1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汉嘉地产顾问2015年5月杭州西溪溪语项目市场定位及产品打造建议PAGE2服务全貌工作成果解决问题时间安排一阶段项目市场定位及产品初步方向1.实地调研2.项目界定3.竞争格局研究4.项目定位、产品线配置5.健康主题地产专题3.26-4.16二阶段项目产品打造建议报告1.住宅性能化：产品价值体系构建及产品建议2.开发节奏建议3.地铁效应专题一阶段结束后10个工作日4.29后续服务为本项目提供后续方案设计跟踪服务。参与关键节2、点的三方（甲方、设计单位、乙方）沟通会议，从专业角度提出调整建议与意见，至产品跟踪落地为止。PAGE3项目属性地块位于未来科技城核心区边缘，更靠近主城区，邻近地铁5号线五常站（直线距离约800米），地价较低，地块限制条件多且严苛项目基本信息项目基本信息地块编号地块编号余余政储出政储出201429201429号号项目位置项目位置未来科技城未来科技城8989号地块，香樟港东侧，腾号地块，香樟港东侧，腾家村路南侧，南河头港西侧。海曙路北家村路南侧，南河头港西侧。海曙路北侧侧占地面积占地面积107424107424建筑面积建筑面积257818257818、其中、其中住宅约住宅约1818万万容积率容积率3、2-2.42-2.4土地性质土地性质商业服务业设施、居住用地商业服务业设施、居住用地商业比例商业比例不小于不小于31%31%楼面地价楼面地价24382438元元/土地出让价款交款时间：1个月内交清出让价款的95%，3个月内交清出让价款的100%。总投资不得小于27亿元（不含土地出让金）。地块商住比例：商业服务业占比不小于31%，并且只允许建设集预防、康复、教学和科研于一体的国际健康服务设施一处，须竞得人自持，总投资不少于10亿元人民币（不含土地出让金，其中设备部分投入不少于4亿元人民币）。医疗机构条件：乙方竞得土地后三个月内需引进专业运营机构，并签署合作协议；商业服务业设施项目需在建成后一年内4、投入运营，运营后须引进2名院士领导的团队参与健康服务工作（其中一名院士担任专职领导），且该团队中享受国务院特殊津贴专家不少于8人，教授不少于30人，并在竞得土地后三个月内与两名院士签署任职确认书。住宅部分预售条件：在乙方提供与专业运营机构的引进协议及与两名院士的任职确认书后允许预售住宅的20%；住宅的40%部分须在商业服务业设施部分主体结构结顶后销售；住宅剩余的40%部分须在商业服务业设施部分竣工验收（含装修及设备）通过后方可销售。限制条件PAGE4地块四至项目四至东：南河头港、荆长大道南：海曙路、拆迁安置房西：香樟港、中移动科研项目北：腾家村路、余杭塘河地块稍狭长，南侧紧邻规划城市主干道海曙5、路（双向六车道），东北侧通达性差；西侧享有河景资源，地块自身条件较好，周边目前居住氛围较差地块内部东侧道路现状南侧拆迁安置房南侧海曙路西侧香樟港PAGE5开发目标树标杆、立形象本案作为集团首次入杭项目，将打造集高层、洋房的品质住区、区域标杆之作，吸附城市新贵及财富阶层在保证量、速的情况下实现高利润、高溢价项目整体价值实现，销售收益最大化，寻求高溢价PAGE6核心问题本案位于未来科技城的核心区边缘，处于两个板块的夹心层地带，虽更靠近主城区，但由于行政区划、配套差异较大，较西溪板块处于竞争弱势。1.地段价值如何重塑？区域土地出让众多，未来潜在竞争激烈，并且区域容量有限。2.市场竞争激烈，如何差异化6、竞争？本案预售条件严苛，销售周期长，对政策的解读、未来市场的预判，合理配置产品线。3.项目产品线如何配置？北侧健康美容机构有效利用，嫁接住宅部分，打造唯一性，高附加值，产生高溢价。4.北侧医院如何嫁接，使住宅部分增值？PAGE7总目录一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议六、开发分期二、区域研究及地块价值解读附件部分PAGE8研究方法“人、地、钱”三角分析方法钱（经济基础）地(城市发展)人(市场容量)区位人口总量与增速人口结构分析区域动态趋势：区域定位及发展方向区域静态趋势：区域发展潜力评估核心解决的问题：投资环境如何研判该城市经济增长是否有持续动力？研判该城市人口的购买能力7、如何？PAGE9经济水平排名城市GDP（亿元）1上海235612北京213313广州167074深圳160025天津157226重庆142657苏州137618武汉100609成都1005710杭州920111南京882112青岛869213无锡820514大连800115长沙781016佛山760317宁波760218沈阳19郑州680020唐山2014年全国各主要城市GDP排名200720082009201020112012201320140100020003000400050006000700080009000100000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.08、%16.0%4104478950835949701978048344920114.6%11.0%10.0%12.0%10.1%9.0%6.9%10.3%GDP（亿元）增速杭州市历年GDP及增幅杭州市经济总量稳步增长，年均增长率10%以上，相比国内其他大城市经济规模处于中等位置。PAGE10购买力水平2014年全国主要城市城年全国主要城市城镇人均可支配收（元）人均可支配收（元）1东莞429442深圳446503上海477104苏州466775广州420496杭州446327宁波441558绍兴431679北京4391010南京4256811嘉兴4214312无锡4172813佛山3804014舟9、山4146615温州4051016金华3980717台州3976318厦门3962519常州3948320珠海3637521湖州3895922鄂尔多斯3613223济南3876324青岛3829425中山3113026东营3694027长沙3682628西安3610029惠州3299230烟台35791注：绿色标记部分为2013年数据，排名按2013年计20072008200920102011201220132014050001000015000200002500030000350004000045000500000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%10、216962410426864300353370037538393104463214.5%11.1%11.5%11.8%12.2%11.4%4.7%13.5%GDP（亿元）增速历年杭州市城镇居民可支配收入及增幅杭州市城镇居民可支配收入稳步增长，除2013年外，年增幅均保持在10%以上；2014年排名进入全国前十。PAGE11产业结构20072008200920102011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%46%46%49%49%49%51%53%50%50%47%48%47%46%44%4%4%4%3%3%3%3%第一产业第二产业第三产业杭州历年11、产业结构变化北京上海广州深圳天津宁波苏州杭州南京0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%77%65%65%56%48%44%46%53%56%22%35%34%43%51%52%46%44%42%1%1%1%1%1%4%3%3%3%第一产业第二产业第三产业2013年主要城市年主要城市产业结构构随着经济发展，杭州产业结构不断升级，第三产业占比稳步上升，但和北上广深一线城市相比依旧存在有一定的差距。PAGE12研究方法“人、地、钱”三角分析方法钱经济基础地(城市发展)人(市场容量)区位人口总量与增速人口结构分析区域动态趋势：区域定位及发展方向区域静态趋势：区域发展潜力评估12、核心解决的问题：投资环境如何研判该城市经济增长是否有持续动力？研判该城市人口的购买能力如何？PAGE13人口总量200720082009201020112012201320147007207407607808008208408608809000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%786.2796.6810870.0873.8880.2884.4889.239.17%39.67%69.50%73.25%73.90%74.30%74.90%75.10%全市常住人口城镇化率杭州市历年常住人口及城镇化率195319641982199013、200020100200400600800100000.050.10.150.20.250.30.350.40.45301.13421.90526.05583.21687.87870.0440.1%24.7%10.9%17.9%26.5%全市常住人口增长率杭州市历次人口普查常住人口及变化2014年城镇化率杭州75.10%全国54.77%1953年第一次人口普查至今，杭州市人口增长迅速，截止2014年末，杭州全市常住人口达889.2万人，城镇化率已达75.1%，远高于全国54.77%的平均水平。PAGE14人口结构六普每10万人大学以上学历人口比例大学以上学历人口数量（万人）较5普增幅户均人口北14、京31499617.887.06%2.65南京26119209.0 111.47%2.77上海21952505.3100.66%2.49广州19228244.2106.55%3.20杭州18881164.27162.02%2.59天津17480226.294.07%2.65深圳17175177.9113.09%2.11苏州13972146.2194.46%3.03宁波1033378.6200.29%2.30200320042005200620072010201120122013北京上海0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%18.7%18.3%17.6%16.7%1615、.3%14.7%14.9%15.1%15.3%13.1%11.2%28.3%28.4%28.6%28.7%28.5%27.3%26.8%26.1%25.4%26.4%21.9%39.3%39.5%39.8%40.2%40.5%40.4%40.2%39.9%39.7%39.0%40.3%13.7%13.8%14.0%14.3%14.8%17.5%18.2%18.8%19.6%21.4%26.6%60以上36-6019-3518及以下杭州市历年户籍人口年龄结构变化（附北京上海）据第六次人口普查显示，杭州每十万人大学以上学历人口达18881，位居全国前列，户均人口2.59，人口老龄化趋势明显。PAG16、E15人口分布淳安县建德市桐庐县临安市余杭区萧山区上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区2010年(六普）常住人口面积（平方公里）人口密度(人/平方公里）市辖区拱墅区561000886375 上城区3513001819517 下城区5314003117142 江干区10163002104840 西湖区8335002633169 滨江区326300734470 萧山区153520011631320 余杭区12012001222983 富阳区7255001808401 县（市）桐庐县4102001780230 淳安县341400445277 临安县5738003124184 建德市43690023617、4185 2010年第六次人口普查，杭州市常住人口880.7万，集中在主城区，尤其以上城区和下城区人口密度最高，分别为17142人/平方公里和19517人/平方公里。PAGE16研究方法“人、地、钱”三角分析方法钱经济基础地(城市发展)人(市场容量)区位人口总量与增速人口结构分析区域动态趋势：区域定位及发展方向区域静态趋势：区域发展潜力评估核心解决的问题：投资环境如何研判该城市经济增长是否有持续动力？研判该城市人口的购买能力如何？PAGE17城市定位浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市区位优势：杭州市位于钱塘江畔，地处中国经济最发达的长18、三角经济圈，距离国际大都市上海200多公里，交通发达，地势平缓，适合城市规模扩张。历史文化：已有2200多年的建城历史，中华文明发祥地之一，良渚文化已有4700多年。自然环境：西溪湿地、西湖、千岛湖、京杭大运河、钱塘江、良渚遗址、湘湖等。城市规划：杭州规划布局为“一主三副双心六组团”，未来将在主城区形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局p杭州发展方向“一主”主城；“三副”江南城、临平城和下沙城；“双心”湖滨、武林广场-旅游商业文化中心，钱江新城、钱江世纪城-城市新中心；“六组团”塘栖、良渚、余杭、义蓬、瓜沥和临浦。一主三副的确立，标志着杭州形成“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的发19、展方向。p杭州发展格局“东动”：建成江东临平工业区；“西静”：西部建成城市旅游扩展区和生态区；“南新”：南部建成具有新功能的城市副中心；“北秀”：北部增强休闲、旅游、科教产业功能；“中兴”：中部提升服务功能。规划结构PAGE18PAGE19交通规划交通发展为城市打开新格局，有效扩大居住半径；快速路的完善带动城郊之江、九堡、乔司等板块的发展，轨道交通的贯通带动郊区良渚、仓前、转塘等板块的发展 一环线：虎跑路德胜路秋涛路江南大道二环线：石祥快速路东湖-通城大道彩虹快速路紫之隧道三环线：绕城快速路杭州环线设想中心彩虹快速路石祥路快速路绕城高速紫之隧道快速路天目-艮山快速路三墩祥符勾庄丁桥长睦乔司良渚20、仓前临平之江转塘萧山下沙德胜快速路东湖-通城大道地铁建设计划二期规划中，一共包括2、4、5、6号线四条线路，4个项目线路总长度106.6公里，项目总投资约698.91亿元，在2019年前底全部建成，分别为：2号线二期工程规划建设期为2013-2017年。4号线一期工程，规划建设期为20132017年。5号线一期工程，规划建设期为20142019年。6号线一期工程，规划建设期为20152019年城市研究小结PAGE201、杭州市经济总量稳步增长，年均增长10%以上，相比其他国内其他大城市经济规模处于中等位置；2、杭州市城镇居民可支配收入稳步增长，除2013年外，年增幅均保持在10%以上；201421、年排名进入全国前十；消费力强劲；3、随着经济发展，杭州产业结构不断升级，第三产业占比稳步上升，但和北上广深一线城市相比依旧存在有一定的差距。地地(城市发展)1、长三角中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市；2、城市规划“一主三副双心六组团”，城市规模扩张迅速；3、轨道交通等路网建设迅速，2019年前，将建成5条地铁线。