1、钱塘帝写字楼规划建议报告2012年01月12日板块分析，审视自身板块解读市中心板块钱江新城本项目位置星光大道商圈板块杭州写字楼市场总体分布目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块武林板块庆春/凤起板块随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块滨江板块板块对比分析钱江新城板块、市中心板块以其便利的交通、完善的城市配套和政府规划成为杭州写字楼市场最为活跃的板块，钱塘帝景项目所在板块正处于规划发展中，其交通、市政配套无法与之相比。从板块竞争上看，项目所在板块并无优势产品研究，创造品质产品解读竞争板块产品分析项目名称项目名称价格价格(元元/)所在2、区域所在区域建筑面积建筑面积()层高层高标准层面积标准层面积电梯电梯空调空调大堂大堂车位车位(个个)物业公司物业公司世贸丽晶城欧美中心60000黄龙商圈3800003.7米480015台顶级商务电梯及一台观光电梯美国约克中央空调及系统,末端大美国特灵；加湿滤尘新风系统，高13米,2000平方米1400仲量联行公元大厦40000黄龙商圈800003.5米1700 10台美国原装OTIS高速电梯日本三菱重工超级变频多联体中央空调前厅300，后厅300层高8.5米474高力国际万银国际39000钱江新城900003.9米1700 16台高速原装进口通力电梯，6米/秒日本三菱重工超级变频多联体中央空调3、1500方挑高15米酒店式豪华大堂550绿城物管圣奥国际商务大厦34000钱江新城700003.8米1500 10部瑞士进口迅达客梯美国特灵中央空调10米挑高，1400方大堂250高力国际汉嘉国际48000钱江新城640003.9米1400 12部高速日立品牌原装电梯，4米/秒美国约克中央空调及系统1200方大堂278戴德梁行与之优势板块的产品相比较，如果继续走常规路线仅以高端产品与之竞争毫无胜算，寻找差异化产品定位才是项目目前唯一的出路.竞争板块产品分析差异化思考空调：高端品牌，使用功率大负面：能耗高，给入住企业带来负担电梯：数量多，速度快负面：数量多意味着公摊多，得房率低；速度快意味着能耗4、高。大堂：挑高过高，面积大负面：公摊多，得房率低，可售面积减少。它们地段好！它们硬件全！它们品质高！它们是杭州最高端的写字楼，但是它们也同样有着不可忽略的缺点.锐角法则原理你看到是一个锐角还是一个钝角？差异化思考产品优势优势背后也可能存在更大的不足从竞争产品的优势看产品不足，以差异化产品，根据项目客户需要制定产品，提高项目核心竞争力！攻其核心，客群入手客群解读目标客群思考1、甲级写字楼使用客群定位：“自用客群”特征描述：行业描述：本案客群应以高新技术产业为主，包括IT、通信设备、软件类、现代生物医药技术、现代化工为主。来源地：入住本案的客群主要来自滨江、萧山本地区域、市区高新溢出企业、部分外地5、溢出企业。规模：本项目总体定位中高档次，因此面对的企业也是中等规模以上的公司，这类公司一般员工数量在50100人左右，对于办公的需求主力为400600方。企业特征：这类型企业有一定的实力，讲究办公环境和办公品质，对于写字楼的档次、形象、配套、物业管理要求较高。目标客群思考2、大浙江写字楼“投资客群”描述我司启动商业动力网，选择了200位温州、绍兴、丽水、义乌等地投资客户进行了针对性调研。年龄集中在3545岁之间 主要来自于私营业主，拥有自己较大规模的企业，资金灵活型较强 年收入在500万以上，收入稳定，属于社会富裕阶层 有较强的投资意识、平时多有股票、外汇、期货、基金等投资 有多次的各地置业经6、验、涉足住宅、商铺、写字楼 成熟稳重，消费理性 对于写字楼，看重开发商品牌、地段、档次，偏好高档次产品，对于单价敏感性较低 购买需求面积在300500平方米之间，承受总价在1000万左右 目标客群锁定客群初步定位：目标客户主要以自用客户为主兼顾投资性客户。主要客户行业：制造、投资、金融、创意科技其他行业：服务、证券、贸易、保险客群区域界定：1、以滨江高新企业及滨江高端住宅业主为主2、其次萧山区高新企业为主3、由于未来交通环境的改善以及商务聚集度的提高，杭州市对周边的中小城市的核聚能力将会大幅增强，绍兴、富阳等区域的民营企业也将是未来潜在客户。目标客群锁定1、希望产品更适合自身企业需求；2、能从7、中获得企业发展的机会；3、有较高品质的物业管理服务；4、看重个人及员工工作生活品质的改善。客群需求锁定追求更高的性价比产品取胜市场，差异产品产品建议产品思考n通过写字楼产品设计，满足企业、总裁及员工的全方位需求；n通过写字楼产品硬件，提升项目附加值，减少企业日常费用；n通过写字楼产品服务，完善办公配套，帮助企业提升价值。写字楼产品建议设计建议p设置总裁专属车位p设置总裁专属电梯p设置总裁vip套间包括办公室、休息厅、卫生间专属车位专属电梯vip套间写字楼产品建议设计建议p设置观景平台花园充分利用项目超高层和江景资源提高项目景观价值。写字楼产品建议设计建议p设置全功能商务会所多功能商务会议室、综8、合培训室、商务洽谈室。商务洽谈室会议室培训室写字楼产品建议设计建议p设置员工体验会所运动会所、休闲咖啡室、减压活动室。休闲咖啡室减压活动室运动会所写字楼产品建议设计建议示范单位示范单位A示范单位示范单位Bp设置展示区一楼大厅设置企业展示区给客户充分展示企业形象设计划定区域，满足客户宣传需要。写字楼产品建议硬件建议p设置自控VRV中央空调可24小时自由办公n自控VRV中央空调自控性中央空调减少客户使用成本从而实现高档次、形象与低使用成本的完美结合写字楼产品建议硬件建议p卫星视频会议系统为客户打造完美的办公设施需要，真正意义上的远程无延迟会议通话系统。写字楼产品建议硬件建议p千兆网路，无线覆盖千兆9、网络到户，身处写字楼任意角落均有无线高速网络覆盖。写字楼产品建议服务建议p建立政府一站式服务企业注册登记、税务办理、成长上市咨询一条龙服务，化繁为简轻松协助企业各类手续办理，极大提高创智企业成长效率，完美配合入驻企业成长（建议采用优惠措施引入此类服务型机构、企业，整合资源，完善商务配套）写字楼产品建议服务建议p设“商务大使”为客户办理预约场地、机票等服务；p配合电子监控系统，提供24小时保安巡逻服务；p设置大堂服务大使，负责迎客p设立大客户洽谈室，保证客户私密性p引入品牌物管，提升项目整体形象商务大使大客户洽谈室大堂服务大使商业配套，提高价值配套融入写字楼配套商业规划建议商业整体规划中可考虑适当调整布局，规划以写字楼为主的商业组团配套。写字楼商业组团配套写字楼商业配套建议：商业顶部整体园林绿化为写字楼打造公园式办公环境写字楼商业配套建议：空中SPA 水疗庭院写字楼商业配套建议：露天泳池+水晶餐厅写字楼商业配套建议：顶级观景健身房写字楼商业配套建议：私人美容SPA保龄球馆写字楼商业配套建议：斯诺克专业馆