1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：中兴房产汉嘉咨询汉嘉咨询2015.052015.05中兴仓前综合体项目市场定位及产品建议PAGE2项目理解项目位于未来科技城核心区与主城区延伸带交界处；地铁盘，11万方小型综合体，物业类型涵盖住宅、写字楼、商业等；尚未拿地主要技术经济指标用地面积26670总建筑面积115010地上建筑面积80010建筑高度60（黄海标高）其中住宅面积42010办公楼及其他面积30000商业面积8000地下建筑面积35000容积率32、.0建筑占地面积7468建筑密度28%绿化面积8001绿地率30%机动车停车位880个其中地上90个地下790个面积（）楼面价（元/）租售情况住宅420104788出售写字楼/其他3000014801.5万方自持，1.5万方出售商业80001980出售合计800103267/PAGE3地块四至地块内部平整、景观资源一般；南达城市主干道海曙路（双向六车道），西邻地铁5号线常二路站，交通优势明显；地块东北两面皆与中国移动科研基地相接，东侧隔常二路为杭师大二期；目前周边居住、办公、商业氛围一般PAGE4地块价值解读项目毗邻商务办公片区、居住片区，拥杭师大、地铁保养场、中国移动研发中心等高端配套，集人3、文、办公、商业于一体，发展前景较好中移动科研项目杭师大（一二期）地铁保养场（未来将集住宅、办公、商业于一体的产业新城概念）梦想小镇梦想小镇商务中心五常北商贸办公区浙江理工省委党校海创园首期安置房居住片区低密居住片区（已交付或已售在建项目）淘宝城商务办公片区文发西溪商务中心PAGE5核心问题p项目投资收益分析，以何种条件拿地？p区域土地出让众多、住宅、办公市场激烈竞争，如何站位，在众多竞争中脱颖而出？p1.5万方可售部分打造何种物业，办公or酒店式公寓？怎么做？物业组合、各物业精细化定位市场层面:各物业产品配置建议产品层面:地块自身条件较好：地铁盘靠近主城区所处区域集居住、人文、商业、办公于一体4、VSPAGE6总目录区域研究及价值解读一各各物业定物业定位及产品建议位及产品建议二附录附录三80方以下户型可行性论证写字楼物业100%持有下经济测算PAGE7区位属性享板块发展红利:项目所在未来科技城为城市副中心，高科技产业新城，未来的大城西范畴，交通打开格局，产业导入人口，是杭城潜力最大的新城n区域位置：未来科技城（仓前）板块位于杭州市中心西侧，距城西6公里，距余杭5公里。虽然属于余杭组团，但是因其产业及交通因素，更倾向于与城西紧密交流无缝对接。n功能定位：中组部、国资委确定的全国四大未来科技城之一，按全新机制运行的人才改革发展试验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地，辐射长三角的西溪智力5、硅谷n发展引擎：未来科技城受益于重大引擎项目（淘宝城、海创园、杭师大）的入驻和政府政策大力扶持。距西湖14KM距城西6KM距西湖14KM距余杭5KM距城西6KM规划客群基础雄厚：创新基地在同类新城中规模最大，依托杭师院、淘宝城与海创园组合的强大引擎，发展驱动力优势明显；未来杭州“硅谷”，高新技术产业集聚地，总人口规划达80万，为本案办公、住宅带来了基础客群PAGE8未来科技城规划第一，信息产业，包括云计算、电子商务、互联网；第二，生物医药，包括创新药物、生物技术药物、生物医药材料；第三，新材料、新能源；第四，文化创意。总面积113平方公里，核心区35平方公里。总面面积产业规划划人口人口规划划总6、人口规划80万，核心区人口规划32万；核心区西段，是研发生活功能区，规划10万人，建筑量要达到530多万方；中段，主要提高综合服务功能，规划7万人，总建筑达到1200多万方；东段，规划15万人，总建筑面积1400万方。东西大道西大道文一西路文一西路目前主力目前主力发展展片区片区未来发展片区核心区核心区PAGE9区域配套配套齐全：新城规划起点高，各类配套设施齐全，项目多已启动，部分已入驻，居住及办公环境逐步完善中商业淘宝城、海港城、西溪印象城、赛银国际广场、钱江新时代广场；万通、奥克斯、欧美金融城综合体医疗浙一医院分院，第十人民医院教育浙江理工学院嘉泰学院，杭州师范大学分校、余杭高中、外国语学校7、五常中学、第一初中、未来科技城第一小学、幼儿园产业海创园、恒生科技园、联强国际、加利利科技、乐富海邦园、梦想小镇交通311路、332路、450路、599路、785路公交车，未来B6快速公交线，3号和5号地铁线其他英皇影视文化村、青少年活动中心、市民之家商业配套教育配套医疗配套其他配套海港城西溪印象城国际学校第十人民医院东西大道东西大道文一西路文一西路浙江理工大学杭州师范大学浙一医院分院英皇影视文化村五常中学余杭高中青少年活动中心外国语学校第一小学市民之家淘宝城钱江新时代广场余杭高中EFCEFC、奥克斯、万通浙江省委党校PAGE10重大引擎项目引擎项目带动效应明显：阿里巴巴、海创园、杭师大、梦8、想小镇、浙大医学中心等引擎项目带动，增强板块热度和关注度，驱动整个版块产业、住宅、商业的发展海创园淘宝城杭师大浙大医学中心梦想小镇PAGE11区域交通未来可享交通利好，中心北移：目前通过文一西路与城西、余杭连结，未来海曙路贯通，主干道北移，地铁5号线常二路站，交通优势明显地铁：地铁5号线已开工建设，规划建设周期为2014年-2019年。公交：往返于仓前至火车东站的快速公交B6线，建设资金已经落实，15年开工，开通后将直接缩短未来科技城与市中心的时间距离。自驾：文一路地下通道2017年年底建成，连接紫之隧道，届时将大大提升城西出行的便捷度。杭州城西老余杭注：海曙路工程西起东西大道，东至绕城高速，9、与杭州市余杭塘路连接，道路全长7147米，为城市东西向主干道。据了解，15年底全线贯通。PAGE12小结1、项目所处未来科技城为城市副中心，是杭城潜力最大的新城，目前区域交通、配套逐步完善中，本案可享板块交通、公建、政策等利好2、未来科技城规划为高新技术产业集聚地，将形成以信息技术、生物医药、新能源新材料、文化创意、金融服务为主的研发经济和服务经济集群，规划总人口80万，为本案办公、住宅带来基础客群3、项目所处区域未来科技城目前处于快速发展期，板块3大核心引擎（阿里巴巴、海创园、杭师大）已兑现，价值逐步展现，至2020年区域初步成型，项目面世时将为板块价值兑现期4.本案为地铁盘，交通优势明显，10、未来区域中心北移，可为本案带来发展机会规划产业、人口、配套、交通皆利好，未来区域中心北移，高端配套助力，可为本案带来发展机会PAGE13总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各物业定位及产品建议二住宅写字楼VS酒店式公寓商业销售物业持有物业写字楼附录附录三杭州政策解读从2014年7月份开始，杭州受市场影响，响应政府号召，逐步放开限购限贷和公积金贷款政策，标志着政府房地产调控态度发生重大改变；政府部门逐步给出比以前更为宽松的供应调节，将部分存量房转保障房，给行业提供各类新的思路，其次扩大需求量，据估计，此次330新政将增加15-20%的需求量，有利于去化库存和走量;新政大大提振了市场信心，11、随着整体市场的成交量回升，市场信心将更稳固。杭州房管局l购买主城区140方及以上住房不需提供住房情况查询记录；l萧山、余杭区住房不需提供住房情况查询记录7.298.299.3010.14杭州房管局l购买杭州主城区140方以下住房不再需要提供住房情况查询记录住建部、财政部、人民银行l实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；l职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。央行l首付比例最低为3成，贷款利率最低为基准利率的0.7倍；l对于已结清贷款的二套购房者，执行首套房贷款政策；l已结清相应购房贷款的家庭，可根据个人偿付能力和信用状况等因素审慎把握，并自行确定首付比例和贷款利率，l向符12、合条件的非本地居民发放住房贷款。3.15两会l中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。3.30住建部、央行、银监会、财政部l拥有1套住房且相应购房未结清的居民家庭，最低首付款比例不低于40%；l缴存公积金购买首套普通住房，最低首付比例20%，拥有1套住房并已结清贷款购买住房，首付比例最低30%；l个人购买2年以上的普通住房对外销售，免征营业税。