1、万科骏景商业定位报告万科骏景商业定位报告http:/http:/宏观分析宏观分析1.武汉GDP指数，固定资产投资2.武汉市人均支配收入高速增长3.武汉产业结构4.商业发展分析5.房地产市场的各项宏观指标历史数据的走势分析http:/http:/ 从2000年至今GDP年均增幅达到14.6%;近两年平均增幅达到18%;2008年武汉GDP超过3900亿.在固定资产投资方面两年增幅达到28%，说明国家重视对武汉地区的投资建设，凸显武汉处于中部省会中心城市领先地位;宏观分析宏观分析指标指标消费价格消费价格指数指数消费额消费额(元元)比重比重(%)(%)整体指标整体指标104.1104.19558.52、69558.56100%100%，食品111.23709.3638.8，烟酒及用品102.9225.962.4，衣着100.31079.0111.3，家庭设备用品及维修服务98.7460.74.8，医疗保健和个人用品100.8803.868.4，交通和通信96.71031.4510.8，娱乐教育文化用品及服务981171.6712.3，居住106.21076.5411.3 武汉市城镇居民人均可支配收入从2003年以来保持每年16%的两位数增长水平，07年更是达到26%的增幅，居民的消费能力同样持续高速增长;2007年，武汉市城市居民消费平稳增长，人均消费性支出9558.56元，同比增长4.1%3、，居民家庭八大类消费性支出方面，居住及食品方面的支出增长占了较大比例，这和07年全年食品价格及房价上涨较快有较大关系。武汉市人均支配收入高速增长武汉市人均支配收入高速增长武汉市人均支配收入高速增长武汉市人均支配收入高速增长http:/http:/第三产业 第二产业第一产业 武汉市产业结构不断得到调整,产业结构的优化升级，促进了产业空间布局的合理，促进工业化和经济的积极发展，提高城市综合实力。武汉市各产业的结构武汉市各产业的结构至2020年，武汉将构建由1个主城、11个新城、15个中心镇、29个一般镇组成的城镇体系结构；以长江大桥、长江二桥为过江通道的内环线；以二七长江大桥（规划）和马鹦路长江通4、道（规划）为过江通道的二环；以白沙洲大桥和天兴洲大桥（在建）为过江通道的三环。三环线以内区域为主的武汉主城区，总面积为680平方公里，将承担中部地区生产和生活服务中心的职能，重点发展第三产业。城市扩张图城市扩张图 http:/http:/武汉市商业将发展为由中心商业区、市级商业中心、市级商业副中心、专业商业街、社区商业中心、批发武汉市商业将发展为由中心商业区、市级商业中心、市级商业副中心、专业商业街、社区商业中心、批发市场设置区域、重点镇和城关镇、中心镇及一般镇商业等组成的多层面服务体系和结构布局。市场设置区域、重点镇和城关镇、中心镇及一般镇商业等组成的多层面服务体系和结构布局。武汉市商业规划5、武汉市商业规划 http:/http:/2020年前武汉市在长江上建成6座大桥，连成3个环线。其中，已建成的武汉长江大桥、长江二桥构成内环线，全长28公里；已建成的白沙洲长江大桥和正在兴建的天兴洲长江大桥构成中环线，全长88公里；已建成的军山长江大桥和阳逻长江大桥构成外环线，全长188公里。轨道交通2号线的发展，未来将直接带动武汉经济的飞跃。武汉城市交通规划武汉城市交通规划 内环线图 中环线图http:/http:/对经济发展的影响对经济发展的影响 五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。在中心城区形成两大经济带：依托长江黄金水道建设长江两岸经济带；依托地铁二号线建设现代服务产6、业带；武汉城市发展轴：西北东南；潜力区域：光谷向东向南的金银湖，阳春湖，四新，光谷成为经济发展的潜力区域。武汉市交通城市交通基础设施的新规划，特别是轨道交通的规划将极大的提高武汉市整体通行能力，同时也是武汉市逐步走向国内一线城市，提高在我国城市发展战略地位的重要基础。http:/http:/武汉市商业市场概况武汉市商业市场概况 形成多级商业中心批发业集散地,有一定辐射范围业态同质性强,市场竞争激烈商贸企业效益上升,百货为重点盈利支点.零售市场全面开放,外资大举进入商业格局不断变化,形成新商圈http:/http:/汉口区域商圈的现状和发展趋势汉口区域商圈的现状和发展趋势 武广商圈武广商圈 是武7、汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。江汉路商圈江汉路商圈和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布密度更高，商业竞争更为激烈，由于百年历史的沉淀，江汉路成为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势。随着中部崛起战略的实施，江汉路将吸附更多的投资，而江汉路商圈也8、将在这轮投资浪潮中不断升级，成为江城的商业心脏。http:/http:/所属商圈商业名称规模商业业态周边租金水平 人流量武广商圈武汉国际广场6万方地下一层至地上七层地下一层为超市，上七层为百货，欲打造成华中地区最高端的购物场所120-520元/平米/月由于定位于顶级购物中心，人流量较武广稍差，但总体流量依然较大SOGO33700平方，地下一层至地上七层集购物、休闲、娱乐、为一体的现代化的购物空间坐拥武广商圈，人流里较武广稍差，但总体流量依然很大世贸广场8万方以“穿”为主的经营特色和多功能服务特色，开发有电影院、美食城、电脑城、电玩城、婚纱摄影店等多功能服务项目和武广同为双子楼之一，人流量仅略逊9、武广江汉路商圈大洋百货5.5万方以流行百货、领导流行、顾客高度满意三大诉求作为企业终极目标280-800元/平米/月左右相比江汉路火爆的人气，大洋百货人流略赤逊色，初判，和店面的整体装修较差有一定关联万达商业广场总建面14万方集购物、娱乐、休闲为一体的大型shopping mall人气火爆，节假日更是人山人海http:/http:/ 汉正街虽然暂时受到浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场等新兴市场的冲击，由于有古老的文化底蕴和成功的商业模式作支撑，其天下第一街的地位并未受到撼动。