1、宁波鄞州中心区写字楼项目市场分析报告报告结构城市研究市场概述市场分析个案情况产品研究客户分析市场概述与现阶段特点未来发展趋势时间与空间发展进程市场供求情况一般客户分析代表性客户深访报告宁波城市研究历史角色历史角色通商口岸通商口岸浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色当代角色长三角南翼重要城市长三角南翼重要城市宁波概况宁波概况城市区位 宁波位于中国2、东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮发展契机发展契机临港大工业与民营小企业的有机结合临港大工业与民营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：传统优势工业：纺织服装业（服装业、家纺3、业、装饰用与工业用纺织业）日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：临港型大工业：石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）电力工业（电力装机容量515万千瓦）造纸工业（造纸和纸制品业）宁波概况产业优势浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一 制度竞争力排名第二 结构竞争力综合排名第四 政府管理竞争力排名第七宁波概况经济地位 “以港兴市，4、以市促港”，推进北仑区域开发，形成了北仑港区大榭港区穿山半岛港区这一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以产业为纽带，大力发展临港大工业和港口物流业，促进港城共同发展。港口的深入建设及国际贸易加快发展，必然带来贸易、物流、货代等相关企业的快速增加及发展壮大，会给宁波写字楼带来巨大的市场需求。城市建设城市规划现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展建设呈现跳跃式发展 城市整体规划格局目前相对不清晰；城市形成跳跃式发展；城市界面不断向外顺延发展；多中心的打造，将形成城市新节点。把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群5、组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心一心”（城市中心）、“两带两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市定位及总体规划国际航运中心国际航运中心宁波经济基础开发区宁波经济基础开发区人口规模：人口6、规模：4040万万石化工业及加工区石化工业及加工区人口规模：人口规模：2020万万三江片老城区三江片老城区人口规模：人口规模：160160万万奉化奉化旅游服装产业基地旅游服装产业基地人口规模：人口规模：3030万万鄞州中心区鄞州中心区人口规模：人口规模：2525万万东部新城东部新城新行政、商贸中心新行政、商贸中心人口规模：人口规模：1515万万北部中心，接驳杭州湾大桥北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：人口规模：5050万万东钱湖片区东钱湖片区旅游、高尚居住旅游、高尚居住宁波科技园区宁波科技园区城市总体规划城市发展方向鄞州新城鄞州新城东部新城东部新城新三江口新三江口 城市规模扩张仍然是宁波未来17、0年发展的主要方向；扩张将采用的主要形式是新城建设及产业整合、升级；城市人口结构将随着跨海大桥建设及产业整合、升级发生重大变化，“梭型”结构逐步显现，城市白领阶层大量涌现。宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多8、中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。小结持续走强的经济让宁波成持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星为长三角一个耀眼的明星p 宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；p 2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角城市群的第五位；p 2005年GDP增长放缓，主要原因：宁波是以外贸产业为支撑，受到国际外贸行业宏观大背景的影响；国内宏观调控；现有产业发展到达瓶颈阶段，面临新的整合升级；p 强劲、稳定、持续发展的经济增长促使企业快速发展，而企业的进一步发展提供了有利的经济支撑。一般9、经济环境强劲出口拉动GDP增长，宁波是典型的外贸拉动型城市。一般经济环境形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局。一般经济环境产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期。一般经济环境城市私营企业基本情况指标2002200320042005期末实有本期新增期末实有本期新增期末实有本期新增期末实有本期新增私营企业数量5435215952625151591768501146567531616723交通运输业、仓储业700171112041812974231475463批发零售贸易业、餐饮业152943689168204740185254610204264815社会服务业4231132752751810、216434216476832658 近年来，宁波私营企业快速增长，3年间，增幅达到5成以上，这极大的刺激了写字楼市场的需求。城市私营企业基本情况 宁波私营企业，每年保持着10%左右的增长率，其中交通运输业、仓储业增长15%左右，批发零售贸易业与餐饮业保持在10%左右，社会服务业增长迅速，达到20%左右。按照以往的企业发展情况，预计今后几年年私营企业年增长也将保持在10%左右，而目前写字楼市场的主要客户是私营企业中的贸易业，所以写字楼年去化速度也将保持在10%的增长。城市整体企业景气指数 企业景气指数是通过了解企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期，运用“好”、“一般”、“不佳”等测试语句11、进行加权、整理，最后以扩散指数法编制景气指数。180以上为非常景气区间；180 150较强景气区间；150 120为较景气区间；120 110为相对景气区间；110 100为微景气区间。100为景气临界点，（100 90）为微弱不景气区间；（90 80）为相对不景气区间；（80 50）为较不景气区间；（50 20）为较强不景气区间；20以下为严重不景气。进入2006年以后,上半年整体企业景气指数在下降，说明企业对未来经营预期在下滑，将抑制写字楼的部分需求,而进入下半年以后,企业对未来经营预期在逐步增强,对写字楼市场将是利好。社会服务性企业景气指数20052006年度宁波市社会服务性企业景气指数12、季度2005.12005.22005.32005.42006.12006.22006.3本行业企业家信心指数150155.56122.22144.44140160130本行业企业景气指数140144.44133.33133.33150150130一、按类型国有企业200200200200100100100有限责任企业128.57150150133.33112.5137.5125二、按规模中型100100100100150150100小型140144.44133.33133.33100100130 运用企业景气指数的原因是：通过对企业决策者对于企业经营状况的评估，了解企业家经营信心，由此可以知道13、企业扩张可能以及办公物业的需求情况。由下表知，以外贸服务业为主社会服务性企业景气指数比去年同期有所上升，但整体幅度并不大。经济结构转型 宁波市全面提升工业竞争力，大力推进产业集群化发展，优化工业结构，提高自主创新能力，加快发展服务业。u一个地区的第三产业比重越高，其经济发展水平及现代化水平也就越高，宁波市长期以来经济增长过于依赖二产的带动，三产的增长受挤出效应影响相对较低。目前三次产业结构为5.3：55.3：39.4，第三产业的比例相对偏低，第二产业以加工业为主，技术含量不高。u要坚持走新型工业化道路，加快经济社会信息化进程，按照“优一产、强二产、兴三产”的产业结构调整方向，加快发展先进制造业14、和现代服务业。u全力打造纺织服装、家用电器、电子信息、生物医药等10大产业集群。u把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕打造国际国内贸易服务平台、先进制造业的供应支撑平台、提高城乡居民生活的公共服务平台、促进城乡一体化的服务平台等“四大平台”，大力发展生产性服务业，充实提升生活性服务业，提高服务业的经济比重和发展水平。u东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。服务业发展趋势生产性服务业 大力拓展生产性服务业，适应港口开发和制造业15、发展的需要，加快发展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的生产性服务业，促进服务业与港口和制造业发展良性互动。生产性服务业金融保险业国际贸易业中介服务业现代会展业信息服务业现代物流业促进目前写字楼市场主要客户外贸类企业增长，带动写字楼市场消费。服务业发展趋势生产性服务业n现代物流业现代物流业 依托港口优势，构建口岸物流、制造业物流和城市配送物流相结合的现代物流体系。培育壮大物流企业，推动传统运输、仓储等企业向第三方物流企业转型，鼓励引进全球大型物流公司和船公司进驻宁波。n国际贸易业国际贸易业 构建国际采购中心、境内外贸易中心和国际国内贸易的交易平台，扩大对外贸易规模，实现口岸进出口总额比“十16、五”末翻一番，优化贸易结构，探索进口贸易、加工贸易、服务贸易等多种贸易方式。n信息服务业信息服务业 重点培育信息等知识型服务企业，为一、二、三产业信息技术普及应用提供服务支撑。积极培育信息市场，推进以电信服务业、广电服务业和网络服务业为重点的三大产业。按照构筑“数字宁波”的要求，完善基础测绘公共服务体系，大力发展地理信息产业。基本确立“长三角”南翼重要信息服务业中心的地位。n金融保险业金融保险业 按照建设现代化国际港口城市、区域金融中心的目标，加快金融业在组织、机制和服务方面的改革创新，积极吸引国内外金融机构落户宁波，不断增强辖区内金融服务功能和核心竞争力。n现代会展业现代会展业 整合现有会展17、资源，加快会展业配套设施建设，完善提升国际会展中心在展览、会议、宾馆服务等方面的功能。扶持发展会展企业，完善会展服务体系，基本建成“中国会展名城”、“长三角南翼会展之都”。n中介服务业中介服务业 适应加入WTO和政府职能转变的需要，积极发展决策咨询、资产评估、会计审计、法律服务、经纪代理等企业中介服务业，培育扶持科技中介服务业和技术中介机构、文化体育经纪业和行业协会等自律性服务行业，完善提升人力资源中介服务业，初步形成种类齐全、运作规范、接轨国际的中介服务体系框架，引进和培育国内外知名中介服务机构。服务业发展趋势生产性服务业n商贸流通业商贸流通业 建立起开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形18、成“大市场、大流通、大贸易”的新格局。积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态。n房地产业房地产业n旅游休闲业旅游休闲业 n文化传媒业文化传媒业 做大做强新闻出版、广播影视、音像电子、体育健身、广告印刷等传统优势文化传媒业。积极扶持旅游文化、文化演艺娱乐、艺术品创作交易等特色文化传媒服务业。着力发展网络文化服务、文化经纪等新兴文化传媒服务业。培育一批具有较强实力和竞争力的文化产业主体。n社区服务业社区服务业服务业发展趋势生活性服务业宁波写字楼市场概况n在2001年之前相当长一段时期内，宁波写字楼的销售价格低于住宅销售价格水平，即使在近两年这种现象也明显存在，房地产市场呈现明显的结构性不均19、衡发展。n随着宁波经济的迅猛发展，特别是宁波存在大量个私经济，外贸行业发达，写字楼市场逐渐开始升温，经济的发展已经不能满足对存量写字楼的需求。2001年以后市场对写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈现出供不应求态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，在不到两年的时间内，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。n随着宁波城市的扩张，杭州湾大桥的建设，港口的发展，城市地位和经济总量和外向度及集聚能力的进一步提高，涌现的大量外贸、船务、货运公司，外企办事处、金融机构和创业型企业，形成了较大的写字楼市场需求。2004年，一批理念新颖、品质较好的，比如具有5A级标准、全智能立体空中停车库、分户式计20、量中央空调等功能的各类写字楼现身宁波，得到了市场的认可，此类房产保持了较好的销售势头。据统计，2004年宁波市三区写字楼销售量达27.36万平方米，同比增加15.15万平方米，平均销售价格达8922.15元，同比增加51.63%。写字楼市场概述n进入2005年，上半年的写字楼市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市，市场需求遭致明显抑制，强势政策给予市场需求方造成了相当的心理压力，促使大量的潜在客户持币观望，这无疑令原来冷清的写字楼市场雪上加霜。