的“西溪紫金庭园”，其叠式排屋均价在8688元57、/平方米左右，多层7800元/平方米左右，小高层7600元/平方米左右。天目山路以北，丰潭路以西的“坤和山水人家”目前的房源较多，价格范围在70009000元/平方米左右。新城西主要是三墩和勾庄区域，占地8700亩的浙大紫荆港校区是三墩楼盘最大的卖点，作为国内一流的大学，其悠久的人文环境、浓烈的学术氛围、优异的人力资源，给附近的楼市带来了难以估量的无形价值，所以，三墩的房价不断在攀升，单价从2003年5月的3200元左右涨到了现在的5000元左右。同时，勾庄区域目前的楼盘主要是“天阳棕榈湾”，其房价从2003年的6月开始销售的2200元/平方米，涨到了目前的4500元/平方米左右。、需求状况a58、首选购房面积有所减小选择在城西片区块的购房者，去年10月首选购房面积均值为107.1平方米，今年5月底的首选购房面积均值只有103.2平方米，下降了近4个平方米。其购买面积趋向的表现上和杭州公寓楼的购买面积趋势相一致，在房价的上涨远远高于收入上涨的前提下，只能表现在对住房面积的妥协上。b、心理预算总价上涨4.9万，相对上涨幅度偏小在第二章中，我们分析得出去年10月和今年5月底杭州整体公寓楼的心理预算总价分别是55.2万和62.3万，上涨了7.1万。而城西片的数据我们可以看到：去年10月和今年5月底的心理预算总价分别为54.1万、59.3万，上涨不到5万。c、预算总价在50万的比例最大在几个主59、要的总价点上，今年5月底和去年10月相比：希望能30万买到住房的人由去年的10.1%下降到今年的6.4%，而在70万、80万的点上比例比去年有明显增加，在80万的这个点上，今年的比例几乎是去年的三倍。而心理预算总价所占比例最大的还是在50万。d、预算单价提高了1000元左右 从数据可以看出，去年10月和今年5月相比，预算单价提高了1000元左右，这一数据和杭州公寓楼的心理预算单价的上涨趋势一致，而且购房者在去年10月和今年5月杭州公寓楼的心理预算单价分别是4744元、5719元，而城西片的数据分别为4775元、5706元，两者之间非常接近。e、主流单价点分析 数据显示，不论是今年还是去年，“有60、点贵但能够承受”的单价以6000元和7000元居多，明显地，今年选择7000元和8000元的人群比例大大的高于去年，而选择5000元、5500元和6000元的人群比例有所下降。f、妥协系数分析 购房者在城西片的总价和单价的妥协系数表现上和杭州公寓楼整体所表现的趋势一致：去年10月的各项妥协系数都比今年5月底的各项妥协系数要高，反映出人们在半年来对上涨后房价的妥协能力越来越小。g、客厅面积减小，厨房、主卧面积有所增加 去年10月，购房者对客厅面积需求的均值为27.7平方米，而今年只有25.3平方米，下降了2.4个平方米；而主人房/主卧和厨房的需求面积均值反而都上涨了1个平方米左右。h、给子女购房61、的比例大幅上升 在购房意图上，首次购房和二次购房是主体人群，他们所占的比例超过了80%，其中去年10月和今年5月的数据相比，今年首次购房的比例上升了12.3%，二次购房的比例下降了14.1%。另外，为了投资收益而在城西购房的比例有较大幅度的上升。3、 2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销售情况分析（1）彩虹城（公寓） 开发商浙江钱江房地产开发实业有限公司销售热线87163558展示地址杭州滨江区滨盛路物业管理杭州彩虹物业管理有限公司物业地址滨江钱江南岸一桥东侧物业顾问广州奥林匹克物业投资有限公司售楼地址延安南路115号清波大厦底层设计单位浙江城建设计研究院 香港何显毅建筑工程师楼（中国）有限62、公司市场推广（全案策划）新天地广告基本资料开盘时间2004.5月初容积率2交房日期2006年绿化率37%建筑类型高层开发期次共三期、现为二期（三期未开盘）占地面积218776平方米主力面积150平方米建筑面积469000平方米主力房型三室二厅开工时间2002-1-1竣工时间2005-1-1工程进度十几层，共30层规划户数3000多层高2.9米推出量800多套电梯配置两梯四户已售户数还剩几十套物业管理费未定销售率90%停车位2000多楼层状况建有50幢建筑，其中高层40多幢定价策略均价浪琴轩：7500元/平方米全江景：8400元/平方米贷款及付款方式按揭/一次性付清 一次性付清9.9折预计开盘价63、均价在7000-8000元/平方米配套设施交通配套公交527、402、522、315、849内部配套两座国际水准会所、内设1所小学、内设1所幼儿园、大型超市周围配套位于钱江一桥南岸东侧，杭州高新技术开发区之江区块，北依钱塘江、滨江大道，西侧为之江1号路定位及宣传媒体宣传客户定位调研时间：2004.9（2）广利佳苑（普通住宅、多层、小高层） 开发商浙江省广利房产开发有限公司销售热线86412123、86409189投资商广利集团物业顾问A&I （香港）景观与建筑设计有限公司展示地址三里亭5路车站设计单位轻工业杭州工程建筑设计院物业地址江干池塘庙路与三里亭交叉口基本资料开盘时间2004-6-9容积64、率1.61交房日期2005-8-1绿化率30%建筑类型多层、小高层开发期次共一期占地面积17106平方米主力面积80-200 m2建筑面积31325.70平方米主力房型二室二厅一卫三室二厅二卫工程进度三、四层竣工时间2005-4-8层高2.8米推出量245电梯配置一梯两户已售户数还剩20来套物业管理费多层:0.7元/月/平方米小高层:1元/月/平方米得户率多层88% 小高层81%占地面积17106平方米销售率90%以上停车位81定价策略均价7500元/平方米贷款及付款方式首付30% ，一次性付清九九折配套设施交通配套公交5、40、805路内部配套只有物业管理公司周围配套中小学、幼儿园、商场、邮65、局、医院、银行、三里亭小学、中学定位及宣传客户定位购买的大都是周围人调研时间：2004.9（3）国都.