2014年2015年政府房地产调控态度发生了重大改变，未来地方政府将陆续出台各大利好政策，楼市危机感将逐步解除，需求被进一步扩大，但供过于求现象短期不会逆转，会迎来去存量的13、好时机PAGE14PAGE15整体量价表现杭州公寓市场历年表现较平稳，年均容量约615万方，近四年成交均价在1.4-1.6万元/方；截至到15年3月底总存量2335万方，存销比约为4注：数据范围包括主城区、余杭和萧山区15年数据截止到3月底，下同2010年2011年2012年2013年2014年2015年020040060080010001200120001300014000150001600017000180006526237709349881615043057297447931551698615830142801599614880151172010-2015年杭州公寓供求量价情况年杭州公寓14、供求量价情况供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/方）年均去化615万在售项目,1091土地层面,1244杭州住宅市杭州住宅市场存量（万方）存量（万方）PAGE16整体结构表现2010-2015年80-90方成交占比逐年增大，2015年有所下降；80-90方，130-140方为主力成交面积段2010201120122013201420150%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%11%7%6%4%4%4%42%51%55%56%58%57%8%6%5%5%3%4%2%2%2%2%3%3%5%4%5%4%5%5%7%6%6%5%5%6%10%12%11%13%12%115、2%5%4%3%3%2%2%10%8%7%8%7%7%2010-2015年杭州公寓分面年杭州公寓分面积段成交占比情况段成交占比情况80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上2014.12 2015.12015.22015.32015.42015.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4%4%4%4%4%4%57%55%50%59%58%58%4%3%4%3%3%4%2%2%3%3%3%3%5%5%5%6%5%5%6%6%10%5%6%6%11%14%13%11%12%11%2%2%2%2%2%1%16、8%9%8%6%6%7%2014.12-2015.5杭州公寓分面杭州公寓分面积段成交占比情况段成交占比情况80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上PAGE17整体结构表现80-90方、130-140方为主力成交面积段，且存销压力相对较小80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上050000010000001500000200000025000003000000350000040000000.00.51.01.52.02.53.03.51.41.41.32.617、2.02.31.82.02.92010-2014年杭州公寓分面年杭州公寓分面积段存段存销情况情况年均成交（）存量面积（）存销比PAGE18杭州市场热销项目项目板块成交套数（套）成交面积（）成交均价（元/）80-90户型功能130-140户型功能绿都御景蓝湾萧山湘湖新城189317494778073室2厅1卫1厨无供应华元欢乐城临平新城161116699681913室2厅1卫1厨 4室2厅2卫1厨欧美金融城（EFC）未来科技城 1501142706115783室2厅1卫1厨 4室2厅2卫1厨万科西庐蒋村1343131987225773室2厅1卫1厨 3室2厅2卫1厨滨江万家名城勾庄132513218、363128713室2厅1卫1厨 4室2厅2卫1厨贝利栖溪望府塘栖127713959453722室2厅1卫1厨 3室2厅2卫1厨世茂西西湖老余杭127613012766583室2厅1卫1厨无供应龙湖春江郦城滨江区政府1264141098238383室2厅1卫1厨 4室2厅2卫1厨万科北宸之光勾庄1222117408140013室2厅1卫1厨 4室2厅2卫1厨热销项目均价多在13000元/以下，80-90户型多为3室2厅1卫1厨，130-140户型多为4室2厅2卫1厨PAGE19未来科技城板块随着板块近两年的快速发展，供求量大幅上升，2014年容量达26万方；临近板块蒋村、闲林公寓年去化近80万19、方，总存量71.2万方，目前多为尾盘在售，需求有望外溢至未来科技城，预计未来板块年容量可达百万方数据来源：透明售房网数据截止时间：2014年底，下同2010年2011年2012年2013年2014年05000010000015000020000025000030000035000040000045000050000002000400060008000100001200014000160001800020000168152274641859173265459740748387803465911012626032617978166501639317119147142010-2014年年未来科技城未20、来科技城公寓供公寓供销量价量价供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）蒋村闲林01020304050607020.660.320.75817.353.92014年蒋村、年蒋村、闲林板林板块公寓供公寓供销量价量价供应面积（万方）成交面积（万方）存量（万方）24625元/9669元/PAGE20未来科技城板块目前未来科技城板块高层毛坯均价11000-12000元/，小高层、多层洋房在15000-20000元/之间，客群以城西（三墩、闲林）外溢、未来科技城产业人群（70%）为主，仓前拆迁户（20%）为辅，少量城东、城北客群（10%）西溪风情澄品均价16000富力西溪悦居均价16000-17000合景21、叠彩园均价16000悦西溪均价17000-20000西溪逸境均价15000-18000昆仑府均价15000西溪融庄均价20000驱动力城西延伸，全国四大未来科技城建设产品线现状成交主力：902+1房1卫/2卫；130-1404房2卫均价：12000-18000元/平米主力总价：100-150万，200-250万客群情况公寓：城西（三墩、闲林）外溢、未来科技城产业人群（70%），仓前拆迁户（20%），少量城东、城北客群（10%）趋势研判目前处于板块快速发展期，供销两旺，并且近两年板块内集中推地期，未来潜在项目多，竞争激烈高层公寓洋房、小高层合景瑜翠园（精装修）均价13180EFC均价12000西22、溪永乐城（精装修）均价12349PAGE21市场盘点板块内主要在售项目盘点项目名称物业类型 是否精装开盘时间主力面积（）均价（元/）总去化量（）月去化量（）存量（）潜在供应（）EFC住宅超高层否2014.889、98、132120009901314145 5812242840合景瑜翠园高层是2014.889、91、10513180106401520357610西溪永乐城高层是2015.589、1081236320672067137290富力西溪悦居（包括溪区）小高层是2013.1089、139、189、19216000-170001304227672 