1、 1 世联地产 写字楼物业白皮书 世联写字楼物业白皮书 2008 年深圳写字楼市场分析与 2009 年市场展望报告 2009 世联地产 2009 年 2 月 2 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 3 世联地产 写字楼物业白皮书 主 办：世联地产深圳代理工商业务部 主 笔：魏静 张川子 王冠泽 黄镜 易芬 那娜 专业支持：张栩哲 林扬 罗晶晶 冯睿 范雯 王晓今 邵玉波 王军 郑新建 鲁宁 左文曦 吴葳洋 发行支持：世联地产深圳公司 版式设计：卡邦设计有限公司 有关问题的讨论或争议，可使用电话：0755-2212606，向深圳代理工商业务部咨询。说明：说明：本报告数据均来源2、于世联集团数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。4 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 有关工商业务部有关工商业务部 以以 80%80%的市场占有率提供深远并可持续的解决方案的市场占有率提供深远并可持续的解决方案 世联地产工商业务部，多年来专注于以写字楼物业为核心的综合工商业务，已在深圳成功运作 36个写字楼项目，累计代理面积超过 300 万平米，业务覆盖珠三角、杭州、重庆、长沙、南昌等多个城市。致力于在全国范围内为客户提供工商领域更专业3、的全程服务。世联地产工商业务部 08 年深圳写字楼代理市场占有率过 80%，力求在新的经济形势下，通过经验与客户共同迎接挑战，并提供系统、可持续的写字楼物业解决方案。我们力求将客户需求反映在产品建议及创新上，建立写字楼 64 项产品指标体系，将写字楼客户的置业关注因素，量化地反映在 64 项具体的硬件指标上，并不断地更新及研究，力求准确精准。我们虽拥有海量的写字楼客户资源，但不迷信、也不仅局限于短期的渠道销售，而更重视对写字楼用户的长时间跟踪、经营，提供个性化服务、创新增值服务，只有建立与写字楼用户长期稳定的信任关系，才能针对不同类型的项目为开发商提供稳定并卓有成效的服务。通过我们的专业深圳市4、场 80%的市场占有率、与时俱进的项目全程营销服务体系、持续的客户深度访谈和回访搭建起来完善的写字楼客户 CRM 系统今天我们用专业给您的企业带来启示和超越，相信明天我们将与您共同让项目成为他人成就成功的标杆！5 世联地产 写字楼物业白皮书 目录/Contents 有关工商业务部有关工商业务部 目录目录/Contents/Contents 摘摘 要要 第一部分第一部分 政策对写字楼市场影响分析政策对写字楼市场影响分析 1 1 宏观调控宏观调控 2 2 金融政策金融政策 3 3 交易环节限制政策交易环节限制政策 4 4 税收政策税收政策 第二部分第二部分 2008 2008 年一级市场分析年一级5、市场分析 第三部分第三部分 2008 2008 年写字楼二级市场分析年写字楼二级市场分析 1 1 市场供应分析市场供应分析 1.1 整体市场供应量分析 1.2 各片区市场供应比较分析 1.2.1 各片区市场活跃度比较 1.2.2 历年各片区新增供应量比较 2 2 市场销售分析市场销售分析 2.1 整体市场销售分析 2.2 各片区市场销售分析 2.2.1 各片区销售情况分析 2.2.2 各片区价格敏感度分析 3 3 客户分析客户分析 3.1 客户置业目的分析 3.2 客户类型分析 3.3 企业客户规模分析 3.4 企业客户物业更换周期分析 3.5 客户关注点分析 3.6 08 年写字楼客户特征描6、述 3.6.1 出现行业性置业低潮 3.6.2 客户平均成交周期增加 3.6.3 客户选择物业档次更加客观理性 4 5 8 9 9 10 10 10 12 14 14 14 16 16 16 17 17 19 19 19 20 20 21 21 21 22 23 23 23 23 6 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 4 4 三大片区写字楼市场综述三大片区写字楼市场综述 4.1 中心区写字楼市场综述 4.2 中心西区写字楼市场综述 4.3 南山区写字楼市场综述 第四部分第四部分 2008 2008 年写字楼三级市场分析年写字楼三级市场分析 1 1 全市三级市场整体分析（仅7、限关内写字楼三级市场）全市三级市场整体分析（仅限关内写字楼三级市场）1.1 三级市场价格分析 1.2 三级市场租金分析 1.3 三级市场售价与租金关系分析 2 2 主要片区三级市场分析主要片区三级市场分析 2.1 中心区三级市场分析 2.1.1 中心区三级市场售价分析 2.1.2 中心区三级市场租金分析 2.2 中心西区三级市场分析 2.2.1 中心西区三级市场售价分析 2.2.2 中心西区三级市场租金分析 2.3 南山区三级市场分析 2.3.1 南山区三级市场售价分析 2.3.2 南山区三级市场租金分析 第五部分第五部分 2009 2009 年及以后深圳写字楼市场展望年及以后深圳写字楼市场展8、望 1 1 未来市场供应量统计未来市场供应量统计 1.1 2009 年全市可预计供应量统计 1.2 2009 年科技园区企业自用写字楼供应量统计 1.3 2010 年及以后可预计项目的新增供应量统计 2 2 未来市场发展格局预测未来市场发展格局预测 2.1 罗湖区“重燃罗湖商务情结”2.2 中心区“成熟之后的新高度”2.3 中心西区“区域再次升级”2.4 南山区“多元化供应热点”2.5 宝安区“新生的核心”2.6 华强北“奏响第二次辉煌”3 3 未来写字楼客户趋势未来写字楼客户趋势 23 23 23 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 28 28 28 299、 30 30 30 31 31 32 33 33 33 33 34 34 34 7 世联地产 写字楼物业白皮书 3.1 客户需求产品面积将呈 M 型变化趋势 3.2 写字楼核心客户群行业比重发生变化 3.3 写字楼市场新客户挖掘产生契机 4 4 写字楼写字楼产品产品趋势趋势 4.1 综合体时代来临 4.2 建筑设计的艺术性成为项目发展方向之一 4.3 产品设计回归理性和客户导向 4.4 产品内部功能结构优化 4.5 环保节能普及 5 5 三级市场发展趋势三级市场发展趋势 5.1 空置率上升租金下滑压力加大 5.2 核心区域同比非核心区域市场表现偏弱 6 6 未来市场对策未来市场对策 探讨探讨 10、6.1 深圳写字楼 09 年市场高挑战与机遇并存 6.2 把握信贷政策变化的机会节点 6.3 与政府联合吸引企业进驻 6.4 理性市场要求对项目深层思考 34 35 35 36 36 36 36 36 36 37 37 37 37 37 37 37 38 8 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 摘 要 2008 年对深圳房地产市场而言注定是不平凡的一年。在金融危机肆虐全球、国内经济增长放缓的环境下，深圳房地产市场在风云变幻间经历了成长中的诸种阵痛，同时也在中国地产业的发展史上留下浓抹重彩的一笔。对比 05 到 06 年的快速发展、07 年的疯狂，08 年的深圳楼市可谓是“深11、度调整”的一年，自从2007 年 9 月 27 日宏观调控新政出台，中国房地产市场开始持续调整；2008 年 9 月至年底，全球金融风暴影响中国，中央在出台政策刺激经济的同时，对房地产保持审慎的态度；11 月后，2008 年中央经济工作会议明确房地产在推动经济中的地位，房地产成为经济刺激方案的一部分。在上述背景下，2008 年深圳写字楼市场，整体观望情绪浓厚，政府不断出台政策提振市场信心，但种种调控重在鼓励普通住房消费，事实上对写字楼市场产生的影响还需在实践中进一步验证。一级市场方面，深圳市 2008 年新增商业性用地 19 宗，商业性用地供给较 07 年有所降低；总占地面积 305119；012、8 年成交 16 宗商业性用地，其中，中心区 11 宗，南山区 5 宗，绝大部分以起拍价成交。二级市场方面，2008 年深圳一手写字楼整体呈现量价齐跌态势。2008 年写字楼可售供应量为 35.1万平米，其中 2007 年存量 8.4 万平米，2008 年新增推售面积约 23.1 万平米。整合考虑新增推售面积与新增租赁面积，2008 年深圳写字楼新增供应量共约 32.6 万平米。2008 年，深圳写字楼销售面积12.99 万平米，成交均价 21329元/平米。从写字楼客户变化看，置业心态发生较大变化，置业动作异常谨慎，投资客户比例大幅下降，本土私营企业比例继续增大，注册资金 500 万以下企业13、客户成为市场绝对主流。另外除传统的产品因素关注点外，进入下半年，写字楼客户对价格及首付成数的敏感度提升。三级市场方面，2008 年深圳写字楼以 6 月份为分水岭，上半年成交量平稳，价格跌、涨程度不大；下半年呈成交量急剧萎缩、价格大幅度下降的态势。三级市场租金水平相对于售价变化，显示出较好的稳定性与更强的价位支撑，虽然在下半年售价波动幅度较大，但是全市整体租金水平依然保持较稳定的态势。2009 年写字楼市场可预计新增供应量约 113 万平方米，“多点开花”局面表现得更为明显。2010年及以后可预计项目的新增供应量约达到 92.4 万平米。随着众多待入市写字楼项目集中爆发，预计未来 2-3 年将迎14、来深圳写字楼市场的“井喷”。从写字楼核心客户群变化趋势来看，贸易，电子，物流，实业比重已从 2008 年开始发生变化，贸易企业所占比明显减少，物流企业也有回落，实业和电子行业将继续做大做强，成为支撑深圳写字楼市场的主流客群。2009 年以后的深圳写字楼市场，是挑战与机遇并存的市场。在这场充满竞技味的战场上，写字楼发展商需要把握信贷政策变化的机会点，与政府联合吸引企业进驻，并在逐渐回归理性的市场中对项目进行更深层次的思考。