崇文公寓（公寓）开发商浙江国都房地产集团有限公司销售热线057187216600 87218088展示地址新华路与凤起路的交界处物业地址西湖南临文三路基本资料建筑类型高层 小高层开发期次共两期，现为一期开盘时间2004年7月容积率1.92交房日期2006年9月绿化率40左右占地面积24322平方米建筑面积50000平方米主力面积90130主力房型三室二厅工程进度建到三、四层规划户数400（总户数）层高2.8米推出量100多户已售户数50户左右电梯配置 一梯二户得户率85物业管理费 1.2元销售66、率50定价策略均价 11000元/平方米贷款及付款方式按揭/一次性付清 配套设施交通配套6 、10 、13、23、 41周围配套幼儿园：杭幼师附属幼儿园、学军小学、学军中学、省委党校、浙江教育学院、浙大西溪校区、商场：文三路农贸市场银行;建行、工行、商业银行、中信实业银行、平安证卷医院：邮电医院、省新华医院、大红鹰平价医药超市、天天好大药房其他：新世纪大酒店、天鸿饭店、梅苑宾馆、之江饭店、新花中城、名人名家、武林家电市场、苏宁电器、永乐电器等定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9（4）华达.窑山花园（别墅、多层）开发商杭州华达房地产开发有限公司销售热线0571-88541569 8867、541569展示地址杭州市瓶窑镇大桥北路华达企业大厦物业管理杭州华达物业管理有限公司物业地址位于杭州城北大镇瓶窑，“瓶窑良渚”生态居住区中心城镇，国家一级饮用水保护区，尽享良好生态环境。设计单位华成国际建筑工程有限公司市场推广（全案策划）浙江普发广告基本资料建筑类型别墅、多层开发期次共三期，现为二期开盘时间容积率1.3交房日期绿化率42% 基地面积占地：25000平方米主力面积 95145平方米建筑面积35000平方米主力房型三室二厅二卫一厨、二室二厅二卫一厨工程进度现房规划户数总户数348户，室内停车位140个层高多层2.8米推出量一期161二期212共390得户率85-90%已售户数还剩268、030套 物业管理费 0.3元/平方米/月销售率90%左右停车位1811.59平方米建筑密度25.7%定价策略均价 3700元/平方米贷款及付款方式一次性、按揭配套设施交通配套上塘高架、德胜文一快速路、瓶窑仓前大道、绕城公路、新104国道纵横交错，地铁2号线规划起点，门口513、313公交起点站，直达武林门。内部配套没有什么配套周围配套中、小学，幼儿园，商场，邮局，医院，银行定位及宣传媒体运用报纸、户外广告客户定位都是杭州及瓶窑附近一圈的人买的调研时间：2004.9（5）集美.岸上蓝山（公寓、多层、高层、小高层、排屋）开发商杭州新欣房地产开发有限公司销售热线85029478、85029498发69、展商杭州集美房地产开发有限公司物业管理未定展示地址杭州天目山路224号2号楼设计单位北京东方华太建筑设计公司物业地址余杭五常乡，02省道南侧施工单位八达，华盛，华鸿市场推广（全案策划）杭州青鸟广告基本资料开盘时间容积率1.22交房日期绿化率35%建筑类型 多层、小高层、高层、排屋开发期次四期：一期多层排屋 二期小高层占地面积258400平方米主力面积90-130平方米建筑面积390000平方米主力房型3室2厅1厨1卫工程进度6层，共6层带阁楼推出量380层高多层2.8已售户数280多套电梯配置一梯两户得户率90%物业管理费未定销售率74%定价策略均价3330元一房一价总价范围最便宜的30多万，70、90平方米交通配套位于古荡以西12000米，距留下绕城公路仅2000米，为大城西板块的另一人居中心，杭昱公路将全面改进为6车道，回家更为畅通。公交346、506路直达，余杭市区中巴5分钟一班配套设施内部配套会所，商铺周围配套小学，菜场定位及宣传客户定位青年情调社区”。将闲林的自然山水、现代而经典的建筑佳品融入新青年提前过上好日子的理想之中，为新青年营造一方接近浪漫，贴近生活的情调社区。一个具有前瞻性跨时代的中小户型高品质社区“新青年情调社区”，代表着时尚、合理、舒适的城市精英青年的居住和生活方式，将成为我们所推崇的城市居住模式，将成为杭城新青年演绎浪漫生活的情调天地调研时间：2004.9（6）71、江南春城 开发商杭州金成江南春置业有限公司销售热线88271678 88271686 88692822 88695086发展商浙江金成房地产集团浙江国信房产集团投资商金成房地产集团有限公司展示地址教工路1号物业管理物业地址余杭02省道侧设计单位建筑设计上海同济城市规划设计院市场推广形象推广每日传媒景观设计浙江城建设计研究院全案企划销售代理金地营销.0景观方案新加坡雅克筑景设计有限公司施工单位浙江金成建设集团有限公司基本资料开盘时间随时都有房子卖，没具体开盘时间，分块卖的容积率0.97交房日期绿化率50建筑类型独立双联别墅排屋开发期次开发周期为48年占地面积4002000平方米主力面积闲林山水公72、寓120平方米建筑面积384536平方米主力房型三室二厅工程进度推出的房子都在建设推出量539层高2.8米已售户数一期房子已经售完电梯配置得户率物业管理费未定销售率总投资30亿元总户数10000户楼层状况分6个功能组团（闲林山水、白云深处、庭院深深、竹海云天、晚清城、金沙滩园艺基地）定价策略均价5500元总价范围排屋150万左右别墅350万左右公寓楼均价4000元定位及宣传媒体运用报纸及户外宣传客户定位是以新都市主义为指导思想的目前杭州最大的4个造城项目之一，被政府确定为带动杭州西部发展的龙头项目。调研时间：2004.9（7）天阳.