为了与时俱进，适合现代化经济的发展，武汉市政府提出了“汉正街二次创业”，汉正街所处的桥口区政府也提出进一步促进汉正街市场10、的提档升级规划，兴建“汉正街商贸旅游区”。汉正街也通过多种形式探寻复兴之路，眼下的变化也正预示着一个全新的汉正街大市场正在逐渐恢复昔日的繁荣。汉正街商圈汉正街商圈 经过多年的发展，武汉商业已呈百花齐放之势，商业规模扩张惊人，这和武汉市整体经济走强密不可分。遥望未来，随着武汉市城市建设、配套的日益完善，如过江隧道的逐步完成，轨道交通的贯通，各交通干道的通畅;将会拉近消费群与商业体之间的距离。通过多年发展的武汉商业已呈现较强烈的同质化趋势，在距离作为消费者考虑的重要顾虑被城市建设所缩短时，主题商业将成为对抗同质化的一种发展趋势，而各大商业组织如何在变中求胜，让我们拭目以待。商业市场发展趋势展望商业11、市场发展趋势展望商业市场发展趋势展望商业市场发展趋势展望http:/http:/通过早期商业和新兴商业的比较我们可以看出，两种时期的商业呈现以下特征：通过早期商业和新兴商业的比较我们可以看出，两种时期的商业呈现以下特征：1、早期商业商业形态较为单一，规划粗放，功能性分区不明晰;2、早期生存下来的商业及新兴发展的商业普遍规模较大，定位清晰，功能区分明确;3、新兴商业由于处于商业运作、建筑规划较为成熟的今天，普遍规划具有前瞻性，空间可更改性强的特征4、集多种功能、服务一体化的“一站式”购物模式为目前主流的商业形态。老商圈固然能够借助原有的商圈人气而焕发新的生气，而新兴商业依托原有商业圈的人气借势而12、发，如新世界百货、SOGO、万达商业广场等，而另一些商业体由于其所处区域形成较大居住社区，居住区催生出对服务性商业的需求，从而被一些企业抓住商机，开发出针对区域的商业形态，如：光谷世界城等。但可以看出，无论老的商业还是新兴商业，其成功的根本都在于跟得上时代发展的步伐，根据不同的情况调整自身的服务，如目前大部分百货或大型商业广场都是复合型商业形态。所以，以满足客户需求为导向的发展方向是永不落伍的!http:/http:/武汉市办公、酒店分布概况武汉市办公、酒店分布概况 光谷版块光谷版块中南、街中南、街道口版块道口版块建设大道金融一条街建设大道金融一条街武广武广-世贸世贸钟家村商圈钟家村商圈徐东徐13、东-中南中南-亚贸亚贸光谷板块光谷板块沌口开发区沌口开发区http:/http:/区域区域数量数量甲级写字楼数量甲级写字楼数量代表项目代表项目江汉区江汉区45458 8新世界国贸新世界国贸江岸区江岸区25251 1平安大厦平安大厦桥口区桥口区12120 0汉阳汉阳4 41 1汉商汉商银座银座中南区域中南区域12123 3新时代商务中心新时代商务中心街道口区域街道口区域14140 0洪山区洪山区9 93 3东星国际东星国际区区 域域3 3星级以上酒店星级以上酒店4 4星级酒店星级酒店5 5星级酒店星级酒店江汉区江汉区15152 24 4江岸区江岸区16166 61 1洪山区洪山区5 52 20 14、0桥口区桥口区8 83 31 1武昌区武昌区212112122 2汉阳区汉阳区1 10 00 0蔡甸区蔡甸区1 10 00 0东西湖区东西湖区1 10 00 0武汉市各区域酒店数量图武汉市各区域酒店数量图武汉写字楼分布表武汉写字楼分布表从图中可以发现，武汉市办公物业及酒店物业主要集中在江汉片区，促使整个江汉片区商务氛围浓厚。从图中可以发现，武汉市办公物业及酒店物业主要集中在江汉片区，促使整个江汉片区商务氛围浓厚。http:/http:/中观分析中观分析-江汉区江汉区1.江汉区介绍2.江汉区经济指标3.区域发展规划4.区域交通情况5.区域人口情况6.重点开发区-江汉经济开发区http:/http15、:/初见初见江汉江汉 江汉，因地处长江与汉水交汇而得名，是武汉市最繁华的中心城区。全区总人口65万人，其中户籍在册人口43.28万人。内联三镇，外通四海，商机叠起，投资潮涌。深厚坚实的历史根基，铸就了江汉独特的文化底蕴；与时俱进的拼搏奋进，谱写着建设现代商贸金融区的发展乐章。http:/http:/金融业支撑起的江汉半边天金融业支撑起的江汉半边天 作为武汉市最小的城区江汉区，选择了发展现代服务业和楼宇经济。今年囊括武汉上半年财政收入额、增幅双料冠军。江汉区内大量企业的汇集，让寸土寸金的江汉区打起了天空的主意。西楼宇经济、总部经济蔚然形成，金融、商贸、电子信息、物流等现代服务业方兴未艾。http16、:/http:/ 江汉区围绕建设武汉市现代服务业中心区的目标，结合区情，以“六大特色组团”为依托，高起点发展现代服务业。商贸业支撑起的江汉半边天商贸业支撑起的江汉半边天传统商业组团老汉口风貌组团龙王庙组团现代商贸组团金融中心组团王家墩商务组团http:/http:/国民经济国民经济 作为武汉最小的城区江汉区，今年上半年每平方公里贡献财政收入超过1亿元，财政增收52%，囊括武汉上半年财政收入额、增幅双料冠军。指指 标标（亿元）（亿元）同比同比%全口径财政收入全口径财政收入57.9457.9443.243.2财政收入财政收入13.7013.70 32.232.2 一般财政预算收入一般财政预算收入117、3.6013.60 32.532.5 财政支出财政支出11.9411.94 23.523.5 工业总产值工业总产值55.3855.38 21.321.3 工业增加值工业增加值16.6116.61 14.714.7 固定资产投资固定资产投资52.4352.43 17.417.4 社会消费品零售额社会消费品零售额272.58272.58 14.114.1 2008年（年（111月份）江汉区经济指标月份）江汉区经济指标http:/http:/全区主要经济指标增幅月度走势图全区主要经济指标增幅月度走势图（200711200811）http:/http:/全区主要经济指标增幅月度走势图全区主要经济指标增18、幅月度走势图（200711200811）http:/http:/各区域经济指标比较表各区域经济指标比较表各区全口径财政收入各区全口径财政收入 各各 区区1-111-11月月同比同比%江汉区江汉区13.713.732.232.2江岸区12.6628武昌区13.4227.7洪山区8.630青山区8.1215.4硚口区7.9418.2汉阳区7.5727.5各各 区区1-111-11月月同比同比%江汉区江汉区57.9457.9443.243.2武昌区45.4626.3江岸区40.1230.8青山区37.2814.9洪山区31.2427.5汉阳区28.4125.6硚口区28.1122.1各各 