1、 大华项目写字楼物业市场分析报告2.1北京市场分析2.1.1 供给面分析2.1.1.1北京市写字楼物业存量 到2005年底，北京市写字楼物业存量建筑面积约1800万平方米。其中，优质写字楼（甲级、顶级）市场存量约为400万平方米。 自1997年以来，北京市写字楼市场的新增供应量就以每年超过100万平方米的速度在发展，而且这个新增供应量有逐年递增的趋势，2004、2005年的新增供应均超过200万平米。图2.1.1：北京市写字楼历史新增供应状况（单位：万平方米）资料来源：汉博顾问图2.1.2：北京市优质写字楼历史供应状况（单位：百万平方米）资料来源：汉博顾问 从上两张图可以看出，由于受到19932、-1995的写字楼市场繁荣的刺激，大量写字楼项目于1995、1996年陆续开工，1997-1998年北京市写字楼整体供应进入高峰期，在经历了1997-1998年的艰难消化存量寒冬之后，99年市场供应萎缩三分之一，2000年之后由于北京CBD的推出、中关村西区的建设、申奥和入世成功等利好的刺激，北京市写字楼的建设又到了一个高潮，市场供应进入一个高位稳定期。2.1.1.2北京写字楼物业存量结构分析表2.1.1：北京市写字楼供应结构（单位：个）区域全市国贸建国门中关村金融街燕莎顶级116113甲级21247522417乙级53175762521资料来源：汉博顾问 从上表可以看出，北京市写字楼市场的供3、应结构比较合理，呈现上小下大的金字塔结构，级别越高的写字楼数量越少。不过从区域分布来看，中关村和金融街商务区缺乏顶级写字楼，使得其区域形象难以提升。金融街和燕莎区域的低档次写字楼数量也偏少。 从近几年北京市写字楼市场供应结构的发展趋势来看，基本上偏重于发展高档次（甲级以上）写字楼。主要原因是因为地价高昂，以写字楼立项的项目为收回成本几乎都会将其项目定位于回报较高的甲级写字楼，否则将会无利可图甚至亏本，而天生具有低成本优势的新型商住项目就以其较为低廉的价格兼不错的品质，取代了以前乙级写字楼的地位，为无力承担纯写字楼（甲级写字楼）价格的中小企业提供了替代的办公场所。这也是目前市场上商住项目发展迅速4、的一个主要原因。但随着政府121文件的出台，由此，原先商住项目相对于写字楼项目在信贷上的优势不复存在。2.1.1.3 北京优质写字楼（顶级、甲级）区域分布图2.1.3：北京市主要商务区分布图资料来源：汉博顾问 北京写字楼主要集中在建国门、CBD、燕莎、亚运村、中关村、金融街等几个主要的成熟商务区域内，各商务区又依托不同优势得以发展。 建国门、国贸、燕莎和朝外商务区的发展都是依托日坛等使馆区而发展起来的。该地区市政配套设施齐备、交通便利，易于发展大型综合型项目。 王府井商务区则是因城市改造的需要和该地区高档酒店、商场林立，从而引发了相应的市场需求而逐渐形成的一个写字楼集中地。 金融街是根据政府规5、划而形成的商务区，已成为西部城区最具规模的商务区，写字楼供应区域较为集中。 中关村商务区依托周边密集的IT及高科技公司以及大学校园迅速成长，最大的优势体现在其已成为中国电子信息产业的龙头基地，目前已在北京的写字楼销售市场中占据举足轻重的位置。 亚运村商务区最早依托亚运概念得以发展，但长期以来相比其他商务区而言却一直没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围。(1) 建国门商务区 建国门地区是北京重要的商务区，南使馆区（日坛使馆区）在其北部，区内有高档酒店、公寓和商场等商业设施。国际大厦于1986年建成并投入使用，成为当时北京最高档的写字楼，并从此拉开了该地区兴建写字楼的高潮。80年代末90年代初6、，赛特大厦、长富宫酒店写字楼先后在其对面落成；而进入90年代中后期，东海中心、中粮广场、恒基中心、华润大厦等大厦高档写字楼项目又相继落成，截至2005年年底，建国门地区提供优质写字楼面积约71万平米。(2) 国贸商务区 国贸地区最初的发展是依托日坛使馆区，但从八十年代末国贸一期建成后，该地区开始以国贸为中心而发展。因国贸中心是当时建国门外大北窑地区乃至北京市唯一高档大型综合项目，同时又是在经营管理方面运作最成功的项目之一，因此成为跨国公司进入北京市场的窗口，摩托罗拉、惠普、壳牌公司等国际知名跨国公司都在此或曾经在此设立办事机构，而国贸写字楼的市场表现又是北京最为突出的。进入九十年代以来，围绕着7、国贸周边地区，航华科贸中心、嘉里中心、汉威大厦、和国贸二期等高档写字楼项目先后竣工，截至2005年年底，国贸商务区提供优质写字楼面积约95万平方米。(3) 王府井商务区 王府井地区写字楼规模的形成和发展是依托该区域多家高档酒店和高档商场，而引发的写字楼市场需求。九十年代中后期，随着王府井商业街的改造，新东安大厦写字楼和东方广场写字楼先后建成并投入使用，王府井地区逐渐形成了北京的一个写字楼相对集中地区，截至2005年年底，王府井商务区提供优质写字楼面积约35万平方米。(4) 朝外商务区 朝外地区地处交通枢纽，集中了多个优质写字楼项目。同时，朝外地区又是建国门地区的延伸，加上政府对朝外地区的改造力8、度加大，这些都成为朝外地区成为北京主要商务区的优势。朝外商务区主要写字楼项目多是落成在九十年代后期，并多集中在朝阳门立交桥附近，包括丰联广场、人寿大厦等。朝外商务区局限于单纯的甲级写字楼市场，市场缺乏细分。目前，一方面缺乏专门针对国际大公司的综合性办公空间，另一方面缺乏专门针对中小企业的边缘产品，造成该区域目前缺少良性的商务环境，截至2005年年底，朝外商务区提供优质写字楼面积约23万平方米。(5)金融街商务区 金融街商务区自90年代中前期开始兴建，是因政府规划而形成的一个目前西部城区最具规模的商务区，并被规划建设成国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和银行金融机构总部等金融机构，成为了9、北京写字楼市场的又一热点区域，截至2005年年底，金融街商务区提供优质写字楼面积约51万平方米。