1、本报告是严格保密的。谨呈：浙江万科南都房地产有限公司谨呈：浙江万科南都房地产有限公司汉嘉咨询汉嘉咨询2011.01温州项目市场研究及产品定位报告温州项目市场研究及产品定位报告本报告是严格保密的。研究背景研究背景战略思考：万科首次进入温州，形成布局浙江三大区域的市场战略思考：万科首次进入温州，形成布局浙江三大区域的市场战略态势，本项目作为深耕温州的首发项目，肩负撬动市场，战略态势，本项目作为深耕温州的首发项目，肩负撬动市场，树立品牌形象的重任。树立品牌形象的重任。p思考问题：读懂城市，如何深耕，理清开发战略。读懂市场与客户，确定项目定位。与绿城直面竞争，产品如何发力？本报告是严格保密的。第一部分2、：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议研究思路研究思路开发战略市场战略产品战略本报告是严格保密的。第一部分：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议研究思路研究思路经济水平消费力分析城市规划行业研究政策环境本报告是严格保密的。解读城市经济水平消费力分析城市规划政策环境行业研究本报告是严格保密的。东南沿海的重要工业、商贸、港口城市，也东南沿海的重要工业、商贸、港口城市，也是台海经济圈的核心城市之一。是台海经济圈的核心城市之一。城市关系城市关系温州位于浙江东南部，是浙江三大经济强市之一。区位：区位：长三角经济圈的经济强市，同时，也是台海经济圈核心之一3、（台海经济圈包括福建省、台湾省、浙南温台（州）地区、粤东潮汕地区以及赣东上饶、鹰潭等地区）交通：交通：全国45个公路主枢纽城市之一，25个主枢纽港之一。机场、铁路、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络，机场旅客吞吐量和火车站客货运量名列全国前茅。城市环境：城市环境：三面环山、一面临海，丘陵地形、土地资源稀缺，境内地势由西南向东北呈现梯形倾斜。长三角经济圈台海经济圈本报告是严格保密的。金融危机过后，温州大量工业资本转移，导金融危机过后，温州大量工业资本转移，导致温州经济增长力下降。致温州经济增长力下降。经济水平经济水平数据来源：温州统计年鉴2010改革开放初期，温州经济非常落后，主要以走私活动4、家庭工业进行原始积累。80年代后期，股份合作制企业大量涌现，温州经济提出创品牌、重质量的口号，温州经济进入新的快速发展期90年代中后期，进入平稳发展期，同时民营经济受到规模化的制约，进入产业化升级并寻求上市从高位增长进入平稳发展期从高位增长进入平稳发展期08年金融危机过后，温州经济增速开始下滑，民营企业外迁、民间资本外流现象非常严重，“温州每年外迁的企业有1000家左右，外流的资金量更大”，温州产业出现“空心化”。“大企业造楼、小企业炒房”，企业不缺钱、也不挣钱，成为融资平台。由温州人主导的炒楼等一系列投机生意，不仅吸引了巨量的民间资本，也吸引了为数不少的工业资本转移，导致了温州本土经济增长5、潜力下降。本地咨询机构朗兆叶总本报告是严格保密的。温州典型温州典型“轻小集加轻小集加”型经济，产业升级乏力，型经济，产业升级乏力，企业资金过剩，产生大量流动资本寻找出路。企业资金过剩，产生大量流动资本寻找出路。经济水平经济水平数据来源：温州统计年鉴指 标单位数(家)工业总产值（亿元）个数比重实绩企业平均产值企业总数146091005377.060.0368 1.其中：私营企业26581182630.320.0990 个体工业户11416781157.610.0101 有限责任公司12561674.230.5368 2.其中：规模以上企业763653648.710.4778 个体工业户中小型私业6、规模企业大型企业集团化，上市，形成规模效应产业面临升级面临产业升级，但转型乏力资金过剩，升级乏力，无法形成规模效应。温州有约温州有约59家企业拟上市，其中已有家企业拟上市，其中已有21家企业完成家企业完成上市上市数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。温州资本在全国市场上四处温州资本在全国市场上四处“点火点火”，寻找，寻找出路，也形成了非常强劲的购买力。出路，也形成了非常强劲的购买力。民间资本民间资本据不完全统计，流动的民间资本已经达到60006000亿亿，而且每年以以14%14%的速度快速增长的速度快速增长。固定资产投资市场来看，民间投资与国有投资的比例为民间投资与国有投资的比例为7、2 2：1 1；中小民企，资金来源民间借贷与银行贷款的比例大致是民间借贷与银行贷款的比例大致是7 7：3 3；温州在外的投资将近3000亿，在外地创办的工业企业有3万家，亿元以上近500家。温州人创办经营的商业街、商场、专卖店，遍布国内外，年营销额相当于义乌市小商品市场的19倍。2011年1月6日出台关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见被简称为“18条”。为民间资本提供三个投资渠道：一是进一步拓宽民间投资的领域和范围，重点鼓励和引导民间投资进入基础产业和基础设施领域、市政公用和社会事业领域、现代服务业和现代农业领域、战略性新兴产业和先进制造业领域二是8、地方金融创新，包括大力发展各类创业投资企业，大力发展地方金融机构，完善民间投资金融服务、健全融资性担保体系。三是鼓励和扶持民营企业做大做强，引导在外温州人和外资回温州投资。本报告是严格保密的。财富两级分化明显，高端人群成为购房主体。财富两级分化明显，高端人群成为购房主体。购买力格局购买力格局职业从业人数（人）比重（）企业86095580%事业14766714%机关662576%指 标单位数(家)工业总产值个数比重（）实绩（亿元）比重（%）企业总数146096 1005377.06 100.0 1.其中：私营企业26581 182630.32 48.9 个体工业户114163 781157.619、 21.3 有限责任公司1256 1674.23 12.5 2.其中：规模以上企业763653648.7168%私营老板私营老板政府高官政府高官规模以上大型企业老板、高管，政府高官。规模以上大型企业老板、高管，政府高官。群体基数大，购买力强，同时富二代逐步上位，成为购房主体。群体基数大，购买力强，同时富二代逐步上位，成为购房主体。高端消费市场的引领者和推动者，购房主体，价值敏感型客户。高端消费市场的引领者和推动者，购房主体，价值敏感型客户。工薪阶层工薪阶层产业工人产业工人中小型私企中小型私企事业单位事业单位泛公务员泛公务员中小型私企业主、个体工业户（年收入中小型私企业主、个体工业户（年收入2010、-10020-100万元），公务员、泛公务万元），公务员、泛公务员（年收入员（年收入6-106-10万元）。万元）。基数相对较少，中端消费，大多有副业或做投资。基数相对较少，中端消费，大多有副业或做投资。收入稳定，不会过多的超前消费和高端消费，购买房产品多看中性价比，收入稳定，不会过多的超前消费和高端消费，购买房产品多看中性价比，属于性价比型客户。属于性价比型客户。公司白领、产业工人，外来人员（江西、河南、安徽，劳动密集型产业、公司白领、产业工人，外来人员（江西、河南、安徽，劳动密集型产业、司机等）司机等）群体基数大，如无副业，基本上无购房能力。群体基数大，如无副业，基本上无购房能力。工薪阶层11、，收入相对较低，价格敏感型客户。工薪阶层，收入相对较低，价格敏感型客户。数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。乐清、瑞安、龙湾区，三大经济区域乐清、瑞安、龙湾区，三大经济区域购买力格局购买力格局三区共占三区共占33%市区汇总鹿城龙湾瓯海人口144.7670.6933.4140.66城镇可支配收入286992453726185农村纯收入122101366112732规模以上企业个数253963311541154751产值（亿）1426.7315.94664.52664.52311.22平均从业人员（）41.3612.9616.7416.7411.47商品房销售面积（万方）111.3712、67.111.9832.29规模企业主要集中在市区、乐清、瑞安。温州市区规模以上企业龙湾占近一半龙湾区农村收入相对较高，购买力相对较强数据来源：2010年统计年鉴本报告是严格保密的。解读城市经济水平消费力分析城市规划政策环境行业研究本报告是严格保密的。永嘉乐清瑞安平阳鹿城三洋湿地南湖片瓯海龙湾七都岛洞头县灵昆岛地势所限，城市向东拓展是必然趋势单核市区大温州格局本报告是严格保密的。大温州格局，城市向东，从滨江到滨海发展。大温州格局，城市向东，从滨江到滨海发展。城市规划城市规划主城区主城区3永强副城永强副城区区乐柳辅城乐柳辅城区区瑞云辅城瑞云辅城区区藤泽组团藤泽组团上塘组团上塘组团洞头组团洞头组团13、半岛组团半岛组团桐浦组团桐浦组团211大罗山大罗山2吹台山吹台山3三垟湿地三垟湿地城市规划：城市规划：东拓、西优、南连、北接，东向永强、洞头拓展；西部以生态保护为主；南连瑞安；北接乐柳、上塘都市区形成“一主二辅五组团”的空间结构：“一主”为中心城市（含主城区、永强副城区）；“二辅”为瑞云、乐柳二个辅城区；“五组团”为上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团。温州主城区、永强副城区和瑞云的罗南片，环大罗山形成都市区核心圈层。各城区、组团间通过绿色开敞空间相隔离，以快速干道、轻轨相连接，形成以大罗山、吹台山、三垟水网为绿核的高度城镇化区域。人口规划：人口规划：2020年末市域总人口约为8914、0万人，都市区人口为440万人左右，城市建设用地为416.6平方公里。2020年城市化水平约为73.5%左右。主城区：以生活居住、公共活动、对外交通、科研教育为主。永强副城区：以生活居住、工业开发、对外交通为主。瓯北片：以工业、生活居住为主。七里片：以对外交通、工业为主。洞头片：以居住为主、休闲、旅游、对外交通为主。温州地理条件限制，四面环山，人多地少，城市向东拓。本报告是严格保密的。大交通打开温州城市格局，改变老城区单核大交通打开温州城市格局，改变老城区单核效应，龙湾区将承接城市东拓功能。效应，龙湾区将承接城市东拓功能。交通规划交通规划甬台温副线（2013年底）灵倪北堤轻轨（2015年建成）15、城市主、次干路：城市主、次干路：主城区主干路呈“十三横二十六纵”的布局形式，永强副城区呈“十一横八纵”，瓯北片主干路呈“三横八纵”，七里片呈“二横六纵”；主城区次干路共72条，永强副城区次干路共33条，瓯北片次干路共24条，七里片共16条。轻轨：轻轨：规划的轨道交通总规模约222.5公里，其中，快轨线网约174.5公里，市郊铁路48公里，预计2015年建成轻轨1号线：都市区级西东北直径线，线路总长43公里。轻轨2号线：中心城市东西横轴线，线路总长34.5公里。轻轨3号线：南北纵轴线，线路总长43公里。轻轨4号线：沿海南北纵轴线，与“1号线”交会，线路总长54公里。市郊铁路：利用龙湾铁路支线，自16、温州站至霓屿岛。2011年开建老城区瓯海大道机场大道温州绕城（2011年开工）温丽高速诸永高速本报告是严格保密的。“跳跃式跳跃式”副城发展模式，自成体系，目前处于发展初期，副城发展模式，自成体系，目前处于发展初期，应立足本地市场，以未来预期吸引外来需求应立足本地市场，以未来预期吸引外来需求龙湾规划龙湾规划鹿城区鹿城区行政区面积：行政区面积：294平方公里平方公里户籍人口：户籍人口：70.70万万瓯海区瓯海区行政区面积：行政区面积：614平方公里平方公里户籍人口：户籍人口：40.66万万龙湾区龙湾区行政区面积：行政区面积：279平方平方公里公里用地规模用地规模28.21平方公里平方公里户籍人口：17、户籍人口：33.41万万未来规划：未来规划：人口：人口：2020年计划达到年计划达到71万（万（40万人口万人口增量增量）；）；用地规模：用地规模：2020年计划达到年计划达到81.22平方公平方公里。里。龙湾区城为未来城市容量主要扩充地龙湾区城为未来城市容量主要扩充地滨海新城行政区域行政区域总人口（万人）总人口（万人）总户数（万户）总户数（万户）市区145 43 鹿城71 23 龙湾33 33 9 9 瓯海41 12 数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。重在如何打破区域的传统认知，先重在如何打破区域的传统认知，先“做地做地”再再“做产品做产品”。龙湾认知龙湾认知大温州人眼中的龙18、湾大温州人眼中的龙湾龙湾人眼中的龙湾龙湾人眼中的龙湾p农村、郊区，山区隔，距离远农村、郊区，山区隔，距离远p老工业区，空气污染老工业区，空气污染p配套缺乏，都是安置房配套缺乏，都是安置房p有钱人多，购买力强有钱人多，购买力强p未来规划看好，品牌开发商进入未来规划看好，品牌开发商进入p工作、生活的地方，比较期待有好的工作、生活的地方，比较期待有好的发展发展p生活环境差，区域配套，没有好产品，生活环境差，区域配套，没有好产品，有钱人都去市区买房；有钱人都去市区买房；p看好区域未来，品牌开发商的进入，看好区域未来，品牌开发商的进入，希望带来好的产品，提升区域价值。希望带来好的产品，提升区域价值。目前19、区域抗性较大目前区域抗性较大远期预期相对乐观远期预期相对乐观非常期待，居住环境待改善非常期待，居住环境待改善对区域附着力强对区域附着力强区域价值引导区域价值引导尽快融入尽快融入“龙湾时代龙湾时代”提供好的产品，满足当地改善型需求提供好的产品，满足当地改善型需求提供好的社区环境，留住更多有钱人提供好的社区环境，留住更多有钱人p龙湾区现在来看还是龙湾区现在来看还是有点有点混乱，混乱，这几年的发展速度相对慢了点，周边安置房比较多，配套也基本没有，但是这几年的发展速度相对慢了点，周边安置房比较多，配套也基本没有，但是未来总体未来总体规划上还是可以的规划上还是可以的龙湾区建设局毛科长龙湾区建设局毛科长p20、城市的发展方向肯定是往南和往东发展，所以以后肯定发展的好，现在的话还是城市的发展方向肯定是往南和往东发展，所以以后肯定发展的好，现在的话还是偏远偏远了一些了一些鹿城区郑先生鹿城区郑先生p目前感觉目前感觉交通规划和建设都不是很好交通规划和建设都不是很好，而且工厂也比较多，像皮革厂的话气味很重，而且工厂也比较多，像皮革厂的话气味很重，区政府附近环境还可以区政府附近环境还可以，在龙湾开厂的人会在龙湾买房在龙湾开厂的人会在龙湾买房海上货运公司老板唐先生（洞头人）海上货运公司老板唐先生（洞头人）本报告是严格保密的。解读城市经济水平消费力分析城市规划政策环境行业研究本报告是严格保密的。温州人口基数大，人口21、红利为温州房地产市温州人口基数大，人口红利为温州房地产市场带来了庞大的住房需求场带来了庞大的住房需求人口结构人口结构80年后出生的总人口为303万，80-87年出生的适婚人口约83万人，处于家庭分巢期，同时对学区房需求较大。（目前全市0-5岁人口约47万人）90年末至新千年初出现婴儿潮，那段时间出生的人目前在读小学或初中，家庭面临改善住房的需求（学区、环境等）。（目前全市（目前全市6-14岁人口约岁人口约102万人）万人）庞大的刚性需求和改善需求对于温州房地产市场的发展起到极大地推动作用计划生育全面展开计划生育全面展开80年代婴儿潮，面临家庭分巢、首次置业90末-00初婴儿潮家庭面临改善，同时22、基数增加温州市历年出生人口数量温州市历年出生人口数量单位：万人数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。温州户均人口接近温州户均人口接近4人（四房需求），人均居住面积人（四房需求），人均居住面积达到达到40/人，龙湾区人均居住面积接近人，龙湾区人均居住面积接近50/人人人口结构人口结构行政区域行政区域总人口（万人）总人口（万人）总户数（万户）总户数（万户）户均人口（人户均人口（人/户）户）城市人均居住面积（城市人均居住面积（/人）人）市区145 43 3.3 30.93鹿城71 23 3.1 28.81龙湾33 33 9 9 3.9 3.9 49.3549.35瓯海41 12 3.4 23、33.14瑞安市119 32 3.7 33.05乐清市122 38 3.2 47.01洞头县13 4 3.3 45.08永嘉县93 28 3.3 47.84平阳县86 24 3.5 45.67苍南县128 34 3.7 51.59文成县37 13 3.0 45.07泰顺县36 11 3.1 57.36全市全市779 779 228 228 3.4 3.4 41.241.2数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。“回家消费、回家置业回家消费、回家置业”的传统，财富回流，的传统，财富回流，带动温州高消费。带动温州高消费。消费力分析消费力分析温州每年有约100多万人外出到全国乃至世界，“回24、家消费、回家置业”的传统，带动大量资金回流。节假日酒店、宾馆、餐饮、购物、娱乐均较平时上涨约，特别是年底，形成高消费。温州晚报金晓峰2004年人口普查结果数据来源：各地统计年鉴2010本报告是严格保密的。名牌崇拜、奢侈消费名牌崇拜、奢侈消费消费特征消费特征名车随处可见奢侈品专卖店本报告是严格保密的。名牌崇拜、奢侈消费名牌崇拜、奢侈消费消费特征消费特征下午6点市中心，车满为患本地杂志，都是奢侈品广告本报告是严格保密的。重享受，休闲、娱乐场所随处可见重享受，休闲、娱乐场所随处可见消费特征消费特征本报告是严格保密的。富二代逐步成为消费主体，除了满足富二代逐步成为消费主体，除了满足“面子面子工程工程”25、以外，逐步向关注品质、品味转变。以外，逐步向关注品质、品味转变。消费特征消费特征50-60年代年代70-85年代年代86-90年代年代生活背景生活背景：人多地少、资源贫瘠，三面环山一条水路，不求变没有出路，生活所迫逼得很多人走出去性格特征性格特征：吃苦耐劳吃苦耐劳/骨子里土、重朋友骨子里土、重朋友/诚信诚信/团结、团结、家庭观念强家庭观念强/恋乡，追求名牌恋乡，追求名牌/显富，文化水平低显富，文化水平低/重重孩子教育。孩子教育。生活背景生活背景：童年生活物质贫瘠，从小教育就是不努力就没有饭吃，又赶上78年改革开放，有很多机会性格特征性格特征：抓住一切机会抓住一切机会/拼博，有勇有谋，成为社拼博26、，有勇有谋，成为社会的中流砥柱，追求最好的，消费观念相对理性会的中流砥柱，追求最好的，消费观念相对理性。生活背景生活背景：生活环境优越，好的生活、好的教育，见多识广，富二代逐步上位性格特征性格特征：重物质享受、爱面子、攀比风气重、追重物质享受、爱面子、攀比风气重、追求个性化求个性化，但同时不仅追求品牌，更追求品质，也但同时不仅追求品牌，更追求品质，也成为消费的风向标。成为消费的风向标。“洋到底、土到家洋到底、土到家”的消的消费特质费特质目前消费主体，承上启目前消费主体，承上启下的群体特征下的群体特征追求品牌，更追求品质，追求品牌，更追求品质，重新定义奢华重新定义奢华本报告是严格保密的。解读城市27、经济水平城市规划消费力分析政策环境行业研究本报告是严格保密的。温州人多地少，年度销售量严重不足。温州人多地少，年度销售量严重不足。发展历程发展历程明确支柱明确支柱产业地位产业地位国家新一国家新一轮调控轮调控首次首次加息加息房房改改方方案案出出台台提提出出城城市市东东拓拓口口号号住住房房分分配配货货币币化化温州全市人口约779万人，而年均销售量不足300万方宁波温州温州台州湖州杭州常住人口571万人799万人万人578万人260万人810万人2009年住宅销售量652万方272万方万方423万方362万方1301万方人均销售面积1：1.141：0.341：0.751：1.381：1.6数据来源：28、温州统计年鉴2010、统计局网站本报告是严格保密的。龙湾房产开发额明显偏低龙湾房产开发额明显偏低房产开发额房产开发额主城区开发集中，需求集中龙湾开发额明显偏低，需求被迫外流数据来源：温州统计年鉴2009本报告是严格保密的。少有外来投资，以本地私募为主。少有外来投资，以本地私募为主。开发投资情况开发投资情况外来投资开发较小，以本地私营企业为主。目前本地开发的项目，后面大多有财团支撑，几个实体老板集资拿地开发，赚钱效应明显，比做实体来钱快，所以很多都是这种做法，比如绿城那块地，就是由几个实体老板集资拿地，与绿城合作，绿城听说约占30%，很少有外来投资。朗兆数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格29、保密的。本地以民间私募开发为主，开发能力有限本地以民间私募开发为主，开发能力有限开发商开发商民间开发为主，专业开发商企业非常少，整体开发水平较低。p本地开发商：早期较有影响力开发商（2003-2006年）温州城建：国企，典型楼盘山水名都，在上海、山东、湖州等地有项目开发。大自然：股份制，典型楼盘大自然花园（规模大盘40万方），在辽宁、昆山、内蒙古等有地项目开发现在较有影响力开发商（2006年以后）中梁：私企，典型楼盘中央公馆、棕榈湾、名座公寓、香缇半岛、橡树湾、首府，江苏、上海等地开发项目置信：民间集资开发，典型楼盘置信广场（拿地时间07年，一直未开盘），操场楼王地块。京都：私企，典型楼盘府东30、家园、新京都家园p外来开发商：绿城：与家景合作开发鹿城广场，再拿龙湾地块万科：数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。以产品发力，打破传统品牌认知，得到温州中高端群体认以产品发力，打破传统品牌认知，得到温州中高端群体认可，重新树立在温州市场的品牌影响力，为后期开发做好可，重新树立在温州市场的品牌影响力，为后期开发做好市场铺垫。市场铺垫。品牌认知品牌认知品牌认知：绿城有鹿城广场作为示范，有了市场基础，普遍认为绿城做高端产绿城有鹿城广场作为示范，有了市场基础，普遍认为绿城做高端产品，万科做中端产品（魅力之城）。品，万科做中端产品（魅力之城）。炒房者：品牌相对不敏感，注重升值潜力，绿城已有31、市场基础，也看到了投资效应，万科目前在温州无市场基础，但做为全国品牌开发商，值得期待。