5649948900新城西溪逸境洋房、小高23、层是2014.985-127洋房85方15000，116方17000-18000220173670285770中交悦西溪洋房、排屋否2013.9A户型141-183方复式；B户型80-160方平层，C户型125-150方复式17000-2000011322629150080大华西溪风情澄品多层否2013.990、135、16590方15000135方16000-170006328335162221724638合景叠彩园洋房、排屋是2014.12洋房85、105排屋145-1891600023307772015060000昆仑府洋房否2013.4洋房平层72、跃层152-178合院式排屋别墅3224、0-55015000-160001437862519650绿城西溪融庄洋房、排屋否2013.10洋房124-137排屋300洋房2000037443220378090合计39291536824259837176378数据截止时间：2015.05；以下关于西溪悦居的研究包括溪区均统称为富力西溪悦居区域月容量3.5万方，标杆高层项目月去化可达1.4万方，非标杆高层项目月去化1500-2000方；板块内高层项目多为精装，精装标准集中在1500-2500元/方PAGE22未来科技城板块80方以下供需两弱；80-90方3房，130-140方3房/4房为成交主力，总占比67%；90-120方（主要为EFC25、瑜翠园），160方以上（主要为西溪风情、西溪悦居）为成交次主力，占比26%；总价结构：总价130-150万、100-120万为成交主力，130-140方成交总价段主要在200-250万2010-2015.052010-2015.05年未来科技城公寓产品成交总价段和面积段交叉结构（套数）250250万以上9 986865656312312463463220-250220-250万2 251513353358 83 3399399200-220200-220万2 21 116166262230230311311180-200180-200万18182 28 813136 62121686815026、-180150-180万2 2377377444443432 214143232514514130-150130-150万15151120112015015010010038389 914321432120-130120-130万3 3391391525246463232524524100-120100-120万212166266230330334340 010201020100100万以下71713423424 41 1418418总价 80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上合计 面积80以下80-9090-10010027、-110110-120120-130130-140140-160160以上05000010000015000020000025000030000035000040000005000100001500020000250001453414488131611292313246168871669219625179582010-2015.05年未来科技城公寓供年未来科技城公寓供销结构（面构（面积段）段）成交面积（）供应面积（）成交均价（元/）1.541.411.512.653.912.731.211.931.71PAGE23未来科技城板块存销情况公寓存量已推存量30.3万方未推存量13.9万方土地层面存28、量191万方（已推地块未上市项目）公寓年容量18.5万方左右（2013、2014年均容量）存销比已推存销比1.64总存销比12.7130-140方市场表现最好，存销压力最小；其次是80-90方，市场容量最大，但存量最多，竞争较激烈；80方以下，90-120、120-130（多为三室设计，客群被80-90方三房抢夺，少量四室设计项目去化较好）、140-160方（总价较高）存销压力较大。板块总存量235万方，其中已推存量30.3万方，未推存量巨大，为191万方；总存销比高达12.7，未来潜在竞争激烈；80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-1629、0160以上0200004000060000800001000001200000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.04.82.22.99.216.19.51.25.34.42010-2015.05年未来科技城公寓存销结构（面积段）存量（）年均成交（）存销比PAGE24面积段小结及启示杭州整体市场：80-90方、130-140方为主力成交面积段，供销两旺，且存销压力较小未来科技城：p80方以下供需两弱，且存销高达4.8，去化压力大，市场接受度低，不建议进入p80-90方供销两旺、存销比2.2，相对较低，建议进入p90-100方存销比2.9，可考虑进入，但须控制总价30、p100-110方、110-120方客群被80-90方三房抢夺，供销比、存销比齐高，不建议进入p区域130-140方迎合四房需求，去化情况仅次于80-90方，市场表现好，但总价段较高p区域在售120-130方多为三房设计/四房设计总价高，存销压力较大，但本案若能四房设计并控制总价，建议进入，抢夺区域130-140方客群 建议本案主打刚需，做极致户型抢夺市场，以80-90三房设计为主力，迎合主流需求，抢夺区域90-120客群，适量配置120-130方，四房设计控制总价，抢夺区域130-140方客群PAGE25总价段小结与启示未来科技城公寓毛坯均价约1.1-1.2万/，预计本案毛坯均价1.2万/左31、右；区域80-90方主力成交总价段为130-150万（区域多层、洋房项目较多，总价较高），100-120万为次主力成交总价段；建议本案80-90方总价段控制在100-120万区域90-100方主力成交总价段100-120万，本案若要配置，建议总价段控制在100-120万区域120-130方主力成交总价段为200-220万（区域多层、洋房项目较多，总价较高），建议本案120-130方总价段控制在150-180万 建议本案80-90方总价段控制在100-120万（毛坯），120-130方总价段控制在150-180万（毛坯）PAGE26分物业定位-住宅未来城未来城地铁旁地铁旁精装修精装修大城西首席青32、年公寓大城西首席青年公寓n为杭州80后90后，成长阶层，定制健康、智慧、生活；n一种全新的生活形态，健康的、温馨的、智慧的、和谐的；n一个人人快乐的社区，理想的居地；他们重視生活，重視家庭，重視朋友。PAGE27产品线配置面积段户型面积配比面积套数客群80902+1室2厅1卫/2卫0.729407方367-371刚需首置120-1303+1室2厅2卫0.312603方96-105一次到位首置/首改小 计100%约42010方463-476根据市场成交表现，外加政策导向（新政释放改善型需求），建议以90方首置为主，占比70%，适当配置首改/一次到位首置户型，占比30%;通过设备平台、飘窗（结构层33、高低于2.1m进行报批后改造）赠送面积PAGE28户型参考-万科世纪之光新规后报批，通过设备平台、飘窗（结构净高低于2.10m）赠送面积户型客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 主卫 次卫阳台81面宽3.53.12.92.31.22.71.7/3.5面积10.7131273.77.55.8/5.390面宽3.54.832.5约1.93.5约1.81.83.5面积11.214.911.48约4约7约55.765.681，3室2厅1卫1厨南北通透，卧室朝南卫生间干湿分离90，3室2厅2卫1厨南北通透，卧室朝南大开间，短进深双明卫设计PAGE29户型参考户型客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 次卫阳台滨江东方834、9.71面宽3.6约43.32.71.82.22.5/3.3面积12.2414.411.559.18约4.687.925.75/5.61中铁建江南国际城88面宽3.95.63.23约2.53.91.2/3.9面积17.9424.92168.4约5.2510.923.36/6.24滨江东方海岸89.71，3室2厅2卫1厨两卧朝南，主卧配卫生间新规后报批，通过设备平台、飘窗（拓面宽、结构净高低于2.10m）、阳台（1/2面积）赠送面积达20-30中铁建江南国际城88，3室2厅2卫1厨主卧配卫生间、更衣室PAGE30户型参考-120-1304室2厅2卫1厨设计，利用阳台、设备平台面积赠送EFC12735、，4室2厅2卫1厨绿地旭辉城128，4室2厅2卫1厨PAGE31总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各物业定位及产品建议二住宅写字楼VS酒店式公寓商业销售物业持有物业写字楼附录附录三PAGE32杭州办公市场老城区圈层基本饱和，区域中心圈层正在崛起，项目所在外围圈层尚处于市场启动期，供应量大。