9 世联地产 写字楼物业白皮书 第一部分 政策对写字楼市场影响分析 2007 年 9 月 27 日宏观调控新政出台，中国房地产市场开始持续调整；2008 年 9 月至 11 月15、，全球金融风暴影响中国，中央在出台政策刺激经济的同时，对房地产保持审慎的态度；11 月后，08 年中央经济工作会议明确房地产在推动经济中的地位，房地产成为经济刺激方案的一部分；地方政府延续了广东省政府 07 年以来所秉承的“不救市”的态度，针对近几年房地产市场中所出现的种种问题，始终坚持“市场调节为主，政府引导为辅”的方针，依靠市场“供需平衡”的原则来引导房地产市场健康发展。2008 年深圳写字楼市场，受全球经济环境恶化及政府对房地产态度的影响，整体市场观望情绪浓厚。政府不断出台政策提振市场信心，但种种调控重在鼓励普通住房消费，事实上对写字楼市场产生的影响还需在实践中进一步验证。1 宏观调控 16、自自 20082008 年年 7 7 月开始，月开始，宏观调控政策以宏观调控政策以保增长为保增长为宏调宏调首首要要任任务务。2008 年上半年，中国经济增长开始放缓，GDP 同比增长 10.4%，比去年同期回落 1.8 个百分点；居民消费价格水平上涨 7.9%。这表明“防过热”已见效，但物价涨幅较高仍未得到有效控制。中共中央政治局 7 月 25 日会议明确指出：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”，把抑制通货膨胀放在突出位置。随着国内外形势日益复杂，中国宏观调控政策随即又作出速度且大幅度的调整：9 月份由“一保一控”转为“全面保增长”，又于 11 月转17、为“保增长、扩内需”，但调控始终将保增长列为首要任务。国国务务院会议确定了当前进院会议确定了当前进 一一步扩步扩大内大内需、促进经济增长需、促进经济增长 的的十项措施，十项措施，并并在今在今后后安排安排 4 4 万亿资万亿资金金强强力力提提振经济。振经济。2008 年 11 月 5 日，国务院会议研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，会议确定了十项措施，对写字楼市场影响较大的有：1、加快自主创新和结构调整，支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展；2、在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担 1200 亿元；3、加大金融对经济增长的支18、持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性的培育和巩固消费信贷增长点。10 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 2 金融政策 受受金融金融危机危机影响影响，央行连，央行连续续 5 5 次下次下调调贷款基准利贷款基准利率率和中小和中小金融金融机构人民币存款准备机构人民币存款准备 金率金率。表 1-1：2008 年人民币存贷款基准利率调整统计表：2008.9.16 2008.10.8 2008.10.30 2008.11.26 2008.12.23 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分19、点 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点 下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点 国国务务院已通过院已通过并并购贷款、房地产信托投资基购贷款、房地产信托投资基 金金、股权投资基、股权投资基金金和规范和规范发展发展民间民间融融资等多种形式资等多种形式的的企企业融业融资资方方式。式。2008 年 12 月 3日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上确定了当前促进经济发展的政策措施，明确要创新融资方式，拓宽企业融资渠道。通过完善配套政府措施和创新体制机制，调动商业银行增加信贷投20、放的积极性，增强金融机构抵御风险能力，形成银行、证券、保险等多方面扩大融资、分散风险的合力，更好地发挥金融支持经济增长和促进结构调整的作用。3 交易环节限制政策“土地新合同”“土地新合同”的的范本范本 7 7 月月 1 1 日起日起开始开始正正式式执执行，行，对对于源头于源头土地土地市场市场囤积囤积行为行为的整的整治将治将会进会进一一步步加加强。强。由国土资源部、工商行政管理总局发布国有建设用地使用权出让合同示范文本(也称新版土地出让合同)有明显的三个变化：1.规定地块的开竣工时间，开发商不能再囤地；2.规定容积率的上下限，开发商想改规划，不再可能；3.规定开发总套数，开发商想随意做大户型，不21、再可能。与旧版合同不一样，新版合同对于原有规定进行了更加细化和加强的处理，使得相应规定更加明确。这在从前，可能是政府与开发商之间会罗列在补充条约中的规定，现在都进入了新版合同，成为必须要执行的约定。这对于楼市来说，也是提高加快供应量的一种方式，免得出现市场供应量不足、满足不了需求量的情况。对于开发商来说，资金紧张在今年显得尤其突出。前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一段时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。4 税收政策 增增值值税税转型改革转型改革自自 20092009 年年 1 1 月月 1 1 日起将日起将在在全全国范国范围围内内开始开始实实施，施，这这次次改革是我改革是我国22、国历史上单历史上单项项税税制制改革减改革减税税力力度最度最大的一大的一次。次。2008 年 11 月，国务院常务会议批准了财政部、国家税务总局提交的增值税转型改革方案：自 2009年 1 月 1 日起，在我国所有地区、所有行业推行增值税转型改革，由生产型增值税转为国际上通用的消费型增值税。在维持现行增值税税率不变的前提下，允许全国范围内的所有增值税一般纳税人抵扣其新购进设备所含的进项税额，未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。这一改革的核心内容是允许企业抵扣其购进设备所含的增值税,此举将消除我国当前生产型增值税制产生的重复征税因素,降低企业设备投资的税收负担,在维持现行税率不变的前提下,是一项重23、大的减税政策。小规模纳税人征收率水平的大幅下调，将减轻中小企业税收负担，为中小企业提供一个更加有利的发展环境。对支持中小企业发展、带动就业有积极意义。作为增值税转型改革的配套措施，此次改革还相应取消了进口设备增值税免税政策和外商投资企 11 世联地产 写字楼物业白皮书 业采购国产设备增值税退税政策，并将矿产品增值税税率由 13恢复到 17。20082008 年年 1111 月月 1 1 日起日起，适适当当调调高高部分部分劳动密集型劳动密集型和和高技术含高技术含量量、高附加值高附加值商商品品的的出口退出口退税率税率。经国务院批准,财政部、国家税务总局发出关于提高部分商品出口退税率的通知,明确从 24、2008年 11 月 1 日起,适当调高部分劳动密集型和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。具体为:将部分纺织品、服装、玩具出口退税率提高到 14%;将日用及艺术陶瓷出口退税率提高到 11%；将部分塑料制品出口退税率提高到 9%;将部分家具出口退税率分别提高到 11%、13%;将艾滋病药物、基因重组人胰岛素冻干粉、黄胶原、钢化安全玻璃、电容器用钽丝、船用锚链、缝纫机、风扇、数控机床硬质合金刀等商品的出口退税率分别提高到 9%、11%、13%。此次出口退税调整一共涉及 3486 项商品,约占海关税则中全部商品总数的 25.8%。此次调整退税率，有助于减轻出口企业面临的经营压力,对提高企业出口竞25、争力有积极作用。此外,这次政策调整对整个国民经济的发展也具有积极作用：提高劳动密集型产品的出口退税率,可以增强企业抵御市场风险的能力,支持中小企业克服经营困难健康发展,有利于进一步促进城乡劳动力就业;提高高技术含量、高附加值商品的出口退税率,有利于引导企业优化出口产品结构、加快产业升级的步伐。12 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 第二部分 2008 年一级市场分析 20082008 年年，深圳市商业深圳市商业性用性用地地供供给给量量萎缩；萎缩；新增新增商业商业性用性用地地 1919 宗宗，福田福田区区 1313 宗宗，南山南山区区 6 6 宗；宗；总总占占地地面积面积 26、354701354701；建筑面积总；建筑面积总 计计：23590672359067；新增的 19 宗商业性用地，成交了 16 宗，福田区 11 宗，南山区成 5 宗，绝大部分以起拍价成交。成交的 16 块商业性办公用地，占地面积总计：289975；建筑面积总计：1961670；预计在未来的几年内，福田和南山区将有不少商业性办公物业入市。