1、4.0区域写字楼物业市场分析报告4.1北京市优质写字楼物业总体市场分析4.1.1 现有存量及新增供应量 依据我公司统计资料与数据，截至2004年年底，北京市优质甲级写字楼市场存量约为323万平方米。这些优质写字楼主要分布于CBD地区、金融街地区、以及中关村地区。此外，在二环以及三环的周边，也有一定数量的优质写字楼分布。图4.1北京市优质写字楼历史供应状况百万平米资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据4.1.2 北京优质写字楼（顶级、甲级）主要集中区 在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。但是，CBD、金2、融街、中关村在高档写字楼市场上的地位仍然不可动摇。 根据我公司的统计，2005至2007年间完工的65%以上的甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以CBD最为集中，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计师事务所、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象，因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。 4.1.3 租金与售价图4.2 北京市甲级写字楼租金与售价指数（2000 Q1=100） 资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据 2005年1季度3、北京东部市场，甲级写字楼供不应求的状况仍未缓解，市场租金继续小幅上升，第一季度北京甲级写字楼平均成交租金上涨1.6个百分点，达到了268美元月平方米（实用面积）。涨幅较大的区域为东长安街建国门区域、燕莎区域和CBD，分别上涨了3.3、2.6和1.9；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为1.1、1.0和0.9。 从售价上看，2005年1季度北京甲级写字楼平均报价为2,205美元建筑平方米，比上季度上涨2.8。由于不少买家看好CBD及其周边地区的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。 我司根据上述数据进行分析认为，在北京写字楼销售方面，大型国有企业和海外投4、资者表现突出。核心地段的高品质写字楼项目，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为大面积交易的焦点。我司认为，北京已成为继上海之后海外投资者重点出手的城市。4.1.4 吸纳量以及空置率图4.3北京优质写字楼吸纳量及空置率状况（Q193=100）资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据 目前北京甲级写字楼面积为323万平方米，总体空置率继续下降至11.4。2005年1季度北京甲级写字楼平均空置率为11.4。CBD的空置率仍为各商圈最低，为2.9；中关村最高，为29.4。东二环、金融街、燕莎和东长安街建国门的空置率分别为5.6、6.3、6.7、9.3。 北京市国内生产总值已连续七年保持两位数的5、高增长，可以预见，政策的放开和经济的稳步发展将给北京写字楼市场带来持续稳定的需求。预计全年北京甲级写字楼的供应量将超过100万平方米。由于市场供应主要集中在下半年，且地域分布较为均匀，因此从下半年开始，北京各区域写字楼租金下调的压力将增加。 中原地产日前发布的2004年写字楼市场回顾与展望的研究报告中指出，国家的宏观经济调控已初见成效，对2004年京城写字楼市场的影响已比较明显。据不完全统计，2004上半年北京市写字楼市场的新增供应量仅与受非典疫情影响的2003年上半年持平。 随着2005年大量的写字楼项目入市，京城写字楼市场供应将遭遇井喷，但需求市场却显得有些力不从心。4.1.5 主要商务区6、分布格局及发展特点图4.4北京市主要商务区分布图CBD商务区 CBD商务区位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。目前CBD正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。 截至2004年9月，CBD区域共有各类企业单位2,521家，其中外资及港澳台企业807家，所占比重约为32，在入驻CBD企业总数中占有相当比重。