样本：赵女士，75年出生，商贸公司（饮料、医药）、投资股票、投资房产，全国范围内炒房，上海/杭州/重庆，主要看升值潜力，信任大品牌。绿城品牌在浙江更具影响力，有溢价能力，大都会在首期进入，但更重要是产品力要有升值能力。本地购房者：绿城做高端产品，万科做中端产品，还是比较看好绿城。样本：陈思，投资公司，自己住同人花园，绿城已有鹿城广场，都认为是做高端项目，鹿城广场没有买到的人都很期待龙湾这个项目，有朋友买过万科杭州的魅力之城，身边很多人都认识万科就是做中端大众产品比较好。很多个当地购房样本，都认为绿城较好，会选32、择绿城。业内声音：期待两大品牌开发商的竞争，期待市场洗牌，品牌共生共荣，最终产品发力样本：朗兆叶总，资深咨询公司，比较期待，如果万达再进入，这一板块将成为热点板块，同时温州很多项目后面都是大财团支撑，像新地王温大操场地块，但实际的开发能力有限，而且后劲不足，这种房开公司很多，也希望大牌开发商的进入，能将温州市场重新洗牌。绿城虽然较早进入温州，但万科品牌不一定弱过绿城，共同共荣，先把板块价值做起来，再突出万科自身的优势。媒体：市场期待，绿城、中梁本地影响力较大，特别是绿城做高端产品，已看到其实力，万科这方面相对弱势一些。样本：今周楼市主编林孟，大家心目中的开发商排名应该先中梁、后绿城，毕竟中梁在33、温州是有大市场份额的，而且运营的时间也够久。未来温州将有大量土地推出，这些量光靠本地开发商是消化不了的，以后肯定要依靠外来的开发商样本：温州晚报金晓峰，绿城已有一个项目在做示范，影响力大，都认为绿城是做高端产品，同时眼见为实，万科产品相对就弱势一些，只知道是全国大品牌，但具体产品如何不知道，因此，还是比较依赖绿城。本报告是严格保密的。土地出让量严重不足，市场持续的供小于求，土地出让量严重不足，市场持续的供小于求，价格不断走高，更多满足投资需求、高端需求。价格不断走高，更多满足投资需求、高端需求。市场分析市场分析销售额50.16亿销售额98.84亿销售额71.82亿销售额235.4亿销售额87.34、5亿437亩758亩年均销售量60万方左右数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。“趋势投资趋势投资”需求大量存在的市场，而非需求大量存在的市场，而非“价值投资价值投资”型市场，更关注产品型市场，更关注产品“是否能被炒上去是否能被炒上去”。市场分析市场分析备注：一手房市区数据，二手房仅是鹿城区数据。06-10年鹿城区月均成交年鹿城区月均成交958套套一手房供应稀缺，二手房市场活跃。投资旺盛，安置房、无产权房源进入流通市场。鹿城区老城区90年代的房子单价4万元左右，新区府东家园、同人花园等小区，均价4-6万元，但仍供不应求，抢不到房子。新区中介2009年年成交套数成交套数比例比例一手房35、一手房207216%二手房二手房1096784%一手短缺、二手市场活跃，投资需求旺盛，价格虚高，泡沫严重。数据来源：房管局网站本报告是严格保密的。2011年处于供应相对空档期，年处于供应相对空档期，2011年土地放量，年土地放量，2012-2013年迎来供应高峰，有利于市场趋稳。年迎来供应高峰，有利于市场趋稳。趋势研判趋势研判预开面积4873p2011年预计有年预计有12个新开楼盘（包括本案、绿城项目），约个新开楼盘（包括本案、绿城项目），约48万方，其中安置房万方，其中安置房4个，个，8个商品房项目，规模小、分布散。个商品房项目，规模小、分布散。p万科、绿城项目规模较大，龙湾区政府将成为热点36、板块。万科、绿城项目规模较大，龙湾区政府将成为热点板块。2010年地块年地块2011年地块年地块数据来源：房管局网站本报告是严格保密的。中长期看政府执行力中长期看政府执行力供地趋势供地趋势林里片区林里片区规划为山地高档居住区，规规划为山地高档居住区，规划划4859.7亩，总建设规模为亩，总建设规模为134.63万平方米。万平方米。南湖南湖片区片区总用地面积达总用地面积达193公顷，控规修公顷，控规修改已经完成，规划总建筑量约改已经完成，规划总建筑量约222.78万方万方主力供应区域主力供应区域三洋湿地杨府山旧杨府山旧城改造城改造洪殿街区改造工程将于洪殿街区改造工程将于11年有大动年有大动作。黎37、一村改造项目目前已与绿城作。黎一村改造项目目前已与绿城集团达成合作协议，村改的方案已集团达成合作协议，村改的方案已经完成，将适时启动。经完成，将适时启动。龙湾龙湾中心中心区块区块瑶瑶溪溪2011.1将推将推168亩的商亩的商业综合体（意向为万业综合体（意向为万达集团）达集团）短期：瑶溪片区（已出让部分）、南湖片区、龙湾短期：瑶溪片区（已出让部分）、南湖片区、龙湾区政府片区，未来约区政府片区，未来约3000亩供地。亩供地。中期：仰义附近的林里片区，约中期：仰义附近的林里片区，约4800亩亩长期：主战区在龙湾长期：主战区在龙湾-洞头，打造滨海新城，开发量洞头，打造滨海新城，开发量约约20平方公里。38、平方公里。信息来源：国土局、规划局网站信息来源：国土局、规划局网站龙湾洞头县围垦回填，打造滨海新城本报告是严格保密的。“趋势投资趋势投资”型市场，客户更关注未来趋势、型市场，客户更关注未来趋势、产品溢价空间。产品溢价空间。市场结论市场结论低端需求安置房、老小区温州市场呈现不健康的市场表现土地供应严重短缺，市场严重的供小于求，导致二手交易市场活跃（安置房、无产权房均能正常交易），整体价格虚高，投资需求旺盛，价格透支严重。整体市场量少价高，供应集聚在市场顶端，中高端改善供应短缺。2012年将迎来供应高峰，本项目要加快开发速度，抢占市场。中端改善需求中端改善需求供应短缺供应短缺私营老板私营老板政府高39、官政府高官泛公务员泛公务员企业白领企业白领工薪阶层工薪阶层产业工人产业工人产业工人为主，外来人员占主力，没有购买能力公务员、泛公务员、企业白领，如没有其他副业，也无购买能力。满足顶端购买群体满足顶端购买群体大量中高端需求未被满足本报告是严格保密的。解读城市经济水平城市规划消费力分析政策环境行业研究本报告是严格保密的。加大城市基础建设，加大土地供应量加大城市基础建设，加大土地供应量工作重点：工作重点：城市基础建设城市基础建设；集中力量做好瓯飞滩、轨道交通和高速公路网等一批重大项目前期工作抓好金温铁路扩能改造、瓯江过江通道、77省道洞头延伸线、苍南电厂一期等一批重点项目开工扎实推进半岛浅滩一期、附40、一医新院等一批续建工程加强土地供应：加强土地供应：强化土地供给保障，加强资本营运平台建设，促进社会资本投入加大清理力度，确保2011年七成“转而未供”土地供出；扎实推进农房集聚改造、城中村改造和退二进三，盘活土地存量，提高土地利用价值。十二五目标十二五目标经济实力和产业结构“双提升双提升”GDP年均增长10%以上全社会固定资产投资率每年达到50%城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别增长10%以上加快转型发展，把重大项目建设作为转型发展加快转型发展，把重大项目建设作为转型发展的重要支撑的重要支撑政策导向政策导向本报告是严格保密的。政策环境规范化，更加利于市场趋稳，利于政策环境规范化41、，更加利于市场趋稳，利于品牌开发商深耕温州。品牌开发商深耕温州。政策环境政策环境政府态度：城市建设政府态度：城市建设决心大，执行力强决心大，执行力强“温州市委市政府当前正在开展三方面工作：一是进一步解放思想、更新观念。二是深化体制机制改革。狠下决心，着手推进城市建设管理体制、市区财政体制、国资管理体制、行政审批制度和农村试验区综合改革等重大改革，建立权责利相统一的体制机制，切实为加快发展提供有力保障。三是推进重大项目建设。结合“十二五”规划，研究实施“十大建设工程”和“十大民生工程”，各县（市、区）也要结合实际，推出“双十工程”，各条线要理出“十大项目”，以重大项目建设来改善大环境、推进大发展42、。”市委书记陈德荣 当地政策规范：当地政策规范：严格各项政策的执行力，稳定房价、地价。严格各项政策的执行力，稳定房价、地价。“温州楼市温州楼市19条新政条新政”：房地产开发公司可自留20%房源的规定被取消；批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售；商品房不得分层、分单元办理预售许可，并严格实行商品房买卖实名制，一人只能认购一套住房。政策：政策：有媒体引用官方表态称，温州市在2011年仍延续楼市限购政策。温州对政策的执行力一向比较严格，而且温州做为高房价的典型城市，国家的监控力度会更强，最近还有政策，拍地溢价高出50%的地块，必须上报政府。温州晚报房产专刊部主任金晓峰 市场43、环境：市场环境：政府有所为，加大土地供应力度、市场更加规范化，大力吸引外来开发商进入。政府有所为，加大土地供应力度、市场更加规范化，大力吸引外来开发商进入。温州高房价，一个主要原因就是供应太少，往年土地供应可以说处于饥渴的状态，新的市委书记到任，有些作为，对于改变温州城市建设、旧城改造方面有大手笔，未来会加大土地供应力度，将对房地产市场、整体供需关系带来很大改变当时，政府在政策执行方面，也比较严厉，各项审批比较严格，会加强对市场的规范化，能使温州市场健康发展 朗兆叶总 更加规范化的市场环境，有利于房地产市场的发展，也有利于外来开发商的进入，提升温州房地产开发水平 温州晚报王总本报告是严格保密的44、。解读城市结论解读城市结论城市转型城市转型大温州格局，龙湾承担城市东拓功能，大温州格局，龙湾承担城市东拓功能，“跳跃式跳跃式”副城的发副城的发展模式，起步阶段依靠自身购买力，吸纳地缘型客户。展模式，起步阶段依靠自身购买力，吸纳地缘型客户。产业升级产业升级温州典型的温州典型的“轻小集加轻小集加”经济，产业升级乏力，企业资金过经济，产业升级乏力，企业资金过剩。剩。形成大量形成大量“趋势投资趋势投资”需求进入房地产市场，催生市场泡沫需求进入房地产市场，催生市场泡沫消费升级消费升级消费主体逐步从富一代转向富二代。消费主体逐步从富一代转向富二代。消费特征从消费特征从“洋到家、土到底洋到家、土到底”的消费45、特质，升级到不仅追的消费特质，升级到不仅追求品牌，更追求品质、品味。求品牌，更追求品质、品味。市场环境市场环境不健康的市场环境，持续的供小于求，投资需求旺盛。不健康的市场环境，持续的供小于求，投资需求旺盛。2012-2013年市场将迎来集中供应。年市场将迎来集中供应。“趋势投资趋势投资”型市场，客户更关注未来趋势、产品溢价空间。型市场，客户更关注未来趋势、产品溢价空间。政策环境政策环境“大手笔大手笔”城市建设，加大土地供应量，稳定地价、房价。城市建设，加大土地供应量，稳定地价、房价。规范化市场环境，利于市场趋稳，吸引外来开发商深耕温州。规范化市场环境，利于市场趋稳，吸引外来开发商深耕温州。本报46、告是严格保密的。开发战略建议开发战略建议“趋势投资趋势投资”型市场，踏准节奏尤为重要；型市场，踏准节奏尤为重要；做法一：缓慢开发，拉长战线，享受区域增值；做法一：缓慢开发，拉长战线，享受区域增值；做法二：加快开发节奏，后期连续拿地开发，深耕温州做法二：加快开发节奏，后期连续拿地开发，深耕温州大温州格局，土地放量行业规范化，政府开放，大品牌开发存在较大机会龙湾区东拓主战场，持续看好区域价值，可持续深耕首个品牌示范项目，快进首个品牌示范项目，快进+连续开发战略连续开发战略本报告是严格保密的。研究思路研究思路第一部分：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议板块研究排屋市场研究47、公寓市场研究本报告是严格保密的。解读市场结论解读市场结论开发节奏开发节奏：力争在：力争在2011年开盘年开盘以排屋入市，树品牌，后期产品公寓与低密度产品互补开盘。以排屋入市，树品牌，后期产品公寓与低密度产品互补开盘。目标客户目标客户：以龙湾为主，吸引地缘型客户：以龙湾为主，吸引地缘型客户卖副城预期，吸引大温州客户。卖副城预期，吸引大温州客户。产品选择产品选择：“高低配高低配”公寓：城市改善型公寓，总价卡位公寓：城市改善型公寓，总价卡位600-1000万；主力户型万；主力户型170-180方，次主力方，次主力200-250方。方。低密度：市场稀缺产品，主力为排屋，面积低密度：市场稀缺产品，主力为48、排屋，面积350方左右（总价卡方左右（总价卡位位2000-3000万），次主力为独栋，面积万），次主力为独栋，面积450方左右（总价卡位方左右（总价卡位4000-5000万）。万）。本报告是严格保密的。解读市场解读市场板块研究板块研究排屋市场研究公寓市场研究本报告是严格保密的。购买力集中在市区、乐清、瑞安购买力集中在市区、乐清、瑞安板块分析板块分析三垟湿地片区贡献三垟湿地片区贡献鹿城区吸附能力强；鹿城区吸附能力强；龙湾（量少价高）房产在升级龙湾区供应龙湾（量少价高）房产在升级龙湾区供应少，需求还有增量空间少，需求还有增量空间瑞安、乐清市场基数大，但开发量少，房瑞安、乐清市场基数大，但开发量少，49、房产开发水平偏低，需求外流产开发水平偏低，需求外流数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。购买力强，房产开发水平已达到一定规模，购买力强，房产开发水平已达到一定规模，高端售价高端售价2.7-2.8万万瑞安市瑞安市乐清乐清50分钟车程分钟车程瑞安瑞安35-45分钟车程分钟车程市政府：市政府：15公里公里机场：机场：4.5公里公里n著名的侨乡著名的侨乡有有10万多万多瑞安人分布在世界瑞安人分布在世界60多个国家和地区。有多个国家和地区。有20万多万多瑞安人走出瑞安在全国各地经商办厂，形成了一处处瑞安街、瑞安村瑞安人走出瑞安在全国各地经商办厂，形成了一处处瑞安街、瑞安村一个超强购买力的城市50、。一个超强购买力的城市。n城市经济城市经济商业贸易为主，全国县市域经济百强县商业贸易为主，全国县市域经济百强县第第20位位。瑞安最大。瑞安最大的行业是机械行业，其次是汽摩配件、塑料制品、鞋类、精细化工、纺织服的行业是机械行业，其次是汽摩配件、塑料制品、鞋类、精细化工、纺织服装等，装等，19种产品在全国市场占有种产品在全国市场占有50%以上份额。以上份额。n城市地理条件城市地理条件温瑞平原是温瑞平原是浙南最大的平原浙南最大的平原，城市宜居性高，城市宜居性高，n房地产发展：城市规划较好，房地产市场与市区相当（房地产发展：城市规划较好，房地产市场与市区相当（雅景苑雅景苑2.86万万），但人多供应少，51、本地供应不能满足需求，需求外流。），但人多供应少，本地供应不能满足需求，需求外流。本报告是严格保密的。柳市、北白象购买力强，本地房产开发水平柳市、北白象购买力强，本地房产开发水平低，龙湾区对此类客户有较强吸附能力。低，龙湾区对此类客户有较强吸附能力。乐清市乐清市旧城区旧城区新城区新城区行政区行政区居住区居住区乐清乐清50分钟车程分钟车程瑞安瑞安35-45分钟车程分钟车程市政府：市政府：15公里公里机场：机场：4.5公里公里n柳市、北白象：主要经营制造低压电器，中国低压电器之都。有七家企业柳市、北白象：主要经营制造低压电器，中国低压电器之都。有七家企业进入中国企业进入中国企业500强，区域人口约52、强，区域人口约50万，万，柳、白地区人爱显富，重视财富的柳、白地区人爱显富，重视财富的外在表现；外在表现；n虹桥区域：电子、塑料、机械、食品、仪表、服装等六大主导工业虹桥区域：电子、塑料、机械、食品、仪表、服装等六大主导工业n城市距离：柳市、北白象距离龙湾城市距离：柳市、北白象距离龙湾25分钟车程。分钟车程。n房地产发展：房产发展不成熟，新城未形成，房价、品质参差不房地产发展：房产发展不成熟，新城未形成，房价、品质参差不齐，居民消费力也不均。齐，居民消费力也不均。北白象北白象柳市柳市本报告是严格保密的。鹿城区向南延伸，龙湾区将迎来板块二次开发，鹿城区向南延伸，龙湾区将迎来板块二次开发，重新定义53、板块价值重新定义板块价值市区市区中梁棕榈湾中梁棕榈湾中梁银座中梁银座中梁首府中梁首府外滩国际公馆外滩国际公馆中瑞曼哈屯中瑞曼哈屯鹿城广场鹿城广场华府天地华府天地置信广场置信广场万川锦苑万川锦苑同人花园同人花园同人欣园同人欣园铂金府邸铂金府邸香缇半岛香缇半岛名人中环广场名人中环广场橡树湾橡树湾府东家园府东家园假日花园假日花园在售在售/未售未售售罄售罄京都城京都城东方明珠城东方明珠城万康锦园万康锦园万康锦绣城万康锦绣城龙城华府龙城华府板块早期以开发安置房为主，整体板块早期以开发安置房为主，整体产品品质不高，产品品质不高，没有好产品没有好产品，中高中高端需求外溢现象明显端需求外溢现象明显；品牌开发商54、的进入，将带来龙湾区品牌开发商的进入，将带来龙湾区二次开发，重新定义板块价值。二次开发，重新定义板块价值。政府规划的重点区域，未来发展前政府规划的重点区域，未来发展前景看好。景看好。早期项目开发较少，区域缺少统一规划；早期项目开发较少，区域缺少统一规划；07年开始热捧湿地概念，板块价值快速提升；年开始热捧湿地概念，板块价值快速提升；南湖板块将成为未来的主力土地供应区域。南湖板块将成为未来的主力土地供应区域。豪宅供应区，如鹿城广场、置信广场；豪宅供应区，如鹿城广场、置信广场；区域吸附力强，二手成交活跃，新城板块约区域吸附力强，二手成交活跃，新城板块约45万万/；城市用地已趋于饱和，未来土地供应稀55、缺。城市用地已趋于饱和，未来土地供应稀缺。南湖片区本报告是严格保密的。解读市场解读市场板块研究排屋市场研究公寓市场研究公寓市场研究本报告是严格保密的。细分市场细分市场第三梯队梯队分级原则：项目的区位属性、客群、产品力梯队分级原则：项目的区位属性、客群、产品力第一梯队第二梯队鹿城广场置信广场（未开）香缇半岛、京都城、曼哈顿、府东家园中梁首府、橡树湾（未开）东方明珠城、龙城华府龙湾、瓯海区的项目本报告是严格保密的。核心稀缺地段，标杆性的产品力打造，吸附核心稀缺地段，标杆性的产品力打造，吸附能力强能力强第一梯队第一梯队置信广场置信广场鹿城广场鹿城广场深访话题：温州人眼中的豪宅？深访话题：温州人眼中的56、豪宅？面积一定要在面积一定要在300方以上，总价上方以上，总价上2000万的最好，这样的产品才不会轻易被超过、被模仿。万的最好，这样的产品才不会轻易被超过、被模仿。鹿城广场业主黄先生鹿城广场业主黄先生分析楼盘：鹿城广场、置信广场项目辐射力强，吸引全国甚至海外的温州人关注；项目辐射力强，吸引全国甚至海外的温州人关注；温州金字塔顶端客群，身份象征；温州金字塔顶端客群，身份象征；有较强的稀缺性，溢价能力强，也成为投资保值品。有较强的稀缺性，溢价能力强，也成为投资保值品。产品特征产品特征客群表现客群表现占据城市中心稀缺地段，拥有高端商业配套，如五星酒店、集中式商业广场占据城市中心稀缺地段，拥有高端商业57、配套，如五星酒店、集中式商业广场户型户型300方以上，主力面积方以上，主力面积400-600方，精装修，定义了方，精装修，定义了“豪宅标准豪宅标准”总价总价2000万以上万以上未来趋势未来趋势核心地段推地量有限，供应非常稀缺，仅温大操场地块，供应拉动型产品核心地段推地量有限，供应非常稀缺，仅温大操场地块，供应拉动型产品温大操场温大操场地块地块本报告是严格保密的。160以上偏大户型，产品更多依托于地段优势以上偏大户型，产品更多依托于地段优势产品有较大提升空间，对地缘型客户有一定吸附能力。产品有较大提升空间，对地缘型客户有一定吸附能力。第二梯队第二梯队中瑞曼哈顿中瑞曼哈顿香缇半岛香缇半岛橡树湾橡树58、湾名人中环广场名人中环广场铂金府邸铂金府邸京都城京都城万川锦园万川锦园中梁首府中梁首府温州人喜欢的，就是越贵越豪越好，最好是跃层，大气，面积要温州人喜欢的，就是越贵越豪越好，最好是跃层，大气，面积要200以上的！以上的！曼哈顿业主陈奇志曼哈顿业主陈奇志小区是不是值得让人停留的？最关键是看环境，所以绿化一定做多做大，而且一定要有集中的绿化小区是不是值得让人停留的？最关键是看环境，所以绿化一定做多做大，而且一定要有集中的绿化水景园水景园业主赵玉平业主赵玉平京都城京都城90/50限制，不拼接限制，不拼接分析楼盘：香缇半岛、京都城、曼哈顿、万川锦苑高端公寓高端公寓湿地品质公寓湿地品质公寓地段地段占据市59、中心区域，类高端产品方向打造占据市中心区域，类高端产品方向打造集中在三垟湿地板块，项目品质正在提升集中在三垟湿地板块，项目品质正在提升产产品品主力主力l250-320250-320方方l稀缺外景稀缺外景l视野通透视野通透l160-180160-180，4 4房房(部分带保姆房部分带保姆房)l140-160140-160：3 3室室2 2厅厅2 2卫，独立书房卫，独立书房l享中心景观或东边套享中心景观或东边套l外部景观优渥外部景观优渥次主力次主力l160-180160-180方方l位置较差位置较差l景观面少景观面少l9090平层、跃层：平层、跃层：2 2房，独立书房房，独立书房l250-300260、50-300，跃层为主：一楼，跃层为主：一楼2 2卧室、独卧室、独立书房、佣人房，二楼双套房立书房、佣人房，二楼双套房l资源最弱资源最弱楼王楼王l320-400320-400方方l资源最佳资源最佳l320-350320-350，跃层，跃层l景观最佳视野最开阔景观最佳视野最开阔客群客群鹿城、龙湾客户比例接近；鹿城、龙湾客户比例接近；510%510%乐清、乐清、瑞安人瑞安人6070%6070%为龙湾人，其中又以永强人居多，且以自住为主为龙湾人，其中又以永强人居多，且以自住为主趋势趋势未来供应稀缺，仅中梁首府未来供应稀缺，仅中梁首府城市热点由新城转向湿地板块，未来以大湿地概念，南湖板块将成为下城市热61、点由新城转向湿地板块，未来以大湿地概念，南湖板块将成为下一个获利板块。一个获利板块。本报告是严格保密的。郊区地段，郊区地段，140-180方中面积户型，产品品方中面积户型，产品品质不高，本地客为主，面临改善。质不高，本地客为主，面临改善。