1、博大科技楼市场研究定位报告博大科技楼市场研究定位报告目目 录录第六部分第六部分 项目综合定位项目综合定位第五部分第五部分 项目价值发现（项目价值发现（SWOT分析）分析）第四部分第四部分 三墩房地产市场研究三墩房地产市场研究第三部分第三部分 杭州房地产市场研究杭州房地产市场研究第二部分第二部分 城市区位规划研究城市区位规划研究第一部分第一部分 产品分析及研究建议产品分析及研究建议第一部分第一部分 产品分析及研究建议产品分析及研究建议项目概况项目概况产品分析及研究建议产品分析及研究建议项目特点及产品研究建议项目特点及产品研究建议项目概况：项目概况：案名：博大科技楼博大科技楼区域:杭州市西湖区地块2、性质:科研用地总用地面积:12470建设用地面积:6667 总建筑面积:36942 地下室面积:9127项目位置:西、北临耀江文鼎苑 和规划道路，东靠古墩路，南临三坝 社区项目特点及产品研究建议项目特点及产品研究建议产品分析及研究建议产品分析及研究建议项目概况项目概况 项目特点：项目特点：位置优势明显位置优势明显杭州城西余杭塘河以北，西、北临耀江文鼎苑和规划道路，东靠城西的南北主要交通干道古墩路，距市中心不足8公里，驱车4分钟直达城西高档住宅区，是三墩与城西衔接的咽喉地段，在三墩板块尚未完全成熟前，能一定程度削减消费者的距离抗性。建议建议:本案在定位时不仅针对三墩本案在定位时不仅针对三墩市场，3、更要利用好位置优势，充市场，更要利用好位置优势，充分发掘紧邻城西的优势，有效扩分发掘紧邻城西的优势，有效扩大客源范围。大客源范围。开发潜质较高开发潜质较高景观资源：西溪湿地风景区、古运河科教资源：浙大紫金港校区、西湖科技经济园医疗资源：浙大医疗中心、西湖区浙江医院分院商业资源：沃尔玛、银泰、欧尚及耀江文鼎苑、剑桥公社、紫金广场等项目的配套商业。在建项目：耀江文鼎苑、剑桥公社、紫金广场、广宇西城年华、斯坦福平方、西港新界。随着西溪湿地和大运河为主轴的城西风景区开始建设，三墩将创造出良好的生态环境和旅游资源；浙大校区与西湖科技经济园的开发，将逐渐带动商务办公氛围的形成；浙大周边的大量楼盘，已经陆续4、投放市场，预计交付时间集中在07-08年；沃尔玛、银泰shoppingmall、华润万家大卖场等商贾巨头的进驻更将进一步聚集人气，迅速提升区域价值。同时目前已经推出的亲亲家园、颐景园等项目，为三墩逐渐积累了较好的市场评价，因此可预知未来2-3年内，本案所处区域的市场环境将发展成熟，为本案带来积极影响。建议建议:本案做定位时要充分挖掘区域卖点，从周边项目进行借势，并从现有业态中详细推导未本案做定位时要充分挖掘区域卖点，从周边项目进行借势，并从现有业态中详细推导未来发展趋势，抓住市场需求点，进行差异化产品定位。来发展趋势，抓住市场需求点，进行差异化产品定位。体量有限，对周边配套依赖程度较高体量有限5、，对周边配套依赖程度较高36942的建筑体量，不足以形成规模效应，也难以满足基本配套要求，需要通过与周边项目进行互动来弥补不足。建议建议:在对本案进行定位时，需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的同时，在产品功能、目在对本案进行定位时，需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的同时，在产品功能、目标客群等方面进一步挖掘，力求产品销售达到最佳效果。标客群等方面进一步挖掘，力求产品销售达到最佳效果。土地性质带来一定制约土地性质带来一定制约科研用地的土地性质，决定了项目只能做综合性物业，并涉及后期销售时产权方面的一些问题，需要积极寻找突破的途径。建议建议:定位产品时尽量规避土地性质的弱点，有效发6、掘项目优势，扬长避短，弥补存在的不足。定位产品时尽量规避土地性质的弱点，有效发掘项目优势，扬长避短，弥补存在的不足。我们要我们要塑造塑造的的，是一种在市场上有竞争力的产品类型是一种在市场上有竞争力的产品类型，能够充分发挥资源优势，能够充分发挥资源优势，弥补弥补或弱化自身或弱化自身不足不足，发现产品在市场上的空白点发现产品在市场上的空白点发现产品在市场上的空白点发现产品在市场上的空白点！通过差异化营销形成本项目的机会点通过差异化营销形成本项目的机会点通过差异化营销形成本项目的机会点通过差异化营销形成本项目的机会点！第二部分第二部分 城市区位规划研究城市区位规划研究杭州整体环境及城市规划趋向杭州整7、体环境及城市规划趋向城市区位规划研究城市区位规划研究西湖区区域环境及规划趋向西湖区区域环境及规划趋向三墩镇区域环境及规划趋向三墩镇区域环境及规划趋向杭州城市发展规划（杭州城市发展规划（2001-2020）发展方向：实施战略实施战略发展格局发展格局城市东扩旅游西进沿江开发跨江发展一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带南拓北调东扩西优东动西静南新北秀中兴开放式空间结构开放式空间结构杭州市城市规划（杭州市城市规划（2001-2020）一个主城一个主城:上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区（主城区：中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东8、部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区）三个副城三个副城:下沙城、江南城、临平城六大组团六大组团:塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团六条生态带：六条生态带：灵龙风景区-西湖风景名胜区 径山风景区-西溪风景区 超山-半山-皋亭山风景区-彭埠交通生态走廊 石牛山风景区-湘湖风景区 青化山风景区-航坞山-新街绿化产业区 东部沿江湿地区和生态农业区 杭州城市规划解读：杭州城市规划解读：城市发展规划格局对房地产市场的布局、价格、需求等都产生着影响，因此紧密结合规划进行项目分析尤为重要。“主城西部主城西部”西部为教育科研、居住区。“西静西静”西部要形成研发型高新技术产业带和高9、新技术产业密集区和旅游产业区。“旅游西进旅游西进”政府在“旅游西进”的战略目标中，将11.4平方公里西溪旅游风景 区定为重点建设区域，并投入大量的资金进行开发，为城西房地产 开发创造了得天独厚的风景旅游、生态自然环境。随着西溪湿地旅游风景区的开发，浙大紫金港校区、西湖科技园的进驻，亲亲家园等众多居住社区随着西溪湿地旅游风景区的开发，浙大紫金港校区、西湖科技园的进驻，亲亲家园等众多居住社区的形成，作为城西示范区核心的三墩板块，已逐步体现出居住、教育、产业、商贸、休闲的形成，作为城西示范区核心的三墩板块，已逐步体现出居住、教育、产业、商贸、休闲 的优势。的优势。“一环三纵五横一环三纵五横”城市快速10、路系统 一环一环：即绕城公路，全长123公里，采用高速公路标准，主要疏解过境车流并对入城交 通起分配作用。三纵三纵：由南北向的上塘路-中河路-复兴大桥-四季大道，320国道（杭枫线）-石桥路-秋 涛路-西兴大桥-风情大道，东湖路延伸线-九堡大桥-通惠路组成三纵三纵。五横五横：由东西向的石祥路-石大线-海宁东西大道，文一路-德胜路，天目山路-环城北 路-艮山路，中兴路-机场快速路，原320国道（杭富段）-之江大桥-彩虹大道组 成五横五横。一张现代化的城市交通网络，将极大缩短远郊与市中心的距离，将为三墩三墩、祥符、勾庄、滨江、余杭、闲林、星桥等地的交通创造极大的便利。杭杭州州市市居居住住区区发发展11、展规规划划杭州市居住区发展规划杭州市居住区发展规划（20052005年年20202020年）年）批复时间：2006年3月30日未来我市将构筑三大居住圈未来我市将构筑三大居住圈（居住区与市中心距离不超过3045分钟车程）中心居住圈：中心居住圈：以主城为主，形成东园、小营等8个居住片组成的城中板块，三里亭、景芳等11个居 住片组成的城东板块，复兴等3个居住片组成的城南板块，三墩、古荡等10个居住片 组成的城西板块，拱宸桥、卖鱼桥等17个居住片组成的城北板块。次中心居住圈：次中心居住圈：以三大副城江南城、临平城和下沙城为主构成次中心居住圈。江南城设12个居住片 区，临平城设10个居住片区，下沙城设112、0个居住片区。郊区居住圈：郊区居住圈：以六大组团即由塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团等 外围组团组成杭州城市郊区居住圈。外围六大组团共设置39个居住片区。考虑到杭州市中心区的土地已越来越少，杭州市居住区发展规划规划中表示，以后供应的土地将以主城外围、下沙城等地为主，容积率将适当提高。杭州主城边缘地区，如三墩三墩、祥符、勾庄、滨江、余杭、闲林、星桥等，贴近自然，十分适宜居住，是构建“半小时居住圈”居住空间布局的重点区域。随着城市的发展，边缘城区逐渐成为了主要居住地，近郊也已成为开发的主要方向，未来杭州城市房地产市场的重点将是近郊。三墩处于中心居住区的有利位置，将在与其他13、区域的竞争中，占据交通、资源、政策的优势。综合评述：综合评述：在政府“东动、西静、南新、北秀、中兴”的规划指导下，城西板块正在加快建设的步伐，随着浙大紫金港校区的建设、系列区域道路的规划建设、西溪风景区的开发相继展开，沃尔玛、银泰等商贾巨头陆续进驻，亲亲家园、颐景园等大批优秀社区的开发，三墩作为城西三墩作为城西“和谐杭州示范区和谐杭州示范区”的核心，已成为杭州楼最具发展潜力的板块。的核心，已成为杭州楼最具发展潜力的板块。西湖区域环境及规划趋向（西湖区域环境及规划趋向（2001-2020）城市区位规划研究城市区位规划研究杭州市发展规划（杭州市发展规划（2001-2020）三墩镇区域环境及规划趋向14、三墩镇区域环境及规划趋向西湖区现状西湖区现状西湖区总面积263平方千米，辖5个镇、2个乡、7个街道，有116个社区、55个行政村，户籍人口51.99万人。西湖区风景秀丽，在杭州市“旅游西进旅游西进”规划开发的六大景区中，有五大景区在西湖区，其中西溪湿地综合保护二期工程已正式启动。西湖区人才荟萃，辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所，以智力密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成。西湖区投资空间广阔，转塘等3大城镇改造步伐加快，西湖、转塘两大科技经济区块建设初见成效。西湖区是商务居住休闲的天堂，区域内有杭城最高档次的黄龙商务圈黄龙商务圈，城西商贸圈城西商贸圈也正在形成，西15、城广场、西溪阳光城、聚龙大厦等商务楼宇相继建成，而桂花城、山水人家、南都德加等一批高品质的楼盘则形成了城西高档住宅群落城西高档住宅群落。规划结构：规划结构：“二区”：城区和郊区两大区块；“三轴”：绕城公路生态交通轴，余杭塘河、钱塘江生态 景观轴；“五景”：之江国家度假旅游区、西溪风景区、龙坞风景 区、灵山风景区、长安 沙风景区。城区城区形成“四心六片区四心六片区”：即4个公共中心和6大功 能片区。郊区郊区形成“一个中心城镇、三个旅 游城镇”的格局。居住用地规划：城区城区1212个居住区：个居住区：（规划可容纳居住人口61.7万人）西溪、玉泉居住片翠苑、古荡居住片塘北、蒋村居住片文新、炮台居住片16、三墩东、三墩西居片留下、小和山居住片分区分区有浙大、小和山省属教育基地、老文教区等学生人数13.8万人。郊区：郊区：转塘、龙坞、袁浦、周浦的城镇人口和农村人口，以及之江度假区人口组成，可容纳16.5万人。城市主干道城市主干道由东西向的金渡北路、环镇北路等九条道路和南北向的环镇东路、古墩路等十三条道路构成便捷畅通的主干路交通网。高速公路或一级公路高速公路或一级公路本区域内有绕城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭长高速公路、320国道一级公路、104国道一级公路、杭富沿江一级公路。城市快速路（四横一纵）城市快速路（四横一纵）四横：四横：留祥路、文华西路-文 一路、天目山路、云河 路。一纵：一纵17、：紫金港路-吉鸿路。西湖区西湖区规划规划功能定位：功能定位：杭州重要的高教、科研、会展基地和高新产业的培育发展区，主城西部的生活居住片杭州重要的高教、科研、会展基地和高新产业的培育发展区，主城西部的生活居住片 区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区。区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区。规划目标规划目标：实施“旅游西进”发展战略，坚持“环境立市”和“工业兴市”并重，充分发挥西湖区西湖区 的特色资源和环境、区位优势，贯彻可持续发展，强化环境保护和资源的合理利用，优 化产业结构、整合空间布局，科教兴区，通过发展总部经济、知识经济，发展高新技 术产业为代表的新型都市工业，发展都市休闲旅游和城郊生态农业18、，使西湖区西湖区成为经济 繁荣、科教发达、环境优美、社会文明、城乡协调发展的经济强区、文化大区。人口规模：人口规模：规划分区总人口92万人，其中城区人口74万人，郊区人口18万人。功能分区：功能分区：根据西湖区的现状条件和未来发展目标，将全区旅游与商贸业发展在空间布局上分为：黄龙商务圈；三墩科教文化、生态办公区（）；三墩科教文化、生态办公区（）；西溪湿地休闲、会务度假区；龙 坞乡村度假、茶文化休闲区；转塘旅游集散城镇；灵山幻境生态旅游区；袁浦现代农业 观光区；之江国家旅游度假区等八个功能区。旅游商贸发展规划：旅游商贸发展规划：打造黄龙商务圈（CBD）、转塘游憩商务区（RBD）、三墩生态办公区三19、墩生态办公区 （EODEOD），），目标“一个商务圈，三个现代城镇，五大著名景区”。城市商业网点规划：城市商业网点规划：三墩被列为杭州市大力建设的十二个商业副中心之一，三墩商圈行将确立。三墩被列为杭州市大力建设的十二个商业副中心之一，三墩商圈行将确立。西湖区旅游商贸发展规划西湖区旅游商贸发展规划西湖区作为旅游、商贸、文教建设的最佳区块，对杭州的发展具有十分重要的影响。目前黄龙商务黄龙商务圈圈已是杭州市首屈一指的商务中心，近期在对三墩板块的重点建设中，科近期在对三墩板块的重点建设中，科教文化生态办公（教文化生态办公（EODEOD）的概念正逐渐凸现，对本案具有现实参考意义。的概念正逐渐凸现，对本案20、具有现实参考意义。在三大现代城镇中，三墩镇将依托浙江大学和省府机关形成区块，在依山傍水的优美环境中，建设一些低密度、高品质、个性化的生态办公区，既满足生态效果，又体现循环经济的要素；三墩三墩EODEOD将分为浙大校区、政府机关办公区、三墩商务区三个模块，主要侧重发展科将分为浙大校区、政府机关办公区、三墩商务区三个模块，主要侧重发展科教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假产业。教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假产业。三墩镇目前已经开发和将要开发的几个大型项目主要有：西湖科技经济园、三墩科技经济园、浙江大学紫金港校区、省政府厅局机关办公区等；开发导向：科教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假；21、搞好生态环境建设，营造以幽静的环境、清新的空气和优美的生态景观为特色的绿色办公区，吸引政府部门、高校院所和高科技企业入驻。三墩科教文化、生态办公区（）三墩科教文化、生态办公区（）综合评述：西湖区围绕“推进现代化、建设新西湖”目标，其发展速度一直处于相对领先的地位，三墩作为目前西湖区的重点开发方向，政府已投入近百亿资金进行教育、科研、配套、交通、居住的建设，三墩的区位优势正逐步被发掘；三墩的区位优势正逐步被发掘；西湖区的景观资源、商住配套、道路交通、科教基地、居民群体等为本案创造了本案创造了良好的外围环境和优厚的可依托资源；良好的外围环境和优厚的可依托资源；西湖区规划决定了三墩将建设成为一个融教22、育科研、商贸休闲、居住为一体的区域中心和现代化新城，作为“学、住、游、创业在杭州”的优秀示范区，奠定了本项目的定位基础。