随着夏季的来临，市场开始出现回暖的迹象，但市场的主角却是彩江大厦、开丰大厦等旧楼改造项目，其近7万的总体量，主打性价比受到一批以自用为主21、的中小客户的追捧。期间市场成交量仍局限在8万以内，纵观甬城写字楼市场的整体局势，自此始现转机。进入10月份以后，写字楼市场开始走高，本阶段的新增量占到了全年总体新增量的50%左右，大批写字楼项目正式入市，如上东国际、麒麟大厦、奥丽赛前城等。这批产品由于上市时机把握准确、产品性价比相对较高等综合因素，在市场上受到一致认可，去化速度达到峰点，将本年度宁波写字楼市场的销售形势推向高潮。在第四季度，宁波写字楼市场共销售了17万，为2005年一波三折的写字楼市场画上了一个句号。n截止2005年，宁波市区高档写字楼出租率几乎全部在90%以上，存量写字楼交易活跃，存在大量换手交易，宁波目高档写字楼租金约2-22、3.5元/平米/天，普通写字楼租金约1.21.8元/平米/天，大量写字楼短期内都存在提租现象。写字楼市场概述n而进入2006年以后，市中心区域写字楼的租金开始下滑，统计分析显示，各大写字楼租金普遍下滑了近0.4元/平方米/天，下滑幅度近16%。n2006年上半年，写字楼市场总销售面积为26.92万平方米，海曙、江东、鄞州分别为6.32万、11.14万和9.52万平方米，江北无此办公物业成交。从成交量上看，今年上半年的成交量已经接近了去年一年的消化量。但也应该清楚的认识到，这些成交量中一部分是由于去年年底开盘的写字楼未来得及备案的体量，因此这一市场表现应有很大的折扣。经历了去年底的较大规模开盘以23、后，今年上半年写字楼的总推盘量只有7万平方米，市场消耗掉的主要为存量房源，随着几个商务办公集中区的开工建设，写字楼大量推盘期越来越近，原定于今年上半年推出的众多写字楼，由于各种原因，都将集中在下半年面市，届时，将出现一轮新的写字楼竞争高潮。n从长远来看，各区不遗余力的楼宇经济政策将使宁波的写字楼面临大大过剩的窘境，市场前景不容乐观。写字楼市场概述辐射特点n宁波写字楼市场的价格与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的30%左右，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。n近24、几年，随着宁波经济的迅速增长，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。特别是2000年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。n企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需严重失调。需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。市区推出的写字楼销售状况良好,而且,市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、金融大厦、华联写字楼都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到90%以上。n从宁波经济的发展态势、经25、济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的写字楼更是楼市“新宠”。存在的问题存在问题硬件软件规模小、立面差电梯严重不足车位短缺层高、使用率不高物业管理不到位专业化服务不够空调开放与办公时间未人性化智能化配置缺乏n目前宁波写字楼硬件方面主要存在以下不足：一是项目规模及立面。现有商务楼鲜有超过3万平方米办公空间的，且外立面装修上显得过于“小气”，难以显示整个商务楼的恢弘气势，也就难以提高物业本身的档次。二26、是电梯严重不足。绝大部分商务楼仅有两部电梯供企业使用，所以造成员工上下班苦等电梯现象时有发生。三是在车位配置上。宁波绝大部分商务楼的汽车位置都达不到80%，有的甚至仅为30%左右，车位严重短缺。四是物业的层高及实际使用率不高。宁波目前的商务楼层高较低，空间层次感十分压抑，另外目前市场上商务楼的得房率也不高，一般在65%左右。n在软件服务上，更存在着严重不足，主要有：一是物业管理不到位。目前宁波商务楼的物业管理大都停留在保安、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能，未能为客户提供高效及时的物业服务。二是对入住企业的专业化商务服务不够。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在宁波27、的商务楼服务中极为少见。三是中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。四是智能化弱电系统配置缺乏，一般商务楼仅配置电话、宽带、烟感、安保监控等，而鲜有达到办公通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置的商务楼。存在的问题n直到上世纪90年代中期上下，宁波才出现如华联写字楼、中农信大厦等一批有别于住宅的高层建筑。它们开始突出人流、信息流、物流的三者和谐，地点偏向于向政府办公及休闲娱乐地段靠拢，在内部配备多部电梯及停车位方便内部交通疏导，在建筑形态上求高求新，力图树立建筑的地标性与时尚性，为入驻的公司标榜自身形象提供了可能。n在这之后，具有现代化意义28、的写字楼逐渐多了起来，现在在天一广场CBD附近的中银大厦、人保大厦、国际会展中心等十几座写字楼，都是1997年前后开发并投入使用的，使得宁波写字楼的数量有了一定积累。但是，在房市高涨的背后，我们也理性地看到，宁波目前投入使用的写字楼品质仍然停留在上世纪90年代中期，存在着电梯车位严重不足、智能化生态化程度不高、物业管理服务意识不强等问题。存在的问题n从供应面来看，2006年，宁波写字楼将迎来一个供应高峰年。据不完全统计，2006年新推量在61万左右，加上2005年的存量32.5万，供应量预计为93.5万左右（尚不包括鄞州商会、鄞州工贸、鄞州工商银行、鄞州南部商务区、亚创研发园、科技园区总部基地29、等楼盘），与05年相比膨胀近一倍。n从需求面来分析，写字楼市场的需求刚性较强，供过于求的情况在2005年已经显现，在宏观经济利好的情况下，以10%的速度递增计算，预计06年市场需求量在30万左右，市场供求比达到：3.1：1，呈现严重供过于求的态势，整体销售率将在32左右，可见写字楼市场压力剧增。这也导致了很多开发公司放缓写字楼项目的开发进程，使本应该在2006年上半年出现的写字楼供应高峰推迟到下半年出现，市场出现一定的推案空白期。n从板块上来看，2006年写字楼的供应主要集中在海曙区和江东区。占到市场总供应量的67。由于这两个区域同属于城市近郊，且到达市区的交通均较为便利，未来发展前景也较好，30、使得两个板块之间的竞争呈现日渐较激烈。鄞州中心区作为新城中心，在政府大力支持的前提下，呈现出后起之势。随着鄞州南部商务区的启动，将对宁波写字楼进行一番洗礼，占地面积约30万方，总建面积约90万平方米，其中商务配套约15万平方米，75万平方米为商务办公。未来市场发展走向（发展背景）n从近年的土地投放量、土地性质以及前期积累层面的影响来看，宁波写字楼市场有更进一步的发展空间。但从办公楼占整个商品房供应总量的比重来看，仅占10%，与发达国家的20%的比例还有相当的差距。另从需求层面上来看，受宏观经济发展的刺激，写字楼市场的需求仍进一步增长，每平方米10000元以上的物业也将出现增长。其他随着宁波经济31、的发展，一些新生代公司通过几年的积累，也有了一定的经济实力，从潜在客户往有效客户发展，更一步增强了需求。n由于写字楼市场的需求呈刚性存在，因此2005年，市场虽然呈现供大于求的情况，但部分写字楼项目的销售依然创造了佳绩，如上东国际、彩虹国际、名汇国际、奥丽赛前城等楼盘。而这部分楼盘大都属于高性价比的楼盘，市场接受度较高。在2006年市场竞争愈演愈烈的状态下，高性价比因素，将被凸现出来，有可能成为市场竞争的制胜关键。未来市场发展走向（发展背景）未来市场走向n从地段分布来看，边缘化是大势所区 宁波写字楼目前主要集中在三江口中山路与百丈路等主要干道两侧，大多数是上世纪90年代建造，配置差、容积率过高32、交通拥挤成为中央商务区各写字楼的通病。随着城市整体经济的快速发展，加上中央商务区土地资源的日渐稀缺，越来越多的开发商将目光投降城市的二线区域。鄞州中心区及东部新城，已经或即将涌现出大量写字楼。这些写字楼都不是传统核心趣味的写字楼，后续的项目将会顺应这一趋势。一方面，非中心地段的写字楼不断把“边缘地段”催熟，另一方面传统中心城区的开发也把写字楼的开发地段扩展到了行政边缘区，以海曙区为例，未来几年鄞奉公路沿江商务区、和义路滨江休闲区等新生态功能性板块成为推进重点。这就使得之前一直以来都以住宅开发为主的鄞州中心区，也即将开始出现大体量的商务办公。n从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流 从近年来33、崛起的波特曼中心、金隆国际、坤和中心、恒隆中心、上东国际、金汇大厦，无论从配套设施、项目规划、产品设计等方面都使宁波的办公商务气质不断提升，如“世纪广场”、“金光中心”那样的商住混合模式逐渐被开发商摈弃，与国际接轨、高起点、高规划3A5A级写字楼标准的开发思路与理念日益深入人心。取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品，从2005年底公开的上东国际和丽园尚都便是其中的典型。n从商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点 从SARS到禽流感，健康成为人们越来越关注的一个话题，写字楼客户对办公环境的要求大大提升。随之，在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接34、轨国际流行的商务花园形式的新型办公项目，这些非传统核心地段写字楼由于较低的容积率和高绿化率，提供了客户一种新的办公模式。未来市场走向n从需求来看，供过于求继续扩大 不管是租金下降还是租售模式的改变，都和宁波写字楼供求关系密切相关。从2004年起宁波写字楼市场供过于求的局面已经显现。数据显示，2004年宁波新推写字楼供应量约为28万平方米，全年去化量约在22万平方米，供应量稍大于销售量，市场销售率达到80%左右；而2005年我市写字楼总供应面积达53万平方米，需求在26万平方米左右，按照这一趋势，2006年实际需求量约为30万平方米左右，而今年我市新开盘项目总建筑面积在61万平方米，2006年新35、增量与之前的存量预计约为93.5万平方米，供需比例已经扩大到3：1。供量的不断扩容，近于饱和状态，使整体市场的竞争更加激烈，各写字楼盘的销售也面临着越来越大的压力，在这种压力之下，写字楼必须变脸。未来市场走向宁波写字楼市场分析p 时间与空间发展进程p 市场供求关系发展进程时间进程20世纪90年代中后期2000年前后20003年以后中农信国际商务大厦 平安大厦华联写字楼天元大厦中宁大厦华宏国际中心 银亿外滩大厦金隆国际新天地波特曼中心第一阶段第二阶段第三阶段阶段特征u 第一阶段：初步形成期 出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼，由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因36、素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷。u 第二阶段：快速发展期 城市经济发展迅速，在需求强劲增长的拉动下，存量写字楼逐渐得到消化，写字楼租金/售价上涨，空置率显著下降，写字楼投资逐渐升温，一大批烂早期的烂尾楼重新包装，如中宁大厦、天元大厦、华宏国际中心等，但写字楼的综合品质依然没有显著提升。u 第三阶段：显著提高期 城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力，一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升。空间进程三江口三江口东部东部新城新城鄞州中心区鄞州中心区环37、环城城西西路路江北江北科技科技园区园区时间与空间进程解放南路与中山西路附近90年代早期90年代中期90年代后期2000年前后2002年前后2004年后中山东路附近西门及月湖附近联丰新村附近江北区域外经贸大厦附近东部新城/科技园区/鄞州中心区 写字楼发展初期主要沿着天一广场周边的几条主要交通干道（中山西路、解放南路、药行街等）形成，城市及商业活动的发展，写字楼建设也逐步向东及西外延，形成了中山东路、百丈东路、环城西路附近的集中办公区域，东部新城、鄞州中心区规划、科技园区及江北的发展，更呈现多方向发展。综合来看，随着城市扩张及经济发展，城市中心由单一的商务区向多元商务体系结构发展，而市中心用地的缩38、减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向空间主要分布各写字楼板块板块名称特点中央商务区宁波市最繁华，最具有代表性的中心商务区，CBD 中心江厦商务区系宁波成熟的商务区外经贸商务区海曙区成熟商务区之一西门口商务区海曙成熟商务区之一解放南路商务海曙成熟的商务区之一联丰商务区海曙成熟商务区之一月湖商务区海曙商务之一，商务氛围不够成熟宁波大厦商务区系江东较为成熟的商务区之一彩虹商务区系江东成熟的中心商务区之一外滩商务区系江北唯一的沿江商务区鄞州商务区系宁波城南最重要的较为成熟的商务区中央月湖西门外滩外经贸宁波大厦解放南路江厦滨江彩虹鄞州联丰区位指数544444454444成熟度534324.39、54.5514.543商务配套544424451444商务成本543434.54524.533环境指数444444454454商务效率指数544424451434交通环境指数544434.54.5424.544总计342727272029.529341529.52726各写字楼板块比较 为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；市场供求关系写字楼市场供求 宁波写字楼市场从2004年开始放量呈急剧膨胀的态势,而由于经济发展的内在规律不可能导致短时间内办公需求的快速上升,市场需求的刚性导致大量的写字楼存置。