另外，在2,521家企业中，服务业企业有7、1641家，占65，CBD区域内银行、保险、证券、会计师事务所、律师事务所及各类投资性公司160家(不完全统计)。从顶级产品国贸大厦、嘉里中心等到高档写字楼京汇大厦、招商局大厦等，直到原创写字楼后OFFICE、建外SOHO等为代表的商务公寓。CBD写字楼产品类型结构的丰富性为CBD写字楼市场提供了强大的吸引力。截至2004年9月，入驻CBD的主要知名跨国公司有：世界银行北京代表处，韩国、日本央行北京代表处，法国东方汇理银行北京分行，巴西石油公司，美国爱普斯顿公司，大众汽车金融(中国)有限公司，丰田汽车(中国)投资有限公司，慕尼黑再保险公司，科尔尼(上海)企业咨询有限公司，道琼斯咨询(上海)有限8、公司等等。索尼爱立信公司也将其结算中心由上海迁到北京，落户朝阳。 因此我司认为，CBD商圈依然是众多知名跨国企业入驻北京的首选之地，但是土地供应量的不足使CBD面临新的发展瓶颈。朝外商务区 朝外地区地处交通枢纽，集中了多个优质写字楼项目。同时，朝外地区又是建国门地区的延伸，加上政府对朝外地区的改造力度加大，这些都成为朝外地区成为北京主要商务区的优势。朝外商务区主要写字楼项目多是落成在九十年代后期，并多集中在朝阳门立交桥附近，包括丰联广场、人寿大厦等。截至2004年，朝外地区提供优质写字楼面积共27.7万平方米。 北京市朝外大街100余万平方米建筑群体中，清一色的是甲级写字楼，在一个已经发展成熟9、的商务区域中，写字楼市场结构的单一令人担忧，一方面使很多大型企业对区域内写字楼市场难于建立需求信心；另一方面直接造成其租户结构处于非典型状态。 朝外大街局限于单纯的甲级写字楼市场，市场缺乏细分。目前，一方面缺乏专门针对国际大公司的综合性办公空间，另一方面缺乏专门针对中小企业的边缘产品，造成该区域目前缺少良性的商务环境。 朝外商圈目前各种大中小型企业在同一个甲级写字楼“混居”现象明显，而且如世界500强这样的大型公司所占比例不高。以朝外中心区某知名甲级写字楼为例，目前签约客户84家，其中办公面积在200平米以下的49家，多为律师事务所等中小型配套公司，占据客户数量的58%，而实力雄厚的大型公司只10、有寥寥数家。 与此形成鲜明对比的是CBD丰富的写字楼结构，目前，美国友邦保险在京汇大厦租用面积已达5,000平方米左右，一汽大众、中国一汽在嘉里中心、南银大厦分别租或买了3,000和4,500平方米的面积，另外航天时代在大地科技大厦一次租赁6000平米。朝外大街不但缺少大面积成交案例，而且近期还出现了位于联合大厦的天同证券大面积退租（退租1000平米）的情况。据统计，目前联合大厦、泛利大厦、丰莲广场、人寿大厦等在租客户中租用面积达1,000平米的只有十余家。 CBD地区的写字楼月租金最高每月每平方米可达美元，而朝外地区的泛利大厦、昆泰大厦、华普国际大厦、中保大厦和丰联广场等知名物业每月每平方米11、租金目前只有20美元左右而已。 我司分析后认为，商圈发展应该是配套的，特别是朝外高档商务区要为国外办事处提供全方位服务。现在朝外商圈业态比较单一，功能较少。目前朝外大街写字楼市场结构和缺少综合性办公环境和国际级大客户来引航良性的商务环境的缺陷已经成为朝外大街从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈。燕莎商务区 燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。该区域以燕莎友谊商城为核心，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店及公寓，如长城饭店、昆仑饭店、希尔顿饭店、凯宾斯基、丽都饭店、清境明湖、碧湖居等。该区域紧临使馆区及近机场高速，因此国际商务氛围一直是该区域的标签。 燕莎商圈则正在脱颖而出12、成为无与匹敌的北京市第一个休闲商务区（RBD）。RBD是（Recreation Business District）单词的缩写，原意是指城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐之地，现在则指以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、生活的休闲商务区。何况，周边还将云集中央电视台、北京电视台以及大量高档公寓，而众多白领人士的入驻为成就这一休闲商务区奠定了人群特征。 燕莎商圈近几年已推出的楼盘多以外销为主，档次、价格都明显高于其他区域；同时区域内租赁市场也较为发达，租金收益较高。燕莎商圈东部的酒仙桥地区也是北京最早的涉外商圈之一，经过多年的发展，已成为外商云集的地区，云集了包括松下、爱立信13、诺基亚、西门子、ABB等大批国际知名企业。