表 2-1：08 年深圳商业办公用地买卖成交统计表：交易日期 土地编号 地块位置 土地面积（）建筑面积（）地块用途 成交单位 成交价（万元）2008.03.14 T107-0005、T107-0006 南山后海中心区 10458 150000 商业性办公 深圳27、市航天高科投资管理有限公司 49500 2008.03.14 T105-0094 南山商业文化中心区 10926 63967 商业性办公 深圳茂业商厦有限公司 65000 2008.04.18 B203-0022 福田区福中三路与益田路交汇处西南角 8056 100300 商业性办公 太平保险有限公司、中国保险（控股）有限公司、太平人寿保险有限公司深圳分公司、民安保险（中国）有限公司 59000 2008.04.18 B116-0080 福田区福华路与民田路交汇处西北角 5454 80000 商业性办公 国信证券股份有限公司 56000 2008.04.18 B116-0076 福田区福华一路28、南侧 4111 35000 商业性办公 第一创业证券有限责任公司 24000 2008.04.18 B116-0075 福田区福华一路与民田路交汇处西南角 4847 60000 商业性办公 招商证券股份有限公司 42000 2008.04.18 B116-0074 福田区福华一路南侧 5908 45000 商业性办公 华安财产保险股份有限公司 31000 2008.0.23 B119-0053 福田区滨河大道与金田路交汇处东北角 6427 96420 商业性办公 深圳能源投资股份有限公司 67000 2008.05.30 B117-0022 福田区福华三路与金田路交汇处西北8205 1066729、0 商业性办公 鼎和财产保险股份有限公司 75000 13 世联地产 写字楼物业白皮书 角 2008.05.30 B204-0024 福田区深南大道与金田路交汇处东北角 5630 80000 商业性办公 中国移动通信集团广东有限公司 54400 2008.06.06 T201-0071、T201-0072、T201-0073 南山区前海平南铁路西侧 138593 544800 居住、商业性办公 深圳市地铁有限公司 174000 2008.07.30 B205-0021 福田区深南大道与彩田路交汇处西北角 10135 131700 商业性办公 中国广东核电集团有限公司 85000 2008.0930、.19 B302-0020B、B302-0049、B302-0049B 福田区农科中心 4530 12120 商业 深圳市天麒房地产发展有限公司 5600 2008.10.07 T107-0008 南山区后海滨路东侧 12713 200000 商业性办公 中国海洋石油总公司 80000 2008.10.09 B116-0078 福田中心区 4400 50000 商业性办公 中信银行股份有限公司信用卡中心 34800 2008-11-26 T101-0047 南山区月亮湾大道、棉山路交汇处 49582 205693 居住、商业、服务业 苏州冠城宏业房地产有限公司；深圳市森帝贸易发展有限公司 8031、000 2008 年成交商业地块总占地面积：289975289975 2008 年成交商业地块总建筑面积：19616701961670 数据来源：深圳市国土资源网 表 2-2：08 年深圳商业办公用地流拍地块统计表：挂拍日期 土地编号 地块位置 土地面积（）建筑面积（）地块用途 底价（万元）2008-03-21 B205-0021 福田区深南大道与彩田路交汇处西北角 10135 131700 商业性办公 93000 2008-05-23 T101-0047 南山区月亮湾大道、棉山路交汇处 49582 205693 居住、商业、服务业 118000 2008-09-04 B116-0079 福田32、中心区 5009 60000 商业性办公 41200 2008 年商业用地流拍地块总占地面积：6472664726 2008 年商业用地流拍地块总建筑面积：397393397393 数据来源：深圳市国土资源网 14 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 第三部分 2008 年写字楼二级市场分析 1 市场供应分析 11 整体市场供应量分析 20082008 年深圳写字楼二级市场可售供应量年深圳写字楼二级市场可售供应量 共达共达 31.531.5 万万平米平米，其其中中 20072007 年年存存量量 8.48.4 万万平米平米，0808 年年新增新增推推售售面积约面积约 23.33、123.1 万万平米平米。整整合合考虑考虑新增新增推推售售面积与面积与新增新增租赁面积租赁面积，0808 年深圳写字楼市场年深圳写字楼市场 新增新增供供应量应量共约共约 32.632.6 万万平米平米，相比相比 0707 年有年有所所下下滑滑。表 3-1：2007 年底市场供给存量数据 办公面积（）区域 楼盘名称 类型 建筑面积（）总量 可售存量 商业面积（）推售时间 中心区 凤凰大厦 甲级 现楼发售 16000 16000 2007.12 中心西区 金运世纪 甲级 53483 36853 9950 8101 2007.8 海岸城西座 甲级 85000 50000 19000 24000 2034、07.7 南山 海岸卡夫诺 商务公寓 63636 25000 17422 9834 2007.12 其他 华强广场 甲级 99770 29988（写字楼）15987（商务公寓）20691.72（写字楼）852.28（公寓）2007.9 2008 办公面积供应量合计 8391683916 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2007 年底深圳写字楼市场供应存量多为下半年入市项目，数量较少，约为 8.4 万平米。表 3-2：2008 年新推售量数据 区域 楼盘名称 类型 建筑面积（）办公面积（）商业面积（）推售 时间 盛唐大厦 类甲级写字楼（商务公寓）71059 55051 54431 2008.35、09 中心西区 金谷 3 号（水松大厦）写字楼 32106 29339 2767 2008.10 香年广场 类甲级写字楼 74614 60416 2008.03 南山区 沙河世纪 B 栋 写字楼 101627 8328 11550 2008.10 15 世联地产 写字楼物业白皮书 滨海大厦 甲级写字楼 65367 37622 7757 2008.03 宝安区 国际西岸大厦 甲级写字楼 49931 40168 2008.08 2008 年新推售办公面积合计 230924230924 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年，深圳房地产市场，并未出现预计中的“井喷”式供应写字楼现场，仅仅推36、出了 7 个项目，包括商务公寓供应面积约 23.1 万平米，主要原因：08 年深圳房地产市场客户犹豫观望情绪严重，不少已具备销售条件的写字楼项目选择延期入市。表 3-3：2007 年单一业权物业整体供应量 区区域域 楼楼盘名称盘名称 项项目目类型类型 建筑面积建筑面积（）办公面积办公面积（）入入市市时时间间 嘉里建设广场 甲级 94628 75000 2007.09 中心区 星河发展中心 甲级 106860 38000 2007.09 2007 年租赁办公面积合计 113000m113000m2 2 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 07 年深圳写字楼市场，唯有中心区推出两栋单一业权项目，嘉37、里建设广场和星河发展中心；目前，嘉里建设广场目前入驻率 70%，星河发展中心由于平安集团及星河总部入驻而整栋消化完毕；表 3-4：2008 年租赁型物业整体供应量 区区域域 楼楼盘名称盘名称 项项目目类型类型 建筑面积建筑面积（）办公面积办公面积（）入入市市时时间间 荣超中心 甲级 143329 55217 2008.5 中心区 中国港中旅大厦 甲级 56000 40000 2008.10 2008 年新推租赁办公面积合计 95217m95217m2 2 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年中心区，再度推出两栋单一业权写字楼项目，荣超中心和港中旅大厦。08 年下半年，随着市场走低，38、中心区的租金水平一再下滑。目前荣超中心入驻率 60%；中国港中旅大厦高区自用，只有少量单位用于出租，目前基本消化。图 3-1：历年写字楼市场新增供应量变化（单位：万平米）23.111.39.561.839.824.523.835.832.630.234.23.312.326.50102030405060701999200020012002200320042005200620072008可售单位面积只租不售、单一产权单位面积 16 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 备注：由于自 2007 年起，持续代表深圳写字楼市场主流发展方向的福田中心39、区，其写字楼市场新增项目大多为单一业权的高端甲级写字楼，因此自 07 年起世联将单一业权的写字楼项目与新推售的写字楼一起纳入写字楼市场供应面积考虑，图 2-1 中 07、08 年新增供应量中，通过不同色块分别代表新增推售与单一业权项目的供应面积。从历年新增供应情况来看，深圳写字楼新增供应量 05 年达到高峰。9.27 政策的出台后，房地长市场开始调整，客户观望情绪渐浓，写字楼成交受到严重影响，07 年下半年入市的项目成交缩减，步入 08 年的存量相当可观，累加新增供应量和单一业权项目，08 年深圳写字楼市场整体新增供应量依然保持高位运行。12 各片区市场供应比较分析 1.2.1 各片区市场活跃40、度比较 2008 年，深圳的新推盘量较少，主要集中于中心区、中心西区和南山区。图图 3-23-2：20082008 年主要片区年主要片区新新推盘数推盘数量量比较比较（包括单包括单一业一业权项权项目）目）中心区，25%中心西区，25%南山区，25%宝安区，25%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年，受市场影响，深圳许多具备销售条件的写字楼项目推迟入市，新增供应项目仅为 8 个，中心区（单一业权项目）、中心西区、南山区、宝安区均为 2 个。可以看出，深圳市各片区共同发展的态势更加明显。1.2.2 历年各片区新增供应量比较 08 年深圳写字楼市场各片区共同发展的趋势更为明显，宝安区开始占41、据市场份额，南山区、中心西区较 07 年略有下降，中心区由于推出两栋单一业权物业，较 2007 年市场新增供应量提高 25%。