第三梯队第三梯队东方明珠城东方明珠城万康锦园万康锦园龙城华府龙城华府中梁棕榈湾中梁棕榈湾分析楼盘：东方明珠、龙城华府、万康锦园地段地段城市郊区，城镇向城市化转变的过渡区域城市郊区，城镇向城市化转变的过渡区域产产品品主力主力l140-160140-160：3 3室室2 2厅厅2 2卫卫l160-180160-180：3 3室室2 2厅厅2 2卫卫+独立书房独立书62、房+佣人房佣人房l享中心景观或东边套享中心景观或东边套l外部景观优渥外部景观优渥次主力次主力l180-200180-200：4 4室室2 2厅厅3 3卫卫+独立书房独立书房+佣人房佣人房l220-260220-260、300300，跃层：一层，跃层：一层1 1卧室、独立书房、佣人房卧室、独立书房、佣人房/客房，二层双客房，二层双套房套房+起居室起居室l每幢楼都设顶跃，视野景观越每幢楼都设顶跃，视野景观越好的面积越大好的面积越大楼王楼王l330330以内以内l资源最佳，资源最佳，2-42-4套套客群客群以本区域客群为主，对区域外的客户吸引力不强，只能吸引少量的投资客以本区域客群为主，对区域外的客63、户吸引力不强，只能吸引少量的投资客趋势趋势l政府城市规划的重点区域，龙湾区、湿地板块将成为未来的供应主力；政府城市规划的重点区域，龙湾区、湿地板块将成为未来的供应主力；l目前湿地板块由本土开发商盘踞，龙湾区则有万科、绿城等知名开发商入主，板块发展节奏、房产开发水平目前湿地板块由本土开发商盘踞，龙湾区则有万科、绿城等知名开发商入主，板块发展节奏、房产开发水平势必优于湿地板块势必优于湿地板块本报告是严格保密的。区域内市场供需失衡，中高端需求外溢需求明显。本区域内市场供需失衡，中高端需求外溢需求明显。本项目重点考虑项目重点考虑如何截流外溢，同时吸引当地人改善。如何截流外溢，同时吸引当地人改善。龙湾市64、场龙湾市场龙湾区销售的项目概况（龙湾区销售的项目概况（20072007年至今）年至今）项目项目区位区位总体量总体量首期开盘首期开盘产品水平产品水平价格水平（万元价格水平（万元/）东方明珠城东方明珠城永中小区永中小区1800001800002007-1-62007-1-6公寓平层公寓平层140-160140-160跃层跃层260-280260-280排屋排屋350-450350-450公寓成交均价公寓成交均价2.52.5排屋报价排屋报价8.08.0万康锦绣城万康锦绣城龙湾区行政管理中心区龙湾区行政管理中心区E05E051262471262472007-2-32007-2-3140140、170-65、180170-180二手二手2.5-3.152.5-3.15龙城华府龙城华府龙湾城市中心区龙湾城市中心区D05D05地块地块34635346352009-7-112009-7-11140-160140-160二手二手2-2.22-2.2江锦家园江锦家园龙湾中心区龙湾中心区E-02E-02地块地块1176711176712008-3-92008-3-99090、160160二手二手2.5-3.0 2.5-3.0 汇鸿家园汇鸿家园状元镇龙腾南路状元镇龙腾南路18525185252008-9-182008-9-1889-15589-155二手二手1.71.7明珠公馆明珠公馆龙湾区围垦路龙湾区围垦路566、29452942009-3-272009-3-27主力主力8080二手二手1.81.84 4年供应量年供应量共共4848万方万方20102010年没有供应量年没有供应量区域主力区域主力140-160 140-160 区政府所在区域均价区政府所在区域均价2.5-2.82.5-2.8p供需特征：供需特征：4 4年内供应量仅年内供应量仅4848万方，区域供给严重不足，以拆迁安置房为主，万方，区域供给严重不足，以拆迁安置房为主，产品力低，产品力低，配套缺乏。配套缺乏。p客群分析：以客群分析：以地缘型客户地缘型客户为主，吸引永强、梅头等地人群购买，极少量鹿城市区的投资客。为主，吸引永强、梅头等地人群购买67、，极少量鹿城市区的投资客。p区域特征：区域处于市场的启动期，房产开发的进度缓慢，本地需求，特别是区域特征：区域处于市场的启动期，房产开发的进度缓慢，本地需求，特别是中高端需求有明显外中高端需求有明显外溢趋势溢趋势。我们项目以龙湾人为主，多数自住；市区的很少，只有我们项目以龙湾人为主，多数自住；市区的很少，只有3%-4%左右，且都是投资的。基本上开个厂的老板都买的起龙湾的房子，一家三代买的也左右，且都是投资的。基本上开个厂的老板都买的起龙湾的房子，一家三代买的也多，而且都喜欢大户型，一般要多，而且都喜欢大户型，一般要150平米以上，最好是四房，这里很多家庭是四口，而且比较喜欢三代同堂，所以面积适68、当大些。平米以上，最好是四房，这里很多家庭是四口，而且比较喜欢三代同堂，所以面积适当大些。龙城华府案场主管黄经理龙城华府案场主管黄经理在我们这一带买的房的在我们这一带买的房的60%的是龙湾人（主要指香缇半岛、铂金府邸、京都城），这里刚好是市区和永强工业园区的中间，往来方便，生意、生的是龙湾人（主要指香缇半岛、铂金府邸、京都城），这里刚好是市区和永强工业园区的中间，往来方便，生意、生活都能顾上活都能顾上21世纪中介王运有（香缇半岛对面）世纪中介王运有（香缇半岛对面）我们项目有很多龙湾人在买，这些人的消费能力很强，一般都买大户型。我们项目有很多龙湾人在买，这些人的消费能力很强，一般都买大户型。名人69、名人中环广场销售员中环广场销售员本报告是严格保密的。区域内高端购买群体较大。区域内高端购买群体较大。市场容量市场容量供应测算供应测算（龙湾区（龙湾区2010年推地住宅地块仅万科、绿城地块）年推地住宅地块仅万科、绿城地块）地块名称地块名称容积率容积率建筑面积建筑面积排屋体量排屋体量/万万排屋套数排屋套数/套套公寓体量公寓体量/万万排屋套数排屋套数/套套开发商开发商区区A-16A-16地块地块1.51.519 19 5.25.2149 149 14 14 690 690 绿城绿城A-02A-02地块地块1.31.39 9 2 257 57 7 7 350 350 万科万科A-09A-09地块地块170、.61.69 9 2.72.777 77 6 6 315 315 万科万科合计：合计：16381638套套37 37 9.99.9283 283 27.127.113551355/备注：以排屋容积备注：以排屋容积0.80.8，公寓，公寓2.52.5测算潜在排屋供应面积；排屋按测算潜在排屋供应面积；排屋按350350，公寓按，公寓按200200测算套数测算套数需求测算需求测算（仅龙湾区企业）（仅龙湾区企业）全市全市龙湾龙湾测算标准测算标准套数测算套数测算企业总数企业总数146091460966406640/规模以上企业规模以上企业2539253911541154每家单位每家单位2 2个购买力个购71、买力23082308小型企业小型企业120701207054865486每家单位每家单位1 1个购买力个购买力54865486合计合计77947794套套数据来源：温州统计年鉴2010本报告是严格保密的。需求特征需求特征首置首置改善改善高端高端功能型功能型舒适型舒适型客户来源：市区家庭分巢市区家庭分巢周边乡镇进城周边乡镇进城需求特征：家庭结构年轻家庭结构年轻关注教育配套、便利关注教育配套、便利度、生活配套度、生活配套产品特征：三房起步，主力面积120-160方典型项目：老城区二手房老城区二手房客户来源：老小区改善老小区改善周边乡镇进城周边乡镇进城需求特征：小家庭、三代同堂，小家庭、三代同堂，面72、积、功能改善面积、功能改善关注功能空间、配套、关注功能空间、配套、小区环境小区环境产品特征：主力四房产品，主力160-180方典型项目：府东家园、曼哈顿府东家园、曼哈顿客户来源：老小区改善老小区改善周边乡镇进城周边乡镇进城需求特征：小家庭、三代同堂，小家庭、三代同堂，舒适改善舒适改善关注小区环境、舒适关注小区环境、舒适度、生活氛围度、生活氛围产品特征：主力四房产品，主力180-250方典型项目：香缇半岛、京都城香缇半岛、京都城客户来源：大温州客户大温州客户需求特征：购买力强购买力强关注整体品质、舒适关注整体品质、舒适度、生活氛围度、生活氛围身份象征身份象征产品特征：300方以上户型典型项目：鹿73、城广场、排屋（香缇鹿城广场、排屋（香缇半岛、东方明珠城）半岛、东方明珠城）本报告是严格保密的。市场结论市场结论第一梯队第二梯队第三梯队典型项目：鹿城广场、置信广场（未开）产品：核心地段，面积300方以上，主力户型400-800方，可做精装修价格：单价6-8万元，总价2000万/套以上客群：温州金字塔顶端客群，身份象征、定义了“豪宅标准”，属于低密度产品的替代品典型项目：香缇半岛、京都城、中梁首府、橡树湾产品：地段（市区）、资源（三洋湿地），主力户型160-180方、180-250方两类价格：单价4.2-7万元，总价600-1500万/套客群：高端客群，包括市区、周边乡镇客户，地缘型特征明显，特74、别是龙湾客群占主力。典型项目：东方明珠城、龙城华府、安置房产品：郊区型项目，主力户型140-180方，次主力200-280方价格：单价2.5-3.2万元/平方，总价300-900万/套客群：本地客群为主，对市区及外来客户吸附能力有限。现状启示豪宅稀缺产品，低密豪宅稀缺产品，低密度物业替代品，本项度物业替代品，本项目以排屋产品吸引此目以排屋产品吸引此类客户。类客户。龙湾中高端客户为主，龙湾中高端客户为主，本项目以产品发力，本项目以产品发力，吸引客户回流。吸引客户回流。龙湾处于二次升级开龙湾处于二次升级开发，本地客户面临二发，本地客户面临二次改善，本项目可吸次改善，本项目可吸引此类本地改善客户。引75、此类本地改善客户。本报告是严格保密的。开发机会开发机会p产品：产品：主力户型主力户型160-200方。方。次主力户型次主力户型200-300方、部分顶跃大户型（溢价型产品）。方、部分顶跃大户型（溢价型产品）。p市场战略：市场战略：立足龙湾，吸引地缘型客户立足龙湾，吸引地缘型客户卖副城预期，吸引大温州客户。卖副城预期，吸引大温州客户。p客群：客群：截流中高端需求外溢（本地及周边地缘型客户）截流中高端需求外溢（本地及周边地缘型客户）吸引本地改善需求（老小区、安置房）吸引本地改善需求（老小区、安置房）本报告是严格保密的。解读市场解读市场板块研究排屋市场研究排屋市场研究公寓市场研究本报告是严格保密的。76、排屋市场排屋市场香缇半岛香缇半岛主力面积主力面积400-600单价单价10万万/世锦园世锦园中瑞曼哈顿中瑞曼哈顿东方明珠城东方明珠城主力面积主力面积300-450单价单价8万万/已交付已交付潜在预估潜在预估绿城龙湾项目绿城龙湾项目R=1.5,约约5.2万方万方山水名都山水名都在售在售梧田站南梧田站南D-48地块地块R=1.6，约，约1.2万万本案排屋潜在供应量统计排屋潜在供应量统计交易时间交易时间地块名称地块名称面积面积/亩亩容积率容积率建筑面积建筑面积楼面价楼面价元元/排屋体量估算排屋体量估算/万万竞得单位竞得单位10-8-1110-8-11瓯海区梧田站南瓯海区梧田站南D-48D-48地块地77、块38.6638.661.61.641235 41235 26094260941.21.2温州瑞兴实温州瑞兴实业有限公司业有限公司10-12-2210-12-22龙湾城市中心区龙湾城市中心区A-16A-16地块地块189.97189.971.51.5190065 190065 16000160005.25.2绿城绿城10-12-2210-12-22龙湾行政中心区龙湾行政中心区A-02A-02地块地块103.06103.061.31.389363 89363 13000130002 2万科万科10-12-2210-12-22龙湾行政中心区龙湾行政中心区A-09A-09地块地块84.7784.7778、1.61.690467 90467 13000130002.72.7万科万科预计排屋供应量为预计排屋供应量为11.1万方万方备注：假设容积率低于备注：假设容积率低于2.02.0的都有可能做排屋，以排屋容积的都有可能做排屋，以排屋容积0.80.8，公寓，公寓2.52.5测算潜在排屋面积测算潜在排屋面积数据来源：国土局网站本报告是严格保密的。供应稀缺，产品力初级，缺少别墅生活认知供应稀缺，产品力初级，缺少别墅生活认知排屋市场小结排屋市场小结第一梯队第一梯队总价总价4000-5000万万/套套第二梯队第二梯队总价总价2500-4000万万/套套中瑞曼哈顿、香缇半岛中瑞曼哈顿、香缇半岛梧田梧田D-4879、D-48地块地块绿城龙湾项目绿城龙湾项目东方明珠城东方明珠城七度岛、洞头排屋项目七度岛、洞头排屋项目城市中心，地段稀缺城市中心，地段稀缺主力面积：主力面积：400-500400-500客群：看重房源的稀缺性和舒适度，偏好客群：看重房源的稀缺性和舒适度，偏好资源的珍藏和占有。资源的珍藏和占有。城市郊区，资源普通城市郊区，资源普通主力面积：主力面积：300-450300-450客群：区域性客群为主，看重房源的建筑客群：区域性客群为主，看重房源的建筑形态及其赋予的身份感。形态及其赋予的身份感。景观资源丰富，城市配套缺乏，宜居性差景观资源丰富，城市配套缺乏，宜居性差主力面积：主力面积：350-450380、50-450客群：地缘性不强，投资需求或养老需求客群：地缘性不强，投资需求或养老需求为主。为主。p供应稀缺供应稀缺：目前供应主要为城市型排屋，在售仅香缇半岛（户型地上面积：目前供应主要为城市型排屋，在售仅香缇半岛（户型地上面积400-600400-600方）、东方明珠城方）、东方明珠城（地上面积（地上面积300-450300-450方）方）2 2万方，未来供应也非常少。万方，未来供应也非常少。p溢价高溢价高：香缇半岛为：香缇半岛为6-86-8联产品，联产品，排屋较普通公寓高排屋较普通公寓高2-2.52-2.5倍倍（公寓二手价（公寓二手价4 4万万/）；东方明珠城为）；东方明珠城为独栋、双联产品81、，均价较公寓高独栋、双联产品，均价较公寓高3 3倍以上（公寓均价倍以上（公寓均价2.52.5万万/）p产品现状：品质不高，产品现状：品质不高，产品处于模仿阶段，以欧式、法式风格为主；产品处于模仿阶段，以欧式、法式风格为主；p未来趋势：未来趋势：温州人多地少，城市排屋供应将温州人多地少，城市排屋供应将长期稀缺长期稀缺。第三梯队第三梯队总价总价500-1000万万/套套本报告是严格保密的。市场选择市场选择第一梯队第一梯队总价总价4000-5000万万/套套第二梯队第二梯队总价总价2500-4000万万/套套第三梯队第三梯队总价总价500-1000万万/套套p主力户型主力户型360左右的类独栋左右的82、类独栋p总价卡位：总价卡位：2500-3000万万/套套p次主力户型次主力户型450左右的独栋左右的独栋p总价卡位：总价卡位：4500-5000万万/栋栋以绝对稀缺的物业形态竞争以绝对稀缺的物业形态竞争绿城的法式合院，同时拉升绿城的法式合院，同时拉升项目档次。项目档次。以开发商品牌、产品品质、以开发商品牌、产品品质、物业形态竞争市场主流排屋物业形态竞争市场主流排屋产品。产品。在满足容积率的前期下，力争类独栋产品，在满足容积率的前期下，力争类独栋产品，树温州低密度产品标树温州低密度产品标杆杆，同时重塑企业品牌，实现企业的经济溢价、品牌溢价。同时重塑企业品牌，实现企业的经济溢价、品牌溢价。本报告是83、严格保密的。市场战略市场战略开发节奏开发节奏：力争在：力争在2011年开盘年开盘以排屋入市，树品牌，后期产品公寓与低密度产品互补开盘。以排屋入市，树品牌，后期产品公寓与低密度产品互补开盘。目标客户目标客户：以龙湾为主，吸引地缘型客户：以龙湾为主，吸引地缘型客户卖副城预期，吸引大温州客户。卖副城预期，吸引大温州客户。产品选择产品选择：“高低配高低配”公寓：城市改善型公寓，总价卡位公寓：城市改善型公寓，总价卡位600-1000万；主力户型万；主力户型170-180方，次主力方，次主力200-250方。方。低密度：市场稀缺产品，主力为排屋，面积低密度：市场稀缺产品，主力为排屋，面积350方左右（总价84、卡方左右（总价卡位位2000-3000万），次主力为独栋，面积万），次主力为独栋，面积450方左右（总价卡位方左右（总价卡位4000-5000万）。万）。本报告是严格保密的。研究思路研究思路第一部分：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议温州人印象温州人印象客户需求特征本报告是严格保密的。温州人印象温州人印象温州人眼中的温州人：精明、好投资，爱跟温州人眼中的温州人：精明、好投资，爱跟风风“温州人大多都有经济头脑，主要是整个大氛围温州人大多都有经济头脑，主要是整个大氛围造成的造成的”“温州人很爱投资，也爱跟风，扎堆买东西，在温州人很爱投资，也爱跟风，扎堆买东西，在温州奢侈85、品都做不起来，一开起来满大街都是温州奢侈品都做不起来，一开起来满大街都是”“可能是因为做生意的关系，温州人感觉城府很可能是因为做生意的关系，温州人感觉城府很深，不会和任何人说心里话，说话都是说一半留深，不会和任何人说心里话，说话都是说一半留一半一半”大众眼中的温州人：中国的大众眼中的温州人：中国的“犹太人犹太人”二者都是天生的商人，有着敏锐的商业嗅觉；二者都是天生的商人，有着敏锐的商业嗅觉；二者都不甘平庸，为了梦想能四海为家；二者都不甘平庸，为了梦想能四海为家；二者都很勇猛，为了改变命运奋斗不息二者都很勇猛，为了改变命运奋斗不息本报告是严格保密的。温州人印象温州人印象温州人发家史：擅于发现商机86、，从无到有、由小变大温州人发家史：擅于发现商机，从无到有、由小变大“美特斯邦威老板以前只是在家里面的一个缝纫师傅，等到有点存款的时候就把别人的布料拿过来加工，然后一点一点做大的，到现在到处都有连锁，也就十几二十年的时间，但是的确是拼出来的，也是苦过来的”鹿城广场大客户经理方雯雯在思路中寻找出路在思路中寻找出路奥康集团董事长王振滔在市场空缺中挖掘财富在市场空缺中挖掘财富日本忠成株式会社社长吴晓斌小生意也能做成大企业小生意也能做成大企业富伸服装公司董事长邹云光向风险要利润向风险要利润上海东电器集团有限公司董事长兼总裁郑荣德创业在吃苦中成功创业在吃苦中成功德汇实业集团董事长钱金耐没有做不成的事没有做87、不成的事阿联酋迪拜中资公司星集团董事长王伟胜女人也能闯天下女人也能闯天下美国华商企业家林敏芝敢为人先开拓荒地敢为人先开拓荒地报喜鸟集团董事长吴志泽创新力就是竞争力创新力就是竞争力适我鞋服总裁胡克铅不走寻常路不走寻常路美特斯邦威总裁兼董事长周成建美特斯邦威董事长周建成本报告是严格保密的。一方水土养一方文化一方水土养一方文化温州需求解读温州需求解读“温州性格温州性格”（集体人格）（集体人格）“瓯文化瓯文化”n现实理性主义现实理性主义：物质至上、利益至上、务实精明、讲：物质至上、利益至上、务实精明、讲究实效、注重功利；究实效、注重功利；n海洋文化：海洋文化：开拓精神、敢于冒险、开拓精神、敢于冒险、“88、敢为天下先敢为天下先”；n移民文化：移民文化：叶落归根叶落归根居无定所而又心系故乡的生活经历，居无定所而又心系故乡的生活经历，积淀为积淀为“走出去、四海为家走出去、四海为家”，而又迫切希望，而又迫切希望“叶落归叶落归根根”的秉性；的秉性；小团队精神小团队精神家族和小团队比个人更具有战斗力家族和小团队比个人更具有战斗力和生存能力，产生对家族和小团队强烈依附感；和生存能力，产生对家族和小团队强烈依附感；n道教的享乐主义观念道教的享乐主义观念：养生贵生、享受生活理念，：养生贵生、享受生活理念，以柔克刚低调处事观念；以柔克刚低调处事观念；本报告是严格保密的。温州人印象温州人印象在外温州人：在外温州人：89、资金回流，有回家置业、回家消费的传统（在当地属于高消费人群）资金回流，有回家置业、回家消费的传统（在当地属于高消费人群），更多出于满足，更多出于满足“衣锦还乡衣锦还乡”的精神需求，眼界广、见识多，往往成为消费的意见的精神需求，眼界广、见识多，往往成为消费的意见领袖领袖“温州人常年在外做生意，但是过年过节都会回来，毕竟根在这里”市区人：市区人：重圈子、跟风、好攀比、排外，注重居住的生活品质和舒适度重圈子、跟风、好攀比、排外，注重居住的生活品质和舒适度“市区的人地域性很强，觉得市区周边地方就是农村，瞧不起农村人”周边乡镇：周边乡镇：进城在市区购房成为必须，更多是为进城在市区购房成为必须，更多是为“90、在市区有一套在市区有一套”和为儿女购买，和为儿女购买，但盲从心理严重但盲从心理严重“温州周边乡镇上的人很多都自己开厂做实业，但是很多人都到温州市区，或者杭州、上海甚至省外去买房”新温州人：新温州人：近年逐步增多，但无购买和消费能力（城中村、消费两极分化严重）近年逐步增多，但无购买和消费能力（城中村、消费两极分化严重）“温州外地人以安徽、江西、河南、四川等地居多，大多从事司机、环卫等底层服务型行业”本报告是严格保密的。研究思路研究思路第一部分：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议温州人印象客户需求特征客户需求特征本报告是严格保密的。研究内容研究内容客户需求特征客户需求特91、征产品现状产品现状1.规划2.景观3.立面4.平面5.配套6.智能化7.物业8.精装修1.规划2.景观3.立面4.平面5.配套6.智能化7.物业8.精装修本报告是严格保密的。重点关注楼间距、停车重点关注楼间距、停车1、关于规划、关于规划特征一：特征一：地面人车分流地面人车分流是市场的普遍标准是市场的普遍标准特征二：车位配套至少要特征二：车位配套至少要1：1.5特征三：一定要保证特征三：一定要保证楼间距楼间距，同时希望，同时希望物业纯粹物业纯粹样本样本1 1：卢女士（鹿城人，餐饮店老板，住江滨路一带）：卢女士（鹿城人，餐饮店老板，住江滨路一带）现在住的老小区车位不足，停车太困难了，很多时候就直接92、停在路边，刮插是经常会发生的。现在住的老小区车位不足，停车太困难了，很多时候就直接停在路边，刮插是经常会发生的。样本样本2 2：龙城华府案场主管黄经理：龙城华府案场主管黄经理 现在小区的车位配比都在现在小区的车位配比都在1 1：1.51.5以上了，大户型基本上一户配以上了，大户型基本上一户配2 2个车位，不然不够用的。个车位，不然不够用的。样本样本1 1：胡锦杲（乐清人，父母为制造型企业主）：胡锦杲（乐清人，父母为制造型企业主）我在柳市、上海都买过房子，发现现在的小区已经普遍做到人车分流了，而且在像温州这个人均车辆我在柳市、上海都买过房子，发现现在的小区已经普遍做到人车分流了，而且在像温州这个93、人均车辆占有率极高的城市里，如果还是地面停车，那肯定很难管理的。