在240、005年底市场存量达到32.6万平方米，按照现行的市场开发速度及市场需求量，预计到2006年市场存量将达到63.6万平方米，可供市场两年消化，呈现严重的供过于求。2006年各板块供应情况 2006年写字楼的供应还将是主要集中在海曙区和江东区这两个成熟办公区域。而随着鄞州商务区建设的起步及东部新城规划的进一步实施，这两个区域将成为未来写字楼市场主要供应区。2008年2006年2007年市场供应量90万平方米市场新增量200万平方米东部新城约100万平方米鄞州中心区约100万平方米科技园区约40万平方米未来两年市场供应情况市场主要区域/项目推进时间2005年2006年2007年2008年麒麟大厦上41、东国际万特财富港新洲银座国大雷迪森2009年丽园尚都商会中心鄞州商务区东部新城环城西路写字楼集中供应区鄞州商务区 鄞州公园以南、天童路两侧，北至日丽中路，南至泰安东路，西至宁南南路，东至前河南路，由个地块组成，规划用地总面积约为38.8公顷,总建筑面积110.02完平方米。根据规划，宁波南部商务区定位为未来鄞州新城区的核心区域，用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。商务区招商工作已于2005年10月开始。现已申报投资意向的30家企业中包括4家上市公司和2家外商投资企业，利润总额达29.8亿多元。这些企业拟在商务办公区建造写字楼，总面积约60万平方米。按照鄞州区政府要求，投42、资商务区的楼宇项目必须在2006年底前开工，并在两年内完工。如不能按期开工或超出规定建设周期，区政府有权按出让时地价收回土地使用权。地块名称地块位置用地性质用地面积（）建筑面积（）容积率竞得价新城区南部商务区5号地块泰康中路以南，泰安东路以北，天童南路以西，西为规划河流商业35377102593.32.9100万/亩新城区南部商务区6号地块泰安东路以北，蝶缘路以东，东为规划河流商业3577485857.62.4100万/亩新城区南部商务区1号地块日丽中路以南，泰康中路，蝶缘路以东，中间有条规划河流穿过商业35975863402.4100万/亩新城区南部商务区3号地块日丽中路以南，泰安东路以北，43、天童南路以东，西北为区内道路商业33609124353.33.7100万/亩新城区南部商务区4号地块日丽中路以南，天童南路以东，泰康中路以北，前河南路以西商业34736125049.63.6100万/亩地块编号用地性质用地面积建筑度建筑控高容积率绿化率机动车停车位(个/100)竟得者3-A商务办公618330110-1207.7200.8马来西亚3-B商务办公50843035-402.7200.8布利杰公司3-C商务办公40614060-706.4150.8市侨商协商3-D商务办公43313560-705.8150.8罗蒙集团3-E商业12535208-100.6500.8鄞州城投3-F公建144、415-4-A商务办公68273080-907.2200.8华茂4-B商务办公54363060-704.6200.8日明4-C商务办公45773060-704.8200.8民生4-D商务办公64343080-906.2200.8博洋4-E商务办公35394570-808.2200.8奥丽赛4-F商务办公41233580-907.8200.8国骅集团4-G公建3800-按照土地出让的政府相关规定，上述11幅地块，在年底之前必须开工建设，鄞州商务区正式浮出水面。n建设项目情况：总占地面积470亩，总建筑面积约60万平方米。n定位：企业工程（技术）中心为主体的各类研发机构、搭建资源相对集中的科技创新45、服务平台。大中型企业研发基地和总部基地。n目标：到2008年，初步建成以企业工程（技术）中心为主体、政产学研相结合、集专业化科技服务和多元化科技创业孵化于一体的园区，使之成为浙东地区和杭州湾地区最重要的技术创新基地n功能配置功能配置 区块一：研发总部，占地面积：约150亩，建设内容：近江南路高层研发大楼 区块二：专业研发机构，占地面积：约110亩，建设内容：规划建设10幢研发大楼出售给研发机构，总建筑面积15万平方米。主要面向大中型企业、大专院校专业研发机构，并可根据客户需求量身定制。写字楼集中供应区科技园区科研基地科技园区科研基地区块三：工程中心、重点实验室及多功能配套设施，占地面积：约1846、0亩，建设内容：国家级、省市级企业工程 技术中心；国家级、省市级重点实验室；国内、外企业新设科研机构。同时建设人才公寓、会议中心、餐饮等配套设施。p 研发区优惠政策研发区优惠政策 购买研发用房优惠：低于市场价2030。入住机构补助政策：按实缴税收地方留成部分的5080给予补助。设备投资补助政策：补助设备投掷额的1015。一次性补贴政策：国家级研发机构补贴300万元；省级100万元，再配套30。个人所得税政策：按个人所得税前3年地方留成部分的50%额给予补助，区内购居住用房的按100%额给予补助。人才公寓政策：80套房和50公寓可供选择，租金补贴30%-100%。写字楼集中供应区科技园区科技园区47、企业总部企业总部基地基地n项目定位：华东地区总部基地。大部分为宁波大型企业。n建设情况：2006年下半年开始动工,占地面积150亩，总建筑面积约30万平方米，楼高20层，每幢商务楼占地15-20亩地，每幢建筑面积不少于2.5万平方米.n开发模式：大部分对外出售土地，采取企业自建的方式，部分出租。n产品形态：中高层办公。n优惠政策：鼓励企业总部开发商务楼宇 1.商业用地实际地价约100万元/亩.2.通“招拍挂”取的商业用地，土地实际成交价格与实际地价的差额按以下方式补助.a.综合竣工验收后，按土地成交价的30予以补助.b.建设配套费用（150元/建筑面积）先缴50，综合验收后其余50予以免除.c48、.按企业总部实缴增值税的30、营业税的60、企业所得税的50予以补助。d.以上地价差额补足后，按企业总部实缴增值税的20、营业税的50、企业所得税的30予以补助。e.如企业开发商务楼宇部分自用，则以上政策按自用比例享受.n鼓励企业总部够、租办用房 五年内按企业缴纳“三税”的2060予以补助。n鼓励发展现代化服务业 年内按企业缴纳“三税”地方留成部分的3060予以补助n特大型企业总部、跨国公司的区域性总部实行“一户一议”n新城核心区位于世纪大道以东，高速公路以北，通途路以南，科技园区2号路以西，总用地约7平方公里。规划结构上，创造“H”型号的城市轴线，围绕轴线组织城市空间。沿东西向商业文化轴的两49、侧集中高层商务带，中间结合绿地、水系，布置科技馆、图书馆、音乐厅、博物馆、群艺馆等种类文化设施，使之成为联系历史和未来发展的纽带；西侧沿世纪大道开辟生态景观轴，东侧开辟景观文化轴，形成新城连接甬江和东钱湖地区开放的城市景观廊道。n行政中心布置在商业文化轴的北侧，北面布置高尚的行政商务楼，南面为宽敞的水面和绿地广场。行政中心建筑以多层为主，造型简洁，体现政府机关庄重、公正的形象。写字楼集中供应区东部新城东部新城写字楼需求板块客户情况 外围区外围区次心区次心区核心区核心区n核心区：核心区：指天一广场周围，是金融机构、大型船务公司、货代公司、大型企业集团办公聚集区。n次心区：次心区：如百丈路附近等，50、是中型外贸公司、货代公司及部分实业公司办公区。n外围区：外围区：如宁波大厦附近区域（东部新城），以小型外贸公司及小型货代公司为主。n宁波市场上写字楼主流客户为外贸相关行业企业，这是毋庸质疑的，但就各板块而言，其内部客户还是存在很大差异的。n船务公司、货代公司与外贸公司是外贸行业最主要的构成部分，三者之间船务公司处于产业最上端，而外贸公司处于最末端。n船务公司都为大型企业，对于办公环境的形象要求很重要，而且由于其处于产业链上端以后，涉及到大量的客户来访，对于区位及交通便利性要求很高，多出现在商务中央区；货代公司是围绕着船务公司而展开工作的，两者关联度很高，两者最好整合在同一区域，故在办公区域选择51、性上跟船务公司保持着一致；外贸公司在空间关联度上比上述两者要低，出于办公成本控制的要求，在城市的外沿区域，出现一批外贸公司集中办公区。n小企业处于创业初期或者是发展期，对于成本控制十分敏感，多选择商住楼或者外围的办公楼，而这些小企业具有一定规模以后，慢慢向次中心区域靠拢，以满足便利性及企业形象需要；同时，商务中心区及次中心区的中大型企业进一步扩张以后，在市区找不到合适的办公楼，出于办公面积需要及商业成本控制，出现了外迁趋势，这就引致东部新城附近及鄞州中心区等地（上东国际、兴业大厦、名汇国际等）出现企业大面积购买写字楼以满足进一步办公需求，从而使外沿区域客户得到了提升。写字楼需求板块客户情况写字52、楼需求入住率天一广场周边成熟写字楼其他区域成熟写字楼近期竣工写字楼保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约60-70%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求。n市中心现有写字楼较多53、，其中有很大一部分品质相对较低；n没有出租的房间主要表现为分布较为零散，无法满足一些大面积客户需求；n部分客户对于距离的关注在下降，故产生写字楼大客户外迁趋势；n老的写字楼：出租90%以上；近年交付写字楼：出租70%左右；写字楼需求入住率物业名称所属区域入驻率人民保险大厦海曙95%平安大厦海曙95%华联写字楼海曙95%中农信国际商务大厦海曙95%世贸中心海曙95%天宁大厦海曙95%鄞信大厦江东95%亚细亚商务中心海曙90%会展中心大厦江东90%中远物流大厦江北90%崇光大厦江东90%和邦大厦（裙房）鄞州95%天元大厦海曙80%东海曙光写字楼海曙75%中宁大厦海曙70%华宏国际中心江东70%外滩54、大厦江北70%写字楼需求入住率市区老写字楼近年建设及交付写字楼n从年份来看，宁波写字楼市场租金售价整体呈现上升趋势，租金年均上涨幅度在15%左右。n目前市区办公楼市场主力租金在1.5-2.5元之间，售价主要在每平方8000-12000元之间。n受到写字楼大规模交付及未来供应量巨大的影响，近期写字楼市场租金出现了一定的下滑，而售价保持相对稳定。n除中央商务区以外，其他区域写字楼平均租金未比较明显的拉开差异，主要是市场中存在的写字楼档次不一，高低租/售价格项目都有。写字楼需求租金/售价写字楼需求租金/售价板块名称租金（元/平方米/天）售价（元/平方米）备注中央商务区1.5-37000-13000江55、厦商务区1-2.46000-12000金隆国际均价16000元/平方米，部分写字楼租金3-4元/平方米/天外经贸商务区1-2.57000-12000西门口商务区1.2-2.28000-9000解放南路商务1.1-2.27000-11000联丰商务区1.5-37500-8000月湖商务区0.8-2.26600-9000宁波大厦商务区0.6-25400-11000彩虹商务区1-2.26000-12000波特曼中心价格16500-20000元/平方米，租金为3-5.5元/平方米/天滨江商务区1-1.29000-10000外滩商务区1-39000-13000鄞州商务区0.8-1.55900-8500价56、格：价格：7500-80007500-8000元元/租金：租金：1.5-31.5-3元元/天天价格：价格：7000-110007000-11000元元/租金：租金：1.1-2.21.1-2.2元元/天天价格：价格：8000-90008000-9000元元/租金：租金：1.2-2.21.2-2.2元元/天天价格：价格：6600-90006600-9000元元/租金：租金：0.8-2.20.8-2.2元元/天天价格：价格：9000-100009000-10000元元/租金：租金：1-1.21-1.2元元/天天价格：价格：9000-130009000-13000元元/租金：租金：1-31-3元元/天57、天价格：价格：9000-130009000-13000元元/租金：租金：1-31-3元元/天天价格：价格：6000-120006000-12000元元/租金：租金：1-2.41-2.4元元/天天价格：价格：6000-120006000-12000元元/租金：租金：1-2.21-2.2元元/天天价格：价格：7000-120007000-12000元元/租金：租金：1-2.51-2.5元元/天天价格：价格：5400-110005400-11000元元/租金：租金：0.6-20.6-2元元/天天价格：价格：6500-95006500-9500元元/租金：租金：1-21-2元元/天天价格：价格：59058、0-85005900-8500元元/租金：租金：0.8-1.50.8-1.5元元/天天写字楼需求租金水平 市场上写字楼租金相对较低，与宁波写字楼总体档次不高有一定关系，随着近年来新开工建设的项目陆续交付，高档次的写字楼增加，拉高了整体租金水平。n地段带来的差异：如果以中央商务区的平均租金（1.8-2.5元/平方米/天）为标准1的话，则如百丈东路等次中心区平均租金（1.5-1.8元/平方米/天）为0.8，东部新城及鄞州中心区的租金（0.8-1.3元/平方米/天）为0.6。n产品带来的差异：一般说来，住宅楼、商住楼与专业写字楼还是存在着很明显的租金差异，三者之间的大致租金比例为0.5：0.7：1。