毗邻首都机场，挨四环接三环，区内交通顺畅，交通优势比较明显。 燕莎地区依靠临近北使馆区的优势，伴随的建设多家高档酒店和高档商场，而引发的写字楼市场需求。截至2004年，燕莎地区共提供优质写字楼面积76.2万平方米。 我司认为，燕莎商圈内的房地产商也好，商铺经营者也好，工作和生活的精英白领也好，没有人愿意放弃唯“商务富人区”这个可以彰显自己优越感的概念马首是瞻，但是燕莎商圈能否满足商户最为关心的投入产出比，能否给商户真正带来实惠，是解决问题关键所在。 在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，还有亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东14、二环商圈由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印。如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的亚运基础和奥运概念，从而具备了向一线商圈冲击的实力4.1.5 未来供应： 据预测，北京优质写字楼市场在2005年至2007年间共会有450万平米供应量。表4.1北京优质写字楼未来供应年份CBD地区及东北三环周边金融街中关村其他区域合计2005678,798291,247318,000953,3632,241,4082006881,924482,522N/A358,7841,723,2302007257,562N/AN/A210,000415、67,562总计1,818,284773,769318,0001,552,1474,432,200 2005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供约220万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在68万平方米左右，这将使近两年来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解，与此同时，在东部如此大的供应集中，且时间又如此集中，这将对该地区市场产生一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到一定的支撑，同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在2005年将保持相对较为平稳的16、发展，平均租金将有较小幅度的回落；而西部的金融街地区也将进入落成高峰期，2005年该地区将有个项目竣工，预计落成面积达30万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍将产生一定的影响；同时，中关村及亚运村预计将也有32万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于2004年该地区供应量较大，在2005年时处于消化存量的阶段，市场将继续承受一定压力。 基于以上因素，2005年北京优质写字楼市场将开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金亦将小幅度走低，但不同区域、不同项目表现差异会较大。417、.1.6 未来发展趋势 2004年，朝阳门、劲松、双井区域(泛CBD区域)将形成写字楼市场的潜力区域。燕莎区域可供开发的土地已经不多，很难再成为写字楼供应的热点区域。金融街区域的中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等已陆续开工，预计将进入供应高峰期。中关村西区的建设正在展开，地下工程现已基本完成，预计在未来几年的供应量较大。 另外，从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势，随着供应量的进一步增大，预计调整趋势将继续，调整幅度要看世界及国内经济的走势情况而定。其中，客户对CBD内写字楼的需求加大，加上区域供应量不大，预计该区域写字楼租金水平会保持稳定甚至略有上调；在销售市场，中资18、机构是主力的状况仍然不会改变。越来越多的项目都采取销售的方式，造成市场销售压力加大。加上租金市场的不景气，造成的市场价格回落，致使整体售价会有一个回落。 还有一个值得关注的现象是，北京写字楼商圈的集聚度会进一步增强。