(6)燕莎(亮马)商务区 燕莎商务区以燕莎商城为中心，西起新源街，东至麦子店街，南到农展馆，北至三元桥。燕莎地区依靠临近北使馆区的优势，伴随的建设多家高档涉外酒店和高档商场，而引发的写字楼市场需求。由于无地可开发，目前燕莎区域很少有新增写字楼供应，新增的写字楼项目逐渐北移向三元桥区域发展，截至2005年年底，燕莎(亮马)商务区提供优质写字楼面积约59万平方米。(7)中关村商务区 目前北京写字楼销售市场中，中关村占有举足轻重的地位，尤其是中关村西区，其写字楼项目以售为主。自1996年至1999年的四年10、间，新建成写字楼项目20个，新增总建筑面积达到48.6万平方米，掀起了中关村地区写字楼集中供应的第一次高潮。到2001年，写字楼市场需求继续上升，知春路、苏州街、白石桥和中关村大街两侧不断有新写字楼项目竣工，供给量大幅度提升。2004年，中关村及其周边区域写字楼的新增供应量就达到80万平米，在北京市写字楼销售市场中占有相当大的比例。相比东部商务区的高档写字楼而言，中关村的写字楼整体档次稍低租金差距较大，截至2005年年底，中关村商务区提供优质写字楼面积约71万平方米。(8)亚运村商务区 亚运村商圈最为引人注目的一个特点，就是商务公寓多、纯写字楼数量稀少，而实用型纯写字楼更是少之又少。从199011、年亚运会开幕到2004年，整整14年的时间内，亚运村只建成了凯迪克大厦、汇欣大厦、汇宾大厦、远大中心、名人国际中心等几个写字楼项目和目前在售的兰华国际，而真正规模适中、中高档品质、中等价位、优良性价比的实用型写字楼，目前仅有世纪兴源大厦一家。 亚运村写字楼市场出现供应冷清、销售缓慢的特点，主要是以下几个方面的因素促成的。一是亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济，没有产生制造财富的生产经济。二是亚运村商圈还远未成熟，没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；交通堵塞情况严重，让外来客户感觉十分不便。三是亚运村写字楼市场形成一种胶着状态，开发商看到本区域写字楼市场不成气候，不愿进场开12、发；购房客户看到区域市场配套不成熟，而不愿下单购买；没有任何一方愿意主动打破这种僵持态势，截至2005年年底，亚运村商务区提供优质写字楼面积约22万平方米。 不过也可以看到，2008年奥运会在北京举办，将使奥运商圈在几年内快速形成，该地区的商务氛围将显著增强，形成真正的核心办公区域，对各档次的写字楼需求将迅速放大。亚奥地区的写字楼市场将会迎来前所未有的发展机遇。2.1.1.4北京市写字楼物业未来供应预测 从近几年的北京市写字楼市场的发展情况来看，随着北京市三大商务区CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应进一步向这三个区域集聚，北京市写字楼分布的集聚度进一步增强。虽然去年北13、京市提出了新的总体规划思路“两轴两带多中心”，但在其详细规划出台之前，其他区域的写字楼新增供应量基本还是会承袭习惯，分布在亚运村、公主坟西客站、西南二环、天坛东等中小型传统写字楼集聚区中，虽然这些区域中新增的项目数量不少，但受区域内商务环境的限制，体量都不会太大，档次也不会太高，不会改变三大商务区在北京市高档写字楼市场处于垄断地位的格局。 CBD、金融街、中关村三大商务区（包括其周边区域）加起来每年的新增供应量都能占到全市新增供应总量约三分之二左右。而这三大商务区以外的其他区域每年新增供应量都徘徊在4060万平方米左右，基本保持稳定。也就是说，只要我们能推算出这三大商务区的开发进度，就基本上能14、估算出全北京市的写字楼供应状况了。 根据规划，这三大商务区的建设基本上都要赶在2008年奥运会举办之前完成。按目前的建设速度，三大商务区乃至北京全市的写字楼年增供应量将在20052006年达到高峰，这期间新增总量将近500万平方米，然后回落到一个比较低的水平，预计2008年以后北京市写字楼平均每年的新增供应将降到50-150万平方米左右，届时北京市的写字楼总量会超过2200万平方米。 因为未来几年北京市写字楼新增供应量的主力将是三大商务区中的项目，这几个区域的土地成本决定了开发商不可能将其开发成为低档次的写字楼，故北京市未来几年的中高档写字楼项目将会激增，而低档次写字楼的空缺将会由商住项目填补15、。表2.1.2：北京市2006-10写字楼市场新增供应预计（单位：万平米）区域年度规划面积已建成20062007200820092010CBD50035050100/金融街25021030/中关村55050050/奥园6003030/其他506050100150全市21019050100150资料来源：汉博顾问2.1.2需求面分析2.1.2.1历史吸纳量分析 写字楼市场需求与国家、国际经济增长、宏观政策、国际贸易、第三产业的发展以及城市定位有着密切的关系，从1991-2005年北京市写字楼吸纳量（市场需求的直接反映指标）中就可以看出其中的逻辑： 1993-1994年，由于改革开放，经济的高速发16、展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场需求的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个高潮；图2.1.4:91-2004年北京写字楼物业新增吸纳量图（单位：万平米）资料来源：汉博顾问 1997-1998，由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响，北京写字楼市场吸纳量徘徊在较低的水平； 1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司的兴旺以及各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构的改革，消化了大面积写字楼，极大地支撑了北京写字楼市场。