1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。紫元谢村项目紫元谢村项目市场市场定位及产品初步建议定位及产品初步建议谨呈：紫元房产汉嘉咨询汉嘉咨询紫元项目紫元项目组组2012.11.92012.11.9地块属性城北康桥街道中等规模宅地，地块周边环境一般，并且是区域内部首个商品房项目本项目地块编号：杭政储出地块编号：杭政储出2012【48】号号占地面积：占地面积：42368容积率：容积率：2.7建筑面积：建筑面积：114394成交价：成交价：94500万元万元地块限制：2、地块限制：90/70楼面价：楼面价：8261元元/瓜瓜山山新新苑苑瓜瓜山山南南苑苑浙大城浙大城市学院市学院钢钢材材市市场场瓜山村瓜山村安置房安置房项目地块瓜山南苑钢材市场石祥路上塘高架拱康路瓜山东苑瓜山东苑沿街沿街4S店店瓜山村农转居瓜山酒吧街区域属性康桥街道房产开发处于起步阶段，目前区域价值康桥街道房产开发处于起步阶段，目前区域价值暂未被认可暂未被认可PAGE3石祥路北部软件园国际会展中心（汽车商贸）仓储物流总部经济金恒德汽配城石祥路汽车贸易带运河新城商务居住区桥西大型居住区和睦大型居住区城北大学城拱宸桥居住区康桥工业园区铁路北站工业、物流集群瓜山社区板块起步阶段板块起步阶段周边产业聚集，环3、境一般周边产业聚集，环境一般运河板块为目前城市发展的第三极本区域内暂无商品房项目周边老小区集聚（瓜山社区）周边产业集聚（北软+汽车+康桥）杭钢祥符单元中国铁建中国铁建国际城国际城2011年9月-2011年12月2012年1月-2012年10月0100002000030000400005000060000195002000020500210002150022000225002300053369.8450679.92689.943666.1422714.4220699.3520112011年年-2012-2012年国际城供销状况年国际城供销状况供应量（面积）成交量（面积）交易均价（元）市场属性石祥4、路是价格分水岭，石祥路以北未来为主战场，石祥路是价格分水岭，石祥路以北未来为主战场，竞争激烈竞争激烈PAGE4区域区域项目项目均价均价（元（元/）存量存量（万方）（万方）交付时间交付时间石祥路以南德信臻园268554.22013富越香郡18000102015吉祥半岛190306.32014大运河商务区286470.72012凯德龙湾260294.92014名城公馆215594.12013大河宸章28896122014九龙仓碧玺-22.52014铁建国际城2172021.92013石祥路以北北海公园136106.32014荷塘月色124034.92014丽晶湾1750022013华盛达阅城1335、362.82014阳光郡1600024香榭里-9.72015耀翔-3.82014方正地块方正地块-8.18.1-城建地块城建地块-5.55.5-宝嘉地块宝嘉地块-11.311.3-德信地块德信地块-7.57.5-万科地块万科地块-2929-铁建国际城德信臻园名城公馆吉祥半岛凯德龙湾远洋大运河商务区碧玺富越香郡大河宸章石祥路香榭里耀翔PARTY LIFE荷塘月色阅城北海公园丽晶湾阳光郡石祥路为城北价格的分水岭，以南价格在18000-28000元/，以北价格13000-16000元/石祥路以南拱宸桥、申花等板块目前发展已经进入尾期，区域内在售项目集中于2013-2014年左右交付，土地存量也逐渐稀6、缺。石祥路以北以祥符板块为代表，目前第一轮项目开发也已进入尾声；区域去年和近年陆续有5块宅地出让，楼面价均在7000-8000元左右，未来第二轮项目开发也必将刷新区域价格，区域认知度和价值也将随之提升。核心问题PAGE5核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？安全安全前提下前提下争取溢价争取溢价开发目标：开发目标：核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价一一阶阶段段二二阶阶段段市场7、卡位市场卡位90（70%）部分：舒适两房）部分：舒适两房or 紧凑紧凑2+1剩余（剩余（30%）部分：）部分：120？140？具体比例？具体比例目标客户是谁？总价卡位如何？目标客户是谁？总价卡位如何？PAGE6竞争研究竞争研究区域价值解读区域发展节奏研判中观面细分市场定位细分市场定位区域研究区域研究竞争策略竞争策略客群策略客群策略产品策略产品策略研究思路竞争机会分析需求机会分析核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？区域规划未来3-5年政府将围绕大运河两岸，重点打造运河新城、北部软件园、金恒德汽配城三大工程PAGE7新城北三墩申花文教桥西市中心城 北祥符勾庄良渚上塘高架上塘高架绕城高8、速绕城高速石祥路石祥路大运河大运河 运河运河 新城新城 拱宸拱宸 核心区核心区 城北汽车城城北汽车城 北部软件园北部软件园 运河新城运河新城总规划面积约总规划面积约12.4平方公里，其中拱墅区占地约平方公里，其中拱墅区占地约727万平万平方米，余杭区占地约方米，余杭区占地约513万平方米。规划布局各类公建约万平方米。规划布局各类公建约400万平方米，包括万平方米，包括18个教育配套设施、个教育配套设施、6个卫生服务设个卫生服务设施、施、6个文体设施、个文体设施、3个大型商业中心等。核心区（拱墅区个大型商业中心等。核心区（拱墅区块）自块）自2008年启动以来，各项建设取得初步成效。已完成年启动以9、来，各项建设取得初步成效。已完成征地超过征地超过1800多亩，顺利实现多亩，顺利实现“七路一桥七路一桥”竣工通车。竣工通车。北部软件园北部软件园北部软件园是是杭州打造北部软件园是是杭州打造“中国文化创意产业中心中国文化创意产业中心”、“中国电子商务之都中国电子商务之都”的核心平台，拱墅区的重点产业集聚的核心平台，拱墅区的重点产业集聚地。规划用地面积地。规划用地面积274万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积372万平方万平方米。其中，一期工程已建成；二期规划用地米。其中，一期工程已建成；二期规划用地211万平方米，万平方米，总建筑面积总建筑面积 350万平方米，正有序建设。入驻有软件、网万平10、方米，正有序建设。入驻有软件、网络、电子商务、动漫游戏、服务外包、文化创意类企业近络、电子商务、动漫游戏、服务外包、文化创意类企业近200家。家。城北汽车城城北汽车城是全省最大的汽车销售区。目前，石祥路汽车贸易街区的是全省最大的汽车销售区。目前，石祥路汽车贸易街区的新车销量占全省销量的新车销量占全省销量的45%、全市销量的、全市销量的70%以上。城北以上。城北目前有大中型企业分部目前有大中型企业分部120余家，各类商户余家，各类商户1000余家。余家。金恒德国际汽车文化博览园金恒德国际汽车文化博览园项目用地约项目用地约92万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积190万平方米。项目万平方米。项11、目一期已开业，主要是汽配交易市场，占地面积约一期已开业，主要是汽配交易市场，占地面积约24万平方万平方米；二期工程正在办理用地出让手续。目前，园内（一期）米；二期工程正在办理用地出让手续。目前，园内（一期）已有已有840余家商户进驻，入住率达余家商户进驻，入住率达95%。金恒德国际金恒德国际汽车文化博览园汽车文化博览园城北产业规划PAGE8目前城北产业人群约10万人，随着产业转型的深入，到2020年将有20万产业人群导入，其中以北部软件园为导入核心区城北产业格局汽车、汽车、物流产物流产业业康桥产业康桥产业集群集群高新产高新产业业文化文化创意创意汽车汽车产业产业城北产业三张王牌：汽车城北产业三张12、王牌：汽车+康桥科技产业康桥科技产业+广告产业园广告产业园杭州北部软件园杭州北部软件园规划建筑面积350万平，目前园区企业数约2000家，产业人群约5万人，预计到2014年广告园完工，将有3万新产业人口导入，园区目前仍处于开发期，未来将有更多产业人群导入康桥科技型产业聚集区康桥科技型产业聚集区康桥科技型产业园区目前已建建筑面积80余万的标准厂房，重点引进电子产业，生物药业，节能环保，新能源等产业杭州汽车物流中心杭州汽车物流中心规划建筑面积65万，集中了杭州80%以上的汽车销售量，预计到2020年打造成以汽车销售产业为龙头，集商务，酒店于一体的物流中心运河天地文化创运河天地文化创意园，占地意园，13、占地2121万万，目前以后，目前以后200200家以上企业入驻，家以上企业入驻，带来约带来约2 2万产业人万产业人口口产业园产业园规模规模企业数企业数产业人口产业人口金恒德汽配城160万9001000杭州汽车物流中心13万10004000金通汽配城10万6002500康桥科技产业聚集区80万-20000北部软件园50万200050000运河天地创意园21万20020000运河广告产业园50万-35000北软商业金融区100万-70000合计合计480480万万-202500202500PAGE9康桥区域产业以杭钢和康桥工业园所衍伸出的制造业、仓储物流业为主；未来运河新城也将带动第三产业的发展，14、区域规划未来可容纳约25万人，为区域带来购房人群康桥工业园区沿河物流贸易集群汽车4S店集群康桥街道铁路北站工业、仓储集群康桥单元康桥单元康桥单元现有有大量工业用地，包括杭州华电半山发电有限公司和康桥工业科技园业等。总体用地功能混杂，服务设施落后，城市面貌较差；未来通过对交通体系的改善、用地功能优化，配套设施完善，逐步打造成集以现在住区为主，集商业、服务等多功能为一体的北部新型综合片区，规划人口将达到60537人铁路北站单元铁路北站单元铁路北站单元原本是一个工业、仓储集群，未来规划将以运河新城发展为依托，逐步将该区域打造成以居住功能为主导，兼具商贸金融、生活配套等功能于一体的城市北部重要新区，规15、划总人口超过8万人。