人人(市场容量)钱钱（经济基础）1、人口增长速度一般，城镇化率较高；2、人口老龄化趋势明显，家庭结构小型化程度较高；3、人口主要还是集中在杭州老城区一带。人口增长稳定，根据新城规划产业导入迅速，未来以中心城区人口外溢、郊区城镇化以及外来人口导入的购房需求为主；由于社会22、经济发展，户均人口不断缩小，未来农村分巢趋势愈发明显，加之城区房价过高以及交通路网的建设，郊区购房需求量将会不断上升PAGE21一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议六、开发分期二、区域研究及地块价值解读附件部分PAGE22区位属性未来科技城：城西外溢线的高科技产业新城，未来的大城西范畴。交通打开格局，产业导入人口。是杭城潜力最大的新城。n区域位置：未来科技城（仓前）板块位于杭州市中心西侧，距城西6公里，距余杭5公里。虽然属于余杭组团，但是因其产业及交通因素，更倾向于与城西紧密交流无缝对接。n功能定位：中组部、国资委确定的全国四大未来科技城之一，按全新机制运行的人才改革发展试23、验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地，辐射长三角的西溪智力硅谷n发展引擎：未来科技城受益于重大引擎项目（淘宝城、海创园、杭师大）的入驻和政府政策大力扶持。距西湖14KM距城西6KM距西湖14KM距余杭5KM距城西6KM创新基地在同类新城中规模最大，依托杭师院、淘宝城与海创园组合的强大引擎，发展驱动力优势明显。未来杭州“硅谷”，高新技术产业集聚地。将形成以信息技术、生物医药、新能源新材料、文化创意、金融服务为主的研发经济和服务经济集群。PAGE23未来科技城规划第一，信息产业，包括云计算、电子商务、互联网；第二，生物医药，包括创新药物、生物技术药物、生物医药材料；第三，新材料、新能源；第四，24、文化创意。总面积113平方公里，核心区35平方公里。总面面积产业规划划人口人口规划划总人口规划80万，核心区人口规划32万；核心区西段，是研发生活功能区，规划10万人，建筑量要达到530多万方；中段，主要提高综合服务功能，规划7万人，总建筑达到1200多万方；东段，规划15万人，总建筑面积1400万方。东西大道西大道文一西路文一西路目前主力目前主力发展展片区片区未来发展片区核心区核心区PAGE24区域交通目前通过文一西路与城西、余杭连结，与主城区衔接度尚可，未来海曙路贯通不仅可分担文一西路的交通压力，并且大幅增加了与城西的衔接度未来规划地铁、快速公交和地下通道将与杭州市区无缝对接。地铁：地铁525、号线已开工建设，规划建设周期为2014年-2019年。公交：往返于仓前至火车东站的快速公交B6线，建设资金已经落实，15年开工，开通后将直接缩短未来科技城与市中心的时间距离。自驾：文一路地下通道2017年年底建成，连接紫之隧道，届时将大大提升城西出行的便捷度。杭州城西老余杭注：海曙路工程西起东西大道，东至绕城高速，与杭州市余杭塘路连接，道路全长7147米，为城市东西向主干道。据了解，15年底全线贯通。PAGE25区域配套新城规划起点高，各类配套设施齐全，项目多已启动，部分已入驻，居住及办公环境逐步成熟完善商业淘宝城、海港城、西溪印象城、赛银国际广场、钱江新时代广场；万通、奥克斯、欧美金融城综合26、体医疗浙一医院分院，第十人民医院、专科医院教育余杭高中、外国语学校、五常中学、仓前中学、杭师大附属仓前实验小学、未来科技城第一小学、幼儿园、学军中学海创园校区产业淘宝城、海创园、恒生科技园、联强国际、加利利科技、乐富海邦园、梦想小镇、杭师大、浙江理工交通311路、332路、450路、599路、785路公交车，未来B6快速公交线，3号和5号地铁线其他英皇影视文化村、青少年活动中心、市民之家商业配套教育配套医疗配套其他配套海港城西溪印象城第十人民医院东西大道东西大道文一西路文一西路浙江理工大学杭州师范大学浙一医院分院英皇影视文化村五常中学余杭高中青少年活动中心外国语学校第一小学市民之家淘宝城钱江新27、时代广场EFCEFC、奥克斯、万通浙江省委党校仓前中学初具规模建设阶段PAGE26区域发展节奏预判处于快速发展期，板块3大核心引擎已兑现，价值逐步展现，至2020年区域初步成型2010年2007年板块快速发展期启动期2020年快速提升期2025年板块成熟期2030年2015年2008-12，成立余杭组团管委会协议出让大量工业、商业、金融用地基础设施、交通支路网开建基础建设重大工程大学生进驻13年产业企业淘宝城迁入132009年底，首批企业项目开工首批企业、产业入驻人口导入西溪印象城开业13海创园开园13浙大医学中心开业 17年底杭师大附小开学16年9月学军中学海创园校区开学现阶段人口10余万中28、期人口20万远期人口35万地铁5号线开通19年PAGE27地块周边配套本案目前周边居住氛围较差，产业、商业配套尚处于建设、规划期，五常北商贸办公区档次中等，后期重新改造较难；距离淘宝城2.2公里中移动科研项目杭师大（一二期）地铁保养场（未来将集住宅、办公、商业于一体的产业新城概念）梦想小镇梦想小镇商务中心五常北商贸办公区浙江理工省委党校海创园首期居住片区低密居住片区（已交付或已售在建项目）淘宝城商务办公片区文发西溪商务中心文一西路地铁5号线海曙路（东侧连接余杭塘路）PAGE28项目理解便捷交通片区发展潜力大紧邻地铁5号线五常站，与主城、西溪衔接度高南侧即为连接城西与余杭的城市东西向主干道-海曙29、路片区未来居住氛围好，教育资源丰富景观资源西侧紧邻香樟港、规划有体育公园，北侧余杭塘河，水景资源丰富西溪湿地自然景观全国闻名高端综合配套健康美容机构（预留）大型地铁上盖（集住宅、办公、商业于一体的产城融合概念）中移动科研基地（5000余人办公人群）五常北商贸办公区本案交通优势明显，未来高端综合配套齐全，目前可充分利用周边景观资源PAGE29地段价值重塑思考：1、未来科技城核心区内地产项目因缺乏大鳄开发商而去化平平；2、本案所处地段离未来科技城核心区有一定距离，目前周边配套缺乏，未来将依托五常地铁上盖形成商住一体的新区域；3、15年底海曙路的开通将为本案创造蓝海。本案应跳脱区位上的尴尬，重新定义30、板块中移动科研项目杭师大（一二期）地铁保养场（未来将集住宅、办公、商业于一体的产业新城概念）梦想小镇梦想小镇商务中心五常北商贸办公区浙江理工省委党校海创园首期居住片区低密居住片区（已交付或已售在建项目）淘宝城商务办公片区文发西溪商务中心文一西路地铁5号线海曙路（东侧连接余杭塘路）PAGE30地段价值重塑【案例：龙湖名景台】从丁桥板块到同协路板块的转型龙湖名景台位于江干区同协路与华丰路交叉口北总建面积为30万方该项目位于华丰板块与丁桥板块交界（隶属丁桥）2013年上半年开始炒作同协路板块同期丁桥板块在售均价为1.2万元左右，华丰在1.6万元左右，龙湖名景台在入市之初以“一条同协路”造势，创造出了31、“同协路板块”，跳脱了丁桥的定价体系，超越行情开盘之初即达到15800元/方的均价。一条同协路 一座名景台注：同协路-位居杭城东部的南北向交通大道，贯通田园、丁桥和城东新城等区域，未来还将向南延伸，直达钱江新城之江路。PAGE31地段价值重塑【案例：万科金辰之光】从西兴板块到滨康板块的转型依托：1号线滨康路站滨康综合体（滨江时代中心）地位：江南九堡+七堡综合体滨康站不仅为地铁1号线与5号线的换乘点，更是杭州汽车客运南站的零换乘点；滨江时代总建筑面积70万平方米城市综合体。建成后的综合体内将拥有高端写字楼、君悦、喜达屋等欧美五星级酒店、精品商场、住宅等多种功能；项目入世以南岸新中心，滨康板块塑造32、项目区位，成功跳脱西兴板块默默无闻之势，去化逆市而上。PAGE32地段价值重塑板块定义：海曙地铁板块与西溪无缝对接依托：1、地铁五号线五常站2、五常地铁上盖物业3、海曙路4、未来科技城区域未来交通重心北移，海曙路的开通与余杭塘路实现无缝对接，将成为未来科技城连通城西腹地又一主干道；五常站上盖物业将规划为集住宅、办公、商业于一体的产业新城。中移动科研项目杭师大（一二期）地铁保养场（未来将集住宅、办公、商业于一体的产业新城概念）梦想小镇梦想小镇商务中心五常北商贸办公区浙江理工省委党校海创园首期居住片区低密居住片区（已交付或已售在建项目）淘宝城商务办公片区文发西溪商务中心文一西路地铁5号线海曙路（东33、侧连接余杭塘路）PAGE33一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议六、开发分期二、区域研究及地块价值解读附件部分PAGE34竞争市场宏观市场客户需求分析三、市场研究杭州政策解读从2014年7月份开始，杭州受市场影响，响应政府号召，逐步放开限购限贷和公积金贷款政策，标志着政府房地产调控态度发生重大改变；政府部门逐步给出比以前更为宽松的供应调节，将部分存量房转保障房，给行业提供各类新的思路，其次扩大需求量，据估计，此次330新政将增加15-20%的需求量，有利于去化库存和走量;新政大大提振了市场信心，随着整体市场的成交量回升，市场信心将更稳固。杭州房管局l购买主城区140方及以上34、住房不需提供住房情况查询记录；l萧山、余杭区住房不需提供住房情况查询记录7.298.299.3010.14杭州房管局l购买杭州主城区140方以下住房不再需要提供住房情况查询记录住建部、财政部、人民银行l实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；l职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。央行l首付比例最低为3成，贷款利率最低为基准利率的0.7倍；l对于已结清贷款的二套购房者，执行首套房贷款政策；l已结清相应购房贷款的家庭，可根据个人偿付能力和信用状况等因素审慎把握，并自行确定首付比例和贷款利率，l向符合条件的非本地居民发放住房贷款。3.15两会l中国城镇化进程还在加快，中国房地产35、市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。3.30住建部、央行、银监会、财政部l拥有1套住房且相应购房未结清的居民家庭，最低首付款比例不低于40%；l缴存公积金购买首套普通住房，最低首付比例20%，拥有1套住房并已结清贷款购买住房，首付比例最低30%；l个人购买2年以上的普通住房对外销售，免征营业税。2014年2015年政府房地产调控态度发生了重大改变，未来地方政府将陆续出台各大利好政策，楼市危机感将逐步解除，需求被进一步扩大，但供过于求现象短期不会逆转，会迎来去存量的好时机。PAGE35PAGE36价格层级化明显；以绕城、快速干道为界，形成明显的36、价格分水岭；但同一圈层内，各板块发展程度快慢不一。本案区域属郊区发展较快范畴。中心钱江世纪钱江世纪城城临临平平运运河河新新城城丁丁桥桥华华丰丰半半山山城北城北三三墩墩祥符祥符勾勾庄庄之江之江转塘转塘崇贤崇贤乔乔司司星星桥桥长睦长睦下沙下沙闲林闲林老余杭老余杭仓前仓前闻闻堰堰 市中心市中心文教文教黄龙3737万万桥西桥西申花申花城东城东新城新城九堡九堡普福普福西西溪溪滨滨江江2323万万1.521.52万万1 1万左右万左右良渚良渚余杭区主城区杭州房产格局区域边界隧道闸道口跨江大桥快速主干道高架、绕城地铁1号线图 例地铁2号线售价（元/）圈层板块3-7万市中心市中心、钱江新城、文教、黄龙2-3万37、 区域中心西溪、申花、桥西、城东新城、滨江、临平（相对独立）1.5-2万城郊运河新城、三墩、祥符勾庄、华丰、丁桥、长睦半山、桃源、九堡普福、乔司、之江转塘1万以下郊区下沙、良渚、仓前、闲林、老余杭、崇贤、星桥PAGE37整体量价表现杭州公寓市场历年表现较平稳，年均容量约615万方，近四年成交均价在1.4-1.6万元/方左右；截至到15年3月底总存量2335万方，存销比约为4注：数据范围包括主城区、余杭和萧山区15年数据截止到3月底，下同2010年2011年2012年2013年2014年2015年0200400600800100012001200013000140001500016000170038、0180006526237709349881615043057297447931551698615830142801599614880151172010-2015年杭州公寓供求量价情况年杭州公寓供求量价情况供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/方）年均去化615万在售项目,1091土地层面,1244杭州住宅市杭州住宅市场存量（万方）存量（万方）PAGE38整体结构表现2010-2014年80-90方成交占比逐年增大，2015年有所下降；80-90方，刚需市场存销压力较小，其次是130-140方。2010年2011年2012年2013年2014年2015年0%10%20%30%40%50%639、0%70%80%90%100%11%7%6%4%4%4%42%51%55%56%58%55%16%12%11%11%11%12%7%6%6%5%5%7%10%12%11%13%12%13%5%4%3%3%2%2%10%8%7%8%7%8%2010-2015年杭州公寓分面年杭州公寓分面积段成段成交占比情交占比情况况80以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上2014.72014.82014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.30%20%40%60%80%100%59%60%63%58%56%57%54%50%59%40、13%12%10%10%12%12%11%13%12%12%10%11%16%13%11%14%13%11%2014.7-2015.3杭州公寓分面杭州公寓分面积段成交占比情况段成交占比情况80以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上80以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.00.00.51.01.52.02.53.0370.2157.1268.592.21.41.41.92.21.71.92.72010-2014年杭州公寓分面年杭州公寓41、分面积段存段存销情况情况存量（万方）年均去化（万方）存销比PAGE39小结政策：近期陆续推出各大利好政策，提振了市场信心，增加了市场需求量，释放改善性需求；供求矛盾短期不会逆转，但会迎来去化存量的好时机；中长期看，房价会逐渐趋于平稳，存销关系不会有大逆转；杭州公寓市场年均容量约615万方，近四年成交均价在1.4-1.6万元/方；存销比约为4；杭州公寓2010-2014年80-90方成交占比逐年增大，或受政策影响，2015年有所下降，但占比依然处于高位，近半年的月成交占比在50%-59%之间上下浮动。