区区1-119、11-11月月同比同比%江汉区江汉区13.613.632.532.5武昌区13.4227.7江岸区12.6628.9洪山区8.632青山区814.3硚口区7.8517.8汉阳区7.2329.7各各 区区1-111-11月月同比同比%江汉区江汉区272.58272.5814.114.1武昌区233.5217.1江岸区207.7518.9洪山区201.8523.1硚口区180.9122.5汉阳区128.4611.8青山区64.5315.6各区地方财政收入各区地方财政收入 各区地方财政一般预算收入各区地方财政一般预算收入 各区社会消费品零售额各区社会消费品零售额 单位：亿元单位：亿元http:/ht20、tp:/施工面积施工面积 销售面积销售面积 销售额销售额(万平方米万平方米)(万平方米万平方米)(亿元亿元)209.2915.8510.46 20082008年（年（1 11010月份）月份）房地产开发投资房地产开发投资全区全区2020层以上的写字楼层以上的写字楼占全市比例占全市比例5A5A级写字楼级写字楼占全市比例占全市比例10410466%66%6 675%75%江汉区写字楼概况江汉区写字楼概况http:/http:/发展规划发展规划江汉区将着重建设和改造江汉关、东汉正街、王家墩、汉口站前、新华等重点片区，与周边城区共同打造滨江活动区、王家墩商务区、汉口中心商业区。其中，王家墩片区主要依托21、建设大道，集中建设金融商务、贸易咨询、会展信息、商业服务等重大设施，形成现代商务中心区。新华片区以武汉国际会展中心和中山公园为中心，整合提升商业、医疗、会展、体育、文化设施水平，形成公共服务中心区。站前片区主要发展交通枢纽和公共配套服务职能，优化提升营商环境。还将重点加强江汉路、六渡桥、友谊路、汉正街等传统商业区建设，以商业零售、餐饮、娱乐、旅游等服务业为主，建设辐射中部地区的中心商业区。现代商务现代商务中心区中心区公共服务公共服务中心区中心区商业商业中心区中心区http:/http:/区域交通区域交通 江汉区地理位置居中独优。汉口新火车站、省市长途汽车客运站、武汉航空公司等一批重要交通枢纽基22、础设施扎堆江汉辖区。市区紧邻中国内河第一港武汉客运港，距我国中部最大的航空港武汉天河国际机场仅15分钟车程，全市首条城市轻轨由东至西贯穿全区,规划建设中的地铁过江隧道横跨长江与武昌相连,现代化的水、陆、空立体交通网络使江汉现代化中心城区的综合功能优势更加凸现。http:/http:/ 全区下辖13条行政街道，114个社区居委会，5个村委会。全区总人口65万人，其中户籍在册人口43.28万人。人口分析人口分析主要消费人群高档写字楼金融机构政府机关事业单位高档住宅中高稳定收入人群，其特点为具有较高素质和较强消费力http:/http:/江汉区商业物业售价分析江汉区商业物业售价分析近年来，武汉市房地23、产市场、商业物业市场一直呈现出较好的市场表现，供应量和需求量稳步增长。商业增加值年均增长11%。2008年上半年，武汉市商业物业市场继续延续上年之发展局面，预计在市场需求不断增长的拉动下将保持较为稳定的发展趋势。同时由于部分产品逐步积累，在未来一段时间内可能出现大面积物业供应，形成一定的市场压力，但商业物业市场总体售价将不会受到太大影响。http:/http:/ 根据武汉市商业物业的良好上升态势，我司针对江岸区主要商业街、写字楼、社区商业之调研数据统计表明，目前江岸区商业物业销售价格基本价格状况如下：购物中心、商业街商铺购物中心、商业街商铺社区商业物业、公寓底商社区商业物业、公寓底商写字楼写字24、楼3-53-5万万/平方米平方米 1-21-2万万/平方米平方米0.8-10.8-1万万/平方米平方米 http:/http:/临街商铺临街商铺按照江岸区目前之租金收益程度，临街商铺租金水平可分为三个阶段，即1-3元/天/平方米、3-5元/天/平方米及5元以上/天/平方米，其中3-5元/天/平方米商铺租金价格供应相对较为集中。购物中心购物中心目前，江岸区现有之购物中心租金范围在200-1500元/月/平方米之间，平均租金约为475元/月/平方米。民众乐园一楼平均租金最高约为800元/月/平方米，其次是万达商业广场，平均租金约为520元/月/平方米。江汉区百货租赁江汉区百货租赁 (单位单位:元元25、/月月/平方米平方米)江汉区商业物业租赁价格分析江汉区商业物业租赁价格分析平均营业额平均营业额平均月租金收入平均月租金收入13611361265265http:/http:/江汉经济开发区江汉经济开发区 园区内有市工业百强企业2家，年技工贸总收入过亿元的企业17家，年技工贸收入过千万元的企业30多家。世界500强企业柯尼卡美能达公司、中国名牌企业爱帝集团公司、太和服饰、佐尔美服饰、中信服饰集团、日资企业荒井密封件公司、大西洋连铸公司、武汉京山轻机公司、省移动公司、省电信工程公司、湖北电信实业、兰新网络、亨威科技等一批高、新、强的企业汇集园区。武汉江汉经济开发区于1994年正式启动建设，园区控制26、性规划面积156公顷，2001年经科技部批准为国家级民营科技园，享受国家级高新技术开发区的优惠政策，2002年被评为全国优秀民营科技园区，近四年连续被评为全市立功开发区。重点开发区之重点开发区之http:/http:/ 江汉经济开发区（江北民营科技园）被国家科技部授予“全国先进科技产业园”称号，是我市唯一获此殊荣的开发区，同时获得全国民营科技发展贡献奖。2008年，江汉开发区还先后被评为省级先进开发区和市级立功开发区。近年来，他们通过大力实施结构调整和产业升级，园区基本形成了以民营科技为主导，以信息通讯为主体，生物医药、能源环保、服装印务等多元化产业并存的发展格局。