杭钢半山电厂运河新城运河新城运河新城建设将着重推动大规模的产业结构优化升级，实现传统市场向规模型都市工业、现代化服务业转型，大力建设集约型标准厂房，大力发展宾馆、饭店、写字楼等现代化服务业，规划总人口约10万人区域区域人口人口原住民1.5万人外来人口4.5万人杭钢产业人口1.69万人康桥工业园产业人口2万人城北住宅开发申花、桥西、三墩土地开发进入尾声，逐渐向北外溢，未来石祥路以北区域将成为主战场三墩 城北板块城北板块项目层面和土地层项目层面和土地层面：总建面积约面：总建面积约44.544.5万方万方项目层面和土地层面：项目层面和土地层面：总建面积约总建面积约4343万方万方16、城东板块西溪 申花申花项目层面和土地层项目层面和土地层面：总建面积面：总建面积100.7100.7万方万方项目层面和土地项目层面和土地层面：总建面积层面：总建面积22.822.8万方万方桥西拱宸桥桥西拱宸桥项目层面和土地层项目层面和土地层面：总建面积约面：总建面积约6767万方万方项目层面和土地层项目层面和土地层面：总建面积面：总建面积175175万万方方勾庄单元用地规划勾庄单元用地规划祥符单元用地规划祥符单元用地规划杭州属于人多地少的城市，目前城市主要用地集中在城北和城东城北石祥路以南基本开发完毕，石祥路以北三墩板块用地也逐渐稀缺，空地目前集中在祥符和勾庄单元PAGE11铁路北站单元规划图铁17、路北站单元规划图康桥单元规划图康桥单元规划图本案位于铁路北站单元本案位于铁路北站单元的西南角，未来铁路北的西南角，未来铁路北站单元内大量的工厂将站单元内大量的工厂将陆续外迁，住宅用地与陆续外迁，住宅用地与商业用地增加，形成大商业用地增加，形成大型居住区型居住区康桥单元现状图康桥单元现状图铁路北站单元现状图铁路北站单元现状图康桥居住规划大量宅地规划，随着周边区域用地逐渐稀缺，未来康桥区域将成为城北供地大户本案本案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小 结PA18、GE13p 产业：产业：区域区域产业群集，产业群集，产业工人（个体户、小企业主等）、产业工人（个体户、小企业主等）、原住民群集原住民群集，此此两部分人群构成了本案两部分人群构成了本案良好的客群基础。良好的客群基础。p 住宅开发：住宅开发：邻近的桥西拱宸桥板块邻近的桥西拱宸桥板块土地开发将进入尾声，本区域作为新兴土地开发将进入尾声，本区域作为新兴板块将是未来开发的板块将是未来开发的重点，本案作为距离桥西最近的一个项目，重点，本案作为距离桥西最近的一个项目，未来发展空间未来发展空间大。大。p配套：配套：由于板块由于板块目前尚处于开发初期目前尚处于开发初期，生活配套和区域环境较落后，区域价，生活配套19、和区域环境较落后，区域价值尚未得到认可。值尚未得到认可。未来未来周边配套逐渐完善，未来将有大量宅地出让，周边配套逐渐完善，未来将有大量宅地出让，居住氛围居住氛围将逐步提高。将逐步提高。启示：区域目前尚处于启动期，未来随着拱宸桥开发近尾声、周启示：区域目前尚处于启动期，未来随着拱宸桥开发近尾声、周边配套的进一步完善，区域价值认可度会得到较大的提升。边配套的进一步完善，区域价值认可度会得到较大的提升。本案将纳入拱宸桥板块延伸部分，与后期的宅地形成新的开发热本案将纳入拱宸桥板块延伸部分，与后期的宅地形成新的开发热点。点。PAGE14竞争研究竞争研究区域价值解读区域发展节奏研判中观面细分市场定位细分市20、场定位区域研究区域研究竞争策略竞争策略客群策略客群策略产品策略产品策略研究思路竞争机会分析需求机会分析核心问题二：本案目标客群是谁？细分市场卡位如何？PAGE15板块格局石祥路石祥路祥符祥符拱辰桥拱辰桥华丰华丰上塘高架上塘高架本项目本项目1.8-2.81.4-1.81.3-1.6与本案相临的三个板块，其发展如何？与本案的竞争关系如何？拱宸桥板块20092010201120120510152025050001000015000200002500030000350008.011.219.99.013.28.55.613.114456.333179.526719.419706.2供应成交均价90以下21、61%90-1208.4%120-14017%2009-20122009-2012成交结构成交结构90以下90-120120-140140-160160-180180以上2009-2012年区域供求量价走势年区域供求量价走势PAGE16驱动力驱动力大商务区,总部经济产品线现状产品线现状成交主力：90方左右二房一卫户型均价：18000-28000元/平米；主力总价：150万-250万;500-600万客群情况客群情况城西城北的改善型客户为主存量存量项目层面存量约项目层面存量约6464万万（其中富越香郡约10万方，中国铁建国际城约21.9万方），未推项目存量未推项目存量22.522.5万万（九龙仓22、碧玺），土地存量土地存量1010万方万方（圣奥地块）趋势研判趋势研判趋势研判：土地稀缺,后期价格上涨,以享受型改善为主,刚需和首改客户被挤出市场享受型改善市场;未来存量97万方(基本上是改善型产品);客户以城西城北的改善型客户为主部分拼接户型部分拼接户型年均去化年均去化12万方万方铁建国际城铁建国际城德信臻园名城公馆吉祥半岛凯德龙湾远洋大运河商务区碧玺富越香郡28000元/22000元/19300元/21000元/26000元/18000元/大河宸章28000元/28000元/圣奥地块楼面价：楼面价：8999元元/PAGE17竞争楼盘项目名称项目名称开盘时开盘时间间总体量总体量（万方）（万方）23、已推部分已推部分当前售价当前售价（元（元/）已开部分已开部分去化率去化率项目存量项目存量（万方）（万方）个盘年去个盘年去化量化量（万方）（万方）9090以下以下90-14090-140140140以上以上中国铁建中国铁建国际城国际城20112011年年9 9月月22.522.556%56%41%41%3%3%2200022000（第一（第一期均价期均价2300023000，第二期关系，第二期关系户户19000-19000-2000020000）12.08%12.08%21.8621.86（4.4.69+17.1669+17.16）0.60.6（刚需客（刚需客户较难接户较难接受的高总受的高总价，24、去化价，去化受阻）受阻）供280套，销49套供204套，销16套供14套，销0套富越香郡富越香郡20122012年年1010月月101051%51%49%49%0%0%起价起价1598015980元元/平方米平方米起，均价起，均价1800018000元元/平平米左右米左右未知，预未知，预定火爆定火爆约约1010（已（已推推2.582.58万万方）方）未知未知（预计年（预计年去化去化5 5万万方，两年方，两年售罄）售罄）供128套供122套0套该板块内首置首改类项目仅国际城与富越香郡，竞争楼盘存量约32万方，其中国际城去化缓慢土地层面：圣奥地块确定与绿城合作开发，走中高端路线土地层面：圣奥地块确25、定与绿城合作开发，走中高端路线国际城总价过高，去化率低；主力刚需供应盘富越香郡体量小；桥西刚需客户已逐渐向北外溢代表个案铁建-国际城城北教育大盘，项目自身配有大体量商业及一所小学一所幼儿园PAGE18项目名称项目名称中国铁建国际城所属区域所属区域拱墅区建筑面积建筑面积40万方万方楼面价楼面价10491.58元元容积率容积率2.6物业类型物业类型普通住宅，公寓，商住建筑层数建筑层数22层主力户型主力户型88平米二居室88-138平米三居室135-196平米四居室主力客群主力客群周边商户总户数总户数1586户景观风格景观风格/功能功能皇家园林景观装修状况装修状况毛坯首次开盘首次开盘时间时间201126、-09-14交付时间交付时间2013年12月均价均价22000元元/平方米平方米楼盘特色楼盘特色教育社区,品牌地产,水景住宅中国铁建国际城作为中国铁建地产华东首作，欲将该项目打造成为中国铁建地产华东的标杆性楼盘，为城市新贵营造一个国际化、诗意化的休憩之所，推动城北居住品质全面升级。规划15幢22层高层住宅，两幢酒店式公寓，十万方商业；代建学校：文澜小学、浙师幼儿园（在建）PAGE19主入口主入口配套商业配套商业浙师幼儿园规划文澜小学石祥路蔡马东路蔡马河浙江大学城市学院安置房341413151110978652112在售项目在售项目待售项目待售项目写字写字楼楼酒店式公寓酒店式公寓销售情况PAGE27、20总价过高，开盘一年来仅去化0.6万方，二期针对内部关系户价格有所下调；56%41%1%2%供应配比供应配比90以下90-140140-180180以上国际城总体供销状况国际城总体供销状况90以下120-140140-180180-22005010015020025030000.020.040.060.080.10.120.140.160.180.228020441049160017.5%7.8%0.0%0.0%国际城各面积段供销状况国际城各面积段供销状况供应（套数）成交（套数）去化率280套204套已推量已推量 成交量成交量 已推存量已推存量未推量未推量成交均价成交均价5.35.3万万方方28、0.60.6万方万方 4.74.7万方万方约约1313万方万方 2156521565元元/第一期（2011年9月）第二期（2012年1月）050100150200250300195002000020500210002150022000225002300023427129362271520737国际城两期供销状况国际城两期供销状况供应量成交量均价客群情况以周边产业人群首置及拆迁户分巢为主，其次是德胜、桥西的外溢刚需，以及一批关系户PAGE21推盘日期推盘日期 客户构成客户构成 第一期 2011.9.7 40%40%周边拆迁户，为儿女买房周边拆迁户，为儿女买房40%40%周边钢材、建材等年收入周边29、钢材、建材等年收入20302030万的商户万的商户15%15%德胜板块外溢的刚需客群德胜板块外溢的刚需客群4%4%周边产业人群（周边院校毕业）周边产业人群（周边院校毕业）多为多为8888方方2+12+1房房第二期 2011.1 50%50%关系户，主要是政以及建工相关系统内人员以单价关系户，主要是政以及建工相关系统内人员以单价1.9-21.9-2万，万，主要为主要为130130方以上户型方以上户型剩余剩余50%50%客户同第一期客户同第一期五五六六月月成成交交了了一一批批桥桥西西外外溢溢客客户户，约约2020套套8888方方；预预测测将将会会吸吸收收更更多多来来自自桥桥西西板块购买力强的客户板30、块购买力强的客户2009年2010年2011年2012年0510152025130001350014000145001500015500160001650023.311.911.920.614.912.75.522.141412815553.715661.4163002009-2012年区域供求量价走年区域供求量价走势供应（万方）成交（万方）均价祥符板块性价比首置、首改型市场;总存量84万方，未来供应充足;客户以周边产业人群和原住民为主90方以下,66.7%90-120方,10.5%120-140方19.2%2009-2012成交成交结结构构90以下90-120120-140140-1601631、0-180180-220PAGE22驱动力驱动力产业带动（北软）产品线现产品线现状状成交主力：90方左右三房一/二卫均价：13000-14000元/平米；主力总价：100万-150万;客群情况客群情况周边产业人群和原住民为主存量存量项目层面存量5252万万，土地存量3232万万趋势研判趋势研判趋势研判：祥符土地存量大年均去化年均去化14万方万方香榭里耀翔PARTY