PAGE40竞争市场宏观市场客户需求分析三、市场研究PAGE41区域板块格局本案位于未来科技城东42、侧，靠近西溪板块，主要竞争来自板块内及西溪板块部分楼盘，老余杭和闲林板块或分流本案部分客群老余杭：地缘性强，基本区域消化60009000元/未来科技城：未来科技城：规划起点高，划起点高，未来配套未来配套资源源优，优质人人口口导入入1200018000元元/西溪：主城内，景观资源优，均价较高21000-24000元/闲林：供应量大，目前配套较差，西侧价格在800012000元/；其中东侧五常片区景观资源较好，低密产品多，价格12000-15000元/闲林板块：闲林板块：交通便利的资源型近郊居住区，配套匮乏，在售项目多，入住率低；公寓类以性价比型首置产品为主，承接城西外溢及新杭州人首置型客户；其中43、东侧五常片区景观资源较好，低密产品多，排屋以城西及周边改善型客群为主，公寓以翡翠城为代表，品质较高未来科技城板未来科技城板块块：规划起点高，依靠产业（淘宝城、海创园、恒生科技园等）及高校（浙江理工、杭师大）导入人群，未来商业规划项目多，但目前配套匮乏，住宅供应量较大，土地出让众多，潜在供应项目多；主要面向产业人群、高校老师、仓前本地拆迁户及城西外溢刚需客群。2010年 2011年 2012年 2013年 2014年0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.00.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.0800044、.09000.010000.08177.78889.78166.98687.36975.1供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2010-2014老余杭公寓供销量价PAGE42老余杭板块市场以刚需首置为主，板块均价0.6-0.9万元/，年均去化26.6万，项目存量32.4；客户以城西新杭州刚需型和老余杭本地改善为主。驱动力城市自然延伸区域产品线现状成交主力：902+1房1卫；90-1203房2卫130-1403房2卫均价：5800-8300元/平米主力总价：55-75万;85-100万客群情况城西新杭州人刚需为主，部分老余杭本地拆迁户，以及甬台温客户投资兼自住；存量老余杭总存量40万方（45、项目存量约32.4万，土地存量约7万）项目存量以90方刚需最多，达10余方，但存销压力最大的120-130方户型；趋势研判趋势研判：交通、配套的改善，余杭市场总体存销压力减少，老余杭为内源性改善市场，去化相对缓慢年均去化26.6万中港金岸提香均价6631德信早安均价5855恒厚阳光城均价6426中港罗兰小镇均价6130景瑞御蓝湾均价6738恒滕澜山公馆均价8228世茂西西湖均价650680以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上0.01,000.02,000.03,000.04,000.05,000.06,000.07,000.08,000.09,000.46、050.0%55.0%60.0%65.0%70.0%75.0%80.0%85.0%90.0%95.0%100.0%97.9%88.4%76.7%61.6%81.4%75.1%73.4%供应套数成交套数去化率2010-2014老余杭公寓成交结构闲林板块PAGE43驱动力城市自然延伸区域产品线现状成交主力：902+1房1卫；130-1403房2卫均价：8000-11000元/平米,15000元/左右主力总价：70-100万;130-250万客群情况城西新杭州人刚需型为主，部分项目本地首改和再改需求，另以及甬台温客户投资兼自住；存量闲林总存量4848万方万方（项目存量47.947.9万方，2010年47、之后暂无宅地出让）项目存量以120-140再改户型及80-90为主；趋势研判趋势研判：目前去化压力一般，预计未来会有新宅地出让闲林镇中心附近以首置需求为主，均价0.8-1.1万元/，靠近西溪区域以首改和再改需求为主，均价在1.5万元/左右，板块年均去化49.3万。新时代城市家园（尚未开盘，准现房）东海闲湖城均价9823西溪海均价8098翡翠城均价14951绿城溪山桃源均价9301新湖果岭均价107452010年 2011年 2012年 2013年 2014年0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.00.02000.04000.06000.08000.010048、00.012000.014000.012356.311928.19325.110100.89668.6供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2010-2014闲林公寓供销量价80以下80-9090-120 120-130 130-140 140-160 160以上0.02,000.04,000.06,000.08,000.010,000.012,000.014,000.016,000.050.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%110.0%81.0%84.1%101.5%71.4%87.6%98.9%79.9%供应套数成交套数去化率2010-2014闲林公寓成交结构P49、AGE44西溪板块（蒋村）80以下80-9090-120 120-130130-140140-160 160以上02004006008001000120014000500010000150002000025000300000220600025042024665供应套数成交套数成交均价万科西万科西庐成交成交结构构图融创河滨之城均价22014万科西庐均价22536驱动力西溪湿地及周边景观资源，浙大紫金港校区人文资源产品线现状成交主力：902+1房1卫；130-1403/3+1房2卫均价：18000-25000元/主力总价：150-200万;客群以城西产业人群为主，其次淘宝客群，另有部分城北、余杭上50、班置业人群；存量存量1818万方万方（项目存量约1818万方，该区域目前暂无新宅地出让）受供应影响，存量以90方为主，约1000套；趋势研判趋势研判：目前去化压力一般，预计未来会有新宅地出让80以下80-9090-120 120-130130-140140-160 160以上0200400600800100012000500010000150002000025000300003500001990522075028779030323供应套数成交套数成交均价融融创河河滨之城成交之城成交结构构图在售项目较少，主要为融创河滨之城和万科西庐为主，客户以刚需和首改为主，均价1.8-2.5万元/，板块年均去51、化约24万。注：因板块内主要是万科西庐和融创河滨之城与本案有较大的竞争，故此处主要研究这两盘PAGE45未来科技城板块目前未来科技城板块高层均价在12000-14000元/，多层洋房在15000-20000元/之间西溪风情澄品均价16000富力西溪悦居均价16000-17000EFC均价12000合景瑜翠园均价14000合景叠彩园均价16000悦西溪均价17000-20000西溪逸境均价15000-18000昆仑府均价15000西溪融庄均价20000驱动力城西延伸，全国四大未来科技城建设产品线现状成交主力：902+1房1卫/2卫；130-1404房2卫均价：12000-18000元/平米主力总52、价：100-150万，200-250万客群情况公寓：30%未来科技城产业人群置业，50%城西外溢，20%仓前本地居民/拆迁户改善居住环境趋势研判目前处于板块快速发展期，供销两旺，并且近两年板块内集中推地期，未来潜在项目多，竞争激烈高层公寓洋房、小高层PAGE46未来科技城板块随着板块近两年的快速发展，供求量大幅上升，2014年容量达26万方，由于个盘低价入市（EFC住宅成交价11286元/）、板块竞争激烈拉低板块此前整体价格水平，价格较2013年下降明显，不足1.5万元/数据来源：透明售房网数据截止时间：2014年底，下同2010年2011年2012年2013年2014年0500001000053、015000020000025000030000035000040000045000050000002000400060008000100001200014000160001800020000168152274641859173265459740748387803465911012626032617978166501639317119147142010-2014年年未来科技城未来科技城公寓供公寓供销量价量价供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）PAGE47未来科技城板块80-90方3房，130-140方3房/4房为成交主力，总占比67%；90-120方，160方以上（主要为西溪风情、西溪悦居54、）为成交次主力，占比26%；总价结构：总价130-150万为成交主力，80-90方总价180万以上容量明显下降 130-140方成交总价段主要在200-250万80以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上0500001000001500002000002500003000003500000500010000150002000025000145911470513376167991690819810182592010-2014年年未来科技城未来科技城公寓供公寓供销结构（面构（面积段）段）供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）2010-20142010-20155、4年未来科技城公寓产品成交总价段和面积段交叉结构（套数）250250万以上18845050261261404404220-250220-250万2 227272892897 72 2327327200-220200-220万2 213136060208208283283180-200180-200万181816166 616165656150-180150-180万2 236536562629 92 2440440130-150130-150万159101998 811321132120-130120-130万23036969374374100-120100-120万163463461961956、6558558100100万以下64643273274 4395395总价 80以下80-9090-120 120-130 130-140 140-160160以上合计 面积1.452.611.25PAGE48未来科技城板块存销情况公寓存量已推存量30.3万方未推存量13.9万方土地层面存量191万方（已推地块未上市项目）公寓年容量18.5万方左右（2013、2014年均容量）存销比已推存销比1.64总存销比12.780以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上0200400600800100012000.02.04.06.08.010.012.09010357、287226115362251204541122412011534.52.37.811.11.35.44.8未来科技城公寓分面未来科技城公寓分面积段存段存销情况情况存量（套）年均成交（套）存销比总存量235万方，其中已推存量30.3万方，未推存量巨大，为191万方；总存销比高达12.7，未来潜在竞争激烈；130-140方市场表现最好，存销压力最小；其次是80-90方，市场容量最大，但存量最多，竞争较激烈；160方以上高端需求有一定的市场，存销压力尚可；90-120、120-130、140-160方存销压力较大。PAGE49市场盘点板块内主要在售项目盘点项目名称物业类型 是否精装开盘时间主力面积58、（）均价（元/）总去化量（）月去化量（）存量（）潜在供应（）EFC住宅超高层否2014.889、98、132120009901314145 5812242840合景瑜翠园高层是2014.889、91、10514000106401520357610富力西溪悦居（包括溪区）小高层是2013.1089、139、189、19216000-170001304227672 5649948900新城西溪逸境洋房、小高层是2014.985-127洋房85方15000，116方17000-18000220173670285770中交悦西溪洋房、排屋否2013.9A户型141-183方复式；B户型80-160方平59、层，C户型125-150方复式17000-2000011322629150080大华西溪风情澄品多层否2013.990、135、16590方15000135方16000-170006328335162221724638合景叠彩园洋房、排屋是2014.12洋房85、105排屋145-1891600023307772015060000昆仑府洋房否2013.4洋房平层72、跃层152-178合院式排屋别墅320-55015000-160001437862519650绿城西溪融庄洋房、排屋否2013.10洋房124-137排屋300洋房2000037443220378090合计39084834757260、46108176378数据截止时间：2015.3.31；以下关于西溪悦居的研究包括溪区均统称为富力西溪悦居板块内精装/毛坯楼盘对半，部分毛坯盘以低价跑量，精装盘价格在1.4-1.8万元/方，精装标准集中在1500-2500元/方左右；区域月容量3.5万方，推算年容量可达约42万方，标杆项目月去化可达7600方、年约9万方，非标杆项目年市场份额萎缩至仅7500-9300方PAGE50典型案例-新城西溪逸境文一西路荆长大道淘宝城物业类别小高层、洋房占地面积32226总建筑面积74613容积率1.60绿化率35%总户数559户主力户型80-90首次开盘2014-9近期均价15000元/装修状况全装修61、物管品牌江苏新城物业有限公司物业费用1.68元/月交付时间2016年6月（整体）车位配比1:1新亚洲主义风格精装花园洋房，新城地产入杭首发力作PAGE51市场表现80以下80-9090-120120-1300501001502002503003504004505001300013500140001450015000155001600016500170001750018000324393256220333115904147761678617436供应套数成交套数成交均价供应与成交结构分析供供应（）（）去化去化()去化率去化率月均去化月均去化存量（）存量（）成交均价（元成交均价（元/)50593262、201643.5%27502857715252 整体供应量相对较小，目前去化超四成，以当前去化速度约10个月完成去化，90方刚需产品去化量较大，80方以下及90-120方成交惨淡，120-130方首改产品表现良好。