三墩镇区域环境及规划趋向三墩镇区域环境及规划趋向城市区位规划研究城市区位规划研究杭州城市发展规划（杭州城市发展规划（2001-2020）西湖区环境及规划趋向（西湖区环境及规划趋向（2001-2020）三墩区域整体规划三墩区域整体规划三墩位于杭州主城西北部，距市中心105公里，1996年和蒋村一起划入杭州市西湖区。南邻蒋村商住区，东接祥符镇，是杭城西北部的中心城镇，下辖7个行政村，14个社区居委会，面积37.93平方公里，。规划区域内包括浙大规划区域内包括浙大紫金港校区、省政府23、行政、住宅区域、西湖科技经济园（浙大网新软件产业园），南临古运河与西溪湿地。紫金港校区、省政府行政、住宅区域、西湖科技经济园（浙大网新软件产业园），南临古运河与西溪湿地。2002年审批通过的杭州三墩地区控制性详细规划，将在58年时间内，把三墩建成交通便捷、设施完善、环境优美，具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施、生活居住配套设施完善的杭州西北部新城区。常住人口常住人口9.9.万，规划中期人口万，规划中期人口2020万，远期规划人口万，远期规划人口30-4030-40万。万。到2010年左右，三墩将建设成为一个融教育科研、商贸休闲、居住为一体的区域中心融教育科研、商贸休24、闲、居住为一体的区域中心和现代化新城，还将成为“学、住、游、创业在杭州”和谐示范的典型区域。为了进一步提升集镇品位，三墩镇政府邀请了著名的清华大学对三墩进行了全面、系统的集镇规划设计，确定了以五确定了以五里塘风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的发展中心，里塘风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的发展中心，体现了三墩“新江南水乡”的城市意象。三墩区域整体规划三墩区域整体规划未来城镇建设的前瞻性发展未来城镇建设的前瞻性发展 交通建设：交通建设：2006年全面完成纵横三墩区域内部的“三纵六横”路网骨架以及古墩路的改造工程，通过这些高标准的道路建设使三墩更加紧密地与杭州融为一体；25、住宅开发建设：住宅开发建设：三墩还将拆迁近1000余户的农居点，并陆续推出高达1000多亩的商品房用地，让三墩真正成为“住在杭州”的理想品牌；服务业建设：服务业建设：三墩在未来三年内将建成约100万平方米的现代办公与商业大厦；商业建设：商业建设：三墩即将启动三墩五里塘周边区块的改造，并着重打造好以白领消费购物定位的厚仁路商业街(坤和会所)以及沿古墩路两侧的专业市场特色街；科教建设：科教建设：依托浙江大学的发展，充分发挥好浙江大学的人才、科技资源，使三墩成为高科技产业的接产地，并利用西湖科技经济园的产业聚集力量，吸引更多的高科技企业进驻，提升三墩工业企业档次；进一步加大招商引资力度，用前瞻性的思26、路打造五大区块：进一步加大招商引资力度，用前瞻性的思路打造五大区块：古墩路(三墩段)商业特色街区块、五里塘水乡风情街区块、500亩镇工业区块、都市农业暨千亩花卉苗木观光休闲园区块、还有10%的预留土地用于发展楼宇经济区块。区域规划区域规划：把三墩定位为一个融把三墩定位为一个融教育科研、商贸休闲、居住为一体教育科研、商贸休闲、居住为一体的区域中心和现代化新城，这为三墩房产的发展聚集了的区域中心和现代化新城，这为三墩房产的发展聚集了 政策导向性优势和丰厚的人气。政策导向性优势和丰厚的人气。为三墩的楼盘长期持续的建造启动奠定了坚实的为三墩的楼盘长期持续的建造启动奠定了坚实的产业基产业基 础础；科教、27、商贸产业的支撑使得当地科教、商贸产业的支撑使得当地开发商在房产品定位上开发商在房产品定位上 更有针对性更有针对性。交通规划交通规划三墩在2003年初全面启动了包括振华路、厚仁路、萍水路、古墩路、环镇北路、董振华路、厚仁路、萍水路、古墩路、环镇北路、董家路在内的家路在内的“三纵六横三纵六横”的内部路网建设。经历了两年多的建设，如今古墩路延伸段、环镇北路等道路基本建成，集镇建设中地位举足轻重的两大道路董家路、董家路、厚仁路全部竣工通车，完成了总长为厚仁路全部竣工通车，完成了总长为6.66.6公里的道路建设公里的道路建设。目前从市中心到三墩主要有3条路径：从莫干山路至三墩、从古墩路至三墩、从上塘从莫28、干山路至三墩、从古墩路至三墩、从上塘高架至留祥路入三墩。高架至留祥路入三墩。公共交通十分便捷，有公交首末站一座，有303、333、845、900、860、363、403、211、假日4线这9条公交线路以及899路1条沿途公交线。申花路开通后，莫干山路和古墩路之间又将出现一条快申花路开通后，莫干山路和古墩路之间又将出现一条快速通道。速通道。地铁地铁2号线号线“三墩”正处在“西起瓶窑及经良渚、三墩到古墩路，连接文二路，再向南走保俶路至庆春路，沿庆春路一直往东经钱江新城奉化江路过江向南至蜀山车辆段”的规划结点内。可以说，该区域交通网络将日趋成熟，逐渐融入到大城西板块中。地铁地铁2号线号线K89 浙大29、紫金港校区浙大（途经蒋村公交中心站）K303 黄龙公交中心站三墩（途经宋江村物美大卖场、九莲新村西IT一条街、华东建材市场）K74 浙大紫金港校区三里亭小区（途经杭州市中心）K211 武林广场三墩（夜班车）K817 武林门马塍路口光明路留祥路口（途经武林门、古荡公交站）899 古荡公交站方山（途经华东陶瓷建材市场）K900 城站火车站三墩（途经延安路商业中心、古荡 公交站、华东建材市场）860 文一西路花蒋路口三墩（途经蒋村公交中心站、华东陶瓷建材市场）65 在申花路设有终点站公交详情公交详情交通规划：交通规划：随着规划建设的不断完善，项目周边道路交通网已经基本形随着规划建设的不断完善，项目周30、边道路交通网已经基本形成，高达成，高达9路的公交路线和规划中的地铁二号线可直达项目附近，路的公交路线和规划中的地铁二号线可直达项目附近，为营造了为营造了一个四通八达的交通环境一个四通八达的交通环境，本项目，本项目直接融入市中心的位直接融入市中心的位置，置，最大程度逐渐淡化了距离的问题。最大程度逐渐淡化了距离的问题。与此同时与此同时相对低价位的房源供应相对低价位的房源供应，对在市中心工作的工薪阶层，对在市中心工作的工薪阶层来说具有莫大的吸引力，而交通的发达加快了这一地区楼盘的开来说具有莫大的吸引力，而交通的发达加快了这一地区楼盘的开发速度。发速度。三墩近两年实现了拆迁居民拆迁居民2000200031、多户，建造了约多户，建造了约4242万平方米的高档农居公寓万平方米的高档农居公寓。在住宅建设方面，三墩区域内目前累计出让商品房、经济适用房用地2500余亩，近100万平方米的商品房在建设和销售中，目前三墩的房地产业正在大规模兴起，楼盘的质量和品位也在不断提高。目前已入住的小区有信鸿花园、新世纪花苑、铭雅苑、亲亲家园、金帝花园等，加上即将入住的都市水乡、亲亲家园二期、90万平米农居点改造项目（秀月家园、同仁家园）等，入住户数将入住户数将达达4 4万余户万余户。以亲亲家园为代表的兰韵天城、三墩颐景园、天阳美林湾、耀江文鼎苑等数十个优秀社区的建设，为三墩带来了良好的市场影响，不久还将有剑桥公社、斯坦32、福平方、西港新界、旅游橡树园等项目陆续面世，为三墩居住氛围的形成起到积极的推动作用。为三墩居住氛围的形成起到积极的推动作用。居住规划居住规划根据三墩新城的规划，三墩人口近期会达到9.8万，中期达到20万，远期将达到40万。而浙江大学的消费人群浙江大学大学城正在三墩形成，一、二年级的新生15000人已陆续迁入,预计未来预计未来师生群体将达到师生群体将达到4.24.2万。万。已住人口：已住人口：亲亲家园周边已入住的社区有信鸿花园、新世纪花苑、铭雅苑、金帝花园、金厦公寓、新星小区等十多个小区，加上周边社区共约8000户；将住人口：将住人口：亲亲家园周边即将入住的社区有省直政苑、都市水乡、三墩镇近9033、万平方米农居点改造项目，入住人口将达4万余户。未来居住人口：未来居住人口：亲亲家园周边未来入住的小区有名都西雅城、耀江文鼎苑、广宇西城年华、南北兰韵天城、佳苑房产29号地块、三墩颐景园、天阳美林湾、华立(05)11号地块等近200万平方米、规模超万户的数个小区。居住群体居住群体政苑小区政苑小区坤和坤和亲亲家亲亲家园园三墩三墩颐景颐景园园南北南北兰韵天兰韵天成成居住规划：居住规划：城市经济的迅猛发展，居住在城北和三墩已经逐渐被越来越多的人接受。随着大型住宅区的入驻、新浙大规模的扩大、交通日益成熟、商业空前崛起，作为一个杭州西北方向的副城概念逐渐显现。三墩今后是依托以浙江大学紫金港校区为核心的城西34、示范区，将辐射大规模高素质消费人群。居住氛围的进一步加深，区域成熟度的逐渐提高，将为本项目的入市提供客群基础。区域内有三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭师院附中（高中部）等学校，浙大紫金港校幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭师院附中（高中部）等学校，浙大紫金港校区、还有规划中的塘北中学和蒋村中学，耀江文鼎苑内设学军小学分校、幼儿园区、还有规划中的塘北中学和蒋村中学，耀江文鼎苑内设学军小学分校、幼儿园。教育配套教育配套浙江大学新校区基础部浙江大学新校区基础部三墩小学三墩小学三墩中学三墩中学教育配套教育配套 除了目前杭州第九医院、杭州西湖区中西医结合医院、杭州拱墅区中西医结合医院等以外，浙江大学将35、整合浙医一院、浙医二院等附属医疗资源，与地方共建的大型医疗中心浙大医疗中心浙大医疗中心，该中心紧挨紫金港校区，投资超过20亿元，住院床位3600张，比现在浙医一院和浙医二院两家医院的病床总和还要多,建成后将成为华东地区一流的医疗中心。医疗配套医疗配套05年5月18日，距离文鼎苑仅1500米的浙江浙江医院分院医院分院在杭州市西湖区三墩镇成立，浙江医院准备在原杭州市第九人民医院的基础上，筹资5亿元兴建一座现代化的综合性医院，建成后住院病床将达1000张。将成为浙江省最大的综合性股份制医院。浙浙大大医医院院三墩镇医疗服务中心三墩镇医疗服务中心沿着三墩的主要交通要道古墩路，各类商业设施规模比较齐全，有36、小型餐饮店、小超市、五金店等，各类汽车的销售服务店也是一大特色，但商业业态仍然停留于以往的“小镇”模式，新时代装饰广场和杭州华东陶瓷品市场是目前三墩最大的两家市场。新时代装饰广场和杭州华东陶瓷品市场是目前三墩最大的两家市场。三墩镇中心的配套则更为完善些。金利百货市场、华联超市、联华万家福超市、三墩小商品市场、华东果品市场等；其他金融设施诸如中国人民保险公司、中国人寿保险公司、工商银行、农业银行、建设银行、农村合作信用社等一应俱全。现有商业配套现有商业配套新时代装饰广场新时代装饰广场配套规划：配套规划：日渐完善的医疗、教育、商业、办公配套，为三墩的造城计划提供了良好的软硬件设施；配套的完善为三墩37、本地客户买房安了定心丸，还能吸引更多其他区域消费群体到三墩工作置业。项目周边的新时代装饰市场等专业市场为本项目带来了固定的人流，西湖科技经济园、浙大紫金港校区为本项目带来了潜在的客群，同时项目周边交通发达、物流迅速，这为本项目提供了巨大的优势。核心范围：核心范围：以五里塘河为中心，辐射周边以五里塘河为中心，辐射周边具体规划：具体规划：城区公共中心：城区公共中心：南北各设 一个，南部由镇中路商业 街、五里塘风情旅游步行 街组成商业文化公共中心 北部由厚仁路商业街、大 禹路特色步行商业街组成 的商业中心将是城区公共 中心。商业街：商业街：分别为镇中路商业街、厚仁路商业街、金渡北路商业街、大禹路商业38、街、公平路商业街。商业文化广场：商业文化广场：将设在镇中路南侧，通济路与厚仁路之间区块。农贸市场：农贸市场：各居住区均需配套。商业规划商业规划五里塘河风情街五里塘河风情街 申花路区域商贾云集申花路区域商贾云集 沃尔玛、银泰百货、欧尚超市沃尔玛、银泰百货、欧尚超市三大商业中心相继进驻，作为商业界的大鳄，将带来带来难以估量的影响，此外在方圆百米的区域内，还有世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心品国际贸易中心等项目，商业配套阵容堪称豪华，可预见未来的申花路将发生翻天覆地的变化。此外，这里已经聚集了包括滨江房产、广宇房产、旅游房39、产等五六个品牌开发商，据初步统计，未来五年内，这一区块的商品房供应量将超过7000套。今明两年，这一区块将集体发力，成为杭城楼市的一个新热门区域。商业规划商业规划商业规划商业规划杭州银泰购物广场杭州银泰购物广场耗资5亿元的杭州银泰购物广场(暂名)，将于下半年在距离浙江大学紫金港校区1公里左右的地方动工兴建，并将于动工后1820个月开业。购物广场将建于拱墅区祥符镇阮家桥村，是在建的丰潭路与规划中的萍水路交界处，距离浙大紫金港社区1公里左右。该购物广场占地75亩，建筑面积达10万平方米以上，建成后将成为杭州最大的购物中心。银泰购物广场，将集超市、百货、健身、娱乐、餐饮、休闲等于一身，是社区型的也是40、真正意义上的购物中心。华润万家大卖场华润万家大卖场华润万家已经和耀江集团达成合作意向，华润万家将进驻位于三墩的耀江文鼎苑，开出在杭州城西北的第一家大卖场。另外，华润公司还正和坤和建设集团沟通，商讨在三墩亲亲家园开设社区超市的可能。沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场总投资在2.5亿至3亿元人民币之间，将在古墩路余杭塘河北地块兴建一座五层综合商业大楼，总面积5.5万平方米。其中两层为沃尔玛大卖场，预计达1.8万平方米。此外，该商业大楼还将引进时代华纳影城等两家世界500强企业。世纪联华祥符购物中心世纪联华祥符购物中心距离拱墅区银泰购物中心5公里左右，在三墩祥符桥村位置即将兴建一座大型购物中心。风格和定位41、与欧尚趋同，是一个食品、家电、百货俱全的大卖场。该购物中心占地约60亩左右，总建筑面积8万平方米。2007年建成使用。商业规划商业规划商业规划商业规划当前计划及已经进入三墩的商业品牌有：当前计划及已经进入三墩的商业品牌有：商业规划：商业规划：商贸格局的规划对房产消费的客户群体产生着影响，并引导着三墩居住格局的形成；大型商业的进驻，将直接促进三墩商圈的形成，并将对区域的成熟起到催化作用，对本案的市场环境带来积极影响。三墩科教文化、生态办公区（三墩科教文化、生态办公区（EODEOD）包括浙大校区、政府机关办公区、三墩商务区三个模块。）包括浙大校区、政府机关办公区、三墩商务区三个模块。200420042、4年底出台的年底出台的杭州市西湖区旅游商贸规划杭州市西湖区旅游商贸规划明确指出，古墩路两侧将建（明确指出，古墩路两侧将建（）生态办公区。）生态办公区。该办公区以申花路南侧省政府厅局机关办公区、浙江大学为核心，以申花路南侧省政府厅局机关办公区、浙江大学为核心，以周边大型生态绿地为环境特色，以科教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假开发为导向，打造集行政办公与商贸办公为一体的新型办公中心。这里将来会进一步搞好生态环境建设，营造以幽静的环境、清新的空气和优美的生态景观为特色的绿色办公区，吸引更多的政府部门、高校院所和高科技企业入驻。浙大新校区正北为西湖科技经济园区西湖科技经济园区，规划面积约2平方公43、里，是杭州西部极为重要的高新技术产业基地。该规划将极大地提升板块的城市地位，相应的城市配套也将得到更大的完善。商务办公规划商务办公规划生态办公区规划：生态办公区规划：对今后三墩的产业导向有着极其重要的意义，三墩将形成创业、科研为主产业的新一代办公圈。本案处于这一区域的核心位置，在产品定位时将对这一区域特性予以研究。