LIFE荷塘月色阅城北海公园丽晶湾16000元/15500元/16000元/18000元/阳光郡16000元/方正地块城建地块德信地块宝嘉地块楼面价：楼面价：7180元元/楼面价：楼面价：7260元元/楼面价：楼面价：8633元元/32、楼面价：楼面价：8136元元/PAGE23竞争楼盘项目存量39万方（其中阳光郡25万方）；待售项目存量13万方，土地存量32万方，合计84万方项目名项目名称称开盘时间开盘时间总体量总体量（万方）（万方）已推部分已推部分当前售价当前售价（元（元/）已开部分已开部分去化率去化率项目存量项目存量（万方）（万方）个盘年去个盘年去化量化量（万方）（万方）9090以下以下90-14090-140140140以上以上丽晶湾2011.86.854.7%54.7%43.6%43.6%1.7%1.7%18000（2、3#价格17000-22000；1、4#均价14500）94.6%24.4供：262销：261供：33、209销：190供：8销：2阳光郡2011.926.370.5%70.5%29.5%29.5%0%0%1600036.5%24.51.74供：379销：189供：164销：9供：0销：0华盛达阅城2011.89.4（公寓）48.3%48.3%51.7%51.7%0%0%16000（开盘初期16000,2012年初降至13000，目前价格16000）93.7%2.8(1.7万方洋房）6.6供：321销：313供：343销：309供：0销：0北海公园2012.410.892.8%92.8%6.8%6.8%0.4%0.4%16000（四月开盘价14000，目前均价16000）73.2%6.3半年去化34、4.4供：631销：490供：46销：6供：3销：2荷塘月色2011.910.393%93%0%0%7%7%1550085.6%4.95.5供：653销：578供：0销：0供：49销：23土地层面：土地层面：方正地块:建面8.1万方，容积率2.3，楼面价7180元/；城建地块：建面5.5万方，容积率2.2，楼面价8136元/；宝嘉地块：建面11.3万方，容积率2.5，楼面价8633元/；德信地块：建面7.5万方，容积率2.3，楼面价7260元/。合计合计32.432.4万方。万方。待售项目：待售项目：香榭里：建面9.7万方，容积率2.6，楼面价6581元/；翔水湾：建面3.8万方，容积率：3.35、2，楼面价5873元/代表个案荷塘月色PAGE24项目名称项目名称荷塘月色所属板块所属板块/楼盘地址楼盘地址拱墅区相符板块/总管路与祥园路交叉口东北侧楼面价楼面价6203元总建面总建面13万方（地上建面10万方）容积率容积率2.6物业类型物业类型普通住宅楼层状况楼层状况高层（2325层）主力户型主力户型86平方米三房136平方米装修状况装修状况毛坯立面立面全石材干挂总户数总户数997主力客群主力客群40%拱墅区新杭州人拱墅区新杭州人30%周边原住民、拆迁户周边原住民、拆迁户25%专业市场客群专业市场客群5%城西外溢客群城西外溢客群首次开盘首次开盘时间时间2011年9月23日交付时间交付时间2036、13年当前售当前售价价15500元/楼盘特色楼盘特色单价低开发商开发商浙江柏盛置业有限公司物业公司物业公司/物业费物业费杭州中意物业管理有限公司1.75元/月/平米祥符板块高绿化刚需盘规划规划大关实验幼儿园1862345代售楼盘在售楼盘1.5万中心花园，49%绿化，7.5m“堆坡”设计，雾森系统十字港河祥园路祥运路总管塘路1500艺术生艺术生活会所活会所运河新城北部软件园71.5万方高绿化率中心花园，配套公立幼儿园销售情况第一期（2011年9月）第二期（2012年7月）01002003004005000200040006000800010000120001400016000446298408137、961238314933荷塘荷塘月色月色 分期供销状况分期供销状况供应（套）成交（套）均价（元）90以下90-120120-140140-180180以上010020030040050060070000.10.20.30.40.50.60.70.80.91653004725790025088.67%0.00%0.00%53.19%0.00%荷塘月色荷塘月色 各面积段供销状况各面积段供销状况供应（套）成交（套）去化率93%7%0%户型配比户型配比90以下90-120120-140140-180180以上已推供应量成交量存量（当前存量+未推存量)去化率当前售价6.8万方5.5万方4.9（1.3+338、.6）万方81.11%15500元/年去化5.5万方，去化率81.1%；90方小户型占比93%，去化率88.67%653套47套代表个案建工-丽晶湾高性价比品质楼盘PAGE27项目名称项目名称丽晶湾地址地址祥符镇五里塘河与规划大吉路交叉口西南角建筑面积建筑面积6.8万方楼面价楼面价8802.85元容积率容积率2.5物业类型物业类型高层建筑层数建筑层数21-23层主力户型主力户型89-106平米二居室120平米三居室总户数总户数600户户装修状况装修状况毛坯首次开盘首次开盘时间时间2011年8月交付时间交付时间2013年年底前目前售价目前售价18000元元/楼盘特色楼盘特色景观居所,打折优惠楼盘39、开发商开发商浙江丽景房地产开发有限公司物业公司物业公司/物物业费业费浙江丽晶城物业管理有限责任公司1.75元/平方米月结论：丽晶湾地理位置尚好，临近“蓝孔雀”等两大综合体，交通便捷，生活配套成熟，是五里塘河一线自然水岸公寓；而开发商建工地产是杭州大型综合体、高档住宅品牌开发商，建筑品质有保证，并且户型设计优良建筑品质有保证，并且户型设计优良。销售情况PAGE28主力成交户型89方两房，120方三房，年去化约4.5万方，去化率为92.9%，均价17000元；存量约2万方55%23%21%1%0%户型配比户型配比90以下90-120120-140140-180180-220丽晶湾整体供销状况：丽晶40、湾整体供销状况：90以下90-120120-140140-180180-22005010015020025030000.20.40.60.811.226210810171261106842099.6%98.1%83.2%28.6%0.0%各面积段供销状况各面积段供销状况供应套数成交套数去化率总总供应量供应量去化去化量量去化率去化率成交均价成交均价（元元/）已推存量已推存量未推量未推量4.84.8万方万方4.464.46万方万方92.8%92.8%17012170120.340.34万方万方5 5号楼约号楼约1.51.5万方万方销售情况PAGE29丽晶湾四期供销状况丽晶湾四期供销状况第第1期期第41、第2期期第第3期期第第3期期第第4期期第一期第二期第三期第四期0501001502002503000200040006000800010000120001400016000180002000015613127510010616258731886518865185821858215004150041748217482供应量（套）成交量（套）均价（元）总体去化情况比较理想，特别是2012年上半年以价换量策略显现，售价大幅缩水，去化快20112011年年8 8月月20112011年年1010月月20122012年年4 4月月20122012年年9 9月月推盘日期推盘日期 幢号幢号 户型户型明细明细（42、户型（户型/套数套数/比例）比例）去化率去化率第一期2011.8.62#总 套 数（156）89方2+1房114套71.2%（B户型）99.1%120方3房38套25%（E户型）100%第二期2011.10.223#总 套 数（82）89方2+1房38套46.34%（A户型）97.5%107方2+1房40套48.78%（D户型）100%第三期2012.4.91#、4#总 套 数（160）89方2+1房79套48.4%（A户型）100%95方2+1房38套24.8%（C户型）100%120方3房20套12.4%（E户型）95.5%128方20套12.4%（F户型）95.5%第四期2012.9.343、6#总 套 数（83）89方2+1房38套48.2%100%128方42套50.6%81%客群情况PAGE3010%10%周边做生意的原住民、拆迁户，儿女分巢，主力需求周边做生意的原住民、拆迁户，儿女分巢，主力需求9090方左右户型方左右户型50%-60%50%-60%文一路、文二路、文三路、莫干山路的银行和科技年轻白领，主力需求文一路、文二路、文三路、莫干山路的银行和科技年轻白领，主力需求9090方方30%30%和睦、翠苑等周边老小区改善客群，主力需求和睦、翠苑等周边老小区改善客群，主力需求100-120100-120方方以城北城西的新杭州人为主，其次是周边老小区改善及原住民分巢翠苑等改善翠44、苑等改善和睦等改善和睦等改善周边拆迁户分巢周边拆迁户分巢周边个体户及产业人群周边个体户及产业人群丽晶湾丽晶湾规划6幢21-23层高层住宅，近万平米中央花园风雨连廊围合布局PAGE31中央法式都会花园临水公寓临水公寓9米挑高精装修大堂6米架空层酒店式风雨连廊车行入口建筑风格：法式新古典主义外立面：拉麦礼金高档石材N丽 晶 路祥 符 南 路华润蓝翔购物中心综合体公共空间PAGE32【约9米挑高精装修大堂】地下一层电梯厅大堂、单元首层大堂、标准层电梯厅大堂三重精装大堂，汲取了兹卡尔顿酒店大堂的装修精髓；【约6米架空层，酒店式风雨连廊】环通园区的酒店式架空层，源自美国洛杉矶五星级蒙太奇酒店；配套会所位45、置住宅底层风雨连廊功能架空层向外延伸，带有泛会所功能的风雨连廊；以“业主客厅”为基调，设置阅览室、健身房、活动室等PAGE33商业位置临丽晶路底商功能社区底商，临街商业赋予架空层会所+商业功能PAGE34华丰板块驱动力大型居住区域大型居住区域产品线现状成交主力：成交主力：9090方以下户型方以下户型均价：均价：12000-1400012000-14000元元/平米；主力总价：平米；主力总价：100100万万-150-150万万客群情况市中心工作的新杭州人、周边产业人群为主市中心工作的新杭州人、周边产业人群为主存量项目层面存量项目层面存量12.512.5万方（含未推）万方（含未推）趋势研判趋势研46、判：市区刚需置业的主要区域之一趋势研判：市区刚需置业的主要区域之一20092009年年-2012-2012年年8 