占有率极高的城市里，如果还是地面停车，那肯定很难管理的。样本样本2 2：名人中环广场销售员：名人中环广场销售员 我们项目我们项目1313层是家乐福超市，但是业主不用担心车位问题的，卖场的车流、小区的人流、车流都分层是家乐福超市，但是业主不用担心车位问题的，卖场的车流、小区的人流、车流都分开设计，业主入户有开设计，业主入户有3 3种方式，完全不用担心安全问题。种方式，完全不用担心安全问题。样本样本1 1：赵玉平（水景园业主）：赵玉平（水景园业主）理想中的小区规模能有理想中的小区规模能有500500亩左右，这种规模的小区配套才能做齐、94、景观园林才能做的多且有特色。亩左右，这种规模的小区配套才能做齐、景观园林才能做的多且有特色。现在市区里的项目，要么都太小了，几栋房子一个小区，什么规划的理念都没有；要么就是楼间距太密，现在市区里的项目，要么都太小了，几栋房子一个小区，什么规划的理念都没有；要么就是楼间距太密，在高楼林立中，感觉很憋闷。同时还希望物业纯粹，比较在意同社区居民的素质。在高楼林立中，感觉很憋闷。同时还希望物业纯粹，比较在意同社区居民的素质。本报告是严格保密的。市场现状市场现状中瑞曼哈顿中瑞曼哈顿车位配比车位配比1:1.2，全部地下停车，全部地下停车同人花园同人花园车位配比车位配比1:0.8，主干道可以行车，主干道可以95、行车府东家园府东家园地下停车地下停车本报告是严格保密的。市场现状市场现状香缇半岛香缇半岛下午下午3:00的日照的日照p市场的楼间距普遍偏小市场的楼间距普遍偏小p“小小”区：占地小，景观区：占地小，景观小小街拍：瓯海大道在建小区街拍：瓯海大道在建小区街拍：万川锦苑街拍：万川锦苑铂金府邸铂金府邸本报告是严格保密的。由于城市环境较差，当地人对舒适的小区内由于城市环境较差，当地人对舒适的小区内环境需求非常高，环境需求非常高，景观溢价能力高景观溢价能力高。2、关于景观、关于景观特征一：入口景观要体现特征一：入口景观要体现仪式感、档次感仪式感、档次感样本1：赵玉微（乐清人，在广电中心上班）我关注的比较多的96、小区是同人花园，这个小区的环境很好很适合住，没进小区都能看到绿绿的植物；而且我关注的比较多的小区是同人花园，这个小区的环境很好很适合住，没进小区都能看到绿绿的植物；而且他们的物业也维护的不错，很整洁，小区给人很舒服、安静、很适合居住。他们的物业也维护的不错，很整洁，小区给人很舒服、安静、很适合居住。样本3：张五妹（梅头人，在当地有一家配件制造厂）买房重点关注的是小区内部景观，景观绿化面积一定要大，还要多配一些运动设施；我是比较喜欢星河湾买房重点关注的是小区内部景观，景观绿化面积一定要大，还要多配一些运动设施；我是比较喜欢星河湾的景观，以后你们这里也可以参考一下，它做的真的不错的。的景观，以后你97、们这里也可以参考一下，它做的真的不错的。样本3：郑先生（温州市区人，做管理和风险投资投资）最好树大一点，不要就是几棵小树苗，那样看上去很单薄。但不喜欢大乔木，大乔木适合在很大的空地上最好树大一点，不要就是几棵小树苗，那样看上去很单薄。但不喜欢大乔木，大乔木适合在很大的空地上长，不适合小区，小区的花草树木应该是偏精致型的，也可以种果树。长，不适合小区，小区的花草树木应该是偏精致型的，也可以种果树。特征二：追求特征二：追求高绿化率高绿化率，不一定做大面积硬质铺砖，只要有大的中心景观面，整体上能不一定做大面积硬质铺砖，只要有大的中心景观面，整体上能做出密集、丰富和层次感，再加一两棵名贵树种点缀一下，98、满足业主的虚荣心。做出密集、丰富和层次感，再加一两棵名贵树种点缀一下，满足业主的虚荣心。内部景观设计突出内部景观设计突出参与性、功能性。参与性、功能性。样本样本1 1：唐先生（洞头人，从事海上货运）：唐先生（洞头人，从事海上货运）温州这边楼盘的规模都太小，所有的开发商都只想着尽量多卖房子，不舍得在公共的地方投钱，很多小区温州这边楼盘的规模都太小，所有的开发商都只想着尽量多卖房子，不舍得在公共的地方投钱，很多小区连哪个是大门哪个是小门都分不清。这样的小区对我是没有任何吸引力的，像中央公馆那样的小区，它的连哪个是大门哪个是小门都分不清。这样的小区对我是没有任何吸引力的，像中央公馆那样的小区，它的大99、门口也太小气了，没档次感。大门口也太小气了，没档次感。本报告是严格保密的。2、关于景观、关于景观样本样本1 1：张晓艳（鹿城人，服装贸易企业主，国外生活近：张晓艳（鹿城人，服装贸易企业主，国外生活近1010年）年）不喜欢大的水系，一些小桥流水的景观倒是不错，会让人感觉环境很有灵气，有点公园的感觉。不喜欢大的水系，一些小桥流水的景观倒是不错，会让人感觉环境很有灵气，有点公园的感觉。样本样本2 2：周志强（新温州人，在鹿城工作）：周志强（新温州人，在鹿城工作）小区里面景观绿化面要大，最主要的是水系一定要有，我买房比较看中这点的，有水系的小区住起来感觉小区里面景观绿化面要大，最主要的是水系一定要有，100、我买房比较看中这点的，有水系的小区住起来感觉有灵气，但是水系一定要做好安全防护和日常维护，变成死水、臭水塘就不好了。有灵气，但是水系一定要做好安全防护和日常维护，变成死水、臭水塘就不好了。样本样本3 3：毛先生（龙湾区，区建设局科长）：毛先生（龙湾区，区建设局科长）景观的话我比较喜欢都市山水的，自然一点，水系要有，但是水系太多难维护的，要不然会成为臭水沟，景观的话我比较喜欢都市山水的，自然一点，水系要有，但是水系太多难维护的，要不然会成为臭水沟，反而影响环境。反而影响环境。特征三：特征三：融入适量水景融入适量水景，大面积水域需注意安全防护，水景设计需便于后期维护。，大面积水域需注意安全防护，水101、景设计需便于后期维护。样本样本1 1：方先生：方先生（龙湾滨海镇人龙湾滨海镇人，经营女鞋材料加工厂经营女鞋材料加工厂）现在很多小区绿化比较差，像排屋这些比较高档的，最好能有自己独立私空间的，你现在这样小孩子流动现在很多小区绿化比较差，像排屋这些比较高档的，最好能有自己独立私空间的，你现在这样小孩子流动的区域都没有的，楼间距也密，没有档次感的，最好能做的舒服一点。的区域都没有的，楼间距也密，没有档次感的，最好能做的舒服一点。样本样本2 2：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）我比较喜欢龙湖的景观，它的排屋前院、后院侧院都做的很精致、很102、人性化，想到了我们所想不到的东西。我比较喜欢龙湖的景观，它的排屋前院、后院侧院都做的很精致、很人性化，想到了我们所想不到的东西。像同人花园的别墅，就那么一点小庭院，还是全敞开的，一点别墅的感觉都没有。像同人花园的别墅，就那么一点小庭院，还是全敞开的，一点别墅的感觉都没有。特征四：排屋特征四：排屋景观私有化景观私有化本报告是严格保密的。绿化现状绿化现状干巴的城市，干巴的小区干巴的城市，干巴的小区大自然家园大自然家园似有若无的小区入口和入口景观似有若无的小区入口和入口景观同人花园，别墅侧院同人花园，别墅侧院国际花园，市区别墅小区，简易的入口国际花园，市区别墅小区，简易的入口本报告是严格保密的。案例103、：同人花园案例：同人花园21主入口主入口3123小区中心景观小区中心景观休憩广场休憩广场与主入口呼应的中心景观，局部超宽的楼间距，以不大的绿化面积打造超宽视野。与主入口呼应的中心景观，局部超宽的楼间距，以不大的绿化面积打造超宽视野。内部以绿植为主，硬质铺砖占比不大，绿植品种不一定名贵，但要做出丰富的层次感。内部以绿植为主，硬质铺砖占比不大，绿植品种不一定名贵，但要做出丰富的层次感。本报告是严格保密的。大面积中心景观，合理的硬景、软景配置大面积中心景观，合理的硬景、软景配置以小区环境的精致、丰富创下口碑。以小区环境的精致、丰富创下口碑。案例：府东家园案例：府东家园下沉式碧水池下沉式碧水池小区主干104、道小区主干道中心景观，大面积硬质铺装中心景观，大面积硬质铺装楼间景观、小品楼间景观、小品车库入口设计车库入口设计本报告是严格保密的。3、关于立面、关于立面特征一：体现特征一：体现尊贵感尊贵感样本样本1 1：许先生（中国银行工作）：许先生（中国银行工作）喜欢喜欢偏黄色明亮一点偏黄色明亮一点的颜色，贵气也比较能够凸现出来，整体感觉也比较温馨一点，有家的感觉。的颜色，贵气也比较能够凸现出来，整体感觉也比较温馨一点，有家的感觉。样本样本2 2：池先生（瑞安人，机床作坊老板）：池先生（瑞安人，机床作坊老板）我觉得一个小屋的外立面很重要，一般第一眼看到的就是外观，外立面希望能够贵气一点的，颜色清爽一我觉得105、一个小屋的外立面很重要，一般第一眼看到的就是外观，外立面希望能够贵气一点的，颜色清爽一点，像地中海风格这种就是偏暖色的，年纪大养老也挺好的。点，像地中海风格这种就是偏暖色的，年纪大养老也挺好的。特征二：能特征二：能突显贵气、又不乏温馨突显贵气、又不乏温馨的立面色调，偏好暖色调的立面色调，偏好暖色调样本样本1 1：占先生（建材公司老板）：占先生（建材公司老板）鹿城广场的房子是高端，但是外立面不是很喜欢，玻璃幕墙外立面，感觉太像写字楼了，给人的感觉太冷，鹿城广场的房子是高端，但是外立面不是很喜欢，玻璃幕墙外立面，感觉太像写字楼了，给人的感觉太冷，投资可以考虑，但自住不大喜欢。外立面还是石材的比较好106、，我自己是做建材的，觉得石材的立面更能凸投资可以考虑，但自住不大喜欢。外立面还是石材的比较好，我自己是做建材的，觉得石材的立面更能凸显出档次感，显出档次感，现在在温州新的楼盘外立面已经有用石材的趋势现在在温州新的楼盘外立面已经有用石材的趋势。样本样本2 2：毛科长（龙湾建设局科长）：毛科长（龙湾建设局科长）现在的项目，只要是想做档次的，就是贴石材；不讲究档次的，也会贴些石材意思一下，这是市场主流现在的项目，只要是想做档次的，就是贴石材；不讲究档次的，也会贴些石材意思一下，这是市场主流特征三：立面用材以突显贵气为目的，偏好特征三：立面用材以突显贵气为目的，偏好石材石材样本样本1 1：赵女士（广电107、中心上班，在温州有多套房产）：赵女士（广电中心上班，在温州有多套房产）我理想中的小区规模要大一些，建筑风格很重要，我比较喜欢像中梁首府那种我理想中的小区规模要大一些，建筑风格很重要，我比较喜欢像中梁首府那种仿古欧式风格仿古欧式风格，非常尊贵，非常尊贵大气，外面看上去整个楼盘档次就上去了，很能体现出身份感，这种风格在温州也比较少。大气，外面看上去整个楼盘档次就上去了，很能体现出身份感，这种风格在温州也比较少。样本样本2 2：郑先生（职业经理人）：郑先生（职业经理人）外立面我喜欢外立面我喜欢Art DecoArt Deco风格的，线条感很强、档次比较高。温州这边对风格的，线条感很强、档次比较高。温108、州这边对中梁的产品中梁的产品还是很认可的，目前还是很认可的，目前温州市场上以温州市场上以现代风格现代风格居多，档次不高，中梁的外立面还是很能够凸显出来。居多，档次不高，中梁的外立面还是很能够凸显出来。本报告是严格保密的。中梁首府：法式古典风格、干挂石材立面、暖色系中梁首府：法式古典风格、干挂石材立面、暖色系香缇半岛：法式风格，真石漆打造出石材感立面香缇半岛：法式风格，真石漆打造出石材感立面置信广场：玻璃幕墙置信广场：玻璃幕墙曼哈顿：真石漆曼哈顿：真石漆+干挂石材干挂石材热点楼盘的立面做法热点楼盘的立面做法鹿城广场：全玻璃幕墙的现代风格鹿城广场：全玻璃幕墙的现代风格本报告是严格保密的。4、关于户109、型、关于户型户型：户型：至少三房，主流为四房，至少三房，主流为四房，龙湾区本地客户以四口之家、三代居较多，因龙湾区本地客户以四口之家、三代居较多，因此户型偏大，此户型偏大，至少至少140方方。样本样本1 1：王运有：王运有(21(21世纪中介世纪中介)温州市场主流就是三房、四房，温州市场主流就是三房、四房，100100方以下的户型属于老城区的老小区，九几年的房源，现在大多出方以下的户型属于老城区的老小区，九几年的房源，现在大多出租或孩子上学方便，租或孩子上学方便，100100方的房子没有市场。尤其龙湾客户，家里还是有农村的居住习惯，三代同堂，所方的房子没有市场。尤其龙湾客户，家里还是有农村的居110、住习惯，三代同堂，所以面积就更大一些。以面积就更大一些。户型：户型：偏好跃层偏好跃层，溢价高出，溢价高出1.2-1.5倍，顶跃能带大露台甚至泳池、倍，顶跃能带大露台甚至泳池、12层跃的带层跃的带私家庭院的最佳。私家庭院的最佳。样本样本1 1：王运有：王运有(21(21世纪中介世纪中介)同人欣园大概有同人欣园大概有8 8套楼王，面积套楼王，面积400-500400-500的顶跃，里面有一个小型游泳池的，交付了这么久也只有一的顶跃，里面有一个小型游泳池的，交付了这么久也只有一套流入二手市场，这套房子是我一个同事在做的，房东也没什么诚意要卖，放出来也就是为了试试水，所套流入二手市场，这套房子是我一个111、同事在做的，房东也没什么诚意要卖，放出来也就是为了试试水，所以一般来说像这种以一般来说像这种顶跃、楼王户型都很顶跃、楼王户型都很稀缺稀缺，跃层，跃层溢价能高出溢价能高出1.2-1.51.2-1.5倍倍。样本样本2 2：黄先生（鹿城业主，家具制造企业主，购买顶跃，户型：黄先生（鹿城业主，家具制造企业主，购买顶跃，户型12001200方）方）温州人对跃层户型很追捧，以前只有个别位置做跃层，温州人对跃层户型很追捧，以前只有个别位置做跃层，现在的楼盘都在尽可能多的做跃层现在的楼盘都在尽可能多的做跃层，甚至一条，甚至一条梯上去全是跃层。大家都觉得买跃层有面子，而且这种风气，还是会延续很长一段时间的。梯上112、去全是跃层。大家都觉得买跃层有面子，而且这种风气，还是会延续很长一段时间的。四口人居住，带室内恒温泳池，非常气派。四口人居住，带室内恒温泳池，非常气派。本报告是严格保密的。4、关于户型、关于户型阳台及赠送空间：阳台及赠送空间：双阳台双阳台，大面积主阳台，尽量多的赠送面积，大面积主阳台，尽量多的赠送面积样本1：赵玉平（事业单位）阳台空间要大，很多温州人都喜欢喝茶，买套茶具放在阳台，边喝茶边看风景，所以阳台一定要够大，阳台空间要大，很多温州人都喜欢喝茶，买套茶具放在阳台，边喝茶边看风景，所以阳台一定要够大，能放下茶桌。能放下茶桌。样本2：张晓艳（鹿城人，服装贸易企业主，国外生活近10年）阳台最好有113、阳台最好有2 2个以上，因为晒衣服之类的，不希望给客人或外人看到，不雅观。个以上，因为晒衣服之类的，不希望给客人或外人看到，不雅观。样本3：方雯雯（鹿城广场销售）我们项目是特例，没有赠送空间，但是在温州赠送空间是我们项目是特例，没有赠送空间，但是在温州赠送空间是“标配标配”，客户觉得那是必须的。，客户觉得那是必须的。客厅：客厅：追求气派追求气派，层高，层高3.1-3.2米，最好能米，最好能挑空挑空，采光好，朝南，有大面积落地窗、，采光好，朝南，有大面积落地窗、连主阳台连主阳台样本1：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）我在香港看过一套房子，圆弧型的客厅，我在香港看过一套房子，圆弧型114、的客厅，大面积的落地窗大面积的落地窗，一看就很宽敞开阔，视野很好。香缇半岛，一看就很宽敞开阔，视野很好。香缇半岛的边套也做了这种弧形客厅，但是窗户是被墙割裂的，完全没有那种味道了。的边套也做了这种弧形客厅，但是窗户是被墙割裂的，完全没有那种味道了。样本2：池先生（机床作坊，瑞安）客厅要大、要气派，层高装修好后能达到客厅要大、要气派，层高装修好后能达到2.9-32.9-3米，最好能米，最好能挑高挑高，现在都是做欧式装修的，挂个大水，现在都是做欧式装修的，挂个大水晶灯，如果太低就很难做出效果。晶灯，如果太低就很难做出效果。本报告是严格保密的。4、关于户型、关于户型主卧：主卧：追求大尺度追求大尺度和115、舒适感，最好有化妆间、男女衣橱和舒适感，最好有化妆间、男女衣橱样本1：张晓艳（鹿城人，服装贸易企业主，国外生活近10年）我现在住的这套房子，客厅跟卧室的面积都小了点，最好主卧有走入式衣柜，有大更衣室我现在住的这套房子，客厅跟卧室的面积都小了点，最好主卧有走入式衣柜，有大更衣室/化妆间。化妆间。样本2：黄先生（鹿城业主，家具制造企业主，永强）我觉得鹿城广场的户型设计、装修水平都能做出几年后产品力的水平，主卧套房里能想到、想不到的我觉得鹿城广场的户型设计、装修水平都能做出几年后产品力的水平，主卧套房里能想到、想不到的功能都有，看了这样的房子之后，才知道豪宅应该是怎样的。功能都有，看了这样的房子之后116、，才知道豪宅应该是怎样的。书房：功能需具有可变性，兼书房：功能需具有可变性，兼棋牌室功能棋牌室功能，动线最好连接客厅，与静区有区隔。，动线最好连接客厅，与静区有区隔。样本1：葛女士（乐清市政府上班）温州人最喜欢打牌了，没事就招呼一群朋友一起麻将、斗地主，一边打牌一边聊家常，许多人家都不温州人最喜欢打牌了，没事就招呼一群朋友一起麻将、斗地主，一边打牌一边聊家常，许多人家都不做书房了，改成棋牌室。像我同学家，还在牌桌边上设一个小酒吧台。做书房了，改成棋牌室。像我同学家，还在牌桌边上设一个小酒吧台。样本2：金晓峰（温州晚报地产部）温州人平时的消遣就是打牌，所以很多人家的书房都是用作棋牌室的，而且打牌117、是个很好的商机探讨、温州人平时的消遣就是打牌，所以很多人家的书房都是用作棋牌室的，而且打牌是个很好的商机探讨、信息沟通渠道。信息沟通渠道。样本3：方雯雯（鹿城广场销售）温州人很喜欢打牌，但是不需要专门开辟一个棋牌房，就把书房的空间留着，装修的时候不要布置太温州人很喜欢打牌，但是不需要专门开辟一个棋牌房，就把书房的空间留着，装修的时候不要布置太多东西，业主要用的时候，自然会改装的。多东西，业主要用的时候，自然会改装的。本报告是严格保密的。4、关于户型、关于户型样本样本1 1：赵玉微（广电中心上班）：赵玉微（广电中心上班）我觉得西厨的作用不是很大，西餐只是偶尔调剂，要吃也都会去外面吃。厨房讲究的是118、实用，最好有我觉得西厨的作用不是很大，西餐只是偶尔调剂，要吃也都会去外面吃。厨房讲究的是实用，最好有个个吧台区吧台区，大小无所谓。，大小无所谓。样本样本2 2：林孟（温州日报地产部主编）：林孟（温州日报地产部主编）像龙湾这里，三代居（像龙湾这里，三代居（5 5人）的比例比市区高很多，还是个半城市化状态的区域，偶尔亲戚朋友来了，人）的比例比市区高很多，还是个半城市化状态的区域，偶尔亲戚朋友来了，还是会在家里招待还是会在家里招待餐厅面积设计需同时能容纳餐厅面积设计需同时能容纳8 8人。人。样本样本3 3：董小姐（金融业，：董小姐（金融业，8080后）后）厨房跟餐厅的设计最好是厨房跟餐厅的设计最好是119、半隔断式半隔断式的，不要一堵墙、一扇门就定死了，平时可以分隔，但偶尔也要敞的，不要一堵墙、一扇门就定死了，平时可以分隔，但偶尔也要敞开，特别是招待朋友一起做饭的时候，敞开的感觉更好。开，特别是招待朋友一起做饭的时候，敞开的感觉更好。卫生间：卫生间：明卫明卫，200方以上的做到双套房、卫生间不放居室中间方以上的做到双套房、卫生间不放居室中间样本样本1 1：金晓峰（温州晚报）：金晓峰（温州晚报）明卫是温州人最喜欢的，只要你在楼书上指给他看，我们这个户型是有窗户的，对方肯定就会心动。明卫是温州人最喜欢的，只要你在楼书上指给他看，我们这个户型是有窗户的，对方肯定就会心动。样本样本2 2：许先生（金融业120、）：许先生（金融业）一般设置两个卫生间就差不多了，一个内卫、一个外卫。一般设置两个卫生间就差不多了，一个内卫、一个外卫。样本样本3 3：京都城销售员：京都城销售员 像我们项目，上像我们项目，上200200以上的才会做双套房，其余的都做一主卫一客卫。以上的才会做双套房，其余的都做一主卫一客卫。厨房：讲究厨房：讲究实用性实用性，西厨接受度低，餐厅与厨房半隔断式设计。，西厨接受度低，餐厅与厨房半隔断式设计。餐厅：空间至少能容纳餐厅：空间至少能容纳8人以上餐桌人以上餐桌，温州三代居或四口之家的比较多，温州三代居或四口之家的比较多。本报告是严格保密的。4、关于户型、关于户型储藏间：特别需要储藏间：特别需121、要独立的储藏间。独立的储藏间。样本1：杜王海（鹿城广场项目策划）客观的说，鹿城广场的产品有一个缺陷，就是缺少储藏间，这一点我们自己也认识到了，以后的产品客观的说，鹿城广场的产品有一个缺陷，就是缺少储藏间，这一点我们自己也认识到了，以后的产品会做改进。而且区域面对的是半城市化状态的市场，因此，对于储藏间的需求特别高。会做改进。而且区域面对的是半城市化状态的市场，因此，对于储藏间的需求特别高。样本2：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）客厅、卧室面积不重要，反正市场上有这么多参照，但储藏间一定要大，三代人一起住，东西就特别客厅、卧室面积不重要，反正市场上有这么多参照，但储藏间一定要大，122、三代人一起住，东西就特别多，一定要有专门的空间来做储藏。多，一定要有专门的空间来做储藏。房间位置：房间位置：东边套很抢手东边套很抢手、西边套缺少竞争优势；客厅、主卧必须朝南。、西边套缺少竞争优势；客厅、主卧必须朝南。样本1：林文斌（交通运输业，瑞安人）我住的是东边套户型，一般人都喜欢东边套户型，西边套西晒太严重了；温州、瑞安这边的房子基本我住的是东边套户型，一般人都喜欢东边套户型，西边套西晒太严重了；温州、瑞安这边的房子基本上都是客厅、主卧朝南的。我觉得温州人是比较讲究朝向和风水的，所以朝东、朝南是比较利好的方位。上都是客厅、主卧朝南的。我觉得温州人是比较讲究朝向和风水的，所以朝东、朝南是比较123、利好的方位。样本2：东方明珠城案场管理人员 东边套比西边套卖的快卖的高，有些房源的单价可以相差东边套比西边套卖的快卖的高，有些房源的单价可以相差40004000元元/左右。左右。本报告是严格保密的。4、关于户型、关于户型保险柜空间保险柜空间、家庭影院家庭影院样本1：黄先生（鹿城业主，家具制造企业主，永强）鹿城广场的户型，唯一的缺陷就是没有为业主配置专门的保险柜。一般住这里的人，都会有自己的收鹿城广场的户型，唯一的缺陷就是没有为业主配置专门的保险柜。一般住这里的人，都会有自己的收藏品或珍惜的贵重物品，需要有个能保全的地方收藏。