尤其是互联网公司的蓬勃发展，大面积吸纳北京写字楼市场有限的供应量，为1999、2000年前后17、北京写字楼市场的回升做出了很大的贡献； 2001-2002年，随着网络泡沫的破灭、中国股市进入漫漫熊市，而导致的大量网络公司、证券公司办事处退出写字楼租务市场，北京写字楼市场需求进入阶段性谷底； 随着06年中国金融的全面开放以及国际贸易、宏观经济的持续增长，2003-2005年北京市写字楼市场需求开始逐步回升，并随着经济高速增长又达到了阶段性高峰。表2.1.3：2005年北京市各区域写字楼大单成交情况一览项目名称购买方购买面积（平方米）中关村区域：中关村金融中心中钢集团A座/C座80000中国电子大厦中国机械装备集团公司A座整购中国电子大厦中物理想集团座整购科技大厦山东火炬房地产开发公司A座整18、购科技大厦赛尔网络有限公司座39000 世纪科贸大厦长城电脑集团A座整购辉煌时代大厦中国电力投资公司15000 首创置业某项目安联投资有限公司5万中国铝业皇冠大厦6万金融街区域：鑫茂大厦中国银行业监督管理委员会西楼54000金阳大厦中国出口信用保险公司28000盈创大厦中国电力投资集团公司和中国电信南北两栋北京国际金融中心中国再保险公司北座鑫茂大厦中国人寿保险集团及旗下公司北座67000金融街F2Excel Partners Ltd1(A)座房产选择权国际金融城中国商业银行南座67000国际金融城中国人寿保险集团及旗下公司A座91477英蓝国际中心摩根大通10000（租用）英蓝国际中心美国高盛19、10000（租用）CBD区域：中环世贸中心新加坡凯德置地A座/B座106000 银泰中心中国人民财产保险股份有限公司东翼60000富力城双子座摩根士丹利B座30000长安街区域：光彩国际中心瑞海物业（外商独资）A座38000燕莎区域：远洋新干线扬子基金D座远洋新干线汇富金融集团E座凤凰置地广场法国雅高酒店集团6万资料来源：北京写字楼信息网2.1.2.2影响写字楼需求的因素 写字楼的需求不仅仅与城市的规模和发展程度有关，第三产业的发展状况、外贸发展的程度、金融业发展的程度等等都会影响写字楼的需求。 经济增长指标对写字楼物业有显著的影响。因为写字楼本质上是一种生产要素，和经济增长之间存在着直接的互20、动关系。 写字楼需求是一种引致需求。它与市场对服务与商务活动的需求有关系，第三产业的发展、国际公司办事处的扩张等都会导致写字楼需求增加。 此外，向每个员工提供更大工作空间的趋势也会导致写字楼的需求增加。2.1.2.3 未来需求趋势分析 随着国家宏观经济调控初见成效，预计未来几年全国及北京市经济仍将保持平稳快速的增长势头，这一势头至少会保持到奥运召开，这为北京市写字楼的需求增长奠定了良好的基础。 与此同时，随着中国加入WTO时所承诺的国内市场开放时间表被逐一落实，外资企业、机构进入北京市场开展业务的需求也会保持稳定增长的势头，这也会带动北京写字楼市场需求的增加。 北京第三产业的发展势头要超过第一21、二产业的发展势头，其在经济中的地位会得到进一步加强，北京的第三产业如顾问咨询、金融、保险、电信、电子商务、外贸等产业的发展会刺激写字楼市场的发展。 另外，2008年的奥运商机也会在短期内带动大量的写字楼需求，但是这种短期的需求增长是不可靠的，奥运会过后就将消失。所以要支撑北京市的写字楼市场正常发展，还得依靠经济水平的正常发展来拉动。2.1.2.4 未来需求预测 一般而言写字楼市场供应的影响因素比较透明，我们可以根据市场上的土地供应，规划进度，开发商动态等的监测结果大致预测出未来一段时间内的市场供应情况。而市场需求的预测就比较复杂，受到的影响因素太多，难于定量估算。在此，我司将采用回归分析的方22、法对北京市未来几年的需求走势进行预测。图2.1.5：1985-2005年北京写字楼市场年新增吸纳量资料来源：汉博顾问 在上图中我们就已经看出，虽然北京市写字楼年新增需求量的波动幅度较大，但大致还是一个乘幂函数的走势，根据我司计算，该乘幂函数的公式如下：y=5.2507X1.2025（R20.8962） 从这个公式我们可以看出，该函数对北京市写字楼需求走势的拟合度较差，如果单纯依赖该公式来预测北京市写字楼市场的需求走势的话会产生比较大的误差，我司采用的解决办法是给这个公式再加上一个变量b，即：y=5.2507X1.2025+b 公式1 其中b代表的是市场异常变动情况，将根据我司对市场的把握进行取23、值。根据公式1，我们推算出了未来几年北京市写字楼市场的需求增长情况。表2.1.4：未来需求情况及空置率预测年份新增供应量总供应量新增需求量b值总需求量空置量空置率y=5.2507x1.2025+b20062102043181.10173430915.1%20071902233192.60192730613.7%2008502283204.35021811024.5%20091002383216.0-27021472369.9%20101502533227.9-5023252088.2%资料来源：汉博顾问 上表显示了我司对2005年以后北京市写字楼市场供需的推算情况。其中， 在2008年，因为当24、年将举办奥运会的缘故，我司预计届时北京的写字楼市场需求会受到相当大的刺激，保守估计奥园中心区内50万平方米会被顺利消化，故当年取b50； 2009年，奥运会举办过后，前几年奥运概念的需求量将撤出，预计总量相当于2008年的新增量，故取2009年b-250，这一撤出效应会延续到2010年，2009年b=-50；2.1.3 市场表现分析 写字楼市场供应和需求相互作用的结果反映出来的就是写字楼的入住率和租金，而入住率又是其中主要的先导市场指标，入住率决定了租金，而租金又最终决定了写字楼物业的售价。