黄龙武林庆春/凤起城站文教老城区圈层市中心钱江新城滨江滨江城东新城远洋商圈三墩申花区域中心圈层大城北、西溪、三墩申花、滨江、钱江新城大城北钱江世纪城下沙萧山行政区块大九堡外延圈层大城西、大九堡、下沙、钱江世纪城大城西杭州整体量价PAGE3320102011201220132014020406080136、0012005000100001500020000250004326551028643243940372010-2014杭州十城区写字楼市场量价走势供应面积（万）成交面积（万）均价（元/）年均去年均去化化3535万方万方2014年杭州十城区写字楼成交面积TOP206%11%33%5%6%2%1%33%2%2013年-2014杭州写字楼成交区域结构图滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区杭州主城区写字楼近5年平均年去化约37万，热销个盘年均去化0.4-2万（最大4.7万），近三年成交均价约20000元/推广名板块套数（套）面积（）均价（元/）泛海光彩国际中心钱江新城644697737、27695杭州万达广场祥符5113420115217明珠国际商务中心钱江新城592531533416龙达国际钱江世纪城 462176715950宏扬鲲鹏中心 钱江世纪城 432049710465万禹大厦钱江世纪城 46199038469望京商务中心钱江世纪城 361734916782浙商财富中心城西671544124250华峰国际商务大厦钱江新城321409116024大象国际中心钱江世纪城 211106416378鑫运时代金座九堡39900013636保亿中心钱江世纪城 18769417105润和信雅达国际滨江区政府 18766618217杭州新天地新天地46760815707西湖国贸大厦市38、中心20622820659众安启航社萧山湘湖新城2356707364浙大网新双城国际滨江区政府 11498816105天苑商城市中心59475319034赛丽绿城丽园 市中心41436918371星耀城滨江区政府 22436619721PAGE34未来科技城-办公供销量价目前区域内在售办公项目23万，其中有产权部分约16万；在售个盘年均去化1-1.5万，高层均价约10000元/，区域内潜在办公项目供应共340万，其中总部办公、产业园项目280万，（其中有产权可出售的约30%），潜在可售量约144万方，供销压力较大目前区域供应项目恒生科技园3期、赛银1期、利尔达。总供应量23万，其中有产权部分约39、16万。恒生科技园1、2期09年12月开盘，现已去化95%左右，年均去化约1.5万，高层均价约1万-1.1万元/；3期写字楼体量6.5万方，2014年3月开盘，小高层均价9500元/，多层15000元/，年均去化1万方。赛银国际一期2013年年底启动认筹，目前去化70-80%（子公司认筹两幢），均价11000元/，年去化量约1万方（市场容量约6000-7000方/年）绝大部分总部办公项目受政策限制，可出售部分约为30%（个别项目有限制差异），后期与政府洽谈空间较大。利尔达约9500元/楼板价：549元/赛银均价约1.1万元/综合楼板价：1210元/恒生高层约1万-1.1万元/综合楼板价：12140、0元/PAGE35区域内销售市场小结及启示区域内办公销售市场分两类，1、EFC、万通等，约60万方；2、自用总部项目，产权限制，有入驻企业类型限制，此类项目将大量供应，约280万，实际可售面积约84万方；目前区域内在售办公项目年均去化1-1.5万，高层均价约10000元/，供销压力较大l第一类项目多为大型综合体项目，产品定位高端，未来区域标杆，本案不宜直接竞争l第二类项目因出售时政策限制，回现速度较慢且不可控因素较多，可卖空间有限。故压缩成本，产品品质较低。且出售时对购买企业行业有限制，产权只能分割到层。l本项目办公可售部分可实现产权到户，拥地铁资源，且有住宅、商业配套，整体条件优于第二类项目41、，建议站位第二梯队启示点：1、站位第二梯队，凭借产权优势、地铁资源、小型综合体优势，撬动市场2、客群：城西为主力的地缘性外溢客户（以电子信息、IT、电子商务行业为主）以及部分余杭总部办公企业第一梯第一梯队EFC、万通、万通第二梯第二梯队总部部办公、公、产业园园项目目利利尔达、达、赛银等等PAGE36总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各物业定位及产品建议二住宅写字楼VS酒店式公寓商业销售物业持有物业写字楼附录附录三PAGE37杭州酒店式公寓格局酒店式公寓多分布于交通便利、商务氛围浓重的地域：核心商圈CBD商务中心区周围；依托高科技形成的产业新城2013至今成交主力板块PAGE38杭州酒42、店式公寓整体市场杭州酒店式公寓年去化47万，成交面积集中在90以下,小面积供销两旺PAGE39酒店式公寓成交排行单价2万元以下酒店式公寓热销个盘年均去化2-4万。（个别项目因高附加值低总价年去化超过10万）近4年杭州十城区单价2万元以下酒店式公寓成交面积排行年份项目名板块成交套数成交面积()金额（亿元）均价（元/）2011保利湾天地下沙沿江单元18201429511424899968世茂江滨COSMO下沙沿江单元80043939438479979中天西城纪申花465178993229218041中凯东方红街城东天城单元3352110230910146482012中天西城纪申花92736755 43、67786 18443 世茂江滨COSMO下沙沿江单元57032101 25571 7966 原筑壹号笕桥生态公园单元50638579 34705 8996 华盛达阅城祥符东单元43924998 24914 9966 2013新世界丽晶国际钱江世纪城100111925016879514155同人精华大厦申花667293014773216290杭州五洲国际广场申花556209193434116416香山四季公馆萧山414329322992790882014昊元之江时代中心转塘30617602 21027 11946 万亚金沙湖1号下沙金沙湖15110953 14077 12852 海运国际钱江新44、城15011369 19606 17245 绿景国际祥符东单元1504912 6007 12228 数据来源：透明售房网，时间区间为2011.1.1-2014.6热销酒店式公寓PAGE40宏观启示客户类型：酒店式公寓以投资客为主，注重区域未来的发展潜力。热销酒店式公寓特征：区域潜力大，总价可控，产品具有附加值。PAGE41区域酒店式公寓供应在售酒店式公寓集中于五常商贸区，多为无产权村级留用地，品质一般，个盘年去化1-3万，均价0.9-1.1万元，存量约8万方；购买客群以投资客为主；直接竞品未来供应量约36万方五常商贸区EFC四幢酒店式公寓主力户型41，51，预计7月开盘西溪海港城西溪海港城酒店45、式公寓酒店式公寓约500户主力主力户型型48-811.4-1.5万万/富力西溪悦居富力西溪悦居主力主力户型型51、76、9311500/西溪永西溪永乐城城酒店式公寓/写字楼待定PAGE42酒店式公寓客群需求项目邻近淘宝城、海创园，杭师大、浙江理工，且处于地铁口，产业人群、学生、地铁通勤客群充足，租赁需求大，仅1.5公里范围内未来人口预计可达3万人，支撑本案酒店式公寓租赁市场办公人群：人群范围：本项目、中移动及其他项目办公人群；通勤上班族；需求特征：以餐饮，商务办公为主；人口数量：约1.5万人师生群体：人群范围：周边杭师大、浙理工等学校的老师学生；需求特征：以娱乐、餐饮等为主；人口数量：1.5万46、人1.5KMPAGE43物业选择 酒店式公寓VS写字楼类别酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼预计价格9100-10000元/（毛坯）9500-10000元/（毛坯）预计年去化1-1.5万方0.6-1万方预计去化周期1年2-3年租金1500（小户型）-2500元（大户型）/月1-1.2元/天预计投资回报率6%9%4%存量36万方144万方酒店式公寓相较写字楼，存量相对较小，去化周期快且投资收益率高于写字楼，租赁需求旺盛对投资客吸引力大，建议出售部分为酒店式公寓低总价引爆市场注：酒店式公寓价格一般为住宅售价的0.7左右，4.2米LOFT相对平层可溢价 20%，且去化较快。