综合评述：综合评述：三墩区域属于杭州市少有的三墩区域属于杭州市少有的高起点、高标准、和谐示范的典型区域高起点、高标准、和谐示范的典型区域。本案地处。本案地处三墩边界，三墩及附近的城市面貌、发展情况、产业分布等对本案影响很大，同时三墩边界，三墩及附近的城市面貌、发展情况、产业分布等对本44、案影响很大，同时该该区域的发展速度较快区域的发展速度较快，住宅产业方面住宅产业方面多个大型楼盘的进驻、多个大型楼盘的进驻、商贸方面商贸方面先后有几个先后有几个大型卖场落脚三墩、大型卖场落脚三墩、交通方面交通方面城市道路的扩展、城市道路的扩展、地铁的规划建设地铁的规划建设都直接影响着本案都直接影响着本案的产品定位开发。的产品定位开发。在本案定位时应考虑在本案定位时应考虑政府的产业导向与市场实际需求政府的产业导向与市场实际需求，物业的开发要有一定的，物业的开发要有一定的前瞻性。前瞻性。第三部分第三部分 杭州房地产市场研究杭州房地产市场研究宏观政策影响宏观政策影响楼市表现特征楼市表现特征杭州房地产市45、场研究杭州房地产市场研究区域市场供应分析区域市场供应分析 九部委九部委”新政，平方米成为新政，平方米成为“分水岭分水岭”政策细则政策细则 月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下的住套型建筑面积平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的以上房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，需报建设部批准；优先保证中低价位、中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的。政策影响政策影响 平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是意见中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜46、。政策只对住宅市场进行了限制，商业及综合用地还未有明确规定，对本案今后套型规划的限制较小，但本案定位规划时也应考虑对本案今后套型规划的限制较小，但本案定位规划时也应考虑到今后三墩各类户型供应比重的影响。到今后三墩各类户型供应比重的影响。新政影响新政影响 打击投机购房：年内转手交易需交纳全额营业税打击投机购房：年内转手交易需交纳全额营业税 政策细则政策细则 自月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。政策影响政策影响 目前执行的政策是年以上转手交易，就免征营业税，提高到年，大大加重了投机性购房成本，可能会47、影响住宅的合理流动。个人在购房后5年内转让，除了缴纳全额营业税，还需要缴纳因此获利的个人所得税，税务机关与房产交易部门将联手保障这两项税政执行。国家税务总局也几次重申，二手房转让获益部分应缴纳个人所得税。现出台的政策的主观愿望是从遏制炒房需求出发，进一步控制了短期投资的行为，削弱了目前市场的需求量。进一步控制了短期投资的行为，削弱了目前市场的需求量。新政影响 央行再度加息：紧缩银根，融资、购房负担进一步加重央行再度加息：紧缩银根，融资、购房负担进一步加重政策细则政策细则 央行再次上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调金融机构一年期贷款基准利率上调0.270.27个百分点个百分48、点，由现行的5.58%提高到5.85%。政策影响政策影响 此次加息在很大程度上是在向外界宣称，中国开始紧缩银根，企业、个人、地方政中国开始紧缩银根，企业、个人、地方政 府，亦应府，亦应自觉地进行相应调整自觉地进行相应调整。在消费市场上，加大了投资者的投资成本，因为在提高贷款利息的同时并未提高同期的存款利息，从而打击了投资者的投资欲望。新政影响2006年7月6日，国家再次下发了关于落实新建住房结构比例要求的若干关于落实新建住房结构比例要求的若干意见意见。该意见对于“国六条国六条”中相关内容做出具体解释：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，90平方米以下住房须达70以上，此比例是针对各49、城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。此项意见的出台，实际是进一步明确90平方米、70这两项指标，从项目规划的源头上杜绝开发商打擦边球的机会。新政影响宏观政策影响小结宏观政策影响小结05年5月政策对于房价上涨起到了明显的抑制作用市场销售量出现明显的下滑购房者观望氛围浓厚，较多楼盘出现滞销卖方市场开始向买方市场转移06年6月政策进一步打压投机、投资客的需求积极促进自住需求市场观望将持续营销与产品更为重要购房需求较往年有所削弱，投资客户需求得到抑制。自住型客户成为今后主要客户群体杭州经济持续发展，大量外地人口在杭置业保证了杭州的购房需求量。中小户型成为今后市场的主要供应产品产品的实用性与差异化更50、受关注购房者置业更为理性宏观市场分析宏观市场分析楼市表现特征楼市表现特征杭州房地产市场研究杭州房地产市场研究宏观政策影响宏观政策影响19992005年杭州市六城区公开出让土地情况土地供应量分析土地供应量分析极度活跃的开发市场，超大规模的土地出让极度活跃的开发市场，超大规模的土地出让2000年，杭州正式走上了土地公开出让的道路。2000年，485.70亩，是上年的4倍；2001年，954.70亩，再度翻番；2002年，1324.85亩；2003年，4813.87亩，这一数字也创下了杭州经营性土地公开出让以来，出让面积最多的纪录。随后的2004和2005年，又有6000余亩土地出让。七年来杭州市区51、(不含萧山和余杭区)已经公开出让土地土地282282宗、共宗、共13749.5013749.50亩，可完亩，可完成建筑量成建筑量2220.292220.29万平方米，累计土地出让收入超过万平方米，累计土地出让收入超过588588亿元。亿元。1999199920052005年六城区出让年六城区出让土地性质分类示意图土地性质分类示意图 1999199920052005年杭州市六城区已出年杭州市六城区已出让土地可开发建筑量让土地可开发建筑量 1999-2005年出让的土地中，住宅用地占了71%，商业用地占19%，其它如公建、科研用地占了10%。具体数量分别为9762.15亩、2612.41亩和13752、4.95亩。这些土地可转化的建筑量为2220.29万平方米，其中，住宅面积为1528.69万平方米。以每套住宅120平方米计算，七年公开出让土地可建住宅七年公开出让土地可建住宅127390127390套。套。1999199920052005年杭州市六城区土地出让情况示意图年杭州市六城区土地出让情况示意图 七年间，江干区成为杭州主城区内供地最多的城区，达到262.16万平方米，滨江区紧随其后，西湖区供地规模排在第三位。根据房地产行业的开发周期计算，根据房地产行业的开发周期计算，20052005年底到年底到20062006年，将是这些土地转化的产品集年，将是这些土地转化的产品集中上市的时期。中上市53、的时期。有消息显示，有消息显示，20062006年杭州将有年杭州将有9292个新盘上市，上市量将达到个新盘上市，上市量将达到480480万平方米以上，万平方米以上，加上加上20052005年的余房，年的余房，20062006年杭州楼市（包括萧山、余杭）供应量达年杭州楼市（包括萧山、余杭）供应量达700700万平方米，以万平方米，以2.02.0的容积率，每套的容积率，每套120120平方米的面积计算，平方米的面积计算，20062006年可卖的商品房将达到年可卖的商品房将达到11.711.7万套。万套。市场供应量分析市场供应量分析城中区域城中区域 特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，54、户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。珍稀板块，走“顶级豪宅”路线代表楼盘：野风现代城、金都华府、华浙银马公寓、发展今日嘉园。参考价格：成交均价13000元/平方米左右 城东区域城东区域 特点:该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主，主力户型在120-150平方米之间。代表楼盘：盾安新城、金海二期、旅游红苹果等 参考价格：8500元/平方米左右 城西区域城西区域特点:多为高层景观住宅，价格比较坚挺，在宏观调控下未降反升，目前成交均价已超过万元。代表楼盘：西鉴枫景、西溪锋尚等 城北区域城北区域 特点特点:除了少量的单身公寓之外，经济型55、居住社区的感觉较为突出。代表楼盘：协安景上、润和亿城家园、清水公寓、联合世纪新筑等 6000-13000元/平方米区间内浮动。江滨区域江滨区域(滨江一带加钱塘江两岸滨江一带加钱塘江两岸)特点特点:以高层景观房为主力，区域内楼盘连年扎堆上市，供应量非常可观。代表楼盘：贺田尚城、六合天寓、通策钱江时代、滨江金色家园等。参考价格：6100-20000元/平方米区间滨江区域（高新区）滨江区域（高新区）特点特点:高层为主，户型偏大，价格比江滨区实惠的多。代表楼盘：华业南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋 参考价格：6400元/平方米左右闲林区域闲林区域特点:综合性大盘居多，除多层、高层外还有排屋和别墅，主力户型56、在120-150平方米。代表楼盘：庭院深深、福田青枫墅园、绿野春天、发展绿城翡翠城参考价格：住宅均价6400元/平方米左右，排屋7000元/平方米以上，别墅10000元/平方米以上 老余杭区域老余杭区域特点:老余杭楼盘的规模整体分为两类，10万平方米以下的小项目和20万平方米左右的大盘，建筑类型主要是多层和小高层。代表楼盘：径香苑、方汇花苑、新明半岛、大禹御景城等 参考价格：4000元/平方米左右 临平区域临平区域特点:多层为主，少量小高层，多属于经济实惠类的产品，户型主力面积在100130平方米左右。代表楼盘：桂花城、华城格之林、天都城、东海水景城 参考价格：5000元/平方米左右下沙区域下57、沙区域特点:总体分成居家类和单身公寓类，建筑形态多为高层。代表楼盘：华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡 参考价格：4500元/平方米左右（价格一度下跌）萧山区域萧山区域特点:物业相当丰富，湘湖板块有较多的别墅、排屋以及花园洋房，新上市量庞大。代表楼盘：中谷湘湖人家、威尼斯水城、金色钱塘、三水一生参考价格：5400元/平方米左右 之江区域之江区域特点:400平方米以上的独立别墅为主，也有一些联排、叠排、多层景观房 代表楼盘：南都高尔夫、西房云溪香山参考价格：11000元/平方米左右 三墩区域三墩区域特点:目前产品以居家为主，建筑形态有多层、小高层、高层。参考价格：一直呈上涨趋势，目前成交均价在758、500元/平方米左右 综合评述综合评述:预计今年总供应量将达到700万平方米以上,如此庞大的体量，又连番遇到国家宏观如此庞大的体量，又连番遇到国家宏观调控带来的市场冷淡期，调控带来的市场冷淡期，因此，今年的销售市场面临着较大压力。随着主城区开发市场的基本饱和，目前房产开发方向在向周边市郊辐射，并转向各大辅城，滨江、闲林、三墩、下沙、余杭是近年来炒得较热的区块，从今年的市场放量来看，以滨江、闲林为首，萧山、三墩和临平等地投入的房源较多，新一轮区新一轮区域竞争也呼之欲出。域竞争也呼之欲出。政府宏观调控后，买方市场的持币观望、投资客的淡出逐渐导致了供求比例的逆转，面对如次激烈的竞争和如此理性的客户，59、开发商也面临着一场强大的智略考验。如如何应对现有情况做出最符合消费市场的产品？如何能真正打动消费者？如何扬长避何应对现有情况做出最符合消费市场的产品？如何能真正打动消费者？如何扬长避短，实现最佳开发收益，并有效规避开发风险？这些都是开发商亟需解决的问题。短，实现最佳开发收益，并有效规避开发风险？这些都是开发商亟需解决的问题。楼市表现特征楼市表现特征区域市场分析区域市场分析杭州房地产市场研究杭州房地产市场研究宏观政策影响宏观政策影响年中楼市再次回落年中楼市再次回落 自2005年新政颁布后，杭州房地产市场进入了一段漫长的观望期，直至今年年初，杭州地方政府出了不少利好政策：如住房公积金贷款提高到5060、万元，在滨江、下沙等地可实行有条件的购房入户这些利好，在接下来的3、4月份得到了市场的积极反应。但6月份“国六条”出台后，市场销售再次回落，日均成交量仅达5月份的1/3。总供应量高于往年总供应量高于往年 据统计，2004年杭州楼市总供应量500万平方米左右，2005年的供应量与此基本持平，而2006年在往年存量房基础上，今年总的供应量会在700万平方米以上。16月份杭州市六城区（不包括萧山、余杭区）商品房供应量是达到24104套，是去年同期的2.6倍。新开盘项目众多新开盘项目众多16月份杭城共有35个住宅楼盘开盘，共开盘50次，平均约4天开一次盘。这与2003-2005的土地出让时间有关，当时61、取得的土地较多在今年转化为产品集中上市。市场表现特征市场表现特征开发商定价较为谨慎开发商定价较为谨慎 经过一年的宏观调控，杭州楼市调整已基本到位，过去房产商为新开楼盘定价，基本上参考周边的二手房价格，而且以追高为主。现在则是慎之又慎，甚至有楼盘因为定价原因推迟半年开盘，更多的楼盘，则以低于周边二手房价格开盘。因此目前杭州楼市的整体房价水平被牢牢控制住了。广告诉求趋向务实广告诉求趋向务实 各大楼盘逐渐由原来的“概念型”、“唯美型”转变为“实实在在”，与“住宅之本”有关的建筑品质、性价比、生活配套等方面的居住功能，随着购房者的越来越重视，也成为了楼盘最卖力宣传的大卖点。推广方式日益多样化推广方式日62、益多样化 除过去传统的报纸、电视、户外、房交会等广告形式外，开发商越来越注重营销方式的选择，多种多样的公关活动、促销手段层出不穷，展现出房地产市场竞争日益激烈的一面，对开发商的营销手段提出了较高要求。市场表现特征市场表现特征 小户型物业小户型物业骤然升温骤然升温据杭州透明售房网的数据分析，杭城楼市1至5月成交商品房的套均面积为105平方米，6月11日至17日这一周为102平方米，而在1824日已锐减至85平方米，6月26日成交商品房的套均面积为92平方米。去年杭州市中小户型、中低价位住宅的供给比例，仅占供给总量的40%。而日前的一项独立调查显示，今年杭州中小户型新房不到总房源的今年杭州中小户型63、新房不到总房源的6%6%，9090平方米以下新售小套型房更是几近断档，平方米以下新售小套型房更是几近断档，房交会期间斯坦福平方等一批小户型物业面世，很快引起了市场轰动。二手房市场反映，近期城北的中小户型成交量直线下滑，下滑比例从5%到19%不等，原因是挂牌价格直线上扬。市场表现特征市场表现特征小户型物业骤然升温小户型物业骤然升温分析分析：1、“国八条”、“国六条”不约而同地将调控重点指向房产市场供应结构，其中70%70%的的政策导向，将使中小户型开发成为未来的发展主流。政策导向，将使中小户型开发成为未来的发展主流。2、“国六条”的颁布，使市场骤然对小户型产生了敏感，市场骤然对小户型产生了敏感，64、也一定程度引导着舆论导向；3、然而不可忽视的是，在经历了两轮政策调控后，购房者的心态开始较为理性，购房者的心态开始较为理性，大量投投资客逐渐淡出市场，资客逐渐淡出市场，“实用型、自主型”的客户成为市场主流，而面对高额房价，普通工薪阶层、广大种地收入者和大量外来创业者都趋向于选择“小面积，低总价小面积，低总价”的房子，此次小户型在市场上成为亮点，确实反映了市场的真实需求。4、尽管政策引导着小户型成为未来市场的主流，但就目前市场的存量来看，杭州大户型杭州大户型的基本消化还需要的基本消化还需要3-53-5年时间，而宏观政策的真正落实也需要一段漫长的时间，年时间，而宏观政策的真正落实也需要一段漫长的时65、间，因此我们也看到了在这段时间差里的机会点，谁赢取了时间，谁就赢得了小户型市场空间。