科技型企业科技型企业高新技术27、企业高新技术企业专利专利著作权著作权双软认证双软认证200多家43家286项20多项12家实现技工贸总收入实现技工贸总收入完成税收完成税收工业总产值工业总产值全口径税收全口径税收75.02亿元3.6亿元35.45亿元4.42亿元江汉经济开发区产业布局http:/http:/2007.11-2008.112007.11-2008.11各片区规模以上工业总产值完成情况各片区规模以上工业总产值完成情况 单位：万元街区街区挑战值挑战值累计累计同比同比%进度进度%开发区开发区289050289050272796.3272796.323.4623.4694.3894.38万松片区 14600013699528、.413.7893.83汉兴片区 7210075522.921.76104.75唐家墩片区 4150040759.329.4198.22北湖片区 1290012845.320.3599.58新华片区 1030010954.339.46106.35常青片区 36503951.821.23108.27http:/http:/区域区域甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼商住两用楼商住两用楼新华片区新华片区2 25 51 1万松片区万松片区3 36 61 1北湖片区北湖片区1 14 42 2唐家墩片区唐家墩片区2 21 15 5汉兴片区汉兴片区0 02 22 2常青片区常青片区0 01 12 2开29、发区开发区0 04 41 1江汉区各街区写字楼分布表江汉区各街区写字楼分布表街街 道道3 3星级以上酒店星级以上酒店4 4星级酒店星级酒店5 5星级酒店星级酒店新华片区新华片区31-万松片区万松片区 2-1北湖片区北湖片区 3-2唐家墩片区唐家墩片区 1-1汉兴片区汉兴片区 31-常青片区常青片区 3-开发区开发区0 00 00 0江汉区各街区酒店分布表江汉区各街区酒店分布表江汉区办公酒店物业主要集中在新华、万松片区，主要代表：新世界国贸、新华诺富特。而其他片区由于江汉区办公酒店物业主要集中在新华、万松片区，主要代表：新世界国贸、新华诺富特。而其他片区由于相应的商务氛围不够浓厚，使得酒店办公物30、业数量分布少、档次比较低。相应的商务氛围不够浓厚，使得酒店办公物业数量分布少、档次比较低。综上所述，我司针对本项目进行了市场供应、区域分布、租售价格之相关分析，因此我司在充分把握总体综上所述，我司针对本项目进行了市场供应、区域分布、租售价格之相关分析，因此我司在充分把握总体市场状况的前提下，发现本区域内缺乏高档星级酒店，将是本案之最佳发展方向。市场状况的前提下，发现本区域内缺乏高档星级酒店，将是本案之最佳发展方向。http:/http:/1.竞品分析2.消费人群分析3.商户访谈4.酒店经营管理公司分析5.相关案例参照 微观分析微观分析http:/http:/竞品分析竞品分析东方马城东方马城 东31、方马城是东方神马实业(武汉)有限公司旗下的大型综合性项目，总占地面积100余万平方米，以体育赛马为主导，包括国际赛马场、赛马学院、赛马展览馆、赛事中心、观演大楼、会员会所、游客服务中心及商业、休闲、娱乐中心等10多个项目。东方马城写字楼SOHO酒店式公寓高档住宅汽车博览中心神马游乐园神马集团建材家居超市国际会议中心酒店商业广场http:/http:/ 竞品分析竞品分析东方马城东方马城 本案本案 城市名片城市名片？对比对比 东方马城东方马城赛马赛马 旅游旅游房地产房地产 商业商业汽车博览汽车博览超市超市家居建材家居建材酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼SOHO赛马俱乐部赛马俱乐部神马乐园神马乐园骑32、士俱乐部骑士俱乐部http:/http:/竞品分析竞品分析中百仓储中百仓储 中百仓储常青店位于民航新村附近，总面积21000平方米，共有四层，中百仓储一改往常风格，不但引进了汽车、珠宝、机票预订等高档业态，还首次在江城上市蔬菜精品净菜。业内人士称，这是本土超市的一次试水，欲通过走超市百货化道路，提高整体档次。http:/http:/ 中百一改往常布局，把以前经营在一楼的生鲜蔬菜、水果搬到了二楼，一楼像百货商场一样，引进店中店，珠宝、西餐厅、时尚用品等高档产品。三楼全部经营百货等非食品，四楼为电器区。http:/http:/优势:前期选址时充分考虑到项目所处区域,利用前期对市场数据充分的把握和原33、有超市带动人气的作用,在一楼设置了相应的百货区,引进了一些如:DQ、味千、丰田等品牌进驻。利用常青社区及周边充足支撑人群，来满足对基础百货的需求，带动消费。对本案的借鉴：由于本案所处区域内，商业整体经营档次较低，利用超市的目的性消费对目标客群进行聚焦，从而带动了相应的消费。优势及借鉴点分析优势及借鉴点分析 http:/http:/消费人群分析消费人群分析根据对周边常青花园、东方名都及经济开发区公寓的调研中，我们根据业主的从业属性、职业层次、家庭收入、住房交通情况等得出我们对整个项目消费人群的一个基本分析。从业性质 调查表现0100200300400500国有集体外资私营其他14.1%5.1%334、.1%64.8%12.9%职业类别 调查表现0100200300400500企业经营者店家老板医律会建自由工作者股市投资者高阶主管技术工作者4劳动工作者军公教无职退休其他中阶主管职员家庭主妇8.3%39.8%7.9%3.5%0%1.3%0.8%12.8%5.9%6.9%1.2%3.2%0%7.1%1.2%业主信息 家庭年收入 调查表现01002003004005003万以下35万58万810万10万以上18.7%44.9%18.1%13.3%4.9%6.5%12.1%15.8%36.2%21.4%5.6%业主信息 交通工具 调查表现0100200300400500步行自行车摩托车公交车私家车公35、家车2.2%其他客户群体属性http:/http:/针对前期我方对项目所在区域进行调研数据中可以看出，区域内主要存在以下几种消费人群人群：，项目周边住户。，项目周边企业及王家墩商圈部分客层。，项目周边党政机关部分人群。消费区位性质：消费区位性质：主要以周边项目及周边20分钟普通交通工具辐射的交通圈。这其中的重点包括常青路与靠近青年路附近的客户群体、以及靠近项目的将军路附近经商群体与购房群体。消费行为分析：消费行为分析：3050岁左右年龄人群构成了主流消费群体，他们的消费习惯正在随城市发展、经济条件的变化而变化，开始注重生活品质的变化，建筑以及生活的差异性，注重城市生活的属性，这部分群体的属性特36、征表明他们的经济能力属于相对富足。http:/http:/区域内消费主要集中在服饰及餐饮,主要以日常生活为主,而娱乐类及酒店类需求因为所处空港区和周边有众多企业所需求.区域内消费主要集中在超市及百货,主要由于区域内缺乏具有一定档次的购物场所,消费能力得不到释放.http:/http:/商户访谈商户访谈1.