藏品或珍惜的贵重物品，需要有个能保全的地方收藏。样本2：方策（龙湾人，124、鞋厂老板）目前觉得家里最缺少的是家庭影院，我们全家都很希望有这么一个豪华舒适的空间，但是在现有的房目前觉得家里最缺少的是家庭影院，我们全家都很希望有这么一个豪华舒适的空间，但是在现有的房子里是实现不了了。子里是实现不了了。保姆房：大户型最好有保姆房，同时希望空间相对独立，保证主人的私密性，最保姆房：大户型最好有保姆房，同时希望空间相对独立，保证主人的私密性，最好能独立入户。好能独立入户。样本1：陈思，投资公司 住同人花园，跃层户型，家里有两个保姆（带小孩、做家务），最好有保姆房，平时不用时可以做为住同人花园，跃层户型，家里有两个保姆（带小孩、做家务），最好有保姆房，平时不用时可以做为存储空间或125、养宠物。鹿城广场曾经就以会有菲律宾女佣作为宣传点，也迎合了一些人的想法。存储空间或养宠物。鹿城广场曾经就以会有菲律宾女佣作为宣传点，也迎合了一些人的想法。电梯：车库直接入户设计。电梯：车库直接入户设计。样本1：方策（龙湾人，鞋厂老板）我住的小区电梯不好，两梯四户，但是只有一台电梯可以到地下停车库，每次都要转换，很麻烦。我住的小区电梯不好，两梯四户，但是只有一台电梯可以到地下停车库，每次都要转换，很麻烦。本报告是严格保密的。户型需求小结户型需求小结p户型：至少三房，主流为四房，龙湾区本地客户以四口之家、三代居较多，因户型：至少三房，主流为四房，龙湾区本地客户以四口之家、三代居较多，因此户型偏大，126、至少此户型偏大，至少140方。偏好跃层。方。偏好跃层。p主卧：追求大尺度和舒适感，最好有化妆间、男女衣橱主卧：追求大尺度和舒适感，最好有化妆间、男女衣橱p书房：书房空间兼棋牌室功能，最好靠近客厅，不套入主卧。书房：书房空间兼棋牌室功能，最好靠近客厅，不套入主卧。p客厅：追求奢华感，层高客厅：追求奢华感，层高3.1-3.2米，最好挑空，有大面积落地窗、连主阳台米，最好挑空，有大面积落地窗、连主阳台p阳台及赠送空间：双阳台，大面积主阳台，尽量多的赠送面积阳台及赠送空间：双阳台，大面积主阳台，尽量多的赠送面积p厨房：讲究实用性，西厨接受度低，有个吧台空间。厨房：讲究实用性，西厨接受度低，有个吧台空间127、。p餐厅：龙湾当地三代居或四口之家的比较多，餐厅需能放下餐厅：龙湾当地三代居或四口之家的比较多，餐厅需能放下8人圆桌。人圆桌。p卫生间：明卫，卫生间：明卫，200方以上的做到双套房、卫生间不放居室中间方以上的做到双套房、卫生间不放居室中间p储藏间：特别需要独立的储藏间。储藏间：特别需要独立的储藏间。p保姆房：大户型最好有保姆房，并且能相对独立。保姆房：大户型最好有保姆房，并且能相对独立。本报告是严格保密的。户型尺度现状汇总户型尺度现状汇总主力面积功能主卧主卧面宽客厅书房阳台景观面项目90复式2房LOFT（两室）2厅2卫飘窗3.93.9，5.8米挑高书房在一层一个景观阳台飘窗、景观阳台京都城13128、5-160135-160方户型方户型137平层三室两厅两卫卫生间、更衣柜、飘窗3.74.5独立、面宽3.2双景观阳台双阳台、飘窗京都城146平层四室两厅两卫卫生间、更衣柜、飘窗3.75.2独立，面宽3.3双景观阳台双阳台、飘窗京都城158四室两厅两卫卫生间、更衣柜、飘窗4.54.5独立面宽3.8双朝南景观阳台入户花园、飘窗、景观阳台京都城159三室两厅两卫卫生间、走入式衣柜、书房4.64.8书房在主卧内单阳台单阳台、飘窗同人花园160-180160-180方户型方户型166-175三室两厅两卫卫生间、走入式衣柜、飘窗书房在主卧内南北各一阳台双阳台、飘窗龙城华府175三室两厅两卫卫生间、走入式衣129、柜4.34.8独立单阳台单阳台、飘窗同人花园177四室两厅两卫卫生间、更衣柜、飘窗44.73.8双朝南景观阳台入户花园、飘窗、景观阳台京都城177跃层五室三厅四卫卫生间、走入式衣柜4.53.3书房独立3阳台三阳台、飘窗同人花园178四室两厅两卫+保姆房卫生间、景观阳台、走入式衣柜独立三阳台设计（其中有一生活阳台）双阳台、飘窗东方明珠181四室两厅两卫+保姆房卫生间、更衣柜、飘窗、景观阳台3.94.6独立面宽3.5双阳台、露台双阳台、飘窗、露台京都城2020方以上户型方以上户型198四室两厅三卫+保姆房卫生间、飘窗、走入式衣柜5.5双阳台双阳台、飘窗、露台东方明珠264五室两厅三卫+保姆房卫生间130、更衣室6.36.3面宽3.6独立双阳台露台、景观阳台、飘窗京都城300+跃层三室两厅两卫+保姆房书房、卫生间、走入式衣柜3.95.12.7入户花园、飘窗曼哈屯335四室两厅三卫+保姆房书房、卫生间、走入式衣柜、储藏室书房在主卧内双阳台、露台双阳台、飘窗、露台、入户花园铂金府邸580五室三厅三卫+保姆房卫生间、走入式衣柜、飘窗层高3.5米书房带影音室、两个书房（其中主卧有一书房）双阳台、飘窗置信广场本报告是严格保密的。案例：中梁银座户型案例：中梁银座户型188四房+2厅+3卫本报告是严格保密的。案例：中瑞曼哈顿户型案例：中瑞曼哈顿户型二楼设起居室，方便家人交流主卧含化妆间、走入式衣柜、书房次卧131、套房设计客厅双层挑空，面宽6.6m超大入户花园，享受空中别墅的居住体验一楼设棋牌室、健身房，健身房可做保姆房使用曼哈顿顶跃户型曼哈顿顶跃户型本报告是严格保密的。案例：东方明珠城户型案例：东方明珠城户型198四房+工人房+2厅+3卫178三房+书房+2厅+2卫本报告是严格保密的。重点关注儿童、老人需求，建议设儿童主题重点关注儿童、老人需求，建议设儿童主题会所，老人健身中心、棋牌室等。会所，老人健身中心、棋牌室等。5、关于配套、关于配套特征一：会所要有特色，特征一：会所要有特色，突出小孩、老人功能突出小孩、老人功能特征二：可配备室内恒温泳池、特征二：可配备室内恒温泳池、SPA，做为高端项目卖点，提132、高品质，做为高端项目卖点，提高品质样本样本1 1：方先生：方先生（龙湾滨海镇人龙湾滨海镇人，经营女鞋材料加工厂经营女鞋材料加工厂）我们这里会所做的很差的，运用的也不多，如果要做，我们这里会所做的很差的，运用的也不多，如果要做，针对小孩子、老人针对小孩子、老人的内容丰富点，老人么搞一些健的内容丰富点，老人么搞一些健康服务站，定期做做检查还是蛮好的。康服务站，定期做做检查还是蛮好的。样本样本2 2：香缇半岛孙经理：香缇半岛孙经理会所肯定是要的，而且要有自己的特色，不然为什么我们项目设会所肯定是要的，而且要有自己的特色，不然为什么我们项目设两个会所两个会所，一个是休闲会所，有网球场、，一个是休闲会所133、，有网球场、游泳池之类的，另一个是娱乐会所（现为橡树湾的售楼部），会设计一些餐饮娱乐功能。我们双会所的概游泳池之类的，另一个是娱乐会所（现为橡树湾的售楼部），会设计一些餐饮娱乐功能。我们双会所的概念，客户是相当认可的。念，客户是相当认可的。样本样本3 3：京都城销售员：京都城销售员我们会所设了我们会所设了恒温游泳池恒温游泳池，客户很买单的，觉得会很方便实用。，客户很买单的，觉得会很方便实用。室外的泳池就不需要室外的泳池就不需要了，不好维护，私密了，不好维护，私密性也不佳，利用率不高。性也不佳，利用率不高。样本样本4 4：陈奇志（服装公司老板）：陈奇志（服装公司老板）会所是有必要的，可以多些运动134、设施，我个人就很希望有个羽毛球馆。小区里如果有一个比较会所是有必要的，可以多些运动设施，我个人就很希望有个羽毛球馆。小区里如果有一个比较私密别致的私密别致的会客场所会客场所那会很好，温州人商务会客的需求是比较多的。但是温州的会所很多会所都经营不好，我一般都那会很好，温州人商务会客的需求是比较多的。但是温州的会所很多会所都经营不好，我一般都会去商业街消费，所以还是建议多做些老人、小孩有关的功能，小孩游玩、老人健身、医疗之类的。会去商业街消费，所以还是建议多做些老人、小孩有关的功能，小孩游玩、老人健身、医疗之类的。本报告是严格保密的。市场现状市场现状-会所会所香缇半岛香缇半岛双会所、双泳池配置双会135、所、双泳池配置p南区左岸艺术沙龙和北区健康生活馆，南区左岸艺术沙龙和北区健康生活馆，室内恒温泳池和室外景观泳池。室内恒温泳池和室外景观泳池。p南区会所现作为橡树湾的销售体验馆，南区会所现作为橡树湾的销售体验馆，包含有样板房实景呈现、会所功能体验包含有样板房实景呈现、会所功能体验区、会所模型展示区、法式风情景观园区、会所模型展示区、法式风情景观园林在内林在内4大分区。大分区。健身房健身房室内恒温泳池室内恒温泳池京都城会所（售楼处）京都城会所（售楼处）会所大厅会所大厅京都城京都城p会馆规模：共会馆规模：共7000，地上三层，每层近，地上三层，每层近2000平方米平方米p会所功能：室内恒温游泳池、室136、内羽毛球场、健身房、儿童会所功能：室内恒温游泳池、室内羽毛球场、健身房、儿童才艺室、瑜珈操房，高档才艺室、瑜珈操房，高档SPA咖啡美食厅、空中网球场咖啡美食厅、空中网球场p会馆管理：名流会会馆管理：名流会香缇半岛南区会所香缇半岛南区会所本报告是严格保密的。6、关于智能化、关于智能化样本：陈志奇（服装贸易企业主，在成都、杭州有多出产业）中央空调成本小的话可以有，但是空气太干。地暖的话中央空调成本小的话可以有，但是空气太干。地暖的话3 3小时后才会有效果，是不是可以局部（客小时后才会有效果，是不是可以局部（客厅、卫生间等）安装一些厅、卫生间等）安装一些电暖片电暖片，类似北方那样。，类似北方那样。中137、央空调、太阳能热水系统、地暖中央空调、太阳能热水系统、地暖 次重要次重要样本：郑先生（职业经理人）智能化系统我觉得有必要的，要是做高端的话肯定要有的，智能化系统我觉得有必要的，要是做高端的话肯定要有的，安防这块是肯定要做好安防这块是肯定要做好，像，像防盗监控、防盗监控、可视系统可视系统一定要有。另外一定要有。另外新风系统和自净水也很有必要新风系统和自净水也很有必要，温州这个地方空气不好，温州这个地方空气不好，汽车尾气和灰汽车尾气和灰尘很多尘很多。其实。其实减少噪音的成本很高减少噪音的成本很高，而且是客户看不到的，但是实际上，而且是客户看不到的，但是实际上降噪还是很重要的降噪还是很重要的。安防智138、能化、新风系统、室内外隔音、自净水系统安防智能化、新风系统、室内外隔音、自净水系统最重要最重要样本：林先生（温州市检察院工作）我觉得智能化有必要的，但是也我觉得智能化有必要的，但是也不是说越多越好，成本上也是会考虑的不是说越多越好，成本上也是会考虑的，所以说还是，所以说还是有选择性有选择性的，的，像遮阳卷帘、垃圾处理系统这些的话自己生活上做好就好了，这些设备的价值体现不出来。像遮阳卷帘、垃圾处理系统这些的话自己生活上做好就好了，这些设备的价值体现不出来。遮阳卷帘、中央除尘、垃圾处理系统遮阳卷帘、中央除尘、垃圾处理系统不重要不重要普遍认为智能化可以接受，但对智能化技术认知度低，智能化设置需要引导139、，着重普遍认为智能化可以接受，但对智能化技术认知度低，智能化设置需要引导，着重安防智能化系统安防智能化系统的配置。的配置。样本：林文武（在中国银行工作）智能化系统肯定是有必要的，这也是高端住宅发展的趋势，智能化系统肯定是有必要的，这也是高端住宅发展的趋势，承受价格还是要依照智能化系统配置承受价格还是要依照智能化系统配置标准来定标准来定，温州这边的接受范围很广的温州这边的接受范围很广的，很难给出确定的价格范围。，很难给出确定的价格范围。价格承受力视配置标准而定，温州高端客户接受范围广价格承受力视配置标准而定，温州高端客户接受范围广承受价格承受价格本报告是严格保密的。注重安防注重安防7、关于物业管140、理、关于物业管理样本1：卢女士（鹿城人，餐饮店主，住江滨路一带）门口的保安就是放着摆摆样子的，什么人都能进出。门口的保安就是放着摆摆样子的，什么人都能进出。样本2：占法明（厂房在龙湾，建材商，在杭州有多套房产）温州人最看温州人最看安全和私密性安全和私密性了，前不久出现过了，前不久出现过业主在家里中被绑架业主在家里中被绑架勒索的事件，所以以后对社区安全的勒索的事件，所以以后对社区安全的要求只会更高。要求只会更高。样本3：张晓艳（鹿城人，服装贸易企业主，国外生活近10年）对物业公司的品牌不是很关注，一般大的开发商都会有自己的物业管理公司，相信只要肯用心，服务对物业公司的品牌不是很关注，一般大的开发141、商都会有自己的物业管理公司，相信只要肯用心，服务上不会有大问题。我对物业的唯一要求是上不会有大问题。我对物业的唯一要求是服务质量服务质量一定要好，不然小区维护不好，好好的水景变成了浑水、一定要好，不然小区维护不好，好好的水景变成了浑水、蚊子生长的地方，那就太可惜了。蚊子生长的地方，那就太可惜了。最看重安防、环境维护和车辆管理，最看重安防、环境维护和车辆管理，高端人群尤其看重安防高端人群尤其看重安防。本报告是严格保密的。7、关于物业管理、关于物业管理样本1：方策（龙湾人，鞋厂老板，年收入2000万）希望小区物业能希望小区物业能定期组织对老人的健康检查定期组织对老人的健康检查，代为，代为照顾放学后142、的孩子照顾放学后的孩子，还有，还有洗衣服务洗衣服务，做到这些会让，做到这些会让人加分不少；人加分不少；样本2：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多出产业）成都的物业管理就很好成都的物业管理就很好，看到业主提着重的东西，物业会立马跑过来帮你提，温州哪有这样的物业？，看到业主提着重的东西，物业会立马跑过来帮你提，温州哪有这样的物业？我觉得经常举办我觉得经常举办社区文化活动社区文化活动这个很重要，可以让同小区的人多认识认识，还有就是这个很重要，可以让同小区的人多认识认识，还有就是小区的安全小区的安全，管，管理好外来的人车。理好外来的人车。组织老人出游、健康检查养生咨询、组织老人出游、健康检查养生143、咨询、“四点半学校四点半学校”、洗衣房、洗衣房/干洗店、帮业主转让房屋干洗店、帮业主转让房屋这些服务都这些服务都没问题，只要做的好，我觉得这些钱都值得出。没问题，只要做的好，我觉得这些钱都值得出。针对针对老人、小孩老人、小孩的服务内容最受欢迎的服务内容最受欢迎样本样本1 1：方策（龙湾人，鞋厂老板，年收入：方策（龙湾人，鞋厂老板，年收入20002000万）万）目前自己居住的小区是目前自己居住的小区是1.51.5元，最高可以承受元，最高可以承受3.53.5，物业公司的品牌不是很关注，而且一般大牌开发商，物业公司的品牌不是很关注，而且一般大牌开发商都有自己的物业管理公司。都有自己的物业管理公司。样144、本样本2 2：占法明：占法明 物业费跟房子档次成正比，只要做的好，收费贵一点也没关系，像鹿城广场的物业费，一年就是好几万物业费跟房子档次成正比，只要做的好，收费贵一点也没关系，像鹿城广场的物业费，一年就是好几万温州普通公寓的物业管理费基本在温州普通公寓的物业管理费基本在2元元左右左右本报告是严格保密的。精装修重在引导，可通过开放装修过程、参观成功案精装修重在引导，可通过开放装修过程、参观成功案例、样板房展示等方式用事实说话。例、样板房展示等方式用事实说话。8、关于精装修、关于精装修p认可精装修的，主要是认可精装修的，主要是实力型企业主实力型企业主，认为精装修，认为精装修是未来的市场发展趋势，省145、时省力的做法。是未来的市场发展趋势，省时省力的做法。p不认可精装修，主要是一些在事业单位工作的，认不认可精装修，主要是一些在事业单位工作的，认为个人风格上的要求不能得到满足，同时在质量、用为个人风格上的要求不能得到满足，同时在质量、用材、成本上不能把控。材、成本上不能把控。p在受访的人群中，在受访的人群中，大部分人认可万科的品牌和实大部分人认可万科的品牌和实力，表示能接受菜单式精装的力，表示能接受菜单式精装的。样本样本1 1：张五妹（全职太太，梅头，开配件制造厂：张五妹（全职太太，梅头，开配件制造厂)精装修肯定接受，而且也是精装修肯定接受，而且也是未来的一个趋势未来的一个趋势，像现在温州很多高146、端的都做精装修的，主要还是觉得，像现在温州很多高端的都做精装修的，主要还是觉得省省时省力时省力，要是品牌开发商做的话品质方面也要好一些。装修品牌的话高档点的就可以，特别像龙头、五金，要是品牌开发商做的话品质方面也要好一些。装修品牌的话高档点的就可以，特别像龙头、五金一定要好。一定要好。样本样本2 2：占法明（厂房在龙湾，建材商，在杭州有多套房产）：占法明（厂房在龙湾，建材商，在杭州有多套房产）精装修省力省心，除了家电、家具之外，其它最好精装修省力省心，除了家电、家具之外，其它最好全装全装好；品牌最好是走好；品牌最好是走高端高端，运用，运用进口品牌进口品牌；绿城；绿城的精装修做的不错的，建议与绿147、城品质靠近，精装价格大概在的精装修做的不错的，建议与绿城品质靠近，精装价格大概在5000-60005000-6000元左右。元左右。喜欢精装修房的人，普遍希望精装修喜欢精装修房的人，普遍希望精装修做高档次、用大品牌做高档次、用大品牌，装修标准在，装修标准在5000-6000元元/左右左右本报告是严格保密的。建议做多个样板间，统一硬装，但做多种不建议做多个样板间，统一硬装，但做多种不同的软装风格同的软装风格8、关于精装修、关于精装修样本样本3 3：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）：陈奇志（服装贸易企业主，在成都、杭州有多处产业）我看过鹿城广场的房子，最后还是买了曼哈顿的顶跃。因为148、绿城的房子做了精装修，它的格局没法改，我看过鹿城广场的房子，最后还是买了曼哈顿的顶跃。因为绿城的房子做了精装修，它的格局没法改，而我是要三代人一起住的，而我是要三代人一起住的，房间数量、功能上的需求房间数量、功能上的需求不能满足，而曼哈顿是自己装修的。而且虽说绿城的不能满足，而曼哈顿是自己装修的。而且虽说绿城的精装配置很高，但是他装修出来的东西十年一个样，精装配置很高，但是他装修出来的东西十年一个样，没有新意没有新意，我就更觉得不要精装修了。，我就更觉得不要精装修了。不喜欢精装修，认为开发商的批量精装很难跟实际需求相符不喜欢精装修，认为开发商的批量精装很难跟实际需求相符样本样本4 4：温州日报149、职员（几年前就开始炒房，在金华、杭州都有投资经历）：温州日报职员（几年前就开始炒房，在金华、杭州都有投资经历）不要做精装修，开发商做精装只是为了赚更多的钱。像鹿城广场的房子，它所用的确实都是牌子货，不要做精装修，开发商做精装只是为了赚更多的钱。像鹿城广场的房子，它所用的确实都是牌子货，但都是用这个牌子下的过时产品，同样的成本下，自己装修起码能用最新产品。但都是用这个牌子下的过时产品，同样的成本下，自己装修起码能用最新产品。热衷房产投资，不喜欢精装修产品，觉得购买成本高，且认为精装修水分多热衷房产投资，不喜欢精装修产品，觉得购买成本高，且认为精装修水分多样本样本5 5：林程都（市检察院，父母在乐150、清办厂）：林程都（市检察院，父母在乐清办厂）自己做装修，能控制质量、风格、用材、成本，开发商做的精装修不一定合我的胃口。如果开发商确自己做装修，能控制质量、风格、用材、成本，开发商做的精装修不一定合我的胃口。如果开发商确实要做精装，最好是能让我选择风格和局部的装修内容，做个性化的东西。实要做精装，最好是能让我选择风格和局部的装修内容，做个性化的东西。最顾忌精装修的风格、成本，但并不完全排斥精装最顾忌精装修的风格、成本，但并不完全排斥精装不喜欢精装房的人，主要是顾忌不喜欢精装房的人，主要是顾忌装修风格单一、功能不能满足装修风格单一、功能不能满足/更改、成本虚更改、成本虚高高，缺少好的精装修体验缺151、少好的精装修体验/示范示范，其消费理念需要好的开发商来引导和改变。，其消费理念需要好的开发商来引导和改变。本报告是严格保密的。8、关于精装修、关于精装修样本样本1 1：博诺可画廊老板：博诺可画廊老板 我们主要经营的家居装饰画，现在卖的最好的都是西洋画，像油画、水粉、版画等，所以都摆放在外我们主要经营的家居装饰画，现在卖的最好的都是西洋画，像油画、水粉、版画等，所以都摆放在外间；像国画、字画之类的，这两年问的人不多，现在都放在里间了。间；像国画、字画之类的，这两年问的人不多，现在都放在里间了。目前家装以欧式风格为主。目前家装以欧式风格为主。样本样本2 2：卢女士（鹿城人，餐饮店主，住江滨路一带）152、：卢女士（鹿城人，餐饮店主，住江滨路一带）个人比较喜欢欧式风格，看起来贵气、亮堂。个人比较喜欢欧式风格，看起来贵气、亮堂。样本样本3 3：季忠和（温州日报）：季忠和（温州日报）喜欢欧式风格的人会比较多，如果是喜欢欧式风格的人会比较多，如果是40-5040-50岁的人，最好是用重色调。岁的人，最好是用重色调。简欧风格简欧风格是室内装修的主流风格，风格显贵气是室内装修的主流风格，风格显贵气排屋客群以大温州高端市场，房子不止一套，不一定居住，因此，还是建议不做精装修。（朗兆叶总）排屋客群以大温州高端市场，房子不止一套，不一定居住，因此，还是建议不做精装修。（朗兆叶总）排屋是稀缺资源，尤其在温州更少，153、很多人买来不一定居住，而且装修风格、品牌在交付时有些过时，建排屋是稀缺资源，尤其在温州更少，很多人买来不一定居住，而且装修风格、品牌在交付时有些过时，建议不做精装修，做毛坯，但庭院做精装。（中梁营销经理）议不做精装修，做毛坯，但庭院做精装。（中梁营销经理）排屋产品谨慎选择精装修排屋产品谨慎选择精装修，做样板房，庭院做精装，做样板房，庭院做精装本报告是严格保密的。9、关于风水、关于风水温州人比较迷信，注重风水，在购房方面的禁忌主要有以下几条：1.楼层/单元禁忌：最忌讳18、36，其次是13，第三是带4及尾数带“4”的（比如14、24、34）。2.住房忌路冲与河冲。3.住宅周边忌庙，特别是临近庙或154、者正对庙的。4.住宅周边不能有墓地5.餐厅、厨房门忌与洗手间正对。6.出入大门的位置忌正对阳台，这形成了所谓的穿心，家中会不易聚财，还有破财事。7.忌卧室、洗手间的门正对床：风水理论认为洗手间五行属水，阴气较重，容易引起腰肾不适。8.五月不买房：主要是农历五月为梅雨季节，易发“霉”（同“倒霉”的“霉”）。本报告是严格保密的。从物质层面到精神需求不断提升从物质层面到精神需求不断提升关注点小结关注点小结“面子需求面子需求”财富的社会认可财富的社会认可立面景观、间距户型尺度户型人性化功能科技智能化、安防配套、物管“自我归属自我归属”舒适度、人性化追求舒适度、人性化追求精神追求精神追求家族责任感、回归155、亲情本报告是严格保密的。