59、写字楼需求租金差异写字楼需求个案租金物业名称所属区域平均租金报价（元/平方米/天）第一档次（平均租金：2.2以上）波特曼中心江东4.8元人民保险大厦海曙3.0 华宏国际中心江东2.5华联写字楼海曙2.5 中农信国际商务大厦海曙2.3 外滩大厦江北2.2 第二档次（平均租金：1.5-2.0）平安大厦海曙2.0 世贸中心海曙2.0 天宁大厦海曙2.0 天元大厦海曙1.9 会展中心大厦江东1.9 江厦银座海曙1.8 第三档次（平均租金：1.5以下）鄞信大厦江东1.6亚细亚商务中心海曙1.4中远物流大厦江北1.2写字楼需求售价水平 前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前60、，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以900012000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16000元/平方米和15000元/平方米。写字楼需求个案售价物业名称所属区域平均销售报价（元/平方米）波特曼中心江东16,000金隆国际海曙15,000天一商务中心海曙12,000都市仁和中心海曙12,000银亿外滩大厦江北11,000天宁大厦海曙11,000中农信国际商务大厦海曙10,000华联写字楼海曙10,000华宏国际中心江东9,000会展中心大厦江东9,000新天地国际商务大厦江东8,000-9,000万特商务港江东6400上东国际江东8000麒61、麟大厦鄞州平层-5600，挑高-8500名汇国际鄞州6200开丰大厦江东8,000影响写字楼未来需求的相关指标 第三产业比例第三产业比例：宁波市目前第三产业比重不到40%，长远看存在较大的市场空间 企业数量企业数量：宁波市2005年私营企业数量达到4.8万个，比2004年增加了30%，企业数量的大幅度增加，为办公市场的发展提供了坚实的基础；同时宁波的外资企业也在迅速的发展，目前基本以每年1000家的速度递增。企业规模企业规模：宁波的企业主要以中小型企业为主，但是企业的规模近年来得到了较大提高，平均注册资金达到110万元左右，企业规模的扩大为企业结构的分化和分工提供了可行性。从长远看，宁波写字楼62、市场发展存在较大的空间，但是短期内受到集中供应的影响，市场的竞争将会趋于激烈。供大于求的局面租金/售价的停滞板块变动、办公郊区化办公楼风险聚集写字楼个案情况p 已入住写字楼p 在售未交付写字楼p 预开盘写字楼已入住写字楼华联写字楼n发 展 商：华联房产n物业管理：银泰物业n建成年代：95年n地 址：东渡路55号n面积范围：32-132 平米n层 高：3.3米n得 房 率：63%n电梯配置：共配备8部日本三菱电梯 n空调配置：中央空调n卫生间洁具品牌:SHANGHUAn车位配备：约100个左右车位n出租率：目前只有9层10层有空房（有租客搬出）均为70-80平米的小户型。n物业形态：采用镀金玻璃63、幕墙，共25层；其中裙楼1-5F为银泰百货；6F为美食广场；7-8F为时代电影院、华联房产公司及出租办公房；9F以上为办公写字楼。p相关费用n售 价：以前只租不卖，2004年10月以带租出售的方式全新面市,均价11000元左右n租 金：2.9-3.9元/平米/天 物业管理费：3.9元/平米/月 地面泊位费150元/月，地下泊位费300元/月。p相关配套n培罗成大楼、中农信大厦、银泰百货、宁波大酒店、长发商厦、天一广场、宁波老外滩等中央商业设施，商务餐饮娱乐配套齐全；各大金融机构、银行驻扎该区域，金融氛围良好；交通便捷，公交车站密集。n行业分布：外贸货代类占73.8%，外地企业驻甬办占13.8%64、，生物技术与电子通信类各占6.4%。入驻企业有上海罗氏制药有限公司、嘉里货运（香港）有限公司、荷兰孚宝中国有限公司、宁波雅戈尔国际运输有限公司、宁波网通信息港有限公司等。p综合分析：n优势：交通便利；周边办公设施完善；自身整体档次较高；倚靠城市主干道中山路。n劣势：停车位严重不足，停车不方便；大厅处于地下，空间较压抑，影响写字楼档次。中农信大厦 n发 展 商：之信房产n物业管理：之信物业n地 址：长发商厦旁n交付时间：96年n物业形态：采用玻璃幕墙，共35层。目前1-4F为新华联商厦与肯 德基，地下1F为三江购物俱乐部，地下2F为停车库，6F为设备 层，13F与29F为避难间，35F为旋转餐厅65、，其余为写字楼。n总建筑面积：80000 平米n面积范围：39-80 平米 n楼 层：35层n层 高：3米n层面积：13000多平米n得 房 率：52%n电梯配置：LG高速电梯，30楼以上2部，30楼以下4部 n空调配置：中央空调，LGn卫生间洁具品牌:TOTOn车位配备：100多个，地下车位售20万/个，租300元/月 p相关费用n价格走势：开盘时4000元/平米；04年售价8280元/平米；现1000012000元/平米n租 金：2.2元/平米/天,5楼以上3.2元/平米/天。n物业管理费：含在租金里。n出租率：目前16、18层有空房，面积在150220之间（有租户搬走）。p相关配套n培罗66、成大楼、华联写字楼、银泰百货、宁波大酒店、长发商厦、天一广场、宁波老外滩等中央商业设施遍布左右，商务餐饮娱乐配套齐全；公交线路繁多，交通便利；各大金融机构、银行驻扎该区域，金融氛围良好。n行业分布:外贸货代类占40%，外企驻甬办占25%，电子通讯类占12.9%，精工制品类占4.8%。入驻企业有宁波恒基伟业公司、美的空调宁波办事处、海尔集团等。p综合分析n优势：拥有市中心核心地段；交通便利；周边商务娱乐配套完善。n劣势：车位稀缺；地处四叉路口，容易造成交通堵塞。n历史背景：原先只租不卖，现今开始销售。去年该大楼还是宁波第一高楼，凌江名庭推出后位居第二。国际会展中心n发 展 商：金宝房产开发公司n67、物业管理：宁波新上海国际物业公司n地 址：百丈东路168号n建成年代：98年n物业形态：采用玻璃幕墙外立面，共26层；主楼26层，裙楼5层挑高，主 楼与裙楼1-5层相连接，大堂内配有小型商务中心、食品小超市等.有 前后2幢,前一幢A幢原本就是办公楼,后一幢B幢原本是商住两用的,但 是现在都是办公用房.n面积范围：130-165 平米n楼 层：26层n层 高：3.6米n得 房 率：69%n电梯配置：6部西子奥的斯,2部1-16层,2部17-28层,2部1-28层n空调品牌:中央空调,品牌:远大n卫生间洁具品牌:GMERRY、MILIM、ARROWn车位配备：提供300个左右车位.租金:750元/68、月/个.售价:17-18万元/个n出租情况:现2幢均有空房,9、11、22层都有分布,面积在150-200多平方米 p相关费用n售 价：开盘价:4000多元/平方米，03年底04年初:6500元/平方米，2005二手售价7500-8500元/平米n租 金：03年租金:2.2元/平米/天，04年租金:2.5元/平方米/天,现在租金:2.5元/平方米/月,半年一付n物业管理费:A幢9元/平方米/月;B幢7元/平方米/月(包括除水电费外的其他费用)p相关配套n整体配套设施比较完善，交通便捷，商业居住氛围成熟。拥有彩虹服饰广场、中国银行、广州发展银行、中信实业银行、杉杉金贸大厦、箕漕街餐饮街、凯利大酒69、店、彩虹银座、彩虹大厦、华泰银座、东港大酒店，及在建的波特曼中心等中高档商务设施。p行业分布n外贸货代类占43.4%，外地企业驻甬办占15.8%，精工制品类占7.1%，电子通讯类占5.4%，纺织服饰类占4.3%。入驻企业有中信实业银行、杭州湾房地产开发有限公司、宁波博泰国际运输有限公司、宁波交通投资开发公司等。p综合分析n优势：周边生活、交通配套较为完善；倚靠城市主干道百丈东路；自身档次较高，配套完善，且车位相对充足n劣势：在上下班高峰，车位、电梯仍无法满足正常需求；物业管理费相对偏高。东海曙光 n发 展 商：江东世纪房产n物业管理：江东房产物业总公司n地 址：中山东路与曙光路交叉口n开盘时间70、：02年11月n竣工时间：04年9月n交付时间：05年n总建筑面积：2.6万平方米n占地面积：5000平方米n物业形态：总高22层，其1层沿街是商铺，2-4层规划为商场，5-22层为办公 用房。其规划户数187户。n外立面采用现代风格，整齐划一的深色落地窗间隔着银灰色侣板。端部的 弧形条窗视线开阔，景色尽收眼底。走廊尽头的阳台用了S型隐框幕墙，富有流线感，使得整个建筑更具挺拔。n主力面积：105-130平方米n面积范围：64-159 平米n层 高：1层5.4米，2-3层4米，4层4.9米，10-22层4.8米；5-9层及23层3.1米n标准层面积：1000多平米n得 房 率：75%n电梯配置：71、1部景观电梯，4部OTIS电梯，1部货梯 n空调配置：无中央空调，自己配置n车位配备：立体停车位68个，售26-30万，大厦地下另有车位20个n其它配备：配5A自动化系统(大楼自动监控系统；安全自动化系统；管理自动化系统；停车场自动化统;单元自动化系统布置到户）n卫生设施：除一楼以外，每层不设公共卫生间。卫浴品牌：TOTOp相关费用n于2002年11月30日开始公开发售，单价在6400-8800元/平米之间，其中主力单价在6600-7700元/平米之间。n现均价：9000-13000元/平米租金：1.6-1.7元/平米/天 物业管理费：3元/平方/月p相关配套n地处宁波中心地段，周边商贸休闲氛72、围浓厚，拥有金光中心、新世纪百货、新江厦商厦等购物中心，新汉通大酒店、麦当劳、肯德基、盛业大酒店等餐饮设施，以及滨江大厦、金融大厦、会展中心、杉杉经贸大厦等写字办公楼，同时国际级写字楼波特曼中心、五星级香格里拉大酒店也将在此区域登陆，升值潜力巨大。n行业分布：国际货运、服饰是入驻大厦的主力客户，装饰、美容健身也占有一定席位。目前该写字楼入住率不高，大多在装修过程中。p综合分析n1.地段好，位于“浙江第一街”的中山东路上，升值潜力大；2.处于新江厦商圈内，各项配套设施齐全；3.面积适中，空间弹性大。波特曼中心 n发 展 商：东港酒店/宝业房产n施工单位：五洋建设n物业管理：喜达屋喜来登国际酒店管73、理集团n地 址：东港大酒店旁n开工时间：03年2月n竣工时间：05年底n物业形态：其中一幢25层酒店式公寓，另一幢29层写字楼n总建筑面积：88009平方米n是否能自由分割：可以自由分割n面积范围：写字楼90-300 平方米n主力面积：220平方n楼 层：写字楼26层，公寓29层n层 高：写字楼3.6米，公寓3.18米n层面积：1000多平米n得 房 率：写字楼65%n电梯配置：6部日本三菱电梯n空调配置：中央空调(原装进品)n车位配备：地下400个，地面100个，只租不卖n其它配备：1500多平方L型的回车大厅，3500平方，高18米的大堂、2000平方全封闭豪华俱乐部，五星级酒店硬件配套、74、装修设计服务，国际甲级写字楼设计标准p相关费用n主力单价18000元/平方；单价范围：13000-20000元/平方。n物管费：8.8元/平米/月（包括维修费）p相关配套n本案位于彩虹北路和中山东路交汇处，东港大酒店旁。生活办公配套设施齐全。金鼎宾馆、东港大酒店可提供舒适、高档和便利的住宿条件。交通要道中山路、彩虹北路提供了最便捷的交通环境。周边环境配套设施极为成熟，国际知名物业管理公司提供五星级大酒店的贴心服务更为办公提供了无与伦比的优越条件。p综合分析n优势：产品整体档次高，规划设计、建筑外力面设计优；地段成熟，配套设施完善，办公环境佳；内部规划设计合理，大堂宽敞豪华、住宅产品套型合理；智75、能化配套设施齐全，拥有同声翻译的电视会议厅、中央通风系统、架高网络地板等多种设施。n劣势：车流量大，有一定的噪声；公摊面积大，物业管理费用高；周边整体建筑形态不佳。主要客源：n购买公寓的主要有4类人：即外企驻甬机构和外资企业的高级职员、宁波本地外贸进出口私营企业主，宁波周边地区实力型企业家，以及宁波本地知名企业的高级管理人员。购买写字楼的则多是注重品牌和形象的发展比较成熟的企业，包括外地企业的驻甬机构和本地的知名企业。其中投资客并不多，短期内波特曼的升值空间不大，炒房客若投资普通商品房风险更低些。都市仁和中心 n发 展 商：冠华置业n物业公司：宁波市海曙区海房物业管理公司n地 址：药行街以南，76、灵桥公寓以北n开盘时间：03年11月n交付时间：05年底n工程进度：已结顶n物业形态：形态为一幢写字楼和一幢公寓。其中，写字楼共29层，规划 355户。立面简洁大气，白色石材将素雅的隐框幕墙划分成比例和 谐的方块，顶部的构架加强了整个建筑的几何感。n总建筑面积：73399.5平米n占地面积：9700 平米n主力面积：145-160 平米n主力总价：950000元n能否自由分割：可以分割好n容积率：6.899n绿化率：19.1%n楼 层：29层n层 高：3.2米n层面积：标准层1000多平米n得 房 率：70%n写字楼 商业用房 汽车库(位)面积 27963.79 7312.79 6982 层数77、 3-29 1-2 地下一、二层 幢数 2 套数 302 53 159n电梯配置：5台电梯n电梯品牌：OTISn空调配置：没有中央空调，住户自己买独立空调n其它配备：闭路监控系统，周界防越系统，电子巡更系统，停车管理系统，可视对讲系统，消防系统p相关费用n本案于2003年11月进行公开发售，现二手价范围在10000-15000/平方米之间n物业费用：3元/平米/月p相关配套n都市仁和中心位于药行街与碶闸街交叉口，天一广场对面，周边有中保大厦、中银大厦、灵桥广场、世贸中心等办公楼，商业气氛成熟，城隍庙步行街、天一广场，配套齐全。p综合分析n优势分析：地段成熟，商业气氛浓。整体外立面气派，档次高。78、物业配套较好。采用人车分流。n劣势分析：无中央空调；处于市中心，停车不方便，比较嘈杂。新天地期 n发 展 商：宁波新恒德置业n物业管理：江东物业n物业顾问：上海陆家嘴n地 址：民安路1066号n开盘时间：后四幢04年6月开盘，前一幢05年1月开盘n交付时间：05年12月n工程进度：已结顶n总建筑面积：6万平方米左右n是否能自由分割：可以自由分割n主力面积：120平方米n层 高：3.2米n层 面 积：2200平方米n得 房 率：68.4%n车位配备：共有700多个车位，其中地上452个。