90方为供应和成交主力，领跑整盘，且均价低于其余面积段产品较多；80方以下及90-120方去化不理想注：成交均价为近半年数据，下同PAGE52产品-户型布局合理，大面宽客厅，顶层复式设计在杭州市场上较为稀缺85方2+1房2厅2卫套房设计，2卫；部分角落面积浪费116方3+1房2厅户型方正，南北通透，4.2m大开间客厅127方3+1房2厅2卫布局方正，南北通透，顶层复式设计；餐厅较为宽63、敞，楼上配置约25方大露台PAGE53产品-建筑/景观/配套建筑风格：新亚洲风格立面材料：底部石材，上面涂料景观规划：2000方中央景观配套：教育：未来科技城第一小学、学军中学余杭分校、杭州师范大学、浙江理工大学商业：海港城商业综合体、西城广场、西溪印象城、西溪天堂、西溪新天地银行：工商银行、农业银行医疗：杭州市西溪医院、浙江大学医疗中心个案启示2014.3.28在杭州JW万豪酒店举行品牌发布会暨媒体见面会，新城地产连续七年进入全国地产20强；2014.7.28举办300人分销誓师大会，利用中介渠道有效导入客流；不间断举办暖场活动，微信推送紧跟时事热点；洋房顶层复式设计，杭州市场较为罕见，很好64、的解决了多层顶层难以去化的问题。PAGE54PAGE55典型案例-富力西溪悦居物业类别小高层占地面积95972总建筑面积281435容积率2.00绿化率30%总户数北区974 溪区1175户主力户型80-90,130以上首次开盘2013-10近期均价16022元/装修状况精装修物管品牌富力物业物业费用1.68元/月交付时间2015年12月车位配比1:2文一西路荆长大道淘宝城富力地产在未来科技城的大盘、精装之作PAGE5680以下80-9090-120120-130130-140140-160160以上0200400600800100012000200040006000800010000120065、01400016000180000109705527442300823055229010101605201701316697016395供应套数成交套数成交均价公寓供公寓供应与成交与成交结构分析构分析市场表现供供应（）（）去化去化()去化率去化率月均去化月均去化存量（）存量（）成交均价（元成交均价（元/)992808762088.3%54761166016022 公寓供应主要为90方刚需产品，其次为130-140方改善型户型，去化率达七成以上，各面积段成交均较好。整盘去化良好且均匀，目前存量主要集中在90方以及160方以上大户型PAGE57产品-户型89方2+1房2厅1卫南北通透，面积利用率高66、，多露台和飘窗；户型布局上，厨房对入户门，风水上会有一些忌讳，卫生间和厨房开窗太靠近；动静不分离139方3+1房2厅2卫三开间朝南，多露台和飘窗设计；户型布局上，中间有一个衣帽间隔断，南北通透性稍差，且使得客厅空间感不足亮点主要体现在飘窗和露台/阳台设计上，户型布局上稍有不足，且没有做到动静分区，但无过多面积浪费，整体利用率较高PAGE58产品-建筑/景观/配套建筑风格：ArtDeco立面材料：底部石材干挂，上部真石漆景观规划：组团景观配套：教育：杭师大附属中小学、未来科技城第一小学、未来科技城第一幼儿园商业：淘宝三期购物商场、25万方海港城（均在建中）、西溪新天地银行：工商银行、中国银行、建67、设银行、招商银行医疗：浙一医院分院（在建中）个案启示准确把握入市时机，西溪悦居最早入市时，同区域内尚未有大量的同类住宅供应；总价卡位准确，120多方产品成功分流城西及靠近西溪区域楼盘90方产品客群；优质配套，南面为淘宝城，西面为浙江理工大学仓前校区，自身亦配有商业配套。PAGE59PAGE60竞品市场小结及启示n高层公寓（12000-14000元/），快速去化，回现金流；区域市场月容量约1.6万方（目前项目较少），主抓性价比首置（130万以下）细分市场；标杆型个盘（EFC）月均去化可达1.4万方；n多层洋房（15000-20000元/），树形象，立标杆，做溢价；区域市场月容量（包括个别品质小高68、层楼盘）约1.9万方，可推算年容量约23万方，主抓品质首置/首改（130-180万）与舒适改善细分市场；市场份额较高个盘（富力西溪悦居、新城西溪逸境）月均去化量可达3500-7600方，个盘最高市场份额40%。PAGE61细分市场类型总价产品线在售存量存销比典型项目高端改善250万以上主力面积：140-200三房/四房160-200四房5万方大华西溪风情：1.45悦西溪：0.93富力西溪悦居：2.5西溪融庄：0.121.67富力西溪悦居（小高层）：189、199悦西溪：153、159、183大华西溪风情（多层）：169绿城西溪融庄：149、161品质/舒适改善220-250万主力面积：120-69、140大三房/四房1.9万方新城西溪逸境：0.3大华西溪风情：0.5富力西溪悦居：0.6西溪融庄：0.50.46新城西溪逸境：127大华西溪风情（多层）：133-138富力西溪悦居（小高层）：139绿城西溪融庄：133一步到位首置/首改200-220万主力面积：120-140大三房/四房绿城西溪融庄：133180-200万主力面积：90-120大三房/小四房0.3万方新城西溪逸境：0.31.25新城西溪逸境：116品质首置/首改130-150万（高层）150-180万（洋房）主力面积：高层公寓90-120正三房小高层/洋房：80-90小三房7.42万方合景叠彩园：1.8合景瑜翠园：1.9大华西70、溪风情：1悦西溪：0.29富力西溪悦居：2.431.33合景瑜翠园（高层）：91、105富力西溪悦居：89悦西溪（洋房）：87、89大华西溪风情（多层）：85、89合景叠彩园：85、105性价比首置100-130万主力面积：公寓80-100三房洋房：80-90小三房7.95万方欧美金融城：4昆仑府：0.2新城西溪逸境：2合景瑜翠园：1.751.39EFC（高层）：89、98合景瑜翠园：89新城西溪逸境：85昆仑府：65、72、85、89100万以下主力面积：公寓80-90 小三房EFC：89昆仑府：65、72PAGE62同总价段竞争（西溪板块）同样的总价段（180-220万），西溪板块仅可买971、0方，板块内可买到120-140方，较西溪板块同总价段具有产品竞争力总价未来科技城板块西溪板块250万以上主力面积：139小四房140-200三房/四房160-200四房万科西庐：140、175融创河滨之城：139220-250万主力面积：139小四房140-200三房/四房160-200四房万科西庐：90融创河滨之城：89、118200-220万主力面积：120-140大三房/四房万科西庐：90融创河滨之城：89180-200万主力面积：120-140大三房/四房万科西庐：90融创河滨之城：89150-180万主力面积：高层公寓90-120大三房小高层/洋房：80-90小三房万科西庐：90融72、创河滨之城：8980-90120-140PAGE63细分市场小结总价段产品线年容量在售存量存销比竞争策略250万以上140-200三房/四房160-200四房3万方（主要为西溪风情和西溪悦居）3.3万方1.67p存销压力较大，建议极少量进入220-250万120-140大三房/四房4.1万方1.5万方0.46p地块优质资源，高溢价、品质型产品p洋房产品130-140方主力进入p产品做精，户型优化，配套提升，打造区域标杆，200-250万、130-140方有一定的市场份额200-220万120-140大三房/四房180-200万90-120大三房/小四房（西溪逸境）0.24万方0.3万方1.2573、p补充进入，抢占西溪板块客群130-180万高层公寓80-90、部分90-120大三房小高层/洋房：80-90小三房5.6万方5.22万方1.33p控总价控面积，精细化总价卡位竞争，抢占市场份额p主力进入高层80-90，总价130-140万；洋房90小三房市场，总价140-150万左右p辅助进入高层90-120大三房市场130万以下 80-90方小三房5.7万方7.951.39p溢价低，不建议进入供供销两旺市两旺市场，主力，主力进入入成成长型市型市场，溢价率可，溢价率可观，次主力，次主力进入入溢价溢价较低，但低，但为市市场机会点，机会点，补充充进入，入，抢占西溪板占西溪板块客群客群PAGE6474、附：竞争时序预计本案上市时，目前主力热销的项目几乎已去化完成；主要竞争来自悦西溪、合景叠彩园、河滨之城以及富力十号等待售项目注：因昆仑府、西溪融庄存量较少，按其目前去化速度，3个月即可去化完成；待售项目月均去化量按照板块个盘平均值约0.4万方/月计算；融创河滨之城仅按其目前去化速度（较慢）计算，预计后期去化周期或会适当缩短板块板块 项目名称项目名称总存量总存量 月均去化量月均去化量1515年第年第二季度二季度 1515年下半年下半年年1616年上半年上半年年1616年下半年下半年年1717年上半年上半年年1717年上半年上半年年1818年上半年上半年年1818年下半年下半年年在售项目在售项目未75、来科技城未来科技城板块板块EFCEFC住宅住宅 10.10 10.10 1.415 1.415 合景瑜翠园合景瑜翠园 3.58 3.58 0.152 0.152 富力西溪悦居富力西溪悦居 10.50 10.50 0.767 0.767 新城西溪逸境新城西溪逸境 2.86 2.86 0.367 0.367 中交中交悦西溪悦西溪 1.50 1.50 0.063 0.063 大华西溪风情澄品大华西溪风情澄品 4.69 4.69 0.352 0.352 合景叠彩园合景叠彩园 8.02 8.02 0.078 0.078 西溪板块西溪板块万科西庐（包括二万科西庐（包括二期）期）6.26.20.780.7876、融创河滨之城融创河滨之城32.432.40.50.5待售项目待售项目未来科技城未来科技城板块板块富富力其他项目（包力其他项目（包括富力十号）括富力十号）16.716.7/西溪君庐西溪君庐3 3/国恒西溪公馆国恒西溪公馆29.4 29.4/西溪永乐城西溪永乐城1111/合景天峻合景天峻10.610.6/预计上市期上市期PAGE65附：竞争时序未来潜在供应量巨大，合计将达95.2万方，预计本案上市时将会面临以下项目的直接竞争注：商住地块按照总建面积的一半计算其住宅总量；若地块在13年底之前成交，统一按照15年下半年上市，14年成交地块按照一年半的周期计算上市时间；土地层面项目月均去化量按照板块个盘77、平均值0.42万方/月计算项目名称项目名称总体量总体量（万方）（万方）1515年第二年第二季度季度 1515年下半年年下半年1616年上半年年上半年1616年下半年年下半年1717年上半年年上半年1717年上半年年上半年1818年上半年年上半年1818年下半年年下半年万通地块万通地块9.7 9.7 奥克斯地块奥克斯地块13.7 13.7 滨江地块滨江地块9.9 9.9 浙大网新地块浙大网新地块13.2 13.2 江苏新城地块江苏新城地块5.0 5.0 上海兆景地块上海兆景地块10.3 10.3 宝力地块宝力地块9.0 9.0 井能地块井能地块7.17.1巨化地块巨化地块3 3佳兆业地块佳兆业地78、块14.314.3预计上市期上市期PAGE66竞争市场宏观市场客户需求分析三、市场研究城西价格外溢客户、老小区分巢客户为主力客户，约占45%；另外区域内产业客群约占35%；仓前本地的拆迁户约有20%；少量周边乡镇的改善客户，城西的外溢客户有被闲林板块截流的风险。客户来源城西价格外溢/老小区分巢/改善客户产业人群(包括高校教职工)仓前本地拆迁户富力西溪悦居55%35%10%新城西溪逸境30%40%30%中交悦西溪40%35%25%大华西溪风情澄品60%15%15%合景叠彩园35%50%15%综合45%35%20%客户地图：竞品客群研究未来科技城城西老余杭镇中泰街道闲林五常核心客户重要客户PAGE79、67周边改善客户城西分巢客户仓前本地拆迁户客群细分城西价格外溢人群产业人群（包括高校教职工）本地客群外地客群本地/外地客群细分品质首置再次改善首改/一步到位首置PAGE68PAGE69细分客群分析80-90品品质首置首置n年龄：25-35岁n家庭年收入：15-20万n职业：公司（IT、电商等）职员、高校教职工等。n家庭结构：单身、夫妻二人为主n居住现状：区域内上班的租房人群、与父母同住在城西老小区n置业目的：作为婚房，分巢首置，改善目前居住环境，外地父母为毕业子女购房n产品需求：80-90方为主，小三房需求n客户来源：未来科技城区域内、城西老小区（文一西路一带、翠苑等）及古荡、黄龙、古墩路沿线80、n关注点：总价、户型、学区、交通典型样本标签：理性、附加值的实际意义特征：理性派，对房屋的附加功能和成本投入及日后维护有深入思考。启示：做好人性化关怀和后期维护。PAGE70区域内产业人群及教师品质首置主要需求户型90。工作因素选择在此置业，购买力有限，但在力所能及范围内注重品质感。基本特征年龄：23-30岁家庭结构：1-2人（单身贵族+年轻夫妻）家庭月收入：夫妻总收入2-3万元职业：区域内产业人群（高新技术）为主，少量大学教职工特征：购买能力有限，以实用为首要考虑因素。因其高知高产背景，兼顾品质感。l 区域认知区域认知l 户型需求户型需求l 产品偏好产品偏好因为工作因素，对区域目前情况及未来81、发展较为了解，看好区域潜力。但部分对余杭户口有抗性，会影响未来孩子读书择校。婚房:以902+1房刚需户型为主，但对赠送面积的实用度较为看重。平时夫妻两人居住为主，未来小孩出生偶尔父母来照顾一下。暂无结婚需求：自住为主，可考虑90舒适两房，但如果3房尺度较大，3房更好。区域认知度价格承受能力130-150万左右注重户型合理度，实用优先；对绿化、配套有要求。不少人在购房前会对意向项目产品做细致研究。对附加值的实际使用价值较关心。客群容量PAGE71城西外溢品质首置主力需求户型90。被价格挤压出主城区，购买力有限，对价格较敏感。同时对居住品质有一定要求。基本特征年龄：23-30岁家庭结构：1-2人（82、单身贵族+年轻夫妻）家庭月收入：1-1.5万。职业：无特定职业特征：在城西工作，无法承受城西房价，外溢至本项目。价格敏感。区域认知度价格承受能力110-130万左右l 区域认知区域认知l 户型需求户型需求l 产品偏好产品偏好在城西工作，但无力承担城西房价，被价格挤压出绕城外。能接受本区域，但部分对余杭户口有抗性，会影响未来孩子读书择校。以902+1房刚需户型为主，看重赠送面积的实际使用价值。对房间基础使用功能看重，户型实际使用舒适度。绿化景观及休憩节点颇为看重。对附加值的溢价较敏感。客群容量PAGE72细分客群分析120-140首改首改/一一步到位首置步到位首置n年龄：30-40岁n家庭年收入83、：20万以上n职业：企业中层、事业单位、私营业主、企业员工n家庭结构：三口之家或分巢n居住现状：住在本地/周边老小区或次新小区内、区域内上班的租房人群n置业目的：改善置业，追求更舒适的生活空间和更佳的居住环境n产品需求：120-140三房/四房产品n客户来源：未来科技城区域内、城西老小区（文一西路一带、翠苑等）及古荡、黄龙、古墩路沿线，周边农居房、回迁区n关注点：户型、物业、环境、社区景观、配套标签：舒适度、享受、品质、健康特征：对居住舒适度，环境配套比较关注启示：120舒适3房是此类客群主要选择；健康设备的后期维护。