8月供求量价走势月供求量价走势2009201020112012(8月)010203040500200040006000800010000120001400016000180005.210.23.22.35.25.83.28.610033156181427412172供应成交均价年均去化年均去化6.5万方万方90以下，65%90-120，23%2009-20122009-2012成交结构成交结构90以下90-120120-140140-160160-180180以上功能型刚需市场;未47、来存量渐少;客户以市中心首次置业的年轻人和周边产业人群为主元都新景嘉里桦枫居注：以上售价为2012.1.1-2012.8.15成交均价万泰新语华润翠庭14500元/12790元/16800元/14000元/PAGE35竞争楼盘个盘年均去化2-3万方，桦枫居降价去化速度翻一倍；后续竞争量不大，预计两年内全部去化项目名称项目名称开盘时开盘时间间总体量总体量（万方）（万方）已推部分已推部分当前售价当前售价（元（元/）已开部分已开部分去化率去化率项目存量项目存量（万方）（万方）个盘年去化个盘年去化量量（万方）（万方）9090以下以下90-14090-140140140以上以上嘉里桦枫嘉里桦枫居（南区）48、居（南区）20102010年年1010月月14.7114.7149%49%49%49%2%2%1450014500（开盘初（开盘初期期1.71.7万万/，目前，目前1.451.45万万/）82.19%82.19%7.177.17（3.3+3.93.3+3.9）5 5（降价后加降价后加快去化）快去化）后续去化需后续去化需1-21-2年年供661套，销554套供661套，销500套供20套，销8套万泰新语万泰新语20112011年年1010月月6.876.8784%84%16%16%0%0%127901279060.7%60.7%4.494.49（1.6+2.91.6+2.9）2.52.5后续去化49、需后续去化需1-21-2年年供371套，销232套供71套，销37套华润翠庭华润翠庭20102010年年6 6月月3.243.2470%70%30%30%0%0%168001680089.2%89.2%0.400.401.81.8尾盘尾盘供199套，销198套供87套，销57套元都新苑元都新苑20102010年年4 4月月4.344.3467%67%32%32%1%1%140001400092.1%92.1%0.350.352.42.4尾盘尾盘供261套，销243套供124套，销116套供5套，销0套无土地层面竞争量无土地层面竞争量竞争板块小结区域区域存量存量（万方）（万方）价格价格客群结构客50、群结构与本区域的竞争与本区域的竞争拱宸桥板拱宸桥板块块项目：项目：8787土地：土地：1010（首置首改类仅（首置首改类仅3232万方）万方）年均去化年均去化1212万方万方1.8-2.81.8-2.8总价总价150150万起万起城西城北改善客户为主，首置客户城西城北改善客户为主，首置客户被挤出被挤出竞争项目仅国际城与竞争项目仅国际城与富越香郡富越香郡祥符板块祥符板块项目：项目：5252土地：土地：3232（此处存量均为（此处存量均为首置首改类产品）首置首改类产品）年均去化年均去化1414万方万方1.4-1.81.4-1.8总价总价100-150100-150万万北软的产业人群北软的产业人群451、0%40%周边专业市场个体户周边专业市场个体户30%30%原住民或拆迁户分巢原住民或拆迁户分巢25%25%城区外溢刚需城区外溢刚需5%5%存在较大的竞争，祥存在较大的竞争，祥符具备价格优势符具备价格优势华丰板块华丰板块项目：项目：12.512.5土地：土地：0 0（存量少，均为（存量少，均为首置首改产品）首置首改产品）年去化年去化7 7万方万方1.3-1.61.3-1.6总价总价100-150100-150万万以周边产业人群首置客户约占以周边产业人群首置客户约占40%40%市区外溢刚需客户约占市区外溢刚需客户约占30%30%老小区改善客户约占老小区改善客户约占20%20%原住民分巢客户约占原住52、民分巢客户约占10%10%目前华丰存量小，本目前华丰存量小，本案上市时，可竞争量案上市时，可竞争量小小PAGE36目前存量累计将近120万，主力竞争来自祥符板块，竞争激烈竞争策略借势国际城，主打“学院板块”概念,突出教育配套优势，与祥符板块差异化竞争PAGE37铁建铁建-国际城国际城楼面价：楼面价：10500目前售价：目前售价：23000阳光郡阳光郡楼面价：楼面价：10209目前售价：目前售价：16000方正地块方正地块德信地块德信地块宝嘉地块宝嘉地块城建地块城建地块楼面价：楼面价：8136楼面价：楼面价：8633楼面价：楼面价：7260楼面价：楼面价：7180香榭里香榭里祥水湾祥水湾楼面价：53、楼面价：6581楼面价：楼面价：5873本案上市时面临的重本案上市时面临的重点竞争项目点竞争项目/地块地块存量存量/体量体量（万方）（万方）铁建国际城铁建国际城21.921.9阳光郡阳光郡24.524.5天鸿香榭里，待售天鸿香榭里，待售9.79.7耀翔祥水湾，待售耀翔祥水湾，待售3.83.8宝嘉地块宝嘉地块11.311.3城建地块城建地块5.55.5德信地块德信地块7.57.5方正地块方正地块8.18.1合计合计9292万万成规模的住宅区成规模的住宅区板块发展起步期板块发展起步期客群策略PAGE38石祥路石祥路祥符祥符拱辰桥拱辰桥华丰华丰上塘高架上塘高架本项目本项目1.8-2.81.4-1.854、1.3-1.6城西城北改善客户为城西城北改善客户为主，首置客户被挤出主，首置客户被挤出北软的产业人群北软的产业人群40%周边专业市场个体户周边专业市场个体户30%原住民或拆迁户分巢原住民或拆迁户分巢25%城区外溢刚需城区外溢刚需5%周边产业人群首置客户周边产业人群首置客户40%市区外溢刚需客户市区外溢刚需客户30%老小区改善客户老小区改善客户20%原住民分巢客户原住民分巢客户10%充分发挥学区优势，全面吸纳来自周边及市区外溢的关注小孩教育的家庭本项目主力客群：大城本项目主力客群：大城北的产业人群及原住民北的产业人群及原住民辅助客群：市区辅助客群：市区外溢、老小区分外溢、老小区分巢及改善巢及改善55、户型配比建议基于90/70，并根据目标客需求户型配比建议如下PAGE39面积面积面积配比面积配比套数套数套数配比套数配比赠送后户型赠送后户型60（+5）9%180 15%（1+1）房）房1厅厅1卫卫赠送半个房间赠送半个房间80-90（+5-10）61%74562%（2+1）房）房2厅厅1卫卫赠送一个房间赠送一个房间120（+10）30%275 23%3房房2厅厅2卫卫赠送一个情趣空间赠送一个情趣空间（飘窗、露台）（飘窗、露台）合合 计计1200100%以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布产品概念PAGE40拱宸桥北拱宸桥北名校旁的幸福生活名校旁的幸福56、生活孩子的成长乐园，家长的幸福生活孩子的成长乐园，家长的幸福生活产品理念PAGE41l高房价问题l换房问题l家庭矛盾l亚健康问题l无室外活动场地问题主流人群的五大矛盾l小面积实现大功能l一步到位l居家使用无冲突l健康低碳l室外儿童活动系统我们的五大解决方案产品理念PAGE42从传统建筑设计向产品设计转变社会热点，让80后买得起房小面积大功能、公摊减肥社会热点，换房限购延长家庭生命周期，一步到位儿童成长系统、超大收纳社会热点，婆媳关系有小孩后父母来住的问题主卧系统、尊老系统、分离卫生间让老人小孩居住的更舒适采光、通风多面宽采光、会呼吸的房子室外活动空间更舒适延长室外活动时间四季定制场地、回家流线57、五大产品理念p采光p通风p家庭生命周期延长p室外活动空间p回家流线p采光什么是全面宽采光？为什么次卧室的采光比主卧更重要？p通风什么才是“会呼吸的房间”？p家庭生命周期延长颠覆传统的分离卫生间儿童成长系统超大储物收纳空间p室外活动空间按四季、阴晴定制的老人小孩室外活动场地p回家流线为什么需要回家流线？产品理念产品价值体系PAGE44价值体系价值体系配套服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化配套服务体系PAGE45价值价值体系体系配套58、服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化亲子情感交流1、儿童游乐配套、儿童游乐配套：强调强调1-5岁的孩子需要岁的孩子需要为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境小型迷宫花园社区林圃2、家庭服务：家庭服务：设置“四点半”课堂，促使儿童个性兴趣发展；幼儿接送、儿童临时托管服务等举办亲子活动，例如：和孩子一起动手制作工艺品、艺术品，增加家庭感情厚度的同时，孩子得到的是参与感与成就感儿童极致化PAGE46u 配置游乐园等主题配套，根据不同年59、龄段的孩子需要，有针对性的提供活动场所，保证孩子的健康成长。儿童游乐配套儿童游乐配套：儿童游乐园按年龄分级为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境儿童防碰防撞（软包护墙板）儿童防护安全（阳角）功能备注4 4点半课堂点半课堂幼儿园、小学幼儿园、小学淘气堡淘气堡2-102-10岁岁陶艺吧陶艺吧20-3020-30平米平米儿童电影放映厅儿童电影放映厅20302030人人模型俱乐部模型俱乐部（航模、海模、车模）（航模、海模、车模）可延展户外空间可延展户外空间少儿阅览室少儿阅览室（或小型图书馆）（或小型图书馆）配置配置自习室、电子阅览室学习类杂志、书籍学习类杂志、书籍1212个多功能室个多功能室少儿活动60、室少儿活动室兼绘画室、科普小实验室、棋室等兼绘画室、科普小实验室、棋室等室外室外小型足球场小型足球场小型篮球场小型篮球场其他其他儿童卫生间儿童卫生间儿童尺度儿童尺度教师办公室教师办公室休息室、管理室休息室、管理室附：少儿会所设想（可将中心会所一部分作为儿童会所，面积在1000方左右）为孩子们提供开发智力动手动脑的成长空间为孩子们提供开发智力动手动脑的成长空间立面/景观视觉系统立面方向一立面方向一PAGE48价价值值体体系系配套服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户型更多赠送61、，更精细化户型更多赠送，更精细化立面/景观视觉系统立面方向二立面方向二PAGE49价价值值体体系系配套服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化以突出情感为主基调，结合温馨的色彩（也可辅助立面少量铺设），形成学院风建筑。