PAGE44问题一：禁酒令限47、制下的报批及宣传报批：按办公物业报批，预留管道；解读：解读：1.1.平面：公共走廊式布局；但可以验收通过后，进行改造；平面：公共走廊式布局；但可以验收通过后，进行改造；2.2.卫生间：公共卫生间按层集中设置卫生间：公共卫生间按层集中设置 独立卫生间独立卫生间S600m,S600m,间数间数3 3；S S600m,600m,间数间数1 1；3.3.立面：公共建筑立面形式特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗立面：公共建筑立面形式特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；4.4.酒店酒店类建筑类建筑 :可带独立卫生间可带独立卫生间；5.5.办公改酒店式公寓操作办公改酒店式公寓操作会增加项目成本。会增加项目成本。若要48、做酒店式公寓，只能通过预留管道解决，若要做酒店式公寓，只能通过预留管道解决，后期再改造，后期再改造，每个标注每个标注层布置层布置2 2个集中卫生间，个集中卫生间，以符合规定中需要集中式卫生间的要求以符合规定中需要集中式卫生间的要求。公共走廊式布局单元式住宅PAGE45问题一：禁酒令限制下的报批及宣传宣传：以“商务公馆”“SOHO办公”等名义宣传。宣传限制：宣传限制：开发建设单位在建设、开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能49、，并应在楼盘名称后用相居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。工同字体、字号注明非住宅用途。工商部门的介入，会影响项目营销推商部门的介入，会影响项目营销推广广。西溪铭座酒店式公寓围挡广告PAGE46问题二：层高与溢价的关系4.2米LOFT相对平层溢价 20%，且去化较快。且平层小户型空间较为局促。建议4.2m挑高。晓城天地4.2mLOFT 样板房晓城天地晓城天地均价均价 LOFT(4.2m)：6500-9000 平层 ：6000-7500溢价溢价 10-35%中天西城纪中天西城纪均价均价 LOFT(4.2m)：21000 平层 ：18000溢价溢价 17%西溪润景西溪润景均价50、均价 LOFT(4.78m)：10500 平层 ：7500溢价溢价 40%PAGE47问题四：竞争策略有产权酒店式公寓以极小户型、低总价炒热市场地段发力：交通优势、更靠近主城EFC、万通、富力西溪悦居等无产权酒店式公寓产权发力五常商贸圈、其余水面下项目等区域现有供应本案竞争策略PAGE48借鉴-万科甲壳虫公寓小面积低总价产品，极致小户型 解读：万科小户型甲壳虫系列户型图与2012年2月7日在网上广泛传播，户型图出自合肥万科金色名郡沿街的一栋公寓，共32层，1-3为底商，3层以上为公寓部分，面积区间为24-56，每层4梯32户，共896户，精装修，均价8000元以上。市场反响良好，万科内部标杆项51、目 背景：在2009年，万科就在重庆推出了“甲壳虫”，19平米的户型，总价12.5万，均价在6578元/平米左右。一时间引起了不小的楼市热潮。在重庆二手房市场上了解到，两年后重庆甲壳虫二手房的均价为7281元/平米。市场价值分析：该产品价值主要体现在自住和投资两个部分：在国家限购政策的条件下，这种产品的出现，对自住者而言，既不浪费购买住宅的资格，同时也能满足过渡性自住的需求。对于投资客户而言，这种功能齐全的精装小户型公寓，总价低，会有更好的投资回报收益。既满足过渡性自住的需求又满足了投资需求，预计该产品市场发展前景较为乐观。PAGE49区域酒店式公寓小结及启示小结：酒店式公寓相较于写字楼，存量52、压力较小，租赁需求旺盛，对投资客吸引力大，去化周期快启示：1、本案凭借交通、产权天然优势，以极小户型（30以内）、（4.2m层高）LOFT、低总价优势撬动市场；2、以周边地缘性投资客为主；3、以写字楼报批，预留管道，以“商务公馆”“SOHO办公”等名义宣传PAGE50分物业定位-酒店式公寓未来城未来城地铁旁地铁旁LOFTLOFT大城西青年创客大城西青年创客SOHOSOHO门槛低-首付11万入主大城西高收益-投资回报率6%-9%风险低-租赁需求旺盛，投资风险低PAGE51户型配比保持总价可控，加速去化面积段在60方以内，总价50万内的户型设计面面积段段层高高功能功能套数配比套数配比总价价首付首付53、约254.2m一室一厅一厨一卫40%21万10.5万约454.2m二室一厅一厨一卫45%37.8万18.9万约554.2m三室一厅一厨一卫15%46.2万23万备注：是否做约25方的极致小户型以建筑设计可行性为最终判断标准户型配比方案建议：序号序号套内面套内面积面面积套数套数5.55*64523.2*1148.844.3*1165.723.2*626.6123.8*115813.2*11.755211 核心筒 排布方案（仅为示意）北南户型参考-西城纪4.2m层高，一层近2.2m，二层1.9m通过频率高，私密性弱，各空间功能独立性不强北岸北岸D D户型户型 莫奈之花莫奈之花 4141二室二室 一54、厅一厨一卫一厅一厨一卫PAGE53户型参考-西城纪41可两房设计阅读区与卧室合二为一PAGE54户型参开-晓城天地56LOFT三室一厅样板房客厅入户、厨房一二楼卧室二楼书房PAGE55PAGE56共享空间-青年客厅利用酒店式公寓大堂等空间，打造青年客厅，设置休闲座椅、吧台、电影布幕、台球桌等运动设备，供住户休憩交流、举办社交活动，装修风格宜简约、个性 广州you+青年公寓公寓楼一楼客厅摆放宜家风格的家居：茶几、台球桌、电影布幕、吧台、沙发、书架、游戏机，靠墙有一排榻榻米，下面安装地暖，即使在冬天，室友也能懒洋洋躺着看书、上网，客厅的另一角是用玻璃墙隔开的健身房和面积不大的室外花园PAGE57总55、目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各物业定位及产品建议二住宅写字楼VS酒店式公寓商业销售物业持有物业写字楼附录附录三仓前商圈PAGE58区域商业格局目前区域内供应匮乏，在售项目仅富力、赛银，成交均价2.3-4.5万元/；未来核心区大量综合体商业集中供应，供应过量西溪天堂西溪印象城翡翠城仓兴街西城广场五常商圈城西商圈淘宝城杭师大印象城EFCEFC海港城奥克斯仓前商圈目前商业氛围严重缺失，仓兴街作为传统乡镇商业中心支撑区域。未来仓前区域将呈现分散、团状商业分布，各个商圈之间一定程度上互相独立。五常商圈西溪印象城，翡翠天地等商业项目，西溪印象城。2013开业至今成为五常地区新的区域商业中心。56、城西商圈城西是杭州传统高档住宅集中区，目前已有西城广场、印象城、银泰、西溪湿地综合体等多个商业项目。城西银泰城未来五常商贸圈底商赛银国际商业街商铺均价4.54.5元/富力天贸广场商铺售价2.3-3.5/2.3-3.5/PAGE59商业需求盘点本项目周边有大量住宅，办公以及学校，且位于地铁口，通勤客流量大，人口组成丰富，具有一定消费潜力；未来区域成熟后，本项目1.5公里范围内未来预计可达5.5万人办公人群：人群范围：本项目、中移动及其他项目办公人群；通勤上班族；需求特征：以餐饮，商务办公为主；人口数量：约1.5万人住宅人群：人群范围：本项目以及周边安置房片区的住宅人群；需求特征：以生活配套类为主57、；人口数量：2.5万人师生群体：人群范围：周边杭师大、浙理工等学校的老师学生；需求特征：以娱乐、餐饮等为主；人口数量：1.5万人1.5KMPAGE60业态定位未来科技城未来商业供应数量大数量大，商业供应质量高量高，本项目仅8000方方商业体量，如何在众多项目内突围，避开竞争，展现自身优势？避开大区域竞争，着眼项目小区域，以服务周边1-1.5公里范围内人群为主，打造为以地地铁便捷商便捷商业、餐、餐饮、生活配套、生活配套为特色的美食生活街区特色的美食生活街区！