谁赢取了时间，谁就赢得了小户型市场空间。综合评述：综合评述：目前杭州楼市供应量没有随投资放缓而出现下降，主要原因之一是土地供应量过高速度过快，其二是供给结构失衡，大面积、高总价的住宅供给比例过高，销售困难。当前是买方市场的时代，市场竞争的加剧，需要我们更理性地分析市场，更精确地制定产品、更具创新地实行推广、更用心地面对客户，才能在激烈的竞争中站稳脚跟。第四部分第四部分 三墩房地产市场研究三墩房地产市场研究土地市场供应情况土地市场供应情况小户型市场研究小户型市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究三墩房地产市场研究三66、墩房地产市场研究住宅市场研究住宅市场研究2000200520002005年三墩区块宅地出让汇总年三墩区块宅地出让汇总年份年份土地宗数土地宗数土地面积土地面积（M2M2）平平 均容积均容积率率总建筑面积总建筑面积平均楼面价平均楼面价200020001 1200020001.21.22399.992399.9971671620012001/20022002/200320033 32312452312452.072.0747963247963225872587200420043 32247742247742.012.0145163145163125902590200520056 618609318667、0932.132.1339600039600040684068 三墩三墩20052005年出让住宅用地年出让住宅用地6 6宗，总占地面积宗，总占地面积279279亩，总建筑面积亩，总建筑面积39.639.6万万平方米，平均成交楼面价格平方米，平均成交楼面价格40684068元元/平方米。平方米。20052005年三墩地块出让情况年三墩地块出让情况地块编号地块编号地块坐落地块坐落出让出让面积面积用途用途容积率容积率建筑建筑密度密度绿化率绿化率杭政储出杭政储出200567200567号号西湖区三墩镇（规划留祥路以南地区A2地块），东、南至规划道路，西至杭州伟量机电五金市场有限公司，北至留祥路25568、51 M2商业金融业用地2.040%25%杭政储出杭政储出200511200511号号西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长江路，西至规划南泉路，北至杭州三墩镇工业总公司34465 M2住宅用地（设配套公建）2.228%杭政储出杭政储出200525200525号号西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路3403M2住宅用地（设配套公建）1.630%杭政储出杭政储出200551200551号号拱墅区，东至规划塘中路、南至规划萍水路、西至丰潭路、北至规划道路34218M2住宅（设配套公建）用地2.124%杭政储出杭政储出200510200510号号西湖区，东至浙69、江省省级机关事务管理局地块，南至骆家庄西苑三区，西至紫金港河，北至规划道路29617M2住宅用地（设配套公建）1.230%杭政储出杭政储出200533200533号号西湖区，东至亲亲家园、南至董家路、西至环镇东路、北至亲亲家园56055M2住宅（设配套公建）用地2.028%30%地块成交情况地块成交情况 20002000年，三墩公开出让了块面积为年，三墩公开出让了块面积为3 3亩左右的住宅用地，被杭州三墩供销合作社竞亩左右的住宅用地，被杭州三墩供销合作社竞标获得，楼面价为标获得，楼面价为716716元元/平方米。今年三墩区域还没有地块推出，从去年的成交情况平方米。今年三墩区域还没有地块推出，从70、去年的成交情况来看，价格涨幅较大，楼面均价已经达到来看，价格涨幅较大，楼面均价已经达到40004000元，接近城西地段的土地已经超过元，接近城西地段的土地已经超过50005000元。元。地块占地面积楼面价竞得人杭政储出200511号34465 M25023元/华立地产集团杭政储出200525号3403M25214元/浙江恒生房地产开发有限公司 杭政储出200551号34218M23577元/地块浙江旅游房地产开发有限公司三墩土地供应分析三墩土地供应分析区域供应量分析区域供应量分析三墩板块从2002年开始至今，通过“招拍挂”出让的土地中，尚有120.1万平方米的项目开发量没有上市，再加上前期协议71、出让的土地总建筑面积约80万平方米。未来几年内，三墩板块至少有三墩板块至少有200200万平方米的开发量，万平方米的开发量，近近1010个新开楼盘，个新开楼盘，使区域市场竞争趋于激烈。三墩地区内大量楼盘集中于去年下半年和今年上市三墩地区内大量楼盘集中于去年下半年和今年上市，亲亲家园、文鼎苑、西城年华、三墩颐景园、兰韵天城、天阳美林湾、旅游橡树园以及勾庄的天阳棕榈湾都将有新房源推出，现在，这里已经聚集了包括滨江房产、广宇房产、旅游房产等五六个品牌开发商。预计五年内，这一区块的商品房供应量将超过这一区块的商品房供应量将超过70007000套。今年上市量套。今年上市量2828万万-30-30万平方米72、。万平方米。今明两年，这一区块将集体发力，成为杭城楼市的一个新热门区域。区域土地价格分析区域土地价格分析从成交情况来看，尽管三墩出让地块地理位置、容积率、土地面积等多方面因素造成土地价格有所差异，但去年下半年的楼面价还是明显高于上半年成交价格，这与去年新政影响以及部分三墩地区楼盘销售的价格有很大的关系。对本案的影响对本案的影响三墩区域的价格在前两年上升比较快，但去年下半年至今由于新楼盘大规模推出市场，抑制了房价的上涨，甚至区域均价产生回落，所以对本案利润会产生一些影响。从去年的成交情况来看，尤其是下半年成交情况并不理想，证明开发商对三墩市场的销售前景并不十分乐观。土地楼面价回落，将对新开楼盘造73、成较大的销售压力，今明两年价格上涨的空间不大。出让地块均要求建设配套公建，包括前几年出让的商业用地，预示三墩将拥有完善的商业配套。土地市场供应情况土地市场供应情况小户型市场研究小户型市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究三墩房地产市场研究三墩房地产市场研究住宅市场研究住宅市场研究三三墩墩住住宅宅楼楼盘盘全全景景图图三墩住宅项目情况三墩住宅项目情况项目名称（在售）均价（元/）总建筑面积（万）容积率绿化率物管费（元/月）车位比亲亲家园（三期）多层7000电梯公寓6500约301.635%多层0.8高层1.21：2三墩颐景园620012.231.833.1%车位727个兰韵天城6400122.031%74、7：10都市水乡多层2518高层2980多层0.45小高层0.8天阳美林湾670015.52.030.2%小高11：0.7广宇西城年华8200262.631%车位858个耀江文鼎苑8500702.539%项目名称（预售）均价（元/）总建筑面积（万）容积率绿化率物管费（元/月）车位比旅游橡树园约102.1待定万家花城402.430%1：0.75西雅城17.51.742.1%华立（05）11号地块佳苑29号地块区域楼盘特点区域楼盘特点特点：教育引导楼盘开发特点：教育引导楼盘开发围绕教育，展开住宅开发，是三墩地区住宅开发的一大特色围绕教育，展开住宅开发，是三墩地区住宅开发的一大特色。浙江紫金港校区落75、户三墩、五纵四横的交通网络的出炉、公用设施的启动，开创了三墩楼市的新时代。众多商家和楼盘纷纷借助教育这张王牌，吸引客户看房、购房。耀江文鼎苑借势巧打“学院住宅”-文化问鼎文化问鼎未来未来，与浙大、西溪共拓杭州人文新版图，来提升楼盘的品质；广宇.西城年华直接打出-紫金港板块 新浙大社区“我的激情缔造年代我的激情缔造年代”宣传口号，即将推出的剑桥公社，更将主打广告语定为“浙大直辖小户浙大直辖小户型型”，在消费者心中已留下很深的印象；早已开盘销售的亲亲家园更是在教育上投入巨资与绿城育华教育集团联办杭州绿城育华学校、杭州绿城育华幼儿园。让购房户在够房的时候就不用担心以后孩子的教育问题。特点：楼盘规模大76、档次高特点：楼盘规模大、档次高三墩区域无论是在建的还是即将预售的住宅项目，项目体量都较大项目体量都较大，最小的也在10万平方米以上 （如新南北蓝韵天成12万平方米），规模大的甚 至到达了70万平方米（耀江文鼎苑70万平方米）。由于杭州市区土地资源越来越来紧缺，市中心土地供应量逐年减少，三墩地处郊区土地资源储备相对充足的多，政府在规划时也充分考虑了小区成规模便于配套设施的完善有利于开发商统一管理，从而能形成良好居住氛围。在很多的大盘中都能看到区内完善的配套设施大盘中都能看到区内完善的配套设施，如亲亲家园配有两个幼儿园、一所中学，还有书店、超市、邮局等，耀江文鼎苑的模型中我们也看到了游泳池、幼儿77、园、学校等。区域内短时间大量楼盘的推出，消费者的选择余地越来越大，激烈的竞争让开发商更加注意楼盘本身的品质，以品质求生存、以品质求发展已越来越成为开发商的共识，以便在激烈的市场竞争中的占领有限的市场份额，实现项目的最大利润化。特点：产品以高层小户型为主特点：产品以高层小户型为主三墩区块楼盘最显著的一个特点就是小高层、高层所占比例越来越高，三墩区块楼盘最显著的一个特点就是小高层、高层所占比例越来越高，很多的楼盘甚至全是小高层和高层。郊区楼盘的环境很适合于高层建筑，让居住者随时能登高眺远，呼吸到新鲜的空气，同时也充分有效的节约了土地资源。楼盘中很多的户型面积都不像其它区域内高层中很容易出现的大户型78、，如“天阳美林湾”，其规划设计的房型以80110平方米为主力户型，在三墩板块的楼盘中，“美林湾”是首个主打“小房型”的楼盘。据了解，除了“美林湾”，三墩其他楼盘如“西城年华”也将调整部分户型设计，之前以130平方米的大户型为主的“文鼎苑”也推出了小户型。出现这种情况主要是由于户型面积的加大，总价就会相应的加大，如果以三墩区域一套130平方米左右的三房二厅单位计算，7000元/平方米计算，总价已经逼近百万。再加上目前银行各项房贷政策收紧，利率增加、首付成数提高，买房者的购买压力无疑加大了。中小户型低总价，高使用率已中小户型低总价，高使用率已经成为主流产品。经成为主流产品。综合评述：综合评述：三墩79、住宅的整体供应量偏大，开发项目的产品档次也逐渐提高，各个大型住宅项目都存在着市场压力，尤其是大户型的产品，在总价过高的现实情况下，销售存在一定难度大户型的产品，在总价过高的现实情况下，销售存在一定难度。0405年，三墩为杭州价格上涨最快的区域之一。各楼盘上涨价格在各楼盘上涨价格在15001500元元/平方米以平方米以上，上涨幅度已经超过上，上涨幅度已经超过30%30%，2006年将是三墩供应最急剧放大的一年，当前已经亮相的楼盘都在上千套房源以上，名都西雅城、兰韵天城、西城年华以及耀江文鼎苑都相继开盘。去年下半年，三墩大量新盘以低价入市，将区域楼盘价格由上半年的上半年的6500-7000650080、-7000元元/平方平方米下拉至米下拉至6100-63006100-6300元元/平方米左右。平方米左右。中小户型，凭借低总价，低首付的优势,成为三墩较受欢迎的物业类型，各个楼盘均看好中小户型市场，纷纷推出自己的小户型单位。客户依托新浙大和城西，以文化教育的概念进行引导。虽然三墩已经逐渐形成居住氛围，但其总体的供应偏大，让大型住宅项目，必须以低价策略来竞争市场。同时，我们也看到中小户型在市场上的机会，建议今后本案的户型开发部分以中小建议今后本案的户型开发部分以中小户型为主的居住物业。户型为主的居住物业。本案由于受地块性质限制，不能开发纯住宅物业。但考虑目前市场还是居住功能的物业接受程度较高，我81、们建议本案产品定位可考虑宜商宜住的物业形式，增强户型的居住功能考虑宜商宜住的物业形式，增强户型的居住功能，便于今后的推广及销售。从地段上来看，本案紧邻耀江文鼎苑，而文鼎苑是区域内价格最高的住宅项目，其价格高是因为所处位置是三墩与城西的结合部，属于城西的大范围之内，本案今后同样有着地段上的优本案今后同样有着地段上的优势势。对本案定位的影响对本案定位的影响土地市场供应情况土地市场供应情况小户型市场研究小户型市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究三墩房地产市场研究三墩房地产市场研究住宅市场研究住宅市场研究杭州写字楼市场供应分析杭州写字楼市场供应分析写字楼市场区域供应分析写字楼市场区域供应分析杭州写字楼82、市场供应分析杭州写字楼市场供应分析区域区域主要写字楼项目主要写字楼项目区域特征区域特征下城区下城区西湖环球中心、绿洲花园、河滨花园商务楼、深蓝广西湖环球中心、绿洲花园、河滨花园商务楼、深蓝广场、越都商务大厦、现代置业大厦、广利大厦场、越都商务大厦、现代置业大厦、广利大厦 配套与交通优势明显，楼盘分布比较分散，在区域内难形成配套与交通优势明显，楼盘分布比较分散，在区域内难形成聚集的规模化效应。聚集的规模化效应。上城区上城区景江城市花园、万新大厦、东方金座、四季星座大厦、景江城市花园、万新大厦、东方金座、四季星座大厦、西湖国贸大厦西湖国贸大厦 主城区的金融商业中心，交通、商业设施配套发达，庆春路主83、城区的金融商业中心，交通、商业设施配套发达，庆春路与城站商圈具备一定的商业集聚效应。与城站商圈具备一定的商业集聚效应。拱墅区拱墅区迪尚商务空间、新青年广场、华龙商务大厦、浙江海迪尚商务空间、新青年广场、华龙商务大厦、浙江海事大厦、红石中央大厦、物探大楼事大厦、红石中央大厦、物探大楼 体量小、缺乏高尚的商务办公氛围，以独幢的写字楼形式为体量小、缺乏高尚的商务办公氛围，以独幢的写字楼形式为主。主。西湖区西湖区世贸丽晶城、公元大厦、华星时代广场、西港世贸丽晶城、公元大厦、华星时代广场、西港新界、新界、浙大网新浙大网新 黄龙区域是目前杭州写字楼顶端市场的代表，商务环境已较黄龙区域是目前杭州写字楼顶端市84、场的代表，商务环境已较为成熟，但可开发用地过少，价格较高。古墩路沿线综合用为成熟，但可开发用地过少，价格较高。古墩路沿线综合用地多用于开发写字楼项目，三墩近期有较大体量的写字楼物地多用于开发写字楼项目，三墩近期有较大体量的写字楼物业推出。业推出。江干区江干区沁园雅舍商务馆、兴业大厦、庆春发展大厦、元华商沁园雅舍商务馆、兴业大厦、庆春发展大厦、元华商务大厦（旺座中心）务大厦（旺座中心）市场尚未形成区域性的办公区域，但钱江新城市场尚未形成区域性的办公区域，但钱江新城CBDCBD的启动，的启动，也一定程度上带热了该写字楼市场，区域写字楼的市场关注也一定程度上带热了该写字楼市场，区域写字楼的市场关注度85、较高。度较高。滨江区滨江区华荣时代大厦、滨海威陵大厦华荣时代大厦、滨海威陵大厦在售纯写字楼项目偏少，受多个产业基地影响，新区商务氛在售纯写字楼项目偏少，受多个产业基地影响，新区商务氛围渐入佳境。围渐入佳境。写字楼市场区域价格分析写字楼市场区域价格分析写字楼五大区域均价写字楼市场区域价格分析写字楼市场区域价格分析就杭州五大区域写字楼价格整体水平而言，五大区域均价在五大区域均价在1310013100元元/左右，与住宅和商业物业价左右，与住宅和商业物业价格相比较写字楼价格水平还是处于一个合理价位。格相比较写字楼价格水平还是处于一个合理价位。各大区域中所供应的楼盘数量不是很多，因此个别高价或低价楼盘的86、入市对于区域写字楼的价格都会产生较大的影响。下城区是目前均价最高的区域，因为其有着完善商务配套，也形成了一定程度的商务氛围，尤其是武林商圈，已经有十几个高档写字楼交付使用，市场认知度很高，所以其价格高于其他区域。西湖区是目前均价同样高于五大区域的均价，黄龙区域号称贵族商务圈，是杭州目前最成熟的CBD中心，但由于城西开发的写字楼项目较少，西湖区的写字楼项目大体量的供应出现在三墩古墩路沿线西湖区的写字楼项目大体量的供应出现在三墩古墩路沿线区域，而且较多是大体量的写字楼群落，价格集中在区域，而且较多是大体量的写字楼群落，价格集中在4500450070007000元，所以带动了西湖区写字楼整体元，所以87、带动了西湖区写字楼整体市场均价的回落。