据在按照区域内商务行业机构的数量与密度、区域内商务配套设施的档次及数量、区域内部的商务资源以及区域内产业链条的完整性等几个标准来判断以后，北京市的写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈：国贸-建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟-西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。其中国贸建国门、燕莎、金融街及中19、关村写字楼商圈是北京市传统的四大写字楼商圈，也是公认的写字楼热点区域，从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区-CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向这三个区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。而其他区域的新增供应量基本会分布在亚运村、公主坟-西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中，而且这些项目的体量不会太大，知名度也不会高，难以成为市场热点。 因此可以预见，尽管在一些优质商业区市场对写字楼的需求会依旧保持强盛，但在其他地区，空置率可能会有所上升。一些写字楼项目的开发商可能会依据这些市场发展趋势而押后其项目的入市时间或20、改变其开发计划。4.1.7 2005年北京写字楼市场展望 一、总供应量将超过今年或与今年持平，东部市场（东城区、朝阳区）将继续以绝对优势超过西部地区（西城区、海淀区）； 二、2005年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌； 三、2003年、2004年愈演愈热的“总部”写字楼、“独栋” 写字楼产品风光不再，部分产品有可能出现滞销局面； 四、随着亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的发展壮大，将最终形成北京多中心商务格局； 五、租务市场和销售市场上的两极分化，即由外资企业机构驱动租务市场和由内资企业机构驱动销售市场的需求分化的市场格局短期内不会被21、打破； 六、随着一大批顶级写字楼如北京财富中心、中关村金融中心、华贸中心等项目的落成，将进一步提升北京写字楼的整体品质。4.1.8 对本项目的影响 相对其他成熟商务区的写字楼市场，本区域内的现有写字楼项目无论数量还是整体档次均有较大差距，而本区域位于CBD东部地区的中心位置，具有很好的成长潜力。 相对成熟的商务区（特别是CBD商圈、燕莎商圈、朝外商圈）对于本区域会形成一定竞争威胁，本项目写字楼的发展也将受到北京整体市场的影响。因此本项目写字楼物业开发应关注其他区域相关市场的变化，并注重参考其他成熟商务区内写字楼项目开发过程中的经验与教训。 目前各商务区写字楼的发展均依托一定的产业基础和商务条件22、，本项目写字楼物业的发展也应充分利用CBD东扩计划，“商务中东区”正逐步形成北京最为集中的工作和生活重心的综合协同效应，如定位明确、开发力度强，则有可能填补北京市CBD东部区域商务需求空白。4.2本区域市场分析4.2.1 区域界定图4.5本项目市场分析区域界定图4.2.2 区位优势 政府“两轴两带多中心”计划使CBD东扩计划成为现实，“商务中东区”正逐步形成北京最为集中的工作和生活重心。银帆西雅图则属于这个演变过程中新的起点和辐射中心，而大量市政投资则使该区域成为北京最具投资前景的下一个热点。2004年，中央电视台和北京电视台新址进驻CBD。据有关方面调查统计，在北京，与这两大传媒集团有着直接23、关系和间接关系的企业多达8,000家。两大传媒的迁入将带动一个大规模企业东迁计划的全面展开。一个从节目制作、大型活动策划到影视经纪、保险代理和金融投资服务等庞大文化产业链的东迁计划，其规模之大将出呼大家的想象。数千家企业的进驻，对写字楼的需求将白热化。而CBD区域内高档甲级写字楼的高额租金将使很大一部分企业望而却步，朝青板块相对低廉的租金价格，逐步完善的市政、交通、商业及生活配套，使之具有很大的吸引力。拥有28万平米的银帆西雅图综合建筑群是中东区最大的商业中心之一，本案的面世，将极好的应对这种需求。4.2.3 现状供应区域高档写字楼项目聚集四环边朝阳路 区域内规模在10,000平米以上的品质优24、良写字楼项目目前共3个，这些项目主要集中在四环边朝阳路。区域内这些写字楼项目共提供约33万平米的面积。区域内另有一些规模较小或者档次较低的写字楼或办公楼以及不少单位自建自用的办公楼，例如雪银大厦、鑫帝大厦、恒泰大厦，此类写字楼项目共提供约4.3万平米的面积。因为这些项目不会对本项目的写字楼物业构成直接竞争，故在此不进行分析讨论。