图 3-3：2005、2006、2007 和 2008 年深圳各片区新增供应比例比较 17 世联地产 写字楼物业白皮书 中心区29%中心区76%中心区51%中心区 36%中心西区22%中心西区 17%中心西区26%中心西区18%南山区29%南山区21%南山区13%南山区6%宝安区24%其他13%其他19%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005200620072008 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 如图 2-3 所示，可以看出 042、8 年各片区新增供应量份额比例几乎相同。与 07 年不同的是，宝安区中心区也开始占据市场份额。2 市场销售分析 2 整体市场销售分析 20082008 年深圳写字楼市场销售年深圳写字楼市场销售 面积总面积总计计约约 12.9912.99 万万平米平米，成成交交均价均价 21329.3321329.33 元元/平米平米。2008 年深圳写字楼市场销售总体趋势为：07 年入市的项目，成交均价均高于 08 年新增入市项目。受到房地产市场多轮政策调控的影响，客户观望情绪渐浓，且由于交易成本增加导致投资客逐渐退出市场，自用客持币观望，这使得整个深圳写字楼市场成交量明显下降，市场呈现出有价无市迹象。表 343、-5：2008 年深圳市写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据 区域 楼盘名称 建筑面积（）办公面积（）累计销售率 2008 年销售面积（）2008 年销售均价（元/）销售周期（截止 2008.12）中心区 凤凰大厦 106436 16000 98.0%15600 27300 13 个月 中心西区 金运世纪 53483 46765 89.0%9151 27886 17 个月 海岸城西座 85000 63200 85.0%10475 26258 18 个月 南山区 海岸卡夫诺 63636 30730.53 44.4%6052 16500 13 个月 其他区域 华强广场 99770 45975.7444、 65.2%5535 23000 14 个月 销售面积合计 4681346813 销售面积吸纳率 55.79%55.79%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 表 3-6：2008 年深圳市写字楼市场在售写字楼（新推售）销售数据 18 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 区域 楼盘名称 建筑面积（）办公面积（）累计销售率 2008 年销售面积（）2008 年销售均价（元/）销售周期（截止 2008.12）滨海大厦 65367 45262 41%18477 17000 10 个月 宝安区 国际西岸大厦 49931 40168 2.6%1061 16000 5 个月 盛唐大厦 745、1058.8 55051 35.5%17906 15958 3 个月 中心西区 水松大厦（金谷三号）32106 25600 43.0%10984 18500 3 个月 沙河世纪 101627 8328 27.7%1808 17994 5 个月 南山区 香年广场 74614 60416 54.4%32841 21282 10 个月 销售面积合计 8307783077 销售面积吸纳率 36.0%36.0%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 图 3-4：深圳历年写字楼销售量与价格走势 27.513.027.442.147.015.7110611001612491158002324121329051046、15202530354045502003200420052006200720080500010000150002000025000销售量价格 数据来源：深圳国土局及世联写字楼基础数据库 2008 年深圳写字楼市场共计销售办公面积 12.99 万平米，同比 07 年下降了 52.59%。造成销售量大幅减少原因是：第一，福田中心区推出两栋单一业权物业，分流了部分市场部分高端企业客户置业需求；第二，自从 07 年 9.27 宏观政策调控房地产市场，08 年，全球经济危机影响，珠三角众多企业无力维持，市场客户购买意向减弱，大量自用客推迟购买计划或暂时转向租赁物业，并且，投资客陆续退出市场，诸多因素导致47、 08 年写字楼成交量大幅下滑。08 年深圳写字楼的成交均价 21329元/平米，这是 5 年以来，首次下滑，同比 07 年降低了 8。一方面是因为 08 年入市的主要写字楼项目所在片区并非成熟的高端商务区，另一方面，也迫于项目资金压力，08 年，写字楼入市项目的价格普遍较低。表 3-7：2005-2008 年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较 年年度度 20052005 年年 20062006 年年 20072007 年年 20082008 年年 销售吸纳率 61.0%67.6%60.7%41.3%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 19 世联地产 写字楼物业白皮书 由于政策干扰、市场悲观情绪浓48、重导致的成交量下滑的影响，2008 年深圳写字楼市场吸纳率为41.3%，同比 07 年下降 19.4 个百分点。根据世联写字楼市场数据监控显示，上半年推售项目市场吸纳率较高，下半年销售项目由于遭遇金融海啸，受到整体经济形势下滑影响销售速度放缓。22 各片区市场销售分析 2.2.1 各片区销售情况分析 图 3-5：2008 各区域写字楼供销关系与成交均价情况 1.69.110.57.82.21.63.85.12.00.62730019561215602300016627024681012中心区中心西区南山区宝安区其他区050001000015000200002500030000在售面积销售面积成49、交均价 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 表 3-8：各片区吸纳率分析 98%50%58%69%43%100%76%84%95%49%100%63%0%0%0%0%0%0%25%25%0%57%26%95%0%20%40%60%80%100%120%2005年2006年2007年2008年中心区中心西区南山区宝安区其他 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 中中心心区区：2008 年中心区市场在售写字楼面积（含存量）共计 1.6 万平米，全年实现销售面积约1.56 万平米，片区吸纳率约为 97.5%，同比 07 年上升 96.97%。主要因为 2008 年中心区，仅有唯一项目凤凰大厦现楼发售，50、拉高片区吸纳率。中中心西心西区区：2008 年中心西区共推售写字楼面积约 9.1 万平米，全年实现销售面积约 3.8 万平米，片区吸纳率 43%，同比 07 年，下降接近 50。南山南山区区：2008 年南山区市场在售写字楼面积（含存量）共计 10.52 万平米，全年实现销售面积约5.12 万平米，片区吸纳率约为 48.66%，同比 07 年下降 22.39%。2.2.2 各片区价格敏感度分析 20 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 06 年08 年，中心区吸纳率在小幅下降之后明显提升，成交均价比 07 年有一定提升，08 年中心区在售项目只有凤凰大厦，故该区域 08 年51、数据均为凤凰大厦的个盘数据；中心西区、南山区的吸纳率与成交均价均有所下降。图 3-6：2006、2007 与 2008 年深圳各区域写字楼销售情况比较 1900025410160001100027300195602206714000215602313018858230001662749%0%0%98%50%58%84%43%76%63%95%26%95%57%25%0200004000060000800001000002006年2007年2008年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中心区均价中心西区均价南山区均价其他区域均价宝安区均价中心区吸纳率中心西区吸纳率南52、山区吸纳率其他区域吸纳率宝安区吸纳率 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 3 客户分析 2008 年，受金融海啸及政策调控的影响，整个写字楼市场价格回归理性。深圳写字楼成交客户，同比 07 年，也存在较大变化。以下将从分别是客户置业目的、客户类型、企业规模、企业更换物业周期和客户关注点等方面进行分析。31 客户置业目的分析 自自用用客户市场客户市场比例比例进进一一步增步增大大，受，受政策及金融环政策及金融环境境动动荡荡影响影响，倾向倾向投资投资目的客户目的客户数数量量下下降降。图 3-7：写字楼客户置业目的分析图（以客户数量为统计基准）2007年投资 45%自用 55%2008年投资22%自用53、78%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 21 世联地产 写字楼物业白皮书 08 年，受金融海啸下国家政策调控影响，写字楼客户置业心态发生较大变化，置业动作异常谨慎，贷款利率频繁调整和房地产市场量价齐跌的负面因素导致投资客户比例大幅下降。32 客户类型分析 与与 0707 年年相比相比，合资、，合资、外外资资性性质质企企业业比例减比例减小，本土小，本土私营私营企企业业比例比例增增大大，个个人投资行为人投资行为有有所所下下降降。