2.1.3.1 入住率与空置率图2.1.6：1990-2005年北京写字楼空置率资料来源：汉博顾问 1925、90-1996年初，由于写字楼物业的相对缺乏和经济、外贸的蓬勃发展，北京写字楼物业的入住率保持在90%左右的高位水平。 1997年由于北京市供应的突然上升，而对写字楼的需求却是稳步增长，供大于求造成了入住率的大幅下降，到1998年达到谷底（69%）。 1999-2000年的网络公司热促使空置的写字楼面积被很快消化，北京写字楼市场入住率又回复到85%左右。 由于供需两旺，北京写字楼市场目前北京写字楼市场的整体入住率保持在85%小幅波动，空置率在15%左右。图2.1.7：北京优质写字楼吸纳量及空置率状况（Q197=100） 资料来源：汉博顾问 在优质写字楼物业方面，其入住率和空置率走势与北京写字楼26、整体市场保持一致，2005年4季度北京甲级写字楼平均空置率为17.7。中关村最高，为30。CBD、东长安街/建国门、燕莎和金融街的空置率分别为16.3、13.1、11.2、8.8。2.1.3.2 租金与售价 北京市写字楼的租金经过1993-1997的市场短缺期的高峰后，一直处于整体下降通道中，租金价格在1999年到达最低点后随着入住率的回复而小幅上升，但再也没有恢复到以前的巅峰状态。图2.1.8：北京市写字楼租金指数与入住率走势图（1993=100）资料来源：汉博顾问 1998到目前为止，北京写字楼物业空置率已经恢复到正常的85%左右，但租金和售价却只是比最低点的1999年有小幅上调，这是因为27、入住率水平是通过调整租金水平为代价换来的，2001年以来，北京市写字楼租赁市场就一直被一种不景气的阴影所笼罩。从总体趋势来看，需求增长的缓慢与供应量的急剧放大才是导致写字楼租赁市场不景气的根本原因。 在优质写字楼市场方面，租金和售价的发展趋势与整体写字楼市场的趋势一致。图2.1.9：北京市甲级写字楼租金与售价指数（2000 Q1=100） 资料来源：汉博顾问 从上两图可以看出，租金、售价与空置率具有很强的关联性，当空置率下降的时候租金上升，租金的上升又带动售价的上升，反之亦然，即：入住率（空置率）是写字楼市场的主导指标，而租金对售价又有着先导作用，但是租金往往要滞后于空置率指标。 北京市的甲级28、写字楼加权平均租金自2001年1季度总体上一直处在一个下降的趋势之中，2003年年初SARS疫情的影响使得这条下滑曲线出现了一个凹点，但这种影响只是短期的，在当年3季度北京市甲级写字楼加权平均租金和入住率水平已恢复正常。 2005年4季度北京甲级写字楼平均成交租金达到了27.1美元月平方米（使用面积，含物业管理费，约合人民币7.2元/天/平米）。分区域来看，CBD、燕莎和金融街租金较高，租金分别达到30.8、29.4和28.4美元/月/平方米，而东长安街/建国门和中关村区域租金分别为27.5和22.5美元/月/平方米（使用面积）。考虑到人民币的升值影响，2005年北京甲级写字楼平均成交租金有小29、幅下滑。 从售价上看，2005年4季度北京甲级写字楼平均报价为2,341美元建筑平方米，比上季度上涨0.7，如考虑到人民币升值因素，实际是在下降。相比去年来讲，北京甲级写字楼平均售价上涨约9%，由于不少买家看好北京未来几年的优质写字楼市场的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。2.1.3.3 未来市场表现预测 我们把2006年北京市写字楼供应量与吸纳量预测数据结合起来，就可以估计出2006年-2010年北京市写字楼物业的空置率。图2.1.10：2006-2010年北京市写字楼空置率预测资料来源：汉博顾问 我们预测2006-2007年的北京市写字楼整体市场30、空置率维持在15%左右，这和目前的水平差不多；对于优质写字楼（甲级、顶级）而言，由于新增供应中优质写字楼所占比例越来越高，我们预计未来几年的北京优质写字楼空置率将会有所上升，但幅度不会较大。 2008年-2010年虽然有部分奥运引发的需求会消失，但由于2008、2009年的新增供应有限，我们预计奥运后两年，北京写字楼市场空置率会下降到一个较低的水平。不过在市场经济环境下，预计5年后会有更多供应量推出，满足这些新增的需求量，届时北京市的写字楼供需又将保持基本平衡的状态。 由于未来几年北京市写字楼空置率基本维持在目前的水平，我们预测到08年本项目写字楼物业上市时，北京写字楼的整体租金和售价将会维持31、在目前的水准，波动幅度不大。582.2区域市场分析2.2.1区域概述项目位于海淀区学院路（学清路）与林业大学北路交汇处，属于中关村商圈的清华科技园区，东与亚奥商圈相邻。2.2.1.1 清华科技园概述 清华科技园是中关村科技园区的重要组成部分，又是清华大学的有机外延和对外窗口。作为2001年北京市重点工程，市政府已经把清华科技园纳入中关村科技园区的总体规划，予以重点支持。2000年1月，清华科技园被科技部、教育部选定为15个国家大学科技园试点之一。 清华科技园位于海淀区中关村科技园区的核心地段，地处清华大学校园东南部, 占地22公顷，总规划面积近70万平方米。向西1000米是北京大学理科楼群，也32、是北京大学未来教学科研中心区；南临成府路，向南350米可到达北四环路进入中科院科学城；东侧与规划的城市轻轨相接。学院路、白颐路从园区东、西两侧通过，清华南路和城市轻轨即将开通，园区可便捷地与城市环路相连。 目前园区起步区已全部建成，紫光、华业、同方、学研等十几栋大厦共近百万平方米和相应的配套设施已经建成并投入使用，2.7万平方米的国际科技交流中心正在建设，园区已初具规模。