市场均价的回落。杭州写字楼市场需求分析杭州写字楼市场需求分析杭州写字楼市场需求分析杭州写字楼市场需求分析吸纳率是给定时间内物业被租售的单位数量百分比。由于各个楼盘的营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难做到统一，并且各个区域内最新开盘的新写字楼项目数量很少，所以区域市场统计数据将各个楼盘上市销售数据作统一处理，仅此分析区域写字楼的市场去化情况和吸纳程度。杭州写字楼市场需求分析杭州写字楼市场需求分析各个区域市场可供应的销售量和区域内市场吸纳率，可以清晰看到写字楼供应量最大的下城区和上城区，市场的吸纳率最低。截止数据统计的2005年9月88、16日，下城区写下城区写字楼吸纳率仅为字楼吸纳率仅为19.37%19.37%，上城区为，上城区为33.03%33.03%，两区的市场尚未消化的总量还有将近21.6321.63万方和万方和13.6713.67万方万方，占市场总体的46.53%46.53%和和29.40%;29.40%;拱墅区的市场去化状况好于下城区和上城区,达到了44.18%,目前市场可供应体量6.79万方,占市场可供应体量的14.60%。市场吸纳表现最出色的是西湖区和江干区市场吸纳表现最出色的是西湖区和江干区,分别达到了分别达到了78.88%78.88%和和63.22%,63.22%,达到了相当高的市场消化水平。综合分析综合分89、析 西湖区写字楼的高市场吸纳率，归功于区域市场的成熟和区域办公环境优越。黄龙办公区域是杭州目前较为成熟的商务中心，写字楼开发集中在高档产品，区域内高端写字楼供应持续加大，竞争激烈使得租金保持在相对稳定的价位。而城西蒋村区域的写字楼项目屈指可数，供需不平衡，新的优质写字楼项目租金价格上涨较快，租赁需求量相对于其他区域较为稳定。本案所处环境属于西湖区城西辐射带，在城西写字楼整体供应偏少的情况下，适时推本案所处环境属于西湖区城西辐射带，在城西写字楼整体供应偏少的情况下，适时推出办公物业产品，可以满足一部分的市场需求。出办公物业产品，可以满足一部分的市场需求。三墩写字楼市场情况三墩写字楼市场情况三墩历90、来以居住为重点，目前的大环境缺乏办公的认知度，商务氛围尚未形成，主要商务氛围尚未形成，主要以居住氛围为主。以居住氛围为主。三墩板块区域位置不是城市经济发展的核心所在，办公楼宇经济的发展一直处于“半温”状态，而且写字楼的发展缺乏足够的整体规划，相对松散。写字楼的发展缺乏足够的整体规划，相对松散。目前进驻三墩的企业较少，商务办公氛围尚未形成，配套设施尚未完善进驻三墩的企业较少，商务办公氛围尚未形成，配套设施尚未完善，竞争实力在很大程度上弱于其他区域。三墩目前的写字楼产品尚未正式开盘销售，但将在今明两年大规模的推向市场将在今明两年大规模的推向市场，西港新界、浙大网新等项目将有数十万方的体量，也有一些91、小型的写字楼项目如斯坦福平方等，一个大型生态化办公区正在逐渐形成。一个大型生态化办公区正在逐渐形成。户型以中小户型及独栋可分割形式为主，中小户型及独栋可分割形式为主，以浙大紫金港为依托，吸引创业型企业或高端大型企业购买。西港西港新界新界三墩预售写字楼项目个案三墩预售写字楼项目个案西港西港新界新界 楼盘位置楼盘位置振华路与紫金港路交叉口以西200米土地性质土地性质综合用地，50年产权，还剩45年。建筑类型建筑类型写字楼、单身公寓占地面积占地面积90543总建筑面积总建筑面积约23万绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率2.2车位信息车位信息830个均均 价价4500物物 管管 费费未定交交 通通92、303、900等开盘时间开盘时间预计06年10月开盘户型面积户型面积写字楼50左右的复式空间，100300的标准层，3000的独栋工程进度工程进度打桩交房时间交房时间待定点点 评评西港新界由A、B、C三个地块组成，A、B区块是纯写字楼，17万平方米左右，C块定位为员工宿舍区，即小户型公寓。写字楼户型面积大小可任意组合；点式单体设计，可享受四面采光与通风；一梯一户，电梯入户，有入户花园；约5000的景观中央广场、高尔夫推杆练习场、游泳池、公园小品于一体；还配置了餐饮、健身、娱乐设施。斯坦福平方斯坦福平方斯坦福平方（裕华大厦）斯坦福平方（裕华大厦）楼盘位置楼盘位置紫金港路与振华路交界处用地性质用地93、性质综合（办公）用地，50年产权。建筑类型建筑类型写字楼、单身公寓、酒店、三层商业裙楼占地面积占地面积约1.5万总建筑面积总建筑面积约5.7万绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率3.0价价 格格起价4600，均价5200，现已接受预定，定金5万元。交交 通通303、900、899、211、860、845配配 套套浙大、杭师院附中、华润卖场、世纪联华、沃尔玛、银泰开盘时间开盘时间07年1月户型面积户型面积47、54、88、120工程进度工程进度已开工交房时间交房时间08年6月点点 评评两幢高层小户型公寓，紧邻三墩镇，社区内酒店餐饮、休闲健身、购物等设施齐备，交付后1年内可办产权。面积配比情况分94、析面积配比情况分析项目项目户型户型适合人群适合人群西港西港新界新界50左右4.78m层高的复式商务空间，适合年轻创业者、SOHO及投资客户100300适合创业型潜力企业10004000独栋写字楼，适合实力型企业。斯坦福平方斯坦福平方47120小户型为主，商务办公的小户型适合年轻、初次创业的人选择。1 1、从政策看，从政策看，在西湖分区的规划中，政府以旅游、科教、居住为指导，明确将在西湖分区的规划中，政府以旅游、科教、居住为指导，明确将三墩定向为三墩定向为“科教文化、科教文化、生态办公区（）生态办公区（）”，并以申花路南侧的政府办公区、西面的浙大紫金港校区，及向周边辐射的商，并以申花路南侧的政府95、办公区、西面的浙大紫金港校区，及向周边辐射的商务办公区为核心，本案恰处于务办公区为核心，本案恰处于EODEOD版块，在版块，在区域环境上具备做写字楼项目的优势。区域环境上具备做写字楼项目的优势。2 2、从环境看，、从环境看，随着随着“旅游西进旅游西进”的政策导向，西溪湿地风景区正在加速建设，三墩各路段、水系的景的政策导向，西溪湿地风景区正在加速建设，三墩各路段、水系的景观结点也正在设计中，今后观结点也正在设计中，今后将使三墩的区域环境有较大改观将使三墩的区域环境有较大改观；而作为（）核心的浙江大学，其校；而作为（）核心的浙江大学，其校区已展现风光秀美、人文氛围浓郁的面貌，相信不久的将来，一个环96、境幽雅的高绿化、低密度生态办公区已展现风光秀美、人文氛围浓郁的面貌，相信不久的将来，一个环境幽雅的高绿化、低密度生态办公区将得以呈现。区将得以呈现。3 3、从区域看，从区域看，目前市场上出现的紫金广场、西港目前市场上出现的紫金广场、西港新界、以及浙大网新科研基地都设计了办公产品新界、以及浙大网新科研基地都设计了办公产品,随随着产品的陆续推出，着产品的陆续推出，将逐步营造出商务办公的氛围，将逐步营造出商务办公的氛围，对本案的推广也产生积极影响。虽然几个项目同处对本案的推广也产生积极影响。虽然几个项目同处于片区，但于片区，但就交通、区位、与主城的距离看，本案具有一定的优势；就交通、区位、与主城的距97、离看，本案具有一定的优势；、从市场环境看，从市场环境看，西湖区写字楼本身就具备较高的市场美誉度，而目前交通的改善使三墩与城西商住西湖区写字楼本身就具备较高的市场美誉度，而目前交通的改善使三墩与城西商住区的车程缩短为区的车程缩短为4 4分钟，分钟，完善的交通和商业网络规划、浙大紫金港校区的辐射完善的交通和商业网络规划、浙大紫金港校区的辐射、都是今后在三墩开辟商、都是今后在三墩开辟商务办公市场的有利条件，而务办公市场的有利条件，而相对低的价格，相对低的价格，将使三墩的写字楼具备较高的性价比。将使三墩的写字楼具备较高的性价比。对本案定位的影响对本案定位的影响对本案定位的影响对本案定位的影响、从区域影98、响看，从区域影响看，西湖区是写字楼吸纳率较高的区域，市场对黄龙商务圈为代表的写字楼有着较高认可度，然而较高的价格及相对较少的供应量，使得许多企业望而却步，或徘徊在其他区域。三墩正在开发的写字楼多处于交通汇集点，随着快速通道、地铁的开设将具备较高的通达能力，快速通道、地铁的开设将具备较高的通达能力，距离将不再是问题，而“生态生态EODEOD”的规划也将营造极佳的办公环境和商务氛围，三墩写字楼将逐渐为三墩写字楼将逐渐为市场看好。市场看好。、从目标客户看，（、从目标客户看，（）浙江私营经济极其发达，私营经济的高度发展带动了各类中小型外贸、各类中小型外贸、服务企业服务企业的不断出现，它们对办公区域的选99、择没有太多的市场限制，对于形象和办公环境更是不会过多追求。因此这类企业办公地点的选择，对类似城市核心区域外围的“泛城市办公区域”更为适合。（）城西城西自90年代以来，逐渐开发了以蒋村商住区为首的数个大型社区，聚集了大量杭州外来创业人群，也有大量中小型企业，大量中小型企业，如果从上班距离、资金、交通、环境等各方面比较，三墩的写字楼将产生较大的吸引力。（）浙大紫金港在校教师及大学的相关产业教师及大学的相关产业在区域内也有一定的办公需求，加上城西区域写字楼供应不足，增加了办公需求向西北部发展的可能性。（）现在有不少大学生大学生在在毕业后集体创建工作室，浙大校区拥有4.2万生源，存在潜在的消费市场，同100、时依托紫金港校区的优厚资源，也将吸引到整个大杭州的年轻创业群体。年轻创业群体。参考：针对三墩市场的写字楼调研参考：针对三墩市场的写字楼调研说明：说明：小区域，我们立足三墩、城西附近；大区域，我们辐射到市中心、庆春、朝晖等，使得得出的数据更有真实性。内部配套缺乏、比较陈旧、内部设计落后、勉强满足使用的写字楼。中小公司中层管理人员。调调 查查 区区 域域：调调 查查 人人 群群：调调 查查 对对 象象：所调查公司的行业比例所调查公司的行业比例在被调研的公司行业中，IT软件型企业占到40%,这与城西目前的行业业态形式有关，其次是保险、金融行业。购买写字楼考虑的因素购买写字楼考虑的因素从调查情况来看，101、写字楼的交通、商务环境、周边商业配套永远是决胜的条件，价格是考虑到公司实力的标准。三墩区域上述条件并不成熟，各方面的软硬件配套都有待培育。写字楼的面积需求写字楼的面积需求从调查结果来看，100120是适合发展中的中小公司的最佳面积选择。对购买三墩写字楼的心理价位对购买三墩写字楼的心理价位三墩毕竟不比市中心，况且没有规模化的商务区支撑，所以认为售价在70008000左右的占43，而且此价格大多是参考周边住宅市场价格得到的。认为三墩现在不具备的办公条件比例认为三墩现在不具备的办公条件比例杭州的商务区办公理念已经成为模式，入住公司注重的就是和市中心的距离近、周边配套等，以保证信息的迅捷、与城市同步发102、展；本案的写字楼恰恰不具备这些，但可从营销及自身的配套改善现有的条件。办公与居家相结合的需求办公与居家相结合的需求发展中的公司工作量比稳定的公司要重的多，工作环境更家居更舒适是目前的一个趋势，较多的被访者比较接受这样的方式。调查结果分析：调查结果分析：、目前三墩写字楼市场的优势还没有被人们充分认识到；但随着市场环境的形成，客户将客户将被逐步引导；被逐步引导；、多数的企业主还是希望工作的地点距离市中心近一些，对商务氛围和周边辅助配套相当对商务氛围和周边辅助配套相当关注；关注；、小企业对面积的需求集中在100100120120平方米，只要求公共部分的装修，也不拒绝开发商平方米，只要求公共部分的装修103、，也不拒绝开发商提供基本的装修，提供基本的装修，价格方面，参考住宅的价格，接受范围在70008000元的单价（不含装修），与目前即将三墩写字楼的预售价格基本一致；与目前即将三墩写字楼的预售价格基本一致；、对于发展型公司而言，居住与办公相结合的形式普遍较为认可；、对于发展型公司而言，居住与办公相结合的形式普遍较为认可；、调查结果显示，这类公司对写字楼的期待值，与未来本案所能提供的写字楼相符，且随随着古墩路沿线的商业设施与整体规划的不断完善，区域内的写字楼将具备较大的市场价值，着古墩路沿线的商业设施与整体规划的不断完善，区域内的写字楼将具备较大的市场价值，进一步拓展西湖区的办公空间，不断释放城西的104、写字楼需求，并逐步吸引整个杭州的办公群。进一步拓展西湖区的办公空间，不断释放城西的写字楼需求，并逐步吸引整个杭州的办公群。土地市场供应情况土地市场供应情况小户型市场研究小户型市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究三墩房地产市场研究三墩房地产市场研究住宅市场研究住宅市场研究杭州小户型市场供应分析杭州小户型市场供应分析随着市场的变动，杭州楼市正从谨慎乐观走向谨慎观望。在这一市场变动过程中，小户型物业作为一种独特的房产品，正成为市场中的一个重要力量，日益得到了消费者的关注。种种迹象表明，杭州小户型物业进入了一个集中上市期。杭州小户型物业进入了一个集中上市期。我们所说的小户型物业项目，是指那些主力户型在105、在7070平方米以下平方米以下的房地产项目，包括单身公寓、单身公寓、SOHOSOHO公寓、酒店式公公寓、酒店式公寓寓等多种不同类型。杭州小户型市场供应分析杭州小户型市场供应分析杭州小户型物业的整体分布可以概括为一大中心区块、三大分散区块。杭州小户型物业的整体分布可以概括为一大中心区块、三大分散区块。所谓一大集中分布区是指钱江新城和江南区域。所谓一大集中分布区是指钱江新城和江南区域。该区域包括钱江新城、滨江和萧山，这里有凤凰城、中冠现代印象广场、旅游水印城等近10个项目。三大分散分布区域是指城市中心（次中心）区域、三大分散分布区域是指城市中心（次中心）区域、城西城北区域和西北区域。城西城北区域和106、西北区域。具体分布如下：具体分布如下：城市中心（次中心）区块城市中心（次中心）区块：包括朝晖路上的绿洲吉家、文晖路上的神州白云大厦、钱塘沁园、东方金座、深蓝广场、西湖金座等项目；城西、城北区块：城西、城北区块：包括新青年广场、通策和睦苑、龙门公寓等；钱江新城和江南区块：钱江新城和江南区块：包括凤凰城、中冠现代印象广场、旅游水印城、同方超级星期天、龙禧 硅谷等多个项目；西北区块西北区块：华元16街区、杭州休斯敦高科技园、广厦天都城等。小户型物业客源构成小户型物业客源构成从目标客户的选择上看，对主城区年轻客户的争夺最为激烈，对主城区年轻客户的争夺最为激烈，城市中心（次中心）、城西、城北区块、钱江新107、城、滨江等多个区域小户型物业将其作为全部或者部分目标客户群。江南区块的目标客户部分是滨江科技园内的年轻人士。江南区块的目标客户部分是滨江科技园内的年轻人士。下沙区域的小户型物业则将主要客户定位为大学城内的年轻人士。同时，下沙企业较多，距市区又较远，某些企业购买小户型物业作为职工公寓，或者企业员工购买自用。