图 3-8：写字楼客户类型分析图（以客户数量为统计基准）2007年国企 6%外资企业 10%个人 5%本土私企 70%中外合资 9%2008年本土私企 78%国企 6%中54、外合资 7%外资企业 5%个人 4%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2007 年 9 月 27 日，宏观调整政策出台，房地产市场持续的调整，受限外令政策影响，外资购买写字楼行为受到严重影响。2008 年，深圳写字楼成交客户中，外资企业所占的比例大幅下降，合资企业置业比例缩小，本土私企多占的比例进一步提升，已达到 78。此外，受存贷款利率频繁调整影响，个人购买写字楼行为比例略有下降。33 企业客户规模分析 注册注册资资金金 500500 万万以以下下客户客户成成为为市场市场绝绝对主对主流流，占占据据 85%85%市场市场份额份额。图 3-9：写字楼企业客户注册资金规模分析图（以注册资金为统计55、基准）2007年300-500万23%100万以下20%100-300万36%1000万以上9%500-1000万12%2008年100万以下21%100-300万38%300-500万26%1000万以上6%500-1000万9%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年，深圳写字楼市场交客户中：注册资金在 500 万以下的企业置业比例继续上升，达到 85%。受政策影响，08 年深圳写字楼市场步入整固期，大型企业纷纷放缓了购置物业计划，甚至精简企业机构，缩小办公面积，市场观望情绪浓厚，导致置业比例大幅下降。34 企业客户物业更换周期分析 3-53-5 年年成成长长型型企企业业因刚因刚性56、性需需求求成成为为市场主体市场主体，比例比例大大幅幅增增加加。起起步步型型企企业及业及成成熟熟型型企企业业在在淡淡市市背背景景下下纷纷纷纷推推迟置迟置业计业计划划。22 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 图 3-10：企业客户物业更换周期分析图（以客户数量为统计基准）2007 年3-5年 30%5-8年 41%3年以下 19%8年以上 10%2008年3-5年 45%5-8年 33%8年以上 5%3年以下 17%数据来源：世联地产写字楼基础数据库 如图所示，08 年 3-5 年企业客户比例增加幅度较大，此类成长型客户出于提高企业形象、改善办公环境等刚性需求的存在，置业需求57、依然强劲。1-3 年企业由于处于起步期，企业规模尚未稳定，可用资金量偏小，抗风险能力差，更多租赁型物业；5 年以上企业往往对宏观经济运行状况和政策形势高度敏感，对市场形式有较清晰理性的判断，且此类企业一般已有稳定办公环境，置业要求高，有足够耐心看清形式和选择合适的产品。在淡市环境下，上述两类企业置业动作幅度较小。35 客户关注点分析 除传除传统的统的产品产品因素因素关关注点外注点外，进，进入入 0808 年年，深圳写字楼客户对深圳写字楼客户对 价价格格、首、首付付及及放放贷贷情况情况、开、开发商发商品品牌牌等等敏感敏感度度有有所所提提升升。图 3-11：写字楼客户关注点分析图 8%5%3%5%58、3%20%9%7%6%16%13%5%5%11%8%4%17%10%5%6%2%6%4%0%4%8%12%16%20%投资回报景观物管实用率外立面价格首付及放贷情况发展商品牌交通情况硬件配置项目区位大堂2007年2008年 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年深圳写字楼成交客户，在购买写字楼项目开发商品牌、硬件配置、实用率等敏感度有所提升。同时由于自用客户比例增加，对于交易价格的直接关注，导致对投资回报率关注因素比例有所下降。伴随全年金融政策的不断调整，首付及银行贷款问题成为客户的关注重点。36 08 年写字楼客户特征描述 23 世联地产 写字楼物业白皮书 3.6.1 出现行业性置59、业低潮 受到全球经济增速放缓的影响，08 年写字楼客群呈现行业性变化。贸易、物流行业整体不景气直接影响到企业置业动作的实施。上述两种行业企业的置业比例较往年有较大幅度下滑，平均置业面积也有所减少，相当数量的企业客户选择放弃或推迟置业计划。反观实业企业，由于企业涉及行业跨度较大，经营风险较小，08 年置业比例未发生明显变化。3.6.2 客户平均成交周期增加 08 年写字楼客户成交周期有较大幅度增加，出现这种情况的原因一方面是由于自用客户比例进一步上升，客户对产品细节和议价幅度的关注度提高；另一方面由于房地产市场持续疲软，客户置业动机放缓，同时在成交过程中的种种不利市场因素又使客户置业信心不断降低60、，在整个成交周期中形成不良循环。3.6.3 客户选择物业档次更加客观理性 08 年，相当比例的写字楼客户修改了其置业计划。从置业面积来看，一部分客户在选择目标产品时，适度减少了原定面积需求；客户的置业标准也随着成交周期的加长而更加理性，客户除了对区位、交通、楼体形象等要素持续关注外，对于产品硬件、配置等指标的对比和关注度更高、更理性。4 三大片区写字楼市场综述 41 中心区写字楼市场综述 市场市场：0808 年年中中心心区写字楼市场主要区写字楼市场主要 呈呈 3 3 大大特征特征 第一，单一业权租赁物业唱主角。08 年福田中心区荣超中心和港中旅大厦两单一业权租赁项目相继入市，加上嘉里建设广场、61、星河发展中心存量，同时出现 4 个单一业权租赁物业，在个数上首次超过散售模式项目。4 个项目租金水平在 150200 元/平米之间，平均超出散租物业近 20%左右。此类经营模式在 08 年的密集出现，说明众开发商一方面看好中心区长期价值，同时希望规避系列金融、行政政策对写字楼散售市场的冲击所造成的价值贬损。第二，销售市场价格趋于理性，销售表现稳定。在财富大厦、新世界中心等项目转售为租后，08年福田中心区仅为凤凰大厦一项目入市销售（原来发展商保留单位入市销售）。虽受宏观调控对写字楼散售市场的冲击，但因其稀缺性及理性定价，依然实现较佳销售业绩，在上半年基本消化完毕。进入 08 年下半年，福田中心区62、二级市场基本无可售物业。第三，大宗交易频现。如平安集团租赁星河发展中心近 30000 平方米，中国移动租赁财富大厦12000平方米左右，卓越时代广场 2 期入市时间自第一季度开始一再延后，直至年底仍未对外散售，持续进行大宗交易洽谈；此现象亦预示福田中心区深圳总部基地地位的进一步明晰。客户客户：中心区写字楼客户行业分布与深圳主流产业趋同，以电子、金融、实业类企业居多，整体仍以国内企业为主，但外资企业比例属全市各商务区之最；中心区写字楼客户经济实力强，具有较高的价格承受能力，更注重物业品质，且对中心区在整个深圳市的政经核心地位尤为看重；中心区企业往往已形成一定规模，经营年限较长，对政策及宏观金融走63、势非常敏感，在市场转淡后表现出明显的谨慎心理。42 中心西区写字楼市场综述 市场市场：中中心西心西区写字楼二级市场区写字楼二级市场 呈呈以以下下特征特征：第一，产品供应多元化。中心西区前三季度写字楼二级市场仅金运世纪一在售项目，属深南路沿线高端甲级写字楼产品，第三季度末盛唐商务大厦和及金谷三号（水松大厦）相继入市，产品涵盖商 24 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 务公寓、中档写字楼；从市场表现来看，金运世纪虽价格坚挺在 26000 元/平方米，在上半年已销售近 90%，盛唐大厦商务公寓产品销售亦超过 40%；可总结出，在 08 年片区市场中，定位明晰，目标客户指向准确尤64、为关键，有地段、产品支撑的高端甲级写字楼，及小面积、低总价的公寓产品在片区市场表现较好。第二，市场价格格局被打破。盛唐商务大厦以 17000 元/平方米均价入市，打破片区价格格局，片区三级市场价格受其影响大幅下挫，但此价格仅在开盘初期形成阶段热销，后期并未能持续。第三，首现单一业权租赁项目。时代科技大厦作为片区首座单一业权租赁项目，在 08 年积极筹备入市，对外报价高出市场价格 20%；此现象的出现，意味着中心西区高档写字楼物业经营方式迈入多元化，片区刚性需求对于高端物业仍有支撑。客户客户：中心西区传统客户主要以依托车公庙产业链的电子、贸易、科技相关行业为主，从 08 年客户情况来看，随着区域65、商务氛围的成熟，区域客户档次逐渐升级，来源范围扩大，某全球著名物流企业购入金运世纪近 4000 平方米，并在第三季度开始，出现部分原址在福田中心区的企业，因控制运营成本需要迁入中心西区的情况。43 南山区写字楼市场综述 市场市场：南山南山区写字楼二级市场区写字楼二级市场 呈呈以以下下特征特征：第一，产品供应多元化。08 年入市的香年广场突破传统写字楼产品模式，以 4.8 米层高（局部9.6 米）的创新形式引起市场关注，“买一层，用两层”的概念吸引了大量讲求办公物业性价比的客户，南山区写字楼产品类型的不断丰富迎合了不同客群的需求，形成了全面开花、各取所需的局面，这一现象也说明了办公物业产品的细化66、分工将成为未来写字楼的发展方向。第二，价格趋于理性。08 年南山区新增入市的香年广场和沙河世纪两个项目均以较为理性的价格进行销售。香年广场 3 月启售，入市价格为 24000元/，后期销售价格调整至 20000 元/；沙河世纪于 8 月开售，入市价格为 19000 元/。第三，非核心商务区的低密度办公物业初见端倪。随着南海意库、华侨城 LOFT、鹏基时代创业园、数码港等项目的相继建成或开始兴建，环境良好、资源丰富的低密度办公物业在南山非核心商务区逐渐兴起，该类型物业对于创智型企业具有较强吸引力，其必将成为未来写字楼发展的又一方向。客户客户：南山片区主流客户以电子、贸易、实业、物流行业内的中小私67、营企业为主，需求面积较小，多集中在 300 平米以下，且客户的区域情结明显，新近推出项目的主要客户均来自南山本地。另一方面，尽管金融海啸对企业置业计划产生较大阻力，但南山区经济的高速发展、深圳“双中心”规划、南山商业文化中心区的日渐成熟等利好仍然对资金实力较强的客户产生了巨大的吸引力，使得越来越多的大型企业迁入南山区办公。