清华大学企业集团和以清华同方、清华紫光、诚志股份三个上市公司为骨干的近二十家校办高科技企业率先进驻，同时，还吸引了外资企业和北京、江苏、山东、上海等地的200余家科技企业进驻园区，得到健康快速发展。园区企业类型以高科技产业、生33、物产业为主。 现已建成的写字楼项目有学研大厦、创业大厦、创新大厦。紫光科技大厦、威新大厦、清华同方科技广场、科技大厦、财智中心、银谷大厦、东升大厦等，总建筑面积约60万平方米。在建的项目有威盛大厦、摩杰大厦等。 清华科技园建设进程：2001年2月份开始拆迁；2001年5月5万平方米建筑面积开工；2002年清华科技园区进入全面开工阶段；2004年开始将有部分建筑相继竣工、投入使用；2005年底清华科技园建设基本完成，开发建设周期五年。2.2.1.2 项目周边情况概述 区域内现有住宅物业项目共31个（包括学校家属小区），总建筑面积约360万平方米，总户数约40000户，常住人口数在16万人左右。 34、该区域是高校密集区域，共计有8所大学，8所大学的教职工和在校学生数量共计约14万人。表2.2.1：该区域周边配套设施情况学校在校学生教职工清华大学320007800林业大学150002000农业大学120001200地质大学120001200语言大学130001200科技大学240003000石油大学30001000矿业大学70001000合计136400资料来源：汉博顾问 本地区生活配套设施完善，购物、酒店、银行、餐饮等商业配套齐全。表2.2.2：该区域周边配套设施情况类别配套学校清华大学、农业大学、林业大学、地质大学、科技大学、语言大学、石油大学银行建设银行、工商银行通讯移动营业厅、联通营35、业厅酒店西郊宾馆、鸿基酒店、成府酒店、梦溪宾馆、如家快捷酒店商业物美超市、超市发超市、八家超市、易初莲花超市、尧舜建材批发、苏宁电器资料来源：汉博顾问2.2.1.3区域环境小结 本地区商务办公、居住都具有良好氛围，但商务办公集中在清华科技园区的清华东门附近，而良好的居住环境则体现在学清路两侧，由于各高校占用了区域内的大片土地，致使二者被明显分隔，从区位上看，商务区和居住区是有明显界限的，而本项目位于科技园大环境的居住区内。 清华东门附近的科技园核心区以甲级写字楼为主，售价、租金水平较高，而学院路、学清路以及清华东路两侧分布的不少商务公寓，以金码大厦、宝源商务公寓为代表，对于创业者拥有广阔市场。36、周边大学林立，为众多的校办企业、大学生创业者以及财力有限的中小公司提供了更多的选择。2.2.2本地区写字楼区位分析 本项目位于学清路与林业大学北路交汇处西北角，与东部的亚奥商圈和西南面中关村核心区紧密相连，属于亚奥商圈和中关村商圈的双覆盖地区。学院路、学清路连通北四环、北五环，交通便捷，到中关村、亚奥等地均只有10分钟车程。图2.2.1：本项目区位分布示意图资料来源：汉博顾问 上图清晰表明，本案处于中关村核心区、上地产业园区以及亚奥商圈的核心位置。在这个“核”心中，正在发生巨大的聚变效应。可以预见，随着本地区商务市场的发展完善，中关村商圈和亚奥商圈将会真正实现对接。2.2.3区域写字楼供应 区37、域内写字楼项目目前共23个，这些写字楼项目共提供约107万平米的面积，其中2005年以后开盘、于未来12年内投入使用的有2个，供应面积7万平米。区域内另有一些规模较小或者档次较低的办公楼以及单位自建自用的办公楼，例如华清商务会馆、鑫一德商务楼等，此类写字楼项目共提供约6万平米的面积，在此不进行分析讨论，也未列入统计之列。 由于本区域属城市成熟商圈，区域内商务氛围较为成熟，现房供应的写字楼分布相对集中于以中关村东路和成府路十字路口为中心的清华科技园区。如图所示图2.2.2：区域现有写字楼物业分布图资料来源：汉博顾问注：调研区域界限：东起林萃路，西到中关村北大街，南北界限为四环和五环之间的区域，即38、上图红框内区域，下同。表2.2.3：区域内现有写字楼项目统计表序号名称规模等级地址1学研大厦40000甲级清华东门2蓝润大厦30000乙级海淀区清华大学3东升大厦55000甲级中关村东路4金码大厦94285商住北京海淀区清华东路17号5科技财富中心65340甲级北京市海淀区学清路108号6弘彧大厦25617乙级学院路与清华东路交汇处7海泰大厦20000甲级北四环路与花园东路交汇处西北侧8柏彦大厦34970甲级清华东门9财智中心60000商住海淀区中关村路5号10方正大厦51900甲级中关村北大街11华清商务会馆7000乙级海淀区成府路五道口12海业商务楼乙级海淀学院路13创业大厦39600甲级39、清华东门14华腾科技大厦18000甲级清华西门15银谷大厦70000甲级海淀区中关村路10号16威新国际大厦26417甲级清华东门17宝源商务公寓乙级清华东路和学院路交界的西南角18清华同方科技大厦105945甲级王庄路15号19中科电大厦7000甲级八达岭高速北沙滩桥东北角20科技大厦188000甲级清华大学东南角21创新大厦60000甲级清华东门合计999074资料来源：汉博顾问 未来1至2年内，区域写字楼供应分布比较集中，分布清华科技园区核心区，距离本案所在地相对较远，对本案影响较小。 新增的写字楼项目仅二个，放量为7万平方米。分别是摩杰大厦和威盛大厦，均位于清华科技园核心区摩杰大厦位于40、五道口城铁站，威盛大厦更是在园区内部。图2.2.3：本区域12年内将投入使用写字楼分布图资料来源：汉博顾问表2.2.4：未来1-2年区域写字楼新盘供应统计表序号名称规模等级地址1摩杰大厦44830甲级海淀区成府路36号2威盛大厦25000甲级清华南门东侧合计69830资料来源：汉博顾问 从我司对该区域的市场监测情况来看，2005年写字楼物业的在售项目供量迅速缩减，其幅度超过45%。这一点与前面宏观区域市场分析的结果不谋而合，因而本项目在开发写字楼产品时，需要控制其体量，考虑到本地区实际情况，还要考虑其档次。见图4.2.4。