酒店类商户访谈2.基金类商户访谈http:/http:/最佳西方五月花最佳西方五月花 五月花大酒店是美国最佳西方国际酒店管理集团经营的一家五星级酒店。酒店建筑面积达27000平方米，楼高23层，拥有286套客房，包括50间各式套房及总统套房。三楼会议宴会厅共有5个，最大面积为275平方米（可接37、纳360人），最小面积为37平方米。http:/http:/房型房型门市价门市价会员价会员价价格包含价格包含豪华大床房1251元528元无豪华双人房1251元528元无五月花酒店房型以及单价空房率：空房率：42经营状况评价：房间采光较好，比较安静；房间的配套设施非常不错，看上去都很有质感，包括衣柜里的抽屉做工都很不错。浴室较大，而且配有浴缸。价格适中。客房价格客房价格http:/http:/公司公司消费者特征消费者特征进驻武汉市场的情况进驻武汉市场的情况未来在武汉的拓展策略未来在武汉的拓展策略 贝斯特韦斯特国际酒店管理集团 商务人士 五月花大酒店、禧绑可酒店均由其运营管理，经营状况良好 对武汉38、的经济发展看好，预计在武汉运营第三家4星级以上的酒店。选址要点选址要点物业条件物业条件入驻条件入驻条件 主要考虑区域酒店的整体分布情况和区域市场饱和度1.面积20000平方米以上，单层面积1100平方米；2.停车位100以上需经过具体的多方面考察评定对行业的看法对行业的看法对本项目的看法对本项目的看法对本项目的兴趣对本项目的兴趣 认为在武汉国际性高档酒店较少，市场空白较大，与大武汉的城市发展不匹配，将有更多的高档酒店关注武汉 对本项目的地理位置认可，认为可以发展4星级以上的酒店。比较有兴趣经营酒店管理公司访谈经营酒店管理公司访谈http:/http:/公司公司受访人受访人职位职位对本项目的看法39、对本项目的看法SOHO马志鹏经理 1.相对本案而言,开发星级酒店比写字楼好;开发主题性零售比百货好;2.项目面积不算很大,从城市名片的角度来看星级酒店当然是最好的选择.对行业的看法对行业的看法 认为凭借武汉近几年经济迅猛增长的趋势,加之本案在武汉的特殊地理位置,比较看好本案公司公司受访人受访人职位职位对本项目的看法对本项目的看法阳光100杨超经理 1.星级酒店是比较合适的选择，能起到主力带动的作用.2.建议考虑把高档商务餐饮和休闲配套放大来做。3.做零售，建议做主题零售商业,消费者目的性较强。4.也可以考虑做内街式商业，独栋形式的。5.另外可以引入某有实力的商家吃下其中一块，自己市场化操作。对40、行业的看法对行业的看法 认为武汉的中部地理位置优越,加之本案在武汉的特殊地理位置,非常看好本案http:/http:/公司公司受访人受访人职位职位对本项目的看法对本项目的看法科桥投资范凌佳经理业态组合基本合理，建议以星际酒店、餐饮和会所为主。对行业的看法对行业的看法认为万科的品牌优势较强，对本案比较看好基金公司访谈基金公司访谈http:/http:/典型项目分析典型项目分析1.亚洲商贸城2.望京嘉美中心3.凤凰城http:/http:/ 亚洲商贸城位于美国中西部明尼苏达州著名的双子城，地理位置优越，商业氛围浓厚，总占地面积超过40万平方米。亚洲商贸城亚洲商贸城http:/http:/项目机场高41、速区域动线区域动线项目距双子城国际机场，可快速接驳机场高速直通机场。http:/http:/ 业态组合：酒店、高档公寓、购物中心、主题性零售http:/http:/酒店：66层高端配置，满足任何商务需求。主题性零售：地上1-层主题体验式消费前沿，双字城综合商业区。大型购物中心：地下一层，地上层商业硬件配套：建筑层数：地下1层，地上5层建筑层高：地下1层、地上1层层高9.13米，2-5层层高5.7米 http:/http:/主题零售主题零售主题零售带动了消费人群，提升了整个项目的商业品质。http:/http:/http:/http:/酒店酒店星级酒店为机场商务提供了充足的配套，也为项目能够更充42、分吸引人气，奠定了基础。星级酒店为机场商务提供了充足的配套，也为项目能够更充分吸引人气，奠定了基础。http:/http:/商业运作优势商业运作优势 1,交通优势:利用所处双子城第一条”防线”的位置,首先对来往的商务客进行一次截流,利用过路客及其自身所带来的客源,充分保证了其商业的正常运作,进而带来巨大的经济收益.2,管理优势:超强政府规划模式,先进的经营理念,科学的管理模式,注重开业后的经营推广及经营特色的延续;统一经营、统一招商、统一规划、统一布局。3，规模及业态优势：项目业态组合多样，以大型酒店、主题性零售为主，辅以休闲娱乐，其业态组合模式为后续经营发展提供了良好的聚集人气的平台。充分利43、用高端酒店的目的性及展示性优势，提升项目整体档次性。4，专业优势：聘请知名商业运做公司对项目进行整体布局、规划，满足项目运行后车流、人流、动线和商业经营要求，更体现了人、建筑与自然的和谐。http:/http:/北京北京凤凰城凤凰城http:/http:/5959本项目区域与北京三元桥区域在区位、交通及形象功能展示上具备相似可比性，因而选择三元桥区域作为本项目的对比研究区域，选取该区域中的部分项目作为对比案例进行深入分析研究。对比项 本项目区域三元桥区域区位区位板块交汇，区域价值明显板块交汇，区域价值明显板块交汇，区域价值明显板块交汇，区域价值明显交通交通枢纽枢纽枢纽枢纽形象形象城市北大门城市44、北大门国门第一站国门第一站相似区域相似区域-参考案例参考案例http:/http:/6060三元桥区域发展过程三元桥区域发展过程区域发展速度较缓，周边高档次、高品质项目较少，以老旧住宅为主区域形象较差，对国门形象有一定贬损，区域优势未得到发挥初期初期中旅大厦中旅大厦南银大厦南银大厦凤凰城凤凰城京广中心京广中心三元桥区域经历了由最初的缓慢发展到目前的繁荣，在这一过程中，初期开发的中旅、三元桥区域经历了由最初的缓慢发展到目前的繁荣，在这一过程中，初期开发的中旅、南银、凤凰城等项目对于整个区域来讲具有十分重大的意义，其建成对于区域发展起到南银、凤凰城等项目对于整个区域来讲具有十分重大的意义，其建成对45、于区域发展起到了区域发动机的作用。了区域发动机的作用。