产品形态产品形态楼盘名称楼盘名称所在区所在区地理位置地理位置物业形态物业形态总建面积总建面积主力面积主力面积绿城绿城深蓝广场深蓝广场（含写字楼）（含写字楼）下城区市中心西湖文化广场东侧，位于朝晖路，南临古运河2幢24 层1030-85绿城绿城丁香公寓丁香公寓西湖区杭州黄龙贵族商务区，北临天目山108、路，南沿沿山河1幢16层360左右绿城绿城金桂大厦金桂大厦西湖区古墩路与文新路交叉口西北角1幢18层3.450-65东方金座东方金座上城区岳王路1号2幢 层540-100沁沁 园（酒店园（酒店+酒店式酒店式SOHOSOHO）机场路163号（文晖大桥东侧）1幢15层40-50西湖金座（产权式酒店西湖金座（产权式酒店+精装修酒精装修酒店式公寓）店式公寓）西湖区解放路131号1幢23层2.540-55紫金商务城（产权式星级酒店、酒紫金商务城（产权式星级酒店、酒店式公寓店式公寓+商务排屋）商务排屋）庆春路东段（四季青大酒店旁）1幢21层商务酒店2幢11-12层酒店式公寓6.135-100美都广场（写字109、楼）美都广场（写字楼）拱墅区莫干山路教工路交叉路口2幢18层、2幢10层小高层7.835左右现代印象广场现代印象广场滨江区环兴路与江南大道交界处1幢28层酒店式公寓和2幢30层精装修小户型935-81华润华润西子中心西子中心下城区体育场路260号龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场滨江区高新开发区东信大道/西环路1幢26层的五星级酒店1幢25层的酒店式公寓10在售个案产品卖点分析在售个案产品卖点分析 楼盘名称楼盘名称所在区所在区产品亮点产品亮点配套设施服务配套设施服务包租服务包租服务绿城绿城深蓝广场深蓝广场下城区杭城首家五星级酒店式服务公寓，豪华精装修书吧、咖啡吧等绿城绿城丁香公寓丁香公寓西湖区绿城首座精110、装修服务公寓标准层为中廊式布局，南北双向1、2层为会所绿城绿城金桂大厦金桂大厦（写字楼）（写字楼）西湖区绿城首座精装修酒店式写字楼3层以上为小户型精装修办公楼会所大堂设休闲咖啡吧东方金座东方金座（写字楼）（写字楼）上城区全装修写字楼市内恒温游泳池健身中心休闲吧 空中花园沁沁 园园（酒店式（酒店式SOHOSOHO）近20种个性户型，8大时尚艺术设计主题杭城首家艺术主题酒店每三层单独设立四季阳光厅12层豪华大堂，38层纯酒店室外嬉水池、儿童游戏区、森林公园、慢跑径、风雨连廊、雾森系统、洗衣房、咖啡厅、酒吧、书吧（视听室）、壁球馆、几米画室、钢琴吧、台球房、健身房、乒乓球馆、迷你超市、便利店等 西湖111、金座西湖金座西湖区1-4层为酒店配套用房，5-18层为产权式酒店，19-21层为精装修酒店式公寓 产权式酒店给予十年7.8%的年回报，并赠15天免费入住紫金商务城紫金商务城 商务酒店提供带租约销售美都广场美都广场 拱墅区层高3米精装修小户型配备员工餐厅、商务中心、洗衣中心、健身中心等 现代印象广场现代印象广场滨江区钱塘江南岸目前规模最大的纯小户型精装修楼盘提出“精品国际公馆”，“一站式享受”公共休闲客厅，设有商务中心、健身中心、桑拿、游泳池等华润华润西子中心西子中心下城区武林商圈首个国际酒店服务式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能于一体龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场滨江区BOSS港酒店式公寓，将引进国112、际一流五星级酒店管理公司喜达屋大型恒温游泳池、健身中心、网球场、大型餐饮娱乐中心小户型价格分析小户型价格分析楼盘名称楼盘名称所在区所在区均价均价主力面积主力面积主力总价主力总价绿城绿城深蓝广场深蓝广场下城区21000030-8550-120绿城绿城丁香公寓丁香公寓西湖区1500060左右80100绿城绿城金桂大厦金桂大厦（写字楼）（写字楼）西湖区1200050606080东方金座东方金座（写字楼）（写字楼）上城区22000406090130沁沁 园园（酒店式（酒店式SOHOSOHO）上城区1200040-5040-70现代印象广场现代印象广场滨江区750035812461华润华润西子中心西子中113、心下城区18000465280100龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场滨江区758851753560小户型价格分析小户型价格分析总体来看，小户型物业的售价分为小户型物业的售价分为1 1万元万元/以上、以上、800080001 1万元万元/、5000-80005000-8000元元/三个价格区间。三个价格区间。价格整体分布则随着距城市中心的远近同步变化。城市中心区的项目价格最高，单价超过1万元/，比如绿城丁香公寓的价格在15000元/，绿洲吉家的价格12000元/。城市次中心的价格在90001万元/之间，比如钱塘沁园和白云大厦。再外围的小户型项目价格则降到8000元/左右，比如龙门公寓。在杭州市郊及下沙地114、区的小户型物业价格在5000元/左右，是目前杭州价格最低的小户型物业。小户型物业根据用地性质的不同，付款方式也相应有所不同。住宅用地的最长采用住宅用地的最长采用3 3成成首付，首付，7 7成成3030年按揭方式，也有个别项目针对本地客户可以两成首付。非住宅用地按照年按揭方式，也有个别项目针对本地客户可以两成首付。非住宅用地按照相关规定采用相关规定采用4 4成首付，成首付，6 6成成1010年按揭。年按揭。部分楼盘立面归纳部分楼盘立面归纳绿城绿城 金桂大厦金桂大厦绿城绿城 丁香公寓丁香公寓钱塘钱塘沁园沁园龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场作为特殊产品形态的酒店式公寓，个案在产品塑造上立面要求高，或现代简洁115、明快，或作为特殊产品形态的酒店式公寓，个案在产品塑造上立面要求高，或现代简洁明快，或欧陆沉稳大气，最大程度的吸引眼球，通过立面的深度塑造，提升产品形象、产品力。欧陆沉稳大气，最大程度的吸引眼球，通过立面的深度塑造，提升产品形象、产品力。三墩小户型项目市场分析三墩小户型项目市场分析今年下半年和明年年中，三墩小户型的供应量会集中上市。今年下半年和明年年中，三墩小户型的供应量会集中上市。剑桥公社、斯坦福这两个纯小户型楼盘目前已进入公开发售的倒计时，这是三墩最先亮相的小户型楼盘，其中剑桥公社就有1400多套4060平方米的小户型公寓。再加上西港新界以及西城年华、橡树园、文鼎苑、颐景园等规划中的部分小户116、型房源，估计今年年底到明年年初，三墩的小户型物业会迎来一个集中供应期。区域内小户型走的都是宜商宜住的路线，这与开发商所取得土地的土地性质有关，多土地性质有关，多为综合用地、为综合用地、1010农村自留地或科研用地农村自留地或科研用地，开发商通过这种方式与政策打“擦边球”。因为开发商意识到纯办公型物业在三墩的市场压力，所以选择潜在客户群体更广的物业形态，如soho、酒店式公寓等。三墩小户型市场分析三墩小户型市场分析客户构成客户构成客户主要是针对浙大紫金港的年轻老师或学生浙大紫金港的年轻老师或学生，这批人是以自住为首要需求的；锁定的目标客户群是年龄20203535岁、消费理念新锐、经济承受能力中等117、岁、消费理念新锐、经济承受能力中等的年轻人群；在确定了消费群体之后，再规划产品在确定了消费群体之后，再规划产品，包括户型结构、功能分布、立面效果、精装修等，满足各层次客户的需求。价格分析价格分析三墩小户型目前预售的小户型价格集中在5000500075007500元左右，基本上与住宅的价格较为接近，元左右，基本上与住宅的价格较为接近，可提供至少四成十年的按揭。三墩有较多的综合用地、科研用地或农村自留地，部分土地今后产权问题较多，有的不能在短期内办分割产权。如斯坦福和西溪锋尚都属于上述的土地性质，对外其声称可以办产权，如届时办出可以选择退房或退还20%左右的房款。本案也存在着科研用地的产权问题，在118、今后不能补缴土地出让金的情况下，销售上也可以考虑上述的方法保障本案也存在着科研用地的产权问题，在今后不能补缴土地出让金的情况下，销售上也可以考虑上述的方法保障客户购房的利益。客户购房的利益。区域在售及预售小户型物业个案区域在售及预售小户型物业个案剑桥公社剑桥公社剑桥公社剑桥公社楼盘位置楼盘位置浙大紫金港正对面建筑类型建筑类型商铺、高层总建筑面积总建筑面积10万绿绿 化化 率率30%车位信息车位信息车位500个价价 格格单身公寓起价7000，商铺暂定价11000交交 通通74、89、211、303、817、860、900配配 套套浙大、超市、银行、医院、农贸市场开盘时间开盘时间07年上半年户型面119、积户型面积公寓3080，商铺100300间工程进度工程进度06年4月开工交房时间交房时间08年上半年点点 评评由精装修小户型和商业街组成，商业部分2万多平米，由开放式广场、畅通内街、沿河景观街组成。广宇广宇西城年华西城年华楼盘位置楼盘位置西湖区丰潭路与申花路交汇处建筑类型建筑类型高层总建筑面积总建筑面积26万绿绿 化化 率率30%车位信息车位信息车位850个价价 格格8100交交 通通303、900配配 套套银泰、富强商业广场、幼儿园、中学开盘时间开盘时间06年6月23日户型面积户型面积公寓3080，商铺100300间工程进度工程进度2004.10.1开工，交房时间交房时间2007.12.31120、交付点点 评评浙大紫金港校区前约800米，南邻政苑小区和规划中的省厅局机关办公区，东与60万平方米生态控制区仅一路之隔。周边规划有银泰购物广场、沃尔玛超市及医疗、体育相关服务中心。斯坦福平方斯坦福平方楼盘位置楼盘位置紫金港路与振华路交界处建筑类型建筑类型高层公寓、写字楼、商铺占地面积占地面积约5.7万总建筑面积总建筑面积575户绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率3.0价价 格格均价5200，起价4600交交 通通303、900、899、211、860、845配配 套套浙大、杭师院附中、华润卖场、世纪联华、沃尔玛、银泰开盘时间开盘时间06年下半年户型面积户型面积50120工程进度工程进度已开121、工交房时间交房时间07年底点点 评评紧邻三墩镇，社区内酒店餐饮、休闲健身、购物等设施齐备，以小户型为主，适合年轻、出次创业的人。金桂大厦金桂大厦楼盘位置楼盘位置古墩路文二西路交界处建筑类型建筑类型商住楼占地面积占地面积7000总建筑面积总建筑面积约3.4万容容 积积 率率3.5车位信息车位信息154个均均 价价12000物物 管管 费费3.70元4.10元；商业用房4.50元交交 通通9、24、25、42、43、81、86、89、199、817、K900开盘时间开盘时间2005.10.2户型面积户型面积5060工程进度工程进度2004-12-1交房时间交房时间2007-5-30点点 评评项目为122、全装修小户型酒店式公寓，绿城品牌加上地段上的优势使得该项目价格形成城西最贵的小户型物业，项目推广节奏较慢。西溪锋尚西溪锋尚楼盘位置楼盘位置西湖区文苑路十五中正南面建筑类型建筑类型多层商住楼占地面积占地面积30000总建筑面积总建筑面积约5万绿绿 化化 率率33%容容 积积 率率1.5车位信息车位信息200个均均 价价8600交交 通通159路、290路、70路、534路户型面积户型面积5060LOFT复式工寓工程进度工程进度2004-7-21交房时间交房时间2006-7-28点点 评评LOFT小户型复式工寓，3.9米层高，一层层高2.2米区域部分小户型立面归纳区域部分小户型立面归纳西溪锋尚西溪123、锋尚广宇广宇西城年华西城年华小户型市场供应小结小户型市场供应小结产品已开始多元化，出现酒店式公寓、精装修单身公寓、酒店式公寓、精装修单身公寓、LOFTLOFT等多种竞争形态。由于整体市场影响，小户型物业销售周期逐步延长销售周期逐步延长，营销手段花样翻新。大多注重产品亮点设计注重产品亮点设计，如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场、会所等。为弥补外部配套的不完善，多辅之以较强的内部配套，商业街、宾馆内部配套，商业街、宾馆等。目前开发量和其他纯住宅相比很小，但今后几年三墩区块供应量将逐年上升。本案所处的三坝区域，明年同样有较多的小户型推出，但本案有着地段上的优势，借势推出，本案有着地段上的优势，借势124、推出，存在较大的市场机会。存在较大的市场机会。小户型市场需求分析小户型市场需求分析据杭州透明售房网统计，去年19月，杭州市预售商品住房平均每套面积小于杭州市预售商品住房平均每套面积小于8080平方米的只有平方米的只有10.1110.11，120150平方米的占了32.99，大于150平方米的达28.73，相当于120平方米以上的房源占了六成多；与此相呼应的是，同期杭州成交的二手房里小于80平方米的户型占了42.75，80120平方米的占了23.84，相当于120平方米以下的房源有66.59。对杭州网上销售的主城区八大区域在售住宅房源进行调查，发现主城区16904套存量房的套均面积约136平方米125、，其中以高档房源为主的钱江新城区域内，套均达197平方米；市中心的下城区和上城区套均也有143平方米左右；高层住宅林立、产品同质化的滨江区套均面积也达140平方米。相对来讲，拱墅区套均面积最小，只有111平方米，西湖区为129平方米。这主要是拱墅区和西湖区拱墅区和西湖区三墩板块的一些项目定位于老城区的工薪阶层，做成了中小户型。三墩板块的一些项目定位于老城区的工薪阶层，做成了中小户型。新推房源中，中小户型往往较早售出，一些超大户型容易滞销。新推房源中，中小户型往往较早售出，一些超大户型容易滞销。今年6月，主城区成交了1886套住宅，成交面积21.22万平方米，套均面积约113平方米，比存量房的套126、均面积低了23平方米。这主要因为6月份的成交房源里，世纪新筑、盛德欣苑与和睦院等新推出房源的楼盘套型面积都不大。市场统计数据显示：2005年杭州市中小户型、中低价位住宅的供给比例，仅占供给总量的40%。而日前的一项独立调查显示，目前杭州中小户型新目前杭州中小户型新房不到总房源的房不到总房源的6%6%，9090平方平方米以下新售小套型房更是几近米以下新售小套型房更是几近断档。断档。三墩小户型市场需求分析三墩小户型市场需求分析三墩区域在今年5月的省房交会上有部分的小户型物业推出市场，去年也有部分公寓项目的小户型开盘销售，如“天阳美林湾”推出的100平方米以下中小户型占了45%，但目前已全部售罄；“127、文鼎苑”200多套90平方米左右的小户型房源动销得最快。从目前在售项目的客户构成分析，基本特征是年龄大都在基本特征是年龄大都在2525至至3535岁之间，区域集中在主城区，以岁之间，区域集中在主城区，以城西工作的人士为主。城西工作的人士为主。受政策影响，随着楼市“投资客”的撤退，虽然交易冷淡，尤其是大户型较为难销，但以自住为主的中小户型需求正日益显示出其强劲的一面。这不是政策导致市场突然发生变化，而是楼市原有结构严重缺陷的暴露。在大户型普遍滞销、资金链普遍紧张的时候，小户型物业的低总价特性存在着在大户型普遍滞销、资金链普遍紧张的时候，小户型物业的低总价特性存在着较大的市场机会。较大的市场机会。128、本案区域内的小户型物业，如金桂大厦、西溪锋尚等项目其市场的去化率也都相当不错，尤其是西溪锋尚在产权问题还未解决的情况下，销售率已经达到了90%；同时斯坦福项目目前也已接受预定，由于定价较为合理，房交会期间市场反映良好。小户型物业在三墩区块的需求状况较为稳定。小户型物业在三墩区块的需求状况较为稳定。小户型需求调研数据分析小户型需求调研数据分析三墩区域、城西附近、文一路南面、浙大附近、庆春、朝晖、市中心三墩本地居民、古墩路沿线人群、市中心部分高消费人群调查人群：调查人群：调查区域：调查区域：购房目的分布购房目的分布以上图表可以得出，区域消费能力决定购房动机，由于受连续两年的政策调控，已经削弱了很大129、一部分投资客户的需求，大部分购房需求以自住为主，所以在产品定位中应该更多考虑产品的实用性。购买公寓面积需求购买公寓面积需求调查显示，6080的户型成为需求主流，一方面考虑到得房率，另一方面单身公寓的面积过大会导致总价的提高。对公寓的心理价位分布对公寓的心理价位分布购房者对价格的预期是会较市场价格偏低一些，考虑到三墩目前的环境和房产市场，7000左右的价位接受度最高，此价格为毛坯房单价。购买公寓物业最关心的问题购买公寓物业最关心的问题公寓毕竟是用于居住的，生活配套、物业管理、区域状况的重视度首当其冲，价格是决定其购买的直接因素。小户型潜在客户需求小结小户型潜在客户需求小结面对三墩正在开发中的大型130、住宅区的威胁，小户型公寓作为档次高于普通住宅的产品在三墩区域填小户型公寓作为档次高于普通住宅的产品在三墩区域填补一定的市场空白具备优势。补一定的市场空白具备优势。总价与市场供应量目前还有一定的优势，总价与市场供应量目前还有一定的优势，在市场推广中也有文章可作。