图2.2.4：区域写字楼供应资料来源：汉博顾问 从上图看出，20022041、04年是本地区写字楼供应的高峰期，随着清华科技园区开发建设，已及土地资源的逐年缺乏，自2004年以来，本地区写字楼的供应量逐年降低。2.2.4区域写字楼需求本环节仅从销售考虑：由于本地区写字楼大部分为企业持有或由基金及实力企业整购，因此在这里将持有也视为销售。表2.2.5：区域内写字楼销售状况序号名称规模入住日期销售率销售面积1学研大厦400002002持有400002蓝润大厦300002002100%300003东升大厦550002002100%550004金码大厦942852002持有942855科技财富中心65340200370%457386弘彧大厦25617200390%230557海42、泰大厦20000200390%180008柏彦大厦34970200380%279769财智中心600002003100%6000010方正大厦519002003持有5190011华清商务会馆70002003100%700012创业大厦396002003100%3960013创新大厦600002006100%6000014银谷大厦700002004100%7000015威新国际大厦26417200480%2113316清华同方科技大厦1059452004持有10594517华腾科技大厦180002004持有1800018中科电大厦70002005持有700019科技大厦188000200560%43、11280020摩杰大厦44830200600合计104390485887432图2.2.5：各年上市写字楼当前销售率资料来源：汉博顾问 上表、上图平均销售率呈下降趋势，是由于统计口径为自开盘起至今的累加销售率，而不是当年销售率。 上表、上图显示，入市时间越早的项目销售情况越好，2004年以前上市项目当前销售率近100。2.2.5 区域写字楼市场表现分析2.2.5.1与周边商圈租金售价比较图2.2.6：周边区域与本区域的比较资料来源：汉博顾问2.2.5.2本地区写字楼售价、租金分析 当前本区域写字楼售价水平为1200014000元/平米，租金水平维持在2.85.0元/平米/天，均低于北京市甲级44、写字楼平均售价（17000元/平米）和租金（5.5元/平米/天）。见下表表2.2.6：区域写字楼租金及售价统计表名称租金（元/平米天）售价（元/平米）学研大厦4.4蓝润大厦3.5东升大厦4.2金码大厦3.2科技财富中心4.611600弘彧大厦3.5海泰大厦3.95柏彦大厦6.2财智中心3.612250方正大厦5.4华清商务会馆3.1海业商务楼3.1华腾科技大厦3.2银谷大厦4.513600威新国际大厦6.9宝源商务公寓7300清华同方科技广场5.816000中科电大厦3.5科技大厦5.713500创业大厦13000摩杰大厦12600创新大厦4.513500平均4.3613383资料来源：汉博顾45、问 清华同方科技广场主要以同方企业自用为主，从而其5.8元/平米/天的高租金也不具备可比性。 区域内配套成熟，有物美超市、易初莲花超市、超市发超市、苏宁电器，娱乐和餐饮等设施也比较发达，区域价值较高，对区域内各甲级写字楼的品质和价位提供了保障。 随着需求增长，一些品质和价格均比较高的写字楼项目出现，如科技大厦、威盛大厦、创新大厦等，带动了区域写字楼总体价格处于小幅高频上升趋势。见下图。图2.2.7：区域内写字楼销售均价走势图2.2.8：区域内写字楼租用均价走势资料来源：汉博顾问2.2.5.3本地区现有写字楼入住率分析表2.2.7：区域内各写字楼入住表名称入住率名称入住率学研大厦80%海业商务楼46、40%蓝润大厦90%华腾科技大厦60%东升大厦80%银谷大厦90%金码大厦70%威新国际大厦80%科技财富中心70%宝源商务公寓弘彧大厦80%清华同方科技广场85%海泰大厦50%中科电大厦60%柏彦大厦科技大厦20%财智中心70%创业大厦90%方正大厦70%创新大厦90%华清商务会馆平均76%资料来源：汉博顾问 上表显示，现有项目入住率尚可，平均达到73，接近于全市72（包括乙级办公楼，甲级平均入住85）的平均水平。2.2.5.4项目综合品质分析 项目品质的元素权重经过分析论证确定了决定本区域市场写字楼综合品质的6个要素（相互独立），运用层次分析法（AHP）确定其权重，然后再运用德尔菲法对分析47、调研项目的6项要素评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。各要素权重及其独立性说明如下： 商务环境所属商圈，或者临近商圈的商务氛围，该元素是写字楼客户群选择的首要因素 交通环境交通的便利程度，是办公客户群选择的重要考虑因素，对于物业的销售和入住都有非常直接的关联 地理位置该元素直接影响到物业的土地价值和升值潜力，以及未来的发展情况 硬件配置该元素关系到开发商的投入成本，与销售价格有直接的关系，同时，也是物业定位同区域同类产品所属档次的必要考虑因素 物管水平该元素也是写字楼消费者考虑的重要因素之一，因为好的物业管理是良好办公环境的必要支持手段 商务配套该元素是写字楼本身的增值服务，完善的商务配套48、为商务办公提供较好的内商务环境，因此，该元素是物业品质的软件标准之一以上六大因素足以权衡该物业在同区域的物业档次，为定价提供市场依据，见表4.2.6。