n有产权车位售20-25万，无产权车位售16-17万n物业形态：前一幢26层，层高3.7米，后四幢其中两幢为279、5层，两幢为21层，层高3.2米n其他参数：内部公共部位装修选用高档石材、幕墙玻璃、铝合金窗框；大堂为高级大理石铺砌地面及墙面、全量落地钢化玻璃、高级天花吊顶装饰；电梯厅为大理石铺砌地面及墙面、大理石门套、高级不锈钢梯门、艺术天花吊顶配高级灯饰。n大堂：1#楼国际商务大厦大堂面积600平方米，大堂挑高13.8米,全部采用高档精装修,9#楼10#楼之间各设有一个大堂,2个大堂的总面积都在300平方米左右,挑高6米,全部采用精装修,但两幢共用一个大堂不够气派,较为普通.n走道:所有走道都采用精装修,公共走道净宽约为1.8米长约35米,相对来说采光不是特别好.n电梯:1#楼国际商务大厦每层约225080、平方米,设有8部LG原装进口电梯,其中6部为客梯,2部为货梯,9-12层每幢楼每层约700平方米,各设有3部电梯,无货梯.n空调系统:1#楼国际商务大厦采用大型中央空调,9-12#楼只给客户预留了家用型的空调机位.n景观设计：该项目的绿化率为40%（如中庭花园、中庭广场、屋顶花园、游泳池等）。n智能化设计：1#楼国际商务大厦全部采用5A智能化设计，但9-12#楼智能化配套一般。p相关费用n当初销售，后四幢每层差价100元/平米，起价8000元/平米；前一幢价格比其他四幢贵800900元/平米。目前后四幢销售完，前一幢8层有小面积，9000元/平米,9层以上有大面积户型少量。n物业管理费用：1#81、楼3元/平米/月（除水电费外），9-12#楼为2.5元/平方/月.p相关配套n交通便捷，旁靠宽达108米的世纪大道，北接常洪隧道、329国道；南连同三高速、沪杭甬高速，从民安路上向西可直通江东北路，城市繁华触手可及：同时周边有会展中心、东方明珠、新阳光大酒店、新晶都酒店、开元大酒店、家乐福超市等办公商业休闲配套。p综合分析n优势：东部新城建设，未来发展前景好；交通便捷；自身整体档次较高；物业设施配套齐全，智能化设备先进；泊车位充足，出入方便；n劣势：目前该区域办公气氛还未形成。n客源分析：企业处于发展通道中的企业主和手头资金丰裕的投资客居多。外滩大厦n发 展 商：银亿房产n物业管理：宁波银亿物82、业n地 址：原轮船码头旁n物业形态：通高的蓝色幕墙，辅以精巧的阳台和 规整的凸窗，虚实对比，组成完整的临街转折立面n开盘时间：03年11月n交付时间：04年12月n总建筑面积：47000平方米n是否能自由分割：可以分割n面积范围：30-400 平米n主力面积：100-120 平米n楼 层：共27层n层 高：1层5米，2-5层4.5米，6层以上3.6米n层面积：标准层面积1400平方米n得 房 率：70%n电梯配置：拥有2部客梯、2部货梯、1部消防梯n电梯品牌：通力n空调配置：没有中央空调n卫生间洁具品牌:ARROWn车位配备：车位配备130个左右，售19-20万/个，车位：360元/月n从2083、03年11月14日开始公开发售，主力单价为8000-9000元/平米，现二手房1.4万左右n租金：2元/平米/天n物管费：2.5元/平米/月,日常维修费:3.6元/平方米/年n公共维修费：3元/平米/年p相关配套n周边有宁波老外滩商业办公群、江花宾馆、金港大酒店、宁波影都等多种商务娱乐设施配套；交通便利。n行业分布：目前入住企业以国际贸易、服装、医药为主。p综合分析n优势分析：紧邻人民路，地处老外滩旁，拥有良好的商业支持，处于繁华的三江口岸；产品规划合理，定位精准 n劣势分析：使用年限只有40年n历史背景：95、96年开始烂尾，原名轮船码头“金丰广场”，“烂尾楼专家”银亿于01年接盘。华宏国际84、中心 n发 展 商：华宏集团 n物业管理：新开元大酒店 n地 址：中兴路，开元大酒店旁 n开盘时间：03年5月n交付时间：04年n总建筑面积：35000平方米n是否能自由分割：已分割n主力面积：150-170平方米 n层面积：2000平米左右 n物业形态：共19层，金属装饰柱强化了建筑的竖向分隔 和向上感，透亮的幕墙使得建筑带有一些解构主义的风格。n层 高：1-4层4.5米，6-18层3.7米，19层6米n得 房 率：75%n电梯配置：4部客用电梯（国产上海三菱一部,1部景观现代电梯,两部日本三菱）n空调配置：安装中央空调和强劲的新风交换系统。n空调品牌：美国开力n卫生间洁具品牌:KOHLER85、n车位配备：1：1；总单位数：200n物业管理：引入星级酒店式物业管理p相关费用n当初整体均价约为8300元/平米，主力总价在130万左右。物管费：3.8元/平米/月n价格走势：03年6000-7000元/平米；04年底9000元/平米。p相关配套n周边商务娱乐氛围浓厚，有工商银行、福建兴业银行、鄞县信用社、农业银行、中国银行等；交通便利；同时处于家乐福商圈内，配有开元大酒店、新晶都大酒店、好阳光大酒店、东方明珠大酒店、红叶大酒店等。p行业分布n目前入住企业以国际贸易、机械电子、咨询业占多数。p综合分析n优势分析：外立面现代感强；大堂挑高13.8米、中央空调、3.7米层高、酒店式物业服务；停车86、位充足，达到1：1配置；交通便捷，周边生活配套齐全，商业氛围已成规模；产品面积适中，变化灵活。n劣势分析：楼层19层相对开元大酒店低，建筑总高不够；绿化率不够，缺少自然生态环境。n历史背景：其建成年代早在97、98年，原先是宁波日报大楼，后因建筑质量问题而烂尾，当时的宁波市委书记许运鸿也被牵涉其中。后03年开始包装重新推出。雅戈尔滨江大厦n发 展 商：雅戈尔置业有限公司n物业管理：雅戈尔建国物业公司n地 址：中山东路316号n开盘时间：02年5月n物业形态：大楼总高度约72.5米，共20层，其中 1-2层是雅戈尔服装的专卖店，3层以上是办公用房，无装修。n总建筑面积：13202 平米n占地面积87、：1798平米n面积范围：46-570平米，自由分割n层 高：3.2米n层面积：15层900平米，616层500平米，1720层444平米。n得 房 率：75%n电梯配置：两部日本三菱电梯，运作情况良好n空调：自己配置n卫生设施：每层设有公共卫生间，但空间比较狭隘。p相关费用n售 价：开盘时均价5400元/平米；租 金：2.0元/平米/天n物业管理费：2.5元/平方/月；公共维修费：3.6元/平方/年p相关配套n银行：宁波国际银行、商业银行、工商银行、中国银行、农业银行、建设银行在其周边星罗棋布。交通：8、518、515、10、506、503、804、82、83等公交路线贯穿市区各个角落乃至区88、镇。餐饮：东港大酒店、中信国际大酒店、凯利大酒店、汉通大酒店、肯德基、麦当劳等遍布。购物：新江厦、金光中心、银泰百货、新华联、乐购等。邮局：过江厦桥即可。n行业分布：外贸、房地产、服饰、美容健身是入驻大厦的主力客户，化妆品、电子通讯和外企驻甬办事处也占有一定席位。目前，宁波雅戈尔置业有限公司、广发北方证券、宁波迪赛房地产投资咨询有限公司均入驻于此。p综合分析：n优势：地处城市中心黄金地点，周遍商业休闲娱乐氛围浓厚；n劣势：停车位少，出入较不方便；大部分楼层层高不够，比较压抑；大堂小，档次感上不去 n历史背景：于95、96年烂尾，后雅戈尔置业接手包装重新推出。在售未交付写字楼新城国际n定位：宁波89、首个花园式办公楼n总建：38000左右（可售面积33000）n产品：主楼：15F1,裙楼3F1，主楼面积在100-200之间，裙楼60-70之间n物业管理:上海陆家嘴物业（物业管理费2.9元/月）n景观设计：老圃景观设计公司n装修标准：公共部位装修、玻璃幕墙、中央空调n配套：6000的花园广场，高尔夫推杆区。篮球场网球场及821会所（咖啡吧，健身房，台球室）商务中心、员工餐厅n开盘销售价格：4750元/起，主楼均价6500元/。裙楼均价6200元/n优惠条件：一次性：96折，分期98折，按揭99折（额外优惠2）。目前推出按揭首付10。n开盘时间：2005年10月13日n客源分析：外贸客户占到890、0。大型外贸公司，在北仑和江东等地拥有自己的厂房。以购买5001000（45间或半层，整层）的为主。购买小面积的客户的行业分类较杂，以刚起步的小公司和投资客为主。这部分客户主要看中该案总价较低、花园办公舒适的特点。上东国际n楼盘概况：上东国际商务写字楼位于江东区百丈路与沧海路的西南处,在建的欧尚超市(江东店)以南,上,由做销售代理的宁波迪赛开发,销售也由其销售.n经济参数：总建筑面积达80566.84平方米,由三栋纯写字楼组成,其中2#楼、3#楼的均是28层的点式的高楼，4#楼为20层的板式高楼。2#楼、3#楼的层高均为3.4米,4#楼的层高为3.1米.三栋写字楼的单层面积为1000平方左右.91、n内部配套：员工餐厅、中央花园、商务中心。n外部配套：五星级大堂，小型空中GOLF练习场，太阳休息吧，2#、3#楼顶楼百米高中双会所，公共会议室，超大庭花园，四个个性花空中花园。n建筑设计：方志达n大堂：为客户创造了个性的商务空间，五个大堂其中一个主大堂，四个副大堂。主大堂500平方，按照五星级的标准装修，局部挑高6.4米,局部挑高10.4米.2#楼3#楼副大堂面积达170平方左右,挑高5.2米,4#楼两侧各设立两个副大堂,挑高6米.n走道：将采用不同的风格装修,如欧式、中式、中西合璧等，宽度均达到2米-2.1米以上.进深短.n电梯：2号楼和3号楼配备了5部2.5米/秒的电梯(品牌未定),采用92、宽电梯的设计,4号楼配备了4部1.75米/秒的电梯.n空调系统：2号楼3号楼配置分户式中央空调.n车位配比：1:1的车位配比,300余个地下车位,其中70%采用先进的机械立体停车位,有产权的车位15万/个,机械车位18万/个,欧尚超市有300多个车位可以解决车位不足的缺陷.n景观设计：新加坡雅克设计,30%的绿化率,2000多平方米的中庭花园.n智能化设计：5A智能化管理系统n物业管理：跟银亿物业合作n价格水平：2#楼均价8000元/平方,3楼8200元/平方,4号楼7200元/平方,目前销售率达到90%以上.n综合分析：上东国际定位比较准确,抓住客户心理,产品规划非常好,又借东部新城之风,销93、售比较好.万特商务中心n开发商：宁波万特房地产开发有限公司n物业地址：科技园区杨木契路与新晖路交叉口n物业类型：写字楼、酒店式商务公寓n概况：占地面积2.6万平方米，建筑面积8.4万平方米，规划950户，车位652个。n1#楼：5A智能化办公楼，主力面积80-100平方米；2#楼：高档商务办公楼，主力面积50-90平方米；3#楼：商务公寓，主力面积36-48平方米，共12层，标准层26户，共312户，层高3.2米，开间3.6米，3部电梯，40年产权。n价格：商务公寓，毛坯价格5168元/平方米起，均价6100-6200元/平方米，南北差600元/平方米，层差70-80元/平方米，东西差100-94、200元/平方米；写字楼6000-6500元/平方米。n2006.9.16内部认购n交付时间：2008.6n层高：3.2米n空调：分层式小型中央空调，采用分户计量n热水：24小时供应热水，中水软化再利用系统n外立面：局部玻璃幕墙，选用贴面材料铝材、铝塑板、静电喷涂板、局部大理石。n地面：大理石、花岗岩、磁化砖。n大堂：面积900平方米，挑高5.4米，局部挑高9.3米。n墙面：涂料、石材金都国际n楼盘概况：项目位于环城西路357号（环城西路与宝 善路交叉口）n开发公司：宁波高发房地产开发有限公司n行销企划：联盛机构n开盘时间：2006.11.17n交付时间：2007年底n工程进度：2006.1195、.9结顶n得 房 率：69%n绿化率：35%n标准层面积为750平方米，主体高为23F，其中18-23F要求整体购买，9、11、17F已经整体出售，15、16F要求半层购买，其他可以小分割购买，主力分割面积为92-95平方米，1F为商铺，只出租，裙房2-5F还是为写字楼，以70-80平方米，最大分割为110平方米。n装修情况：局部装修，标准为地面、顶全弄好，标准为400元/平方米，采用分户计量中央空调。n价格情况：均价为8500元/平方米（11F左右）n优惠情况：一次性付款优惠150元/平方米；分期付款优惠110元/平方米，首付50%，2007.6.30日之前付30%，2007.12.30日之96、前付剩余20%；按揭优惠70元/平方米。目前客户基本采用分期付款，在购买时，先预付2万/间款项。n大堂情况：面积800平方米，挑高7.8米。n其他配套：商务设施放在二楼裙房，员工餐厅在6楼裙房，可供400多人就餐，此外配置露天休闲会所。n电梯：采用中外合资品牌，2.5米/秒n车位：地下共两层，其中地下一层全部出售，地下二层5个可供出售，其他为人防设施，只能出租，目前售价为14-15万/个，车位配比为1：1.2左右，地面还有20多个车位可供出租。n物业管理：金都物业，三级资质n费 用：3.5元/平方米/月丽园尚都n投资商：宁波中房置业股份有限公司n区位情况：环城西路好又多北侧n基本情况：总建面积97、9万平方米，其中商业1.2万平方米，写字楼5.5万平方米，其他2.3万平方米。n产品形态：三栋17-18F板式小高层和一条商业街n产品定位：城市综合体n形象定位：后CBD高性价比写字楼群n功能定位：商务、商业、休闲、娱乐、城市空间功能整合与调整n交房时间：2007.9n得房率：70%n销售率：80%以上n装修情况：毛坯n价格情况：A楼，均价为8100元/平方米，B楼18F为7900元/平方米。nA楼共17F，其中1-2F为商业，分割单元为200-300平方米，每一标准层为5个单元，目前剩下的为200平方米与300平方米（7F），采用分户式中央空调，层高为3.5米。nB楼目前只剩下顶层（18F）98、有部分未销售，分割单元为60多平方米，带室内卫生间，为外挂式空调机位。目前南向价格为8100元/平方米，北向为7600元/平方米。n车位：达到1：1以上，共有440个，14万/个，其中A楼的以出售为主，B楼的为出租。