区域内的主要优质写字楼项目如下表及下图表所示。图4.6区域品质优良写字楼分布图表4.2区域品质优良写字楼项目统计表项目编号项目名称建筑面积（平米）等级物业位置都会国际4,7000甲级朝阳十里堡甲3号住邦200025,2000甲级东四环与朝阳路交叉处远洋商务3,3000甲25、级东四环与朝阳路交叉处东南4.2.4 价格和入住率分析区域写字楼平均租金水平低于北京市优质写字楼平均租金水平表4.3区域写字楼租金及售价统计表物业名称租金（元/平方米/天包，含物业费）售价（元/平方米）都会国际459,500住邦20003511,000远洋商务359,272 本区域写字楼租金水平为3.54.5元/平米/天，波动范围较小。本区域现房供应的写字楼位置相对集中，竞争激烈，最早建成的都会国际已经成为当前区域的地标性建筑，性价比高，更配合有华堂商场，都会华亭一期社区成熟，娱乐和餐饮等设施也比较齐全，充分发挥大大提升了写字楼物业的品质，故空置率很低。 尽管区域平均租金低于北京市优质写字楼平26、均租金水平18美元/平米/月（折合为5元/平米/天），但都会国际的租金水平已经接近了北京优质写字楼平均租金水平，随着需求增长，一些品质和价格均比较高的写字楼项目出现，区域写字楼总体价格仍有较大的上升空间。4.2.5 租户结构分析:目前远洋商务写字楼的入住率不足30%，不具备代表性，在此我公司仅对都会国际和住邦2000进行了写字楼客户群进行访谈。（1）都会国际 都会国际地处京东CBD中央商务区，紧邻朝阳路、背依京通快速路、毗邻东四环路，地理位置优越，交通十分便利。 都会国际占地1,719平方米，总建筑面积4,662326平方米，楼高34层，地下3层。对已经进驻都会国际的46家公司调查显示，其中I27、T公司9家，顾问服务公司8家，传媒广告公司家、建筑房地产公司、贸易公司各7家，科技制造5家，金融保险2家，其他1家。图4.7 都会国际租户结构分析 不同行业的公司占用都会国际办公面积的统计结果表明，本大厦中占用办公面积最多的三个行业依次为科技制造（33.9）、IT业（24.6）、顾问服务业（18.4）。都会国际由于离CBD较近，且对面就是华堂商场，因此其主要客户群为科技制造业、IT类企业，这二类行业企业租用的面积合计达58.5，另外本区域新兴物业楼盘较多，顾问服务公司也占有相当比例。 表4.4代表性的租户包括：序号公司类型名称占用规模1传媒公司天杨传媒10层整层2顾问服务北京中盈酒店管理咨询公28、司5层半层3科技制造大庆日月星蛋白公司15层半层注*标准层可租用面积约1300平米。（1） 住邦2000 住邦2000商务中心是集办公、商业、金融、酒店为一体的25万平方米综合智能化甲级物业，集办公、酒店、公寓、商业、会展、金融为一体，形成超大规模、全新概念的商务社区。住邦2000商务中心一期建筑面积7.2万平米，共23层约80米高，其延街面宽超过150米，是一个标准的板式结构楼，单间面积在112平米到450平米之间。 对已经进驻住邦2000的101家公司调查显示，其中建筑房地产公司21家，顾问服务公司20家，文化传媒广告公司16家，贸易公司各14家，科技制造12家，IT公司8家，其他10家。29、 不同行业的公司占用都会国际办公面积的统计结果表明，本大厦中占用办公面积最多的三个行业依次为装饰建筑房地产公司（28.5%）、顾问服务业（22.4）、文化传媒广告（16.7）。图4.8 住邦2000租户结构分析 调查结果显示，住邦客户从事的行业比较集中的是装饰建筑房地产业、顾问咨询、IT、文化传媒影视广告、还有贸易等其他行业，有相当部分的海外投资者和归国创业者。可以看到，越来越多的中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者把目光由成本昂贵的CBD中心区转向了区域发展前景更好的周边商务区域。 接受调查的住邦客户认为，商务楼项目价格更合理，享受贷款成数高，付款压力小，产权时间长，硬件配30、置与高档产品基本相当，配套满足正常需求，企业经营成本低，尤其类似像住邦2000这样的项目，所在区域发展潜力大，员工生活成本低，又临近商务中心区，很适合发展迅速的企业。 这项调查的结果显示，客户对办公环境的细节关注度很高，客户的眼光已经变得敏锐而挑剔，更加注重方方面面的细节。住邦地产的负责人陈主管在接受采访时认为，商务楼竞争开始进入服务竞争阶段。面对CBD区域商务楼市场的激烈竞争，开发商只有根据客户的需求，在服务上精益求精，才能保证在竞争中立于不败之地。 表4.5代表性的租户包括：序号公司类型名称占用规模1房地产城启集团22层整层2科技制造松下空调2层半层3科技制造良业照明15层半层注*标准层可31、租用面积约1835平米。