表2.2.8：写字楼品质元素权重权重元素比例硬件配置26%商务环境23%地理位置16%交通环境14%商务配套11%物管水平10%合计100%图4.2.9写字楼品质元素权重资料来源：汉博顾问 各项目综合品质表2.2.9:调研项目品质评价项目交通电梯新旧物业空调车位配套外立面综合银谷大厦555555555摩杰大厦455555554.875东升大厦443442433.5科技大厦455555554.875学研大厦433442333.25创业大厦4545549、4544.5金码大厦343444433.625财智中心354555544.5弘彧大厦322332222.375蓝润大厦322223222.25中科电大厦333333333威新国际大厦455555554.875清华同方科技广场354555544.5方正大厦554554444.5创新大厦455555554.875华清商务会馆444554444.25科技财富中心355554554.625华腾科技大厦554445544.5海泰大厦322323222.375柏彦大厦322223222.25加权平均3.74.053.74.24.153.943.73.925资料来源：汉博顾问（评分标准：5分制） 由以上数据50、模型分析结果显示：本案要达到比较理想的市场效果，除客观环境条件约束以外，需要在物业的硬件配套设施、商务配套功能以及物业管理水平上进行优化，这样能够保持与区域市场在售项目档次一致，或者稍稍高于其档次。2.2.5.5区域内销售较好项目层高、标准层面积分表2.2.10：区域销售较为理想的写字楼物业层高分析项目名称层高（米）标准层面积(）科技财富中心3.72200金玛大厦4.52000创业大厦3.61600科技大厦3.81800摩杰大厦3.91800平均3.91880资料来源：汉博顾问 项目品质的元素权重该区域市场销售较为理想的写字楼物业其标准层面积大约在1900平方米/层左右，与中关村销售较好写字楼51、平均19002000平方米/层的标准基本吻合。 本地区写字楼层高均在3.5米以上，平均层高在3.9米，与其他区域写字楼相比，层高较高。2.2.5.6区域内写字楼客户特征分析 本区域与周边二大商圈的客户比较表2.2.11：几大商圈客户特征商圈客户群行业特征客户群需求中关村商圈以高科技产业为主，兼有金融、证券、保险等服务型行业实力企业需要售价18000以上，租金4.5元/平米/天左右，整层面积2000平米左右的高档写字楼，中小企业需求售价在每平方米9000元以下，租金在4元/平方米天左右，150200平方米的中低档写字楼亚奥商圈服务行业居多，如广告公司、咨询服务公司、律师/会计事务所等；新兴的体育52、产业和娱乐文化产业不断升温该区域对中高档写字楼的需求日益增大；目前以消化300平米左右面积的物业为主流。奥运临近又势必带动商务公寓的短期需求膨胀。资料来源：汉博顾问 中关村地区写字楼市场在未来供量庞大，写字楼客群以从事高科技产业的成长型中小公司为主，中低档次的写字楼在该区域倍受青睐。而且物业类型和价格定位是该区域多数客户最为关注的选址要素。 亚奥板块由于申奥成功使该地区写字楼市场逐渐升温，对写字楼物业的要求不断提升，中高档写字楼的需求越来越大。而目前该区域内现有中高档写字楼项目非常稀缺，不能满足该地区办公物业市场需求。 随着奥运的临近，不少中小公司、专为奥运服务而成立的短周期小公司，没有实力、53、也没有必要去租用甲级写字楼，而是大多选择价位不高、又能满足需要的商务公寓。 本案所处区域为中关村和亚奥二大板块的交汇处，特殊的区位条件决定了本区域使用物业的行业特征和客户群需求呈多样化，物业行业多样性兼具上述二大商圈特色，但仍以中关村特色的高科技产业为主，这和实地调研的结果是一致的。 建议本案客户群选择原则本项目位于中关村清华科技园区，考虑到所处区域位置紧邻中关村核心区，并靠近亚奥板块，因此，建议本案客户群以上述二个个商圈的客户群为目标： 锁定亚奥板块客户群：服务类企业，如广告公司、中介咨询服务公司、律师/会计事务所等；新兴的体育产业和娱乐文化产业。 锁定中关村客户群：中小型的高科技公司、大学54、生初创业者等。2.2.6 区域写字楼重点个案从划定的调研区域看，在规模、品质、影响等方面具有一定影响力的有好几个项目，在此仅选取了科技财富中心、科技大厦二个项目。2.2.6.1科技财富中心图2.2.10：科技财富中心规划图资料来源：汉博顾问 项目概况 位置：学清路普尔斯马特向北 开发商：北京海欣方舟房地产开发有限公司 设计公司：联安国际和加拿大DFS建筑设计公司 物业公司：国贸物业酒店管理公司 租金：3.5元/平米/天（含物业管理费） 规模：15158.81平方米，65779.16平方米 建筑类型：高层塔楼 结构类型：框剪 容积率：3.46 层高：层高3.7米，净高2.65米 车位：地上停车555、2个，地下专用停车位260个，15万/个 开盘日期：2002年9月1日 入住日期：2003年9月1日 周边配套：易初莲花超市、八家超市、尧舜建材批发等 项目概述：大厦采用现代感的梭形“双子座”建筑设计，三层以上为中空镀膜玻璃幕墙，A、B二座相对独立，呈半环状开合。科技财富中心双塔楼内标准层建筑面积为2335平方米，楼板荷载250kg/。 装修标准n 公共部分 外立面：落地中空玻璃幕墙配可自由开启的中空玻璃本色铝合金窗，首层、二层局部石材、清玻璃幕墙。 首层大堂：落地玻璃幕墙 首层大门：高级玻璃旋转门 电梯厅：高级钢化磨沙玻璃，花岗石地面，拱形金属扣板顶棚，配高档照明灯具 公共走廊：内墙高级涂料56、，地面高档地砖、石材或高级地毯装饰，装饰矿棉吸声板吊顶 公共卫生间：内墙釉面墙面，防滑地砖地面，铝合金板吊顶，科勒、美标或同等档次洁具。n 室内部分 顶棚：预留空调、电气、消防等设备端口 地面：结构地面 墙面：加气混凝土砌块隔墙 外窗：落地玻璃窗 卫生间：户内厨卫安装立管 设备设施n 机电系统 电梯：进口日立顶级数字电梯，每栋大厦设有4部豪华贵宾梯，另有2部消防梯兼客梯，单栋面积3万平米便有6部客梯，每部电梯最大载重1150kg，人数17人，梯速1.75m/s。 中央空调：美国创世水源热泵式空调，8米开间自由温控，单独计量。 综合布线：楼内使用千兆以太网，百兆到桌面，每10平米34个信息点n 57、智能化系统 电视：普通电视信号由室外有线信号引来，预留五面卫星天线 楼宇自控：自动控制 安防系统：闭路电视监控系统，防盗报警系统，电子巡更系统。 