PAGE61分物业定位-商业未来城未来城地铁旁地铁旁青年美食生活街区青年美食生活街区工作驿站工作驿站 美食天地美食天地 生活小筑生活小筑PA58、GE62杭州商铺整体市场总价300万以下为主力，占85%，年均成交3310套交叉结构中，总价段100万以下，50方以内为成交主力20142014年杭州十城区商铺成交面积段总价段交叉结构成交面积段总价段交叉结构0-1000-100万万100-200100-200万万200-300200-300万万300-400300-400万万400-600400-600万万600-800600-800万万800-1000800-1000万万10001000万以万以上上合计合计0-500-50方方116631970420001561156150-10050-100方方425471271864491013071359、07100-150100-150方方6915016476441540522522150-200150-200方方27443653331032208208200-250200-250方方4212315217329696250-300250-300方方11520141512458686300-350300-350方方039977324040350-400350-400方方001033131111400-450400-450方方000011215 5450-500450-500方方010022117 7500500方以上方以上0002873345454合计合计1692169210241024594560、9425925918018073732525505038973897商铺划分100方以下为主力成交面积段；目前区域内商铺以50-150方分割为主；建议本案商铺小面积分割，主力面积段控制在100方以下（建议单个在50方左右），少量100-150方，单个最大面积不超过150方注：1.目前未来科技城区域暂无商铺成交，选取周边余杭闲林区域商铺成交面积段；2.未来科技城区域目前商铺存量主要集中在富力西溪悦居，少量在大华西溪风情；3.余杭闲林区域2012年竹海水韵春风里商铺热销，250-350方面积段销量主要由该盘贡献；0-50方50-100方 100-150方 150-200方 200-250方 25061、方以上010203040506070246049232325未来科技城商未来科技城商铺存量存量套数20112012201320140%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%22%2%33%45%34%42%46%40%31%10%16%7%7%17%3%5%4%28%1%2%2%1%1%0%2011-2014年余杭年余杭闲林商林商铺成交面成交面积段占比段占比0-5050-100100-150150-250250-350350以上 PAGE64商业-层高及分割分割：一层以100方以下小面积分割为主（开间3.6m-4.2m，进深6-12m），在一层沿街面为二层品牌餐饮预留店62、面入口层高-商业层高高于5m计算1.5倍容积率，影院等特殊业态除外，结合本案业态配比建议，一层层高5m ，二层层高4.9m户型型面面积占比占比分布位置分布位置50左右50%1F50-10040%1F，2F100-15010%2FPAGE65商业-物业条件建议全部物业预留烟道，为餐饮做预留物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）800-1000物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风。单层面积（）300-500空调要求制冷量厨房450卡/M/小时，用餐区350卡/M/小时。排烟散热密闭性要求较高经营楼层选择（层）1层或163、2层电梯（部）根据需求配备隔油池有中央隔油池结构层高要求（m）3米步梯1.5米排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施开间要求（m）8米供电150KW消防消火栓、喷淋头、烟感等。柱间要求（m）4米供水管径50mm其他-楼板承重（Kg/）厨 房 区 承 载 力450Kg/m2，其他区域250Kg/m2燃气管道34立方/小时通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）10个PAGE66总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各物业定位及产品建议二住宅写字楼VS酒店式公寓商业销售物业持有物业写字楼附录附录三区域内租赁市场目前板块在租项目有恒生科技园、利尔达、海创园、梦想小镇，64、市场化项目有有恒生科技园、利尔达，租金约0.8-1.2元/天.，以信息软件、电子商务企业为主，新能源、生物医药为辅，少量文创、其他行业PAGE67目前有企业入驻项目仅恒生科技园、海创园、梦想小镇，均以高新科技类企业（信息软件、电子商务）为主。梦想小镇前三年免租，目前一期基本满租。恒生是首个市场化项目，1、2期已入驻90%，租金约1-1.2元/天.利尔达租金0.8-0.9元/天（2015年正式对外招租，第一年5折，第二年7.5折，第三年9折，之后为原价1.6-1.9元/天）海创园是政府打造，只租不售，前三年入驻需通过资质认证，租金1.5元/天.，前三年享受60%租金补贴，先交后补。PAGE68利65、尔达物联网产业园区，全功能楼宇办公智能化，产品品质、配套较好；107-222分割户型去化较好利尔达标准层面积963-1277标准层高3.4-3.85m户型分割107-222；626-651；可自由组合分割租金1.6-1.9元/天，第一年5折，第二年7.5折，第三年9折，之后为原价1.6-1.9元/天）租赁情况信息软件大厦6-10层基本满租；传感网大厦某企业整租；移动互联网大厦去化一般信息软件大厦，22层11层以上出售，4-10层租赁物联网大厦，18层总部自用移动互联网大厦，13层4-8层租赁，9层以上出售传感网大厦，13层某企业整租产业服务大厦PAGE69区域租赁市场小结与启示租赁市场：板块目66、前租赁项目不多，市场化项目有恒生科技园、利尔达，租金约0.8-1.2元/天.，客户以信息软件、电子商务企业为主，新能源、生物医药为辅，少量文创、其他行业，未来有大量总部办公、产业园项目由于产业产权限制原因进入租赁市场，未来租赁市场竞争激烈；启示：1、本项目在交通方面、产权方面有天然优势，但市场竞争激烈，仍需抓准客户敏感点，差异化竞争取胜；2、户型分割：小户型100方分割为主，可自由组合；3、客户：依托西湖数源新能源产业号召力，以新能源上下游产业链客户为主，以信息软件、电子商务企业、生物医药为辅PAGE70分物业定位-办公定位未来城未来城地铁旁地铁旁创智企业成长平台创智企业成长平台企业为梦想而来67、亮点配套发力亮点配套发力 服务平台助力腾飞服务平台助力腾飞PAGE71户型分割建议建议本案得房率70%-75%以上，标准层面积为1500左右，小户型100方分割为主，可自由组合产品打造原则PAGE72服务平台软件（景观、配套）硬件（层高、设备设施、立面）成本控制，实用主义，钱花在刀刃上；针对客户关注点打造硬件配置配套与景观精细化、人性化打造亮点服务体系区域总部楼性质产品供应量大，且有产权限制，后续会进入租赁市场，但产品品质一般；建议本案产品档次建议定位中端，硬件实用主义，针对客户关注点打造硬件配置硬件-客户关注度企业对写字楼产品关注点主要在于提高企业运营效率上，即重点关注电梯、大堂、层高等PA68、GE73平面与空间体现客户办公利用效率的内部体验设备设施保障整个建筑高效率动作配套设施满足办公客户的相关附属需求外部形象客户对楼盘品质的最直观的外部体验公共区域客户对楼盘品质的最直观的内部体验大堂电梯厅卫生间公共走廊外立面景观小品商业配套停车位柱网分布层高建议面积分割电梯系统空调系统智能化强电、给排水及消防系统PAGE74硬件-设备设施建议2F挑空，约10米，400左右（一般取总建面的1-2%，即150-300，建议本案适当做大，提升商务品质感）层高：满足净高2.7m以上即可，建议层高3.8M电梯：服务面积控制在5000/T左右，候梯时间35s-45s之间，配置2-3部客梯，1部货梯大堂写字楼69、产品建议外立面本项目由两幢楼组成，为保证写字楼与酒店式公寓形象一致性（酒店式公寓为突出居住属性，不宜设置全玻璃幕墙外立面），建议写字楼外立面为石材+玻璃幕墙形式PAGE75写字楼产品建议大堂本项目客群定位为成长型企业，客户关注性价比的同时对楼宇的商务形象有一定要求；建议将大堂打造为商务感、现代感的精装修大堂（墙面铺装、吊顶、地砖）PAGE76写字楼产品建议公共部位对走廊等公共部位进行精装修(吊顶、地砖、墙面粉刷)，电梯厅部位重点精装修（墙面铺装、吊顶）PAGE77楼层灰空间设置楼层灰空间设置大堂、楼层设置灰空间，作为员工休闲交流的大堂、楼层设置灰空间，作为员工休闲交流的空间，在该处设置可自由移70、动的桌椅，自动贩空间，在该处设置可自由移动的桌椅，自动贩卖机。