典型样本PAGE73区域内产业人群及教师一步到位首置主力需求户型130左右。84、工作因素选择在此置业，家境殷实购买力较高。基本特征年龄：25-35岁家庭结构：1-3人（单身贵族+年轻夫妻+小太阳）家庭月收入：通常家庭资助较多。职业：区域内产业人群（高新技术）为主，少量大学教职工特征：总价承受力较高，可挑选余地大。区域认知度价格承受能力180-200万左右l 区域认知区域认知l 户型需求户型需求l 产品偏好产品偏好看好区域潜力。但可挑选余地较大，有部分会考虑绕城周边买小一些的房子；另一部分因家庭结构（小孩出生）需要更大一些的面积，考虑在此置业。通常以120舒适3房为主，房间够用就好。如果平时夫妻两人居住为主，未来小孩出生偶尔父母来照顾一下。之前具有较舒适的居住体验，追求房间85、尺度感和舒适度。对项目整体品质感和配套要求较高。追求良好的居住氛围，品质但不奢侈。客群容量PAGE74本地居民、城西等周边改善首改主力需求户型135左右。原居住在附近，看中区域发展前景选择在此置业，家庭人口及经济实力处于快速上升期，购买力较高基本特征年龄：30-40岁家庭结构：2-4人（年轻夫妻+小太阳+四口之家）家庭月收入：10-15万+家庭资助职业：本地居民、周边换房改善人群特征：总价承受力较高，可挑选余地大。区域认知度价格承受能力200-220万左右l 区域认知区域认知l 户型需求户型需求l 产品偏好产品偏好看好区域发展。但可挑选余地较大，原居住在附近的老小区里，由于家庭人口增多（小孩出86、生），需要更大一些的面积，考虑在此置业。通常以130-1403+1房为主，期望功能间数量多。小孩出生，以后方便父母偶尔来照顾一下。对户型的功能间数量有要求。对项目整体品质感和社区景观、配套要求更高，以便老人照看小孩。追求良好的居住氛围、品质，但很理性。客群容量PAGE75细分客群分析140以上再次改善以上再次改善n年龄：35-50岁n家庭年收入：50万以上n职业：企业高管、私营业主n家庭结构：三至五口之家n居住现状：居住在周边老小区或次新小区内n置业目的：改善置业，追求更舒适的生活空间和更佳的居住环境n产品需求：140-200大四房产品n客户来源：未来科技城区域内、周边区镇老小区/自建房n关注87、点：户型、物业服务、小区及周边环境PAGE76PAGE76周边区域改善人群再次改善主力需求户型160左右。此前居住在周边，看中区域环境，家境殷实、人口多、购买力强。基本特征年龄：40-50岁家庭结构：3-5人（三至四口之家+三代同堂）家庭月收入：50万以上+父母资助职业：区域内产业人群（高新技术）为主，周边企业主、老小区改善特征：总价承受力高，可挑选余地大。区域认知度价格承受能力220万以上l 区域认知区域认知l 户型需求户型需求l 产品偏好产品偏好看好区域潜力及环境。但可挑选余地较大，有部分会考虑绕城内西溪边、稍小的户型；另一部分因家庭结构（小孩出生、与父母同住等）需要更大一些的面积，考虑在88、此置业。通常以160舒适4房为主，功能间多、尺度大。三代同堂，老人照顾小孩方便。追求舒适的居住体验，追求房间尺度感和舒适度。对项目整体品质感和配套要求更高。追求良好的居住环境和物业服务，较奢侈但同样注重品质。客群容量PAGE77客户需求敏感点研究置业关注点建议从户型精细化、景观生态化、配套人性化发力产品敏感度排序：户型精装修景观服务配套产品敏感点除地段外，价格、学区、周边生活配套是置业的重要影响因素后期外部宣传点建议从交通优势、地铁盘、未来规划综合配套、学区配套发力交通地段周边生活配套环境学区开发商品牌发展前景工作便利价格户型社区景观外立面公共空间社区配套物业服务智能化精装修PAGE78客群小89、结客户类型置业倾向关注点客群策略产业人群落户安家、婚房置业为主，80-90-120方小三房为主，部分三口之家120-140方大三房/小四房配套、学区、交通、户型此类客群可通过区域前景、交通优势及产品力打造吸引城西价格外溢客群刚需首置，90方小三房为主学区、交通、户型、价格城西分巢客户以90方小三房为主其次120-140方大三房/小四房户型、价格、交通仓前本地拆迁户父母/家庭为主要购买力，为子女购房，倾向于一步到位首置，120-140方大三房/小四房环境、配套、产品可通过居住环境及产品品质、附加值吸引周边改善客户以160方左右为主其次是120-140方为辅物业服务、小区环境、产品附加值通过项目配90、套（健康、美容机构）、小区环境、物业服务打造吸引PAGE79一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议附件部分六、开发分期二、区域研究及地块价值解读PAGE80项目整体定位传统住宅住宅产品，品，侧重重单纯的的居住功能居住功能，辅以少量以少量绿化景化景观1.0在注重住宅居住功在注重住宅居住功能的基能的基础上，上，还对住宅性能化住宅性能化、服服务配套配套以及以及人文关人文关怀上有了更高的要求上有了更高的要求2.0在在2.0的基的基础上再上再升升级，住宅，住宅项目与目与其他其他产业相相结合，合，两者互两者互动，产生更生更高的附加高的附加值，更，更侧重于重于项目目营运运3.0住宅产品演变91、：住宅进入3.0时代思考：本案如何在“做对”的基础上，“做好”？打造自己的标识，在板块内乃至大城西突围而出？做主题地产！健康主题地产探究PAGE81项目整体定位健康生活领跑者，城市精英的梦想家园健康生活主题社区【城市便捷】+【健康生活】+【生态岛居】+【优悦社区】PAGE82项目整体定位六位一体全健康体系六位一体全健康体系 引领健康生活典范引领健康生活典范户内空间健康规划健康服务岛居景观健康配套室内设备花园洋房，低密住区，大尺度楼间距健康全龄计划，设立健康档案，全身健康检查，私人医生服务三面临水，公园式园林景观，中央绿地广场健康长廊，慢跑道，休闲活动场地，健康客厅精装成品，配有新风系统，除去雾92、霾净水设备，解决水质污染问题采光好，南北通风，人性化设计PAGE83产品线配置思路3%53%9%7%15%3%4%6%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上2012.1.1-2015.4.6杭州（包括主城区、余杭和萧山）单价1-2 万/公寓各面积段成交比例（面积）1%48%14%4%19%2%2%10%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上2012.1.1-2015.4.6区域公寓各面积段成交比例（面积）2012.1.1-2015.4.6区域公寓90-140方细分面积段成交比例（93、面积）2012.1.1-2015.4.6杭州（包括主城区、余杭和萧山）单价1-2 万/公寓90-140方细分各面积段成交比例（面积）21%11%6%10%52%90-100100-110110-120120-130130-1407%6%17%22%48%90-100100-110110-120120-130130-140市场表现90-140方占比31%90-140方占比37%万科未来城总供应面积成交面积去化率成交占比80方以下000.0%0.0%81-9081-90方方92968.9992968.9961792.5161792.5166.5%66.5%69.6%69.6%91-100方999594、.437245.2672.5%8.2%101-110方215.3215.3100.0%0.2%111-120111-120方方23658.319466.882.3%82.3%21.9%21.9%121-130方000.0%0.0%131-140方000.0%0.0%141-160方000.0%0.0%160方以上000.0%0.0%PAGE84杭城单价1.2-1.6万元典型个案成交数据万科北宸之光万科北宸之光总供应面积总供应面积 成交面积成交面积去化率去化率成交占比成交占比80方以下2204142064.4%0.7%81-9081-90方方17931317931315996615996689.95、2%89.2%74.0%74.0%91-100方000.0%0.0%101-110方71951471.6%0.2%111-120方298792218174.2%10.3%10.3%121-130方329492558277.6%11.8%11.8%131-140方7032651192.6%92.6%3.0%141-160方000.0%0.0%160方以上000.0%0.0%滨江万家名城滨江万家名城 总供应面积总供应面积成交面积成交面积去化率去化率成交占比成交占比80方以下000.0%0.0%81-9081-90方方92819 92819 67212 67212 72.4%72.4%60.5%6096、.5%91-100方0 0 0.0%0.0%101-110方0 0 0.0%0.0%111-120方34989 27859 79.6%79.6%25.1%25.1%121-130方13598 6839 50.3%6.2%131-140方23298 9158 39.3%8.2%141-160方000.0%0.0%160方以上000.0%0.0%龙湖名景台总供应面积 成交面积去化率成交占比80方以下616 185 30.1%0.2%81-9081-90方方10298010298084955 84955 82.5%82.5%83.0%83.0%91-100方00 0.0%0.0%101-110方0097、 0.0%0.0%111-120方1728691 40.0%0.7%121-130方00 0.0%0.0%131-140131-140方方18814 18814 16492 16492 87.7%87.7%16.1%16.1%141-160方000.0%0.0%160方以上000.0%0.0%2014年至今杭州城区该单价段成交前列楼盘中，面积段设置均以90方刚需为主；90-110方设置房源的楼盘数量少，且占比很小，110-130方设置部分房源；且各主力面积段之间存在一定面积差距，避免内部产品竞争，140方以上无设置房源PAGE85产品线配置思路政策开发目标树形象，打造标杆项目；在保证量速的情况98、下，实现高利润、高溢价 杭州解除限购 认贷不认房 两会：鼓励居民自主性住房和改善性住房需求 公积金首套房最低首付比例二成 二套房首付比例降至四成 二手房满2年免征营业税短期增加市场需求量提振了市场信心长期价格维稳大格局依旧PAGE86产品线配置-整盘面面积段段面面积配比配比100-110方0%110-120方15%120-130方0%130-140方30%总45%面积段户型面积配比面积客群80-90方2+1室2厅1卫50%约9.4万方品质首置90-140方3/3+1/4室2厅2卫45%约8.1万方一次到位首置/首改140-160方4室2厅3卫5%约0.5万方再次改善/舒适改善小 计100%约199、8万方根据市场成交表现，外加政策导向，适当增大改善户型比例；以90方首置为主，占比50%，首改/一次到位首置为辅成交面积供应面积供求比 存量面积去化率成交占比供应占比存量占比80以下192844712.32 254343.12%0.45%0.60%0.79%80-90268107 438647 1.64 170540 61.12%62.71%58.49%52.91%90-120452861047072.31 5942043.25%10.59%13.96%18.43%120-13012554271942.17 1464046.16%2.94%3.63%4.54%130-1406792210529100、51.55 3737264.51%15.89%14.04%11.59%160-18011256130211.16 176586.44%2.63%1.74%0.55%180以上20493 56556 2.76 36063 36.23%4.79%7.54%11.19%总计4275467498911.75 32234357.01%100.00%100.00%100.00%PAGE87产品线配置思路-高层2012.1.1-2015.4.6区域内单价1.1-1.7万/高层公寓各面积段成交比例（面积）典型项目（EFC、富力西溪悦居、合景瑜翠园、新城西溪逸境小高层、万科西庐、融创河滨之城）供求存结构2012101、.1.1-2015.4.6区域内单价1.1-1.7万/高层公寓各面积段成交比例（套数）注：富力西溪悦居成交均价1.69万元/方；EFC住宅成交均价1.13万元/方1%56%16%3%17%0%0%7%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上2%63%17%2%12%0%0%3%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上PAGE88产品线配置思路-高层市场表现l80方以下供应量极少，去化情况较差；l80-90方供求存量最大，供求比约1.6，去化情况较好；l90-120方主要来自欧美金融城102、，去化率低，供过于求严重，存量仅少于80-90方，建议适当缩减比例；l120-130方主要来自欧美金融城，供应量较少，去化情况不理想，建议缩减比例；l130-140方市场表现较好，需求量仅次于90方，建议配置；l160-180方（主要来自万科西庐）供求比最小，去化率最高，建议适当增加比例；l180方以上（主要来自西溪悦居）公寓虽存在一定需求，市场表现尚可，但应控制总价，建议少量考虑。成交面积供应面积供求比 存量面积去化率成交占比供应占比存量占比80以下2654 6734 2.54 4080 39.4%1.9%2.8%4.3%80-9053831 92829 1.72 38998 58.0%38103、.0%39.2%40.9%90-1205618 22598 4.02 16980 24.9%4.0%9.5%17.8%120-1307070 15062 2.13 7992 46.9%5.0%6.4%8.4%130-14052871 63639 1.20 10768 83.1%37.4%26.9%11.3%140-1608569 17142 2.00 8572 50.0%6.1%7.2%9.0%160-1808429 13897 1.65 5467 60.7%6.0%5.9%5.7%180以上2497 4940 1.98 2443 50.6%1.8%2.1%2.6%总计141541236841104、1.67 95300 59.8%100.0%100.0%100.0%PAGE89产品线配置思路-多层洋房2012.1.1-2015.4.6区域内单价1.4-2万/多层洋房各面积段成交比例（面积）2012.1.1-2015.4.6区域内单价1.4-2万/多层洋房各面积段成交比例（套数）5%36%14%0%32%8%5%0%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上8%43%16%0%24%6%3%0%80以下80-9090-120120-130130-140140-160160-180180以上典型项目（合景叠彩园、新城西溪逸境洋房、悦西溪、105、昆仑府、西溪融庄、西溪风情澄品）供求存结构PAGE90产品线配置思路-多层洋房市场表现l80方以下供应量极少，去化情况较差；l80-90方供求存量最大，供求比约1.7，去化情况一般，建议适当缩减配置；l90-120方主要来自合景叠彩园，去化率低，供过于求严重；l120-130方主要来自西溪逸境，供应量较少，去化情况不理想，建议缩减比例；l130-140方市场表现最好，供求量仅次于90方，供求两旺，去化率最高，建议适当增加比例配置；l140-160方市场表现尚可，主要来自西溪融庄和悦西溪；l160-180方（主要来自西溪风情）供求比仅次于130-140方；l180方以上（主要来自悦西溪）市场表现106、尚可，但应控制总价，建议少量考虑。