方向一PAGE50PAGE52户型精细化价值价值体系体系配套服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户62、型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化赠送面积专题梯户比专题梯户比专题2 2梯梯4 4户优秀案例户优秀案例PAGE53类别类别得房率得房率面宽面宽进深进深2 2梯梯4 4户户80%80%32.8m32.8m15m15m综合评综合评价价入户流线合理，空间紧凑入户流线合理，空间紧凑中间套采光度较高，但通风较差，中间套采光度较高，但通风较差，户型得房率高户型得房率高节地性较低节地性较低类别类别面宽面宽进深进深客厅客厅3.6m3.6m4m4m主卧主卧3.4m3.4m3.6m3.6m次卧次卧3.0m3.0m3.3m3.3m书房书房2.4m2.4m3 m3 m丽晶湾丽晶湾 大华海派大华海派梯户比专题263、 2梯梯2 2户优秀案例户优秀案例PAGE54类别类别得房率得房率面宽面宽进深进深2 2梯梯2 2户户75%75%27m27m12m12m综合评综合评价价入户流线合理，空间紧凑入户流线合理，空间紧凑通透性高通透性高户型得房率低，空间尺度低户型得房率低，空间尺度低节地性较高节地性较高人均电梯使用率高人均电梯使用率高户间干扰较小户间干扰较小类别类别面宽面宽进深进深客厅客厅3.6m3.6m4m4m主卧主卧3.4m3.4m3.6m3.6m次卧次卧3.0m3.0m3.3m3.3m书房书房2.4m2.4m3 m3 m远洋心里远洋心里乐山红叶乐山红叶赠送面积专题规范分析规范分析PAGE55阳台阳台1、住宅每64、户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%，超出部分按全面积计算建筑面积和容积率。1、凹阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于8.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。2、凸阳台和复合型阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。3、阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计算一半建筑面积；当上盖宽度不大于0.6米时，阳台不计算建筑面积。4、阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不65、计算建筑面积。5、一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。层高层高1、住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率技术指标技术指标规范分析规范分析PAGE56赠送面积专题飘窗飘窗1、窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。技术指标技术指标花池花池高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台66、外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上，花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施。设备平台设备平台1、设备平台是指供设备搁置且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。建筑面积90m2以下的户型，其设备平台的总投影面积不大于3 m2，建筑面积90m2以上的户型，其设备平台的总投影面积不大于5m2。赠送面积专题赠送类型赠送类型PAGE57凹阳台凹阳台标准凹阳台标准凹阳台挑空凹阳台挑空凹阳台凸阳台凸阳台/复合阳台复合阳台入户花园入户花园挑空凸阳台（露台挑空凸阳台（露台)飘窗飘窗设备平台设备平台挑空客厅挑空客厅大面积赠送大面积赠送小面积赠送小面积赠送规范67、内的赠送方式：凹凸阳台、挑空客厅，飘窗，设备平台规范内的赠送方式：凹凸阳台、挑空客厅，飘窗，设备平台赠送面积专题赠送方式分类赠送方式分类PAGE58凹阳台凹阳台标准凹阳台标准凹阳台挑空凹阳台挑空凹阳台凸阳台凸阳台/复合阳台复合阳台入户花园入户花园挑空凸阳台（露台挑空凸阳台（露台)飘窗飘窗设备平台设备平台挑空客厅挑空客厅功能房赠送功能房赠送附加尺度赠送附加尺度赠送 按照客户理解户型的构成元素，将赠送方式的空间分解为：按照客户理解户型的构成元素，将赠送方式的空间分解为：凹阳台凹阳台+设备平台设备平台凹阳台凹阳台标准凹阳台标准凹阳台功能房功能房PAGE59标准凹阳台标准凹阳台灰空间运用：阳台可改房灰68、空间运用：阳台可改房设置内庭院，赠送一半面积改房，增设置内庭院，赠送一半面积改房，增加户型附加值加户型附加值面积赠送一半面积赠送一半后期补其外立面门后期补其外立面门窗，对结构影响小窗，对结构影响小不限房间位置不限房间位置功能房功能房PAGE60挑空凹阳台挑空凹阳台单层送露台(三房变四房)双层送露台（三房变四房）全全面积面积赠送赠送后期补其外立面门窗，后期补其外立面门窗，对结构影响小对结构影响小不限房间位置不限房间位置对建筑立面的影响较对建筑立面的影响较大大注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰69、，同时保障私密以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密/安全性安全性功能房功能房PAGE61凹阳台凹阳台+设备平台设备平台凹阳台面积赠送一半，凹阳台面积赠送一半，设备平台全赠送设备平台全赠送后期补其外立面门窗，后期补其外立面门窗，对结构影响小对结构影响小不限房间位置不限房间位置凹阳台设备平台功能房功能房PAGE62客厅挑空客厅挑空面积全赠送，面积全赠送，后期改造对结构影响后期改造对结构影响小小只限客厅位置只限客厅位置但报批风险较大但报批风险较大附加赠送类型PAGE63标准凹阳台标准凹阳台面积赠送一半面积赠送一半后期需拆除内墙，后期需拆除内墙，补其外立面门窗对补其外立面门窗对结构影响不高结构影70、响不高不限房间位置不限房间位置附加赠送类型PAGE64凸阳台凸阳台面积赠送一半面积赠送一半不限房间位置不限房间位置挑空凸阳台挑空凸阳台面积全赠送面积全赠送不限房间位置不限房间位置外立面影响大外立面影响大飘窗飘窗面积全赠送面积全赠送不限房间位置不限房间位置一阶段全文总结PAGE65核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？安全安全前提下前提下争取溢价争取溢价开发目标：开发目标：核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？一一阶阶段段下阶段研究内容PAGE66核心问题一：本地块区域价值如何71、？是否具有发展潜力？核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？安全安全前提下前提下争取溢价争取溢价开发目标：开发目标：核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价一一阶阶段段二二阶阶段段二阶段工作PAGE67一阶段回顾一阶段回顾产品价值体系产品价值体系核心问题PAGE68核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？核心问题一：本地块区域价值如何？是否具有发展潜力？安全安全前提下前提下争取溢价争取溢价开发目标：开发目标：核心问题二：72、本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题二：本案细分市场站位如何？目标客群是谁？核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价核心问题三：如何针对性打造产品价值？以提高产品溢价一一阶阶段段二二阶阶段段市场卡位市场卡位90（50%）部分：舒适两房）部分：舒适两房or 紧凑紧凑2+1剩余（剩余（50%）部分：）部分：120？140？具体比例？具体比例目标客户是谁？总价卡位如何？目标客户是谁？总价卡位如何？8000楼面价楼面价PAGE69竞争研究竞争研究区域价值解读区域发展节奏研判中观面细分市场定位细分市场定位区域研究区域研究竞争策略竞争策略研究思路竞争机会分析需求机会分析宏观面产品策略策略73、客群策略客群策略产品价值体系产品价值体系共识回顾区域小结区域小结PAGE70p 产业：产业：区域区域产业群集，产业群集，产业工人（个体户、小企业主等）、产业工人（个体户、小企业主等）、原住民群集原住民群集，此此两部分人群构成了本案两部分人群构成了本案良好的客群基础。良好的客群基础。p 住宅开发：住宅开发：邻近的桥西拱宸桥板块邻近的桥西拱宸桥板块土地开发将进入尾声，本区域作为新兴板块将是未来开发的土地开发将进入尾声，本区域作为新兴板块将是未来开发的重点，本案作为距离桥西最重点，本案作为距离桥西最近的一个项目，近的一个项目，未来发展空间大。未来发展空间大。p配套：配套：由于板块由于板块目前尚处于开74、发初期目前尚处于开发初期，生活配套和区域环境较落后，区域价值尚未得到认可。，生活配套和区域环境较落后，区域价值尚未得到认可。未来未来周边配套逐渐完善，周边配套逐渐完善，未来将有大量宅地出让，未来将有大量宅地出让，居住氛围将逐步提高。学区居住氛围将逐步提高。学区1.区域目前尚处于启动期，未来随着拱宸桥开发近尾声、周边配套的进一步完善，区域价值认可度会得到较大的提升。2.本案将纳入拱宸桥板块延伸部分，与后期的宅地形成新的开发热点。竞争策略借势国际城，主打“学院板块”概念,突出教育配套优势，与祥符板块差异化竞争PAGE71铁建铁建-国际城国际城楼面价：楼面价：10500目前售价：目前售价：2300075、阳光郡阳光郡楼面价：楼面价：10209目前售价：目前售价：16000方正地块方正地块德信地块德信地块宝嘉地块宝嘉地块城建地块城建地块楼面价：楼面价：8136楼面价：楼面价：8633楼面价：楼面价：7260楼面价：楼面价：7180香榭里香榭里祥水湾祥水湾楼面价：楼面价：6581楼面价：楼面价：5873本案上市时面临的重本案上市时面临的重点竞争项目点竞争项目/地块地块存量存量/体量体量（万方）（万方）铁建国际城铁建国际城21.921.9阳光郡阳光郡24.524.5天鸿香榭里，待售天鸿香榭里，待售9.79.7耀翔祥水湾，待售耀翔祥水湾，待售3.83.8宝嘉地块宝嘉地块11.311.3城建地块城建地块76、5.55.5德信地块德信地块7.57.5方正地块方正地块8.18.1合计合计9292万万成规模的住宅区成规模的住宅区板块发展起步期板块发展起步期客群策略PAGE72充分发挥学区优势，全面吸纳来自周边及市区外溢的关注小孩教育的家庭石祥路石祥路祥符祥符拱辰桥拱辰桥华丰华丰上塘高架上塘高架本项目本项目1.8-2.81.4-1.81.3-1.6城西城北改善客户为城西城北改善客户为主，首置客户被挤出主，首置客户被挤出北软的产业人群北软的产业人群40%周边专业市场个体户周边专业市场个体户30%原住民或拆迁户分巢原住民或拆迁户分巢25%城区外溢刚需城区外溢刚需5%周边产业人群首置客户周边产业人群首置客户4077、%市区外溢刚需客户市区外溢刚需客户30%老小区改善客户老小区改善客户20%原住民分巢客户原住民分巢客户10%本项目主力客群：大城北本项目主力客群：大城北的产业人群及原住民的产业人群及原住民辅助客群：市区外辅助客群：市区外溢、老小区分巢及溢、老小区分巢及改善改善主力客群1.