区域开发量继续增加，高档项目相继问世，区域价值大幅提升，功能不断完善，档次迅速提升，已发展成为较成熟的城市附中心目前目前成为三元桥区域核心位置地标性建筑紧邻机场高速，充分体现国门形象中旅、南银对区域商务氛围的带动作用明显，特别是凤凰城的出现使区域功能更为完善，由单一功能向综合性发展http:/http:/位置CBDCBD外围辐射区外围辐射区建筑形式高层塔楼（高层塔楼（209209米）米）标准层面积20002000平米平米总户数酒店：酒店：446446户；公寓：户；公寓：247247户户停车位地上停车位地上停车位:20:20个个地下停车位地下46、停车位:315:315个个6161京广中心京广中心京广中心http:/http:/京广中心是一座集五星级饭店，高级写字楼，豪华公京广中心是一座集五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓为一体的综合性大厦，地上寓为一体的综合性大厦，地上52层，地下层，地下3层，高层，高209米。米。大厦包括四个部分：大厦包括四个部分：n商业：17层n京广新世界饭店：涉外五星级酒店，823层，拥有446套客房n高级写字楼：2538层，近两万平方米n公寓：4052层，拥有247套不同开间的豪华公寓6262京广中心京广中心京广中心http:/http:/6363对城市形象提升作用的体现对城市形象提升作用的体现建筑高度209247、09米，具有标志性米，具有标志性物业形态业态完善的城市综合体建筑业态完善的城市综合体建筑建筑设计商业、酒店、写字楼、酒店式公寓各功能独立入口商业、酒店、写字楼、酒店式公寓各功能独立入口物业档次高档：五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓高档：五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓经营管理由经验丰富的香港新世界国际酒店进行管理由经验丰富的香港新世界国际酒店进行管理 风格/立面形体独特，整座大楼呈扇形形体独特，整座大楼呈扇形 ，塔形立面俊秀挺拔，塔形立面俊秀挺拔外立面为高档的淡蓝色玻璃幕墙外立面为高档的淡蓝色玻璃幕墙 京广中心京广中心京广中心http:/http:/适用于本项目公建部分，具体可归纳为以下几点：48、适用于本项目公建部分，具体可归纳为以下几点：建筑单体对城市形象提升作用小结建筑单体对城市形象提升作用小结建筑单体对城市形象提升作用小结建筑单体对城市形象提升作用小结建筑单体对城市形象提升作用小结建筑单体对城市形象提升作用小结 建筑所处位置为交通重要结点的金角位置建筑高度与周边建筑物比较具有明显优势建筑轮廓采用异型设计，外立面风格、色彩、材质、机理等方面运用特殊的设计手法或工艺手段物业整体定位档次高，功能相对完善项目案名、形象系统、以及相关的开发、管理、经营团队品牌对于城市形象的提升类似国际物业、商务会所、高端俱乐部等软性配套的档次提升http:/http:/凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地49、广场凤凰城及凤凰置地广场6565n凤凰城（高档公寓）：凤凰城（高档公寓）：占地面积：40000平方米建筑面积：180000平方米 凤凰城一期，由五座塔楼组成。凤凰城2期，由一栋酒店式服务公寓与两栋200-250平米同质化高品质公寓组成。n凤凰置地广场（商务综合体）：凤凰置地广场（商务综合体）：总建面约26万平方米物业类型：5栋独立国际甲级写字楼、1栋大型购物中心、1栋服务式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店和1条国际商业街，为三元桥唯一复合型商务地标建筑群。开发商实力雄厚，借助美国凤凰城快速发展寓意，打造京城国门高端项目形象。开发商实力雄厚，借助美国凤凰城快速发展寓意，打造京城国门高端项目形象。h50、ttp:/http:/6666凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场凤凰置地广场包括五个部分：凤凰置地广场包括五个部分：n独栋写字楼国门复合型商务航母 楼座：5栋面积：2500032000平米定位：针对世界级企业，在智能化和物业服务等方面，全面满足尖端企业的商务需求。n凤凰购物中心同步国际的购物中心 面积：30000平方米专业运营团队，云集全球前沿品牌业态：多元业态分布，餐饮、娱乐、休闲，构建惬意的体验式休闲购物模式。http:/http:/6767凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场凤凰置地广场包括五个部分：凤凰置地广场包括五个部分：高档商务公寓51、定制化独栋服务式公寓面积：20000平米首个“国门VIP”服务式公寓。酒店法国雅高国际酒店（ACCOR HOSPITALITY）面积：28000平米法国雅高国际酒店集团总部设在法国巴黎，成立於1967年，是欧洲最大的酒店集团，也是全球最大的酒店集团之一。雅高集团在世界范围内经营从经济型连锁酒店到奢华型酒店。凤凰商街精致社区型商业 业态：餐饮、家居服务、品牌幼儿教育机构、健 身会所、美容美发机构等高档商业。世界知名酒店集团入驻，进一步提升项目国际品质形象。世界知名酒店集团入驻，进一步提升项目国际品质形象。http:/http:/6868对城市形象提升作用的体现对城市形象提升作用的体现品质整体定位52、高端，打造区域高端品质形象整体定位高端，打造区域高端品质形象规模规模较大，有利于多种物业共同长期开发，形成规模效应规模较大，有利于多种物业共同长期开发，形成规模效应建筑大规模社区，风格协调统一，对机场沿线的城市形象有较大提升大规模社区，风格协调统一，对机场沿线的城市形象有较大提升操作层面与国际品牌联手，树立项目国际化高端形象；与国际品牌联手，树立项目国际化高端形象；凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场凤凰城及凤凰置地广场http:/http:/6969整体定位高端，打造区域高端品质形象利用规模优势，整体建筑风格协调统一，提升城市形象完善配套功能，项目自身内部有机循环，得以长期发展与国际品牌53、联手，在设计、施工、物管、运营等领域树立国际化品牌形象；适用于本项目住宅部分，具体可归纳为以下几点：适用于本项目住宅部分，具体可归纳为以下几点：建筑群对城市形象提升作用小结建筑群对城市形象提升作用小结 http:/http:/项目定位项目定位1.