研究思路研究思路第一部分：解读城市第二部分：解读市场第三部分：解读客户第四部分：产品建议本报告是严格保密的。找到产品核心概念以指导开发找到产品核心概念以指导开发产品方案产品方案竞争竞争（绿城解读）（绿城解读）需求需求（温州心态、温州价值观解读）（温州心态、温州价值观解读）产品核心概念产品核心概念指导开发（产品落位、营销）指导开发（产品落位、营销）产品解决方案产品解决方案规划解决方案规划解决方案低密度解决方案低密度解决方案公寓解决方案公寓解决方案本报告是严格保密的。产品主义：产品主义：“看得见的富贵看得见的富贵”来满足第一代来满足第一代富人的审美取向和富人的审美取向和“从156、富到贵从富到贵”的心理追求。的心理追求。绿城现象解读绿城现象解读视觉形态：形式感、尊贵感的立面和景观；视觉形态：形式感、尊贵感的立面和景观；居住形态：十字户型、礼仪空间、主佣动线分离、中西厨、开阔横厅、豪华精居住形态：十字户型、礼仪空间、主佣动线分离、中西厨、开阔横厅、豪华精装等；装等；价值体验：样板房集群、豪华售楼处；价值体验：样板房集群、豪华售楼处；本报告是严格保密的。中国豪宅样板：中国豪宅样板：绿城高端公寓、低密度系列产品，凭其成熟的规划手法、景观营造、纯正的立绿城高端公寓、低密度系列产品，凭其成熟的规划手法、景观营造、纯正的立面风格、室内精装，以及工程质量把控、完善的供应体系、设计团队157、资源等，面风格、室内精装，以及工程质量把控、完善的供应体系、设计团队资源等，成为中国豪宅样板，成为中国豪宅样板，迎合了中国第一代富人审美取向迎合了中国第一代富人审美取向 。宫廷化有余而舒适性不足：宫廷化有余而舒适性不足：绿城产品强调居住者的身份感、礼仪感；注重立面的厚重和历史感，其惯用的绿城产品强调居住者的身份感、礼仪感；注重立面的厚重和历史感，其惯用的欧式风格偏向宫廷化，而欧式风格偏向宫廷化，而忽视居家所需的真正的归属感、舒适感、放松忽视居家所需的真正的归属感、舒适感、放松感。感。缺失的缺失的“精神和文化关怀精神和文化关怀”：尊贵、华丽、矜持是绿城尊贵、华丽、矜持是绿城“燕尾服燕尾服”般的精158、神范本，而般的精神范本，而缺乏对于消费者生活缺乏对于消费者生活方式、精神追求的洞察方式、精神追求的洞察，即软产品缺失，即软产品缺失。缺乏对生活方式细致入微的理解：缺乏对生活方式细致入微的理解：形式感有余而人性化不足，如户型中储藏空间的缺失、物管和配套的针对性不形式感有余而人性化不足，如户型中储藏空间的缺失、物管和配套的针对性不足等。足等。产产品品主主义义本报告是严格保密的。一方水土养一方文化一方水土养一方文化温州需求解读温州需求解读“温州性格温州性格”（集体人格）（集体人格）“瓯文化瓯文化”n现实理性主义现实理性主义：物质至上、利益至上、务实精明、讲：物质至上、利益至上、务实精明、讲究实效、注159、重功利；究实效、注重功利；n海洋文化：海洋文化：开拓精神、敢于冒险、开拓精神、敢于冒险、“敢为天下先敢为天下先”；n移民文化：移民文化：叶落归根叶落归根居无定所而又心系故乡的生活经历，居无定所而又心系故乡的生活经历，积淀为积淀为“走出去、四海为家走出去、四海为家”，而又迫切希望，而又迫切希望“叶落归叶落归根根”的秉性；的秉性；小团队精神小团队精神家族和小团队比个人更具有战斗力家族和小团队比个人更具有战斗力和生存能力，产生对家族和小团队强烈依附感；和生存能力，产生对家族和小团队强烈依附感；n道教的享乐主义观念道教的享乐主义观念：养生贵生、享受生活理念，：养生贵生、享受生活理念，以柔克刚低调处事观160、念；以柔克刚低调处事观念；本报告是严格保密的。寻找群体的共性价值取向和生活方式追求寻找群体的共性价值取向和生活方式追求（精神内核）（精神内核）温州需求解读温州需求解读n物质至上的现实理性主义物质至上的现实理性主义n海洋文化下的开拓精神；海洋文化下的开拓精神；n移民文化下的移民文化下的“叶落归根叶落归根”归属情节和对家族亲情的强烈归属情节和对家族亲情的强烈依附感；依附感；n养生贵生、享受生活、回归养生贵生、享受生活、回归生活的理念；生活的理念；绿城和大多数本地开发商绿城和大多数本地开发商的的“奢华产品主义奢华产品主义”在奢华之上、形式之在奢华之上、形式之外的，是什么？外的，是什么？本报告是严格保161、密的。寻找群体的共性价值取向和生活方式追求寻找群体的共性价值取向和生活方式追求（精神内核）（精神内核）我们的机会我们的机会缺失的生活品味缺失的生活品味“极致舒适主义极致舒适主义”忘却的精神品味忘却的精神品味“院的精神院的精神”“奢华有度，舒适至上奢华有度，舒适至上”，颠覆对，颠覆对奢华的传统认知；奢华的传统认知；人体最舒适住宅；人体最舒适住宅；院所兼有的开放和围合感，让一群院所兼有的开放和围合感，让一群人的聚集、交流成为可能，人与人人的聚集、交流成为可能，人与人的亲情，由院而生的亲情，由院而生以院的精神，让亲情回归；以院的精神，让亲情回归；院是留白、集聚、交流和回归。院是留白、集聚、交流和回归162、。本报告是严格保密的。我们的机会我们的机会他山之石：太原星河湾之他山之石：太原星河湾之“大美山西大美山西”万科以万科以“中国人文地产旗手中国人文地产旗手”的角色执笔温州，的角色执笔温州，将以一种将以一种“发现者、分享者发现者、分享者”的姿态，的姿态，寻找一座城市的精神回归和人文关怀寻找一座城市的精神回归和人文关怀寻找城市共鸣：以文化的名义为温州商人正名寻找城市共鸣：以文化的名义为温州商人正名本报告是严格保密的。找到产品核心概念以指导开发找到产品核心概念以指导开发产品方案产品方案竞争竞争（绿城解读）（绿城解读）需求需求（温州心态、温州价值观解读）（温州心态、温州价值观解读）产品核心概念产品核心概163、念指导开发（产品落位、营销）指导开发（产品落位、营销）产品解决方案产品解决方案规划解决方案规划解决方案低密度解决方案低密度解决方案公寓解决方案公寓解决方案本报告是严格保密的。产品解决方案产品解决方案物业类型的组合和排布？物业类型的组合和排布？高容积率下的排屋高容积率下的排屋/别墅产品力打造？别墅产品力打造？高层公寓的产品力打造？高层公寓的产品力打造？核心问题核心问题本报告是严格保密的。在保证品质的前提下，实现低密度体量最大化；在保证品质的前提下，实现低密度体量最大化；1不同物业组团保持相对独立道路系统、景观系统；不同物业组团保持相对独立道路系统、景观系统；避免相互干扰；避免相互干扰；2物业类型164、的组合和排布？物业类型的组合和排布？问题一问题一物业组合原则：物业组合原则：整体物业组合，兼顾经济效益最大化和去化速度的整体物业组合，兼顾经济效益最大化和去化速度的理想平衡；理想平衡；2规划布局原则：规划布局原则：合理分配资源，以实现市场效益最大；合理分配资源，以实现市场效益最大；1本报告是严格保密的。方案一方案一：高：高+别别+排排（R=1.3R=1.3容积率），容积率），高高排排（R=1.6R=1.6容积率）。容积率）。收益收益88.588.5亿亿方案二：方案二：高高+排排（R=1.3R=1.3容积率），容积率），高高排排（R=1.6R=1.6容积率）。容积率）。收益收益88.288.2亿165、亿指标指标方案1方案21.3容积率地块1.6容积率地块1.3容积率地块1.6容积率地块高层排屋独栋高层排屋高层排屋高层排屋用地（）140001764537059155004101511500572041550041015总建筑（）518001528022235.255080353444284046475.25508035344容积率3.70.8659680.63.55354840.8617343.7252170.8124466823.5535480.8617335成本（万元）259001222422235.22754028275.22142037180.162754028275.2单价（万元）166、3.58103.583.583.58销售（万元）181300122240222352192780282752149940371801.6192780282752收益（万元）155400110016200116.8165240254476.8128520334621.44165240254476.8总体（万元）总体（万元）465532.8465532.8419716.8419716.8463141.44463141.44419716.8整体收益（亿元）整体收益（亿元）约约88.588.5约约88.288.2建议选择方案一，经济收益略微高；且独栋产品具有唯一性，有利建议选择方案一，经济收益略微高；167、且独栋产品具有唯一性，有利于树立标杆，掩护公寓及排屋出货。于树立标杆，掩护公寓及排屋出货。两个方案的对比两个方案的对比物业组合物业组合本报告是严格保密的。规划布局示意规划布局示意本报告是严格保密的。规划布局示意规划布局示意本报告是严格保密的。规划布局示意规划布局示意本报告是严格保密的。产品解决方案产品解决方案物业类型的组合和排布？物业类型的组合和排布？高容积率下的排屋高容积率下的排屋/别墅产品力打造？别墅产品力打造？高层公寓的产品力打造？高层公寓的产品力打造？核心问题核心问题本报告是严格保密的。产品稀缺，可引导需求；与绿城差异化竞争产品稀缺，可引导需求；与绿城差异化竞争竞品分析竞品分析绿城合院168、：绿城合院：形式感、私密性有余；独栋感、采光通风不足形式感、私密性有余；独栋感、采光通风不足其他竞品：其他竞品：产品粗糙，提升空间大缺产品粗糙，提升空间大缺乏对低密度居住形态和生乏对低密度居住形态和生活方式的理解活方式的理解本报告是严格保密的。“私家独享，建筑与环境合二为一的，且又私家独享，建筑与环境合二为一的，且又是物质与精神多重复合的优质居住空间是物质与精神多重复合的优质居住空间”需求分析需求分析私密性、独享性私密性、独享性n追求追求“独门独院独门独院”的建筑形态，私家花园的的建筑形态，私家花园的“独独享享”性、专属性，要体现领域感、尊贵感性、专属性，要体现领域感、尊贵感；n注重私家花园的169、围合感、私密性；注重私家花园的围合感、私密性；“温州的别墅排屋根本谈不上私家花园，而只有一些宅前屋后的绿化，而且温州的别墅排屋根本谈不上私家花园，而只有一些宅前屋后的绿化，而且很多是处在高层中间，没有私密感可言。即便有的私家花园都较大的别墅小很多是处在高层中间，没有私密感可言。即便有的私家花园都较大的别墅小区，也都只有一些以低矮绿篱作象征性区隔的所谓的私家花园，完全是开放区，也都只有一些以低矮绿篱作象征性区隔的所谓的私家花园，完全是开放式的，如同公寓小区的公共绿地式的，如同公寓小区的公共绿地”尊贵感、身份感尊贵感、身份感n追求建筑形态带来的尊贵感、身份感，作为财富追求建筑形态带来的尊贵感、身份170、感，作为财富象征；同时满足审美的、人文艺术的精神需求。象征；同时满足审美的、人文艺术的精神需求。独特性，唯一性独特性，唯一性n业主的高于常人的身份、地位所决定别墅的安全业主的高于常人的身份、地位所决定别墅的安全保障程度应更高，也是别墅业主受尊、受荣、受到保障程度应更高，也是别墅业主受尊、受荣、受到贵宾礼遇的一个形象化表现。贵宾礼遇的一个形象化表现。安全性安全性生态性生态性n注重软环境；希望融于自然，强调室内外的沟通。注重软环境；希望融于自然，强调室内外的沟通。n希望突出个性、独特感，作为成功象征，也形成希望突出个性、独特感，作为成功象征，也形成对家的归属感和认同感，需要避免行列式布局和流对家的171、归属感和认同感，需要避免行列式布局和流水线形态；水线形态；本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，172、兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。组团规划组团规划排屋组团：容积率排屋组团：容积率0.8以上以上“类独栋类独栋”别墅组团：容积率别墅组团：容积率0.6“组院别墅、超薄进深双拼组院别墅、超薄进深双拼”本报告是严格保密的。排屋规划排屋规划排屋产品的组合方式经历多个阶段发展：第一阶段 大进深，小面宽；南北两边采光173、；附送门前小院。第二阶段 小进深，大面宽；加长了南北两边的采光；加大了附送门前小院，但不够私密。第三阶段 院墅；继续加长了南北两边的采光；增加的花园的私密性，但是面积有限。本报告是严格保密的。0.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”规划手法规划手法组团规划组团规划“排排”（方向一）：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少（方向一）：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）两户连接面）类独栋处理减少两户连接面，使得排屋通风采光加强；类独栋处理减少两户连接面，使得排屋通风采光加强；私家庭院形态丰富（前、中、侧、后院），形成类独栋；私家庭院形态丰富（前、中、侧、后院），形成类独栋；本报告是严格保174、密的。本报告是严格保密的。香洲里（独联体）香洲里（独联体）案例案例本报告是严格保密的。每家都形成一个每家都形成一个“凹凹”型的户外空间（私家花园），型的户外空间（私家花园），“L”型的内侧是型的内侧是开放的，外侧是封闭的，这样有开有合的居家形态。既能确保相联各家开放的，外侧是封闭的，这样有开有合的居家形态。既能确保相联各家的私密，又能促各家都能有一个位于的私密，又能促各家都能有一个位于“凹凹”口内的闭合式的私家花园。口内的闭合式的私家花园。“排排”（方向一）：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少（方向一）：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）两户连接面）0.8容积率下的容积率下的“类独175、栋类独栋”规划手法规划手法组团规划组团规划本报告是严格保密的。上海春江美庐（上海春江美庐（U形形+L形）形）案例案例2本报告是严格保密的。0.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”规划手法规划手法组团规划组团规划“组组”（方向二）：几户一组院，形成一个公共院落，加强（方向二）：几户一组院，形成一个公共院落，加强邻里交流，形成空间趣味感。邻里交流，形成空间趣味感。本报告是严格保密的。万科第五园：万科第五园：5合院合院案例案例1组院组院+联院联院TH（R=0.9-1）；）；优：优：在保证了舒适性的前提下，提升在保证了舒适性的前提下，提升了容积率，提高单位用地的价值量的了容积率，提高单位用地的价值量176、的产品创新布局；产品创新布局；本报告是严格保密的。组院增强了趣味性和空间感组院增强了趣味性和空间感组团规划组团规划组院增强了趣味性和空间感，组院增强了趣味性和空间感，五户一组院，五户一组院，拥有良好的组院景观，拥有良好的组院景观，建筑单元创新，北建筑单元创新，北面形成类独栋，南面错落形成类双拼，减面形成类独栋，南面错落形成类双拼，减少单元间的干扰。少单元间的干扰。本报告是严格保密的。上海龙湖蓝湖郡：上海龙湖蓝湖郡：12合院合院案例案例212合院合院优：优：提升容积率；提升容积率；“邻里中心邻里中心”地下地下庭院成为邻里交流、休息停留空间；庭院成为邻里交流、休息停留空间；缺：缺：部分户型东西朝向177、，采光面小部分户型东西朝向，采光面小本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。平面户型平面户型本报告是严格保密的。0.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”规划手法规划手法组团规划组团规划“点点”（方向三）：建筑单体错落排布，保证每户都能获得（方向三）：建筑单体错落排布，保证每户都能获得近似别墅的独门独院效果；近似别墅的独门独院效果；1423类独栋类独栋双拼双拼类独栋类独栋本报告是严格保密的。错落排布，提升用地强错落排布，提升用地强度，同时避免行列式布度，同时避免行列式布局，形成独栋感和私密局，形成独栋感和私密性。性。保利东湾保利东湾案例案例1本报告是严格保密的。保利东湾保利东湾案例案例1本报告178、是严格保密的。保利江语海保利江语海案例案例2优：优：每户南北进深错落排布，增每户南北进深错落排布，增大了各户采光面；采用不同方向大了各户采光面；采用不同方向的入户方式，提高私密性的入户方式，提高私密性本报告是严格保密的。0.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”规划手法规划手法组团规划组团规划“排排”：栋与栋之间采用独联体形式连：栋与栋之间采用独联体形式连接（减少两户连接面）接（减少两户连接面）“点点”：建筑单体错落排布，保证每户：建筑单体错落排布，保证每户都能获得近似别墅的独门独院效果；都能获得近似别墅的独门独院效果；“组组”：几户一组院，形成一个公共院：几户一组院，形成一个公共院落，加强邻179、里交流，形成空间趣味感。落，加强邻里交流，形成空间趣味感。高容积率下的高容积率下的“类独栋类独栋”手手法法满足客户对于满足客户对于独独享性、私密性、享性、私密性、尊贵感尊贵感的需求的需求本报告是严格保密的。方向一：方向一：组组院院式布局，独栋形式上的邻里交流式布局，独栋形式上的邻里交流46户为一个邻里组团，围合一个组团景观节点；户为一个邻里组团，围合一个组团景观节点；增加土地使增加土地使用效率的同时形成邻里交流。用效率的同时形成邻里交流。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法组团规划组团规划方向二：超薄进深的双拼方向二：超薄进深的双拼采光通风加强，采光通风加强，提高空间利用提高空间180、利用，还能使各家的花园面积因开间还能使各家的花园面积因开间的增多而成倍放大的增多而成倍放大。本报告是严格保密的。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法组院布局组院布局组团规划组团规划每户除了有私家庭院、半每户除了有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户公开庭院，同时通过四户之间的围合造就了公共户之间的围合造就了公共户外元素，大幅增加了公共外元素，大幅增加了公共区域的私家共享区域的私家共享案例案例1：纳帕尔湾纳帕尔湾美式独栋四合院美式独栋四合院本报告是严格保密的。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法组院布局组院布局组团规划组团规划本报告是严格保密的。0.6容积率下的别墅规划181、手法容积率下的别墅规划手法组院布局组院布局组团规划组团规划通过各个模块的灵动组合，可以避免朝向通过各个模块的灵动组合，可以避免朝向以及私密性弱的缺陷，同时保证每户的采以及私密性弱的缺陷，同时保证每户的采光、通风光、通风利用合院别墅替代普通联利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞同时避免同质化产品的竞争；争；合院别墅模块演示合院别墅模块演示本报告是严格保密的。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法组院布局组院布局组团规划组团规划本报告是严格保密的。超薄进深的双开间设计超薄进深的双开间设计n进深缩短后，便能使通风、采光均大为改善；进深缩182、短后，便能使通风、采光均大为改善；n同时又能有效控制户套面积，提高空间利用。而双开间又能使房型的布局更自由同时又能有效控制户套面积，提高空间利用。而双开间又能使房型的布局更自由灵活，更合理实用。灵活，更合理实用。n还能使各家的花园面积因开间的增多而成倍放大。还能使各家的花园面积因开间的增多而成倍放大。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法超薄进深超薄进深组团规划组团规划本报告是严格保密的。上海金地湾流域：上海金地湾流域：双拼别墅：双拼别墅：240-260240-260平米，面宽平米，面宽1212米，进深约米，进深约7.67.6米；实现所有米；实现所有9 9个功能空间全部朝南的效果，183、别墅附带个功能空间全部朝南的效果，别墅附带110110平方米花园，平方米花园，7070平方米的地下室和平方米的地下室和5050平方平方米的露台，双车位米的露台，双车位;户型紧凑，基本无公共空间，居住性强。户型紧凑，基本无公共空间，居住性强。B户型 240 0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法超薄进深超薄进深组团规划组团规划本报告是严格保密的。朗诗朗诗 田园户型田园户型 240240方方南面三开间朝南，一层设立一个老人房；地二层以上全套房设计，三层大主卧空间。朗诗朗诗田园户型田园户型0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法超薄进深超薄进深组团规划组团规划本报告是严格保密的184、。0.6容积率下的别墅规划手法容积率下的别墅规划手法超薄进深超薄进深组团规划组团规划本报告是严格保密的。组团规划组团规划排屋组团：容积率排屋组团：容积率0.8以上以上“类独栋类独栋”（排、组、点）（排、组、点）别墅组团：容积率别墅组团：容积率0.6“组院别墅、超薄进深双拼组院别墅、超薄进深双拼”本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升185、私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。