停车场管理：自动计/收费显示、出票机中文显示、自动打印收据，出入栅门自动控制，入口车位数量显示。 广播：设有背景音乐 消防：自动报警系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防系统直通电话系统、电梯运行监视控制系统。 现在科技财富中心入住企业至少在120家以上，我们对其中的60家进行了调查，其中高科技产业、电子类公司44家，贸易3家，咨询公司2家，律师培训中心4家，律师所2家，其他5家。图2.2.11：科技财富中心租户结构图资料来源：汉博顾问 调查58、结果显示，客户从事的行业比较集中的是IT、电子等高科技产业，占总数的3/4，其他行业占的比例相差不大。项目在地理位置不如核心区办公楼的形势下，以低价位、高品质吸引了大批企业进驻，打了本地区写字楼市场发展趋势的一个擦边球。 接受调查的客户认为，选择此处的最大原因就是租金价格和大厦外观配套租金在3.5元/平米/天左右，比清华科技园核心区低了0.5元/平米/天以上，公司办公成本较低，另外公司大堂设计气派，可以有力提升公司形象。 本案所在地距亚奥板块更近，受其辐射影响也较大，随着奥运的临近，我司预测，会有更多的体育产业及相关产业公司入住本地区，对本地区中小写字楼市场，包括商务公寓，将会有一个短期强势拉59、动，但该类公司大多为小型或处于发展阶段的公司，需求面积较小，建议本案在进行户型规划设计考虑这个因素。2.2.6.2科技大厦资料来源：搜房网 项目概况 位置：清华大学东南角，南临成府路 开发商：清华科技园建设股份有限公司 设计公司：清华大学建筑设计研究院 物业顾问：世邦魏理仕 价格：13500元/平米，租金4.5元/平米/天 规模：总占地2.01公顷，总建筑面积18.8万平方米 建筑类型：4栋高层塔楼 结构类型：框剪 容积率：9.4 层高：3.8米 车位：741个，分享园区396个 开盘日期：2003年3月 入住日期： 2005年底 周边配套：易初莲花超市、物美超市、东升医院等 装修标准n 公共60、部分 外墙：标准层节能 LOW-E镀膜双钢化中空玻璃及铝板组合幕墙，首层花岗岩墙面及镀膜双钢化节能中空玻璃隐框组合幕墙，2-4层裙房节能点式玻璃幕墙 大堂：地面花岗岩或同档产品，墙面大理石板或同档产品，顶棚石膏板造型或同档产品，大门双道自动感应门 电梯厅：地面花岗岩或同档产品，墙面大理石板或同档产品，顶棚石膏板造型或同档产品，楼梯地面为防滑地砖，墙面为乳胶漆涂料 公共走道：地面花岗岩或同档产品，墙面乳胶漆，顶棚矿棉板 公共卫生间：地面玻化防滑地砖，墙面玻化瓷砖墙面，顶棚铝板，洁具优质品牌卫生洁具n 室内部分 顶棚：无吊顶 地面：水泥地面 墙石：耐水腻子n 机电系统 楼宇自动化：中央工作站对大厦61、内的空调、供水、电力系统等进行集中监控管理，对设备故障自动报警记录。 采暖、通风及空调：风机盘管加新风系统，新风系统设有加湿功能，保障室内空气湿度；空调制冷为约克制冷机，热源由区域集中锅炉房供热；大厦设有机械排风系统。 通信系统：高速宽带接入；中国网通、中国教育网等多家电信运营商铺设光纤，直接与国际互联；中国电信、联通收机信号增强系统；与知名网络公司合作，提供高质量IP电话；预留卫星电视系统；52套有线电视接收。 通讯系统：充足的电话线路；综合布线保障大厦内对外界的各种数据、语音、图像及计算机网络的通讯需求。 安防系统：24小时公共区域电视监控；专业保安及无线巡更系统；防盗报警系统。 电梯系统62、：每塔7部原装东芝电梯 科技大厦无论从规模、档次，还是建筑造型上，都是科技园区的标志性建筑，但现阶段入住企业不多，90以上为高科技产业企业，另有一些生物工程企业，但均为较大规模的实力企业，鉴于当前入住率尚不高，在此不对其租户构成进行分析。2.3小结2.3.1北京市写字楼市场小结 从整体市场来看，北京优质写字楼主要集中在建国门、CBD、燕莎、亚运村、中关村、金融街等几个主要的成熟商务区域内，未来供应也将主要集中在这些区域。 随着10年的写字楼建设和发展，北京市目前的供需达到一个均衡，总体空置率维持在15%左右，而租金和售价目前均处于盘整态势，但相比99年的租金高峰已有不少下降。 随着奥运的邻近，63、到2007年北京市将会陆续有约600万平米的写字楼上市，而且高档写字楼所占比例较大，到2007年底预计北京市写字楼总量将达到2200万平方米； 在需求方面，我们预测2005年-2008年之间的对写字楼的需求是个稳定增长的过程。 伴随着这两年内写字楼的集中放量，我们预测2005-2008年间的北京优质写字楼空置率会有所小幅提高，最高不超过20%，但随着奥运后一段时期几乎没有新量上市及市场逐渐消化，空置率将有所回落。2.3.2本区域写字楼市场小结 在几大成熟商务区中，中关村商圈商务市场的售价、租金水平均较其他商圈为低，而本区域属于中关村商圈的清华科技园区，产业结构和中关村差异不大，但本区域的地理位64、置、交通条件又比中关村核心区逊上一筹，导致本区域写字楼的租金和售价均低于北京市平均水平。 通过写字楼租户深度访谈发现，被访者对于本地区的商务发展前景比较看好，对当前商务环境比较满意主要针对科技园核心区，即清华东门区域。 本地区写字楼市场正在由前几年的商务公寓式写字楼为主向高尚甲级写字楼为主过渡，但由于奥运经济带动很大部分中小公司或临时性公司产生，以及中关村高科技产业创业阶段小公司的庞大需求，可以预见，在一定时期内，针对中小企业客户的办公楼在本区域，有一定的市场空间。 客户对办公环境的细节关注度很高，客户的眼光已经变得敏锐而挑剔，更加注重方方面面的细节,写字楼竞争开始进入服务竞争阶段。 针对我们对北京宏观写字楼物业市场的分析以及对本区域内写字楼市场的调查，我们预计本项目写字楼上市时的空置率为30%，租金（不含物业费）为2.5-3.5元/平米/天（视写字楼档次而定）。