25 世联地产 写字楼物业白皮书 第四部分 2008 年写字楼三级市场分析 1 全市三级市场整体分析（仅限关内写字楼三级市场）20082008 年深圳关内写字楼三级市场年深圳关内写字楼三级市场 受受到到政策及政策及经济经济环环境境的影响的影响，以以 6 6 月月份份为为分分水68、岭水岭，呈现呈现上上半半年年成成交量交量平平稳稳，价价格格跌跌、涨程涨程度度不不大大；下下半半年年成成交量交量急剧急剧萎缩萎缩，价价格大格大幅幅度度下下降降的的态态势势。关内写字楼三关内写字楼三级市场级市场租租金金水水平相平相对对于于售售价价变化变化，显示显示出较出较好好的的稳稳定定性与性与更更强强的的价价位支撑位支撑，虽然虽然在下在下半半年售年售价价波波动动幅幅度较度较大大，但但是是全市整体全市整体租租金金水水平平依然依然保保持持较较稳稳定定的的态态势势。11 三级市场价格分析 图 4-1：2008 年深圳(关内)三级市场平均售价走势 286522925328882281242742227469、72237332339622136227962287319966236692376123727233582277422454212022087119600196001897417386120001500018000210002400027000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年深圳市关内写字楼三级市场整体售价（包括甲级）全年下降 26.5%，其中甲级写字楼平均售价全年下降 30.3%；从曲线走势图不难看出，深圳市关内三级市场甲级写字楼与所有写字楼的变化趋势基本相同：售价上半年小幅下降，下半年大幅70、下跌。主要的原因是：上半年受政府调控影响，写字楼三级市场成交量相对旺市状态有所下降，但仍保持平稳走量，价格在略有下跌的情况下波动不大。下半年，受全球金融海啸影响，多数企业受到前所未有的冲击，刚性需求客户购置物业的计划被搁浅、投资客基本退出市场，“持币观望”严重。12 三级市场租金分析 图 4-2：2008 年深圳(关内)三级市场平均租金走势 26 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 12112412512412712711911911811611911410810910911010911010410510610010910180901001101201301401月2月3月71、4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年深圳关内二手写字楼整体租金水平下降 6.4%，其中甲级写字楼平均租金下降 5.7%；上半年深圳市关内写字楼整体租金水平涨幅达 1.8%，下半年 7 月份开始下跌，跌幅达 8.2，10、11、12月份出现较大幅度震荡。主要原因是，10 月，写字楼三级市场整体租金水平，受成交楼盘品质较低影响，如：自由之光、苍松大厦、创新科技 2 期等二手楼盘，拉低了整体租金水平；11 月，深圳写字楼三级市场中心区成交最为活跃，高端物业拉升了全市整体租金水平；12 月，深圳写字楼三级市场租金恢复较低水平。72、13 三级市场售价与租金关系分析 2008 年深圳整体写字楼三级市场售价与租金变化趋势相同：均以 6 月为分水岭，之前较为平稳，之后波动下滑。但是，从变化程度来看，整体写字楼三级市场售价下降幅度较大，租金下降幅度较小。主要原因：一方面，三级市场写字楼售价直接受到宏观经济政策影响，反应速度较快；另一方面，下半年全球经济衰退，企业经营受到严重影响，不少企业为控制企业运营成本，纷纷选择租金较低的办公物业过渡；与此同时，“低迷”的房地产市场让客户“持币观望”情绪加剧，许多客户暂缓购置物业计划，以租赁物业进行过渡，使得 2008 年深圳市关内写字楼三级市场租赁成交较为活跃，租金变化同比售价更为稳定。2 73、主要片区三级市场分析 21 中心区三级市场分析 2.1.1 中心区三级市场售价分析 图 4-3：2008 年中心区三级市场平均售价走势 27 世联地产 写字楼物业白皮书 3412634869346243401333401341032801227123263272632724580239003142531901316833164230463301022631225243246672466723145224782000022000240002600028000300003200034000360001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼74、基础数据库 2008 年中心区写字楼三级市场整体售价水平下跌 28.4%，其中甲级写字楼下跌 30%。08 年，中心区写字楼，受全球经济环境影响严重，不少写字楼投资客急于套现，大幅降价以促成交易，导致整个中心区二手写字楼整体售价水平直线下跌。另一方面，不少资金实力不强的企业为降低运营成本，纷纷撤离了中心区，导致中心区空置率一路上升。2.1.2 中心区三级市场租金分析中心区三级市场租金分析 图 4-4：2008 年中心区三级市场平均租金走势 14114514414514514513813513113313312513213513413713013012612412012211811580100175、201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年中心区写字楼三级市场整体租金水平下降 13%，其中甲级写字楼下降 11.3%；由图表可以看出：中心区三级市场租金水平持续下降；从上下半年情况来看，中心区写字楼整体租金水平上半年保持平稳，“涨跌”并不明显；下半年出现较大波动，主要原因是：08 年下半年，受全球经济环境恶化影响，中心区不少企业迫于高额租金压力，从减少运营成本角度考虑，纷纷搬离，投向运营成本较低区域；其次，“单一业权”写字楼项目市场租金标杆，其水平直接影响其他写字楼租金；中心区两个“单一业权”项76、目嘉里建设广场和荣超中心：租金报价一度高达 240元/平米 月和 180元/平米 月，且入驻门槛较高；进入到 08 年下半年，两项目均呈走量缓慢、租金下跌的态势，因此 08 下半年中心区写字楼整体租金水平也呈现震荡下跌状况。22 中心西区三级市场分析 2.2.1 中心西区三级市场售价分析 28 写字楼物业白皮书 世联地产 写字楼物业白皮书 世联地产 图 4-5：2008 年中心西区三级市场平均售价走势 246952520125098247392462824258210572136318621206002060018000203682040620673198811920918920186211877、90315857158571550013500100001300016000190002200025000280001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年中心西区写字楼三级市场整体售价下跌 33.7%，甲级写字楼跌 27.1%。以 7 月份为分水岭，上半年中心西区二手写字楼的售价略有下降，幅度不大；下半年盛唐商务大厦以写字楼 17000 元/平米，商务公寓 15000 元/平米低价入市，强烈冲击写字楼二三市场，中心西区写字楼三级市场售价一路下跌。2.2.2 中心西区三级市场租金分析中心西区三级市场租金分析 图78、 4-6：2008 年中心西区三级市场平均租金走势 12312612812412612711711511210511511510710510810710911010510610297101102801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2008 年中心西区二写字楼整体租金水平维持平稳，其中甲级写字楼下跌 6.5%。从市场活跃程度来看，08 年中心西区租赁成交活跃，成为深圳写字楼市场的热点片区。主要原因是，中心西区凭借成熟的商务配套及相对较低运营成本等优势，分流了部分中心区资金实力不强的企业客户。23 南79、山区三级市场分析 2.3.1 南山区三级市场售价分析南山区三级市场售价分析 图 4-7：2008 年南山区三级市场平均售价走势 29 世联地产 写字楼物业白皮书 2713627691269252562124238240562213121702214612146121461190001921518976188271855318650183401867318467182771827718277163811400016000180002000022000240002600028000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据80、库 备注：此数据来源于极具代表性的南山中心区三级市场；由于 10、11 月南山写字楼三级市场没有买卖成交，故图表中 9、10、11 月数据相同。2008 年南山区写字楼三级市场整体售价水平下跌 15%，其中，甲级写字楼下跌 30，成为深圳甲级写字楼售价下滑最为严重的区域。南山中心区写字楼作为片区内高端商务标杆，其品质几近接近中心区写字楼，因此售价仅低于中心区写字楼；2008 年受政府政策及经济环境影响，客户观望情绪严重，因此造成连续数月无成交状态，08 年底价格跌破 20000 万/平米。2.3.2 南山区三级市场租金分析 图 4-8：2008 年南山区三级市场平均租金走势 99102103181、04110110103107112110110103858786868990838596899389607080901001101201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月甲级写字楼整体写字楼 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 备注：此数据来源于南山中心区三级市场；2008 年南山商业中心区写字楼三级市场整体租金水平，上涨 4.7%，其中甲级写字楼上涨 4%；南山区是写字楼三级市场唯一租金上涨的商务片区。