棕榈湾二期（公寓、多层、高层、小高层） 开发商浙江天阳置业有限73、公司销售热线0571-87995880、87995890展示地址黄龙路6号物业管理绿城物管物业地址余杭莫干山路北端（勾庄）设计单位规划设计华森建筑与工程设计顾问有限公司景观环艺泛亚易道（香港）园林景观设计公司市场推广（全案推广）浙江动脑广告机构基本资料开盘时间2004-5-13容积率1.8交房日期2006-12-30绿化率35%建筑类型公寓、多层、高层、小高层开发期次分三期，现第二期为组团分售占地面积98049平方米主力面积120平方米建筑面积155000平方米主力房型三室二厅二卫工程进度三四层推出量2000层高2.8已售户数剩不多，面积偏大，160多平方米，在顶楼带阁楼跃层电梯配置一梯两户（74、东芝牌）得户率86%物业管理费0.6元/月/平方米销售率定价策略起价4200元/平方米贷款及付款方式首付30%或20%商业贷款99折优惠一次性付清99折优惠配套设施交通配套公交313、513、168（建设中）内部配套内部配套：中心广场、高尚会馆、景观游泳池、网球场、篮球练习场周围配套中、小学：小区旁有勾庄中心小学，勾庄中学(20班初中)，2公里外有三墩中学(省重点)幼儿园：勾庄中心幼儿园邮局：勾庄邮局和电信分局银行：工商银行、农业银行、信用联社医院：余杭骨伤科分院定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9（8）中园花苑（商住楼、多层）开发商杭州中园房地产开发有限公司销售热线0571-8875、661810，88661903展示地址余杭镇宝林西路68号物业管理暂时有自己管理物业地址上城工农路，安乐路，山西南路设计单位华成国际建筑工程有限公司市场推广（全程策划）杭州风巢企划广告有限公司施工单位杭州余杭南方建筑工程有限公司监管单位杭州新天地建设监理有限公司勘察单位浙江省工程物探勘察院基本资料建筑类型商住楼、多层开发期次共三期 开盘时间容积率2.01交房日期一期年底，二期05年6月绿化率30%占地面积28499.50平方米主力面积 110-130平方米建筑面积57330平方米主力房型三室二厅一卫层高2.8米推出量二期108户共12幢工程进度 已经结顶得户率90%物业管理费 未顶销售率90%76、定价策略均价公寓：3500元/平方米；商铺8000到12000元/平方米主力总价45万左右贷款及付款方式一次性99折，首付40%，银行贷款60%配套设施交通配套公交346、506内部配套无周围配套西至工农路，北至安乐路，南至山西园路，西至余杭镇镇政府及余杭二院，新建的凤山路贯穿南北。1-2层为商铺，3-6层为公寓定位及宣传媒体运用报纸宣传客户定位基本上是杭州过去买的人为多调研时间：2004.94、水印康庭竞争楼盘价格及销售情况分析 分析后我们认为锦昌文华和都市枫林是本项目主要的竞争楼盘，下面将对这两个楼盘情况进行详细分析。（1） 锦昌文华开发商浙江城建房地产开发有限公司销售热线8880565577、 88805255发展商浙江城建房地产开发有限公司市场推广（全程策划）（上海）舍德.联洋广告展示地址丽水路现场物业顾问第一太平戴维斯物业地址拱墅丽水路与紫荆路交汇处设计单位浙江城建设计研究院基本资料开盘时间2004.6交房日期06年.5开发期次分两期开发，现一期二标正在销售建筑类型多层、小高层建筑形态由30多栋多层和小高层住宅容积率02.3绿化率31%占地面积80040平方米层高2.8建筑面积22万平方米主力房型三室两厅主力面积100-120平方米主力房型三室两厅电梯配置一梯两户得户率85%工程进度造到六七层物业管理费小高层1.4元，多层0.8元销售情况规划户数1400户推出量一期一标157套78、，二标300来套已售户数一标的房子只剩两套都有人预定，二标买了七成左右销售率70%销售进展情况9月一号之前由于夏季淡季成交速度缓慢，9.1之后个税取消后形式好转，在10月房交会会进行再次宣传，现场可以下单，对这次房交会的客户名单进行保护跟踪，二期楼盘估计年底开出定价策略开盘时价格7000-7500左右最高总价130来万现在价格7500-7800左右主力总价90万左右贷款及付款方式首付可20%或者30%，商业贷款可九九折优惠配套设施交通配套公交151、23、591、816、63直达内部配套在“运动中心”尽情挥洒活力青春，拥有各项休闲设施，享受多姿人生。周围配套整个拱墅区城市改造起点高，各种设施已79、充分规划设计地理位置拱墅丽水路与紫荆路交汇处周边主次干道交通顺畅，距市中心武林广场约5-6公里，离文教区仅2-3公里，而距南北大通道上塘高架大关路口约1000米左右。定位及宣传媒体运用报纸和楼盘现场客户定位这是一批适合25-37岁希望住在市中心的消费者购买的楼盘，基本上是一批在杭州工作多年的高学历白领阶层，而城北这附近的人也占了些，一期房子有一部分政府人员买去调研时间：2004.9（2） 都市枫林开发商杭州通和房地产开发有限公司销售热线87175111、87175222发展商通和置业投资有限公司市场推广（营销顾问）汉嘉（中国）投资顾问机构展示地址杭大路嘉华国际商务中心一楼物业管理浙江绿城物业管80、理有限公司物业地址下城沈半路与石祥路口设计单位中国美术学院风景建筑设计研究院基本资料开盘时间2004.6交房日期06年底开发期次分两期开发，现一期正在销售建筑类型多层、小高层、商铺建筑形态4幢多层，二十余幢小高层容积率2.30绿化率30%占地面积82000平方米层高2.8建筑面积200000平方米主力房型三室两厅主力面积100-120平方米主力房型三室两厅电梯配置点式的一梯四户，其余的一梯两户得户率83%-84%工程进度多层结顶、小高层造到四、五层物业管理费小高层1.06元，多层0.8元销售情况规划户数1200户推出量一期500户已售户数买了八成，现在剩的基本上都是底层与顶层销售率70-80%81、销售中难题跃层的都是一些大面积，总价都在七八十万以上买这些房子的人都是一些高端人员，他们往往可以选择市中心一些的房子定价策略起价小高层5000元，多层5600元最高价6300左右均价5500元/平方米主力总价50-60万元贷款及付款方式开盘是首付30%现在首付要40%配套设施交通配套528 、312、302、316、22内部配套3万余平方米的大型公建周围配套中、小学：一所36半中学，两所24班小学幼儿园：两所12班幼儿园商场：易初莲花超市、乐购超市、欧尚超市、杭州和平家私广场、新香园大酒店、东方假日酒店、好莱登大酒店医院：浙江省肿瘤医院、杭州市第一人民医院一分院、杭州市下城区中西医结合医院、拱82、墅区中医院其他：浙江省肿瘤医院、杭州市第一人民医院一分院、杭州市下城区中西医结合医院、拱墅区中医院地理位置“都市枫林”位于杭州城区北部，东至园区主干道回龙路，南至规划与东新路延伸段相连的永安路，西至30米宽的上塘河，北至上塘河、规划杭玻路。项目占地123亩，地势平坦，内有贯穿园区与京杭大运河相通的城市河道上塘河，定位在“大众化的精品住宅”上。通和都市枫林以“人、宅、水合一”的水岸生活标准构筑从容生活，依托上塘河优秀水环境，营造30米宽，数百米长的滨水生态景观带。