4.2.6 未来供应未来1至2年内区域写字楼供应主要集中在区域北边环绕朝阳北路。图4.7区域未来供应写字楼分布图表4.6未来1-2年区域写字楼新盘供应统计表编号物业名称物业位置报价建筑面积预计入住时间金泰国益甘露园北里一号N/A30000待定国际创展中心甘露园南里26号9100900002005年12月财满街朝阳路69号7800500002006年初 区域内及周边未来供应的主要项目包括金泰国益、国际创展中心及财满街。共预计向市场提供15万平米的写字楼供应量，其中财满街二期规模较大，达15万平米，受规划条件限制预计将建设成为低密度的商务园。从地理位置上看，以上三个项目相对32、集中在朝阳路临近东四环，与本项目所在区域距离较远，对本项目的竞争威胁有限。从产品特征来看，目前此区域内的写字楼项目档次多为优质写字楼，部分写字楼为甲级或准甲级，各项软硬件条件也不错，和本项目较为类似。4.2.7 本区写字楼市场前景分析本区域写字楼市场健康发展有支撑 展望2004年，当前国内良好的宏观经济形势为写字楼物业提供了健康的发展预期。中国加入世贸组织、CEPA实施之后，金融、保险、科技、贸易、物流等行业的发展，令北京的甲级写字楼市场更趋向于专业性、聚集性。 2005年，朝阳门、劲松、双井区域(泛CBD区域)将形成写字楼市场的潜力区域。燕莎区域可供开发的土地已经不多，很难再成为写字楼供应的33、热点区域。另外，从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势，随着供应量的进一步增大，预计调整趋势将继续，调整幅度要看世界及国内经济的走势情况而定。其中，客户对CBD内写字楼的需求加大，加上区域供应量不会很大，预计该区域写字楼租金水平会保持稳定甚至略有上调。 在销售市场，中资机构是主力的状况仍然不会改变。越来越多的项目都采取销售的方式，造成市场销售压力加大。加上租金市场的不景气，造成的市场价格回落，致使整体售价会有一个回落。 4.2.8 对本项目的影响区域环境是基础，产品定位是关键 从地理位置上看，以上三个项目相对集中在朝阳路临近东四环，与本项目所在区域距离较远，对本项目的34、竞争威胁有限。 从产品特征来看，目前此区域内的写字楼项目档次多为优质写字楼，部分写字楼为甲级或准甲级，各项软硬件条件也不错，和本项目较为类似。不同时期、不同品质的写字楼在本区域的发展反映出区域写字楼市场总体上升的趋势以及需求的不断增强。 区域未来两年内供应量充足，但是竞争威胁相对与众多商务区而言要弱很多，这对于本项目而言也是一个机会，本项目在开发过程中的可操作空间将会很大。 区域内部分项目比较成功一方面是因为位置优越，交通便利，另一方面是因为项目品质高，特色突出，却并没有如同北京众多商务区（如中关村、金融街、CBD等区域）内的优质写字楼那样依赖成熟的商务氛围。 对于本项目而言，一方面可以充分利35、用政府“两轴两带多中心”计划使CBD东扩计划，“商务中东区”正逐步形成北京最为集中的工作和生活重心。银帆西雅图则属于这个演变过程中新的起点和辐射中心，而大量市政投资则使该区域成为北京最具投资前景的下一个热点。另一方面；充分发挥项目的自身特色，通过合理定位和品质提升，将是取得成功的关键要素。4.3 写字楼客户深度访谈4.3.1 基本情况 为了解周边地区写字楼购/租户的意见和建议，特设定24份客户访谈，以求发掘周边地区潜在客户对本项目及周边区域写字楼的需求状况。访谈对象主要选定写字楼租户/客户公司的负责人，特别是对写字楼选址有决策权的相关负责人。 大部分（20个）被访者均采取购买自用的形式在此区域36、的占用写字楼办公。4.3.2 选择写字楼的主要因素 设定9项考虑因素供被访者参考，包括：位置、租金/售价、与客户往来交通、员工上下班交通、行业集聚、硬件设施及配套、楼宇形象、物业管理水平、其他特殊要求。 通过访谈发现，被访者在本区域选择写字楼的主要原因包括：位置及交通、租金/售价、物业管理水平、楼宇形象、硬件设施及配套；而被访者普遍对行业聚集性、员工上下班交通、与客户来往等因素不很看重。 位置及交通。被访者普遍认为选择于本区域写字楼最主要的原因就是看重其优越的地理位置和便捷的交通。 租金/售价。被访者在选择写字楼时将租金与售价作为了重要条件，大多被访者认为所选的写字楼物有所值。 物业管理水平。37、本区域写字楼客户普遍在挑选写字楼时看重物业管理的水平。被访者表示会看重的因素包括：“服务及时、到位”、“上档次”、“检查及时”、“保证安全”等等。还有部分被访者对物业管理表示出更多更高标准的要求，包括“人性化”、“亲切感”、“星级标准”等等。这些都反映出良好的物业管理水平将有助于增加楼宇的吸引力。 楼宇形象。