分析2.种物业类型组合方向3.项目定位4.形象定位5.酒店形象定位http:/http:/公寓公寓周边无高档公寓周边无高档公寓住宅住宅高档住宅缺失，中高档住宅缺失，中高档住宅众多高档住宅众多酒店酒店 周边便捷酒店众多周边便捷酒店众多,高档商务酒店缺失高档商务酒店缺失办公办公区域内无高档写字区域内无高档写字楼支撑人群楼支撑人群,商住两商住两用楼畅销用楼畅54、销商务商务机场及周边党政机机场及周边党政机关、企业带来大量关、企业带来大量高等级商务人士高等级商务人士商业商业缺乏有影响力的商业缺乏有影响力的商业形态形态五星级酒店五星级酒店商务商务 办公办公 商业商业 公寓公寓 住宅住宅 资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店http:/http:/市场机会点:项目所在区域无有效的购物场所，商业氛围较差。星级酒店、高档写字楼在区域内匮乏。临空港区，目前区域内商业、商务匮乏，未来发展前景明朗。项目自身特征:紧55、邻城市环线，位于城市未来发展主要轴线上（北向），地区未来发展潜力巨大。交通快捷方便，具有形象展示功能，优势明显。属于城市中心外扩的重要节点，未来将发展成为综合性城市副中心。处于城市“北大门”，具备城市名片的作用，具备打造为区域高品质商务中心的条件。http:/http:/项目可能实现的种物业类型组合发展方向项目可能实现的种物业类型组合发展方向两种物业类型组合发展方向：两种物业类型组合发展方向：方向一：商业方向一：商业+酒店酒店方向二：商业方向二：商业+写字楼写字楼http:/http:/项目物业类型组合一：商业项目物业类型组合一：商业 +酒店酒店关键驱动因素（关键驱动因素（KPIKPI）分析分56、析KPI分析分析外因外因内因内因处于空港区，周遍商务需求未被满足。项目所处位置为武汉城市北大门，名片形象至关重要。项目需要高档物业拔升档次，做到利益最大化环境支撑环境支撑市场支撑市场支撑项目属性支撑项目属性支撑建议使用建议使用环境分析市场竞争市场竞争较小，区域内酒店多以快捷酒店为主。http:/http:/项目物业类型组合二：商业项目物业类型组合二：商业 +写字楼写字楼关键驱动因素（关键驱动因素（KPIKPI）分析分析KPI分析分析外因外因内因内因项目所处区域无商务氛围，不利于写字楼发展。项目需要形象好，要以城市名片的形式出现，且本案后期还有住宅，写字楼无法满足建设城市名片的要求。环境不支撑环57、境不支撑风险变大风险变大项目属性无法支撑项目属性无法支撑不建议使用不建议使用环境分析市场环境目前整个写字楼市场萎靡，机会较小，不利于发展。http:/http:/酒店关键驱动因素酒店关键驱动因素（KPIKPI）分析分析KPI分析分析外因外因内因内因产业分析市场竞争项目自身条件限制http:/http:/星级酒店选址标准星级酒店选址标准v位于城市、机场或度假村附近标准一：区域区域v交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达v有停车场，不易堵车v交通辐射能力较强v临近公交车站点标准三：交通交通v城市中心地带的商业区、金融区、办公区等的主要街道处v人流量大，以靠近十字路口为佳标准二：位置位置v周围生活硬58、件配套设施齐全v供电供水有保障标准四：配套配套选选址址准准址址项目地缘属性满足标准项目地缘属性满足标准周遍生活配套完周遍生活配套完善善,超市、银行等为超市、银行等为生活提供充足配套生活提供充足配套项目属地属性满足标准项目属地属性满足标准项目交通状况目前尚未项目交通状况目前尚未满足条件满足条件,还需要一定规划还需要一定规划http:/http:/商业筛选条件商业筛选条件商业形态交通条件区域商业成熟度商业培育期项目形象要求主题性商业传统商业根据项目所处区域及项目自身属性条件，我方建议商业形态以主题性商业呈现。根据项目所处区域及项目自身属性条件，我方建议商业形态以主题性商业呈现。http:/http59、:/打造主题性商业的意义打造主题性商业的意义p目的性消费，有效的吸引人气,满足人群对商业的支撑.p利用主题商业的目的性、主题性，提高项目品牌知名度，进而提高项目整体品质，为实现名片作用奠定坚实基础。p主题商业充分满足项目的专有性，商业辐射半径大，有利于商业快速形成规模p“主题性”商业模式，充分调动商业经营者的积极性，促进后期商业氛围不断成熟。http:/http:/主题性商业的甄选主题性商业的甄选由于项目所承担城市名片的作用，加之项目属地条件的限制，我方分别对主题性商业进行筛选：业态外部形象税收、盈利商业要求人群匹配餐饮娱乐专业卖场特色零售（OUTLETS）综合各项因素考虑，我方认为项目商业宜60、以餐饮娱乐、OUTLETS做为其必要商业模式。http:/http:/关于奥特莱斯关于奥特莱斯 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。http:/http:/outletoutlet的目标人群的目标人群:1.1.城市白领城市白领,中等收入61、人士中等收入人士(自驾车族自驾车族).).2.2.周末短线游客周末短线游客.outletoutlet的业种组合的业种组合 1.1.主营服饰主营服饰,服饰服饰:配套配套=1:1=1:1 2.2.配套设施考虑到家庭配套设施考虑到家庭2 2日及以上需求日及以上需求,涵盖男性及儿童的特殊要求涵盖男性及儿童的特殊要求,覆盖到吃喝玩乐及住宿旅游覆盖到吃喝玩乐及住宿旅游.http:/http:/项目定位项目定位集高端酒店、高档餐饮、主体性购物为一体的区域商业体集高端酒店、高档餐饮、主体性购物为一体的区域商业体业业 态态星级酒店星级酒店商务餐饮商务餐饮休闲娱乐休闲娱乐奥特莱斯奥特莱斯社区配套社区配套总计总计面62、面 积积15000300020007000100028000占占 比比53.6%10.7%7.1%25.0%3.6%100%http:/http:/项目形象定位项目形象定位欲望、渴求、刺激在方寸土地上被压缩成高浓欲望、渴求、刺激在方寸土地上被压缩成高浓度的都市体验，都市经验。度的都市体验，都市经验。http:/http:/档次定位：高端形象，中高端定位的城市精品商业。档次定位：高端形象，中高端定位的城市精品商业。