地下集中停车，减少路网面积，以增加私186、家地下集中停车，减少路网面积，以增加私家花园面积花园面积停车方式停车方式一个组院共用一条地下车行道一个组院共用一条地下车行道无地下车道无地下车道下沉花园下沉花园约约11米米排屋区车行道：排屋区车行道：n一个组院共用一条地下车行道，节省房屋前后地面车库一个组院共用一条地下车行道，节省房屋前后地面车库和车道用地，增加花园面积。和车道用地，增加花园面积。本报告是严格保密的。地面一排人行道路服务两个组院，且每户庭院用围墙围隔，私密性强，使用地面一排人行道路服务两个组院，且每户庭院用围墙围隔，私密性强，使用率高。率高。地面人行道布局地面人行道布局停车方式停车方式本报告是严格保密的。地下停车好处：地下停车187、好处：尽量减少地面道路占地，把空间留给庭院，每户可增加约尽量减少地面道路占地，把空间留给庭院，每户可增加约30-5030-50平米的平米的庭院面积。庭院面积。地下停车增加成本测算：地下停车增加成本测算：增加地下停车需要增加的成本：增加地下停车需要增加的成本：6060平米平米*（20002000元元/平米平米+1220+1220元元/平米平米=1818万万；按每户；按每户360360平米计算，在售价上约增加平米计算，在售价上约增加500500元元，即可收回成本投入。，即可收回成本投入。在高容积率下，地下停车是避免高密度的关键因素在高容积率下，地下停车是避免高密度的关键因素成本测算成本测算停车方式188、停车方式本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚189、洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。立面风格立面风格与竞品差异化（与竞品差异化（“非法式非法式”）体现人文关怀，与地域文化的结合体现人文关怀，与地域文化的结合体现尊贵感、品质感，身份、地位和财富的象征体现尊贵感、品质感，身份、地位和财富的象征原则原则中西合璧，西式的尊贵感和中式的归属感中西合璧，西式的尊贵感和中式的归属感现代与传统融合，富有历史感和时代感现代190、与传统融合，富有历史感和时代感兼具尊贵感和地域文化性的兼具尊贵感和地域文化性的“新亚洲风格新亚洲风格”本报告是严格保密的。万科悦府、翡翠别墅产品系列万科悦府、翡翠别墅产品系列方案方案1立面材质：立面材质：锈石自然面珍珠贝（石材）木材锈石自然面珍珠贝（石材）木材原味石材、木材的运用使建筑多了一份经历时间的稳重和坚实原味石材、木材的运用使建筑多了一份经历时间的稳重和坚实本报告是严格保密的。现代化材质与手段，融合现代化材质与手段，融合欧式欧式建筑的经典符号建筑的经典符号，使建筑呈现厚重、品质感的同时，更加宜居、舒使建筑呈现厚重、品质感的同时，更加宜居、舒适。没有古典建筑的繁复线脚与装饰，立面设计适。191、没有古典建筑的繁复线脚与装饰，立面设计简约、低调简约、低调。意大利意大利平坡屋顶平坡屋顶及及红瓦红瓦结构结构保留意大利建筑中的保留意大利建筑中的烟囱烟囱万科悦府、翡翠别墅产品系列万科悦府、翡翠别墅产品系列方案方案1本报告是严格保密的。大面积开窗、露台，与现代工艺结合，大面积开窗、露台，与现代工艺结合，使建筑更加人性化。使建筑更加人性化。万科悦府、翡翠别墅产品系列万科悦府、翡翠别墅产品系列方案方案1本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：中西合璧，唐风建筑“雍容盛世唐风，自信当代中国雍容盛世唐风，自信当代中国”方案方案2本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：192、中西合璧，唐风建筑“雍容盛世唐风，自信当代中国雍容盛世唐风，自信当代中国”方案方案2本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：中西合璧，唐风建筑方案方案2本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：中西合璧，唐风建筑方案方案2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：中西合璧，唐风建筑方案方案2本报告是严格保密的。颐和原著：中西合璧，唐风建筑颐和原著：中西合璧，唐风建筑方案方案2本报告是严格保密的。全立面设计全立面设计：以几种房型（包括不同立面符号、建筑元素）进行组：以几种房型（包括不同立面符号、建筑元素）进行组合，避免行列式布193、局，突出每户的个性化要求，同时增强空间的识别性。合，避免行列式布局，突出每户的个性化要求，同时增强空间的识别性。左邻右舍各不相同，但整体风貌却统一协调。左邻右舍各不相同，但整体风貌却统一协调。突破复制式的联体形式突破复制式的联体形式立面设计立面设计本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性194、组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。高附加值，具丰富赠送空间高附加值，具丰富赠送空间阳台：家庭休闲的平台下沉庭院：天伦之195、乐的娱乐场地下室：生活的预备空间阁楼：孩子童年的摇篮地上庭院：浪漫的稀有的私人景观露台:吸纳自然的灵气，满足每一个渴望阳光清风的心灵，生活远眺台户型设计户型设计关键元素关键元素体现尊容感，为成功和身份的象征体现尊容感，为成功和身份的象征 半下沉客厅、挑空餐厅、中西厨房、电梯配置半下沉客厅、挑空餐厅、中西厨房、电梯配置功能精细化，并符合当地人生活习惯，体现功能精细化，并符合当地人生活习惯，体现“极致舒适主义极致舒适主义”生态性，体现室内外空间的交流，具有趣味性的过渡空间生态性，体现室内外空间的交流，具有趣味性的过渡空间五个卧室，储藏空间精细化五个卧室，储藏空间精细化本报告是严格保密的。主要功能配196、置主要功能配置340-360340-3601F1F生活动区生活动区入户玄关、入户玄关、挑空客厅挑空客厅、家庭厅、正餐厅、家庭厅、正餐厅、中西厨房、中西厨房、客卫、客卫、楼梯厅（配电梯）、楼梯厅（配电梯）、一个老人房一个老人房2F2F生活静区生活静区一个主卧套房、两个次卧（公用卫生间）一个主卧套房、两个次卧（公用卫生间）3F3F生活静区生活静区主卧、主卫、走入式衣柜、书房、露台主卧、主卫、走入式衣柜、书房、露台-1F-1F休闲娱乐区休闲娱乐区棋牌室、影音室、健身房、酒窖棋牌室、影音室、健身房、酒窖设备工作储藏区设备工作储藏区保姆房保姆房、洗衣房、储藏室、洗衣房、储藏室、双车位双车位户型功能户型功197、能功能精细化，引导温州功能精细化，引导温州“大户人家大户人家”的别墅的别墅生活生活主要功能配置主要功能配置400-500400-5001F1F生活动区生活动区入户玄关、入户玄关、挑空客厅挑空客厅、家庭厅、正餐厅、家庭厅、正餐厅、早餐厅、早餐厅、中西厨中西厨房、房、客卫、客卫、楼梯厅（配电梯）、楼梯厅（配电梯）、一个老人房一个老人房2F2F生活静区生活静区一个主卧套房、一个主卧套房、两个次卧套房、家庭室两个次卧套房、家庭室3F3F生活静区生活静区主卧、主卫、走入式衣柜、书房、露台主卧、主卫、走入式衣柜、书房、露台-1F-1F休闲娱乐区休闲娱乐区棋牌室、影音室、健身房、酒窖棋牌室、影音室、健身房、198、酒窖设备工作储藏区设备工作储藏区2 2个保姆房个保姆房、洗衣房、储藏室、洗衣房、储藏室、三车位三车位本报告是严格保密的。功能精细化功能精细化储藏空间储藏空间户型设计户型设计通过巧妙空间区隔，形成丰富的储藏空间、一个密室空间通过巧妙空间区隔，形成丰富的储藏空间、一个密室空间n丰富的储藏空间：丰富的储藏空间：通过巧妙空间区隔，形成类似于通过巧妙空间区隔，形成类似于“S S”形、形、“凹凹”形、形、“工工”字形、字形、“弓弓”字形字形等多种异形平面分割的形态，形成一丰富的储存空间（包括储藏室、壁橱、更衣室、等多种异形平面分割的形态，形成一丰富的储存空间（包括储藏室、壁橱、更衣室、嵌入式书橱等。嵌入式199、书橱等。n密室空间：密室空间：通过异形分隔，形成一个隐入壁橱后面的密室空间。体现对于别墅业主的个人隐通过异形分隔，形成一个隐入壁橱后面的密室空间。体现对于别墅业主的个人隐私权和居家私密性的尊重。一般宜控制在私权和居家私密性的尊重。一般宜控制在4-64-6平米之间。平米之间。本报告是严格保密的。强化入户空间设计强化入户空间设计户型设计户型设计强化入户空间设计：强化入户空间设计：减少外界对别墅的干扰，增强私密，形成减少外界对别墅的干扰，增强私密，形成入户的趣味感和形式感；入户的趣味感和形式感；三个层次：户外入户通道三个层次：户外入户通道入户门廊入户门廊进口门厅。进口门厅。形成更有趣味的入户方式：比200、如经侧院入户、通过连形成更有趣味的入户方式：比如经侧院入户、通过连廊入户等，形成入户的礼仪感，增加街景丰富性廊入户等，形成入户的礼仪感，增加街景丰富性本报告是严格保密的。注重廊亭等灰空间设计注重廊亭等灰空间设计户型设计户型设计注重廊亭等灰空间设计注重廊亭等灰空间设计：加强室内外的沟通、交流，主要是回：加强室内外的沟通、交流，主要是回廊、游廊，有顶平台或局部架空层等。廊、游廊，有顶平台或局部架空层等。本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园201、林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并202、体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。多重立体式私密院落、菜单式精装配置多重立体式私密院落、菜单式精装配置庭院组合庭院组合私密性多重立体式庭院私密性多重立体式庭院n不同于不同于前后式敞开庭院前后式敞开庭院 的思维惯性，的思维惯性，庭院功能上，设庭院功能上，设计计3-43-4个多重庭院个多重庭院，使庭院，使庭院富有富有层次层次，前庭、后院、侧院、中，前庭、后院、侧院、中庭、下沉式庭院，室内空间可庭、下沉式庭院，室内空间可以向室外多个方向延展。以向室外多个方向延展。n 建议采用密植绿篱与实心围建议采用密植绿篱与实心围墙结合进行墙结合进行后院分户后院分户；分户围分户围203、墙墙的设置，使庭院具备的设置，使庭院具备私密性私密性；本报告是严格保密的。前庭前庭墙门院落感墙门院落感1、前庭：、前庭：入口处形成墙门院落感，增加归属感和入户私密性入口处形成墙门院落感，增加归属感和入户私密性庭院组合庭院组合本报告是严格保密的。2.2.精装修后花园精装修后花园作为室内空间的延展，后院是家庭作为室内空间的延展，后院是家庭活动、休闲运动、亲友活动、休闲运动、亲友PARTYPARTY的基本场的基本场所，是庭院排屋最为重要的私有室外领所，是庭院排屋最为重要的私有室外领地之一。地之一。以围墙、绿篱隔断手法，营造私密空间。以围墙、绿篱隔断手法，营造私密空间。庭院组合庭院组合4 4、下沉式、204、下沉式庭院庭院/中庭中庭 可自由可自由上下，直接上下，直接从院外通往从院外通往地下室。解地下室。解决地下层的决地下层的采光和空气采光和空气流动问题。流动问题。3 3、侧院：、侧院：往往面向餐厅。讲究空间比例，往往面向餐厅。讲究空间比例，可以一个人在藤蔓下安静地休憩，可以一个人在藤蔓下安静地休憩，天气晴好时也可来个户外用餐。天气晴好时也可来个户外用餐。本报告是严格保密的。不同庭院下沉方式（中庭）不同庭院下沉方式（中庭）庭院组合庭院组合下沉庭院设置连通地面的下沉庭院设置连通地面的1 1米宽左右的小径。米宽左右的小径。庭院组合关键在于下沉式院的位置庭院组合关键在于下沉式院的位置可放置在不同位置打造，205、与其它三院可放置在不同位置打造，与其它三院自由组合，营造不同空间感受；自由组合，营造不同空间感受；注意与户型内部空间的相互交流；注意与户型内部空间的相互交流；本报告是严格保密的。菜单式精装配置菜单式精装配置菜单式精装：菜单式精装：庭院配置标准为中上水平，庭院配置标准为中上水平，800800元元/平米；平米；除固定的统一一致的庭院配置以外，根据每位业主的个性化需求，发展出不同主题，除固定的统一一致的庭院配置以外，根据每位业主的个性化需求，发展出不同主题，每一种主题以一种主要植物来塑造不同个性景观。每一种主题以一种主要植物来塑造不同个性景观。“大树下的庭院大树下的庭院”：每庭院配置一棵高于房子的乔206、木，使房子隐庇其下：每庭院配置一棵高于房子的乔木，使房子隐庇其下注重庭院风水注重庭院风水：迎合温州人对于宗教风水的看重：迎合温州人对于宗教风水的看重庭院配置庭院配置本报告是严格保密的。独栋化的形态独栋化的形态院的精神院的精神停车方式停车方式户型设计户型设计庭院配置庭院配置组团地下集中停车，组团地下集中停车，“腾腾”出更多地面空间出更多地面空间，释放，释放大量园林空间，给足私家庭院大量园林空间，给足私家庭院；“多多重重”私密私密庭院庭院，精装精装配置，提升配置，提升私密性、私密性、产产品档次及舒适性品档次及舒适性组团规划组团规划0.80.8容积率下的容积率下的“类独栋类独栋”排屋排屋，0.60.207、6容积率容积率下的下的组组院别墅院别墅立面设计立面设计中西合璧、现代与传统融合，中西合璧、现代与传统融合，兼具尊贵感和地兼具尊贵感和地域文化性域文化性的新亚洲风格的新亚洲风格高容积率下，高容积率下，“独栋化独栋化”品质品质“独栋化的形态独栋化的形态”、“院的精神院的精神”产品方向产品方向尊容感、尊容感、功能精细化、极致舒适主义功能精细化、极致舒适主义，并体，并体现附加值，加强室内外交流现附加值，加强室内外交流本报告是严格保密的。产品建议产品建议物业类型的选择和排布组合？物业类型的选择和排布组合？高容积率下的排屋高容积率下的排屋/别墅产品力打造？别墅产品力打造？高层公寓的产品力如何打造？高层公寓208、的产品力如何打造？核心问题核心问题本报告是严格保密的。绿城二代高层公寓、本地高端公寓绿城二代高层公寓、本地高端公寓竞品分析竞品分析本地高端公寓：产品粗糙，本地高端公寓：产品粗糙，升级空间大。升级空间大。绿城二代公寓：精致化、尊贵感、形式感，满足绿城二代公寓：精致化、尊贵感、形式感，满足面子需求，但过于标准化，缺乏对当地人生活习面子需求，但过于标准化，缺乏对当地人生活习惯细致入微的理解。（如户型人性化不足，物管惯细致入微的理解。（如户型人性化不足，物管和配套针对性不强）和配套针对性不强）本报告是严格保密的。在面子满足之外，实现极致的舒适主义在面子满足之外，实现极致的舒适主义需求分析需求分析身份感209、尊容感身份感、尊容感舒适度、人性化舒适度、人性化对家庭的关注对家庭的关注重点关注老人、小孩重点关注老人、小孩n物管、配套针对老人、小孩提供专属服务物管、配套针对老人、小孩提供专属服务n景观配置实现功能性、参与性景观配置实现功能性、参与性n户型人性化、功能精细化户型人性化、功能精细化n科技节能，打造人体最舒适住宅科技节能，打造人体最舒适住宅n智能安防，体现业主尊贵感和私密感智能安防，体现业主尊贵感和私密感n显而易见的奢华；显而易见的奢华；n立面、公共部位、室内精装修的尊贵感；立面、公共部位、室内精装修的尊贵感；本报告是严格保密的。户型设计户型设计公共空间公共空间提倡极致的舒适性、人性化，功能精210、细化提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库,情景架空层情景架空层“极致舒适主义极致舒适主义”高端公寓高端公寓园林景观园林景观富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功能能,增加邻里交流空间增加邻里交流空间体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感立面风格立面风格本报告是严格保密的。户型配比户型配比产品线产品线配比配比主力主力170-180170-180方方四房四房60%60%次主力次主力220-250220-2211、50方方四房（另加保姆房）四房（另加保姆房）30%30%补充产品补充产品360360方（顶跃产品）方（顶跃产品）五房（另加保姆房）五房（另加保姆房）10%10%设计原则：设计原则：n迎合当地人居住习惯迎合当地人居住习惯：四房以上配置；餐厅至少容纳：四房以上配置；餐厅至少容纳8 8人用餐；书房功能的可变性人用餐；书房功能的可变性（有棋牌室的功能），注意客厅与书房的互动和流线组织；（有棋牌室的功能），注意客厅与书房的互动和流线组织；n尊贵感、礼仪感尊贵感、礼仪感：3.13.1米以上层高，开阔横厅，客厅尺度做足（可挑空设计或层高拔米以上层高，开阔横厅，客厅尺度做足（可挑空设计或层高拔高），丰富的礼仪212、空间；高），丰富的礼仪空间；n功能精细化设置功能精细化设置：主卧套房设计（带走入式衣柜、化妆台、桑拿房等）；储藏空间细：主卧套房设计（带走入式衣柜、化妆台、桑拿房等）；储藏空间细化；中西厨配置；化；中西厨配置；n拥有空中别墅属性：拥有空中别墅属性：入户花园、空中花园、环绕形阳台入户花园、空中花园、环绕形阳台/露台等赠送空间设计露台等赠送空间设计;n顶楼资源的价值最大化顶楼资源的价值最大化（例如复式带泳池、空中花园等）；（例如复式带泳池、空中花园等）；n拼接户型，预留拆分的可能性拼接户型，预留拆分的可能性：缓解：缓解90/7090/70的政策风险。的政策风险。本报告是严格保密的。户型设计户型设计213、挑空客厅（通过夹层实现）、小复式挑空客厅（通过夹层实现）、小复式“空中别墅空中别墅”属性属性（环绕阳台（环绕阳台/露台、空中花园下）露台、空中花园下）设计亮点设计亮点样本：赵玉平（事业单位）很多温州人都喜欢跃层、空中花园等元素，阳台空间要大，买套茶具很多温州人都喜欢跃层、空中花园等元素，阳台空间要大，买套茶具放在阳台，边喝茶边看风景，要有点别墅的感觉。放在阳台，边喝茶边看风景，要有点别墅的感觉。功能精细化、礼仪空间打造功能精细化、礼仪空间打造90/7090/70政策下的全拼户型设计政策下的全拼户型设计本报告是严格保密的。龙湖世纪峰景龙湖世纪峰景200-300方方案例案例1l流线型阳台环绕设计，214、使外立面富有流线型阳台环绕设计，使外立面富有灵动性，同时增加了视野的开阔灵动性，同时增加了视野的开阔l户户赠送户户赠送100300超大环绕式空中超大环绕式空中花园花园本报告是严格保密的。龙湖世纪峰景龙湖世纪峰景200-300方方案例案例1本报告是严格保密的。保利项目户型保利项目户型240方方案例案例2空中花园围合客厅、餐厅设计，将卧室与餐厅空中花园围合客厅、餐厅设计，将卧室与餐厅隔开，保证两个空间的宽阔视野和舒适性隔开，保证两个空间的宽阔视野和舒适性本报告是严格保密的。深圳蝴蝶谷深圳蝴蝶谷案例案例3180度的环型花园布局，园林穿插于内分离客度的环型花园布局，园林穿插于内分离客饭厅与起居空间，自215、然分隔动静区域，保持饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。空间独立、互不干扰。本报告是严格保密的。世纪城天鹅湖世纪城天鹅湖顶跃户型顶跃户型案例案例2跃层：跃层：7室室2厅厅4卫卫1厨厨441.09l每户均能享受到较大的私人花园空中面积，部分户型达到了别墅级的享受每户均能享受到较大的私人花园空中面积，部分户型达到了别墅级的享受l花园面积的巨大，使业主能在有限的产权面积下享受到更大的使用面积，花园面积的巨大，使业主能在有限的产权面积下享受到更大的使用面积，得房率高得房率高本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。设计原则设计原则挑空客厅（通过夹层实现）、小复式挑空客厅（通过夹层实216、现）、小复式设计亮点设计亮点样本：池先生（机床作坊，瑞安）客厅要大、要气派，层高装修好后能达到客厅要大、要气派，层高装修好后能达到2.9-32.9-3米，最好能米，最好能挑高挑高，现在都是做欧式装修的，挂个大水晶灯，如果太低就很难，现在都是做欧式装修的，挂个大水晶灯，如果太低就很难做出效果。做出效果。功能精细化、礼仪空间打造功能精细化、礼仪空间打造90/7090/70政策下的全拼户型设计政策下的全拼户型设计“空中别墅空中别墅”属性属性（环绕阳台（环绕阳台/露台、空中花园下）露台、空中花园下）本报告是严格保密的。客厅挑空客厅挑空生活层3.1-3.2m2.2m5.4m生活层客厅方向一：方向一：通过217、通过夹层夹层实现客厅挑空实现客厅挑空客厅本报告是严格保密的。小复式小复式平面示意：平面示意：架空层架空层主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧主卧主卧 主卧主卧顶层大户型顶层大户型顶层大户型顶层大户型立面示意立面示意:入户大堂入户大堂主卧主卧电梯电梯（公共部位）（公共部位）主卧主卧电梯电梯（公共部位）（公共部位）方向二：方向二：单越主卧单越主卧实现小复式实现小复式本报告是严格保密的。郡原郡原 湘江公寓湘江公寓郡原郡原湘江公寓湘江公寓208.9五室两厅三卫五室两厅三卫卧室上218、跃户型，双主卧设计，户型设计大面宽、短进深、南北通透；卧室上跃户型，双主卧设计，户型设计大面宽、短进深、南北通透；二楼为主人专属私密空间，二楼为主人专属私密空间，4.2m大面宽舒适主卧，包含走入式衣帽间、宽敞卫生间、景观双大面宽舒适主卧，包含走入式衣帽间、宽敞卫生间、景观双露台等功能空间；露台等功能空间；独立式电梯门厅直接入户；卫生间干湿分离；独立式电梯门厅直接入户；卫生间干湿分离；单跃主卧单跃主卧本报告是严格保密的。设计原则设计原则功能精细化、礼仪空间打造功能精细化、礼仪空间打造挑空客厅（通过夹层、跃层实现）挑空客厅（通过夹层、跃层实现）设计亮点设计亮点90/7090/70政策下的全拼户型设219、计政策下的全拼户型设计“空中别墅空中别墅”属性属性（环绕阳台（环绕阳台/露台、空中花园下）露台、空中花园下）本报告是严格保密的。功能精细化，加入功能精细化，加入“别墅别墅”的元素的元素户型设计户型设计桑拿房桑拿房化化妆妆间间小书房小书房西厨西厨中厨中厨淋浴房淋浴房淋浴房淋浴房主卫主卫主卧主卧次卧次卧客厅客厅餐厅餐厅客卫客卫玄关玄关设备阳台设备阳台储藏室储藏室走入式衣柜走入式衣柜加入别墅的元素，增加入别墅的元素，增加精细化的功能设施，加精细化的功能设施，体现尊贵感。