此外，通和都市枫林北接超万平方米的区级中心公园，东南邻近北景园居住区的近万平方米的中心广场。天然河景、广场、水池水景、硬质铺地和绿化小83、品的有机结合，并有公园、防护绿带、沿河绿带三级绿地系统。定位及宣传媒体运用报纸和楼盘现场推广客户定位买都市枫林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北这一带人，还有一批附近市场里做生意的商人，其中投资客，二次购房的极少，都是一次购房的调研时间：2004.9（3）本项目与竞争楼盘的对比分析项目水印康庭锦昌文华都市枫林地段内部配套外部配套户型物业管理销售进度价格（星号代表价格高低）二、下半年市场供应量分析1、 下半年杭州房地产潜在供应量分析根据杭州市政府相关部门2004年年初提出的土地供应计划，今年杭州市将向市场投放6000亩土地。如果除去15月份的1741亩，那么下半年将还有4000多亩土地投向市84、场。从2004年各个区域已经落实的土地出让计划看，西湖区的供应量相对比较大，共有1637.17万亩。从楼盘供应看，今年下半年到明年，滨江、下沙、三墩等区域的供应量较大，闲林、五常、小和山板块以及银湖开发区板块的别墅排屋类产品供应也比较突出。土地供应是楼盘供应的源头，从2003年土地供应状况可以看出日后大盘出现的区域，其中下沙和滨江都是土地供应集中的区域。今年下半年杭州新盘实际供应量在300万平方米左右。若按每套100平方米面积计算，约有3万套新房可供购房者挑选。下半年可售新盘主要在以下区域：区域今年下半年供应量明年的供应量城北片47.5万平方米30万平方米以上城中片10-15万平方米，多为一些85、楼盘的二期、三期，如绿洲花园等。16-20万平方米左右城东片住宅供应量约13.5万平方米住宅供应量约35万平方米左右，主要集中在下沙。城西片住宅供应量约52万平方米，主要集中在三墩、勾庄等西北板块郊区住宅供应量将达到58万平方米。滨江片供应量在40-45万平方米左右在55万平方米75万平方米之间萧山片30万平方米左右供应量为33万平方米左右闲林片供应量为30-40万平方米左右明年将达到40-50万平方米临平片面积将达到30-40万平方米约为达到45-50万平方米余杭片供应量约35-40万平方米供应量约30-35万平方米2、 下半年杭州各板块供应量分析（1）城北片城北无疑是2002年土地市场的热86、点区域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸桥、灯塔和石桥区块，共有6幅；而且面积都比较大，如此大的土地供应量，使得城北这几年逐渐成为杭州主城楼市中的主角。（2）城中片杭州市中心湖滨一带一直是购房者眼中的风水宝地，但由于土地供应数量有限，加上前几年的集中开发，这里已经没有新盘可推。从目前情况看，今年下半年城中将有10万平方米15万平方米的楼盘推出，主要有世贸丽晶城、绿洲花园、金都华府、丁香公寓、河滨公寓等。从去年主城区拍卖的土地面积来看，明年城中供应量更大，住宅将有可能达到16-20万平方米。其中，比较值得关注的是国都的计量学院地块，但此地块由于当时拍卖时土地价格相当高，楼面价达到560087、元/平方米左右，所以估计开盘时价格也很有可能达到10000元/平方米左右。（3）城东片今年下半年将推出的楼盘很多，如滨江文景苑，地处凤起东路农业厅旁，总建筑面积9万平方米，今年10月份左右开盘；广利佳苑，地处三里亭，总建筑面积约3万平方米，即将开盘；蓝天城市花园，地处文晖路文晖大桥东北侧，建筑面积7.5万余平方米等。城东明年将继续保持今年的开发势头，很多今年下半年将要开盘的一些楼盘，都将在明年年初推出二期、三期，可销售面积和今年下半年差不多。从目前市场情况来看，城东楼盘价格也不低，上半年开盘的几个楼盘如三华天运等，起价就要7500元/平方米。预计城东下半年开盘的价格在7500元/平方米左右。（88、3）城西片从1998年以来，城西一直是杭州房地产供应量最大的板块之一，以至于城西成为杭州最大的商品房住宅小区，而且各种高档物业云集。经过近4年的开发建设，且受地质影响，城西可开发的土地资源日益减少。从目前情况看，随着浙江大学紫金港校区的搬迁入驻，城西房地产开发开始走北上路线。2001年推出了紫金港附近的一宗140多亩的地块，占2001年土地总量的14%，2003年城西又有相当面积的土地推出。因而从土地供应量来看，今年特别是明年年初，城西仍是杭州主力供应区块之一，新推出的楼盘有耀江文鼎苑、广宇西城年华、西鉴枫景、天阳20号地块、第一空间等，而且山水人家在下半年也有不少面积的楼盘供应。明年年初是城89、西楼盘放量的高峰期，特别是文鼎苑可达60万平方米，将在明年年初开盘；天阳20号地块和第一空间也将在明年年初亮相。（5）滨江片滨江区块是目前杭州楼市中供应量最大、竞争最激烈的板块之一。从土地供应情况看，2002年共出让住宅用地355.6亩，2003年1087.8亩，以2.0的容积率计算（滨江区出让土地的容积率一般在1.63.5之间），可供应住宅192.5万平方米。再加上原先非公开出让的存量土地，滨江区绝对是目前楼市的主力供应区块。从市场统计情况看，目前滨江新开发的项目就有10个左右，再加上如彩虹城等项目的三期。近期及下半年可以挑选的楼盘有位于钱江一桥边的彩虹城二期浪琴轩，彩虹城总建筑面积约50万90、平方米，一期7万平方米已交付，浪琴轩已于5月8日开盘；太阳国际公寓今年下半年将推出单身公寓，总供应量23万平方米；六合天寓也有可能将在今年下半年预售；同人春江时代，总供应量22万平方米，一期也将于今年八九月份预售；沿江的西房锦绣江南，位于钱江4桥边，总建筑面积22万平方米，将于今年年底开盘。（6）闲林片杭州的房产市场已经形成了很多特色鲜明的“居住板块”，而在低密度住宅板块中,以排屋、别墅开发为主的闲林区域是继富阳银湖板块后，杭州郊区住宅市场启动最早、也是规模最大、最为重要的板块。这里集中了3万多亩的储备和开发用地，而且都以排屋和别墅为主；若全部开发完毕，最保守的估计将会有12万人移居此地。今年91、对闲林来讲，更是排屋年，各种大盘小盘不断。在房博会上就有十几个排屋、别墅亮相，大华西溪风情、中能浪漫和山、华立碧水铭苑、华鸿怡景城、西溪山庄、江南春城等。