PAGE91产品线配置思路楼楼盘名称名称去化面去化面积（）（）升华悦西溪2714合景叠彩园2330昆仑府2146绿城西溪融庄9752新城西溪逸境12359大华西溪风情澄品21094平均值8399板块内典型洋房项目半年去化量（14.10-15.3）洋房：板块内典型洋房项目半年个盘平均去化量约8399方，热销项目可达约4万方/年；高层公寓：板块内典型项目高层公寓半年个盘平均去化量约33429方，预计年去化量可达近7万方。根据市场表现，结合本案实际推盘节奏较慢（第一年20%、第二年40%、第三年40%），加之本案客户定位以首改/一步到位首置为主，可适当增加洋房比例，107、以此提高整盘溢价率；故配洋房总建面约10万方，高层总建面约7.5万方。板块内典型项目高层公寓半年去化量（14.10-15.3）楼楼盘名称名称去化面去化面积（）（）欧美金融城（EFC）54015合景瑜翠园4747富力西溪悦居（包括溪区）39918万科西庐58809新城西溪逸境9658平均值33429PAGE92产品线配置-高层90占比70%左右，其次是135-140，由于130-140 市场表现良好，存在市场机会，适当增大比例，约占20%面积段户型面积配比面积分配依据85-90方2+1室2厅1卫70%约5.25万方供需两旺市场，主打首置客群115-120方3室2厅2卫10%约0.75万方正三房，108、控面积控总价135-140方3+1室2厅2卫20%约1.5万方抢占西溪板块80-90方市场客户小 计100%约7.5万方PAGE93产品线配置-多层洋房洋房以改善/一次到位首置户型为主，主力面积为135-140、115-120，另外90占比20%左右面积段户型面积配比面积分配依据85-90方2+1室2厅1卫20%约2万方市场表现+政策预判，适当缩减供应比例，主打区域品质首置115-120方3室2厅2卫20%约2万方控总价，户型功能空间个数多135-140方3+1室2厅2卫50%约5万方市场表现+本项目开发目标，适当增加比例，户型多赠送面积，主打舒适改善或一步到位首置客户控面积、控总价160方4109、室2厅3卫10%约1万方舒适改善/再次改善小 计100%约10万方PAGE94一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议附件部分六、开发分期二、区域研究及地块价值解读PAGE95客户产品敏感点研究产品敏感度排序：户型精装修景观服务配套户型社区景观外立面公共空间社区配套物业服务智能化精装修客户对户型最为看重，每天居住、休息的场所；另外精装修的接受度较高；其次比较看重的是社区景观、配套以及物业服务。PAGE96项目产品建议户内功能户型精装修配套服务营运风格立面景观PAGE97产品线配置回顾本案以洋房产品为主力，其中139方占比57%，共配有四个产品线；另外高层分有3个面积段，以89方110、为主力户型面面积占比占比总面面积8956%4076212317%1303813927%19460总100%73260高层（18层）多层洋房（7、8、9层）面积 占比 总面积 9816%1646412314%1377613957%5726816913%13520总100%101028说明：以上数据为三方（甲方、设计单位、乙方）沟通讨论后，最终达成一致的配置结果。PAGE98户型样本选取标准：l户型结构:面积80-90，高层，均价1.2-1.6万元/l市场接受度-销量（套数）：2014年成交TOP1020142014年成交年成交TOP10TOP10楼盘名称楼盘名称行政区行政区板块板块套数套数面积面111、积金额金额均价均价龙湖龙湖名景台名景台江干区丁桥单元59352501.0571475.1613614.04中国铁建中国铁建青秀城青秀城萧山区萧山开发区34030078.5841597.6813829.67天阳天阳晴朗晴朗江干区丁桥西单元28725230.5931786.8112598.52大家大家多立方多立方江干区江干科技园单元24621937.3630722.6614004.72万科万科北宸之光北宸之光余杭区勾庄单元22819800.5226748.9613509.22中旅中旅城仕公馆城仕公馆江干区丁桥单元786868.878546.1112441.8绿都绿都南江壹号南江壹号萧山区新塘街道7112、66733.759266.0813760.66富力富力西溪盛悦居西溪盛悦居余杭区未来科技城716291.319563.2415200.71中国铁建中国铁建国际花园国际花园江干区普福单元554894.227680.115692.19翡翠城翡翠城余杭区闲林504366.356130.5914040.53PAGE99户型借鉴-90方中间套中铁建青秀城天阳晴朗客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 阳台青秀城面宽3.83.332.72.32.21.83.8面积11.422.297.025.294.54.686.84晴朗面宽3.63.5332.32.41.63.6面积1224.019.67.55.295.52113、47.562+1房2厅2卫；南北通透；动静分区；赠送1阳台1飘窗2+1房2厅2卫；南北通透；动静分区；赠送1阳台2飘窗热销户型功能配置：2+1房，入户玄关（有鞋柜）+通风厨卫+主卧（套房）+次卧+小书房+1-2个阳台+飘窗设计PAGE100户型高层89方客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 阳台主流均值 面宽（m)m)3.73.432.9 2.32.31.73.7面积（）11.723.1 9.37.3 5.3 5.0 4.3 7.2本案（独卫）面宽（m)m)3.53.32.83.31.82.81.93.5面积（）12.611.9 10.1 7.85.9 6.54.0 5.3 卫生间面积太小，实用面114、积近3.6；且对于1卫户型来说，分离式卫生间更能满足客户需求目前市场上热销楼盘90方中间套设计普遍配置主卧套房设计、2卫，而本案对应户型并没有做到；客厅、主卧和次卧面宽相对市场略小；书房在开间和面积上均大于市场热销户型；建议：增加各开间面宽，缩短径深；减小书房面积，增加1卫或将外卫设置成分离式；另：89方边套卫生间正对入户门，且厨房过于狭长，可借鉴西庐户型PAGE101户型样本选取标准：l户型结构:面积115-125，高层，均价1.2-1.6万元/l市场接受度-销量（套数）：2014年成交TOP1020142014成交套数成交套数TOP10TOP10楼盘名称楼盘名称行政区行政区板块板块套数套数115、面积面积金额金额均价均价滨江滨江万家名城万家名城余杭区勾庄单元19022624.4830249.2613370.15万科万科北宸之光北宸之光余杭区勾庄单元505842.028401.7614381.59东海东海柠檬郡柠檬郡下沙区七格单元273315.474182.9512616.47远洋远洋心里心里江干区普福单元232770.643906.5814099.9开元名郡开元名郡萧山区蜀山街道212491.663300.3513245.59万泰万泰新语新语下城区华丰单元202472.443281.9813274.26阳光城阳光城翡丽湾翡丽湾江干区丁桥单元141647.662075.5312596.8116、6高运高运莱茵传奇莱茵传奇萧山区萧山开发区131579.922398.8115183.13万科万科七贤郡七贤郡余杭区良渚文化村121413.311810.1712808.03德信德信泊林印象泊林印象江干区九堡中心单元121472.062154.8314638.17PAGE102户型借鉴-120方边套滨江万家名城119方边套万科北宸之光115方边套客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 阳台北宸之光面宽3.6 3.6 3.3 3.6 2.4 2.1 1.9 3.6 面积15.5 22.0 11.9 9.7 6.5 8.0 5.1 7.2 滨江万家名城面宽4.0 3.3 3.3 2.6 2.1 2.8 117、1.8 3.3 面积17.6 21.1 11.9 7.8 6.3 8.4 5.1 5.3 3房2厅2卫；南北通透；赠送1阳台1飘窗3房2厅2卫；南北通透；赠送1阳台3飘窗热销户型功能配置：3房，入户玄关（有鞋柜）+通风厨卫+主卧（套房）+次卧+小书房+1-2个阳台+飘窗设计PAGE103户型高层120主卧通透性较差，动线曲折，缺乏市场竞争力客厅主卧次卧1次卧2厨房餐厅 公卫 阳台均值 面宽（m)3.83.453.33.1 2.252.451.853.45面积（）16.5421.5 11.888.8 6.4 8.2 5.1 6.24本案 面宽（m)4.23.93.43.522.41.84.2面积118、（）16.824.0 12.2 12.257.0 7.26.3 7.6 120方左右户型市场主流卫3房2卫配置，本案120方户型在各方面尺寸均优，但主卧布局上存在通透性较差问题。PAGE104户型洋房98方9090方高层客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 阳台主流均值 面宽（m)m)3.73.432.9 2.32.31.73.7面积（）11.723.1 9.37.3 5.3 5.0 4.3 7.2本案（独卫）面宽（m)m)3.93.833.51.82.11.73.9面积（）13.6521.3 10.8 12.255.4 4.55.1 12.5 由于杭州市场上洋房相对较少，因此将对标范围扩大至10119、0-105方高层，但2014年该面积段1.4-1.7万元/单价段实际成交量较少，在此将98方洋房与90方高层主流产品做对标：由上表可看出，虽然本案为98方洋房，较之90方高层，套内面积要大10平方米有余，但部分区域尺寸仍相对较小，主要体现在：主卧尺寸较小，90方高层热销户型主卧卫套房+衣帽间，本案仅有套房设计；餐厅面积较小，仅约4.5，最大可利用面积（图中红色区域）亦仅为5.7左右PAGE105户型样本选取标准：l户型结构:面积130-135，小高层、高层、超高层，均价1.2-1.6万元/l市场接受度-销量（套数）：2014年成交TOP1020142014年成交年成交TOP10TOP10推广名120、推广名行政区行政区板块板块套数套数面积面积金额金额均价均价万科万科璞悦湾璞悦湾滨江区江南单元13417657.8233387.2918907.93绿城绿城西溪融庄西溪融庄余杭区未来科技城8811619.8319875.317104.64绿城西子绿城西子田园牧歌田园牧歌拱墅区半山单元689040.3815759.6417432.5大华大华西溪风情西溪风情余杭区未来科技城374946.058236.6316652.94万科万科北宸之光北宸之光余杭区勾庄单元334297.266383.3114854.36方正方正御星御星拱墅区祥符东单元314047.847310.8418061.1龙湖龙湖滟澜山滟澜121、山下沙区中沙单元293859.576119.8815856.39顺发顺发恒园恒园萧山区萧山开发区273580.416404.6117887.91中国铁建中国铁建国际城国际城拱墅区上塘单元243160.836115.2719347.05运河协安运河协安蓝郡蓝郡余杭区勾庄单元151995.823076.3215413.82PAGE1063+1房2厅2卫；南北通透；赠送1阳台2飘窗万科璞悦湾绿城西溪融庄3房2厅2卫；南北通透；赠送3阳台客厅主卧次卧1书房厨房餐厅 公卫 阳台万科璞悦湾面宽4.2 3.6 3.5 3.0 2.6 2.4 2.4 3.4 面积15.5 25.2 13.3 9.0 7.8 122、8.4 6.0 6.1 绿城西溪融庄面宽4.5 3.9 3.3 2.7 2.0 3.0 1.8 4.5 面积20.3 26.9 13.9 9.7 7.8 9.5 4.0 6.0 户型借鉴-130-135方PAGE107客厅主卧次卧1次卧2厨房餐厅 公卫 阳台均值 面宽（m)4.4 3.8 3.4 2.9 2.3 2.7 2.1 4.0 面积（）17.9 26.1 13.6 9.4 7.8 9.0 5.0 6.1 本案（洋房123方）面宽（m)4.2 3.8 3.3 3.0 2.0 3.0 1.8 4.2 面积（）17.6 23.0 13.7 11.0 6.7 10.0 3.6 7.1 本案（高123、层140方）面宽（m)4.23.93.43.652.62.41.84.2面积（）17.622.51410.68.874.37.6户型洋房123方+高层140方洋房123方在布局上无明显缺陷，各区域尺寸上，除公卫面积较小，其余均优；高层140方，餐厅和公卫稍显局促，布局除140东边套主卧不通透外，其余均可。洋房123方高层140方PAGE108户型洋房139+169方 139方与169方户型与123方布局上基本一致，差别在于厨房的布局，其余为房间尺寸与数量上的增加，均存在公卫面积较小的问题，139方实用面积约3.4，169方实用面积约4.5，建议适当增大部分洋房边套可否做边厅？客户精装修测试接受124、精装修的客户略多，达近六成，目前不接受精装修的客户可被引导，精装价格在1000-2500元/的接受度较高8%16%37%14%10%5%10%客客户精精装装修修标准准测试1000元以下1000-1500元1500-2000元2000-2500元2500-3000元3000元以上无概念客户分析：n接受精装修人群（主力客群为年轻人）主要理由为避免装修麻烦；n不接受精装修人群主要理由为风格单一及对装修质量不放心。n建议后期做好现场精装样板房体验和品牌标示，加强客户的直观感受和信赖。