可放置饮水设备和摆放杂志的报刊架，卖机。可放置饮水设备和摆放杂志的报刊架，公告栏和交流板等公告栏和交流板等软件-灰空间打造根据实际情况，在大堂或楼层设置公共休憩交流灰空间，供员工日常休憩交流PAGE78PAGE79整盘定位未来城未来城地铁旁地铁旁大城西首席青年主题地产大城西首席青年主题地产居住在这里工作在这里吃喝玩乐在这里西溪青年印象PAGE80物业组合建议物业组合为住宅、写字楼、酒店式公寓、商业；根据项目自身条件及现有排布方案，给出下图物业排布方案PAGE81投资开发结论前置1、3267元/楼面价3597元/时，毛利率大于0，建议71、在该段地价区间成交，地价款为2.6亿-2.88亿；3597元/楼面价4535元/时，毛利率虽小于0，但是持有物业折现收益可以补亏，拿地上限价格为4535元/，地价款3.6亿元2、政府现有3267元/综合楼面价下，2019年累计现金流为正，资金峰值为-5.6亿元PAGE82总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各各物业定物业定位及产品建议位及产品建议二附录三80方以下户型可行性论证写字楼物业100%持有下经济测算PAGE83杭州整体结构表现80方一下历年成交占比4%左右，成交量较少2010201120122013201420150%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1072、0%11%7%6%4%4%4%42%51%55%56%58%57%8%6%5%5%3%4%2%2%2%2%3%3%5%4%5%4%5%5%7%6%6%5%5%6%10%12%11%13%12%12%5%4%3%3%2%2%10%8%7%8%7%7%2010-2015年杭州公寓分面年杭州公寓分面积段成交占比情况段成交占比情况80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上2014.12 2015.12015.22015.32015.42015.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4%4%4%4%4%4%73、57%55%50%59%58%58%4%3%4%3%3%4%2%2%3%3%3%3%5%5%5%6%5%5%6%6%10%5%6%6%11%14%13%11%12%11%2%2%2%2%2%1%8%9%8%6%6%7%2014.12-2015.5杭州公寓分面杭州公寓分面积段成交占比情况段成交占比情况80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上PAGE84未来科技城板块80方以下供需两弱；存量面积6470情况下，存销比高达4.8，市场接受度低，去化压力大80以下80-9090-100100-110110-120120-13013074、-140140-160160以上05000010000015000020000025000030000035000040000005000100001500020000250001453414488131611292313246168871669219625179582010-2015.05年未来科技城公寓供年未来科技城公寓供销结构（面构（面积段）段）成交面积（）供应面积（）成交均价（元/）1.541.411.512.653.912.731.211.931.7180以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160以上02000040000675、0000800001000001200000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.04.82.22.99.216.19.51.25.34.42010-2015.05年未来科技城公寓存销结构（面积段）存量（）年均成交（）存销比PAGE85未来科技城-项目盘点80方以下户型难去化、难溢价：板块在售80方以下户型年去化300-1500方，年去化量小，去化压力大；相较于个项目整盘均价，80方以下成交均价较低，溢价率低项目项目项目项目EFCEFCEFCEFC昆仑府昆仑府昆仑府昆仑府新城新城新城新城西溪逸境西溪逸境西溪逸境西溪逸境大华西溪风情大华西溪风情大华西溪风情大华西溪风情76、80808080方以下去化情况方以下去化情况方以下去化情况方以下去化情况供应时间供应时间供应时间供应时间2014.072014.072014.072014.072013.1.212013.1.212013.1.212013.1.212014.122014.122014.122014.122013.112013.112013.112013.11供应体量（）供应体量（）供应体量（）供应体量（）2048204820482048313331333133313321812181218121811633163316331633去化面积（）去化面积（）去化面积（）去化面积（）180518051805180577、2863286328632863264264264264494494494494去化率去化率去化率去化率88.1%88.1%88.1%88.1%91.4%91.4%91.4%91.4%12.1%12.1%12.1%12.1%30.3%30.3%30.3%30.3%年平均去化（）年平均去化（）年平均去化（）年平均去化（）15001500150015001145114511451145264264264264（半年）（半年）（半年）（半年）32932932932980808080方以下均价（元方以下均价（元方以下均价（元方以下均价（元/）10622106221062210622142971429778、14297142971521115211152111521118250182501825018250整盘均价（元整盘均价（元整盘均价（元整盘均价（元/）11588115881158811588188051880518805188051554415544155441554424001240012400124001存量（）存量（）存量（）存量（）24324324324326726726726719171917191719173695369536953695PAGE86小结1、杭州整体市场：80方以下成交量占比小，非主力成交面积段2、未来科技城：80方以下供需两弱；存量面积6470情况下，存销比高达79、4.8，市场接受度低，去化压力大；80方以下户型难去化、难溢价 不建议配置80方以下户型PAGE87总目录区域研究及价值解读区域研究及价值解读一各各物业定物业定位及产品建议位及产品建议二附录三80方以下户型可行性论证写字楼物业100%持有下经济测算PAGE88项目收益住宅、商业出售总收益为7亿元定价原则：u住宅售价涉及后期推盘策略，板块住宅存量较大，竞争激烈，建议低开高走，撬动市场，后期随着板块逐步成熟、人口导入以及项目地铁盘优势，带来价格上涨；参考板块在售项目及杭州公寓市场去化情况，本案住宅预计均价1.2万/左右（毛坯），年去化约1-2万方u根据一般经验，一层商铺售价为住宅价格的2倍，二层商80、铺售价为一层的0.7倍，本案为地铁盘，预计可以溢价10%类别16年17年18年19年合计（万元）物业类型总面积（）租售情况租售面积去化（）价格（元/）去化（）价格（元/）去化（）价格（元/）去化（）价格（元/）住宅42010出售420101000011000200001200012010130000050613办公30000持有30000000000000商业8000出售8000000040002431040002431019448合计70061PAGE89项目成本除土地及土地相关费用外总成本4.7亿元土地成本类别面积（）单类造价（元/)备注造价（万元）土地成本26670占地面积*容积率*单价81、土地契税地价*3成本效益分析类别面积（）投资（元/)/收益（万元）备注造价/费用（万元）地下室成本350003000地下室面积*单价，一般为地上建面的1.5倍左右，结合区域地质条件及地下室层数10500地上建安成本（住宅毛坯）420102400建筑面积*造价，普通住宅造价2000-2500左右10082地上建安成本（办公毛坯）300002600建筑面积*造价，商业造价一般为比住宅高200-300元/7800地上建安成本（商业毛坯）80002600建筑面积*造价2080绿化工程8001400总用地面积*绿地率*单位造价，单位造价200-400元/320报建费用勘察费、竣工图费、标底编制费、招投标82、管理费、监理费合计492其中：勘察费1150102元/，按总建筑面积23 