其中一个西溪山庄规模就达到2000亩之多，一期下半年推出，规模为800多亩。按现在西溪山庄规划的容积率计算，下半年建筑面积就达到32万平方米左右，再加上其他几个楼盘的供应量，单就排屋、别墅，今年下半年闲林、五常一带供应量就至少在35万平方米以上。而且闲林一带还有很多正在开发或即将开发的多层、小高层公寓，如绿野春天、岸上蓝山等；估计这些楼盘下半年可售面积也将达到3万平方米左右。但闲林区块与杭州其他区块价格走势不同，该区块因为规划相对滞后，很多人92、购买这里的房子都作为第二居所之用，因而别墅、排屋销售情况特别好，价格也是一直向上攀升。现在，排屋价格已经达到110万元左右一套，单价也基本达到5500元/平方米6000元/平方米。但与排屋不同，这里的公寓价格涨幅不大，2001年底2300元/平方米左右，到2002年闲林山水时2700元/平方米左右，2003年也只有3200元/平方米，今年上半年这里的公寓价格约在3500元/平方米。（7）萧山片萧山从土地供应量来看，2002年在中心区域几乎没有比较大的地块推出，但在萧山一些小镇如临浦、瓜沥等地有零星的地块推出。2003年5月，萧山在开发区一带推出了260亩一块地，由万象集团拍得；而近两年来，萧山93、最大的一次土地公开拍卖是在2003年12月30日，推出土地4宗，面积达500亩左右；再加上原先非公开出让的土地，今年和明年萧山新盘的供应量还是比较大的。今年下半年，萧山即将开盘的楼盘有众安山水12万平方米左右，南都威尼斯水城、南都白马公寓、温馨风情苑、通和南岸花城、泰富广场单身公寓6万平方米等。但因为今年上半年萧山房地产市场供应的严重不足，导致价格不断上涨。目前，萧山中心楼盘均价达到6000元/平方米左右，不在中心的其他区域也达到4500元/平方米。据估计，萧山中心下半年房价基本上也将在6000元/平方米左右。（8）余杭片今年总开发面积将达到40余万平方米，特别是下半年预售面积将达到35万平方94、米40万平方米，主要新盘有四维房产的碧景园、通成的南湖丽景、同城印象、御景城等。余杭房地产的价格在今年上半年涨幅巨大，四五月份新开盘的南湖丽景和碧景园均价都接近4000元/平方米，好多户型已经超过了4000元/平方米。（9）临平片临平板块近年来一直是杭州周边最活跃的板块，几年来供应量始终保持在20万平方米以上。今年当然也不例外，临平下半年供应量将达到30万平方米40万平方米，估计有10多个新盘推出。下半年可以挑选的楼盘有：水漾人家东岸、碧云阁、东海水景城、晴彩巴厘、广大嘉利花园、格林花园、华立东方俊园等。截止4月底，临平主流均价均超过4000元/平方米，甚至个别楼盘已经超过5000元/平方米。95、尽管房价涨幅很大，但临平房价与萧山等区域相比，还是比较低的。从临平几年来土地供应情况来看，明年临平的供应量还将继续增加，很有可能达到40万平方米以上。（10）富阳银湖片银湖位于富阳，但一般都把它看作杭州的楼盘。银湖区块是别墅聚集之地，有绿城七里香溪、金都富春山居、美达五月香山、万安秀水山庄、云顶空中花园等。近年来，随着银湖区块生活配套的完善和交通的日渐便利，银湖区块越来越被杭州主城所接受，而且这几年别墅开发量呈直线上升。预计下半年推出的别墅项目有：金都富春山居、云顶空中花园、颐景山庄、富春泉水湾、美达五月香山、大有清竹蓝庭、清源上林湖、鸣翠蓝湾，总供应量达到30万平方米35万平方米左右。银湖因96、为目前已经成为高尚别墅的集中区，所以价格也是直线上升。银湖基本上别墅价格都达到了6000元/平方米7000元/平方米左右，最低的别墅价格也在4000元/平方米以上。按照一幢别墅200平方米计算，买一幢别墅总价在120万元140万元。3、预计在房交会期间开盘的代表性楼盘分析（1）广厦绿洲花园开发商广厦房地产开发销售热线0571-85453098发展商杭州绿洲房地产开发有限公司物业管理广厦物业有限公司展示地址杭州市下城区朝晖路152号建筑设计浙江华东设计建筑院物业地址杭州市下城区朝晖路152号景观设计 奥原生态美 市场推广(全案策划）上海诺比仕房地产顾问有限公司施工单位广厦建设基本资料建筑类型高层97、住宅、商业有房、商务楼组成开发期次分三期开发开盘时间三期10月份开盘容积率2.8交房日期二期2004年12月三期2007年绿化率35 基地面积90亩主力面积 120130建筑面积一期5.6万方二期5.3万方三期7.2万方主力房型三房两厅 工程进度二期验收三期地下工程规划户数1093户层高1130推出量三期04年下半年推盘空调品牌已售户数498 电梯配置 得户率75%左右物业管理费 1.5销售率一期、二期住宅100定价策略起价 /总价范围90150万均价/9200元主力总价120万贷款及付款方式 三成 30年内部配套中央会所、网球场、室内游泳池周围配套医院：省人民医院、整形医院、市第六人民医院、98、朝晖医院、下城区中医院落还有网球场室内游泳池，有小学、幼儿园地理位置位于西湖文化广场东侧，西靠中河高架桥，与商贸中心武林广场仅一河之隔，属于杭州CLD的核心地带。广厦绿洲花园总占地约100亩，总建筑面积约22万平方米。园区内规划有10000平方米得中央广场，并以景观均好性为原则辅以错落有致得宅间绿化、乔木以及啐石小径，使整个园区成为以个天然得氧吧。位于西湖文化广场东侧，西靠中河高架桥，与商贸中心武林广场仅一河之隔，属于杭州CLD的核心地带。定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9（2） 浅水湾城市花园 开发商浙江中联房地产开发有限公司销售热线88832018 88837098投资商浙江99、华安房地产开发有限公司/浙江城建房地产开发有限公司物业管理香港戴德梁行物业管理展示地址潮王路308号物业地址拱墅米市巷，潮王路以北，莫干山路以东基本资料建筑类型多层，小高层，高层开发期次分两期，二期九月份开盘开盘时间二期2004年9月底十月初交房日期未定电梯配置 多层一梯两户，高层两梯四户绿化率27% 占地面积66100平方米主力面积 156-165建筑面积22万平方米主力房型四室两厅工程进度造到二层规划户数1200户 一期的停车位200层高2.8推出量推78户，两幢多层，一幢高层已售户数 信托有40多人可以先挑选销售率一期房子已全卖光地理位置位于杭州米市巷，距武林广场1000多米，自古繁华。