59%41%客客户精装修意愿精装修意愿测试接受精装修不接受精装修PAGE109PAGE110市场层面-杭州市场杭城精装修125、渐成主流“豪宅”、“高端”楼盘 刚需楼盘城市核心地段、稀缺景观资源地段 城郊、郊区板块2-3年前杭城精装楼盘分布多年来，杭州楼市中的精装修产品一直与“豪宅”、“高端”相挂钩，不少精装楼盘的装修标准高达5000-6000元/平方米，有个别豪宅标准甚至更高。地段多集中于城市核心地段（市中心、钱江新城）或者有稀缺环境资源的地段（西溪、运河、沿江）。近两年，随着外来大鳄（如万科、碧桂园、富力等）进驻杭州，刚需楼盘精装交付渐入杭州人们视野；另外主力购房客群变成了80、90后，消费习惯及价值观决定了精装楼盘愈加受到市场青睐；精装集中地段也逐渐外拓到周边万元左右的城郊、郊区板块。下下沙沙余杭余杭勾庄勾庄仓前126、前良良渚渚PAGE111市场层面-板块内板块内竞品热销项目均为精装交付，例如：富力西溪悦居、新城西溪逸境；合景泰富首入杭州项目均为精装交付；除个别楼盘（超高层EFC底价跑量）近一年首开的项目均为精装交付项目名称物业类型是否精装开盘时间均价（元/）精装标准（元/）EFC住宅超高层否2014.812000合景瑜翠园高层是2014.8140002000富力西溪悦居（包括溪区）小高层是2013.1016000-17000不对外报价，踩盘调研结果约在2000-2500新城西溪逸境洋房、小高层是2014.9洋房85方15000，116方17000-18000不对外报价，踩盘调研结果约在1500-2000中127、交悦西溪洋房、排屋否2013.917000-20000大华西溪风情澄品多层否2013.990方15000135方16000-17000合景叠彩园洋房、排屋是2014.12160002000昆仑府（尾盘）洋房否2013.415000-16000绿城西溪融庄洋房、排屋否2013.10洋房20000PAGE112结论建议本案为精装交付理由如下：客户接受度比例相对高杭州市场精装修楼盘渐成主流区域内热销楼盘均为精装交付PAGE113精装标准建议建议本案洋房部分精装成本控制在2000元/方以内（对外报价：2500-3000元/方）；高层部分精装成本1000元/方左右（对外报价：1500-2000元/方）1128、.区域内精装楼盘标准多集中在1500-2500元/平米；2.杭州市场精装楼盘标准分布特征：p核心地段、稀缺资源板块公寓精装共性：高端楼盘（单价3.5万以上）精装标准集中在5000-8000元/平米，以6000元/平米为主，豪宅精装标准达上万元每平米；p 城郊、郊区板块公寓精装共性：多为中低端楼盘，其装修标准在1500-3000元/平米。3.客户对于1000-2500元/方的精装价格接受度较高。楼盘名称万科西庐富力西溪悦居风格西方现代与东方文化融合港派风格报价与售价比（3000/21000）14%（2500/16500）15%品牌厨房：摩恩水槽、龙头；西门子油烟机、灶具、消毒柜；卫生间：科勒台盆129、坐便器，摩恩龙头、五金件，松下暖浴快厨房：摩恩水槽、龙头，林内或同档次品牌油烟机、灶具卫生间：美标坐便器，洁具、台盆等；汉斯格雅龙头、花洒；玄关处配置玄关柜和应急手电其他说明配有直饮水、燃气热水器、配置新风系统配有地暖（水暖）、燃气壁挂炉部分竞品精装修标准参考板块内精装交付楼盘大多简装，精装标准报价为20002000元/左右；另外万科西庐和富力西溪悦居装修品质相对较高，对本案有一定的参考意义：PAGE114客户测试25%75%新新风系系统配置需求配置需求测试需配置不需配置33%67%地暖地暖配置需求配置需求测试需配置不需配置83%17%净水器水器配置需求配置需求测试需配置不需配置客户对净水器130、需求较为强烈，部分家庭目前居所已配有净水系统；不需配置中央空调的客户略多，部分客户反映费电、后期维修成本就较高；地暖需配置的客户仅有33%33%，部分客户认为其为加分项；客户对新风系统的敏感度最低，多数原因是客户对此接触较少，不了解，可被引导，后期亦可作为加分项PAGE11537%63%中央空中央空调配置需求配置需求测试需配置不需配置注：统计样本数量48组精装建议建议依据客户敏感度设备成本本案定位+项目目成本成本高高层洋房洋房新新风系系统低，约30元/中央空中央空调较高（一拖三整机价格约在2-3万/套）（仅169方大户型配置）地暖地暖180260元/（水暖）净水器水器低，约5.3元/其他说明洋131、房的厨房油烟机、灶具、橱柜，卫生间的龙头花洒选用知名进口品牌；高层可适当降低品牌档次，选用国内知名品牌，不配燃气热水器，降低成本备注：本案定位健康生活主题地产，环境污染、水质污染越来越严重，人们无时无刻不在呼吸，水为生命之源，健康被提到了新的高度，新风系统、净水器即可一定程度的解决这一问题，总体性价比高。PAGE116精装菜单-高层部分空间部位配置要求品牌建议备注客餐厅地面地砖国内知名品牌（如诺贝尔、东鹏）较地板相比更偏好于地砖，易打理、耐用灯带吊顶局部吊顶乳胶漆面层面子工程，标配项卧室地面强化地板大自然、圣象、世友担心材质环保，可进行引导电视、网络接口标配项卧室收纳柜材质环保成品定制厨房油烟132、机、灶具国内一线品牌方太、老板使用率高，关注品质橱柜、台面材质环保、操作便利成品定制配抽屉柜、水池柜、微波炉墙柜、吊柜、嵌入式电器柜等柜体；嵌入式铝合金连体拉手，人造石台面水槽、龙头双水槽，防锈材质摩恩、法恩莎单水槽接受度低墙面、地面、吊顶耐脏、美观、石膏板吊顶无所谓关注美观、耐脏重点关注：客餐厅的地面、厨房的整体橱柜、五金件、卫生间的洁具、卧室的地面；保证客户敏感部分品牌；由于成本可控，且符合本案健康生活主题，建议配置新风和直饮水系统PAGE117精装菜单-高层部分空间部位配置要求品牌建议备注卫生间墙面、地面、吊顶地面防水、防滑、石膏板吊顶地面：知名品牌墙、吊顶：适当弱化品牌地面为关注重点陶133、瓷洁具（台盆、马桶）耐脏、易清洁TOTO、科勒（低端系列）乐家、美标使用率高，关注品质感镜子（镜面）关注度弱，可适当降档卫浴柜材质环保浴霸灯暖浴霸奥普、欧普偏好于灯暖龙头花洒材质防锈国内知名品牌关注材质防锈、耐用淋浴房无所谓多数不接受浴帘玄关玄关配置玄关柜客户配置要求较高智能化配置新风系统新风：松下符合健康、绿色社区主题其它墙面乳胶漆材质环保多乐士、立邦开关面板厨房8-9个、卫生间3-4个、餐客厅8-10个卧室5-6个松下、西门子、鸿雁重点关注厨房插座数量，台面上插座设置开关供水配置直饮水摩恩成本不高，符合健康主题PAGE118精装菜单-洋房部分空间部位配置要求品牌建议备注客餐厅地面地砖国内知134、名品牌（如诺贝尔、东鹏）较地板相比更偏好于地砖，易打理、耐用灯带吊顶局部吊顶乳胶漆面层面子工程，标配项卧室地面强化地板大自然、圣象、世友担心材质环保，可进行引导电视、网络接口标配项卧室收纳柜材质环保成品定制厨房油烟机、灶具国外品牌中等档次西门子橱柜、台面整体橱柜成品定制德国柏丽、博德宝配抽屉柜、水池柜、微波炉墙柜、吊柜、嵌入式电器柜等柜体；嵌入式铝合金连体拉手，人造石台面水槽、龙头双水槽，防锈材质摩恩、法恩莎单水槽接受度低墙面、地面、吊顶耐脏、美观、石膏板吊顶无所谓关注美观、耐脏其他配置燃气热水器史密斯、林内由于成本可控，并且随着万科作为住宅性能化的标准之一，逐步成为了精装交付楼盘的标配，故建135、议配置新风系统、管道直饮水系统；首改客户对于地暖较为敏感，建议配置，水暖；中央空调后期维护成本较高，多数楼盘均未配有，故不建议配置中央空调，除169169方大户型PAGE119精装菜单-洋房部分空间部位配置要求品牌建议备注卫生间墙面、地面、吊顶地面防水、防滑、石膏板吊顶地面：知名品牌墙、吊顶：适当弱化品牌地面为关注重点陶瓷洁具（台盆、马桶）耐脏、易清洁TOTO、科勒、乐家（中端系列）使用率高，关注品质感镜子（镜面）关注度弱，可适当降档卫浴柜材质环保浴霸灯暖浴霸奥普、欧普偏好于灯暖龙头花洒材质防锈汉斯格雅、摩恩关注材质防锈、耐用淋浴房无所谓多数不接受浴帘玄关玄关玄关柜、玄关感应灯、入户挂钩做为细136、节提升人性化设计智能化配置新风系统，不配中央空调，仅169方大户型配置新风：松下符合健康、绿色社区主题其它墙面乳胶漆材质环保多乐士、立邦开关面板厨房8-9个、卫生间3-4个、餐客厅8-10个卧室5-6个松下、西门子、鸿雁重点关注厨房插座数量，台面上插座设置开关地暖水暖国内知名品牌客户敏感度不高供水配置直饮水摩恩成本不高，符合健康主题PAGE120PAGE121项目产品建议户内功能户型精装修配套服务营运风格立面景观配套启示更多关注孩童老人的配套，孩童配套以满足不同年龄段需求，老人、青年配套辅助存在PAGE122类型一：“2”青年家庭类型二：“2+1+2家庭居住状居住状态 未/初婚青年夫妻或小孩随137、父母居住 夫妻中一人全职自己带小孩 夫妻上班族，小孩保姆看护 小孩出生后，老人同住看护配套配套设计要点要点配套需求主要以夫妻自我需求夫妻自我需求为核心（健身、美容），若小孩出生则需要社区内配有孩童的配套设施配套需求主要以老人老人及儿童需求儿童需求为双核心，配套需求上以儿童为核心配套辅助配以部分老人配套需求孩童配套的丰富性需照顾孩童的配套低年龄段的孩童配套多以户外感受为主，配套老人的活动空间同时设计自住活动的孩童配套高年龄段的孩童，需要更多的娱乐活动学习配套场地，可结合青年人的配套需求，在会所设置亲子活动场地老人青年的辅助配套老人舒适性配套、青年人活动性配套老人部分配套可结合孩童配套同时设置，必138、须设置社区医疗站，青年人的配套多以运动休闲娱乐为主，结合孩童配套设置亲子娱乐场所配套需求时间时间老人老人儿童儿童中青年中青年AM7:00-AM8:00吃完早饭，开始晨练、散步，然后去菜场买菜室内活动时间吃完早饭，赶着上班AM8:00-AM9:00室内活动时间室内活动时间室内活动时间AM9:00-AM11:00陪伴照顾孩子由家长带到室外游玩上班中AM11:00-PM15:00室内活动时间室内活动时间上班中PM15:00-PM17:00午觉后，和邻居闲聊、下棋或者其他运动午觉后，由家长带到室外游玩上班中PM17:00-PM20:00室内活动时间室内活动时间室内活动时间PM20:00-PM21:00139、晚餐后，悠闲散步晚饭后，和家人一起到儿童乐园玩耍晚饭后，和爱人、小孩散步，与邻居聊天PAGE123老人、小孩、中青年三代作息时间表老人、小孩、中青年三代作息时间表配套使用的频率主要以老人和小孩较高，多用于运动、休闲及邻里交流PAGE124健康商业街区健康长廊健康客厅三大健康主题组团配套PAGE125健康商业街区本案约1500户，按人均3人/户计算，预计总人口为4500人；按照人口：商业面积=1:1的比例计算，应配商业体量约4500方。健康商业街区五菜一汤，为居者打造便利、丰盛的社区配套服务PAGE126五菜一汤：绿色、时尚的社区菜市场(汤)健康、便民的餐饮美食丰富、齐全的品牌超市价廉、快捷的洗140、衣店、药店和银行健康商业街区“五菜一汤”，引入菜市场、品牌超市，完善社区配套PAGE127品牌超市-提供生活用品，日常生活便捷无忧-解决业主购买日常必需品的烦恼业态面积（）数量邻里超市10002-3药店4503美容美发4002水果店1503蔬菜超市2002宠物店2002小吃/快餐店6006-8生活家居2002-3ATM2002干洗店2003维修店1002足浴、SPA等养生店5002汽车维修保养3001总计（）4500业态建议PAGE128健康长廊健康长廊健康慢跑道休闲健身广场：设置凉亭、健身器材活力球场天地：羽毛球场、篮球架长者多功能休闲活动区：放置门球场、桌椅供老人下棋打牌健康长廊健康慢跑道141、PAGE129无论是清晨或者午后，在环园跑道上慢跑，随时随地享受密林鲜氧，感受健康生活建议1.5米宽，沿路配置休闲座椅、健身器材等配套相结合。PAGE130健康长廊休闲健身广场紧张工作一天后，饭后散步，或与邻里在凉亭内闲聊；周末空闲时，与家人沟通感情、呼吸新鲜空气；设置基本的健身器材，均可满足小孩、青年甚至老年多年龄层的活动需求。健康长廊活力球场天地PAGE131闲暇时，约上邻里好友，或邀同学同僚，在这里来一场对抗赛，享受一下有氧运动带来的乐趣；设置热门的球场类运动配套，如灯光篮球场、羽毛球场等，满足青年群体运动需求。健康长廊长者多功能活动休闲区：人性化配套，突出老人兴趣爱好，强调健身娱乐效果142、；及时的安全防护措施PAGE1321、老年娱乐、健身配套老年活动区、下棋打牌区设置健身器械，例如：门球场等2、老年安全维护急救中心老年人安全防护措施n设立小型广场，作为多功能休闲活动区，可满足长者活动需求，同时，专门设置广场可以部分解决广场舞、太极拳等场地需求。n广场等开敞空间可与健身设施相结合。PAGE133健康客厅“室外盒子”健康主题会所建议面积：2000-2500方会所功能区全景健身房书吧水吧会客区儿童活动区盒子外可配有儿童主题戏水池可设置两种深度（1.2米，0.6米水深）1.2米深的少年泳池和0.6米深的儿童泳池，不会太大太深，安全又不失趣味仅为示意图全景健身房中青年运动健身之家针对现143、在相对封闭的年轻人给与交流和互动的公共空间，设置室内健身，瑜伽，SPA等健身配套，供业主使用。健康客厅PAGE134健康客厅PAGE135图书来源：社区购书发动小区内居民资源捐献图书，汇集资源，重复使用，有效提高图书的使用效率书吧报刊阅览室+儿童图书馆报刊阅览室，业主汲取养料的氧吧儿童图书馆，让小书虫们一起欢度快乐的学习时光PAGE136健康客厅儿童活动区区域内除放置些玩具，中间要铺设地毯，不要放有凌有角的家具，保证安全、通风无污染的环境；可动静分区、软硬环境搭配；活动区可分多个功能空间，可根据活动的需要、人数、年龄段等条件灵活地创设与调整，开发孩子的潜力，身心和谐发展。PAGE137健康客厅144、水吧会客区提供茶饮、奶茶咖啡、酒水等品类齐全业主周末临时商务洽谈，女性三五闺蜜点一杯一直喜欢的奶茶/咖啡，畅聊只属于她们的秘密，业主尊享，提升业主的面子、尊贵感PAGE138项目产品建议户内功能户型精装修配套服务营运风格立面景观PAGE139服务营运除基本的物业服务外，充分利用北侧医疗机构，针对业主开通绿色VIPVIP通道，举办健康养生讲座，业主独享；并定期举办社区集体活动健康全龄计划健康社区活动分别针对儿童、中青年、老人三大类业主设立健康档案，可定期进行全身、专项身体检查，设立个人私人医生服务，一经呼叫，立即上门定期举办社区集体活动，提升业主归属感，增进邻里之间的交流专为社区居民打造，使业主145、备受尊崇荣耀专为社区居民打造，使业主备受尊崇荣耀PAGE140健康全龄计划儿童中青年老人配置本案独有的健康服务，例如儿童专项体检、儿童发热过敏等常见症状，还可以提供儿童健康发展测试或管理（智齿、多动症、厌食症等），帮助年轻父母让自己的孩子茁壮成长。嫁接本案独有的健康医疗机构，例如推拿、针灸等，可以设立健康档案，对客户健康情况做出诊断并给予合理建议；定期全身健康体检优惠；亦可针对女性健康提供面部及身体护理，尊享VIP客户服务。针对老年人可以提倡中医药养生（老年人比较相信中医），包括学习中医养生、举办讲座以及享受该类服务；定期全身或专项身体检查。女性美容、健康护理 嫁接本案北侧独有的健康服务，例如146、推拿、针灸、按摩等，可以设立健康档案，对客户健康情况做出诊断并给予合理建议；针对女性健康，为其定制专属档案，提供面部护理和身体护理，开设VIP绿色通道。