竣工图费规划设计费10%58 标底编制费建安工程费0.30%91 招投标管理费建安工程费0.05%15 监理费建安工程费1%305设计费用11501050省院、甲级设计院收费标准575PAGE90项目成本类别面积（）投资（元/)/收益（万元）备注造价/费用（万元）市政配套费用给水工程、排水（雨污）工程、供电工程、供气工程、弱电工程、消防工程、通信工程合计1776其中：给水工程11501020元/，按总建筑面积230 排水（雨污）工程11501020元/，按总建筑面积230 供电工程11501050元/，按总建筑面积57583、 供气工程4201012元/，按住宅地上建筑面积50 弱电工程（有线、局 域网、监控、对讲）11501030元/，按总建筑面积345 消防工程11501020元/，按总建筑面积230 通信工程11501010元/，按总建筑面积115不可预见费用(不含土地）除土地外总投资的31009总投资（不含土地）上述项求和34634管理成本（不含土地）总投资*31039财务费用总投资*0.5*12%*24156营业税金及附加（销售物业税费）50613住宅销售额的7.6%（营业税金及附加5.6%+2%预缴）384719448商业销售额8.6%1673营销成本销售额*2.51752除土地总成本47099除土地成84、本外的成本：47099万元续前表拿地测算 3278元/楼面价4227元/时，毛利率虽小于0，但是持有物业折现收益可以补亏，建议在3278元/底价拿地，拿地上限价格为4227元/，地价款3.38亿元PAGE91注：根据增值税征收规定：增值额小于扣除项目金额，故无需缴纳增值税，扣除项目金额需分期进行抵扣，总成本扣除持有写字楼物业总成本后，增值额小于扣除项目金额，故无需缴纳增值税，扣除项目金额需分期进行抵扣持有物业折现一般可以获得该物业总投资15%-20%的溢价，本案为地铁盘，且在两年后面世，取高值，此处按照写字楼总投资15231万元*1.2=18277万元楼面地价（元/）3278 3378 34785、8 3578 3678 3778 3878 3978 4078 4178 4227 4327 地价款（万元）26227 27027 27827 28628 29428 30228 31028 31828 32628 33428 33820 34620 土地契税787 811 835 859 883 907 931 955 979 1003 1015 1039 土地取得费用27014 27838 28662 29486 30311 31135 31959 32783 33607 34431 34835 35659 不可预见费810 835 860 885 909 934 959 983 100886、 1033 1045 1070 土地总投资（万元）27825 28673 29522 30371 31220 32069 32917 33766 34615 35464 35880 36729 管理费用810 835 860 885 909 934 959 983 1008 1033 1045 1070 财务成本3339 3441 3543 3645 3746 3848 3950 4052 4154 4256 4306 4407 其他投入成本47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 47099 总成本（万87、元）79073 80049 81024 81999 82975 83950 84926 85901 86876 87852 88330 89305 销售收益（万元）70061 70061 70061 70061 70061 70061 70061 70061 70061 700617006170061不含持有物业折现收益-9012-9988-10963-11938-12914-13889-14865-15840-16815-17791-18269-19244 土地增值税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 毛利润（万元）-9012-9988-10963-11938-12914-13888、89-14865-15840-16815-17791-18269-19244 毛利润率-12.9%-14.3%-15.6%-17.0%-18.4%-19.8%-21.2%-22.6%-24.0%-25.4%-26.1%-27.5%持有物业折现18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 18277 含持有物业收益9265 8289 7314 6339 5363 4388 3412 2437 1462 486 8(967)PAGE92底价下现金流量表住宅、商业可售，3万方写字楼自持租赁情况下，2030年累计现金89、流为正u本案写字楼租赁价格参考区域现有租赁恒生科技园，起始租金水平为1元/天*，每三年递增5%，项目自身办公体量不大，结合招商经验判断，交付第一年入驻率为30%，第二年入驻率60%，第三年及以后入驻率为90%类别年份备注2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030现金流入销售收入0 11000 24000 25337 9724租金收入329657986 1035 1035 1035 1087 1087 1087 114111411141 1198合计0 11000 24000 2590、666 10381986 1035 1035 1035 1087 1087 1087 114111411141 1198现金流出投资成本土地取得费用16208 10806投资成本总成本-土地取得费用13015 26030 130150000000000000营业税费17.6%17.6%租赁物业税费，销售物业税费已经包含在投资成本中58116173182182182191191191201201201211物业维修费90909090909090909090909090合计29223 36835 13015148206263272272272281281281291291291301净现金流量-291、9223-25835 10985 25518 10175722763763763805805805850850850897累计净现金流量（万元）-29223-55058-44073-18555-8380-7658-6895-6133-5370-4565-3759-2954-2104-1254-404493累计净现金流量（亿）-2.92-5.51-4.41-1.86-0.84-0.77-0.69-0.61-0.54-0.46-0.38-0.30-0.21-0.13-0.04 0.05PAGE93底价下现金流量表住宅、商业可售，3万方写字楼自持租赁情况下，资金峰值为-5.5亿，2030年累计现金流92、为正单位：万元2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030-30000-100001000030000-60000-40000-200000200004000060000-55058项目目净现金流与累金流与累计现金流量分析金流量分析图净现金流累计净现金流备注：预计2015年下半年拿地；地价支付方式，按照支付总地价的30%定金，一个月内支付总地价的60%，一年内支付总地价100%的计算PAGE94结论1、3278元/楼面价4227元/时，毛利率虽小于0，但是持有物业折现收益可以补亏，建议在3278元/底价拿地，拿地上限价格为4227元/，地价款3.38亿元2、政府现有3278元/综合楼面价下，住宅、商业可售，3万方写字楼自持租赁情况下，2030年累计现金流为正，资金峰值为-5.5亿元PAGE95