100、小区有着极为优越的双水岸地理环境，源于西湖的古新河沿园区东岸蜿蜒而过，与北岸的西溪河相互交融，园区一半边界为水岸楼层状况针对现代社会人们的生活需求和个人爱好，浅水湾城市花园精心设计了20余种户型，为客户提供108-170平方米平层或错层户型、220-330平方米跃层户型，由23幢多层、小高层、高层组成定价策略起价 未定，一期是两年前开盘的，卖到最后也到8000一平方了 配套设施交通配套公共交通便捷，20余条公交线路分布小区各个出入口，浙江图书大厦近在咫尺，万物桥幼儿园位于小区内部，大关小学隔墙为邻。周围配套浅水湾城市花园是杭城最成熟的生活社区之一，齐全的生活配套网络遍布四周，交通、医疗、文教、101、餐饮、购物、娱乐、健身、金融、证券等各项服务应有尽有定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9（3）盛世嘉园开发商浙江广源房地产开发有限公司销售热线86650365、86522487展示地址杭大路嘉华国际商务中心物业地址余杭天目山路以西02省道南面基本资料建筑类型多层、高层、小高层、排屋、别墅开发期次一期开盘日期2004年10月份容积率1.35交房日期2006年底绿化率35.5% 基地面积200000平方米主力面积80-110建筑面积26630.90平方米主力房型二室二厅层高2.8M推出量2300电梯配置 一梯两户或一梯三户得户率未定物业管理费 未定销售率未知主力户型 主力户型87、91102、98、135四种主力户型定价策略均价4000元/平方米 贷款及付款方式配套设施交通配套506、346中巴车可达内部配套超市、会所、游泳池、医务室、网球场、幼儿园等周围配套 留下中学、商场、邮局、医院定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9（4）中能.浪漫和山开发商浙江中能投资开发有限公司销售热线057187972222 87999666展示地址杭州市浙江世贸中心B座9楼物业管理中能物管物业地址西湖杭州市小和山高教园区设计单位美国西庭建筑设计公司 中国美院风景建筑研究院策划顾问香港爱地时代地产顾问与设计有限公司（深圳）施工单位浙江舟艺基本资料建筑类型别墅、小高层开发期次一期0.28（别103、墅）开盘时间10月份开盘不参加房交会的开发期次容积率0.28（别墅）交房日期2006年底绿化率公寓35%，别墅60% 占地面积269330平方米主力面积 130 m2、140 m2左右（公寓）开工时间2003-3-11竣工时间2006-5-19建筑面积266800平方米主力房型别墅户型面积220-350平方米主力户型面积240-280平方米（别墅）主力户型100-180平方米停车位800多层高2.9米推出量900电梯配置1梯2户,1梯3户,2梯7户已售户数只剩几套 物业管理费 未定销售率 别墅95%以上别墅类型独立别墅面积范围250-450 m2预计开盘期四期年底开盘定价策略均价一房一价主力总104、价别墅400万以上价格别墅8000元以上/平方米公寓预计开盘价均价4700元/ m2左右基本上采取一房一价配套设施内部配套周围配套7000平方米景观湖、高尚VIP休闲会所、室内恒温游泳池、健身登山游步道、山顶观景茶楼；标准网球场、羽毛球场、儿童游乐园、超市、干洗店、托儿所、鲜花房、美容室；室内恒温游泳池；健身登山游步道、山顶茶楼。其他：电子安全防范系统、可视对讲系统、家居智能化系统、 小区背景音乐地理位置位于小和山高教园区交通配套假日12线，306路定位及宣传媒体运用报纸，户外广告客户定位中高端人群，附近学校的老师也占一部分调研时间：2004.94、预计在房交会后春节前开盘的代表性楼盘分析（1105、） 大禹.御景城 开发商大禹房地产开发有限公司销售热线56779781、56771192发展商浙江大禹实业发展有限公司投资商浙江大禹实业发展有限公司展示地址杭州市余杭镇禹杭商城7幢商铺/天目山路178号五楼物业地址余杭镇基本资料建筑类型多层，小高层开发期次共两期，现为一期开盘时间2004年底容积率2.16交房日期2006年年初绿化率35%基地面积占地：30000平方米主力面积 90140建筑面积65000平方米主力房型三室二厅（110140）工程进度9.18号开工层高2.8米推出量400电梯配置 一梯两户（小高层）得户率多层92，小高层未定物业管理费 未定定价策略价 格 未定贷款及付款方式按揭106、/一次性付清配套设施交通配套K506 346交通布局内部配套周围配套附近建有20000余平方的文化广场、幼儿园、小学、银行、医院、农贸市场等等文化氛围定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9 (2)碧云阁（公寓、全装修、多层、小高层） 开发商杭州四维房地产开发有限公司销售热线86137000 86234218展示地址余杭区临平丘山大街654号物业管理未定物业地址余杭临平东湖路设计单位市场推广风巢企划广告施工单位华临建筑基本资料开盘时间单身公寓年底开盘容积率交房日期绿化率35%建筑类型多层、小高层开发期次分二期、现为一期开工时间竣工时间占地面积10000平方米主力面积3060平方米建筑面107、积30000平方米主力房型一房一厅，部分二房一厅工程进度打桩推出量194层高已售户数一期的公寓只剩一套，265平方米的，在2楼电梯配置未定得户率物业管理费未定销售率98%定价策略起价未定总价范围未定均价未定主力总价未定最高价未定贷款及付款方式未定配套设施交通配套公交4、1、12路内部配套变频供水，24小时热水供应、管道煤气、有线电视、有线宽带、网络平台、中外合资电梯、备用电源、公共部位电子监控系统、入户可视对讲系统、24小时电话上门维修服务、代收发各类邮件信函。周围配套24小时便利店、洗衣店、自助健身房、外卖服务、钟点工呼叫服务、商务中心、房屋租赁代理服务、代理租车服务定位及宣传媒体运用客户定108、位碧云阁精装修小户型公寓设计精准，杜绝空间浪费，完全为年轻人设计，低首付，低月付，全精装修，是每一个胸怀锦绣德年轻人德梦想领地。