小部分被访者要求所选楼宇要从外观上看起来“高档”、“显档次”、“气派”，以体现公司的形象。但更多被访者表示更希望外观“独特”、“有现代感”、“干净”、“明亮”。也有小部分被访者表示楼宇外观“无需太豪华”、“务实实用”、“美观大方”即可。 楼宇硬件设施及配套。多数被访者表示会看重大堂、电梯、38、空调、网络通讯等因素。也有被访者因直接选择较高档次的写字楼，因此表示硬件设施不是主要考虑因素。 行业聚集性、与客户往来、员工通勤。被访者普遍表示不很看重此三项因素。这反映出被访者所处行业本身聚集效应不明显，以及被访者所在写字楼多处于交通便利位置，故与客户往来及员工通勤不构成主要问题。 客户访谈结果显示，本区域内的写字楼客/租户在选择楼宇时最主要考虑的是使用时的便利性和舒适性，即位置交通要求良好、便捷，物业服务要求有较高水准。此外，被访者对于写字楼价格也会比较看重，即在保证物业品质的同时再追求更高的性价比。4.3.3 对写字楼的主要意见和建议 外观及大堂。大多数被访者表示较为满意。满意之处主要体39、现在“宽敞”、“明亮”、“上档次”等主观感觉方面、以及“设施齐备”、“有接待人员”等客观软硬件条件方面；而不满意之处则主要体现在“不够气派”、“无座位”、“硬件设施欠缺”等方面。反映出被访者对外观及大堂要求较高，既须看起来气派、有档次，又须在硬件设备和软件服务方面满足日常办公要求。 层高、开间及布局。多数被访者表示较满意。满意之处主要体现在“大开间”、 “可自己划分空间”、“明亮”等方面；而不满意之处则主要是“层高低”、“有压迫感”等方面。 空调系统。区域内被访者对于写字楼楼宇空调系统的要求已经不再简单停留在“冬暖夏凉”、正常工作这一基本层面。部分被访者对空调系统的要求或希望已经提升至“24小40、时运行”、“可自行调节”、“自然风”等层面。 电梯。被访者对于楼宇电梯的要求也呈现出多层次、高标准趋势。小部分被访者对本区域写字楼电梯设施非常不满意，原因是上下班高峰期间等候时间过长，以及电梯数量不足。 网络与通讯。大多数被访者表示满意。被访者认为写字楼应提供宽带及电话，并保证通讯质量高。 配套车位。大部分被访者对目前入驻的写字楼车位状况表示不满，主要问题是车位数量不够用，以及租金价格偏高。 洗手间。过半被访者认为所在写字楼的卫生间状况令人满意，小部分被访者也因“拥挤”、“设施经常坏”等原因表示不满。被访者对洗手间的要求主要集中在“干净”、“宽敞”、“专人打扫”、“设备设施完备”等方面。 员工41、餐厅。多数被访者对员工餐厅的状况表示不满，问题主要集中在“没有员工餐厅”、“味道不好”、“拥挤”、“种类单调”、“价格贵”等方面。 物业管理。多数被访者对所在写字楼物业管理比较满意，其主要认为物业管理人员可以做到“服务及时、周到”，并且态度良好。少部分被访者表示不满意的主要理由是物业服务“不够及时”，以及“监控措施不利”导致楼宇内“人员混杂”。 搬迁意向。大多（19位）被访者明确表示未来没有搬迁计划。原因是购买本区域写字楼比例占很大一部分，表示考虑搬迁的被访者，大多会在近期1至2年内搬迁。 对于写字楼底商的意见和建议。被访者认为写字楼底商或距写字楼很近的地方最应该提供有银行服务，其次是餐饮、超42、市和银行，再次是咖啡吧/茶餐厅、旅行社。被访者希望餐厅、咖啡厅/茶餐厅应主要以满足员工就餐为主，并注意拉开档次，也可供商务洽谈使用。此外，希望超市、航空公司、银行能满足其或公司其他员工的日常生活、工作需要，价位中等，环境优雅整洁。 对于配套酒店、公寓、商业的意见和建议。被访者普遍认为酒店、公寓、商业都需要，部分被访者认为中档次即可（特别是公寓物业），另一部分则认为档次应中等偏高（特别是酒店物业）。部分被访者提出应注重写字楼物业与商业物业的分割独立性，即商业物业的客流不应影响写字楼物业客户的日常工作。此外，被访者也普遍认为通过配套的酒店、公寓、或商铺可以提升写字楼的品质和档次。4.3.4 对于本43、项目写字楼的兴趣及意见 交通条件。被访者普遍认为本项目交通条件一般，市政道路有待改善，距离地铁站、三环、四环都有一定距离，且公共交通路线较少。有一些被访者表示本区域时常会发生堵车，以及与目前所入住写字楼相比，所处位置偏远。 环境。被访者对于项目所在区域普遍不够了解。被访者对于该区域的整体感觉大多是：“环境一般”、“绿化不好”、“就医条件好”、 “缺乏上档次的商场、专卖店”、“发展迅速”。 商业氛围。被访者对本区域当前的总体商业氛围并不认可，其主要认为本区域“写字楼未成规模”、“无大型购物中心或商场”等等。也有部分被访者表示并不十分了解此区域，对此区域的商业氛围没有概念。 未来是否考虑迁入。有一44、半被访者表示会“看情况”，即是否迁入取决于本区域未来的发展情况（主要指商业氛围、产业聚集、价格、产品、以及是否形成规模）以及被访公司届时的状况。