城北产业人群 2.地缘性原住民辅助人群1.市区外溢2.老小区分巢及改善市场定位PAGE73拱宸桥北拱宸桥北名校旁名校旁的幸福生活的幸福生活保证快速走量，成本可控的条件下，更精细化的产品设计，强化教育配套，保证快速走量，成本可控的条件下，更精细化的产品设计，强化教育配套，形成特色主题，博取整体溢价形成特色主题，博取整体溢价PAG78、E74一阶段回顾一阶段回顾产品价值体系产品价值体系产品价值体系PAGE75价值体系价值体系配套服务体系配套服务体系格调生活格调生活健康运动、健康运动、亲子交流亲子交流立面立面/景观视觉系统景观视觉系统优雅格调氛围营造优雅格调氛围营造户型精细化户型精细化户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化赠送面积专题梯户比专题专题客户关注度PAGE76首置客户关注度：首置客户关注度：户型户型 配套配套/景观景观物业外立面公共空间智能化改善客户关注度：改善客户关注度：户型户型 景观景观/物业物业 配套外立面公共空间智能化外立面景观户型公共空间配套物业服务智能化22.533.544.55首置型客户关注度改善79、型客户关注度产品价值体系PAGE77价值体系价值体系特色特色配套服务体系配套服务体系教育配套、格调商业教育配套、格调商业健康亲子配套健康亲子配套标识性标识性视觉系统视觉系统格调氛围营造格调氛围营造相同空间更多可能相同空间更多可能户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化客户关注度：客户关注度：户型户型 、配套、景观、配套、景观、物业物业项目：充分发挥项目：充分发挥教育配套优势，教育配套优势，关注小孩教育配套关注小孩教育配套户型配比建议以80-90m为主力，110-120为次主力其他为补充PAGE78面积面积面积配比面积配比建筑面积建筑面积（万方）（万方）套数套数赠送后户型赠送后户型6060（80、+5+5）5%5%0.570.579595（1+11+1）房）房1 1厅厅1 1卫卫赠送半个房间赠送半个房间80-9080-90（+5-10+5-10）60%60%6.246.24709709（2+12+1）房）房2 2厅厅1 1卫卫赠送一个房间赠送一个房间110-120110-120（+10+10）25%25%2.62.62262262+12+1房房2 2厅厅2 2卫卫赠送一个情趣空间赠送一个情趣空间（飘窗、露台）（飘窗、露台）130-140130-14010%10%1.131.1384843+13+1房房2 2厅厅2 2卫卫商业商业0.850.85合合 计计100%100%11.411.481、11141114以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布户型论证80-100m80-100m产品需求旺盛，成交结构去化率高，产品需求旺盛，成交结构去化率高，100-120100-120方去化率较次之方去化率较次之PAGE79数据来源：汉嘉数据库。统计范围：杭州主城区典型案例主力成交户型主力成交户型80-10080-100配比配比55-56%55-56%，100-120100-120方方23%-30%23%-30%次之，次之，PAGE8055%23%21%1%0%户型配比户型配比90以下90-120120-140140-180180-220主力成交户型8982、方两房，120方三房，年去化约4.5万方，去化率为92.9%，均价17000元；存量约2万方56%41%1%2%供应配比供应配比90以下90-140140-180180以上90以下120-140140-180180-22005010015020025030000.050.10.150.228020441049160017.5%7.8%0.0%0.0%国际城各面积段供销状况国际城各面积段供销状况供应（套数）成交（套数）去化率90以下90-120120-140140-180180-22005010015020025030000.20.40.60.811.226210810171261106842083、99.6%98.1%83.2%28.6%0.0%丽景湾各面积段供销状况丽景湾各面积段供销状况供应套数成交套数去化率小户型认证40-6040-60一房产品为产业人群，溢价能力高，且租赁市场回报可观，一房产品为产业人群，溢价能力高，且租赁市场回报可观，因此售价较高；而因此售价较高；而70-8070-80小两房客户为紧凑婚房，溢价低，小两房客户为紧凑婚房，溢价低，无总无总价优势，价优势，容易外溢容易外溢PAGE81项目名称项目名称40-6040-60（一房一厅）（一房一厅）70-8070-8080-10080-100（三房）（三房）一房一厅一房一厅小两房小两房竞争板块小户型阳光郡1.67万/1.5884、万/荷塘月色1.3万/1.3万/嘉里桦枫居（南区）1.5万/1.36万/滨江小户型中央花城2.52.5万万/2.22.2万万/钱江湾花园1.78万/1.75万/彩虹城1.95万/1.85万/金色曼城1.4-1.51.4-1.5万万/1.31.3万万/东方郡2.32.3万万/2.152.15万万/凯德龙湾2幢2万/（中间套）2.15万市区楼盘上尚庭6幢2.4万/（边套）2.5万（中间套）小户型与首置户型市场售价比较图小户型论证结论：小户型论证结论：40-60一房户型的单价高于一房户型的单价高于90产品产品2000元元/，溢价能力强于，溢价能力强于90以上产品；以上产品；但需求小，而但需求小，而785、0-80方产品容易与方产品容易与90方以上产品同质化，无总价优势方以上产品同质化，无总价优势户型配比建议以80-90m为主力，其他为补充PAGE82面积面积面积配比面积配比建筑面积建筑面积（万方）（万方）套数套数赠送后户型赠送后户型6060（+5+5）10%10%1.041.04173173（1+11+1）房）房1 1厅厅1 1卫卫赠送半个房间赠送半个房间80-9080-90（+5-10+5-10）60%60%6.246.24709709（2+12+1）房）房2 2厅厅1 1卫卫赠送一个房间赠送一个房间110-120110-120（+10+10）25%25%2.62.62262262+12+186、房房2 2厅厅2 2卫卫赠送一个情趣空间赠送一个情趣空间（飘窗、露台）（飘窗、露台）130-140130-1405%5%0.520.5239393+13+1房房2 2厅厅2 2卫卫商业商业1 1合合 计计100%100%11.411.411471147以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布以上为初步配比计算，实际需根据设计院排布设计原则赠送空间赠送空间的的合理性合理性住宅的精细打造住宅的精细打造社会热点，婆媳关系有小孩后父母来住的问题主卧系统、尊老系统、分离卫生间主卧系统、尊老系统、分离卫生间社会热点，换房限购延长家庭生命周期，一步到位儿童成长系统、超大收纳儿童成长系统、超大收纳户型更多附加87、值的打造设备平台赠送改造功能房间，南向错设备平台赠送改造功能房间，南向错层露台的面积全赠送层露台的面积全赠送降低公摊，灭掉浪费入户大堂请出去入户大堂请出去过道电梯减下来过道电梯减下来PAGE83让老人小孩居住的更舒适采光、通风多面宽采光、会呼吸的房子降低公摊2 2梯梯4 4户户PAGE84类别类别得房率得房率面宽面宽进深进深2 2梯梯4 4户户80%80%32.8m32.8m15m15m综合评综合评价价入户流线合理，空间紧凑入户流线合理，空间紧凑中间套采光度较高，但通风较差，中间套采光度较高，但通风较差，户型得房率高户型得房率高节地性较低节地性较低类别类别面宽面宽进深进深客厅客厅3.6m3.688、m4m4m主卧主卧3.4m3.4m3.6m3.6m次卧次卧3.0m3.0m3.3m3.3m书房书房2.4m2.4m3 m3 m丽晶湾丽晶湾 大华海派大华海派赠送方式PAGE85阳台阳台1、住宅每户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%，超出部分按全面积计算建筑面积和容积率。1、凹阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于8.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。2、凸阳台和复合型阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米。3、阳台上89、盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计算一半建筑面积；当上盖宽度不大于0.6米时，阳台不计算建筑面积。4、阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积。5、一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。层高层高1、住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率技术指标技术指标规范分析PAGE86飘窗飘窗1、窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，90、自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。技术指标技术指标花池花池高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上，花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施。