调研时间：2004.9(3) 东海.水漾人家（二期） 公寓 开发商浙江东海房地产股份有限公司销售热线057187901088、87901018发展商物业管理杭州余杭东海物业有限公司展示地址杭州市杭大路1号黄龙世纪广场1楼设计单位物业地址余杭临平城东，南隔新颜港，与藕花大道（建设中）相临，西临红丰路施工单位基本资料建筑类型多层容积率开盘日期2004-9-22绿化率交房日期2006-5-18主力面积80120m2占地面积26600平方米主力房型 三室二厅 二室一厅建筑面积109、约3万户型面积3室2厅93.70 3室2厅91 2室1厅86.30 2室1厅82.90工程进度几栋已经造到三四层规划户数层高2.9米推出量二期300多套电梯配置 得户率85%物业管理费 销售率定价策略起价 3800元/平方米总价范围均价4200元/平方米主力总价配套设施交通配套K509，309内部配套社区内规划了一条夏威夷式商业风情街，在这个大社区内，琳琅满目的生活所需，尽在丰富多采间。周围配套夏威夷式商业风情街，庙东菜场。临平第二小学、临平第三中学、临平第二幼儿园文化氛围定位及宣传媒体运用客户定位为城市白领量身定做出了一个新都市居住领地，成就都市生活的时尚。调研时间：2004.9(4)华鸿.110、怡景花城（多层普通住宅、排屋）开发商杭州华鸿房地产开发有限公司销售热线87902011 87902022发展商浙江华厦建设集团开发期次一期投资商浙江华厦建设集团物业管理浙江耀江物业管理有限公司展示地址杭大路1号黄龙世纪广场b区1楼市场推广（全案策划）杭州智威广告设计有限公司物业地址余杭五常经济开发区设计单位建筑设计同济大学建筑设计研究院景观设计新加坡谰雅园艺咨询（上海）有限公司基本资料建筑类型排屋、公寓开发期次一期排屋二期公寓开盘时间一期2004.5月份开盘，二期公寓11月份开盘容积率公寓1 排屋0.6交房日期绿化率40% 占地面积200亩主力面积 220平方米左右建筑面积100000平方米主111、力房型四房三厅三卫一期开盘时间二期开盘时间2004.6开工时间竣工时间层高3米推出量首期推出排屋230套空调品牌已售户数220多套了 物业管理费 1.6销售率95%定价策略预计开盘价 未定总价范围未定均价5800以上主力总价一排屋128万元/套配套设施交通配套华鸿怡景花城距主城区约10公里，公交506、346能到内部配套园区主入口处建有面积约2000余平方米设施齐备、功能完备的独立高档会馆，会馆内设特色餐厅、健身房、棋牌室、桌球室、商务中心、咖啡休闲吧、阅览室、洗衣房、社区保健中心周围配套求是小学、配套幼儿园、引入24小时连锁便利店，特色酒吧、精品服饰店、送水店、连锁洗衣店、水果店等、在园区中112、还设有晨跑径、健康步道、运动棋坪等设施定位及宣传媒体运用报纸宣传客户定位中产人士调研时间：2004.9 (5)华瑞.沁园春（ 普通住宅 ） 开发商杭州华瑞房地产开发有限公司销售热线82814885物业地址萧山北干山下，永久河南施工单位基本资料建筑类型多层容积率1.42开盘日期04年底绿化率32.40%交房日期05年中或下半年主力面积户型范围：90180，120为主基地面积占地：26680平方米主力房型三室二厅建筑面积38000平方米户型面积工程进度打桩规划户数层高推出量250户电梯配置 得户率定价策略起价 总价范围均价预计开盘价：6000元/平方米左右主力总价最高价贷款及付款方式配套设施交通配113、套萧山公交5、8楼盘介绍园区规划：华瑞沁园春因地制宜，充分利用地形优势，底层全部架空，用做车库，使车库配比达到1：1，共有290个车位，其中地下273，地下17个。全面架空又把整个园区营造出了一个层次丰富的空间结构，真正实现人车分流建筑风格：源于欧式古典，以结合中国传统的绿城建筑为风格，华瑞沁园春以春天为主题，以绿色为基调，力图营造一种清新典雅的生活氛围，纯朴而不落俗、高贵又不奢华内部配套周围配套享有北干山天然公园，规划中的大型儿童公园座拥西侧，永久路的延伸段为园区带来成熟的商业配套，萧山最繁华的时代广场仅在咫尺之遥。园区附近的北干小学、北干菜场更是为生活平添了不少便利。文化氛围定位及宣传媒体114、运用客户定位调研时间：2004.9(6)塘栖.水榭花都开发商杭州众孚房地产开发有限公司销售热线86371838展示地址余杭塘栖1号桥设计单位物业地址余杭余杭区塘栖镇广济大道施工单位基本资料建筑类型多层（6层）开发期次现二期，期次未定开盘日期2004年10月中旬绿化率35%交房日期06年上半年容积率1.60占地面积53360平方米主力房型三室两厅建筑面积85000平方米户型面积110-140工程进度土建规划户数层高2.8米推出量548电梯配置 无得户率83%物业管理费 未定销售率定价策略起价 总价范围均价2800元/平方米主力总价最高价贷款及付款方式配套设施交通配套公交532交通布局内部配套停车115、位：305周围配套文化氛围定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9(7) 天寓（大型综合体、高层）开发商杭州六合房地产开发有限公司销售热线057188669000、88669001、87631819投资商杭州六合房地产开发有限公司展示地址东信大道1222号物业地址滨江钱塘江大桥南岸以东约800米，东信大道与滨盛路交叉处设计单位建筑设计浙江宝盛建设集团景观设计德国W&R景观规划公司市场推广灵动创意施工单位浙江宝盛建设集团基本资料建筑类型大型综合体、高层开发期次现开发一期开盘时间2004-9-16容积率3.50交房日期2007年底绿化率50% 占地面积50000平方米主力面积 80-160116、建筑面积240000平方米主力房型三室二厅开工时间2004-3-1竣工时间2006-12-20工程进度规划户数层高推出量1364电梯配置 80方的一梯三户得户率物业管理费 销售率停车位1000定价策略均价 7000总价范围采取一房一价最高价贷款及付款方式配套设施交通配套内部配套周围配套位于钱塘江大桥南岸以东约800米，南距滨江主动脉江南大道约150米，西接东信大道，北靠滨盛路，远眺五云山、六合塔，俯瞰钱塘江，道路交通极为便捷，通往市区即可走钱江一桥，虎跑路、杨公堤、南山路风景线，也可以走钱江四桥，中河高架快速通道。