n物业管理：联合物业，4元/平方米/月。n物业地址：位于环城南路，靠近环城西路。n发展商：浙江晶葳集团n全程代理：宁波利华行n开盘时间：2006.12n交付时间：2006.12-2007.1n项目分二期开发，其中一期已经卖出近两年，目前销售为二期的写字楼及部分裙房商铺。n5-24F标准层面积960平方米，主力分割为101-103平方米，只有一个单间为56平方米左右。n层 高：1F-99、4.4米，2F-4.2米，3-4F-3.9米，5F及以上为3.4米。n目前14F以下为集团公司各关联企业自用，15-17F分割出售，18-24F要求半层以上购买，25-27F，尚未推出。n裙房部分1-2F为商业，目前小分割出售，总价38万起，3-4F用途具体未定，基本以写字楼为主。n内部装修：毛坯，配置私人卫生间，采用分户计量中央空调，无新风系统。万隆国际n价 格：起价7500元/平方米（15F），层差50元/平方米，朝向差100-200元/平方米。n优惠方式：一次性优惠100元/平方米，按揭优惠50元/平方米。n开盘前预定收10万/间n工程进度：目前已经进行相关装修n物业管理：一期为银亿，二100、期为物美，标准为3元/平方米/月n产权证可分割办理n锝房率：67%n建材设备：智能化配置：电子巡更系统、24小时监控系统、防盗报警系统、背景音乐系统；消防控制系统：自动喷淋系统；报警系统；电梯迫降系统；消防栓、安全出口指示；外墙：一层干挂石材，以上部分高级涂料；内墙：水泥沙浆外涂料；楼地面：水泥沙浆；顶棚：涂料；窗：银灰色铝合金；电梯：上海三菱电梯。奥丽赛前程n坐落位置：钱湖北路与贸成中路交叉口n总楼层数：20层n建成时间：2006年交付n总建筑面积：22010平方米n标准层面积：1400平方米n使用率：67%n层高：3米n空调：中央空调n电梯：6部上海三菱n出售参考价格：5900元/平方米n101、物业公司：宁波美屋物业管理有限公司n车位数量：226个n物业管理费：2.5元/平方米/月n底下三层商业，共计9000多平方米，目前未出售n客户有80%为外贸行业，且与开发商关联客户较多n位置：位于四明中路与锦寓路交叉口的西南侧，比邻鄞州新住宅区、临近宁波南高教园区、鄞州行政中心。n占地面积：13350n地上建筑面积：办公面积：15841 /商业面积：12398 /商住面积：9405 n景观设计：新加坡雅克筑景n物管顾问：戴德梁行n物管公司：永成物业n得房率：69%n产品：一幢高27层的写字楼 180 超豪华挑高7.8m大堂 办公房面积范围901000随意组合。n整体商业布局呈现U字型：东侧3层102、裙楼2-3F挑高5.4m，另东、南、西三侧沿街连通2-3F商铺挑高3.9M，n分别配置2部、1部、2部电梯，西侧更配置2部扶梯。商铺整层1000、灵活分割。名汇国际n电梯：5部日立高速电梯（特设残疾人电梯）n配套：A智能化（通讯、办公自动化、楼宇自动化、消防、安保自动化）n分层VRV中央空调（用户自行安装）n进口新风系统n商务配套：视讯会议室、商务中心、会议室 n建材：大楼外墙采用干挂石材搭配铝合金玻璃幕墙，办公观景玻璃采用低辐射隔音中空玻璃n销售策略：开盘时间为2005年6月初，均价为6200元/。10层以下均价为6000元/，由于采取低价策略，市场去化较快。n物业费用：3元/平方米/天n主103、要去化楼层为4、5、6、7、8，12、16、17、18层为主。n去化以23间的为主，面积以160170的为主。麒麟大厦n坐落位置：天童北路与贸城中路交汇口n物业级别：甲级n总楼层数：23（南）15（北）层n开盘时间：2005.9.10 n总建筑面积：70000平方米n标准层面积：1840平方米n使用率：70%n空调：中央空调n电梯：10部德国蒂森n出售参考价格：平层5600元/，挑高8500元/平方米n物业公司：宁波中建物业管理有限公司n车位数量：450个n物业管理费：3.8元/平方米/月n销售情况：目前对外销售挑高产品，其中平层产品基本开发商内部销售，对外销售的极少。n客户群以鄞州区、宁海、104、象山、奉化一带的客户群为主，其中投资成分约占三成。而自用型客户以外贸类为主，并有美容等类型企业。购买一般都在2-3间为多，购买单间的面积为50-60。n北楼二层十五层办公房基本资料表楼层层高最小面积主力面积整层面积备注2 F4.8米49m21302470挑高3F4.9米491102400挑高4F3.6米521102400平层5F14F4.9米42551140挑高15F4.9米4949350挑高3.6米5858550平层南苑国际n开 发 商：南苑置业 n项目概况:天童北路与鄞县大道交汇处本项目位于城南CBD中心地带n总占地面积68433平方米，总建筑面积约182000平方米n主楼高168米，另有105、A楼（29层）、B楼（25层）、C楼（22层）、D楼（29层）等辅楼组团而成。拥有罕见的近40亩大型立体水景 园林，将成为宁波新一代城市形象代言。n总建面积：7万余 n单层面积：11001300n办公面积：9100左右（613层），整层出售nSOHO面积：6500左右（1418层），主力面积60、70n酒店客房、餐厅：1943层n总 层 数：43层 n普通层高：3.3米n大堂挑高：未定n配 置：办公与SOHO共3部电梯n整个项目包括白金五星级酒店、国际名人俱乐部、商务公寓和国际精品休闲商业街等。6楼至13层为顶级写字楼，拥有5A级智能高端设备，享受白金五星级酒店提供的全套商务服务。1418层为106、SOHO商住房，尽享酒店超级商务配套设施，尤其适用于SOHO一族居家办公的特别需要。18层以上为白金五星酒店，设以中空景观大堂，另配以商业街区和高级写字楼和酒店式公寓，电梯8部。n销售状况：写字楼位于主楼内,考虑整个酒店管理及写字楼的市场,6-13楼全部出租,具体租金未定.新洲银座n项目概况:宁波鄞州区城市建设投资发展有限公司投资兴建的新洲银座是一座22层高,无装修以及8层楼高的商业裙房组成的,设有地下二层,包括设备用房和停车场.n工地位置：鄞县大道与前河路交界处 n开 发 商：鄞州城市建设投资发展有限公司 n建筑面积：占地面积13288平方米,总建筑面积58125平方米,其中主楼3万平方米左107、右,裙楼由农业银行自用n公开日期：2006.9n开盘时间：2006.11n交付日期：2008.9n用 途：纯商务楼 n价 格：均价6400元/平方米n车位数量：现规划改成388只。地下一层220只，包括立体车位；地下二层n 168只n规划户数：5.12调查规划改成72套n建筑楼层：22层 n层 高：1-3层5.2米；4-22层3.6米 n使 用 率：70%n物 业：4.2元/平方米/月n面积范围：还未分割（1801300）n一层为大厅；二层休闲地带；三层为食堂；四层4间；五七楼平层6间；八十三层平层5间；14楼为空中花园；1416层平层2间；1720层平层23间；21楼一户；22楼3间n主力面108、积：180 以上n定 位：打造城南CBD上层商务写字楼n客 源：目前内部定购期以大面积及半层整层去化为主，将有一定实力，公司规模较大n的公司引入。n配套设施：n 名牌电梯，其中4部客梯1部贷梯，配备休闲吧、会议室、健身房等设施，一个装修华丽的大堂。地下一层220只，包括立体车位；地下二层168只。n综合分析：n 本案位于鄞州中心区，是一个22层商务大楼与裙楼组成，其中裙楼为农业银行，配套设施比较齐全，套型以大面积为主，主要面向规模较大的公司。预开盘写字楼坤和中心n建设单位：坤和建设（宁波）集团有限公司n建设单位：浙江省二建建设集团有限公司n设计单位：德国GMP、中国联合工程公司n总建筑面积：1109、63000平方米n总占地面积：17014平方米n建筑高度：157米n开工时间：04年12月n竣工时间：08年3月n开盘时间：06年n交付时间：08年n地上总建筑面积：124511m2 其中：公寓用房面积：32538m2 办公用房面积：42853m2 商场用房面积：40970m2 餐饮用房面积：5982m2 会所用房面积：2168m2 n地下总建筑面积：39092m2 其中：商业用房面积：3797m2 车库及设备用房面积：35295m2 n容积率：7.54 n建筑密度：44.68 n绿地率：20.11 n规划户数：208户 n物业形态：共A、B、C三幢写字楼，A幢为甲级写字楼，共40层；B幢24110、层，C幢27层。A幢定位高端，吸纳国际知名企业入住。销售时整层或半层销售。原定B幢为单身公寓，现暂定B、C两幢为商务楼。地下共三层，一层3000多平米，为地下商场，二、三为流动式车位，共计700余个，目前租售未定。裙楼7层，14层为商场，57层为内部配置层，5层暂定为餐饮，配有员工食堂，67层为多功能会所、会议室、咖啡厅等商业配套。外墙为双层玻璃幕墙,外层为固定，不可打开（考虑整体外观），内层可以打开，两层中间有空气置换系统。n层面积：A幢标准层1400平方米，B、C幢标准层900平方米。n层高：大堂挑高9.6米，A幢层高3.6米，B、C幢层高3.45米。n电梯配置：A幢8部电梯，B、C各5部111、，电梯品牌为OTISn空调配置：采用中央空调，计划采用先进的冰冻式技术。n车位:机动车停车位约700个,非机动车停车位5770个 其中:地下车位4770个,地上车位1000个 亚创总部基地n总用地面积：80542n总建面积：98825n容积率：1.22n办公研发楼总建：4250036层n中软大厦：1325014层n流动人才公寓2780017层n科技创业大厦2590815层n楼面价：200300元/东方商务中心n位置：位置就是沧海路与兴宁路交汇处，星河晨光西面n总用地面积：37000n总建筑面积：138777n其中n地上：111217n其中 商业：26117n 办公：85100n规划产品：4幢1112、5f办公、其余商业n办公单层面积：1000左右n地下车库：27560n建筑占地面积：14368n建筑密度：38.8n容积率：3.0n停车位：661个（地上60个，地下601个）n物业管理：银亿物业n电梯配置：每幢四部电梯，品牌未知。写字楼产品分析 在对宁波市场写字楼产品进行分析过程中，我们将参考宁波市场上目前存在和正在建设的大部分写字楼项目，就其相关指标进行比较分析。具体配额如下：区域数量海曙区53江北区11江东区44鄞州区10总计118写字楼档次分析 目前写字楼市场上主要的产品为甲B或乙级写字楼，占82.56%，而甲A级写字楼相对数量较少，近两年才出现。层高分析 主流写字楼层高为3.2-3.113、4m与3.6m，市区老的写字楼层高相对较低，只有3.2-3.4m左右，而新建写字楼基本为3.4-3.7，部分为LOFT型产品，层高达到4.8m以上，当然也存在部分单身公寓或者酒店式公寓的产品，层高仅有3m。标准层面积分析 从标准层分布来看，老式写字楼面积相对小很多，主要集中在700-1000平方米，而新建写字楼，包括近些年交付的或者正在建设的则主要集中在1000-1600平方米。分割单元面积分析 写字楼面积分割主要集中在50-150平方米,这包括两种面积区间,一种为50-80平方米,另一种为110-130平方米,能自由组合形成市场主流需求面积区间160-210平方米。得房率分析宁波市场上主流的114、写字楼为高层，得房率相对较低，主要集中在65-70%之间。大堂分析 写字楼大堂面积分布呈现两种趋势，200-400平方米与500-700平方米，尤其是后者，成为新建写字楼项目的主要技术指标；不同的大堂面积必然带来空间感的不同，从而要求的挑高也有很大区别，大堂挑高一般分为5-8米的普通挑高及10米以上的大挑高，后者更能给大众带来心理的荣耀感，甚且市场上有部分项目将大堂挑高处理在20米以上。电梯配置分析品牌选择 宁波市场上电梯主流还是合资国产的产品，原装进口也存在一定的市场份额；从品牌选择性来看，三菱电梯占据了绝对主流，达到一半以上，其次为日立，其他的品牌分割剩余20%多的市场份额。电梯配置分析数115、量n市场上现有存量写字楼电梯配置数量较少，新建的写字楼注意到了这个问题，在数量及运行速度上都有很大提高，能较好的满足办公需要。n按建筑面积计算电梯配置，基本上集中在6000-10000平方米/部；按标准层面积计算则主要集中在200-400平方米/部；空调配置分析 从空调配置情况来看，分户式中央空调占据了市场主流，达到47%，而中央空调的使用只出现在一些中高端写字楼中，在选择空调配置方式的时候将考虑到宁波人的特点务实，后期的使用成本将成为客户选择的一个参考因素。车位配置分析市中心老的办公楼:车位数量不论是绝对还是相对都较少,停车难成为通病新建办公楼:车位总数及相对占有较高新建写字楼车位配比主流是116、保持在80-150平方米/个写字楼客户一般分析入住企业行业特征 得益于港口和外向经济的发展，大型贸易企业设立的驻甬机构及本地与外贸相关联企业发展迅速，在现有写字楼客户中，贸易、物流类企业占据绝对主流份额。不同性质企业入驻形式 不同性质的企业入驻写字楼的方式是有不同的。合资/外资企业以及有限责任公司都不太倾向以购买的方式入驻写字楼。相对而言，私营企业更倾向购买。这也与目前市场上写字楼以租赁居多的行情相符。客户还是以租赁为主，写字楼市场投资氛围浓厚不同行业人均使用面积 人均办公面积服务业最大，人均使用面积达到19.5平米（个人办公空间加过道洗手间公摊等），其中美容行业的面积需求较大。其次是贸易行业117、，人均使用面积达到18.4平方米，其产品展示有相当的面积需求；物流/货运行业人均使用面积是11.6平方米，人均面积最小的是IT行业。而整体市场的人均使用面积是14.5平方米，这个数字可以作为市场整体的参考。不同行业整体使用面积及员工规模 从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意义。区域流向 目118、前宁波的写字楼大多集中在海曙以及江东两区，就目前人气而言，海曙区最旺，由于该区的地理优势、生活交通方便等优势，该区域写字楼入住的企业流动性不大，地域性的吸引力较大。同时，江东区的发展前景被更多企业看好，将来选择区域的指数直线上升。