健康全龄计划PAGE141乐活悦老：提供定期体检、专家坐诊、中医药养生建议等就医绿色通道提供就医绿色通道提供挂号无忧服务定期为老年业主提供健康体检类服务定期为老年业主提供健康养生讲座或健康知识提醒健康全龄计划PAGE142社区节庆活动童车散步计划（Free Walk Project），妈妈们一起推着童车在社区散步，同时相互分享育儿经验。家庭活动中心可以为孩子们举办生日会，同时也是妈妈们交流育儿经的场所。健康社区活动社区活动：定期举办社区集体活动147、，提倡业主积极参与，提升社区互动PAGE143可考虑引入第三方资源，定期组织老年业主活动，丰富长者业余生活，营造和谐邻里氛围与第三方机构合作，举办老年专属旅游活动定期举办“带着爸妈去旅行”两代人同游定期举办老年人自行车骑游活动定期举办老年人登山，摄影，书法等活动健康社区活动PAGE144PAGE145项目产品建议户内功能户型精装修配套服务营运风格立面景观PAGE146建筑立面项目名称富力西溪悦居新城西溪逸境合景叠彩园EFC万科西庐融创河滨之城中交悦西溪西溪风情建筑风格ArtDeco新亚洲新东方现代风格新东方（杭风建筑）新古典新亚洲新亚洲立面色彩米黄浅米，浅咖米色浅蓝米黄黄色、浅蓝浅黄白色、深棕148、建筑用材底部石材、上部真石漆底部石材、上部涂料真石漆玻璃幕墙底部石材、上部真石漆、金属板全石材干挂全石材干挂真石漆富力西溪悦居新城西溪逸境合景叠彩园欧美金融城万科西庐河滨之城建筑立面风格、用材标准化：主流风格，用材达标，成本可控。PAGE147建议：新亚洲立面风格现代和古典的融合，彰显品质，迎合当下市场主流。石材+真石漆用材同样效果前提下的成本可控。PAGE148景观风格借鉴案例4：开元广场借鉴案例3：滨江金色黎明借鉴案例1：德信早安借鉴案例2：宋都东郡国际PAGE149景观风格自然简约风：使业主走进即可享受到天然、舒适的“过滤“空气，远离园区外的PM2.5u打造公园式园林景观，主动创造场地高149、差，形成自然的起伏，与人更亲近！l有效增大绿化面积(斜角边大于直角边）l大铺面景观与节点细致景观有机结合l控制软硬景比例，建议比例为-硬景：软景硬景：软景 =3=3：7 7（面积比）（面积比）u从大乔木到草花，多层次配植，充分利用植物型态之间的差异，形成错落变化，打造住宅私密性。42%17%21%12%8%客客户景景观风格偏好格偏好测试自然东南亚地中海现代欧式多数客户会选择自然风格，诉求是绿化面积大，多放植被和花草，走进小区感觉舒服就好。PAGE150小结项目产品建议户内功能户型精装修配套服务营运风格立面景观精装成品，健康省心；分高层和洋房设置不同精装标准健康商业街区健康长廊健康客厅4500方150、，引入品牌超市、餐饮美食、水果店、美发等，满足基本生活配套设置健康慢跑道、休闲健身广场、活力球场天地、长者多功能休闲活动区打造健康主题会所，内设全景健身房、书吧、儿童活动区、水吧会客区多个功能区健康全龄计划健康社区活动充分嫁接北侧医疗机构，为业主设立健康档案、定期身体健康、养生讲座定期举办社区集体活动，提升业主归属感，增进邻里之间的交流品质典雅的立面，新亚洲风格，石材+真石漆用材，成本可控下品质感自然简约风，大面积铺设植被，层次错落变化，公园式园林景观多赠送，在保证舒适尺度的情况下，相同面积享更多功能空间PAGE151一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议附件部分六、开发分期151、二、区域研究及地块价值解读PAGE152开发分期 开发分期的设置以既要快速去化又要保证一定溢价率为前提，结合本案限制条件以及地铁对本案的溢价影响，合理分期开发项目；另：本案体量的40%，约7万方，恰好与未来科技城板块热销项目一年去化量相近。第一期：2016年6月入市总量的20%，限制约3.5万方，去化时间充裕，因此，选择平价入市，且可以树立相对较高的价值标杆（相对于常规的低价入市策略）；建议：洋房为主+少量高层；具体：左图红色所示，共计约3.4万方第二期：2017年第二季度入市总量的40%，限制约7万方，去化时间紧凑，若要完成去化，需成为板块热销盘；基于对杭州地铁效应的研究，2017与2018152、年地铁对本项目溢价最为明显，尤其是对高层刚需户型，因此二期配置较多高层产品；建议：洋房+高层；具体：左图黄色所示，共计约7.1万方第三期：预计2018年第一季度入市剩余部分，共计约7.1万方注：实际施工可按由南往北注：实际施工可按由南往北一期一期二期三期PAGE153各期货量分期 物业类型 户型 套数 面积 合计 总计 一期 洋房 98112109762661033630123485904139709730高层 895448067020123182214二期 洋房 98565488334587093412332393613913418626169325408高层 892342082637476153、1235466421397210008三期 洋房 123323936409607141613920828912169488112高层 8918016020304561233644281397210008首期开盘以洋房为主，配以少量高层PAGE154一、城市解读三、市场研究四、项目整体定位五、产品打造建议附件部分六、开发分期二、区域研究及地块价值解读PAGE155洋房不同层数相对溢价率研究地铁效应专题研究附件部分PAGE156引：地块周边规划回顾本案周边目前未有大型商业等利好规划，但三面临水，水景资源丰富，西侧规划有体育公园，可充分利用周边休闲娱乐规划与项目内部配套进行联动，营造健康舒适的居住环154、境，把健康主题地产发挥到极致；另外紧邻地铁5号线五常站，交通优势明显 项目北侧、东北侧均为研发用地；东侧即为地铁保养场，或会有噪音影响；据了解，未来将打造集住宅、办公、商业于一体的综合体，但实现尚遥遥无期；西侧为中移动科研项目，规划有部分商业配套；项目北侧医院的东面规划有加油站和公共交通场站 西南侧规划有幼儿园、中小学教育配套；南侧大量农居安置点，内部规划有菜市场；西侧规划有体育公园；西南侧文化娱乐用地杭师大用地红色地块为综合体部分海曙路地铁五号线五常站PAGE157在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。接近城市的边缘155、地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。理想状态发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。城市成熟中心区域房价增长幅度项目与地铁站的距离系数城市偏远区域地铁与房价价格变动的区域特征 PAGE158地铁与房价地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km（本案距离最近地铁站约为800m左右），在郊区为2km至3km，依据城市和区域，影响和辐射范围略有不同地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线l在研156、究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。l地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。l随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势价格变动的空间特征 PAGE159可达性敏感程度噪音与振动敏感程度低价值物业高价值物业p地铁157、不但有出行方便的功能（可达性），而且在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动p与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。p如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度。pp真正的高档住宅区应与地铁保持一真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。定的距离。地铁与房价价格变动的产品特征 PAGE160价格增长率20012002200320042005200620070100020003000400050006000700080009000100000%10%20%30%40%50%60%-10%3.60%31.16%51.87%2158、5.07%-2.37%1.85%11.80%19.03%25.77%8.05%4.18%6.10%元/平方米庙行板块均价全市均价庙行板块均价增长率全市均价增长率上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析地铁建造前地铁建造中地铁通车地铁通车后地铁建造对房价走势的影响价格走势开工至通车地铁对周边板块房价影响明显，影响主要分三个阶段，建造前、建造中、通车后，建造中影响最为显著，尤其是在通车前后，房价涨幅达到峰值地铁与房价价格变动的产品特征 PAGE161杭州地铁1号线发展历程 地铁1号线从萧山湘湖站至下沙江滨站、客运中心站至临平站，连通主城与江南、临平、下沙副城，线路全长53公里（含下159、沙延伸段），设有车站34座，其中地下站31座，高架站3座，停车场及车辆基地2座。作为我市首条开工建设的地铁1号线路，是杭州市轨道交通网络主骨架线，工程于2007年3月28日开工建设，已于2012年11月24日建成通车。PAGE1621号线附近典型项目价格趋势研究2007.3.28开建2012.11.24开通20082006201020122014201820162020东方郡星光大道中央花城江南大道滨和路地铁站时间瑞立中央花城 欣盛东方郡 周边房价 地铁溢价率2006700064009%2007850080007%2008100001070098009%20091300014300100003160、5%201022000246001800030%20112150023100210009%2012210002150019267 10%2013215002200023860 2014205002100022408 2015200002000022944 地铁开建前一年，对房价即开始小幅影响，由于行情因素加之炒房影响，地铁对其周边房价影响在开通前两年即达到巅峰，溢价率高达30-35%，且地铁盘后期二手房保值稳定；另与该地铁站实际路线距离约1KM的新洲花园目前二手房售价15000-16500元/，与地铁零距离的中央花城和东方郡较之溢价约30%。新洲花苑新房价格新房价格二手房价格二手房价格1kmP161、AGE1631号线附近典型项目价格趋势研究2007.3.28开建2012.11.24开通20082006201020122014201820162020时间德信泊林公寓圣奥领寓德信泊林印象罗兰春天（非地铁盘）地铁溢价率200620072008105002009115001214320102080020565196001615125.8%20111800020212188361694012.3%2012158061307420.9%2013177091554613.9%20141430015800161011350614.0%20151380014500153901153526.3%上表前三个楼162、盘为地铁盘，而九堡板块的成交均价与其持平或略高于，考虑到可能是板块内部分楼盘地段更靠近市区等因素，因此将该三个地铁盘与相对较远且地段配套相近的罗兰春天作比较，得出地铁对其周边房价溢价为20%左右。客运中心地铁站泊林公寓泊林印象圣奥领寓罗兰春天德胜快速路1km新房价格新房价格二手房价格二手房价格地铁效应在开通前1-2年最为明显，相对于周边楼盘房价的最高溢价率可达20%-30%左右，后续地铁线相对1号线的溢价率预计会有所降低，预计在20%以下。PAGE164洋房不同层数相对溢价率研究地铁效应专题研究附件部分PAGE165洋房不同层数相对溢价率研究新城西溪意境楼栋号层数111211384857687163、787971071171271361473125476891012111314楼栋楼栋 层数层数 得房率得房率 销售时期销售时期均价均价 修正指数修正指数 修正后均价修正后均价 2#1182.97%集中在2014.9-1014233.6100%14233.63#882.63%集中在2014.11-1215914.2894%14959.413#683.54%集中在2014.9-1015110.2396%14505.83#（8层）较2#（11层）溢价：（14959.4-14233.6）/14233.6=5.1%；3#（8层）较13#（6层）溢价：（14959.4-14505.8）/14959.1=164、3.1%注：修正指数包含对销售时期、楼栋位置、得房率的修正，下同新城西溪意境：8层较11层溢价约5.1%，较6层溢价约3.1%PAGE166洋房不同层数相对溢价率研究万科璞悦湾楼栋号层数12333324325346247118119810811812813814815816817楼栋楼栋 层数层数 得房率得房率 销售时期销售时期均价均价 修正指数修正指数 修正后均价修正后均价 8#1183.12%集中在2014.8-920945.37100%20945.410#883.89%集中在2014.10-1121625.08100%21625.0810#（8层）较8#（11层）溢价：（21625.08165、-20945.37）/20945.37=3.2%万科璞悦湾：洋房以8层为主，配以少量11层，8层较11层溢价约3.2%PAGE167洋房不同层数相对溢价率研究西溪悦居楼栋号层数1921031141151061171181091010111111121013101411151617101811191020102122单体819方12345678910111213141516171819202122楼栋楼栋 层数层数 得房率得房率 销售时期销售时期均价均价 修正指数修正指数 修正后均价修正后均价 1#983.89%集中在2013.10-1115717.34100%15717.346#1184.03166、%集中在2014.1-317086.7596%16403.286#（11层）较1#（9层）溢价：（16403.28-15717.34）/15717.34=4.2%；富力西溪悦居：以10层和11层小高为主，一栋9层，11层较9层溢价约4.2%PAGE168小结楼盘名称价差溢价率新城西溪逸境8层较11层高约720元5.1%8层较6层高约450元3.1%万科璞悦湾8层较11层高约680元3.2%富力西溪悦居11层较9层高约690元4.2%通过典型个案对比，发现同一楼盘内，总高8层较6层、11层的均价约高出700元/左右，溢价率在3-5%左右注明：目前杭州市场上能接受的洋房层数上限为8层PAGE169