设备平台设备平台1、设备平台是指供设备搁置且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。建筑面积90m2以下的户型，其设备平台的总投影面积不大于3 m2，建筑面积90m2以上的户型，其设备平台的总投影面积不大于5m2。分类方式PAGE87凹阳台凹阳台标准凹阳台标准凹阳台挑空凹阳台挑空凹阳台凸阳台凸阳91、台/复合阳台复合阳台入户花园入户花园挑空凸阳台（露台挑空凸阳台（露台)飘窗飘窗附加设备平台附加设备平台功能房赠送功能房赠送附加尺度赠送附加尺度赠送 按照客户理解户型的构成元素，将赠送方式的空间分解为：按照客户理解户型的构成元素，将赠送方式的空间分解为：凹阳台凹阳台+设备平台设备平台凹阳台凹阳台附加凹阳台附加凹阳台功能设备平台功能设备平台功能房功能房PAGE88标准凹阳台标准凹阳台灰空间运用：阳台可改房灰空间运用：阳台可改房设置内庭院，赠送一半面积改房，增设置内庭院，赠送一半面积改房，增加户型附加值加户型附加值面积赠送一半面积赠送一半后期补其外立面门后期补其外立面门窗，对结构影响小窗，对结构影响92、小不限房间位置不限房间位置功能房功能房PAGE89挑空凹阳台挑空凹阳台单层送露台(三房变四房)双层送露台（三房变四房）全全面积面积赠送赠送后期补其外立面门窗，后期补其外立面门窗，对结构影响小对结构影响小不限房间位置不限房间位置对建筑立面的影响较对建筑立面的影响较大大注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密/安全性安全性功能房功能房PAGE90凹阳台凹阳台+设备平台设备平台凹阳台面积赠送一半，凹阳台面积赠送一半，设备平台全赠送设备平台全赠送后93、期补其外立面门窗，后期补其外立面门窗，对结构影响小对结构影响小不限房间位置不限房间位置凹阳台设备平台功能房PAGE91n建筑面积建筑面积132132平方平方n赠送面积约赠送面积约1616平方。平方。“可变空间可变空间”：通过前期设备平台预留，验收通通过前期设备平台预留，验收通过后，经开发商统一施工，补齐剩下过后，经开发商统一施工，补齐剩下的楼板。的楼板。为业主提供了一个额外的可为业主提供了一个额外的可利用的空间。利用的空间。赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送功能设备平台功能设备平台设备平台全赠送设备平台全赠送前期预留梁，后期补前期预留梁，后期补板，补其外立面门窗，板，补其外立面门窗，对结构影响大94、对结构影响大不限房间位置不限房间位置附加赠送类型PAGE92附加凹阳台附加凹阳台面积赠送一半面积赠送一半后期需拆除内墙，后期需拆除内墙，补其外立面门窗对补其外立面门窗对结构影响不高结构影响不高不限房间位置不限房间位置附加赠送类型PAGE93凸阳台凸阳台面积赠送一半面积赠送一半不限房间位置不限房间位置挑空凸阳台挑空凸阳台面积全赠送面积全赠送不限房间位置不限房间位置外立面影响大外立面影响大飘窗飘窗面积全赠送面积全赠送不限房间位置不限房间位置附加赠送类型PAGE94作为餐厅的部分使用作为餐厅的部分使用附加设备平台附加设备平台全赠送面积全赠送面积后期需拆除内墙，后期需拆除内墙，补其外立面门窗对补其外立95、面门窗对结构影响不高结构影响不高不限房间位置不限房间位置赠送类型PAGE95创新方式创新方式赠送方式赠送方式拓展面积拓展面积改造便捷经济改造便捷经济立面影响立面影响审批风险审批风险功能房赠送标准凹阳台标准凹阳台一半一半S S 4m 4m高高低低低低挑空凹阳台挑空凹阳台全部全部S S 8m 8m中中高高低低凹阳台凹阳台+设备设备平台平台一半一半约约7m7m高高低低低低功能设备平台功能设备平台全部全部约约9m9m低低高高高高附加尺度赠送附加凹阳台附加凹阳台一半一半S S 4m 4m高高低低低低入户花园入户花园一半一半S S 5m 5m高高中中低低挑空凸阳台挑空凸阳台（错层露台（错层露台)全部全部S96、 S 10m 10m高高高高低低飘窗飘窗全部全部S S 2.5m 2.5m高高低低低低附加设备平台附加设备平台全部全部3m3mS S 5m 5m高高低低低低通过飘窗增加卧室尺度；设备平台增加卫生间和厨房尺度通过飘窗增加卧室尺度；设备平台增加卫生间和厨房尺度利用附加凹阳台增加主卧和客厅的舒适度利用附加凹阳台增加主卧和客厅的舒适度入户花园可根据当地客户需求进行选择入户花园可根据当地客户需求进行选择利用错层露台，增加阳台露台面积，增加景观面利用错层露台，增加阳台露台面积，增加景观面凹阳台凹阳台+设备平台赠送功能房，建议在内侧布置，设备平台赠送功能房，建议在内侧布置，挑空凹阳台，建议在内侧布置挑空凹阳97、台，建议在内侧布置赠送一个功能房赠送一个功能房设备平台赠送功能房，后期改造和风险较大设备平台赠送功能房，后期改造和风险较大设计原则相同空间更多可能相同空间更多可能赠送空间赠送空间的的合理性合理性住宅的精细打造住宅的精细打造社会热点，婆媳关系有小孩后父母来住的问题主卧系统、尊老系统、分离卫生间主卧系统、尊老系统、分离卫生间社会热点，换房限购延长家庭生命周期，一步到位儿童成长系统、超大收纳儿童成长系统、超大收纳户型更多附加值的打造设备平台赠送改造功能房间，南向错层露设备平台赠送改造功能房间，南向错层露台的面积全赠送台的面积全赠送降低公摊，灭掉浪费入户大堂请出去入户大堂请出去过道电梯减下来过道电梯减98、下来PAGE96让老人小孩居住的更舒适采光、通风多面宽采光、会呼吸的房子PAGE97卧室系统卧室系统卧室系统儿童成长系统儿童成长系统餐起一体复合式厨房分离卫生间超大收纳大面宽采光为小孩预留的床位为小孩预留的床位60060010001800600飘窗或阳台飘窗或阳台1008002200400100预留婴儿床预留婴儿床空空间间/桌椅空间桌椅空间8006001000沙发床沙发床为客人预留的休憩为客人预留的休憩6006001500600为老人舒适的床位为老人舒适的床位做纯做精，首置首改两种户型选择：做纯做精，首置首改两种户型选择：9090紧凑三房聚焦成长兼容紧凑三房聚焦成长兼容性性，120120标准标99、准三房聚焦收纳、厨房、卫生间等附属功能完整性三房聚焦收纳、厨房、卫生间等附属功能完整性10001200500500为小孩长大后的书桌为小孩长大后的书桌PAGE98餐厨系统主卧系统儿童成长系统餐起一体餐起一体复合式厨房复合式厨房分离卫生间超大收纳大面宽采光将厨房功能拆分，例如单独将厨房功能拆分，例如单独的爆炒间，部分橱柜及冰箱的爆炒间，部分橱柜及冰箱移入餐厅移入餐厅餐起合一，减少走道餐起合一，减少走道面积，加上设备阳台面积，加上设备阳台餐起合一，减少走道餐起合一，减少走道面积面积PAGE99分离卫生间分离式解决有小孩后父母来住的人员干扰问题，分离式解决有小孩后父母来住的人员干扰问题，半个卫生间后100、期可改造储藏室，使用灵活半个卫生间后期可改造储藏室，使用灵活主卧系统儿童成长系统餐起一体复合式厨房分离卫生间分离卫生间超大收纳大面宽采光一个半卫生间一个半卫生间一个三件套的全功能卫生间，加上一个仅设座便器和小型洗面器的半卫组成。对家庭结构复杂的，客人留宿的情况下，起到很大作用，不使用的情况下，半卫生间后期也可改造储藏室分离式卫生间分离式卫生间超大收纳PAGE100主卧系统儿童成长系统餐起一体复合式厨房分离卫生间超大收纳超大收纳大面宽采光 解决传统户型把居家杂物堆放于厨房内外的杂乱与不雅，创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。独具创意的家政空间区域大面宽采光PAG101、E101采光采光p不仅作为大 进深，大面宽的观景阳台，给予家庭更多的阳光和空气，还增加给水点，方便浇花养草。还可作为客厅的户外休闲空间，喝茶、聚会。主卧系统儿童成长系统餐起一体复合式厨房分离卫生间超大收纳大面宽采光大面宽采光产品价值体系PAGE102价值体系价值体系特色特色配套服务体系配套服务体系教育配套、教育配套、格调格调商业商业健康健康亲子亲子配套配套标识性标识性视觉系统视觉系统格调氛围营造格调氛围营造居住功能细节居住功能细节户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化配套服务体系PAGE103 儿童配置儿童兴趣班，游乐园等主题配套，根据不同年龄段的孩子需要，有针对性的提供活动场所，保证孩102、子的健康成长。1、儿童会所儿童会所/儿童艺术馆儿童艺术馆：儿童兴趣班、儿童涂鸦墙、4点半课堂、阅览室、车模室、花卉室多功能影院、体能运动中心等2、儿童游乐配套、儿童游乐配套：儿童游乐园按年龄分级为儿童打造生活丰富、功能人性化的景观环境儿童防碰防撞（软包护墙板）儿童防护安全（阳角）健康交流关注家庭、邻里和谐，设置便于活动、交流的场所1、运动、娱乐配套、运动、娱乐配套：篮球场、羽毛球场等架空层实用功能（棋牌健身）等塑胶慢跑道；文化活动中心2、主题配套、主题配套：街区围合或中心景观等处设施小型广场社区林圃或公共花坛划分部分区域用于业主共建功能备注4 4点半课堂点半课堂幼儿园、小学幼儿园、小学淘气堡淘103、气堡2-102-10岁岁陶艺吧陶艺吧20-3020-30平米平米儿童电影放映厅儿童电影放映厅20302030人人模型俱乐部模型俱乐部（航模、海模、车模）（航模、海模、车模）可延展户外空间可延展户外空间少儿阅览室少儿阅览室（或小型图书馆）（或小型图书馆）配置配置自习室、电子阅览室学习类杂志、书籍学习类杂志、书籍1212个多功能室个多功能室少儿活动室少儿活动室兼绘画室、科普小实验室、棋室等兼绘画室、科普小实验室、棋室等室外室外小型足球场小型足球场小型篮球场小型篮球场其他其他儿童卫生间儿童卫生间儿童尺度儿童尺度教师办公室教师办公室休息室、管理室休息室、管理室附：少儿会所设想（可将中心会所一部分作为儿104、童会所，面积在1000方左右）为孩子们提供开发智力动手动脑的成长空间为孩子们提供开发智力动手动脑的成长空间配套服务体系基本原则基本原则 于儿童：于儿童：1、设置“四点半”课堂，促使儿童个性兴趣发展；2、幼儿接送、儿童临时托管服务等。于家庭：于家庭：1、举办亲子活动，例如：和孩子一起动手制作工艺品、艺术品，增加家庭感情厚度的同时，孩子得到的是参与感与成就感；于邻里：于邻里：1、关注业主的文娱娱乐，兴趣爱好，包括运动队、文化周、节日聚餐、义卖活动等。产品措施产品措施重点突出对重点突出对儿童的儿童的关爱，促进家庭和谐、关爱，促进家庭和谐、邻里互通。邻里互通。社区组织社区组织/社区活动社区活动：社区公105、约社区公约社区媒体社区节日：社区音乐节等亲社区媒体社区节日：社区音乐节等亲子子活动：亲子运动会、家庭手工比赛活动：亲子运动会、家庭手工比赛PAGE106商业研究商业研究研究目的：本案的商业的表现形式和面积划分？