而鄞州中心区随着开发的进行，被越来越多的企业看好。需要改进的地方 入住企业反映最不满意之处为电梯，数量上太少，速度又跟不上，这是迫切需要解决的问题；其次停车不便、车位太少，保安态度差等问题也是不少企业所提出的不满之处，均有待改进。卫生差、设施不全、租金太高等也是一小部分企业反映不满之处。内部配套需求 在写字楼内部配套设施方面，员工餐厅成了企业需求最急迫的一项，有超过二119、分之一的企业表示需求。其次需求迫切的就是优质高速的电梯，这也是许多大楼目前面临的问题。其他指得一提的是如室内生态花园、智能停车场、商务减压区等一系列新兴指标也得到了不少企业的追捧。周边配套需求 办公楼周边的配套设施方面，茶座/咖啡馆的需求指数最高，这是午休及会客的选择场所。其中多功能会议厅、公共展示厅等商务配套设施也有一小部分企业需求。智能化设施智能网络、通讯系统 在智能化设施方面，宽带的无线接入系统、楼宇内部的多媒体通讯系统、安全防控系统、纯净水系统相对需求较多。代表性客户深访外贸业无工厂背景n公司背景：国际货运有限公司，公司从事家具类产品外贸出口及货运业务，公司最早时租用住宅楼办公，两年前120、搬到世纪广场。n被访者：邬总n受访处：世纪广场B座528n关于办公情况：我是03年买的办公室（世纪广场200平米），现有人数17人，预期发展到3040人。如果再超出，就要考虑换地方了。我当初选择买这里的原因是认为这里是一类地段，各方面配套齐全。同时，地段好嘛，作为投资也比较保值。现在市中心有点贵了，如果纯粹作为投资，可能还是买到其他地方更有潜力一点。n关于配套设施：目前大楼里有咖啡厅、健身房、棋牌室，缺少会议室和多功能厅。食堂最好是有。最好是有中央空调。大楼物业管理不够强势，比较凌乱。n关于购房需求：我肯定是购买。就作为投资嘛。面积需求在300平米左右，需要大楼有严谨的物业管理公司，内部配有中121、央空调，食堂；周边的银行要有优秀的“国际结算”业务。n关于区域敏感度：我首选海曙区，不考虑江北区，海曙区毕竟是老城区，各方面配套比较成熟，政府机关、银行相对较集中。江东和鄞州嘛，可以考虑，毕竟未来前景还是很不错的，但不能太偏，而且感觉品质要好。n关于产业聚集：外贸、货运行业好象都集中在世贸中心、中银大厦、人保大厦、中农信大厦、会展中心等大楼里。同行业的公司还是希望在一起办公的，为我们行业配套的机构就比较容易聚集过来，行业配套相对更完善。n关于本项目地块：那里我知道，做写字楼我不太看好，办公氛围没那么容易形成，起码我们这个行业可能不会轻易尝试去那里。价位上去可能挺难的，和市区写字楼应该会有较大的122、价格落差。n如果要搬迁？关键是考虑处理业务的方便性，周边的配套设施。n公司背景：外贸公司，工厂在江北，前阶段在市区写字楼办公，但面积不够用，准备换个写字楼，目前已经搬回工厂过渡。n受访人：杨佩芳总经理n访问方式：电话访问n关于配套 以前办公的写字楼位于市中心，周边地段、环境都不错，以后考虑写字楼时，将主要考虑交通便利、停车等。n关于需求 目前想找300平方米以上的写字楼，准备先租，解决现阶段办公需求，长期还是有买的打算，用于自用，不用的话还可以出租，租金还不错，投资回报收益较高。买的话可能还是会选择市中心，去年的时候曾去看过嘉汇国贸，想买，最后没有买成，主要是工厂在工作上有安排，准备搬回厂区办123、公。在买写字楼是，地段还是第一的，开发商的实力也是主要考虑范围，质量可以保证，外观和面积在买的时候也会关注，外观一定要有档次。价格当然是最重要的，根据市场行情来说，只要符合市场价位都可以，企业还是有一定实力的，没有具体的价格限制。写字楼的档次要高，符合企业形象需要，做贸易的，经常会有客户带着样品过来，所以，交通上也要方便。外贸业具有工厂背景n对于区域 鄞州中心区：以后发展还是不错的，万达广场好象也在那边。东部新城：江东这块贸易氛围还是很重的，紧靠着，未来潜力还是不错的。n对于项目 那一块还不清楚，将来有可能的话也会考虑去购买，应该投资、自用都有可能。制造业n公司背景：海魄印刷厂，于2000年设124、立设计部门后把设计部门安置在了鄞信大厦，并以此为班底成立了海魄设计有限公司。n被访者：陈总n受访处：百丈东路787号A楼711n关于办公情况：我是2000年入住到鄞信大厦的，当时我的印刷厂成立了设计部，我也想对外接一些设计的单子，在厂里办公不太好，就搬到了这里，设计公司也是那时候成立的。我这里只有40平方米，办公人数比较少，就几个设计师和业务员，其他人都在工厂里。我平时两头跑。n购房需求：我偏向于租用，毕竟我的基础还是工厂。我看好江东区的写字楼，面积需求60-70平方米之间，规模10人左右。我认为江东区比较富有活力，同时客户群体相对熟悉。我希望有24小时物业，有宽敞的大堂、中央空调，配备有会议125、室，功能厅，商务中心，周边有银行，交通要便捷。n关于产业聚集：我还是希望离客户近一点，我的客户有很多是外贸公司，他们大多集中在江东跟海曙区，江北则基本没有，所以我肯定不会去江北；同行？呵呵，我是不介意和他们在同一个写字楼办公的。n关于本项目地块：目前不会考虑这里的写字楼，但是以后有可能，因为这里几年后的前景我认为还是比较好的，城市东扩跟这里的发展前景密切相关，整体环境也不错，只是目前人气太差。我希望这里写字楼周边有银行等配套设施，大楼内部希望配有食堂。n如果搬迁？主要考虑客户因素，联络业务方便。n永安保险：1996年8月成立，公司经营各类财产保险、责任保险、信用保险、农业保险、保证保险、短期健126、康保险和意外伤害保险等保险业务。n受访人：业务部戚总n访问方式：电话沟通n关于办公 现在在百丈东路现代大酒店对面，共有三层，面积1000多平方米，随着业务的增长及机构的膨胀，已经不能满足目前的工作需要。n关于配套 停车情况不错，有两个停车场，一个地上一个地下的，周边环境倒是一般，能接受，写字楼整个档次不高。n关于需求 目前办公面积不够用了，准备换，办公室正在找合适的地方，主要考虑市中心的，经常有客户过来，出车也方便。从现在来说，还是以租用为主，现阶段买还不如租，考虑到财务成本，而且国外很多保险公司或者其他大公司，进入中国以后也还是以租赁为主的。当然，随着公司的发展壮大，将来还是会考虑买写字楼的127、，主要是由于租金太贵，100万/年。n关于区域 东部新城：没怎么听说过 鄞州中心区：开车过去过，未来来说还可以，目前人气还没有聚拢，公司到那边办公可能性不大。金融/保险业IT行业n公司背景：前程无忧宁波分公司，总部上海，美国纳斯达克上市公司，从事网络招聘服务。互联网服务型企业的代表。于04年初进入宁波，一直入驻亚细亚商厦。n被访者：宁波分公司刘经理n受访处：大来街75号，亚细亚商厦A座8438室n关于办公情况：我们现在办公面积367方（最近刚搬的，以前是200多方的），现有人数36人，年内规划要到65人左右，人均办公面积不大，因为公司人员以销售、服务人员为主，经常在外面。内部配有单独网线，因为128、传输量大；地下车位较充裕，还有较多空位；亚细亚以前是商场的规划，所以层高比宁波其他写字楼高很多，这一点让我们很满意 我们这种销售、服务类的IT企业大多喜欢大开间办公，老总都不设独立的办公室，隔断出来的房间都做会议室、茶水间或者放服务器；但研发类的IT企业则不太一样，隔断明显多很多。n关于购房需求：我们IT企业还是以喜欢租赁办公室居多，象UT斯达康、信雅达这种级别才会买写字楼，甚至自己造，但这样的IT企业宁波不是很多。我们当然喜欢靠窗，通风好，采光好，空气好的办公环境，但是更注重面积，当两者有抵触时，更倾向于面积。n关于内部设施：我们还是喜欢分体式空调，主要是觉得中央空调不干净；希望防盗监控等安129、全设施加强，也希望有临时会客或会议室、食堂等配套设施，宁波写字楼有这些的太少了。n关于产业聚集：小型的IT行业公司规模都不是很大，30-40人的规模就算不错了。宁波的服务型IT企业分的比较散，没有哪个写字楼特别集中；研发类的IT企业大多聚集在北仑的软件园区、宁波科技园区等。我们服务型的IT企业主要还是希望能和客户离的越近越好，最好周边企业的信息化程度能比较高。n关于本项目地块：IT类企业对这个地方的写字楼感觉可能不会太好，起码现在不会太好，入住率、利用率偏低些，环境也不算太好。这个地方的写字楼物业，可能对开发型企业，制造型企业的吸引力较大。这个地方要旺起来？可能性还是比较大的，不过至少需要3-130、4年吧。n关于区域敏感度：通常高新技术产业对区域的敏感性并不高，而对环境因素会比较看重,不喜欢嘈杂的环境，但是需要有良好的配套设施，否则员工呆不住也会很麻烦。但我们这种销售服务型的IT企业就不一样了，我们还是喜欢中心区域。n如果要搬迁？首先考虑客户，业务的方便性。n公司背景：广告公司，目前在灵桥广场办公，面积70-80平方米。n受访者：戴希波总经理n访问方式：电话访谈n关于配套 现在的办公场所停车太难，老的写字楼，周边环境差，下面还卖一些价值不高的商品，整个档次不符合形象。n关于区域 东部新城和鄞州都不太去，前面的没什么概念，鄞州就太远了，去过，造得还不错，中心区还没有起来。n关于需求 现在还131、没有考虑打算购买写字楼，公司还没有发展起来，主要是租，租金是主要考虑的内容，现在的场所租金贵了点。我有很多朋友房子是买在中心区那边的，办公还是在市区，将来那边发展了，当然还是希望能离家近点办公。就我来说，停车、周边环境是考虑租或者买写字楼会考虑的问题。n关于市场 这几年办公楼较多，前几年不行，象会展中心什么的，也不是说租金上便宜，那时候很不注重商务楼的开发。广告/咨询类n公司背景：属于轻纺工厂，目前在鄞州区东钱湖风景区办公。n受访者：李贤杰总经理n访问方式：电话访谈n关于配套 还是有一定考虑的，最重要的是交通，方便大家过来，停车位也是重要的，周边要有休闲场所、咖啡厅，大小各档次吃饭的场所，周边132、环境也要好。n关于需求 办公楼去年已经买好了，将来主要还是买商铺，已经买了两处，投资目的，自己用都有考虑，工厂是做轻纺的，准备开连锁店，已经买的面积为60平方米，在江东南路的日月星城商务楼内，还是为了满足个人办公的需要，自己也住在同一个小区，下楼就到了，方便。准备在市区开一家贸易类的公司，看将来发展情况，到时候满足不了办公了，再换。自己买房子，免的交房租。n关于同类企业 鄞州下面的姜山、东钱湖等乡镇潜力满大的，私营业主多，有一定实力，投资、自用可能性很大，如果你们项目做好了，还是很有前途的，既然我都可以想到并这么做了，他们也很精明，肯定也会这么去做的。对于在市区买过的人，还是会有很大的吸引力，133、可以有心理上的满足，成就感，买下来比租要好很多。下属区县民营企业n关于区域 东部新城：远景不错，和江东连在一块。鄞州中心区：比较熟悉，上下班经常要经过，鄞州中心区还是很有潜力的，价格、布局、环境会合适，目前走在东捕新城的前面。两个区域将来发展都会很不错的。当初买写字楼的时候，不在那边买，主要是那时候还没发展起来，一个是在建，另一个原因是气候未形成。n关于项目 建起来合适的话，会考虑去购买。下属区县民营企业n被访者背景：戚幸幸，慈溪家电杂志主编，对慈溪的家电企业非常熟悉，我们通过与她的访谈，以期了解慈溪以家电行业为代表的民营企业的办公现状及与宁波写字楼市场的关联度。n访问方式：电话访问n关于行业134、发展：我们慈溪有几千家家电企业，是目前中国家电行业的重要基地，去年的产值有300多个亿。但慈溪家电企业规模都不大，尤其是没有好的品牌，大多专注于制造产品，满足于赚取零配件的利润，连服务都很少，也很少有自己的销售渠道，大部分都是以贴牌或者做外贸单为主。当然，这年头家电业做品牌太难了，这也是慈溪家电业独特的生存方式和定位吧。n关于家电企业走出慈溪的可能性：想走出去的老板还是挺多的，但他们走出去的目的大多不是去做大品牌，很多是为了更好的拓展自己的外贸业务，说白了就是多做生意。去上海或宁波都有，杭州的可能性不大，去宁波相对最现实：一方面，宁波的人文文化比较适合，也很近；另一方面，宁波是国际港口城市，外135、贸、货运、银行等的配套非常成熟，能满足他们的需要了。n关于宁波的写字楼：我认识的老板们大多是买写字楼的，租用的不多，他们有钱。大多数人觉得买了能升值，就当是不动产投资了，而且自己的公司也能用。驻过去的大多是和外贸相关的人员，或者自营出口的公司。老板们自己大部分时候还是在慈溪的。n关于区域敏感性：就我知道的，海曙、江东、北仑、鄞州都有，江北好象听说不多。n关于本项目地块：你说的这个地方我实在是不太清楚，听你描述，好象发展潜力挺好的嘛。如果有升值空间，应该能吸引一些人的。看你怎么宣传啦。老板们平时对这些信息还是关注的，有好的项目他们会去看看。不过写字楼我觉得要做的气派，老板们在意这个面子的。价格上136、要让人相信有升值空间不过现在慈溪房价也已经挺高的了，说不好。专业人士n被访者背景：黄炎峰，万特房产营销总监，曾经是奥丽赛前程营销部副经理，对鄞州区写字楼市场有着深刻了解。n受访地点：萁漕街百世德咖啡n关于写字楼客户 以奥丽赛前程,名汇国际等为例。p客户80%以上为做外贸行业的，基本上与项目开发商存在良好的私人关系，或者为上下游企业，存在业务往来，这些外贸公司背后都有工厂实业为基础，以江东区、鄞州区下属各乡镇为主，海曙、江北等客户很少出现，奉化、象山等郊县也提供了部分客户。p奥丽赛这个项目中客户需求面积主要保持在150-200平方米，要不就是半层或者整层购买，面积基本就在500平方米以上了，小分137、割单元50平方米购买客户只是极个别出现。p有个别市区过来的客户，购买了半层或者整层的面积，问他原因的时候，说是现在市区写字楼的租金很贵，而这边的价格便宜，整个算下来，基本上有8%左右的投资回报，财务成本就地低很多，所以就迁过来了。p项目成交客户中有一半以上抱着投资、自用两种目的，也有部分人处于纯投资目的，基本上区域投资客户比例保持在60-70%左右。n关于区域 对鄞州中心区这块大家还不是很认同，为了业务的方便及形象的考虑，很多人还是希望在市中心或者江东等区域办公。n关于写字楼产品 宁波人比较注重外在的形式，立面一定要做的有档次，比较喜欢外面用石材，至于里面可以做的简单一点，对于过道、大厅等只要138、过的去就是了，就说奥丽赛吧，大堂挑高只有5米，过道用材也很普通，基本上很少有客户关注。