1、北京CBD写字楼市场分析1、市场供应 CBD区域在今年年初推出的办公类新盘项目,建筑面积共计225万平方米,包括:建外SOHO六期,总建筑面积7. 5万平方米，北京财富中心,总建筑面积10万平方米,其中5万平方米用于出租,5万平方米用于出售;华贸中心3座商务楼,总建筑面积5万平方米;中环世贸中心4座写字楼,用于租售,总建筑面积23.5万平方米。而去年同期在CBD区域则没有新盘项目,北京万达花园在本月也即将推出其商务办公楼,可以说在CBD区域的写字楼新盘项目已经形成了一个井喷的趋势。而且在CBD区域还有部分楼盘在2003年其实已经投入市场,今年1-2月开始都处于销售、消化期,综合起来如今CBD区2、域内的在售写字楼面积已经相当可观,在售供应量在30万平方米左右,而且也受到了客户的追捧。其中去年开盘的项目已经被市场消化掉大部分,如今在售的多为去年底至今年年初开盘的项目。 2、区位优势 CBD的规划范围具有独特的区域优势,北京60%以上的外资机构、半数以上的星级宾馆与酒店、70%的涉外活动场所以及先后建设的第一、第二、第三使馆区都分布在这一区域及周边地带。而且这一区域没有太大的建设高度限制,可以满足商务中心区较高建筑容量的要求。 商务中心区(CBD)是一个中心城市的灵魂,是城市人口聚集度最高的地区,也是城市经济发展的亮点,是城市总体规划的重中之重。便捷的交通条件,浓厚的商务氛围,完善的商务配3、套设施,为北京CBD的经济发展创造了天时与地利。新经济环境赋予CBD新的内涵。为适应全球化电子商务的要求和信息化社会的特点,未来北京商务中心区的建设将在继承传统CBD特点的基础上,向多功能、全方位、网络化、一站式服务的方向发展,以最先进最完备的设施,最全面最快捷的服务,营造面向二十一世纪北京CBD的新形象。 3、市场租售 CBD区域是北京涉外资源最集中的地区。区域写字楼市场以租赁为主,但2003-2004年期间,建外SOHO和北京 财富中心的陆续强档入市,为区域写字楼销售市场增加了新的亮点。其中建外SOHO写字楼的售价约为18000元/平方米, 商住的售价约为13000元/平方米,去年推出的44、期项目已经基本售完,目前在推的是其6期项目。而北京财富中心一期作为CBD推出的第一栋国际甲级写字楼,在开盘当日就成交近2万平方米,约45个亿,可以说也为今年的CBD写字楼销售市场打出了一个开门红。CBD区域1、2、3月甲级写字楼加权租金分别为2395、2395、2355美元/平米/月,入住率分别为90.56%、90.55%、92.62%。今年年初CBD区域的租金及入住率相对比较稳定。 区域租赁客户以外资机构为主,客户在需求方面的鲜明特点如下: (l)对拟租写字楼的硬件设施以及物业管理水平等要求较高。(2)CBD区域的写字楼租金水平在北京是最高的,他们能承受的租金水平相对较高。 由于以外资企业租5、户为主,区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入2003年下半年后, 全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计,第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%,为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为,2004年,世界经济复苏步伐将明显快于去年,发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计,今年世界经济将增长4.1%,比去年的3.2%高出0.9个百分点。上述数据显出给北京CBD区域带来的利好因素。此外,随着WTO效应在北京的逐渐深化,外商投资经济在华将迎来新的发展契机,而CBD区域则是他们在北京的首选区域。 在购买需求方面,2004年CBD区域将陆续有很多优质写字楼项目进入销售市场,例如华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求,跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。此区域内的主要购买力主要还是集中在国内大中型企业以及个人投资购买。 总体来说,北京市写字楼市场情况受政府宏观调控与自我调节的影响最为深远,项目开发需要一定的建设周期。写字楼市场的发展最终会与区域的经济发展向平衡化发展。信息来源：商务朝阳、北京中原房地产经纪有限合司