定位及宣传媒体运用客户定位调研时间：2004.9三、水印康庭项目人群定位专项研究117、众所周知，城北是杭州传统工业区的集中地，而且，生活配套较差，向来被人们认为是“不适合居住”的。但近两年来，随着旧城改造的推进，大量的工厂已经被迁离市区，城北的居住环境越来越好。拱墅区政府北移后，市区对城北区域的经济、文化辐射力度被大大加强；而随着中河路高架的建成通车，加上原有贯穿杭城南北的莫干山路，城北区域实际上成了到现有市中心交通最为方便的区域。基础设施方面，备受瞩目的上塘高架地面道路工程日前已全面建成，为市区南北向交通开辟了便捷通道。运河（杭州段）及市区河道综合整治与开发这项工程将身列市政十大工程之一，运河整治将坚持河、岸、绿、路、景、房“六位一体”，在5年内，运河杭州段将建成为城市的一条118、标志性景观带。城北得益颇多，居住品质进一步提高。铁路杭州北站和客运杭州北站均在境内，104、302国道贯穿全区，区内有6条主干道与市中心贯通，绕城快速道纵贯全区，京杭大运河在区内蜿蜒10余里，水路交通便利。电力、自来水、通信、煤气、热力、排污管网遍布全区，并拥有大量可供开发的土地。房产价格方面，城北拱宸桥区块的建筑类型多样化，购房者喜爱的多层户型在这一区域拥有量较大。多数楼盘的规模在515万平方米之间，十分适宜营造完整社区。目前这一区域楼盘的主力户型在90130平方米之间，目前在杭州市面上4000元以下的城中房产大多集中在此区了。因此，根据新杭州市城市总体规划（2001年2002年）纲要提出，119、杭城新的城市格局是：东“动”、西“静”、南“新”、北“秀”、中“兴”。北“秀”的城北区域，虽然不是杭州新一轮规划的主要发展方向，但是，作为主城区的一个重要组成部分，它在杭城的发展势头却不可小视，也越来越多的吸引了购房者的关注。1、2003年城北片购房者分析a、有点贵但能承受的总价分析打算在城北购房的购房预算总价从35万元到140万元分布不等，平均为63.96万元，中位数为60.0万元。有点贵但能承受的总价以选择80万元的人群比例最高。b有点贵但能承受的单价分析打算在城北购房的购房单价预算从3800元到9000元分布不等，平均为5553.7元，中位数为5500元。有点贵但能承受的单价以选择600120、0元的人群比例最高，为21.7。c、住房面积需求分析受访者准备购买的首选住房面积均值为101.7平方米，中位数为100.0平方米，50.7%的受访者其要求的住房面积分布在100-120平方米内，其中29.0%的人要求的面积为100平方米，15.9%的人要求的面积为120.0平方米。d、购房者背景信息项目购房意图“首次购房，满足自己住房需要”的人所占比例最高达44.1%，其次是“二次购房，为了改善自己的居住情况”占33.8%，再有就是“给子女购房”者占10.3%，购房者的职业特征从行业上看，以商业贸易所占的比例最高，达15.2%；其次是党政机关/行政事业单位和电信/互联网/通信，均达12.1%；121、再次是退休，所占比例为10.6%；其它行业购房者所占比例均在10.0%以下。购房者所在企业性质合资/外资/独资/民营企业工作的人是购房者的主流占29.4%，这其中以中层管理人员为主要购房者，其比例为45.0%；其次是在国有/集体企业/公司工作的人，占购房人群的25.0%，购房者的年龄特征从年龄分布情况来看，2529岁年龄段人群所占比例最大达30.4%，其次是50-55岁购房者和55岁以上的购房者，均占13.1%，再次是30-34岁购房者和40-44岁的购房者，均占10.1%，购房者家庭收入年收入6-10万元所占的比例最大为37.7%，其次是3-6万元段占27.5%，再次是3万元以下段和12-1122、5万元，分别占10.1%和8.7%。家庭平均年收入在12万元以下的占人群的84.0%。2、2004年城北片购房者分析a、有点贵但能承受的总价分析打算在城北购房的购房总价预算从40万元到100万元以上分布不等，平均为73.36万元，中位数为70万元。有点贵但能承受的总价以选择80万元的人群比例最高，为12.7。b、有点贵但能承受的单价分析打算在城北购房的购房单价预算从4000元到1000元以上分布不等，平均为6602元，中位数为6500元。有点贵但能承受的单价以选择7000元的人群比例最高，为14.9。c、购房面积分析受访者准备购买的首选住房面积均值为104.8平方米，中位数为100.0平方米，123、61.1%的受访者其要求的住房面积分布在100-120平方米内，其中37.6%的人要求的面积为100平方米，20.2%的人要求的面积为120.0平方米。d、购房者背景分析项目 购房意图“首次购房，满足自己住房需要”的人所占比例最高达46.3%，其次是“二次购房，为了改善自己的居住情况”占30.9%。购房者的职业特征从行业上看，以商业贸易所占的比例最高，达11.4%；其次是电信/互联网/通信，均达11.1%；再次房地产业和加工制造业，分别为9.4和9.1。购房者所在企业性质国有/集体企业/公司工作的人是购房者的主流占27.1%，其次是在合资/外资/独资/民营企业工作的人，比例为20.5，再次是民124、营企业工作的人，比例为15.2。购房者的年龄特征从年龄分布情况来看，2529岁年龄段人群所占比例最大达36.2%，其次是30-34岁购房者，占17.2。其他年龄段的购房者比例均小于10。购房者家庭收入年收入6-10万元所占的比例最大为30.5%，其次是3-6万元段占25%，再次是12-15万元，比例为18.4%。3、水印康庭项目最终人群定位作为水印康庭项目最大的竞争楼盘的锦昌文华和都市枫林，其人群定位分别:锦昌文华：定位在25-37岁希望住在市中心的、在杭州工作多年的高学历白领阶层。都市枫林：定位于目前在城北一带生活的本土杭州人和附近市场里做生意的商人。根据上述分析，水印康庭项目整体定位应以中档为主，走大众精品路线。产品设计以高品质、低价格、高服务为导向，倡导实惠化享受，提升竞争力，形成“物超所值”的感觉。具体而言，其人群应当定位在2534岁年龄段、家庭平均年收入集中在610万、受过一定高等教育事业刚刚起步、追求生活品质的群体。