而对于电梯、空调等，人们关注的最多的还是你所使用产品的品牌，对于运行的速度也有部分客户提到，并不是他对这个有清晰的概念，而是别的项目在宣传中提到了这个问题，至于数量等也不是很关注，空调还是喜欢用分户式的，后面使用的成本较低。所以说，对于产品的东西你外面一定要做的好，里面可以尽量简单化处理，在宣传中可以多用数字性的东西，如我大堂挑高多少，面积多少等。n关于层高 表现的也不是很明显，奥丽赛由于以前是从写字楼-单身公寓-写字楼这样定位过来的，所以层高只有3米，也很少有客户提到。n关于车位 客户购买写字楼的时候这个问139、题还是比较关注的，主要是市区以前老的写字楼车位不足，碰到过很多次停车难的问题，如果车位数量足够的话，也有很大一部分并不会购买车位，认为只要租用就可以了，这样便宜，等以后实在需要了再购买。n对于鄞州中心区与东部新城的认识p鄞州中心区的写字楼项目年底以后将会增加，博洋、广博、商会等商务区项目回陆续启动，从规划执行的角度来看，明显走在了东部新城的前面，在加上有万达广场等商业配套的投入使用，以后只会越来越好，但是也应该看到，这边的写字楼数量是很多的，奥丽赛、名汇国际等当初卖的好，出了价格便宜以外，跟存在市场空白也是有很大关系的，从去年底宁波写字楼就说要大量涌现，可今年上半年只开了一个项目，消耗的都是存140、量房，而下半年鄞州中心去就会开出几个项目，新洲鄞座应该很快了。p而东部新城在2003-2004年这两年炒的很厉害，有的项目也是那时候出来的，部分市区的企业就是看着规划才过去买的，投资客户占的量很大，实际办公还是有很大的不方便，后来政府规划没有进一步实施，也就没什么人过去了。从总的来看，东部新城是鄞州这边的主要竞争区域，那边出让的写字楼用地也很可观，就前景而言，客户还是看好鄞州中心区这边。n对于市场上几个热点项目的认识 银亿和迪赛是目前宁波写字楼客户积累最好的两家公司，所以月湖银座和上东国际卖了很好，而其他几个卖的好的项目，名汇、奥丽赛等纯粹是低价取胜，这些项目本身自己有很大的关系客户，能消耗掉141、一半以上，后面的量卖起来就很简单了。n对于物业的看法 客户对于物业的关注程度越来越高，服务将是未来写字楼开发的一个重要突破点，由于这个是交付以后的事情，可以多利用前期的售楼处，请国内外著名的物业公司，如第一太平洋、上海陆家嘴等，给客户营造一个将来的物业服务氛围。宁波市场上的客户对于物业公司的品牌很关注，会对该物业公司管理的其他楼宇现状进行比较，此外，对于后期的物业管理费也是十分在意，在提供一个好的服务情况下，希望越低越好。n低价入市还是目前写字楼销售最有效的一个方式，奥克斯这个项目价格应该在6000块钱左右，这样能有一定的操作余地。宁波单身/酒店式公寓市场单身/酒店式公寓概述发展历程n第一阶段142、：很多由写字楼改建，只在户型、面积上符合“单身”的概念，无厨房，餐饮、健身等物业配套上也存在明显的欠缺。n第二阶段：有了厨房，基本配套趋于完善，也逐步开始提供装修服务。n第三阶段：发展差异化趋势明显，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SOHO等各种定位的产品纷纷在市场中出现。现阶段特征n宁波市场上单身/酒店式公寓产品并不是很多，一经推出就取得了良好的销售业绩；n市场中主力人群还是以投资为主，也有部分年轻人进行自住消费；n该类产品基本上只是一个综合社区中的一部分；n相关的产品设计、服务建设并没有跟进，还存在很大的提升余地；单身/酒店式公寓的发展前景 n单身公寓在过去的一两年内以及未来的一143、两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的；n单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。n开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。单身/酒店式公寓个案波特曼中心 n发 展 商：东港酒店/宝业房产n物业管理：喜达屋喜来登国际酒店管理集团n地 址：东港大酒店旁n物业形态：其中一幢25层酒店式公寓，另一幢29层写字楼n建材、设备标准：大厅：地面铺设高级大理石、花岗岩 外墙：高级外墙涂料 门窗：中空铝合金大面积幕墙窗 屋顶：144、整体现浇钢筋混凝土马头墙 电梯：配置四部进口原装高速客梯，一部服务电梯，电梯载重1150KG 楼道：地面铺设高级地毯 供水：管道纯净水入层，24小时热水供应，饮用纯净水供应 供电：两供两备四路电源，另加自备发电机，设有事故照明系统 通讯及视听：每户安装多门电话，接入卫星电视、有线电视终端、宽 带终端，宽带通讯采用光纤入户方式，桌面100兆标准，无线通讯 信号辐射所有区域。舒适系统：配备先进中央空调系统，配送新风，每户配置电子温度控制器 室内装修：五星级酒店式装修 智能化系统：五重安全防范系统、紧急广播系统、楼宇控制系统、车库管理系统 房屋类别装修标准客厅、餐厅、卧室分户门高档实木门，配设品牌门145、锁地面入口（高档瓷砖）、寝区（高档地毯）墙面高档木饰板，墙纸组合饰面顶棚整体加局部中空吊顶，配置吊顶景观灯光家具床架、席梦思、床头柜、吧台、吧椅、组合写字台、转椅、单人沙发、脚凳、角几、电视机架寝具床上用品灯具床头灯、工作台灯、沙发落地灯、浴室镜灯其他国际品牌25寸电视机、高档窗帘厨房地面高档瓷砖墙面高档墙砖顶棚吊顶加照明灯具厨房设备高档橱柜、单斗水池、国际品牌双眼电磁炉、脱排油烟机、双门冰箱、微波炉厨房门木制移门其他国际品牌滚筒洗衣机卫生间地面高档瓷砖墙面高档墙砖顶棚吊顶加照明灯具卫浴设备高档面盆、浴缸、坐便器、淋浴器、全套高档龙头、毛巾杆、卫生纸架、皂盒台面高档花岗岩其他玻璃移门及隔断华侨146、饭店n开发商：银亿集团n位置：柳丁街与长春路n物业概况:宁波华侨豪生大酒店位于宁波华侨饭店旧址，是华侨饭店的扩建工程，按五星级标准设计。建筑风格是比较纯粹的法式古典主义，建筑体量因地势而成，非常注重比例，尺度的推敲与材质的选择，营造出华贵及浓郁异国风情的商业气氛。华侨饭店分三部分，其中主楼为华侨豪生大酒店，按五星级标准设计建造，其他两部分分别为华侨饭店办公楼与华侨饭店酒店式公寓，后者由220余套酒店式公寓组成，分为自用型、投资型（产权式酒店）。n销售价格：13000元/平方米n销售状况：前期认购基本以投资商、开发商内部员工为主n综合情况：本项目分两期，其中一期为宁波华侨豪生大酒店，二期为酒店式147、公寓和办公，均为原来烂尾楼改造，层高相对较低。南苑国际n开 发 商：南苑置业 n项目概况:天童北路与鄞县大道交汇处本项目位于城南CBD中心地带n整个项目包括白金五星级酒店、国际名人俱乐部、商务公寓和国际精品休闲商业街等。6楼至13层为顶级写字楼，拥有5A级智能高端设备，享受白金五星级酒店提供的全套商务服务。1418层为SOHO商住房，尽享酒店超级商务配套设施，尤其适用于SOHO一族居家办公的特别需要。18层以上为白金五星酒店，设以中空景观大堂，另配以商业街区和高级写字楼和酒店式公寓，电梯8部。n精装修单身公寓，主力户型为45平方米，所有材料选自高档品牌，拥有阳台、厨房等设计。n开盘时间：200148、5.9.30n产权式酒店公寓未正式开盘，就基本已经有大量内部认购，一个月内基本销售完成。n销售均价：8500元/平方米n开发商：宁波荣大置业集团有限公司n物业地址：环城南路与解放南路延伸段交叉口，芝兰桥下n内部一幢18层单身公寓，面积为45-76平方米，标准层共14户，总共200多户，内部层高2.9米。n装修情况：毛坯n得房率：76%n开盘时间：2005年9月，现在是现房n价格：4600-6200元/平方米，南向5500元/平方米，北向5200元/平方米，南北朝向差400元/平方米，东西朝向差100元/平方米，层差30-100元/平方米。n物业费：1.4元/平方米/月n销售情况：54平方米左右149、已经卖完，45平方米左右还剩余45套。n客户来源：自主和投资兼有，以自住为主，江东和鄞州占据绝大部分，象山、宁海、奉化等地也有一部分。芝兰新城n开发商：宁波富豪房地产开发有限公司n物业位置：兴宁路与沧海路交叉口n概况：共32层，标准层10户，其中南向7户，面积为60-70平方米，北向2户，面积为124平方米，西北向1户，面积为70平方米。层高2.8米，现房。n开盘时间：2006.5n价格：4900-6300元/平方米，均价5400元/平方米，南北差300-500元/平方米，层差30元/平方米n装修情况：毛坯n60-70平方米按揭80%，124平方米按揭70%n得房率：70%左右n物业：未定，2150、元/月/平方米n销售情况：大户型总价稍高，单价较低，南北差价缩小。n客户：自住稍多，投资占有较大比例，以现代装潢市场的个体户及公务员为主，主要来自鄞州区及江东区，象山、宁海也有小部分客户。星河晨光可能域万特商务中心n开发商：宁波万特房地产开发有限公司n物业地址：科技园区杨木契路与新晖路交叉口n物业类型：写字楼、酒店式商务公寓n概况：主力面积36-48平方米，共12层，标准层26户，共312户，层高3.2米，开间3.6米，3部电梯，40年产权。n价格：毛坯价格5168元/平方米起，均价6100-6200元/平方米，南北差600元/平方米，层差70-80元/平方米，东西差100-200元/平方米。151、n装修情况：菜单式装修，需另外增加费用n2006.9.16内部认购n交付时间：2008.6n客户：自住及投资，以江东、小港、北仑及科技园区为主。金成云庭n发展商：宁波经济技术开发区房地产总公司n物业地址：萁漕街与中山东路交叉口，凯利大酒店对面n概述：2-8层精装修公寓，9-30层三错层及复式，单身公寓面积30-60平方米，主力面积30-40平方米，250户左右，层高3米，1#楼标准层20户，2#楼标准层15户。n开盘时间：2005.12n销售价格：9500-12000元/平方米，层差100元/平方米，南北无价差。n交付时间：2007.10n装修情况：精装修，1000元/平方米n客户：开盘3个月152、全部卖完，以个体户、私营业主、公务员为主，年龄在40-60岁，以投资为主要目的。n车位：临时车位，不配固定n备注：1995年取得用地，2000年设计。单身/酒店式客户分析 宁波的单身/酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。由于它吸收了部分酒店与传统公寓的长处，备受投资者的青睐。投资客户年龄40岁以上 目的是单身/酒店式公寓增值潜力及能够取得丰厚、稳定的经济来源，此外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的部分企业客户等。但是随着现在这种住宅立项的商住两用的153、公寓正在被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。客户消费心理投资居住兼顾投资寻找单身贵族梦 投资型n讲述人：王涛，31岁，设计师，2003年在格兰云天买了套单身公寓，66平方米，一次性付款。n我本来就有一套二室二厅的房子，买这套单身公寓是用来投资的，就算要改善居住条件，也要换一套比现在住的更大的房子。我买的这幢单身公寓，不少人一买就是好多套，再委托给中介统一出租或转让。2005年，这套房子以1400元/月的价格租给了一个白领，租期1年。买进时5000多元/平方米的房子，现在挂牌价超过了8500元/平方米。自用/投资型n讲述人：刘力强，男，45岁，象山私营业主，2004年末在市区购买一套单身公寓154、，48平方米，总价30万。n下单的时候，我主要是想留给自己住的，因为我一直希望在宁波拥有一套住房，这样到市区的时候就不用住酒店了，或者以后小孩回宁波以后住。但到了2005，我又在市区买了一套四房，就觉的单身公寓留着也没什么必要了，决定卖掉，除去银行利息、物管费等，净赚10万多元。n如果以后再买房子，单身公寓仍然是重点考虑对象，毕竟，单身公寓有很多是在市中心，而且户型小、总价不高，住起来方便，作为投资也是比较好的对象。上有老、下有小的中年人成了主力购买人群之一，他们中很多已拥有一套大房子，打算在市中心再买一套作为另一个居所，有的则买给父母养老，或给在甬读书或工作的儿女居住，而户型较小、总价不高、155、居住方式简单的单身公寓成较为理想的选择。由于这三种用途都不是出于购买第一居所的考虑，也并不急着用，在房价看涨、经济有压力的情况下，这类购买者中很多会转入投资者的行列。寻找单身贵族梦型n讲述人：张丽雅，女，27岁，国有事业单位职员。n在上海上大学的时候，已经知道单身公寓这个产品，对那样的生活十分向往，大学毕业来到宁波工作的2002年，我在家人的资助下买房，首先想到的就是单身公寓，但受到了家人的反对，最终在当年年底买了套老小区的小二手房。每天一大早，大伯大妈们就出门买菜、锻炼、聊家常，而我由于经常工作到深夜，早上是最想睡的时候，偏偏要被这些嘈杂的声音吵醒。我觉得，一个单身女子的住所，环境不应该是这156、样的。n工作几年以后，这个想法一直没有断过，而市场上也开始出现不少更加精美的单身公寓，当然价格也更贵了，但我还是去看了。为了买这套房子，我要把原来那套二手房卖掉，为了提高自己的生活品质，也为了圆自己的一个梦，我还是买下来。目前市场上存在的这种想法的主要为：一、上世纪70年代后期、80年初出生的人，已参加工作，但大部分还处在未婚状态，他们讲求生活品质，希望住在市中心享受繁华的生活和便捷的交通，同时受工作学习的压力没有太多时间打理家务，这部分人正越来越多。二、真正出于生活和工作的需要，主要是白领、商务人士、画家、作家，对他们来说，单身公寓既是住所，又是工作的地方，是SOHO的小窝。另外，目前的单身公寓里还有不少户型可以随意改装成办公场所，主要提供给一些小公司办公，或作为个人或单位的设计室等。上述两类人肯定会在单身公寓的消费者中占据越来越大的比例，从而改变目前投资客和居住兼投资的客户占优势的面貌。