研究目的：本案的商业的表现形式和面积划分？商业个案研究商业个案研究商业定位建议商业定位建议区域商业研究区域商业研究周边商业周边商业相对落后，周边大型商业配套欠缺周边商业相对落后，周边大型商业配套欠缺;依依托当地居住氛围，有一定商业价值潜力托当地居住氛围，有一定商业价值潜力PAGE107石祥路石祥路商业配套中心商业配套中心（规划占地约（规划占地约200亩）亩）麦德龙麦德龙上上塘塘高高架架莫106、莫干干山山路路拱拱康康路路农副产品市场农副产品市场瓜山酒吧街瓜山酒吧街世纪华联超市世纪华联超市杭州汽车城杭州汽车城北部软件园北部软件园1.5Km3Km中大银泰城（在建）中大银泰城（在建）世纪华联超市世纪华联超市新天地（在建）新天地（在建）大润发（即开）大润发（即开）北城天地（在建）北城天地（在建）周边典型案例在售单层商业售价在在售单层商业售价在2.52.53 3万，万，1 1托托2 2商业商业1.51.52 2万；折合万；折合2F2F商业售价商业售价1 1万左右，低于住宅售价万左右，低于住宅售价典型项目典型项目社区规模（万）社区规模（万）商业体量（）商业体量（）售价（万元售价（万元/）售罄售罄107、赞成美树赞成美树12.8812.8880008000主力主力1.51.5在售在售大华大华海派风景海派风景181880008000单层单层2.82.8，双层双层1.71.7风雅乐府（余风雅乐府（余3 3套）套）12.412.435003500主力主力2 2未售未售北海公园北海公园151540004000/荷塘月色荷塘月色13.713.732903290/天鸿香榭里天鸿香榭里13.4713.47少量少量/合计合计预计预计3000030000典型项目典型项目商业体量（）商业体量（）租金（元租金（元/天）天）出租率出租率赞成美树赞成美树800080001.5-2.51.5-2.570%70%风雅乐府风108、雅乐府350035001.5-31.5-330%30%区域需求PAGE109目前项目周边目前项目周边1KM1KM现有村镇瓜现有村镇瓜山社区居民山社区居民24002400户，常住人口户，常住人口46004600余余人人，外来暂住人口，外来暂住人口1200012000人人，未来周边将有人口未来周边将有人口2000020000人，加上周边人，加上周边产业人口众产业人口众多，商业多，商业需求较高需求较高。现有需求外溢，随着小区入住率提高，社区商现有需求外溢，随着小区入住率提高，社区商业需求旺盛业需求旺盛本项目瓜瓜山山新新苑苑瓜瓜山山南南苑苑浙大城浙大城市学院市学院钢钢材材市市场场瓜山村瓜山村安置房安置109、房石祥路上塘高架拱康路瓜山东苑瓜山东苑沿街沿街4S店店区域区域人口人口原住民2400人常住人口4600外来人口1.2万人项目机会格调社区商业格调社区商业PAGE110“社区商业社区商业”格调生活街区格调生活街区基础客群：本项目居民基础客群：本项目居民约约30003000（80-9080-90入住率）入住率）重要客群：重要客群：1 1公里范围内居民约公里范围内居民约15000150002000020000人人建议总体建议总体量量8000-10000平米平米其中本项目本项目居民居民30000.8=2400周边居民周边居民200000.3=6000产业人群产业人群总计可总计可承载承载8000-900110、0平米平米定位建议PAGE111社区底商：打造情景商业街区社区底商：打造情景商业街区商业建筑形态商业建筑形态商业落位原则商业落位原则物业分割建议物业分割建议商业落位PAGE112北面为拆迁安置房，有社区底商，氛围强西面靠路，对面为酒吧街，人气旺，布置商业有利通过对社区的规模和周边集居人通过对社区的规模和周边集居人气，建议商业体量控制在气，建议商业体量控制在10%10%左左右，约右，约1 1万。万。南面临高架，商业价值底定位建议PAGE113社区底商：打造情景商业街区社区底商：打造情景商业街区商业建筑形态商业建筑形态商业落位原则商业落位原则物业分割建议物业分割建议商业形态建议采用底商形式，但尽量111、与住宅分开，局部与建议采用底商形式，但尽量与住宅分开，局部与住宅结合住宅结合PAGE114优优 点点缺缺 点点节省用地节省用地影响商业柱网影响商业柱网影响住宅溢价影响住宅溢价商业情景感更强商业情景感更强住宅私密性强住宅私密性强利于销售利于销售商业情景感最强商业情景感最强适合打造为邻里中心适合打造为邻里中心利于销售利于销售较费地较费地最费地最费地商业形态商业形态立面形态体现杭州城市文脉的材料选择，以青红砖作为商业街地脉体现杭州城市文脉的材料选择，以青红砖作为商业街地脉展现的载体，丰富展现的载体，丰富的立面元素设计，加强商业氛围的立面元素设计，加强商业氛围立面形态定位建议PAGE117社区底商：打112、造情景商业街区社区底商：打造情景商业街区商业建筑形态商业建筑形态商业落位原则商业落位原则物业分割建议物业分割建议商业市场沿街商铺成交主力总价建议控制在200万元以内；2010-2012日杭州商铺成交总价分布图（单位:万元）p杭州商铺成交主力处于总价杭州商铺成交主力处于总价以以170170万元万元以内以内，商业市场p杭州商铺成交面积集中在杭州商铺成交面积集中在70m70m 以内，以内，控制控制在在120m120m以内以内单间面积控制在5070之间；沿街铺主力面积建议控制在120m以内（1-2F连卖方式）2010-2012日杭州商铺成交面积图（单位，m）分割建议分割方式对比分割方式对比分割方式分割113、方式传统一拖二分割传统一拖二分割灵活组合分割灵活组合分割优势：去化速度相对较快，投资客易接受优势：去化速度相对较快，投资客易接受劣势：只能形成小商业氛围，对居住品质劣势：只能形成小商业氛围，对居住品质有一定影响，休闲类的品质型大规模业态有一定影响，休闲类的品质型大规模业态无法实现经营，且商铺本身面积利用率不无法实现经营，且商铺本身面积利用率不高高优势：未来商业业态可控，且易形成高档优势：未来商业业态可控，且易形成高档次商业氛围次商业氛围劣势：会占用使用面积，增加公摊劣势：会占用使用面积，增加公摊优劣势分析优劣势分析商家商家A A商家商家B B商家商家A A商家商家B B建议布置在端头和主力店建114、议布置在端头和主力店F2F2F3F3F1F1商家商家A A商家商家A A商家商家B B商家商家C C商家商家D D布置中间位置布置中间位置产品设计建议典型项目典型项目售价（万元售价（万元/）主力分割面积主力分割面积（）（）（面宽）（面宽）*（进深）（进深）层高层高(m)(m)赞成美树赞成美树主力主力1.51.5100-200100-200（7-97-9）*（8-108-10）双层：双层：1F4.1+2F3.41F4.1+2F3.4大华大华海派风景海派风景单层单层2.82.8，双层双层1.71.7150-200150-200（7-87-8）*（10-1510-15）单层：单层：4.54.5双层：115、双层：F3.86+2F3.6F3.86+2F3.6风雅乐府风雅乐府（余（余3 3套）套）主力主力2 2100100（4-64-6）*（10-1210-12）双层：双层：1F4.75+2F2.751F4.75+2F2.75PAGE1211 1、铺型划分：铺型划分：基于万达商业标准，按照柱网基于万达商业标准，按照柱网8.48.4米米-9.0-9.0米，单间开间可划分为米，单间开间可划分为4.2-4.54.2-4.5米，进深米，进深1212米米-14-14米米，面宽进深不宜超过，面宽进深不宜超过1:31:3。2 2、面积建议：面积建议：依据商铺销售普遍经验，主力单铺面积不宜超过依据商铺销售普遍经验，116、主力单铺面积不宜超过120120，节点处，节点处面积可局部放大，满足中型超市、娱乐休闲业态需要。面积可局部放大，满足中型超市、娱乐休闲业态需要。3 3、层高建议层高建议：单层商铺建议，层高：单层商铺建议，层高4.54.5米，双层商铺可考虑米，双层商铺可考虑1 1楼层高楼层高4.5 m4.5 m，2 2楼楼层高层高3m3m，1 1层可以隔成层可以隔成2 2层，增加商业可变性。层，增加商业可变性。4 4、节点商铺面积：节点商铺面积：适当放大单间商铺面积，但单个不宜超过适当放大单间商铺面积，但单个不宜超过200200，业态需要，业态需要时，可以连通时，可以连通2-32-3个商铺一起销售，满足大业态需117、要。个商铺一起销售，满足大业态需要。5 5、可视性，通达性：可视性，通达性：规划保证商铺沿街有充分的展示面，避免出现较大的凹凸，规划保证商铺沿街有充分的展示面，避免出现较大的凹凸，进退和遮挡现象，因立面造型出现的凹凸进退和遮挡现象，因立面造型出现的凹凸不大于不大于1 1米。米。6 6、结构形式：结构形式：上部无塔楼的商铺采用框架结构，上部有塔楼的商铺，如剪力墙上部无塔楼的商铺采用框架结构，上部有塔楼的商铺，如剪力墙对下部底层商铺空间存在较大影响，可进行结构转化。对下部底层商铺空间存在较大影响，可进行结构转化。单间面积控制在单间面积控制在50705070之间；主力面积之间；主力面积100-120118、100-120，单间，单间开间开间4.2-4.54.2-4.5米，进深米，进深12-1412-14米，米，1 1楼层高大于楼层高大于4.54.5米米结构转换前商铺结构转换前商铺结构转换后商铺结构转换后商铺产品价值体系PAGE122价值体系价值体系特色特色配套服务体系配套服务体系教育配套、教育配套、格调格调商业商业健康健康亲子亲子配套配套标识性标识性视觉系统视觉系统格调氛围营造格调氛围营造相同空间更多可能相同空间更多可能户型更多赠送，更精细化户型更多赠送，更精细化视觉系统立面方向一现代经典立面方向一现代经典PAGE123挺拔、大气、简洁挺拔、大气、简洁从客户偏好角从客户偏好角度，对现代感、度，对119、现代感、简约风格的认简约风格的认可度较高，建可度较高，建议抓住客户需议抓住客户需求点的基础上，求点的基础上，结合实际，做结合实际，做适当调整和提适当调整和提升。升。柔和、温馨居住感年轻、时尚创意感视觉系统现代经典现代经典PAGE124视觉系统经典系列：利用现代红砖材质，将建筑与主题吻经典系列：利用现代红砖材质，将建筑与主题吻合合方向一PAGE126PAGE127格调氛围在景观配套中，带有校园的景观元素，在配套服务中具象化的配置校园建筑语言。1、校园景观元素、校园景观元素：开敞、整齐的大草坪树，规划一到两棵具有代表性的年份较久的大乔木，例如：香樟树等。园区内人行主干道规划一条林荫大道，回家的路上有重回校园的感觉。红砖铺地、带有Logo的铺砖注重场景的营造，融入校园经典景观元素，打造注重场景的营造，融入校园经典景观元素，打造一到两个具有独特文化氛围的节点。一到两个具有独特文化氛围的节点。视觉系统PAGE128PAGE129