而被访者明确表示不会迁入本区域的主要理由是不认可朝青地区的位置及交通，或目前使用的写字楼已为其所购买，也有被访者表示其是否迁址更多是其上级单位的行政决策。 价格。在问到如果迁入该区域，将会考虑租用还是购买这一问题时，只有少数被访者表示会考虑购买，而其他被访者均会考虑租赁。被访者能接受的价格是，售价：8，00010,000元/平米；租金25元/平米/天。这一售价水平较低；而租金水平有一定分散性，小部分被访者能接受的租金为2至3元/平米/天，而其他部分被访45、者则能接受4至5元的租金水平。这反映出本区域的写字楼潜在客户的价格承受能力较高。 面积需求。在问及计划租赁/购买的面积时，被访者的需求主要分布在100至200平米（55），以及200至500平米（25%）这两个区域。 档次。多数被访者表示希望能在本区域内的甲级写字楼入驻，少部分表示对乙级写字楼有需求。 适合在此区域内入驻的企业类型。很多被访者认为顾问咨询业企业最适合在此区域选择写字楼，其主要理由是本区域与CBD相距较近且周围新建待建的楼盘项目较多，是房地产业集中的地方，且可以依托于CBD的商业氛围、背景和优势。此外，被访者还认为本区域与未来中央电视台、北京电视台紧密相连，故传媒广告和IT科技企46、业也较适合在此驻扎。也有被访者认为本区域适合建筑房地产、贸易及顾问服务公司进驻。而科技制造业公司则被大多数被访者认为不适合进驻此区域。 对本区域开发写字楼项目的建议以及应突出的重点。被访者对于新开发写字楼的建议主要集中在以下几点上：外观设计要独特、突出；大开间、可自由分割；层高在2.63米之间；办公间明亮、通风好；花园式绿化；空调、电梯的品质要高。 综合而言，被访者认为朝青地区地理位置及未来交通条件良好，并且具有很高的发展潜力。在此开发写字楼项目，应着重利用政府“两轴两带多中心”计划使CBD东扩计划，“商务中东区”正逐步形成北京最为集中的工作和生活重心，吸引顾问服务公司、文化教育、传媒、IT等47、企业以提高区域的商业及文化氛围。在新开发的项目中，应注重考虑楼宇的外观和空间布局，并努力提高楼宇的硬件设施及服务水准。如果诸多条件均可基本满足，大多公司会考虑入驻。4.4 小结 尽管世界经济的发展及国际形势较难预测，但是在本土高速经济增长和加入世贸双重利好的带动下，国内企业的实力将进一步加强，其对甲级写字楼的需求将有所提高。随着中国对外开放的进一步扩大，国外企业在中国的业务将进一步扩展，其对甲级写字楼的需求也将有所增长。因此，未来北京的甲级写字楼仍有一定的发展空间。 从整体市场来看，北京优质写字楼主要集中在建国门、CBD、燕莎、亚运村、中关村、金融街等几个主要的成熟商务区域内，未来供应也将主要48、集中在这些区域，由于供应量巨大，竞争将更加激烈。 区域写字楼市场呈现出需求增长和产品升级的趋势，给本项目的发展提供良好空间。区域未来两年内供应量很小，竞争威胁相对于众多商务区而言要弱很多，这对于本项目而言也是一个机会。 通过写字楼租户深度访谈发现，本区域的写字楼租户对本区域的位置和交通条件认可度较高。大多区域写字楼租户在楼宇选择中最为看重的因素首先是其内在品质，而其次才是楼宇的外在形象和价格。如果写字楼品质优良，价格略高，被访者大都表示能够接受。此外，被访者对于朝青地区的发展前景也比较看好。 本区域是北京CBD东部地区的中心，位置优越，交通便利。在北京的商圈分布中，此区域尚属空白，因此可塑性强49、，发展空间广阔。加之区域市场发展不成熟，竞争威胁不大，本项目写字楼物业的发展机会良好。如定位明确、开发力度强，其成功开发则有可能填补北京市西部地区的商务需求空白。 客户对办公环境的细节关注度很高，客户的眼光已经变得敏锐而挑剔，更加注重方方面面的细节。写字楼竞争开始进入服务竞争阶段。面对CBD区域商务楼市场的激烈竞争，只有根据客户的需求，在服务上精益求精，才能保证在竞争中立于不败之地。 目前各商务区写字楼的发展均依托一定的产业基础，本项目写字楼物业的发展也应充分考虑区域的产业特征和未来发展，特别是传媒广告、文化教育、顾问管理、IT科技等产业。 相对其他成熟商务区的写字楼市场，本区域内的现有写字楼项目无论数量还是整体档次均有较大差距。区域的商务氛围不足和整体档次偏低，低端产品的价格压力，将是影响本项目提升品质和价格的关键因素。 对于本项目而言，一方面可以着重利用政府“两轴两带多中心”计划使CBD东扩计划，“商务中东区”正逐步形成北京最为集中的工作和生活重心以及银帆西雅图中心的整体优势和协同效应，逐步形成相对成熟的商务氛围；另一方面；充分发挥项目的自身特色，通过合理定位和品质提升，将是取得成功的关键要素。附录：写字楼客户深度访谈提纲写字楼客户深度访谈摘要