购房者心理价位在购房者心理价位在70007000元的单价，户型需求为元的单价，户型需求为60608080平米为主，平米为主，对装修房的需求并不强烈，但也不排斥精装修。多把此类物业作为自住过渡型产品，对物业的实用性要求较高。购买公寓的目的大部分还是用于居住，所以对物业管理水平、周边配套设施情况、区域发展形势所以对物业管理水平、周边配套设施情131、况、区域发展形势（升值潜力）的要求较高。（升值潜力）的要求较高。1、从政策看，“国六条”的出台，进一步决定了未来小户型物业成为主流的趋向，但由于政策真正落实还需要相当长一段时间，因此关键在于能否在此段时间差里把握住市场空间；关键在于能否在此段时间差里把握住市场空间；2、杭州市目前的住宅存量来看，未来2-3年内仍将是大户型唱主角，针对目前小户型份额不足目前小户型份额不足6%6%，而市场需求较旺，而市场需求较旺的情况，小户型物业在此期具有较好的市场机遇；3、本案科研用地的土地性质，决定了只能做综合性物业，而小户型公寓则是打小户型公寓则是打“擦边球擦边球”的较佳的较佳方法。方法。4、目前三墩即将推出132、的剑桥公社、斯坦福平方，都是纯小户型项目，在对本案构成竞争的同时，也营造了较好的市场气氛，营造了较好的市场气氛，将有效聚集年轻白领、学生、教师、外来创业者等小户型客群的居住气氛。对本案定位的影响对本案定位的影响5、目前三墩的住宅市场以亲亲家园、颐景园、耀江文鼎苑为首，推出120平方以上的大户型住宅，而这些项目的少数小户型房源少数小户型房源极受市场欢迎，现在已基本售罄已基本售罄。因此本案做小户型的差异化定位，将及时弥补这些大盘余留的市场空间。差异化定位，将及时弥补这些大盘余留的市场空间。6、有关数据显示，在杭州的房产销售市场，本地购房者与外地购房者的比例约为3 3：1 1，可见外来人群在购房大军133、中占据重要的市场份额，是本案应当充分挖掘的一个群体。城西以蒋村商住区为主，是杭州大量杭州外来创业人群大量杭州外来创业人群的主要聚集地，出于在杭州安家置业的需要及上班交通的便利，这部分人群往往选择低总价，但离市区较近的位置，因此较多选择中小户型物业，或年代久远的二手房。本案如果设计高档次，低总价的小户型产品，随着区域居住、商业、科教氛围的逐渐成熟，将对外来创业者产生极大的吸引力。对本案定位的影响对本案定位的影响项目价值发现项目价值发现（SWOTSWOT分析）分析）产品劣势产品劣势(W)(W)：楼盘楼盘 规模较小，自身配套相对其他楼盘会有欠缺。规模较小，自身配套相对其他楼盘会有欠缺。写字楼潜在客户134、意向不强，对三墩写字楼的前景写字楼潜在客户意向不强，对三墩写字楼的前景还持怀疑态度。还持怀疑态度。同区域尚交付的写字楼，难以形成产业集群，商同区域尚交付的写字楼，难以形成产业集群，商务氛围较为欠缺。务氛围较为欠缺。市场环境威胁市场环境威胁(T)(T)：杭州三年内将近杭州三年内将近200200万方体量写项目的冲击，瓜万方体量写项目的冲击，瓜分了并不是很大的市场。分了并不是很大的市场。近期区域内有较多商住小户型项目启动，形成区近期区域内有较多商住小户型项目启动，形成区域同类产品的竞争格局。域同类产品的竞争格局。政策调控，抑制了大部分的投资型客户。政策调控，抑制了大部分的投资型客户。项目本身的地块性135、质，加大了销售上的难度。项目本身的地块性质，加大了销售上的难度。市场机会市场机会(O)(O)：未来三墩人口规划超过未来三墩人口规划超过4040万，无论是商业、写字万，无论是商业、写字楼还是公寓的需求会逐年释放。未来楼还是公寓的需求会逐年释放。未来5 5年会达到供年会达到供应量和需求量的高峰。应量和需求量的高峰。目前，三墩作为杭州市开发的重要区域，整个区域目前，三墩作为杭州市开发的重要区域，整个区域的开发量大大增加，规划中的浙大紫金港二期、银的开发量大大增加，规划中的浙大紫金港二期、银泰、沃尔玛、华润都将陆续投入使用。泰、沃尔玛、华润都将陆续投入使用。交通日渐完善，规划的地铁二号线直通项目地块。136、交通日渐完善，规划的地铁二号线直通项目地块。三墩生态办公区规划，给今后商务环境的形成提供三墩生态办公区规划，给今后商务环境的形成提供政策上的支持，也奠定了项目定位的基础。政策上的支持，也奠定了项目定位的基础。产品优势（产品优势（S)S)：项目地块临近浙江大学紫金港校区，又是未来三墩项目地块临近浙江大学紫金港校区，又是未来三墩的区域行政中心。同时，周边的住宅小区相继建设的区域行政中心。同时，周边的住宅小区相继建设完成，势必形成城西的大型居住群。完成，势必形成城西的大型居住群。项目所在的三坝社区距离杭州市中心不到项目所在的三坝社区距离杭州市中心不到8 8公里，公里，车程车程2020分钟左右，加上城137、西开发速度加快，距离分钟左右，加上城西开发速度加快，距离因素已经日益消退。因素已经日益消退。开发商品牌支持，在杭州有优秀的房地产项目开发开发商品牌支持，在杭州有优秀的房地产项目开发经验。经验。项目价值发现项目价值发现综上所述可以看到，本项目现成熟的卖点有以下几点构成：地段地段商业设施商业设施浙大紫金港浙大紫金港地铁地铁卖点发现卖点发现从价值寻找产品从价值寻找产品我们要寻求的是一种在市场上有竞争力的产品类型，弥补项目本身的劣势与不足，发现产品在市场发现产品在市场上的空白点。通过差异化营销形成本项目的机会点。上的空白点。通过差异化营销形成本项目的机会点。本案所处位置是城西与三墩的结合部，从项目本身138、的地块性质来分析，只能做综合性物业，综合性物业在城西区块接受程度较高，销售情况也不错，三墩区块还没有正式推出的此类项目，但规划中的项目大多与本案销售期较接近，今后存在较大的市场竞争，本案体量不大，应避免同区域内的竞争。在定位上走城西的概念较为合适，而且利于今后推广。在定位上走城西的概念较为合适，而且利于今后推广。本案体量较小难以形成规模效应，需要通过与周边项目进行互动来弥补配套方面的不足，对周边项目的依赖程度较高，因此，在对本案进行定位时，需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的同时，在产品功能、目标客群等方面进一步挖掘，同时，在产品功能、目标客群等139、方面进一步挖掘，力求产品销售达到最佳效果。第六部分第六部分 项目综合定位项目综合定位项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位产品定位产品定位项目市场定位：项目市场定位：市场依据：市场依据：城西一直是杭州传统意义上的居住区，高档小区集中，已形成浓厚的居住氛围。区域内新的住宅用地开发已接近饱和，目前开发的方向正往闲林、三墩一带发展，规划上一并列入大城西概念。而城西概念被市场认可，是以它完善的配套和便利的交通，从目前来看，闲林板块尚不140、具备这些条件，今后配套和交通会是该区块发展的一个瓶颈问题。而三墩区域现在规划日渐成熟，居住氛围已经形三墩区域现在规划日渐成熟，居住氛围已经形成，市场对其城西辐射区域概念的认可度相当高，对今后新开发具备居住功能的物业奠定了比较好成，市场对其城西辐射区域概念的认可度相当高，对今后新开发具备居住功能的物业奠定了比较好的基础。的基础。从市场分析的情况中可以了解到，三墩的商务办公环境尚不成熟，但已有几个大型的办公楼项目准备启动，定位较高，以集群大体量的商务办公形式为主，今后这些项目在推广上必定会结合政府规划的EOD概念以及浙大紫金港的联动作为切入点进行宣传，对今后本案定位成办公物业提供了基础。同时城西商141、务办公物业供应偏少，而城西的办公需求量较大，尤其是蒋村拥有庞大的人口基数，本本案地段靠近与蒋村商住区只有五分钟的车程，地段优势明显，适时的推出办公物业是符合市场需求案地段靠近与蒋村商住区只有五分钟的车程，地段优势明显，适时的推出办公物业是符合市场需求的。的。市场依据市场依据策略意义：策略意义：不把全部鸡蛋，放在一个篮子里，而且两条腿走路，双市场开发。不把全部鸡蛋，放在一个篮子里，而且两条腿走路，双市场开发。根据本项目目前的土地性质以及周边的房产市场供需状况，我们建议项目在三墩做成一个拥有项目自身特色的楼盘，将项目定位融入到整个大城西的房地产市场当中。从需求量出发，项目在价格上吻合整个城西的区域142、市场，用高的品质去为项目营造更多的卖点。产品定位方向产品定位方向物业类型物业类型写字楼写字楼单身公寓单身公寓酒店式公寓酒店式公寓SOHOSOHO产品特征产品特征纯商务办公场所，要求有较好的商务氛围，通常对地段交通有一定要求。小户型公寓的初级产品，有着低总价，适合年轻置业者购买的功能。引进酒店式管理的公寓项目，通常有较多的小面积户型单位，大部分采用全装修交付。小户型物业升级产品，结合居家办公的概念，在有限的套型面积内获得最大的使用空间，宜商宜住，有较广阔的购买群体。产品定位产品定位 写字楼写字楼 本案土地的性质为科研用地，显然不能定位为居住功能很强的物业类型，物业必须具备商务功能，但三墩目前写字143、楼市场的氛围尚未形成，培育期需35年，所以定位为纯商务的写字楼从目前来看，有一定的市场抗性。但在今后几年随着浙大紫金港及周边配套的完善，三墩远景规划的实现和政府的引导，写字楼市场空间还是相当广阔。SOHOSOHO类产品类产品 三墩本目前的居住氛围已经形成，市场对区域的住宅认可度较高，考虑做宜商宜住的物业是本案定位的机会点。虽然近期市场也有较多的同类产品，但其地段与本案相比有较大的劣势。与纯住宅竞争，我们可以走小户型、低总价的路线，吸引更多的潜在客户。但小户型物业有着较多的同质化现象，我们将在原有的市场产品上进行升级换代，创造更适合市场的产品。城西部分无产权项目参考城西部分无产权项目参考项目项目144、签约双方签约双方土地性质土地性质规划方案规划方案备注备注剑桥公社剑桥公社2004年虾龙圩股份经济合作社与浙江海陆控股集团签订合作开发协议。28亩10留用地总建筑面积约10万平方米，规划小户型公寓6幢（小户型亦可作为SOHO办公），配有2万多平方米的商业街海陆控股集团在项目建设期每年回报村社140万元，建成后每年回报280万元，并且每五年递增7%斯坦福平方斯坦福平方2005年荡王头社区股份经济合作社与杭州裕汇投资发展有限公司签约28亩10留用地总建筑面积约57000平方米 的纯小户型公寓（可做SOHO）社区以土地指标入股，开发商以资金入股，双方共同开发，土地及地上建筑物的所有权归社区所有，开发商145、则在每年返回社区每亩约万元收益并每五年递增的同时，享有该楼宇年的使用经营权。城西部分无产权项目参考城西部分无产权项目参考项目项目签约双方签约双方土地性质土地性质规划方案规划方案紫金广场紫金广场大港桥、陆板桥两个社区股份经济合作社与浙江睿德投资有限公司合作开发232亩10留用地占地15.5公顷，总投资约17亿元人民币,规划建设一个智能化、低密度、生态型的办公楼群，建设成为集办公、科研、检测、产业于一体的科技产业聚集基地，三墩厚仁商业三墩厚仁商业街街2005年 三墩镇厚诚桥、厨房斗两个社区与坤和集团三墩城镇建设有限公司合作开发经营80亩10%留用地，规划用地性质为公共设施用地计划开发建设规模为约1146、3万平方米的商业及公建用房。以高层办公楼、酒店为核心，配合大量商业楼，建成后将成为杭州市三墩地区公共服务中心的组成部分。天元天元西溪锋西溪锋尚尚五常村土地出让45亩总建筑面积5万余平方米；含5幢多层小户型单身公寓，近一万平方米的商业步行街分析：分析：针对此类综合用地性质且没有产权的项目，当前市场普遍采取的方法是设计的小户型物业，兼具办公与居住的功能，以“擦边球”的形式规避政策风险，据目前一些上市楼盘的反馈看，这也是一个可行的方法。由于产群不能分割出让，带来一定的销售阻力，目前大部分开发商的处理方式为：关于产权问题的处理方式：对外宣传时尽量回避产权问题，向客户承诺可能办理产权，但在协议中对外宣传147、时尽量回避产权问题，向客户承诺可能办理产权，但在协议中增加不能办理产权时的处理办法。增加不能办理产权时的处理办法。如天元西溪锋尚，与客户签订的是租赁合同，承诺三年内公司将产权证划入业主名下，如果在这一期限内办不出产权证，将会给予业主每平方米1200元的补偿。斯坦福平房则向业主承诺，一旦出现无法办理产权证的情况，按无产权物业的价格进行补偿（约20%）。此类处理方法，一定程度减轻了客户的心理压力，取得了实际的效果。项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开148、发模式定位开发模式定位设计建议设计建议 本案共有两幢高层建筑，两幢楼高分别为本案共有两幢高层建筑，两幢楼高分别为1818层和层和2020层，建议同时开发建设，但在推广层，建议同时开发建设，但在推广上可分为两期进行。上可分为两期进行。一期推出一期推出1818层，定位为小户型层，定位为小户型sohosoho，此类物业市场接受程度较高，一旦销售，不会存在太大的市场压力，便于资金的快速回笼，同时做好写字楼物业的需求分析。二期二期2020层写字楼，层写字楼，经过一期的销售周期，写字楼部分也接近准现房的状态，写字楼有着现房销售的特性，在此阶段销售，便于成交。利用一期的影响进行快速消化。项目综合定位项目综合149、定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位项目目标对象定位项目目标对象定位纯办公写字楼纯办公写字楼客源区域客源区域 三墩区域三墩区域外地客户外地客户城西蒋村城西蒋村依托浙大的产业群依托浙大的产业群主城区主城区客户区域构成客户区域构成客源区域分析客源区域分析三墩区域内客源三墩区域内客源从三墩的现状看出，目前三墩区块的企业量还很小，而在三墩区块即将建成推出的有西港新界这样一个面积高达20多万平方米的综合写字楼，在三墩这个小的市场上已经十分的饱和，再加上西150、港新界旁边的浙大网新科研基地和西湖科技园等大型科研办公基地，项目在三墩所拥有的写字楼客户源实际上已经变的比较狭窄。市中心客源市中心客源这一类型的客户主要会是以投资型客户为主体，这类客户看好的是三墩的发展前景，再加上三坝区域的大量商业建筑和大型居住区，以及地铁的规划，将为本项目带来很大的升值空间。但是从项目本身所处的区位来说，很多的商务配套都还没有建成，会给客户一种比较遥远的感觉，也大大的降低了客户购买写字楼的信心。在今后产品面世后需加强对这部分客户的引导。城西客源城西客源这一类的客户主要考虑在两个点上，第一个就是三墩的良好交通（地铁）和浓厚的文化氛围（浙江大学），第二个就是即将形成的商业氛围，151、随着三墩地块规划的完善，各种商务配套设施也将更加完善，项目区块将会逐渐拥有更大的吸引力。而城西区块目前拥有着大量的小型公司及企业，将会成为我们的一部分客户群体。依托浙大的产业群依托浙大的产业群 从调查中显示，随着浙江大学的部分校区即将搬迁到紫金港校区，而依托浙江大学而生存的部分企业也即将搬迁，这将是本案的机会点所在。浙大搬迁对本案的认知度会大大提升，对区域的办公需求也将逐渐旺盛。外地客户外地客户 这类客户主要看好我们项目地块良好的升值前景，本区域良好的市场前景将会给予这些投资者足够的信心。客源类别客源类别杭州的IT、保险、贸易行业中小公司众多，他们选择写字楼的关键因素就是价格，其次是面积、配套152、等。多数的外省市驻杭办事处人员不多、流动较大，所以第一需要小面积、第二总价可以接受、第三交通便利。浙商由于有政府大力扶持，加之敏锐的经营头脑，诞生了众多大型企业集团。杭州是个经济发达、机会众多的城市，在这里发展、创业的年轻人比比皆是，也就是SOHO人。三墩规划加快、发展迅猛，地段升值潜力已在眼前，对于希望更换办公环境的小型公司是一箭双雕。发展中的中小公司（发展中的中小公司（ITIT、保险、贸易等）、保险、贸易等）年轻、富有活力激情的初次创业者年轻、富有活力激情的初次创业者对三墩发展有兴趣、希望更换办公环境的小型公司对三墩发展有兴趣、希望更换办公环境的小型公司外省市驻杭办事处外省市驻杭办事处购买153、动机购买动机u投资升值投资升值多半的公司在购买写字楼的时候都要考虑到远景的地段升值潜力，以便带来更多的攻守余地和利润空间。u更换办公环境更换办公环境中小公司目前的办公环境多为开发较早的写字楼，这些写字楼配套不完善，内部设计已经不能满足公司发展需要。