例如家庭体现尊贵感。例如家庭厅、独立化妆间、桑拿厅、独立化妆间、桑拿房等。房等。老人房老人房200方方本报告是严格保密的。入户花园：220、入户花园：形成一种形成一种“曲径曲径通幽通幽”的氛围。庭的氛围。庭院把景观引入室内，院把景观引入室内，形成对景效果。形成对景效果。礼仪区：礼仪区：n带转角的玄关和门厅带转角的玄关和门厅：充满充满礼仪感，是室内外的过渡地带，礼仪感，是室内外的过渡地带，完成主人入户的心理转换。通完成主人入户的心理转换。通过这个转换空间，进入两个卧过这个转换空间，进入两个卧室和生活区；室和生活区；n衣帽间衣帽间：收纳上门客人衣物、收纳上门客人衣物、鞋帽鞋帽n进入两个卧室之前的玄关进入两个卧室之前的玄关；生活区：生活区：n 家庭生活区由一个大家庭生活区由一个大厨房、公卫、餐厅、客厨房、公卫、餐厅、客厅组成；厅组成；n221、 设计设计“双流线循环双流线循环”交通；另有交通；另有独立洗衣房独立洗衣房和储藏室和储藏室；n 客厅、餐厅组成的开客厅、餐厅组成的开敞空间敞空间，通透明亮（典，通透明亮（典型美式做法）型美式做法）主卧套房：主卧套房：n设计一个设计一个斜角的入口玄关斜角的入口玄关，配备配备走入式衣柜、化妆区走入式衣柜、化妆区；n主卫设计主卫设计坐厕、淋浴房坐厕、淋浴房，并，并为男女主人配置为男女主人配置双台盆和浴缸双台盆和浴缸。图原公寓图原公寓200余方余方礼仪空间礼仪空间户型设计户型设计本报告是严格保密的。礼仪空间礼仪空间户型设计户型设计书房结合客厅开放式设计书房结合客厅开放式设计十字型设计本报告是严格保密的222、。设计原则设计原则功能精细化、礼仪空间打造功能精细化、礼仪空间打造挑空客厅（通过夹层、跃层实现）挑空客厅（通过夹层、跃层实现）设计亮点设计亮点90/7090/70政策下的全拼户型设计政策下的全拼户型设计“空中别墅空中别墅”属性属性（环绕阳台（环绕阳台/露台、空中花园下）露台、空中花园下）考虑到政策风险，建议优先保证大户型的完美性，同时拆考虑到政策风险，建议优先保证大户型的完美性，同时拆分两套后也不失合理性分两套后也不失合理性在销售时，采用直系亲属组合购房，或者在销售时，采用直系亲属组合购房，或者“购一套购一套+租一租一套套”（等限购令取消后，再签另一套销售合同等限购令取消后，再签另一套销售合同223、）本报告是严格保密的。户型设计户型设计公共空间公共空间提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库,情景架空层情景架空层“极致舒适主义极致舒适主义”高端公寓高端公寓园林景观园林景观富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功能能,增加邻里交流空间增加邻里交流空间体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感立面风格立面风格本报告是严格保密的。流线型立面处理，具有温馨、圆润感，同时流线型立224、面处理，具有温馨、圆润感，同时满足平面要求满足平面要求可突破方向可突破方向1石材与幕墙的组合本报告是严格保密的。流线型立面处理，具有温馨、圆润感，同时流线型立面处理，具有温馨、圆润感，同时满足平面要求满足平面要求可突破方向可突破方向1本报告是严格保密的。立面案例图原公寓立面案例图原公寓经典美国大楼造型；经典美国大楼造型；干挂石材的外立面，完美比例尺度，干挂石材的外立面，完美比例尺度，立面细腻丰富立面细腻丰富。可突破方向可突破方向2 图原公寓图原公寓本报告是严格保密的。沿用西溪蝶园二期立面风格，采用暖色系沿用西溪蝶园二期立面风格，采用暖色系(金、金、黄色系），体现尊贵感黄色系），体现尊贵感方向方225、向3SKK仿石面真石漆采用落地玻璃窗户基座采用石材本报告是严格保密的。可突破方向可突破方向4：运用不同材质强烈对比感进行：运用不同材质强烈对比感进行风格突破。风格突破。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。户型设计户型设计公共空间公共空间提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库,情景架空层情景架空层“极致舒适主义极致舒适主义”高端公寓高端公寓园林景观园林景观富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功能能,增加邻里交流空间增加邻里226、交流空间体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感立面风格立面风格本报告是严格保密的。公共空间设计原则公共空间设计原则公共空间是项公共空间是项目品质和气质目品质和气质的直接体现的直接体现独特、艺术独特、艺术品质、品味品质、品味入户三大堂入户三大堂地下车库地下车库情景架空层情景架空层本报告是严格保密的。小区入户门厅小区入户门厅公共空间公共空间小区入口门厅小区入口门厅本报告是严格保密的。n外突入口门厅；外突入口门厅；n底层可以架空时；底层可以架空时；入户门厅入户门厅+入户入户大堂大堂的礼仪感和舒适度；的礼仪感和舒适度；入户门厅入户门厅公共空间公227、共空间本报告是严格保密的。单元入户大堂单元入户大堂功能配置功能配置公共空间公共空间功能区域功能区域备注备注访客空间访客空间空间功能上明确活动空间访客空间，空间功能上明确活动空间访客空间，避免人流干避免人流干扰扰阅览展示空间阅览展示空间设置阅览架，配置主题化装饰设置阅览架，配置主题化装饰门禁区门禁区设置单元门禁，加强小区安防设置单元门禁，加强小区安防信箱区信箱区每栋每单元的入口处都设置书信的收发信箱每栋每单元的入口处都设置书信的收发信箱广州金海湾门厅广州金海湾门厅 单元门厅是住宅建筑的公共客厅，空间设计应考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份。本报告是严格保密的。北京星河湾门厅及电梯前室北京星河湾门228、厅及电梯前室适当利用镜面，增加空间感适当利用镜面，增加空间感单元入户大堂借鉴案例单元入户大堂借鉴案例北京星河湾（适北京星河湾（适当利用镜面，增加空间感）当利用镜面，增加空间感）公共空间公共空间本报告是严格保密的。地下车库入户大堂地下车库入户大堂地下室入口、精装地下门厅地下室入口、精装地下门厅n重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。n有条件的前提下，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风；n地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一，以营造精美的地下室门厅，保证业主的回家路线便捷及舒适度。公共空间公共空间本229、报告是严格保密的。架空层营造：连廊意向架空层营造：连廊意向架空层：连廊意向架空层：连廊意向n 一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外灰空间n 架空层园林要与外部园林形成结合和互动；可以当做一个小园林来设计。n 将庭院融入架空层；设置休憩空间本报告是严格保密的。架空层：与水景的结合架空层：与水景的结合 本报告是严格保密的。情景园情景园：n 将庭院融入架空层；将庭院融入架空层；架空层园林要与外部园林形成结合和互动；架空层园林要与外部园林形成结合和互动；可以当做一个喜阴可以当做一个喜阴植物展示园植物展示园来设计。来设计。n 设置休憩空间，考虑小孩和老人的需求。设置休憩空间，考虑小孩和老人的需求。架空230、层建议（架空层建议（架空层园林要与外部园林形架空层园林要与外部园林形成结合和互动成结合和互动）公共空间公共空间本报告是严格保密的。架空层营造架空层营造架空层功能配置架空层功能配置功能区域功能区域备注备注休息空间休息空间休闲、棋牌娱乐、操练等活动空间休闲、棋牌娱乐、操练等活动空间阅览空间阅览空间设置免费报刊书籍阅览区域设置免费报刊书籍阅览区域绿化空间绿化空间融入景观，硬地和植物、水景等自然元素相渗合融入景观，硬地和植物、水景等自然元素相渗合设置休憩空间，考虑社交功能的需求。设置休憩空间，考虑社交功能的需求。将庭院融入架空层；架空层园林要与外部园林形成结合和互动；可以当做一将庭院融入架空层；架空层231、园林要与外部园林形成结合和互动；可以当做一个小园林来设计。个小园林来设计。公共空间公共空间本报告是严格保密的。娱乐空间休闲空间景观绿化地面铺装休息坐椅休闲空间娱乐空间功能配置功能配置本报告是严格保密的。架空层营造架空层营造百米艺术长廊百米艺术长廊l 一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外灰空间一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外灰空间l 即作为风雨廊，也作为业主主要活动空间，嫁接艺即作为风雨廊，也作为业主主要活动空间，嫁接艺术元素，作为游憩空间。术元素，作为游憩空间。本报告是严格保密的。地下车库入口地下车库入口-廊架廊架+爬藤植物爬藤植物公共空间公共空间阳光地下车库阳光地下车库本报告是严格保232、密的。阳光地下车库营造阳光地下车库营造n 地下车库结合下沉园林景观，实现自然采光通风；在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。n 地下阳光车库最大限度地将自然风、阳光及立体绿化导入车库，使住户的生活与自然更为亲近。阳光地下车库阳光地下车库n 道路为人车分流设计，考虑到车库是业主经常出入的场所，可将精装修理念延伸到地下车库；景观界面整体抬高景观界面整体抬高，有利于地下车库的有利于地下车库的自然采光通风自然采光通风（通过下沉庭院）。本报告是严格保密的。户型设计户型设计公共空间公共空间提倡极致的舒适性233、人性化，功能精细化提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库,情景架空层情景架空层“极致舒适主义极致舒适主义”高端公寓高端公寓园林景观园林景观富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功能能,增加邻里交流空间增加邻里交流空间体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感立面风格立面风格本报告是严格保密的。立体式园林景观，主动创造场地立体式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏高差，形成自然的起伏自然密植的立体式景观234、自然密植的立体式景观重绿植轻硬地、重木轻草，采用重绿植轻硬地、重木轻草，采用上、中、下多层次、高密度的绿上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法化搭配手法本报告是严格保密的。园林水系有机融汇园林水系有机融汇 因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域有机地融汇在一起，因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域有机地融汇在一起，形成水体大循环。形成水体大循环。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。水系能增加生活氛围，营造水乡意境水系能增加生活氛围，营造水乡意境景观风格景观风格本报告是严格保密的。景观功能定位景观功能定位小孩与老人为目标客群的主要关注点。因此具有小孩与老235、人为目标客群的主要关注点。因此具有老人活动场所以及儿童所需场所是老人活动场所以及儿童所需场所是本本项目配置重点项目配置重点u针对主要品类制定住区活动配套标准针对主要品类制定住区活动配套标准:u小孩、老人活动场地小孩、老人活动场地0.250.25/户、中青年运动场地户、中青年运动场地1.11.1 /户户本报告是严格保密的。景观服务半径景观服务半径景观中划分出不同人群活动区域，加强景景观中划分出不同人群活动区域，加强景观实用性观实用性n 各类活动场地布置必须考各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率虑服务半径，否则降低使用率n 正常情况下：成人正常情况下：成人250250米米，老人老人20236、0200米米，儿童，儿童5050米米适度集中布局适度集中布局：运动场地布置时，按照人群服务半径设定沿主路布置沿主路布置：使用者通达性高，便于沿路营造生活氛围中心辐射布局中心辐射布局：部分设施围绕会所布置，便于管理，使用密集度大，便于邻里沟通景观活动景观活动区域布置区域布置原则原则本报告是严格保密的。使用人群使用人群配套设施配套设施备注备注青中年青中年室外网球场、篮球场室外网球场、篮球场游泳池游泳池健身房健身房慢跑道慢跑道健身房结合小型会所、商业设置健身房结合小型会所、商业设置慢跑道可结合河道设置慢跑道可结合河道设置儿童儿童沙坑沙坑滑梯滑梯秋千秋千木马木马儿童嬉戏设施可与沙坑结合设置，设置时儿童237、嬉戏设施可与沙坑结合设置，设置时注意儿童使用安全注意儿童使用安全老人老人休息座椅休息座椅/凉亭凉亭室外健身器材室外健身器材太极拳平台太极拳平台健身步道健身步道老年活动区域位置可适当接近儿童活动区老年活动区域位置可适当接近儿童活动区域域具有具有老人活动场所、儿童所需场所、社交功能的场所、运动场地是老人活动场所、儿童所需场所、社交功能的场所、运动场地是本项目配置重点本项目配置重点本报告是严格保密的。户型设计户型设计公共空间公共空间提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化提倡极致的舒适性、人性化，功能精细化体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库体现面子工程，精装三大堂，阳光地下车库,情景架空层情景架空层238、“极致舒适主义极致舒适主义”高端公寓高端公寓园林景观园林景观富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功富有参与性和功能性的景观配置，重点打造老人、小孩功能能,增加邻里交流空间增加邻里交流空间体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感体现尊贵感、品质感的同时，强调流线型、居家温馨感立面风格立面风格本报告是严格保密的。附加值附加值关注老人、小孩及安关注老人、小孩及安防设施，提高安全性防设施，提高安全性和温馨感和温馨感会所配套会所配套物管服务物管服务科技智能化科技智能化人体最舒适、安心住宅人体最舒适、安心住宅本报告是严格保密的。打造打造“人体最舒适住宅人体最舒适住宅”科技节能科技节能n239、人体最舒适人体最舒适住宅住宅：常年保持温度常年保持温度20202626之间，相对湿度之间，相对湿度30307070，声环境声环境35354545分贝的高舒适度人居环境。至少能够节约分贝的高舒适度人居环境。至少能够节约5050的能耗。的能耗。n 恒温恒湿恒温恒湿住宅住宅，从建筑室外环境、建筑室内环境、建筑能源及设备进行从建筑室外环境、建筑室内环境、建筑能源及设备进行了全方位优化了全方位优化。产品设计产品设计 科技、节能科技、节能 家居智能化家居智能化隔热保温外围护结隔热保温外围护结构构室内环境优化及新能室内环境优化及新能源利用源利用通过自然地材质和通过自然地材质和技术手段，达到自技术手段，达到自240、然通风、采光、隔然通风、采光、隔热。热。外墙外墙外保温、屋面外保温、屋面保温；双层中空玻保温；双层中空玻璃、断桥隔热窗、璃、断桥隔热窗、隔音系统、隔音系统、外遮阳外遮阳全置换式新风全置换式新风 、土、土壤源热泵壤源热泵 、天棚采、天棚采暖制冷系统暖制冷系统 、太阳、太阳能、能、2424小时热水系统、小时热水系统、中央净水系统、中央中央净水系统、中央吸尘吸尘智能家居系统：智能家居系统：电器远程遥控、电器远程遥控、电器控制等（智电器控制等（智能灯光、电动窗能灯光、电动窗帘）帘）本报告是严格保密的。科技智能化集成系统解读科技智能化集成系统解读舒适、环保、科技、健康、高端舒适、环保、科技、健康、高端本241、报告是严格保密的。智能安防系统智能安防系统安防系统安防系统可视对讲系统周界防越报警系统门禁一卡通管理系统全套室内安防系统保全指示门铃闭路电视监控系统第一道防线第二道防线第三道防线第四道防线第五道防线第六道防线打造打造“人体最安心住宅人体最安心住宅”本报告是严格保密的。科技节能系统运用成本科技节能系统运用成本序号内容单价1 1外遮阳系统外遮阳系统20002000元元/户户2 2新风系统新风系统15-2515-25元元/平方平方3 3中央吸尘系统中央吸尘系统0.90.9万元万元/幢幢4 4太阳能热水系统太阳能热水系统2 2万元万元/幢幢5 5中央空调中央空调3030万元万元/幢幢6 6中水处理系统242、中水处理系统每户设备、建安成本约每户设备、建安成本约600600元元7 7地热系统地热系统100-200100-200元元/平米平米8 8户式周戒警报系统户式周戒警报系统3 3万元万元/幢幢本报告是严格保密的。关注老人、小孩及安关注老人、小孩及安防设施，提高安全性防设施，提高安全性和温馨感和温馨感会所配套会所配套物管服务物管服务智能化智能化人体最舒适、安心住宅人体最舒适、安心住宅本报告是严格保密的。会所功能建议会所功能建议以小孩、老人为以小孩、老人为主题，打造特色主题，打造特色配套，并满足业配套，并满足业主面子感主面子感男女主人配套男女主人配套少儿活动中心少儿活动中心老人活动中心老人活动中心引243、入4点半课堂，提供培训课程；并配备娱乐活动设施，室内外相结合设一个医疗服务中心，定期体检业主客厅兼作老人俱乐部，满足老人精神生活。室内恒温泳池设置健身区、SPA区棋牌室，满足当地人娱乐习惯本报告是严格保密的。以儿童为主题，打造特色会所以儿童为主题，打造特色会所功能配置功能配置功能配置要求补充要求儿童4 4点半课堂点半课堂画画、益智类培训等课程，配备图书做为孩子下学后的集中成长空间配置儿童卫生间，内含热奶区，换尿布等精细化功能布局，并配置大人休息区；位置考虑室内外使用便利；淘气堡淘气堡主题益智游戏室设备全部采用进口品牌；保证通风采光小型足球场小型足球场室外半场标准，考虑到会所周围的空间有限，可放244、置社区其它空间老人业主客厅业主客厅/老人俱乐部老人俱乐部会客、家庭聚餐、会议、唱歌、聚会等配备满足多功能空间，并配有厨房医疗服务中心医疗服务中心齐全的体检设施+专门医护人员针对老年人做定期健康检查棋牌室棋牌室两间，配置“自动机麻”，不配置卫生间，功能尺度，可以兼作为开会聊天的地方。保证室内通风，味道清洁墙面禁止用墙纸，采用涂料男、女主人SPASPA常规美容美发、SPA分别设置美容、美发、SPA房间室内器械健身室内器械健身配置全套常用器械一组：跑步机，动感单车，各类肌肉训练器等；器材全部为知名品牌；另有辅助功能区：自动检测仪，饮料吧台等建议有大落地窗，面向景观面其它室内恒温泳池室内恒温泳池常规尺245、寸结合室外景观设置，建议采用阳光泳池本报告是严格保密的。四点半课堂、主题益智游戏室四点半课堂、主题益智游戏室少儿会所少儿会所本报告是严格保密的。医疗健康服务中心、老年活动中心医疗健康服务中心、老年活动中心老人活动中心老人活动中心为老人提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢为老人提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务。设置性病管理等服务。设置老年活动中心，充分重视老年活动中心，充分重视老年人精神生活需求满足，营造浓郁亲情氛围。老年人精神生活需求满足，营造浓郁亲情氛围。本报告是严格保密的。管家式物管服务：管家式物管服务：提供酒店式有偿服务提供酒店式有偿服务除常规的安防、清洁等服务外，增加246、儿童托管、入户清洁除常规的安防、清洁等服务外，增加儿童托管、入户清洁等特色有偿服务。等特色有偿服务。常规服务常规服务社区安防保洁清洁绿化环境的维护车辆管理服务1234特色服务特色服务一卡通代缴服务（水费、电费、煤气费等）家政服务（家庭清洁、搬家搬物、病人护理等）热线服务（餐厅预约、出租车预约、各项便民查询等）儿童托管服务（在白天或孩子放学之后可以有个地方同一代管的）一站式汽车美容服务12345本报告是严格保密的。寻找群体的共性价值取向和生活方式追求寻找群体的共性价值取向和生活方式追求（精神内核）（精神内核）产品方向产品方向缺失的生活品味缺失的生活品味“极致舒适主义极致舒适主义”忘却的精神品味忘247、却的精神品味“院的精神院的精神”“奢华有度，舒适至上奢华有度，舒适至上”，颠覆对，颠覆对奢华的传统认知；奢华的传统认知；人体最舒适住宅；人体最舒适住宅；院所兼有的开放和围合感，让一群院所兼有的开放和围合感，让一群人的聚集、交流成为可能，人与人人的聚集、交流成为可能，人与人的亲情，由院而生的亲情，由院而生以院的精神，让亲情回归；以院的精神，让亲情回归；院是留白、集聚、交流和回归。院是留白、集聚、交流和回归。本报告严格保密。THE END,THANKS!杭州滨江区江南大道杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦号康恩贝大厦14楼楼电话：电话：0571-28886668传真：传真：0571-87770395网址：网址：本报告严格保密。除非指标限制，温州市场无除非指标限制，温州市场无9090产品供应。产品供应。供应现状第三梯队面积140-180方单价2.5-3.2万第一梯队面积400方以上单价7-10万第二梯队面积160方以上单价4-7万置信广场置信广场鹿城广场鹿城广场中瑞曼哈顿中瑞曼哈顿香缇半岛香缇半岛名人中环广场名人中环广场铂金府邸铂金府邸京都城京都城万川锦园万川锦园京都城京都城90/50限制限制东方明珠城东方明珠城万康锦园万康锦园龙城华府龙城华府中梁棕榈中梁棕榈湾湾