南山区凭借其湾区临海及西部通道等得天独厚的资源、片区第三产业发展成熟、贸易、电子科技、物流等产业成为片区支柱产业，片区市场的刚性需求较大；同时，2008 年因受到经济危机的冲82、击多数企业暂缓购置物业计划，转为租赁过渡。因此，南山区中心区三级市场租赁成交活跃，在一定程度上支撑了片区的租金水平。30 世联地产 写字楼物业白皮书 第五部分 2009 年及以后深圳写字楼市场展望 1.未来市场供应量统计未来市场供应量统计 20072007 年年新新政后的政后的不明朗不明朗局势局势、20082008 年年经济增经济增速放缓速放缓和地产和地产市场市场低迷低迷，让众让众多地产多地产商商选择选择推推迟迟其其写字楼写字楼项项目的目的入入市市时时机。机。伴随众伴随众多多待待入入市市项项目目集集中中爆爆发发，预计预计 20092009 年年将将迎迎来深圳写字楼市场来深圳写字楼市场的的“井喷83、井喷”，”，0909 年内写字楼市场可预计年内写字楼市场可预计 新增新增供应量供应量约约 113113 万万平平方方米米，竞争竞争将将异常激烈异常激烈。11 2009 年全市可预计供应量统计 表 5-1：2009 年市场可预计供应量统计 片区片区 项项目目/地地块块 发展商发展商 建筑面积建筑面积（）办公面积办公面积（）品品质档质档次次 预计预计推推售售时时间间 鸿隆世纪广场 鸿隆地产 100000 60000 甲级 2009.5 罗湖区 鼎丰大厦 豫盛实业 62449 18976 乙级 2009.10 大中华国际金融中心 大中华国际集团 197801 44638 超甲级综合体 2009.4 84、卓越世纪中心 卓越地产 430000 100000 超甲级综合体 2009.5 中心区 卓越时代广场二期 卓越地产 80000 30000 甲级 2009.6 绿景 NEO 企业大道（一期）绿景地产 250000 90000 超甲级综合体 2009.4 中央西谷大厦 满京华集团 42600 37500 甲级写字楼 2009.7 东海商务中心 东海集团 354635 99500 超甲级综合体 2009.8 中心西区 创建大厦 耀华创建地产 35000 26250 乙级 2009.8 天利中央广场（二期）天利地产 98300 61800 甲级 2009.3 鹏基时代创业园 深业鹏基地产 8766285、 73000 甲级 2009.3 数码港 东港置业 100000 100000 甲级 2009.7 汉京大厦 汉京置业 46033 30000 乙级 2009.7 数码大厦 招商地产 49860 49860 乙级 2009.7 南山区 港湾创业大厦 湾厦实业 26379 26379 乙级 2009.8 宝安区 国际西岸大厦 鸿荣源地产 57431 25000 甲级 2009.5 31 世联地产 写字楼物业白皮书 万骏经贸大厦 万骏地产 24600 20600 甲级 2009.7 龙光大厦 龙光房地产 80000 43770 甲级 2009.9 龙岗珠江广场 珠江投资 149241 写字楼 1886、496 商务公寓 37800 商业综合体 2009.8 其他区 中航城 中航、和记黄埔 313144 140192 超甲级综合体 2009.12 2009 年写字楼供应面积合计 1127678 m2 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 12 2009 年科技园区企业自用写字楼供应量统计 南山科技园区域有超过 30 万平米用于企业自用的写字楼会在 09 年投入使用，其中将有部分用于对外租赁，同时由于政策扶持，可能存在部分单位可以有限制条件的转让，这部分租赁和出售量的推出会对市场产生一定的冲击。表 5-2：科技园区企业自用写字楼 09 年供应量统计 片区片区 项项目目/地地块块 发展商发展商 建筑87、面积建筑面积（）办公面积办公面积（）品品质档质档次次 项项目目经经营营方方向向 腾讯大厦 腾讯科技 88180 88180 甲级 企业自用 大族科技中心 大族激光科技 77388.5 77388.5 甲级 企业自用 万利达科技大厦 万利达电子工业 76822 76822 甲级 企业自用 南山科技园 松日鼎盛大厦 松日高科电子 66000 66000 甲级 企业总部 写字楼面积合计 308390.5 m2 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 13 2010 年及以后可预计项目的新增供应量统计 写字楼市场 2010 年及以后可预计项目的新增供应量约达到 92.4 万平米。表 5-3：2010 年及88、以后市场可预计供应量统计 片区片区 项项目目/地地块块 发展商发展商 自自用用率率 建筑面积建筑面积（）办公面积办公面积（）品品质档质档次次 推出推出时时间间 罗湖区 京基项目 京基地产 380000 205000 超甲级 2010 荣超国际 荣超地产 45272 32000 甲级 2010 岗厦旧改综合体 金地集团 800000 90000 超甲级 2011 中信银行地块 中信银行 60%50000 41000 中国移动通信地块 中国移动通信 90%80000 72000 鼎和财产保险地块 鼎和财产保险 60%106670 100000 深圳能源投资地块 深圳能源投资 60%96420 9089、420 华安财产保险地块 华安财产保险 60%45000 35000 中心区 招商证券地块 招商证券 60%60000 50000 32 写字楼物业白皮书 世联地产 第一创业证券地块 第一创业证券 60%35000 30000 国信证券地块 国信证券 60%80000 68000 四大保险公司地块 太平保险有限公司、中国保险（控股）有限公司、太平人寿保险有限公司深圳分公司、民安保险（中国）有限公司 60%100300 87300 中投国际商务大厦 朗日投资 42240 12320 甲级 2009 中心西区 蒙蒂大厦 31417 30000 甲级 2010 南山商业文化中心 香江置业 2163090、0 68000 超甲级 2009 航天国际中心 航天高科投资 150000 120000 甲级 2010 湾厦海境界 湾厦实业 204776 70007 甲级 2011 鹏瑞后海项目 鹏瑞投资 157000 39250 甲级 2011 中海油后海项目 中国海洋石油总公司 70%200000 196500 甲级 南山区 茂业南山中心区地块 茂业商厦 63967 19000 泰华 N7 项目 泰华地产 110000 60000 甲级 2011 宝安区 西岸商业广场 鸿荣源地产 328000 137000 甲级 2012 其他 广嘉景田北项目 广嘉正通置业 45000 41500 甲级 2010 写91、字楼供应面积合计 924077m2（不含 10 年内不能出让部分）数据来源：世联地产写字楼基础数据库 2.未来市场发展格局预测 图 5-1：2008 年各区域供应量与 2009 年各区新增供应量比较 5629636422995016000 215447778468744306699521714019289370341039247167789761746380%20%40%60%80%100%罗湖区中心区中心西区南山区宝安区华强北其他07年存量08年存量09年预计新增供应量 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 33 世联地产 写字楼物业白皮书 20092009 年深圳写字楼市场年深圳写字楼市场“92、多“多点点开开花花”局局面面表表现现得得更更为为明显明显。罗湖区随着鸿隆世纪广场和鼎丰大厦的入市，将一改其商务市场沉寂多年的状况；中心区将有卓越世纪中心及大中华国际金融中心两个综合体项目在 09 年集中推出市场，大体量高端综合体的入市将进一步巩固中心区作为全市核心商务区的地位；中心西区紧邻深南路的两个大规模综合体绿景 NEO 企业大道和东海商务中心也将在 2009 年推出市场，这标志着该区域再次拉开推售的高峰；南山区域仍旧是市场供应的热点区域，且产品类型较为丰富；宝安区写字楼市场 08 年历经从无到有的过程，09 年将进入从“住宅供应核心区”向“写字楼供应核心区”的过渡阶段；华强北集中改造推出93、的高端商务项目将带动该区域商务市场的升级发展。21 罗湖区“重燃罗湖商务情结”罗湖一直以来依靠成熟的两大商务圈维持写字楼租金的稳定和较低的空置率：人民南商务圈，物流行业集聚，现已形成较完善的产业链；蔡屋围商务圈集聚金融业总部，吸引深圳 60-70%的金融业企业。随着蔡屋围金融商务圈的改造，聚合效应将更凸显，区域市场沉寂多年后于 09 年推出的鸿隆世纪广场和鼎丰大厦将受到市场普遍关注。22 中心区“成熟之后的新高度”09 年中心区将迎来有史以来最大规模的综合体供应，打破 07、08 年间市场以单一业权项目为主导的格局，重新回归销售为主导的市场。2010 年及以后，中心区供应量有限。主要分为以下两94、部分：其一是岗厦旧改综合体，其中有大规模的商业物业，这将进一步完善中心区的配套；其二是剩余地块的出让和开发将主要集中在老髙交会馆的改建和超高层地块开发方面，而且是以定向的金融总部基地型地块出让为主。金融总部的进入和大规模商业配套的完善，将进一步提升中心区的核心地位，使其成为持续引领深圳写字楼最顶尖产品的核心区域。23 中心西区“区域再次升级”中心西区最初的发展源于吸引了“科工贸”的成长型中小企业在此集聚。随着深南路两侧商务物业的逐渐兴建，中心西区作为承接中心区的中高端商务区域，而逐渐发展成形。09 年，随着厂房改建、泰然工业园区总部规划的逐步落实，深南路两侧总体规模超过 60 万平米的两个超大95、规模的综合体旗舰型产品绿景 NEO 企业大道和东海商务中心的先后推出，中心西区产业格局和商务氛围将进一步升级和完善。这两个超大综合体项目的完工代表着中心西区深南路两侧的商务物业基本建设完成，中心西将依托深南路以南的天安和泰然两大工业园区的改造升级持续发展。