基于如下原因，对项目档次进行分析：地块因子分析：地块条件支持开发中高档次物业。企业目标：利润最大化，打造精品目标客户锁定：中产阶级为主，强化中高端人群作用。目标客户需求：高品质，高附加63、值，尊贵的商业环境。http:/http:/未来项目突出未来项目突出“高品质、高附加值高品质、高附加值”的核心价值点的核心价值点高品质：高品质：完善便利的高尚生活配套 高标准硬件，酒店以豪华配置为主，商业满足中高端需求 强调未来的发展和升值潜力高附加值：高附加值：打造空港区特有的商务色彩，利用各类高端物业拔升项目的整体价值 突出升值潜力，放大升值空间。http:/http:/项目的良好配套整体高形象入市市场追随酒店可以充分利酒店可以充分利用地块的资源价用地块的资源价值，更好的与商值，更好的与商业形成互补业形成互补酒店的形象直接影响着整个项目的形象整个武汉酒店市场旺盛，平均入住率较高档次定位：档64、次定位：中高档星级特色酒中高档星级特色酒店，高形象入市店，高形象入市酒店档次定位酒店档次定位 中高档星级特色酒店，高形象入市中高档星级特色酒店，高形象入市http:/http:/项目社会价值项目社会价值，城市功能项目商业的建成，有效的解决了开发区内目前商业窘迫的现状，利用主题性商业、星级酒店和高档餐饮娱乐业态的带动作用，使的江汉经济开发区的城市功能不断完善。，税收作用项目商业所带来的消费经济将是十分活跃的，一方面填补了区域内尚未被满足的消费需求，另一方面，随着商业的不断成熟，对整个江汉区的税收带来了极大的刺激作用。，城市名片豪华的星级酒店搭配各类高尚的商业元素，必将使本案成为区域新地标，城市名65、片作用呼之欲现。项目税收单位：万元 酒店酒店餐饮餐饮娱乐娱乐主题零售主题零售社区商业社区商业全年收入全年收入17521752164016401460146051005100365365税收税收1471471381382922923063061515总计税收总计税收898898http:/http:/建筑规划建议建筑规划建议1.交通组织建议2.建筑布局建议3.立面效果建议4.景观效果建议http:/http:/交通组织建议交通组织建议常青路加气站商业用地商业用地居住用地居住用地单行入口，作为进入本项目的主要车行入口，道路进入用地红线后在商业用地上分岔，进入商业用地地面车位和地下停车库。单行出口，66、作为本项目的主要车行出口，道路在用地红线内汇聚了商业用地上车行出口和居住用地出口，直接流向常青路辅路。加气站如果不能挪走，建议参见蓝色流线组织交通，这样就能避免等候车辆影响本项目形象和交通。分流，服务酒店落客和商业出入。http:/http:/常青路居住用地居住用地商业商业2F商业商业2F酒店酒店30F建议商业基本在用地上满铺地上两层，地下一层，如有可能就开挖地下二层用以增加停车位。酒店在商业上，首层占用一部分商业面积作为大堂。建筑布局建议建筑布局建议http:/http:/常青路居住用地居住用地商务餐饮商务餐饮酒店大堂酒店大堂首层有三个主要出入口。其中酒店和商务餐饮要有气派的出入口，结合面向67、常青路一侧立面设计，醒目突出品质。社区商业建议为小铺面，对居住用地方向设门，同时为OUTLES预留一个入口门脸。业态布局建议业态布局建议首层首层酒店主入口酒店主入口落客区落客区社区商业社区商业OUTLES通廊通廊社区商业入口社区商业入口商务餐饮入口商务餐饮入口落客区落客区此处可单独设出入口此处可单独设出入口http:/http:/常青路居住用地居住用地休闲娱乐休闲娱乐酒店大堂挑空酒店大堂挑空2层层二层以OUTLES和休闲娱乐功能为主，酒店大堂上空，其余面积布置酒店客房。业态布局建议业态布局建议二层二层通廊通廊OUTLES2层层酒店客房酒店客房http:/http:/常青路居住用地居住用地屋顶花68、园屋顶花园三层以上为酒店客房，可考虑设计屋顶花园，提高酒店整体品质，屋顶花园也可为休闲娱乐经营所用。建议酒店局部突破层数限制，设计为30层，提升整体形象高度，增强商业项目整体冲击力。业态布局建议业态布局建议三层三层酒店客房酒店客房http:/http:/立面效果建议立面效果建议整体形象整体形象涂料结合石材，浅色调，现代主义手法。两层高的商业展示面活泼明快，局部4层的酒店相对简洁。营造出商业休闲氛围，酒店入口需要另外突出，整体形象不够沉稳。方向一：明快亮丽风格方向一：明快亮丽风格http:/http:/立面效果建议立面效果建议整体形象整体形象以钢结构为主，现代主义设计手法，现代感、商务感浓重，体69、现品味，造价较高。无论商业入口或是酒店入口都能够通过一定手法进行营造突出。此类风格可以把高档酒店的品质感加强，提升商业整体品味。方向二：沉稳大气风格方向二：沉稳大气风格http:/http:/立面效果建议立面效果建议社区商业面社区商业面社区商业建议分割为若干小铺面，面向居住区一侧开口，占用沿内部道路一侧。注重近人尺度营造具有亲和力的商业氛围，也可考虑局部设置风雨廊，方便南方多雨天气社区居民购物消费。http:/http:/立面效果建议立面效果建议酒店细节酒店细节建议酒店的设计应该凸现档次，与整体商业定位契合。如果采用全钢构将有利于打造地标性。http:/http:/立面效果建议立面效果建议商业70、细节商业细节主入口突出主入口突出近人尺度近人尺度沿常青路一侧，是本项目重要展示面，酒店和商务餐饮等入口形象可以通过立面材质色彩变化进行突出渲染。面向内部居住区一侧的社区商业店铺，应注意近人尺度的设计，预留商业经营时设置牌匾、悬挂灯箱、雨篷等空间，而非人尺度可以适当简化。http:/http:/室内效果室内效果酒店大堂和通廊酒店大堂和通廊无论项目的外立面采用何种风格，酒店大堂应该营造出高档品味，并有意识地将客流引入商业。通廊两侧都可以布置OUTLES的精品店面，形成内部高雅的购物环境。http:/http:/景观效果景观效果精品化精品化在商务餐饮和酒店入口附近，利用边角空地，营造近人尺度精品景观，结合常青路一侧绿化带，形成绿树环绕的氛围，提升项目整体品质。另外，引入屋顶花园绿化，设计屋顶花园，适当微地形等等，都能够增加整体绿化效果。http:/http:/伟业期待与贵司一起见证一个伟大的城市标志性建筑伟业期待与贵司一起见证一个伟大的城市标志性建筑群的诞生！她必将影响现代中国的城市化进程！群的诞生！她必将影响现代中国的城市化进程！http:/http:/我们相信我们是商业地产专家!谢谢观看