小户型小户型SOHO主力客源定位主力客源定位 本案户型面积不大，总价较低，商业配套随着规划逐步完善，交通四通八达，地铁2010年建成开通后更加方便，适合在杭州工作、创业、发展的中层创业人士。新浙大带来优秀的教育团队、科研人员，他们具备多年的阅历和教学经历，个人购房积蓄几乎不成问题。沃尔玛超市、华润大卖场、文一路学区、文三路IT街区的部分工作人员，也可154、作为职工宿舍。中青年创业群体中青年创业群体新浙大教师毕业生新浙大教师毕业生区域内各行业中层职工区域内各行业中层职工项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位项目整体功能定位、形象定位项目整体功能定位、形象定位功能定位：功能定位：先期以小户型宜商宜住的功能进行定位。先期以小户型宜商宜住的功能进行定位。后期以办公实用与便利性作为功能定位。后期以办公实用与便利性作为功能定位。形象定位：形象定位：先期以小户型实用空间进行传播，后期融入办公155、概念。先期以小户型实用空间进行传播，后期融入办公概念。项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位价格定位价格定位 定位原则：定位原则：高性价比、符合小区域价位档次、创造最大利润空间高性价比、符合小区域价位档次、创造最大利润空间定位方法：定位方法：主要采用市场相关产品比较法主要采用市场相关产品比较法，同时综合考虑地段、景观、朝向、内部配套、未来价格策略、目标客户心理价格差定价。参考项目参考项目：绿城绿城金桂大厦价格影响因素金桂大厦价156、格影响因素1、品牌优势：绿城品牌2、规划优势：小户型办公3、配套优势：酒店式精装修4、定位优势：城西在此之前没有写字楼均价均价1258012580元元/耀江文鼎苑价格影响因素耀江文鼎苑价格影响因素1、品牌优势：耀江品牌2、规划优势：大型生态景观社区、纯住宅3、地段潜在优势：可观升值潜力均价均价85008500元元/斯坦福价格影响因素斯坦福价格影响因素1、定位优势：三墩首个纯小户型公寓均价5200元/本案定价参考因素：本案定价参考因素：规划优势：城西的小户型、自由办公空间区域潜在优势：可观的升值潜力价格初步预估：写字楼：写字楼：均价均价75007500元元/，涨幅，涨幅3%3%，可涨至，可涨至9157、0009000元元/。小户型公寓：小户型公寓：起价起价70007000元元/，以相对低价占领市场，逐次递涨，涨幅，以相对低价占领市场，逐次递涨，涨幅3%3%，可根据销售情况涨至，可根据销售情况涨至84008400元元/。项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位面积配比建议面积配比建议 写字楼写字楼理由：理由：对于中小公司办公来说，60120最为理想，120200的则满足部分需要面积稍大的公司，如果需要面积更大的话，可以采取自由组158、合的形式。本案的办公类客户群为中小公司，另外考虑到本案的地段差异，面积定位为中小户型最为适合。小型办公用房面积范围普遍在小型办公用房面积范围普遍在6060200200，其中，其中60608080占占30%30%，8080120120占占40%40%；120120200200占占30%30%。SOHO理由：三坝区域的大型居住区主要以大户型为主，小的户型所占比例小，在10%左右，本项目制定以小户型为主，很好的填充了三墩区域的市场空白；布置少量稍大面积的户型，即可以满足部分需求大空间的客户，防止客户流失，又可以从建筑的容积率上考虑，达到整体建筑的容积率，同时有效的扩大绿化面积。公寓面积细分：面积范围159、公寓面积细分：面积范围4040110110，其中以，其中以40406060为主力户型，比例占为主力户型，比例占70%70%，60609090辅助面积占辅助面积占20%20%，其他，其他10%10%。户型设计建议户型设计建议依据人体工学的原理，在动静分区前提下，50平方米依然可以做到7-8个功能空间，可以达到3个人居住使用的条件。从人居资源节约的角度来看，设计理念将尽量满足家庭结构变化，以及住宅的使用寿命或周期。建议本案今后在户型设计上，应遵循小户型、大创意的理念，做足功能分区的文章。（60平方米左右）（40平方米左右）（50平方米左右）项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功160、能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位配套建议配套建议定位原则：定位原则：我们对整个项目的配套设施进行建议的时候，主要考虑该项配套设施是否有必要，在实施的时候是否可行，是否和项目的整个定位相吻合，是否提升了项目的优势和卖点，同时又切合项目的实际情况，是否满足了项目目标客户的需要以及是否超出了目标客户的实际承受能力等等。我们在做具体的配套设施的时候，主要参考了以下几个方面的调研成果：三墩目前类似项目的配套设施情况。三墩目前类似项目的配套设施情况。我们消费者调研中潜在消费者对配套设施的需161、求。我们消费者调研中潜在消费者对配套设施的需求。项目目标客户现实情况以及支付情况。项目目标客户现实情况以及支付情况。项目周边配套设施的分布及数量情况。项目周边配套设施的分布及数量情况。根据我们对以上四个方面的调研，综合考虑项目的实际情况以及本项目周边的配套设施情况，结合消费者调研的结论，我们认为，本案的配套设施应该主要安排：写字楼写字楼餐饮配套：餐饮配套：现代化的办公需要快捷高效，中午有很多工作人员就在办公室就餐，晚上也有加班到很晚的情况。在本项目中应该有餐饮的配套，楼内专门开辟一个区域经营卫生可口的饭菜，或者以承包的形式租赁出去。休闲设施：休闲设施：整个项目的客户群由于多是在室内工作，平时的162、锻炼和休闲时间严重不足，可在二至四层一端的拐角处设立公共接待休息室，便于各公司在此接待客户，洽谈业务。在每层拐角处有一间面积较大的房间，建议单拿出一间来做公共的健身休闲场所，购置简单的健身休闲器械，比如：乒乓球桌、台球桌、飞标盘、跑步机等，这样的房间切实做到了为客户着想，可以做为宣传的另一个卖点加以宣传，会起到理想的效果。商务中心：商务中心：目前的商务办公大多都自带有现代化的办公设备，但也存在由于种种原因而办公设备不足的情况，在一层成立一个简单的商务中心就显得尤为必要，商务中心不但提供打字、复印等办公业务，而且提供信息资料查询、网上会议、电子邮件接收等高端服务，真正做到为客户着想。小区安防系统163、，项目内的报警系统：小区安防系统，项目内的报警系统：在项目周边安装红外线报警设备；楼内实行闭路监控系统：在项目多个公共场所（主体建筑周边、出入口、楼顶、停车场、楼梯、）安装具有先进功能的摄像机；配备保安电子巡更系统和对讲系统等。公共配套部分SOHOSOHO 考虑项目居住和办公实用性配套功能以及目前市场供应配套情况，包括与写字楼配套的共享性，建议本案SOHO的公共配套为：健身中心（壁球馆、健身房、室内游泳池、台球房）书吧咖啡厅项目配套建议项目配套建议 户内设计：户内设计：卫生间：卫生间：建议每一个单独的空间均配备独立的卫生间，但是在前期所有的卫生间均为预留管线，在交房 前3个月左右的时间再根据客164、户的要求进行分割（写字楼）。小型厨房小型厨房：预留电磁炉小型厨房，可设在入口处。（小户型）分体式空调分体式空调：预留户外空调机位。交房标准交房标准：考虑到业主商住的不确定性，采用毛坯房交房，设样板间，对装修又要求的客户提供菜单式精 装修。（小户型）项目综合定位项目综合定位产品定位产品定位客户定位客户定位功能定位功能定位价格定位价格定位形象定位形象定位设计建议设计建议面积配比建议面积配比建议配套建议配套建议建筑风格建议建筑风格建议开发模式定位开发模式定位风格建议：风格建议：把现代时尚的元素表现在博大的建筑中，以最简洁的大面积色彩营造强烈视觉对比，再配以现代风格的空间错落变幻和硬朗的直线条，呈现城165、西三墩的现代建筑城西三墩的现代建筑。立面建议：立面建议：外立面装饰尽可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面与众不同，引领时尚，同时注意与周边环境的融合协调，特色外墙外观强烈突出项目形象，提高物业档次特色外墙外观强烈突出项目形象，提高物业档次，此点尤为重要，最后一章会提供一些外立面的参考。建筑风格定位建议建筑风格定位建议项目开发模式定位项目开发模式定位开发模式定位为：开发模式定位为：整体开发，小户型公寓先行，写字楼商业作为二期销售，功能上可根据市场情况进行整体开发，小户型公寓先行，写字楼商业作为二期销售，功能上可根据市场情况进行调整。调整。定位分析：定位分析：加大前期投入，填补环境劣势，抬高竞166、争门槛，以较好的形象展示。加大前期投入，填补环境劣势，抬高竞争门槛，以较好的形象展示。浙大及商业设施的利用浙大及商业设施的利用物业形象的整体性物业形象的整体性项目周边配套共享项目周边配套共享充分发挥地段优势充分发挥地段优势考虑因素考虑因素可借鉴项目参考可借鉴项目参考尚都尚都SOHOSOHO尚都尚都SOHOSOHO概况概况项目区位SOHO尚都位于北京市朝阳区东大桥路8号，CBD西北角，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇的黄金地带。西侧紧靠东大桥路，东侧是规划中的东大桥东侧路，从朝阳路直通建国路，与新城国际一路之隔；北侧距离朝阳北路仅有300米；南侧与世贸国际公寓二期相接。开发商S167、OHO中国有限公司建筑形式写字楼，商铺项目概况SOHO尚都占地面积约2.2公顷，总建筑面积约17万平方米。其中地上11万平方米，地下6万平方米。规划形态整个项目按地域划分为西区、北区和南区。西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。销售价格写字楼19000-20000元/平米，商铺30000-50000元/平米。物业管理写字楼：17元/平米/月；商务：13元/平米/月 商业：30元/平米/月装修标准精装修、市政供水、中央空调开盘及入住时间开盘：2005-1-6 入住：2006-12价格走势2005-05 写字楼均价17000168、元/平米2005-10 写字楼均价19000元/平米 商铺起价20000元/平米2006-01 写字楼19000-20000元/平米，商铺30000-50000元/平米尚都尚都SOHOSOHO的三大特点的三大特点 SOHO尚都，是一个成熟的、量身定做的标准化投资产品，主要有以下三个突出特点：办公楼精装修。办公楼精装修。270户最适合投资的精装修办公楼，有专业人士设计施工，高质量保障，同时省去装修免租期，使投资者可以早日得到租金回报；同时也更加容易出租，缩短周期。大规模小商铺。大规模小商铺。450个最适合投资的小面积商铺，构成商铺规模大的特点，小面积商铺具有聚集性，易于聚拢人气，商业氛围浓厚。开169、放型设计。开放型设计。通常小区底商主要面向小区居民，人流及消费能力十分有限；SOHO尚都商业物业的位置和开放型设计决定了它的消费人群将来自全北京、全中国甚至全世界。立面参考立面参考样板间实景样板间实景万科万科蚂蚁工房蚂蚁工房产品特色产品特色产品特色：产品特色：“蚂蚁工房”是万科极具代表性的精装修小户型产品，面积在57107平方米，户户配置高质量装修，这类产品凭借精巧时尚的产品设计和高品质的装修、部分品牌家电，且总价较低等诸多优势，受到市场高度认可。万科万科蚂蚁工房销售情况：蚂蚁工房销售情况：上海万科：04年8月上海假日风景推出100套蚂蚁工房，当天销售91套，其余在一周内清盘。06年4月8日首170、推上海朗润园78号楼48套蚂蚁工房，当日全部售磬。4月22日第二次开盘再创推出42套单位，当日销售37套的佳绩。天津万科：水晶城06年5月首推八十余套未开盘即实现清盘户形特色户形特色建外建外SOHO项目概况项目概况项目名称：建外SOHO 地理位置：北京建国门外大街4号（国贸中心对面）占地面积：12.28万平米 建筑面积：约70万平方米 最大限高：99.9米 总设计师：山本理显（日本）开发商：北京红石建外房地产开发有限公司 总介：建外SOHO位于长安街上，国贸中心正南面，是目前CBD中面积最大的建筑项目，总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公171、房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等。产品特色产品特色第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。整栋楼通透明亮，简约现代。SOHO公寓楼：27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落，异常生动。SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米，相当于两个工人体育场。会所：28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全。样板房实景样板房实景建172、外建外SOHOSOHO外景外景建外建外SOHOSOHO环境及配套环境及配套绿城绿城金桂大厦金桂大厦 项目基本概况项目基本概况楼盘位置西湖区古墩路387号，南临文新路，北面为建设中的温馨图书馆建筑类型写字楼、商铺占地面积近7000总建筑面积3.4万总户数270余户绿化率3.5容积率20%车位信息配比55%，地下2层为车库，车位150余个，单价1620万元精装修均价12580元/物管费写字楼暂定3.74.1元/月交通9、24、25、42、43、81、86、89、199、817、K900开盘时间2005年10月可售套数写字楼180套户型面积50160工程进度结顶交房时间2006年底产权50年全产权销173、售方式只售不租现状该项目临近城西桂花城，是目前城西在售不多的综合商业项目，填补了城西商业的部分空缺。目前在售写字楼为精装修，定位相对高档，预计物管费较高。销售情况：销售情况：绿城金桂大厦自05年10月开盘销售到5月中旬，写字楼实际可售的258套房源中，已售96套，销售率37%（目前已经超过40%），下面从以下几个方面对其销售趋势进行剖析，面积区间：面积区间：金桂大厦主力户型为50160左右的小户型，50-80户型占60%，均匀分布于318层，其中相对面积较大的百余平米户型分布于大厦两侧，中间均为5080酒店式精装修小户型。硬件配套硬件配套大堂：首层400，设有服务台和商务中心电梯：4部客梯，1174、部工作梯空调：1-2层6个独立的空调系统，预留空调室外机位置，预布管线走向；3-18层每户为独立空调。供热：3-18层每户单独配置电热水器供电、水：每户单独计量户型：标准层每层17户，南面进深约为11米，北面进深约为9米，每户开间约为4.2米。风格、景观风格、景观风格：杭城首座“酒店式精装修写字楼”，建筑立面借鉴古典三段式手法，表现庄重严谨，项目单体的个性与大环境共性融合；装修方面较为全面、人性化，甚至考虑到了淋浴房、卫生间地热。景观：南面为文新路，东接古墩路，景观一般。价格价格由于采用酒店式精装修，加之占据城西写字楼的优先进驻优势，建安成本较高，均价12580元/，不过这样的价格对于面积不大的精装修写字楼来说不算高，而且具备50年产权，所以价格相对适中，其定价因素可作参考。购买意向购买意向面积影响：短期内，较大面积的接受较快，由于城西不是城市办公主流，同时分布了较多的中小企业，预测，50-80小户型将成为这里的办公需求主流。景观影响：大厦东面和西面视野相对整栋大厦较开阔，销售情况显示，销售量呈两边高中间低的形势。价格影响：对本大厦而言，房源价格差异并不大，在这里置业的公司一般不会因为价格而选择面积较小的户型，而是根据具体需要选择。金金桂桂大大厦厦户户型型图图金桂大厦大堂金桂大厦大堂金桂大厦效果图金桂大厦效果图金桂大厦走廊金桂大厦走廊金桂大厦室内金桂大厦室内