24 南山区“多元化供应热点”09 年，南山区有商业文化中心区的天利广场二期高端写字楼和南油工业区数码大厦等中高端产品的供应，大规模多元化产品供应格局开始出现。由于南山区域面积较为广阔，写字楼市场发展产业主导性明显，这将促进南山区大规模和多 34 写字楼物业白皮书 世联地产 元化的产品供应格局进一步凸显。南山高端商务市场的发展将从目前较为成熟96、的南山商业文化中心区向外拓展至后海填海区，发展形成深圳湾金融商务区，成为深圳的另一个商务次中心。南山商业文化中心区在海岸城西座入伙后，只有天利中央广场二期和香江置业的 300.8 米超高层项目将后续供应，后海填海区将通过商业和金融中心的高标准规划成为南山高端商务市场的延续和升级区域。南油工业区的改造将带来大量的中端写字楼和创意产业园的供应，前海区域以物流行业为导向将形成的大规模物流产业园的发展，科技园区为高科技产业度身定制产品的潜在供应，以及散点式的侨城北区域个性化产品的供应等等，都将促进南山多元化产品格局进一步发展和凸显。25 宝安区“新生的核心”宝安的商务领域建设 09 年将进入初步繁荣期97、，为后续的片区商务市场成熟奠定基础。2009年，随着宝安第一个真正意义上的甲级写字楼滨海大厦的入伙，国际西岸大厦、龙光大厦和万骏经贸大厦将在 09 年面市，拉开宝安写字楼市场的新格局。而随着各项市政设施的建成及片区的逐渐繁荣，宝安中心区规划的商务用地推向市场的可能性也将加大，将促进宝安商务市场的发展。由市长牵头，宝安区的商务领域建设业已提上日程。宝安中心区图书馆、博物馆和少年宫等配套的逐步完善，更进一步加快了商务市场的发展成熟。随着经济的复苏，宝安中心区将在2010-2011年间出现大量写字楼项目集中入市，形成成熟的商务氛围。26 华强北“奏响第二次辉煌”从华强广场和 09 年新推出的中航城开98、始，华强北区域为深圳未来高端商务市场发展奠定了稳固的基础。随着华强北集中区域的改造和交通体系的优化改善，尤其是轨道交通的陆续开通，将带来高端商务氛围的成熟。3.未来写字楼客户趋势 31 客户需求产品面积将呈 M 型变化趋势 图 5-2：08 年 6 月后深圳在售项目单手成交面积分布 数据来源：世联地产写字楼基础数据库 01234567100-300300-500500-10001000以上 35 世联地产 写字楼物业白皮书 图 5-3：未来写字楼市场客户需求面积变化预测 08 年 6 月开始，写字楼市场客户需求发生了明显变化，300-1000平米产品的需求大幅减少。而 09 年这种趋势仍将延续99、并表现得更为明显。以往中等规模产品主要依靠投资客支撑，随着投资客的大量撤离，300-1000 平米面积产品的需求支撑严重不足，需求将大幅下滑；自用型客户控制运营成本，收缩规模，使得 300 平米以下的产品刚性需求支撑强劲，需求将明显增加；整层和半层客户量相比较为稳定，但占比将受到中间产品的大幅下滑而有所凸显。32 写字楼核心客户群行业比重发生变化 过去十年间的发展，深圳产业结构的特征决定了写字楼市场的四大核心客户群贸易、电子、实业、物流，随着金融海啸对中国经济的冲击，深圳的产业升级转型将会带动写字楼客户结构发生变化。贸易行业，作为与经济大环境和汇率联系最为紧密的产业，受到的影响尤为明显，有大量100、中小型贸易企业甚至退出了舞台；从写字楼的成交看，贸易受到的影响也是最为明显，在写字楼客户中占比明显减少。贸易行业客户在未来两三年之内可能无法挤入写字楼市场核心客户群；但随着贸易行业的转型，外向型与内向型结合，可能在经过一段较长时间的调整期后再度回到写字楼客户的主体地位。物流，从写字楼成交情况来看，所占比重也有明显回落，但由于物流是深圳政府扶持的重点产业之一，随着政府扶持和自身的转型，会在一段时期后回归主流客户群。实业和电子行业受到的影响相对较小，将继续做大做强，成为支撑深圳写字楼市场的主流客群。深圳各区对金融业和文化产业的扶持力度相当大，政策上的利好有利于两大产业的稳定和发展，可能成为写字楼市101、场新的支撑点。33 写字楼市场新客户挖掘产生契机 创业板的试点和推出，中小企业的融资渠道得以解决，同时基于上市对固定资产的要求将产生购置办公物业的需求，因此中小企业将会成为写字楼客户新的增长点。“限外令”随着国家振兴宏观经济的需求将逐步解禁，而中国被普遍看好的发展前景带来外资企业对于进华发展步伐的加快，两大利好的结合，将给目前的写字楼市场带来一波新的客户群 深港一体化的深度发展，两地在交通、经济、消费等层面正在高度融合，基于运营成本和后期发展的考量，可能会有部分香港企业进入深圳发展，这也将给目前的写字楼市场带来新的客户群。中小面积客户比例明显增大 整层/半层客户比例有所凸显 500左右中坚面积102、大幅下滑 36 写字楼物业白皮书 世联地产 4.写字楼产品趋势 41 综合体时代来临 国际成熟的写字楼市场，产品最终都以高端的综合体为主。主要在于综合体融合多种物业类型，能够有效的完善写字楼的各项配套，营造更有活力和档次的商务氛围，同时多种物业的混合降低了项目风险，比之纯写字楼有其独特优势。2009 年，深圳市场核心区域有卓越世纪中心、大中华国际金融中心、绿景 NEO 企业大道和东海商务中心四个超大规模商务综合体项目集中面市，整体规模超过 110 万平米，拉开了深圳进入综合体发展成熟的帷幕。42 建筑设计的艺术性成为项目发展方向之一 国际成熟的写字楼市场，建筑设计的艺术性是项目发展的一大方向。103、纵观深圳写字楼的发展，开发商从功能划分到技术领先的不断尝试，带动了深圳写字楼的发展成熟。与之相应，写字楼在技术层面的差距越来越小，硬件上开始趋同，技术突破遭遇瓶颈，此阶段建筑设计将进入市场视野。卓越世纪中心和平安总部大厦在产品硬件领先之上，还采取了艺术性的建筑设计，这也标志着深圳写字楼市场进入建筑设计艺术化的发展阶段。43 产品设计回归理性和客户导向 目前的市场客户日趋理性，基于此，“伪高端”产品的支撑不复存在，开发商对于硬件配置和外立面等将不再一味追求高端，将依据地块本身的质素和客户需求来开发合适的产品，受其影响，市场上的产品档次将拉开层次差距。44 产品内部功能结构优化 人性化设计和节能环104、保是国际写字楼产品发展的主流趋势，深圳写字楼市场逐渐发展成熟，在产品内部功能结构的设计上，将更多的考虑人性化的设计优化。净高是客户最直接的使用感知点，目前市场上写字楼产品净高多为 2.7-2.8 米，未来在产品净高上将逐渐和国际标准接轨，跨越到约 3 米的净高，大幅提高舒适性。地下空间将得到更多的重视。产品的地上空间已发展到极致，地下空间的完善将成为发展的又一方向。地下室设计上的舒适性、明亮度和合理的车位数量，以及管理上的更多考虑，乃至地下室大堂的采用等都将受到更多的重视。45 环保节能普及 环保节能不再仅仅局限于概念营销，已经有越来越多的项目开始采用节能环保设计，未来环保节能将成为普遍采用的105、手法。而环保节能的不同运用的创新，也将成为项目发展突破的方向之一。37 世联地产 写字楼物业白皮书 5.三级市场发展趋势 51 空置率上升租金下滑压力加大 由于近两年充裕的供应量，2008 年全年甲级写字楼的空置面积一直高于 20 万平方米，而受到经济形势的影响，企业收缩规模，2009 年空置率将进一步上升。在空置率上升和二级市场井喷供应量的双重压力下，写字楼租金下滑压力加大。52 核心区域同比非核心区域市场表现偏弱 核心区域三级买卖市场将出现低价抛盘现象：基于控制运营成本的考虑，部分企业将会撤出核心区域，使得核心区域空置率上升，由于核心区域投资客比例更高，部分承受能力不足的投资客将出现低价抛106、售行为，会使得三级买卖市场较为活跃。非核心区域三级租赁市场活跃：部分企业转移至非核心区域将会带动非核心区域的三级租赁市场的活跃。09 年下半年三级市场活跃度降低：在企业上半年的调整过后，企业办公地址将会比较稳定，三级租赁市场活跃度将会放缓，低价抛盘现象仍将存在。6.未来市场对策探讨 61 深圳写字楼 09 年市场高挑战与机遇并存 2009 年受到外部环境的冲击，整体经济形势不乐观，而作为与经济高度关联的写字楼市场，也将面对很大的挑战。但我国相对特殊的经济环境和国家对带动经济采取的积极政策，也将为写字楼市场带来机遇。预测普遍认为，中国经济会在 2010-2011 年回升，与经济高度关联的写字楼市107、场会紧随其后逐步回暖。而在回暖之前的 2009 年，写字楼市场高挑战与机遇并存，通过对相关政策影响和写字楼市场的分析发现机会点，以更从容的迎接挑战，就至关重要了。62 把握信贷政策变化的机会节点 2009 年，基于国家刺激内需的要求，对信贷政策逐步有条件的放开，在上半年和年中可能放松写字楼市场信贷政策，“9.27”规定的上浮利率和高首付比例存在有限度的松绑的可能，这将降低写字楼客户的购买成本和进入门槛，而到 2009 年底可能又将采取趋紧的信贷政策。开发商应把握住信贷政策放松的节点加快推售，能够最好的完成 09 年项目目标。63 与政府联合吸引企业进驻 各区政府通过税费减免、一次性补贴等吸引重108、点扶持的企业进驻区域，开发商可以考虑结合政府政策倾向，通过对重点企业减免房地产交易税费和特殊折扣等方式吸引企业进驻。环保节能突出的项目，可以结合政府资源帮助进驻企业有效降低运营成本，如可以采用向政府申请对水电费的减免等，吸引企业进驻。38 写字楼物业白皮书 世联地产 64 理性市场要求对项目深层思考 市场供应的“井喷”和不太乐观的市场环境，对项目前期的准确定位提出了更高要求，因地制宜贴近客户需求，开发差异化产品，成为项目成功的关键要素之一。市场进入综合体时代，不同于单栋写字楼，对于项目操作过程中开发周期和推售次序的深层思考、内部竞争处理的深入研究也将提上日程。39 世联地产 写字楼物业白皮书 40 写字楼物业白皮书 世联地产 深圳世联地产顾问股份有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD.深圳市深南东路深圳发展银行大厦 13 层 邮编:518001 电话:0755-2216 2800 传真:0755-2216 2900 13/F,ShenZhen Development Bank Bldg,Shennan Dong Rd,ShenZhen